MESTRADO EM CONSTRUÇÃO E REABILITAÇÃO

DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL

Folhas de Apoio da Disciplina

AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Pedro Manuel Gameiro Henriques

2012/2013

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1. INTRODUÇÃO

1.1 A AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA ............................................................................. 7

1.1.1 Objectivos da Avaliação 7

1.1.2 Critérios de Valorização 8

1.1.3 Classificação da Propriedade Imobiliária 9

1.2 TIPOS DE VALOR NA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA E PREÇO ........................ 10

1.2.1 Conceito 10

1.2.2 Finalidade da Avaliação 11

1.2.3 Tipos de Valor 12 Valor Venal ou de Capital 13 Valor de Mercado 13 Valor Intrínseco 14 Valor Locativo ou de Rendimento 14 Valor Potencial Óptimo 14 Valor de garantia 15 Valor económico 15 Valor residual 15 Comentários 15

1.3 A AVALIAÇÃO NO CONTEXTO DOS MERCADOS IMOBILIÁRIOS............... 15

2. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA ......................................... 18

2.1 NECESSIDADE DE REALIZAR COMPARAÇÕES........................................... 18

2.2 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO CORRENTE........................................................ 18

2.2.1 Tipos de Métodos 18

2.3 PROCESSO DE AVALIAÇÃO........................................................................... 19

2.3.1 Procedimentos 19

2.3.2 Relatório da Avaliação 20

3. MÉTODO COMPARATIVO........................................................................ 22

3.1. OBJECTIVO ..................................................................................................... 22

3.2. A IMPORTÂNCIA DA INFORMAÇÃO NO MÉTODO COMPARATIVO.......... 23

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3.2.1 A Quantidade e Qualidade da Informação 24

3.2.2 A Prospecção 25

3.3 APLICAÇÃO DO MÉTODO COMPARATIVO ................................................... 25

3.4 SELECÇÃO E HOMOGENEIZAÇÃO DA INFORMAÇÃO ................................ 26

3.5 EXEMPLOS DE HOMOGENEIZAÇÃO ............................................................. 28

3.5.1 Plano de Pagamentos 28

3.5.2 Correcção dos Valores de Oferta 28

3.5.3 Homogeneização da Localização 29

3.5.4 Homogeneização do Tempo 29

3.5.5 Homogeneização de Outras características 29

3.5.6 Cálculo do Valor Homogeneizado 30

3.5.7 Exemplos de aplicação 30

3.6 ANÁLISE ESTATÍSTICA................................................................................... 31

3.7 AVALIAÇÃO DE TERRENOS COM O MÉTODO COMPARATIVO.................. 31

3.8 CONCLUSÕES.................................................................................................. 32

4. MÉTODO DO RENDIMENTO..................................................................... 33

4.1. INTRODUÇÃO.................................................................................................. 33

4.1.1 Processos de Cálculo 33

4.1.2 Determinantes do Valor no MR 34

4.2 APLICAÇÃO DO MÉTODO DO RENDIMENTO................................................ 34

4.2.1 Estimativa dos Rendimentos 34

4.2.2 Fixação da Taxa de Capitalização 35

4.3 ESTIMATIVA DO VALOR.................................................................................. 36

4.3.1 Conceito da Taxa de Capitalização 38

4.4 INFORMAÇÃO NO MÉTODO DO RENDIMENTO E A HOMOGENEIZAÇÃO . 43

4.1 Homogeneização 43

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4.5. BEM IMOBILIÁRIO COMO INVESTIMENTO................................................... 45 4.5.1 Método do Rendimento do Negócio 47

5. CONCEITO DO MÉTODO DO CUSTO ................................................. 48

5.1 APLICAÇÃO DO MDOC.................................................................................... 49

5.2. TERRENO......................................................................................................... 49

5.2.1 Preço do terreno 49

5.2.2 Encargos conexos com o terreno ET 49

5.3. CUSTO DA CONSTRUÇÃO............................................................................. 49

5.3.1 Tipos de custos 49

5.3.2 Componentes do Custo de Construção 51 5.3.2.1 Custo directo de produção CD 51 5.3.2.2 Custo indirecto de produção CI e Margem Líquida ML 52 5.3.2.3 Margem Industrial (MI ou K) e o Valor de Venda Vv 52

5.3.3 Encargos Conexos com a Construção 53 5.3.3.1 Encargos administrativos 53 5.3.3.2 Encargos financeiros 53

5.3.4 Custo Global da Construção nova CG 54

5.3.5 Custo Global da Construção Depreciada/Apreciada 54 5.3.5.1 Depreciação 54 5.3.5.2 Apreciação 55

5.3.6 Cálculo da Depreciação 56 5.3.6.1 Depreciação Física 56 5.3.6.2 Depreciação Funcional e Ambiental 58

5.3.7 Cálculo da apreciação 58

5.4 ENCARGOS DE COMERCIALIZAÇÃO ECOM ................................................... 59

5.5 LUCRO DE OPERAÇÃO L................................................................................ 59

5.6 FORMULÁRIO DO MÉTODO DO CUSTO ........................................................ 59

6. MÉTODO DO VALOR RESIDUAL............................................................ 60

6.1 CONCEITO ........................................................................................................ 60

6.1.2.Modelo de Cálculo 60

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6.3 ABORDAGEM ESTÁTICA E DINÂMICA .......................................................... 61

6.3.1 Abordagem Estática 62

6.3.2 Abordagem Dinâmica 62

6.3.3 Exemplo de Aplicação 62

BIBLIOGRAFIA DE APOIO.................................................................................... 64

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1. INTRODUÇÃO

Neste texto são discutidos os conceitos básicos da engenharia da avaliação de imóveis, os métodos de avaliação imobiliária correntes incluindo as suas aplicações. No que refere aos métodos de avaliação são apresentados os princípios subjacentes a cada um desses métodos, os seus pressupostos e a sua formulação. Esta apresentação é completada com exemplos de aplicação.

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Capítulo 1

1.1 A AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA Enquanto mercado e parte integrante do universo da construção, o sector imobiliário -

que engloba uma grande variedade de transacções de terrenos e edifícios, existentes ou construídos pelo empreendedor - distingue-se dos outros sectores de investimento por uma série de factores tais como:

� Mobilização de Fundos Elevados; � Ciclo de Exploração Longo; � Bens (propriedade) não facilmente divisíveis; � Propriedade objecto de interferência por medidas políticas e administrativas, que,

associadas ao longo prazo dos investimentos, tende a aumentar a incerteza e o risco; � Tendência para a valorização da propriedade com o tempo, acima da inflação; � Propriedade usada muitas vezes como garantia de empréstimos.

Como características específicas pode-se dizer ainda que este mercado é localizado (porque a propriedade é imóvel e está condicionada pelo seu enquadramento físico) e segmentado (porque diferentes utilizadores têm necessidades diferentes e dispõem de diferentes recursos). A segmentação pode acontecer pelo uso, localização, preço, qualidade do produto ou pelo tipo de motivação do investimento. O Imobiliário é, apesar dos factores acima descritos, uma área de investimento muito apetecível:

� Por um lado, a rentabilidade dos investimentos desta natureza é geralmente bem recompensada;

� Por outro, existe uma enorme variedade de bens transaccionados, desde a simples compra e venda até à aquisição de bens para lhe acrescentar um mais-valia e assim rentabilizar o investimento.

Estes factores, associados ao facto de tendencialmente mais pessoas se fixarem em meios urbanos, conduziu à necessidade de se estudarem formas de apurar o valor dos bens transaccionados e diferentes técnicas para lidar com a infinidade de situações que poderão ocorrer. Neste capítulo examinam-se alguns conceitos da avaliação imobiliária com interesse para os profissionais do ramo.

1.1.1 Objectivos da Avaliação Avaliar é sempre fazer uma estimativa de valor (por exemplo, o Valor de Mercado), normalmente com base no maior e melhor uso, tendo em vista o fim a que se destina. Esta actividade responde, em geral, a uma necessidade de Espaço por parte de todas as pessoas ou actividades produtivas, levando-as a adquirir terrenos, ou espaço construído. No processo, torna-se necessário saber quanto vale o imóvel que se está a vender ou a comprar, quer para os intervenientes directos nas transacções, quer para as entidades que financiam essas operações ou seguram as propriedades. Por outro lado, para um investidor apostar num projecto de investimento na área do imobiliário, necessita de saber se este é rentável ou quais serão os rendimentos que dele possa retirar no futuro.

Assim, pode dizer-se que a avaliação é uma parte integrante do processo de desenvolvimento

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imobiliário, quer a montante como a jusante do projecto construído: auxilia o promotor a entrever custos e receitas e a decidir a melhor altura para iniciar o investimento; é indispensável para as trocas que depois se dão, na perspectiva das diversas partes e das entidades que intervêm no processo (seguros, banca, etc.). O processo de avaliação imobiliária não é separado dos intervenientes no mercado, na medida em que são eles que tendem a fixar o preço dos bens imobiliários. A operação do mercado no imobiliário e o preço pago pelos imóveis só poderão ser justificados se o mercado for eficiente – o que é, se os preços de mercado reflectirem completamente os efeitos das decisões tomadas no mercado. A avaliação ou a estimativa do valor do investimento imobiliário não é apenas baseada no mercado, ela é também baseada nas decisões dos investidores individuais e reflecte as sua estimativas subjectivas de factores relevantes. A avaliação imobiliária em Portugal visa estimar o seu valor e, pode ter fins diversos. De acordo com Figueiredo (1996), os bens imobiliários podem ser avaliados segundo diversos objectivos ou perspectivas, obtendo-se diferentes valores conforme a perspectiva considerada. Um perito avaliador pode ser solicitado a dar sua estimativa do valor sobre propriedades de tipos diferentes e para finalidades distintas. Dada a multiplicidade de situações a abordagem usada para estimar o valor em um dado caso poderá não ser apropriada para outro caso de avaliação. Em consequência disso foram desenvolvidas várias abordagens distintas que deram origem aos métodos de avaliação correntemente usados.

1.1.2 Critérios de Valorização

A maior parte das avaliações que se fazem destinam-se a cobrir empréstimos ou fins relacionados com seguros e, quer a Banca, quer as companhias de Seguros, não podem correr o risco de ter um imóvel avaliado por excesso. Assim, em qualquer processo de Avaliação Imobiliária recomenda-se ‘Prudência’ (só é válida informação que puder ser atestada documentalmente, pois os promotores, proprietários ou inquilinos podem dizer o que quiserem) e veracidade. A Avaliação não pode estar sujeita a nenhuma condição e deve ter um prazo de validade. A seguir descrevem-se um conjunto de princípios que devem ser seguidos na valorização dos imóveis: Princípio do maior e melhor uso Muitas vezes, quando se avalia, nem sempre o edifício está afecto ao uso que maximiza o seu valor – no mercado imobiliário não se constrói sempre para esgotar todas as possibilidades de rendimento previstas legalmente, mas sim para o que foi possível em dada altura. Assim o valor de um imóvel susceptível de albergar diferentes usos, ou de ser construído com diferentes intensidades edificatórias, é o que resulta (dentro das possibilidades legais e físicas) ao seu uso mais provável e financeiramente aconselhável, com a intensidade que permita obter o maior valor. Princípio de Substituição

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O valor de um imóvel é sempre referenciado ao valor de outros activos similares com características substitutivas daquele. Princípio da Temporalidade ou de Mercado O Valor de uma propriedade ou imóvel é variável ao longo do tempo. Como corolário, pode dizer-se, que o valor de uma propriedade ou imóvel que esteja a gerar rendimentos é função das expectativas de rendimentos que, previsivelmente, irá gerar no futuro. Princípio do Justo Valor A finalidade e o tipo de imóvel, com que se faz uma avaliação condiciona o método e as técnicas a seguir. O valor de um imóvel, pode ser único, contudo a sua avaliação poderá ter vários valores mediante a sua finalidade.

1.1.3 Classificação da Propriedade Imobiliária A classificação da propriedade imobiliária, do ponto de vista técnico-administrativo, na actual legislação portuguesa é feita através de três diferentes documentos legais. Esses documentos são:

� Código Civil – Decreto-Lei 47.344/66, de 25/11. � CIMI – Código do Imposto Municipal sobre Imóveis - Decreto-Lei 287/2003, de

12/11. � Código de Expropriações – Decreto-Lei 438/91, de 9/11 e Lei 168/99 de 18/09

Código Civil O código civil, define o que deve entender-se por ‘coisas imóveis, classifica assim os imóveis: (Artº 204)

� Os prédios rústicos e urbanos; � As águas; � As árvores, os arbustos e as fontes naturais, enquanto estiverem ligados ao solo; � Os direitos inerentes aos imóveis mencionados nas alíneas anteriores; � As partes integrantes dos prédios rústicos e urbanos.

Código do Imposto Municipal sobre Imóveis A noção de prédio é aqui objecto de definição própria (Art. 2º, 1º), que consiste em: ‘toda fracção de território, abrangendo as águas, plantações, edifícios e construções de qualquer natureza nela incorporados ou assentes com carácter de permanência, desde que faça parte do património de uma pessoa singular ou colectiva e, em circunstâncias normais, tenha valor económico, bem como as águas, plantações, edifícios ou construções nas circunstâncias anteriores, dotados de autonomia económica em relação ao terreno onde se encontrem implantados, embora situados numa fracção de território que constitua parte integrante de um património diverso ou não tenha natureza patrimonial Para efeitos de aplicação deste código, os prédios classificam-se em rústicos, urbanos e mistos (art.º 3º,4º e 5º), havendo ainda uma subdivisão dos prédios urbanos segundo a sua espécie (art.6º). Desta forma, este código divide os prédios urbanos em:

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� Habitacionais; � Comerciais, industriais ou para exercício de actividades profissionais independentes; � Terrenos para construção; � Outros.

Código das Expropriações Este código trata separadamente de expropriações de solos e de edifícios ou construções e não inclui qualquer definição específica de prédio, nem de bens imóveis e de direitos inerentes. Contudo, relativamente aos solos, classifica-os do seguinte modo (art. 24º):

� Solos aptos para a construção; � Solo para outros fins

Considera-se solos apto para a construção aquele: � que dispõe de acesso rodoviário e de rede de abastecimento de água, de energia eléctrica e

de saneamento, com características adequadas para servir as edificações nele existentes ou a construir;

� que pertença a núcleo urbano não equipado com todas as infra-estruturas referidas na alínea anterior, mas que se encontre consolidado por as edificações ocuparem dois terços da área apta para o efeito;

� que esteja destinado, de acordo com o plano municipal de ordenamento do território plenamente eficaz, a adquirir as características descritas na alínea i);

� que, não estando abrangida pelo disposto nas alíneas anteriores, possua, todavia, alvará de loteamento ou licença de construção em vigor no momento da declaração de utilidade pública.

A característica da propriedade, constitui entre outros, um dos parâmetros que concorrem para apreciação do seu valor. Com efeito a classificação da propriedade e respectivas incidências na apreciação do seu valor é nos instrumentos de gestão da coisa pública citados acima, reduzido á simplicidade das designações ‘Rústico’ e ‘Urbano’, integrando essencialmente na primeira a propriedade em que é predominante o terreno/solo e na segunda a propriedade em que é predominante o edifício/construção.

