HAROLDO GUILHERME VIEIRA FAZANO

HERMENUTICA E APLICAO DA CONVENO DE

CONDOMNIO (PROPRIEDADE HORIZONTAL)

DOUTORADO EM DIREITO

VOLUME 1

PONTIFCIA UNIVERSIDADE CATLICA DE SO PAULO

SO PAULO 2007

HAROLDO GUILHERME VIEIRA FAZANO

HERMENUTICA E APLICAO DA CONVENO DE

CONDOMNIO (PROPRIEDADE HORIZONTAL)

Tese apresentada banca examinadora daPontifcia Universidade Catlica de SoPaulo, como exigncia parcial para obtenodo ttulo de Doutor (Direito das RelaesSociais), sob a orientao do ProfessorDoutor Joo Batista Lopes.

SO PAULO 2007

BANCA EXAMINADORA

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minha famlia, em especial, aos meus pais

Davino e Zulmira (in memoriam).

AGRADECIMENTOS

Ao professor orientador Doutor Joo Batista Lopes, exemplo de

competncia e seriedade, pelo inestimvel incentivo e por acreditar

no meu trabalho.

minha famlia, em especial, aos meus pais Davino e Zulmira (in

memoriam), pelas preciosas e inesquecveis lies de vida.

minha esposa Mariangela e s minhas filhas Maria Jlia e Joana,

por sua pacincia e por sua abnegao.

Doutora Celina Meirelles Szikora, por sua participao como

conselheira e leitora cuidadosa e exigente.

A todos os que prestaram alguma colaboraram, sempre valiosa,

principalmente, ao meu irmo Carlos Alberto, ao Doutor Jos

Maria Vieira Filho e Doutora Valria Flis Bazzo.

Professora Maria Vittoria Colella, pelas magnficas lies sobre

a lngua italiana.

Ao Doutor Luiz Alexandre Szikora, pela considerao e apoio.

A todos os meus alunos, professores e amigos que no tiveram

atuao direta neste trabalho mas que se encontram no meu

corao.

RESUMO

Esta tese tem por objetivo elaborar um estudo cientfico a respeito dainterpretao e da aplicao da conveno de condomnio (propriedade horizontal), que foirealizado em trs fases: anlise jurdica, concentrao lgica e construo jurdica e quese justifica pela necessidade de maior segurana jurdica sobre o tema.

Na anlise jurdica, investigamos os elementos da propriedade horizontal e osinstitutos afins, distinguindo-os e separando-os. Na concentrao lgica, reagrupamosesses mesmos elementos, extraindo deles regras gerais, especialmente a respeito daconveno de condomnio. Na construo jurdica, determinamos as caractersticasessenciais que a individualizam, reduzindo-a a uma categoria geral, com tipos prpriosorganizados sistematicamente, para que ela possa ser vista em sua plenitude.

Nas duas primeiras fases, fizemos um estudo atualizado da propriedadehorizontal, apontando o seu estgio no Brasil e em diversos pases.

Verificamos esse novo modelo de propriedade, desde o seu nascimento at a suaextino (denominao, natureza jurdica, objeto, constituio, requisitos, especificao decondomnio, conveno, atos, direitos e deveres dos condminos e administrao docondomnio), alm de estudar inmeros institutos afins (os princpios de direito, aautonomia da vontade, o negcio jurdico e sua interpretao), as teorias que procuramestudar o direito e os direitos de vizinhana.

Quanto conveno de condomnio, demos seu conceito e sua natureza jurdica,estudamos a relao jurdica na propriedade horizontal e analisamos os entendimentos dadoutrina e da jurisprudncia nacionais, com o intuito de investigar como tem sido realizadaa interpretao das diversas situaes que ocorrem na propriedade horizontal, em especialacerca da conveno de condomnio.

J na sua fase de construo jurdica, esta tese chegou aos seguintes resultadosgerais: 1) esquematizou a conveno de condomnio, quanto sua origem; 2)esquematizou suas normas em institucionais, de administrao, estatutrias, quanto spenalidades e gerais.

A partir deles, chegou aos seguintes resultados especficos: 1) estudou aconveno quanto sua origem e estabeleceu o critrio da maioria qualificada para a suavalidade; 2) classificou as normas institucionais, rebateu o critrio da unanimidade eindicou o qurum de 2/3 para a alterao da conveno, negando a existncia de clusulaptrea, de ato jurdico perfeito e de direito adquirido; 3) estabeleceu a aplicao deprincpios no regramento das normas de administrao ou de gesto: a) quanto s despesas,especificou-as e concluiu pela aplicao do critrio geral da proporcionalidade; b) quantoaos rgos, classificou-os em deliberativos, executivos e consultivos, apontando suasfunes, espcies, funcionamento e estabelecendo a aplicao do critrio dapreponderncia na interpretao das regras que disciplinam esses rgos; 4) no queconcerne s normas estatutrias, classificou os direitos e deveres, indicando seus princpiose regras, especialmente quanto a: extenso, critrios, incidncia, interpretao, forma,fixao e proibies; 5) com relao s normas que estabelecem penalidades s infraes,anotou seu conceito, seu requisito (tipicidade), a responsabilidade do agente e aspenalidades que so permitidas e proibidas na propriedade horizontal; 6) dividiu as regrasgerais em permitidas e proibidas e fixou o seu alcance.

ABSTRACT

This thesis has for objective to elaborate a scientific study regarding theinterpretation and of the application of the condominium convention (horizontal propertythat it was carried through in three phases, legal analysis, logical concentration and legalconstruction, and that is justified for the necessity of bigger legal security on the subject.

In the legal analysis, we investigate the similar elements of the horizontal propertyand justinian codes, distinguishing them and separating them. In the logical concentration,we regroup these same elements, extracting of them general rules, especially regarding thecondominium convention. In the legal construction, we determine the essentialcharacteristics that they individualized it, reducing it it a general category, with organizedproper types so that it can be seen its fulness.

In the two first phases, we made a brought up to date study of the horizontalproperty, pointing its period of training in Brazil and diverse countries.

We verify this new model of property, since its birth until its extinguishing(denomination, legal nature, object, constitution, requirements, specification ofcondominium, convention, acts, rights and duties of the joint owners and administration ofthe condominium), beyond studying innumerable similar justinian codes (the principles ofright, the autonomy of the will, the legal transaction and its interpretation), the theories thatthey look to study the right and the rights of neighborhood.

How much to the condominium convention demons its concept and its legalnature, we study the legal relationship in the horizontal property and analyze theagreements of the national doctrine and the jurisprudence, with intention to investigate asshe has been carried through the interpretation of the diverse situations that occur in thehorizontal property, in special concerning the condominium convention.

Already in its phase of legal construction, this thesis arrived at the followinggeneral results: 1) schematized the condominium convention, how much to its origin; 2)schematized its institucional norms in, of administration, statutory, how much to thepenalties and generalities.

From them, it arrived at the following specific results: 1) studied the conventionhow much to its origin and established the criterion of the qualified majority for itsvalidity; 2) classified the institutional norms, struck the criterion of the qualified majorityand indicated quorum of 2/3 for the alteration of the convention, denying the existence ofstony clause, perfect legal act and acquired right; 3) established the application ofprinciples in the requirement of the management or administration norms: ) how much tothe expenditures, it specified them and it concluded for the application of the generalcriterion of the proportionality; b) how much to the agencies, it classified them indeliberative, executive and advisory, pointing its functions, species, functioning andestablishing the application of the criterion of the superiority in the interpretation of therules that these agencies discipline; 4) with respect to the statutory norms classified therights and duties, indicating its principles and rules, especially how much: extension,criteria, incidence, interpretation, form, setting and prohibitions; 5) with regard to thenorms that establish penalties to the infractions, wrote down its concept, its requirement(vagueness doctrine), the responsibility of the agent and the penalties that are allowed andforbidden in the horizontal property; 6) divided the allowed and forbidden general rules inand fixed its reach.

RSUM

Cette thse a pour que l'objectif labore une tude scientifique concernantl'interprtation et de l'application de la convention de condominium (proprit horizontale),cela elle a t excute dans trois phases, analyse lgale, concentration logique etconstruction lgale, et cela est justifi pour la ncessit d'une plus grande scurit lgalesur le sujet.

Dans l'analyse lgale, nous tudions les lments semblables de la proprithorizontale et des codes justinian, les distinguant et les sparant. Dans la concentrationlogique, nous regroupons ces mmes lments, extraire de eux des rgles gnrales,particulirement concernant la convention de condominium. Dans la construction lgale,nous dterminons les caractristiques essentielles qui elles individualizam il, le rduisant ilune catgorie gnrale, avec les types appropris organiss sistematicamente, de sorte qu'ilpuisse voir dans plnitude.

