ISSN 2236-1553 Revista SÍNTESE - bdr.sintese.com 35_miolo.pdf · Contrato de integração nada mais é do que uma relação jurídica que vincula o produtor integrado e o ... Catarinense

Revista SÍNTESEDireito Imobiliário

Ano VI – nº 35 – Set-out 2016

RepoSItóRIo AutoRIzAdo

Tribunal Regional Federal da 2ª Região – Despacho nº TRF2-DES-2013/08087

dIRetoR executIVo

Elton José Donato

GeRente edItoRIAl e de conSultoRIA

Eliane Beltramini

cooRdenAdoR edItoRIAl

Cristiano Basaglia

edItoRA

Simone Costa Saletti Oliveira

conSelho edItoRIAl

Christiano Cassetari, Luciano Lopes Passarelli, Luiz Antonio Scavone Junior, Luiz Henrique Sormani Barbugiani, Marcelo Manhães de Almeida, Rubens Carmo Elias Filho

colAboRAdoReS deStA edIção

André Luis Veneza Nascimento, Flávio Rezende Neiva, Lorena Grangeiro de Lucena Tôrres, Lutero de Paiva Pereira, Natalia de Rosalmeida, Oliver Alexandre Reinis,

Ricardo de Gouvêa, Rodrigo Karpat, Rogério Tadeu Romano, Tobias Marini de Salles Luz, Vilmar Alves de Mendonça

ISSN 2236-1553

2011 © SÍNTESE

Uma publicação da SÍNTESE, uma linha de produtos jurídicos do Grupo SAGE.

Publicação bimestral de doutrina, jurisprudência e outros assuntos de Direito Imobiliário.

Todos os direitos reservados. Proibida a reprodução parcial ou total, sem consentimento expresso dos editores.

As opiniões emitidas nos artigos assinados são de total responsabilidade de seus autores.

Os acórdãos selecionados para esta Revista correspondem, na íntegra, às cópias obtidas nas secretarias dos respec-tivos tribunais.

A solicitação de cópias de acórdãos na íntegra, cujas ementas estejam aqui transcritas, e de textos legais pode ser feita pelo e-mail: [email protected] (serviço gratuito até o limite de 50 páginas mensais).

Distribuída em todo o território nacional.

Tiragem: 4.000 exemplares

Revisão e Diagramação: Dois Pontos Editoração

Artigos para possível publicação poderão ser enviados para o endereço: [email protected]

Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP)

Revista SÍNTESE Direito Imobiliário. – Vol. 1, n. 1 (jan./fev. 2011)- . – São Paulo: IOB, 2011- . v.; 23 cm.

Bimestral. v. 6, n. 35, set./out. 2016

ISSN 2236-1553

1. Direito imobiliário.

CDU 347.453 CDD 342.1242

Bibliotecária responsável: Nádia Tanaka – CRB 10/855

IOB Informações Objetivas Publicações Jurídicas Ltda.R. Antonio Nagib Ibrahim, 350 – Água Branca 05036‑060 – São Paulo – SPwww.sage.com.br

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Renovação: Grande São Paulo (11) 2188.7900Demais localidades 0800.7283888

Carta do Editor

Escolhemos o tema “Lei de Integração” para tratarmos na edição de nº 35 da Revista SÍNTESE Direito Imobiliário.

A Lei nº 13.288/2016, publicada no último dia 17.05, estabelece regras e formas para elaboração dos chamados “contratos de integração”.

Contrato de integração nada mais é do que uma relação jurídica que vincula o produtor integrado e o integrador, em que os integrados se responsabilizam por uma parte do processo produtivo ou comercial do integrador. O assunto envolve atividades agrossilvipastoris, e passa a ser regulada pela nova lei já que era tão carente de legislação própria.

Para discorrer sobre o assunto, contamos com a brilhante colabo-ração de juristas: Dr. Lutero de Paiva Pereira, Advogado Especialista em Direito do Agronegócio; Dr. Tobias Marini de Salles Luz, Advogado Es-pecialista em Direito Tributário; e pelo Diretor Executivo da Associação Catarinense da Avicultura (Acav) Ricardo de Gouvêa.

Na parte geral selecionamos um vasto conteúdo, para mantermos a qualidade desta Edição, com relevantes temas e doutrinas de gran-des nomes do direito, tais como: Flávio Rezende Neiva, André Luis Veneza Nascimento, Rodrigo Karpat, Lorena Grangeiro de Lucena Tôrres, Natalia de Rosalmeida e Vilmar Alves de Mendonça.

Publicamos, ainda, na Seção Especial “Com a Palavra, o Procu-rador”, artigo intitulado “Alguns Exemplos de Interditos na Proteção da Posse”, de autoria do Dr. Rogério Tadeu Romano.

E, por fim, destacamos a seção denominada “Clipping Jurídico”, em que oferecemos a você, leitor, textos concisos que destacam de for-ma resumida os principais acontecimentos do período, tais como Notí-cias, Projetos de Lei, Normas Relevantes, dentre outros.

É com prazer que a IOB deseja a você uma ótima leitura!

Eliane Beltramini

Gerente Editorial e de Consultoria

Sumário

Normas Editoriais para Envio de Artigos ....................................................................7

Assunto Especial

Lei de integração

doutrinas

1. Contratos de Integração. Breve Análise da Nova Lei Que Dispõe sobre os Contratos de IntegraçãoLutero de Paiva Pereira ...............................................................................9

2. Breves Comentários à Nova Lei da IntegraçãoTobias Marini de Salles Luz ......................................................................11

estudos dirigidos

1. Lei da Integração é um Avanço Institucional para o CampoRicardo de Gouvêa ..................................................................................17

Parte Geraldoutrinas

1. Das Hipóteses de Retomada do Imóvel por Parte do Locador na Locação Residencial UrbanaFlávio Rezende Neiva ..............................................................................19

2. A Garantia de Alienação Fiduciária nos Contratos HabitacionaisAndré Luis Veneza Nascimento ...............................................................22

3. A Legalidade da Locação por Diária/Hospedagem nos Condomínios ResidenciaisRodrigo Karpat .........................................................................................30

4. Atraso Injustificado na Entrega do Imóvel pela Construtora: Saiba Quais São os Seus Direitos!Lorena Grangeiro de Lucena Tôrres .........................................................34

5. A Aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos Contratos ImobiliáriosNatalia de Rosalmeida .............................................................................38

6. Prestações de Imóvel Financiado em Atraso: Quando o Sonho da Casa Própria se Torna um Pesadelo, o Que Fazer?Vilmar Alves de Mendonça ......................................................................51

Jurisprudência

Acórdãos nA ÍntegrA

1. Superior Tribunal de Justiça......................................................................64

2. Superior Tribunal de Justiça .....................................................................713. Superior Tribunal de Justiça......................................................................844. Tribunal Regional Federal da 2ª Região ....................................................925. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios ..........................1036. Tribunal de Justiça do Estado de Goiás ...................................................1107. Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais .......................................1188. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná .................................................1309. Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro ......................................13710. Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul ...............................14311. Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina .....................................14612. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo ............................................162

ementário de JurisprudênciA

1. Ementário de Jurisprudência ...................................................................167

Seção Especial

com a paLavra, o procurador

1. Alguns Exemplos de Interditos na Proteção da PosseRogério Tadeu Romano ..........................................................................203

em poucas paLavras

1. Nova Condicionante de Controle Social em DesapropriaçõesOliver Alexandre Reinis .........................................................................210

Clipping Jurídico ..............................................................................................213

Índice Alfabético e Remissivo .............................................................................217

Normas Editoriais para Envio de Artigos1. Os artigos para publicação nas Revistas SÍNTESE deverão ser técnico-científicos e fo-

cados em sua área temática.2. Será dada preferência para artigos inéditos, os quais serão submetidos à apreciação do

Conselho Editorial responsável pela Revista, que recomendará ou não as suas publi-cações.

3. A priorização da publicação dos artigos enviados decorrerá de juízo de oportunidade da Revista, sendo reservado a ela o direito de aceitar ou vetar qualquer trabalho recebido e, também, o de propor eventuais alterações, desde que aprovadas pelo autor.

4. O autor, ao submeter o seu artigo, concorda, desde já, com a sua publicação na Re-vista para a qual foi enviado ou em outros produtos editoriais da SÍNTESE, desde que com o devido crédito de autoria, fazendo jus o autor a um exemplar da edição da Revista em que o artigo foi publicado, a título de direitos autorais patrimoniais, sem outra remuneração ou contraprestação em dinheiro ou produtos.

5. As opiniões emitidas pelo autor em seu artigo são de sua exclusiva responsabilidade.6. À Editora reserva-se o direito de publicar os artigos enviados em outros produtos jurí-

dicos da Síntese.7. À Editora reserva-se o direito de proceder às revisões gramaticais e à adequação dos

artigos às normas disciplinadas pela ABNT, caso seja necessário.8. O artigo deverá conter além de TÍTULO, NOME DO AUTOR e TITULAÇÃO DO AU-

TOR, um “RESUMO” informativo de até 250 palavras, que apresente concisamente os pontos relevantes do texto, as finalidades, os aspectos abordados e as conclusões.

9. Após o “RESUMO”, deverá constar uma relação de “PALAVRAS-CHAVE” (palavras ou expressões que retratem as ideias centrais do texto), que facilitem a posterior pesquisa ao conteúdo. As palavras-chave são separadas entre si por ponto e vírgula, e finaliza-das por ponto.

10. Terão preferência de publicação os artigos acrescidos de “ABSTRACT” e “KEYWORDS”.

11. Todos os artigos deverão ser enviados com “SUMÁRIO” numerado no formato “arábi-co”. A Editora reserva-se ao direito de inserir SUMÁRIO nos artigos enviados sem este item.

12. Os artigos encaminhados à Revista deverão ser produzidos na versão do aplicativo Word, utilizando-se a fonte Arial, corpo 12, com títulos e subtítulos em caixa alta e alinhados à esquerda, em negrito. Os artigos deverão ter entre 7 e 20 laudas. A pri-meira lauda deve conter o título do artigo, o nome completo do autor e os respectivos créditos.

13. As citações bibliográficas deverão ser indicadas com a numeração ao final de cada citação, em ordem de notas de rodapé. Essas citações bibliográficas deverão seguir as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

14. As referências bibliográficas deverão ser apresentadas no final do texto, organizadas em ordem alfabética e alinhadas à esquerda, obedecendo às normas da ABNT.

15. Observadas as regras anteriores, havendo interesse no envio de textos com comentá-rios à jurisprudência, o número de páginas será no máximo de 8 (oito).

16. Os trabalhos devem ser encaminhados preferencialmente para os endereços eletrôni-cos [email protected]. Juntamente com o artigo, o autor deverá preen-cher os formulários constantes dos seguintes endereços: www.sintese.com/cadastro-deautores e www.sintese.com/cadastrodeautores/autorizacao.

17. Quaisquer dúvidas a respeito das normas para publicação deverão ser dirimidas pelo e-mail [email protected].

Assunto Especial – Doutrina

Lei de Integração

Contratos de Integração. Breve Análise da Nova Lei Que Dispõe sobre os Contratos de Integração

LuTERO DE PAIvA PEREIRAAdvogado Especialista em Direito do Agronegócio, Bancário e Empresarial, Membro do Comi-tê Americano de Direito Agrário e do Comitê Europeu de Direito Rural, Fundador da Agroaca-demia Cursos Online (www.agroacademia.com.br). Autor de diversos livros, entre eles Finan-ciamento Rural, Comentários à Lei da CPR e Legislação Especial do Direito do Agronegócio Comentada.

Com a edição da Lei nº 13.288/2016, os contratos de integração, anteriormente regulamentados pela legislação comum, passam à disci-plina de lei especial.

Esses contratos, que podem ser firmados por pessoas físicas ou ju-rídicas, contemplam somente as atividades agrossilvipastoris, definidas como tais aquelas oriundas da agricultura, pecuária, silvicultura, aquicul-tura, pesca ou extrativismo vegetal (art. 2º, V). Vale ressaltar, no entanto, que os contratos estabelecidos entre cooperados e suas cooperativas ou entre estas e suas coirmãs se classificam como ato cooperativo (art. 1º, parágrafo único), cuja regulamentação está posta na Lei nº 5.764/1971. Quando o produtor manifestar interesse em aderir ao sistema de integra-ção, antes mesmo de assinar o respectivo contrato, cabe ao integrador apresentar-lhe Documento de Informação Pré-Contratual – DIPC, o qual deve estar de acordo com as exigências do art. 9º.

