Estudo Mercadológico e de Viabilidade Econômico-Financeira · O projeto foi concebido como um hotel com duas bandeiras ... Fonte: Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano

Estudo Mercadológico e de Viabilidade Econômico-Financeira

Contrato de Investimento Coletivo – CIC - SAO WAY HOTEL

São Caetano do Sul – SP

Gafisa Fevereiro/Março de 2018

Estudo Mercadológico e de Viabilidade Econômico-Financeira

Contrato de Investimento Coletivo – CIC - SAO WAY HOTEL

São Caetano do Sul – SP

Gafisa

Estudo de Mercado e de Viabilidade Econômico Financeira

Fevereiro/Março de 2018

Cliente:

Realização:

Projeto: Contrato de Investimento Coletivo - CIC – SAO WAY HOTEL em São Caetano do Sul (SP) que será administrado pela Atlantica Hotels.

Este objeto trata-se da atualização do estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para a empresa Gafisa em 2012 e 2014

que desenvolve o projeto hoteleiro na cidade de São Caetano do Sul que será ofertado ao mercado no modelo de Contrato de Investimento Coletivo –

CIC – SAO WAY HOTEL . O estudo segue a metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute.

A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 – cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº 01.498.265/0001-24

realizou este trabalho com o objetivo de identificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para os hotéis São Caetano do Sul , localizado na

Avenida Guido Alibert, altura do 1800, dentro do Espaço Cerâmica São Caetano do Sul.

O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio Calfat

Jacob, Engenheiro Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP,

Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi.

Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento

de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas

informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados

estimados neste estudo.

3

Termo de Entrega do Estudo

O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por

hotéis do mesmo padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por

se tratar de material de uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto,

sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas

em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as

estimativas de mercado e desempenho.

As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que

mencionada a fonte.

São Paulo, fevereiro/março de 2018.

4

Termo de Entrega do Estudo

Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e

hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado,

identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano.

No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 250 estudos de

mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute – instituição

mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível profissional do setor

por meio de cursos, publicações e ações educacionais.

A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das

quais destacamos alguns na página seguinte:

Mais informações: www.caiocalfat.com 5

A Caio Calfat Real Estate Consulting

http://www.caiocalfat.com/

6

ATUAÇÃO

Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário

Diagnósticos e Retrofit Hoteleiro

Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico

Flat para estudantes

Comunidades Planejadas

Gestão Patrimonial

A Caio Calfat Real Estate Consulting

7

1. O projeto e a rede hoteleira

2. Tendências e perspectivas macroeconômicas

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de

giro inicial

7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das

fontes dos dados utilizados

9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de

lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

10. Anexos

Índice

8







giro inicial






10. Anexos

Índice

9

Administração

O projeto em estudo conta com 298 apartamentos no total, sendo 180

apartamentos da bandeira Comfort e 118 apartamentos da bandeira Quality,

agrupados no mesmo empreendimento.

Devido as características do projeto e o modelo de gestão adotado, considerou-

se para o estudo a penetração de um hotel de 298 unidades habitacionais, tanto

para o estudo mercadológico quanto para o econômico e financeiro.


10

Contrato de Investimento Coletivo – CIC SAO WAY HOTEL São Caetano do Sul (SP)

Empreendimento

Bandeira Quality

Administração Atlantica Hotels

Categoria Midscale Superior

Uhs 118

Administração


Projeto analisado:

Empreendimento

Bandeira Comfort

Administração Atlantica Hotels

Categoria Midscale

Uhs 180

11

Esse estudo teve como objetivo estudar a viabilidade mercadológica

e econômico-financeira de um hotel localizado na cidade de São

Caetano do Sul – São Paulo.

O objeto de estudo conta com a bandeira Quality com 118 UHs de

25 m² a 40 m² e Comfort com 180 Uhs de 21 m² e 32 m².

A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações

do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores

Imobiliários Pulverizados – SECOVI – SP e às orientações

metodológicas do Hotels & Motels Valuations and Market Studies –

Appraisal Institute. A elaboração das projeções operacionais e

financeiras do hotel em estudo foi realizada conforme o modelo do

Uniform System of Accounting for the Lodging Industry – AH & MA. Espaço Cerâmica - São Caetano do Sul


12

1.1. O projeto e a rede hoteleira O projeto foi concebido como um hotel com duas bandeiras sendo uma midscale (Comfort) e outra midscale superior (Quality), e deve ser operado com a marca Quality. As marcas Comfort e Quality são de propriedades da Choice Hotels, e no Brasil é franqueada à Atlantica Hotels, a empresa que deverá operar o hotel. A Atlantica Hotels é a maior administradora multimarcas independente da América do Sul de capital fechado. Administra mais de 80 hotéis no Brasil, estando entre as redes hoteleiras com maior operação no país. O Comfort terá 180 Uhs e o Quality terá 118 Uhs ofertadas ao mercado conforme o Memorial de Incorporação exigido pela Lei de Incorporação 14961/64.


13

1.1. O projeto e a rede hoteleira A rede hoteleira foi definida pelos seguintes critérios: Reconhecimento de Marca: Comfort e o Quality pertencem a rede Choice Hotels e possui reconhecimento mundial; no Brasil a Atlantica Hotels detém o direito desta marca e é maior administradora multimarcas da América com cerca 80 hotéis no Brasil em operação. Canais de Distribuição: a Atlantica é uma rede nacional que atua com bandeiras internacionais da Choice (master franquia América do Sul), Carlson (master franquia Brasil) e Starwood (acordo pontual do Four Points by Sheraton em Curitiba). Por esta abrangência de marcas, a distribuição e visibilidade são internacionais para as bandeiras Comfort, Quality, Sleep Inn, Radisson e Park Inn. Presença de mercado na região do ABC e São Paulo: Na região do ABC, a Atlantica está presente com projetos futuros na cidades de Santo André, com as marcas Comfort, Quality e Go Inn, em complexos mixed use junto à Shoppings e São Bernardo do Campo com a bandeira Comfort, também inserida em complexo mixed used.

Brokfield Century Plaza – Quality e Go Inn – Santo André

Triology Offices São Bernardo do Campo


14







giro inicial






10. Anexos

Índice

15

Região do Grande ABC

Fonte: Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano (Emplasa) e IBGE

Região do Grande ABC


A Região do Grande ABC é uma divisão da Região

Metropolitana de São Paulo.

Sua formação é composta por 7 cidades: Santo

André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul,

Diadema, Mauá, Ribeirão Pires e Rio Grande da Serra.

Com 3,1 milhões de habitantes, a região é conhecida

pela presença de importantes parques industriais

concentrados principalmente setor metalúrgico,

automóveis, químico e petróleo.

16

▪ Dentre as cidades do Grande ABC, São Caetano é a terceira maior em arrecadação do PIB com cerca de 14% do total

arrecadado pela região.

▪ São Caetano é conhecida pela boa qualidade de vida que proporciona aos moradores com bons indicadores de saúde,

educação e baixo nível de criminalidade.

Fonte: IBGE

Região do Grande ABC (Dados Oficiais Disponíveis)


N° Cidade PIB 2015 % População 2015 População Est. 2017

1 São Bernardo do Campo 42.745.533 38,19% 816.925 827.437

2 Santo André 26.240.885 23,45% 710.210 715.231

3 Diadema 13.854.570 12,38% 412.428 417.869

4 São Caetano do Sul 13.302.120 11,89% 158.024 159.608

5 Outras cidades 15.776.363 14,10% 621.984 1.001.722

Total 111.919.471 100% 2.719.571 3.121.867

17

S. Caetano do Sul - Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis)

Fonte: IBGE - Últimos dados oficiais disponíveis


Crescimento PIB x1000 ponderado crescimento de 2016 (-3,5%) e 2017 (1%)

▪ O PIB de São Caetano do Sul trazido a valor presente e ponderando os

crescimento de 2016 (-3,5%) e 2017(1%) apresenta um resultado de –

3,57%, reflexos principalmente da queda do PIB em 2014 e 2015.