Dans les deux premires phases, nous avons effectu une tude jour apporte dela proprit horizontale, dirigeant sa priode de la formation au Brsil et aux pays divers.

Nous vrifions ce nouveau modle de proprit, depuis sa naissance jusqu' sons'teindre (dnomination, nature lgale, objet, constitution, conditions, spcifications decondominium, convention, actes, droits et devoirs des copropritaires et de l'administrationdu condominium), au del d'tudier des codes justinian semblables innombrables (lesprincipes de la droite, l'autonomie de la volont, la transaction lgale et son interprtation),les thories qu'ils regardent pour tudier la droite et les droites du voisinage.

Combien la convention de condominium, aux dmons son concept et sa naturelgale, nous tudient le rapport lgal dans la proprit horizontale et analysent les accordsde la doctrine nationale et de la jurisprudence, avec l'intention d'tudier car elle a tralise l'interprtation des situations diverses qui se produisent dans la proprithorizontale, dans spcial au sujet de la convention de condominium.

Dj dans sa phase de construction lgale, cette thse est arrive aux rsultatsgnraux suivants : 1) schematized la convention de condominium, combien son origine;2) schematized ses normes d'institucional dans, d'administration, statutaire, combien auxpnalits et aux gnralits.

De eux, elle est arrive aux rsultats spcifiques suivants : 1) tudi la conventioncombien son origine et tabli le critre de la majorit qualifie pour sa validit; 2)classifis les normes d'institucional, frapps le critre de l'unamimity et du qurum indiqude 2/3 pour le changement de la convention, niant l'existence de la clause pierreuse, actejuridique parfait et acquis bien; 3) tablis l'application des principes dans le regramento desnormes de gestion ou d'administration: a) combien aux dpenses, il les a indiques et lui aconclu pour l'application du critre gnral de la proportionnalit ; b) combien auxagences, il les a classifies dans dlibratif, directeur et bulletin de renseignements,dirigeant ses fonctions, espces, fonctionnant et tablissant l'application du critre de lasupriorit dans l'interprtation des rgles que ces agences disciplinent; 4) en ce quiconcerne les normes statutaires ont classifi les droits et devoirs, indiquant ses principes etrgles, en particulier combien: prolongation, critres, incidence, interprtation, forme,arrangement et prohibitions ; 5) en ce qui concerne les normes qui tablissent des pnalitsaux infractions, ont not son concept, sa condition, la responsabilit de l'agent et lespnalits qui sont permis et interdits dans la proprit horizontale ; 6) diviss les rglesgnrales dedans permises et interdites et fixe son extensin.

SINTESI

Questa tesi ha affinch l'obiettivo elaborare uno studio scientifico per quantoriguarda l'interpretazione e dell'applicazione della convenzione di condominium (proprietorizzontale), qu'a realizzato in tre fasi, analisi giuridica, concentrazione logica ecostruzione giuridica, e che si giustifica con la necessit di pi grande sicurezza giuridicasull'argomento.

Nell'analisi giuridico, studiamo gli elementi simili della propriet orizzontale e gliinstituti simili, distinguente li e separante li. Nella concentrazione logica, raggruppiamoquesti stessi elementi, estrazione di loro regole generali, particolarmente per quantoriguarda la convenzione del condominium. Nella costruzione giuridica, determiniamo lecaratteristiche essenziali che individualizam esso, riducendolo esso una categoria generale,con i tipi adeguati organizzati sistematicamente, di modo che pu essere visto nella relativapienezza.

Nelle due prime fasi, abbiamo reso ad un da aggiornato portato di studio lapropriet orizzontale, indicante il relativo periodo di addestramento del Brasile ed in paesivari.

Verifichiamo questo nuovo modello della propriet, dalla relativa nascita fino arelativo estinguere (denominazione, natura giuridica, oggetto, costituzione, requisiti,specifica del condominium, convenzione, atti, diritti e funzioni dei proprietari uniti e dellagestione del condominium), oltre a studiare i instituti simili (i principii di diritto,l'autonomie della volont, il negozio giuridico e la relativa interpretazione), le teorie cheosservano per studiare la destra ed i diritti della vicinanza.

Quanto alla convenzione del condominium, demmo suo concetto e la sua naturagiuridica, studiamo la relazione guridica nella propriet orizzontale ed analizza gli accordidella dottrina nazionale e della giurisprudenza, con l'intenzione di studiare poich statarealizzata l'interpretazione delle situazioni varie che si presentano nella proprietorizzontale, in particolare per quanto riguarda la convenzione di condominium.

Gi tra la sua fase di costruzione giuridica, questa tesi arrivata ai seguentirisultati generali: 1) ha schematizzato la convenzione di condominium, quanto alla suaorigine; 2) ha schematizzato le loro norme in istituzionali, d'administration, statutari,quanto alle penalit ed ai generali.

A permesso di loro, arrivato ai seguenti risultati specifici: 1) ha studiato laconvenzione quanto alla sua origine ed ha stabilito il criterio della maggioranza qualificataper la sua validit; 2) ha classificato le norme di institucional, rebattr il criterio dilunanimit ed ha indicato il qurum di 2/3 per l'alterazione della convenzione, che negal'esistenza della clausola pietrosa, dacte giuridico perfetto e di diritto acquisito; 3) hacombattuto per l'application di principi in stabilimento delle norme d'administration o digestione: ha stabilito l'applicazione dei principii nel regramento delle norme della gestioneo dell'amministrazione: a) quanto alle spese, le ha precisate ed ha concluso perl'applicazione del criterio generale della proporzionalit; b) quanto alle agenzie, le haclassificate in deliberative, in esecutivi ed in consultivi, indicante le loro funzioni, specie,funzionamento e stabilendo l'applicazione del critrio della proporzionalitnell'interpretazione delle regole che disciplinano questagenzie; 4) in che riguarda allenorme statutarie, ha classificato i diritti ed i doveri, che indicano i loro principi e norme,particolarmente quanto: estensione, criteri, incidenza, interpretazione, forma, fissazione eproibizioni; 5) per quanto riguarda le norme che stabiliscono penalit alle infrazioni, haannotato il suo concetto, la sua condizione (tipicit), la responsabilit di l'agent e lepenalit che sono permesse e vietate nella propriet orizzontale; 6) ha diviso le normegenerali in permesse e proibite ed ha fissato la sua estensione.

SUMRIO

VOLUME 1

INTRODUO...................................................................................................................24

PARTE I A PROPRIEDADE HORIZONTAL NA ATUALIDADE

1.1 Prolegmenos.................................................................................................................28

1.2 Estgio atual da propriedade horizontal (condomnio edilcio) no direito brasileiro

e no direito comparado ..................................................................................................28

1.2.1 Breves notas sobre a evoluo do direito de propriedade...........................................28

1.2.2 Histrico......................................................................................................................30

1.2.3 Anotaes sobre a legislao estrangeira....................................................................37

1.2.3.1 A legislao italiana.................................................................................................37

1.2.3.2 A legislao francesa ...............................................................................................38

1.2.3.3 A legislao espanhola.............................................................................................39

1.2.3.3.1 A legislao catal ................................................................................................41

1.2.3.4 A legislao portuguesa ...........................................................................................44

1.2.3.5 A legislao argentina..............................................................................................45

1.2.3.6 A legislao alem ...................................................................................................46

1.2.3.7 A legislao sua ....................................................................................................48

1.2.3.8 A legislao austraca (bauerecht)...........................................................................49

1.2.3.9 A legislao japonesa...............................................................................................51

1.2.3.10 O sistema norte-americano ....................................................................................51

1.2.3.11 A legislao blgara...............................................................................................54

1.2.3.12 A legislao chilena ...............................................................................................55

1.2.3.13 A legislao cubana ...............................................................................................57

1.2.3.14 A legislao uruguaia.............................................................................................58

1.2.3.15 A legislao colombiana........................................................................................60

1.2.3.16 A legislao costarriquenha ...................................................................................64

1.2.3.17 A legislao venezuelana.......................................................................................64

1.2.3.18 A legislao mexicana ...........................................................................................66

1.2.3.19 A legislao porto-riquenha...................................................................................67

1.2.3.20 A legislao peruana..............................................................................................67

1.2.3.21 A legislao boliviana............................................................................................68

1.2.3.22 A legislao guatemalteca .....................................................................................68

1.2.3.23 A legislao canadense, australiana, africana e israelita .......................................69

1.2.3.24 Demais legislaes.................................................................................................73

1.2.3.25 Anlise comparativa das diversas legislaes sobre a propriedade horizontal......74

1.2.3.25.1 Comparao (denominao e lei, incio da vigncia, nmero de artigos

e glossrio)..........................................................................................................76

1.2.3.25.2 Comparao (pessoa jurdica, representante legal, rgos de administrao

e administrador) ..................................................................................................78