1.1. TIPOS DE VALOR NA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA E PREÇO

1.2.1 Conceito O valor de um imóvel é uma entidade complexa que é encarada sob várias perspectivas. Existem duas "correntes ou escolas" sobre a natureza do valor: uma dita "univalente" e a outra, "plurivalente". A primeira afirma que o valor de um determinado bem é único num dado momento, qualquer que seja a finalidade da avaliação. Certos fins exigirão abordagens particulares, mas não constituem uma excepção ao princípio do valor único. (NBR-5676 Norma Brasileira para avaliações de imóveis urbanos- ABTN) Por exemplo, as instituições financeiras, para segurança dos créditos a conceder, poderão

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fixar para o imóvel objecto do empréstimo, um "valor de garantia" calculado com base num coeficiente minorativo aplicado sobre o valor único (de mercado) do imóvel. O "valor de garantia" será assim um valor com existência apenas "teórica" e não corresponderá ao valor absoluto do imóvel que será um e um só e independente da finalidade da avaliação. A segunda corrente, por sua vez, afirma que o valor pode mudar em função do objetivo da avaliação. É então um conceito mutável cujo significado variava em função da finalidade da avaliação, envolvendo aspectos psicológicos. Com relação ao conceito de preço, admite-se que este seja a expressão monetária de um bem, ou seja, a quantia em dinheiro que uma determinada mercadoria pode ser vendida. Portanto, mesmo que dois imóveis possuam valores de mercado diferentes, eles podem ser vendidos pelo mesmo preço (quantidade de moeda), bastando-se considerar as taxas de remuneração do capital, caso sejam transacionadas em épocas diferentes. “Preço é a expressão monetária de um bem”

1.2.2 Finalidade da Avaliação Os bens imobiliários podem ser avaliados segundo diferentes perspectivas, não sendo fixos nem permanentes. De facto, o valor não é uma propriedade intrínseca dos objectos, mas algo conferido pelo homem e neste sentido pode-se identificar diferentes perspectivas nas análises de valor. Referem-se em seguida as perspectivas mais correntes segundo as quais os bens imobiliários são objecto de avaliação: 1. Avaliações no âmbito da actividade creditícia Nesta categoria, destacam-se as avaliações no âmbito do crédito hipotecário para segurança dos créditos a conceder; as instituições de crédito (bancos e outras instituições) avaliam o imóvel (edifício, apartamento) com vista a financiar a sua aquisição ou a fixar garantias reais para cobertura de operações comerciais. 2. Avaliações no âmbito das expropriações por utilidade pública Neste caso, a entidade que expropria, avalia ou solicita a avaliação do bem a expropriar tendo em vista determinar o montante a atribuir ao expropriado; este por seu lado, também poderá fazer ou solicitar a avaliação da propriedade em apreço, com vista a determinar a compensação a que tem direito. 3: Avaliações do âmbito fiscal Destacam-se as avaliações que visam a determinação do valor patrimonial dos prédios classificados segundo o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, para efeitos da actualização dos seus valores matriciais. 4. Avaliações no âmbito da actividade seguradora Estas avaliações visam o estabelecimento de prémios de seguros e são realizadas pelas seguradoras com o fim de se determinar o valor do risco que irão cobrir (neste caso, o valor da propriedade inclui apenas o das benfeitorias, não incluindo no geral, o valor do terreno). 5. Avaliações no âmbito do processo civil Embora não corresponda a uma exigência legal é prática frequente o recurso à avaliação tanto no processo executivo comum como no processo de execução universal (falência e

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insolvência), com o fim de fixar-se o valor mínimo que irá servir como base de licitação na venda executiva de imóveis ou direitos imobiliários, no primeiro caso, e para avaliação dos bens da massa falida, no segundo. Também são frequentes as avaliações no âmbito dos processos de inventário (por morte ou conjugal). 6. Avaliações no âmbito das transacções Estas avaliações são feitas com uma certa regularidade nos processos de compra e venda de bens imobiliários. São requeridas pelo comprador e/ou vendedor do imóvel. 7. Avaliações no âmbito dos fundos de investimento imobiliário O Decreto-Lei n.º 252/2003, de 17 de Outubro e Decreto-Lei nº 13/2005 de 07 de Janeiro, concede uma importância acrescida às avaliações dos imóveis dos fundos de investimento imobiliário. Não é possível a aquisição de qualquer imóvel sem que previamente sejam produzidos dois pareceres de peritos independentes. (Artº 30º) Mas mais importante do que isto é a circunstância de diariamente dever a Sociedade Gestora publicar uma cotação da unidade de participação do Fundo que administra, valor que é afinal aquele que os bancos depositários praticam também diariamente na compra e venda das respectivas unidades de participação. O apuramento deste valor-cotação corresponde não a qualquer preço que decorra da interacção entre a procura e a oferta de unidades de participação, mas simplesmente, do que deriva da mera operação aritmética consistente na divisão do valor do Fundo pelo número de unidades de participação em circulação. O relevo do papel dos avaliadores nesta matéria, justifica-se pelo facto de, nesse valor mensal do Fundo, dever estar apurado também o valor mensal dos imóveis que o constituem. Valor esse que, ainda de acordo com a lei, deve ser o ‘valor venal’ determinado de acordo com o melhor preço que poderia ser obtido, se fosse vendido, em condições normais de mercado no momento da avaliação. Ou seja, a intervenção dos Peritos avaliadores no processo de desenvolvimento dos Fundos de Investimento Imobiliário, opera-se em duas situações distintas:

� por um lado, como suporte de uma compra ou de uma venda de um prédio; � por outro lado, como suporte da garantia que os participantes do Fundo devem ter de

que o valor publicado de cada unidade de participação corresponde ao valor de mercado dos imóveis que integram os seu património.

Deve-se ainda assinalar que, nos casos de promoção imobiliária, está ainda sujeita a avaliação de perito, a execução de projectos de construção de forma a assegurar que o investimento não ultrapasse o valor venal dos imóveis a construir. Finalmente, refira-se que o património imobiliário dos Fundos de Investimento deve ser avaliado pelo menos uma vez em cada ano civil. Como se pode constatar do que foi dito acima, a avaliação poderá ser feita segundo diversas perspectivas, sendo portanto necessário, sempre que se ‘encomenda’ uma avaliação, indicar-se ao avaliador quais os objectivos que se pretendem com a realização da estimação do valor do imóvel.

1.2.3 Tipos de Valor

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Para cada uma das perspectivas de avaliação e para o mesmo bem imobiliário corresponderá um valor não necessariamente igual ao das outras perspectivas. Indicam-se a seguir, alguns tipos de valor utilizados na prática da engenharia de avaliação imobiliária. Eles são: Mais utilizados

� valor venal ou de capital; � valor de mercado; � valor intrínseco; � valor locativo ou de rendimento; � Valor patrimonial. � Valor residual Menos utilizados

� valor efectivo actual; � valor potencial óptimo; � Valor de garantia; � Valor económico

Valor Venal ou de Capital

O valor venal ou de capital de qualquer bem é o valor em mercado livre, pelo qual o bem foi transaccionado (sendo assim dado pelo preço que se pagou e recebeu no momento da concretização dessa transacção). Refere-se que, evidentemente, nem sempre esse valor coincide com o valor que é aceite pela generalidade dos eventuais interessados no bem, e que vulgarmente é conhecido pelo valor de mercado.

Valor de Mercado

O valor de mercado ou preço de mercado de um bem de acordo com o TIAVSC (The International Valuation Standards Committee) é: "Market Value is the estimated amount for which an asset should exchange on the date of

valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm`s-length transaction after

proper marketing between the parties had each acted knowledgeably, prudently and without

compulsion ".

Ou seja: Valor de Mercado é o montante pelo qual se estima que uma propriedade adequadamente publicitada seja transaccionada à data da avaliação entre um comprador e um vendedor interessados cada um dos quais actuando independentemente um do outro, com prudência, sem coacção e com pleno conhecimento do mercado. A independência entre as partes envolvidas, comprador e vendedor, significa que não existem relações particulares ou especiais entre as mesmas (familiares, outra) que possam estabelecer um nível de preço não característico do mercado. O valor de mercado não é intrínseco mas resulta de estimativas feitas subjectivamente pelos compradores capazes e desejando gozar do benefício ou a satisfação que eles obterão pela posse do bem imobiliário. A sua medida pode ser estimada com base no valor pelo qual se tem vindo a transaccionar a maioria dos bens com características semelhantes às do bem em apreço; cada uma dessas transacções deverá ser efectuada sem coacção entre o vendedor que quer vender e o comprador que quer comprar, devendo estes ser conhecedores das alternativas possíveis no

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mercado e seus valores, e dever-se-ão excluir da amostra as transacções relativas a situações anómalas do mercado, como, por exemplo, as que a seguir se indicam:

� Transacções precipitadas e apressadas, que não permitem em geral, a realização de um estudo aceitável de mercado por parte de quem quer vender e/ou de quem quer comprar, nem o apuramento dos valores praticados nesse mercado.

� Transacções comandadas por razões de natureza sentimental, doença, divórcio, etc. � Vendas restringidas a um só comprador ou a um grupo pequeno de compradores, que

assim podem manipular o negócio. � Transacções precipitadas e apressadas, que não permitem em geral, a realização de um

estudo aceitável de mercado por parte de quem quer vender e/ou de quem quer comprar, nem o apuramento dos valores praticados nesse mercado.

� Transacções comandadas por razões de natureza sentimental, doença, divórcio, etc. � Vendas restringidas a um só comprador ou a um grupo pequeno de compradores, que

assim podem manipular o negócio.

Valor Intrínseco

O valor intrínseco de um imóvel é definido como o custo necessário para a construção de um bem semelhante ou igual ao em apreço (incluindo custos com estudos, projectos, construção, taxas e demais encargos), afectado de um factor que traduza a depreciação física e funcional ocorrida e acrescido ainda, do valor da parcela de terreno onde o bem está implantado. O custo de construção de um bem semelhante ou igual ao imóvel que se pretende avaliar é designado respectivamente por ‘valor de substituição’ e por ‘valor de reprodução’. No geral, é o primeiro destes valores que se determina, pois traduz o custo de um edifício construído com materiais e técnicas actuais e que em relação ao vários requisitos formulados ou impostos apresenta desempenho (performances) iguais ou superiores aos verificados no edifício em questão. Esta medida de valor, é muito utilizada nas avaliações de propriedades nunca ou muito raramente transaccionadas (hospitais, escolas, castelos, mosteiros, igrejas, etc.) e para as quais, portanto, existe nenhum valor de mercado.

Valor Locativo ou de Rendimento

O valor de rendimento também conhecido como valor locativo, ou de exploração, é o valor que resulta da capitalização a uma taxa conveniente, dos rendimentos líquidos médios proporcionados (em geral, anualmente) pela propriedade através de uma renda que é paga periodicamente. Valor Efectivo Actual O valor efectivo actual refere-se ao valor do bem correspondente à utilização que lhe está afecto (isto é, não considerando o respectivo valor potencial, mesmo que exista).

Valor Potencial Óptimo

O crescimento urbano, o crescente aumento das pressões da procura e a interacção entre esta e a oferta, são os responsáveis pelas sucessivas conversões, alterações ou ampliações do uso da propriedade, até se obter a sua utilização mais lucrativa (possível ou consentida). Estas transformações podem ser concretizadas por um dos seguintes mecanismos:

� alteração do tipo de usos, por exemplo, passagem de edifícios de habitação a

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edifícios de escritórios; � conversão do uso, por exemplo, passagem de uso rural a uso urbano; � ampliação da utilização; por exemplo, aumento do índice de ocupação, ou do nível

de qualidade da utilização. Desta forma define-se como valor potencial óptimo de um imóvel, num dado momento, o valor correspondente ao melhor e máximo aproveitamento desse imóvel previsto e legalmente consentido nesse momento. Valor patrimonial É o valor atribuído pela autoridade tributária ao imóvel seja ele urbano ou rústico e que consta da caderneta predial do prédio.

Valor de garantia

É o valor atribuído a um imóvel, por uma instituição de crédito, e que procura garantir que o mesmo possa em qualquer altura, em caso de incumprimento, ressarcir a entidade financiadora.

Valor económico

É o valor, que traduz o máximo preço por que deverá ser adquirido um terreno para construção, propriedade a reabilitar ou outra, para que o investimento imobiliário a desenvolver seja rentável. Valor residual Valor residual de um bem é o valor de sucata ou de demolição que resta desse bem ao fim da sua vida útil. O valor residual de um bem é também igual ao valor do imóvel quando o horizonte de tempo de exploração do investidor é inferior à sua vida remanescente ou à sua vida útil.

Comentários

De todos os tipos de valores indicados é sem dúvida o "Valor de Mercado" aquele que merece a atenção e preocupação do "Método Comparativo". Muitos outros tipos de valor poderiam ter sido enunciados e caracterizados nomeadamente: valor de reposição; valor de uso alternativo; valor contabilístico; valor histórico; valor de expropriação; valor em uso continuado; valor sentimental; valor de liquidação imediata.

1.3 A AVALIAÇÃO NO CONTEXTO DOS MERCADOS IMOBILIÁRIOS A avaliação de propriedades imobiliárias para estimativa quer de valores de troca quer de valores de uso, requer geralmente a necessidade de recolha de dados no mercado imobiliário apropriado. Um mercado imobiliário que proporciona a interacção entre compradores/inquilinos e vendedores, é um ‘conjunto de mecanismos’ pelos quais:

� direitos e títulos de propriedade são transferidos; � os preços são estabelecidos;

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� e o espaço é distribuído entre os vários usos urbanos ou rústicos em competição. Geralmente um mercado imobiliário é localizado e segmentado. É localizado porque a propriedade é imóvel e está condicionada pelo seu enquadramento físico. É segmentado porque diferentes utilizadores têm diferentes necessidades e dispõem de diferentes recursos. A segmentação pode ocorrer de várias formas, dentre as quais se destacam as seguintes:

� pelo uso (habitação, comércio, escritório, etc.); � pela localização; � pelo preço; � pela qualidade do produto; � pelo tipo de motivação do investimento

Existem outras características dos mercados imobiliários comparados com outros mercados que importa destacar. Elas incluem as seguintes:

� A natureza do investimento imobiliário tende a ser de longo prazo, (o que tem a ver com a própria vida física dos bens imóveis)

� Os custos associados à transacção de propriedades são relativamente altos. � O tempo envolvido nas transacções é geralmente longo. � O capital necessário na aquisição é normalmente elevado e os bens não são

facilmente divisíveis. � A propriedade é objecto de interferência por medidas políticas administrativas por

vezes de difícil previsão; aumentado a incerteza e o risco. � Os valores da propriedade tendem a valorizar-se no tempo, a longo prazo,

geralmente acima da inflação. � A propriedade é muitas vezes usada com garantia para empréstimos.

Por outro lado, não há elasticidade na oferta imobiliária, no curto prazo, atendendo à localização fixa e à duração relativamente longa dos processos de aprovação urbanística e de construção. Quando a procura aumenta e os preços sobem é muito difícil aumentar rapidamente a quantidade de espaço construído num determinado mercado imobiliário. Do mesmo modo em situações de excesso de oferta num determinado segmento os preços podem manter-se em recessão por vários anos até que o excesso de oferta seja absorvido.

Todos estes factores implicam que o perito avaliador esteja consciente das alterações das condições de mercado e das suas tendências a prazo e que os dados de mercado sejam selectivamente recolhidos, de forma a reflectirem as condições do segmento de mercado a que se referem as propriedades que estão a ser avaliadas, identificando-se os aspectos conjunturais de curto prazo, os ciclos de mercado e os aspectos estruturais que a prazo alargado caracterizam os mercados imobiliários. Na estimação do Presumível Valor de Transacção (valor de mercado que reflecte a conjuntura de curto prazo), no curto prazo, é menos relevante a informação relativa aos ciclos de mercado. Contudo, no que respeita à determinação do Valor de Mercado em equilíbrio, há

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que ter em consideração o ciclo de mercado de modo que o valor estimado não reflicta apenas a conjuntura do mercado.

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Capítulo 2

2. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA Neste capítulo indicam-se os principais métodos de avaliação imobiliária correntemente usados para estimar os valores das propriedades imobiliárias.

2.1. NECESSIDADE DE REALIZAR COMPARAÇÕES Não obstante, como veremos à frente, os métodos de avaliação diferirem entre si, contudo, o que é comum é a necessidade de fazer comparações e isto é o ingrediente essencial para se obter o valor de uma dada propriedade. Em qualquer mercado os vendedores competem entre si para atrair o comprador e assim, o comprador na maioria dos casos tem que fazer face a uma escolha. O comprador para chegar a uma decisão comparará aquilo que está disponível no mercado e a que preço ele irá adquirir o bem que na sua opinião dá o melhor retorno para o preço pago: ‘ele procura o melhor valor

para a sua aplicação’’ O avaliador, para chegar a uma opinião sobre o valor de um bem, deve julgar que preços os vendedores geralmente procuram e obtêm e que escolhas fazem os compradores: O avaliador ainda mais, deve avaliar, aquilo que está presentemente ou que esteve recentemente disponível no mercado e fazer comparações. Esta evidência de transacções comparáveis no mercado de propriedades imobiliárias é designado por ‘comparáveis’ e, como se verá mais à frente, a disponibilidade e a natureza dos comparáveis fornece uma base para qualquer método de avaliação que seja adoptado e, na verdade, a própria escolha do método.

