Guia Brasil 1:Guia Polonia 1.qxd · lombia, Venezuela, Guyana, Surinam y la Guayana Francesa; al sur con Argentina, Uruguay y Paraguay; al ... Brasil y la menos poblada. A excepción

uía DE LA

PROMOCIÓNINMOBILIARIA

g

BRASIL

( (2

1 SITUACIÓN SOCIO ECONÓMICA Y DEL MERCADO INMOBILIARIO DE BRASIL. . . . . . . . . . . . . . . . 51.1 Información general del país . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61.2 Radiografía del sector inmobiliario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

1.2.1 Perspectivas del sector inmobiliario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121.2.2 Mercado de Oficinas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131.2.3 Mercado industrial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131.2.4 Comercio minorista. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141.2.5 Mercado hotelero . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

2 SEGURIDAD JURÍDICA Y SITUACIÓN URBANÍSTICA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172.1 Constitución de sociedades . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

2.1.1 Sociedades Limitadas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182.1.2 Sociedades Anónimas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202.1.3 Análisis comparativo entre Sociedades Limitadas vs. Sociedades Anónimas . . . . . . . . 232.1.4 Aspectos legales de la administración por extranjeros de Sociedades . . . . . . . . . . . . . 23

2.2 Cuestiones relevantes sobre el capital extranjero en Brasil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242.3 Convenio de doble imposición entre España y Brasil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252.4 La adquisición de bienes inmuebles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302.5 Legislación específica del sector inmobiliario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 342.6 Responsabilidad de los contratos de construcción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 352.7 Seguros habituales en el sector de la construcción civil. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 382.8 Tipos de contratación laboral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

3 FISCALIDAD Y FINANCIACIÓN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 413.1 Impuestos directos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 423.2 Impuestos indirectos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 433.3 Regímenes de la tributación en las promociones inmobiliarias en Brasil . . . . . . . . . . . . . . . . 453.4 Otros aspectos fiscales que inciden en la actividad inmobiliaria en Brasil . . . . . . . . . . . . . . . 483.5 El desarrollo de proyectos inmobiliarios. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 513.6 Financiación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54

4 DIRECCIONES DE INTERÉS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 554.1 Fuentes de información general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 564.2 Prensa y Revistas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 564.3 Ferias inmobiliarias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 564.4 Asociaciones profesionales. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 574.5 Representaciones oficiales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 574.6 Principales empresas del sector . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

( (3

uía DE LA

PROMOCIÓNINMOBILIARIA

gEN BRASIL

I n d i c e

1SITUACIÓN SOCIO ECONÓMICA Y DEL MERCADO INMOBILIARIO DE BRASIL

Brasil es una república federal formada por la uniónde 26 estados federados y por el Distrito Federal, divi-didos en 5.564 municipios. El territorio brasileño, com-prende la mitad oriental, el 50% de América del Sur yalgunos grupos de islas en el Océano Atlántico. Con untotal de una superficie estimada en más de 8,5 millo-nes km², ocupa el quinto lugar a nivel mundial en te-rritorio, por detrás de la Federación Rusa, Canadá, Chi-na y EEUU. Limita con todos los países sudamericanos,exceptuando Chile y Ecuador. Al norte limita con Co-lombia, Venezuela, Guyana, Surinam y la GuayanaFrancesa; al sur con Argentina, Uruguay y Paraguay; aleste con el Océano Atlántico; y al oeste con Bolivia yPerú. En cuanto a su población, es el quinto país delmundo y el primero de América del Sur.

No obstante, posee una baja densidad demográfica,de 22,3 habitantes por km2 (2008), frente a los 40 ha-bitantes por km2 de media mundial. La mayor concen-tración se da en el Estado de Sao Paulo, con más de 40millones de habitantes, de los cuales, más de la mitadresiden en la capital (3ª ciudad más poblada del mun-do), y su periferia. La tasa de urbanización se sitúa enun 82,2%.

En el país se distinguen 5 grandes regiones divididasen 26 estados más el Distrito Federal.

Región Norte: Estados de Acre, Amapá, Amazonas,Pará, Rondônia, Roraima y Tocantins. Ocupan el 45%de la superficie del país, es la región más grande deBrasil y la menos poblada. A excepción de la ZonaFranca de Manaos, el resto se caracteriza por una bajaactividad económica.

● Habitantes, 13 millones, que representan el 7% deBrasil.

● 5% del PIB total.

Región Nordeste: formada por Maranhão, Piauí, Ce-ará, Rio Grande do Norte, Paraíba, Pernambuco, Ala-goas, Sergipe y Bahía. Aunque existen grandes diferen-

SITUACIÓN SOCIO ECONÓMICA Y DEL MERCADO INMOBILIARIOGUÍA DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA EN BRASIL1( (

1.1INFORMACIÓN GENERAL

DEL PAÍS

( (6

MAPA 1.1

MAPA DE BRASIL

ManausBelem

Fortaleza

Vitoria

Curitiba

Rio de JaneiroSao Paulo

OCEÁNOATLANTICO

VENEZUELA

PERÚ

COLOMBIA

BOLIVIA

PARAGUAY

URUGUAY

ARGENTINA

BRASILIA

TABLA 1.1

DATOS BÁSICOSSuperficie (km2) 8.514.876Situación America del SurCapital BrasiliaPrincipales Ciudades Säo PauloPoblación (2008)-habitantes 189.985.135Densidad de población 22,3 hab/km2Idioma PortuguésMoneda RealTipo de cambio (abril 09) 1 Euro=2,869 BRLDiferencia horaria con España 4-5 horas

Fuente: ICEX

cias entre los estados, en general, existe un gran pesodel sector agrícola.

● Habitantes, 53 millones, 29% del total del país.● 13,5% del PIB total.

Región Sudeste: los estados de Espírito Santo, MinasGerais, Rio de Janeiro y São Paulo caracterizados porsu alto grado de densidad de población e importanciaeconómica de Brasil, con una industria fuerte y diver-sificada.

● Habitantes, 77 millones, 42% de la población brasi-leña.

● 56,5% del PIB total.

El Estado de São Paulo es considerado como el mo-tor del país y de América del Sur, con una poblaciónde casi 40 millones de habitantes es responsable del33% de la producción brasileña.

Región Sur: con tan solo el 7% del territorio, es laregión más pequeña y la segunda en potencia econó-mica. Se compone de 3 estados: Paraná, Santa Catari-na y Río Grande do Sul.

● Habitantes, 27,5 millones, el 15% de la poblacióndel país.

● 17,5% del PIB total.

Región Centro-Oeste: formada por los estados deMato Grosso do Sul, Mato Grosso y Goiás, que acogeel Distrito Federal. Regiones sin acceso al mar y conuna economía centrada en la producción agropecua-ria, aunque en la última década viene experimentandoun fuerte desarrollo industrial, principalmente enGoiás, único de los estados de la región con un PIB percápita superior a la media brasileña.

● Habitantes, 13 millones, 7% del total.● 7,4% del PIB total.

Si nos centramos en el estudio de los principales in-dicadores económicos de Brasil, ante una situación decrisis financiera como la actual es uno de los paísesque menos deterioro del PIB ha sufrido. Tras cincoaños de impulso económico y cerrando el año 2008

SITUACIÓN SOCIO ECONÓMICA Y DEL MERCADO INMOBILIARIOGUÍA DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA EN BRASIL

( (7

GRÁFICO 1.1

INFLACIÓN (IPCA)% anual

7

6

5

4

3

2

1

0

Fuente: IBGE

E A J O E A J O E A J O E A J O 2006 2007 2008 2009

Tabla 1.2

PRINCIPALES INDICADORES ECONÓMICOS2007 2008

Evolución del PIB real (% i.a.) 5,7 5,1Inflación (% fin de año) 4,46 5,9Tasa Oficiales-SELIC % (fin de año) 12,04 12,47Tasa de Paro (%) 7,4 7,6Saldo Sector Público (% PIB) -2,2 -1,9Consumo Privado (% i.a) 4,54 6,3Consumo Público (% i.a) 2,84 4,73Inversión (% i.a) 6,7 13,5Exportaciones (% i.a) 4,67 6,72Importaciones (% i.a) 18,34 20,79Balanza por Cuenta Corriente (% PIB) 0,12 -1,78Inversión Extranjera Directa (millones de US$) 34,616 33,98Tipo de cambio frente al USD (fin de periodo) 1,78 2,31

Fuente: BBVA-ICEX

(p) Previsiones

con un crecimiento del PIB del 5,7%, las previsionesmacroeconómicas para Brasil se reducen notablemen-te pero de forma más suave que en otras economías desu entorno.

Según la OCDE, Brasil obtendrá un crecimiento eco-nómico negativo del -0,8% durante el año 2009 pararemontar en el año 2010, con un 4% de avance delPIB.

La tasa de inflación, que alcanzó un 5,9% al finali-zar el año 2008, lo hizo dentro de los límites estableci-dos por el Gobierno. Las previsiones para 2009 sitúanla inflación entorno al 4,2%, por lo que estaría, ahorasí, por debajo de la meta del 4,5% fijado por el BancoCentral. La contracción de la demanda interna y la ca-ída de los precios internacionales han reducido la pre-sión al alza de los precios.

En la reunión celebrada en el mes de junio de 2009,el COPOM (Comité de Política Monetaria del Banco

Central de Brasil) recortó nuevamente la tasa de interésde referencia, SELIC, hasta situarla en un nivel mínimohistórico, del 8,75% y con unas expectativas de cierredel ejercicio 2009, del 8,50%.

Consecuentemente, la caída de la inflación y de lostipos de interés, explican la mejora registrada en elconsumo privado, que pasó de una tasa de variacióninteranual del 4,5% en el año 2007, a un 6,3% en el2008. A esto, se le une el incremento del 6%, en térmi-nos reales, del salario mínimo.

Tras cinco años de superávit por cuenta corriente, elsector exterior se convirtió en uno de los motores de re-cuperación económica del país, dejando atrás su pasa-do de números rojos. No obstante, ya en el año 2008,la Balanza por Cuenta Corriente registró un déficit quesupuso el 1,8% del PIB. Las previsiones de este indica-dor para 2009, en términos de PIB, no distan muchode los registros obtenidos en el año 2008, aunque po-drían verse ligeramente reducidos.

El margen de maniobra reciente de la política mone-taria del Banco Central, se explica en parte, por el con-trol inflacionario y por las mejoras estructurales de lascuentas públicas. Cambios que apuntan a ser perma-nentes y permitirán que la economía brasileña quedereforzada para un futuro.

Hasta la fecha, algunas de las medidas más eficacesadoptadas por el Gobierno Brasileño ante una situa-

( (8


GRÁFICO 1.2

TASA DE INTERÉS DE REFERENCIA (SELIC)% anual

50

45

40

35

30

25

20

15

10

5

0

Fuente: Bloomberg

mar-99

jun-00

sep-01

dic-02

mar-04

jun-05

sep-06

dic-07

mar-09

45%

0,25%

GRÁFICO 1.3

ÍNDICE BOVESPA

80.000

70.000

60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

0

Fuente: Bloomberg

ene-0

7

abr-0

7jul-0

7oc

t-07

ene-0

8

abr-0

8

ene-0

9

abr-0

9jul-0

8oc

t-08

Tabla 1.3

PREVISIONES 2009 2010

PIB -0,8 4,0Inflación 4,2 4,2Cuenta Corriente -1,3 -1,4

Fuente: OCDE

1( (

ción de crisis como la actual, han sido las siguientes:

● Recortes de impuestos a algunos bienes duraderos(sobre todo vehículos y electrodomésticos) y a losproductos relacionados con la construcción civil.

● Asignación de recursos al sector inmobiliario.● Creación de un fondo para garantizar el crédito a

pymes.● La reducción de los tipos SELIC, que harán que el

servicio de la deuda pública sea inferior, lo que per-mitirá que el déficit público nominal se sitúe en tor-no al 2,3% del PIB a finales de 2009.

Por otro lado, el resurgimiento del mercado bursátil,

impulsado por la entrada de capitales extranjeros y porlo precios de las materias primas, llevaron al ÍndiceBOVESPA a situarse por encima de los 50.000 puntos,alcanzando así niveles anteriores a la crisis.

No obstante, la falta de recursos fiscales, el deterio-ro del mercado laboral y la capa de incertidumbre queenvuelve a la economía, hacen prever que la recupera-ción de la economía brasileña sea lenta. Eso sí, las pre-visiones más favorables para el año 2010 junto al des-arrollo de planes de inversión en infraestructuras y vi-viendas, permiten vislumbrar una clara reactivacióndel ritmo de actividad, estimándose crecimientos no-minales del 9% en 2010 y del 12% en 2011.


( (9

Brasil es una clara apuesta del empresariado espa-ñol, con un mercado de empresas cada vez más inter-nacionalizado y un fuerte volumen de inversión. Enlos últimos diez años, la tasa de retorno de la inver-sión extranjera directa en Brasil fue del 26,4%.

Si retrocedemos a los años noventa, las empresasdel sector de la construcción atravesaron en Brasiluno de los peores periodos de su historia, caracteriza-do por altas tasas de inflación y por la escasez de cré-dito inmobiliario. Durante dicho periodo, la produc-ción anual de viviendas en Brasil no alcanzaba ni tansiquiera las 45.000 unidades. Ya, entre los años 2004-2006, con una economía más fortalecida y la entradade capital extranjero en el sector, el índice de veloci-dad de ventas, aunque manteniendo la producciónmedia de viviendas, pasó de un 7,6% a un 12,1%.

La estabilidad financiera del país, la fuerte inver-sión extranjera en el sector inmobiliario nacional y elgran déficit habitacional, convirtieron al 2007, en un

año excepcional para el mercado inmobiliario, conun crecimiento del índice de velocidad de ventas del86,3%. No obstante, en la actualidad, Brasil no esca-pa a la inestabilidad financiera mundial en la que es-tamos inmersos, reduciendo así las inversiones en elpaís.

El sector de la construcción en Brasil presenta unanotable atomización de la oferta, derivada de la exis-tencia de un elevado número de compañías de pe-queño tamaño y ámbito de actuación local, siendomuy reducido el grupo de grandes sociedades conpresencia en varios estados.

La región Sudeste es la que aglutina a un mayornúmero de empresas de construcción, con cerca del 48% del total. Le siguen las regiones Sur, con el24% de las empresas, y Nordeste (17%). Por estados,más de la mitad de las empresas se localizan en SãoPaulo, Minas Gerais, Rio Grande do Sul y Rio de Ja-neiro.


1.2RADIOGRAFÍA DEL SECTOR

INMOBILIARIO

GRÁFICO 1.4

TABLA ÍNDICE DE VENTAS SOBRE LA OFERTA EN LA CIUDAD DE SAO PAULO

(%)

20

15

10

5

0

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Fuente: Fuente: Secovi-SP (ene

-oct

)

AÑOS 2000 = 10,3%

Média Históricas:Años 90 = 8,4%Años 80 = 12,0%

7,6

5,5 5,1

1111,7

8,88

9,27,4 7,5

8,67,6

8,4

7,17,6

8,8

12,1

16,214,9

( (10

Según el IBGE, el déficit habitacional de Brasil en2008 era de 7.222.645 viviendas y el 13,8% del défi-cit corresponde a una demanda de lugares que perci-ben entre los 3 y 10 salarios mínimos.

Uno de los graves problemas habitacionales deBrasil es la presencia de infraviviendas o favelas enun tercio de los municipios brasileños.

Para reducir el déficit habitacional entre las clasesmás desfavorecidas se creó Minha Casa-Minha Vida,un programa gubernamental con un presupuesto ini-cial del gobierno federal de 32 m.m. de reales para laconstrucción de un millón de viviendas, con un cos-

te por unidad entre 41 y 52 mil reales para personascon ingresos de hasta 10 salarios mínimos.

En total, 16.000 millones de reales serán destina-dos a la adquisición de proyectos para la construc-ción de casas o apartamentos para el público de ren-ta familiar de hasta tres salarios mínimos, en los mu-nicipios con más de 100 mil habitantes y en las regio-nes metropolitanas. Las 600 mil casas restantes, sedestinarán al grupo de familias con ingresos entre lostres y diez salarios mínimos.

La tendencia de compra de los brasileños adquie-re cada vez más relevancia, impulsados en buena


( (11

TABLA 1.4

PORCENTAJE DEL DÉFICIT TOTAL HABITACIONAL EXISTENTE EN BRASILH. 3 SM DE 3 A 5 SM DE 5 A 10 SM +10 SM

Norte 84% 7,2% 6,9% 1,9%Noreste 91,3% 5,1% 2,1% 1,5%Centro Oeste 82,9% 7,8% 6,5% 2,8%Sureste 77,6% 11% 7,1% 4,3%Sur 80,9% 9,4% 6,7% 3,0%TOTAL 83,2% 8,4% 5,4% 3%

13,8%Fuente: GUS

GRÁFICO 1.5

PORCENTAJES POR MUNICIPIOS Y TIPOS DE ACCIONES HABITACIONALES EN 2008

80

60

40

20

0BRASIL

Construcción de unidades habitacionalesAdquisición de unidades habitacionalesMejora de unidades habitacionales

Oferta de material de construcciónOferta de lotes

RegularizaciónUrbanización de asentamientos

NORTE NORDESTE SUDESTE SUR CENTRO-OESTE

75,7

71,2

76,8

72,5

78,7

77,3

19,4

19,0

20,0

18,9

20,5

15,8

58,0

48,7

59,6

59,0

59,2

53,7

44,5

45,7

41,7

49,7

40,4

48,9

30,7

57,6

31,5

22,3

25,9

40,2

25,4

39,2

17,6

28,0

25,7

35,0

17,2

29,7

17,2

16,1

13,3

19,3

Fuente: IBGE

parte por los altos precios del mercado de alquiler devivienda. Considerando el perfil socioeconómico delos compradores, aproximadamente el 46% de la de-manda de crédito se concentrará en las clases de ren-ta media, entre los 2.000 y 8.000 reales.

Las hipotecas en Brasil cuentan con un plazo me-dio de 20 años, con tipos de interés entre el 8%-8,5%. Los principales mercados de promoción inmo-biliaria son de primera residencia, existe un déficithabitacional que se estima en 10 millones de vivien-das y el público objetivo es la clase C-B que quiereacceder a su primera vivienda entre un precio de80.000 - 180.000 reales.

1.2.1. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO

Aún hay por tanto un gran potencial en el mer-cado inmobiliario dado que Brasil cuenta con casi190 millones de habitantes, dos tercios de los cualesson jóvenes en edades productivas y capaces de ad-quirir una casa propia. En 2030 Brasil tendrá unos230 millones de habitantes, y cerca de 95 millonesde familias con una media de 2.5 personas por in-mueble, lo que representa 93.1 millones de domici-lios.

Los diferentes estudios revelan que el mercado seva a desarrollar ampliamente en los próximos años,principalmente considerando que el crédito inmobi-liario brasileño representa menos del 2% del PIB fren-te al 13% de Chile, o el 65% de Estados Unidos.

La caída de los tipos de interés, el crecimiento dela industria, el aumento de la demanda habitacional,la mayor capacidad de endeudamiento dado el ma-yor poder adquisitivo de la población, la oferta decrédito para vivienda, el crecimiento del sector in-mobiliario, el turismo al alza, junto a otros factoresmás, forman un circulo virtuoso que favorecen alcrecimiento económico del país y consecuentemen-te da lugar a una mayor demanda inmobiliaria.

ALQUILER

La palabra que mejor define el mercado de al-quiler en Brasil en 2008 es insuficiencia, con un in-cremento medio en los precios del 5.6%. El tiempomedio necesario para que se alquilase una casa enBrasil ese año fue de tan solo 11 días para inmueblesbien localizados y en buen estado de conservación,lo que permite confirmar la situación de desequili-brio entre oferta y demanda. En términos comparati-vos, hace 4 ó 5 años el número de días necesario pa-ra nueva ocupación era de 34-35 días.