1.2.3.25.3 Comparao (elementos comuns, estatuto ou conveno, regimento interno

e fundo de reserva)..............................................................................................80

1.2.3.25.4 Comparao (quotas e despesas comuns, pagamento, cobrana e penalidades) 82

1.2.3.25.5 Comparao (convocao das assemblias, qurum, representao

e impugnao das decises assembleares)..........................................................84

1.3 Da denominao ............................................................................................................86

1.4 Natureza jurdica............................................................................................................88

1.4.1 Condomnio tradicional ..............................................................................................91

1.4.2 A propriedade em mo comum...................................................................................93

1.4.3 Comunho de bens......................................................................................................94

1.4.4 Sociedade imobiliria .................................................................................................95

1.4.5 Propriedade solidria ..................................................................................................97

1.4.6 Teoria da servido.......................................................................................................98

1.4.7 Universalidade de fato, de direito e personalizao do patrimnio comum...............99

1.4.7.1 Dos bens divisveis e indivisveis ............................................................................99

1.4.7.2 Dos bens singulares e coletivos .............................................................................101

1.4.7.3 Da inaplicabilidade da teoria das universalidades ao condomnio edilcio ...........104

1.4.7.4 Da capacidade jurdica...........................................................................................106

1.4.7.4.1 Das pessoas em geral Noes gerais ...............................................................107

1.4.7.4.2 Da pessoa natural (pessoa fsica) ........................................................................108

1.4.7.4.3 Personalidade jurdica e capacidade ...................................................................109

1.4.7.4.4 Capacidade de direito e capacidade de fato ........................................................111

1.4.7.4.5 Capacidade processual (grupos no personalizados)..........................................111

1.4.7.4.6 Da pessoa jurdica - disposies gerais...............................................................113

1.4.7.4.7 Conceito de pessoa jurdica ................................................................................113

1.4.7.4.8 Natureza jurdica da pessoa jurdica ...................................................................114

1.4.7.4.9 Nossa posio .....................................................................................................115

1.4.7.4.10 Classificao das pessoas jurdicas...................................................................118

1.4.7.4.11 Comeo e constituio das pessoas jurdicas....................................................123

1.4.7.4.12 Concluses ........................................................................................................126

1.4.8 Da natureza jurdica da propriedade horizontal, segundo Pons Gonzles

e Arco Torres ............................................................................................................128

1.4.9 A propriedade horizontal como direito real novo.....................................................130

1.4.9.1 Do bem principal e do bem acessrio conceito ..................................................134

1.4.9.2 Espcies de bens acessrios...................................................................................136

1.5 Do objeto da propriedade horizontal ...........................................................................139

1.6 Constituio do condomnio ........................................................................................140

1.6.1 Prolegmenos............................................................................................................140

1.6.2 A incorporao..........................................................................................................141

1.6.3 Outras modalidades...................................................................................................142

1.6.4 No direito aliengena.................................................................................................143

1.7 Requisitos para a constituio da propriedade horizontal ...........................................145

1.7.1 Prolegmenos............................................................................................................145

1.7.2 A autonomia da vontade ...........................................................................................146

1.7.3 A importncia da vontade .........................................................................................148

1.7.4 Teoria subjetiva a willenstheorie (vontade interna coincidente com

a vontade externa).....................................................................................................149

1.7.5 Teoria objetiva (erklarungstheorie)..........................................................................149

1.7.6 Teoria da confiana (affidamento ou vertrauenstheorie) .........................................150

1.7.7 Teoria da responsabilidade .......................................................................................150

1.7.8 Teoria da culpa in contrahendo ................................................................................151

1.7.9 A colaborao de Kelsen (teoria da imputao) .......................................................152

1.7.10 A teoria da vontade jurdica de Lus Cabral de Moncada.......................................153

1.7.11 A posio moderada do direito brasileiro ...............................................................154

1.7.12 Conceito de ato e negcio jurdico .........................................................................155

1.7.13 Classificao do ato/negcio jurdico .....................................................................155

1.7.14 Requisitos de validade do ato jurdico....................................................................157

1.7.14.1 Noes gerais.......................................................................................................157

1.7.14.2 Elementos constitutivos do ato jurdico...............................................................159

1.7.14.3 Capacidade do agente ..........................................................................................159

1.7.14.4 Objeto lcito, possvel, determinado ou determinvel .........................................160

1.7.14.5 Forma do ato jurdico...........................................................................................161

1.7.15 Interpretao do ato jurdico ...................................................................................162

1.7.16 Da reserva mental ...................................................................................................165

1.7.17 O silncio como manifestao da vontade..............................................................167

1.7.18 Da representao.....................................................................................................168

1.7.19 Da causa do negcio jurdico..................................................................................169

1.7.19.1 Aspectos filosficos.............................................................................................169

1.7.19.2 Conceito de causa ................................................................................................170

1.7.19.3 As teorias .............................................................................................................171

1.7.20 Concluses ..............................................................................................................172

1.17.21 Outros critrios e princpios..................................................................................176

1.7.21.1 Disposies iniciais..............................................................................................176

1.7.21.2 Dos princpios gerais ...........................................................................................177

1.7.21.2.1 Princpio da justia............................................................................................179

1.7.21.2.2 Princpio da certeza do direito ..........................................................................179

1.7.21.2.3 Princpio da segurana jurdica.........................................................................180

1.7.21.2.4 Princpio da isonomia ou da igualdade .............................................................180

1.7.21.2.5 Princpio da legalidade......................................................................................180

1.7.21.2.6. Princpio da irretroatividade das leis ...............................................................181

1.7.21.2.7 Princpio da ampla defesa e do devido processo legal......................................181

1.7.21.2.8 Princpio do direito de propriedade ..................................................................181

1.7.21.2.9 Princpio da proporcionalidade.........................................................................181

1.7.21.2.10 Princpio da razoabilidade ..............................................................................182

1.7.21.2.11 Princpio da eficincia ....................................................................................182

1.7.21.2.12 Princpio da impessoalidade ...........................................................................183

1.7.21.2.13 Princpio da motivao ...................................................................................183

1.7.21.2.14 Princpio da publicidade .................................................................................183

1.7.21.2.15 Princpio da finalidade ....................................................................................183

1.7.21.3 Princpios do Direito Privado e do Direito Civil .................................................184

1.7.21.3.1 Princpio da boa-f............................................................................................184

1.7.21.3.2 Princpio da operabilidade ou concretitude ......................................................184

1.7.21.3.3 Princpio da eticidade........................................................................................185

1.7.21.3.4 Princpio da socialidade ....................................................................................185

1.7.21.3.5 Princpio do consensualismo ............................................................................186

1.7.21.3.6 Princpio da dignidade da pessoa humana ........................................................187

1.7.21.3.7 Princpio da imputao civil dos danos ............................................................187

1.7.21.3.8 Princpio da responsabilidade objetiva .............................................................187

1.7.21.3.9 Princpio da autonomia da vontade...................................................................188

1.7.21.3.10 Do exerccio excessivo de direito (abuso) ......................................................188

1.7.21.4 Princpios dos direitos reais .................................................................................191

1.7.21.4.1 Princpio da legalidade e da tipicidade dos direitos reais .................................193

1.7.21.4.2 Princpio da taxatividade ou numerus clausus..................................................193

1.7.21.4.3 Princpio da publicidade ...................................................................................193

1.7.21.4.4 Princpio da validade e da eficcia erga omnes ................................................194

1.7.21.4.5 Princpio da inerncia ou da aderncia .............................................................194

1.7.21.4.6 Princpio do direito de seqela..........................................................................194

1.8 Especificao do condomnio ......................................................................................194

1.9 Classificao dos atos praticados na propriedade horizontal.......................................196

1.9.1 Classificao de Poirier e Joo Batista Lopes ..........................................................196

1.9.2 Classificao de Echeverra Summers ......................................................................197

1.9.3 Nossa classificao ...................................................................................................199

1.10 A conveno de condomnio......................................................................................201

1.10.1 Notas introdutrias..................................................................................................201

1.10.2 Natureza jurdica.....................................................................................................203

1.10.2.1 Da natureza jurdica convencional.......................................................................204

1.10.2.2 Adeptos da teoria do negcio jurdico normativo................................................206

1.10.2.3 Adeptos da teoria do direito objetivo e de associao .........................................209

1.10.2.4 Partidrios da natureza jurdica contratual...........................................................211

1.10.2.5 Partidrios da natureza jurdica complexa ...........................................................218

1.10.2.6 Da teoria de Echeverra Summers .......................................................................219

1.10.2.6.1 Intrito ..............................................................................................................219

1.10.2.6.2 Quanto origem e estrutura da conveno ....................................................219

1.10.2.6.3 Quanto ao carter funcional da conveno .......................................................220

1.10.2.6.4 Harmonizao da origem negocial com a eficcia normativa

da conveno (obrigaes propter rem) ...........................................................221

