Identificar os principais riscos para a implantação do ... Identificar os principais riscos para a implantação do “Programa Minha Casa Minha Vida” nos grandes centros urbanos

Identificar os principais riscos para a implantação do “Programa Minha Casa Minha Vida” nos

grandes centros urbanos analisados sob o ponto de vista da Gestão de Riscos dezembro/2015

ISSN 2179-5568 – Revista Especialize On-line IPOG - Goiânia - Edição nº 10 Vol. 01/ 2015 dezembro/2015

Identificar os principais riscos para a implantação do “Programa

Minha Casa Minha Vida” nos grandes centros urbanos analisados

sob o ponto de vista da Gestão de Riscos.

Adílson Sussumo Fukuda – [email protected]

MBA em Gerenciamento de Projetos

Instituto de Pós-Graduação - IPOG

Curitiba, Paraná, 04 de fevereiro de 2015

Resumo

Num cenário com boas perspectivas econômicas, porém com fortes contradições sociais,

entre eles, a demanda excessiva por habitação, o Governo Federal lançou o maior

Programa de Habitação Popular e de Interesse Social da história do país, que é o

Programa Minha Casa Minha Vida, tendo como objetivo zerar a demanda habitacional de

aproximadamente 5,8 milhões de moradias, através das Faixas I, II e III deste Programa;

vale lembrar que o Brasil precisará construir cerca de 28 milhões de moradias para

eliminar o déficit habitacional até 2020.

É preciso compreender o mercado habitacional e suas nuances, processos construtivos

modernos e diferenciados atentando aos prazos, custos e qualidade destes projetos,

relação com o agente financeiro, órgãos e concessionárias públicas, legislações

brasileiras pertinentes, parcerias firmadas com as diferentes esferas de governos e,

principalmente os riscos a ele inerentes.

Este artigo tem como principal objetivo identificar os riscos impactantes para a

viabilização e implantação de empreendimentos habitacionais, nos grandes centros

urbanos, inseridos no Programa Minha Casa Minha Vida, instituído pelo Governo Federal

e, analisá-los sob a ótica da gestão de riscos através das técnicas de Ishikawa e Diagrama

de Probabilidade X Impacto.

Para o desenvolvimento e levantamento de dados deste artigo foram realizadas entrevistas

com 03 (três) construtoras que atuam na região de Curitiba bem como, aplicado um

questionário tendo como objetivo mapear quais as maiores necessidades para a

implantação do Programa Minha Casa Minha Vida.

Palavras-chave: Gerenciamento de Riscos, Gerenciamento de Projetos, Técnicas de

Análise de Riscos e Parceria.




1. Contextualização da Habitação no Brasil

Democratizar o acesso à habitação para as camadas mais carentes da população tem sido

um dos maiores desafios enfrentados por diferentes governos ao longo dos anos no Brasil

(PENNA; SOUZA, 2012).

Em 2009 o Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV foi lançado através da Lei N°

11.977, de 07 de julho de 2009 com a finalidade de criar mecanismos de incentivo,

produção e aquisição de novas unidades habitacionais, propondo a redução em 14% do

déficit habitacional do país e, para isso previa um investimento na ordem de R$ 34 bilhões

para a construção de 1,0 milhão de moradias priorizando famílias pertencentes à Faixa I.

Segundo dados do SindusCon-SP e Instituto Brasileiro de Economia da FGV (2009) o

déficit por unidades habitacionais é de 5,8 milhões de moradias.

ONDE O DÉFICIT É MAIOR

UNIDADE DA FEDERAÇÃO DÉFICIT ABSOLUTO DÉFICIT RELATIVO

São Paulo 1.127.096 8,20%

Rio de Janeiro 537.695 9,60%

Pará 509.779 23,10%

Minas Gerais 444.209 6,70%

Maranhão 429.011 22,70%

Bahia 410.700 8,90%

Ceará 352.861 13,40%

Pernambuco 273.816 9,90%

Amazonas 251.404 25,40%

Rio Grande do Sul 205.391 5,40%

Brasil 5.808.547 9,30% Tabela 01: Síntese dos Indicadores Sociais 2009. Rio de Janeiro: IBGE, 2009.

