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BENEDITO RIBEIRO DE ARRUA FILHO Economista CORECON SP 6362
Rua Rui Barbosa nº 154 centro
[email protected] 19 36084925 SÃO JOSÉ DO RIO PARDO SP
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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA JUDICIAL CIVIL DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DO RIO PARDO – SP.
Processo 1000087.33.2018.8.26.0575
ANCIPAÇÃO Requerente - COOPERATIVA de CRÉDITO e INVEST. de LIVRE
ADMISSÃO UNIÃO PARANÁ
Requerido – JULIANA CARVALHO ANGELINI CARRARA
BENEDITO RIBEIRO DE ARRUDA FILHO, economista,
CORECON SP 6362, Perito nomeado nos presentes autos, vem mui
respeitosamente, à presença de Vossa Excelência apresentar
o atual Laudo de Avaliação, consubstanciado em 14 folhas
digitadas e memorial fotográfico com 07 folhas.
Nas folhas 01/04, o Requerente propõe a Ação de
Execução de Título Extra Judicial consubstanciada no Art.
784, inciso XII do CPC, para tanto junta a presente os
documentos pertinentes a ação.
Nas fls. 50/56 o Contrato referente a operação
de Crédito e seguintes, fls. 57/62 o extrato do banco
seguindo da planilha de cálculo.
A penhora do bem consta da fl. 171/172 e Certidão
de Penhora fls. 205/208.
Na fl. 244 o Requerente protesta pela nomeação
de perito para efetivar a avaliação do bem penhorado.
E, fl. 245, nomeado o perito este peticiona o
pedido de honorários, fls. 250/254, efetivando o depósito
nas fls. 260/262.
O laudo de avaliação patrimonial dos imóveis e bens
móveis deve ser elaborado segundo os critérios definidos para
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atender cada finalidade específica, de acordo com as normas
técnicas da ABNT e deve contemplar, entre outros aspectos, os
indicadores de viabilidade da exploração econômica do bem
conforme sua utilidade para a finalidade a que se destina.
Segundo a norma, são admissíveis os valores abaixo definidos:
Valor de mercado
Quantia mais provável pela qual se negocia
voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de
referência, dentro das condições do mercado vigente.
Em geral, nos trabalhos de avaliação patrimonial, o
que que se procura determinar é o valor de mercado, considerando
todas as condições que, a cada momento, possam influenciar, de
alguma forma, no valor do bem. Em conformidade com a legislação
societária, as avaliações e reavaliações dos bens do ativo
permanente são feitas a preços de mercado, podendo, em algumas
eventualidades, ser adotado o valor em uso, sendo indispensável
a definição da vida útil e o valor residual ao final da vida
útil remanescente.
E concluindo:
Valor Justo
A legislação atual trata a questão mencionando sempre
o Valor Justo para os bens do ativo imobilizado das entidades,
cabendo ao contratante e ao perito avaliador escolherem, dentre
os valores admissíveis, qual tipo de valor mais se ajustaria ao
bem, em face da sua utilização e dos objetivos da organização.
Em geral, o Valor Justo não é o valor contábil e a opção por
outro valor recai sobre o valor de mercado para venda ou,
eventualmente, sobre o valor de mercado para compra, como
definidos e recomendados nas normas. Entretanto, o Valor
Justo pode não ser nenhum dos anteriores, obtidos pelas
metodologias normalmente adotadas nas avaliações patrimoniais,
podendo ser o Valor em Uso o mais representativo do Valor Justo.
Como o Valor em Uso, na extensa maioria das avaliações
patrimoniais, é mais subjetivo e apresenta grau elevado de
dificuldade de cálculo, ele é pouco considerado. Seja como for,
o Valor Justo é aquele que somado ao valor presente do fluxo de
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caixa dos rendimentos do preço atual para compra, a uma dada taxa
de retorno, seja suficiente para adquirir o bem no seu estado
original ou outro similar com as mesmas características
operacionais. Se for possível vender o bem, no estado em que se
encontra, e se o preço de venda somado à remuneração do capital
investido for suficiente para a reposição, então o valor de
mercado para venda será o Valor Justo. In Cushman & Wakefield
Finalizando o presente LAUDO DE AVALIAÇÃO,
chegamos à conclusão de que o justo valor, conforme as
análises comparativas com paradigmas e fontes dignas de
credibilidade com tradição de mercado, é de R$ 295.000,00
(duzentos e noventa e cinco mil reais) com variação máxima
de 05(cinco) por cento para mais ou para menos.
Encerrando o presente Laudo, colocamo-nos à
disposição do MM Juiz a quo e das partes da contenda para
eventuais explicações ou duvidas pertinentes ao Laudo.