2.2. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO CORRENTE

2.2.1 Tipos de Métodos Os métodos de avaliação imobiliária destinam-se à estimação do valor da propriedade imobiliária. Fundamentalmente existem cinco métodos de avaliação, a saber:

� Método Comparativo

� Método do Rendimento

� Método do Rendimento do Negócio

� Método do Custo

� Método do Valor Residual

Aos métodos referidos estão associados diferentes tipos de valor respectivamente os seguintes tipos de valor: valor de mercado; valor locativo; valor intrínseco; e valor residual. A escolha do método de avaliação a utilizar dependerá de vários factores, entre quais os que a seguir se indicam:

� tipo de direito ou interesse sobre a propriedade;

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� a óptica ou perspectiva considerada para a avaliação; � tipo de direito ou interesse sobre a propriedade; � nível de precisão exigido para a análise em questão; � número de transacções efectuadas e análogas ao imóvel em apreço; � a natureza ou tipo de propriedade a avaliar, por exemplo, uma propriedade produtiva

ou um imóvel para reabilitar. Se os mercados da propriedade imobiliária fossem perfeitos, isto é, se não existissem imperfeições que o perturbassem, seriam iguais as estimativas de valor obtidas pela aplicação dos cinco métodos de avaliação. Contudo, estes mercados não são perfeitos, e portanto os valores estimados pelos diferentes métodos são em geral distintos. Por exemplo, onde exista um mercado relativamente grande de propriedades similares ao bem em apreço e que são transaccionadas numa base regular, será possível fazer uma comparação directa dos valores das propriedades. Nestas situações o avaliador poderá aplicar o método comparativo para estimar o valor da propriedade naquela data. Onde exista um mercado relativamente grande de propriedades similares ao bem em apreço e que são transaccionadas numa base regular, e ainda, onde a propriedade em apreço está arrendada e é tida com o propósito de investimento, o avaliador, neste caso, poderá aplicar o método do rendimento. Onde o terreno tem potencial para futuro desenvolvimento, ele poderá ser avaliado usando o método do custo, cujo resultado final indica um tecto para o montante que poderá ser pago pelo terreno ou também onde existe a situação em que o motivo para o lucro não é a força motora do trabalho levado a cabo no edifício - por exemplo, um hospital ou uma escola – o método adequado a este caso será também o método do custo. Aconselha-se, sempre que possível, a utilização de pelo menos dois dos métodos referidos acima, para ser possível obter, por conciliação dos diferentes valores estimados, o valor mais provável do imóvel. Os métodos tradicionais (de capitalização directa) têm algumas limitações que tem sido objecto de críticas. O criticismo dos métodos tradicionais inclui os seguintes: • Não contemplam alterações no ‘timimg’ dos pagamentos das rendas. A taxa de

capitalização necessita de ser ajustada para a frequência com que são feitos os pagamentos. A abordagem tradicional assume que os rendimentos são recebidos anualmente;

• O efeito dos impostos sobre os rendimentos recebidos não são tidos em consideração nos métodos tradicionais;

• Os métodos tradicionais não tratam o crescimento do valor das rendas, a inflação, as variações nos rendimentos brutos, e variações no rendimento líquidos.

2.3. PROCESSO DE AVALIAÇÃO

2.3.1 Procedimentos O processo de avaliação de propriedades é um processo ordenado que inclui um conjunto de etapas distintas. Essas etapas incluem as seguintes:

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1. Definição do problema: consiste da definição do objectivo da avaliação; definição do tipo de valor pretendido; identificação da propriedade e estatuto legal; tipo de direito a avaliar; data da avaliação.

2. Preparação do plano da avaliação: consiste em determinar os dados necessários e na identificação do método ou métodos de avaliação apropriado (s).

3. Recolha e verificação dos dados: consiste da recolha e verificação dos: dados da área envolvente; aspectos legais e administrativos; dados económicos (receitas, despesas, vendas); tendências de desenvolvimento sócio-económico e urbanístico e movimentos do nível das rendas; transacções recentes; e identificação e caracterização de propriedades similares à propriedade em apreço.

4. Estabelecimento de pressupostos. 5. Aplicação do método de avaliação e cálculo do valor. 6. Conciliação que envolve a: revisão dos factos e dados; conciliação de valores; e

julgamento e estimativa final de valor. 7. Elaboração do relatório da avaliação. Claro que uma maior precisão implicará a necessidade de um prazo mais alargado. Assim o processo avaliatório pode incluir três níveis de precisão que se descrevem a seguir:

a) O primeiro nível corresponderá às situações ditas normais, em zonas relativamente tipificadas no que respeita aos valores de mercado e para avaliações de fracções isoladas, de prédios de fácil abordagem, ou ainda de terrenos em que se aplicam incidências conhecidas.

b) O segundo nível será considerado sempre que haja necessidade de proceder a verificações resultantes de uma menor tipificação dos valores de mercado, ou quando existindo essa tipificação se pretenda um maior rigor, ou ainda no caso específico de avaliação de terrenos.

c) O terceiro nível, só utilizável em situações muito particulares, conjuga vários métodos de avaliação e corresponde sempre à exigibilidade do máximo rigor, conduzindo nalguns casos ao estudo da própria rentabilidade do empreendimento.

A cada nível considerado corresponderá a aplicação de um método ou vários métodos de avaliação específicos.

2.3.2 Relatório da Avaliação O relatório deve conter referência aos seguintes aspectos: a) identificação da entidade que procede à avaliação; b) identificação clara do objecto da avaliação, incluindo fotografias e descrição das suas

características físicas, funcionais, etc ; c) finalidade da avaliação, com referência à entidade ou pessoa para quem se efectua a

avaliação; d) bases e pressupostos para a avaliação; e) data da última visita ao imóvel e data da avaliação; f) advertências (em relação à discrepância entre a realidade física e a descrição no registo

matricial, quando existem dúvidas na identificação do imóvel ou em relação à estrutura e estado de conservação, sempre que o que se avalia não está de acordo com a legislação vigente, ou tem um uso não possível de determinar, quando há dúvidas em relação às fontes de informação, ao titular do imóvel no momento da avaliação e às condições de arrendamento ou cedência);

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g) método escolhido; h) cálculo justificativo, intervalo de erro admitido justificado; i) valor do bem (número e por extenso), quando a avaliação incida sobre um bem que

constituído por diferentes propriedades cadastrais ou fracções para efeitos de registo, deve dar-se o valor total da propriedade e descriminar o valor parcial de cada uma das partes que o constituem (ex. Valor por cada fracção ou garagem de estacionamento);

j) assinatura do avaliador;

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Capítulo 3

3. MÉTODO COMPARATIVO O Método Comparativo (MC), também por vezes designado de método directo ou de comparação, fundamenta-se sobretudo no conhecimento do mercado local e dos valores pelos quais se têm vindo a transaccionar as propriedades análogas à que se pretende avaliar. Neste método, o valor do imóvel é determinado por comparação com outros semelhantes, de que são conhecidos os preços (ou valores de oferta) no mercado imobiliário.

3.1. OBJECTIVO O objectivo é enunciar o valor de mercado ou mais correctamente o presumível valor de mercado da propriedade em apreço. A utilização do método comparativo pressupõe, no entanto:

1. A existência de um mercado imobiliário activo 2. A obtenção de informação correcta 3. A existência de transacções de imóveis semelhantes

As propriedades imobiliárias podem ser similares mas cada propriedade é única e assim elas não são totalmente iguais. As razões para as diferenças são:

� A localização da propriedade; � As áreas brutas, úteis e complementares; � O estado físico da propriedade; � O tipo de interesse sobre a propriedade; � O período de tempo em que tem lugar a avaliação.

O MC método traduz a fixação do valor de avaliação pela determinação dos valores médios de mercado na zona em questão, quer a partir de banco de dados disponível, quer pela pesquisa directa efectuada; os valores pesquisados tanto podem revestir a forma de valores globais (valores de transação ou rendas), como a de valores unitários; poderão utilizar-se, sempre que existam, curvas de preços ajustadas a cada zona; ter-se-á ainda em consideração determinados aspectos específicos relacionados com:

� a localização relativa, � o estado de conservação/depreciação, � o tipo de ocupação e de utilização, � ónus existente tais como rendas, hipotecas, servidões, não constituição de propriedade

horizontal, direito de superfície, etc.

A inexistência, raridade ou falta de constância de transacções de bens análogos em apreço assume, no MC, uma importância fulcral. Em muitos países (Estados Unidos da América, Reino Unido, etc.), o "Método de Comparação" é considerado o de maior confiança pois é sem dúvida o método que melhor traduz o "pensamento do mercado imobiliário" no momento da avaliação, isto é, o que melhor reflecte o valor do bem em mercado livre, sujeito à lei da oferta e da procura, e tendo em conta as diversas imperfeições que caracterizam este mercado.

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Quanto à insuficiência de transacções em termos numéricos, a mesma conduz a uma caracterização inadequada do comportamento do mercado local, e por conseguinte não permite uma avaliação fundamentada de forma satisfatória do imóvel em causa. Como caso particular, refira-se a situação dos bens arrendados quando se torna necessário calcular os valores de venda para arrendatários, o valor das indemnizações ou dos trespasses envolvidos: trata-se de questões em que a análise é casuística e que envolve parâmetros subjectivos, onde a experiência acumulada é determinante. Outra situação é o da determinação de rendas a aplicar, ou que em função das rendas existentes se torne necessário fixar valores de transacção; trata-se nestes casos de considerar taxas de correlação ajustadas, tendo em conta os tipos de ocupação e as condições de mercado existentes; esta técnica também conhecida como Método Comparativo da Rendas constitui uma variante do método comparativo. No caso da avaliação dos terrenos considerar-se-ão determinadas incidências, nomeadamente em termos de valor por fogo autorizado, valor por metro quadrado de área, ou ainda no caso de terrenos para lotear, pela definição da percentagem mais correcta do terreno infra-estruturado. A aplicação do método comparativo na sua forma mais evoluída utiliza as técnicas de homogeneização e de análise estatística. As técnicas de homogeneização, ao ajustarem os dados recolhidos, permitem comparar propriedades que entre si apresentam características diversas, nomeadamente em relação à idade, estado de conservação, área, localização geográfica, data de transacção e nível de acabamentos, uma vez que homogeneíza os dados recolhidos. Trata-se em resumo de recolher um número significativo de amostras no mercado, proceder ao seu tratamento de modo a poderem ser comparáveis (homogeneização de áreas, formas de pagamento, localizações, níveis de qualidade, e idade) As técnicas de análise estatística permitem, por sua vez, descrever a população dos dados, através da determinação de certos parâmetros estatísticos (média, moda, desvio padrão, percentis e outros), e possibilitam, para uma dada margem de segurança (confiança) enunciar um valor ou um leque de valores mais prováveis para o imóvel em apreço.

3.2. A IMPORTÂNCIA DA INFORMAÇÃO NO MÉTODO COMPARATIVO No método comparativo o valor do imóvel é obtido por comparação com os valores de padrões (referências) de mercado, comprovados em transacções já realizadas. Deste modo, a informação é o "calcanhar de Aquiles" da profissão de avaliador.

"Sem informação não há avaliação"

A informação a recolher para suporte ou apoio das avaliações imobiliárias tem de necessariamente obedecer aos seguintes dois requisitos:

a) Quantidade: isto é, deverá ser suficientemente volumosa, sob o risco de não se obter uma caracterização correcta e credível do mercado;

b) Qualidade: isto é, deverá ser recolhida com prudência, de forma a poder ser utilizada de forma adequada.

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3.2.1 A Quantidade e Qualidade da Informação

O primeiro requisito enunciado procura afastar os juízos de valor baseados num número bastante restrito de transações envolvendo propriedades análogas à que se avalia. Num universo tão limitado é provável que algumas das transações ocorridas e que servem de referência, tenham sido norteadas por razões afectivas, de aflição, estratégicas ou de outra natureza, que não as condicionadas pelas forças de oferta e procura actuando num mercado livre. Deste modo, o valor obtido com base naquelas referências, poderá não reflectir o verdadeiro "pensar do mercado". Só com uma quantidade adequadamente volumosa de informação imobiliária é possível assegurar uma caracterização adequada e fiável do mercado em análise (local, regional ou nacional). Vejamos quais as hipóteses de erro em que podem incorrer as avaliações de imóveis através deste método: Erro Tipo I O avaliador baseia-se numa amostra de reduzido volume que, por esse facto, não caracteriza o mercado imobiliário local dos imóveis de forma credível e abrangente. Erro Tipo II O avaliador tem a sua disposição uma amostra relativamente bem alargada mas não tão suficientemente alargada para neutralizar a utilização de um ou mais dos elementos da amostra descaracterizador do mercado. (tratava-se seguramente de uma transação motivada por razões anómalas, aflição ou outra) Tais elementos mal recolhidos tornam incorrecto o resultado obtido para a avaliação. A avaliação correcta será aquela em que a amostra é suficientemente alargada e bem homogeneizada. O valor da avaliação corresponde à média aritmética dos valores da amostra, representando o “pensar do mercado”. Como vimos, é fundamental para o suporte e fundamentação do trabalho de avaliação, com base no "Método Comparativo", a utilização de um volume significativo de informação imobiliária de qualidade. A qualidade da informação é particularmente importante pois avaliações feitas com base em informação, de qualidade duvidosa seguramente conduzirão a valores distorcidos do pensamento do mercado. Muitas vezes, a deficiente qualidade da informação resulta simplesmente do facto de não existir um entendimento único no tocante à definição e determinação de uma das mais importantes variáveis explicativas do valor dos bens imobiliários – a “área”. Por este motivo, é importante o avaliador definir a forma como considerou o cálculo da área na sua análise. De uma forma geral, e em síntese, os desvios dos valores das avaliações efectuadas por

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avaliadores diferentes ocorrem devido a uma ou mais das seguintes três razões:

i) divergência entre os valores encontrados para a área do imóvel em apreço por esta ser medida de forma diversa pelos avaliadores;

ii) divergência entre os indicadores de apoio à avaliação utilizados e calculados pelos

avaliadores, dado os mesmos serem obtidos com base em amostras diferentemente caracterizadoras do mercado;

iii) divergência entre os indicadores de apoio à avaliação calculados pelo diversos

fornecedores da informação em resultado da diferença com que são medidas, pelos mesmos, as áreas dos imóveis de referência.

3.2.2 A Prospecção Os avaliadores deverão recolher a informação imobiliária que, por diversas vias, tiveram acesso, tratá-la e armazená-la. Os relatórios deverão também explicitar a informação que serviu de base ao trabalho de avaliação (prática não muito frequente em Portugal). A recolha de informação pode ser feita a partir de diversas fontes (bases de dados, revistas, jornais e agentes imobiliários, bolsas de valores imobiliários, e outras fontes) mas a mais segura é a que o avaliador realiza no próprio local, com base num trabalho de prospecção. Apresenta-se, a seguir, um excerto de um hipotético relatório de avaliação onde se exemplifica o trabalho de prospecção efectuado na avaliação de uma fracção habitacional. Referência : Localização: 8º Esq do prédio contíguo Tipologia: T2 Idade: 24 anos (+ 2 anos do que a fracção em apreço) Área: da ordem de grandeza da fracção em apreço (± 90 m2) Conservação: algumas obras feitas Garagem: Não tem Arrecadação: Sim (área) Contacto: 210101011 (Srº Joaquim) Valor de oferta: 17.000.000 € Valor negocial provável 95% x 170.000€ = 160.000€ Índice unitário de venda 160.000€: 90,00 m2.≅1800,00€/m2 Tais elementos sempre que possível deverão fazer parte integrante do relatório de avaliação.

3.3 APLICAÇÃO DO MÉTODO COMPARATIVO No método comparativo o avaliador deve em primeiro lugar analisar a informação disponível sobre transacções recentes de propriedades análogas e ‘comparáveis com aquela que está a ser objecto de avaliação para posteriormente, baseando-se na sua experiência e intuição, estimar o valor desse bem. O resultado deverá em princípio reflectir o valor do bem em mercado livre, sujeito às condições de procura e da oferta, e tendo em conta as imperfeições que caracterizam este mercado.

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A aplicação do Método Comparativo requer a sua execução em seis etapas: 1. Estabelecer um quadro de características e qualidades próprias do imóvel a avaliar. No

caso de edifícios de carácter histórico ou artístico, deverão ainda tomar em linha de conta o valor particular dos elementos que lhe conferem esse carácter.

2. Descrever o imóvel a avaliar com base nas características identificadas no passo 1. 3. Recolha de informação do segmento de mercado relativo aquele que se está a avaliar,

identificando exemplos comparáveis ao objecto da avaliação por via da localização, uso e tipologia, baseando-se em informações concretas sobre transacções reais, ou em ofertas de venda (um indicador não tão seguro), que tenham ocorrido num curto período de tempo anterior;

4. Selecção de uma amostra representativa de imóveis comparáveis à que se está a avaliar, rejeitando os casos de distorção produzidos por preços anormais ou por dados não comparáveis. Descrever os imóveis da amostra com base nas características identificadas no passo 1.

5. Homogeneização dos preços unitários obtidos na amostra com o valor do imóvel a avaliar, considerando o factor tempo e as diferenças ou semelhanças das características dos mesmos (área, idade, tipologia, envolvente, acabamentos, etc.).

6. Análise estatística dos preços unitários homogeneizados. Descrever os preços unitários da amostra em termos de parâmetros estatísticos.

a) Atribuição do valor da propriedade, em função dos preços de já homogeneizados, deduzindo todos os valores que não tenham sido tomados em conta nos passos precedentes.