▪ A cidade segue com leve crescimento no número de empresas

instaladas (0,08%) e de desenvolvimento municipal (FIRJAN) com 1,39%.

▪ O setor de serviços é o maior responsável pela arrecadação com 56%

do PIB seguidos pelos impostos que são responsáveis por 22%.

2017 12.964.911,48R$

2010 16.723.993,59R$

2015 10.837

2010 10.793

2015 122.427

2010 182.311

2013 0,9006

2008 0,8404

2010 0,86

2000 0,82

IDMH

0,50%

Pessoal Ocupado

-7,66%

Índice Firjan

1,39%

Sócio Econômicos

PIB

-3,57%

Empresas

0,08%

Análise de Índices e Taxas

18 Fonte: Google Maps. Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

Av. dos Estados - liga a região do ABC com a zona leste de São Paulo. Av. Dr. Francisco Mesquita - Interligada a Av. dos Estados é uma das portas de entrada de São Caetano do Sul para quem parte de São Paulo Av. Goiás - Principal via comercial e serviços de São Caetano do Sul. Rod. Anchieta - Paralela a cidade de São Caetano do Sul é a principal via de acesso ao Rodoanel Mário Covas.

Acessos


1

2

3

4

1

2

3

4

19

S. Caetano do Sul - Dados Socioeconômicos

De acordo com a entrevista com o Fernando Cunha, responsável pelo atendimento a novos investimentos, a cidade de São

Caetano do Sul tem optado pela diversificação econômica com a atração de novas empresas voltadas para a tecnologia e

serviços. Atualmente o perfil industrial é voltado para o mercado automobilístico, fabricação de auto – peças, produtos de

borracha, material plástico, produtos alimentícios e fabricação de móveis.

Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting e Investe São Caetano

Com cerca 600 índústrias de pequeno a médio porte o parque industrial de S. Caetano do Sul acompanha a vocação do ABC

voltada para o mercado automobilístico, sendo a GM a maior empresa da cidade. Além da fábrica o complexo da General

Motors abriga o Centro Tecnológico de Desenvolvimento de Carros e Centro Logístico de Recebimento e Sequenciamento

de Materiais Produtivos. Entre as maiores empresas presentes estão:


20

Educação

Fonte: Investe São Caetano

Conhecida pelo seu alto índice de qualidade no ensino, São Caetano do Sul possui diversas faculdades de porte e

escolas de ensino técnico, estas normalmente fornecem mão de obra para as indústrias da região. Entre as

principais instituições podemos destacar:

Conhecida por ser uma das melhores faculdades de engenharia do país, o Instituto Mauá conta

com 11 cursos de graduação, 5 cursos de pós graduação , 3 cursos especialização e 1

mestrado. A maior parte dos cursos é voltada para o setor automobilístico.

A unidade possui cursos técnicos e superiores pós graduação e cursos livres voltados para a

área automobilística.

Com mais de 100 cursos de diversas áreas a Universidade Municipal de São Caetano do Sul

oferece cursos presenciais e online.


21

Park Shopping São Caetano – Espaço Cerâmica

Fonte: Portal ParkShopping São Caetano


Inaugurado em 2011, o Park Shopping é

voltado para o atendimento do público A

e B. São 109 mil m² de área construída e

39 mil m² de área bruta locável. O

shopping conta com 218 lojas, 15 lojas

âncoras e 2.475 vagas de estacionamento

Comercial/Hotel

Loteamento

Residencial

Park Shopping

Projetos Futuros

22 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria/ Prefeitura de São Caetano do Sul

Hospital São Luiz – Inaugurado em junho de 2017, o empreendimento está localizado próximo ao Espaço Cerâmica. São 37 mil

m² de área construída e capacidade para realizar mensalmente até 20 mil atendimentos e 1 mil cirurgias.

Obras Hospital São Luiz


General Motors – Confirmado em fevereiro de 2018 o aporte de R$ 1,2 bilhão para expansão do Complexo Industrial de

São Caetano. Com a ampliação a fábrica aumentará sua produção de 250 mil veículos para 330 mil veículos.

LBS Laborasa Indústria Farmacêutica – A empresa pretende unificar suas atividades em São Caetano em um galpão na

região da Vila Prosperidade. Com isso espera-se ou aumento de 15% do faturamento.

SPI Serviços de Automação Industrial – Inaugurada em julho de 2017, a empresa se instalou no Espaço Cerâmica. Como

projeto futuro pretende implantar um novo galpão na região para desenvolvimento de dispositivos para robôs.

Considerações

23

Obras Hospital São Luiz


Com 15 km de extensão a cidade de São Caetano do Sul é conhecida pelos seus bons indicadores sociais e pelo

desenvolvimento ordenado.

Por estar próximo a São Paulo o comércio local é bem desenvolvido com lojas de grande porte voltadas para

atender toda a região.

O parque industrial é concentrado em empresas de pequeno e médio porte tendo apenas a General Motors

como principal indústria da cidade, em contrapartida o setor de serviços é bem desenvolvido com empresas de

porte como Via Varejo e Honda Consórcios. Por não possuir grandes áreas para desenvolvimento a Prefeitura

local tem optado por trazer indústrias de pequeno porte voltadas para o setor de tecnologia.

24







giro inicial






10. Anexos

Índice

25 Fonte:Mapa - Sobloco

Macrolocalização


O local do hotel está localizado na Av. Guido

Alibert na altura do 1800, dentro do Espaço

Cerâmica de São Caetano do Sul.

A região se tornou um novo polo de

desenvolvimento agregando escritórios, serviços

e lazer em um só endereço, sendo um produto

inovador na cidade de São Caetano do Sul.

No entorno estão importantes vias acesso

como a Av. do Estado que dá acesso a cidade de

São Paulo e a Rod. Anchieta que corta a cidade

de São Bernardo do Campo interligando com o

rodoanel trecho leste.

Local do Hotel

26 Fonte: Foto – Google Imagens

Microlocalização


O Espaço Cerâmica segue o conceito de bairro planejado, com infraestrutura residencial, comercial e serviços para atender a

toda região do ABC. De acordo com os entrevistados, a região tende a se tornar polo de serviços de São Caetano. No entorno

próximo está o Hospital São Luiz que terá capacidade para atender até 20 mil pacientes por mês.

O terreno do hotel está a 30 km do Aeroporto de Guarulhos e a 15 km de do Aeroporto de Congonhas.

Comfort/ Quality SCS

27

Pontos de Interesse


Pontos de interesse Distância

Aeroporto de Congonhas 15 km (30 min.)

Aeroporto de Guarulhos 29 km (43 min.)

Santo André 8 km (17 min.)

São Bernardo 10 km (19 min.)

General Motors 4,2 km (13 min.)

Bartira Móveis 4 km (12 min.)

M. Dias Branco 1,1 km (4 min.) *

Via Varejo 2,2 km (8 min.)

Honda Consórcio Nacional 1,3 km ( 17 min.)

Petrobrás Distribuidora 4,3 km (12 min.)

Estação de trem S. Caetano 2,5 km (8 min.)

