INVESTIR DANS LE NEUF AVEC LA LOI PINEL - Vinci Immobilier · 4 La Loi Pinel* est la nouvelle mouture du dispositif d’aide à l’investissement locatif de l’Etat. Elle remplace

INVESTIR DANS LE NEUF AVEC LA LOI PINEL

Réduire ses impôts, obtenir des revenus complémentaires, se constituer un patrimoine, préparer sa retraite... Autant de raisons pour lesquelles VINCI Immobilier s’engage tout au long de votre projet immobilier.

Afin de mieux vous accompagner, VINCI Immobilier met à disposition ce guide qui détaille le nouveau dispositif d’investissement Pinel.

La présentation du dispositif Pinel P. 4

Les nombreux avantages P. 6

Les conditions pour en bénéficier P. 9

Le cas pratique P. 14

Les clés pour réussir P. 15

Nous contacter P. 16

SOMMAIRE

4

La Loi Pinel* est la nouvelle mouture du dispositif d’aide à l’investissement locatif de l’Etat. Elle remplace la Loi Duflot depuis le 1er septembre 2014, dans le cadre du nouveau plan de relance pour le logement du gouvernement.2

En achetant un bien neuf (ou en l’état futur d’achèvement) d’ici le 31 décembre 2016, le dispositif Pinel permet de profiter d’une réduction d’impôt, variable selon la durée d’engagement :

GUIDE PINEL | Invest ir dans le neuf avec la Loi Pinel

LA PRÉSENTATION DU DISPOSITIF PINEL

DURÉE D’ENGAGEMENT MINIMALE

RÉDUCTION D’IMPÔT EN MÉTROPOLE

RÉDUCTION D’IMPÔT DANS LES DOM-TOM

6 ANS 12 % 23 %1ère prorogation de 3 ans 6 % 6 %2nde prorogation de 3 ans 3 % 3 %

Réduction d’impôt maximale au terme des 12 ans 21 % 32 %

9 ANS 18 % 29 %prorogation de 3 ans 3 % 3 %

Réduction d’impôt maximale au terme des 12 ans 21 % 32 %

2. Selon l’article 5 de la loi n°2014-1654 du 29/12/2014.

*L’ensemble des dispositions relatives à la Loi Pinel modifiant la Loi Duflot participe à un projet dont le caractère définitif est conditionné, après la publication du texte de loi au Journal Officiel le 30 décembre 2014, à la promulgation de ses décrets d’application qui n’est pas encore intervenu. Les réalisations de VINCI IMMOBILIER bénéficieront de ces dispositions sous la seule condition de cette promulgation et de leurs éligibilités (à intervenir courant début d’année 2015).

5

Le dispositif Pinel est limité à 2 investissements par an. La défiscalisation est plafonnée à 300 000 €, le prix de vente du logement n’a lui pas de plafond.

A compter du 1er janvier 2015, le dispositif Pinel autorise la location du bien immobilier à un ascendant ou un descendant, à l’exclusion toutefois de la conclusion d’un contrat de location avec un membre du foyer fiscal de l’investisseur.

Pas de cumul possible de ce dispositif dans la même année avec les dispositifs Duflot, Scellier, Robien, ZRR, Résidences hôtelières, loi Girardin, loi Malraux / Monuments historiques.

GUIDE PINEL | Invest ir dans le neuf avec la Loi Pinel

L A PRÉSENTATION DU DISPOSITIF PINEL

GUIDE PINEL | Invest ir dans le neuf avec la Loi Pinel 6

En acquérant un logement neuf, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, le contribuable, domicilié en France, pourra bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu :

La réduction d’impôt s’élèvera ainsi à 2 % du prix de revient du logement par an pour une durée locative initiale de 6 ou 9 ans.

Investissement plafonné à 300 000 € par an et à 5 500 €/m², sous condition que le bien immobilier soit situé dans une zone d’investissement éligible (zones A, A bis, B1 et zone B2 après agrément du Préfet de région pour les acquisitions postérieures au 1er septembre 2014). Le détail du zonage est disponible en page 10.

De tels investissements entrent dans le cadre des avantages fiscaux, dont le plafond global s’élève à 10 000 € par an par foyer fiscal.1 Toutefois, en cas d’investissement Outre-Mer, la réduction d’impôt devra être prise en compte dans le cadre du plafond annuel spécifique de 18 000 € et non plus dans le cadre du plafonnement global de 10 000 € indiqué ci-avant.2

Accident de la vie : Possibilité de revente du bien en cas de décès invalidité et perte d’emploi sans perte des avantages fiscaux obtenus.

