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EXCELENTÍSSIMO DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 7º VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO DR. FERNANDO DE OLIVEIRA DOMINGUES LADEIRA;
ALMIR ANDRÉ DE MIRANDA, (Perito Judicial em Avaliações Imobiliárias e Corretor de Imóveis), portador da cédula de Identidade / RG nº 16.702867-4 SSP-SP e inscrito no CPF/MF nº 048.455.778-52, CRECI nº 70.767-F/SP, nomeado nos autos de Comprimento de Sentença – Despesas Condominiais , processo digital de nº 1013356-46-89.2016.8.26.0564 requerida por MARCELO SILVA DOS SANTOS, que move em face de MARIA CECILIA VIANNA DE LA CALLE; para fazer a Avaliação do Imóvel a seguir: Imóvel residencial situado a Rua Tiradentes, n° 1.837, Residencial Tiradentes, Apartamento 02, tipo B, Térreo, do Edifício Agua Marinha, bloco 16,
Município de São Bernardo do Campo – SP, cujo valor final encontrado é de R$ 176.247,12 (Cento e Setenta e Seis Mil, Duzentos e Quarenta e Sete Reais e Doze centavos).
Este Signatário, honrado com a Nomeação, coloca-se à disposição deste E. JUIZO de DIREITOS e das partes interessadas para eventuais esclarecimentos se necessário; Nestes Termos, P. Deferimento São Bernardo do Campo, 04 de Setembro de 2019.
Almir André de Miranda Perito Judicial em Avaliações Imobiliárias CRECI: 70.767-F / SSP/SP
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FOTO 01: DO IMÓVEL AVALIANDO ( IA) Rua Tiradentes, n° 1.837, Residencial Tiradentes, Apartamento 02, São B. do Campo – SP
Foto 01- Vista Portaria do Condomínio Foto 02- vista do nome do Condomínio
Foto 03- Vista do estacionamento Foto 04- Vista do Jardim
Foto 05- vista da entrada do Edifício Foto 06 – vista da cozinha ALMIR ANDRÉ DE MIRANDA CRECI-SP 70767 - F
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Foto 07- vista da lavanderia e medidor de gás Foto 08- Vista da sala
Foto 09- vista dormitório 01 10- vista dormitório 02
Foto 11- Vista do Banheiro Foto 12: Vista parte da cozinha 2
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1. DA COMPETÊNCIA
1.1 - Art. 1º - O exercício da Profissão de Corretor de Imóveis, no Território Nacional, é regido pelo disposto na Lei.
1.2 - Art. 3º - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e venda de imóveis, podendo ainda, OPINAR quanto à comercialização imobiliária.
1.3 - A ABNT/NBR 14653 é constituída pelas seguintes partes, sob o título geral "Avaliações de Bens"
Parte 1: Procedimentos gerais; Parte 2: Imóveis urbanos; Parte 3: Imóveis rurais; Parte 4: Empreendimentos; Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações de bens industriais em geral; Parte 6: Recursos naturais e ambientais; Parte 7: Patrimônio histórico. 1.4 - Esta parte da NBR 14653 desempenha o papel de guia, indicando os procedimentos gerais para as demais partes, e somente será utilizável em conjunto.
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2. INDICE
1. Da competência e Partes da NBR 14653 2. Índice e Abreviaturas 3. Preliminares 4. Vistoria e Descrição do Imóvel 5. Características da região e melhorias públicas 6. Mapa de localização 7. Lei de Zoneamento 8. Confrontações e dados cadastrais 9. Fonte de Pesquisa 10. Metodologia - Homogeneização dos dados coletados 11. Cálculo do IA 12. Logotipo e dados da Imobiliária 13. Currículo do Avaliador
2.1 - ABREVIATURAS IA - Imóvel em Avaliação CRECI-SP - Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo CNAI - Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários Art. - Artigo ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas NBR - Normas Brasileiras M² - Metro Quadrado IPTU - Imposto Territorial Urbano R(N) - Referenciais V.L / V - Valor da Locação/ Venda A.T.C - Área Total Construída C.M² - Custo por Metro Quadrado V.G.L / V - Valor Global da Locação/Venda V.M - Valor Médio MG - Média Geral I.A.C - Idade Aparente da Construção F.D - fator de Depreciação R.F.D - Resultado do fator de Depreciação VMM²R - Valor Médio do m² da Região
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3. PRELIMINARES:
3.1 - Por solicitação, do MM Juiz de Direito DR. FERNANDO DE OLIVEIRA DOMINGUES LADEIRA; constitui objeto do presente trabalho, o parecer de valoração para efeito de "venda" do imóvel localizado na Rua Tiradentes, n° 1.837, Apartamento n°02 térreo, bloco 16, Edifício Agua Marinha - São Bernardo do Campo/SP. 3.2 - O imóvel acima mencionado, encontra-se registrado sob o número de matrícula 80.782 - ficha 01, Livro 2 perante o 1º Oficial Registro de Imóveis de São Bernardo do Campo. Consta como proprietária, Maria Cecilia Vianna de La Calle CPF: 048.797.368-21.