1.10.2.6.5 Qualificao jurdica da atuao estatutria .....................................................223

1.10.2.6.6 Valorao global sobre a natureza jurdica da conveno................................224

1.10.2.7 Nossa opinio (concluses) .................................................................................225

1.10.3 Da relao jurdica na propriedade horizontal ........................................................226

1.10.3.1 Disposies iniciais..............................................................................................226

1.10.3.2 Da relao jurdica ...............................................................................................227

1.10.3.3 Conceito de relao jurdica ................................................................................230

1.10.3.4 Elementos da relao jurdica ..............................................................................231

1.10.4 Do qurum para a aprovao da conveno ...........................................................237

1.10.5 Do qurum para a alterao da conveno .............................................................238

1.10.6 Do qurum em outros casos....................................................................................239

1.11 Direitos e deveres dos condminos ...........................................................................240

1.11.1 Disposies iniciais.................................................................................................240

1.11.2 Dos direitos de vizinhana......................................................................................241

1.11.2.1 Generalidades.......................................................................................................241

1.11.2.2 Conceitos .............................................................................................................244

1.11.2.3 Classificao ........................................................................................................245

1.11.2.4 Os direitos de vizinhana no Cdigo Civil ..........................................................246

1.11.2.5 Diferenas entre o direito de vizinhana e as servides ......................................247

1.11.2.6 Natureza jurdica dos direitos de vizinhana .......................................................248

1.11.2.7 Definio de conflito de vizinhana ....................................................................249

1.11.2.8 Fundamentos dos direitos de vizinhana .............................................................250

1.11.2.9 Causas dos conflitos de vizinhana .....................................................................251

1.11.2.10 Critrios de distino das relaes de vizinhana..............................................252

1.11.2.11 Do uso nocivo da propriedade ...........................................................................254

1.11.2.11.1 Conceito ..........................................................................................................254

1.11.2.11.2 Espcies de atos nocivos.................................................................................255

1.12 Da administrao do condomnio ..............................................................................256

1.13 Da extino do condomnio .......................................................................................257

1.14 Da necessidade de reforma e adequao do condomnio edilcio

(propriedade horizontal) ............................................................................................259

PARTE II DA HERMENUTICA NO DIREITO

2.1 Interpretao das leis (normas jurdicas) .....................................................................261

2.2 Generalidades...............................................................................................................261

2.3 Tcnicas de interpretao da lei...................................................................................263

2.4 A correo do direito e a antinomia jurdica, segundo Maria Helena Diniz ...............268

2.5 A interpretao jurdica no direito brasileiro...............................................................270

2.6 A interpretao na atualidade ......................................................................................271

2.7 A interpretao das sagradas escrituras .......................................................................276

PARTE III CRITRIOS DE INTERPRETAO DA CONVENO DE

CONDOMNIO

3.1 Generalidades...............................................................................................................278

3.2 Da conveno de condomnio e suas regras ................................................................279

3.3 Classificao da conveno e das suas regras .............................................................281

3.4 Classificao e interpretao da conveno (origem e maioria qualificada)...............284

3.4.1 Quanto origem........................................................................................................284

3.4.2 Critrio da maioria qualificada e sua interpretao ..................................................286

3.5 Classificao e interpretao das normas institucionais ..............................................291

3.6 Classificao e interpretao das normas de administrao ou de gesto ...................304

3.6.1 Disposies a respeito das quotas e da forma de pagamento ...................................304

3.6.1.1 Do regramento .......................................................................................................304

3.6.1.2 Critrios existentes na doutrina e na jurisprudncia ..............................................307

3.6.1.3 Nosso critrio.........................................................................................................313

3.6.2 Disposies que tratam das despesas ordinrias e extraordinrias ...........................321

3.6.2.1 Natureza jurdica das despesas condominiais ........................................................321

3.6.2.2 Conceito de despesas .............................................................................................322

3.6.2.3 Espcies .................................................................................................................323

3.6.2.3.1 Disposies gerais...............................................................................................323

3.6.2.3.2 Despesas ordinrias.............................................................................................325

3.6.2.3.3 Despesas extraordinrias.....................................................................................326

3.6.2.3.4 Das despesas necessrias, teis e volupturias ...................................................327

3.6.2.3.5 Classificao das despesas..................................................................................330

3.6.2.3.5.1 Generalidades...................................................................................................330

3.6.2.3.5.2 Gastos de administrao ..................................................................................333

3.6.2.3.5.3 Despesas com manuteno e reparao ...........................................................333

3.6.2.3.5.4 Classificao das despesas comuns .................................................................333

3.6.2.3.5.5 Concluses .......................................................................................................334

3.6.3 rgo de administrao ............................................................................................335

3.6.3.1 Generalidades.........................................................................................................335

3.6.3.2 Das assemblias .....................................................................................................336

3.6.3.2.1 Conceito ..............................................................................................................336

3.6.3.2.3 Natureza jurdica.................................................................................................339

3.6.3.2.3.1 Prolegmenos...................................................................................................339

3.6.3.2.3.2 Elementos caractersticos.................................................................................341

3.6.3.2.4 Competncia e espcies ......................................................................................343

3.6.3.2.5 Funcionamento....................................................................................................344

3.6.3.3 rgo executivo (sndico)......................................................................................346

3.6.3.4 Outros rgos.........................................................................................................348

3.7 Classificao e interpretao das disposies estatutrias...........................................349

3.7.1 Disposies iniciais...................................................................................................349

3.7.2 Disposies concernentes aos deveres (obrigaes) dos condminos......................350

3.7.3 Das normas referentes aos direitos dos condminos ................................................354

3.7.4 Das situaes apontadas na doutrina e na jurisprudncia atinentes aos direitos

e aos deveres na propriedade horizontal ...................................................................355

3.7.5 Critrios de interpretao..........................................................................................358

3.7.6 Prevalncia das leis editadas pelo poder estatal sobre as convencionais..................359

3.7.7 Nosso entendimento..................................................................................................363

3.7.7.1 Disposies iniciais................................................................................................363

3.7.7.2 Da propriedade e sua funo social .......................................................................364

3.7.7.3 Conflitos de sobreposio......................................................................................366

3.7.7.4 Da interpretao dos direitos reais homogneos frente s limitaes voluntrias

na propriedade horizontal ......................................................................................367

3.8 Normas que estabelecem penalidades s infraes......................................................370

3.8.1 Generalidades............................................................................................................370

3.8.2 Conceito de direito....................................................................................................371

3.8.3 Finalidade do direito .................................................................................................375

3.8.4 Direito e moral ..........................................................................................................376

3.8.5 Conceito de infrao e de penalidade .......................................................................378

3.8.6 Espcies de infraes e penalidades na propriedade horizontal ...............................380

3.8.7 Disposies e regras para a aplicao das sanes e penalidades no mbito

da propriedade horizontal .........................................................................................382

3.8.7.1 Conceito de ato ilcito ............................................................................................382

3.8.7.2 Da responsabilidade civil subjetiva e objetiva.......................................................383

3.8.7.3 O ato ilcito na atualidade ......................................................................................383

3.8.7.4 Conceito de culpa e de dolo civil...........................................................................387

3.8.7.5 Formas e classificao da culpa.............................................................................388

3.8.7.6 Da graduao da culpa...........................................................................................390

3.8.7.7 Culpa bilateral........................................................................................................391

3.8.7.8 Conduta, imputabilidade, nexo causal ou relao de causalidade .........................392

3.8.7.9 O dano....................................................................................................................393

3.8.7.10 Concausa ou causa superveniente........................................................................394

3.8.7.11 Do exerccio excessivo de direito (abuso) ...........................................................397

3.8.7.12 Atos lesivos que no so ilcitos ..........................................................................397

3.8.8 Das sanes no pecunirias impostas na propriedade horizontal ...........................400

3.8.8.1 Generalidades.........................................................................................................400

3.8.8.2 Legislaes que impem penas privativas da liberdade e sanes pecunirias.....400

3.8.8.3 Leis que impem sanes pecunirias ...................................................................401

3.8.8.4 Legislaes que impem a venda forada da unidade condominial ......................402

3.8.8.5 Legislaes que impem sanes a respeito da privao do uso

da unidade condominial .........................................................................................404

3.9 Regras gerais................................................................................................................405

3.9.1 Disposies iniciais...................................................................................................405

3.9.2 Clusula de eleio de foro.......................................................................................405

3.9.3 Comit de convivncia..............................................................................................405

3.9.4 Clusula de arbitragem .............................................................................................407

3.9.5 Alcance e limites.......................................................................................................410

3.10 A sistematizao e a classificao das regras e das disposies da conveno

de condomnio............................................................................................................410

3.10.1 A conveno e sua origem......................................................................................411

3.10.2 Normas institucionais .............................................................................................412