3.4 SELECÇÃO E HOMOGENEIZAÇÃO DA INFORMAÇÃO A informação recolhida pelos avaliadores no trabalho de prospecção ou disponibilizada por outros meios nem sempre é imediatamente comparável com a propriedade que se analisa. E isto, porque como é óbvio, só muito dificilmente os imóveis de referência serão iguais ao que é objecto de avaliação. Para que seja possível “comparar” será necessário que o avaliador efectue os ajustamentos que decorrem das diferenças entre propriedades de referência e a propriedade em apreço. Este trabalho de ajustamento designado por “homogeneização”, consiste afinal, num tratamento a que os elementos de referência devem ser submetidos de modo a torná-los homogéneos, isto é a torná-los comparáveis ao imóvel em apreço. A homogeneização permite comparar propriedades que entre si apresentam características diversas, em relação à forma, idade, estado de conservação, área (tipologia), áreas acessórias tipo, tipo de uso, localização geográfica, data de transacção, nível de acabamentos, nível de benfeitorias, nível de equipamentos, exposição solar, etc. Algumas das características que poderão ser consideradas na homogeneização de dados incluem as seguintes: O Uso Para se poder comparar, a coincidência deve ser absoluta: não é possível

comparar uma loja com uma habitação. A única excepção possível reside na comparação entre Primeira habitação e Segunda habitação, porque, sendo em rigor dois usos diferentes, têm estreitas relações entre si e são facilmente convertíveis um no outro.

Tipologia Se, em termos genéricos, se pode admitir que o preço inferior de uma vivenda coincida com o limite superior de um apartamento, normalmente não são

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comparáveis exemplos de tipologias diferentes. Tais comparações só devem ser feitas se não existirem outro tipo de dados. No caso do mercado imobiliário habitacional, podem-se distinguir pelo menos as seguintes tipologias: habitação unifamiliar isolada, habitação unifamiliar em banda, habitação plurifamiliar isolada, habitação plurifamiliar em banda, esquerdo/direito [frente], edifícios em galeria, torres e soluções mistas.

Localização A importância deste factor decorre tanto das acessibilidades, equipamentos e infra-estruturas de uma zona, como dos hábitos de procura dos compradores. Normalmente, os compradores elegem uma zona [homogénea] e comparam as diferentes ofertas que se encontram nessa zona; só quando não encontram o que procuram, ou não podem pagar pelo que querem, numa zona, é que se deslocam para outra zona: o que explica a existência de preços muito diferentes para imóveis semelhantes em zonas distintas, mas comparáveis. Quer ao nível das infra-estruturas, equipamento, facilidade de comunicações, quer os hábitos de procura ou fenómenos de moda podem variar ao longo do tempo, pelo que se torna necessário definir claramente as zonas de recolha de dados e observar as mudanças que poderão ocorrer. A localização inclui factores que devem ser explicitados no relatório de avaliação tais como, Direcção (morada, código postal), Orientação, factores ambientais negativos, vistas favoráveis

Data da Transacção

Dentro de certos limites, não é conveniente comparar dados muito distantes no tempo. Em mercados muito activos, não é recomendável que os dados tenham uma antiguidade superior a seis meses. Em zonas rurais, com poucas variações, dois ou três anos de intervalo, poderá ser razoável para a comparação.

Áreas Que devem ser confirmadas no local pelo avaliador Qualidade Construtiva, Idade, Estado de Conservação, N.º de Anos desde a última reforma

Em igualdade de todas as outras características, um comprador prefere comprar mais novo, para a mesma qualidade e se for informado, procurará sempre saber quando é que se deram as últimas obras de beneficiação e qual foi a sua natureza. Na realidade, a idade e o número de anos desde a última reforma são os factores que mais influenciam o valor, pelo que devem ser sempre estimados, mesmo que não se possuam os dados precisos.

Preço real de Venda

Este é um factor de grande importância: no mercado de segunda mão, as ofertas de venda costumam ser sistematicamente superiores aos preços de facto pagos na transacção, numa proporção que varia com as zonas e a conjuntura.

Como dados sujeitos a homogeneização, há ainda que considerar características específicas a cada tipo de imóvel: o piso em que se encontra, existência ou não de elevador, casas de banho e respectivas áreas, qualidade dos acabamentos, etc. Nas situações de espaços comerciais pode considerar-se o potencial comercial da zona, a presença de outros espaços semelhantes na proximidade, a densidade dos fluxos de peões, a configuração do espaço, a existência de montras, o facto dos espaços estarem em tosco ou acabados, a relação fachada/profundidade, etc. No caso da avaliação de terrenos, deve apurar-se a sua classificação urbanística, a infra-estruturação existente e a sua superfície construível.

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Depois de seleccionar e homogeneizar a informação recolhida, apura-se um conjunto de preços unitários (por exemplo, preços por metro quadrado, ou preços por fogo) que poderão ter maior ou menor dispersão, de acordo com o grau de representatividade da amostra. A dispersão dos valores obtidos dá-nos um indicador do grau de incerteza sobre o valor final. Inversamente, pouca dispersão significa uma maior segurança no resultado obtido, sendo certo que o valor que se atribui a um imóvel não quer dizer que não haja alguém que venha a pagar muito mais ou muito menos. Sempre que, após a recolha de dados e respectiva homogeneização, se verifique uma grande dispersão, pode ser uma indicação de que os critérios de selecção e homogeneização de dados não estão adequados.

Vejamos a seguir alguns exemplos de homogeneização.

3.5 EXEMPLOS DE HOMOGENEIZAÇÃO

3.5.1 Plano de Pagamentos Suponhamos que no trabalho de prospecção realizado para avaliar pelo "Método Comparativo" um terreno para construção, foi recolhida pelo avaliador, a informação de que tinha sido vendido naquele mês um terreno com o mesmo potencial construtivo do em apreço. Ao pesquisar o valor de transacção foi informado que ficou combinado 20.000 Euros de entrada e o remanescente em quatro parcelas trimestrais iguais a 25.000 Euros. Evidentemente, neste caso, o preço de referência a utilizar não poderá ser :

T = 20.000€ + (4×25.000€) = 120.000 Euros pois é sabido que o dinheiro sofre erosão no tempo. Que preço utilizar então para a referência? Como homogeneizar a informação recolhida para poder utilizá-la na avaliação em curso? Utilizando o conceito de "Valor Actual" e admitindo uma taxa de actualização nominal efectiva de 10,0% ao ano, será simples converter aquele plano de pagamento no seguinte valor:

( )4110,01 trimestralt+=+ ; %4,2024,0 ==trimestralt ao trimestre

( ) ( ) ( ) ( )eurosT 000.118

24,01(

000.25

24,01(

000.25

24,01(

000.25

24,01

000.25000.20

432=

++

++

++

++=

O montante de 118.000 Euros é "financeiramente equivalente" aos montantes que constituem o plano de pagamento referido. Deverá ser este o valor atual a considerar para o terreno de referência.

3.5.2 Correcção dos Valores de Oferta Quando a informação é obtida a partir de anúncios, ofertas ou outras fontes, muitas vezes os valores anunciados não traduzem com rigor o valor de mercado dado estar subjacente a uma certa elasticidade na negociação.

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Nestes casos, deve-se efectuar um ajustamento com recurso a um factor minorativo adequado. Se no trabalho de prospecção o avaliador for informado de que determinada propriedade está a ser oferecida por 20.000 Euros, não deverá considerar que este valor seja o valor da mesma, e isto, porque a propriedade será seguramente vendida por um preço inferior (digamos 5%, 10%, 15% ou mais).

3.5.3 Homogeneização da Localização Quando a informação recolhida que servirá de referência ou comparação corresponder a uma localização geográfica de valor imobiliário diferente (superior ou inferior) à do imóvel em apreço, dever-se-á realizar o seu ajustamento com base num coeficiente minorativo ou majorativo. O ajustamento ou homogeneização de um imóvel de referência, situado num local de maior valor comercial será obtido multiplicando o seu preço por um coeficiente inferior a 1 e inversamente por um coeficiente superior a 1. A questão que se coloca é a objectivação desses coeficientes. Em países com cartas de preços regionais, ou com bases dados operacionais, é relativamente simples determinar esses coeficientes.

3.5.4 Homogeneização do Tempo Muitas vezes a informação de referência recolhida corresponde a transacções passadas. A sua utilização requer então que o seu preço histórico seja ajustado (homogeneizado) em função e do estado de depreciação ou apreciação do imóvel decorrido o espaço de tempo até à avaliação em causa. O coeficiente de homogeneização pode ser então, positivo (regra geral), igual a 1 ou mesmo inferior a 1, (veja-se o caso dos escritórios em Lisboa que após o “Boom” viram os preços descerem sucessivamente durante vários anos).

3.5.5 Homogeneização de Outras características A homogeneização da informação de referência deverá atender também a outros aspectos que se reputam como significativos na diferenciação da valorização imobiliária. Assim a idade, o estado de conservação, a área (tipologia), a existência de áreas acessórias, o tipo de uso, o nível de acabamentos (benfeitorias e equipamentos), etc., deverão ser ajustadas por coeficientes adequados. Outros aspectos condicionadores do valor menos perceptíveis também não deverão ser esquecidos. Por exemplo, a posição da fracção em relação ao Sol, a sua situação no edifício no que se refere ao nível e tipo de panorâmica disponibilizada, a acessibilidade do local, o nível de equipamento urbano, etc., são também variáveis que determinam a diferenciação dos valores. A questão que se coloca é a fixação desse coeficiente de ajustamento.

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( ) nadoHomogeneiz cccccccccBPP ....11 87654321 ×××××××××±=

3.5.6 Cálculo do Valor Homogeneizado O preço homogeneizado do imóvel de referência será dado pela seguinte expressão:

Onde:

P1Homogeneizado = Preço homogeneizado do imóvel de referência; P1 = Preço ou valor de oferta do imóvel de referência; B = Valor das benfeitorias, equipamentos, áreas acessórias e de outros elementos do imóvel de referência que deverá ser retirado ao preço ou valor de oferta do mesmo, sempre que o imóvel em apreço não possuir alguns ou a totalidade desse elementos; o contrário também é verdade: isto é no caso em que o imóvel a avaliar possuir as benfeitorias, equipamentos ou áreas acessórias e o imóvel de referência não possuir. ci = coeficientes de Homogeneização.

3.5.7 Exemplos de aplicação Apresenta-se de seguida um exemplo da aplicação das técnicas de homogeneização, na avaliação efectuada de um T3 situado na Av. de Roma, em Lisboa. No quadro estão indicados os coeficientes de homogeneização que o avaliador entendeu adequados. Por exemplo, e no que se refere à tipologia, os indicadores foram minorados pelo factor 0.85 quando se pretendeu homogeneizar a informação de referência de tipologia T2 (inferior à tipologia T3 do imóvel em apreço). Isto deve-se ao facto de as menores tipologias suportarem maiores preços de venda unitários e também serem mais acessíveis à bolsa de um maior número de compradores dado o menor investimento.

Imóvel em apreço

Imóvel de referência 1

Imóvel de referência 2

Imóvel de referência 3

Localização Av. de Roma Areeiro (1,11)

Av. de Roma (1,00)

Entrecampos (1,10)

Área bruta(m2) 120,00 100,00 90,00 125,00 Tipologia T3 T2

(0,85) T2

(0,85) T3

(1,00) Idade 15 20 17 20

Qualidade da construção

Razoável Razoável Razoável Razoável

Estado de conservação

Razoável Mau (1,20)

Razoável (1,00)

Mau+ (1,05)

Garagem? Não Não Não Não Data Nov.03 Set.03

(1,02) Jan.03 (1,10)

Fev. 03 (1,06)

Valor comercial (contos)

? 200.000 230.400 212500

Indicador valor/área

? 2.300€/m2 2.400€/m2 1.700€/m2

Indicador Ajustado

2.393 2.244 2.081

Resolução: Imóvel de referência 1 2.300 x 1.11 x 0.85 x 1.20 x 1.02 = 2.393€/ m2

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Imóvel de referência 2 2.400 x 1.00 x 0.85 x 1.00 x 1.10 = 2.244€/ m2

Imóvel de referência 3

1.700 x 1.10 x 1.00 x 1.05 x 1.06 = 2.081€/ m2

Indicador Médio = (2.393+2.244+2.081) / 3 = 2.239€ / m2

Valor Comercial Presumível do Imóvel em Apreço :

V = 120.00 m2 x 2.239€/ m2

= 268.680,00€

3.6 ANÁLISE ESTATÍSTICA Uma vez recolhida e homogeneizada a informação imobiliária que servirá de suporte à avaliação, o avaliador tem à sua disposição um certo número de dados que deverão ser descritos e caracterizados através da determinação de certos parâmetros estatísticos (média, moda, desvio padrão, percentis e outros). A análise estatística possibilita ainda, para uma dada margem de segurança, enunciar um valor ou um leque de valores mais prováveis para o imóvel em apreço.

3.7 AVALIAÇÃO DE TERRENOS COM O MÉTODO COMPARATIVO Em muitas circunstâncias os terrenos vendidos são aqueles que são adequados para desenvolvimento (construção). Os tipos de terrenos para construção variam bastante, reflectindo as muitas e variadas formas de construção que são possíveis bem como a variação na dimensão e localização. O perito avaliador, ao avaliar os terrenos comparáveis, terá necessidade de analisar factores tais como:

� tipos de licenciamentos para o terreno; casas de luxo; prédios altos; armazéns � índice de ocupação do solo; plano director municipal � condições do local; declives; exposição solar � localização em relação às facilidades gerais tal como proximidade transportes

públicos, escolas, hospitais, vias de comunicação. Os terrenos comparáveis variarão em dimensão e em consequência disso o avaliador reduz a evidência para uma medida comum por forma poder realizar comparações na base de uma medida única. Isto poderá ser o: valor por metro quadrado ou por hectare; valor por lote ou

por unidade; ou valor por fracção. Por exemplo, o preço de um terreno de 2 hectares vendido por 540.000€ com licenciamento para construção de 15 lotes ou 8 apartamentos de 3 assoalhadas pode ser expresso como:

270.000€/hectare – 27€/m2 de terreno – 36.000€/lote – 4.500€/ T2

32

O avaliador deverá usar a medida que seja apropriada ao tipo de terreno em apreço e que se aplique a todos terrenos comparáveis.

3.8 CONCLUSÕES A aplicação do "MÉTODO COMPARATIVO" é mais adequada na avaliação de propriedades que são transaccionadas em maior número (habitações, terrenos), menos adequada na avaliação de propriedades com transacções menos frequentes e não adequada na avaliação de propriedades nunca ou raramente transaccionadas (hospitais, castelos, igrejas). O suporte desta metodologia é informação imobiliária que deve ser quantitativa e qualitativamente adequada. Essa informação pode ser obtida com o trabalho de prospecção ou por meio de fontes diversas, tais como as bases de dados. As bases de dados imobiliários constituem "ferramentas" de apoio à avaliação imprescindíveis.

33

Capítulo 4

4. MÉTODO DO RENDIMENTO O Método do Rendimento (MR) também conhecido pelo “Método da Capitalização do Rendimento”, é especialmente adequado para a estimação dos valores de propriedades produtivas ou que podem ser arrendadas (anual, mensal, sazonal) a determinado valor de renda.

4.1. INTRODUÇÃO Neste método, a propriedade é encarada como um bem a que estão associados determinados rendimentos (renda provável de um fogo, renda provável de uma loja, rentabilidade industrial, rendimento fundiário, rendimento de prédio rústico, etc.). O método do rendimento, é tal como o anterior, muito utilizado na estimação dos valores da propriedade imobiliária, sendo especialmente adequado nas seguintes situações:

� avaliações de propriedades produtivas ou que podem ser arrendadas a determinado valor de renda (isto é, das quais se espera que forneçam um rendimento, em regra periódico- mensal, sazonal ou anual):

� prédios urbanos (habitações, escritórios, unidades comerciais, etc.); � prédios rústicos (vinhas, pomares, eucaliptais, pinhais, etc.); � fixação de valores de trespasse em arrendamentos comerciais; � determinação do valor de utilização em direito de superfície.

A avaliação de um bem imobiliário com recurso a esta metodologia engloba basicamente os seguintes passos:

1. Estimativa dos rendimentos brutos médios esperados; 2. Estimativa dos rendimentos líquidos médios proporcionados pela propriedade em

apreço; 3. Fixação da taxa de actualização ou de capitalização (conforme a abordagem

escolhida). 4. Cálculo do valor da propriedade em avaliação.

O rigor do valor encontrado dependerá obviamente da estimativa dos rendimentos e também do grau de adequação da taxa fixada. Embora as duas variáveis referidas, "rendimento" e "taxas", sejam igualmente importantes para a determinação do valor do imóvel com base na aplicação do método referido, é sem dúvida, a segunda delas que oferece maiores dificuldades de estabelecimento e aceitação, muito embora a determinação dos rendimentos não seja, também, de todo pacífica.

