GuiaInvestimentoImobiliarioPortugal

8/3/2019 GuiaInvestimentoImobiliarioPortugal

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NDICE

CAPTULO IFormas de Investimento em Imveis1. AQUISIO DIRECTA (ASSET DEAL)1.1. Propriedade em Portugal1.2. Formalidades a cumprir1.3. O Registo Predial1.4. Due diligencee contratos preliminares1.5. Garantia na compra e venda

2. AQUISIO INDIRECTA (SHARE DEAL)2.1. Aquisio indirecta2.2. Formalidades a cumprir2.3. Due diligencee contratos preliminares2.4. Garantias na compra e venda

CAPTULO IIVeculos e Formas de Investimento Imobilirio3. SOCIEDADES COMERCIAIS3.1. Sociedade Annima (SA)3.2. Sociedades por Quotas (Lda,)4. FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO4.1. Tipos de FII4.2. Gesto do FII4.3. Depositrio4.4. Actividade do FII4.5. Constituio4.6. Encargos5. SOCIEDADES DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO5.1. Tipos de SIIMO5.2. Gesto das SIIMO5.3. Constituio das SIIMO

CAPTULO IIIEnquadramento Fiscal6. AQUISIO DE IMVEIS6.1. Imposto Municipal sobre as Transmisses Onerosas

de Imveis (IMT) e Imposto do Selo6.2. IVA7. DETENO DE IMVEIS7.1. Imposto Municipal sobre Imveis (IMI)7.2. Contribuio Especial7.3. Tributao dos rendimentos prediais obtidos

em Portugal por no residentes7.4. IVA

8. VENDA DE IMVEIS9. ESTRUTURAS DE INVESTIMENTO9.1. SPV9.2. FII - SIIMOs

SOCIEDADE COMERCIAL VS FUNDO DE INVESTIMENTOIMOBILIRIO/SIIMOS

CAPTULO IVFinanciamento de Projectos Imobilirios10. MTUO HIPOTECRIO11. HIPOTECA12. OUTRAS GARANTIAS TPICAS12.1. Contrato de Penhor

12.1.1. Penhor de Participaes Sociais12.1.2. Penhor de Direitos de Crdito

12.1.3. O Penhor Financeiro12.2. Fiana12.3. Imposto do Selo

CAPTULO VPlaneamento e Licenciamento Urbanstico13. INTRODUO14. O PLANEAMENTO URBANSTICO EM PORTUGAL15. O LICENCIAMENTO DE PROJECTOS IMOBILIRIOS

CAPTULO VI

Licenciamentos Especiais16. LICENCIAMENTO COMERCIAL16.1. mbito16.2. Entidades Competentes16.3. Critrios de deciso16.4. Condies de instruo de processo de

licenciamento comercial17. LICENCIAMENTO DE EMPREENDIMENTOS

TURSTICOS17.1. Tipologias de Empreendimentos Tursticos/

Alojamento Local17.2. Licenciamento

17.3. Empreendimentos Tursticos em Propriedade Plural17.3.1. Titulo Constitutivo17.3.2. Explorao e Administrao do

Empreendimento Turstico

CAPTULO VIIArrendamento18. ARRENDAMENTO DE IMVEIS18.1. Arrendamento para fns comerciais18.2. O Regime Transitrio18.3. Contratos de Utilizao de Loja em

Empreendimento Comercial

INTRODUOMERCADO IMOBILIRIO

1. Enquadramento do mercado imobilirio nacional2. O mercado ocupacional Escritrios, Retalho e Industrial3. Mercado de investimento imobilirio4. Os Fundos de Investimento Imobilirio5. Investimento Imobilirio Estrangeiro6. Investimento imobilirio no sector de turismo7. Resultados do ndice Imomtrica/IPD

ENQUADRAMENTO LEGAL E FISCAL

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GUIA DEINVESTIMENTOIMOBILIRIO

EM PORTUGAL

Portugal uma localizao privilegiada para investir, para azer negcios e para viver. A oerta de recursos humanos qualifcados,

a disponibilidade de inra-estruturas de nvel mundial, o ambiente de negcios avorvel e a acilidade de acesso a mercados, entreoutros, so actores que tm contribudo para um uxo continuado de novos investimentos na indstria, no turismo, no comrcioe nos servios.

Reconhecendo a importncia econmica do imobilirio e o potencial do Pas para continuar a atrair uxos de investimento nesta rea,oi com muito agrado que a AICEP se associou edio deste Guia de Investimento. Consideramos que se trata de um importanteinstrumento de apoio deciso de localizao, demonstrando que existem todas as condies para se azerem bons negcios, emsegurana, num Pas estvel e que acolhe bem quem o visita e quem nele investe.

Enquanto Agncia de Promoo de Investimento, a AICEP fca desde j disposio para, dentro das suas competncias, apoiar todosos promotores que queiram saber mais sobre oportunidades de investimento em Portugal.

Baslio HortaPresidente do Conselho de Administrao

PREFCIO


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MERCADO

IMOBILIRIO


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O mercado imobilirio em Portugal encontra-se hoje numaase de desenvolvimento avanada, caracterizando-se poruma oerta de qualidade em todos os sectores, ao nvel dosprincipais mercados europeus, e por uma procura dinmicacom uma presena considervel de ocupantes estrangeiros.Trata-se de um mercado com um bom nvel de transparncia,no qual operam vrias consultoras internacionais quepromovem a disseminao da inormao por todos ossectores do imobilirio comercial. No que diz respeito aospromotores e investidores, tambm nesta rea se verifcauma orte internacionalizao, com muitas das principaiscasas de investimento europeias a deterem activos emterritrio nacional.

O enquadramento legal e fscal especialmente vantajosopara os Fundos de Investimento Imobilirio nacionais queregistaram, desde a sua criao no fnal dos anos 80, umorte crescimento e desenvolvimento. Esta indstria hojeresponsvel pela gesto de activos cujo valor ultrapassa os12 mil milhes, distribudos por todos os sectores e zonasgeogrfcas do pas.

1. Enquadramento do mercadoimobilirio nacional

2. O mercado ocupacionalEscritrios, Retalho e IndustrialO mercado de escritrios desenvolve-se essencialmente na cidade de Lisboa e desde os anos 90 tem vindo a registar um importantecrescimento, com uma oerta que ultrapassa hoje os 4,4 milhes de m2 distribudos por 7 zonas.

MAPA DE ESCRITRIOS DE LISBOA

Vista Area de Lisboa | Fonte: Cushman & Wakefeld

Fonte: Cushman & Wakefeld


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O Central Business District(CBD) da cidade concentra-se

nas Zonas 1 e 2. Seguem-se as Zonas 3 e 4, ainda dentrodo permetro do concelho de Lisboa, mas com uma posiosecundria. A Zona 5, Parque das Naes, situa-se no limiteNorte da cidade de Lisboa e teve origem na Exposio MundialExpo 98, sendo hoje a principal imagem de modernidadedo mercado de escritrios da capital. A Zona 6 o mercadoout-of-town, localizando-se j ora dos limites de Lisboa, a Oeste,nos concelhos de Oeiras, Cascais e Sintra. A Zona 7, com cercade 680.000 m2 de espaos de escritrios e includa nesta

classifcao em 2004, no tem limites geogrfcos defnidos,

tratando-se de um conjunto de edicios de escritrios dequalidade que se localizam ora dos limites das outras seis zonas.

Aps um crescimento mais intensivo na dcada de 90 e princpioda actual dcada, com a oerta de rea de escritrio a verifcartaxas de crescimento anuais na ordem dos 3%, os ltimos5 anos oram caracterizados por uma maior cautela por partedos promotores, traduzindo-se em taxas anuais de crescimentoda oerta ineriores a 2%.

O volume de procura mdio anual na cidade de Lisboa situa-se nos 120.000 m2, tendo vindo a evoluir de orma positiva desdeo incio da presente dcada. Em 2008 oi atingido o maior volume de procura de escritrios na Grande Lisboa, tendo sidoultrapassados os 240.000 m2 de espaos transaccionados. Em 2009 o mercado acusou a crise econmica, regressando ao nveldos valores negociados em 2003.

Escritrios Grande Lisboa - Evoluo da Oerta Total (m2)

Escritrios Grande Lisboa - Evoluo da Procura (m2)

A renda primedo mercado de Lisboa situava-se, no fnaldo primeiro semestre de 2010, nos 18,5/m2/ms, traduzindo um

decrscimo acentuado durante 2009 e princpios de 2010,j na ase de crise nos principais mercados imobilirios daEuropa qual Lisboa no resistiu. Numa anlise de longo prazo,no decorrer de mais de 20 anos de observaes, visvel aestabilidade das rendas no mercado lisboeta. A variao da

renda prime, quando comparada com outras capitais europeias,retrata uma estabilidade que garante nveis de risco ineriores.

No que se reere a valores de renda, a cidade de Lisboaencontra-se em linha com Praga, um mercado muito semelhanteao da capital portuguesa, tanto em termos de dimenso comode qualidade dos imveis.

5.000.000

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1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010*

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Fonte: Cushman & Wakefield * Junho 2010rea acumulada Crescimento Anual

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Fonte: LPI * Junho 2010rea acumulada Crescimento Anual

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O sector de retalho tem sido desde a dcada de 90 o principalprotagonista do mercado imobilirio em Portugal. O surgimentodos primeiros centros comerciais modernos no pas revelouuma enorme apetncia por parte de consumidores e retalhistaspara este ormato muito devido ao acto de o comrcio de ruano ter evoludo em Portugal como noutras capitais europeias.

Estes projectos, que desde o seu incio registaram excelentesdesempenhos e crescimentos sustentados de rentabilidade,oram dos principais responsveis pela atraco de muitosdos investidores estrangeiros que ainda hoje detm activosimobilirios em Portugal.

Rendas Escritrios Lisboa vs Capitais europeias (/m2/ano)

rea bruta locvel por 1.000 habitantes (m2)

O aumento da oerta de espaos comerciais em Portugalacompanhou este sucesso da indstria, tendo registado taxas

de crescimento muito elevadas at aos ltimos anos, momentoem que o mercado comeou a atingir a maturidade e a revelarum decrscimo das novas aberturas. As perspectivas parao uturo passam por um mercado de promoo que aproveitaroportunidades pontuais ou se dedicar reconverso

e modernizao dos centros criados nas dcadas passadas.No primeiro semestre de 2010 a oerta total de conjuntos

comerciais (centros comerciais, retail parkse factory outletcentres) em Portugal ultrapassava os 3,5 milhes de m2,representando os centros comerciais cerca de 3 milhes.

Fonte: Cushman & Wakefield

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1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009

Praga Lisboa Madrid Londres

Fonte: Cushman & Wakefield

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SrviaBulgria

GrciaBsnia herz.

