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Edies ProfissionaisR. Braamcamp n. 13 2.1250-049 LisboaTel.: 21 310 19 00Fax: 21 315 25 97Email: info@dashofer.ptWeb: www.dashofer.pt

VERLAG

DASHOFER

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P ROCURAR CAS A

Se decidiu procurar casa, porque j escolheu a zona geogrfica onde pretende habitar. A partir da, trata-se efectiva-mente de procurar uma casa que corresponda aos seus obejctivos.

Para isso, pode a recorrer a diversos suportes: classificados dos jornais nacionais ou da regio onde pretende comprarcasa; imobilirias, rapidamente lhe do uma resposta e, caso no tenham nenhum imvel que corresponda ao que de-seja, pode sempre deixar o seu contacto (a comisso da agncia paga pelo vendedor); internet, so casa vez mais ossites que permitem a pesquisa de imveis; anncios dos prdios da zona onde pretende habitar.

FACTORES A TER EM ATENO NA ESCOLHA DE CASA:

1 . Lo c a l iz a o - se a rea em questo bem servida de transportes, como so as acessibilidades, se existem servios

perto...

2 . Lu m in o s id a d e - procure visitar a casa que escolheu a diferentes horas do dia de forma a conseguir avaliar a sua expo-sio solar. Uma boa luminosidade no interior da casa sempre importante.

3 . Ta m a n h o e n m e r o d e d i vis e s - no pense apenas no presente. Quando escolher a casa que quer comprar sele-ccione o nmero de divises de acordo com as suas perspectivas de vida, tanto familiar como profissional (ex: nasci-mento de um filho, necessidade de um escritrio...).

4 . Ac a b a m e n t o s e p o r m e n o r e s d e c o n s t ru o - importante observar com ateno a qualidade geral dos acabamen-tos e da construo, desde a canalizao, pintura, humidade, elevadores, instalao elctrica... e, caso seja uma casausada, o estado de conservao.

5 . O u t r o s f a c t o r e s - estacionamento, terrenos das imediaes e respectivo destino, garantias de construo, caves,rudos.

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ASP ECTOS LEGAI S A CONS I DERAR ANTES DE DECI DI RA COMP RA

Para evitar complicaes, o melhor , antes de se decidir pela aquisio da habitao, confirmar se ela cumpre todos osrequisitos legais.

1 . N a Co n s e r v a t r i a d o R e g i s t o P r e d i a l:- Confirme se o vendedor o verdadeiro proprietrio, ou seja, se tem o imvel ou fraco registado em seu nome.- Verifique se existem hipotecas ou penhoras a favor de terceiros, ou se est sujeito a qualquer condio de usufruto a

favor de terceiros, ou se existe alguma aco em tribunal.

2 . N a R e p a r t i o d e F in a n a s d a r e a d o im v e l:- Verifique se a casa est inscrita na matriz predial ou se a inscrio j foi pedida (pea para consultar a caderneta pre-

dial mod.129 ou certido de teor matricial).

- Verifique se a Contribuio Autrquica est em dia, no caso de compra de habitao em 2 mo, ou se este ainda seencontra no perodo de iseno.- Certifique-se que o imvel ou fraco se encontra livre de herdeiros com direito de preferncia ou inquilinos.

3 . N a C m a r a Mu n i c ip a l :. Consulte o Plano Director Municipal para saber o que est programado para a zona onde pretende adquirir a casa.. No caso de aquisio de terreno, certifique-se que este se situa em zona autorizada para construo e qual o tipo deconstruo permitido.

. Verifique se foram emitidas as Licenas de Construo e de Habitao.

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AP RECI AO DO P EDI DO DE CRDI TO

Depois de ter decidido comprar casa, chegado o momento de iniciar formalmente o seu pedido de crdito ao banco.Com base no valor do emprstimo pretendido e em dados relativos ao imvel a adquirir e ao seu nvel de rendimento,o banco dar-lhe- rapidamente uma resposta de princpio acerca da viabilidade do seu pedido.

De seguida, vai solicitar-lhe um conjunto de documentao e proceder avaliao da casa.

Posteriormente, ser ento comunicada a deciso definitiva sobre a concesso e as condies do emprstimo.

Para apreciao da proposta de crdito so geralmente necessrios os seguintes documentos:

1 . Do c u m e n t o s P e s s o a is

. Fotocpias do Bilhete de Identidade e Cartes de Contribuinte dos proponentes.. ltima Declarao de IRS dos proponentes e respectiva Nota de Liquidao.

. Declarao de rendimentos da entidade patronal, referindo o vnculo laboral dos proponentes.

. Recibos de ordenado/verdes dos ltimos 3 meses.