3.10.3 Normas de administrao ou gesto relativas s despesas .....................................413

3.10.4 Normas de administrao ou gesto relativas aos rgos (deliberativo, executivo

e consultivo)............................................................................................................414

3.10.5 Normas estatutrias (direitos e deveres) .................................................................416

3.10.6 Normas que estabelecem penalidades s infraes.................................................418

3.10.7 Normas que tratam das regras gerais ......................................................................419

4 CONCLUSO................................................................................................................420

4.1 Consideraes finais ....................................................................................................420

4.1.1 Mtodo seguido no desenvolvimento desta tese.......................................................420

4.1.2 Da anlise jurdica e da concentrao lgica ............................................................420

4.1.3 Da construo lgica.................................................................................................423

4.2 Concluses ...................................................................................................................424

REFERNCIAS.................................................................................................................431

VOLUME 2

ANEXO I JURISPRUDNCIA NACIONAL................................................................488

1 Supremo Tribunal Federal ..............................................................................................489

2 Tribunal de Justia de So Paulo ....................................................................................497

3 Tribunal de Justia e Tribunal de Alada de Minas Gerais ............................................498

4 Tribunal de Justia do Rio de Janeiro.............................................................................505

5 Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul ......................................................................552

6 Segundo Tribunal de Alada Civil de So Paulo............................................................583

7 Superior Tribunal de Justia ...........................................................................................666

8 Tribunal de Justia de Santa Catarina.............................................................................683

9 Tribunal de Justia de Pernambuco ................................................................................683

10 Tribunal de Justia do Distrito Federal.........................................................................684

11 Tribunal de Justia do Par...........................................................................................690

12 Tribunal de Justia do Mato Grosso .............................................................................691

13 Tribunal de Justia da Bahia.........................................................................................691

14 Tribunal de Justia do Paran .......................................................................................692

ANEXO II LEGISLAO NACIONAL E ESTRANGEIRA.......................................697

1 Lei argentina da propriedade horizontal .........................................................................698

2 Lei belga de 1924............................................................................................................701

3 Cdigo Civil boliviano (artigos 158 a 200) ....................................................................703

4 Decreto brasileiro sobre edifcios de mais de cinco andares ..........................................709

5 Lei da propriedade horizontal brasileira (n. 4.591/64) ...................................................711

6 Lei brasileira que criou medidas de estmulo indstria da construo civil ................731

7 Cdigo Civil brasileiro....................................................................................................740

8 Lei chilena sobre a propriedade horizontal.....................................................................744

9 Lei colombiana da propriedade horizontal .....................................................................759

10 Lei da Costa Rica sobre a propriedade horizontal ........................................................784

11 Cdigo Civil do Equador (Codificao n. 10, de 24 de junho de 2005, artigo 895) ....793

12 Lei de propriedade horizontal do Equador n. 2005-013, de 06 de outubro de 2005 ....794

13 Regulamento da Lei de Propriedade Horizontal do Equador .......................................799

14 Lei espanhola a respeito da propriedade horizontal......................................................820

15 Cdigo Civil da Catalunha Espanha (artigos 553-1 a 553-59) ...............................839

16 Legislao do Estado da Carolina do Sul (EUA) a respeito da propriedade

horizontal ......................................................................................................................864

17 Legislao sobre o condomnio do Texas (EUA).........................................................877

18 Lei francesa de 28 de junho de 1938 ............................................................................916

19 Lei francesa a respeito da copropriedade......................................................................920

20 Cdigo Civil da Guatemala (artigos 528 a 559) ...........................................................935

21 Cdigo Civil italiano (artigos 1.117 a 1.139) ...............................................................939

22 Legislao da propriedade em condomnio de imveis do Mxico..............................944

23 Legislao da Nicargua sobre a propriedade horizontal .............................................969

24 Legislao sobre a propriedade horizontal do Panam.................................................977

25 Cdigo Civil do Paraguai (artigos 2128 a 2162) ..........................................................992

26 Lei peruana sobre a propriedade horizontal..................................................................998

27 Lei de condomnio de Porto Rico ...............................................................................1010

28 Legislao portuguesa a respeito do direito real de habitao peridica....................1042

29 Cdigo Civil portugus (arts. 1.414 a 1.438) ...........................................................1060

30 Decreto-lei n. 448/91, de Portugal ..............................................................................1067

31 Cdigo Civil suo (artigos 647 a 650, 655, 682 e 712) .............................................1095

32 Legislao da propriedade horizontal do Uruguai ......................................................1102

33 Lei da Venezuela da propriedade horizontal ..............................................................1108

34 Proposta de alterao da lei venezuelana sobre a propriedade horizontal ..................1120

ANEXO III DEMONSTRAO COMPARATIVA DAS DISPOSIES

DO CDIGO CIVIL COM AS DA LEI N. 4.591/64 ..............................1141

ANEXO IV ESBOO DE CONVENO DE CONDOMNIO ................................1167

NDICE DA JURISPRUDNCIA NACIONAL.............................................................1179

NDICE DA LEGISLAO NACIONAL E ESTRANGEIRA.....................................1217

NDICE ALFABTICO-REMISSIVO ...........................................................................1219

Fez-se cnon da Crtica moderna ser-lhe indispensvel a simpatia. Interpretar

Constituio no s critic-la inserir-se nela e faz-la viver. A exigncia, portanto,

cresce de ponto. Com a antipatia no se interpreta, - ataca-se; porque interpretar pr-se

do lado do que se interpreta, numa intimidade maior do que permite qualquer

anteposio, qualquer contraste, por mais consentinte, mais simptico, que seja, do

intrprete e do texto. Portanto, a prpria simpatia no basta. preciso compenetrar-se do

pensamento que esponta nos preceitos escritos e, penetrando-se nles, dar-lhes a expanso

doutrinria e prtica, que o comentrio jurdico. S assim se executa o programa do

jurista, ainda que, de quando em vez, se lhe juntem conceitos e correes de lege ferenda.

(PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Comentrios Constituio de 1946.

1947. v. 1, p. 9).

O que o direito? Ofereo, agora, um tipo diferente de resposta. O direito no

esgotado por nenhum catlogo de regras ou princpios, cada qual com seu prprio

domnio sobre uma diferente esfera de comportamentos. Tampouco por alguma lista de

autoridades com seus poderes sobre parte de nossas vidas. O imprio do direito definido

pela atitude, no pelo territrio, o poder ou o processo. Estudamos essa atitude

principalmente em tribunais de apelao, onde ela est disposta para a inspeo, mas

deve ser onipresente em nossas vidas comuns se for para servir-nos bem, inclusive nos

tribunais. uma atitude interpretativa e auto-reflexiva, dirigida poltica no mais amplo

sentido. uma atitude contestadora que torna todo cidado responsvel por imaginar

quais so os compromissos pblicos de sua sociedade com os princpios, e o que tais

compromissos exigem em cada nova circunstncia. O carter contestador do direito

confirmado, assim como reconhecido o papel criativo das decises privadas, pela

retrospectiva da natureza judiciosa das decises tomadas pelos tribunais, e tambm pelo

pressuposto regulador de que, ainda que os juzes devam sempre ter a ltima palavra, sua

palavra no ser a melhor por essa razo. A atitude do direito construtiva: sua

finalidade, no esprito interpretativo, colocar o princpio acima da prtica para mostrar

o melhor caminho para um futuro melhor, mantendo a boa-f com relao ao passado. ,

por ltimo, uma atitude fraterna, uma expresso de como somos unidos pela comunidade

apesar de divididos por nossos projetos, interesses e convices. Isto , de qualquer forma,

o que o direito representa para ns: para as pessoas que queremos ser e para a

comunidade que pretendemos ter. (DWORKIN, Ronald. O imprio do direito. So Paulo:

Martins Fontes, 2003. p. 492).

INTRODUO

Em 1960, o ilustre jurista mineiro Caio Mrio da Silva Pereira apresentou sua tese

a respeito da propriedade horizontal. Em 1964, talvez porque ainda alguns entendiam que a

propriedade era indivisvel, editou-se a lei que dispe sobre o condomnio em edificaes e

as incorporaes imobilirias, sem consider-la, contudo, como um modelo de

propriedade, tal qual preconizado pelo j mencionado jurista mineiro.

O Cdigo Civil Miguel Reale, no Direito das Coisas, Captulo da Propriedade,

regulamentou o condomnio edilcio, mas no como um novo modelo de propriedade, por

entender, qui, que a propriedade seria indivisvel.

Portanto, dvidas ainda pairam a respeito do instituto que, no nosso modo de

sentir, justificam a elaborao de critrios de interpretao.