Em anexo o LAUDO DE AVALIAÇÃO e DILIGÊNCIA à área
avaliada assim como memorial fotográfico e documentação
pertinentes ao imóvel.
Nestes termos, pede e
Espera deferimento.
São José do Rio Pardo, 11 de novembro de 2019
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SÃO JOSÉ DO RIO PARDO SP.
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TERMO DE DILIGÊNCIA
As 14:00 (quatorze) horas do dia 29 (vinte e nove) do
corrente mês de outubro de dois mil e dezenove, conforme já
notificadas as partes e, em petição de 28/10/2019, fl. 265,
acompanhado pelo Sr. Carlos Antônio da Silva – CRECISP – 151.822
CNAI -16268;que é Corretor de Imóveis credenciado com o CRECI-
SP nº 151.822 dirigimo-nos a área objeto da avaliação
procedendo assim as tomadas de informações e demais
conhecimentos pertinentes a avaliação ordenada.
Chegando ao sítio, fomos recebidos pelo Sr. Nelson
Vergili Angelini Junior, RG – 42.757.367-1 SSP/SP. CNPF MF
351.354.168-62, que mostrou toda área do imóvel, suas
confrontações, a residência e suas dependências, instalações
externas, áreas de lazer, curral, rancho de manuseio de gado,
pocilgas e áreas de plantas.
Percorremos e fotografamos as instalações consideradas
mais importantes ao imóvel, agregando valor e expectativas de
retornos de investimentos (lucros).
O tempo gasto no percurso, diligência na área e
informações no local do imóvel foi cerca de três horas,
considerando que o percurso na estrada de terra batida merece
mais cuidado no tráfego.
Sintetizamos a seguir os tópicos importantes na
composição do presente Laudo, a seguir:
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL Normas ABNT – NBR 14.653-3
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1 - PROPRIETÁRIO - 1 - NELSON VERGILI ANGELINI JUNIOR – RG - 42.757.367-1 – SSP-SP CNPF - 351.354.168-62 e 2 – JULIANA CARVALHO ANGELINI CARRARA - RG - 42.757.816-4 SSPSP - CNPF – 303.597.008-45 - conforme Escritura e Registro do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São José do Rio Pardo, SPaulo, Matricula 13.745 protocolo nº 158.299 de 23/03/2016 do livro nº 02.
2 - INTERESSADO: COOPERATIVA de CRÉDITO e INVEST. de LIVRE ADMISSÃO UNIÃO PARANÁ
3 – SOLICITANTE: JUIZO DE DIREITO DA 1ª VARA JUDICIAL CIVIL DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DO RIO PARDO – SP.
4 - OBJETIVO: Garantia de operação de crédito
5 - MÉTODO AVALIATÓRIO: Método Comparativo de Dados de Mercado e Normas ABNT
6 - CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL: Trata-se de imóvel rural medindo 6,80,02 ha, situado no lugar denominado Sitio Santa Maria do Rio Pardo, nas imediações do Clube de Pesca, Estrada do Sitio Novo, no município de São José do Rio Pardo – SP, Registrado no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São José do Rio Pardo, SPaulo, Matrícula 13.745 protocolo nº 158.299 de 23/03/2016 do livro nº 02.
6.1- ACESSO AO IMÓVEL: Estrada para Mococa/Usinas, na rotatória de acesso ao Distrito Industrial pegar o acesso ao “Sitio Novo”, prosseguindo após o Bairro Sitio Novo, pela estrada de terra batida, segue ao Clube de Pesca e na bifurcação, após uma grande Figueira, à esquerda, tem-se a propriedade objeto da avaliação.
6.2- RECURSOS HIDRICOS:
- Presença de uma nascente d’água nas proximidades da área que serve e mesma e Servidão a outras propriedades próximas. Aparentemente perene e abundante.
6.3- TOPOGRAFIA: O imóvel objeto desta possui um relevo plano de baixada em 30% da área seguido de partes com declividade leve seguida de aclive acentuado.
6.4- COBERTURA VEGETAL:
Descriminar as coberturas vegetais existentes, conforme exemplos abaixo:
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- Reserva florestal nativa inexistente.
- Lavoura de cana com aproximadamente 02 ha.
- Área de pastagem em aproximadamente 04 ha.
- 01 pequeno pomar formado por mangueira, carambola limão etc.
6.5 – CAPACIDADE DE USO DAS TERRAS: A propriedade deverá ser enquadrada segundo o Sistema de Classificação da Capacidade de Uso das Terras, uso misto com pequena área agriculturável e instalações propícias a lazer.
6.6- OUTROS USOS:
Descriminando outros usos da terra:
Área utilizada por estradas, inexpressiva bem pequena aproximadamente 300 m², área ocupada por caixa d’ de uso comum aproximadamente 10m².
6.7- BENFEITORIAS:
Existem diversas benfeitorias tais como piscina com aproximadamente 15 m² com sistema de tratamento e reciclagem d’água, uma boa casa de morada com 02 quartos, copa cozinha, um banheiro, dependências para dispensa (guarda de alimentos etc.) churrasqueira, área de laser, pocilga para criação de porcos com 08 divisões concretadas e muradas, pequeno pomar, curral com coxos para alimentação de bovinos, área coberta para manuseio de gado com cerca de 30 m², parte piqueteada contendo área de plantio e cultivo de cana, área de pasto com cobertura de gramado nativo e pequena área plantada gramínea de silagem (Napier).
6.8 - OUTRAS INFORMAÇÕES:
Boa parte da estrada de acesso a área é de estrada asfaltada, da cidade ao Sítio Novo, seguindo por estrada de terra batida em boas condições de tráfego.
O imóvel é servido de energia elétrica e bom acesso a telefonia celular.
Está localizado em área com grande quantidade de sítios e chácara de lazer e uso misto.
No tocante a via de acesso podemos considerar perene, independente dos períodos de chuvas.
7. DIAGNÓSTICO DO MERCADO
Conforme a finalidade da avaliação, analisamos o mercado de forma a indicar a liquidez do imóvel, e tanto quanto
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possível, a estrutura, conduta e desempenho do mercado. Classificando o imóvel quanto à liquidez do mesmo, como LIQUIDEZ NORMAL.
Por se tratar de pequena área rural de uso misto, atendendo os princípios econômicos e a utilidade laser, tem se a destacar, em função da área, dos dispositivos e melhorias, da vizinhança com diversos “ranchos, chácaras e proximidade do rio Pardo, tem-se agregados de valores consideráveis todavia a conjuntura está um pouco desfavorável as transações comerciais.
8.0 – VALOR DE MERCADO: Confronto com paradigmas:
Com base no exposto, localização, preço de mercado atual e experiência em avaliações recentes, avaliamos o imóvel rural parte da matrícula 13.745 L- 2 em R$ 210.000,00 (duzentos e dez mil reais) considerando o valor da terra nua, as benfeitorias e demais agregados de valores do imóvel, já mencionados acima, em R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais), podendo definir que o valor total do imóvel avaliado é em R$295.000,00 (duzentos e noventa e cinco mil reais).
9.0 – ANEXOS:
9.1 - FOTOGRAFIAS: As fotografias do bem avaliando foram digitalizadas, coloridas e anexadas ao Laudo.
Descrevemos as áreas correspondentes e deixamos de apresentar mais detalhes GPS por não dispor do CAR – cadastro Rural.
9.2 - ROTEIRO DE ACESSO:
Conforme mencionado no item 06-1 o sistema de acesso ao imóvel é perene e de fácil localização, digitando-se no GPS como “Clube Riopardense de Pesca”; Rodovia Homero Correia Leite, SP 207 e demais sequenciais.
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Entrada do Sitio – residência
Galpão/rancho de lida
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Coxos de alimentação gado
Manuseio do gado
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BENEDITO RIBEIRO DE ARRUDA FILHO Economista CORECON SP 6362
Rua Rui Barbosa nº 154 centro [email protected]
SÃO JOSÉ DO RIO PARDO SP PERITO INDICADO
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Piscina – churrasqueira – residência
Pomar
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BENEDITO RIBEIRO DE ARRUDA FILHO Economista CORECON SP 6362
Rua Rui Barbosa nº 154 centro [email protected]
SÃO JOSÉ DO RIO PARDO SP PERITO INDICADO
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Residência Em baixo a plantação de cana
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BENEDITO RIBEIRO DE ARRUDA FILHO Economista CORECON SP 6362
Rua Rui Barbosa nº 154 centro [email protected]
SÃO JOSÉ DO RIO PARDO SP PERITO INDICADO
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Pocilgas (engordas de suínos)
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BENEDITO RIBEIRO DE ARRUDA FILHO Economista CORECON SP 6362
Rua Rui Barbosa nº 154 centro [email protected]
SÃO JOSÉ DO RIO PARDO SP PERITO INDICADO
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Plantação de cana - Perfil da longitudinal da gleba, da estrada para baixo
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![Leilões combinatórioscris/aulas/13_1_6906/slides/aula...Leilões combinatórios n participantes m itens Valorações: para cada i ∈[n], um valor vi(S) para cada S ⊆[m]. Restrições:](https://img.document.onl/doc/110x75/61330484dfd10f4dd73ad17b/leiles-combinatrios-crisaulas1316906slidesaula-leiles-combinatrios.jpg)