O contrato de integração, segundo dispõe o art. 4º, deve ser escrito de forma clara, precisa e em ordem lógica, sob pena de nulidade, con-tendo, entre outras questões, cláusula que institui Comissão de Acompa-nhamento, Desenvolvimento e Conciliação da Integração – Codec, com competência para interpretar suas cláusulas e resolver questões dele decorrentes (inciso V), a qual deverá ser constituída pela integradora e pelos produtores a ela integrados, observando a composição, o funcio-namento, o objetivo e a competência ditados pelo art. 6º.

10 ..........................................................................................................RDI Nº 35 – Set-Out/2016 – ASSUNTO ESPECIAL – DOUTRINA

Na hipótese de o integrador haver fornecido máquinas e equipa-mentos ao integrado para realização da atividade (art. 8º), tais bens, ao término do negócio, a não ser que de forma diferente o contrato dispo-nha, serão devolvidos ao proprietário.

Buscando trazer proteção ao meio ambiente, nos casos de em-preendimento ou atividade desenvolvida ou instalada em imóvel rural, cabe ao produtor integrado e à integradora, com obrigações definidas no contrato (art. 4º, XII), a responsabilidade de atender às exigências da legislação ambiental, planejando e implementando medidas de preven-ção dos potenciais impactos ambientais negativos, inclusive mitigando e recuperando eventuais danos ambientais (art. 10).

De igual modo, e com as obrigações definidas no contrato (art. 4º, XI), ao integrado e ao integrador, concorrentemente, cabe zelar pelo fiel cumprimento da legislação sanitária, inclusive no planejamento de medidas de prevenção e controle de pragas e doenças (art. 11).

Relativamente à remuneração do integrado, nos termos do art. 12, sua metodologia de cálculo é estabelecida pelo chamado Fórum Nacio-nal de Integração – Foniagro, que corresponde a cada setor produtivo ou cadeia produtiva (art. 5º).

Finalmente, para proteger o produtor integrado diante de eventual recuperação judicial ou decretação de falência do integrador, o art. 13 assegura-lhe o direito de pleitear a restituição dos bens desenvolvidos até o valor de seu crédito, bem assim requerer a habilitação dos seus créditos com privilégio especial sobre os bens desenvolvidos.

Assunto Especial – Doutrina

Lei de Integração

Breves Comentários à Nova Lei da Integração

TOBIAS MARInI DE SALLES LuzAdvogado associado da banca Lutero Pereira & Bornelli Advocacia do Agronegócio, em Maringá/PR e Cuiabá/MT, Especialista em Direito Tributário pela Uniderp, Bacharel em Direito pela PUC-Minas, Membro do Comitê Europeu de Direito Rural, Coordenador da Agroacademia Cursos Online.

SUMÁRIO: I – Interpretação jurídica; II – O contrato de integração; III – A “Cadec”; IV – Responsabi-lidade ambiental; V – Recuperação judicial do integrador.

Antiga reivindicação do setor agrícola, a Lei nº 13.288/2016, que estabelece regras e formas para elaboração dos chamados “contratos de integração”, envolvendo atividades agrossilvipastoris, foi publicada no dia 17.05.2016, regulando uma atividade econômica até então carente de legislação própria.

Contrato de integração nada mais é do que uma relação jurídica que vincula o produtor integrado e o integrador, em que os integrados se responsabilizam por uma parte do processo produtivo ou comercial do integrador. Um dos exemplos mais comuns deste tipo de contrato é aquele da cadeia produtiva de frango ou suínos, em que uma indústria (integrador) fornece insumos, tais como ração, medicamentos, assistên-cia técnica, para que o produtor rural (integrado) promova a engorda do animal que depois será comprado, abatido e comercializado pelo integrador.

Do texto legal, podem-se destacar cinco pontos que merecem a atenção do jurista e do profissional que atuará na área.

I – INterpretação JurídIca

Por falta de regras específicas, os contratos de integração seguiam a disciplina dos contratos em geral, tratados no Código Civil. Agora, com a nova lei, os contratantes devem seguir as regras e princípios próprios deste negócio jurídico. O único veto presidencial ao projeto aprovado


no Congresso foi justamente em relação à exigência de adequação dos contratos já firmados com a nova lei, sob argumento de que isto violaria o princípio do ato jurídico perfeito, de modo que os antigos contratos permanecem em vigor, até que novo contrato seja elaborado entre as partes sob os efeitos da nova lei.

Isto não significa, todavia, que a nova lei deve ser deixada de lado na interpretação dos contratos antigos. Os princípios mencionados na legislação atual, bem como algumas garantias explicitadas no texto, po-dem e devem servir como base na interpretação de contratos elaborados antes de sua vigência. Ademais, da mesma forma, os princípios gerais do Código Civil, tais como a função social do contrato e a boa-fé, também deverão fazer parte da interpretação dos contratos feitos sob a nova lei.

II – o coNtrato de INtegração

A Lei nº 13.288/2016 fecha o foco dos contratos de integração para aquelas relações oriundas das atividades agrossilvipastoris. O que foge disso não pode se enquadrar como contrato de integração.

Nos termos do seu art. 2º, a lei dispõe que integrado é aquele produtor agrossilvipastoril, com ou sem empregados, que se vincula ao integrador mediante contrato de integração. Tanto um quanto o outro podem ser pessoa física ou jurídica, e a relação contratual deverá abran-ger o planejamento e a realização de produção, industrialização ou co-mercialização de matéria-prima, bens intermediários ou bens de consu-mo final, com responsabilidades e obrigações recíprocas estabelecidas em contrato.

O contrato de integração deve conter a finalidade, as respectivas atribuições no processo produtivo, os compromissos financeiros, os de-veres sociais, sanitários e ambientais, bem como uma série de requisitos essenciais e obrigatórios descritos no art. 4º, o qual também dispõe que “o contrato de integração, sob pena de nulidade, deve ser escrito com clareza, precisão e ordem lógica”.

São requisitos obrigatórios do contrato de integração previstos no art. 4º, entre outros, a definição das características gerais do sistema de integração e as exigências técnicas e legais para os contratantes, as responsabilidades e as obrigações das partes no sistema de produção, os padrões de qualidade dos insumos fornecidos pelo integrador e dos

RDI Nº 35 – Set-Out/2016 – ASSUNTO ESPECIAL – DOUTRINA ..............................................................................................................13

produtos a serem entregues pelo integrado, as fórmulas para o cálculo da eficiência da produção, as formas e os prazos de distribuição dos resultados entre os contratantes, o prazo para aviso-prévio, no caso de rescisão unilateral e antecipada do contrato de integração, as sanções para os casos de inadimplemento e rescisão unilateral do contrato de integração, etc.

Quando for o caso de relação entre cooperativas e seus associados ou entre as próprias cooperativas, a integração se constitui “ato coopera-tivo”, o qual é regido por lei própria (parágrafo único do art. 1º).

O § 2º do art. 2º ainda estabelece que “a simples obrigação do pagamento do preço estipulado contra a entrega de produtos à agroin-dústria ou ao comércio não caracteriza contrato de integração”.

Além disso, o contrato de integração não configura prestação de serviço ou relação de emprego entre integrador e integrado, seus prepos-tos ou empregados.

III – a “cadec”

Outra novidade legislativa foi a criação dos centros de resolução de conflitos, chamados na lei de Cadec (Comissão para Acompanha-mento, Desenvolvimento e Conciliação da Integração). Embora sua cria-ção, funcionamento e previsão contratual tenham se tornado obrigató-rios, isto não significa, em um primeiro momento, que os produtores integrados serão obrigados a resolver seus conflitos nesta comissão de conciliação.

Isto porque a nova lei estabelece como cláusula obrigatória dos contratos de integração a existência e a instituição da Cadec, “a quem as partes poderão recorrer para a interpretação de cláusulas contratuais ou outras questões inerentes ao contrato de integração” (art. 4º, XV).

Ao estabelecer que as partes “poderão recorrer” à comissão, criou--se uma faculdade, tanto da integradora quanto do produtor integrado, de escolherem apresentar seu problema nesta comissão ou diretamente ao Judiciário. Esta faculdade, todavia, pode desaparecer se no contrato de integração houver cláusula expressa em sentido contrário. Mas isto será matéria de outro comentário, sobre mediação e arbitragem em con-tratos.


A Cadec é uma comissão de conciliação, cuja criação e funciona-mento deverá ser partilhada entre integradora e integrados. Seus compo-nentes deverão ser indicados tanto pela integradora quanto pelo produ-tores integrados, na mesma quantidade, formando, assim, uma comissão paritária.

Ainda é cedo para dizer como isto ocorrerá na prática, pois algu-mas perguntas ainda ficam no ar. Afinal, como se dará o processo de escolha desses membros, tanto da integradora quanto dos integrados? Qual será o mandato de cada um? Haverá remuneração? Prazos para resolução dos conflitos? Local de funcionamento? Observem, portanto, que a lei criou um novo mecanismo, mas não estabeleceu parâmetros de funcionamento, o que poderá gerar confusão e problemas.

Caso o produtor integrado opte em levar seu problema ao Cadec, a recomendação é que se faça acompanhado do seu advogado, pois a integradora certamente estará representada pelo seu corpo jurídico. Afi-nal, com as novas regras processuais sobre acordos extrajudiciais, é de extrema importância que o produtor integrado tenha total consciência daquilo que for se transformando em acordo. Por isso, a necessidade de acompanhamento do advogado. O prejuízo de um acordo mal-assinado poderá ser enorme no futuro.

IV – reSpoNSabIlIdade ambIeNtal

O art. 10 da nova lei deu um grande passo legislativo sobre a pro-teção ambiental ao estabelecer que tanto o produtor integrado quanto a integradora deverão atender às exigências da legislação ambiental para o empreendimento ou atividade desenvolvida no imóvel rural na execu-ção do contrato de integração.

Essa norma visa a dar cumprimento ao princípio da maior pro-teção ao meio ambiente, pois, ao alocar a integradora também como responsável ambiental pelo empreendimento ou atividade desenvolvida, a possibilidade de cumprimento das normas ambientais aumenta consi-deravelmente.

São dois pontos positivos na inclusão desta norma. Primeiro, prati-camente se transmitiu para a integradora a fiscalização ambiental de seu integrado, contribuindo, assim, com a fiscalização dos órgãos públicos competentes. Segundo, visou-se a dar efetividade ao cumprimento das

RDI Nº 35 – Set-Out/2016 – ASSUNTO ESPECIAL – DOUTRINA ..............................................................................................................15

obrigações ambientais, tanto no sentido da proteção ambiental quanto para o pagamento de eventuais multas impostas, pois, ao se trazer a inte-gradora como corresponsável ambiental, também se impôs a ela o ônus do pagamento de eventuais multas.

Este pode ser um exemplo de norma cuja aplicação se dará inde-pendentemente da época da elaboração do contrato de integração, se antes ou depois da lei nova, como visto no primeiro comentário da série. Por isso, a necessidade de imediata atenção do integrador.

A responsabilidade da integradora somente desaparecerá quando o produtor integrado adotar conduta contrária ou diversa às recomenda-ções técnicas fornecidas pela integradora ou estabelecidas no contrato de integração. Do contrário, será corresponsável pela proteção ambien-tal na execução do contrato de integração, de modo que um contrato mal-feito ou omisso poderá repercutir negativamente na integradora.

Sem dúvida, é um grande passo na legislação ambiental brasileira e um alerta para os integradores.

V – recuperação JudIcIal do INtegrador

Por fim, outro avanço constante no texto sancionado diz respeito à posição do integrado diante da recuperação judicial do integrador.

A recuperação judicial, instrumento jurídico que vem recebendo muita atenção no ordenamento brasileiro, está cada vez mais presente no agronegócio, em que, inclusive, há alguns vácuos legislativos e ques-tões próprias que desafiam o Judiciário em sua interpretação, como, por exemplo, a continuidade de eventuais contratos de arrendamento ou parceria rural com a empresa recuperanda. É de se esperar, portanto, que novas leis já possam resolver estes problemas de minimização dos riscos diante do cenário de recuperação judicial ou falência.

No art. 13 da nova lei de integração, há a disposição de que, em caso de recuperação judicial do integrador, o produtor integrado poderá pleitear a restituição dos bens desenvolvidos até o valor de seu crédito e/ou requerer a habilitação de seus créditos com privilégio especial so-bre os bens desenvolvidos.

Longe de ser a melhor forma de resolver a questão, ou mesmo a melhor redação que poderia se esperar sobre o assunto, pelo menos é


uma saída prevista à disposição do integrado, que passa a ter melhor chance de receber eventuais créditos do integrador em recuperação, sor-te esta que não alcança boa parte dos credores fidejussórios de empresas em recuperação judicial.

Para sua melhor efetividade, necessário que o integrado possua um bom contrato e mantenha registros eficientes, atuais e claros de sua atividade, tais como insumos recebidos, bens integralizados, quantidade vendida, valores recebidos, etc.