UNE RÉDUCTION IMPORTANTE D’IMPÔT SUR LE REVENU

1. Arrêté du 1er août 2014 pris en application de l’article R 304-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, NOR: ETLL1417102A.

2. Ce dispositif s’applique à compter de l’imposition des revenus 2015, pour les avantages fiscaux acquis au titre des investissements réalisés à compter du 1er

septembre 2014.

LES NOMBREUX AVANTAGESInvestir dans un programme neuf avec le dispositif Pinel présente plusieurs avantages :

égale à 12 % du prix d’achat du logement sur une période de 6 ans, pouvant donner lieu à une prorogation de 3 années, renouvelable une fois;

égale à 18 % du prix d’achat du logement sur une période de 9 ans pouvant donner lieu à une prorogation de 3 années non renouvelable ;

égale à 21 % du prix d’achat du logement sur une période de 12 ans.

-12%

-18%

-21%

IMPÔTS


LES NOMBREUX AVANTAGES

UNE SOUPLESSE D’UTILISATION

Le dispositif Pinel donne la possibilité d’acquérir deux logements au maximum dans la limite du prix d’acquisition de 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition. Un investisseur pourra donc acheter, s’il le souhaite, deux appartements de 2 pièces ou bien un studio et un 2 pièces au cours de la même année dans une limite de 300 000 € pour les deux.

DES FRAIS DE NOTAIRE RÉDUITS

En achetant un bien neuf ou en état futur d’achèvement, l’acquéreur bénéficie de frais de notaire (ou frais d’acquisition) réduits, compris entre 1,5 % et 3 % du prix de vente, alors qu’ils représentent en moyenne 7 % du prix de vente dans l’ancien.

UNE ASSURANCE POUR SES PROCHES

En achetant un logement destiné à la location avec un financement bancaire, l’acquéreur devra souscrire une assurance décès-invalidité, condition posée par les banques. En cas d’invalidité ou de décès prématuré de l’acheteur, l’assureur remboursera les mensualités du crédit restant dues, à hauteur du capital garanti. Ainsi, les ayants droit pourront conserver le bien et bénéficier de revenus réguliers par la perception des loyers. De plus, les cotisations de cette garantie décès-invalidité sont fiscalement déductibles des revenus fonciers.

0

1.5%

3%

7%


LES NOMBREUX AVANTAGES

UN MOYEN DE SE CONSTITUER UN PATRIMOINE

En achetant un bien neuf sans apport, le particulier se constitue un patrimoine de qualité, satisfaisant aux dernières exigences thermiques, phoniques, énergétiques et donc appelé à se valoriser.

UNE EXONÉRATION DE TAXE FONCIÈRE

Les logements neufs peuvent bénéficier d’une exonération temporaire de deux ans sauf délibération contraires des communes et de leurs établissements publics de coopération intercommunale1.

UN COMPLÉMENT DE RETRAITE

Acquérir un bien immobilier destiné à la location permet de passer le cap de la retraite avec sérénité. Les revenus locatifs issus de ce patrimoine pourront compenser la baisse de revenus à cette échéance, permettant ainsi au bénéficiaire de préserver son pouvoir d’achat.

1. Source : BOI-IF-TFB-10-60-20 n°130, publié le 12 septembre 2012 au Bulletin Officiel des Finances Publiques.


Pour profiter de la réduction d’impôt offerte par le dispositif Pinel, l’investisseur doit satisfaire à plusieurs exigences.

LOUER SON BIEN AU MINIMUM DURANT 6 OU 9 ANS Les investisseurs ont la possibilité d’opter pour un engagement de location minimale de 6 ou 9 ans. Une fois l’option effectuée par le contribuable, celle-ci est irrévocable.

Le logement doit être détenu et loué (non meublé) durant 6 ou 9 ans en tant que résidence principale. A l’issue de cet engagement initial, les investisseurs peuvent proroger la durée de l’engagement jusqu’à douze ans selon le bénéfice de l’avantage fiscal souhaité. Les locataires doivent être des personnes physiques et peuvent être des ascendants ou des descendants du contribuable sans toutefois être membres du même foyer fiscal que l’investisseur. La première location doit intervenir dans les 12 mois suivant l’acquisition ou l’achèvement de l’immeuble. Dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, le délai d’achèvement du bien immobilier doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la signature de l’acte authentique d’acquisition. Le non-respect de l’obligation de location pendant la durée de 6 ou 9 années entraîne la reprise de l’avantage fiscal au titre de l’année au cours de laquelle la rupture de l’engagement de location minimale de 6 ou 9 ans a été constaté. Il en va de même en cas de prorogation de l’engagement de location.