Essas dvidas foram registradas em nossa dissertao de mestrado, quando

tratamos da propriedade horizontal e da vertical, na qual estudamos as diversas espcies de

propriedade em condomnio.1

Em termos cientficos, entende-se que, na propriedade horizontal, sempre existir

uma co-propriedade ou uma propriedade condominial, sendo, ento, importante mostrar

sua origem, sua natureza jurdica, a importncia da vontade na sua constituio, seus

diversos rgos, a assemblia condominial, sua noo, classes, desenvolvimento, natureza

jurdica, deliberao, funes, voto, representao e convocao.

Apesar da incerteza com relao ao instituto criada pelo prprio legislador de

1964, no h dvidas de que a lei de condomnio e incorporaes veio sanar inmeros

problemas que surgiram com a legislao de 1928. Contudo, mais de quarenta anos depois,

inmeros dispositivos da Lei de 1964 merecem uma nova dinmica, adaptando-os e

revigorando-os ao novo sculo e s inovaes que surgiram em termos tecnolgicos e

jurdicos.

1 FAZANO, Haroldo Guilherme Vieira. Da propriedade horizontal e vertical: condomnio, loteamento

fechado, time sharing, direito real de habitao peridica, shopping center, clube de campo, cemitrioprivado e condomnio de fato. Campinas: LEX-CS Edies, 2003.

25

Veja-se que o direito de superfcie e o compromisso de compra e venda hoje

foram elevados categoria de direito real. Aps a Lei de 1964, surgiram trs Constituies,

o Cdigo de Processo Civil e suas diversas alteraes, o Cdigo de Defesa do Consumidor,

a lei sobre a alienao fiduciria de coisa imvel, diversas leis sobre a locao predial

urbana, o Cdigo Civil, etc.

No mbito da propriedade horizontal, denominao que entendemos mais correta

para o condomnio edilcio, inmeras discusses surgiram com o advento de diferentes

situaes jurdicas e econmicas. Da o surgimento do patrimnio de afetao, dos

problemas criados com a falncia do Grupo Encol, que pretendia construir inmeros

empreendimentos, sob o regime do condomnio edilcio, das dvidas que pairam a respeito

das assemblias, da prestao de contas, do Direito de Vizinhana, etc.

Enfim, podem ser tomadas medidas de ordem prtica, jurdica e econmica que

objetivem a dinamizao, a flexibilizao e a reforma do instituto, evitando morosidades e

incerteza jurdica.

Em nossa dissertao de mestrado, demos nfase criao de um novo modelo de

domnio: o horizontal. Acreditamos, pois, como fez Caio Mrio da Silva Pereira, em 1960,

e, tambm, Joo Batista Lopes, em 1980, que o aplicador do direito deveria se preocupar

com esse novo direito real, com o escopo de proporcionar a to propalada segurana

jurdica.

No Brasil, merecem destaque, Carlos Maximiliano (1944) e Eduardo Espnola

(1956), mas o precursor da propriedade horizontal foi, sem dvida, Caio Mrio da Silva

Pereira. Posteriormente, entendemos que, em carter cientfico, seguiu Joo Batista Lopes,

que estudou o instituto e procurou resolver os problemas dele emergentes. Everaldo

Augusto Cambler, na sua tese de doutorado, destacou os aspectos da responsabilidade civil

no condomnio edilcio. J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, por sua vez, procuraram

dar um cunho prtico nos seus estudos sobre o condomnio edilcio.

Na interpretao da conveno de condomnio, entendemos necessrio um estudo

da propriedade horizontal em termos cientficos, analisando as regras de carter

26

institucional, as de carter obrigacional-contratual e as gerais, luz dos diversos critrios

de interpretao e dos princpios gerais de direito.

Isto porque a misso do operador do direito no fica restrita interpretao e

apurao da vontade do legislador.

Segundo Umberto Eco e Luiz Antonio Rizzatto Nunes, as teses devem ter carter

de originalidade. Pensamos que, ao tratarmos da interpretao da conveno de

condomnio luz da cincia do direito, dos diversos sistemas de interpretao do direito e,

ainda, luz dos princpios gerais de direito, como os da autonomia da vontade, da

concretitude, da segurana jurdica, da preponderncia, dos Direitos Reais e outros,

dinamizaremos e flexibilizaremos a lei de 1964 e o nosso atual Cdigo Civil, estaremos

concorrendo para o fim almejado e, conseqentemente, cumprindo o requisito da

originalidade, alm de contribuir para a criao de um sistema orgnico de interpretao.

Com esse novo enfoque, ao desenvolver a tese, estudaremos a propriedade

horizontal, a importncia da vontade, seus rgos e sua administrao, bem como suas

regras internas e externas.

Veremos, tambm, as diversas concepes acerca do direito, os critrios de

interpretao da norma jurdica e como aplic-los na interpretao da conveno de

condomnio e, ainda, os direitos de vizinhana, um dos modelos para a interpretao de

diversas situaes que ocorrem na propriedade horizontal (anlise jurdica).

Com esses elementos, pretendemos concentrar, agrupar e classificar as regras da

conveno, verificando suas caractersticas, semelhanas e afinidades que norteiam os

casos particulares.

Tudo isso objetivando reunir, numa nica estrutura de interpretao, os diversos

casos e problemas que j existem ou possam vir a existir na aplicao da conveno de

condomnio, pois, analisando a doutrina e a jurisprudncia, nacionais e aliengenas,

constatamos inmeras divergncias e vrios critrios de interpretao na propriedade

27

horizontal, seja pelo esprito litigioso e individualista dos condminos, seja pelo

desconhecimento tcnico e orgnico do instituto.

Basta verificar, por exemplo, que o instituto no tratado como um novo modelo

de propriedade, mas na parte do condomnio edilcio, gerando os incontveis

procedimentos administrativos incoerentes (assemblias, etc.) e decises judiciais

contraditrias.

PARTE I A PROPRIEDADE HORIZONTAL NA ATUALIDADE

1.1 Prolegmenos

Em nossa dissertao de mestrado j citada, tecemos consideraes a respeito da

propriedade horizontal.

Por serem relevantes, algumas dessas consideraes sero reproduzidas nesta tese.

1.2 Estgio atual da propriedade horizontal (condomnio edilcio)

no direito brasileiro e no direito comparado

1.2.1 Breves notas sobre a evoluo do direito de propriedade

Segundo os historiadores, o direito de propriedade tem raiz nos primeiros estgios

da cultura humana. Nas sociedades primitivas, ningum era dono da terra e ningum

obtinha renda de sua utilizao, pois o direito de propriedade referia-se a objetos como

armas, roupas e ornamentos.2

As coisas grandes, como o solo, o gado e a caa, pertenciam comunidade, para

benefcio geral de todos. Esse tipo de uso da terra persistiu at a idade moderna,

especialmente em alguns pases europeus nos quais o sistema comunal de campo aberto foi

usado para garantir o acesso livre a um pedao de terra para qualquer um que a quisesse

cultivar.3

A propriedade privada da terra, esclarece John Eaton, somente surgiu quando a

produo e a troca de mercadorias se desenvolveram em propores considerveis. Na

2 Cf. EATON, John. Manual de economia poltica. Rio de Janeiro: Zahar, 1965. p. 141-143.3 Encyclopaedia Britannica do Brasil. Nova Enciclopdia Barsa. Rio de Janeiro; So Paulo: Companhia

Melhoramentos de So Paulo, 1997. v. 12, p. 69.

29

sociedade feudal, os direitos dos senhores feudais eram apenas uma extenso dos direitos

do chefe tribal. A ocupao da terra no perodo feudal radicalmente diversa das

primitivas condies capitalistas ainda no surgidas.4

Por outro lado, as leis gregas e romanas, que refletiam a transformao para uma

cultura urbana, atriburam direitos exclusivos aos proprietrios.

Analisando o direito romano, podemos verificar o estabelecimento de uma

propriedade exclusiva, direta e absoluta, que persistiu por muito tempo, passando pela

queda do imprio e pelo feudalismo e chegando idade contempornea.

Somente com as mudanas sociais, culturais e jurdicas ocorridas na Prssia e na

Frana, por meio de revolues e conflitos sociais, esboaram-se mudanas na base

poltica da propriedade, que levaram a um re-estudo dela com fundamento no Direito

Romano.

A propriedade tambm foi contestada por pensadores, como Rousseau, e por

correntes ideolgicas marxistas e socialistas.

A defesa da propriedade como direito natural, alm de ser antiga, teve como

fundamento a Revoluo Francesa. Na atualidade, tem como defensores os liberais e os

neoliberais, herdeiros ideolgicos dos movimentos libertrios e individualistas.

Por fim, entre ns, atualmente, a propriedade um direito garantido

constitucionalmente (artigo 5, inciso XXII, da Constituio Federal), mas que dever

atender funo social (artigo 5, inciso XXIII, da Constituio Federal), isto , almeja-se

a satisfao equilibrada entre os direitos do proprietrio e os deveres que lhe so impostos

pela poltica legislativa, harmonizando o interesse individual com o coletivo.