( (12

GRÁFICO 1.6

DÉFICIT HABITACIONAL POR REGIONES EN MILES DE VIVIENDAS

NORTE1.071,8

NORDESTE2.737,3

SUDESTE2.950,7

SUR717,3

CENTRO-OESTE355,9

Fuente: IBGE y FGV

28,9%607,8

464,0

97,3

258,5

506,0

211,3

1.587,2

1.363,5

1.487,4

1.249,9

20,5%

9,2%

12,4%

8,6%

Otro aspecto a destacar es la disminución delnúmero de acciones judiciales inmobiliarias propi-ciadas por los alquileres en 2008. En el caso de SaoPaulo, los índices han sido tan bajos como en1995.

A pesar de las incertidumbres económicas de lospróximos años siempre existirá demanda de estu-diantes venidos de otras regiones, profesionales contraslado de residencia, recién casados o recién sepa-rados, solteros, etc. Esta demanda es claramente su-perior a la oferta por lo que se prevé que los preciosde los alquileres se mantengan.

1.2.2. MERCADO DE OFICINAS

OFERTA

La oferta de edificios corporativos en Brasil está ennotable ascenso desde 2004 cuando el mercado inicióel proceso de recuperación tras la crisis de 2001, sien-do en 2008 el año en el que el stock creció en mayormedida con un incremento de 233.000 m2 de nuevasoficinas sólo en Sao Paulo. Sin embargo de todo estestock el 70% se entregaron pre-alquilados permitiendoque la oferta estuviese baja todo el año.

De forma general la oferta en las zonas considera-das de alto estándar continúa a la baja apareciendonuevas áreas disponibles con excelentes previsionescomo son las regiones de Marginal Pinheiros, RoquePetroni o Paulista, en la provincia de Sao Paulo.

DEMANDA

La demanda de nuevos espacios de oficinas quepermaneció fuerte en años anteriores, en 2008 bajóconsiderablemente como medida de precaución de lasempresas ante posibles efectos de la crisis aunque nun-ca ha dejado de existir.

Las renegociaciones de contratos de alquiler quefueron constantes en 2008 están apareciendo con másfuerza en 2009 como herramienta de recorte presu-puestario de las empresas. Para las negociaciones decompra y venta en 2009 todavía hay bastante deman-da aunque los inversores tanto brasileños como extran-jeros son más selectivos.

PRECIOS

Durante todo 2008 los precios de alquiler de ofici-nas subieron hasta un 30% con respecto a 2007 en lascategorías A. Para 2009 los precios están permanecien-do estables aunque se espera que sigan ofreciendo un12-13% de rentabilidad.

1.2.3. MERCADO INDUSTRIAL

OFERTA

La oferta en el mercado industrial cerró 2008 conuna bajada en la ocupación de edificios industriales ti-po A del 2% al 5%. Durante el segundo semestre delaño el 80% los almacenes que se construyeron se con-trataron incluso antes del fin de la construcción.

Este incremento no solo tuvo lugar en Sao Paulo sinotambién en Manaos y otras regiones del norte y noreste.

DEMANDA

La demanda de zonas industriales que está en conti-nuo aumento desde 2005 finalizó también 2008 en al-za, especialmente debido a las empresas de transporte ylogística que se expandieron o mejoraron sus instalacio-nes en 2008 y se espera siga la tendencia en 2009.

Aunque en 2008 el mercado absorbió en su mayo-ría áreas grandes (más de 10.000 m2 construidos) la


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demanda de naves pequeñas (1.000 a 3.000 m2) con-tinúa teniendo una tendencia en alza en el estado deSao Paulo.

En 2009 se está observando más cautela tanto enlos promotores como inversores debido a la situacióneconómica general.

PRECIOS

En cuanto a los precios en el Estado de Sao Pauloaumentaron significativamente en los últimos años. Laescasez de oferta y alta demanda marcaron en el año2008 con una subida anual del 40% comparando con2007 con precios medios de 20 reales por m2 y mes fi-nales de año.

Las previsiones para 2009 son de no reducción deprecios sobre todo debido a la gran demanda de lossectores logísticos y de transportes a excepción de laindustria automotriz y de componentes que están no-tando más la situación económica global.

1.2.4. COMERCIO MINORISTA

OFERTA

La disponibilidad de área para comercio minoris-ta sigue baja, en Brasil este tipo de espacios para ven-ta sigue la misma tendencia que el alquiler y a finalesde 2008 se notó un ligero aumento en la disponibili-dad debido fundamentalmente a que algunas empre-sas tuvieron que liquidar sus activos para obtener deliquidez.

En lo referente a tiendas en centros comerciales,ciudades como Sao Paulo está sujeta a la construcciónprevista de este tipo de centros por lo que se prevé seaabsorbida por la gran escasez existente.

Entre 2009 y 2010 la previsión es construir más de1 millón de m2 en centros comerciales según la Aso-ciación Brasileña de Centros Comerciales (ABRASCE),un 40% de ellos en Sao Paulo.

DEMANDA

La demanda viene dada por inversores interna-cionales y cadenas de centros comerciales naciona-les que buscan zonas donde desarrollar "Power Cen-ters", centros comerciales con zonas de entreteni-miento.

Además los supermercados y otros comercios queabrieron varias tiendas en 2008 han confirmado su pre-sencia en estos centros comerciales a lo largo de 2009,reduciéndose en cambio las tiendas de barrio.

Los bancos en cambio reducirán el número de susoficinas debido a la crisis mundial.

PRECIOS

En el último año los precios subieron hasta un 20%en los espacios de los nuevos centros comerciales de-bido a la escasa oferta y tremendo potencial. Sin em-bargo se prevé que se mantengan a lo largo de 2009hasta que mejore la situación económica mundial.

1.2.5. MERCADO HOTELERO

En el periodo 1996-2004 Brasil duplicó su ofertahabitacional con una intensa participación del capitalnacional. Sin embargo, en los últimos años la mayorparte de la inversión hotelera la llevan a cabo empre-sas extranjeras que están adquiriendo hoteles existen-tes, principalmente de grupos hoteleros portugueses,españoles e italianos en el nordeste del país.

Las cadenas hoteleras españolas ocupan la cuartaposición entre las existentes en el país. Principalmente


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se trata de hoteles de ciudad, de tres, cuatro o cinco es-trellas en Sao Paulo, Brasilia, Río de Janeiro y resort deplaya en Salvador de Bahía.

Todo esto es debido en gran parte a que la admi-nistración del Presidente Lula comenzó creando el Mi-nisterio de Turismo y convirtió EMBRATUR en unaagencia especializada de la promoción de Brasil en elexterior.

La ocupación hotelera de los últimos años está entorno al 50% siendo el segmento de hoteles baratos elde mejor evolución, con una ocupación del 61%. Elsegmento de lujo es el que enfrenta dificultades másgrandes (los hoteles de lujo en São Paulo, en Rio de Ja-neiro y los Resorts presentaron una caída en la tarifadiaria media hasta mediados de 2005, a pesar de queexperimentaron una tendencia de crecimiento en laocupación).

Sin embargo el precio medio por habitación vienecreciendo en los últimos años debido a las revaloriza-ciones del real frente al dólar americano.

En el informe de Travel & Tourism Competitive-ness Report 2007 del World Economic Forum otorgóel puesto 59º a Brasil como destino turístico. El prin-cipal problema brasileño, según esta publicación, es-tá en el ambiente para realizar negocios e infraestruc-tura turística.

Los puntos destacados en Brasil fueron la disposi-ción de mano de obra, recursos humanos y riquezasculturales y naturales.

En el año 2008 de los 130 países analizados Brasilocupaba ya el puesto 49 y la cuarta posición de los pa-íses más atractivos para invertir en Latinoamérica, tansolo por detrás de Barbados, Costa Rica y Puerto Rico.

De cara a los próximos años El Plan Nacional de

Turismo tiene como objetivos generales aumentar lacalidad del producto turístico brasileño y facilitar suconsumo en los mercados nacional e internacional.

El objetivo del Plan es aumentar a 8 millones deturistas extranjeros en 2010 (en 2008 llegaron 5.2millones) así como los desplazamientos nacionales,la tasa de permanencia y gasto promedio (llegando agenerar 8 mil millones de dólares en divisas),para locual se pretende ampliar y cualificar el mercado detrabajo generando 1,2 millones de empleos, una in-versión prevista de US$ 2.400 millones en 150 nue-vos hoteles que empezarán a operar a lo largo de2009 e identificación de la oferta con nuevos pro-ductos de calidad.

La clasificación de los hoteles en Brasil se basaen un sistema de estrellas, de uno a cinco de acuer-do con los servicios ofrecidos, siendo el más lujosoel cinco estrellas de categoría superior. La categoríaturística comprende hoteles de dos a tres estrellas,la turística superior de tres a cuatro estrellas, nego-cios cuatro estrellas, y lujo cinco estrellas.

Hay también otra categoría que incluye hoteles-ha-cienda localizados en el campo y las categorías posa-das (medios de hospedaje instalados en edificios de va-lor histórico, cultural o artístico), resort (complejos tu-rísticos temáticos localizados fuera de las ciudades) yalbergues (generalmente mucho más baratos, instala-ciones de hospedaje colectivo que ofrecen cuartos has-ta de cuatro personas).

En cuanto a los apartahoteles las abreviaturasmás utilizadas son STD para habitaciones estándar,más simples con una o dos camas y baño, STE para las suites (con sala de estar), SGL (single o pa-ra una sola persona), DBL (doble, para dos perso-nas), TPL (triple). El alojamiento puede incluir des-ayuno (media pensión) o todas las comidas (pensióncompleta).


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FORMAS ASOCIATIVAS MÁS USUALES EN EL SECTOR HOTELERO

La forma jurídica más comúnmente adoptada enBrasil en el sector hotelero por los inversores extranje-ros es la de Sociedad de Propósito Específico (SPE), quetiene como principal ventaja para el inversor, la sepa-ración de los riesgos asociados a cada negocio. En elramo inmobiliario-hotelero se constituye para el des-arrollo y/o gestión de un establecimiento hotelero es-pecífico. La SPE puede ser constituida en la modalidadde una sociedad por acciones o limitada, siendo estaúltima la forma más habitual.

Si el capital extranjero aplicado en Brasil fuera pa-ra la inversión en varios establecimientos hoteleros, losinversores pueden constituir en el país un Holding ba-jo la forma de S.A. o Ltda. para controlar todas las SPEsinvolucradas, pudiendo tener el capital abierto o cerra-do (la mas común por presentar costes inferiores y re-gulación mas flexible).

Las empresas extranjeras pueden invertir en el mer-cado inmobiliario brasileño por medio de contratos de

inversión sin que para ello sea necesario crear una so-ciedad o asociarse a una ya existente.

Las Sociedades en Cuenta de Participación no tie-nen personalidad jurídica y poseen siempre un objetoespecífico como en las SPEs. Cuentan con un socio os-tensivo, responsable de la gestión del negocio y quepresta su personalidad jurídica a la sociedad y el sociopartícipe que invierte el capital necesario en la ejecu-ción del objeto social, celebrando un contrato privadocon el socio ostensivo.

Un fenómeno en el mercado hotelero brasileño es-pecialmente en Sao Paulo es el de los denominadosflats, organizados bajo la forma de comunidades resi-denciales, lo que implica costes y exigencias operacio-nales inferiores a los de los hoteles.

Los fondos de inversión inmobiliaria constituyenotra posibilidad, donde los inversores pueden reunirsus inversiones en iniciativas hoteleras en el país. Sonadministrados por instituciones financieras, cuyas cuo-tas constituyen valores inmobiliarios negociables pri-vada o públicamente.


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2SEGURIDAD JURÍDICA Y

SITUACIÓN URBANÍSTICA

La legislación brasileña, al igual que la española,prevé diversas formas societarias, aunque las dos másutilizadas son la Sociedad Limitada y la Sociedad Anó-nima, de las que a continuación se reseñan los aspec-tos más relevantes.

2.1.1. SOCIEDADES LIMITADAS.

El nuevo Código Civil, que entró en vigor en enero de2003, regula la constitución, funcionamiento y disoluciónde las sociedades limitadas. No obstante, se les puedeaplicar subsidiariamente las disposiciones de la ley de so-ciedades anónimas.

Las características principales de este tipo de socieda-des, son:

a) simplicidad en su constitución;b) la responsabilidad de sus socios es limitada a la inte-

gración del capital suscrito, es decir que, como reglageneral, no responden con su patrimonio personal porlas obligaciones sociales, salvo en el caso de obligacio-nes impositivas y contribuciones a la seguridad social;

c) no existe obligación de publicar los actos societarios nilos estados contables;

d) la administración de la sociedad puede estar a cargode uno o más socios o de terceros no socios. Cuandoel contrato social no especifica quién es el gerente dela sociedad, se presume que todos los socios (personasnaturales) tienen el derecho de administrarla. En el ca-so de que la persona elegida para ser el administradorde la limitada sea un extranjero, será necesario que és-te obtenga previamente una visa permanente.

e) debe tener como mínimo dos socios, que pueden serpersonas físicas o jurídicas, nacionales o extranjeras.

Asimismo, las Sociedades Limitadas pueden ser civileso comerciales, según la actividad ejercida. Las sociedadeslimitadas civiles, como regla general, tienen por objeto elejercicio de actividades intelectuales, de naturaleza cien-tífica, literaria y/o artística o, lo que es más común, la de

prestación de servicios por profesionales liberales (aboga-dos, ingenieros, arquitectos, médicos, dentistas, agróno-mos, entre otros).

Las sociedades civiles deben registrarse ante los "Ofi-cios de Registro Civil de Pessoas Jurídicas".Las Socieda-des Limitadas son consideradas comerciales cuandodesarrollan una actividad empresarial, o sea cuando sonresponsables por hacer uso de factores de la producción(capital, mano de obra y tierra) con fines lucrativos. Enla práctica, podemos decir que son aquellas que se de-dican a actividades de naturaleza industrial, comercial ode prestación de servicios diferentes a los incluidos en elapartado anterior.

Las sociedades comerciales por cuotas de responsabi-lidad limitada se inscriben ante la Junta de Comercio delEstado (provincia) donde la empresa tiene su sede princi-pal. En Salvador de Bahía, la inscripción debe ser realiza-da ante la "Junta Comercial do Estado de Bahía - JUCEB".

En la constitución de este tipo de sociedades, se re-quiere la participación de dos o más personas físicas y/ojurídicas, nacionales y/o extranjeras, radicadas o no enBrasil. Es decir, los socios, salvo las excepciones previs-tas para los casos de instituciones financieras y compa-ñías de seguros, no necesitan ser brasileños y, ni siquie-ra, residir en Brasil.

En consecuencia, dos o más personas físicas o jurídicasespañolas pueden constituir una sociedad brasileña, sinninguna participación de nacionales brasileños en la sus-cripción del capital social. Sin embargo, cada socio domi-ciliado en el exterior debe designar un representante enBrasil, quien será encargado de recibir las notificacionesen su nombre. Los socios que sean personas físicas, domi-ciliados en el exterior, necesitan estar inscritos en el Ca-tastro de Personas Físicas del Ministerio de Hacienda -"Cadastro de Pessoas Físicas" (C.P.F.) y los socios, perso-nas jurídicas, necesitan la obtención del Catastro Nacio-nal de Persona Jurídica (CNPJ).

SEGURIDAD JURÍDICA Y SITUACIÓN URBANÍSTICAGUÍA DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA EN BRASIL2( (

2.1CONSTITUCIÓNDE SOCIEDADES

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El contrato constitutivo de la sociedad limitada puedeser formalizado en documento privado. En caso de ser denaturaleza comercial, debe registrarse en la Junta Comer-cial del Estado donde se encuentre la sede de la sociedad(en Salvador, en la JUCEB - "Junta Comercial do Estado deBahía"), mientras que si se tratase de una sociedad limita-da de naturaleza civil, se registrará ante el "Ofício de Re-gistro Civil de Pessoas Jurídicas".

El contrato puede sufrir las modificaciones y alteracio-nes que los socios consideren convenientes, siempre queno contravengan la legislación vigente. La legalización detales modificaciones es un proceso ágil, bastando su for-malización en instrumento privado y posterior registro an-te la JUCEB - "Junta Comercial do Estado de Bahía".

No es necesaria la presencia de los socios en Brasil pa-ra constituir la sociedad, bastando el otorgamiento de unpoder especial para tal fin, que se ha de legalizar poste-riormente en el Consulado de Brasil en España.

A diferencia de lo que ocurre en España, donde la de-finición del objeto social puede ser amplia, en Brasil, el

objeto social debe estar específicamente determinado enel instrumento constitutivo, describiendo con precisión lasactividades que realmente serán ejecutadas por la socie-dad. Aunque esta restricción no impediría, de hecho, elejercicio de otras actividades lícitas, los socios tienen laobligación de modificar el objeto social y registrarlo anteel órgano competente cada vez que se vayan a desarrollaren forma habitual actividades diferentes a las indicadas enel contrato social.

El capital social podrá ser integrado en dinero, en bien-es susceptibles de valoración pecuniaria y/o en créditos.Cuando se trate de capital proveniente del exterior, debeser registrado ante el Banco Central de Brasil, lo que per-mitirá posteriormente la repatriación del capital y la reme-sa de dividendos al exterior.

En una sociedad limitada, las participaciones constanen el contrato social, por lo que debe ser modificado -y re-gistrado- toda vez que alguno de los socios transfiera, acualquier título, una parte o la totalidad de sus cuotas. Deeste modo, en el registro (Junta Comercial) constará exac-tamente la titularidad del capital social de la sociedad.

SEGURIDAD JURÍDICA Y SITUACIÓN URBANÍSTICAGUÍA DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA EN BRASIL

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No existen exigencias especiales en lo que se refiere alcapital mínimo que debe suscribirse e integrarse al cons-tituirse la sociedad o en aumentos posteriores del capitalsocial, pero éste debe guardar una razonable relación conel objeto social elegido.

En algunos casos especiales, para ciertas actividades, laley sí exige un capital mínimo. Por ejemplo, para nombraradministrador de la sociedad a un extranjero no residenteen Brasil es necesaria una inversión previa de U$S 50.000para inversiones promovidas por personas físicas y deU$S 200.000 para inversiones corporativas (personas jurí-dicas), al objeto de poder solicitar el visado correspon-diente.

La Administración y representación legal de la socie-dad limitada puede ser ejercida por uno o más socios ge-rentes o por no socios (gerentes delegados). Éstos debenser obligatoriamente ciudadanos brasileños o extranjerosque hayan obtenido previamente visado de residenciapermanente en Brasil. La designación de los socios - ge-rentes o gerentes delegados- puede constar en el contratosocial, o bien en acto separado.

En este tipo de sociedades, merece una atención espe-cial el nombramiento o designación del Administrador dela sociedad, ya que independientemente de la existenciade cláusulas expresas en los estatutos para tratar de limi-tar o restringir sus funciones, frente a terceros no caben di-chas limitaciones. Existe jurisprudencia consagrada, de-nominada "teoría de la apariencia", en donde en síntesisse sostiene que si un acto jurídico fue otorgado por unapersona que "parecía" representar a la sociedad, ésta últi-ma queda obligada y debe responder por tal acto.

Si bien, como se señaló al inicio de esta sección, unade las mayores ventajas de las sociedades limitadas (en es-pecial en comparación con las anónimas) es su simplici-dad, otra de las grandes ventajas es el mayor sigilo conque están protegidas ya que la ley no exige que los esta-dos contables ni la gran mayoría de sus actos sean dados

a publicidad. No obstante, el contrato social y sus poste-riores modificaciones son públicos y están disponibles pa-ra consulta en la Junta Comercial o Registro Civil corres-pondiente.

2.1.2. SOCIEDADES ANÓNIMAS.

Este tipo societario posee características similares a lasociedad anónima española. Están regidas por la Ley6404/76 y son adecuadas para operaciones que requierende grandes inversiones de capital. No pueden tener natu-raleza civil, siendo siempre comerciales, independiente-mente de su objeto.