LES CONDITIONS POUR EN BÉNÉFICIER 1/


PROROGATION DE L’ENGAGEMENT DE LOCATION INITIAL

Les investisseurs peuvent, à l’issue de leur engagement initial de six ou neuf ans, proroger cet engagement afin de bénéficier d’une réduction d’impôt complémentaire.

Ainsi, en cas d’engagement de location initial d’une durée de six ans, celui-ci peut donner lieu à une prorogation de la location pour une durée de trois années supplémentaires, renouvelable une fois, qui ouvre droit à une réduction d’impôt égale à 6 % du prix de revient du logement, pour la première période triennale (2 % par an) et à 3 %, pour la seconde période triennale (1 % par an).

L’engagement de location initial d’une durée de neuf ans peut donner lieu à une prorogation de la location pour une durée de 3 années supplémentaires, sans possibilité de renouvellement. Cette prorogation ouvre droit à une réduction d’impôt égale à 3% du prix de revient du logement

Soit une réduction d’impôt maximale s’élevant à 21 % du prix de revient du logement, à l’issue d’une durée de location de douze ans.

RESPECTER LES PLAFONDS DE LOYERSDes plafonds de loyers doivent être respectés pendant la période de location modulable de 6, 9 ou 12 ans. Ces plafonds, révisés au 1er janvier de chaque année, varient en fonction de la localisation et de la surface du logement.

Pour mémoire, l’administration a défini plusieurs zones :

ZONE A BIS

ZONE A

ZONE C

ZONE B1

ZONE B2

Paris et 76 communes de la petite couronne.

650 communes situées dans la deuxième couronne parisienne, sur la Côte d’Azur (littoral Hyères-Menton), dans le lyonnais et le Genevois français (agglomération urbaine située autour de Genève).

Non éligible.

1 553 agglomérations de plus de 250 000 habitants, comprenant la grande couronne autour de Paris, quelques communes chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d’Azur, les départements d’Outre-mer et la Corse.

les agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales chères et le reste de l’Ile de France. Au-delà, la commune doit bénéficier de l’agrément du préfet de région après avis du comité régional de l’Habitat.


Pour l’année 2015, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré1 (charges non comprises) s’établissent ainsi :

À ces plafonds, il convient d’appliquer un coefficient multiplicateur.

Ce coefficient (C), arrondi à la deuxième décimale, se calcule selon la formule suivante :

C = 0,7 + 19/S, où la variable « S » représente la surface habitable du logement.

Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Pour un appartement 3 pièces de 55 m², le coefficient s’établira donc à :

C = 0,7 + 19/55 = 0,7 + 0,34 = 1,04

Si, par exemple, ce 3 pièces est situé à Toulouse (zone B1), le plafond de loyer mensuel (hors charges) s’élèvera donc à 572 €, soit (55 x 10 x 1,04).

1. Article 3 du décret n° 2014-549 du 26 mai 2014, NOR: FCPE1407468D.

ZONAGE A bis A B1 B2

Loyer m² / mois 16,72 € 12,42 € 10 € 8,69 €


COMMENT AMÉLIORER LE RENDEMENTSi le loyer du bien se situe au plafond, il est possible de l’augmenter en intégrant la moitié des surfaces annexes, (caves, remises, celliers, balcons, loggias, vérandas), dans la limite de 8 m² par logement. La surface des annexes à ajouter à la surface habitable s’entend de la somme des surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.

Par exemple, si votre appartement bénéficie d’un balcon de 8 m², il sera possible d’ajouter 4 m² à la surface habitable. Ce qui n’est pas négligeable notamment pour les biens situés dans la zone A bis, dont le plafond mensuel s’élève à 16,72 €. En revanche, si votre terrasse s’étend sur 20 m², l’ajout sera de 50% dans la limite 8 m².


TENIR COMPTE DES RESSOURCES DU LOCATAIREDes plafonds annuels de ressources sont également fixés pour les locataires. Ces plafonds, révisés au 1er janvier de chaque année, varient en fonction du nombre de personnes composant le foyer et de la localisation du logement.