Fonte: IBGE, Pesquisa Nacional por Amostragem de Domicílios (PNAD)

O PMCMV possui as seguintes FAIXAS e valores:

→ FAIXA I – Para famílias com renda bruta até R$ 1.600,00 – Valor da unidade 64 mil;

→ FAIXA II – Para famílias com renda bruta até R$ 3.275,00 – Valor da unidade até 100 mil;

→ FAIXA III – Para famílias com renda bruta de R$ 3.275,00 até R$ 5.000,00 – Valor da unidade

até 145 mil.




O componente para o sucesso deste Programa resulta na parceria entre a união, estados,

municípios, movimentos sociais e empresas empreendedoras. O PMCMV prevê a

participação de estados e municípios oferecendo contrapartida financeira através de

parcerias firmadas com empresas empreendedoras, infraestrutura para o empreendimento

com a execução de pavimentação de ruas, redes de água, esgoto e energia elétrica, doação

de terrenos para a construção de empreendimentos habitacionais e desoneração fiscal

através da redução de impostos e taxas de serviços.

O Programa determina uma especificação mínima através de memorial descritivo prévio

contendo as descrições dos componentes das unidades, área interna mínima dos cômodos e,

condições à acessibilidade para pessoas portadoras de necessidades especiais - PNE,

aquecimento solar/ térmico, vagas de estacionamento e paisagismo, entre outras.

A tipologia pode ser na forma de casas ou apartamentos.

A seguir a relação dos diversos planos habitacionais e o número de unidades já construídas

no Brasil ao longo dos anos.

Tabela 02: Número de moradias construídas por Planos Habitacionais.

Fonte: Penna, Cristina Della – Tendências do mercado de habitação econômica e de interesse social. Ed. O

Nome da Rosa, 2012.

2. Introdução

De acordo com o PMBOK, 5° edição do ano de 2013, define riscos de um projeto como

sendo um evento ou condição incerta que, se ocorrer, provocará um efeito positivo ou

negativo em um ou mais objetivos do projeto tais como escopo, cronograma, custo e

qualidade. Um risco pode ter uma ou mais causas e, se ocorrer, pode ter um ou mais




impactos. Uma causa para os riscos pode ser entendida como uma condição potencial que

pode vir a causar a possibilidade de resultados positivos ou negativos, podendo ser, entre

outras, a demora na emissão do alvará de construção do empreendimento.

Risco, de uma forma bem simplista, também pode ser entendido como tudo aquilo que deu

errado no projeto.

Gerenciamento de riscos são a formulação e implementação de medidas e procedimentos

técnicos e administrativos, que têm por finalidade prevenir, controlar ou reduzir os riscos

existentes, de modo a torná-los toleráveis (BOTELHO, 2005).

A gestão de riscos prevê as atividades que se fazem necessárias para o gerenciamento dos

riscos de um projeto, que são:

→ Planejamento do Gerenciamento dos Riscos;

→ Identificação dos Riscos;

→ Análise Qualitativa dos Riscos;

→ Análise Quantitativa dos Riscos;

→ Planejamento de respostas aos Riscos e,

→ Controle dos Riscos do Projeto.

O objetivo principal da gestão de riscos de um projeto é aumentar a probabilidade e

impacto dos eventos positivos, bem como a redução da probabilidade e o impacto dos

eventos negativos do projeto. Vale ressaltar que riscos mensurados de forma errônea,

podem vir, caso aconteçam, afetar o desempenho, positivamente ou negativamente de um

projeto.

Os riscos podem ser causados por Agentes Internos ou por Agentes Externos. Os externos

podem ser entendidos como más condições financeiro-econômicas do Brasil, uma vez que

grande parte dos imóveis são financiados por bancos públicos, excesso de exigências das

concessionárias públicas de água, esgoto e energia elétrica para a aprovação de projetos,

demora na emissão de alvarás de construção e licenciamentos ambientais e, os internos

podem ser entendidos como sendo deficiências no ambiente da organização, falta de

experiência na condução do gerenciamento do projeto e vários projetos sendo tratados de

forma simultânea, entre outras.