Las características principales que se pueden reseñar,son las siguientes:a) impersonalidad entre los socios;b) necesidad de publicación de los actos societarios y de

los estados contables en la prensa;c) reunión de los accionistas para deliberación en asam-

bleas;d) posibilidad de captar recursos en los mercados finan-

cieros y de valores mobiliariose) administración separada de los accionistas

La constitución de una sociedad anónima requiere, co-mo mínimo, la participación de dos socios accionistas, és-tos pueden ser personas físicas o jurídicas, brasileños o ex-tranjeros, residentes o no.

Los pasos para la constitución de la sociedad varían se-


( (20

gún se trate de una sociedad anónima de capital abierto(por suscripción pública) o de capital cerrado (por suscrip-ción privada).

La suscripción pública debe ser realizada con interme-diación de una institución financiera. La solicitud de regis-tro de emisión de acciones se inscribe ante la Comisión deValores Mobiliarios (CVM) acompañada de los siguientesinformes: i) el estudio de la viabilidad económica y finan-ciera del proyecto; ii) minuta de los estatutos sociales; iii)prospecto organizado y firmado por los fundadores y porla institución financiera intermediaria.

Este registro de emisión podrá ser aprobado o rechaza-do según el análisis de dichos documentos por el consejorector de la Comisión de Valores Mobiliarios (CVM). Unavez aprobado, los socios pueden suscribir el capital me-diante solicitud a la institución financiera intermediaria.Al término del período de suscripción, la Asamblea Gene-ral, convocada por los socios fundadores, debe reunirse afin de aprobar la constitución de la sociedad. Como en lassociedades limitadas, el capital social puede ser integral-mente propiedad de extranjeros. En ese caso, los sociosdomiciliados en el exterior deben nombrar un represen-tante en Brasil, que será el responsable de recibir las noti-ficaciones efectuadas en el país.

Por lo que se refiere a la formalización, las SociedadesAnónimas siguen el mismo procedimiento de las socieda-des limitadas comerciales. Los estatutos sociales, ya seanprovenientes de suscripción pública o privada de accio-nes, son registrados ante la Junta Comercial del Estadodonde se localiza la sede de la sociedad. Tampoco es ne-cesario que los socios se desplacen de su país de origenpara suscribir el capital social ni para asistir a la Asambleafundacional, bastando el otorgamiento de poder especial,en las mismas condiciones indicadas para la constituciónde una sociedad limitada.

El objeto social debe estar determinado en los estatutossociales. Aquí también se aplica lo indicado sobre las so-

ciedades limitadas. No existe exigencia de capital mínimorespecto al capital social, salvo para instituciones finan-cieras, compañías de seguros y sociedades dedicadas aoperaciones de arrendamiento mercantil. En el momentode la constitución de la sociedad debe ser efectuada lasuscripción de la totalidad del capital en moneda corrien-te del país, reales brasileños (R$), así como el desembolsode, al menos, el diez por ciento (10%) del capital suscri-to, que será depositado en un Banco y sólo estará dispo-nible después que la sociedad haya sido registrada en laJunta Comercial correspondiente.

El aporte del capital restante deberá ser efectuado gra-dualmente, de acuerdo con lo dispuesto en los estatutossociales de la sociedad. El capital social de las sociedadespor acciones es representado por acciones nominativas,no siendo admitidas acciones al portador. Con relación alas ventajas y derechos que otorgan a su propietario, lasacciones se clasifican en ordinarias y preferenciales.Mientras que las ordinarias siempre tienen garantizado suderecho a voto, las preferenciales pueden tenerlo suprimi-do o restringido a cambio de ventajas o prioridades diver-sas tales como distribución de dividendos adicionales,elección de miembros de la Administración, etc.

Las sociedades anónimas de capital abierto, una vezinscritas ante la Comisión de Valores Mobiliarios (CVM),pueden tener sus acciones y otros valores mobiliarios ne-gociados en bolsas y mercados organizados de capitales.Las de capital cerrado, por el contrario, no cuentan conesa posibilidad, debiendo transferirse las acciones por me-dio de contratos privados. Entre los valores mobiliariosque las sociedades de capital abierto pueden emitir, ade-más de acciones, están las obligaciones, conocidas en de-recho brasileño como debentures.

También en este supuesto de Sociedades Anónimas, elcapital proveniente del exterior debe ser registrado ante elBanco Central del Brasil, pudiendo de ese modo, poste-riormente, ser repatriado el capital y/o transferidos los res-pectivos dividendos.


( (21

En el momento de la constitución de una Sociedad Anónimadebe ser efectuada la suscripción de la totalidad del capital enreales brasileños (R$), así como el desembolso de, al menos, el

diez por ciento (10%) del capital suscrito

Las Sociedades Anónimas cuentan con órganos de go-bierno, administración y fiscalización diferenciados. Estosson, respectivamente: la Asamblea de Accionistas (gobier-no), el Consejo de Administración y el Consejo de Fiscali-zación. La administración de la sociedad es ejercida por elConsejo de Administración y por el Director o Directores,o bien solamente por estos últimos, según esté determina-do en los estatutos sociales. Excepto en los casos de Socie-dades Anónimas de capital abierto o de Bancos, la existen-cia del Consejo de Administración es optativa.

El Consejo de Administración es un órgano colegiadocon funciones deliberativas, cuyos miembros deben seraccionistas de la compañía; todos los miembros de esteConsejo pueden ser extranjeros residentes en el exterior.Entre sus atribuciones están las de fijar la política generalde negocios de la sociedad, impartiendo las directivaseconómicas, societarias y financieras al Directorio. Tam-bién le corresponde elegir, destituir y supervisar la actua-ción de los Directores.

Los estatutos deben determinar el número de conseje-ros que lo compondrán, la duración de su mandato y lasnormas para su convocatoria y funcionamiento. La legis-lación brasileña obliga que las Sociedades Anónimas decapital abierto registren un mínimo de tres accionistas pa-ra formar el Consejo de Administración. La norma no exi-ge un número máximo de miembros del Consejo de Ad-ministración. El Directorio está subordinado directamen-te al Consejo de Administración o, en el caso de que es-te órgano no exista, a la Asamblea General, que tambiénestá encargada de elegir a sus miembros.

Los estatutos sociales deben establecer el número dedirectores o el máximo y el mínimo permitidos, obser-vando siempre el número mínimo legal de dos directoresque no necesariamente deben de ser accionistas, peroencontrándose obligados por ley a ser residentes en Bra-sil. Deben establecer también el proceso de sustitución yla duración del mandato, que no podrá ser superior a tresaños, admitiéndose su reelección.

Los directores son los representantes de la sociedadante terceros. Desempeñan sus funciones individualmen-te, de acuerdo con las atribuciones que les confieren losestatutos, pero en armonía con los objetivos de la empre-sa. A diferencia de los miembros del Consejo de Admi-nistración, solamente ciudadanos brasileños o extranje-ros con visado de residencia permanente en el Brasil pue-den componer la dirección general. La legislación brasi-leña no permite que las personas jurídicas asuman fun-ciones de dirección general en Brasil.

El órgano supremo de gobierno de las SociedadesAnónimas es la Asamblea de Accionistas, la cual,dependiendo de la periodicidad y de la materia tra-tada en las reuniones, se clasifica en Ordinaria y Ex-traordinaria. La asamblea ordinaria es anual y trata,principalmente, sobre la aprobación de las cuentaspresentadas por los órganos de administración, ladesignación de los administradores y de los miem-bros del Consejo Fiscalizador, resolver sobre el des-tino de los beneficios y distribución de dividendos,y discutir los estados contables. Todos los demásasuntos que hagan al gobierno de la sociedad sólopueden ser discutidos y resueltos en asamblea ex-traordinaria, la que puede ser convocada siempreque sea necesario, en los términos establecidos porlos estatutos sociales.

El Consejo Fiscalizador es el órgano encargado decontrolar la gestión de los administradores e informaral respecto a la Asamblea General. De este modo, ejer-ce una función esencial para proteger los intereses delos accionistas frente al poder que ostentan los Direc-tores. La existencia de Consejo Fiscalizador es obliga-toria en las anónimas, no pudiendo delegar sus funcio-nes en ningún otro órgano de la sociedad. Los estatu-tos pueden disponer que funcione en forma permanen-te o solo por convocatoria de la Asamblea. La legisla-ción brasileña obliga a que en las Sociedades Anóni-mas de capital abierto, el Consejo Fiscalizador esté for-mado por un número mínimo de tres miembros y un


( (22

La creación de una sociedad anónima de capital abierto debe ser realizada con intermediación de una institución

financiera y una vez inscritas en la CVM pueden cotizar enmercados organizados

máximo de cinco, reservando un número igual de su-plentes. Se permite ser miembros del Consejo Fiscali-zador tanto a los accionistas como a los no accionistasde la sociedad.

2.1.3. ANÁLISIS COMPARATIVO SOCIEDAD LIMITADA VS SOCIEDAD ANÓNIMA

La sociedad limitada tiene como atractivos:

● Una constitución más simple que la de una socie-dad anónima y/o de una sucursal: apenas un con-trato social sin necesidad de autorización especial.

● Excepto algunas situaciones, no requiere publica-ciones obligatorias (por ejemplo actas de las asam-bleas de accionistas en diarios como la sociedadanónima).

● Puede tener solo un administrador, comúnmentedenominado gerente (la sociedad anónima requie-re un mínimo de dos directores).

● No tiene integración mínima de capital social (lasociedad anónima tiene que tener integrado, inme-diatamente, al menos el 10% del capital suscrito).

Por otro lado, la sociedad anónima ofrece dos ventajas:

● La posibilidad del inversor extranjero de participarformalmente en la gestión de la empresa sin nece-sidad de residir en Brasil (por medio del Consejode Administración).

● La posibilidad, en caso que sea necesario o conve-niente, de emisión de valores mobiliarios (por ejem-plo, acciones, bonos, inclusive convertibles, etc.).Tanto la sociedad anónima, como la sociedad limi-

tada deben tener:

● Mínimo de dos socios o accionistas.

● Como director (sociedad anónima) o gerente (sociedadlimitada), personas físicas domiciliadas y residentes le-galmente en Brasil (es decir, brasileños o extranjeroscon visa permanente).

● El accionista o socio extranjero debe tener, asimismo,un Representante residente en Brasil.

2.1.4. ASPECTOS LEGALES DE LA ADMINISTRACIÓN POR EXTRANJEROS DESOCIEDADES

En la actualidad la legislación brasileña no se permiteque las personas jurídicas sean miembros del órgano deAdministración de Sociedades Anónimas o de SociedadesLimitadas. Por lo tanto, es obligatorio en Brasil que estoscargos sean ejercidos por personas físicas. En el caso quela administración de una sociedad limitada sea ejercidapor un extranjero, esté debe contar con el visado corres-pondiente (empresario, inversor persona física, etc.) yprobar, a su vez, su legal residencia en el país.

En el caso de la sociedad anónima, el extranjero queejerza como miembro del consejo de administración nonecesitará de residencia ni visado. No obstante, como de-cíamos antes, la normativa brasileña exige en estos casosla designación de un representante residente en Brasil confacultad para recibir notificaciones judiciales.

Sin perjuicio de lo señalado anteriormente, la Resolu-ción Normativa nº 62 de 8 de diciembre de 2003, que tra-ta de manera especifica la materia de inmigración, consi-dera la necesidad de proceder con la solicitud del visadoante el Ministerio de Trabajo para los extranjeros no resi-dentes en Brasil que sean consejeros de estas sociedades.Tal Resolución Normativa también obliga a que losmiembros del Consejo de Administración fijen su residen-cia fiscal permanente, para efectos tributarios internacio-nales pertinentes, ya sea en Brasil, o cualquier otro país,demostrando dicha residencia mediante la presentacióndel correspondiente certificado de la autoridad fiscalcompetente.


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2.2CUESTIONES RELEVANTES SOBRE

EL CAPITAL EXTRANJERO EN BRASIL

( (24

A) CAPITAL EXTRANJERO EN BRASILEl capital extranjero bajo el criterio de la legisla-

ción brasileña son los bienes, máquinas y equipa-mientos que entran en Brasil destinados a la produc-ción de bienes o servicios, así como los recursos fi-nancieros o monetarios para inversiones en activida-des económicas, siempre que pertenezcan a personasfísicas o jurídicas residentes, domiciliadas o con sedeen el exterior.

B) COMO REGISTRAR EL CAPITAL EXTRANJERO EN BRASILLa empresa receptora de la inversión extranjera de-

be en primer lugar registrarse en el Departamento deInformática del Banco Central de Brasil para poder re-cibir una clave y efectuar el registro declaratorio elec-trónico de inversiones externas directas. Desde el 4 deseptiembre de 2000, el Banco Central de Brasil soloacepta que los registros sean realizados a través de In-ternet.

C) INVERSIÓN EXTRANJERA EN DIVISASNo existe necesidad de autorización previa para la

inversión extranjera en Brasil. Para la suscripción decapital o para la compra de la participación de una em-presa brasileña ya existente, la inversión habrá de serenviada a Brasil a través de cualquier establecimientobancario autorizado. El registro de inversión se hará através de declaraciones presentadas por el representan-te de la empresa nacional receptora y/o por el repre-sentante del inversor extranjero dentro del plazo detreinta días que dio origen al evento.

D) CONVERSIÓN DE CRÉDITOS EXTERNOSPara convertir los créditos externos en inversión és-

tos deberán estar correctamente registrados en el siste-ma RDE sin necesidad de ninguna autorización previapor parte de Banco Central. Si los créditos no están re-gistrados en el sistema RDE (Registro Declaratorio Elec-trónico) procederá solicitar una autorización previa alBanco Central.

E) REMESAS Y REINVERSIÓN DE BENEFICIOSLas empresas radicadas en Brasil tributan básica-

mente por dos grandes conceptos: Impuesto sobre laRenta, y Contribución Social sobre el Beneficio. Unavez liquidados estos impuestos, la empresa podrá optarpor reinvertir sus beneficios o por su distribución, sinque de ninguna de estas opciones resulte ninguna nue-va tributación. En ambos casos será necesario procedera la actualización de los datos en el Banco Central através del registro declaratorio electrónico.

F) REPATRIACIÓNEl capital extranjero registrado en el Banco Cen-

tral de Brasil podrá ser repatriado en cualquier mo-mento a su país de origen, sin necesidad de autoriza-ción previa, siempre y cuando se compruebe queefectivamente consta el registro de la inversión y nose ha producido una reducción de la inversión. Losretornos de capital en montante superior al registradoen el Banco Central serán considerados plusvalías delinversor extranjero, estando así sujetos a retencióndel impuesto sobre la renta retenido en la fuente conuna alícuota de 15%.

Es importante observar que en estos casos el Ban-co Central con frecuencia examina el patrimonio lí-quido de la empresa tomando como base su balancepatrimonial. Si el patrimonio líquido es negativo elBanco Central puede considerar que se ha producidouna reducción de la inversión, negando así la repa-triación en un montante proporcional al del resultadonegativo.

G) RESTRICCIONES A LAS REMESAS AL EXTERIORLos envíos de moneda al exterior pueden sufrir res-

tricciones siempre que no haya el correspondiente re-gistro en el Banco Central do Brasil, ya que la remesade beneficios, la repatriación de capital y el registro dereinversiones se basan todos en el montante registradoa título de inversión extranjera.

A) ÁMBITO SUBJETIVO.El ámbito subjetivo del Convenio delimita su apli-

cación a las personas residentes de uno o de ambos Es-tados contratantes. La nacionalidad queda, en princi-pio, excluida como elemento a tener en cuenta en laaplicación del Convenio. Sólo de forma subsidiaria,cuando no sea posible determinar la residencia de unapersona o cuando se plantee el fenómeno de la concu-rrencia de residencias, la nacionalidad pasa a configu-rarse como elemento determinante de la aplicación delsistema fiscal.

B) IMPUESTOS COMPRENDIDOS.El Convenio se declara aplicable "a los impuestos

sobre la renta y el patrimonio exigibles por cada unode los Estados contratantes, cualquiera que sea el siste-ma de su exacción". Se recoge una cláusula por la quese fijan de forma explícita los impuestos brasileños yespañoles afectados por el Convenio. A tal efecto seconsideran impuestos sobre la renta o el patrimonio losque gravan la totalidad de la renta o cualquier parte dela misma, incluidos los impuestos sobre las gananciasderivadas de la enajenación de bienes muebles o in-muebles, los impuestos sobre el importe de los salariospagados por las empresas (no se incluyen las cuotas deSeguridad Social) así como los impuestos sobre lasplusvalías".

C) RESIDENCIA.El Convenio delimita la expresión "residente de un

Estado contratante", remitiendo para ello al conceptode residencia adoptado por la legislación interna de losrespectivos Estados. En concreto, el Convenio mencio-na como criterios determinantes de la residencia los dedomicilio, residencia, sede de dirección efectiva ocualquier otro criterio análogo.

En cuanto al criterio utilizado para resolver el con-flicto de la doble residencia en el ámbito de las perso-nas distintas de las personas físicas, el criterio adopta-do es el de la sede de la dirección efectiva.

D) ESTABLECIMIENTO PERMANENTE.El Convenio define el "establecimiento permanen-

te" como un lugar fijo de negocios mediante el cualuna empresa realiza toda o parte de su actividad. Enparticular, se incorpora la lista abierta de tipos de Esta-blecimiento permanente que se recoge en el MC y queincluye; las sedes de dirección, las sucursales, las ofici-nas, las fábricas, los talleres y las minas, los pozos depetróleo o de gas, las canteras o cualquier otro lugar deextracción de recursos naturales.

Asimismo, el Convenio recoge una lista de supues-tos que definen negativamente el concepto de estable-cimiento permanente. En ella se incluyen:

● La utilización de instalaciones con el único fin dealmacenar, exponer o entregar bienes o mercancíaspertenecientes a la empresa.

● El mantenimiento de un depósito de bienes o mer-cancías pertenecientes a la empresa con el único finde almacenarlas, exponerlas o entregarlas o trans-formarla por otra empresa.

● El mantenimiento de un lugar fijo de negocios conel único fin de comprar bienes o mercancías, o derecoger información para la empresa.

● El mantenimiento de un lugar fijo de negocios conel único fin de hacer publicidad, suministrar infor-mación, realizar investigaciones científicas o des-arrollar otras actividades que tengan carácter prepa-ratorio o auxiliar para la empresa.

El Convenio también incorpora la fórmula para de-limitar la existencia o no de establecimiento perma-nente cuando una empresa de un Estado actúa en elotro Estado a través de una persona interpuesta. Enconcreto, se considera que:

● Una empresa que actúa en un estado contratantepor cuenta de una empresa del otro estado contra-tante, salvo que se trate de un agente independien-te, se considera que constituye establecimiento per-


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2.3CONVENIO DE DOBLE IMPOSICIÓN

ENTRE ESPAÑA Y BRASIL

manente en el Estado primeramente mencionado sitiene y ejerce habitualmente en este Estado poderespara concluir contratos en nombre de la empresa, amenos que sus actividades se limiten a la compra debienes o mercancías para la misma.

● La empresa no tiene un establecimiento permanen-te en el otro Estado por el mero hecho de que reali-ce actividades en ese otro Estado por medio de uncorredor, un comisionista general o cualquier otromediador que goce de un estatuto independiente,siempre que estas personas actúen dentro del marcoordinario de su actividad.

El Convenio incorpora, asimismo, la cláusula se-gún la cual el hecho de que una sociedad residente deun Estado controle o sea controlada por una sociedadresidente del otro Estado, o que realice actividades eneste otro Estado (ya sea por medio de establecimientopermanente o de otra manera), no convierte por si só-lo a cualquiera de estas sociedades en establecimientopermanente de la otra.