* Distância à pé Fonte: Google Maps. Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

Abaixo estão as distâncias de carro calculadas pelo Google Maps.

Indústrias

Estação de trem

Terreno do hotel

28

São Paulo Expo Exhibition & Convention Center


Espaço para feiras e convenções que é

administrado pela GL Events, uma das maiores

empresas do setor no mundo. O complexo

passa por obras de ampliação e deverá contar

espaços para até oito feiras simultâneas.

A distância do terreno ao São Paulo Expo não

ultrapassa 30 minutos, tornando-se um dos

mais próximos hotéis do ABC, ou mesmo em

relação à região da Avenida Paulista, na cidade

de São Paulo, onde há grande concentração de

oferta hoteleira. Fonte: Google Maps.

Hotéis

29



A Estrutura Atual :

Fonte: http://www.saopauloexpo.com.br – 12.04.2016

http://www.saopauloexpo.com.br/

30



A Estrutura Final:

90 mil m² para exposições – até oito pavilhões

10 mil m² de área para convenções.

5,0 mil vagas de estacionamento – 4,5 mil cobertas

Praça de Alimentação

Remodelação do acesso viário

Fonte: http://www.saopauloexpo.com.br – 12.04.2016

http://www.saopauloexpo.com.br/

31

Considerações sobre o terreno


O terreno do hotel possui fácil acesso a grandes vias com Av. do Estado e Rod. Anchieta e está próximo das

cidades de São Bernardo do Campo, Santo André e São Paulo.

A região possui várias empresas de grande porte e geradoras de demandada hoteleira. Além disso a reforma e

ampliação do São Paulo Expo Exhibitions & Conventions torna os hotéis desse estudo uma das primerias opções

de hospedagens.

O terreno é adequado perto de geradores de demanda hoteleira qualificados, além disso , o complexo Parque

Cerâmica provê lazer e entretenimento que completam a atratividade para hóspedes.

Desta forma damos como adequada a localização do empreendimento hoteleiro.

32







giro inicial






10. Anexos

Índice

33

Foram mapeados os hotéis de categoria econômico, midscale e miscale superior das cidades de São Caetano do Sul, Santo

André, São Bernardo.

Oferta hoteleira total


Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

Tabela de Oferta Geral

Item Inauguração Hotel UH SC Categoria Localização

1 2003 Twin Towers Flat (antigo Mercure) 56 60 3.Midscale São Bernardo do Campo

2 2004 Palmleaf Grand Premium 174 100 3.Midscale São Bernardo do Campo

3 2004 Mercure Santo André 126 250 3.Midscale Santo André

4 2007 Blue Tree Towers All Suítes Santo André 200 200 3.Midscale Santo André

5 2005 Mercure São Caetano do Sul 131 90 3.Midscale São Caetano do Sul

6 2001 Plaza Mayor 87 300 4.Econômico Santo André

7 1991 Astron Saint Moritz 93 90 4.Econômico São Bernardo do Campo

8 2004 Ibis Santo André 180 0 4.Econômico Santo André

1047

34

Localização



Item Hotel

1 Twin Towers Flat (antigo Mercure)

2 Palmleaf Grand Premium

3 Mercure Santo André

4 Blue Tree Towers All Suítes Santo André

5 Mercure São Caetano do Sul

6 Plaza Mayor

7 Astron Saint Moritz

8 Ibis Santo André

Mid

scal

e

Eco

nô

mic

o

Terreno em estudo

35

Diária - Abaixo os valores da diária média ponderada, calculada com base nos valores efetivos

de 2ª a 5ª feira, 6ª a domingo, além das tarifas aplicadas em sites de reservas como

Booking.com e Decolar.com.

Cesta Competitiva Valores do set competitivo

Diária média de 2018, sem café

R$ 188,40

Taxa de ocupação média (2017)

45%


Webpage Hotel Decolar Booking Corporativa

1 2003 Twin Towers Flat (antigo Mercure) 56 216,90 234,50 249,00 248,00 203,13 204,37

2 2004 Palmleaf Grand Premium 174 191,00 210,00 0,00 0,00 180,45 173,02

3 2004 Mercure Santo André 126 247,40 273,00 248,00 288,50 234,18 251,97

4 2007 Blue Tree Towers All Suítes Santo André 200 202,85 202,50 214,50 224,00 182,41 178,13

5 2005 Mercure São Caetano do Sul 131 162,50 210,00 173,50 189,00 167,63 178,71

6 2001 Plaza Mayor 87 175,50 219,00 209,00 219,00 177,53 175,61

7 1991 Astron Saint Moritz 93 193,80 193,80 0,00 198,00 174,42 170,26

8 2004 Ibis Santo André 180 189,00 189,00 175,50 198,00 0,00 187,80

1047 188,40

DM

(sem café)Quadro de Diárias - Single UH Base

Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda

Inauguração Hotel UH Comp.Item

36

Oferta

A maior parte dos empreendimentos existentes são de pequeno porte, sendo o Blue Tree Santo André o maior com

200 apartamentos. Percebe-se que o mercado já possui produtos compatíveis com as tarifas oferecidas e há

posicionamento de mercado perante aos demais empreendimentos da região. A maior parte dos empreendimentos

tem optado por investir em reforma para fazer frente a oferta futura que irá se instalar na região.

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

Cesta Competitiva


Demanda

Atendem a demanda das indústrias da região do ABC e em eventos pontuais transbordos de hóspedes de São

Paulo. A média de hospedagem é de 2 a 3 dias com maior frequencia durante a semana. Pontualmente existe a

demanda para long stay geralmente associada ao algum projeto dentro das fábricas. Durante o fim de semana a

demanda é sazonal proveniente principalmente de eventos sociais. A taxa de ocupação na cesta competitiva em

2011 foi de 65%, conforme levantamento no primeiro estudo de mercado realizado para esse projeto. A taxa de

45% registrada em 2017 reflete a retração devida ao ambiente recessivo da economia brasileira desde 2014.

37 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting

Oferta futura


Conforme indicado pelo empreendimento, dentre os concorrentes do set competitivo, seis hotéis se encaixam

como oferta futura pois possuem menos de uma ano de operação. Além destes existe prevista a entrada de mais

um empreendimento em São Caetano. Estes foram ponderados utilizando os mesmos critérios de competitividade

do mercado hoteleiro totalizando 416 apartamentos que concorrem diretamente com o hotel em estudo.

IC: Índice de Competitividade

Tabela de Oferta Futura - Grupo Competitivo e Demanda

Item Inauguração Hotel UH Categoria Competitivade IC UH Comp.

1 2017 Hilton Garden Inn Santo André 152 3.Midscale Terciária 25% 38

2 2018 Comfort S.B do Campo 204 3.Midscale Terciária 25% 51

3 2021 Blue Tree Premium SCS 320 2.Midscale Superior Secundária 50% 160

4 2017 Adágio São Bernardo do Campo 104 3.Midscale Terciária 25% 26

5 2017 Ibis São Bernardo 200 4.Econômico Terciária 25% 50

6 2017 Ibis Budget São Bernardo 160 5.Supereconômico Terciária 25% 40

7 2017 Go Inn Santo André 204 4.Econômico Terciária 25% 51

1344 416

38

Considerações


O mercado hoteleiro do ABC vive momento de expansão de oferta.

Esse fato é interessante pois, embora exista na região a presença de grandes empresas que são geradoras de

demanda, há hotéis antigos e que operam com marcas pouco relevantes no mercado, carecendo de

reconhecimento. Essa nova oferta se apresenta com boas bandeiras e projetos modernos, o que poderá impactar

positivamente o mercado da região, principalmente por demanda mal acomodada que se direcionava para São

Paulo por falta de opções na região.