. Comprovativo das despesas do agregado familiar.

2 . Do c u m e n t o s d o I m v e l. Certido de Teor da Conservatria.. Caderneta Predial ou Modelo 129.. Planta de localizao.. Planta da casa.

3 . Co n s o a n t e a F in a lid a d e :

3 . 1 A q u i s i o :. Contrato-Promessa de Compra e Venda ou Carta de Compromisso.. Licena de habitabilidade.

3 . 2 O b r a s :. Oramento.. Licena de obras.

3 . 3 C o n s t r u o :. Projecto de construo aprovado.. Cadernos de encargos.. Memria descritiva.. Licena de construo.

. Contrato-Promessa de Compra e Venda, no caso de aquisio de terreno e construo.

4 . S e g u r o s. Boletim de adeso aos Seguros.. Questionrio Clnico.. Questionrio Confidencial.

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CONTRATO P ROMESS A COMP RA E VENDA

O C ON TR ATO P R O ME S S A CO MP R A E VE ND A, d e v e c o n s t a r d o s s e g u i n t e s e l e m e n t o s :

1 . I n t e r v e n ie n t e s : Identificao completa de todos os intervenientes no negcio (nome, estado civil, profisso, morada,bilhete de identidade, NIF, etc.);

2 . I m v e l: Identificao do imvel a transaccionar (local, lote, n de descrio predial, artigo matricial se j tiver sido atri-budo, descrio da habitao);

3 . n u s : Indicao expressa de que o imvel est livre de nus e encargos.

4 . Va l o r d e T r a n s a c o : Preo da transaco e forma e calendarizao do pagamento;

5 . P r a z o : Indicao do prazo mximo para a celebrao da escritura, prevendo as compensaes para as partes envolvi-das, no caso de este prazo no ser cumprido por uma das partes.

6 . S i n a l : Mencionar o facto da compra estar pendente da aprovao do emprstimo (no caso de recurso a crdito), pre-vendo a restituio ao promitente-comprador do valor do Sinal. O no cumprimento do contrato por parte do promi-tente-comprador, d ao vendedor o direito ao valor do sinal. Na situao contrria, o promitente-comprador ter direitoao dobro do valor do sinal, a ttulo de indemnizao.

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REGI STOS

No processo de aquisio de habitao, o comprador ter de proceder aos REGISTOS PROVISRIOS DE AQUISIO E DEHIPOTECA, na Conservatria do Registo Predial da rea do imvel.

No caso de recorrer a crdito s o poder fazer aps a autorizao do emprstimo e ser-lhe- fornecida pelo Banco a mi-nuta indicando em que termos dever ser feito o registo. Os registos provisrios caducam ao fim de 6 meses, a contar dadata do pedido na Conservatria.

Para alm destes registos, o comprador dever tambm solicitar, na Conservatria, uma Certido de Teor de todos os re-gistos relativos ao imvel a adquirir.

Para solicitar estes documentos importante levar a Caderneta Predial urbana ou a certido do pedido de inscrio na ma-

triz passada pela Repartio de Finanas.Aps a escritura de compra e venda e de hipoteca, o banco procede converso dos registos provisrios em definitivos.

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ESCRITURA

A e s c r it u r a a l t im a f a s e d o p r o c e s s o d e a q u is i o d e h a b it a o . P a r a o a c t o d a e s c it u r a n e c e s s r i a a s e -g u in t e d o c u m e n t a o :

. Bilhete de Identidade (actualizado) e Carto de Contribuinte

. Certido de Casamento (quando aplicvel)

. Certido da Conservatria do Registo Predial, onde deve constar a descrio do prdio e a transmisso a favor do com-prador

. Caderneta Predial actualizada ou outro documento matricial, licena de utilizao ou construo emitida pela CmaraMunicipal do Concelho onde se o imvel se encontra

. Registo provisrio de transmisso do imvel, bem como o registo provisrio a favor do Banco (este ltimo, no caso derecurso a crdito)

. Recibo comprovativo da liquidao da Sisa.

No caso de se tratar de uma transferncia do crdito habitao de um banco para outro, devero ainda ser apresentadoso distrate e a declarao de dvida (emitidos pelo Banco de onde est a transferir o seu crdito habitao).

Aps celebrao da escritura, no caso de aquisio, a conta do cliente creditada pelo valor do emprstimo.

No caso de emprstimo para construo de habitao, na data da escritura, disponibilizada na conta do cliente a primeirautilizao ou tranche de capital, para dar incio construo, sendo as tranches posteriores disponibilizadas conforme oavano da obra e aps vistoria do Banco.

Nos emprstimos para obras, a disponibilizao do capital feita tambm por tranches, de acordo com as vistorias efec-tuadas pelo Banco.