Essa nova ordem jurdica solidria retratada por Eroulths Cortiano Junior: A

reflexo propositiva aqui esboada sobre discursos, saberes e ensino pretende ampliar as

oportunidades de implantao de um novo discurso proprietrio e de uma ordem jurdica

4 Cf. EATON, John, Manual de economia poltica, 1965, p. 142.

30

solidarista. Se a Constituio de 1988 chama para a possibilidade da construo de um

discurso proprietrio renovado e informado por outros valores, cabe ao ensino jurdico

participar dessa convocao. Compreender as limitaes do discurso do ensino do direito

de propriedade pode construir o que est sendo desconstrudo, ou, ento, evitar a

desconstruo do que ainda est para ser construdo.5

1.2.2 Histrico

A preocupao com o aproveitamento econmico do solo no fato recente, como

no recente o instituto da propriedade horizontal.

Em Roma, o direito de propriedade no era ilimitado6. A superposio

habitacional no era desconhecida, ao contrrio, era conhecida e praticada. No era

indiferente ao direito: ao revs, observada e disciplinada. E no falta mesmo quem v

remontar civilizao pr-romana dos caldeus, no segundo milnio antes de Cristo, a

diviso de prdio em planos horizontais.7

Interessante registrar a retrospectiva histrica acerca da propriedade horizontal,

elaborada por Pedro Augusto Escobar Trujillo e transcrita por Rui Vieira Miller:

Vrios autores tm procurado dar propriedade horizontal a mais remota

origem. H quem pretenda encontr-la nos tempos pr-histricos, quando os homens

viviam em cavernas e algumas delas provavelmente se colocavam em cima de outras, o

que teria dado lugar a certa regulamentao entre os moradores. Sem ir to longe, outro

autor afirma que o instituto era conhecido na Babilnia.

Em Roma, parece que o sistema foi ocasionamente praticado, o que faz supor a

vrios especialistas na matria que ali que se deve buscar a sua origem. A maioria,

porm, de opinio que, dada a rigidez com que o direito romano consagrava o princpio

5 CORTIANO JUNIOR, Eroulths. O discurso jurdico da propriedade e suas rupturas: uma anlise do

ensino do direito de propriedade. Rio de Janeiro: Renovar, 2002. p. 263-264.6 GIRARD, Paul Frederic. Manuel elementaire de droit romain. 6. ed. Paris: A. Rousseau, 1918. p. 261;

LOPES, Joo Batista. Condomnio. 3. ed. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1990, p. 17; PEREIRA, CaioMrio da Silva. Condomnio e incorporaes. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1981. p. 21-54.

7 Cf. PEREIRA, Caio Mrio da Silva, Condomnio e incorporaes, 4. ed., 1981, p. 60.

31

superficies solo cedit que fazia com que o dono de um prdio o fosse at os cus e at os

infernos, no era possvel em Roma a existncia legal do instituto; de qualquer modo, este

no estava regulamentado nem os juristas se ocupararam dele, o que quer dizer que foram

apenas de facto as prticas que se citam de diviso por pisos da propriedade de um

edifcio.

A comprovada origem da propriedade horizontal encontra-se na Idade Mdia.

Alcanou ento um grande desenvolvimento, sobretudo em algumas cidades de Frana,

designadamente Rennes e Grenoble; tanto que se diz que, nessas cidades, os edifcios

divididos por pisos eram a generalidade e as vivendas estritamente pessoais, a excepo.

Atribui-se isto a que, nesses tempos, as circunstncias obrigavam a rodear as cidades de

altas muralhas que as impediam de crescer em extenso e foravam o crescimento em

altura; e, assim, quem no podia adquirir uma casa erguida directamente no solo

porque eram relativamente poucas contentava-se com um piso num edifcio constitudo

por vrios. Assim mesmo floresceu o sistema em muitas regies da Alemanha e Suissa.

Os princpios da Revoluo Francesa, opostos a toda a forma de limitao do

domnio, no se harmonizavam com a propriedade horizontal. Se no Cdigo de Napoleo,

de 1804, inspirado em tais princpios, se permitiu o instituto, isso deve-se importncia

que antes havia assumido; todavia no o regulamentou devidamente, consagrando-lhe um

s artigo, o 664, includo no captulo relativo s paredes comuns. Os cdigos posteriores

ou seguiram o mesmo caminho do francs ou guardaram silncio a tal respeito ou o

proibiram expressamente.

Em fins do sculo passado e comeos do presente elaboraram-se dois dos mais

importantes estatutos civis do mundo: o alemo e o suisso. Em ambos os pases se discutiu

a questo da propriedade horizontal e em ambos os cdigos se lhe deu soluo idntica.

Na Alemanha, um dos princpios da lei civil era o que proibia constituir direitos separados

sobre partes integrantes essenciais de uma coisa e considerava-se a edificao como parte

integrante essencial do prdio; o art. 1012 do Cdigo Civil alemo abriu todavia uma

excepo ao anterior princpio, ao admmitir a onerao de todo o prdio com o direito

inalienvel e transmissvel por sucesso de ter uma construo sobre ou por baixo da

superfcie do mesmo (direito de superfcie); mas no art. 1014 proibiu-se que tal direito se

estendesse a um piso do edifcio construdo (propriedade horizontal). No obstante, como

em algumas regies do Imprio (entre as quais Baviera, Wurttemberg) o instituto existia

32

desde h muito tempo, optou-se por permitir que o direito prprio de cada um dos Estados

que compunham o Imprio estabelecesse a respectiva regulamentao; por outro lado,

como refere Hedemann, no se admitia uma diviso perptua mas s por um tempo legal

ou contratualmente fixado (99 anos, em geral). anlogo o que sucede no Cdigo Civil

suisso: admite-se neste o direito de superfcie desde que as construes sejam inscritas no

registo como servides; todavia, os diversos pisos de uma casa no podem ser objecto de

um direito de superfcie; no entanto, dispem-se que os direitos reais constitudos antes da

nova lei e cuja constituio j no possvel segundo esta, continuam a ser regidos pela

antiga.

Em consequncia, durante todo o sculo passado e os primeiros anos do actual

at o perodo do ps-guerra que se seguiu conflagrao de 1914-18, a propriedade

horizontal esteve em decadncia, devido em grande parte aos princpios individualistas

proclamados pela Revoluo. Mas as dificlimas condies de vida que se apresentaram

em muitos pases europeus depois da guerra obrigaram a rever esses princpios. Na

Blgica, por exemplo, pensou-se no sistema da propriedade horizontal para solucionar o

problema da habitao; e assim surgiu a Lei de 8 de junho de 1924, a primeira que no

mundo regulamentou devidamente o instituto. Os resultados obtidos foram bons e logo

outros pases da Europa e da Amrica se deram ao trabalho de legislar sobre essa

matria.

Desde ento, tem sido vertiginoso o progresso do instituto, que contribuiu

enormemente para o desenvolvimento de importantes cidades, sendo de citar

especialmente a de So Paulo, no Brasil. Pode dizer-se que, actualmente, a propriedade

horizontal admitida e pormenorizadamente regulamentada em quase todos os pases.

Mesmo as legislaes que a haviam proibido expressamente terminaram por acolh-la

(Alemanha: Lei de 15 de maro de 1951; Argentina, Lei 13512, de 1948.8

Para aprofundamento e desenvolvimento, quer do ponto de vista histrico, quer do

ponto de vista do direito comparado, anotamos estudos realizados por Girard, Joo Batista

Lopes, Caio Mrio da Silva Pereira, Frdric Dnis, Eduardo Marchi, Carlos

8 Cf. MILLER, Rui Vieira. A propriedade horizontal no Cdigo Civil. 3. ed. Coimbra: Almedina, 1998. p.

48-49; MARTIN GRANIZO, Mariano Fernandez. La ley de propiedad horizontal en el derecho espaol. 3.ed. Madrid: Edersa, 1983. p. 111-158.