Constitui objeto do presente trabalho, o parecer de valoração para efeito de "venda" do imóvel, Rua, Rua Tiradentes, n° 1.837, Edifício Agua Marinha Apartamento n°02 - São Bernardo do Campo/SP. 4. VISTORIA E DESCRIÇÃO DO IMÓVEL Em vistoria realizada in loco observamos: Que o Imóvel Avaliando, em alguns lugares encontram se em condições ruins de conservação, necessitando de uma pintura geral e reparo no piso laminado Cozinha com piso frio branco, sem azulejos, piso laminado imitando tacos com uma boa parte manchada, sendo necessário fazer a substituição. Obs: Apartamento vago, o mesmo tem direito a uma vaga de garagem coberta em local indeterminado.
5. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO E MELHORIAS PÚBLICAS
O Parque Residencial Tiradentes, em São Bernardo, ninguém imagina que o local possa abrigar mais pessoas do que um pequeno município. Os números do maior residencial da região impressionam: são quase 10 mil habitantes divididos em 2.645 apartamentos. A população é maior do que a quantidade de moradores de Águas de São Pedro, com 2.392 munícipes, e de Santo Antônio da Alegria, com 6.249. O fluxo de visitantes também desperta curiosidade. Afinal, o entra-e-sai de veículos e pedestres é constante. Um dos porteiros estima que cerca de 3.000 pessoas - sem somar os próprios moradores - passem todos os dias pelo local. O condomínio, formado no início dos anos 1990, consegue, aos poucos, agregar benefícios e comodidades àqueles que nele residem. Hoje, o Tiradentes já conta com uma padaria, que também vende diversos produtos alimentícios, uma escola particular de Ensino Infantil e uma feira livre semanal, que funciona das 16h às 21h. Para facilitar a comunicação entre a administração do residencial e condôminos, há sete anos foi criado um jornal interno, com notícias sobre o lugar. A complexidade de estruturas como a do Tiradentes é tamanha que, nesses casos, o síndico geral se assemelha a um prefeito, que, junto a uma equipe, muitas vezes, tem de executar os papéis dos poderes Executivo, Legislativo e Judiciário, uma vez que administra, cria leis internas e as executa. Região mista, comercial e residencial, com serviços públicos, rede de água e esgoto, telefonia, televisão a cabo, internet, próximo ao centro de São Bernardo, próximo ao São Bernardo Plaza Shopping, fácil acesso as rodovias Anchieta e Imigrantes e Rodoanel.
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6. IA. IMAGEM DA LOCALIZAÇÃO
7. LEI DE ZONEAMENTO
7.1 - Segundo a Lei de Uso e Ocupação do Solo do Município de São Bernardo do Campo, o imóvel está enquadrado na Zona Mista.
7.2 - Através da visualização da foto "acima", pode-se identificar o posicionamento do imóvel perante a Lei de Zoneamento e demais logradouros públicos.
8. CONFRONTAÇÕES E DADOS CADASTRAIS DO IMÓVEL
8.1 - O imóvel avaliado de quem de frente olha, confronta-se do lado esquerdo com o apartamento 01, do lado direito com o corredor até o final com os apartamentos 03 e 04.
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9. FONTE DE PESQUISA
9.1 - R1: Apartamento com 2 Quartos à Venda, 56 m² por R$ 180.000,00 A venda no mesmo condomínio, São Bernardo do Campo – SP Anunciante: Pauliana Pereira da Cruz (11) 99243-3339 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-santa-terezinha-bairros-sao-bernardo-do-
campo-com-garagem-56m2-venda-RS182000-id-2004285476/ Foto 13 -
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9.2 - R2: A venda no mesmo condomínio Rua Tiradentes, 1837 - Santa Terezinha, São B. Campo - SP Vendedor: Metta Consultoria (11) 4750-5891 R$ 168.000,00
https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-santa-terezinha-bairros-sao-bernardo-
do-campo-com-garagem-56m2-venda-RS168000-id-2449696174/ Foto 14
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https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-santa-terezinha-bairros-sao-bernardo-do-campo-com-garagem-53m2-venda-RS185000-id-2429071815/
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2940636003.html?utm_source=Trovit&utm_medium=cpc&utm_campaign=sale_region&ocultarDatos=true
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https://www.imovelweb.com.br/propriedades/apartamento-a-venda-53-m-sup2--por-r$172.832-07-
2941280641.html?utm_source=Trovit&utm_medium=cpc&utm_campaign=sale_region&ocultarDatos=true
Foto 17
V.V m² C.M²
R$ 172.832,00 56,000 R$ 3.086,29
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10. METODOLOGIA, HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS COLETADOS
10.1 Neste trabalho foi adotado o Método Comparativo, considerando as opções encontradas no mercado que serviram de referenciais chamadas de R1/R2/R3/R4/R5. 10.2 A homogeneização dos dados para conclusão do valor do IA deu-se pela média por metro quadrado dos imóveis referenciais (terreno + edificação) pela área útil construída, conforme abaixo segue.