E) DISTRIBUCIÓN TERRITORIAL DE BASES IMPONIBLES.El Convenio establece criterios de imputación y tri-

butación de las distintas categorías de renta que sonaplicados por los Estados contratantes. A continuaciónse delimitan los aspectos recogidos en el Convenio re-lativos a la distribución territorial de bases imponiblespara las distintas clases de rentas.

F) RENTAS INMOBILIARIAS.La tónica seguida en el Convenio es el régimen de

tributación compartida, correspondiendo al Estado deresidencia del beneficiario aplicar las disposiciones pa-ra evitar la doble imposición.

El Convenio se remite a la definición de bienes in-muebles contenida en la respectiva legislación de losEstados contratantes y ofrecen, en general, una enume-ración detallada de los bienes y derechos que en todocaso deben considerarse bienes inmuebles (los acceso-

rios, el ganado y el equipo utilizados en las explotacio-nes agrícolas y forestales, los derechos a los que seapliquen las disposiciones de derecho privado relativasa la propiedad inmobiliaria, el usufructo de bienes in-muebles y los derechos a percibir cánones variables ofijos por la explotación o la concesión de la explota-ción de yacimientos minerales, fuentes y otras riquezasdel suelo). Los buques, embarcaciones y aeronaves nose consideran bienes inmuebles.

Respecto a las modalidades de obtención de rentasinmobiliarias, el Convenio menciona la utilización di-recta, el arrendamiento o cualquier otra forma de ex-plotación de los bienes inmuebles.

Asimismo, el Convenio incorpora la norma que es-tablece la aplicación de las disposiciones del artículo 6(rentas inmobiliarias) a las rentas derivadas de los bien-es inmuebles de las empresas y de los bienes inmueblesutilizados para el ejercicio de servicios profesionales.

G) BENEFICIOS EMPRESARIALES.

El Convenio sigue la regla consistente en atribuir elderecho exclusivo de gravamen de los beneficios em-


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presariales al Estado de residencia, salvo en el supues-to de que la empresa realice su actividad en el otro Es-tado contratante por medio de un establecimiento per-manente, en cuyo caso se opta por un sistema de tribu-tación compartida entre el Estado de residencia y el Es-tado fuente. En concreto, se establece que si la empre-sa realiza su actividad en el otro Estado contratante pormedio de un establecimiento permanente situado enél, los beneficios de la empresa pueden someterse aimposición en el otro Estado, pero sólo en la medida enque puedan atribuirse al establecimiento permanente(principio de vinculación efectiva).

El Convenio también recoge la cláusula según lacual los beneficios imputables al establecimiento per-manente son los que éste habría obtenido si en lugar detratar con su sede central lo hubiese hecho con unaempresa distinta y separada, en condiciones y preciosnormales de mercado (precios de transferencia a em-presas vinculadas).

A efectos de la determinación del beneficio del es-tablecimiento permanente se permite la deducción delos gastos en que se haya incurrido para la realizaciónde los fines del establecimiento, comprendidos los gas-

tos de dirección y generales de administración para losmismos fines.

El Convenio también incluye la cláusula que esta-blece que no se atribuirá beneficio alguno a un estable-cimiento permanente por el mero hecho de que éstecompre bienes o mercancías para la empresa. Por tan-to, si el establecimiento permanente, además de reali-zar otras actividades comerciales o industriales, efec-túa compras para su sede central, sus beneficios no de-ben incrementarse con el importe ficticio representadopor los beneficios resultantes de tales compras.

Por su parte, la cláusula según la cual cuando los be-neficios del establecimiento permanente comprendanrentas reguladas separadamente en otros artículos delConvenio, las disposiciones de aquellos no quedaránafectadas por las del artículo referente a los beneficiosempresariales, se recoge explícitamente en el Convenio.

H) EMPRESAS ASOCIADAS.El Convenio contiene un precepto relativo a la im-

posición de las empresas asociadas. En él se sigue elcriterio según el cual cuando una empresa de un Esta-do participe directa o indirectamente en la dirección,el control o el capital de una empresa del otro Estado,o unas mismas personas participen directa o indirecta-mente en la dirección, el control o el capital de unaempresa de un Estado y de una empresa del otro Esta-do, y en ambos casos las dos empresas estén, en sus re-laciones comerciales o financieras, unidas por condi-ciones aceptadas o impuestas que difieran de las queserían acordadas por empresas independientes, los be-neficios que habrían sido obtenidos por una de las em-presas de no existir esas condiciones, y que de hechono se han obtenido a causa de las mismas, pueden serincluidos en los beneficios de esa empresa y sometidosa imposición en consecuencia.

El Convenio no incorpora de forma explícita laobligación de efectuar el ajuste bilateral que permita


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28 ((

(( 2 SEGURIDAD JURÍDICA Y SITUACIÓN URBANÍSTICAGUÍA DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA EN BRASIL

eliminar la doble imposición económica que se puedeoriginar si una transacción entre dos empresas asocia-das es rectificada por la Administración fiscal de un Es-tado ajustando su precio al principio de la libre concu-rrencia y en el otro Estado no se practica un ajuste co-rrelativo.

I) DIVIDENDOS.El Convenio sigue, en general, el sistema de im-

posición compartida entre el Estado de residenciadel accionista y el Estado de la fuente. Sin embargo,estos dividendos pueden someterse a imposición enel Estado contratante en que resida la sociedad paga-dora de los dividendos, y de acuerdo con la legisla-ción de este Estado, si bien el impuesto así exigidono puede exceder del 15% del importe bruto de losdividendos. En cualquier caso, se matiza que lo ex-puesto no afecta a la imposición de la sociedad porlos beneficios con cargo a los que se paguen los di-videndos.

Asimismo, ese esquema de tributación se declarano aplicable si el beneficiario de los dividendos, resi-dente de un Estado contratante, tiene en el otro Estadocontratante del que es residente la sociedad que pagalos dividendos un establecimiento permanente con elque la participación que genere los dividendos estévinculada efectivamente, declarándose aplicable eneste supuesto las reglas previstas en el Convenio paralos beneficios empresariales.

En cuanto a la definición de "dividendos", el Con-venio establece que el término dividendos comprendelos rendimientos de las acciones, de las acciones o bo-nos de disfrute, de las partes de minas, de las partes defundador u otros derechos, excepto los de crédito, quepermitan participar en los beneficios, así como las ren-tas de otras participaciones sociales que se declaren su-jetas al mismo régimen fiscal que los rendimientos delas acciones por la normativa del Estado en que residala sociedad que los distribuya.

Un supuesto especial que se contempla es de la so-ciedad residente en España que tiene un establecimien-to permanente en Brasil, estableciéndose que el esta-blecimiento podrá ser sometido en Brasil a un impues-to retenido en la fuente y de acuerdo con la normativabrasileña, si bien el impuesto no podrá exceder del15% del importe bruto de los beneficios del estableci-miento, una vez deducido el Impuesto sobre la Rentade sociedades relativo a dichos beneficios. En cual-quier caso, el impuesto se declara exclusivamente apli-cable cuando los beneficios sean efectivamente trans-feridos al exterior.

J) GANANCIAS DE CAPITAL.El Convenio sigue la regla consistente en aplicar un

sistema de tributación compartida a las ganancias deri-vadas de la enajenación de bienes inmuebles entre elEstado de residencia del transmitente y el Estado de si-tuación de los bienes inmuebles.

Asimismo, el Convenio aplica la regla que estable-ce que las ganancias derivadas de la enajenación debienes muebles que formen parte de un establecimien-to permanente o de una base fija, comprendidas las ga-nancias derivadas de la enajenación del propio esta-blecimiento permanente (sólo o con el conjunto de laempresa) o de la base fija, podrán someterse a imposi-ción en el Estado en que se encuentre situado el esta-blecimiento permanente o base fija.

K) MÉTODOS PARA ELIMINAR LA DOBLE IMPOSICIÓN.Los mecanismos previstos en el Convenio para co-

rregir el problema de la doble imposición internacionalson los siguientes.

En ambos Estados se aplica:● Imputación limitada, como regla general.● En el caso de los dividendos que pueden someterse

a imposición en el Estado de la fuente, se aplica laexención con progresividad, en el caso de España, yla exención íntegra, en el de Brasil.

L) DISCRIMINACIÓN.El Convenio incorpora la cláusula relativa a la no

discriminación en el ámbito fiscal por razón la nacio-nalidad. En concreto, se establece que los nacionalesde un Estado no serán sometidos en el otro Estado aningún impuesto u obligación relativa al mismo que nose exijan o que sean más gravosos que aquellos a losque estén o puedan estar sometidos los nacionales deeste otro Estado que se encuentren en las mismas con-diciones.

Asimismo, el Convenio incorpora la cláusula quetiene por objeto suprimir toda discriminación en el tra-to de los establecimientos permanentes que una em-presa de un Estado tenga en el otro Estado respecto delas empresas residentes en ese otro Estado que perte-nezcan al mismo sector de actividad en relación conlos impuestos establecidos sobre actividades comercia-les e industriales.

No obstante, lo anterior no debe interpretarse en elsentido de obligar a uno de los Estados a conceder a los

residentes del otro Estado las deducciones personales,desgravaciones y reducciones impositivas que otorguea sus propios residentes en función de su estado civil ycargas familiares.

Asimismo, el Convenio recoge la cláusula que pro-híbe a un Estado contratante tratar de forma menos fa-vorable a una empresa residente cuyo capital sea totalo parcialmente, directa o indirectamente, poseído ocontrolado por uno o varios residentes del otro Estadocontratante.

El Convenio también incorpora la cláusula según lacual la no discriminación resulta aplicable a todos losimpuestos cualquiera que sea su naturaleza o denomi-nación. Ello supone una extensión del principio de lano discriminación, al operar éste no sólo en relacióncon los impuestos que configuran el ámbito objetivodel convenio, sino también con cualquier impuestoque sea aplicado en un Estado contratante con inde-pendencia de su naturaleza y denominación, y, asimis-mo, de la autoridad que lo exija.


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A) FORMAS DE TRANSMISIÓN DE DERECHOS REALES ENBRASIL

Para la adquisición de derechos reales en Brasil(dominio, propiedad, condominio, usufructo, servi-dumbre, hipoteca, anticresis, dominio fiduciario e hi-potecas), es fundamental reunir los siguientes requisi-tos: título suficiente, modo suficiente e inscripciónregistral del documento que acredita el título de pro-piedad.

El primer requisito está relacionado con el negocioo causa de la adquisición y de la forma que debe reves-tir. El segundo es el constitutivo, pues únicamente através de la tradición traslativa de dominio se adquie-ren los derechos reales inmobiliarios (con excepciónde la hipoteca), y el tercero es el recaudo de la publi-cidad de los derechos reales inmobiliarios.

Título suficiente: nuestro sistema jurídico es cau-sal, es decir, como señala el articulo 1.245 del NuevoCódigo Civil Brasileño, no hay obligación sin causa.Para poseer el título suficiente, es necesario celebrarese contrato con la formalidad impuesta por la ley, osea, por escritura pública, la cual debe llevarse a caboante escribano público, competente y que además ob-serve todas las formalidades que le impone la ley paraque el negocio quede elevado a la categoría de títulosuficiente.

La publicidad registral: es indispesable para que elacto notarial sea eficaz y por esto es necesario quecumpla con todas las formalidades legales, dentro deesas formalidades, se encuentra además de otras esta-blecidas por el derecho sujetos a inscripción el en re-gistro civil que trata de las escrituras públicas, la deaverbaçao" (certificado registral) como medio idóneopara obtener un "derecho de preferencia" a favor delnegocio en gestación.

Modo suficiente: se llama así a la entrega materialde la posesión de la cosa inmueble según algunas de

las formas legalmente establecidas y reconocidas enderecho brasileño. El sistema brasileño reconoce a laposesión real y efectiva, recibida de quien puede trans-mitirla, como criterio para identificar la buena fe exis-tente en la operación inmobiliaria frente a la titularidadde dominio del inmueble.

Inscripción Registral: la ley dispone como requisi-to que el documento (escritura pública, sentencia judi-cial, o documento administrativo) que contiene la cau-sa y el derecho transmitido debe ser inscrito en el re-gistro de la propiedad inmobiliaria (Cartório de Imó-veis) de la jurisdicción donde está ubicado el bien, pa-ra ser oponible a terceros el derecho así registrado.

B) REGISTRO PÚBLICOConforme lo establece el Nuevo Código Civil Bra-

sileño, el artículo 1.245 señala que toda operación decompraventa de inmuebles superior al valor de treintasueldos base brasileños representados en reales (R$)debe instrumentarse en escritura pública formulada an-te fedatario y debe inscribirse la transferencia del domi-nio en el Registro Público de la Propiedad (Cartório deinmuebles) de la jurisdicción del inmueble.

C) COMPROMISO DE COMPRAVENTAEs de práctica habitual en las operaciones inmo-

biliarias en Brasil, que previo a la instrumentación dela escritura pública antes mencionada, se firme unprecontrato denominado de "Compromiso de com-praventa" en documento privado entre las partes,donde se pacta el precio final, se consigna el "recibo"de la señal y se establece el término en el que com-prador deberá pagar el saldo restante y ambas partesfirmarán la escritura traslativa de dominio que el no-tario interveniente se encargará de anotar en el co-rrespondiente Registro Público de la Propiedad In-mueble (Cartório de Imóveis).

Según establecen los artículos 1.417 y 1.418 delNuevo Código Civil Brasileño de 2002 (NCCB / 2002)


2.4ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES

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es necesario que los contratos expresen de manera lite-ral la posibilidad de ser revocados o que exista la ce-sión parcial o integral de la opción de compra, en elcaso contrario todos los contratos firmados tendrán elcarácter irrevocable.

D) CARÁCTER IRREVOCABLEEn los contratos de compraventa de un inmueble

firmados entre las partes que no se establezcan cláusu-las de "arrepentimiento" de manera expresa, tiene enéstos el carácter de irrevocables según señala el NuevoCódigo Civil Brasileño.

En el supuesto de un "arrepentimiento" por partedel vendedor, sin que exista una cláusula que trate dela condición de arrepentimiento posterior en el contra-to de compraventa, permite que la parte compradorapueda requerir una medida judicial denominada "Ad-judicación Compulsoria" y obtener el cumplimento delas obligaciones pactadas mediante sentencia judicial.

El comprador, titular del derecho, puede exigir delvendedor, o de terceros, a quienes los derechos de és-te fueran cedidos, el otorgamiento de la escritura defi-nitiva de la compra venta, conforme lo dispuesto en elcontrato; y en el caso de objeción por parte del vende-dor, puede requerir al juez que determine la modalidaddel pago estipulado en el contrato y que notifique el re-gistro de la propiedad para que éste promueva la "Ad-judicación del Inmueble".

El Código Civil brasileño interpreta de forma seme-jante las directrices de aplicabilidad frente a una posi-ble cesión de derechos de un contrato de compraven-ta, exigiendo que la cláusula de posible cesión constede manera expresa y reconocida entre las partes en elcontrato de compraventa.

E) ARRASIndependiente que el concepto de las arras esté

considerado en el Nuevo Código Civil Brasileño -

NCCB, en Brasil dicho concepto suele venir en la ma-yoría de las veces incorporado mediante una cláusulaespecifica en la "opción de compra" (compromiso decompraventa) o en el contrato de compraventa, y noformalizado como una contrato independiente.

En Brasil se trata de un compromiso de pago deuna determinada cantidad establecida por el consenti-miento entre ambas partes según lo pactado. Bien escierto que existe una total libertad en cuanto a su re-dacción y fondo entre las partes contratantes.

Teniendo en cuenta el dispuesto en el Nuevo Có-digo Civil Brasileño y la voluntad de las partes las arraspueden ser de tres tipos:

Arras confirmatorias: Son las que se dan a cuentadel precio de compraventa. Si una de las partes desis-te, la parte contraria puede exigir el cumplimiento delcontrato o su resolución y la indemnización por lo da-ños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento.

Arras penitenciales: Si la parte que no cumple elcontrato es el comprador y éste desiste, perderá la se-ñal entregada. Por el contrario si desiste es el vende-dor, éste entonces está obligado a devolver el doble delos entregado por el comprador.

Arras penales: Sirven de garantía del cumplimientodel contrato. En estos casos se pierde la cantidad entre-gada como señal, y la parte a la que se le han frustradosus expectativas podrá pedir una indemnización por losdaños causados, siempre que los pueda demostrar.

Las arras penitenciales son las únicas que no obli-gan al cumplimiento del contrato, es decir a llevar acabo la compraventa del inmueble, ya que son unamera multa, pero para que las arras se consideren deeste tipo tienen que constar como tales específicamen-te en el documento que se firma ( compromiso de com-praventa, contrato de compraventa, etc..).


( (31

En el caso que el contrato no determine el tipo dearras se entenderá que se habla de arras confirmatorias,y la cantidad entregada se descontará luego del preciode la compraventa, ya que se considera una entrega acuenta.

F) CONTRATO DE COMPRAVENTA.El contrato de compraventa resulta ser, sin lugar a

dudas, el negocio jurídico por excelencia del sector in-mobiliario brasileño. Con base en este tipo de contra-to y de acuerdo con la legislación vigente, el promotorpuede comercializar directamente el producto inmobi-liario o bien plantear la posibilidad de canalizar lasofertas a través de un intermediario.

Las obligaciones y derechos de las partes contra-tantes son semejantes a las existentes en España y se-gún el ordenamiento jurídico brasileño, el contrato decompraventa de inmueble sigue los mismos preceptosde la teoría de los contratos del Derecho Romano "Pac-ta sunt Servanda" y los principios de los derechos deobligación existentes en el derecho germánico.

Tal modalidad contractual es considerada como unpacto bilateral en el que una de las partes (vendedora)se obliga a la entrega de una cosa determinada y la otra(compradora) a pagar por ella un precio cierto, en di-nero o signo que lo represente.

Según el ordenamiento jurídico brasileño, las mo-dalidades más comunes del contrato de compraventade inmuebles son:

El contrato de compraventa a plazo, que se perfec-ciona cuando el vendedor, por un lado, realiza latransferencia de la propiedad, y por otro lado el com-prador, se obliga a realizar el pago fraccionado en undeterminado número de cuotas periódicas según lopactado entre las partes.

El contrato de compraventa con pacto de prefe-rencia, el cual establece para el comprador la obliga-

ción de permitir, en caso de venta futura, que una de-terminada persona adquiera la cosa, con preferenciasobre el resto de eventuales compradores. Igualmente,el comprador estará además obligado a informar al be-neficiario del pacto de preferencia sobre la puesta enventa del bien para que puedan ejercitar su derecho.

El contrato de compraventa con pacto de retro-venta que es aquel en el que se le atribuye al vendedorun derecho subjetivo, por el que puede recuperar lacosa vendida. Cabe añadir que la finalidad económicade esta figura gira en torno a la posibilidad de que elvendedor adquiera liquidez suficiente, con la futura es-peranza de recuperar la cosa. De ahí que existan gran-des facilidades para simular una compraventa con pac-to de retroventa, tratándose realmente de un préstamogarantizado. En el caso de bienes inmuebles, mientrasel pacto de retro no haya sido inscrito en el Registro dela Propiedad, éste no vincula al tercero que adquiera lapropiedad procedente del comprador.

La compraventa con reserva de dominio se per-fecciona mediante la transferencia del dominio perosujeta a una condición suspensiva que puede consis-tir en el pago del precio. Tal condición esta reconoci-da en el ordenamiento jurídico brasileño como "Alie-nación Fiduciaria" entretanto su operativa práctica to-davía no esta completamente avanzada en todo terri-torio brasileño.

G) PERMUTAEl fundamento legal del contrato de permuta está

contemplado en el sistema legal brasileño en el artícu-lo 533 del Nuevo Código Civil Brasileño, consideran-do como una modalidad legal de adquisición de bien-es inmuebles.