A figura abaixo apresenta uma visão geral do gerenciamento de riscos de um projeto.




Figura 01: Visão Geral do Gerenciamento de Riscos.

Fonte: PMBOK – 5° edição (2013, p.312)

Os riscos conhecidos podem ser identificados, analisados e passíveis ao planejamento das

respostas; já os riscos desconhecidos não sofrem este processo de gerenciamento. O gerente

do projeto, juntamente com as partes interessadas, deve designar uma reserva de

contingência em caso do risco se manifestar.




Existem riscos os individuais e o risco geral do projeto, que consiste na incerteza do projeto

como um todo e representa porção maior que a soma dos riscos individuais.

Aqueles fatores de risco, com uma probabilidade muito baixa e um impacto muito baixo,

podem ser ignorados. Mesmo que eles ocorram, a gerência do projeto terá condições de

lidar com eles sem prejudicar o orçamento e o prazo do projeto (ALENCAR, SCHMITZ,

2005).

Riscos Positivos podem ser estudados como fonte de oportunidades e os riscos negativos

representam as ameaças ao projeto, devendo ser identificados, analisados qualitativamente

e quantitativamente e com planejamento de respostas aos mesmos.

Cada projeto possui uma forma particular de se tratar os riscos e o sucesso do mesmo está

associada à forma proativa na abordagem destes riscos.

3. Planejamento do Gerenciamento dos Riscos

O planejamento do gerenciamento dos riscos de um projeto nada mais é do que o processo

de definição de como conduzir as atividades deste projeto. Este planejamento é de extrema

importância para a aceitação e apoio das partes interessadas com o propósito de garantir

que o gerenciamento de riscos seja aprovado, mantido e executado.

O fluxo do processo prevê três etapas: Entradas, Ferramentas e Técnicas e Saídas.

→ Entradas: Plano de Gerenciamento do Projeto;

Termo de Abertura do Projeto;

Registro dos Interessados;

Fatores Ambientais da empresa e documentos, processos, lições aprendidas,

Manuais, formulários-padrão e histórico de outros projetos já implantados.

→ Ferramentas e Técnicas: Técnicas Analíticas, matrizes, gráficos, pontuação dos riscos;

Opinião especializada de técnicos e consultores e reuniões.

→ Saídas: Plano de Gerenciamento de Riscos, com responsabilidades, prazos e custos.

Quando se fala em riscos é importante mencionar o conceito de probabilidade, impacto e

matriz de probabilidade e impacto.

- Probabilidade: É a chance de o risco ocorrer num determinado tempo ou ocasião. Como

ele não é determinístico deve-se mensurá-lo através de probabilidade. Ex. Existe a

probabilidade de chover 40% durante a execução da obra.




- Impacto: Em caso da ocorrência do risco qual é o impacto que o mesmo causará sobre o

projeto ou parte dele?

- Matriz de Probabilidade e Impacto: É uma rede que tem como meta o mapeamento da

probabilidade da ocorrência de cada risco potencial e seu impacto nos objetivos do projeto.

Os riscos podem ter a seguinte gradação: Alta, Moderada ou Baixa.

Figura 02: Fluxo do Planejamento dos Riscos do Projeto.

Fonte: PMBOK – 5° edição (2013, p.313)

4. Identificação dos Riscos

Não basta somente identificar os riscos, é necessário documentá-los e conhecer suas

características com o fim de propor ações que venham no encontro de minimizá-los.

Para planejar um projeto e identificar seus riscos devem ser reunidas as principais pessoas

da empresa relacionadas ao projeto, ou seja, as que têm as informações necessárias e as que

decidem (FINOCCHIO, 2013).

O fluxo do processo prevê três etapas: Entradas, Ferramentas e Técnicas e Saídas.

→ Entradas: Planos de Gerenciamento de riscos, custos, cronograma, qualidade e RH;

Linha de base do escopo;

Estimativas de duração e custos das atividades;

Registro das partes interessadas;

Documentos do projeto e aquisições e,

Fatores Ambientais da empresa e documentos, processos, lições aprendidas,




Manuais, formulários-padrão e histórico de outros projetos.