4.1.1 Processos de Cálculo O MR estima o valor actual dos rendimentos futuros derivados da propriedade, utilizando-se o princípio da antecipação. No âmbito do MR utilizam-se normalmente dois métodos de capitalização:

� Capitalização Directa (CD); e

34

� ‘Cash-Flow’ Descontado (CFD) ou ‘Discounted ‘Cash-Flow’’ (DCF). O Método da Capitalização Directa é utilizado para converter a estimativa da renda de um único ano numa indicação de valor através de uma operação directa dividindo o rendimento anual líquido por uma taxa de rendimento ou taxa de capitalização apropriada que parte do pressuposto que a renda será perpétua e em termos anuais constantes. Utilizando-se o método do ‘Cash-Flow’ Descontado, parte-se do pressuposto que o projecto será desenvolvido e alugado ou vendido durante um certo período de tempo considerado razoável para a sua conclusão e absorção no mercado, sendo o valor final do imóvel traduzido pelo valor actual dos benefícios futuros líquidos inerentes (receitas - custos). Para os imóveis já existentes o raciocínio é equivalente, baseando-se nas rendas líquidas que estão a ser praticadas ou, estando devoluto, nas rendas que potencialmente poderão ser praticadas e no valor de revenda após o período de investimento considerado. Os custos de desenvolvimento ou adaptação e outros encargos são subtraídos aos resultados estimados da venda ou do aluguer. A projecção do montante assim calculado, o rendimento líquido é descontado no período de tempo considerado (período de estudo), a uma taxa de desconto ou de actualização que reflecte a rentabilidade esperada e o risco inerente à propriedade considerada.

4.1.2 Determinantes do Valor no MR Os determinantes do valor no MR incluem um conjunto de factores dos quais destacamos os seguintes:

� A renda paga e o valor da renda. � A taxa de capitalização apropriada para a propriedade em apreço. � Os custos de gestão, reparação, seguros, taxas. � Os termos do arrendamento. � As garantias dadas pelos arrendatários

Em consequência disso é essencial que quando se procura analisar as transacções envolvendo propriedades similares à propriedade que se pretende avaliar, dar particular atenção aos determinantes do valor. A interpretação dos determinantes do valor é difícil e envolve aspectos de julgamento e experiência.

4.2 APLICAÇÃO DO MÉTODO DO RENDIMENTO

4.2.1 Estimativa dos Rendimentos Os rendimentos designam-se por brutos ou líquidos. O rendimento bruto "RB" é igual ao valor anual ou (do período de tempo considerado) da renda contratual (caso dos prédios arrendados), ou ao resultante da multiplicação da produção anual pelo preço de mercado dos produtos agrícolas ou florestais produzidos (caso das parcelas produtivas agrícolas ou florestais em prédios rústicos), ou ainda (caso dos prédios urbanos não arrendados), ao valor anual da renda de propriedades arrendadas análogas e que possam servir de referência.

O rendimento líquido "RL" verificado em cada ano (ou, mais genericamente, em cada

35

período de tempo considerado) na propriedade em apreço ou nas propriedades comparáveis, obtém-se deduzindo ao rendimento bruto anual (ou o do período de tempo considerado), todas as despesas e encargos "D" que tiverem lugar nessa unidade de tempo. Ou seja:

DRBRL −= As despesas e encargos variarão, evidentemente, com o tipo de propriedade em apreço. Como exemplo de despesas, apontam-se as que ocorrem na propriedade urbana arrendada, entre as quais: i) os encargos de manutenção; ii) os encargos de exploração (energia gasta com os elevadores, retribuição da porteira, etc.); iii) taxas municipais de saneamento; IMI e iv) outras.

4.2.2 Fixação da Taxa de Capitalização Esta taxa é obtida empiricamente, através do estudo das relações efectivas existentes entre os rendimentos fundiários (ou de outro tipo) e os valores dos respectivos bens de capital que os originam, isto é, se for R e V, respectivamente, o rendimento anual (líquido ou bruto) e o valor de transacção verificados em propriedades análogas à que está a ser objecto de avaliação, então a taxa de capitalização a aplicar na avaliação da propriedade será dada por :

taxa de capitalização bruta = RB/V ou

taxa de capitalização líquida = RL/V Persiste ainda, entre alguns avaliadores, uma certa confusão, no que respeita ao tipo de rendimento (bruto ou líquido) sobre o qual deverão ser aplicadas as taxas que determinam ou que frequentemente utilizam.

Se a taxa que utilizam foi recolhida por "auscultação do mercado", então o tipo de rendimento sobre o qual deverão incidir será aquele que foi utilizado no seu cálculo. Ou seja, se procurarem as rendas brutas anuais (de mais fácil e rápida definição) e os valores de venda de propriedades análogas, o rácio, entre esses dois valores reflectirá a taxa de capitalização bruta e deverá ser, essa a taxa a aplicar aos rendimentos brutos anuais associados à propriedade em apreço, na sua, valorização.

Se houver um conhecimento, satisfatório do universo dos encargos anuais associados à tipologia de propriedade onde se insere a que se avalia, então o rácio entre o rendimento anual líquido correspondente e o valor de venda de propriedades análogas fornecerá a taxa de capitalização líquida que deverá ser aplicada sobre os rendimentos líquidos associados ao imóvel, em apreço. Obviamente, a utilização de taxas de capitalização brutas aplicadas sobre rendimentos líquidos ou taxas de capitalização líquidas aplicadas sobre rendimentos brutos constituem procedimentos incorrectos de avaliação. A taxa de capitalização traduz deste modo a relação existente entre os mercados de arrendamento e de venda que operam num dado lugar geográfico e num dado momento temporal. A taxa de capitalização trata-se: i) por um lado, de uma taxa operacional que permite obter o valor comercial presumível

do imóvel a partir do conhecimento do rendimento (anual) por ele proporcionado ou

36

possível de proporcionar ; ii) por outro, de uma taxa que toma indiferente, para o proprietário do imóvel, a venda do

mesmo ou o recebimento de uma renda ao longo do período de vida útil da construção (50 a 70 anos).

4.3 ESTIMATIVA DO VALOR O quadro 1 ilustra a aplicação do MR segundo os dois métodos de capitalização: a capitalização directa dos rendimentos e o cash-flow descontado.

Quadro 1: Método do Rendimento

Método do Rendimento 1º Passo 2º Passo 3ºPasso 4ºPasso 5ºPasso Capitalização Directa do Rendimento

Fixação do período de

estudo (perpétuo)

Estimativa do

Rendimento Bruto médio

anual (RB) e da despesa

média anual (D)

Estimativa do Rendimento médio líquido

anual RL= RB−−−−D

Fixação da taxa de capitalização

tcbruta=RB/V tclíquida=RL/V

Cálculo do Valor Actual

VA =RB/ tcbruta

VA =RL/ tclíquida

Cash-Flow Descontado

Fixação do período de

estudo N

∑ i 0

Estimativa dos

Rendimento Bruto médios

anuais (RBi) e da despesa

média anual (Di) durante o período de

estudo i = 0 a N

Estimativa dos

Rendimento médios líquidos

RLi= RBi−−−−Di

Fixação taxa de

actualização tnominal

ou treal

Cálculo do Valor Imóvel

VA

( )∑= +

=n

i a

i

t

RVA

1 1

Capitalização Directa O valor "VA" da propriedade em apreço será obtido dividindo o seu rendimento anual (líquido "RL" ou bruto "RB") pela taxa de capitalização (líquida "tcl" ou bruta " tcb") anteriormente referida, isto é :

cltRLVA /= ou cbtRBVA /= Cash-flow descontado A avaliação de propriedades produtivas ou que podem ser arrendadas a determinado valor de renda, com base no “Método do Rendimento”, tem como fundamento o seguinte: 1) É indiferente, para determinada taxa, a posse, hoje, do capital -V- (valor da fracção) ou o

recebimento, no tempo, e na perpetuidade, de uma determinada renda. Assim é, porque o valor -V- da propriedade, é igual ao somatório dos valores actuais de

37

todos os rendimentos líquidos médios anuais esperados no futuro.

2) Evidentemente, a fracção poderá ser adquirida por um preço inferior (mais interessante)

ou superior (menos interessante) ao valor -V- daquele somatório. No entanto, se a aquisição for realizada por esse valor, então estaremos na presença de um

investimento com um VAL (valor actualizado líquido) igual a "0" Neste caso, dizemos que a

taxa de actualização corresponde à taxa interna de rendibilidade (pretendida).

3) Poder-se-à dizer, assim, que o valor da fracção é o valor máximo que se pode pagar pela

mesma sem comprometer a rendibilidade pretendida. 0 "Método do Rendimento" assenta, deste modo, na metodologia dos "cash-flows" descontados. O valor de um bem imóvel é obtido através da actualização dos rendimentos, efectivos ou previsíveis, que o mesmo gera ou é susceptível de gerar no futuro, ou seja:

( ) ( ) ( ) ( ) ( )na

n

a

n

aaa t

VR

t

R

t

R

t

R

t

RVA

++

+++

++

++

+=

11.....

111 33

221

Ou

( ) ( )na

t

VRn

i at

iR

VA+

+∑= +

=11 1

onde: VA = Valor actual do imóvel, Ri = Rendimento líquido no ano t ; (CFs) VR = Valor residual

ta = taxa de actualização anual nominal n = número de períodos de tempo

Recomenda-se estimar os CFs a preços correntes na medida em que o valor do imóvel a calcular deve ser o valor depois dos impostos. Muitas vezes, a análise dos "cash-flows" é feita a preços constantes (reais), e, deste modo, como já referido, a actualização processar-se-á com base numa taxa de actualização real aplicada sobre os rendimentos médios líquidos futuros estimados a preços do ano da avaliação. Desenvolvendo o cálculo a preços constantes (R = Rendimento do ano base) e supondo que o rendimento será proporcionado durante o período n, virá para uma propriedade produtiva ou passível de ser arrendada, com base na metodologia dos "cash-flow" descontados, o seguinte valor:

( ) ( ) ( ) ( ) ( )nreal

n

realrealrealreal t

VR

t

R

t

R

t

R

t

RVA

++

+++

++

++

+=

11.....

111 32=

( ) ( ) ( ) ( ) ( )nreal

n

realrealrealreal t

VR

ttttRVA

++

+++

++

++

+×=

11

1.....

1

1

1

1

1

132

onde:

38

VA= Valor do imóvel treal = Taxa de actualização anual real, frequentemente utilizada na avaliação a preços constantes R = Rendimento líquido anual proporcionado actualmente pela propriedade n = número estimado de anos em que vigorará o arrendamento VR = Valor residual a preços do ano n

No entanto, é conhecido que: i) A actualização anual das rendas das fracções (habitacionais e outras) é feita em cada

ano, com base em valores publicados em portaria, valores esses que não reflectem a totalidade do IPC (índice de preços no consumidor).

ii) A taxa de crescimento das rendas brutas não é igual à taxa de crescimento dos

encargos de manutenção, exploração e outros, isto é, o ambiente de inflação não é homotético, mas diferencial.

iii) As obras de conservação são mais frequentes e menos onerosas do que as obras de

reabilitação; sendo assim, as despesas não se desenvolvem uniformemente ao longo do tempo e a consideração de rendimentos líquidos médios distorce o desempenho do investimento.

Assim, afigura-se mais correcta a análise a preços correntes e, deste modo, como já referido, a actualização processar-se-á com base numa taxa de actualização nominal aplicada sobre os rendimentos médios líquidos futuros estimados a preços do ano em que ocorrerem. Na determinação do valor da propriedade, neste caso, deve-se utilizar, então, a seguinte expressão:

( ) ( ) ( ) ( ) ( )nn

n

n

nn

nnn t

VR

t

DR

t

DR

t

DR

t

DRVA

++

+

−++

+

−+

+

−+

+

−=

11.....

111 333

22211 =

Onde: Ri = rendimento bruto anual a proporcionar pela propriedade no ano i a preços desse ano Di = despesas estimadas com a fracção para o ano i a preços desse ano n = número estimado de anos em que vigorará o arrendamento VR = Valor residual a preços do ano n tn = taxa de actualização anual nominal, frequentemente utilizada na avaliação de fracções da tipologia da que se avalia.

Em síntese, a avaliação de fracções urbanas pode ser realizada com base em taxas de actualização (real) ou (nominal). A utilização da metodologia dos "cash-flows" permite determinar o valor que o imóvel terá para cenários diversificados (arrendamento por um número restrito de anos com posterior compra, actualização periódica das rendas, carência de recebimento no início do investimento, outros).

4.3.1 Conceito da Taxa de Capitalização Vejamos agora o conceito da taxa de capitalização quando inserido na actividade de

39

avaliação. Admitindo um universo de inflação homotética e supondo que o rendimento será proporcionado à perpetuidade, virá para uma propriedade produtiva a determinado valor de renda, com base na metodologia dos "cash-flow" descontados, a preços constantes, o seguinte valor:

( ) ( ) ( ) ( ) ( )nreal

n

realrealrealreal t

VR

t

R

t

R

t

R

t

RVA

++

+++

++

++

+=

11.....

111 32=

com n = infinito teremos:

( ) ( ) ( ) ( )nrealrealrealreal t

R

t

R

t

R

t

RVA

+++

++

++

+=

1.....

111 32 ou seja

( ) ( ) ( ) ( )

+++

++

++

+×=

n

realrealrealreal ttttRVA

1

1.....

1

1

1

1

1

132

=

realtR

1×= ou seja

realt

RVA =

e isto, porque, quando n = ∝, implica que 1/treal,, representa, a soma da série :

( ) ( ) ( ) ( )nrealrealrealreal

realtttt

t+

+++

++

++

=1

1.....

1

1

1

1

1

1/1

32

Se compararmos, por exemplo, para as fracções habitacionais (valor frequente de treal = 8%), o valor actual de um recebimento perpétuo com o valor actual de um recebimento a se concretizar durante o período não perpétuo, teremos:

� Em perpetuidade: realt

S1

=

� Não em perpetuidade ( )nrealrealreal ttt

S+

−=1

11

Vejamos agora se compararmos, por exemplo, para as fracções habitacionais (valor frequente de treal = 8%), para diferentes períodos:

Período Valor do somatório n= perpetuidade 1/0.08 = 12,5

n = 90 anos ∑ = 12,48 n = 80 anos ∑ = 12,47 n = 70 anos ∑ = 12,44 n = 60 anos ∑ = 12,38 n = 50 anos ∑ = 12,23 n = 40 anos ∑ = 11,92 n = 30 anos ∑ = 11,26 n = 20 anos ∑ = 09,82 n = 10 anos ∑ = 06,71

40

n = 05 anos ∑ = 03,99 n = 01 anos ∑ = 00,93

Como se verifica para o período de vida que se atribui normalmente às construções (60 a 80 anos), verificamos que os valores correspondentes são muito próximos do valor obtido à perpetuidade. Daqui se infere que por simplificação e dado também ser de pouco significado o erro que se comete, a valorização de uma propriedade urbana produtiva poderá ser feita com base na seguinte expressão:

VA (valor) = RL (rendimento líquido) /tc (taxa) Por outro lado, a utilização desta expressão simplificada contorna os inconvenientes da utilização da metodologia dos "cash-flows" descontados, na valorização de propriedade produtivas e que se prendem com:

� a existência de alguma incerteza na estimação dos rendimentos futuros esperados (relativa a se os mesmos irão ou não assumir valores diferentes, ou se terão ou não as durações admitidas, etc.);

� não ser pacífica a fixação da taxa de actualização a aplicar (até que ponto será a taxa escolhida, adequada ao problema em análise?).