UcrniaTurquia

RssiaRomniaBlgica

MaltaCrocia

Hungria

AlemanhaEslovquia

Polnia

SuiaRep. Checa

ItliaEspanha

LituniaEU-27

Letnia

FranaEslovnia

PortugalReino Unido

Estnia

ustriaFinlndia

Dinamarca

Holanda

IrlandaLuxemburgo

SuciaNoruega


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A oerta de conjuntos comerciais em Portugal caracteriza-sepor projectos de qualidade reconhecida internacionalmentee que, em muitos casos, representam as mais recentestendncias da arquitectura de retalho na Europa, sendorequentemente galardoados com prmios de reconhecimento

da sua excelncia por instituies internacionais especializadas

no sector. As cidades de Lisboa e Porto concentram grandeparte dos grandes centros comerciais do pas: na regio daGrande Lisboa a oerta de centros comerciais aproxima-sede 1 milho de m2, enquanto que no Grande Portoos centros comerciais em uncionamento totalizam cerca

de 700.000 m2

.

Evoluo Oerta Conjuntos Comerciais - Portugal (1990-2012) (m2)

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At 1990 19941993199219911990 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* 2011* 2012*

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Fonte: Cushman & Wakefield, Junho 2010 *EstimativaCrescimento ABL ABL Acumulada

PRINCIPAIS CONJUNTOS COMERCIAIS EM PORTUGAL



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Relativamente ao nvel de rendas, os valores praticados em Portugal so ineriores aos que se praticam nas restantes cidades

europeias, excepo de Praga, sendo tambm marcados pela estabilidade.

Apesar do seu menor dinamismo, o comrcio de rua em Lisboa, na zona primedo Chiado, o segmento que pratica o nvel

de rendas mais alto. A escassez de espaos de qualidade e o crescente sucesso desta zona de comrcio de rua explicam em parte estatendncia. Seguem-se os centros comerciais, com valores muito prximos dos praticados nas lojas do Chiado, e com uma evoluoao longo dos anos tambm marcada pela estabilidade, especialmente na ltima dcada.

Evoluo das Rendas Primede Centros Comerciais na Europa (/m2/ano)

Evoluo das Rendas Primede Retalho em Portugal (/m2/ms)

O mercado industrial em Portugal o sector do imobilirio quese caracteriza por um menor profssionalismo e transparnciae uma menor presena de operadores internacionais, sobretudoao nvel de investidores e promotores. No entanto, nos ltimosanos tem sido visvel uma aproximao ao actual grau dedesenvolvimento dos restantes sectores imobilirios no pas.Os novos projectos em comercializao ou em construodisponibilizam instalaes de qualidade que se adequam aospadres de exigncia dos operadores logsticos internacionais.Apesar da oerta disponvel se manter elevada, a procura deespaos de qualidade em zonas primetem registado um ligeiroaumento. Os operadores de logstica e distribuio continuam

a dominar o sector, sobretudo nas zonas que disponibilizaminra-estruturas de qualidade e boas acessibilidades.

O programa do governo, Portugal Logstico, que prev criarno pas uma rede de plataormas situadas estrategicamente

junto a inra-estruturas de transporte de mercadorias - areas,errovirias e porturias - e junto s ronteiras com Espanha,dever tambm contribuir no uturo para uma maior qualidadeda oerta e para um maior desenvolvimento desta actividadeem Portugal.

O mercado industrial e logstico da Grande Lisboa divide-seem 6 zonas representadas no mapa que se segue -designadamente Zona 1 (Alverca-Azambuja), Zona 2 (Almada-Setbal), Zona 3 (Loures), Zona 4 (Montijo-Alcochete),

Zona 5 (Sintra-Cascais) e Zona 6 (Lisboa Cidade).

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Londres

1998 1999 2000 2001 2002 2003 20 04 2005 2006 2007 2008 2009 2010*Fonte: Cushman & Wakefield * Junho 2010Praga Lisboa Madrid

Comrcio de RuaCentros Comerciais

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010*Fonte: Cushman & Wakefield * Junho 2010Retail Parks

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A oerta total de espaos industriais e logsticos na reaMetropolitana de Lisboa aproxima-se dos 12 milhes de m2,sendo dominada pelo segmento de armazenagem e logstica,

representando aproximadamente 70% da oerta.

As rendas praticadas nos espaos industriais na GrandeLisboa soreram uma quebra considervel desde o fnal dosanos 90. No entanto, os valores mantm-se estveis desde2008, evidenciando uma maior resistncia do mercado criseimobiliria. Os nveis de renda em Portugal, quando comparados escala europeia, reectem uma situao equivalente dosrestantes sectores imobilirios, apresentando-se como uns dosmais baixos da Europa.

28% ZONA 2

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9% ZONA 4

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Fonte: Cushman & Wakefield * Junho 2010

Alverca-Azambuja

Almada-Setbal

Loures

Montijo-Alcochete

Sintra-Cascais

Evoluo das Rendas PrimeIndustrial na Europa (/m2/ano)

Oerta Mercado Industrial e Logsticorea Metropolitana de Lisboa

MERCADO INDUSTRIAL - REA METROPOLITANA DE LISBOA

Londres

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010*Fonte: Cushman & Wakefield * Junho 2010Praga Lisboa Madrid

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3. Mercado de investimentoimobilirioEm 1985 oi aberto o caminho para os Fundos de InvestimentoImobilirio em Portugal. Desde o seu lanamento at dcada de 90, a actividade destes veculos de investimentoesteve sempre pautada por uma actividade maioritariamenteinstrumental. At 1998 o mercado em Portugal era tmido emvolume e profssionalismo, sendo raros os casos de investimentoestrangeiro. Desta poca destacam-se os negcios de comprade um edicio de escritrios no Arquiparque em Miraorese da venda de 50% dos centros comerciais da (ento) SonaeImobiliria, CascaiShopping e Centro Colombo.

A eliminao do risco cambial ace a muitos outros mercadoseuropeus, com a adeso ao Euro em 1998, permitiu que Portugalpassasse a ser uma opo para os investidores internacionais.Os volumes de investimento neste ano passaram de valoresna ordem dos 180 milhes para mais de 400 milhes, dosquais cerca de 90% corresponderam a capital estrangeiro.Os activos transaccionados oram quase exclusivamente ediciosde escritrios ou centros comerciais, com os activos de retalhoa representarem mais de 60% do capital envolvido.

Investimento nacional vs estrangeiro (Milhes )

A evoluo positiva do passado manteve-se na actual dcada,com volumes de investimento cada vez mais avultados.Em 2003, devido aos nveis de liquidez sem precedentes nomercado imobilirio, notou-se uma orte procura de produtode investimento, tanto por parte de investidores portuguesescomo estrangeiros, tendo echado o ano com um crescimentona ordem dos 150%. O mercado de investimento manteve-seem crescimento nos anos seguintes, tendo ultrapassado em2007 a barreira dos 1.000 milhes de activos transaccionados,atingindo o recorde de volume de investimento. Este oium ano excepcional para o mercado e a euoria sentida porparte dos investidores nesta ase oi pouco aectada pelosacontecimentos do Vero de 2007 nos Estados Unidos, quemais tarde se revelaram como os primeiros sinais da orte criseque hoje atravessamos.

Em 2008, com os eeitos da crise econmica a azerem-se sentir empleno no nosso pas, o impacto na actividade de investimento imobi-lirio oi quase imediato. A desconfana dos investidores institucionaisaliada escassez, ou quase inexistncia, de fnanciamento para osector imobilirio, aectou de orma severa o mercado de investimento.

Aps dois anos de orte crescimento do volume de transaces,na ordem dos 30%, 2008 registou uma quebra de mais de60% ace ao ano anterior, tendo sido transaccionados poucomais de 500 milhes. Em 2009 houve um ligeiro crescimento,mas o mercado manteve-se em depresso, tendo sidoregistados negcios de investimento cujo valor rondouos 590 milhes. Os primeiros meses de 2010 trouxeramalgum nimo s economias europeias e, por consequncia,aos mercados imobilirios. De Janeiro a Maro oi sentidono mercado um optimismo cauteloso, com a actividadeocupacional a despertar timidamente da apatia em que seencontrava, e vrios investidores a voltarem a estudaro mercado e, pontualmente, a concretizarem transaces.No segundo trimestre, as notcias nada animadoras sobrea economia do pas tiveram o seu impacto no mercadoocupacional e na actividade de investimento. De Janeiroa Junho de 2010 oram transaccionados em Portugal240 milhes, distribudos por 18 negcios, traduzindo-senum valor mdio de 13 milhes por negcio.

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Fonte: Cushman & Wakefield *Junho 2010Investimento Nacional Investimento Estrangeiro


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No que se reere ao tipo de investidores, o mercado portugus claramente dominado pelos investidores institucionais.

Os undos internacionais concentram a sua ateno nos sectores de retalho e escritrios prime. Os undos nacionais procuramessencialmente o mercado de escritrios e industrial, apostando tambm no retalho de menor dimenso e com necessidades degesto reduzidas. Para os nacionais, a diversifcao ace aos activos mobilirios oi em grande parte a causa da entrada nestemercado, que oerece rentabilidades muito satisatrias ace ao risco e regista correlaes reduzidas com os mercados fnanceiros.Os investidores internacionais vem em Portugal um mercado que oerece ainda rentabilidades compatveis com outros mercadosemergentes, mas que regista nveis de risco consideravelmente ineriores.

Os segmentos mais procurados continuam a ser os de retalhoe de escritrios, sendo que a partir desta dcada comeou asurgir algum investimento nos sectores industrial e hoteleiro etambm, pontualmente, em estabelecimentos hospitalares e deensino. O sector residencial oi sempre um mercado esquecido

na actividade de investimento, acto que se explica por ummercado de arrendamento muito pouco profssionalizado e comum enquadramento legal que, no se adapta aos requisitos dosinvestidores institucionais.

No entanto, desde 2008, com o lanamento dos Fundos deInvestimento Imobilirio para Arrendamento Habitacional(FIIAH), oram vrias as sociedades gestoras que aderirama estes veculos, verifcando-se hoje uma maior parcela dosvolumes de investimento destinada ao mercado residencial.

Evoluo PrimeYields(1996-2010)

Volume Investimento por Sector de Actividade(1990-2010*)

O domnio do segmento de retalho no volume total de investimento tem como principal motivo o seu excelente desempenho

desde a dcada de 90. Hoje, a maior maturidade do mercado e os eeitos menos positivos da crise no sector, podem contribuirpara uma mudana deste paradigma. No entanto, os produtos primedo mercado de retalho em Portugal sero sempre alvo deprocura por parte dos grandes investidores internacionais, tendo em conta o seu desempenho histrico, mesmo em tempos decrise como o que vivemos.