→ Ferramentas e Técnicas: Técnicas de coleta de informações e, análise das premissas;

Uso de diagramas e suas técnicas;

Análise de forças, fraquezas, oportunidades e ameaças e,

Opinião especializada de técnicos e consultores e reuniões.

→ Saídas: Registro dos riscos.

Ao se identificar os riscos do projeto não significa que novos riscos possam não aparecer

durante o ciclo de vida do projeto. Muitas técnicas são recomendadas para a identificação

dos riscos inerentes a um projeto, tais como: Análise das forças, oportunidades, ameaças e

fraquezas - SWOT, Diagrama de Causa e Efeito - Ishikawa, Brainstorming, consenso de

especialistas, aplicação de entrevistas e questionários, entre outras.

Para a identificação dos riscos foram aplicadas pesquisas e entrevista a três construtoras

que constroem empreendimentos pertencentes ao Programa Minha Casa minha vida na

cidade de Curitiba. Estas empresas do ramo da construção civil viabilizam o

empreendimento desde a sua concepção, aquisição do terreno, estudos preliminares,

estudos de massa, estudos de viabilidade técnica e econômica, execução e aprovação de

projetos, aprovação de licenças ambientais junto aos órgãos competentes, trâmite junto aos

cartórios de registro de imóveis e todo o contato junto ao órgão financiador, que neste caso

é a Caixa Econômica federal - CEF.

As empresas entrevistadas realizam todas as etapas do projeto, desde os primeiros estudos,

viabilização junto à CEF e concessionárias públicas, construção do empreendimento,

habite-se e regularização final junto aos cartórios de registro de imóveis.

Abaixo o formulário da pesquisa aplicada às construtoras.

RISCOS INERENTES AO PROJETO GRADAÇÃO: 1 A 5

PONTUAÇÃO EMPRESA 1

EMPRESA 2

EMPRESA 3

1 AÇÃO DAS PREFEITURAS 5,0 5,0 5,0 15,0

2 AGENTE FINANCEIRO 4,0 3,0 3,0 10,0

3 CONCESSIONÁRIAS 3,0 3,0 5,0 11,0

4 LEGISLAÇÃO 4,0 4,0 5,0 13,0

5 TERRENOS 5,0 5,0 5,0 15,0

6 CUSTO DOS TERRENOS/ PROJETOS 5,0 5,0 5,0 15,0




7 VALOR PAGO PARA A CONSTRUTORA 5,0 5,0 4,0 14,0

8 PARCERIAS COM O PODER PÚBLICO 3,0 3,0 4,0 10,0

9 IMPOSTOS 5,0 4,0 5,0 14,0

10 LICENCIAMENTO AMBIENTAL 5,0 5,0 5,0 15,0

Tabela 03: Formulário de Pesquisa Aplicada às Construtoras.

PERTINÊNCIA VALOR

MUITO PERTINENTE 5

É PERTINENTE 4

MEDIANAMENTE PERTINENTE 3

POUCO PERTINENTE 2

NÃO É PERTINENTE 1

Através do levantamento dos riscos pode-se evidenciar a pontuação obtida e, segundo as

empresas do ramo, os maiores problemas para a implantação de empreendimentos do

Programa minha Casa Minha Vida.

15 PONTOS

AÇÃO DAS PREFEITURAS

DEMORA NA APROVAÇÃO DOS PROJETOS ARQUITETÔNICOS

DEMORA NA EMISSÃO DO ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO

EXCESSO DE BUROCRACIA PARA A VISTORIA E EMISSÃO DE HABITE-SE

POUCO PARTICIPA DOS EMPREENDIMENTOS DO PMCMV

POUCO INCENTIVO FISCAL

AÇÃO DAS COHAB'S INSATISFATÓRIA

PARCERIAS FIRMADAS COM AS EMPRESAS NÃO CUMPRIDAS

TERRENOS/CUSTO TERRENOS

EXISTEM POUCAS ÁREAS PARA A IMPLANTAÇÃO DE CONDÔMÍNIOS RESIDENCIAIS

TERRENOS MUITO CAROS E NÃO VIABILIZAM OS EMPREENDIMENTOS POPULARES

AS ÁREAS QUE EXISTEM POSSUEM GRAVES PASSIVOS AMBIENTAIS, TAIS COMO NASCENTES, CÓRREGOS, RIOS, DECLIVIDADE ACENTUADA, BOSQUE E ÁRVORES