COMPOSITION DU FOYER A bis A B1 B2

Personne seule 36 831 € 36 831 € 30 019 € 27 017 €

Couple 55 045 € 55 045 € 40 089 € 36 079 €

Personne seule ou couple avec 1 personne à charge 72 159 € 66 169 € 48 210 € 43 389 €

Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge 86 152 € 79 257 € 58 200 € 52 380 €



Majoration par personne à charge supplémentaire + 12 851 € + 11 764 € + 8 608 € + 7 746 €

Source : BOI-IR-RICI-360-20-30-20140221 publié le 21/02/2014 au Bulletin Officiel des Finances-Impôts.


S’ASSURER DU LABEL ÉNERGÉTIQUEPour bénéficier de l’avantage fiscal, les logements doivent respecter un certain niveau de performance énergétique, qui se matérialise par l’obtention du label « BBC 2005 » (Bâtiment Basse Consommation 2005) ou « RT 2012 » (Règlementation Thermique 2012) pour les constructions dont le permis de construire est délivré postérieurement au 1er janvier 2013.

Ces labels sont décernés aux constructions résidentielles neuves consommant au maximum 50 kWh par mètre carré et par an (pour le chauffage, le refroidissement, l’éclairage, la production d’eau chaude sanitaire…). Ce chiffre est à pondérer selon la zone climatique et l’altitude. Ces labels sont synonymes d’énergie maîtrisée, ce qui facilite la location et contribue à valoriser votre bien.

L’éligibilité au dispositif Pinel n’est pas garantie par VINCI IMMOBILIER dès lors que les conditions d’application sont fixées et vérifiées unilatéralement par l’administration fiscale.

Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu, établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (pour une location en 2015, il s’agira des revenus 2013 du locataire).

Afin de favoriser l’accès à la propriété aux primo accédants, le pourcentage d’investisseurs en loi Pinel ne peut pas dépasser 80 % des acquéreurs au sein d’un même programme immobilier neuf.



LE CAS PRATIQUE SIMULATION PINEL

ACQUISITION D’UN LOGEMENT CHEZ VINCI IMMOBILIER APPARTEMENT 2 PIÈCES À TOULOUSE

LA RÉDUCTION D’IMPÔTEn 2015, vous faites l’acquisition d’un 2 pièces d’une surface fiscale de 43 m2 pour un montant de 138 400 €. Cet appartement neuf est équipé d’une place de parking privée. Il est situé au rez-de-chaussée dans une résidence labellisée BBC en zone B1.

Grâce au dispositif PINEL, vous bénéficiez de 25 670 € de réduction d’impôts répartis sur 9 ans.

RÉPARTITION DU FINANCEMENT DE VOTRE INVESTISSEMENT SUR 9 ANS :

Appartement : T2 avec 1 parking

Surface fiscale : 43 m²

Prix de vente : 138 400 €

Rappel du montant de l’investissement immobilier : 138 400 €

Total des économies d’impôts sur 9 ans : 25 704 €

Loyers annuels générés au terme des 9 ans : 5 613 €

Votre patrimoine à l’issue des 9 ans : 158 245 €

Sur la base d’une simulation réalisée conformément aux conditions du dispositif Pinel. Cette simulation est communiquée à titre informatif et ne constitue en aucune façon une offre commerciale ou publicitaire de financement, et n’a aucune valeur contractuelle. Simulation réalisée sur une base d’un couple marié avec 2 parts fiscales et dont le revenu net imposable est estimé à 80 000€ par an. Prêt investisseur sur 20 ans au taux de 2,5%. Taux de l’assurance estimée à 0,30%. Revalorisations du bien et du loyer estimées à 1,5% par an. Charges locatives (gestion + garanties) de 12% par an. Valeur locative de 3.6% du montant de l’investissement. Prix au m2 utile inférieur ou égal à 5 500 €. Taxe foncière équivalente à un mois de loyer.

GuIde PInel | Invest ir dans le neuf avec la loi Pinel 14

Le caS PratIque sIMulatIon PInel

acqUisition d’Un logement cheZ vinci immobilier appartement 2 pièces à toUloUse

la rédUction d’impôtEn 2015, vous faites l’acquisition d’un 2 pièces d’une surface fiscale de 43 m2 pour un montant de 138 400 €. cet appartement neuf est équipé d’une place de parking privée. il est situé au rez-de-chaussée dans une résidence labellisée BBc en zone B1.

grâce au dispositif pinel, vous bénéficiez de 25 670 € de réduction d’impôts répartis sur 9 ans.