VA

RLtc =

Em síntese, a valorização de propriedade produtivas ou passíveis de ser arrendadas a determinado valor de renda, poderá ser feita com recurso a uma taxa dita de capitalização, obtida empiricamente e que traduz a relação entre o mercado de arrendamento e de venda. Por um lado, em termos matemáticos, o somatório à perpetuidade e o correspondente a um período de 50/75 anos, dos valores actuais dos rendimentos futuros esperados são praticamente idênticos, e por outro lado, é "auscultando" o próprio mercado (aparentemente irracional) que se detectam as taxas exigidas pelo mesmo. Esta taxa de capitalização, empírica, engloba, embora, de forma implícita, todos os riscos associados ao investimento na propriedade a que se refere (no UK., essa taxa é designada por ARY - all risks yield - taxa com todos os riscos). E isto, porque essa taxa deverá incorporar ou é função do risco associado a cada tipologia de investimento imobiliário. Sendo maior o risco e menor a liquidez, o comprador muito provavelmente exigirá uma maior taxa de capitalização para contrabalançar as desvantagens, e portanto, só comprará a propriedade se ela tiver um preço baixo. Ao contrário, havendo menor risco e maior liquidez, o investidor aceitará uma taxa de capitalização mais baixa, ou seja, estará disposto a pagar pelo imóvel um maior preço, Por exemplo: a) as propriedades mais pequenas são mais rápida e facilmente transaccionadas, pelo que deverão os rendimentos que proporcionam ser capitalizados a taxas mais baixas; b)

41

os rendimentos proporcionados pelas fracções habitacionais, dado contemplarem um menor risco, deverão ser capitalizados a taxas mais baixas do que os rendimentos proporcionados pelos escritórios; c) o imobiliário nos países subdesenvolvidos, deverá ser capitalizado a taxas mais elevadas, devido ao alto risco e instabilidade política. Deste modo, é errado persistir na avaliação de cada tipologia de imóvel sempre com base numa mesma taxa, e independentemente da sua localização geográfica, idade, estado de conservação, nível de acabamentos, e outros factores. Refira-se ainda, que existe alguma confusão, no que respeita ao facto de as taxas a utilizar se deverem referir aos rendimentos brutos ou aos rendimentos líquidos. Obviamente, a utilização de taxas brutas de capitalização aplicadas sobre rendimentos líquidos ou taxas líquidas de capitalização aplicadas sobre rendimentos brutos constituem procedimentos incorrectos de avaliação. Em síntese, a utilização da "ferramenta avaliatória" designada por taxa de capitalização bruta ("yield") ou taxa de capitalização líquida, é uma forma simplificada e reflectida de actualização dos valores das rendas a receber e permite a determinação do valor de mercado da fracção dado que a mesma é estabelecida por "auscultação" do próprio mercado. Contudo, a utilização ' da "ferramenta avaliatória" designada por taxa de actualização, é uma forma mais elaborada, mais abrangente e mais realista pois permite considerar cenários mais diversificados. O valor obtido com recurso à taxa de actualização fornece um valor plausível na óptica do investimento, nem sempre igual ao valor de mercado. Se o mercado imobiliário fosse "extremamente" perfeito, estas duas abordagens conduziriam aos mesmos valores, ou seja, o valor de mercado seria o valor de investimento. A dificuldade do MR tradicional assenta justamente na fixação dos valores do rendimento líquido (RL) e da taxa de capitalização (tc.). O primeiro pode ser obtido, se a propriedade estiver arrendada a partir do rendimento que é obtido no presente, e se a propriedade estiver devoluta o rendimento a partir de uma estimativa do valor da renda obtida através das rendas pagas por propriedades comparáveis à propriedade em apreço. O segundo, a taxa de capitalização é obtida através da análise das vendas de propriedades comparáveis á propriedade em apreço. Em consequência disso, um avaliador deverá ter um conhecimento dos dois mercados distintos onde a propriedade em apreço é colocada: o mercado de arrendamento e o mercado das vendas. A quantificação da renda constitui um passo importante, que exige dos avaliadores, para além de preparação técnica, um profundo conhecimento do mercado. Na base desse conhecimento está a informação, que deve ser estruturada o mais possível sobre casos concretos e reportar-se a um período suficientemente alargado, de modo a que se possam tirar conclusões fundamentadas sobre tendências de evolução dos preços. Para melhor compreensão do processo de capitalização do rendimento considere os seguintes exemplos. Exemplo 1: valor comercial Estime o valor de uma loja que está arrendada. O rendimento bruto recebido pelo arrendo é estimado em 4.000 euros por ano e possui 15% de encargos totais brutos.

42

Avaliação:

Da análise das lojas comparáveis à loja em apreço conclui-se ser apropriado usar uma taxa de capitalização de 8%. O valor estimado da loja a uma taxa de capitalização de 8% seria: Valor Bruto 4.000/0,08 = 50.000 Euros Valor Comercial 50.000 x 0,85 = 42.500 Euros

Neste exemplo assume-se que a renda se mantêm inalterável em perpetuidade e que qualquer crescimento potencial da renda está reflectido na taxa bruta de capitalização de 8%. Exemplo 2: taxa de capitalização Suponha que pretende avaliar o valor de um dado fogo de tipologia T3 numa dada área da cidade. Admita que para essa área da cidade o preço médio dos fogos do tipo T3 é de 320.000 Euros e valor da renda mensal líquida é de 1350 Euros. A taxa de capitalização tc de acordo com método de rendimento será: VL 1350 * 12 tc = = * 100 = 5 % V 320.000,00 A taxa de capitalização aqui reflectida é a liquida. Exemplo 3: cálculo da renda Um fogo novo, de tipologia T3, vende-se hoje numa dada área da cidade de Lisboa, por 320.000 Euros, situando-se o cliente tipo na gama média do mercado. Admitindo 20% para encargos sobre o rendimento bruto e uma taxa de capitalização de 3% (investimento de baixo risco), seríamos conduzidos, para este fogo à renda bruta mensal de: VA * tc 320.000 * 0,03 r = = = 1.000 Euros/mês 12 * 0,8 (12 * 0,8) Rendimento Líquido: RL = 320.000 x 0,03 = 9.600,00€ Exemplo 4: valor mercado Determine valor de um edifício comercial localizado numa boa zona comercial. O edifício foi recentemente alugado a uma firma por um valor de renda que gera um rendimento (excluindo as manutenções e seguros) de 10.000€ por ano. A renda paga é igual ao máximo valor da renda. Avaliação: Da análise das propriedades comparáveis das transacções recentes conclui-se que era razoável adoptar uma taxa de capitalização de 5% Rendimento 10.000€ por ano Custos 0 Rendimento líquido 10.000€ Taxa de capitalização 5% Valor mercado do edifício 10.000/0.05 = 200.000,00€

43

4.4 INFORMAÇÃO NO MÉTODO DO RENDIMENTO E A HOMOGENEIZAÇÃO Como no “Método Comparativo”, a quantidade e qualidade da informação imobiliária constituem requisitos fundamentais para uma adequada aplicação do “Método do Rendimento”. De facto, a informação é crucial nas seguintes fases processuais deste método: � Fixação da taxa de capitalização a aplicar: Exige a análise de um volume

suficientemente adequado de informação sobre os valores venais de venda e de arrendamento verificados em propriedades locais análogas (determinação da taxa de capitalização bruta) e ainda sobre o montante médio custeado anualmente pelo senhorio com o arrendamento e derivado dos diversos encargos com o mesmo (taxa de capitalização líquida).

� Estimação da renda expectável do imóvel em apreço: Quando o imóvel em apreço não

se encontra arrendado, a sua avaliação com recurso ao "Método do Rendimento" exige que se estime a sua renda expectável com base nas rendas praticadas em propriedades arrendadas e que possam servir de padrão à que se pretende avaliar. Deste modo, torna-se necessário prospectar o mercado de arrendamento (local, preferencialmente), recolher a informação de referência relevante e homogeneizá-la. Como se constata, a aplicação do "Método do Rendimento", nestas situações, recorre na sua fase processual inicial ao "Método Comparativo das Rendas".

4.4.1 Homogeneização Como referido, quando se estima o rendimento expectável do imóvel em apreço (obviamente não arrendado), torna-se necessário comparar rendas de imóveis análogos. Mas como sabemos, a informação recolhida pelos avaliadores no trabalho de prospecção ou disponibilizada por outros meios nem sempre é imediatamente comparável com a propriedade que se analisa. E isto, porque como é óbvio, só muito dificilmente os imóveis de referência são iguais ao que é objecto de avaliação. Para que seja possível "comparar" será necessário que o avaliador efectue os ajustamentos que decorrem das diferenças entre as propriedades de referência e a propriedade em apreço. Este trabalho de ajustamento designado por "homogeneização", consiste afinal, num tratamento a que os elementos de referência devem ser submetidos de modo a torná-los homogéneos, isto é, comparáveis ao imóvel em apreço. Apresenta-se, a seguir, um exemplo da aplicação das técnicas de homogeneização na estimação, em Novembro de 2003 da renda expectável de uma fracção sita na Av. de Roma, em Lisboa, com 15% de encargos total bruto. No quadro estão indicados os coeficientes de homogeneização que o avaliador entendeu adequados.

44

Imóvel em

apreço

Imóvel de referência 1

Imóvel de referência 2

Imóvel de referência 3

Imóvel de referência 4

Localização Av. Roma Lumiar (1,05)

Telheiras Lumiar (1,05)

Carnide (1,15)

Área bruta (m2)

150 140 125 130 160

Tipologia T3 T3 T2 (0,87)

T2

T3

Idade 10

20 (1,05)

18 (1,10)

6 (0,95)

6 (0,95)

Qualidade da construção

Média Média Alta (0,90)

Alta (0,95)

Alta (0,95)

Estado de conservação

Bom Mau (1,10)

Razoável (1,00)

Muito bom (0,95)

Bom

Arrecadação? Sim Sim Não (1,05)

Sim Não (1,05)

Renda mensal actual (renda bruta)

€

1500,00 1750,00 1600,00 1650,00

Indicador Ajustado (€)

1819,10€ 1582,60€ 1440,00€ 1798,12€

Taxa de capitalização líquida 5% Encargos totais em % da renda bruta: 15% (estimado) (Os coeficientes de homogeneização estão indicados entre parêntesis) Imóvel de referência 1:

mêsmeuros ./00,1310,105,105,1140

1500 2=×××

Imóvel de referência 2:

mêsmeuros ./70,1205,190,010,187,0125

1750 2=××××

Imóvel de referência 3:

mêsmeuros ./10,1195,095,095,005,1130

1600 2=××××

Imóvel de referência 4:

mêsmeuros ./20,1105,195,095,015,1160

1650 2=××××

Indicador médio = (13,00 + 12,70 + 11,10 + 11,20)/4 = 12,00 €/m2.mês Renda mensal = 150 × 12 = 1800€/mês Renda anual bruta = 1800 × 12 = 21600€ Renda anual líquida = 21600 × (1-0,15) = 18360€

45

Valor Comercial = 18360/0,05 = 367.200,00 Euros

4.5 BEM IMOBILIÁRIO COMO INVESTIMENTO A decisão de adquirir um imóvel deve ser tomada com base nos resultados de uma análise de rendibilidade do investimento envolvido. A análise de rendibilidade de investimentos em imóveis é feita com base em métodos e critérios de avaliação económica. Os critérios de decisão mais utilizados na análise de rendibilidade de investimentos em imóveis são os seguintes: a) Valor Actual Líquido (VAL) O VAL é um indicador de rendibilidade seguro, directo e amplamente utilizado para encontrar a alternativa de investimento mais eficiente do ponto de vista económico. O VAL expressa (no presente) o valor actual do benefício líquido (riqueza) gerado por um imóvel. O valor Actual Líquido do imóvel corresponde à soma dos Cash-Flows actualizados:

( ) ( ) ( ) ( ) ( )na

n

a

n

aaa t

VR

t

R

t

R

t

R

t

RIVAL

++

+++

++

++

++−=

11.....

111 33

221

( ) ( )na

t

VRn

i at

iR

IVAL+

+∑= +

+−=11 1

Onde: I= Valor de Mercado do Imóvel inicial Ri = Rendimento líquido da propriedade no ano i a preços desse ano n= duração do investimento VR= Valor residual a preços do ano n (Valor de Mercado no ano n) ta= taxa de actualização anual nominal O critério de decisão do VAL consiste de: a) Se o VAL for positivo, diz-se que o investimento é económico-rentável. b) Se o VAL for igual a zero, o investimento é tão bom como a próxima melhor oportunidade

de investimento. c) Se o VAL for negativo, o investimento não é rentável. O Valor Actual Liquido (VAL) (depois dos impostos) pode ser usado como medida de rentabilidade do imóvel. O VAL é dependente da taxa de actualização. Essa dependência pode ser expressa da seguinte forma: Nota: Quanto maior for a taxa de actualização menor será o VAL b) Taxa Interna de Rentabilidade (TIR)

46

A taxa interna de Rentabilidade (TIR) expressa o rendimento anual em % esperado de um investimento em imóveis. A TIR é a taxa de actualização para o qual o VAL se anula.

( ) ( ) ( ) ( ) ( )0

11.....

111 33

221 =

++

+++

++

++

++−=

n

a

n

a

n

aaa t

VR

t

R

t

R

t

R

t

RIVAL

( ) ( ) 011 1

=+

+∑= +

+−=n

at

VRn

i at

iR

IVAL

TIR (%) = ta x 100

Critério: a) Se TIR > TMR = Investimento rentável b) Se TIR = TMR = Benefícios igualam os custos c) Se TIR < TMR = Investimento não rentável A taxa Interna de Rentabilidade (TIR), permite ao promotor comparar a TIR do empreendimento com a sua taxa mínima de retorno (TMR). Estabelecendo o VAL igual a zero e especificando a taxa de actualização como um valor desconhecido “ta”

( ) ( ) 011 1

=+

+∑= +

+−=n

at

VRn

i at

iR

IVAL

TIR (%) = ta x 100

Se os CFs forem negativos, é impossível calcular a TIR. O procedimento para determinar a TIR consiste em calcular o VAL substituindo ta por uma taxa de actualização teste na equação anterior. Um valor positivo do VAL significará que a TIR (a solução) procurada é maior do que a taxa de actualização teste. Um VAL negativo significa que a solução da TIR é menor do que a taxa de actualização teste usada. Exemplo: Considere uma oportunidade de investimento que requer dois pagamentos escalonados consistindo um inicial de 1.000€ e outro de 1.000€ no final do segundo ano. Espera-se receber em retorno benefícios no valor de 4.000€ no final do quarto ano e outro no valor de 1.000€ no final do décimo ano, quando o bem for vendido. A TIR pode ser determinada da seguinte forma: 1. Teste o VAL, para uma taxa de 25%

( ) ( ) ( )106

25,01

000.1

25,01

000.4

25,01

000.1000.1

1042=

++

++

+−−=VAL

47

2. Uma vez que o VAL é positivo, 25% deve ser muito baixo, teste o VAL para d = 28%

( ) ( ) ( )36

28,01

000.1

28,01

000.4

28,01

000.1000.1

1042−=

++

++

+−−=VAL

3. Uma vez que o VAL é negativo, a taxa de 28% é maior do que a TIR procurada. Conhecendo que o valor da solução estará entre 25% e 28% estime a TIR por interpolação como se segue:

( )%25%2836106

106%25 −

−

+=TIR

( )( ) %25,27%375,0%25 =+=

Se num sistema ortogonal cartesiano o VAL for expresso no eixo dos yy e a taxa de actualização “ta”, no eixo dos xx, e se forem colocados no gráfico os diferentes valores do VAL obtidos através das várias taxas de actualização teste, verifica-se que para o VAL=0, obtem-se o Ta= 0,272 , que corresponde à TIR.

4.5.1. Método do Rendimento do Negócio O Método do Rendimento do Negócio (MRN) é um caso particular do método MR porque também utiliza o processo de capitalização do rendimento. O método MRN é utilizado na estimação do valor de propriedades cujo valor depende principalmente da capacidade de lucro dos negócios que nelas se desenvolvem. Como exemplo de propriedades deste tipo poder-se-ão citar os hotéis, os cinemas, as gasolineiras, os autódromos, os hipódromos, os parques de campismo e os parques de estacionamento, entre outras. O valor de um bem deste tipo obtém-se pela capitalização a uma taxa - tc - convenientemente escolhida do rendimento (anual) líquido - R1- proporcionado pelo negócio. Essa taxa é puramente subjectiva uma vez que é pouco significativo o número de transacções envolvendo propriedades desta natureza. Deste modo, não se pode inferir com fiabilidade a taxa de conversão ou de capitalização a utilizar. Como já foi referido, o mesmo não se passa com as propriedades produtivas rústicas (agrícolas, florestais, minerais e outras) ou urbanas que se podem arrendar ou estão arrendadas a certo valor de renda, pois nestes casos, em regra, o mercado tem disponível informação diversa e suficiente sobre operações imobiliárias envolvendo bens análogos ao que se pretende avaliar.

48

Capítulo 5

5. CONCEITO DO MÉTODO DO CUSTO O Método do Custo (MdoC), fundamenta-se sobretudo na estimação do custo de reprodução ou de substituição da propriedade em apreço. O valor do imóvel, na óptica deste método, obtém-se adicionando ao valor de mercado do terreno (obtido com base na utilização do "Método Comparativo") e respectivos encargos com a sua aquisição, o custo da construção eventualmente depreciado em função da obsolescência física e/ou funcional e/ou ambiental e/ou económica detectadas, e/ou apreciado em função de singularidades arquitectónicas, históricas, ou outras verificadas. Este mé todo é particularmente interessante nas seguintes situações

� avaliação de propriedades nunca ou raramente transaccionadas e não vocacionadas para o lucro - hospitais, edifícios escolares, edifícios prisionais, bibliotecas, museus, castelos, etc.;

� avaliação de edifícios antigos; � avaliação de construções ou partes de construções para efeitos de fixação de prémios

de seguro, indemnizações e tributações fiscais e outros; � Avaliação de obras para reabilitação.