ÁREAS SEM ACESSO IMPLANTADO: REDE DE ÁGUA, ESGOTO E DRENAGEM E PAVIMENTAÇÃO PRECÁRIA E INEXISTENTE

ÁREAS SEM INFRAESTRUTURA NO ENTORNO: FALTAM ESCOLAS, CRECHES, POSTOS DE SAÚDE E LINHAS DE ÔNIBUS PRÓXIMO AOS EMPREENDIMENTOS

É NECESSÁRIO PROMOVER MELHORIAS NO TERRENO

REGULARIZAÇÃO DO TERRENO: SUBDIVISÃO, UNIFICAÇÃO, LOTEAMENTO

LICENCIAMENTO DEMORA NA EMISSÃO DAS LICENÇAS PRÉVIA, INSTALAÇÃO E OPERAÇÃO




AMBIENTAL EXCESSO DE BUROCRACIA REFERENTE À DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA

O PRAZO PARA CONSEGUIR AS LICENÇAS AMBIENTAIS CHEGA A 1 ANO

AS ÁREAS POSSUEM GRAVES PASSIVOS AMBIENTAIS, TAIS COMO NASCENTES, CÓRREGOS, RIOS, DECLIVIDADE ACENTUADA, BOSQUE E ÁRVORES

FALTA COMPROMISSO DOS ÓRGÃOS AMBIENTAIS EM AGILIZAR OS PROCESSOS

14 PONTOS

VALOR PAGO PARA AS CONSTRUTORAS

O VALOR PAGO PARA AS CONSTRUTORAS, CONFORME PREVÊ O PMCMV, É DE: - FAIXA I - R$ 64.000,00 - FAIXA II - ATÉ R$ 100.000,00 - FAIXA III - ATÉ R$ 145.000,00

FAZ PARTE DESTE VALOR TODO O CUSTO NECESSÁRIO PARA A IMPLANTAÇÃO DO EMPREENDIMENTO: HABITAÇÃO, INFRAESTRUTURA E EQUIPAMENTOS DE LAZER

O VALOR NÃO É REAJUSTÁVEL

INCLUI INFRAESTRUTURA EXTERNA AO EMPREENDIMENTO

IMPOSTOS

CARGA TRIBUTÁRIA MUITO ALTA

DIMINUIÇÃO DE INCENTIVOS FISCAIS, TAXAS DE SERVIÇOS PODERIAM SER ISENTAS

INTENSIFICAÇÃO DE FISCALIZAÇÕES TRABALHISTAS

13 PONTOS

LEGISLAÇÃO

PLANO DIRETOR MAIS RESTRITIVO

AS NORMAS E LEIS RESTRINGEM MAIS O PROJETO E EXIGEM MAIORES CUSTOS

LEGISLAÇÃO TRABALHISTA

NORMA DE DESEMPENHO NBR 15.575

MAIOR EXIGÊNCIA CONTRATUAL

NORMAS DE ACESSIBILIDADE

ADEQUAÇÃODO PROJETO PARA PORTADORES DE NECESSIDADES ESPECIAIS

11 PONTOS

CONCESSIONÁRIAS

O PRAZO PARA A APROVAÇÃO DOS PROJETOS É MUITO DEMORADO

EXCESSO DE BUROCRACIA

NÃO HÁ ISENÇÃO DE TAXAS

O CORPO DE BOMBEIROS NÃO É CONCLUSIVO NAS VISTORIAS PARA HABITE-SE

O CUSTO PARA A IMPLANTAÇÃO DAS REDES DE ÁGUA, ESGOTO E DRENAGEM É POR CONTA DA CONSTRUTORA

EXISTEM PARCERIAS MAS AINDA SÃO MUITO "TÍMIDAS"