A través de dicho contrato, el promotor inmobilia-rio en este caso podrá, una vez aportado el inmueblepor la otra parte, iniciar la construcción evitando, engran parte, la inmovilización de un elevado capital


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propio, capital que no recuperará hasta la venta de losinmuebles terminados o bien, la asunción de unos gas-tos financieros importantes, gastos que, lógicamente,tendrán repercusión real en el coste total de la obraacabada.

En este sentido, la permuta es una de las prácticasmás habituales en el sector de la construcción en Bra-sil. De hecho, ha sido la permuta de suelo a cambio deviviendas construidas el factor determinante para lacreación de un ambiente favorable para el incrementode la promoción inmobiliaria en Brasil, debido espe-cialmente a las características singulares de la econo-mía brasileña en materia de financiación.

Las características del contrato de permuta sonsimilares a las del contrato de compraventa, pero

hay que destacar que la naturaleza jurídica de lapermuta exige el intercambio de bienes de valorequivalente. Es preciso subrayar que en el contratode permuta, puede darse el caso que en el intercam-bio se dé la entrega de parte en especie y parte en di-nero. Este complemento en dinero en general se dadebido a la correspondiente diferencia existente en-tre el valor de las prestaciones entre las partes, deno-minándose dicha diferencia o valor en el Derechobrasileño como "torna".

Por otra parte, es preciso recordar la naturalezacontractual existente entre las partes que origina unámbito de aplicación de las obligaciones y deberes re-lativos al objeto que está siendo permutado. En el con-trato de permuta, es posible estipular todo el tipo decláusulas permitidas por la ley.


( (33

La Constitución Federal de 1988 dispone que el Es-tado tiene competencia exclusiva, entre otras materias,en la regulación de las condiciones básicas que garan-ticen la igualdad de todas las empresas instaladas enBrasil en el ejercicio de los derechos y cumplimento delos deberes constitucionales, en las bases del régimenjurídico de las Administraciones Públicas y el procedi-miento administrativo previsto en la legislación sobreexpropiación forzosa, en la legislación básica sobreprotección del medio ambiente y en obras publicas deinterés general.

Al mismo tiempo el Nuevo Código Civil Brasileñode 2002 - NCCB, señala en sus directrices básicas losderechos y obligaciones que generan los contratos pac-tados entre las partes privadas.

A lo anterior hay que añadir algunas leyes específi-cas que tratan exclusivamente de la materia, como esel caso de la Ley de la Incorporación Inmobiliaria, Leydel Patrimonio de Afectación, y la Ley de AlienaciónFiduciaria de Bienes Inmuebles que constituyen el con-junto de normas específicas básicas aplicables para lapromoción inmobiliaria en Brasil.

En este sentido la Ley de la Incorporación Inmobi-liaria, (ley 4.591/64) contempla todo el conjunto denormas aplicadas para la promoción inmobiliaria en

Brasil, la cual determina desde el criterio para definir loque es una promoción inmobiliaria en Brasil hasta losdebidos registros por llevar a cabo ante el Registro dela Propiedad (Cartorio de Inmuebles) en Brasil.

En está línea el Ejecutivo dictó un nuevo modelode naturaleza estructural para el sector de la promo-ción inmobiliaria en Brasil a través de la Ley del Pa-trimonio de Afectación (Ley 10.931/04) que permitela segregación del proyecto tanto para efectos legalescomo tributarios frente al patrimonio total del Promo-tor inmobiliario. Cada proyecto bajo tal condiciónconlleva su contabilidad propia y sus obligaciones in-dependientes del conjunto patrimonial del PromotorInmobiliario.

Por último, está Ley de Alienación Fiduciaria (Ley4.728/65), que considera la posibilidad de una Aliena-ción Fiduciaria para garantizar la propiedad frente a unfinanciamiento bancario para la adquisición de un bieninmueble. El marco legal brasileño impone un deber alalienante fiduciario en relación al bien, en el sentidoque le impide disponer de la propiedad del bien mien-tras que el deudor cumpla con sus obligaciones, ade-más de la legislación especifica de la ley 4.728/65, elNuevo Código Civil Brasileño -NCCB, señala en sus ar-tículos 1.361 a 1.368 prácticamente las disposicionesde la Ley Federal anteriormente comentada.


2.5LEGISLACIÓN ESPECÍFICA DEL

SECTOR INMOBILIARIO

( (34

Los contratos de construcción para la edificación deuna determinada obra son contemplados por la legisla-ción brasileña y denominados en derecho interno comocontrato de "empreitada" y/o "contrato de empreitada porel régimen de administración" de la construcción. Ambasmodalidades de contratos de construcción de obra deter-minada se encuentran regulados tanto por el Nuevo Có-digo Civil Brasileño - NCCB en la sección de obligacio-nes civiles, como también por los artículos 55 y 58 de laley 4.591 de 16/12/1964, más conocida en Brasil comola "Lei de incorporação inmobiliaria ".

A) CONTRATO DE "EMPREITADA"La contratación de los servicios para la edificación de

una determinada obra mediante un contrato de "emprei-tada" podrá ser pactada a precio fijo o a precio variablesegún los índices pactados entre las partes en el contratode prestación de servicios. Es importante destacar que ha-bitualmente en Brasil existen dos índices específicos am-pliamente utilizados por los protagonistas del sector in-mobiliario. El Índice Nacional de la Construcción Civil -INCC que es actualizado mensualmente por la Funda-ción Getulio Vargas - FGV, que sirve para identificar lasvariaciones monetarias de los materiales y de la mano deobra utilizados en la construcción civil y el Coste Unita-rio Básico - CUB que determina el valor del m2 construi-do calculado en base a los criterios determinados por laABNT NBR 12.721 de 2006 (Norma Técnica de evalua-ción de costes unitarios y preparación de presupuesto deconstrucción para la promoción de edificios en condomi-nio, tanto de inmueble nuevo como reformado).

Esta modalidad de contrato para la construcción deuna determinada edificación es considerada como unaobligación privada entre las partes contratantes dondeuno (constructor) esta obligado a realizar una obra me-diante el pago de un precio a la otra parte (promotor), enun plazo determinado según el contrato.

En el contrato de construcción de obras la legisla-ción permite la contratación única de los trabajos de

construcción o de manera mixta cuando se registre lautilización de materiales para la construcción de laobra, según contempla el artículo 610 del Nuevo Códi-go Civil Brasileño - NCCB.

En el caso de que la contratación esté vinculadaúnicamente a los servicios profesionales del construc-tor, queda obligado el promotor a suministrar los mate-riales para la consecución de las obras civiles descritasen el proyecto y de acuerdo con el contrato. Por otro la-do, tendrá la plena responsabilidad el constructor fren-te la administración de la obra durante el proceso de laconstrucción.

La obligación de parte del promotor de suministrarlos materiales para la consecución de la edificación con-tratada no se presume como tal por lo que tal condicióncontractual debe establecerse de manera expresa en elcontrato según la voluntad de las partes y en especialatención referente al grado de calidad y cantidad de losmateriales que serán utilizados durante el proceso cons-tructivo.

En el caso de que el Constructor suministre sólo lamano de obra en la obra civil, el constructor no es res-ponsable de los riesgos vinculados a las calidades, canti-dades y suministro de los materiales empleados en la edi-ficación contratada, según determina el artículo 612 delNuevo Código Civil Brasileño - NCCB. La legislaciónprevé el derecho del constructor perjudicado a obtenersu resarcimiento a través de una demanda judicial, de-mostrando que la pérdida del objeto del contrato resultódebido a la utilización de materiales inadecuados o encantidades inferiores a las que realmente eran previstasasí como que la responsabilidad contractual del suminis-tro de dichos materiales eran de parte del promotor, se-gún el art. 613 del Nuevo Código Civil Brasileño - NCCB.

Por otro lado, en el caso que suceda un imprevisto yla obra se pierda antes de la fecha de entrega que señalael contrato, sin que exista la culpa por parte del promo-


( (35

2.6RESPONSABILIDAD DE LOS

CONTRATOS DE CONSTRUCCIÓN

tor o del constructor, este último perderá el derecho a laretribución pactada, debido a su responsabilidad frente ala administración por la edificación de la obra durante elproceso de la construcción.

En los casos de contratación de la modalidad mixtade "empreitada" (mano de obra y materiales), la respon-sabilidad del constructor es ampliada en el sentido gené-rico tanto del resultado del servicio como de los materia-les utilizados en el proceso de construcción de la obracontratada. Dicha responsabilidad soportada por partedel constructor ocurre desde la firma del contrato deprestación de servicios hasta la entrega de la edificaciónhacia al promotor.

En este sentido, el artículo 614 del Nuevo Código Ci-vil Brasileño - NCCB, párrafo 2º establece que el promo-tor que contrate esta modalidad de "empreitada" tiene unperiodo hábil de 30 días a contar de la toma de medicio-nes, para verificar si las dimensiones corresponden a laspactadas como también para denunciar las posibles irre-gularidades existentes en la edificación según las carac-terísticas contratadas.

La legislación brasileña confirma la existencia de unaampliación en la responsabilidad por parte del construc-tor en los contratos de edificación de obra determinada através del artículo 618 del Nuevo Código Civil Brasileño- NCCB, considerando un período de cinco años a con-tar de la fecha de entrega, y con base en la solidez delproyecto y de los materiales utilizados.

El Promotor que recibe la edificación según lo con-tratado mantiene el derecho, por existir esta responsabi-lidad contra el constructor frente a cualquier defecto oirregularidad que aparezca en la obra. Para tal efecto esimprescindible que el promotor demande judicialmenteal constructor dentro del plazo de 180 días a contar de laidentificación de los defectos mediante la presentaciónde pruebas técnicas que señale los daños inherentes a laedificación.

El precio pactado entre las partes en el contrato nopuede ser objeto de incremento de manera unilateral, sinque haya un aditivo contractual entre éstas, pactandouna nueva cláusula respecto al ajuste de precio y susconsecuencias entre el constructor y el promotor en elcontrato principal. No obstante, en el caso que surjanciertos aumentos no previstos en el contrato, considera-dos indispensables para la consecución del proyecto, sonresponsabilidad del promotor que encargó los trabajosreferentes a la construcción, según lo determina el articu-lo 619, párrafo único, del Nuevo Código Civil Brasileño- NCCB.

En los casos que por alguna situación no estipuladaen el "contrato de empreitada" se registre una disminu-ción en los gastos relacionados con los materiales utiliza-dos para la consecución del proceso constructivo o en elcaso que la mano de obra empleada registre una diferen-cia superior en 10% del precio global pactado, el legisla-dor brasileño faculta al promotor a solicitar una revisióndel contrato y determinar así la diferencia del precio pac-tado según lo consagra el artículo 620 del Nuevo CódigoCivil Brasileño - NCCB.

En relación al contenido del proyecto que estable-ce el objeto del contrato de "empreitada", el artículo621 del Nuevo Código Civil Brasileño- NCCB protegelos derechos de Autor del proyecto, pues no permiteningún tipo de modificación en el proyecto por partedel propietario sin que exista una autorización expresapor parte del Autor aunque la obra sea ejecutada porterceros. Solamente serán posibles los cambios perti-nentes de forma unilateral, cuando la situación o losmotivos sean calificados como de orden técnico otransmitan gastos considerados como excesivos para laconsecución del proceso constructivo de obra, segúnlos parámetros utilizados habitualmente en el sector dela construcción civil en Brasil.

En los casos en que el proceso constructivo de obracontratada sufra algún tipo de paralización voluntaria de


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los servicios vinculados al mismo, la legislación brasile-ña establece ciertas consecuencias legales en el caso enel que se compruebe que la suspensión de los trabajosfueron provocados de manera injusta por parte del cons-tructor, que responderá por daños y prejuicios ocasiona-dos al promotor según determinada artículo 624 del Nue-vo Código Civil Brasileño - NCCB.

Asimismo el constructor podrá suspender los servi-cios contratados para la consecución de la obra con ba-se a que la paralización fuera ocasionada por culpa delpromotor, por fuerza mayor, o debido a dificultades im-previsibles de origen geológicos, hídricos o semejantessituaciones en las que los servicios necesarios se vuel-van excesivamente onerosos para la edificación y queel promotor venga a rechazar en el futuro los posiblesreajustes de precio. También se establece a favor delconstructor la protección frente a una supuesta suspen-sión de los trabajos contratados, cuando las exigenciasde modificación invocadas por el promotor sean consi-deradas como extremas en el ámbito de la construccióncivil, según establece el artículo 625 del Nuevo CódigoCivil Brasileño - NCCB.

B) "SUBEMPREITADA"Es muy frecuente en este sector en Brasil que el cons-

tructor subcontrate con otras personas, físicas o jurídi-cas, la ejecución de determinadas partes o instalación deobra, de tal forma que, tal y como establece los princi-pios de la responsabilidad objetiva contractual existentesen Brasil, se considera al constructor como responsabledirecto frente al promotor de los daños materiales por vi-cios o defectos de su ejecución, sin prejuicio del derechode repetición en contra de ése o un tercero a que hubie-re lugar.

Es importante destacar que en los casos en los que nose prohíbe de forma expresa la subcontratación, ésta es-tará permitida para la contratación parcial el caso de laejecución de ciertos servicios que demandan una espe-cialidad o capacidad técnica que el constructor no dispo-

ne en su cuadro de funcionarios o trabajadores. En loscontratos que no especifiquen la facultad expresa de lasubcontratación, determinando la responsabilidad co-rrespondiente, el constructor será plenamente responsa-ble de los resultados frente al promotor.

C) CONTRATOS MEDIANTE RÉGIMEN DE ADMINISTRACIÓNLos contratos de construcción contemplados por la

legislación brasileña denominados como "Régimen deAdministración" se encuentran regulados a través del ar-tículo 58 de la ley 4.591 de 16/12/1964, mas conocidacomo la "Lei de condominio e Incorporação". Esta moda-lidad es conocida en el ámbito de la construcción civil enBrasil como "Preço e Custo" (precio y coste) que es cuan-do los propietarios o los adquirentes asumen la responsa-bilidad de pagar los gastos íntegros de todo el procesoconstructivo de la obra mediante las cláusulas contrac-tuales pactadas con el constructor responsable por la edi-ficación.

Esta modalidad de contratación establece que todaslas facturas y gastos para la consecución del proyecto se-an emitidas en nombre de una persona jurídica represen-tada por los futuros adquirentes de las unidades inmobi-liarias de una determinada edificación.

En este régimen de construcción por administración,se exige la designación de una comisión de representan-tes que representará los adquirentes frente al constructory terceros, con poderes de voto y veto en relación a laconstrucción civil del proyecto.

Además de las obligaciones de representación y defiscalización todos los actos practicados por el construc-tor en nombre de los adquirentes, la comisión tiene legi-timidad para examinar todos los documentos contablesde la promoción, la presentación de los tributos, así co-mo también acceso a los listados de gastos relacionadoscon la compra de materiales (artículo 61 de la ley 4.591y del Nuevo Código Civil Brasileño -NCCB).


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Los contratos de construcción para la edificación se denominan “contrato de empreitada” y pueden ser pactados a precio fijo o precio variables según el ïndice nacional de

la Construcción Civil y el Coste Unitario Básico

Los seguros habituales destacados dentro del sectorde la construcción civil en Brasil son los seguros desti-nados a cubrir supuestos daños materiales hacia terce-ros o frente a la edificación, en especial hacia al cons-tructor, que es el principal responsable durante el pro-ceso constructivo de la edificación contratada.

A) SEGURO DE RESPONSABILIDAD DEL CONSTRUCTOREs habitual que los constructores responsables por

la edificación de un determinado proyecto tengan susresponsabilidades cubiertas mediante un Seguro deResponsabilidad Civil General (RCG), que correspondea una póliza de seguro frente a eventuales daños quese puedan producir durante el transcurso de la obra ha-cia terceros.

El Marco Legal es el Decreto Ley 73/66 - Art. 20 le-tra c. La contratación del Seguro de Responsabilidad Ci-vil General (RCG) es considerado de carácter obligato-rio siempre y cuando las obras se encuentren ubicadasen área urbana, sin embargo no existe la aplicación for-mal de algún tipo de multa o de penalización prevista enla legislación vigente caso no se contrate tal seguro.

En muchas ocasiones las entidades financieras queotorgan créditos, son las más interesadas que los pro-yectos de edificación tengan contratado esta modali-dad de seguro, y en muchos análisis de crédito para laconsecución de un determinado proyecto es condi-ción imprescindible la presentación de este tipo de se-guro para la obtención del crédito solicitado.

B) SEGURO DE RIESGOS DE ENGENHARIA (SRE).Dentro de los seguros utilizados en el ámbito de la

construcción civil en Brasil, también existe la modalidaddel Seguro de Riesgo de Ingeniería (SRE), que prevé el re-sarcimiento procedente de todos los daños materialeshacia el proyecto. Tal seguro tiene como principal obje-tivo asegurar la edificación durante todo el proceso de laconstrucción frente a cualquier eventualidad de ordensúbita o imprevista relacionada con la edificación. Di-

cho seguro suele ser contratado por la parte contratanteresponsable por la edificación de la obra.

Están previstos en la póliza de seguro todos los he-chos que afectan la consecución parcial o total de laobra, considerando desde los posibles averías prove-nientes de errores esenciales en el proyecto, defectosen los materiales, mano de obra defectuosa, perdidasmateriales por lo que pueda sufrir la maquinaria de laconstrucción, gastos extraordinarios hasta circunstan-cias extremas como tumultos, corrimientos de tierras uotros fenómenos naturales que puedan afectar la edifi-cación.

C) SEGURO DE GARANTÍA INMOBILIARIA (SGI)El seguro de garantía inmobiliaria determina como

beneficiario de la póliza al comprador, considerandocomo parte contratante o tomador al promotor. El se-guro establece una indemnización en el caso que exis-ta un retraso en el calendario de construcción o algún


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2.7SEGUROS HABITUALES EN EL

SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN CIVIL


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tipo causa que genere el incumplimiento de las obliga-ciones existentes entre el Promotor y el Constructor.No es considerado como una modalidad de seguroobligatorio, a pesar que en los últimos años viene au-mentando el interés por el mismo.

La contratación de esta clase de seguros se efectúaa través de compañías aseguradoras internacionales al-tamente especializadas, de las cuales operan en Brasil,quienes no solamente se obligan a efectuar la cobertu-ra correspondiente, sino también a tramitar junto al be-neficiario (comprador final) la demanda para la recla-mación de la indemnización correspondiente. Dichoseguro puede ser contratado por ambas partes contra-tantes que intervienen en un contrato de construcción.

Esta modalidad de seguro se denomina a su vez enel mercado de la construcción como Seguro Inmobilia-rio (SI) o también Seguro de Entrega de Obra (SEO) oSeguro Garantía del Constructor (SGC)

D) SEGURO PATRIMONIAL DE LA ZONA COMÚN.Existe la obligación por ley para la contratación

por parte de los interesados de un seguro patrimonialpara la zona común de la edificación constituida ba-jo la condición legal conocida en derecho brasileñocomo "Condominio." El seguro debe ser contratadohasta 120 días después de la expedición de la cédulade habitabilidad (HABITE-SE).

El Marco Legal que determina la contrataciónobligatoria de este seguro es el artículo 13 de la LeyNº 4.591, de 16/12/1964, considerada Ley de "Incor-poraçao Imobiliaria". En el caso que no exista tal se-guro, la legislación anteriormente comentada estable-ce una multa que asciende a un valor correspondien-te a 12 veces el valor del Impuesto Predial TerritorialUrbano -IPTU aplicado a las dimensiones que debíanestar aseguradas. La persona responsable para la con-tratación del seguro obligatorio es el presidente de lacomunidad.


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La legislación brasileña define al trabajador como lapersona que presta servicios regularmente a un empleador,bajo sus órdenes y mediante remuneración. La subordina-ción es, pues, el requisito esencial para la caracterizacióndel empleado.