Além disso, a região e São Caetano do Sul recebe investimentos de ordem urbana, como o próprio Complexo

Cerâmica, onde se localizam os hotéis desse estudo, o que aumenta a atratividade da região como destino com a

oferta de melhores pontos de comércio, lazer e entretenimento.

39







giro inicial






10. Anexos

Índice

40 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foram utilizados os seguintes dados:

1. PIB da Cidade de São Caetano do Sul de 2010 e 2015 – dados oficiais do IBGE e

compleementados pela taxa de crescimento do PIB Brasil 2016 e 2017, -3,5% e 1%

respectivamente, o que gerou índice de crescimento de -3,57 % a.a. no período de 2010 a

2016.

2. Crescimento de empresas e de pessoal ocupado entre 2010 e 2015. Esses dados não puderam

ser complementados até 2017 pois não há dados oficiais disponíveis além das datas

referentes aos últimos anos, porém cobrem cinco anos e apontam tendência, além disso, o

PIB estimado de 2016 e 2017 já pondera impactos da recessão econômica do período.

A Taxa de projeção para a demanda obtida foi de -0,58% a.a. O valor foi mantido para os 10

anos de projeção pois representa uma taxa baixa, quase estagnação, e está contaminada pelo

momento de recessão econômica.


O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta

Taxa de Projeção de Demanda

Item Taxa Peso

PIB -3,57% 1

Empresas 0,08% 3

Pessoal Ocupado -7,66% 1

Firjan 1,39% 3

IDMH 0,50% 2

Taxa de Projeção -0,58% 10

Taxas de Projeção de Demanda

Período Margem Taxa

2018-2020 0% -0,58%

2021 a 2023 0% -0,58%

2024 a 2027 0% -0,58%



Projeção da Demanda

Dois pontos foram considerados para a projeção da demanda:

a) A Taxa de Crescimento obtida para a demanda considerando os índices econômicos da cidade,

inclusive adequando projeção do PIB para 2018 com o impacto da recessão econômica atual .

b) Entende-se que o mercado está retraído, principalmente a região do ABCD Paulista que possui

atividade industrial relevante, a qual é geradora de demanda hoteleira importante na região. Assim,

considerou-se que diante dos investimentos previstos a economia local se mantém estável pelos

próximos 3 anos. E que após este período volte aos patamares de 2011.

c) Assim, considerando uma retomada efetiva da economia a partir de 2021, projetou-se a estabilidade

da demanda para os anos de 2018 a 2020 com a retomada de crescimento a partir de 2021 com

crescimento de 1% ao ano. * Demanda estimada em base diária.

Projeção Demanda

Ano Demanda

2017 471

2018 471

2019 471

2020 471

2021 680

2024 701

2025 708

2026 715

2027 722

2028 729


A oferta futura identificada foi somada à oferta do grupo competitivo destacado, bem como houve a retirada de unidades habitacionais de hotéis que devem perder a competitividade na cesta competitiva definida:

Oferta: Disponibilidade Uhs/dia

O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta


Entradas: 2017: Hilton Garden Inn – Santo André ( 38 Uhs competitivas de 152 Uhs totais) Go Inn – Santo André ( 51 Uhs competitivas de 204 Uhs totais) Adágio São Bernardo do Campo ( 26 Uhs competitiva de 104 Uhs totais) Ibis São Bernardo (50 Uhs competitivas de 200 Uhs totais) Ibis Budget São Bernardo (40 Uhs competitivas de 160 Uhs totais) 2018: Comfort S. B. do Campo (51 Uhs competitivas de 204 Uhs totais) 2021: Blue Tree Premium S.C.S (160 Uhs competitivas de 320 Uhs totais) Saídas: 2019: Palm Leaf G.P: 174 Uhs Twin Towers: 56 Uhs Plaza Mayor: 87 Uhs Astron Moritz: 93

Projeção de Oferta

Inicial Entrada Saída Final

2017 1047 205 1252

2018 1252 1457

2019 1457 51 410 1098

2020 1098 160 1258

2021 1258 1258

2024 1258 1258

2025 1258 1258

2026 1258 1258

2027 1258 1258


Legenda: Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. Taxa de ocupação 2018 estimada pelo empreendimento; Taxa de ocupação 2019 e 2020 ponderada considerando o aumento de penetração do mercado e maturação do produto; Taxa de ocupação 2021 e 2022 ponderada conforme demanda da cidade.


O Hotel x Mercado: Desempenho

Conforme informado no capitulo O Projeto e a rede hoteleira, o empreendimento contempla dois hotéis, Quality com 118 uhs e

Comfort com 180 uhs; porém, a absorção foi feita em conjunto pois o complexo deverá atuar como catalisador de clientes que poderão

optar pelo nível de serviços desejado, sendo fruto de uma gestão uniforme.

Oferta Hotel X Mercado Desempenho

Mercado Hotel Total D. Ideal % TO DM

2018 1457

298

1755 16,98% 40,00% 199,00

2019 1098 1396 21,35% 42,00% 204,97

2020 1258 1556 19,15% 45,00% 211,12

2021 1258 1556 19,15% 47,39% 215,34

2022 1258 1556 19,15% 48,17% 219,65

44







giro inicial






10. Anexos

Índice

45

Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial

6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial

O empreendimento já está abeto, o CIC será apresentado em preço fechado contemplando o valor da unidade (construção +

terreno+ FF&E) e taxas hoteleiras.

A tabela abaixo, encaminhado pela própria Gafisa, apresenta o nível de preço que pode ser apresentado conforme o tipo de

compra a ser negociada com os adquirentes:

Fonte: Gafisa

Metragem Quantidade Valor total Valor/ m²

32,06 15 320.600 10.000

21,02 165 210.200 10.000

25,37 89 253.700 10.000

36,00 14 360.000 10.000

40,00 15 400.000 10.000

Total 298

46







giro inicial






10. Anexos

Índice

47

A projeção de resultados foi baseada no desempenho estimado para o hotel nos primeiro cinco anos de operação, conforme o item

Análise do Posicionamento Competitivo e Penetração do Empreendimento no Mercado ( taxa de ocupação e diária média prevista).

O Fluxo de caixa para as análises financeiras foram estimados em 10 anos, sendo os cinco primeiros anos conforme as projeções de

resultados, que serão apresentadas. Nos anos subsequentes foi adotado um crescimento vegetativo de 1% a.a. tendo como base o

resultado do quinto ano de operação.

As frações de distribuição representam a participação nos resultados que cabe a cada proprietário, conforme o tipo da unidade

habitacional adquirida.

Os valores são correntes de março de 2018, sem inflação, apresentados antes do Imposto de Renda.


Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

48

Os resultados operacionais estão apresentados no modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry, modelo mundial reconhecido pela indústria hoteleira e utilizado pelas principais redes hoteleiras do mundo. Separando os centros de receita (departamentos operacionais) dos centro de custo (gastos não distribuíveis). Todos os gastos ligados às taxas e honorários da Operadora foram lançados como gastos. As receitas foram estimadas conforme valores médios de receita; esses valores foram pesquisados nos hotéis definidos na cesta competitiva. Os gastos foram estimados conforme médias de mercado e pesquisa direta na cidade, principalmente o gasto médio de folha de pagamento (cargos e salários).

Termos específicos do demonstrativo de resultado foram detalhados no Glossário.