NECESSIDADE DO ESTADO PREFEITURA COMPLEMENTAR O VALOR PAGO PELO AG. FINANCEIRO

10 PONTOS

AGENTE FINANCEIRO

O PRAZO PARA A APROVAÇÃO DOS PROJETOS É DEMASIADAMENTE DEMORADO

EXCESSO DE BUROCRACIA

NÃO HÁ ISENÇÃO DE TAXAS

O VALOR NÃO É REAJUSTÁVEL

AS REGRAS MUDAM NO MEIO DO JOGO

MUITAS NORMAS QUE ENCARECEM O CUSTO DO PROJETO

VÁRIAS ÁREAS DENTRO DA CEF COM DIVERSOS PONTOS DE VISTA SOBRE MESMO ASSUNTO

PARCERIAS COM O PODER PÚBLICO

PRATICAMENTE INEXISTENTE

AS POUCAS QUE EXISTEM AINDA SÃO MUITO "TÍMIDAS"

NÃO ISENÇÃO DE TAXAS

NÃO HÁ PRIORIDADE PARA ANÁLISE DE PROJETOS

PLANO DIRETOR MAIS RESTRITIVO

4. Análise dos Riscos

Torna-se um processo de priorização dos riscos para posterior análise. O maior benefício,

além de se ter conhecimento dos possíveis e futuros riscos, é capacitar os integrantes do

projeto para reduzir o nível das incertezas e focar o risco principal, aquele de maior

prioridade, probabilidade e impacto.

a) Análise de causas através do Diagrama de Causa e Efeito




b) Determinação da Probabilidade, Impacto e Definição do Tratamento




RISCO GERAL DO PROJETO: TERRENOS

5. Conclusão

Após os estudos e técnicas aplicadas, este artigo conclui que o risco principal para a

viabilização e implantação, nos grandes centros urbanos, de empreendimentos do Programa

Minha Casa Minha Vida é TERRENO.

Dentre todos os riscos identificados o terreno possui, caso a probabilidade aconteça e, seu

impacto é altíssimo, riscos enormes do projeto sucumbir, pelos seguintes motivos:

→ Existem pouquíssimos terrenos na cidade de Curitiba com potencial para implantar

projetos do Programa Minha Casa Minha Vida;

→ As poucas áreas que existem são muito afastadas e não possuem infraestrutura, tais

como redes de água, esgoto e drenagem, pavimentação e iluminação pública;

→ As áreas disponíveis são muito caras e não viabilizam empreendimentos populares;




→ As áreas existentes possuem passivos ambientais muito sérios, o que dificulta a

aprovação das licenças ambientais;

→ Muitas destas áreas precisam passar por regularizações, tais como aprovação de

loteamento, desmembramentos, unificações e subdivisões, entre outras.

A importância do gerenciamento de riscos de um projeto é suma, pois através dele é

possível identificar os riscos potenciais ao projeto, planejar, analisá-los e eleger o risco

principal. Após esta fase de diagnóstico, deve-se fazer o monitoramento dos riscos e,

realizar e programar um plano de ação com o intuito de minimizá-los.

Permite uma melhor alocação de recursos financeiros e humanos, para que as ações sejam

realizadas dentro dos prazos previstos e, servir de ferramenta para uma tomada de decisões

para a seleção correta de uma ação ou de um curso de ações.

Referências

ALENCAR, Antônio Juarez, SCHMITZ, Elber Assis. Análise de Risco em Gerência de

Projetos. Editora Brasport, 2005.

BOTELHO, Alexandre. Introdução ao Gerenciamento de Riscos. Departamento de

Análise de Riscos, AON RISK SERVICES, 2005.

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Minha Casa Minha Vida – Moradia para as

famílias, Renda para Trabalhadores e Desenvolvimento para o Brasil, 2011.

FINOCCHIO, José Jr. PM Visual – Planejando Projetos em 8 horas. Revista mundo

PROJECT MANAGEMENT, São Paulo, Ano 10, nº 60, p. 20-27, dez/2014 à

jan/2015.

PENNA, Cristina Della, MELO, Roberto de Souza Tula. Tendências do mercado de

habitação econômica e de interesso social. São Paulo: Ed. O Nome da Rosa, 2012.

PMBOK, Um Guia do Conhecimento em Gerenciamento de Projetos, Project

Management Institute, 2013.

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