Assunto Especial – Estudos Dirigidos

Lei de Integração

Lei da Integração é um Avanço Institucional para o Campo

RICARDO DE GOuvêADiretor Executivo da Associação Catarinense da Avicultura (Acav) e do Sindicato das Indús-trias da Carne no Estado de SC (Sindicarne).

Constituiu-se em um importante avanço legal e institucional a primeira lei sancionada pelo Presidente interino Michel Temer: a Lei nº 13.288, de 16 de maio de 2016. Depois de quase uma década de dis-cussões no Legislativo Federal, estabelecem-se regras nas relações entre agroindústrias e produtores rurais integrados. A nova legislação atende às demandas das cadeias produtivas e confere mais segurança jurídica nas relações entre produtores integrados e empresas. Acreditamos que o esforço foi recompensado e obteve-se um modelo que agrada a todos os atores. O tema é de alta complexidade e abrange várias cadeias produti-vas, como tabaco, aves, suínos, etc.

A lei sancionada agora nasceu do PL 6.459, de 2013 (as tenta-tivas legislativas anteriores não prosperaram), de autoria da Senadora Ana Amélia Lemos, relatado na Câmara pelo Deputado Valdir Colatto e no Senado por Dário Berger. A legislação é especialmente favorável à avicultura e à suinocultura, que utilizam este modelo em mais de 90% de sua produção.

A lei estabelece um marco legal para as integrações, pois faltava matéria específica para tratar do tema no ordenamento jurídico brasilei-ro e o Código Civil não conseguia prever as particularidades deste tipo de relação na agropecuária.

O mais antigo do Brasil é o sistema integrado de produção suína e avícola, uma parceria que há mais de 50 anos une criadores de suí-nos e de frangos e agroindústrias em território catarinense. Essa exitosa parceria será mantida com a garantia do equilíbrio e justiça econômica de ambos os lados, fortalecendo a economia dos Municípios e fixando a família rural no campo, estancando, portanto, o êxodo rural.

18 ...........................................................................................RDI Nº 35 – Set-Out/2016 – ASSUNTO ESPECIAL – ESTUDOS DIRIGIDOS

O sistema de produção em integração é um dos grandes respon-sáveis pelo padrão de excelência e de qualidade alcançados pelo Brasil. Graças a este sistema, o País ganhou competitividade, estandardização e padronização da produção, ampliando a presença brasileira no merca-do mundial, chegando à liderança mundial nos embarques de carne de frango e ao quarto posto global nas exportações de suínos.

A lei definiu os itens básicos que os contratos devem conter, com obrigações e responsabilidades das duas partes, garantindo mais trans-parência para as relações. Divide alguns riscos inerentes à atividade, como as questões ambientais e sanitárias o descarte de embalagens. Ou-tra inovação do projeto é a criação de um canal de diálogo paritário entre produtores e agroindústria, o que resultará no equilíbrio das deci-sões dos sistemas de integração, bem como a conciliação de conflitos. A proposta é que possíveis impasses sejam solucionados antes que as partes recorram à justiça.

Dentre os avanços obtidos com a nova legislação está a constitui-ção de fóruns e comissões paritários, criados com o objetivo de garantir equidade e transparência nas negociações entre empresas e produtores. Uma dessas estruturas é o Fórum Nacional de Integração (Foniagro), que define diretrizes para o acompanhamento das relações em âmbito na-cional. Há também as Comissões para Acompanhamento, Desenvolvi-mento e Conciliação da Integração (Cadecs), constituídas para assegurar um espaço paritário, de âmbito regional, de discussão entre integrado e integradora. É mais um avanço nas relações de produção no campo.

Parte Geral – Doutrina

Das Hipóteses de Retomada do Imóvel por Parte do Locador na Locação Residencial Urbana

FLávIO REzEnDE nEIvAAdvogado, Pós-Graduando em Direito Civil e Processo Civil pela UEL, Membro da Comissão de Processo Civil e do Núcleo do Jovem Advogado da OAB Londrina, Fundador do Escritório Flávio Neiva Advocacia, Especializado em diversas áreas, destacando-se as áreas de Direito Civil e Empresarial, em que possui grande experiência, juntamente com sua equipe de profissionais extremamente qualificados.

Inicialmente, a proposta do presente artigo é elucidar e verificar um dos aspectos mais importantes da locação de imóveis residenciais urbanos.

Frisa-se que o principal instrumento legal que regulamenta o tema é a Lei nº 8.245/1991, melhorada em 2009 pela Lei nº 12.112/2009.

A Lei de Locações estabelece que, quando o locador deseja a re-tomada do imóvel, e não está em mútuo acordo com o locatário (art. 9º, I), deverá fazê-la utilizando-se da “denúncia”. Neste sentido, há duas espécies: a denúncia vazia e a denúncia cheia.

A denúncia vazia ocorre quando o locador retoma o imóvel sem a necessidade de apresentar uma justificativa plausível para tanto. Esta modalidade pode ser utilizada em dois casos:

1) no primeiro, a Lei de Locações regulamenta que, caso o con-trato de locação seja feito por escrito, com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, ao final deste prazo, poderá o lo-cador utilizar-se da denúncia vazia para a retomada imediata do imóvel, não necessitando notificar ou avisar o locatário. Porém, se 30 (trinta) dias após o final deste prazo o locatário continuar no imóvel sem oposição do locador, a locação será prorrogada por prazo indeterminado, e o locador somente poderá utilizar-se da denúncia vazia se avisar o locatário e dar-lhe 30 (trinta) dias para a desocupação (art. 46);

2) no segundo, ocorre quando o contrato é verbal ou por escrito, com prazo inferior a 30 (trinta) meses, sendo que só poderá o

20 ................................................................................................................... RDI Nº 35 – Set-Out/2016 – PARTE GERAL – DOUTRINA

locador utilizar-se da denúncia vazia quando a locação ultra-passar o período de 5 anos ininterruptos (art. 47, V).

Por outro lado, temos a denúncia cheia, que precisa ser invocada quando o contrato de locação é verbal ou por escrito com prazo inferior a 30 (trinta) meses, sendo que, ao final do prazo estipulado, o locador só poderá reaver o imóvel se apresentar uma justificativa válida, que encontra fundamento na Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991), trazendo as seguintes hipóteses para esta denúncia:

a) ocorrência de infração legal ou contratual (art. 9º, II);

b) falta de pagamento de aluguéis ou outros encargos acessórios (art. 9º, III);

c) para reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que não possam ser realizadas com o locatário permanecen-do no imóvel, ou este se recuse a consenti-las (art. 9º, IV);

d) com o fim da relação de emprego, caso o locatário seja em-pregado do locador e a locação se relacione com o emprego (art. 47º, II).

Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não dispo-nha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio (art. 47º, III), nessa hipótese, a denúncia cheia não poderá ser utilizada enquanto o contrato viger por tempo determinado. E, ainda, somente poderá ser feita se demonstrada sua necessidade em juízo nos casos em que (art. 47, § 1º):

a) alegando retomada para uso próprio, o locador (ou seu cônjuge/com-panheiro) possuir e estiver ocupando outro imóvel na mesma localida-de, com a mesma finalidade (residencial) (art. 47 § 1º, a);

b) caso o beneficiário seja ascendente ou descente, residir em imóvel próprio (ou de seu cônjuge/companheiro) (art. 47, § 1º, b);

c) deverá ainda o locador ou retomante comprovar a propriedade do imóvel, em caráter irrevogável, com imissão na posse e título registra-do junto à matrícula deste (art. 47, § 2º).

Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público que aumentem a área

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construída em, no mínimo, 20% ou, se o imóvel for destinado à explora-ção de hotel ou pensão, em 50% (art. 47, IV), também deverá o locador observar o item “c” da hipótese anterior.

Portanto, essas são as hipóteses de retomada do imóvel. Recomen-da-se, inclusive, a estipulação do contrato com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses para que se possa utilizar a denúncia vazia a qualquer momento após este prazo.

Espera-se ter esclarecido e elucidado um dos elementos mais im-portantes do tema de locações residenciais.

reFerÊNcIaS

DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos comentada. 13. ed. São Paulo: Saraiva, 2015.

LEI de Locações. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 23 ago. 2016.

VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada – Doutrina e prática. 14. ed. São Paulo: Atlas, 2015.


A Garantia de Alienação Fiduciária nos Contratos Habitacionais

AnDRé LuIS vEnEzA nASCIMEnTOAdvogado (OAB 14398/PI), Bacharel em Ciências Econômicas pela Universidade Católica do Salvador, Pós-Graduado em Gestão Empresarial pela Universidade Estadual do Piauí, Bacharel em Direito pela Faculdade São Gabriel – NovaUnesc, Empregado da Caixa Econômica Federal desde maio/1989.

RESUMO: As novas regras de financiamento habitacional adotadas na última década foram um dos fatores mais importantes que viabilizaram a construção civil em nosso País, e a utilização da alie-nação fiduciária de imóveis em detrimento à hipoteca é marca dessa nova cultura, favorecendo, em certos aspectos, quem financia, permitindo que haja maior produção habitacional para todas as camadas da população.

PALAVRAS-CHAVE: Alienação fiduciária; hipoteca; financiamento habitacional.

ABSTRACT: The new rules of housing finance in the last decades have been one of the most im-portant factors that enabled the construction in the country, and the use of real estate lien over the mortgage is brand of this new culture, favoring those funds in certain aspects, allowing for greater housing production for all the layers of the population.

KEYWORDS: Chattel mortgage; mortgage; housing finance.

SUMÁRIO: 1 Considerações iniciais; 2 Da hipoteca; 3 Da alienação fiduciária; 4 Financiamento habi-tacional no Brasil; 5 Considerações finais; Referências.

1 coNSIderaçÕeS INIcIaIS

O presente artigo demonstrará, de forma teórica, o que na prática já se verifica no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Durante muito tempo, os financiamentos habitacionais eram garantidos por hipo-teca, direito real de garantia de natureza cível que grava a coisa imóvel ou bem que a lei entende por habitacional, sem transmissão de posse ao credor. A hipoteca se caracterizava como de difícil execução, daí o alto índice de inadimplemento do setor, estando a carteira de financiamento habitacional praticamente fechada, atuando apenas a Caixa Econômica Federal, com lastro do Governo Federal em planos de moradia popula-cional, restringindo, assim, a possibilidade econômica de negócios vol-tados para as classes média e alta, mormente em um período de alta de inflação.


Com a mudança de legislação ocorrida com o advento da Lei nº 9.514/1997, que permite a alienação fiduciária de bens imóveis, os contrato de adesão ficaram mais favoráveis aos credores, e, no âmbito do SFI, protagonizado pela Caixa Econômica Federal, a inadimplência caiu significativamente; por outro lado, as modalidades de financiamen-to foram ampliadas, favorecendo todas as camadas da população e a indústria de construção civil, que obteve um aquecimento importante nos últimos anos, gerando emprego e renda. Com as novas regras no caso de inadimplência por parte do adquirente do financiamentos, as ações de cobrança, execução e tomada do imóvel são bem mais céleres, proporcionando um nível maior de profissionalismo nos financiamentos habitacionais, seja na análise do projeto, análise econômico-financeira das entidades de construção civil, seja na análise da situação financeira dos adquirentes dos imóveis.

2 da HIpoteca

A hipoteca é um direito de garantia que tem por objeto bens imó-veis, navio ou avião pertencentes ao devedor ou terceiro e que, embora não entregues ao credor, asseguram-lhe o recebimento do crédito. As principais características da hipoteca são: direito real de garantia, que vincula o bem gravado; natureza civil, disciplinada pelo arts. 1.473 e 1.506 do Código Civil; caráter acessório, direito real criado para assegu-rar a eficácia de um direito pessoal; assentar-se nos princípios da publi-cidade e especialidade.

Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca:

I – os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles;

II – o domínio direto;

III – o domínio útil;

IV – as estradas de ferro;

V – os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham;

VI – os navios;

VII – as aeronaves.

Parágrafo único. A hipoteca dos navios e das aeronaves reger-se-á pelo disposto em lei especial.


Para que tenha validade, a hipoteca deve preencher certos requisi-tos, objetivos e subjetivos, que determinam sua eficácia. Entre os requisi-tos objetivos afirma-se que a hipoteca recai sobre bens imóveis, embora possam estar ligados em casos especiais a coisas móveis, e é necessário que sejam alienáveis; então, podem ser objeto de hipoteca os imóveis conforme art. 1.473, inciso I, do Código Civil e art. 79.