Os resultados podem não ser atingidos, são frutos de premissas mercadológicas e de ambiente sócio e econômico verificada no momento da pesquisa, mudanças nessas premissas alteram o resultado.



49



Demonstrativo de Resultados do Exercício – DRE: O DRE foi montado a partir das expectativas de vendas coletadas e estimadas no estudo de

mercado, a apresentação do resultado do hotel em estudo foi estruturado a partir dos centros de receitas, centro de custos e gastos de

propriedade/capital. Receitas e Gastos foram balizados por pesquisas nos hotéis similares e dados médios de mercado.

Centro de Receitas: Habitação e Departamentos Menores (Lavanderia, Aluguel de Espaços e Outras Receitas); foram consideradas receitas e

custos e despesas ligadas a cada setor, tais como folha de pagamento, material de limpeza, suprimentos operacionais, lavanderia, entre outros.

Centro de Custos: Administração e Geral, Manutenção, Marketing e Vendas, Água e Energia e honorários da rede hoteleira e do hotel asset

manager e/ou mandatário que tenham como base a receita bruta ou líquida do hotel. Os gastos destes departamentos mais relevantes são: (1)

ADM & Geral – folha de pagamento, comissão de cartão de crédito, segurança, RH & Administrativo, TI, dados e telecomunicações; (2)

Manutenção: gastos gerais com a manutenção e conservação do empreendimento e folha de pagamento; (3) Marketing e Vendas – gastos

gerais com a divulgação do hotel, incluem aqui também honorários de Marketing corporativo da rede e uso da marca (conforme contrato); (4)

Água e Energia; (5) impostos de ISS, PIS, COFINS e ICMS.

Gastos de Propriedade/Capital: Seguros, taxas e impostos da propriedade, retenção para o fundo de reposição de FF&E, remuneração do

asset manager e da rede hoteleira que tenham como base o Lucro Operacional Bruto, e outros gastos e receitas não operacionais. Há receita

não operacional referente ao contrato de terceirização do restaurante e geladeira dos apartamentos, o contrato prevê o pagamento equivalente

a 7% da receita do tomador de serviços, menos o café da manhã.

50


Quadro de UH´s

O empreendimento já está abeto, o CIC será apresentado em preço fechado contemplando o valor da unidade (construção +

terreno+ FF&E) e taxas hoteleiras.

A tabela acima, encaminhado pela própria Gafisa, apresenta o nível de preço que pode ser apresentado conforme o tipo de

compra a ser negociada com os adquirentes:

Fonte: Gafisa

Metragem Quantidade Fração Distribuição Valor total Valor/ m²

32,06 15 0,004391273 320.600 10.000

21,02 165 0,00287062 210.200 10.000

25,37 89 0,003475778 253.700 10.000

36,00 14 0,004926605 360.000 10.000

40,00 15 0,005477454 400.000 10.000

Total 298

51

Receitas - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting


Estimativa de Vendas - Hospedagem

2018 2019 2020 2021 2022

Disponibilidade 108.770 108.770 108.770 108.770 108.770

Taxa de Ocupação 40,00% 42,00% 45,00% 47,39% 48,17%

Diárias Vendidas 43.508 45.683 48.947 51.549 52.390

Diária Média 199,00 204,97 211,12 215,34 219,65

Receita 8.658.092 9.363.726 10.333.541 11.100.734 11.507.329

Número de Hóspedes 52.210 54.820 58.736 61.859 62.868

RevPar 79,60 86,09 95,00 102,06 105,80

Departamentos Menores

2018 2019 2020 2021 2022

Lavanderia 112.555,20 121.728,44 155.003,12 166.511,02 172.609,94

Outros 69.264,74 74.909,81 82.668,33 88.805,88 92.058,63

Total de Receitas 181.819,93 196.638,26 237.671,44 255.316,89 264.668,57

52 Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

Folha de pagamento - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira


Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas

apresentadas na introdução desse item (7)

Estimativa de Funcionários: número de funcionários a partir de 2018 – estabilização do movimento. Salário Médio: Calculado em 2018 Valores Correntes de Março de 2018

Estimativa de Folha de Pagamento

Funcionários 2018 2019 2020 2021 2022

Hospedagem 35 540.900 619.150 739.230 750.048 757.260

Administração e Segurança 8 301.920 343.057 386.835 392.496 396.270

Marketing e Vendas 3 91.800 92.718 104.550 106.080 107.100

Manutenção 4 92.160 104.717 118.080 119.808 120.960

Subtotal 50 1.026.780 1.159.642 1.348.695 1.368.432 1.381.590

+ Encargos e Benefícios 100% 1.026.780 1.159.642 1.348.695 1.368.432 1.381.590

Total de Folha de Pagamento 2.053.560 2.319.283 2.697.390 2.736.864 2.763.180

Salário Médio Ano 3 2.248

53

DRE: 1/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (7)



2018 2019 2020 2021 2022

Receita Bruta 8.839.912 9.560.365 10.571.212 11.356.051 11.771.998

Receita Líquida 8.075.260 8.733.393 9.656.803 10.373.753 10.753.720

Habitações

Receita Bruta 8.658.092 100,0% 9.363.726 100,0% 10.333.541 100,0% 11.100.734 100,0% 11.507.329 100,0%

Receita Líquida 7.909.167 91,4% 8.553.764 91,4% 9.439.690 91,4% 10.140.521 91,4% 10.511.945 91,4%

Gastos Gerais 2.274.963 26,3% 2.414.085 25,8% 2.613.337 25,3% 2.777.086 25,0% 2.854.286 24,8%

Folha de Pagamento 1.103.436 12,7% 1.263.066 13,5% 1.508.029 14,6% 1.530.098 13,8% 1.544.810 13,4%

Lucro ou Prejuízo do Departamento 4.530.768 52,3% 4.876.613 52,1% 5.318.324 51,5% 5.833.337 52,5% 6.112.849 53,1%

Departamentos Menores

Receita Bruta 181.820 100,0% 196.638 100,0% 237.671 100,0% 255.317 100,0% 264.669 100,0%

Receita Líquida 166.093 91,4% 179.629 91,4% 217.113 91,4% 233.232 91,4% 241.775 91,4%

Gastos Gerais 7.383 4,1% 7.837 4,0% 8.997 3,8% 9.505 3,7% 9.773 3,7%

Folha de Pagamento 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0%

Lucro ou Prejuízo do Departamento 158.710 87,3% 171.792 87,4% 208.115 87,6% 223.727 87,6% 232.002 87,7%

L/P dos Centros de Receita 4.689.477 53,0% 5.048.405 52,8% 5.526.439 52,3% 6.057.064 53,3% 6.344.850 53,9%

54


Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (7)



Administração e Geral 2018 2019 2020 2021 2022

Gastos Gerais 836.658 9,5% 867.798 9,1% 903.621 8,5% 930.443 8,2% 944.478 8,0%

Folha de Pagamento 603.840 6,8% 686.113 7,2% 773.670 7,3% 784.992 6,9% 792.540 6,7%

Resultado 1.440.498 16,3% 1.553.911 16,3% 1.677.291 15,9% 1.715.435 15,1% 1.737.018 14,8%

Marketing e Sales

General Expenses 66.299 0,8% 71.703 0,8% 79.284 0,8% 85.170 0,8% 88.290 0,8%

Fee de Marketing 161.505 1,8% 174.668 1,8% 193.136 1,8% 207.475 1,8% 215.074 1,8%