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A ESCOLHA DO BANCO

P a r a e s c o lh e r u m Cr d i t o Ha b i t a o , e x is t e m v r io s t i p o s d e c u s t o s q u e d e v e a n a l is a r :

as comisses de abertura ou estudo do processo cobradas por alguns bancos; as despesas com a avaliao do imvel e com as vistorias respectiva construo ou obras; o custo com o servio opcional de obteno de documentos para escritura; o tipo de taxa de juro (varivel ou fixa); se a taxa de juro for varivel, o tipo de prestao (prestao varivel com prazo fixo ou prestao fixa com prazo va-rivel);

o indexante e spread, ou a taxa fixa, que se aplica no seu caso; a forma de arredondamento da taxa de juro, que pode anular a aparente vantagem de um spread menor; o prmio mensal dos seguros de vida e multirisco que lhe so solicitados;

a comisso pela converso dos registos provisrios em definitivos; a comisso que alguns bancos cobram mensalmente pelo processamento das prestaes; a comisso por eventuais amortizaes parciais antecipadas; a comisso pela eventual liquidao total antecipada do crdito; o custo de outros produtos e servios bancrios cuja subscrio lhe pedida para beneficiar de condies mais favor-veis no Crdito Habitao.

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DESP ESAS LEGAI S

O processo de compra de habitao implica algumas despesas.

1 . S I S A

A Sisa paga de uma vez s, antes da escritura, e calculada multiplicando a "Taxa Marginal" pelo preo de transaco doimvel previsto na escritura (ou sobre o valor patrimonial constante da matriz predial, se for maior) e deduzindo depois o"Valor a Abater"

Se adquirir uma casa destinada exclusivamente a habitao, que, devido ao seu valor, esteja isenta de sisa, nada tem adeclarar ou a pagar. Nesta situao, o notrio que, em face dos elementos que lhe so apresentados - caderneta predialactualizada ou cpia da comunicao s finanas de prdio novo - e o preo de compra ou valor patrimonial, verifica o di-

reito iseno.

O c l cu lo ( n o c a s o d e a q u is i o d e h a b it a o ) e f e c t u a d o c o m r e c u r s o a o s s e g u i n t e s d a d o s :

CONTINENTE | 2003

At 61 216 euros | Taxa: 0% | Valor a abater: 0,00 eurosSuperior a 61 216 at 83 852 euros | Taxa: 5% | Valor a abater: 3 060,80 eurosSuperior a 83 852 at 111 872 euros | Taxa: 11% | Valor a abater: 8 091,92 eurosSuperior a 111 872 a 139 840 euros | Taxa: 18% | Valor a abater: 15 922,96 eurosSuperior a 139 840 a 169 376 euros | Taxa: 26% | Valor a abater: 27 110,16 eurosSuperior a 169 376 euros | Taxa nica de 10% | Valor a abater: 0,00 euros

No caso de se tratar de terreno para construo, o valor do imposto de 10% (taxa nica).

REGIES AUTNOMAS | 2003

At 76 520 euros | Taxa: 0% | Valor a abater: 0,00Superior a 76 520 at 104 815 euros | Taxa: 5% | Valor a abater: 3 826,00 eurosSuperior a 104 815 at 139 840 euros | Taxa: 11% | Valor a abater: 10 114,90 eurosSuperior a 139 840 at 174 800 euros | Taxa: 18% | Valor a abater: 19 903,70 eurosSuperior a 174 800 at 211 720 euros | Taxa: 26% | Valor a abater: 33 887,70 eurosSuperior a 211 720 euros | Taxa nica de 10% | Valor a abater: 0,00 euros

Deve-se multiplicar o montante sobre o qual incide a sisa pela taxa do escalo em que se insere e subtrair a parcela aabater.

Exemplo de clculo com a tabela do Continente:Compra por 100.000 euros100.000 x 11% - 7.933,18 = 3.066,82SISA a pagar : 3.066,82 euros

2. CONTRIBUIO AUTRQUICA

A Contribuio Autrquica paga anualmente e calculada multiplicando o valor patrimonial constante da matriz predialpor uma percentagem que pode ir de 0,7% a 1,3%, consoante o Municpio. Esto isentos de Contribuio Autrquica (CA),durante determinado perodo, os imveis destinados a habitao prpria permanente, sendo contudo necessrio requerera iseno. O perodo de iseno varia consoante o valor patrimonial.