El trabajador autónomo, por el contrario, es aquel quepresta servicios de manera independiente, en lo que se re-fiere a las condiciones y ejecución del trabajo. Actúa porsu propia cuenta, determinando sus propias tareas, desarro-llando su propio negocio y asumiendo los riesgos de susactividades. Para la legislación laboral, por tanto, el emple-ador es la empresa, individual o colectiva, que, asumiendolos riesgos de la actividad económica, contrata, paga unsueldo y dirige la prestación personal de servicios de uno omás trabajadores.

Los derechos y deberes de los empleados y empleado-res están establecidos en la Consolidación de las Leyes delTrabajo - CLT, en los acuerdos y Convenios Colectivos y enalgunas leyes específicas sobre determinadas materias , co-mo la Ley nº 9.601, de 21 de enero de 1998, que regula elcontrato laboral por plazo determinado. Algunas categorí-as de empleados, tales como los funcionarios públicos, em-pleados domésticos o trabajadores del campo, no se en-cuentran regulados por la CLT, sino que tienen su propialegislación.

Respecto al contrato de trabajo cabe decir que no esnecesario un contrato formal para la contratación de unempleado. Así pues se admite la contratación verbal, noobstante será imprescindible el registro del contrato de tra-bajo en la "Carteira de Trabalho e Previdência Social"(CTPS) del trabajador. La ley contempla diversos derechosinherentes a la relación contractual por lo que no existe ne-cesidad que éstos se especifiquen o se repitan en un con-trato escrito.

TIPOS DE CONTRATO:● Contrato temporal: es el que se utiliza para atender la

necesidad transitoria de sustitución de personal regular

y permanente o el aumento extraordinario de servicios.Quien determina el plazo es el contratante y sólo sepuede realizar una única prorroga, por período inferioro igual al anterior contratado.

● Contrato por plazo determinado: con fecha de inicio yde fin determinado con duración máxima de dos años.Después de finalizada la vigencia del contrato, la empre-sa tendrá que esperar un mínimo de 6 meses para el ini-cio de un nuevo contrato por plazo determinado con elmismo trabajador. En el caso contrario, el contrato pasa aser considerado como contrato por plazo indeterminado.

● Contrato por plazo indeterminado: es el más utilizado,siendo indefinido. Los derechos del trabajador contrata-do por plazo indeterminado son: salario mínimo, jorna-da semanal de hasta 44 horas, irreductibilidad salarial,13º salario, horas extras como adicional, vacacionesanuales, licencia maternidad, licencia de paternidad,aviso previo, jubilación, seguro de accidente de trabajo,fondo de garantía por tiempo de trabajo, estabilidadprovisional de miembros de las Comisiones de Preven-ciones de Accidentes, empleados víctimas de accidentede trabajo y maternidad.

Independiente de las modalidades de contratos exis-tentes en Brasil, existen ciertas obligaciones laborales y deSeguridad Social que la empresa tiene el deber de cumplir,como las siguientes:● INSS: alícuota variable, con un máximo de 28,8% sobre

el total de la hoja de pago.● FGTS: alícuota de 8% sobre la remuneración mensual

pagada a cada empleado.● Contribución Sindical: descontada de los empleados,

anualmente, equivale a un día de salario.● Aviso Previo: Valor correspondiente a un mes de salario● Vacaciones Vencidas: salario del mes en que el emple-

ado disfrute de las vacaciones, pagado por adelantado eincrementado en 1/3 (un tercio).

● 13º Salario: valor correspondiente a un mes de salario,a ser pagado 50% hasta el día 20 de noviembre de ca-da año y el 50% restante hasta el día 20 de diciembredel mismo año.

2.8TIPOS DE CONTRATACIÓN

LABORAL

3FINANCIACIÓN Y FISCALIDAD

A) IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS JURÍ-DICAS - IRPJ

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Jurídicases un tributo sobre el beneficio de las sociedades, don-de el tipo tributario aplicable es del 15% sobre la ren-ta imputable al final de cada período base. En el casode que el beneficio anual supere los R$ 240.000, seaplicará un fijo adicional del 10%. La renta imputablese determina después de deducir los costes y gastos ne-cesarios para la obtención de las ganancias brutas de-rivadas de la actividad normal de la empresa y de cual-quier negocio extraordinario. No obstante, hay que te-ner en cuenta que algunos gastos no son deducibles,como es el caso de las multas fiscales o contractuales,seguros a favor de los socios y empleados, determina-das pérdidas financieras, gastos de publicidad, alquilerde bienes a favor de los socios, entre otros, en funciónde su naturaleza o de su cuantía establecida por el Re-glamento del Impuesto de la Renta - RIR/99.

Al mismo tiempo existen elementos exentos del im-puesto cuando se realiza el cálculo de la renta imputa-ble de la sociedad, como es el caso de dividendos ob-tenidos por la empresa contribuyente y los resultadosfinancieros cuya retención es directa en la fuente.

La legislación tributaria brasileña se rige actual-mente por el principio de renta universal, a diferenciadel principio de territorialidad vigente hasta 1995. Exis-ten límites a la compensación de pérdidas según el ré-gimen tributario adoptado (Lucro Real o Lucro Líqui-do), y así el beneficio líquido ajustado únicamente po-drá ser deducido en un 30% por dicho motivo. No seaplica el periodo de prescripción de cuatro años parala compensación de aquellas.

Por otro lado los beneficios y dividendos pagadospor compañías brasileñas, generados a partir de enerode 1996, están exentos de tributación y en consecuen-cia no están sujetos a la retención del impuesto sobrela renta.

Es de destacar que no existe diferencia de tributa-ción aplicable a las filiales de las empresas extranjerasimplantadas en Brasil. Los beneficios de las filiales sonconsiderados automáticamente a disposición de la ma-triz en el exterior, sin considerar cuando sean hechaslas correspondientes remesas al exterior.

B) CONTRIBUCIÓN SOCIAL SOBRE EL LUCRO LÍQUIDO - CSLL

Las empresas brasileñas están sujetas al pago dela Contribución Social sobre el Lucro Líquido (CSLL),que se podría definir como un segundo impuesto sobre beneficios. La base de cálculo de esa contribu-ción es el beneficio líquido ajustado por los aumen-tos, exclusiones y compensaciones previstas en la legislación tributaria. La base de cálculo obtenidapodrá ser compensada con la base de cálculo nega-tiva de períodos anteriores, hasta el límite del 30%.Desde el 28/09/1999, la base de cálculo de CSLL es-tá sujeta al principio de universalidad, o sea, los be-neficios y rendimientos de capital obtenidos en elexterior por empresas brasileñas está sujeta a CSLL.Actualmente el tipo tributario aplicado del CSLL esdel 9%.

C) PERSONAS FÍSICAS - IMPUESTO SOBRE LA RENTA DEPERSONAS FÍSICAS - IRPF

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicasgrava los ingresos del contribuyente de forma progresi-va, a partir de los R$ 1.058 reales de renta mensual. Labase imponible está constituida por la diferencia entrelos rendimientos obtenidos durante el año y las deduc-ciones legalmente previstas. El tipo base es del 15%,aplicable a los ingresos ordinarios entre R$1.058 y R$2.115 reales al mes. Por encima de esta cantidad el ti-po aplicable es del 27,5%. Dicho impuesto será aplica-ble a las rentas mundiales de todos los individuos quetienen residencia en Brasil, independientemente del lu-gar donde fuese generada la renta.

FISCALIDAD Y FINANCIACIÓNGUÍA DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA EN BRASIL3( (

3.1IMPUESTOS DIRECTOS

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FISCALIDAD Y FINANCIACIÓNGUÍA DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA EN BRASIL

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3.2IMPUESTOS INDIRECTOS

En Brasil no existe Impuesto sobre el Valor Añadi-do (IVA), pero sí existen toda una serie de impuestosindirectos, que en ocasiones conllevan una forma de liquidación similar a aquel contemplando créditosfiscales:

A) PIS - PROGRAMA DE INTEGRACIÓN SOCIALEs un tributo indirecto de orden federal, conside-

rado como una contribución social, que incide sobrelos ingresos provenientes de la actividad económicaejercida. Su tipo tributario es de un 1,65%, permitien-do en el régimen general (denominado Lucro Real) créditos fiscales por el PIS soportado, con algunas ma-tizaciones.

B) COFINS- CONTRIBUCIÓN PARA LA FINANCIACIÓN DELA SEGURIDAD SOCIAL

Es un tributo de orden federal considerado tam-bién como una contribución social, para las empresasque utilizan el régimen del Lucro Real, que conlleva elcriterio del sistema impositivo no acumulativo (recono-ce crédito fiscal), excepto en determinados supuestos.El tipo aplicado en estos casos es de un 7,6%, que incidirá directamente sobre los valores ingresados pro-venientes de la actividad económica ejercida por laempresa.

C) INSS- IMPUESTO NACIONAL DE SEGURIDAD SOCIALEl Impuesto Nacional de Seguridad Social, es

un impuesto Federal cuya finalidad es soportar la segu-ridad social brasileña. El pago del impuesto se concre-ta mediante la retención sobre los valores relacionadoscon la contratación de mano de obra que deben de ser presentados a través de una factura donde se esta-blezcan los valores por los servicios prestados a la contratante.

Es un impuesto integrante del conjunto de las obli-gaciones de la promoción inmobiliaria en Brasil, unavez que también hace parte del listado de tributos queson examinados por las Autoridades del Ayuntamiento

donde se encuentra el proyecto para efectos de expe-dición de la cédula de habitabilidad (HABITE-SE).

Esto es debido a que la legislación brasileña consi-dera el criterio de la responsabilidad solidaria en mate-ria del impuesto a ser recaudado ante la Seguridad So-cial para todos aquellos que actúen en conjunto parala consecución de un objetivo común que incluya lautilización de mano de obra en cualquier etapa delproyecto (obras). La Responsabilidad principalmenteincide sobre el deber de practicar las retenciones queson obligadas por ley en la contratación de mano deobra. En cuanto a las medidas existentes para eximir dedicha responsabilidad a los posibles contribuyentes, lanormativa brasileña otorga a los promotores inmobilia-rios la facultad establecida en el artículo 30 de la ley8.212/91 de realizar la retención de un 11% sobre elvalor bruto correspondiente al valor de la factura de losservicios prestados.

D) ISS - IMPUESTO SOBRE SERVICIOSEs un impuesto indirecto de competencia munici-

pal. La normativa específica de cada Ayuntamiento es-tablece una lista de servicios que se someten a un im-puesto local sobre servicios. La autoridad competente(Secretaria de Finanzas del Ayuntamiento) puede con-ceder la exención mediante la promulgación de unaley complementaria, según la magnitud del proyecto aser desarrollado en virtud de los beneficios futuros re-vertidos para el Ayuntamiento.

El tipo del impuesto aplicado en Salvador de Bahíaes de un 2%, según la calificación de las actividadesrelacionadas con la construcción civil como determi-nan los artículos 96 de la ley 7.186 de 27/12/2006 y deacuerdo con la tabla adjunta. El impuesto sobre servi-cios - ISS dentro de la promoción inmobiliaria, reper-cute tanto sobre las ventas como la contratación parala administración y ejecución de las obras civiles. En elcaso del Promotor Inmobiliario, existen ciertas diver-gencias respecto a incidencia de dicho impuesto, debi-

do a que tal actividad es consi-derada como híbrida, dondecontempla una etapa de servi-cios y otra de la transforma-ción. En este sentido, la aplica-ción del Impuesto sobre Servi-cios - ISS es sobre el valor co-rrespondiente de la contrata-ción de los servicios para laconstrucción del proyecto, sinconsiderar los valores de losmateriales utilizados. Para elcaso de Salvador de Bahía, estasituación genera la obligación por parte del PromotorInmobiliario de retener en concepto de Impuesto SobreServicios - ISS un 2% del valor atribuido en la Nota Fis-cal emitida por el constructor responsable por la ejecu-ción de las obras, destacando el valor de los servicioscontratados.

E) CONTRIBUCIÓN PROVISORIA SOBRE MOVILIZACIÓN OTRANSFERENCIA DE VALORES, CRÉDITOS Y DERECHOSDE NATURALEZA FINANCIERA (CPMF)

El tipo aplicable de esta contribución es de 0,38%,sobre la totalidad del valor de cada operación financie-ra realizada internamente en Brasil. El hecho imponi-ble de esta contribución, es la circulación de valoresocurridas en los ejercicios financieros de 2004 a 2008.Actualmente el sistema tributario no admite la posibili-dad de compensar este tributo, que es legislado a tra-vés de Medidas Provisorias complementarias. Las insti-tuciones financieras son las responsables de retener es-te tributo en cada movimiento financiero realizado.

F) IMPUESTO SOBRE PRODUCTOS INDUSTRIALIZADOS - IPI

El Impuesto sobre Productos Industrializados, IPI,es un impuesto federal que incide sobre la industriali-zación nacional de productos y la importación de pro-ductos extranjeros y debe ser pagado por los respecti-vos fabricantes y/o importadores. El pago del IPI sobre

materias primas, productos semielaborados y materialde embalaje puede ser utilizado como crédito fiscal. Eltipo del IPI varía de acuerdo con la naturaleza del pro-ducto, siendo aplicadas tipos impositivos más elevadosa productos no considerados esenciales, tales como:bebidas, tabaco, cosméticos etc.. Dichos tipos oscilande un 0% a un 5%.

G) IMPUESTO SOBRE CIRCULACIÓN DE MERCANCÍAS YSERVICIOS - ICMS

El impuesto sobre la circulación de mercancías in-cide tanto sobre operaciones de compraventa de pro-ductos como también sobre la contratación sobre ser-vicios, el Impuesto sobre Circulación de Mercancías yServicios -ICMS sin embargo, es un impuesto estatal se-mejante al IPI e incide sobre todos los tramos de la ven-ta, desde la venta realizada por el fabricante hasta laentrega al consumidor final. Los tipos tributarios pue-den ser de un 7%, 12% ó 18%.

Este impuesto se aplica para todos los productospero varía de un Estado a otro y según la naturaleza delproducto o servicio. Normalmente, debido a los conve-nios celebrados entre los Estados de la Unión, se con-ceden exenciones, reducciones e incentivos fiscalessobre este impuesto. Dicho Impuesto tienen un sistemade compensación entre el impuesto repercutido (débi-to fiscal) el soportado (crédito fiscal).


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CUESTIONES INICIALESEl concepto de promoción inmobiliaria para efec-

tos fiscales en Brasil contempla todas las actuacionesvinculadas a la construcción o administración (total oparcial) de obras para la adjudicación posterior de uni-dades autónomas.

Para efectos de tributación, la hacienda brasileñaequipara tanto las personas jurídicas como las personasfísicas, siempre y cuando éstas actúen como promoto-res inmobiliarios o que intervengan durante la fase deventas de los inmuebles en Brasil, siendo así conside-radas como contribuyentes de todos los tributos queesta actividad conlleva, según las Instrucciones Nor-mativas de la Secretaria de la Receita Federal nº 84/79,23/83 y 67/88.

Como se ha señalado anteriormente, los principa-les tributos directos en el ámbito federal de Brasil querepercuten sobre las personas jurídicas residentes en elpaís dedicadas a la promoción inmobiliaria son; el IRPJ- Impuesto sobre la Renta de la Persona Jurídica y laCSLL - Contribución Social Sobre el Lucro Líquido.

REGÍMENES FISCALES DE BRASILEl sistema impositivo brasileño establece ciertos re-

gímenes fiscales para las sociedades domiciliadas en elpaís, estos son:● Lucro Real -LR● Lucro Presumido -LP● Régimen Especial de Tributación - RET

Cabe señalar que el RET es una modalidad especí-fica para las empresas dedicadas a la promoción inmo-biliaria en Brasil.

1. Cuestiones básicas del Lucro RealEl régimen del LUCRO REAL es considerado como

un régimen obligatorio para aquellas empresas que re-gistren una facturación superior a R$ 48 millones(aproximadamente € 16,6 millones) en el ejercicio an-terior o que obtengan beneficios o ganancias de capi-

tal provenientes del exterior. La autoridad tributariabrasileña obliga a la empresa a mantener todos los re-gistros contables de acuerdo con el Reglamento del Im-puesto de la Renta - RIR/99. Dicho régimen considerala posibilidad de compensar dentro de los límites per-mitidos por la ley ciertos gastos operativos y algunosimpuestos indirectos y retenciones, así como tambiéndel reconocimiento de pérdidas fiscales en la presenta-ción de cuentas.

Es permitida la utilización del sistema de créditosfiscales generados mediante el sistema no acumulativo,tal y como es el caso del Impuesto de Productos Indus-trializados - IPI y del Impuesto sobre Circulación deBienes y Servicios - ICMS. Idéntica situación se produ-ce respecto al PIS y al COFINS.

El tipo impositivo del Impuesto sobre la Renta dePersona Jurídica - IRPJ en Brasil, mediante el régimendel lucro real, es de un 15%. Asimismo se debe aplicarel tipo de 10% sobre la cantidad que exceda el límiteimpuesto de los R$ 240.000, por año.

El tipo impositivo para determinar la ContribuciónSocial sobre el Lucro Liquido (CSLL) es de 9% y es apli-cado directamente sobre la base imponible, determi-nando así el valor del tributo a ser pagado.

2. Cuestiones básicas del Lucro PresumidoEl régimen del LUCRO PRESUMIDO (Ganancia

Presunta), es un sistema indiciario, y tiene comoprincipal criterio la imputación directa sobre los in-gresos brutos provenientes de la actividad inmobilia-ria, ganancias de capital, y demás rendimientos me-diante una base de cálculo estimada. Dicho régimenno permite la compensación de los tributos como enel caso del PIS y COFINS, si bien los tipos tributariosde ambos impuestos son inferiores a los aplicados enel régimen de Lucro Real. Las retenciones directaspracticadas sobre los intereses financieros se reali-zan en la fuente, y éstas sí pueden ser deducidas,


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3.3REGÍMENES DE LA TRIBUTACIÓN EN LAS

PROMOCIONES INMOBILIARIAS EN BRASIL

con carácter general. Asimismo, este régimen nopermite la compensación de pérdidas. La presenta-ción de las correspondientes declaraciones es de ca-rácter trimestral.

La administración tributaria permite a las empresasresidentes en Brasil optar por el sistema de Lucro Pre-sumido siempre y cuando los ingresos brutos de éstasno excedan a los R$ 48 millones (aproximadamente€16,6 millones) en el ejercicio anterior. La cuota tribu-taria a liquidar tiene el carácter de definitiva frente a laadministración pública. Las empresas que opten poreste régimen gozarán de un tipo reducido en relacióna las siguientes Contribuciones Sociales (PIS 0,65% yCOFINS 3.0%) sobre los ingresos registrados á favor dela sociedad.

El sistema de presentación de cuentas por el régi-men del Lucro Presumido exige que la empresa lleveun registro contable único (Livro Caixa), donde se re-flejen todos los ingresos existentes a través de los regis-tros financieros. Es considerado como un régimen bas-tante práctico por las empresas brasileñas que se dedi-can a la promoción inmobiliaria en Brasil.

El régimen del Lucro Presumido permite a la em-presa un cálculo de la base imponible, aplicando unporcentaje sobre los ingresos brutos estimados en ca-da trimestre, por lo que se refiere a los impuestos di-rectos, es decir, Impuesto sobre la Renta de las Perso-nas Jurídicas y Contribución Social sobre el Lucro Lí-quido. Dicho porcentaje es de un 8% para los proyec-tos que conlleven un contrato de construcción inte-gral (empreitada global - mano de obra más la utiliza-ción de materiales de construcción) o de un 32%cuando registre un contrato de construcción parcial(empreitada parcial - solamente mano de obra). Di-cho resultado previo debe de ser incrementado poste-riormente con el importe de las ganancias de capitaly demás rendimientos atípicos registrados a favor dela sociedad.

Sobre el anterior resultado se aplica un tipo del15% para determinar el Impuesto sobre la Renta dePersona Jurídica (IRPJ). Asimismo se debe aplicar el ti-po de 10% sobre la cantidad que exceda el límite im-puesto de los R$ 60.000, por trimestre.