Portanto o MdoC aplica-se na avaliação de edifícios onde a propriedade raramente muda de mãos. Mesmo que elas mudem de mão elas formam parte de uma transacção grande da qual o elemento propriedade é apenas uma pequena parte. Nestas condições uma análise do preço de transacção não será útil. O ‘custo de reprodução’ corresponde ao custo da realização de uma obra idêntica à que se está a avaliar enquanto que o ‘custo de substituição’ é relativo ao custo de realização de uma obra análoga. Este último é particularmente adequado à estimação do valor de propriedades para os quais é impensável supor-se a sua construção com base nos mesmos materiais e processos de construção utilizados na altura da sua edificação (por exemplo, no caso de um castelo ou de um mosteiro, não faz sentido a avaliação ser feita com base no custo de reprodução uma vez que o mesmo seria muito elevado, por não corresponder aos materiais e processos de construção actuais). A aplicação do MdoC, quer na determinação do valor das construções, quer de terrenos com potencialidade construtiva, urbanos ou por lotear, passa pela definição de todos parâmetros que conduzem ao valor final, nomeadamente:

� custos de demolição ou reabilitação de construções eventualmente existentes que se tornem necessárias eliminar ou/e reconstruir;

� custos de construção dos imóveis e ou das infra-estruturas necessárias; � custos de estudos, projectos, licenças, fiscalização, taxas, assistência técnica, � custo de marketing, comercialização e vendas; � custos de financiamento; � valor da depreciação física e funcional, quando se trata de construções não novas; � margens de lucro exigíveis.

Os mecanismos da oferta e da procura, responsáveis pela variação nos valores dos bens, não são considerados nas avaliações realizadas pelo Método do Custo pelo que o mesmo apresenta a capacidade de separar o valor de mercado do valor económico real do bem.

49

A aplicação deste método envolve o cálculo dos valores expectáveis de diversas rubricas, que a seguir se discutem.

5.1 APLICAÇÃO DO MdoC O quadro 1 ilustra a aplicação do Método do Custo

Quadro 1: Método do Custo Método do Custo

1º passo 2º Passo 3º Passo 4º Passo 5º Passo Determinação do valor do

terreno (Método

Comparativo)

Estimativa do Custo Global de

Construção • De substituição

ou • De reprodução

Cálculo do Custo Global

de construção depreciado/ apreciado

Cálculo do encargos de

comercialização e

Lucro

Cálculo do Valor do Imóvel

T + ET CG= C + EC CGdp/ap Ecom

L V= (T+ ET)+

CGdp/ap+Ecom+L

5.2. AVALIAÇÃO DE TERRENOS

5.2.1 Preço do Terreno O terreno constitui uma componente de custo significativa e o seu preço, por vezes, já inclui o custo dos projectos e da realização das infra-estruturas. Embora no âmbito do "Método do Custo", o valor do terreno deverá ser determinado com recurso ao "Método Comparativo" através da prospecção e ajustamento de indicadores de mercado relativos a terrenos situados na zona e com características análogas de edificabilidade, entre outras.

5.2.2 Encargos Conexos com o Terreno ET Os encargos conexos com o terreno ET incluem as despesas efectuadas com: i) IMT; ii) escritura; iii) registos na conservatória do registo predial; iv) taxas de mais valias camarárias; v) eventual infraestruturação (terraplanagens, arruamentos, redes de abastecimento de água, gás, eléctrica, águas residuais e pluviais, telefones, rega, incêndio, ajardinamentos, rede de telecomunicações e vi) outras.

5.3. CUSTO DA CONSTRUÇÃO

5.3.1 Tipos de Custos Custo de reprodução O "Custo de Reprodução" corresponde ao custo da realização de uma obra idêntica àquela

50

que se está a avaliar. A aplicação do "Método do Custo de Reprodução" é particularmente adequado para a avaliação de propriedades raramente transaccionadas, recentemente construídas, ou então não novas, mas tendo neste caso, sido edificadas com base em tecnologias e materiais construtivos relativamente actuais. A estimação do valor com base neste método envolve os seguintes passos: 1. Determinação do custo de construção de uma propriedade idêntica à do imóvel em

apreço; essa propriedade deverá ser uma cópia da que está a ser avaliada. 2. Após a determinação do custo de construção, este deverá ser ajustado através de um

factor que contemple a depreciação e/ou a apreciação do bem que está a ser avaliado. 3. Ao valor obtido na alínea anterior são adicionados, o valor de mercado da parcela de

terreno que suporta a edificação (estimada com recurso ao "Método Comparativo", através da análise e comparação de parcelas de terrenos análogas e recentemente transaccionadas), bem como os encargos conexos com a sua aquisição.

A determinação do "custo de reprodução" exige que o avaliador tenha um conhecimento pormenorizado do projecto (em termos do nível dos acabamentos e dos equipamentos) bem como dos preços para a realização dos diversos trabalhos, de modo a elaborar uma estimativa mais ou menos perfeita do custo da construção (reprodução). Evidentemente, a estimativa do custo de reprodução poderá ser feita de forma mais expedita, mas não tão rigorosa, com base nas áreas de construção e nos custos médios unitários de construção para o tipo de utilização ou uso correspondente (habitação, escritório, comércio, etc.). Só que, como é óbvio, um orçamento pormenorizado conduzirá a resultados mais fiáveis, ou seja, quanto maior for o grau de precisão da estimação do custo da construção, maior será o grau de precisão do valor da avaliação. Custo de substituição O "Custo de Substituição" é relativo ao custo da realização de uma obra semelhante, sendo particularmente adequado à estimação do valor de propriedades nunca ou raramente transaccionadas, não vocacionadas para o lucro e para as quais é impensável supor-se a sua construção com base nos mesmos materiais e processos de construção utilizados na altura da sua edificação (por exemplo, no caso de um castelo ou de um mosteiro, não faz sentido que a

avaliação seja feita com base no seu custo de reprodução uma vez que o mesmo seria muito

elevado dado os processos de construção e materiais terem necessariamente evoluído e não

ser possível a reprodução numa dimensão económica e tecnológica coerente).

Ou seja, a construção correspondente ao custo de substituição não é necessariamente uma cópia, mas sim uma edificação que apresenta a mesma capacidade, utilidade ou rendimento da construção que se pretende substituir. A utilização deste método envolve os seguintes passos: 1. Determinação do custo de construção de uma propriedade de características análogas às

do imóvel que se pretende avaliar; essa propriedade deverá ser "análoga" e não uma cópia da que está a ser avaliada, e deverá apresentar níveis de desempenho ("performance")

51

idênticos (ou superiores, se o acréscimo de "performance" não conduzir a acréscimo de custo) aos verificados na propriedade em avaliação. Custo de substituição será tanto mais elevado quanto maior for o nível geral de desempenho existente.

2. Após a determinação do custo de construção, este deverá ser ajustado com base num factor que contemple a depreciação e/ou a apreciação do bem que está a ser avaliado.

3. Ao valor obtido na alínea anterior é adicionado o valor de mercado da parcela de terreno

que suporta a edificação (estimada com recurso ao "Método Comparativo", através da análise e comparação de parcelas de terrenos análogas e recentemente transaccionadas), bem como os encargos conexos com a sua aquisição.

Neste método já não faz sentido o conhecimento aprofundado do projecto da construção em termos do nível e material dos acabamentos e equipamentos existentes, dado se pretender apenas estimar o custo de construção de um imóvel que apresente níveis de desempenho idênticos ou superiores aos verificados na propriedade em avaliação. Deste modo, para a estimativa do "custo de substituição" apenas haverá que determinar as áreas de construção da propriedade em apreço e multiplicá-las pelo custo unitário de construção estimado para o(s) uso(s) existente(s).

5.3.2 Componentes do Custo de Construção Quando se afirma que o custo unitário de construção de uma fracção habitacional, de acabamentos correntes bons, se situa nos 780 Euros/m2 o que verdadeiramente quererá isto dizer?

5.3.2.1 Custo directo de produção CD

O Custo Directo de Produção "CD", inclui todos os encargos, que de forma directa, são dispendidos na produção da construção, isto é, compreende todas as despesas efectuadas com:

CD = CP + SB SB: Custo de Sub- empreitadas de tarefas CP: Custo de Produção das tarefas pela empresa, incluindo custo de estaleiro

CP = CF + EE

CF: Custo de Fabrico que inclui os custos simples dos recursos, para execução de uma tarefa; Mão de obra (MO); Materiais (MT) e Máquinas (MQ)

CF = MO + MT + MQ

EE: Encargos com Estaleiro, inclui a montagem, desmontagem e todas as despesas de manutenção dos serviços e pessoal do estaleiro. Assim o Custo Directo:

CD = CF + EE +SB

52

5.3.2.2 Custo indirecto de produção CI e Margem Líquida ML

A montante do estaleiro e da construção existe uma estrutura mais ou menos pesada de apoio à obra (escritório central e/ou dependências) cujos encargos de funcionamento "CI" terão de ser total ou parcialmente repercutidos no custo de construção da mesma. A imputação das despesas será total se a empresa construtora apenas tiver aquela obra em carteira, e obviamente, parcial se existirem várias obras. De uma forma geral, "CI" engloba as despesas com: a) colaboradores; b) instalações escritório; c) telefones; d) energia eléctrica; e) água; f) consumíveis; g) equipamento; li) material diverso; e i) impostos. O seu valor é determinado para cada obra, estimando valores percentuais que irão incidir, respectivamente sobre o valor total calculado para a mão-de-obra, materiais, equipamentos e subempreitadas. A estes custos da estrutura da empresa, tem que se somar a margem líquida, correspondente aos lucros e imprevistos. (ML) O cálculo desta percentagem deverá ter em conta para além da margem de lucro que se pretende obter, o grau de confiança nos valores orçamentados e o interesse da empresa na execução da obra em concurso. Existindo várias obras em curso, os encargos de estrutura da empresa e da margem líquida deverão ser distribuídos proporcionalmente ao valor de cada uma. Assim é necessário para cada obra determinar uma margem (1+K), que incida sobre os custos directos e que traduza a comparticipação dessa obra nos encargos referidos (CI + ML)

5.3.2.3 Margem Industrial (MI ou K) e o Valor de Venda Vv

Para a determinação deste valor à que considerar os encargos e vendas previsíveis da empresa para a obra em analise e na definição de uma Margem Industrial (MI ou K) com que se pretende afetar custos diretos, definida por:

K = Vv – CD x 100% ou Vv = CD (1 + K) CD Ao somatório dos custos diretos (CD), custos indiretos (CI) e margem líquida (ML) designa-se por Valor de Venda (Vv)

Vv = CD + CI + ML

53

5.3.3 Encargos Conexos com a Construção Os encargos conexos com a construção "Ec", são os encargos suportados pelo Dono de Obra, para além da execução (empreitada geral) e são constituídos por:

Eadm = encargos administrativos Efin = encargos financeiros

Tem-se desse modo:

finadmc EEE +=

5.3.3.1 Encargos administrativos

Os encargos administrativos englobam uma variedade de despesas, distribuídas por: A - Projectos Os encargos com os projectos, desde que o seu preço não tenha sido repercutido no preço do terreno, envolvem, no geral, as despesas efectuadas com os projectos de arquitectura e especialidades de engenharia. B – Licenças e Taxas As despesas efectuadas com esta rúbrica envolvem, no geral, as despesas com: i) licenças camarárias de demolição e/ou construção; ii) taxas de vistoria da obra; iii) registos de hipoteca; iv) registo de propriedade horizontal; v) taxas dos diversos ramais de ligação. C – Gestão do Empreendimento As despesas com esta rúbrica envolvem todos os encargos destinados à promoção e gestão do empreendimento, nomeadamente os efectuados com consultadorias diversas (económica-financeira, jurídico-fiscal, promoção, imobiliária e outras). D - Fiscalização Dizem respeito a esta rúbrica as despesas efectuadas com a fiscalização da realização das infra-estruturas e da construção. Quando o promotor é simultaneamente construtor poderão não existir alguns destes encargos.

5.3.3.2 Encargos financeiros

Resultam dos capitais alheios que são onerados por uma taxa que opera durante a construção do empreendimento e o período de amortização (vendas). Sendo:

LI = libertação inicial; CC = capital contratado; PC = período de construção ou de utilização; PA = período de amortização; t = taxa de custo do empréstimo; EFT = encargos financeiros totais.

virá para os encargos financeiros, e de uma forma simplificada, o seguinte montante:

EFT = LI x PC x t + (CC - LI) x PC x 0.5 x t + PA x CC x 0.5 x t

54

5.3.4 Custo Global da Construção nova CG O custo global da construção CG inclui então as despesas efectuadas com a construção adicionadas aos encargos conexos, ou seja:

EcCCG +=

(Considera-se o custo de construção igual ao valor de venda pelo empreiteiro)

5.3.5 Custo Global da Construção Depreciada/Apreciada

5.3.5.1 Depreciação

Como já referido, o valor de um imóvel, determinado com base na aplicação do "Método do Custo" obtém-se adicionando ao valor de mercado do terreno e respectivos encargos de aquisição, o custo da construção eventualmente depreciado em função da obsolescência física e/ou funcional e/ou ambiental e/ou económica detectadas, e/ou apreciado em função de singularidades arquitectónicas, históricas, ou outras verificadas. A construção por ser perecível, sofre um desgaste no tempo, tendo de ser necessariamente depreciada para reflectir a desvalorização entretanto ocorrida. O desgaste constitui um factor de depreciação de índole física. No entanto, não são apenas razões de índole física que justificam depreciações do valor do imóvel. Circunstâncias diversas, não físicas, podem diminuir ou mesmo aumentar o valor da propriedade. Nesse sentido, a exiguidade de uma sala e o acesso penoso aos 3º e 4º andares de um edifício sem elevador, por exemplo, configuram factores de depreciação de índole funcional que aconselham a redução do valor do imóvel, aquando da sua avaliação, mesmo se o mesmo for novo. Como exemplo de factos que configuram factores de depreciação de natureza ambiental, apontam-se, entre outros, a proximidade de lixeiras, subestações eléctricas e bairros degradados. Estes factores, reduzem, no geral, o valor dos imóveis. Outros tipos de depreciação podem também ser considerados, nomeadamente, a depreciação de natureza económica, no qual a perda de valor é provocada por causas económicas desfavoráveis exteriores ao próprio imóvel (alterações de legislação, conjuntura económica nacional, acessibilidades, outras). Coloca-se agora a seguinte questão: O que deverá ser depreciado na avaliação: o terreno, a construção ou ambos? Na minha opinião, não faz nenhum sentido, depreciar o valor do terreno, por razões de natureza física, dado que o mesmo, por ser um bem eterno (não perecível) não sofre qualquer redução do seu valor à medida que vai ficando "mais velho". A depreciação do terreno por razões de natureza funcional, embora faça algum sentido, dado que o promotor à partida estará disposto a pagar mais por um terreno cujo projecto preveja fogos com arquitecturas interiores mais agradáveis, mais interessantes ou mais funcionais), também não deverá ser efectuada.

55

A depreciação do terreno por razões de natureza ambiental, embora faça pleno sentido, dado que tais factores influem directamente no preço do mesmo (um terreno para construção junto de uma lixeira ou de uma subestação eléctrica, terá necessariamente um preço inferior ao dos terrenos com a mesma edificabilidade e situados a um distância razoável daqueles elementos negativos), também não deverá ser efectuada. A razão da não necessidade de se proceder à depreciação do terreno por razões de natureza funcional e ambiental, prende-se com o facto de no "Método do Custo", a valorização do terreno ser realizada por aplicação do "Método Comparativo". De facto, a fixação do preço do terreno, com base no "Método Comparativo" deverá reflectir o valor de mercado ajustado em função daqueles aspectos negativos. Assim, o trabalho de ajustamento corresponde e substitui o trabalho de depreciação do terreno, pelo que não faz sentido depreciar por mais de uma vez o seu valor, uma, aquando da aplicação do "Método Comparativo", e a outra, ao se utilizar o "Método do Custo". Deste modo, o terreno não deverá ser objecto de depreciação física, funcional e ambiental. No que se refere à construção, esta deverá ser depreciada para atender aos factores negativos de valorização de natureza física, funcional e ambiental. Em síntese, podem-se definir os 4 tipos seguintes de depreciação:

i) depreciação física (perda de valor devido à deterioração física): A deterioração física manifesta-se pelo desgaste dos componentes construtivos resultante do uso e exposição ambiental a que estiveram submetidos, e da não execução de obras de conservação com a periodicidade recomendável (estores, pinturas, rebocos danificados, etc.). ii) depreciação funcional (redução da utilidade): A perda de valor devido a singularidades ou deficiências de concepção arquitectónica dos espaços do imóvel, que impedem ou limitam a optimização da operacionalidade do mesmo (corredores estreitos, áreas de circulação exíguas, acessos não adequados, outras). iii) depreciação ambiental: A perda de valor provocada por causas ambientais desfavoráveis (proximidade de lixeira, subestações eléctricas, edificações clandestinas, outras). iv) depreciação económica : A perda de valor provocada por causas económicas desfavoráveis exteriores ao próprio imóvel (alterações de legislação, da conjuntura económica nacional, dos meios de acesso, meios de transporte, dificuldades comerciais da zona, outras).