Gastos Gerais 227.805 2,6% 246.371 2,6% 272.420 2,6% 292.645 2,6% 303.364 2,6%


Resultado 411.405 4,7% 431.807 4,5% 481.520 4,6% 504.805 4,4% 517.564 4,4%

Manutenção e Conservação

Gastos Gerais 282.877 3,2% 327.346 3,4% 329.660 3,1% 343.144 3,0% 351.111 3,0%


Resultado 467.197 5,3% 536.780 5,6% 565.820 5,4% 582.760 5,1% 593.031 5,0%

Gastos com Água e Energia

Total de Utilidades UHs 353.596 4,0% 334.613 3,5% 369.992 3,5% 397.462 3,5% 412.020 3,5%

Total de Utilidades Áreas Comuns 220.998 2,5% 270.501 2,8% 307.966 2,9% 321.824 2,8% 337.915 2,9%

Resultado 574.594 6,5% 605.114 6,3% 677.958 6,4% 719.286 6,3% 749.935 6,4%

Resultado Antes Fees Gerenciamento 1.795.784 20,3% 1.920.793 20,1% 2.123.849 20,1% 2.534.777 22,3% 2.747.301 23,3%

55



As linhas hachuradas em amarelo representam todos os gastos contratuais , inclusive remuneração da Rede Hoteleira - Quadro ao lado:


Taxa de administração e Taxa de incentivo – Previstas em VII. Cláusula Sétima – Dos Direitos da Administradora – Item VII.1 Fee de Marketing – Previsto em VIII. Cláusula Oitava- Dos Lucros e Receitas Líquidas das Operações, e demais disposições sobre a forma de cálculo da remuneração da Administradora e distribuição de valores ao proprietário – Item VIII.3 Fundo de Reposição – Previsto em XV Cláusula Décima Quinta – Dos Fundos – Item XV.1 b Asset Management: Previsto em Acordo Comercial para Administração de Empreendimento Condo - Hoteleiro – Item XI

Administração 205.705 2,3% 266.137 2,8% 342.560 3,2% 367.993 3,2% 381.472 3,2%

Taxa de administração 161.505 1,8% 218.335 2,3% 289.704 2,7% 311.213 2,7% 322.612 2,7%

Asset Management/ base receita 44.200 0,5% 47.802 0,5% 52.856 0,5% 56.780 0,5% 58.860 0,5%

Lucro Operacional Bruto - GOP 1.590.079 18,0% 1.654.657 17,3% 1.781.289 16,9% 2.166.785 19,1% 2.365.830 20,1%

Gastos de Capital 2018 2019 2020 2021 2022

Seguros 44.200 0,5% 45.084 0,5% 45.747 0,4% 46.189 0,4% 46.410 0,4%

Taxas da Propriedade 441.040 5,0% 441.040 4,6% 441.040 4,2% 441.040 3,9% 441.040 3,7%

Taxa de incentivo 127.206 1,4% 140.646 1,5% 160.316 1,5% 195.011 1,7% 212.925 1,8%

Asset Manager Fee 31.802 0,4% 33.093 0,3% 35.626 0,3% 43.336 0,4% 47.317 0,4%

Fundo de Reposição 323.010 3,7% 436.670 4,6% 482.840 4,6% 622.425 5,5% 645.223 5,5%

Aluguel - Contrato Terceirizados (+) 75.000 0,8% 104.400 1,1% 126.200 1,2% 131.500 1,2% 137.000 1,2%

Resultado 892.258 10,1% 992.132 10,4% 1.039.369 9,8% 1.216.500 10,7% 1.255.914 10,7%

L/P Antes do IR e Depreciação 697.821 7,9% 662.524 6,9% 741.921 7,0% 950.285 8,4% 1.109.916 9,4%

56







giro inicial






10. Anexos

Índice

57

Análise de Investimento: O Cálculo da TIR

Considerando os grupos de unidades habitacionais, o preço total de venda (unidade + FF&E e taxas hoteleiras) e o fluxo de caixa para o investidor (antes do IR mas retido Fundo de Reinvestimento). O Fluxo de caixa das unidades foi calculado conforme as frações de distribuição para cada tipo de apartamento. O fluxo está antes do IR, em valores correntes de março de 2018, e já está impactado por todas as taxas e honorários da rede hoteleira. empreendimento em relação ao total.

Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços correntes de março de 2018 2) – Rentab.: rentabilidade simples; 3) Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 2018 a 2027 4) Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples média do ano 2021 a 2027 5) FC com aplicação de CapRate: Capitalização do FC de 2027 conforme pesquisa em empreendimentos similares e definição de patamar mínimo da taxa de atratividade para a análise específica do negócio em estudo, conforme se apresenta no item Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado. 6) TIR calculada com o FC de 2027 + FC com CapRate . A estimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos de 2018 e 2022, a partir de 2023 foi considerado crescimento vegetativo de 1% ao ano do fluxo de caixa.

A Taxa Interna de Retorno - TIR foi calculada com cenário de pagamento integral em março de 2018, uma vez que o empreendimento já está em funcionamento. É apresentado o valor possível de ser negociado entre as partes de compra e venda. IMPORTANTE: A TIR pode variar conforme a condição de pagamento negociada para aquisição da unidade hoteleira, o investidor deve considerar como dado referencial a TIR apresentada. Não foi considerado cenário de financiamento da unidade habitacional, o que pode acarretar cobrança de juros no saldo devedor financiado e afetar a TIR do investidor em relação à estimada no estudo.

8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

58

Cenário de Rentabilidade: Apartamento

8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados


Cálculo conforme premissas apresentadas. – Valores sem inflação – Resultado antes do IR.

Valor metro quadrado 10.000 10.000 10.000

CapRate para o Mercado : 7,03% 7,03% 7,03%

Metragem 21,02 32,06 25,37

2018 - A vista -210.200,00 Rentab./CapRate -320.600,00 Rentab./CapRate -253.700,00 Rentab./CapRate

2018 2.003 1,0% 3.064 1,0% 2.425 1,0%

2019 1.902 0,9% 2.909 0,9% 2.303 0,9%

2020 2.130 1,0% 3.258 1,0% 2.579 1,0%

2021 2.728 1,3% 4.173 1,3% 3.303 1,3%

2022 3.186 1,5% 4.874 1,5% 3.858 1,5%

2023 3.218 1,5% 4.923 1,5% 3.896 1,5%

2024 3.250 1,5% 4.972 1,6% 3.935 1,6%

2025 3.283 1,6% 5.022 1,6% 3.975 1,6%

2026 3.316 1,6% 5.072 1,6% 4.014 1,6%

2027 3.349 1,6% 5.123 1,6% 4.055 1,6%

Capitalização do FC c/ CapRate 47.614 72.836 57.651

Rentabilidade média 2018 -2027 1,3% 1,4% 1,4%

Rentabilidade média 2021- 2027 1,5% 1,5% 1,5%

TIR com CapRate -10,9% -10,9% -10,8%

59

Cenário de Rentabilidade: Apartamento

8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados


Cálculo conforme premissas apresentadas. – Valores sem inflação – Resultado antes do IR.