Entre os requisitos subjetivos, a capacidade do devedor pressupõe a de poder hipotecar, já que, se o débito não for pago, deverá ser vendi-do em leilão, conforme preceitua o art. 1.420 do Código Civil. Quanto ao requisito formal, verifica-se que a garantia de hipoteca envolve título constitutivo, a especialização e o registro no cartório de registro de imó-veis. O contrato de hipoteca segue o principal de financiamento imobili-ário gravado no mesmo cartório da situação do bem, onde é processada a desalienação no final do contrato.

A utilização da hipoteca está cada vez mais restrita no âmbito dos financiamentos imobiliários, e vários argumentos são expostos acerca dessa situação. O direito do credor hipotecário mantém-se suspenso até o prazo para o adimplemento da obrigação principal, lembrando que a garantia é acessória, enquanto isso, o devedor permanece com todos atributos dominiais, inclusive dispõe dos bens, e só após sua arremata-ção perderá a posse. Outra situação é que, ao contrário de alienação fiduciária, em que o leilão extrajudicial é uma via célere, em se tratando de hipoteca, no caso de inadimplência, há que haver execução judicial, com posterior penhora de bens, para depois levantá-lo em hasta pública, o que aumenta o prazo para recuperação do crédito.

Outro argumento importante e contrário à utilização da hipoteca é a possibilidade do bem hipotecado integrar a massa falida, podendo frustrar o recebimento do credor hipotecário: “Art. 1.483. No caso de falência, ou insolvência, do devedor hipotecário, o direito de remição defere-se à massa, ou aos credores em concurso, não podendo o credor recusar o preço da avaliação do imóvel”.

Essa situação se justifica pelo fato de que o devedor não transfere a propriedade do bem ao credor. Por meio dessa modalidade, o devedor retém o bem, apenas gravando-o para garantia de uma obrigação, per-manecendo, então, com direito de aliená-lo ou mesmo ofertá-lo como garantia de outra dívida.


3 da alIeNação FIducIÁrIa

A alienação fiduciária foi introduzida no Brasil por meio da Lei nº 4.725/1965, do Decreto-Lei nº 999/1969, da Lei nº 6.071/1974 e da Lei nº 9.514/1997 (arts. 22 e 23), à semelhança da fidúcia com creddito-re do romanos, que já tinha, naquela época, caráter assecuratório, pois o devedor vendia seus bens ao credor, sob a condição de recuperá-los se, dentro de certo prazo, efetuasse o pagamento do débito.

A principal característica da alienação fiduciária consiste na trans-ferência feita pelo devedor ao credor da propriedade resolúvel e da posse indireta de um bem infungível ou fungível, ou, ainda, de um bem imóvel como garantia do seu débito, resolvendo-se o direito do adquirente com o adimplemento da obrigação. A Lei nº 9.514/1997 veio, então, regular a alienação fiduciária de bem imóveis.

Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título

Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

Trata-se, então, de um negocio jurídico uno, como ensina Maria Helena Diniz, embora composto de duas relações jurídicas: uma obriga-cional referente ao débito contraído e outra real expressa pela garantia, que é ato de alienação temporária, uma vez que o fiduciário recebe o bem não para tê-lo como próprio, mas para restituí-lo com o pagamento da dívida. O credor fiduciário adquire a propriedade resolúvel e a posse indireta de bem móvel ou imóvel, em garantia de financiamento efetua-do pelo devedor alienante, resolvendo-se o direito do credor fiduciário com o adimplemento da dívida garantida.

Assim a alienação fiduciária apresenta a seguintes características: bilateralidade, pois cria obrigações tanto para o fiduciário como para


o fiduciante; onerosidade, pois beneficia ambos com crédito para um e garantia para outro; formalidade, pois requer instrumento escrito pú-blico ou particular; indivisibilidade, pois o pagamento de uma ou mais prestações não implica exoneração da garantia, exceto disposição em contrário no título ou quitação.

Na alienação fiduciária, devem ser observados os requisitos sub-jetivos, objetivos e formais, considerando sua destinação econômica e finalidade assecuratória. Quanto aos requisitos subjetivos, pode alienar em garantia qualquer pessoa natural ou jurídica de direito público ou privado. Então, deve possuir capacidade genérica para atos da vida civil, capacidade de disposição e, portanto, o domínio do bem dado em ga-rantia. O campo de atuação do instituto em discussão é bastante amplo, e, no caso em estudo, os requisitos objetivos recaem em coisas imóveis e especificamente na Lei nº 9.514/1997, que regula a alienação de coisa imóvel nos arts. 22 a 33, elencando todas as possibilidades de aplicação dessa garantia. Como requisito formal, deve-se acrescentar que um bem dado em garantia deve ser acompanhado de instrumento de contrato público ou particular, valendo contra terceiros e oponível erga omnes, nesse contrato, devem estar descritos o valor da dívida, prazo, índices econômicos aplicados e tudo o mais que se fizer para que o documento tenha valor legal contra todos.

4 FINaNcIameNto HabItacIoNal No braSIl

A evolução da construção habitacional nos últimos anos refletiu, em grande parte, as mudanças institucionais implementadas em 2004, com o intuito de reverter a estagnação do setor. Foram adotadas medi-das alterando o arcabouço jurídico, tais como: criação do patrimônio de afetação para incorporações imobiliárias, resguardando os mutuários de insolvência e falência das incorporadoras; introdução da alienação fiduciária, instrumento que reduz o prazo de recuperação do imóvel inadimplente; e a desoneração tributária do setor. Essas medidas, asso-ciadas ao ciclo de expansão econômica, contribuíram para a retomada dos financiamentos habitacionais e impulsionaram a atividade no setor.

O comportamento da inadimplência se constituiu em um aspecto determinante para expansão do crédito imobiliário. Nesse sentido, as alterações jurídicas foram determinantes, pois geram mais confiança na contratação e segurança jurídica, propiciando instrumentos céleres para se reaver o crédito ou imóvel no caso de inadimplência.


Um dos elementos mais recentes da institucionalização do finan-ciamento habitacional no Brasil foi a criação do SFI, em 1997, pela Lei nº 9.514. Cabe, novamente, a distinção entre habitacional e imobiliário: o objetivo do novo sistema não é apoiar exclusivamente o setor habi-tacional, mas sim o conjunto de operações imobiliárias (imóveis co-merciais, de escritórios, etc.), ainda que a necessidade de redução do déficit habitacional do País tenha sido usada como argumento retórico importante para a sua criação. Nesse sentido, o maior problema que se buscava gerir por meio da criação do SFI seria a dificuldade de fontes de financiamento de prazo mais longo, compatível com as necessidades das atividades imobiliárias; problema que, na verdade, não é exclusivo do setor imobiliário, mas que persiste como elemento estrutural da eco-nomia brasileira. Nesse sentido, a Lei nº 9.514 criou os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e seus emissores, as Companhias Securiti-zadoras de Créditos Imobiliários.

Aos CRI foram somados, posteriormente, novos instrumentos, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e as Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI) (Medida Provisória nº 2.223/2001, transformada na Lei nº 10.931/2004). Além disso, também foi introduzida, em 1997, a alienação fiduciária, que, grosso modo, separa os ativos que funcionam como lastro das operações com CRI do patrimônio de seus emissores, aumentando a segurança dos investimentos nesses instrumentos. Em 2001, a Medida Provisória nº 2.221 (incorporada na Lei nº 10.931, de 2004) reforçou novamente a segurança jurídica das operações do siste-ma ao instituir o patrimônio de afetação, prevendo, assim, a separação dos recursos captados para o financiamento de um determinado projeto imobiliário do patrimônio da incorporadora responsável. O volume de operações do SFI levou quase dez anos para deslanchar: só a partir de 2008 o volume de emissões de CRI passou a crescer sistematicamente, levando o valor do seu estoque (registrado na Cetip) de R$ 3 bilhões, em janeiro de 2008, para R$ 27,8 bilhões, em dezembro de 2011.

5 coNSIderaçÕeS FINaIS

A Caixa Econômica Federal assumiu as funções do extinto Banco Nacional de Habitação e, desde então, fomenta os projetos habitacio-nais no País, seja por iniciativa própria, seja por programas governamen-tais, utilizando, para isso, recursos das poupanças e do FGTS. Como já dito em seção anterior, os financiamentos habitacionais nas décadas de


1980 e 1990 estavam quase que fechados, restringindo-se a programas do Governo Federal, tendo isso muito a ver com a alta inadimplência do setor e condições desfavoráveis ao credor imobiliário para reaver seu crédito. Uma das muitas ações que viabilizam a mudança de rota foi a criação da Emgea, empresa gestora de ativos que, em um dado momen-to, recebeu ativos imobiliários da Caixa de acordo com a MP 2.155, de 22 de junho de 2001, a fim de que novos financiamentos não sofressem com a gestão e com problemas oriundos da antiga sistemática adotada tanto pelo BNH como pela Caixa.

Dispõe a MP 2.155, entre outras ações:

Art. 6º Fica a União autorizada a:

I – permutar, por títulos de emissão do Tesouro Nacional:

[...]

b) com o BASA e com a CEF, os créditos referentes a refinanciamentos celebrados ao amparo da Lei nº 8.727, de 5 de novembro de 1993, considerados pelo saldo devedor atualizado; e

c) com a CEF e com a empresa Emgea, a que se refere o art. 7º, os créditos decorrentes de obrigações novadas com base na Lei nº 10.150, de 21 de dezembro de 2000, considerados pelo valor de face; e

II – adquirir:

a) da CEF, créditos decorrentes de operações realizadas diretamente com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS;

[...].

Então, pode ser verificado que, a partir dessas ações, os merca-do imobiliário cresceu bastante. A Caixa Econômica Federal conta hoje com diversas linhas de financiamento, seja com recursos do FGTS, como da poupança, seja para unidades isoladas, como para empreendimentos, haja vista as diversas legislações que trouxeram mais segurança jurídica tanto para construtores como para financeiras, bancos e mutuários.

Nesse cenário, a garantia de alienação fiduciária entra como ins-trumento facilitador dessas negociações. O cliente adquirente de imó-veis já conhece todo o contrato de adesão e como funciona no caso de inadimplência, razão pela qual essa taxa caiu bastante nos últimos anos.


O déficit habitacional ainda não solucionado tem sido uma das prioridades dos governos desde meados da década de 1990, e, a partir do ano de 2009, o Programa Minha Casa Minha Vida assume o papel de redentor das famílias mais pobres a fim de prover moradia para todos, inclusive com subsídios disponibilizados pelo Governo Federal, além de mecanismos facilitadores para que torne atrativo para construtoras edificar para cliente com renda de até três salários-mínimos. A Caixa tem administrado bem esse programa e o acesso tem sido facilitado pelo apoio dos Governos Estaduais; os programas habitacionais deixaram de ser um fardo para ser um negócio rentável para todos os envolvidos.

reFerÊNcIaS

DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. Direito das coisas. 25. ed. São Paulo: Saraiva, v. 4, 2010.

FUNDAB. A evolução do financiamento habitacional no Brasil, entre 2005 e 2011, e o desempenho de novos instrumentos financeiros. 2012. Disponível em: www.fudab.sp.gov.br. Acesso em: 12 maio 2013.

GONÇALVES, Carlos Roberto. direito civil brasileiro. Direito das coisas. 6. ed. São Paulo: Saraiva, v. 5, 2010.


A Legalidade da Locação por Diária/Hospedagem nos Condomínios Residenciais

RODRIGO KARPATAdvogado Especialista em Direito Imobiliário, Consultor em condomínios, Sócio do Escritório Karpat Sociedade de Advogados.

Recentemente, apareceram, no mercado, sites especializados em locação de imóveis por diárias, o que vem trazendo problemas aos con-domínios estritamente residenciais.

O condômino pode dispor da sua unidade conforme melhor lhe convier, o que é um direito que lhe assiste, por força do art. 1.335 do Código Civil e em função do exercício regular do direito de propriedade descrito na Constituição Federal. Por outro lado, existem limitações ao exercício desse direito, e o limite é a perturbação ao sossego, saúde, segurança e bons costumes daqueles que detêm a copropriedade, além das limitações impostas pelo direito de vizinhança (arts. 1.277 e 1.336, IV, do CC). E, ainda, na teoria da pluralidade dos direitos, há limitação ao exercício do direito de propriedade em função da supremacia do interesse coletivo daqueles condôminos (em geral) diante do direito in-dividual de cada condômino.

É lícito ao proprietário emprestar a sua unidade, ocupá-la pelo número de pessoas que julgar conveniente, seja a título gratuito ou one-roso, não cabendo ao condomínio regular tal prática, salvo se a esta estiver interferindo na rotina do prédio, ou seja, causando perturbação ao sossego, saúde, segurança e bons costumes ou estiver desviando a finalidade do prédio.