El porcentaje para determinar la base imponiblerespecto a la Contribución Social sobre el Lucro Liqui-do (CSLL), en este sistema es de un 12% sobre los in-gresos brutos, ganancias de capital y otros rendimien-tos. Sobre la base de cálculo se aplica el tipo del 9% ,el cual determinará el valor del tributo a ser liquidado.

3. Cuestiones básicas del Régimen Especial de Tri-butación - RET.

El RET (Régimen Especial de Tributación), es un ré-gimen exclusivo para los promotores inmobiliarios queadopten un sistema específico y unificado determinadopor ley denominado como "Patrimonio de Afetaçao"(Patrimonio de Afectación). La principal característicade este régimen es que la tributación es específica pa-ra cada proyecto, siendo éste segregado del patrimoniototal del Promotor.

Tanto para la administración publica como para elpromotor, los impuestos estipulados por el RET sonconsiderados definitivos, no siendo posible su restitu-ción u otras modalidades de compensación de los cré-ditos fiscales que vengan a ser generados.

En el caso de que el promotor decida optar por elsistema fiscal unificado previsto en el artículo 3º de laley 10.931/04 conocida como ley del "Patrimonio deAfetaçao", y pueda alcanzar los beneficios existentesdel régimen específico, esté deberá proceder con lainscripción de dicha opción en el Registro de Inmue-bles con anterioridad al inicio de las ventas y median-te la solicitud del CNPJ - Catastro Nacional de PersonaJurídica específico en la Receita Federal y nombrar unacomisión fiscalizadora con amplios poderes entre losadquirentes de las viviendas en construcción.


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En los proyectos determinados por la segregaciónpatrimonial previstos en la ley 10.931/04 (Patrimoniode Afetaçao ) se señala la creación obligatoria de unaComisión de Representantes. La principal razón de laexistencia de la Comisión de Representantes es fiscali-zar el destino de los recursos financieros captados pa-ra el proyecto en cuestión así como también del crono-grama durante la fase de construcción, entre otros.

La Comisión de Representantes se forma median-te elección en Asamblea General por los comprado-res. La legislación 10.931/04 (Patrimonio de Afetaçao)determina un mínimo de tres miembros, elegidos en-tre los compradores de la promoción inmobiliaria. Enel caso que se registre el inicio de un proyecto antesde la formalización de una Asamblea General entrelos compradores, la legislación permite que los queintervengan directamente en el proyecto designen deforma inicial los miembros para la Comisión de Re-presentantes.

El promotor deberá entregar a la Comisión de Re-presentantes cada tres meses un balance provisionalacompañado de una certificación que determina el es-tado de la obra y de su correspondencia con el plazopactado o con los recursos financieros designados den-tro del patrimonio de la promoción.

Dicha Comisión de Representantes y el agente res-ponsable para la financiación de la promoción puedennombrar tanto una persona física como jurídica parafiscalizar y coordinar el proyecto. Según determina elartículo 31 -C de la ley, los gastos para este trabajo sonsoportados por cuenta de los interesados.

La Comisión de Representantes tiene facultades defiscalización y plenos poderes en el caso de ser decre-tada la insolvencia o quiebra del promotor responsabledel proyecto, es decir, tiene legitimidad para actuar co-mo mandataria legal de la promoción y firmar con loscompradores el contrato definitivo a que está obligado

el promotor, con independencia de una posible inter-vención judicial.

En el supuesto de que se declare la liquidación delpatrimonio objeto de la segregación, la Comisión deRepresentantes o 1/6 parte de los compradores, ten-drán un período de 60 días para convocar una asam-blea general y optar por la mejor solución según lasprevistas en ley.

Las soluciones contempladas en este caso serían:liquidar el patrimonio segregado y responder por lasobligaciones existentes; el cumplimiento del proyectosujeto a los trámites administrativos o vender la totali-dad del proyecto a terceros.

Para cada promoción sometida al RET, según losartículos 4º y 8º de la ley 10.931/04 (Patrimonio deAfetaçao), el promotor estará sujeto al pago unificadode las contribuciones y demás impuestos por el 7% delos ingresos mensuales obtenidos, el cual correspondeal pago mensual unificado de los siguientes impuestosfederales: 2,2% de Impuesto sobre la Renta de PersonaJurídica (IRPJ) un 1,15% de Contribución Social sobreel Lucro Líquido (CSLL) un 0,65% de PIS y un 3% deCOFINS.

El pago de los tributos repercute en todos los ingre-sos mensuales así como en la totalidad de los ingresosprovenientes de la venta de las unidades inmobiliariasque componen la promoción segregada y las gananciasde capital, así mismo sobre otros tipos de rendimientosque incidan en el proyecto, según la ley 10.931/04 (Patrimonio de Afetaçao) .

Los registros contables de cada proyecto condicio-nado al RET deben ser llevados de manera individuali-zada, ya que para cada promoción inmobiliaria se de-be contar con un CNPJ - Catastro Nacional de PersonaJurídica específico emitido por la Receita Federal. (Ar-ticulo 7º de la ley 10.931/04)


( (47

El RET (Régimen Especial de Tributación) es un régimen exclusivo para los promotores inmobiliarios que adoptan un

sistema denominado “Patrimonio de Afectaçao” que contemplauna tributación específica para cada proyecto

A) TRIBUTACIÓN DE LA OPERACIÓN DE PERMUTA ENBRASIL

Para la autoridad tributaria brasileña, el conceptode unidad inmobiliaria es el solar adquirido para laventa con o sin obras, parcelas calificadas o sin califi-cación, pisos, casas en construcción, áreas construidaspara la venta, así como toda clase de inmueble.

La Receita Federal, (Agencia Tributaria) determinaque las operaciones de permuta realizadas entre laspartes, deben estar acompañadas de un formulario de-nominado DOI - Documento de Operaçao Inmobilia-ria, destacando los valores y las condiciones específi-cas pactadas entre las partes.

En el caso que las partes permutantes sean partesvinculadas, y quieran gozar de la no incidencia delImpuesto sobre la Renta respecto a la correspondien-te permuta, deberán contar con la presentación de in-formes de expertos independientes que certifiquen laaplicación del precio de mercado a los inmuebles (ar-m's lenght).

La parte contratante que reciba la "Torna" (cantidaddeterminada o determinable en efectivo, que se obtie-ne de la permuta) tiene como obligación declarar la ga-nancia obtenida, a través de un cálculo que determinala Receita Federal. En este sentido, hay que descontardel valor total del inmueble, o sea la parte correspon-diente a la diferencia registrada en la permuta para de-terminar el incremento del patrimonio.

La legislación brasileña en materia de Impuesto so-bre la Renta reconoce la no tributación de las ganan-cias derivadas de la operación de permuta pura y sim-ple en exclusiva respecto a unidades inmobiliarias,siempre y cuando tal acto jurídico esté representadomediante escritura pública.

El Reglamento del Impuesto sobre la Renta - RIR/99reconoce a través de su artículo 801 que para determi-

nar las ganancias de capital, serán excluidos, entreotros… (leyes 7.713/88, art22 8.134/90, art. 308.218/92, art.21 e 8.383/91, art. 3º, II).

IV) la permuta exclusiva de unidades inmobiliarias,objeto de escritura pública, sin que se registre pagocomplementario en dinero ("torna") , excepto si el in-mueble es considerado como rústico y con obra apare-jada (con edificación).

Dicho criterio es mantenido por la autoridad tribu-taria en diversas consultas tributarias, así como en lasInstrucciones Normativas que tratan de manera especí-fica el asunto de la permuta inmobiliaria en Brasil, co-mo la IN/RF nº 31/96, IN/RF 107/88.

No obstante lo anterior, los tributos correspon-dientes a la transmisión de la propiedad ITIV ( Im-puesto de Transmisión Inter Vivos) deben ser abona-dos normalmente.

B) IMPUESTO DE TRANSMISIÓN DE BIENES INTER VIVOS(ITIV )

El Impuesto sobre la Transmisión de Bienes InterVivos - ITIV es un tributo directo de carácter real queincide sobre el valor venal (criterio aproximado al va-lor de mercado) del inmueble atribuido por el Ayunta-miento. Es un tributo determinado y administrado porel Ayuntamiento donde esté ubicado el inmueble, queafecta tanto a los inmuebles urbanos como a los consi-derados como rústicos.

El tipo del Impuesto sobre la Transmisión de bien-es Inter Vivos - ITIV en la ciudad de Salvador es de un3 % según determina la ley 7.186 de 27/12/2006. Enlos casos de compraventa, es obligación por parte delcomprador en abonar el referido impuesto.

En los casos de transmisiones de bienes inmue-bles realizadas como consecuencia de fusiones de so-ciedades o aportaciones no dinerarias como aporta-


3.4OTROS ASPECTOS FISCALES QUE INCIDEN

EN LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA EN BRASIL

( (48

ción o ampliación de capital social este gravamen esconsiderado como exento, siempre que la empresa encuestión no contemple en su objeto social actividadesvinculadas con el sector inmobiliario o que se regis-tre ingreso operacional procedente del inmueble ob-jeto de la ampliación de capital de la sociedad, du-rante un periodo anterior o posterior a la operación,según se refiere el articulo 115 de la ley 7.186 de27/12/2006.

C) IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES (IPTU - IM-PUESTO PREDIAL TERRITORIAL URBANO).

La base imponible del IPTU es el valor catastral delinmueble, que se calcula sobre el valor de la propiedaddel suelo en conjunto con la edificación en el caso deque exista. Los ayuntamientos pueden gravar este im-puesto siempre y cuando se trate de bienes de natura-leza urbana.

Es un impuesto que se recauda anualmente y querecae sobre el valor catastral de los bienes inmueblesestablecidos por cada ayuntamiento. En general, los ti-pos impositivos en Brasil van desde el 1% hasta el 4%,según la ciudad donde esté ubicado el inmueble y suvalor catastral registrado. Para cada caso existen pará-metros distintos según las características del inmuebley conforme el valor catastral atribuido por el Ayunta-miento donde se encuentre la promoción inmobiliariaa través de la ley específica.

Según la normativa de la ciudad de Salvador quelegisla los tipos impositivos sobre el Impuesto de Pro-piedad Territorial Urbana - IPTU la Ley n. ley nume-ro 7.186 de 27/12/2006 fija una Plantilla Genérica deValores originando la base de cálculo para determi-nar el IPTU referente al ejercicio fiscal de cada in-mueble. Sobre estos datos se aplicará al valor venaldel inmueble, tipos diferenciados en función del usodel inmueble de forma progresiva de acuerdo con elvalor del mismo.

En Salvador, los tipos más habituales son el 1% pa-ra vivienda de uso residencial y de un 1,5% para in-muebles no residenciales y 2% para solares, con varia-ciones que oscilan entre un -0,30% y un -0,60%, queincide sobre el valor catastral determinado por elAyuntamiento en cada caso especifico.

D) ITR - IMPUESTO TERRITORIAL RURALEn el caso que las parcelas sean consideradas co-

mo rústicas, el gravamen aplicado será el Impuesto Te-rritorial Rural - ITR, el hecho imponible es equivalenteal IPTU - Impuesto de Predial Territorial Urbano queincurre sobre la propiedad. La diferencia entre ambosimpuestos relacionados con la propiedad es el destinodel tributo, porque el ITR - Impuesto Territorial Rural esde competencia federal y no local (municipal). Gene-ralmente este impuesto federal puede gravar de 3% a5% del valor catastral de inmueble, pero para grandes

( (49


extensiones de tierra consideradas como productivaspueden aplicarse reducciones sobre el valor Catastral.

E) TASAS MUNICIPALES ESPECÍFICAS Las tasas administrativas para el desarrollo legal de

ciertas actividades empresariales son de competencia decada Ayuntamiento donde esté ubicado el proyecto. Di-chas tasas tienen como hecho imponible la solicitud deciertos permisos administrativos según los casos previstosen la ley municipal de Salvador numero 7.186 de27/12/2006.

La Tasa de Licencia de Localización - TLL que tienecomo hecho generador la solicitud del permiso de ubi-cación de la empresa en el entorno urbano del Ayunta-miento de Salvador. La tasa es de R$ 359 para las activi-dades relacionadas con la construcción civil. Tambiénexiste la tasa de Fiscalización y Funcionamiento- TFFque grava a todos los establecimientos inscritos en elAyuntamiento. Es una tasa que debe ser abonada anual-mente, y puede variar de R$ 399 hasta R$ 1.140 para lasempresas cuyas actividades estén vinculadas a la promo-ción inmobiliaria en Salvador.

La Tasa de Control y Fiscalización Ambiental - TCFA,es debida en virtud de una solicitud de autorización admi-nistrativa para realizar obras que puedan interferir en el en-torno ambiental. Dicha tasa registra valores distintos paracada tipo de expediente que determina el Ayuntamiento deSalvador según las circunstancias de cada proyecto. Ac-tualmente para los efectos de la solicitud correspondiente ala Licencia Ambiental- LA dentro del sector de la promo-ción inmobiliaria se exige el pago de R$ 1.500.

La legislación municipal de Salvador también con-templa la Tasa de Licencia para la Ejecución de Obras yUrbanización de Áreas Particulares - TLE, que es obliga-toria durante la fase de construcción para reconocer laregularidad de la obra, y analizar las circunstancias desegregación de la parcela privada de acuerdo con elplan director del Ayuntamiento de Salvador.

F) LAUDEMIOEl Laudemio es considerado como una obligación

impuesta por la autoridad federal, repercutido en losbienes inmuebles situados dentro del límite de 33 metrosde la zona marítima-terrestre brasileña, según determinala Ley 9.760 de 5/9/1946. La responsabilidad de recau-darlo recae sobre la Secretaría Patrimonial de la Unión,subordinada al Ministerio de Planificación del gobiernofederal.

Como ejemplo, en el caso del Estado de Bahía, queregistra una importante zona para el desarrollo turísticoen su costa marítima, el gobierno federal exige un 5%sobre el valor catastral (Venal) del inmueble a titulo deLaudemio. En los casos de compraventa, la obligaciónde pagar el Laudemio es del vendedor y así lograr la ob-tención del certificado que autoriza la transferencia de-finitiva del inmueble ante el registro de la propiedaddonde se encuentra registrado.

G) TASA DE OCUPACIÓNEsta tasa repercute sobre los inmuebles sitos en

las zonas consideradas de dominio público o califica-das de zona marítimo-terrestres, cuya la propiedadsea del Estado brasileño (Patrimonio da Uniao), obli-gando así al pago anual de la tasa correspondientepor la posesión legal de un inmueble instalado en es-tas zonas marítimo-terrestres. La tasa aplicable puedeser del 2 % a 5% del valor catastral de las áreas de in-terés público.

H) FOROEl Foro es una tasa que se paga anualmente a la Ad-

ministración Federal, que corresponde al 0,6% del valorcatastral del inmueble al haberse adquirido el dominioútil de un inmueble perteneciente al Patrimonio de laUnión en virtud de la firma de un "contrato de aforamen-to", por virtud del cual se permite a una persona deter-minada la utilización de cierto bien de patrimonio de laUnión, debido a su posesión de buena fe de este bien in-mueble.


( (50

A) ASPECTOS GENERALESEn Brasil la compraventa de inmuebles y el des-

arrollo inmobiliario están controlados a nivel munici-pal, disponiendo cada Ayuntamiento de su propia le-gislación y procedimientos.

El procedimiento para la compraventa de un in-mueble destinado a proyectos de desarrollo inmobilia-rio comienza con la identificación del terreno apropia-do y la recopilación de toda la información sobre "zo-neamento municipal" (zonificación) y sobre el Plan Ge-neral para verificar su adecuación de la actividad em-presarial que se pretenden desarrollar, al plan generalde referencia.

A continuación, el inversor debe obtener del Ayun-tamiento una certificación del uso del suelo y realizaruna consulta ante la Autoridad Ambiental del Estadoque corresponda en relación con las características delterreno. Una vez realizada dicha consulta, el inversordebe comprobar el tamaño del terreno y sus límites enel Registro de Inmuebles y solicitar, en el caso de quesea necesario, la rectificación del área registrada me-diante procedimiento judicial. Igualmente, es necesa-ria la comprobación de que el inmueble está libre decargas y que no es objeto de ningún litigio, así comoobtener las certificaciones correspondientes ante lasautoridades sobre los propietarios del inmueble. El úl-timo trámite es la transmisión de la propiedad y el re-gistro de la misma en el "Cartório de Registro de Imó-veis" (Registro de la Propiedad).

En referencia al desarrollo inmobiliario, éste se ini-cia mediante consultas previas al Ayuntamiento quecorresponda en función de la localización del terrenodonde se va a materializar el proyecto. Los inversoresdeberán solicitar todas las informaciones y directricesque deberán ser seguidas. Dichas informaciones pue-den variar según el Ayuntamiento, aunque básicamen-te siguen una misma pauta de exigencias. La segundafase corresponde a la transformación del terreno en dis-

tintas parcelas, procedimiento conocido como "lotea-mento" del inmueble, en caso de que sea necesario, esdecir, sobretodo para terrenos rústicos transformadosen urbanizables. Las siguientes fases de desarrollo delproyecto inmobiliario, en líneas generales, son:● Obtención del Permiso de Funcionamiento ante el

Ayuntamiento, cuando sea necesario;● Aprobación del proyecto por el Ayuntamiento;● Obtención del Permiso de Construcción ante el

Ayuntamiento;● Obtención de la Licencia Previa ante la Autoridad

Ambiental del Estado;● Obtención de la Licencia de Instalación ante la Au-

toridad Ambiental del Estado;● Obtención de la Licencia de Operación ante la Se-

cretaría de Sanidad Estatal, cuando sea necesario;● Obtención de la Licencia de Operación ante la Au-

toridad Ambiental del Estado;● Obtención del "Habite-se" ante el Ayuntamiento;

B) COMPRA Y REGISTRO DEL INMUEBLENo existen restricciones legales a la compraventa

de inmuebles urbanos por extranjeros, residentes o noresidentes en Brasil. En cambio, existen restricciones ala compraventa de inmuebles rústicos (rurais). Los ex-tranjeros no residentes en Brasil no pueden comprar in-muebles rústicos en el país, sin embargo la ley brasile-ña permite a los residentes la compra de dichos terre-nos siempre y cuando no sobrepasen determinados lí-mites relacionados al tamaño y a la localización de losmismos.

Según las normativas existentes, todas las adquisi-ciones directas de tierras rústicas por extranjeros debencumplir los requisitos legales y obtener las debidas au-torizaciones previstas en la legislación brasileña. Estascondiciones no se aplican para sociedades brasileñascon socios extranjeros.

Una sociedad de derecho brasileño, donde la tota-lidad de sus socios son extranjeros, tiene toda la capa-


( (51

3.5EL DESARROLLO DE

PROYECTOS INMOBILIARIOS

cidad legal para la adquisición de suelo rústico en Bra-sil ya que la Constitución Federal de 1988 consideratanto para el capital extranjero como para el nacionallos mismos derechos y deberes dentro de la legislaciónbrasileña.

En Brasil, prácticamente la totalidad de la tierra es-tá en manos privadas. No obstante, dichos inmueblesprivados pueden ser adquiridos mediante compraven-ta, sin ninguna clase de restricción a la celebrada entreparticulares.

En general, los inmuebles públicos de la Unión ode los Estados no pueden ser vendidos, pero su utiliza-ción puede ser permitida a través de una "Concessáode Uso" .

Los inmuebles de propiedad privada pueden ser li-bremente comprados y vendidos, con las siguientes li-mitaciones:● Federales: limitaciones a inmuebles cerca de la

frontera y en área de seguridad nacional, parquesnaturales, ecosistemas protegidos, hábitat de espe-cies en peligro de extinción, Reservas Indígenas;

● Estatales: limitaciones basadas en normativas am-bientales, recursos hídricos;

● Municipales: limitaciones basadas en el uso del sue-lo urbano, tráfico, ruidos, polución visual y defores-tación.