10.3 RESULTADO DAS COLETAS:
R1
VALOR m² VALOR POR m²
R$ 180.000,00 56,000 R$ 3.214,28
R2
VALOR m² VALOR POR m²
R$ 168.000,00 56,000 R$ 3.000,00
R3
VALOR m² VALOR POR m²
R$ 185.000,00 56,000 R$ 3.303,57
R4
VALOR m² VALOR POR m²
R$ 174.900,00 56,000 R$ 3.132,22 R5
VALOR m² VALOR POR m²
R$ 172.832,00 56,000 R$ 3.086,29
SOMATÓRIO
VALOR m² VALOR POR m²
R$ 880.732,00 280,000 R$ 15.736,36
MÉDIA
VALOR m² VALOR POR m²
R$ 176.146,40 56,000 R$ 3.147,27
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11. CÁLCULO DO IA
11.1 Soma R1 = V.G.L/V ÷ pela área útil dos referenciais ÷ 1 = VM x área total da edificação do IA = conclusão do parecer técnico de valoração.
MEDIA ÁREA IA CUSTO m² IA
R$ 3.147,27 56.000 R$ 176.247,12
12. VALOR MERCADOLÓGICO DA PROPRIEDADE PARA VENDA ATRIBUÍDO PELO CORRETOR AVALIADOR:
Esta avaliação foi feita através do método comparativo, analisando os aspectos de localização, melhoramentos públicos da região, e a situação do mercado imobiliário atual, chegamos a concluir que o valor encontrado de R$ 176.247,12 ( Cento e Setenta e Seis Mil, Duzentos e Quarenta e Sete Reais e Doze centavos ) reflete a realidade atual do mercado imobiliário, isto se o imóvel estiver em bom estado de conservação. Trata-se de uma avaliação residencial, que se louva em informações obtidas junto ao mercado imobiliário, considerando imóveis com características semelhantes e localização socioeconômica, devendo-se prever uma possível variação de até 10% nos valores acima expressos (- 5% a 5% +), diante dos interesses inerentes do próprio mercado.
I.A.C A. Útil (m²) Valor Atribuído Calculo R$ por m²
29 56.000 R$ 176.247,12 R$ 3.147,27
Variável de + 5% = R$ 185.059,47
Variável de - 5% = R$ 167.434,76
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14 Dados do Corretor Avaliador. ALMIR ANDRÉ DE MIRANDA Endereço: Rua das Figueiras, 1.579 Bairro: Campestre Cidade: Santo André - SP Cep: 09080-371 Telefone: 11 - 4432-0951 Responsável: ALMIR ANDRÉ DE MIRANDA E-mail: [email protected]
15. Currículo do Corretor Avaliador: Nome: ALMIR ANDRÉ DE MIRANDA Creci: 70.767-F SP RG: 16.702.867-4 SSP-SP CPF: 048.455.778-52 E-mail: [email protected] Ensino fundamental concluído em 1986 (Colégio Santo Antônio de Lisboa) Tatuapé SP. Administração de Empresas, Faculdade Santo André SP – 1987. Curso Técnico em Transações Imobiliárias (TTI) concluído em 2005 - Instituição de Ensino SIGMA, São Paulo. Inscrito sob. Nº 70.767-F SP, no Conselho Federal de Corretores de Imóveis COFECI e CRECI. Curso de Especialização em Perícias em Avaliações Imobiliárias no modulo Urbano e Rural na 73º Turma no CAAVI concluído em Agosto de 2006. Experiência de 13 anos no mercado Imobiliário, como consultor de compra e vendas de Imóveis.
Fone: 11-2988-6066 com / 11-9-6396-3313 cel
São Bernardo do Campo, 04 de Setembro de 2019.
ALMIR ANDRÉ DE MIRANDA CRECI: 70.767 –F-SSP/SP
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