Desta forma, a locação por meio de um site comercial, por si só, não infringe a Lei de Locações. O que desobedece à legislação e à Con-venção do Condomínio no caso em questão é a mudança de finalidade da edificação. É dever de todo condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação (art. 1.336, IV, do CC), e locar o bem por dia é característica dos meios de hospedagem e depende de enqua-dramento específico (Decreto nº 84.910, de 15 de julho de 1980). As-


sim, fazê-lo desvia a finalidade de um edifício restritamente residencial, além de não cumprir os requisitos que disciplinam a hospedagem.

Na prática, a grande maioria dos casos realizados pelo sistema de diárias perturbam a vida dos prédios residenciais e desviam a finalida-de das edificações, que é estritamente residencial. Temos os defensores desta modalidade de “locação” por sites especializados por diárias, os quais alegam que, na Lei de Locações, existe a possibilidade de locação por temporada por prazo de até 90 dias.

É certo que a locação por temporada, com respaldo na Lei de Lo-cações e sem desvirtuar a finalidade da edificação, poderia ocorrer por curtos períodos de tempo, porém, a prática constante, somada à ne-cessidade de utilização da estrutura do prédio (garagens, salão de fes-tas, piscina) e aos serviços adicionais quase sempre oferecidos (mobília, limpeza, serviços em geral), desvirtuam a locação por temporada e se enquadram na hospedagem, que é disciplinada em lei específica, a qual não inclui o condomínio edilício no rol de locais aptos a funcionar nessa modalidade.

A Portaria nº 100/2011, do Ministério do Turismo, o Sistema Bra-sileiro de Classificação de Meios de Hospedagem (SBClass) e o art. 23, caput, da Lei Federal nº 11.771, de 2008, dispõem sobre a Política Na-cional de Turismo nos seguintes termos:

Art. 23. Consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, des-tinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unida-des de freqüência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de hospedagem, mediante adoção de instrumento contratual, tácito ou ex-presso, e cobrança de diária.

Ainda, deve ser observado o disposto no Decreto nº 84.910, de 15 de julho de 1980, que dispõe: “Art. 3º Somente poderão explorar ou ad-ministrar meios de hospedagem de turismo, restaurantes de turismo e acampamentos turísticos, no País, empresas ou entidades registradas na Empresa Brasileira de Turismo – Embratur”.

Assim, fica claro que a “locação” por diárias é exclusiva de meios de hospedagem, e é necessário que o estabelecimento seja enquadrado como comercial e tenha autorização de funcionamento, sendo que um


prédio residencial não pode funcionar dessa forma por inúmeros fatores, inclusive sob pena de autuação da municipalidade.

No caso em questão, não podemos dizer que a prática realizada seja uma locação por temporada, uma vez que tem características de hospedagem, “há um misto de contrato de locação de coisa e de locação de serviços, caracterizando, muito mais, o contrato atípico de hospeda-gem”, como aduziu Sylvio Capanema de Souza.

A locação por diária, a qual vem ocorrendo por meio de sites es-pecializados, vem representando efetivamente uma concorrência aos apart-hotéis, flats e similares e, por isso, desvia da finalidade do edifício e traz encargo extra à portaria, que, na maioria das vezes, fica respon-sável por liberar as chaves, cadastrar veículos e liberar acesso às áreas comuns e carrinho de supermercado.

Nesse sentido, os Tribunais regionais têm decidido com base na teoria da pluralidade dos direitos limitados: em função das múltiplas propriedades dentro do condomínio, existe limite entre o exercício do direito de propriedade individual e o interesse coletivo.

De tal modo, o que deve prevalecer é a análise do caso concreto, sendo fato notório que empregar o apartamento em sites para locações por diárias, como se fossem apart-hotéis, interfere na finalidade residen-cial de um condomínio, porém, utilizar o mesmo site e firmar locações mais longínquas pode se enquadrar no esperado pelo condomínio, que deve prontamente se reunir a fim de regrar as condições necessárias para o seu funcionamento.

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA – LOCAÇÃO DE APARTA-MENTOS PARA TEMPORADA VETADA PELO CONDOMÍNIO – PRA-ZO PARA CESSAÇÃO DA LOCAÇÃO E MULTA, PARA A HIPÓTESE DE DESCUMPRIMENTO DA CITADA REGRA PROIBITIVA, FIXADOS EM ASSEMBLEIA-GERAL EXTRAORDINÁRIA – RESTRIÇÃO AO DIREI-TO DE PROPRIEDADE RESPALDADA NA TEORIA DA PLURALIDADE DOS DIREITOS LIMITADOS – PRECEDENTE DO EG. STJ – ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA REALIZADO NA AGE – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR – 1. A Convenção do Condomínio, ora recorrido, prevê a aplicação de multa para o con-dômino que destinar o apartamento para finalidade diversa do prédio, que é residencial. 2. O regulamento interno estabelece o procedimen-to que deve ser observado na hipótese de aplicação de multa, o termo


inicial de sua incidência e a possibilidade de recurso administrativo. 3. Improcedente a alegação do ora recorrente de que não há previsão nas regras internas do Condomínio, ora recorrido, que assegurem o exercício da ampla defesa ou interposição de recurso administrativo. 4. O autor, ora apelante, compareceu à AGE de 19.12.2013, na qual a locação dos apartamentos por temporada foi vetada, mesmo depois de expor suas razões, tendo sido anotado prazo para encerramento daquela atividade – 30 dias –, sob pena de multa diária prevista no Regimento Interno, a incidir a partir de 19.01.2014. 5. Contraditório e ampla defesa respeita-dos na AGE. 6. Termo inicial da sanção pecuniária fixado na ata da AGE: 19.01.2014. 7. Honorários advocatícios de sucumbência reduzidos para R$ 500,00 (quinhentos reais), tendo em vista a pouca complexidade da causa e o trabalho desenvolvido pelos causídicos no processo. Recurso parcialmente provido.

(TJRJ, APL 00750330320148190001/RJ, 0075033-03.2014.8.19.0001, 11ª C.Cív., Rel. Des. Fernando Cerqueira Chagas, Data de Julgamento: 15.04.2015, Data de Publicação: 17.04.2015, 13:12)


Atraso Injustificado na Entrega do Imóvel pela Construtora: Saiba Quais São os Seus Direitos!

LOREnA GRAnGEIRO DE LuCEnA TôRRESAdministradora de Empresas, Advogada Especialista na área do Direito Ambiental, com MBA pela UNIFOR, atuante nas áreas de Direito Civil, Consumidor e Trabalhista, Membro da Co-missão de Direito Marítimo, Portuário, Aeroportuário e Aduaneiro – CDMPAA, Membro da Comissão de Direito Empresarial da Região Metropolitana de Fortaleza – RMF, Membro da Comissão de Direito Ambiental – CDA da OAB/CE.

SUMÁRIO: 1 Do prazo de carência; 2 Do dano moral; 3 Da cláusula contratual – Do distrato; 4 Do dano material; 5 Do direito à correção monetária; 6 Da taxa de corretagem; 7 Quais os documentos necessários para propositura da ação?

Muitos consumidores costumam comprar seus imóveis ainda na planta, de forma financiada, iniciando o pagamento ainda na fase de construção. Assim, a construtora disponibiliza um prazo de entrega, que já é pré-estabelecido em contrato entre as partes.

Contudo, a realidade encarada pelos consumidores tem sido bem diferente, pois, na maioria das vezes, há atraso na entrega das chaves desses imóveis. Diante deste tipo de atraso, quais são os direitos dos consumidores?

1 do praZo de carÊNcIa

Em primeiro lugar, o consumidor deve verificar a existência de previsão contratual acerca da utilização de um prazo de carência pela construtora. Esse prazo se refere justamente ao tempo adicional de tole-rância que a empresa terá para entregar o imóvel.

Tal cláusula é muito comum, mas não impede que o consumidor busque seus direitos pelo atraso, caso não haja justificativa para a demo-ra (por exemplo, caso fortuito ou força maior). Além disso, o prazo de carência não pode ser grande demais, de modo a permitir uma tolerân-cia desproporcional na entrega das chaves.


Portanto, o que temos visto é a utilização de um prazo de 180 dias1 (cento e oitenta) por parte das construtoras, já prevendo possíveis atrasos na entrega da obra. Ocorre que tal prazo é considerado ilegal!

2 do daNo moral

Nesta fase, já configurado o atraso superior ao prazo estabelecido em contrato, ou mesmo configurado o atraso injustificado na entrega da obra, o consumidor adquire o direito de exigir a reparação por danos morais, haja vista que a compra de um imóvel, além de ser um passo muito sacrificado, ainda é algo sério. Configurado como a realização de um sonho, o sonho da casa própria! Sendo assim, ocorrendo atraso, já se caracteriza a quebra de confiança.

Portanto, se a demora não possuir motivo legítimo, pode-se falar em desrespeito e descaso da empresa para com seus clientes, configu-rando-se o dano moral.

3 da clÁuSula coNtratual – do dIStrato

Muito embora nos “contratos de compromisso de compra e venda de imóvel na planta” exista cláusula de irretratabilidade e de irrevoga-bilidade, o que, em princípio, tornaria o negócio impassível de arrepen-dimento, esse tipo de cláusula não é absoluta e tem sido reiteradamente ignorada por nossos Tribunais, uma vez que o comprador de imóvel na planta tem o direito legalmente assegurado de pleitear o cancelamento do negócio anteriormente firmado.

Desta forma, o distrato de compromisso de compra e venda de imóvel nada mais é do que ação disponível ao comprador em caso de arrependimento posterior à celebração do contrato de compra e venda, estando previsto no Código Civil, e tem por objetivo extinguir as obriga-ções anteriormente firmadas em um contrato, desde que este ainda não tenha sido executado em sua totalidade, o que, neste caso, em específi-co, equivale à entrega das chaves do imóvel ao comprador.

1 O que é cláusula de carência (tolerância de 180 dias para entrega do bem) ou prazo de prorrogação na entrega da obra? Trata-se de cláusula manifestamente abusiva, pois fere os princípios do equilíbrio contratual, já que só beneficia a construtora. Por se tratar de uma relação de consumo, a responsabilidade da construtora é objetiva, devendo suportar os riscos do negócio – “o contrato deve ser um instrumento de trocas úteis e justas”.


Normalmente, o distrato se dá por duas razões, senão vejamos: a) distrato motivado por culpa do comprador; e b) distrato provocado por culpa do vendedor.

Nos casos em que o distrato é motivado por culpa do comprador, há que se permitir que o vendedor retenha algum percentual sobre os valores pagos, como forma de compensação pelo desfazimento do ne-gócio, o que não é o caso.

Contudo, é imperioso esclarecer que, nos casos de distrato provo-cado por culpa do vendedor, ou seja, nos casos em que o comprador so-licita o distrato por ato imputável ao vendedor, a restituição dos valores pagos deve ser integral, sem qualquer retenção.

Neste azo, os casos mais comuns para o distrato por culpa do vendedor são:

i) atraso na entrega do imóvel, ultrapassado o prazo-limite pre-visto em contrato; ii) erro na metragem do imóvel acima do legalmente permitido (5%); iii) erro no memorial descritivo do imóvel; iv) desistên-cia da incorporação imobiliária pela vendedora; v) impossibilidade de o comprador financiar o saldo devedor devido às informações deficientes prestadas no momento da aquisição pelo vendedor ou por preposto a ele relacionado; vi) caracterização de propaganda enganosa por parte do vendedor.

4 do daNo materIal

Além do direito ao dano moral, muitas vezes o consumidor possui direito a pleitear indenização por danos materiais. Isso se dá por pos-síveis gastos que o consumidor teve pelo fato do atraso na entrego do imóvel.

Sendo assim, pode ser utilizado para consumidores que vivam de aluguel, por exemplo, haja vista que, se a construtora atrasa a entrega do imóvel comprado, o consumidor tem de arcar com mais meses de aluguel. Esse valor deve ser ressarcido, desde que devidamente compro-vado.

5 do dIreIto À correção moNetÁrIa

É notório que, a partir do atraso nas obras, o consumidor terá direi-to de ter seu saldo corrigido pelo Índice Nacional de Preços ao Consumi-


dor – INPC, e não pelo Índice Nacional de Custo da Construção – INCC, tendo em vista que este último reflete apenas o custo da construção civil e não o preço relativo ao consumidor.

6 da taXa de corretagem

Outro ponto a ser abordado em uma ação judicial é a cobrança dos valores de corretagem. É comum que as construtoras vendam os apartamentos por um preço total, mas cobrem os valores de corretagem extracontratualmente (fora do preço global previsto no contrato). Inclu-sive, tal pagamento é realizado direto à corretora de imóveis.

Nessa hipótese, é o consumidor quem está arcando com o paga-mento dos corretores, o que é considerado pela jurisprudência majoritá-ria como um valor abusivo e indevido.