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DESP ESAS LEGAI S

TAXASPrdio Rstico - Taxa de 0,8 % x valor patrimonialPrdio Urbano - Taxa de 0,7% a 1,3% x valor patrimonialPrdio misto - Parte rstica: Taxa de 0,8 % x valor patrimonial | Parte Urbana: Taxa de 0,7% a 1,3% x valor patrimonial

ISENOQuando o imvel para habitao permanente, o comprador pode solicitar, no prazo de 90 dias, na Repartio de Finan-as da rea correspondente a iseno pelo prazo que lhe for aplicvel, de acordo com os seguintes valores

At 111.266,97 - 10 anos de iseno De mais de 111.266,97 at 139.199,03 - 7 anos de iseno De mais de 139.199,03 at 168.258,62 - 4 anos de iseno

Nota: A entrega do pedido de iseno da Contribuio Autrquica fora do prazo legalmente definido, acarreta a perda deiseno em funo dos anos j decorridos, uma vez que esta s ter incio no ano seguinte ao da apresentao do pedido.

3 . I MPOSTO DO SELO

O Imposto de Selo o imposto a liquidar pelo comprador na altura da escritura, que recai sobre o valor de aquisio/escri-tura do imvel (8 por mil) e sobre o valor do emprstimo disponibilizado pelo Banco.

Neste ltimo caso, o seu valor varia em funo do prazo da operao. Assim, para as operaes de 3 a 5 anos (exclusive),o valor a cobrar so de 5 por mil e para as operaes iguais ou superiores a 5 anos o valor so 6 por mil.

Quando houver mudana de Instituio de Crdito, o comprador est isento do imposto sobre o valor do emprstimo ine-rente a um novo contrato de mtuo, at ao montante do capital em dvida.

4 . EMOLUMENTOS COM NOTARIADO E REGI STOS

No momento do pedido de registos provisrios na Conservatria do Registo Predial so pagos emolumentos de registo at173 euros pela aquisio e at 192 euros pela hipoteca. Na celebrao da escritura so pagos emolumentos notariais at175 euros pela aquisio e de 167 euros pela hipoteca (mais 110 euros se houver fiadores do crdito).

A utilizao de saldo de contas Poupana-Habitao para aquisio de habitao prpria permanente confere uma reduode 50% nos emolumentos notariais e de registo devidos pela aquisio.

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SUGESTES

1. Exija sempre o recibo de todas as importncias entregues.

2. Nunca assine o contrato-promessa de compra e venda sem analisar com muita ateno todas as clusulas.De preferncia, mostre, antes de o assinar, a algum mais experiente.

3. Verifique se o prazo fixado no contrato-promessa suficiente para tratar de toda a documentao.

4. A partir da data de realizao da escritura, tem 90 dias para requerer iseno da contribuio autrquica na Repartiode Finanas da zona do imvel.

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BENEF CI OS FI SCAI S COM O CRDI TO HABI TAO

O montante de 30% das prestaes de capital e juros (excepto a parte de amortizaes eventualmente efectuadas pormobilizao de saldo de Contas Poupana Habitao) de emprstimos concedidos para aquisio, construo ou obras dehabitao prpria permanente (ou de habitao para arrendamento destinada a habitao permanente do arrendatrio) dedutvel colecta do IRS, at ao limite mximo de 527,99 euros (por agregado familiar) em 2003.

O montante de 25% dos prmios de seguro de vida que garantam exclusivamente os riscos de morte e/ou invalidez de-dutvel colecta do IRS, at ao limite mximo, em 2003, de 54,89 euros por pessoa ou 109,78 euros por casal respectiva-mente.

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TRIBUTAO DE MAIS-VALIAS

MAIS-VALIAS

A venda de um imvel pode dar origem a rendimentos sujeitos a IRS, quando entre o valor da compra e o valor da vendase realiza um ganho, ou seja, uma mais-valia.

Conforme estabelecido pelo art 10 do Cdigo do IRS, as Mais-Valias ou Menos-Valias devero ser englobadas no mbitodo rendimento lquido apurado em termos de Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (IRS) na Categotia G doIRS em "Incrementos Patrimoniais".

A lei prev que as Mais-Valias estejam isentas de tributao no caso do produto da venda ser aplicado novamente paracompra de habitao prpria permanente se:

o produto da venda da habitao, no perodo mximo de 2 anos, for reinvestido na compra da nova habitao; tiver adquirido nova habitao no perodo antecedente a 12 meses a contar da data da venda da habitao actual;

A lei tambm prev que as Mais-Valias estejam isentas de tributao caso o imvel seja um prdio rstico, afecto a umaactividade comercial/agrcola/industrial, ou tenha sido adquirido antes de 1/1/89.

O clculo das mais-valias feito com base no seguintes factores: o ano de aquisio; o valor de aquisio; encargos com a valorizao (relativos a obras realizadas nos 5 anos anteriores venda); despesas relativas aquisio e venda; o ano da venda; o valor da venda.

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