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Maximiliano9, Mariano Fernandez Martin Granizo10, Luis Zann Masdeu11, Jesus Bugeda

Lanzas12, Ch. L. Julliot13, Antonio Visco14, Luiz Guillermo Velsquez Jaramillo15 e Ciro

Pabn Nez.16

Mas esclarece Caio Mrio da Silva Pereira que o direito romano no tolerava a

diviso da casa por planos horizontais, por lhe parecer contrria aos princpios

dominantes. Se a propriedade do solo projeta-se para o alto e vai ad astra, e se aprofunda

cho adentro at o inferno ad inferos , faltava justificativa ali para a separao e

autonomizao dos direitos de quem acaso vivesse acima do proprietrio do solo,

incompatibilidade tanto mais flagrante quanto mais arraigada a convico de que se

subordina ao proprietrio do solo qualquer edificao sobre ele levantada: aedificium

solo cedit et ius soli sequitur.17

O mesmo Caio Mrio da Silva Pereira admite, contudo, que no era desconhecida

do direito romano a existncia de imveis por planos horizontais, pois, quando se

9 GIRARD, Paul Frederic, Manuel elementaire de droit romain, 1918, p. 261; LOPES, Joo Batista,

Condomnio, 3. ed., 1990, p. 17; PEREIRA, Caio Mrio da Silva, Condomnio e incorporaes, 4. ed.,1981, p. 21-54. Cf. DENIS, Frdric. Socits de constructiones et coproprit des immeubles diviss parappartements. 4e. ed. Paris: Libraire du Journal des Notaires et des Avocats, 1959; PEREIRA, Caio Mrioda Silva. Propriedade horizontal. Rio de Janeiro: Forense, 1961. p. 36; MARCHI, Eduardo Cesar SilveiraVita. A propriedade horizontal no direito romano. So Paulo: Edusp, 1995. p. 15; MAXIMILIANO,Carlos. Condomnio: terras, apartamentos e andares perante o direito. 3. ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos,1950. p. 100-112.

10 Cf. MARTIN GRANIZO, Mariano Fernandez, La ley de propiedad horizontal en el derecho espaol,1983, p. 111-157. Ele menciona a existncia de situaes semelhantes na Grcia, em Roma, nos povosgermnicos, no direito medieval, na Frana, na Itlia, na Blgica, na Sua, na Alemanha e na Espanha.

11 Cf. ZANN MASDEU, Luis. La propiedad de casas por pisos. Barcelona: Ariel, 1964. p. 21-39. Registraa evoluo da propriedade horizontal no Direito Romano, no Germnico, no Medieval e na poca dascodificaes, dedicando captulo especfico para a Espanha.

12 Cf. BUGEDA LANZAS, Jesus. La propiedad horizontal. Havana: Cultural, 1954. p. 3-20. Faz umaretrospectiva da propriedade horizontal em geral, na Espanha, em Cuba e na tendncia contempornea.

13 Cf. JULLIOT, Ch. L. Trait-formulaire de la division des maisons par tages et par appartements. 2. ed.Paris: LAdministration du Journal des Notaires et des Avocats, 1927. p. 1-59. Ele estudou a diviso dapropriedade no Direito Romano, no direito costumeiro, em Paris, Grnoble, Rennes e Nantes, bem como noperodo ps-guerra (referindo-se Primeira Guerra Mundial).

14 Cf. VISCO, Antonio. Le case in condominio: trattato teorico-pratico (parte generale: la disciplina giuridicadel condominio). 7. ed. Milano: Giuffr, 1967. v. 1. p. 1-52. Ele analisa os direitos romano, oriental,germnico, medieval, ingls, alemo, austraco, suo, francs, blgaro, argentino, espanhol, portugus e depases sul americanos.

15 Cf. VELSQUEZ JARAMILLO, Luis Guillermo. La propiedad horizontal en Colombia. 3. ed. Bogot:Leyer. p. 13-17. Ele analisa a propriedade horizontal no mundo, destacando o direito romano e o germnicoe a legislao medieval, mdia, moderna e contempornea.

16 Ciro Pabn Nez d um perfil histrico da propriedade horizontal na antiguidade, no direito romano, nosantigos povos germnicos, na Idade Mdia, no direito costumeiro de vrios pases e na era moderna(PABN NEZ. Ciro. Manual terico-prctico de propiedad horizontal y unidades inmobiliariascerradas. 7. ed. Bogot: Leyer, 2003. p. 21-37).

17 Cf. PEREIRA, Caio Mrio da Silva, Condomnio e incorporaes, 4. ed., 1981, p. 61.

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construa sobre casa alheia uma outra dotada de servido, ou quando, no Baixo-Imprio,

a concentrao urbana fomentou o reconhecimento de direitos propriedade superposta,

autorizando a concluso de que no era estranha mentalidade jurdica dos primeiros

sculos a diviso dos imveis por planos horizontais, de forma a permitir que o

proprietrio de uma estreita faixa de terra lanasse sobre a casa alheia, que recebia o

nome de crypta, uma edificao, insula, concebendo-se a relao jurdica ento criada

no como propriedade, mas como servido, e aplicao da regra tradicional aedificium

solo cedit et ius soli sequitur18. No mesmo sentido, Carlos Maximiliano19 e Cunha

Gonalves.20

Na histria, h registros da existncia da propriedade por andares em certos

burgos, na Idade Mdia e nos sculos XVI, XVII e XVIII, como o caso de Grnoble,

Bruxelas, Auxerre, Berry, Orlans, Milo, etc.21

Moitinho de Almeida explica que: Em Portugal o instituto foi aflorado nas

Ordenaes Filipinas, cujo 34 do ttulo LXVIII (Dos almotacs) do Livro I, dispunha: E

se huma casa for de dous senhorios, de maneira que de hum delles seja o soto, o de outro

o sobrado, no poder aquelle, cujo for o sobrado, fazer janella sobre o portal daquelle,

cujo for o soto, ou logea, nem outro edifcio algum.22

Continua o mencionado jurista portugus: O Cdigo Civil, de 1867, no seu artigo

2.335, que teve por fonte o artigo 664 do Cdigo Civil francs, no deixou de regular o

18 PEREIRA, Caio Mrio da Silva, Condomnio e incorporaes, 4. ed., 1981, p. 61.19 MAXIMILIANO, Carlos, Condomnio: terras, apartamentos e andares perante o direito, 1950, p. 100.20 GONALVES, Luiz da Cunha. Da propriedade horizontal ou por andares. Lisboa: tica, 1956. p. 9.21 Cf. MENDES, Armindo Ribeiro. A propriedade horizontal no Cdigo Civil de 1966. Revista da Ordem dos

Advogados, Ordem dos Advogados Portugueses, n. 30, p. 15, jan./dez. 1970; ver, tambm: ALMEIDA,Lus Pedro Moitinho de. Propriedade horizontal. 2. ed. Coimbra: Almedina, 1997. p. 11; ver tambm Ch.L. Julliot, Larticle 116 de la costume dAuxerre de 1561 porte que, quand une maison ou placeappartenant plusieurs par indivis, convient btir ou rparer entre plusieurs personnes, lune desquellesappartient le bas et lautre le dessus, celui qui appartient le bas est tenu faire entretenir tout le tour dubas de la muraille, pans ou cloisons, tellement que le haut se puisse porter dessus, et est tenu faire leplancher dessus lui de poutres, solives et torchis; et celui qui a le dessus est tenu en faire autant du haut, ettellement carreler et entretenir (aprs la primire faon) le plancher sur quoi il marche, que celui dedessous nen souffre dommage, et ainsi en avant sil y a plusieurs tages ou cnacles, et en tout cas celuiou ceux auxquels le dernier tage appartiendra seront tenus de faire et entretenir la couverture, et autantde la viz et monte, et sils sont plusieurs auxquels le haut appartient au-dessus du premir tage, ilscontribueront. (JULLIOT, Ch. L., Trait-formulaire de la division des maisons par tages et parappartements, 1927, p. 4).

22 Cf. ALMEIDA, Lus Pedro Moitinho de, Propriedade horizontal, 1997, p. 12.

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modo de reparao e o conserto dos diversos andares de um edifcio que pertencessem a

diversos proprietrios, quando isso se no encontrasse regulado nos respectivos ttulos.23

Prossegue Moitinho de Almeida, dizendo que a Lei n. 2.030, de 22 de junho de

1948, no seu artigo 30, nico da Parte III, intitulada Propriedade por Andares, disps

que o Governo devia, no prazo de seis meses, proceder reviso e regulamentao do

artigo 2.335 do Cdigo Civil, estabelecendo o regime de propriedade por andares ou

propriedade horizontal. Tal regulamentao, porm, s veio a surgir com o Decreto-lei n.

40.333, de 14 de outubro de 1955, que durou at a entrada em vigor do Cdigo Civil, de

1966.24

Depois do Cdigo Civil de 1966, em Portugal, foi editado o Decreto Lei n.

267/94, de 25 de outubro de 1994, que entrou em vigor em 1 de janeiro de 1995, cujo

prembulo diz ser a altura de aperfeioar regras e adaptar outras evoluo verificada

desde a entrada em vigor do Cdigo Civil, sem esquecer o estudo atento das decises

judiciais sobre a matria de propriedade horizontal, que, ao longo do tempo, levaram

alterao de alguns artigos do Cdigo Civil e introduo de outros, no tocante

referida matria.25

No Brasil, anota Joo Batista Lopes, as Ordenaes j se referiam casa de dous

senhorios26, como, alis, est contido no 34 do ttulo LXVIII (Dos almotacs), do Livro I.