Nesta senda, como os corretores são contratados pela construtora ou incorporadora (pois ficam no stand de vendas da obra), a responsabi-lidade do pagamento da corretagem não deveria ser imputada ao consu-midor. Afinal, o pagamento da comissão é encargo de quem contratou o serviço.

7 QuaIS oS documeNtoS NeceSSÁrIoS para propoSItura da ação?

Por último, segue checklist dos documentos necessários para a propositura da presente ação, sendo eles: i) cópias simples do contrato de compromisso de compra e venda; ii) material utilizado na oferta do imóvel; iii) material de publicidade; iv) folhetos; v) prospectos; vi) anún-cios de jornais; vii) fotos; viii) ficha de cadastramento; ix) ficha de finan-ciamento; x) demonstrativos de pagamento; xi) e-mails, etc.

Portanto, quanto mais farto e robusto for o seu conteúdo de pro-vas, melhor será para o advogado que você constituir para atuar no caso.


A Aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos Contratos Imobiliários

nATALIA DE ROSALMEIDAAdvogada, Bacharel em Direito pela Universidade Federal do Ceará.

RESUMO: O presente artigo pretende fazer um breve relato sobre as peculiaridades da relação de consumo e a importância da aplicação do Código de Proteção e Defesa do Consumidor – CDC aos contratos imobiliários. Analisam-se, assim, os pressupostos da relação e do contrato de consumo e a consequente aplicação do Código de Proteção e Defesa do Consumidor quando a relação de consumo caracteriza-se entre imobiliária e consumidor, bem como os principais casos de violação da lei consumeirista em contratos de consumo imobiliários. Conclui-se pela plena aplicação do CDC aos contratos firmados entre o fornecedor de serviços ou produtos em imobiliárias como destinatário final, sem fins profissionais.

PALAVRAS-CHAVE: Nova teoria contratual; Código de Defesa do Consumidor; contratos imobiliários; precedentes jurisprudenciais.

SUMÁRIO: Introdução; 1 A relação de consumo; 2 O contrato de consumo; 3 Contratos imobiliários e aplicação do CDC; Conclusão; Referências.

INtrodução

O presente artigo tem por finalidade traçar um breve relato so-bre as peculiaridades do contrato de consumo e a consequente aplica-ção prática do Código Brasileiro de Proteção e Defesa do Consumidor – CDC às relações estabelecidas entre o fornecedor de serviços ou pro-dutos imobiliários e a pessoa física ou jurídica que adquire tais produtos ou serviços como destinatária final, sem destinação profissional. Com isso, pretende-se demonstrar que a tutela do direito do consumidor1 é importante não apenas para os consumidores e os fornecedores, mas igualmente para a proteção do meio ambiente, para o desenvolvimento sustentável e, sobretudo, para a transparência das relações.

Quanto aos aspectos metodológicos, esta pesquisa foi do tipo bi-bliográfica, procurando-se explicar e entender assunto em tratamento por meio da consulta de obras que abordem direta ou indiretamente o

1 Que tem por principais princípios o equilíbrio e a harmonia do mercado de consumo (art. 4º, III, do CDC).


tema a ser exposto, e jurisprudencial, por meio do estudo de decisões de Tribunais brasileiros sobre o tema, bem como documental, por meio da análise do Código de Defesa do Consumidor e outros documentos rela-cionados, a exemplo das notas técnicas do Departamento de Proteção e Defesa do Consumidor – DPDC do Ministério da Justiça.

1 a relação de coNSumo

O Código Brasileiro de Proteção e Defesa do Consumidor – CDC, elaborado em obediência ao art. 5º, XXXIII, da nossa Constituição – que reconhece a proteção do consumidor como direito fundamental – e ao art. 48 do ADCT – Ato das Disposições Constitucionais e Transitórias, constitui-se de um microssistema autônomo organizado para a eficaz tutela da peculiar relação de consumo.

O direito consumerista brasileiro é um sistema que tem por base a teoria geral do direito do consumidor – a qual trata de sua natureza jurídica, seus princípios, sua relação de consumo, seus princípios espe-cíficos e suas regras de interpretação – e visa a efetivar a teoria da quali-dade ou confiança positivada nos arts. 8º a 10. Determina a apuração in-comunicável e cumulável de responsabilidade administrativa, criminal e civil do fornecedor, bem como estabelece a proteção pré-contratual, contratual e pós-contratual do consumidor. E vai mais longe, no art. 7º, o CDC determina “o diálogo das fontes”, ao estabelecer que o direito do consumidor não se resume ao CDC. Em outras palavras, o CDC deve estar em constante diálogo com outras leis que possam, eventualmente, interessar a uma tutela mais justa do caso concreto (uma questão que envolva plano de saúde, por exemplo, além do CDC deve ser analisada a Lei nº 9.656/1998; em casos que envolvam telecomunicações, o CDC, a Lei nº 8.987/1995 e a Lei nº 9.472/1996).

Nas precisas palavras da Ministra Nancy Andrighi, do Superior Tri-bunal de Justiça (que, por determinação constitucional, deve garantir a unificação da interpretação de lei infraconstitucional, tal qual a do con-sumidor, Lei nº 8.078/1990): “A relação jurídica qualificada por ser ‘de consumo’ não se caracteriza pela presença de pessoa física ou jurídica em seus polos, mas pela presença de uma parte vulnerável de um lado (consumidor), e de um fornecedor, de outro”2. É a relação de desigualda-

2 REsp 476.428/SC, 3ª T., Relª Min. Nancy Andrighi, J. 19.04.2005, DJ 09.05.2005, p. 390.


de – seja esta fática, econômica, técnica ou informacional – que justifica e determina a proteção especial do consumidor.

Ou seja, o que define a aplicação ou não do CDC não é a natureza objetiva do contrato – contrato imobiliário ou arrendamento mercantil ou compra e venda –, mas a natureza subjetiva dos sujeitos: é preciso que se tenha um ou mais fornecedores em um polo e um ou mais con-sumidores no outro e, no meio, um produto ou um serviço (art. 3º, § 2º).

É de se destacar, neste contexto, que o consumidor não se resu-me à hipótese legal contida no caput do art. 2º do CDC. Ali temos o consumidor strictu sensu, o consumidor tradicional. Para bem abranger o complexo mercado de consumo, o CDC cuidou de definir algumas situações de consumidor equiparado. A primeira é no parágrafo único do art. 2º, que determina que “equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo”, de que os melhores exemplos são os entes despersonali-zados, a massa falida, o condomínio, o espólio, quando eventualmente adquiram produtos ou serviços como destinatários finais, para uso não profissional. É aí, inclusive, que reside o nascedouro da legitimação co-letiva na tutela consumerista.

A segunda é o bystander, positivado no seu art. 17, que é a vítima do acidente de consumo; aquele que, mesmo não participando direta-mente da relação de consumo, sofre as consequências da má execução do contrato (é o transeunte que é atropelado pelo automóvel com vício de qualidade; o inquilino que sofre os problemas da má execução do contrato de energia elétrica, entre tantos outros exemplos). A terceira e última hipótese é a positivada no art. 29 do CDC, por meio da qual equiparam-se a consumidores todas as pessoas, determináveis ou não, expostas às práticas previstas dos arts. 29 a 54 do CDC, quais sejam, as materializadas em práticas comerciais e em contratos abusivos.

Há casos, porém, em que, na situação concreta, embora se mos-tre um adquirente de produto ou serviço com destinação profissional, aplica-se o CDC em face da vulnerabilidade ou desigualdade pontual na hipótese fática, bem como explica a seguinte decisão do Superior Tribunal de Justiça que deu origem à “teoria minimalista aprofundada”, também conhecida como “finalista mitigada”:

[...] Mesmo nas relações entre pessoas jurídicas, se da análise da hipótese concreta decorrer inegável vulnerabilidade entre a pessoa jurídica con-


sumidora e a fornecedora, deve-se aplicar o CDC na busca do equilíbrio entre as partes. Ao consagrar o critério finalista para interpretação do conceito de consumidor, a jurisprudência deste STJ, também reconhece a necessidade de, em situações específicas, abrandar o rigor do critério subjetivo do conceito de consumidor, para admitir a aplicabilidade do CDC nas relações entre fornecedores e consumidores-empresários em que fique evidenciada a relação de consumo. São equiparáveis a consu-midor todas as pessoas, determináveis ou não, expostas às práticas co-merciais abusivas. [...]. (REsp 476428/SC, (2002/0145624-5), 3ª T., Relª Min. Nancy Andrighi (1118), J. 19.04.2005, DJ 09.05.2005, p. 390; RSTJ, v. 193, p. 336)

A relação de consumo impõe um tratamento jurídico diferenciado, tendo em vista a juridicamente presumida vulnerabilidade do consumi-dor (vulnerabilidade esta que não se resume a questões econômicas, mas pode ser compreendida igualmente como vulnerabilidade jurídica, fática ou informacional) e a consequente relação de desigualdade que se estabelece entre os consumidores e os fornecedores. As relações entre fornecedor-fornecedor e entre consumidor-consumidor, por desenvol-verem-se entre iguais, em regra, são tuteladas pelo Código Civil e as relações entre consumidor-fornecedor, em regra desiguais, são tuteladas pelo sistema autônomo do CDC.

2 o coNtrato de coNSumo

Como adverte o Ministro Herman Benjamin do Superior Tribunal de Justiça (um dos autores do anteprojeto do CDC):

[...] quando falamos em contratos no Código de Defesa do Consumi-dor estamos, efetivamente, cuidando de contrato de consumo. E quando estudamos os contratos de consumo ou sobre eles legislamos assim o fazemos em razão de algo que poderíamos denominar de vulnerabilida-de contratual do consumidor. É esse fenômeno jurídico – mas também econômico e social – que leva o legislador a buscar formas de proteger o consumidor. [...] No plano da teoria do contrato, proteger o consumidor é, antes de mais nada, um esforço da pesquisa da tipologia dessa vulne-rabilidade de resto conhecida ope legis (CDC, art. 4º, I).3 (sem destaques no original)

3 Trecho extraído da apresentação do livro Contratos no Código de Defesa do Consumidor: o novo regime das relações contratuais, de Cláudia Lima Marques (5. ed. Revista dos Tribunais, 2005. p. 9).


Sobre o contrato de consumo, prossegue o Ministro Herman Benjamin:

[...] toda a vulnerabilidade do consumidor decorre, direta ou indireta-mente, do empreendimento contratual e toda proteção é ofertada na di-reção do contrato [...]. Consequentemente, o direito do consumidor não contesta a validade da liberdade contratual (da mesma forma que não ataca o regime da propriedade privada), Mas simplesmente se insurge contra a forma como ela tem se manifestado, em especial no mercado de consumo.4 (grifos próprios)

Nesse sentido é que a Professora Cláudia Lima Marques, uma das mais respeitadas estudiosas do Direito do Consumidor, esclarece:

Quando a Constituição de 1988 identificou os consumidores como agen-tes econômicos mais vulneráveis e que deveriam ser protegidos pelo Es-tado (art. 5º, XXXII, da CF/1988), quando ordenou o legislador que esta proteção do sujeito refletisse na elaboração de um Código de Defesa do Consumidor, a proteger este sujeito de direito especial, acabou moldan-do uma nova visão mais social e teleológica do contrato como instru-mento de realização das expectativas legítimas deste sujeito de direitos fundamentais, o consumidor.5 (grifos próprios)

Tais considerações revelam-se necessárias, porquanto tenham se passado mais de 20 anos de sua promulgação o Código de Proteção e Defesa do Consumidor, este ainda é subutilizado, e a vulnerabilidade do consumidor subcompreendida. O reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor não significa, por nenhum momento, uma proteção exa-cerbada do consumidor; mas, ao contrário, simplesmente a aplicação prática e efetiva da igualdade em uma realidade de mercado tal qual a que vivemos atualmente. Tanto que ensina Cláudia Lima Marques:

Na formação do vínculo, o tempo será considerado como aliado da ra-cionalidade e reflexão na decisão dos consumidores. O Código de De-fesa do Consumidor reconhece a importância das notas técnicas de ven-da, muitas delas agressivas, do markenting e do contrato como forma de informação do consumidor, protegendo seu direito de escolha e sua autonomia racional, através do reconhecimento de um direito mais forte de informação (arts. 30, 31, 34, 46, 48 e 54 do CDC) e um direito de reflexão (art. 49 do CDC).

4 Idem, p. 10 e 11.5 Marques, ob. cit., p. 256 e 257.


[...]

A necessidade de proteção da liberdade do contratante mais fraco leva a impor novos riscos profissionais aos fornecedores, que não poderão ser transferidos aos consumidores por nenhuma manifestação válida da vontade, a redefinir o abuso.