Valor metro quadrado 10.000 10.000

CapRate para o Mercado : 7,03% 7,03%

Metragem 36,00 40,00

2018 - A vista -360.000,00 Rentab./CapRate -400.000,00 Rentab./CapRate

2018 3.438 1,0% 3.822 1,0%

2019 3.264 0,9% 3.629 0,9%

2020 3.655 1,0% 4.064 1,0%

2021 4.682 1,3% 5.205 1,3%

2022 5.468 1,5% 6.080 1,5%

2023 5.523 1,5% 6.140 1,5%

2024 5.578 1,5% 6.202 1,6%

2025 5.634 1,6% 6.264 1,6%

2026 5.690 1,6% 6.326 1,6%

2027 5.747 1,6% 6.390 1,6%

Capitalização do FC c/ CapRate 81.715 90.852

Rentabilidade média 2018 -2027 1,4% 1,4%

Rentabilidade média 2021- 2027 1,5% 1,5%

TIR com CapRate -10,9% -10,9%

60







giro inicial






10. Anexos

Índice

61

Cenários de Rentabilidade: Definição de CapRate:

CapRate Mínimo (Atratividade para o negócio em

análise): 7,03%

Composição do CapRate Atratividade

Taxa Livre de Risco Longo Prazo: 4,0% (2021) Projeção Banco Santander – Selic Sem Inflação - Ver Anexos

+ Spread Utilizado: 3,11 %

75% de Risco Operacional do Hotel não atingir FC Estimado pela

proporção das Vendas no Ponto de Equilíbrio em relação as vendas estimadas para o número de diárias vendidas em 2021 – Ver Anexos

3,83% CapRate Mercado < 7,03% CapRate Mínimo = 7,03% para Capitalização do FC 2027

8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

Em outra pesquisa direta no site de imobiliária eletrônica SóFlats (www.soflatsnet.com), - informações que não foram auditadas, foram obtidos os seguintes dados referências de mercado secundário de empreendimentos localizados próximos ao mercado em estudo e comparáveis ao hotel em estudo:


Informações Públicas - Venda Secundária / Condo-Hotel

Unidade Valor

Anunciado

Distribuição

Divulgada

Rentabilidade Nominal

Mês

Rentabilidade Nominal

Ano

Mercure Santo André R$ 185.000,00 R$ 320,49 0,17% 2,10%

Blue Tree Santo André R$ 170.000,00 R$ 458,00 0,27% 3,28%

Ibis Santo André R$ 162.000,00 R$ 803,00 0,50% 6,11%

Média 0,31% 3,83%

http://www.soflatsnet.com/





62







giro inicial






10. Anexos

Índice

8. Anexo - Glossário

63

Detalhe da Área do Porto Maravilha

Área Comum É a área que pode ser utilizada em comum por todos os hóspedes do hotel, sendo livre o acesso e o uso, de forma

comunitária. Por exemplo: lobby, áreas de lazer, corredores de circulação e escadas.

Área Privativa

Mesmo que área útil. No mercado imobiliário, é a área do imóvel da qual o proprietário tem total domínio. Em hotéis, é a

unidade habitacional, à qual somente o hóspede que a alugou tem acesso. É composta pela superfície limitada da linha que

contorna externamente as paredes das dependências.

Área Útil

Mesmo que área privativa. É a área individual. É a soma das áreas dos pisos do imóvel, sem contar as paredes, ou seja,

restrita aos limites. Também é conhecida como área de vassoura. É a área mais importante no momento da compra do imóvel,

devendo ser item a ser questionado durante a transação do negócio.

B2B Sigla que define atuação do hotel com outras empresas, não o consumidor final.

B2C Sigla que define atuação do hotel com o consumidor final.

Basic Fee Taxa básica de administração e incentivo a vendas, calculada sobre a Receita Bruta (receita líquida mais impostos).

Normalmente esta taxa é de 5%.

Budget

Hotéis que compõem a base do mercado. São extremamente enxutos (geralmente são do tipo cama e café e as áreas comuns

resumem-se à circulação somente) e ocupam-se em prestar serviços voltados às necessidades estritamente básicas do

hóspede. Muitos deles apresentam configurações e serviços amadores.

64


Demanda Hoteleira Utilização efetiva das unidades habitacionais oferecidas e disponíveis em um hotel.

Departamentos menores

Em hotelaria, os grandes geradores de receita são os setores de hospedagem e alimentos e bebidas (restaurantes e

banquetes). Outros setores, com menor estrutura e pessoal alocado são geralmente agrupados sob a nomeclatura

Departamentos Menores.

Despesas Pré-Operacionais Despesas de implantação do sistema hoteleiro realizadas antes da abertura oficial do hotel. Inclui despesas de salários,

treinamento, compras de estoque, mkt de lançamento e etc.

Diária Média Total da receita gerada pela venda de apartamentos em um determinado período dividido pelo número de apartamentos

vendidos no mesmo período. É um dos índices operacionais mais usados para avaliar a produtividade do hotel.

Estudo de Absorção Estudo que simula o impacto da entrada de novos hotéis no mercado (oferta futura) e se há espaço para novos hotéis

conforme uma taxa de ocupação definida como adequada para o mercado.

Fair Share ou Market Share Termo mercadológico que mede a participação proporcional de um produto em relação ao mercado geral ou em mercado

concorrente definido.

Faturamento

Liquidação de uma despesa mediante apresentação das respectivas notas de débito a elas referentes. Em hotelaria, costuma-

se usar o sistema de faturamento para empresas, geralmente em períodos de quinze a trinta dias depois de encerrada a

hospedagem.

FF&E

Sigla em inglês que significa "Furniture, Fixtures and Equipments". A sigla faz menção aos móveis, equipamentos, máquinas

e instalações que não fazem parte da construção mas que completam o produto hoteleiro, por exemplo: cama ou o carrinho de

malas.


65


FF&E

Sigla em inglês que significa "Furniture, Fixtures and Equipments". A sigla faz menção aos móveis, equipamentos, máquinas

e instalações que não fazem parte da construção mas que completam o produto hoteleiro, por exemplo: cama ou o carrinho de

malas.

Flat

Tipo de meio de hospedagem onde as unidades habitacionais são geralmente compostas por uma sala de estar, apartamento

e uma pequena cozinha, destinados a hóspedes permanentes ou não. A administração pode ser equivalente à de um

condomínio, ou mista entre condomínio e hotel. São regidos pela Lei de Condomínio: “edifícios constituídos por unidades

autônomas e correspondentes áreas comuns”.

Franquia

Tipo de administração também usado em hotelaria, na qual o franqueador atribui ao franqueado o direito de utilização de sua

marca ou dos seus produtos ou serviços, cabendo ao franqueado a venda e o pagamento do uso da marca, denominado

royalties.

Fundo de Reposição de

Ativos (FRA)

Destinado à reposição dos ativos fixos imobilizados das áreas comuns do hotel (como caixilhos, instalações elétricas,

hidráulicas e mecânicas etc.). Normalmente é calculado sobre a Receita Líquida, variando entre 3% e 7%

Gastos de Capital Grupo contábil que consolida as informações de gastos e receitas não operacionais e aquelas especificamente relacionadas à

propriedade (hotel), ex: IPTU.

Gastos não distribuíveis

Termos contábil e financeiro para os gastos realizados em uma empresa que não podem ser alocados diretamente em um

centro de receita, pois são gastos que impactam toda a organização; por exemplo salário do gerente geral ou gastos com

marketing e vendas.

Grupo Competitivo ou

Grupo Referencial ou Cesta

Referencial

Definição de participantes de um mercado em que o hotel em estudo deverá atuar diretamente.

Gerente Geral Funcionário encarregado do exercício da administração central de um hotel, e pela coordenação de todos os setores da casa.

Tem sob sua responsabilidade gerentes setoriais e assistentes, de acordo com a filosofia da empresa.

Gross Operational Profit

(GOP)

É o lucro operacional bruto, e representa um ótimo indicador de rentabilidade do investimento hoteleiro, já que leva em

consideração todas as receitas do hotel (e não só a de hospedagem) e todos os custos e despesas operacionais.