A evoluo dos valores de mercado, traduzida pelosyields(as taxas de capitalizao das rendas na perpetuidade), retrata deorma fel o percurso do mercado de investimento em termos globais. Na dcada de 90, os primeyieldssituavam-se em nveisbastante elevados, correspondendo a valores de activos relativamente baixos quando comparados com outros mercadoseuropeus. A evoluo e maior profssionalismo do mercado nacional ez com que se comeassem a registar quebras sucessivas dos

yieldsem todos os sectores, com a consequente subida de valor dos activos. A partir de 2008, os eeitos da crise internacionaloram sentidos em Portugal, tendo-se iniciado uma trajectria ascendente dosyieldsde mercado que se traduziu em perdasconsiderveis de valor. De Junho de 2008 a Junho de 2010 os primeyieldssubiram 150 pontos base, situando-se, no fnal doprimeiro semestre de 2010, nos 7% para escritrios, 6,25% para retalho e 8,25% para industrial.

A indstria de Fundos de Investimento Imobilirio temactualmente sob gesto activos no valor total de cerca de12,3 mil milhes, de acordo com os dados mais recentesda CMVM (Comisso do Mercado de Valores Mobilirios).Estes activos esto distribudos por mais de 250 undos de

investimento, na sua esmagadora maioria echados (94%),sob a administrao de 52 entidades gestoras. Apesar donmero pouco representativo de undos abertos, o valor sobgesto totaliza cerca de 4,86 mil milhes, representando46% do sector.

4. Os Fundos de InvestimentoImobilirio (FII)

12% OUTROS

37% ESCRITRIOS

8% INDUSTRIAL

43% RETALHO

Fonte: Cushman & Wakefield * Junho 2010

Centros comerciais (YieldLquido)

4%

Q2-10Q1-10Q4-09Q3-09Q2-09Q1-09Q4-08Q3-08Q2-08Q1-08Q4-07Q3-07Q2-07Q1-07Q4-06Q3-06Q2-06Q1-06

Fonte: Cushman & Wakefield, Junho 2010Logstica (YieldBruto) Escritrios (YieldBruto)

5%

6%

7%

8%

9%


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A primeira dcada de existncia destes veculos de investimento caracterizou-se por uma actividade modesta, de consolidao doprprio mercado imobilirio: no fnal de 1996 os FII reuniam activos no valor total de 2.300 milhes. Apenas nos ltimos 15 anos se

assistiu orte evoluo desta indstria, que registou uma taxa de crescimento mdia anual de cerca de 14%.

O perodo entre 2001 e o fnal de 2006 oi especialmente activo, em linha com a orte evoluo que se vivia no mercado ocupacional.Nestes cinco anos o volume de activos sob gesto cresceu a uma taxa mdia anual de cerca de 20%. O ano de 2007 marcouo incio de uma ase de abrandamento signifcativa, com o ritmo de crescimento mdio nos 3 anos seguintes a evidenciar umaquase estagnao do valor dos activos. Este abrandamento tem sido compensado com o desenvolvimento de novos tipos de FII,designadamente Fundos Especiais de Investimento Imobilirio e Fundos de Gesto de Patrimnio Imobilirio.

Evoluo do Valor Lquido Total dos Fundos de Investimento Imobilirio (1996-2010)

Proporo de Investimento por Tipo de Utilizao dos Imveis (1997-2010)

No obstante o nmero elevado de undos em actividade, esta indstria regista um alto grau de concentrao. No que se reere ao

rankingdo volume de activos sob gesto, os primeiros trs undos de investimento concentram mais de 20% do valor total, cercade 2,5 mil milhes. A sociedade gestora Fundimo, integrada no grupo Caixa Geral de Depsitos, gere o maior FII nacional. De igualnome, este undo aberto rene activos cujo valor total ultrapassa 1.000 milhes. O undo Gespatrimnio Rendimento, que somaperto de 900 milhes de activos sob gesto, ocupa a segunda posio neste rankinge gerido pela ESAF (Esprito Santo ActivosFinanceiros), do grupo Banco Esprito Santo. O Santander Asset Management, do grupo Santander-Totta, administra o terceiro maiorFII nacional, o Novimovest, cujos activos sob gesto totalizam cerca de 560 milhes.

A indstria dos Fundos de Investimento Imobilirio em Portugal nasceu em 1987, na sequncia da entrada em vigor do Decreto-Lein. 1/87, de 03 de Janeiro de 1987, que veio regulamentar a actividade dos FII em Portugal.

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Fonte: CMVMFundos de InvestimentoImobilirio

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Fonte: CMVMHabitao Comrcio Servios Outros


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A anlise do investimento dos FII por tipo de utilizao dos imveis evidencia historicamente um domnio do sector do retalho,

que tem vindo a esbater-se nos ltimos anos e que soma actualmente cerca de 3.818 milhes. O peso deste sector diminuiugradualmente desde o fnal de 2005, essencialmente devido a um aumento dos activos dedicados a habitao. A representatividadedo sector de habitao aumentou signifcativamente no fnal de 2009, atingindo em Junho de 2010 mais 800 milhes de activos sobgesto, devido criao dos Fundos de Investimento Imobilirio para Arrendamento Habitacional. Os activos dedicados ao sector deservios somam perto de 2.040 milhes.

5. Investimento imobilirioestrangeiro

Portugal apresentou, desde este momento, um mercado comretornos interessantes, especialmente em produtos core, queevidenciam alguma resilincia crise e, ao mesmo tempo,retornos mais interessantes que noutros pases europeus.

Ao longo dos ltimos 14 anos, mais de 4 mil milhes oramaplicados por investidores alemes, ranceses, holandeses,americanos, britnicos e de outras nacionalidades. Mais de 50

investidores internacionais investiram, directa ou indirectamente,em Portugal desde a adeso moeda nica europeia. Porm,este nmero poderia ser superior, pois a reduzida dimenso domercado no oi, por vezes, capaz de oerecer produto sufcienteem nmero, qualidade e dimenso, para satisazer todaa procura que ento se registava.

O destino deste investimento oi maioritariamente o sector deretalho, quase exclusivamente em conjuntos comerciais de mdiae grande dimenso, onde os investidores locais, por uma questode dimenso e alta de especializao, se ocaram menos. Osedicios de escritrios de maior valor, acima de 20 milhes,

oram tambm alvo de interesse dos investidores estrangeiros.

Apesar das recentes e dramticas alteraes no cenrioeconmico que aecta a Europa, bem como do sentimento decautela em relao a qualquer pas da Europa do Sul, Portugalcontinua bem presente nas intenes de investimento de algumasdas mais importantes casas de investimento pan-europeu,que procuram uma eectiva diversifcao do risco, retornos

Investimento Estrangeiro em Portugal

(1996-2010)

O mercado de investimento imobilirio em Portugal passou a ser considerado pelos investidores estrangeiros a partir da adesoao Euro em 1998. A eliminao do risco cambial e a evoluo positiva dos sectores de retalho e escritrios contriburam para atrairo investimento estrangeiro, que procurava em Portugal tirar partido das elevadas expectativas de mais-valias. Ainda considerado data um mercado emergente, o potencial de crescimento do valor dos activos era e levado, associado a um histrico deestabilidade de rendas que oerecia um risco controlado para os investidores mais conservadores.

ligeiramente superiores aos dos mercados mais maduros, num

pas que oerece segurana, transparncia e menor concorrncia.

O uturo da actividade de investimento imobilirio em Portugalestar intrinsecamente ligado ao desempenho uturo daeconomia e dos mercados fnanceiros. O acto de o pas estardentro da zona Euro e de apresentar um bom histrico nacapacidade de reequilbrio das suas contas az com que muitosinvestidores se sintam seguros em investir no mercado nacional.

21% REINO UNIDO

4% ESPANHA

8% FRANA

26% ALEMANHA

16% HOLANDA

13% EUA

12% OUTROS

Fonte: Cushman & Wakefield, Junho 2010

6. Investimento imobilirio nosector de turismoO turismo , indiscutivelmente, um dos principais sectoresde actividade da economia portuguesa, unanimementeconsiderado como estratgico e prioritrio, dando umcontributo signiicativo, nomeadamente atravs das receitasexternas, para a cobertura do dice da balana comercial epara o combate ao desemprego.

O turismo desempenha um papel undamental e central naeconomia portuguesa, destacando-se como o maior sectorexportador do pas. A Conta Satlite do Turismo de Portugal(instrumento criado para medir a importncia econmica doTurismo) prev que em 2009 o Valor Acrescentado Bruto(VAB) gerado pelo sector represente cerca de 5% do VABnacional, o Consumo Turstico Interior cerca de 10% do PIBe o emprego no sector aproximadamente 8% do emprego

da economia. De acordo com o Banco de Portugal, em 2009as receitas tursticas de 6.913 milhes constituem a principalrubrica da Balana Corrente, representando mais de 42,5%das receitas totais dos servios e 4,2% do PIB. Ainda no anode 2009, o saldo da Balana Turstica ascendeu aos 4,2mil milhes, correspondendo a uma taxa de cobertura dosector do turismo na Balana Corrente de 20,1%. Os ltimosnmeros, relativos ao inal do primeiro quadrimestre de 2010,reerem que a Balana portuguesa das viagens e turismoatingiu os 839 milhes, recuperando 30% da receita lquidaperdida no perodo homlogo de 2009 em relao a 2008.

Apesar do raco desempenho registado pelo sector doturismo em 2009, e provavelmente ainda durante o correnteano de 2010, as perspectivas a mdio prazo para o turismo


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Em 2011 provvel que a tolerncia dos bancos e a

capacidade de resistncia dos proprietrios continuara ser posta prova e ser inevitvel uma nova reduo dosvalores de mercado. A questo se essa reduo ser maiorou menor, o que depender sobretudo do ritmo e volumeda eventual colocao no mercado destes activos e dasexpectativas dos investidores quanto ao seu desempenhono uturo.

certo que existem alguns investidores nacionais einternacionais atentos conjuntura e com avultados capitaisprprios, que aguardam impacientes por oportunidades/vendas oradas. Estes dividem-se em dois grupos: um a

comprar numa perspectiva de longo prazo (private equity)e o outro numa base meramente oportunista (vulture funds).No entanto, a averso ao risco ainda elevada, pelo que aselectividade bastante maior que a veriicada no passado,ocando-se a sua ateno predominantemente em hotisditos trou, localizados em zonas primede Lisboa. Isto ,o produto certo na localizao adequada. Algumas destastransaces ar-se-o atravs da aquisio de activoshoteleiros aos liquidatrios ou atravs da compra directa decrditos junto dos bancos inanciadores, quase sempre comorte desconto.