[...]

Explico: ao tentar exigir que a atuação do parceiro contratual mais forte, fornecedor, seja eivada de alguma falta ou abuso (vontade de lesar ou chicanear) para que seja controlado o seu resultado fático, tenta a dou-trina mais conservadora neutralizar o potencial limitador de condutas – objetivas – do CDC. (p. 270-271)

É preciso enxergarmos que, por exemplo, quando um agricultor adquire uma moto, ele não tem a compreensão do que significa contra-to de financiamento com garantia por alienação fiduciária e nem tam-pouco sabe as consequências fáticas e jurídicas de tal realidade. Quer apenas pagar parcelado o produto, no caso, a moto. Se soubesse, por exemplo, que, aderindo a um contrato de alienação fiduciária, e, uma vez devolvendo a moto, não necessariamente o contrato estaria findo – que dependeria do valor venal do produto –, decerto não optaria pelo distrato. É o caso de um contrato de seguro em que as informações não são fornecidas com clareza necessária, como se vê adiante em decisão do Superior Tribunal de Justiça:

CONSUMIDOR – SEGURO EMPRESARIAL CONTRA ROUBO E FUR-TO CONTRATADO POR PESSOA JURÍDICA – MICROEMPRESA QUE SE ENQUADRA NO CONCEITO DE CONSUMIDOR – CLÁUSULA LI-MITATIVA QUE RESTRINGE A COBERTURA A FURTO QUALIFICADO – REPRODUÇÃO DA LETRA DA LEI – INFORMAÇÃO PRECÁRIA – IN-CIDÊNCIA DO ART. 54, § 4º, DO CDC – 1. O art. 2º do Código de De-fesa do Consumidor abarca expressamente a possibilidade de as pessoas jurídicas figurarem como consumidores, sendo relevante saber se a pes-soa, física ou jurídica, é “destinatária final” do produto ou serviço. Nesse passo, somente se desnatura a relação consumerista se o bem ou servi-ço passa a integrar uma cadeia produtiva do adquirente, ou seja, posto a revenda ou transformado por meio de beneficiamento ou montagem. 2. É consumidor a microempresa que celebra contrato de seguro com escopo de proteção do patrimônio próprio contra roubo e furto, ocupan-do, assim, posição jurídica de destinatária final do serviço oferecido pelo fornecedor. 3. Os arts. 6º, inciso III, e 54, § 4º, do CDC, estabelecem


que é direito do consumidor a informação plena do objeto do contrato, garantindo-lhe, ademais, não somente uma clareza física das cláusulas limitativas – o que é atingido pelo simples destaque destas –, mas, sobre-tudo, clareza semântica, um significado unívoco dessas cláusulas, que deverão estar infensas a duplo sentido. 4. O esclarecimento contido no contrato acerca da abrangência da cobertura securitária que reproduz, em essência, a letra do art. 155 do Código Penal, à evidência, não satis-faz o comando normativo segundo o qual as cláusulas limitadoras devem ser claras, por óbvio, aos olhos dos seus destinatários, os consumidores, cuja hipossuficiência informacional é pressuposto do seu enquadramen-to como tal. 5. Mostra-se inoperante a cláusula contratual que, a pretexto de informar o consumidor sobre as limitações da cobertura securitária, somente o remete para a letra da Lei acerca da tipicidade do furto quali-ficado, cuja interpretação, ademais, é por vezes controvertida até mesmo no âmbito dos Tribunais e da doutrina criminalista. 6. Recurso especial não conhecido. (STJ, REsp 814060/RJ, (2006/0014606-0), 4ª T., Rel. Min. Luis Felipe Salomão, J. 06.04.2010, DJe 13.04.2010)

Tal decisão é um exemplo concreto e adequado de como deve ser tratado um contrato de consumo. Em um contrato de consumo, por natureza desigual, não basta dar a informação formal, esta tem que ser clara, compreensível, adequada ao entendimento do consumidor. In-formação falha ou duvidosa compromete o direito básico à informação e a consequente liberdade de escolha do fornecedor, de modo que o CDC teve o cuidado de garantir a nulidade das informações dúbias que induzam a erro.

Outro aspecto importante do contrato de consumo é que a pro-teção não se resume, como acontece normalmente nos demais tipos de contrato, ao momento da criação do contrato ou o imediatamente posterior. No contrato de consumo, protegem-se “[...] as expectativas legítimas que o consumidor teria, mesmo que não se trate de qualidades essenciais do produto ou de qualidades expressamente garantidas no contrato. Neste sentido, por exemplo, o inciso III do § 6º do art. 18 do Código de Defesa do Consumidor brasileiro”6.

Tudo isso demonstra, em suma, que, no contrato de consumo, é preciso que se tenha um cuidado muito especial com a informação – seja ela no próprio contrato seja ela durante a oferta ou a publicidade –,

6 Marques, ob. cit., p. 282.


de modo que as cláusulas, a bem do princípio da igualdade, devem ser interpretadas do modo mais favorável ao consumidor, presumivelmente vulnerável. Tudo isto para que a liberdade de escolha possa ser real-mente exercida e com ela preservada a dignidade do consumidor, como determina o art. 4º do CDC.

Deve-se também destacar a importância que o CDC dá à preserva-ção do meio ambiente, uma vez que determina a nulidade de qualquer cláusula que infrinja ou possibilite a violação de normas ambientais.

3 coNtratoS ImobIlIÁrIoS e aplIcação do cdc

Nos contratos imobiliários – para efeitos deste artigo, aqui com-preendidos como aqueles de administração e locação de imóveis reali-zados pelas empresas imobiliárias ou de locação e venda de imóveis –, têm-se visto certa controvérsia sobre a sua inclusão ou não no campo de aplicação do CDC. Busca-se esclarecer esta controvérsia baseada nas re-lações imobiliárias que se concretizam por meio dos proprietários e das empresas administradoras e locadoras de imóveis, e destas e daquelas pessoas que procuram tais empresas interessadas em comprar ou alugar imóveis.

Para o exame adequado da questão é imprescindível, em um primeiro momento, o estabelecimento de certas premissas. A primeira delas é que a relação de inquilinato não se confunde com a relação firmada entre o proprietário de imóvel e a imobiliária. Esta é relação de consumo, haja vista que se trata de relação firmada entre o consumidor e o fornecedor de serviços de administração ou locação de imóveis. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1999) regula a locação feita diretamente entre o proprietário e o inquilino, sem a intermediação do serviço espe-cializado – e, por isso, não vulnerável – de administração. A relação de inquilinato não se confunde com a de consumo.

Tal raciocínio encontra perfeito amparo nos arts. 2º e 3º do CDC: o proprietário do imóvel é consumidor (art. 2º); a imobiliária, forne-cedora (art. 3º); e os serviços de administração de imóveis, o objeto (art. 3º, § 2º). O mesmo raciocínio se estabelece entre a pessoa que contrata os serviços da imobiliária para alugar um imóvel. A dúvida que surge decerto é oriunda da juventude do direito do consumidor. Há certa dificuldade na compreensão de que o que vai caracterizar a relação de consumo não é a forma contratual eleita, mas a existência de consumi-


dores e fornecedores na relação. Por outro lado, a relação de consumo não se caracteriza quando a contratação dos serviços é realizada com intuito profissional, no seio de relações contratuais.

Dessa forma, defende a Professora Cláudia Lima Marques, em sua obra Contratos no Código de Defesa do Consumidor (Revista dos Tribu-nais, 2006, p. 430), que

a jurisprudência destes 15 anos de CDC ensinou, porém, que esta situa-ção de vulnerabilidade não é exceção, mas sim bastante comum, e que a relação entre o consumidor-pessoa física e leigo e a administradora de imóveis deve ser, sim, considerada uma relação de consumo, direta-mente ou a menos por equiparação, pois aqui a destinação final do bem imóvel é suplantada pela fática, técnica, informacional e jurídica vulne-rabilidade do proprietário. (grifos próprios)

Para ilustrar, imaginemos um caso em que um consumidor que só possui um imóvel alugado, por meio da administradora de imóveis, e que mora de aluguel em outro imóvel menos valorizado. A proprietária é inequivocamente consumidora dos serviços contratados, visto que não é profissional do ramo de imóveis, possui apenas um imóvel e contratou os serviços especializados justamente por sua vulnerabilidade em admi-nistrar o seu imóvel.

A proprietária que paga quantia mensal pela administração de seu único imóvel, portanto, é consumidora, requerendo a proteção do CDC. Assim, tem direito a ver zelado o seu patrimônio pela administradora, sendo nula, por exemplo, cláusula que exima a administradora da res-ponsabilidade de conservação do imóvel, não obstante o percebimento do pagamento acordado, configurando-se vantagem exacerbada ao for-necedor.

A jurisprudência também já firmou entendimento de que as admi-nistradoras de imóveis podem ser consideradas fornecedoras, com apli-cação do CDC aos contratos por elas firmados:

PROCESSO CIVIL – AÇÃO CIVIL PÚBLICA – LOCAÇÃO – CLÁUSULAS ABUSIVAS – ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS – LEGITIMIDADE PAS-SIVA AD CAUSAM – INTERESSES INDIVIDUAIS HOMOGÊNEOS – As administradoras de imóveis são legitimadas para figurarem no polo passi-vo em ações civis coletivas propostas pelo Ministério Público com obje-tivo de declarar nulidade e modificação de cláusulas abusivas, contidas em contratos de locação elaboradas por aquelas (Precedentes). Recurso


especial provido. (STJ, REsp 614981/MG, (2003/0223615-8), 5ª T., Rel. Min. Felix Fischer, J. 09.08.2005, DJ 26.09.2005, p. 439)

No inteiro teor da decisão supraementada, o Relator deixa claro que “[...] a prestação de tal serviço se enquadra como relação de consu-mo”. Neste processo, o parecer do Ministério Público Federal também é nesse sentido:

Não se trata o caso sub examem de discussão da “relação jurídica entre locador e locatário”, mas sim, da “relação de consumo existente na pres-tação do serviço de intermediação de imóveis para locação” ao dizer que “relação de consumo existente na prestação do serviço e intermediação de imóveis para locação”.

Os proprietários, portanto, são inequivocamente consumidores dos serviços prestados pelas empresas especializadas na administração e na locação de imóveis. A responsabilidade da fornecedora é admi-nistrar o imóvel, sendo remunerada pela tranquilidade do consumidor, que entrega o seu imóvel para a administração. É, portanto, da inteira responsabilidade da imobiliária elaborar o contrato de locação, realizar vistorias, verificar o perfil do locatário, se este vem pagando os aluguéis, além de zelar pela conservação do imóvel. Este, ao fim do contrato, deve ser devolvido ao consumidor no estado em que foi recebido pela admi-nistradora, salvo os desgastes naturais do tempo.

A aplicação do CDC nas relações entre o proprietário e a admi-nistradora de imóveis visa ao equilíbrio contratual. Sem dúvida, o pro-prietário é vulnerável diante da especialização da empresa na prestação desses serviços. Existe, portanto, a obrigação de pagamento da adminis-tração por parte do consumidor (que geralmente ocorre por meio de des-contos nos aluguéis), e a responsabilidade da administradora pela qua-lidade de seu serviço, que, por cláusula abusiva, não pode ser excluída.

As cláusulas que exoneram a responsabilidade do fornecedor pe-los vícios de seu serviço, onerando o proprietário com todos os ônus decorrentes da contratação e colocando-o em situação excessivamente desvantajosa, são consideradas nulas de pleno direito pelo CDC.

No mesmo sentido, é considerada prática abusiva a omissão de informação dos riscos do próprio negócio firmado. Além disso, pela na-tureza dos serviços prestados pela administradora de imóveis, pode-se observar que a sua atividade funda-se na teoria do risco do negócio,


ou seja, a fornecedora recebe remuneração para responsabilizar-se por eventuais riscos de danos que possam advir dos contratos de locação. Os proprietários, então, contratam os serviços especializados das admi-nistradoras, justamente, por não estarem dispostos a assumir tais riscos, estabelecendo-se, assim, uma relação de consumo.

A abusividade das cláusulas em um contrato de administração de imóveis que exoneram as imobiliárias da responsabilidade sobre a ma-nutenção do imóvel é clara, pois transfere ao consumidor obrigação ine-rente à própria atividade de administração. Assim, o consumidor acaba pagando por um serviço que sequer é prestado.

O art. 14 do CDC afirma que o fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação de servi-ços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre a sua fruição e sobre os riscos. Dessa forma, a responsabilidade da imo-biliária quanto ao imóvel sob a sua administração é objetiva. Isto é, in-depende de culpa. Assim, caso a imobiliária não adote as providências necessárias para a segurança do negócio jurídico de locação (no qual é intermediária), incorre em omissão e/ou falha na prestação de serviços, a ensejar a sua responsabilidade objetiva pelos danos causados ao pro-prietário consumidor.