répartition dU financement de votre investissement sUr 9 ans :

appartement : t2 avec 1 parking

surface fiscale : 43 m²

prix de vente : 138 400 €

rappel du montant de l’investissement immobilier : 138 400 €

total des économies d’impôts sur 9 ans : 25 704 €

loyers annuels générés au terme des 9 ans : 5 613 €

votre patrimoine à l’issue des 9 ans : 158 245 €

sur la base d’une simulation réalisée conformément aux conditions du dispositif pinel. cette simulation est communiquée à titre informatif et ne constitue en aucune façon une offre commerciale ou publicitaire de financement, et n’a aucune valeur contractuelle. simulation réalisée sur une base d’un couple marié avec 2 parts fiscales et dont le revenu net imposable est estimé à 80 000€ par an. Prêt investisseur sur 20 ans au taux de 2,5%. taux de l’assurance estimée à 0,30%. revalorisations du bien et du loyer estimées à 1,5% par an. charges locatives (gestion + garanties) de 12% par an. valeur locative de 3.6% du montant de l’investissement. Prix au m2 utile inférieur ou égal à 5 500 €. taxe foncière équivalente à un mois de loyer.

Répartition du financement de votre investissement immobilier sur 20 ans











































26 % : Votre réduction d’impôt

26% : Votre épargne

48 % : Loyers Perçus

























































Répartition du financement de votre investissementimmobilier sur 20 ans


LES CLÉS POUR RÉUSSIRCHOISIR UN BON EMPLACEMENTEn matière d’investissement locatif, il convient de respecter les trois règles d’or :

« un, l’emplacement, deux, l’emplacement, et trois, l’emplacement ». La formule est volontairement répétitive. Il faut privilégier les programmes situés dans des villes, éligibles au dispositif Pinel, où il fait bon vivre, dans des lieux proches des commerces et des transports en commun.

PRENDRE LE TEMPS DE S’INFORMEROn ne choisit pas un bien immobilier à distance ou sur un coup de tête.

Prenez le temps de visiter sur place pour vous forger une opinion. Et demandez toute la documentation : la plaquette commerciale avec la notice descriptive détaillée, les plans des appartements et éventuellement le contrat de réservation.

Venez rencontrer nos conseillers qui vous aiguilleront vers un support en rapport avec vos objectifs patrimoniaux.

ACHETER SON BIEN SANS APPORTEn achetant le bien avec un financement, vous bénéficiez de la déductibilité des intérêts d’emprunt sur les loyers, qui seront ainsi moins fiscalisés. Et, durant la période transitoire qui précède la location, ils s’imputeront sur vos autres revenus locatifs ou bien créeront un déficit cumulable et reportable sur les années suivantes. De plus, le contexte de taux de crédit historiquement bas est très favorable.

DÉLÉGUER AU BESOIN LA GESTIONGérer un bien en location demande du temps et de la rigueur. Si vous ne souhaitez pas assurer cette tâche, nous vous communiquerons les coordonnées de professionnels agréés.

Ses honoraires seront déductibles de vos revenus fonciers, comme les autres charges courantes. VINCI Immobilier Gestion offre des services personnalisés de gestionnaire locatif.

En support de la gestion locative, vous pouvez contracter une garantie locative qui vous permet de vous préserver de tout aléa lié à la location de votre investissement.

VINCI ImmobilierLigne d’adresse 1Ligne d’adresse 2Tél : +33 1 00 00 00 00Fax : +33 1 00 00 00 00www.vinci-immobilier.com

NOUS CONTACTER

Pour vous aider à réaliser votre investissement et répondre à toutes vos questions, nos conseillers sont à votre écoute, 7jours sur 7.

N’hésitez pas à nous contacter :

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Et venez nous rendre visite sur notre site internet :

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VINCI Immobilier Résidentiel 435 166 285 RCS Nanterre – SNC au Capital Social de 1 500,00 € - N° SIRET : 43516628500039

Les illustrations contenues dans cette brochure sont une libre interprétation du projet élaboré par l’artiste. En conséquence, les caractéristiques présentées dans ce document ne sont pas définitives et sont susceptibles d’être modifiées en fonction des contraintes techniques financières administratives ou réglementaires imposées à VINCI IMMOBILIER, notamment lors de l’instruction des autorisations de construire. Ces caractéristiques n’entrent donc pas dans le champ contractuel.

Les appartements sont vendus et livrés non aménagés et non meublés, Illustrations d’ambiance, non contractuelles. Crédit fotolia. Ne pas jeter sur la voie publique.

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