Embora o desenvolvimento de novos projectos estejabastante condicionado nos prximos tempos, devido aodesequilbrio entre oerta e procura em muitos destinos, diiculdade de obteno de inanciamento bancrio e

aos baixos valores dos activos imobilirios, continuam aexistir no mercado portugus algumas oportunidades deinvestimento em segmentos especicos, como os hotisde charme/boutique nos bairros histricos das principaiscidades, os hotis de segmento econmico na perieria dasgrandes cidades e centro de cidades secundrias, e os hotis-apartamento/apartamentos tursticos com servio hoteleironos maiores centros urbanos.

nacional so bastante positivas. Um estudo eectuado pela

Euromonitor Internationalem Agosto de 2009 prev que em2013 as chegadas de turistas atinjam cerca de 15 milhes e asreceitas tursticas totalizem cerca de 10 mil milhes. Por seulado, o WTTC World Travel and Tourism Councilestima umcrescimento da Economia do Turismo de Portugal de 4% aoano, entre os anos de 2010 e 2020.

Relativamente ao investimento imobilirio no sector doturismo, importa reerir que no actual contexto de elevadaincerteza quanto ao comportamento das economias nacionale europeia, a que se junta a rpida deteriorao do diceoramental implicando mais dvida pblica e a alta de

liquidez das empresas associada crescente diiculdadedestas obterem inanciamento bancrio, muitos investidorestm assumido uma postura de orte retraco, adiando sinedieos investimentos.

Por outro lado, muitos proprietrios tm adoptado umapostura de esperar para ver, tendo estado relutantes emvender, a menos que orados pelos credores ou na presenade oertas acima das suas expectativas.

Porm, verifcando-se actualmente uma quase totalindisponibilidade de novos emprstimos bancrios e umarelutncia de muitas instituies fnanceiras em renegociara dvida na maturidade dos actuais emprstimos, a necessidadede re-fnanciamento dos emprstimos bancrios concedidosa unidades hoteleiras portugueses na dcada de 90 (incluindoresorts), poder mesmo levar a um signifcativo aumento detransaces oradas nos prximos meses. Tal no se verifcouainda em Portugal, pois muitos bancos nacionais preeriramtrabalhar com os seus devedores em solues alternativas,evitando a todo o custo a venda aos actuais valores de mercadoe a imediata contabilizao de imparidades. A banca nacionaltem procurado monitorar o risco de incumprimento, mas amanuteno dos racos desempenhos operacionais de muitoshotis e resortsem 2010 poder precipitar uma dierente

atitude. Porm, no expectvel que estes activos cheguemao mercado de orma massiva, o que apenas pressionaria aindamais os valores de mercado, orando contabilizao demaiores imparidades.

Por outro lado, e uma vez que se prev que as actuais taxasde reerncia no se mantenham anormalmente baixas pormuito mais tempo, a sua subida gradual, em simultneo como aumento dos spreadsbancrios (em resultado do agravadorisco do pas e crescente custo de inanciamento dos prpriosbancos), signiicar, a curto/mdio prazo, um signiicativoaumento do custo do capital que muitas operaes hoteleiras

no conseguiro provavelmente remunerar.

Para que se veriiquem transaces, importa que se reduzao crnico aastamento entre os valores oerecidos pelosinvestidores e os preos pedidos pelos proprietrios, comos ltimos a no relectir ainda a orte reduo dos meioslibertos dos hotis veriicada nos ltimos meses. Na verdade,apesar das diceis condies econmicas e dos mercadosinanceiros, devido relutncia de proprietrios e dosbancos em vender a desconto ace aos valores do pico dabolha, a disponibilidade de produtos para venda tem sidomais limitada que o esperado e, no havendo muitas vendas

oradas, os preos tm-se mantido relativamente altos,o que no ser sustentvel no curto/mdio prazo.

Captulo elaborado com a colaborao de CTP


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7. Resultados do ndiceImomtrica/IPDO ndice Imomtrica/IPD acompanha a evoluo do retorno doinvestimento imobilirio detido de orma directa. Em Portugal,os resultados deste ndice tiveram por base uma amostra de810 imveis, avaliados no fnal de 2009 em cerca de 9.2 milmilhes. O sector de retalho preponderante, representandocerca de 51% da amostra, mais de 4.7 mil milhes.

Os ltimos dados deste ndice revelam a manuteno datendncia de queda do retorno total do imobilirio, visvelum pouco por toda a Europa, incluindo alguns dos principais

mercados europeus. Em geral, o retorno do mercado imobiliriocontinuou a ser ortemente aectado pela subida dosyields,cuja trajectria ascendente s oi travada em 2009. EmPortugal, os resultados de 2008 revelavam j os eeitos da crise,evidenciando uma quebra severa do retorno total, de 12,2%para 2,7%. No fnal de 2009 mantiveram-se as perdas, com arentabilidade do imobilirio em Portugal a situar-se nos 0,03%,ainda assim acima dos valores registados em pases comoEspanha e Frana.

Numa perspectiva a longo prazo, o histrico dos ltimos 10 anos deste ndice evidencia que o imobilirio em Portugal se mantmcomo uma boa opo para os investidores. O retorno anualizado do imobilirio em Portugal, de 9,4%, apresenta no longo prazo(10 anos) um valor bastante competitivo ace aos principais mercados europeus, situando-se apenas abaixo do Reino Unido. Estesresultados validam a aposta em Portugal, especialmente para investidores que procuram em geral activos com menor volatilidade e,consequentemente, menor risco.

Retorno Total - ndice IPD

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Frana Fonte: Imomtrica/IPDAlemanha Espanha Reino Unido Portugal

Torres Colombo | Fonte: Sonae Sierra, CGD, ING, Iberdrola


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ENQUADRAMENTO

LEGAL E FISCAL


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1. AQUISIO DIRECTA (ASSET DEAL)1.1. Propriedade em PortugalO conceito de propriedade em Portugal segue o fgurinode outros sistemas jurdicos continentais com raiz no DireitoRomano e no Code Civilrancs, abrangendo no apenasa propriedade plena mas tambm outros direitos reaisde garantia e de aquisio.

O conceito de propriedade plena coincide assim comos conceitos rancs de proprit, britnico de freehold,e com o conceito alemo de voll eigentum, assentando nodireito pleno e exclusivo de uso, ruio e disposio do imvel.

Entre os restantes direitos reais legalmente previstos,destaca-se enquanto objecto de transaces imobilirias,o direito de supercie, semelhante ao Erbaurechtalemo,o qual se traduz no direito de construir ou manter uma obra emparte ou na totalidade de terreno alheio, com carcter perptuoou temporrio, caso em que no fnal do respectivo prazo a

propriedade da supercie reverte para o dono do solo.Dierentemente do que sucede com outros sistemas jurdicos,o sistema portugus no prev a denominada propriedadefduciria, apenas o admitindo expressamente na Zona Francada Madeira, onde a possibilidade de constituio de trusts(gesto fduciria) para eeitos das actividades a prosseguidas legalmente admitida.

A compropriedade de imveis admitida no direito portugus.Importa ainda dar nota da possibilidade de constituio de umedicio, ou de um conjunto de edicios uncionalmente ligadosentre si, sob o regime de propriedade horizontal.

1.2. Formalidades a cumprirA transmisso da propriedade sobre imveis (rsticos e/ouurbanos) em Portugal por compra e venda ormalizadamediante escritura, celebrada perante notrio, ou mediantedocumento particular autenticado, celebrado perante advogado,solicitador, cmara de comrcio e indstria, ofciais de registoou conservador. A outorga do contrato de compra e vendadepende, ainda, da observncia de outras ormalidades.O reerido contrato s pode ser celebrado aps anlise econfrmao, por parte da entidade celebrante, dos documentos

que sejam exigveis sua instruo, atendendo ao tipo denegcio a celebrar e do imvel a transmitir, bem como doscomprovativos do pagamento das obrigaes fscais inerentes.

Entre os documentos necessrios transmisso da propriedadesobre imveis destacamos, pela sua importncia, a necessidadede exibio do alvar de autorizao de utilizao do imvel oudo alvar de licena de construo do mesmo e comprovativodo respectivo pedido do alvar de autorizao de utilizaoeectuado h mais de 50 dias (salvo se a sua construo oranterior a 7 de Agosto de 1951, caso em que no ser necessriocumprir estas ormalidades).

1.3. O Registo PredialO registo predial destina-se a dar publicidade situao jurdicados imveis, garantindo a segurana do comrcio jurdicoimobilirio, e conere a presuno da existncia do direito e sua

titularidade. O registo predial da responsabilidade do Estado.Assente nestes princpios, em Portugal vigora, actualmente,o regime da obrigatoriedade de registo predial de actos quedeterminem a constituio, o reconhecimento, aquisio oua modifcao de direitos reais sobre imveis.

A alta de registo poder implicar a alta de proteco doadquirente ace a terceiros e bem assim a impossibilidade

de transmisso do imvel por parte do adquirente.

Igualmente, com excepo dos casos especiais tipifcadosna lei (p.e. registo provisrio de aquisio que mantma sua prioridade aps ser convertido em defnitivo)e atendendo ao princpio da prioridade do registo, o direitoregistado em primeiro lugar produz eeitos perante terceirose prevalece sobre os demais direitos incompatveis de outrosterceiros, ainda que estes tenham sido constitudos em dataanterior data do registo.

1.4. Due diligencee contratos preliminares recomendvel, antes da celebrao da compra e venda,que o comprador directamente, ou atravs dos respectivosconsultores, verifque a situao comercial, legal, urbanstica,ambiental e fscal do activo imobilirio pretendido adquirir.

Neste contexto, prtica de mercado que o compradordesenvolva uma auditoria (due diligence)cobrindo todasas reeridas reas, de orma a confrmar que sobre o imvelem causa no incidem quaisquer nus, encargos ou limitaes(registados ou no junto da Conservatria do Registo Predialcompetente) ou que, existindo, a sua extino asseguradaantes ou aps a compra e venda (p.e. direitos de preerncia

ou hipoteca).

ainda usual, antes da ormalizao da compra e venda,a celebrao entre as partes de contratos ou acordospreliminares tendentes mesma, sob a orma de cartas deintenes, memorandos de entendimento ou acordos deprincpios, cujo grau de vinculao varia de caso para casoconsoante o desejado.

Caso se pretenda uma vinculao imediata das partes, normal celebrar-se um contrato promessa tendo por objectoa compra e venda do imvel pretendido transaccionar, caso

em que a celebrao do contrato defnitivo de compra evenda est via de regra condicionada ao cumprimento deum conjunto de obrigaes pelas partes (p.e. construo,licenciamento e arrendamento do imvel) ou verifcao deum conjunto de condies (p.e. emisso de autorizao deutilizao relativamente ao imvel ou no exerccio por partede arrendatrio de direito de preerncia legal que lhe assistarelativamente venda da propriedade locada). As partespodem, igualmente, acordar na antecipao do pagamentode parte do preo. Nesta situao em caso de incumprimentopelo promitente comprador o promitente vendedor poderreter o montante recebido, caso seja este ltimo a incumprir

ter o promitente comprador o direito de receber em dobroos montantes por si pagos por conta do preo. As partespodero igualmente acordar na sujeio do contrato promessa aexecuo especfca em caso de incumprimento (i.e. a obtenode sentena judicial que produza os eeitos da declaraonegocial da parte altosa).

CAPTULO IFormas de Investimento em Imveis


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Com vista a assegurar a segurana jurdica necessria ao

promitente comprador, corrente que na data da celebrao docontrato promessa se eectue um registo provisrio de aquisiodo imvel a seu avor junto da Conservatria do Registo Predial.

1.5. Garantia na compra e vendaDe acordo com o Cdigo Civil portugus, o vendedor responsvel por deeitos (vcios ou alta de qualidadesasseguradas pelo vendedor ou necessrias ao fm a que sedestina o imvel) verifcados no prazo de cinco anos contadodesde a data da entrega do mesmo pelo vendedor.

Esta garantia legal pode ser aastada pelas partes, sendo

designadamente admissvel que as partes acordem na vendado imvel no estado em que o mesmo se encontra.

O adquirente do imvel benefcia de uma garantia legal de5 anos contra deeitos relativamente ao construtor do mesmo,independentemente de ter ou no sido parte do respectivocontrato de empreitada, acto que lhe permite, em caso dedeeito, demandar directamente o vendedor e/ou o empreiteiro.

O Promotor imobilirio do imvel (promotor imobilirio),salvo se corresponder ao empreiteiro do imvel (promotor-empreiteiro), no legalmente responsvel por deeitos

do mesmo.

Em transaces imobilirias comerciais (v.g. centros comerciais,hotis, parques logsticos) comum que o vendedor(independentemente de ser ou no tambm promotorimobilirio) oerea ao comprador/investidor uma garantiacontra deeitos durante determinado perodo, distinguindo-senormalmente prazos dierentes de garantia contra deeitosestruturais, infltraes, equipamentos tcnicos, achadas, vidros,cobertura, etc. Esta garantia pode ser oerecida com carctersubsidirio relativamente s garantias legais dos empreiteirosou com carcter autnomo (fcando o vendedor responsvel

conjuntamente com o empreiteiro).

2. AQUISIO INDIRECTA (SHARE DEAL)2.1. Aquisio indirectaA opo pela aquisio indirecta da propriedade de imveisatravs da aquisio das participaes sociais do veculo deinvestimento proprietrio dos mesmos prende-se, sobretudo,com as implicaes fscais associadas.

Os veculos de investimento imobilirio mais comuns so associedades comerciais (sociedades annimas e sociedades por

quotas) e as instituies de investimento colectivo sob ormacontratual (undos de investimento imobilirio) ou sob ormasocietria/personalizados (sociedades de investimento imobilirio).

2.2. Formalidades a cumprirA aquisio de participaes sociais de um veculo deinvestimento eita atravs da celebrao de um contratoparticular de compra e venda, mediante o qual as partesacordam no preo e demais condies atinentes transmissodas participaes sociais, incluindo normalmente obrigaes oucondies especifcamente relacionadas com o activo imobiliriosubjacente (p.e. de obteno de licena enquanto condio para

a aquisio) e declaraes e garantias quanto s participaes

sociais, ao veculo, aos activos imobilirios subjacentes,

situao fscal do veculo e ao cumprimento das respectivasobrigaes fscais etc.

Salvo no que respeita s sociedades por quotas, em quea transmisso das respectivas quotas est sujeita a ormaescrita, a transmisso de participaes sociais de sociedadesannimas ou de instituies de investimento colectivo (acesou unidades de participao) no est sujeita a exigncia deorma. As ormalidades a observar nas transmisses com vistaa assegurar a respectiva efccia variam igualmente consoanteo tipo de veculo de investimento em causa.

Assim, no caso de sociedades por quotas, a respectivatransmisso est sujeita a registo junto da conservatriado registo comercial competente (1) e a comunicao da mesma sociedade, sob pena de inefccia ace a esta. No casode sociedades annimas e de instituies de investimentocolectivo (sob orma societria ou no), haver que distinguirconsoante estejam em causa valores mobilirios representadospor documentos em papel (titulados) ou por registos em conta(escriturais) (2).

Sendo valores mobilirios titulados, se estiverem em causattulos nominativos, a transmisso eectiva-se mediante endossodos mesmos e requerimento sociedade (emitente) solicitandoo averbamento da nova titularidade no respectivo livro de registode aces, caso estejam em causa ttulos ao portador, estaopera mediante a simples entrega dos mesmos ao comprador.

Sendo valores mobilirios escriturais, a transmisso operamediante registo na conta do comprador com base em ordemescrita do vendedor.

2.3. Due diligencee contratos preliminaresTal como reerido a propsito da aquisio directa de activosimobilirios, no caso de aquisio indirecta dos mesmos, atravs

da compra das participaes sociais do veculo proprietrio, igualmente recomendvel a realizao pelo comprador deuma auditoria (due diligence)com vista a verifcar a situaocomercial, fnanceira, fscal, societria, legal e laboral (casoexistam ou tenham existido trabalhadores) do veculo deinvestimento cujas participaes sociais se pretende adquirire dos respectivos activos (imobilirios e outros).

As consideraes eitas em 1.4 suprarelativas a contratose acordos preliminares tendo por objecto a compra e venda deactivos imobilirios so aqui igualmente aplicveis mutatis mutandis.

2.4. Garantias na compra e vendaNa aquisio indirecta de imveis (share deal) comum queo vendedor assuma a responsabilidade durante determinadoprazo pela violao de declaraes e garantias por si prestadasno contrato de compra e venda relativamente ao objecto dacompra e venda e aos activos subjacentes. Nestas declaraese garantias usual incluir garantias especiais quanto aos imveis,distinguindo-se neste quadro as tipologias de deeitos e osprazos de garantia respectivos, e podendo esta garantia especialdo vendedor uncionar autonomamente ou subsidiariamenteace s garantias gerais do construtor do imvel.

(1) O registo comercial portugus pretende conerir segurana jurdica ao mercado societrio e publicidade situao jurdica das sociedades.(2) Caso estejam em causa valores mobilirios depositados em intermedirio fnanceiro e/ou integrados em sistema centralizado de valores mobilirios, podero haver variaes

relativamente ao regime ora descrito.


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requente a constituio de veculos para investimentodirecta ou indirectamente em activos imobilirios. De seguidaanalisar-se-o os veculos de investimento imobilirio maiscomuns em Portugal, a saber: (i) as sociedades comerciais,(ii) os undos de investimento imobilirio, e (iii) as sociedadesde investimento imobilirio.

3. SOCIEDADES COMERCIAISA maior parte das sociedades comerciais portuguesas adoptamo tipo de sociedade annima (SA) ou de sociedade por quotas(Limitada) as quais tm como denominador comum o acto deserem sociedades de responsabilidade limitada.

3.1. Sociedade Annima (SA)A sociedade annima constitui o tipo societrio caractersticodas empresas portuguesas de maior dimenso. O seu capitalsocial dividido em aces, devendo observar um mnimo inicialequivalente a 50.000, e ter inicialmente, pelo menos,5 accionistas. No entanto, admitida legalmente a possibilidade

de constituio de uma SA com um scio nico, desde que omesmo corresponda a uma sociedade comercial.

Conorme reerido no ponto 2.2 supra, a transmisso de acesno est sujeita a orma especial, embora possa estar sujeita arestries. Outra peculiaridade traduz-se no acto de via de regraa inormao acerca dos respectivos accionistas no ser pblica,permitindo manter confdencialidade quanto titularidade dorespectivo capital social.

3.2. Sociedades por Quotas (Lda,)As sociedades por quotas constituem, de longe, o tipo societriomais utilizado em Portugal, correspondendo estrutura tpica daspequenas e mdias empresas em virtude de ter menores exignciasde capital inicial, de ter uma maior simplicidade de uncionamento ede estrutura, e do maior controlo assegurado aos scios undadores.

A transmisso de quotas est sujeita a orma escritae a registo obrigatrio conorme descrito no ponto 2.2 supra.O seu capital social dividido em quotas, devendo observarum mnimo inicial equivalente a 5.000 e ter, inicialmente,dois scios. A lei admite que sejam constitudas com scio nico,caso em que devero conter na sua denominao a expressosociedade unipessoal por quotas, estando sujeitas a algumasespecifcidades legalmente previstas.

CAPTULO IIVeculos e Formas de Investimento Imobilirio

Campus da Justia | Fonte: Norfn


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(3) As unidades de participao constituem valores mobilirios sem valor nominal que incorporam o direito a uma raco ideal num patrimnio colectivo/autnomo.(4) Consoante a oerta das unidades participao do FII seja pblica ou particular nos termos do disposto no Cdigo de Valores Mobilirios.

A identidade dos respectivos scios e o valor da respectiva

quota inormao registada junto da conservatria do registocomercial, sendo de acesso pblico.

4. FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIRIOOs undos de investimento imobilirio (FII) so um dos veculosde investimento imobilirio com maior prouso no mercadoportugus nos ltimos anos, acto que se deveu essencialmenteao regime fscal avorvel de que tm benefciado.

Os FII constituem patrimnios autnomos, pertencentes, numregime especial de comunho, a uma pluralidade de pessoassingulares ou colectivas, designadas por participantes, que

no respondem, em caso algum, pelas dvidas destes ou dasentidades que, nos termos da lei, asseguram a sua gesto.

Os FII so divididos em partes de contedo idnticodenominadas unidades de participao (3) que podem revestirorma de registos em conta (orma escritural) ou de documentosem papel (orma titulada).

4.1. Tipos de FIIOs FII podem ser abertos, echados (de subscrio pblicaou particular (4) ) ou mistos, consoante as suas unidades

de participao sejam em nmero varivel, fxo ou varivele fxo, respectivamente. Os FII echados (de subscrioparticular) tm sido o tipo de FII mais utilizado pelosinvestidores para promover os respectivos investimentosimobilirios em Portugal.

4.2. Gesto do FIIOs FII correspondem a um tipo de instituies de investimentocolectivo de base contratual no personalizados (i.e. no sodotados de personalidade jurdica), pelo que a sua gesto necessariamente desenvolvida por terceiros. Podem desenvolveras unes de entidade gestora de FII as sociedades gestoras

de fundos de investimento imobilirioou mobilirio, com sedeprincipal e eectiva da administrao em Portugal, ou instituiesde crdito (p.e. bancos, sociedades de locao fnanceirae sociedades de investimento).