5.3.5.2 Apreciação

A avaliação de um edifício com características singulares em termos arquitectónicos, históricos, de acessibilidade, de paisagem, etc., deve ser realizada considerando estes aspectos de forma positiva. Nesse sentido, deverão terreno e construção ser apreciados conforme a sua quota-parte de responsabilidade na existência daqueles aspectos positivos.

56

Quando o contributo positivo de valorização resultar da qualidade da paisagem ou do nível da acessibilidade, a construção não deverá ser apreciada, mas a avaliação do terreno pelo "Método Comparativo" deverá reflectir aquele contributo. No que respeita aos factores positivos de valorização relacionados com os aspectos singulares arquitectónicos, históricos e afins, a apreciação deverá apenas recair sobre o valor da construção dado ser apenas esta a componente que contribui para a existência daquelas singularidades. Por vezes, a apreciação de um imóvel não pode ser feita de forma homogénea. Por exemplo, a vista franca de mar de um 3º andar direito, a vista deficiente de mar do 2º andar direito e a inexistência de vista de mar das fracções do r/chão direito, 1º andar direito e mesmo das fracções do r/c, 1º, 2º e 3º esquerdos, têm de ser diferentemente apreciadas. Neste caso, é mais simples a apreciação ser efectuada apenas à construção em função da qualidade da vista oferecida por cada fracção, embora se reconheça ser o terreno também co-responsável, pela sua localização, pela vista que a construção usufrui, embora de forma não homogénea.

Em síntese, o terreno que suporta a construção não deverá ser objecto de qualquer depreciação ou apreciação, dado que no estabelecimento do seu valor pelo "Método Comparativo", esses ajustamentos já deverão ter sido efectuados. Quanto à construção, as depreciações física, funcional, ambiental, económica, e as apreciações arquitectónica, histórica ou visual deverão sempre ser realizadas, se for caso disso.

5.3.6 Cálculo da Depreciação

5.3.6.1 Depreciação Física

A depreciação física pode ser determinada com recurso à seguinte expressão:

D = K (Vi - Vr)

e o valor do bem depreciado: Vn = Vi - D Onde:

D = depreciação em determinado momento; Vi = valor inicial do imóvel; Vr = valor residual do imóvel; K =factor de depreciação acumulada; Vn = valor depreciado

Sendo "u" o número de anos de idade do imóvel e "n" o número de anos de vida útil do mesmo, virá para o factor de depreciação acumulada "K", os seguintes valores em função do modelo de depreciação escolhido:

ii) Depreciação Linear:

57

=n

uK

Exemplo: Estima-se em 5000€ (20%) o valor residual de um imóvel adquirido por 25000€. A sua vida útil é de 100 anos e possui 40 anos de idade aparente. Calcular o seu valor actual:

Valor da depreciação: D = 40 *(25000 – 5000) = 8000,00€ 100 Valor do bem depreciado: Vn = (25000 – 8000) = 17000,00€

iii) Depreciação Exponencial (Kwentzle) :

2

=n

uK

iv) Depreciação média (Ross) considera apenas a idade: Este método considera uma situação intermédia entre a linear e o exponencial. O factor de depreciação acumulada é dado pela expressão.

+=2

2

1

n

u

n

uK

Exemplo: Calcular o valor da depreciação pelo método de Ross de um imóvel, com 11 anos de idade e expetativa de vida útil de 50 anos. Valor residual nulo e de aquisição igual a 200000€. D = K. Vi K = 1 (11/50 + 112 /502 ) = 0,1342 2 D = 200000 x 0,1342 = 26840,00€

v) Depreciação (Ross-Heidecke) - considera a idade e estado de conservação

Cn

u

n

u

n

u

n

uK ×

+−+

+=22

2

11

2

1

Neste método a depreciação é perda de valor que não pode ser recuperada em gastos de manutenção. As reparações podem apenas dilatar a durabilidade, (idade). Um bem regularmente conservado deprecia-se de modo regular, enquanto que outro mal conservada deprecia-se mais rapidamente. São estabelecidas 5 estados de conservação, com 4 categorias intermediárias, atribuindo a cada uma delas coeficientes próprios, conforme abaixo reproduzido

58

Estado Valores de C segundo Ross-Heidecke 1,0 0,00% Novo 1,5 0,32% Entre novo e regular 2 2,52% Regular 2,5 8,09% Entre regular e reparos simples 3 18,10% Reparos simples 3,5 33,20% Entre reparos simples e importantes 4 52,60% Reparos importantes 4,5 75,20% Entre reparos importantes e sem valor 5 100,00% Sem valor

D = K (Vi – Vr)

Vn = Vi – D

(Vi – Vr) = Valor depreciável D = Depreciação total Exemplo: Calcular o valor depreciado de um imóvel com as seguintes características: - Residencial com 250 m2 de área bruta - Custo de construção nova 800,00€/m2 - Valor residual (Vr) = 20% Idade – (u) = 27 anos vida útil (n) = 60 anos Condições físicas: requer reparos importantes, em mau estado de conservação.

C = 52,60% (estado 4) n

u = 0,45

2

1=K ( 0,45 + 0,452 ) + (1 -

2

1 ( 0,45 + 0,452 ) ) x 0,526

K = 0,326 + 0,674 x 0,526 = 0,681 D = 0,681 x 800 x 250 x 0,80 = 108960,00 € Vn = 800 x 250 – 108960 = 91040,00€

5.3.6.2 Depreciação funcional e ambiental

No estado actual da arte ainda não se encontram definidos modelos que permitam, de forma objectiva, quantificar a depreciação motivada por razões de natureza funcional e ambiental. Compete ao avaliador, enunciar valores para as mesmas com base na sua experiência e intuição. A concepção e implementação num futuro próximo, de bases de dados imobiliários e a exploração das técnicas de regressões múltiplas contribuirão seguramente e para a redução da subjectividade na determinação destes parâmetros.

5.3.7 Cálculo da Apreciação Da mesma forma como referido no ponto anterior, ainda não se encontram definidos modelos que permitam, de forma objectiva, quantificar a apreciação dos imóveis motivadas por

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singularidades arquitectónicas, históricas, e outras. Também para este parâmetro deverá o avaliador enunciar um valor, com base na sua experiência e intuição.

5.4 ENCARGOS DE COMERCIALIZAÇÃO ECOM Um outro tipo de despesas, não propriamente conexas com a construção, são os encargos de comercialização "ECOM" cujo montante é estabelecido com base numa dada percentagem sobre o valor da transacção, acrescida do valor do IVA.

5.5 LUCRO DE OPERAÇÃO L A concretização da venda dos produtos imobiliários edificados deverá realizar um montante suficiente para poder face aos encargos suportados e referidos nos pontos anteriores, e ainda gerar um diferencial monetário líquido de impostos que remunere suficientemente a actividade do promotor, recompensando-o do risco assumido e da erosão do dinheiro no tempo. Quanto mais arriscado for o empreendimento e maior o prazo da sua construção, maior será o lucro exigido. O lucro pode ser expresso em função do volume do investimento global ou então em função do valor (de venda) do empreendimento.

5.6 FORMULÁRIO DO MÉTODO DO CUSTO Com base nas considerações anteriores, poderemos fixar o seguinte formulário como suporte da aplicação do "Método do Custo":

( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) LEAKKKECETV COMFAFUFICT +++×−×−×−×+++= 1111

sendo : V - valor do empreendimento no estado em que se encontra; T - valor de mercado do terreno já infra-estruturado; ET - encargos conexos com a aquisição do terreno; C - preço da construção (reprodução ou substituição); Ec - encargos conexos com a construção; KFI - coeficiente de depreciação física; KFU - coeficiente de depreciação funcional; KAM - coeficiente de depreciação ambiental; A - coeficiente de apreciação; ECOM - encargos com a comercialização; L - lucro do promotor. Uma outra variante do método do custo é o Método do ‘Valor Residual’ que a seguir se examina.

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Capítulo 6

6. MÉTODO DO VALOR RESIDUAL Uma outra variante do "Método do Custo" é o "Método do Valor Residual".

O "Método do Valor Residual" é um caso particular do "Método do Custo" pois considera no seu processo de cálculo todos os custos e receitas - envolvidos na execução do empreendimento imobiliário.

6.1 CONCEITO Este método aplica-se na estimativa do valor de bens imobiliários com um valor potencial, ou seja, cujo valor poderá ser substancialmente superior se forem investidos capitais de modo a promover a sua alteração ou ampliação. Nesse sentido, este método aplica-se correntemente na estimação do valor de :

i) propriedades que irão ser objecto de obras de beneficiação (alteração, ampliação ou outras) e de que se pretende conhecer o valor, no estado físico em que se encontram;

ii) terrenos.

A avaliação do imóvel, utilizando o Método do Valor Residual assenta no princípio de antecipação, tendo por referência os proveitos potenciais do imóvel, deduzidos dos respectivos custos (de adaptação, de reconstrução, de ampliação, etc.) podendo-se usar ou não o método do ‘Cash-Flow’ Descontado. O método funciona na base da premissa que o preço o qual um comprador pode pagar por tal propriedade é o excedente que resulta depois de ele ter deduzido da venda do desenvolvimento (empreendimento) acabado os custos do desenvolvimento, incluindo os custos de projecto e construção, os custos de aquisição e venda, encargos financeiros, taxas e lucro requerido para levar a cabo o projecto. O método pode ser expresso como se segue: Produto da venda – Menos custos de desenvolvimento e lucro = Excedente para terreno O MR procura determinar o excedente disponível depois de deduzidos todo custos de desenvolvimento e o lucro do promotor.

6.1.2 Modelo de Cálculo A estimação do valor das propriedades referidas em 1) com recurso a este método, envolve os seguintes passos:

1. Estimação do valor comercial presumível actual da propriedade, após as alterações ou ampliações a promover.

2. Estimação dos custos dos trabalhos e de outras despesas necessárias para a realização das alterações ou ampliações.

3. Dedução ao valor comercial presumível estimado em 1, dos custos referidos na alínea anterior.

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O quadro 1 ilustra a aplicação do método do valor residual. O "valor residual ou remanescente" de um terreno de acordo com este método é calculado no pressuposto de ao mesmo estar associada uma quota-parte de responsabilidade na formação do valor do empreendimento acabado, e isto porque nas operações de investimento imobiliário o terreno não é um produto final, mas antes um dos factores de produção, e por conseguinte terá direito a uma remuneração compatível com a sua quota-parte no produto final [Ordem dos Engenheiros – 6º Curso sobre Avaliações de Bens Imobiliários (1989)]

Quadro 1: Método do Valor Residual Método do Valor Residual

1º Passo 2º Passo 3º Passo Abordagem estática Estimativa do valor

comercial do imóvel depois da intervenção de reabilitação utilizando o Método do Rendimento- Capitalização Directa

PC

Estimativa dos custos associados à intervenção e fixação do valor do Lucro

C e L

Cálculo do valor do imóvel no estado actual (sem a intervenção) V = PC −−−− (C + L)

Abordagem dinâmica

Estimativa das receitas esperadas do imóvel depois da intervenção de reabilitação ou re-desenvolvimento utilizando a técnica do cash-flow descontado

Ri

Estimativa dos custos associados à intervenção e fixação do valor do Lucro utilizando a técnica do cash-flow descontado

Ci e L

Cálculo do valor actual líquido do imóvel no estado actual

Ld

CRiVA

N

tN−

+

−=∑

=0 )1(

O valor actual do terreno nesta perspectiva é obtido pela diferença entre o valor comercial presumível do empreendimento acabado e o somatório de todos os custos que o empreendimento imobiliário suportou, ou que se prevê vir a suportar, ao longo de todo o desenvolvimento do empreendimento (com exclusão, evidentemente, do custo de aquisição do próprio terreno).

6.3 ABORDAGEM ESTÁTICA E DINÂMICA O Método do Valor Residual (MVR) apresenta duas variantes: Elas são:

1. MVR simplificado: Não se considera a inflação nem a actualização dos valores dos ‘Cash-Flows’ (abordagem estática).

2. MVR com base no ‘Cash-Flow’ actualizados (descontados): Considera-se a actualização dos valores dos ‘Cash-Flows’ na obtenção do valor actual do empreendimento, com base numa taxa de actualização adequada (abordagem dinâmica

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6.3.1 Abordagem Estática Na abordagem estática, não se consideram a inflação nem a actualização dos valores dos "cash-flows". Ou seja, independentemente do prazo de execução e de venda do empreendimento, considera-se que todas as despesas e receitas se processam à data da avaliação, pelo que os seus valores são estimados a preços actuais. Para o desenvolvimento de um projecto comercial destinado a produzir um rendimento anual ou mensal, o procedimento a seguir com o método do valor residual seria o mesmo, excepto que o rendimento produzido, por exemplo o arrendamento, seria capitalizado em perpetuidade usando uma taxa de capitalização apropriada. Em ambos caso poder-se-ia inclui os custos de financiamento se for o caso do projecto ser realizado com recurso a um crédito.

6.3.2 Abordagem Dinâmica Neste método considera-se a actualização dos valores dos "cash-flows" na obtenção do valor actual do empreendimento, com base numa taxa de actualização adequada, podendo utilizar-se qualquer uma das filosofias de cálculo seguintes:

• a preços constantes: os valores dos ‘Cash-Flows’ em cada período de tempo, são estimados admitindo que não há inflação. Nesta via, a actualização dos valores dos ‘Cash-Flows’ é feita usando uma taxa de actualização real (isto é sem a inflação).

• a preços correntes: os valores dos ‘Cash-Flows’, em cada período de tempo são estimados com base no valor efectivo, isto é, incluindo o efeito da inflação, que se supõe vir a ter nesse período. Nesta via, a actualização dos valores dos ‘Cash-Flows’ é feita usando uma taxa de actualização nominal (isto é com a inflação)

6.3.3 Exemplo de Aplicação

Consideremos um exemplo de aplicação para ilustração do MVR. Uma firma de promoção imobiliária pretende adquirir um terreno numa cidade que tem permissão para construir, um edifício de escritórios com a área bruta de 750,0m2. O edifício terá 4 pisos. A estimativa da renda de escritórios na zona é de 11€/m2. Existe um financiamento disponível a 13% ao ano de juro e o desenvolvimento pode ser vendido depois de concluído. O prazo de construção é de 12 meses. A firma pretende saber o máximo preço que deve pagar pelo terreno e prevêem-se 14% de encargos. Avaliação: Da análise das transacções de propriedades similares encontrou-se uma taxa de capitalização líquida de 7%. O custo de construção estimado é de 500.000€ a) Valor do desenvolvimento depois de concluído

Rendimento anual bruto: (750 x 0,9) x 11 x 12 = 89.100,00€/ano Rendimento anual liquido: 89.100 x 0,86 = 76626,00€/ano Rendimento Capital liquida: 76626/0,07 = 1.094.657,00€ b) Custo do desenvolvimento

Custos de construção 500.000€

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Imprevistos a 5% 25.000€ Fiscalização e projectos a 14% 73.000€ Juros do desenvolvimento a 13% 250000 x 0,065 + 500000 x 0,065 48750€ Total 646.750,00€ Custos mediação rendas 4% 3564,00€ 89100€/ano x 0,04 Lucro e risco do promotor de 15% sobre o rendimento bruto 190.928,00€ (89100/0,07) x 0,15 Total custo de desenvolvimento 841.242,00€ c) Valor residual liquido : valor líquido disponível para o terreno 253.415,00€

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Bibliografia de Apoio Figueiredo, R.; Bezelga, A. (1993). “Fundamentos, Metodologias e Sistema de Informação

na Engenharia de Avaliação Imobiliária.”Artigo publicado na revista da Ordem dos Engenheiros - Ingenium de Março de 1993. Lisboa. Figueiredo, Ruy (1996). “Risco individual e de Carteira no Investimento Imobiliário". 1º Congresso Nacional de Avaliação no Imobiliário. IST. Figueiredo, Ruy (1996). “A Medição do Desempenho no Investimento no Imobiliário". 1º Congresso Nacional de Avaliação no Imobiliário. IST. Júnior, R.N. (2011). “Avaliação de Bens – princípios básicos e aplicações” Ed. Universitária de direito, S. Paulo. Neto, F.M. (1999). “Guia de Negócios Imobiliários”. Ed. Del Rey, Lda. Belo Horizonte Br. Ribeiro, F.L.; Gameiro, P. (2004). “Gestão e Avaliação de Bens Imobiliários.” Curso Fundec - IST

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