C) ZONIFICACIÓNConforme a la Constitución Brasileña, los ayunta-

mientos son responsables del ordenamiento territorialmediante planificación y control del uso, desmembra-miento y ocupación del suelo urbano. Para ciudadescon más de 20.000 habitantes, la realización de unPlan General (Plano Diretor), aprobado por el ayunta-miento, es obligatoria. Dicho Plan General constituyeel instrumento básico para el desarrollo inmobiliario ypara la política de expansión urbana. Los ayuntamien-tos están obligados por ley federal a tener códigos de

zonificación y una clasificación completa de todos losinmuebles acorde con el tipo de uso del suelo permiti-do. Aunque cada Ayuntamiento tenga su sistema decontrol de la zonificación, el cual suelen estar dividi-dos en distintas categorías (Z-1, Z-2, Z-3, etc.) según eltamaño y el tipo de edificación objeto de la concesiónde licencias y permisos.

Por todo lo anterior, es importante y muy recomen-dable que el inversor examine el Plan General del Mu-nicipio donde pretende desarrollar su proyecto. Estoevitará futuros imprevistos y posibles denegaciones delicencias, en especial las de carácter ambiental.

D) SEGREGACIÓN DE TERRENOSLa ley 6.634 de 02/05/79 y su correspondiente De-

creto de Regulación 85.064 de 26/08/80 restringen elderecho de propiedad. Dicha normativa regula la fran-ja de frontera internacional y restringe los derechos depropiedad sobre tierras brasileñas ubicadas en unafranja de 150 Km. de ancho paralela a las fronteras in-ternacionales.

La segregación de un terreno en distintas parcelases básicamente un procedimiento municipal, aunqueexiste normativa federal que sirve como norma basi-ca.2 Este procedimiento debe llevarse a cabo antes delinicio de las obras. La segregación puede ser realizadade dos formas:

● Loteamento: subdivisión del terreno (gleba) en lotesdestinados a la edificación; conlleva la construcciónde nuevas vías de circulación o modificación de lasya existentes, suministro de agua, luz y gas, etc.

● Desmembramento: subdivisión del terreno (gleba)en lotes destinados a la edificación; con aprovecha-miento del sistema vial existente, sin realizar ningu-na modificación en el mismo.

Para que las obras de construcción se inicien, esnecesario solicitar a las empresas de servicios públicos


( (52

En Brasil el Plan General aprobado por elAyuntamiento es obligatorio en ciudades de más de 20.000 habitantes aunque

cada uno tenga su propio sistema de control de la zonificación

de infraestructura básica todas las informaciones relati-vas a la instalación de estos suministros, es decir, cos-tes y plazo para la construcción de la infraestructura.

F) AUTORIZACIÓN AMBIENTALEs imprescindible la obtención de las licencias am-

bientales para la construcción de proyectos inmobilia-rios, sobre todo aquellos que probablemente ocasiona-rán alguna forma de degradación medioambiental oque puedan modificar significativamente el entorno.

A nivel federal, los principales organismos ambien-tales son:● Organismo coordinador: Ministerio del Medioam-

biente;● Organismo consultor y deliberativo: Consejo Nacio-

nal del Medioambiente (CONAMA);

● Organismo ejecutivo: Instituto Brasileño del Me-dioambiente y de los Recursos Naturales Renova-bles (IBAMA).

Algunos Estados han creado organismos ambienta-les estatales que conceden licencias ambientales yprestan servicios de fiscalización, coordinan sus activi-dades con el IBAMA, además de desarrollar normativapropia que complementa la federal. Los municipios,siempre y cuando respeten la normativa federal y esta-tal, pueden legislar sobre materia ambiental y concederlicencias en el ámbito local.

Las autoridades brasileñas en los tres niveles, fede-ral, estatal y municipal, pueden imponer sancionescuando detectan alguna irregularidad o comisión deactividades consideradas delitos ambientales.


( (53

e) CUADRO RESUMEN

Fuente: IBGE y FGV

Análisis del mercado y delPlan General del Municipio

Solicitud de corección

Pago del ITBI Transmisión de la Propiedad Registro de Escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad

Solicitud de certificación del uso del suelo ante la autoridad competente

Verificar ante la Autoridad Ambiental Estatalla adecuación del terreno a la actividad que

se desea desarrollar en el mismo

Verificar si los datos inscritos e el registro de la Propiedad y en el catastro de inmuebles son correctos

Verificar la existencia de deudas fiscales o si existen procesos judiciales sobre el inmueble

El mercado inmobiliario en Brasil se estáviendo impulsado por el relanzamiento delcrédito por parte de los agentes que compo-nen el Sistema Brasileño de Ahorro y Présta-mo (SBPE), cuyo principal instrumento pararecaudación de fondos son las cuentas deahorro. La otra fuente de recursos que permi-te la financiación de la vivienda en Brasil esel FGTS (Fundo de Garantía Por Tempo deServicio).

Al cierre del año 2008 el número de vi-viendas financiadas conjuntamente por am-bas fuentes superaron las 350.000 unidades y seguiránuna tendencia alcista en próximos ejercicios, pese a lasrepercusiones de la crisis internacional.

Los factores que amparan este dinamismo del cré-dito inmobiliario, que en términos de PIB es todavíamuy reducido, de en torno al 3%, son la estabilidadeconómica y el nuevo marco regulador. Este último es-ta permitiendo a los agentes financieros ofrecer crédi-tos que corresponden al 80% del valor de la propiedady flexibilizar los plazos.

Los tipos de interés de referencia se sitúan en míni-mos históricos, con la tasa SELIC por debajo del 9%, elnivel más bajo desde la creación del sistema de metasde inflación en 1999. Desde el inicio de la crisis el rit-mo de crecimiento del crédito se deterioró y el volu-men total en la primera mitad de 2009 aumentó sólo auna tasa del 2% debido a que el crédito privado secontrajo. El limitado margen que tienen las autoridadespara implementar políticas anticíclicas las ha llevado arecurrir a la banca pública para contrarrestar los efec-tos de la crisis.


3.6FINANCIACIÓN

54

TABLA

OPERACIONES DE FINANCIACIÓN PARA PROPIEDADES INMOBILIARIAS CONTRATADAS POR EL SFH DE BRA-SIL (POR AÑO)

CUENTAS AHORRO (B) FGTS (A) SFH (C=A+B)

AÑOS MILLONES REAIS UNIDADES MILLONES REAIS UNIDADES MILLONES REAIS UNIDADES

2000 1.835 36.465 3.202 280.531 5.037 316.9962001 1.870 35.768 2.655 244.266 4.525 280.0342002 1.769 28.932 2.957 220.559 4.726 249.4912003 2.218 36.480 2.698 202.593 4.916 239.0732004 3.002 53.826 2.761 220.334 5.763 274.1602005 4.852 61.121 4.439 299.554 9.291 360.6752006 9.340 113.873 5.519 367.149 14.859 481.0222007 18.283 195.900 5.762 295.484 24.045 491.3842008 19.876 197.822 6.197 154.372 26.073 352.194

Fuentes: ABECIP, Banco Central de Brasil y Caixa

4DIRECCIONESDE INTERÉS

4.2PERIÓDICOS Y REVISTAS

● Ministerio de Hacienda. www.fazenda.gov.br● Ministerio de Planeamiento, Presupuesto y Gestión. www.planejamento.gov.br● Instituto Brasileño de Geografía y Estadística. www.ibge.gov.br● Banco Central de Brasil. www.bcb.gov.br● Gobierno Federal de Brasil. www.brasil.gov.br● Brazil Trade. www.braziltradenet.gov.br

DIRECCIONES DE INTERÉSGUÍA DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA EN BRASIL4( (

4.1FUENTES DE INFORMACIÓN GENERAL

( (56

● FEICON (Construcción, Cerámica, Climatización, Inmobiliaria). www.feicon.com.br ● SISP Feria Inmobiliaria en Sao Paolo. www.sisp.com.br ● SECOVI. Semana Inmobiliaria. www.convencaosecovi.com.br● Salão de Negócios Imobiliarios da Bahia. (Feria Inmobiliaria de Salvador de Bahia).

www.salaoimobiliariodabahia.com.br ● Salão Imobiliario do RN (Salón Inmobiliario Rio Grande do Norte).

www.salaoimobiliariodocorn.com.br● SIMC: Salão Imobiliario Ceará (Salón Imobiliario de Ceará). www.simc2009.com.br● Nordest Invest 2010. Rio Grande do Norte.

● Gazeta Mercantil. www.gazetamercantil.com.br/● Globo Online. www.oglobo.globo.com/economia● Jornal do Brasil Online. http://jbonline.terra.com.br/editorias/economia/● Revista Constructores. www.revistaconstrutores.com.br ● Revista Infra. www.revistainfra.com.br ● Vida Imobiliaria. www.vidaimobiliaria.com ● Brasil Económico. www.brasileconomico.com.br

4.3FERIAS INMOBILIARIAS

DIRECCIONES DE INTERÉSGUÍA DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA EN BRASIL

( (57

4.4ASOCIACIONES PROFESIONALES

● ADIT (Asociación para el Desarrollo Inmobiliarioy Turístico de Brasil)Galeria Leonardo da Vinci - Rua Durval Guima-rães, 1217 - sala: 204, Ponta Verde Maceió, Alago-as, Brazil - CEP: 57035-060 - Tel: 55 823327.3465

● Cámara Brasileña de la Industria de la Construc-ción (CBIC) SCN Qd 1 - Bl. E - 13º andar - Ed. Central ParkCEP: 01206-001, Brasilia, DFTel.: (5561) 3327-1393E-mail: [email protected] Web site: www.cbic.com.br

● ABECIP (Asociación Brasileña de las entidades decrédito inmobiliario y Ahorro)Avenida Brigadeiro Faria Lima, 1485 - 13º Andar -Torre Norte CEP: 01452-921 São Paulo, SP Tel.: (5511) 3286 4855E-mail: [email protected] site: www.abecip.org.br

● FIABCI (Federação Internacional das ProfissõesImobiliárias)Rua Dr. Bacelar, 1043, Mezanino - Vila MarianaCEP: 04026-002, São Paulo, SPTel.: (5511) 5078 7778E-mail: [email protected] site: www.fiabci.com.br

● SECONCI (Servicio Social de Construcción Civildel Estado de Sao Paulo)Avenida Francisco Matarazzo, 74 CEP: 05001-000,São Paulo, SPTel.: (5511) 3664 5050E-mail: [email protected] Web site: www.seconci-sp.org.br

● SECOVI (Sindicato da Habitação)Rua Dr. Bacelar, 1043, Vila Mariana CEP: 04026-002 São Paulo, SPTel.: (5511) 5591-1300E-mail: [email protected] site: www.secovi.com.br

● Secretaria Municipal de HabitaçaoR. São Bento, 405, Sao Paulo, SPTel.: (5511) 3242-1733E-mail: [email protected] Site: www.prefeitura.sp.gov.br

EN ESPAÑA:

● Cámara de Comercio Brasil-EspañaAvda. Arco de la Victoria, s/n. 28040 MADRIDTelf.:34 91455 15 60. Ext. 402cá[email protected]

● Embajada de BrasilCalle Fernando el Santo, 6. 28010 MadridTel.: 91.700.46.50 . Fax: 91.700.46.60

● Consulado General de Brasil en MadridCalle Zurbano, 71. 28010 MadridTel: 677.54.70.04 (sólo emergencias)Fax: 91.310.16.30E-Mail: [email protected]

● Sector ComercialCalle de Almagro, 28-6º. 28010 MadridTel: (3491) 702.06.35. Fax: (3491) 700.46.60E-mail: [email protected]

4.5REPRESENTACIONES OFICIALES


( (58

4.6PRINCIPALES EMPRESAS DEL SECTOR

● Acciona [email protected] 657 64 90

● Casa Azaharhttp://www.casa-azahar.com

● CP Promotora SLwww.cpgrupo.com

● [email protected] 432 42 20

● EuronatalGrupo Balboawww.grupobalboa.com

● Grupo Dico● Grupo Nicolas Mateos● Grupo Prasa

www.grupoprasa.es91 532 09 06

● Grupo Sánchezwww.grupo-sanchez.com

● Grupo Trusamwww.grupotrusam.es

● Ingeconserwww.ingeconser.esTel : 902 30 11 [email protected]

● Marina Dorwww.marinador.com

● Nueva Dimensió[email protected] 457 70 03

● Promagawww.promaga.com

● [email protected] 514 03 00

● Qualta Real Statewww.qualtarealestate.com

● TM Grupo Inmobiliariowww.tmgrupoinmobiliario.com

EN BRASIL:

● Embajada de España en BrasilSes Av. das Naçoes, Lt.44-Quadra 81170429-900 Brasilia, D.F.Tel: 55.61.3701.1600Fax: 55.61.3244.2381

● Cámara Oficial Española de Comercio en BrasilAv. Eng.º Luis Carlos Berrini, 1681-14º. 04571.011 São Paulo-SPTel: 55.11.5508.5959Fax: 55.11.5508.5970www.camaraespanhola.or.br

● Oficina Económica y Comercial de España en BrasiliaSes-Av. Das Naçoes, Quadra 811, Lote 44, 70.429-900. BrasiliaTel: 55.61.3242.93.94Fax: 55.61.3242.08.99

● Oficina Económica y Comercial de la Embajada deEspaña en Sao Paulo.

Praça General Gentil Falcao 108-8º. Andar CJ. 82 Ba-rrio: Brooklin Novo04571-010 Sao PauloTel: 55.11.5105.43.78Fax: 55.11.5105-4382

● Consulado General en Río de JaneiroLauro Müller, 116. Salas 1601/2. Torre Rio Sul. Botafogo. 22290-160 Río de JaneiroTel: 55.21.2543.32.00Fax: 55.21.2543.30.96

● Consulado General en São PauloAv. Bernardino de Campos, 98, 1º piso. 04004.040. São PauloTel: 55.11.3059.1800Fax: 55.11.3889.8412

● Consulado General en Salvador-BahíaRua Marechal Floriano, 21. Canela. 40110.010 Salvador-BahíaTel: 55.71.3336.90.55Fax: 55.71.3336.02.66

● Oficina de Madrid en BrasilCentros Empresariales de Madrid en el ExteriorAv. Paulista, n. 807 - Edifício Sir. Winston Churchill conjuntos nos. 701/702 e 703-7º andar01311-100, São Paulo, Brasil Tel: 55.11.3284.00.69Fax: 55.11.3171.07.36Email: [email protected]

4.5 REPRESENTACIONES OFICIALES

DIRECCIONES DE INTERÉSGUÍA DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA EN BRASIL

( (59

● ACTOS COMÉRCIO IMPORTAÇÃO E EXPORTAÇÃO LTDASanto André. [email protected], [email protected](11) 4428 5500

● AMENCORio Janeiro. [email protected](51) 3374 3624

● ASIA Importação E Comércio Exterior LtdaItapecirica Da Serra. [email protected](48) 224 4803

● ATLAS CONCORDE RECESA Imp. E Exp. LtdaDiadema. [email protected](11) 4071 3633

● BANDINI LAR & CONSTRUÇAOAmericana. [email protected](19) 3461 9050

● BOLDOR Comércio Importação Exportação LtdaSão João Del Rey. [email protected](32) 3372 5600

● BRASMIX COMÉRCIO E IMPORTAÇÃO LTDASao Paulo. [email protected](11) 3763-2410

● C&C Casa & ConstruçãoSao Paulo. [email protected](51) 3374 3625

● CEBRACE CRISTAL PLANO LTDAJacarei. [email protected] www.cebrace.com.br (12) 3954 9000

● CENTER LIDERSao Paulo. [email protected](11) 6941 5152

● CERMACO COM DE MATL P/CONSTRUCAOLTDALins. [email protected](14) 3533 8000

● COMERCIAL RAFAELSao Paulo. [email protected](11) 5069 0000

● CONSTRUBID.COM SISTEMASSao Paulo. [email protected](11) 5531 3034

● CONTEMPERA Distrib. De Vidros LtdaSao Paulo. [email protected](51) 3374 3626

● DICICOSao Paulo. [email protected] www.dicico.com.br(11) 6090 4720

● DIFAL Distr. Ferrag. Argenta LtdaManaus. [email protected](51) 3374 3623

● DISMEL Distr. Mat. Eletr. E Hidr. LtdaLauro De Freitas. [email protected](71) 340 0444

● DIVINAL VIDROS LtdaSao Paulo. [email protected](11) 3037 2966

● EICATEL EXPORTAÇÃO IMPORTAÇÃO COMERCIAL LTDASanto André. [email protected], [email protected](11) 3849 1893

● EUROCENTRO Projetos E Representações LtdaSão Paulo. [email protected](11) 3064 9196

● EUROCOM Do Brasil Indústria Comércio Imp E ExpVila Velha. [email protected](27) 329 1442

● EUROSYSTEM ARREDO&DESIGN IMP.COM. E REPR. LTDASao Paulo. [email protected] (A/C Sidney)(11) 5677 3320

4.6 PRINCIPALES EMPRESAS DEL SECTOR


( (60

● FALCOTRADING COMERCIAL LTDASao Paulo. [email protected],[email protected](11) 3611 3066

● GEBERIT RISORS IMPEX Imp. Exp. Materiales deConstrucciónSao Paulo. [email protected](11) 5049 2440

● GEPCO Industria e Comercio LtdaSao Paulo. [email protected](11) 6480 2308

● IDEAL STANDARD WABCO TRANE IND E CO-MÉRCIO LTDA Jundiai. [email protected] www.idealstandard.com.br (11) 4532 2811

● ISMAEL LEO WAGNERSarandi. [email protected](51) 3212 5084

● LEROY MERLINInterlagos. [email protected](11) 5670 8600

● MABAVIAmericana. [email protected](19) 3876 9900

● MERCOTRADE Importação E Exportação LtdaPorto Alegre. [email protected](51) 3374 3622

● NEOSTONE RECESA Imp e Exp. LtdaDiadema. [email protected](11) 4071 3633

● O.V.D. Importadora E DistribuidoraCuritiba. [email protected](41) 316 2789

● PADOVANIItú. [email protected](11) 4013 7000

● PAMESA SUAPE PORCELLANATO SACabo de Santo Agostinho. [email protected](81) 3466 4000

● PORTO DESIGN IMPORTADORA LTDAPorto Alegre. [email protected](51) 3348 4388

● REALFIL IMPORTAÇÃO E EXPORTAÇÃO LTDAGuarulhos. [email protected](11) 6521 5499

● SAINT GOBAIN CERÂMICAS & PLAST.LTDA-MA-TRIZ [email protected] www.saint-gobain-ceramicas.com.br(19) 3876 8000

● SAINT-GOBAIN VIDROS S/ASão Paulo. SPwww.st-gobain.com(11) 3874 7988

● SCHMIDT IND. E COM. IMP. E EXP. LTDA Mauá. [email protected] (11) 4512 6800

● SCHREINER & CIA LTDANavegantes. [email protected](11) 3343 3711

● TECNIMED REPRESENTACOES LTDAFloresta. [email protected](51) 222 8726

● TEMAY COMERCIAL Imp-Exp. LtdaSao Paulo. [email protected](11) 6221 4059

● TREIBACHER SCHLEIFMITTEL BRASIL LTDA Salto. [email protected] (11) 4028 1511

● VIDROSUL Distribuidora de Vidrios LtdaSao Paulo. SP(12) 3929 6711

● VONDER Imp-Exp. LtdaCuritiba. PR(41) 316 2789

4.6 PRINCIPALES EMPRESAS DEL SECTOR

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Guia Brasil 1:Guia Polonia 1.qxd · lombia, Venezuela, Guyana, Surinam y la Guayana Francesa; al sur con Argentina, Uruguay y Paraguay; al ... Brasil y la menos poblada. A excepción