As sociedades gestoras, no exerccio das suas unes, devemactuar no interesse exclusivo dos participantes, competindo-lhes,em geral, a prtica de todos os actos e operaes necessrios ouconvenientes boa administrao do FII, de acordo com critriosde elevada diligncia e competncia profssional.

Em particular, as sociedades gestoras devem, entre outras

unes, e actuando por conta do FII, seleccionar os valores(p.e. os imveis) que devem constituir o activo do FII e celebrartodos os negcios e actos necessrios aquisio e gestodo patrimnio do FII, i.e. a sociedade gestora que, emrepresentao do FII, deve celebrar os actos necessrios actividade do mesmo.

Por outro lado, importa notar que a constituio de sociedadesgestoras um procedimento complexo, sujeito a autorizaodo Banco de Portugal. As sociedades gestoras esto sujeitas superviso desta entidade e da Comisso do Mercado deValores Mobilirios (CMVM), devendo a sua actividade

obedecer a diversas regras, bem como a requisitos de capitaisprprios.

Desta orma, e na generalidade dos casos, os investidores

imobilirios recorrem a sociedades gestoras de undos deinvestimento imobilirio j existentes, especializadas naconstituio e gesto de FII, regulando-se depois as relaesentre o investidor (participante do FII) e a sociedade gestoraatravs do regulamento de gesto do FII e dos demaisinstrumentos contratuais que possam ser necessrios.

4.3. DepositrioOs valores mobilirios que constituam patrimnio do FIIdevem ser confados a um nico depositrio, o qual devercorresponder a uma instituio de crdito. O depositriodeve ter a sua sede em Portugal ou, se tiver sede noutro

Estado-Membro da Unio Europeia, deve estar estabelecidoem Portugal atravs de sucursal.

A sociedade gestora e o depositrio respondem solidariamenteperante os participantes pelo cumprimento das obrigaesprevistas na lei e no regulamento de gesto do FII.

4.4. Actividade do FIIOs FII podem desenvolver as seguintes actividades imobilirias:(a) a aquisio de imveis para arrendamento ou destinados aoutras ormas de explorao onerosa; (b) a aquisio de imveis

para revenda; (c) a aquisio de outros direitos sobre imveistendo em vista a respectiva explorao econmica; e (d) odesenvolvimento de projectos de construo e de reabilitaode imveis, com vista sua explorao onerosa ou revenda.

Por sua vez, aos FII vedado: (a) onerar por qualquer ormaos seus valores, excepto para a obteno de fnanciamento,dentro dos limites estabelecidos na lei; (b) conceder crdito,incluindo a prestao de garantias; (c) eectuar promessas devenda de imveis que ainda no estejam na titularidade do FII,exceptuando-se as promessas de venda de imveis eectuadasno mbito do desenvolvimento de projectos de construo.

O activo de um FII pode ser constitudo por imveis, liquideze participaes em sociedades imobilirias, devendo estacomposio observar as regras e limites legalmente previstospara cada tipo de activo.

Os imveis dos FII devem ser objecto de avaliao por, pelomenos, dois peritos avaliadores independentes com umaperiodicidade mnima bi-anual, e nas demais situaes previstasna lei (p.e. previamente ao desenvolvimento de projectos deconstruo e antes da aquisio e venda de imveis). Note-seque existem regras especfcas aplicveis avaliao dos activosimobilirios dos FII (critrios de avaliao, etc.), em particular noque diz respeito aos projectos de desenvolvimento imobiliriointegrados nos mesmos.

O regulamento de gesto dos FII echados deve defnir asregras de convocao e uncionamento e as competncias daassembleia de participantes respectiva, aplicando-se, na sua altaou insufcincia, o disposto na lei para as sociedades annimas.

4.5. ConstituioA constituio de um FII est sujeita a autorizao da CMVM,e depende da apresentao de requerimento subscrito pela

sociedade gestora, acompanhado dos projectos do regulamentode gesto, dos contratos a celebrar com o depositrio, bem


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como dos documentos comprovativos de aceitao de unes

de todas as entidades envolvidas na actividade do FII.

O FII dever, no prazo de um ano contado da respectivaconstituio, ter um patrimnio sob gesto mnimo equivalentea 5.000.000, sob pena de a CMVM poder revogara autorizao de constituio concedida.

O regulamento de gesto, que dever ser elaborado e mantidoactualizado pela sociedade gestora, tem de conter os elementosidentifcadores do FII, da sociedade gestora e do depositrio,e ainda os direitos e obrigaes dos participantes, da sociedadegestora e do depositrio, a poltica de investimentos do FII

e as condies da sua liquidao.Os FII echados podem ter durao determinada ouindeterminada. Nos FII echados de durao determinadaesta no pode exceder 10 anos, sendo permitida, medianteo preenchimento de certas condies, a prorrogao desteperodo por uma ou mais vezes.

4.6. EncargosOs FII devem suportar vrios encargos e despesas envolvidosna sua constituio e administrao (para alm, naturalmente,daqueles inerentes aos negcios imobilirios em causa),

destacando-se designadamente os seguintes: (a) taxas devidas CMVM; (b) comisses devidas sociedade gestora e aodepositrio; (c) honorrios devidos pelas avaliaes dos imveisobrigatrias por lei; e (d) honorrios devidos pelas auditoriass contas dos FII que sejam legalmente exigveis.

5. SOCIEDADES DE INVESTIMENTOIMOBILIRIO semelhana do que j sucedia na maior parte dos paseseuropeus, oi recentemente introduzida no ordenamento jurdicoportugus atravs do Decreto-Lei n. 71/2010, de 18 de Junho,

a possibilidade de constituio de undos de investimentoimobilirio sob orma societria, atravs das legalmentedesignadas Sociedades de Investimento Imobilirio(SIIMO).

5.1. Tipos de SIIMOAs SIIMO so instituies de investimento colectivo dotadasde personalidade jurdica, que podem assumir a orma desociedade annima de capital varivel (SICAVI) ou de capitalfxo (SICAFI), e cujos activos imobilirios so por elas detidosem regime de propriedade e geridos, a titulo fducirio, pelasprprias (autogesto) ou por uma entidade terceira contratada(heterogesto), de modo independente e no interesse exclusivodos accionistas.

As SICAVI e as SICAFI esto sujeitas ao regime legalmenteprevisto respectivamente para os FII abertos e echadose, naquilo que no seja incompatvel com esse regimee com a natureza e objecto destas SIIMO, ao regime previstono Cdigo das Sociedades Comerciais e demais legislaosocietria portuguesa.

O capital social mnimo inicial das SIIMO equivalentea 375.000, dividindo-se em aces nominativas de contedoidntico sem valor nominal.

O capital social das SICAVI corresponde, em cada momento,ao valor lquido global do seu patrimnio, variando em cadamomento em uno dos resgates e subscries semelhanado capital de um FII aberto, e o das SICAFI ao defnido no

momento da sua constituio, variando com os eventuaisaumentos e redues de capital de que seja alvo, semelhanade um FII echado.

semelhana do que sucede com as sociedades gestoras deFII, as SIIMO devero tomar as medidas necessrias a queo valor lquido global do seu patrimnio no desa abaixode 5.000.000.

5.2. Gesto das SIIMODierentemente do que sucede com os FII, em que h umaincontornvel separao entre a entidade gestora e osparticipantes (detentores das unidades de participao),exercendo aquela a gesto com base contratual ou fduciria(i.e. com base no regulamento de gesto do FII que suportao mandato de gesto da entidade gestora), nas SIIMO essaseparao de riscos no necessria, podendo os accionistas sersimultaneamente investidores por via da deteno de acese gestores dos activos da SIIMO (autogesto) ou, em alternativa,designar para o exerccio dessa gesto uma sociedade gestorade undos de investimento imobilirio (heterogesto).

Assim, a principal vantagem das SIIMO a este nvel consiste napossibilidade de serem autogeridas, permitindo aos investidores(accionistas da SIIMO) terem um papel interventivo no seuuncionamento.

A actividade das SIIMO fca sujeita superviso dual do Bancode Portugal e da CMVM (j aplicvel s sociedades gestorasde undos de investimento imobilirio, enquanto intermediriosfnanceiros).

5.3. Constituio das SIIMOFinalmente, refra-se que as regras relativas constituiodos FII aplicam-se constituio das SIIMO, mutatis mutandis,o mesmo sucedendo com o Cdigo das Sociedades Comerciaisem geral relativamente s ormalidades de constituio desociedades comerciais que no sejam contraditrias com

o regime dos FII e com a natureza e objecto das SIIMO.

Considera-se como data de constituio das SIIMO a datado registo do respectivo contrato de sociedade junto daConservatria do Registo Comercial.

Convento dos Inglesinhos | Fonte: Chamartn Imobiliria


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6. AQUISIO DE IMVEIS6.1. Imposto Municipal sobre asTransmisses Onerosas de Imveis (IMT)e Imposto do SeloRegra geral, as aquisies onerosas de imveis esto sujeitasa IMT, taxa de 6,5%, se estiverem em causa prdios urbanosou terrenos para construo, e de 5%, se estiverem em causaprdios rsticos, cobrada sobre o respectivo preo ou valorpatrimonial tributrio, consoante o que or mais elevado. Casose trate de imveis destinados a habitao, a taxa aplicvelser reduzida, podendo variar entre 0% e 6%. A taxa de IMTaplicvel de 8% sempre que o adquirente seja residente empas, territrio ou regio sujeitos a um regime fscal claramentemais avorvel, constantes da lista aprovada pela Portaria n.150/2004, de 13 de Fevereiro (Paraso Fiscal).

As aquisies de imveis esto igualmente sujeitas a Impostodo Selo, taxa de 0,8%, cobrado sobre o mesmo valor sobreque incide o IMT (excepto se houver renncia iseno de

Imposto sobre o Valor Acrescentado - IVA - aplicvel, caso emque no ser devido Imposto do Selo, continuando contudo aaplicar-se o IMT).

Regra geral, ambos os impostos devero ser pagos peloadquirente antes da outorga da escritura pblica que titulaa transmisso do imvel. Para o eeito, o adquirente deverapresentar junto de qualquer Servio de Finanas a declaraoModelo 1 de IMT, com base na qual sero eectuadas asliquidaes dos reeridos impostos (regra geral, a declarao emcausa poder igualmente ser apresentada por via electrnica).Depois de pagas, as liquidaes de IMT e Imposto do Selo sero

vlidas pelo prazo de 2 anos.

6.2. IVARegra geral, as operaes sujeitas a IMT (ainda que isentas), bemcomo o arrendamento de bens imveis, esto isentas de IVA.Contudo, e dado que a reerida iseno uma isenoincompleta, ou seja, uma iseno que no permite ao vendedordo imvel deduzir o IVA suportado com reerncia ao mesmo, possvel renunciar sua aplicao. Sendo este o caso,a aquisio do imvel estar sujeita a IVA, taxa de 21%.