Anexo - Glossário

66


HIIP Sigla de Hotel para Investidores Imobiliários Pulverizados, uma outra denominação para condo-hotel: empreendimento

aprovado nos orgãos público como hoel e submetido ao regime de condomínio edilício.

Hotel Asset Manager

Profissional contratado pelos investidores para representar seus interesses frente à gerenciadora hoteleira, sua atuação

pode ocorrer de várias maneiras, porém o escopo do trabalho geralmente tem como objetivo: analisar monitorar a operação,

monitorar e, se preciso, incentivar melhorias nas condições físicas do empreendimento e dos serviços da gerenciadora e

orientar os investidores quanto a situação atual e futura do investimento.

IDHM Sigla de Índice de Desenvolvimento Humano Municipal: mede a qualidade de vida com dados de longevidde, educação e

renda.

Incentive Fee Taxa de incentivo de administração, calculada sobre o Lucro Operacional.

Ocupação

Em hotelaria, refere-se ao preenchimento total ou parcial das disponibilidades de hospedagem oferecidas por um

estabelecimento. Índice determinado pela comparação da oferta com a ocupação das unidades habitacionais, calculado

dividindo-se o total de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais disponíveis.

Oferta Hoteleira Número total de unidades habitacionais, ou de leitos, disponíveis anualmente em um hotel ou localidade.

Operadora Hoteleira

Empresa especializada na administração de empreendimentos hoteleiros. Pode ser proprietária de hotéis, mas, na maioria

dos casos, recebe dos proprietários uma participação no faturamento do hotel (basic fee) e no resultado líquido do hotel

(incentive fee) como remuneração pelos seus serviços. Contratando uma operadora hoteleira, os proprietários asseguram-

se de uma administração profissional e afiliam sua propriedade a uma marca de reconhecimento nacional ou internacional,

além de beneficiarem-se dos esforços de marketing e vendas realizados por essas empresas em grande escala.

Anexo - Glossário

67


PIB

Sigla que significa Produto Interno Bruto: a soma (em valores monetários) de todos os bens e serviços finais produzidos

numa determinada região (quer sejam países, estados ou cidades), durante um período determinado (mês, trimestre, ano,

etc).

Penetração de Mercado

Conceito Mercadológico que mede a eficiência de captação de demanda de um produto comparado aos seus concorrentes.

Se maior que 1, o produto tem penetração positiva e está ganhando mercado em relação aos seus concorrentes; se menor

que um, o produto está perdendo mercado em relação aos seus concorrentes.

Pool Hoteleiro

Dentro da modalidade de flats existem unidades que podem ou não estar dentro do pool hoteleiro. Unidades dentro do pool

fazem parte do inventário para venda de diárias, funcionando como hotelaria normal. Enquanto que unidades fora do pool não

fazem parte da oferta hoteleira.

Pax Termo usado internacionalmente para designar pessoas em trânsito, fazendo turismo.

Perpetuidade Considera que o fluxo de caixa do período analisado estende-se infinitamente. O valor residual neste caso seria o valor

presente deste fluxo de caixa perpétuo, calculado para o último ano do período de análise.

Pick-up (de demanda) Termos que aponta a capacidade de absorver demanda de fora do mercado em análise.

Receita Bruta Receita total obtida pelo hotel antes de descontados os impostos.

Receita de Hospedagem Receita gerada pela venda de apartamentos em um hotel. Normalmente, equivale a mais de 50% da receita total e pode

incluir a receita gerada pela venda de café-da-manhã.

68


Receita Líquida Receita bruta menos os impostos.

Rede Hoteleira

Conjunto de estabelecimentos hoteleiros vinculados a uma mesma empresa operadora, que dita as regras de operação e se

encarrega da administração dos estabelecimentos. Os estabelecimentos não necessariamente pertencem aos mesmos

proprietários.

Rentabilidade Conceito que mede o retorno de um investimento, geralmente expresso em percentual sendo calculado pelo resultado da

operação do negócio comparado com o valor investido no negócio.

Reposicionamento de

Mercado Quando produtos e serviços são direcionados para públicos alvos diferentes do que eram originalmente direcionados.

Segmento de Demanda Termo mercadológico que é o resultado de filtros aplicados a um determinado mercado consumidor que divide em grupos

relativamente homogênios os consumidores, orientando esforços de vendas e posicionamento de produto.

Taxa de Atratividade Significa a taxa de rentabilidade que orienta investidores na escolha de seus investimentos. No mercado afirma-se que um

investimento está adequado a determinado tipo de investidor se a taxa de atratividade (rentabilidade estimada) está atendida.

Taxa Interna de Retorno

(TIR)

Taxa de desconto que iguala o valor presente das entradas de caixa ao investimento inicial de um projeto, resultando, assim,

em um VPL=0. Sinaliza a rentabilidade máxima que um fluxo de caixa pode gerar em relação ao investimento relacionado a

este fluxo de caixa.

UH ou unidade habitacional Unidade autônoma - área privativa do apartamento que forma o hotel.


69


9. Anexo - Taxas e Índices Econômicos de Longo Prazo

http://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRw&url=http://www.drmoney.com.br/educacao-financeira/consumo/como-calcular-a-taxa-de-um-financiamento/&ei=qAmwVKHkMcmwggTpr4CgDw&bvm=bv.83339334,d.eXY&psig=AFQjCNHjbUE43n-qI-M7nbNdFzAQWtF8_Q&ust=1420909337292801

70

9. Anexo - Ponto de Equilíbrio – Risco Operacional

Risco Operacional: O risco foi calculado em razão da possibilidade do resultado em 2027 não for alcançado e se obtiver lucro 0. O cálculo simples de proporção da Taxa de Ocupação no Ponto de Equilíbrio em relação à Taxa de Ocupação do Ano 2027 resulta na taxa de risco envolvida na não obtenção de Lucro ( Ponto de Equilíbrio = Lucro 0) em relação ao volume de vendas estimado para 2027.

Quadro de Ponto de Equilíbro e Risco Operacional

Dados de Análise Valores Composição

Receita Total 11.771.998 100%

Gastos Variáveis 4.002.060 34,0%

Gastos Fixos 5.891.557 50,0%

Lucro Operacional Bruto Ajustado 1.878.380 16,0%

Receita no Ponto de Equilíbrio 8.926.120

Vendas no Ponto de Equilíbrio 39.725

Taxa de Ocupação no Ponto de Equilíbrio 36,5%

Risco Operacional Vendas 75,8%


71

Anexo – Fórmula da Taxa Interna de Retorno

Legenda:

F: Fluxo de Caixa

Números que Acompanham a letra F: Correspondem ao período do fluxo de caixa correspondente

TIR: Taxa de desconto que permite descontar os fluxos de caixa e que o resultado da soma, considerando os valores dos fluxos

de caixa descontados, incluindo o valor de investimento, seja 0.

Cálculo da TIR: O fluxo de caixa de 2018 é alterado somando-se a ele o valor do Fluxo de caixa 2027 dividido pela taxa de

caprate definida. A TIR é calculada com o fluxo de caixa obtido para cada unidade habitacional , sendo que o fluxo de

caixa 2027 está considerado o valor alterado, conforme explicado anteriormente.


Av. Angélica, 2100 – conjs. 51 e 52 – Higienópolis São Paulo – SP – Brasil – 01228-200 Fone – fax (55.11) 3034.2824 www.caiocalfat.com.br [email protected]

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Estudo Mercadológico e de Viabilidade Econômico-Financeira · O projeto foi concebido como um hotel com duas bandeiras ... Fonte: Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano