JOAO RODRIGUES DE CAMARGO JUNIOR Presidente Nereu Ramos 51 Sl4 / Parque Sao Vicente

MAUN- CEP 09371 210 11 26298061 - joaorodrigues@acamargoimoveis.com.br

Parecer Técnico Lel 5.530, Lei 6.530 e Lei 12.370.

NBR 14.653 e CDC 39NIII.

10/021201810:31:09 • 6778 • 07868154000149 -IND

Interessado: l SERGIO HENRIQUE GALLUCCI I CPF/CNPJ: 1378.863.208-91

End. Imóvel: l RUA QUINZE, LOTE DOZE DA QUADRA DEZESSETE

Cidade/UF: I ITAMAMBUCNSP

1 ·FATOR TESTADA 1.1 · Até5m

1.2 · De 5,01 a 12.0 Om

1.3- De 12,01 a 20,00m

1.4 ·Superior a 20,01 m

2 • PROFUNDIDADE 2.1 • Alé 25,00m

2.2 · De 25,01 a 30,00m

2.3 • De 30,01 a 60,00m

2.4 ·Acima de 60,01

3 • MEDIDA DO IMÓVEL 3.1 . Até 250m'

3.2 · De 250,01 a 300m'

3.3 • De 300,01 a 2000m'

3.4 . Acima de 2000,01m>

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M2 real existente de terreno 512.00

4 • LOCALIZAÇÃO 4.1 • Meio de quadra. 4.2 ·De esQuina.

4.3 · Com duas esQuinas.

4.4 • Frente para duas ruas.

IA X

IP 100'

110

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120

I IPTU· 5 - TOPOGRAFIA PREDOMINANTE 5.1 · Plano no nivel elo logradouro 5.2· Em aclive

5.3 - Em dedive

6- PAVIMENTAÇÃO 6.1 · Cascalho 6.2 - BlouqeteiParalelepipeclo 6.3 ·Asfalto

FOTO 1: Foto aérea

METODOLOGIA

I o40oso11-4

IA IP )< 100'

110

80

IA IP X 80

100'

120

I R$1.041,66

O M~TODO adotado é o COMPARATIVO segundo NBR 14.653/2 da ABNT com aplicação direta dos dados coletados junto ao mercado, parte pelo responsável técnico por este trabalho e parte de fontes técnicas como revista Construção da Editora Pini (existindo construção), ou ainda através do valor de locação deste imóvel ou equivalente na região considerando o m•.

0 D D

CONCEITO

Foi escolhido a 1• OPÇÃO na captura de dados que é encontrar o valor do imóvel a partir dos valores médios do mercado imobiliário inclusive no mesmo contexto sócio-econômico.

2" OPÇÃO que consiste em encontrar o valor do imóvel avaliando considerando o valor m2 do terreno conhecido na região/equivalente com o mesmo perfil, mais a contrução no estado em que se encontra.

3" OPÇÃO na qual o valor aproximado do imóveVequivalente será obtido a partir de seu valor de locação.

HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS

O imóvel Avaliando corresponde a 103.33 % quando comparado ao imóvel Paradigma (600 pontos= 100%). Conforme opção escolhida, o valor médio deste imóvel será encontrado a partir do valor de locação/venda do m• dos terrenos comercializados em média na região, que é de R$ 1.041 ,66Im2

• Adotando esta informação como correspondente ao imóvel Paradigma, aplicando a taxa de rentabilidade que o mercado remunera, no momento, para imóveis semelhantes, ou ainda a partir do valor do m• do terreno encontrado em pesquisa, temos que o valor deste imóvel é de R$ 551.091 ,20 com seus 512.00m2

.

Nota: Verificar se o objetivo deste trabalho é encontar o valor de locação do imóvel ou o valor médio de mercado para a venda/compra.

RESULTADO T~CNICO

Variável até +10% =R$ 606.200,32

Valor médio encontrado R$ 551.091 ,20 Variável até -30% = R$ 385.763,84

www.acamargoimoveis.com.br

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GRÁFICO DE EQUIVALÊNCIA COMPARATIVA

~ 103.33% 0% IP IA Ajustes

Considerando que o valor encontrado técnicamente já reflete a realidade do mercado imobiliário, não será aplicado qualquer fator de correção/ajuste.

FUNDAMENTAÇÃO DOS AJUSTES

VALORIZANDO

Segurança - bom nível

Documentação sem restrição

Serviços e comércio próximos

Topografia do imóvel

Bom acesso e circulação viária

Construção superior a publicada na PINI

Mais procura que ofertas

Facilidade de transporte público

Valores de condomínio compatíveis com o de mercado

Face sombra I face sol

área de lazer I churrasqueira

Outros

DESVALORIZANDO

Segurança

Documentação com restrição

Serviços e comércio insuficiente I não possui

Topografia

Acesso e circulação viária prejudicado

Construção inferior a publicada na PINI

Mais oferta que procura

Transporte público deficiente

Valores de condomínio acima do aceitável no mercado

Face sombra I face sol

V izinhança

Odor de esgoto

Outros

RAZOES: Avaliando o referido imóvel, condu i mos que se trata de local com poucos imóveis anunciados a venda, desta forma avaliando o âmbito comercial e utilizando alguns anúncios do Zap Imóveis e ligando a duas imobiliárias da região temos como parâmetro e pela área fornecida pelo proprietário e constante na certidão da prefeitura de 512,00m2, vimos também que o imóvel se encontra em uma localização privilegiada próximo a praia, os imóveis que tivemos acesso para comparação tinham a mesma metragem, diante da pesquisa elaborada por este perito junto a imobiliárias atuantes na região, podemos chegar a um valor final de venda de R$ 551 .091 ,20. Fontes: Zap Imóveis, Casas ltamambuca e EAB Imóveis.

'W'NW.acamargoimoveis.com.br

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ROTEIRO FOTOGRÁFICO

FOTO 1: Foto aérea FOTO 2: Foto do Lote

FOTO 3: Localização FOTO 4: Fim Logadouro

FOTO 5: Logadouro FOTO 6: vegetação

CONCLUSÃO

Trabalho realizado de forma interativa com o profissional responsável aqui qualificado, que vistoriou o imóvel Avaliando conforme previsto na NBR 14.653/2 da ABNT- Formato simplificado/tópico 10.2 da referida norma- e atendendo o requerido no CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR em seu artigo 39NIII, realizada de forma expedita previsto nas normas do IBAPEISP de 1995, utilizando metodologia comparativa I CAAVI2004, aplicando fatores de transposição consubstanciada por técnicas modernas de Avaliações de Imóveis com adoção de Paradigma e ainda nos valendo de revistas técnicas como Construção/PINI, existindo construção. Conclulmos portanto que o imóvel objeto desta valoração mercadológica tem seu valor aproximado de:

Variável até +10% =R$ 606.200,32

Valor médio encontrado R$ 551 .091,20 Variável até -30% =R$ 385.763,84

YNIW.acamargoimoveis.com.br Pág.03

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End. Imóvel: l RUA QUINZE, LOTE DOZE DA QUADRA DEZESSETE

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QUADRO COMPARATIVO DA TAXA DE RENTABILIDADE DO MERCADO NO MOMENTO.

Imóveis residenciais Padrão Popular taxa de rentabilidade. Padrão Médio taxa de rentabilidade. Padrão Alto taxa de rentabilidade.

Imóveis Comerciais/Industriais Localização de Baixo Fluxo taxa de rentabilidade. Localização de Médio Fluxo taxa de rentabilidade. Localização de Alto Fluxo taxa de rentabilidade.

Valor aproximado de locação do imóvel avaliando: R$3.582,09

Mínima 0,80% 0,50% 0,40%

Mínima 0,50% 0,60% 1,00%

QUADRO COMPARATIVO DE ENQUADRAMENTO DE VALORES DE CONDOMÍNIO.

De O à 0,30% = Dentro dos limites aceitáveis pelo mercado. De 0,31% à 0,50% =Apresentam dificuldades nos negócios. De 0,51 % à 0,70% =Indicas que impõem desvalorização no imóvel na venda/locação.

Máxima 1,10%. 0,80%. 0,60%.

Máxima 0,70%. 0,90%. 1,50%.

Média 0,95%. 0,65%. 0,50%.

Média 0,60%. 0,75%. 1,25%.

Máximo: R$4.408, 73

Mínimo: R$2.755,46

Acima de 0,71% =Implicará em concessões especiais do proprietário para viabilizar negociação/locação.

Do valor de condomínio: R$390,00 I R$551.091 ,20 = 0,07%.

Conclusão: Realizamos pesquisas de mercado em cumprimento ao que estabelece a ABNT e técnicas avaliatórias de imóveis, consubstanciadas na NBR n° 1272 de agosto de 1992, o que contribuiu para formar a convicção do valor. Concluímos que o imóvel objeto deste laudo tem seu valor aproximado de R$ 551.091,20 (quinhentos e cinquenta e um mil noventa e um reais e vinte centavos). Trata-se de uma avaliação expedita, que se louva em informações de mercado, considerando fatores de transposição e adequando a conclusão da realidade atual de mercado, devendo-se prever uma variação devido aos interesses inerentes do mercado.

IT AMAM BUCA I SP ,1 O de fevereiro de 2018

JOAO RODRI

www.acamargolmoveis.com.b< Pág.04

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