A renncia iseno de IVA aplicvel aquisio de imveispoder, em certos casos, ser uma opo vantajosa, na medidaem que tal renncia permitir ao vendedor deduzir o IVA includono custo de aquisio ou construo do imvel, bem comoqualquer outro IVA suportado no exerccio da sua actividade.

De acordo com o regime aprovado pelo Decreto-lei n. 21/2007,de 29 de Janeiro, a renncia iseno de IVA aplicvel soperaes imobilirias s admitida quando se mostremsatiseitas algumas condies, das quais destacamos as maisrelevantes:

Condies Objectivas:

(a) O prdio deve ser qualifcado como um prdio urbano(ou raco autnoma deste) ou, no caso de transmisso,como terreno para construo;

(b) O contrato deve dizer respeito totalidade do imvel ou araces autnomas (e no apenas a uma parte dos mesmos);

(c) O imvel deve ser usado pelo adquirente/arrendatrio paraexercer actividades que confram, total ou parcialmente, direito deduo do IVA suportado;

(d) No caso da locao de imveis, o valor da renda anual

deve ser igual ou superior a 1/25 do valor de aquisioou construo do imvel.

No possvel a renncia iseno de IVA sempreque vendedor/senhorio ou comprador/inquilino sejauma entidade no residente sem estabelecimento estvel emPortugal, uma vez que a mesma no ser obrigada a dispor decontabilidade organizada nos termos dos Cdigos do Impostosobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) ou doImposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas (IRC)(refra-se no entanto que, de acordo com a posio que temvindo a ser assumida por alguns Servios de Finanas, a condio

em causa dever-se- considerar preenchida sempre que aentidade no residente opte por ter contabilidade organizadaem Portugal, ainda que a tal no esteja obrigada).

Para obter a renncia iseno do IVA, o vendedor/senhoriodeve obter a emisso de um certiicado que se destinaexclusivamente a conirmar que as partes envolvidas natransaco maniestaram a sua inteno de renunciar isenodo IVA e declararam estarem reunidas as condies necessriaspara o eeito.

No que respeita alienao de prdios, o IVA devido deve serliquidado pelo adquirente (mecanismo de auto-liquidao) noperodo de tributao correspondente data na qual a rennciase torna eectiva (que data da outorga do respectivo contratodefnitivo de compra e venda).

Relativamente ao arrendamento de imveis, o senhorio develiquidar o IVA devido sobre as rendas a cobrar aos inquilinos, noperodo de tributao no qual tenha lugar a renncia iseno.

O IVA incorrido pelo vendedor/senhorio com o imvel pode serdeduzido no perodo de tributao no qual a renncia iseno considerada eectiva ou no perodo de tributao seguinte,dentro de quatro anos aps a data das respectivas acturas.

O IVA suportado na construo do imvel pelo sujeito passivoque, de orma regular, exerce a actividade de construo deimveis para venda ou arrendamento pode ser deduzido dentrodo perodo de oito anos, uma vez provado que a construodo reerido imvel durou mais de quatro anos.

7. DETENO DE IMVEIS7.1. Imposto Municipal sobre Imveis (IMI)O IMI um imposto anual que incide sobre o valor patrimonialtributrio dos imveis, devido pelos respectivos proprietrios

a 31 de Dezembro de cada ano. O IMI , regra geral, pago emduas prestaes, nos meses de Abril e Setembro.

Actualmente, as taxas de IMI variam entre 0,2% e 0,4% paraos prdios urbanos e terrenos para construo (excepto para

CAPTULO IIIEnquadramento Fiscal


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prdios ainda no avaliados nos termos do Cdigo do IMI, aos

quais se aplicam taxas variveis entre 0,4% e 0,7%), estandofxada em 0,8% para os prdios rsticos. Estas taxas soelevadas, anualmente, ao dobro sempre que estejam em causaprdios urbanos que se encontrem devolutos h mais de umano, e ao triplo para os prdios em runas. Acresce que, paraos prdios que sejam propriedade de entidades residentes numParaso Fiscal, a taxa de IMI aplicvel de 1%, sendo elevadapara 2% no caso de tais prdios se encontrarem devolutos hmais de um ano ou em runas.

7.2. Contribuio EspecialCaso os imveis em causa se destinem construo de novos

edicios poder ser devida a chamada Contribuio Especial,que tem por objectivo tributar o aumento do valor de terrenospara construo ou resultantes da demolio de ediciosexistentes por via de obras pblicas de relevo realizadas,sobretudo, nas reas metropolitanas de Lisboa e do Porto.

A taxa aplicvel tende a variar entre 20% e 30%, dependendoda localizao exacta do prdio, e cobrada sobre o aumentode valor suprareerido, sendo a Contribuio Especial devidapela entidade em nome da qual or emitida a respectiva licenade construo.

7.3. Tributao dos rendimentos prediaisobtidos em Portugal por no residentesOs rendimentos prediais obtidos em Portugal por pessoassingulares ou colectivas no residentes so sujeitos a tributao, taxa especial de 15% (que incidir sobre o valor das rendasobtidas deduzido das despesas de manuteno e de conservaodo imvel em causa, incluindo o IMI). Sempre que taisrendimentos sejam pagos por entidades que estejam obrigadasa ter contabilidade organizada, os mesmos esto sujeitos areteno na onte, taxa de 16,5%, por conta da tributaodevida a fnal.

Os investidores no residentes esto obrigados a apresentardeclarao de incio de actividade em Portugal (antes deiniciarem a sua actividade de explorao de imveis atravsdo arrendamento), bem como a apresentar as respectivasdeclaraes anuais de rendimentos (tratando-se de pessoassingulares as declaraes devero ser apresentadas duranteos meses de Abril ou Maio do ano seguinte quele a querespeitam, consoante sejam apresentadas em suporte papelou por via electrnica; nos casos de pessoas colectivas,as declaraes devero ser apresentadas durante o ms deMaio do ano seguinte quele a que respeitam).

7.4. IVAO arrendamento de imveis est isento de IVA. Contudo, desdeque preenchidas as condies necessrias ser possvel renunciar iseno de IVA aplicvel.

8. VENDA DE IMVEISAs mais-valias obtidas por no residentes com a alienaode imveis sitos em Portugal esto, regra geral, sujeitas atributao, taxa de 25%, incidente sobre a dierena positivaentre (i) o valor de aquisio do imvel, corrigido pelo coefciente

de desvalorizao monetria aplicvel, acrescido dos encargoscom a valorizao do imvel realizados nos ltimos 5 anos, edas despesas necessrias e eectivamente praticadas inerentes aquisio e alienao do imvel, e (ii) o respectivo valor derealizao, que tende a corresponder ao preo de venda.

Os investidores no residentes que sejam pessoas singulares devero

declarar estas mais-valias nos mesmos termos e prazos reeridospara os rendimentos prediais, sendo que no caso dos investidoresque sejam pessoas colectivas, as mais-valias obtidas devero serdeclaradas no prazo de 30 dias a contar da data da transmisso.

Contudo, tais mais-valias podero estar excludas de tributaoem Portugal ao abrigo do Acordo de Dupla Tributao (ADT)eventualmente aplicvel.

Como reerido no ponto 6.2 supra, regra geral, a venda deimveis est isenta de IVA. Contudo, desde que preenchidasas condies necessrias ser possvel renunciar iseno

de IVA aplicvel.

9. ESTRUTURAS DE INVESTIMENTOO investimento em imveis sitos em Portugal pode ser realizadoatravs da respectiva aquisio directa, com as implicaesfscais descritas em 6.1 supra, ou atravs da respectiva aquisioindirecta que, dependendo do caso concreto, poder ser maisvantajosa de um ponto de vista fscal.Entre tais estruturas alternativas de aquisio indirectadestacam-se (i) a utilizao de uma sociedade comercialresidente em Portugal (SPV), e (ii) a utilizao de um FII(que poder ou no assumir uma orma societria).

9.1. SPVNo que respeita utilizao de uma SPV, importa salientarque, no caso de o imvel j ser detido pela SPV, a aquisioda mesma no ter qualquer implicao fscal, desde de quese trate uma sociedade annima. Caso o imvel tenha que seradquirido pela SPV, tal aquisio ter as mesmas implicaesfscais descritas no ponto 6.1 supra.

Os rendimentos prediais obtidos por uma SPV esto sujeitosa tributao em sede de IRC, nos termos gerais, taxa geralde 25%, eventualmente acrescida da Derrama Municipal (cujataxa poder variar at um mximo de 1,5%), bem como daDerrama Estadual ( taxa de 2,5% incidente sobre a parte dolucro tributvel que exceda 2.000.000). A SPV poder, regrageral, deduzir para eeitos de IRC todos os custos suportadoscom o imvel, incluindo as respectivas amortizaes, o IMI e os

juros de fnanciamentos que tenha eventualmente obtido comvista respectiva aquisio e/ou construo.

As mais-valias obtidas com a alienao de imveis detidos poruma SPV estaro igualmente sujeitas a tributao em sedede IRC, nos termos gerais suprareeridos, podendo contudobenefciar do regime de reinvestimento sempre que respeitem alienao de activos ixos tangveis e propriedades deinvestimento. Ao abrigo de tal regime a SPV poder deduzirao lucro tributvel 50% do valor das mais-valias realizadas,sempre que, no exerccio anterior ao da realizao, no prprioexerccio ou at ao fm do segundo exerccio seguinte, o valor derealizao correspondente totalidade dos reeridos activos sejareinvestido na aquisio de activos fxos tangveis, de activosbiolgicos que no sejam consumveis ou em propriedades deinvestimento, aectos explorao.

Quanto aos dividendos distribudos por uma SPV a accionistasno residentes, os mesmos estaro sujeitos a reteno na

onte em Portugal, taxa liberatria, de 21% para accionistaspessoas singulares e de 20% para accionistas pessoas colectivas(podendo ambas as taxas ser reduzidas ao abrigo do ADTeventualmente aplicvel), sendo que, no caso de tais accionistasserem sociedades residentes noutros Estados-Membros da


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UE, os dividendos em causa estaro isentos de tributao em

Portugal, desde que a participao detida represente, pelomenos, 10% do capital social da SPV ou tenha um valor deaquisio de, pelo menos, 20.000.000, e seja mantida peloperodo mnimo de um ano.

As mais-valias obtidas por no residentes com a venda de acesdetidas na SPV estaro isentas de tributao em Portugal,excepto no caso de o activo da SPV ser constitudo em maisde 50% por bens imveis. Em tal cenrio, as mais-valias serotributadas taxa de 25%, podendo contudo estar excludas detributao ao abrigo do ADT eventualmente aplicvel.

9.2. FII - SIIMOsA aquisio de imveis por FII est sujeita a IMT e Imposto doSelo, nos termos gerais, excepto no caso de se tratarem de FIIabertos, que benefciam de iseno de IMT.

Os FII abertos benefciam ainda de iseno de IMI.

Quanto ao regime especial de tributao aplicvel aosrendimentos obtidos por um FII, importa salientar o seguinte:

(a) Os rendimentos prediais esto sujeitos a tributao,autonomamente, taxa de 20%, incidente sobre

os rendimentos lquidos dos encargos de conservaoe manuteno, bem como do IMI que eventualmente seja

devido (o FII no poder proceder amortizao fscal dos

imveis, no podendo tambm deduzir os juros suportadoscom o fnanciamento obtido para aquisio ou construodos mesmos). O imposto devido deve ser pago pelarespectiva entidade gestora at ao fm do ms de Abrildo ano seguinte quele a que respeitar; e

(b) As mais-valias prediais esto sujeitas a tributao,autonomamente, taxa de 25% sobre 50% da dierenapositiva entre as mais e as menos-valias realizadas,devendo a entidade gestora entregar o respectivo impostoat ao fm do ms de Abril do ano seguinte quelea que respeitar.

Os rendimentos distribudos pelo FII a investidores noresidentes estaro isentos de tributao em Portugal.

O regime supradescrito aplica-se tambm s SIIMO (sendoa iseno de IMT e IMI apenas aplicvel s sociedades deinvestimento imobilirio de capital varivel - SICAVI).

Dolce Vita Tejo | Fonte: Chamartn Imobiliria


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SOCIEDADE COMERCIAL vs FUNDOS DE INVESTIMENTOIMOBILIRIO / SIIMOs

Aquisio Actividade

Distribuio de Rendimentos Venda - Tributao em Portugal(Investidores No Residentes) (Investidores No Residentes)

Aquisio de imveis:

IMT: 5% ou 6,5%(0% a 6% nos imveisdestinados a habitao) Imposto do Selo:0,8% (no devidose houver renncia iseno de IVA)

IVA: isenta(com possibilidadede renncia)

Aquisio de SPV

proprietria de imveis:sem tributao desdeque a SPV seja umasociedade annima

SPV

FII FechadoeSIIMO (SICAFI)

FII AbertoeSIIMO (SICAVI)

IRC: 25% (incluindo asmais-valias imobilirias)

Derrama Estadual:2,5% sobre a parte dolucro tributvel queexceda 2.000.000

Derrama Municipal:taxa varivel at ummximo de 1,5% sobreo lucro tributvel

IMI: Urbanos: 0,2% a 0,4%

Rsticos: 0,8%

Pessoas singulares: 21%

Pessoas colectivas: 20%(isentos se preenchidos todosos requisitos para a aplicaoda Directiva Sociedades-mes/Sociedades afliadas)

Venda das aces da SPV:

Regra geral: isenta

Excepo: se o activo dasociedade or constitudoem mais de 50% por bensimveis h tributao taxade 25% (salvo no caso de taltributao ser excluda aoabrigo de um ADT

Aquisio de Imveis:

IMT: 5% ou 6,5%(0% a 6% nos imveisdestinados a habitao)

Imposto do Selo:0,8% (no devidose houver renncia iseno de IVA)


IRC:

Rendas (deduzidas doscustos de manutenoe conservao e doIMI) - 20%

Mais-valiasimobilirias - 12,5%

IMI: Urbanos: 0,2% a 0,4%

Rsticos: 0,8%

IRC: isentos Venda de UPs no FII / acesda SICAFI: isenta

Aquisio de Imveis:

IMT: isenta Imposto do Selo:0,8% (no devidose houver renncia iseno de IVA)


IRC:

Rendas (deduzidas doscustos de manutenoe conservao e doIMI) - 20%

Mais-valiasimobilirias - 12,5%

IMI: isenta

IRC: isentos Venda de UPs no FII / acesda SICAVI: isenta


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10. MTUO HIPOTECRIOO contrato de mtuo garantido por hipoteca constitui umadas ormas mais comummente utilizadas no inanciamentode projectos imobilirios em Portugal.

O mtuo bancrio, i.e., o contrato em que a entidade mutuante uma instituio de crdito no exerccio da sua actividade, deveser sempre reduzido a escrito.

Apesar de a lei admitir a total liberdade de orma relativamenteao contrato de mtuo comercial (salvo no que respeita defnio da taxa de juro, a qual tem sempre de ser reduzidaa escrito), na prtica este via de regra reduzido a escrito.

11. HIPOTECAA hipoteca uma garantia real (distinta das garantias pessoaiscomo melhor descrito inra), conerindo ao credor o direito deser pago pelo valor de um bem determinado com preernciasobre os restantes credores que no gozem de um privilgio

especial ou de prioridade de registo, sendo que, ao contrriodo penhor, no implica o desapossamento do bem dado emgarantia, permanecendo sempre o mesmo na deteno doproprietrio. Podem ser hipotecados os seguintes bens edireitos: (a) propriedade sobre imveis; (b) direito de superciee (c) a quota de coisa ou de direito comum (e.g. quota indivisaem compropriedade de bens).

A hipoteca acompanha as alteraes que o bem venha asorer. Assim, e sem prejuzo do direito de terceiros, a hipotecaestender-se- automaticamente a todas as beneitoriase construes que sejam realizadas nos imveis dados

em garantia.

A constituio ou modifcao de uma hipoteca sobre bensimveis pode ser ormalizada atravs de escritura pblica oudocumento particular autenticado, devendo ser inscrita noregisto predial sendo esta inscrio uma condio de existnciae efccia desta garantia. O registo predial , assim, um elementoessencial no processo constitutivo desta garantia pois, paraalm de garantir a sua eiccia, determina o seu grau deprevalncia ace a outros instrumentos similares de garantiasobre o mesmo bem.

A lei impe a determinao do montante mximo asseguradopela hipoteca (incluindo o montante de capital, juros e custosassociados execuo de hipoteca) e inscrio do mesmono registo predial, estabelecendo que, quanto aos juros, estagarantia apenas cobre os juros (remuneratrios e moratrios)relativos a trs anos.

12. OUTRAS GARANTIAS TPICASO fnanciamento de um projecto imobilirio envolve semprea prestao, pelo devedor, de um pacote de garantias, reaise pessoais, por orma a assegurar o reembolso do capitalfnanciado assim como o pagamento dos juros remuneratrios

e moratrios devidos ao abrigo do contrato de mtuo.

12.1. Contrato de PenhorO penhor, tal como a hipoteca, uma garantia real que atribuiao credor o direito de ser pago com preerncia sobre osrestantes credores, pelo valor de coisa mvel determinadaou pelo valor de outros crditos ou direitos patrimoniais queno possam ser hipotecados. Adicionalmente, salvo casosexcepcionais, a constituio do penhor implica sempre a entregado bem ao credor que assim se torna guardio e administradorda coisa empenhada, nos termos previstos na lei.

12.1.1. Penhor de Participaes SociaisEm regra, a entidade fnanciadora exigir aos scios participantesna totalidade do capital social do investidor imobilirio muturioque constituam penhor sobre todas as participaes sociais porsi detidas.

Nestes contratos usualmente acordado que, em caso deincumprimento do contrato de mtuo pelo devedor, o credorpode imediatamente exercer os direitos sociais e econmicos

inerentes s reeridas participaes sociais, incluindo o direitoa receber os respectivos dividendos e de participar e deliberarem assembleias-gerais de scios.

Para maior conorto do credor, aos scios usualmentesolicitado que confram quele poderes irrevogveis para queo credor possa, em caso de aumento de capital, empenharimediatamente as novas aces a seu avor e ainda para que,em caso de incumprimento contratual, o credor possa proceder venda extraprocessual das reeridas participaes sociais,podendo aplicar os resultados da venda no ressarcimento dadvida contrada.

O contrato de penhor de participaes sociais deve ter a ormalegal exigvel e respeitar os condicionalismos estabelecidos, na leie no contrato de sociedade, para a transmisso das mesmas poracto inter vivos.

J quanto ao penhor de aces, a regra que a orma docontrato de penhor livre, devendo, no entanto respeitar-se asormalidades prescritas para esse eeito pelo Cdigo dos ValoresMobilirios, as quais sero dierentes consoante se tratem deaces representadas por registos em conta (escriturais) oudocumentos em papel (tituladas), sendo que neste ltimo caso

h ainda distintas ormalidades a preencher conorme estasassumam a modalidade de nominativas ou ao portador (5).

Apesar de no ser legalmente exigido em todas as situaes, prtica habitual que o contrato de penhor seja reduzidoa escrito e que o credor solicite, no mnimo, o reconhecimentonotarial das assinaturas dos scios no contrato de penhor.O cumprimento de tal ormalidade conere um maior graude proteco ao credor e, igualmente, acilitar a prova emtribunal, em caso de execuo judicial da garantia, permitindoainda que o contrato revista a natureza de ttulo executivo(cumpridos que estejam os demais requisitos legais).

CAPTULO IVFinanciamento de Projectos Imobilirios

(5) Cr. ponto 2.2 supra.


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12.1.2. Penhor de Direitos de Crdito

Para alm do penhor sobre as participaes sociais do devedor,o credor pode ainda exigir ao investidor que preste esta garantiasobre todos os direitos de crdito de que este seja titular,decorrentes, por exemplo, de contratos de arrendamento oude utilizao de loja em centro comercial, de contas bancrias,de aplices de seguro ou de contratos de empreitada ou depromoo imobiliria. No undo, o credor pode exigir, comogarantia, um penhor sobre os direitos de crdito de que odevedor seja titular e que representem a principal onte derendimento do projecto fnanciado.

12.1.3. O Penhor FinanceiroPreenchidas que estejam determinadas condies (e.g. sejao contrato celebrado em suporte susceptvel de prova pordocumento escrito, entre instituies de crdito e pessoascolectivas e tenha por objecto numerrio ou instrumentosfnanceiros), pode o penhor ser qualifcado como umagarantia fnanceira.

Este tipo de contrato reveste as seguintes particularidades(que esto vedadas no penhor civil): (a) o benefcirio da garantiapode dispor do objecto empenhado, ou seja, pode alienarou onerar, como se osse seu proprietrio, os bens dados empenhor, fcando, no entanto, obrigado a restituir ao prestador,no momento do cumprimento das obrigaes contratuais, objectoequivalente ao original; e (b) em caso de execuo da garantia,pode o benefcirio da mesma proceder sua execuo azendoseus os bens dados em garantia (desde que as partes: (i) tenhamconvencionado esta possibilidade em contrato; e (ii) estejam deacordo quanto avaliao dos instrumentos fnanceiros).

12.2. Fiana com requncia solicitada a prestao de fana por umaentidade terceira (em regra, pelos scios do devedor ou,

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