Outro aspecto importante é que a administradora deve garantir a devolução do imóvel no estado em que este foi entregue pelo proprie-tário. Como a imobiliária presta serviço de administração do imóvel, passa a se responsabilizar pela proteção dos direitos do proprietário no contrato de locação, com a função de zelar para que as garantias neste contrato sejam plenas, de forma que o proprietário não seja lesado. Entre estas garantias, encontra-se a restituição do imóvel, finda a locação, no mesmo estado de conservação anterior, salvo as deteriorações decorren-tes de seu uso normal, nos termos do art. 23, III, da Lei nº 8.245/1991.

É importante ressaltar que, quando se fala que a relação entre o proprietário e a administradora de imóveis trata-se, inequivocamente, de uma relação de consumo e está protegida pelo CDC, não se exclui, en-tretanto, a incidência nessa relação de outras regras que possam favore-cer o consumidor, prevalecendo as mais benéficas, consoante esclarece o art. 7º do Código consumerista:


Art. 7º Os direitos previstos neste Código não excluem outros decorrentes de tratados ou convenções internacionais de que o Brasil seja signatário, da legislação interna ordinária, de regulamentos expedidos pelas auto-ridades administrativas competentes, bem como dos que derivem dos princípios gerais do direito, analogia, costumes e eqüidade.

Pelo exposto, demonstra-se, então, que aos contratos firmados en-tre as imobiliárias prestadoras de serviços de administração de imóveis e os proprietários é aplicado o Código de Defesa de Consumidor, visando à proteção dos contratantes considerados hipossuficientes e vulneráveis na prestação desses serviços especializados.

coNcluSão

A relação de consumo entre a administradora de imóveis e o pro-prietário que contrata os seus serviços de administração é clara, evidente e inequívoca. Baseada na nova concepção dos contratos que objetivam a boa-fé e a função social, o Código de Defesa do Consumidor veio para regular as relações de consumo, equilibrando as posições contratuais, onde o consumidor é vulnerável.

Sendo relação de consumo, os contratos de administração de imó-veis devem ser analisados conforme o CDC, especialmente no que con-cerne às práticas e cláusulas abusivas e à proteção prioritária da infor-mação, premissa que é necessária ao exercício da liberdade de escolha. Frisa-se que tal relação de consumo, como já demonstrado e provado, não se confunde com a relação de inquilinato.

Conclui-se, portanto, que muitas vezes os contratos de administra-ção de imóveis apresentam cláusulas abusivas, que colocam o consumi-dor em posição excessivamente desvantajosa. Tais cláusulas são nulas de pleno direito, como objetiva do art. 51 do CDC. O proprietário, tec-nicamente desamparado, quando destinatário final dos serviços das ad-ministradoras de imóveis, pode invocar a proteção do Código de Defesa do Consumidor em seu favor.

reFerÊNcIaS

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MARCONI, Marina de Andrade; LAKATOS, Eva Maria. Metodologia do traba-lho científico. 6. ed. São Paulo: Atlas, 2006.

MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor: o novo regime das relações contratuais. 5. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2006.

MARSAIOLI, Rodrigo Vallejo. Responsabilidade civil das administradoras de imóveis, 8 mar. 2011. Disponível em: <http://www.marsaioli.adv.br/artigos/artigos_020.htm>.

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RÊGO, Werson. O Código de Defesa do Consumidor: a nova concepção con-tratual e os negócios jurídicos imobiliários. Aspectos doutrinários e jurispru-denciais. Rio de Janeiro: Forense, 2001.


Prestações de Imóvel Financiado em Atraso: Quando o Sonho da Casa Própria se Torna um Pesadelo, o Que Fazer?

vILMAR ALvES DE MEnDOnçAGraduado em Direito pelo Centro Universitário de Goiás – Uni-Anhanguera (2009/2013), Gra duado em Ciências Contábeis pelo Centro Universitário de Goiás – Uni-Anhanguera (2000-2003), Especialista em Direito Constitucional pela Universidade Anhanguera Uni-derp (2014/2014), Pós-Graduando em Direito Tributário pela Universidade Estácio de Sá (2015/2016) e em Direito Público: Constitucional e Administrativo pelo Centro Universitário de Goiás – Uni-Anhanguera (2015/2016), Empregado Público, Advogado Especialista em Direito Público (OAB/GO 40.055), Membro da Comissão de Direito Constitucional e Legislação da OAB/GO.

SUMÁRIO: 1 Nota introdutória; 2 Lei nº 9.514/1997 (Lei de Alienação Fiduciária sobre Bens Imó-veis); 3 Início da execução; 4 Intimação do devedor; 4.1 Recusa do devedor em assinar a intimação; 4.2 Intimação por edital; 4.3 Intimação judicial; 5 Prazo para pagamento após a intimação; 6 Se o devedor não pagar no prazo de 15 dias após a intimação, o que acontece?; 7 Leilão público; 8 Resumo do procedimento de execução; 9 Formas de negociação de dívida; 9.1 FGHab; 9.2 Pausa; 9.3 Incorporação de prestações em atraso ao saldo devedor; 9.4 Pagamento parcial; 9.5 Dilação de prazo; 9.6 Portabilidade de financiamento; 9.7 Uso do FGTS para pagamento de parte de prestação; 9.8 Venda do imóvel; 10 Nota conclusiva.

1 Nota INtrodutÓrIa

Para melhor compreensão sobre o processo de retomada de imó-vel com prestações em atraso, cumpre, inicialmente, lembrar que, até 1997, a única modalidade de garantia utilizada pelos bancos na conces-são de crédito habitacional era a hipoteca.

Ocorre que esta forma de garantia (hipoteca) entrou em crise. Por qual motivo? Muito simples! Nesta modalidade de garantia, o devedor permanece com a propriedade e a posse direta do imóvel. O credor tem apenas a posse indireta.

No caso de inadimplemento do devedor, o credor precisava se valer de 2 (duas) ações judiciais: uma para retirada da propriedade do devedor inadimplente e outra para reaver a posse do imóvel. Por isso, os processos de retomada de imóveis eram, em regra, muito demorados, podendo durar vários anos. E é exatamente por esse motivo que ficou a


ideia, que permanece viva ainda hoje, de que banco não retoma imóvel: ledo engano!

Evidentemente, essa garantia (hipoteca) entrou em crise. Afinal, o dinheiro era emprestado e não retornava aos cofres do banco para novos financiamentos, principalmente em função da letargia do Poder Judiciário, que, no mais das vezes, se via abarrotado com tantas ações envolvendo execução de contratos habitacionais.

Na alienação fiduciária sobre bens imóveis, essa demora para a retomada de imóvel não ocorre, pois a Lei nº 9.514, publicada em 1997, prevê apenas a execução extrajudicial, ou seja, não há necessidade de se valer do Poder Judiciário para retomada de imóvel. Execução extraju-dicial, portanto, é aquela feita diretamente nos Cartórios de Registro de Imóveis – CRI, de maneira extremamente simples e rápida.

É por isso que, após a publicação da Lei nº 9.514/1997, os bancos utilizam somente a alienação fiduciária para garantia dos financiamen-tos habitacionais, tendo em vista a agilidade na retomada dos imóveis cujos mutuários estejam inadimplentes.

2 leI Nº 9.514/1997 (leI de alIeNação FIducIÁrIa Sobre beNS ImÓVeIS)

Passaremos agora à análise detalhada da Lei nº 9.514/1997, que trata da alienação fiduciária em garantia sobre bens imóveis, de forma a explicar seus principais aspectos referentes à execução extrajudicial de contratos inadimplentes. Ou seja, o que acontece caso você, por algum motivo, atrasa o pagamento das prestações?

3 INícIo da eXecução

Segundo a Lei nº 9.514/1997, o próprio contrato habitacional de-finirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. Nor-malmente, esse prazo de carência definido pelos bancos é de 60 dias, ou seja, 3 prestações em atraso.

Significa dizer que, em regra, se você atrasar o pagamento de 3 prestações, o banco credor dará início à execução extrajudicial (em car-tório) de seu contrato por meio da intimação.


4 INtImação do deVedor

Conforme previsto no § 3º do art. 26 da Lei nº 9.514/1997:

A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promo-vida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

Portanto, caso o contrato tenha um ou mais coobrigados, todos deverão ser intimados pessoalmente pelo CRI ou por um cartório de tí-tulos e documentos. Essa intimação é feita pelo cartório da Comarca ou cidade onde está registrado o imóvel e pode ser feita pessoalmente ou por meio dos Correios com Aviso de Recebimento – AR.

Cada cartório tem autonomia para definir a forma de intimação do(s) mutuário(s). Alguns preferem a intimação por meio dos correios com AR, mas em regra a intimação é feita pessoalmente, ou seja, entre-gue em mãos.

Vejamos agora algumas situações específicas em relação à intima-ção, em especial quando o devedor não é localizado, se encontra em local ignorado ou incerto e se recusa a assinar a intimação cartorária.

4.1 Recusa do devedoR em assinaR a intimação

Caso o devedor ou seu eventual coobrigado ou coobrigados se recuse(m) a assinar a intimação cartorial, cabe ao credor promover a sua notificação judicial, ou seja, por meio do Poder Judiciário.

Nesse caso, a execução é promovida por meio de uma “ação de notificação judicial”, nos termos dos arts. 726 e 729 do novo Código de Processo Civil, sendo que o devedor deverá arcar com as despesas com custas e honorários advocatícios decorrentes desta ação.

Ou seja, não adianta se recusar a assinar a notificação. Ela virá de outra forma e com custas, despesas e encargos cada vez maiores, a serem pagas pelo devedor.

Ademais, quando o cartório certifica e da fé de que o devedor tomou conhecimento do teor ou conteúdo da intimação, ficando com


uma via, mesmo tendo recusado a sua assinatura, algumas instituições financeiras têm dado sequência à execução, considerando que, neste caso, o devedor está intimado. Portanto, recusar a assinar a intimação pode representar uma péssima opção.

4.2 intimação poR edital

Segundo o disposto no § 4º do art. 26 da Lei de Alienação Fiduciá-ria, a intimação por edital ocorre quando o cartório certifica que o fidu-ciante (devedor) encontra-se em local ignorado, incerto ou inacessível.

No caso, o CRI comunica ao credor (banco) que o cliente ou mu-tuário encontra-se em local ignorado, incerto ou inacessível e o credor, à vista dessa declaração, autoriza o cartório a publicar os editais, sendo que essa publicação é feita em um dos jornais de maior circulação du-rante 3 (três) dias seguidos.

Evidentemente, cada uma dessas publicações tem um custo muito elevado. O banco credor efetua o pagamento dessas publicações de edi-tal ao jornal e lança esses valores como despesas de execução a serem pagas pelo devedor.

Aqui, é muito importante frisar que o devedor não deve permitir que esta situação ocorra. Ora, se já não consegue pagar as prestações atrasadas, imagine ter que pagar, também, as despesas com edital. Mais ao final, vamos tecer algumas orientações para que o mutuário não in-corra neste problema.

4.3 intimação judicial

Como visto anteriormente (subitem 4.1), um dos motivos pelo qual o credor lança mão da intimação judicial é a recusa do(s) devedor(es) em assinar a intimação.

Outra situação na qual o credor solicita ao Poder Judiciário a in-timação do devedor ocorre quando o cartório certifica apenas que não localizou o devedor (ou os devedores) em 3 (três) tentativas em dias e horários diferentes.

Em síntese, quando o cartório diz que “o cliente não foi localiza-do” após 3 tentativas infrutíferas, o credor pode solicitar ao cartório uma nova tentativa de intimação ou solicitar diretamente ao Poder Judiciário


a intimação judicial. Entretanto, como já falamos, caso o cartório certifi-que que o cliente se encontra em local ignorado, incerto ou inacessível, ocorre a publicação de edital.

5 praZo para pagameNto apÓS a INtImação

Independentemente da forma pela qual o devedor foi intima-do (pessoalmente, por edital ou judicial), o prazo estipulado pela Lei nº 9.514/1997, para pagamento de todas as prestações em atraso, é de 15 (quinze) dias corridos.

Veja, se o contrato está em execução por ter decorrido o prazo de 60 dias consecutivos sem pagamento, o credor tem a faculdade de so-mente receber o valor total das prestações atrasadas, exceto em caso de negociação, hipótese que veremos mais ao sul deste texto. Isso porque a execução incide sobre o total das prestações vencidas e, inclusive, as que vencerem até a data do efetivo pagamento.

6 Se o deVedor Não pagar No praZo de 15 dIaS apÓS a INtImação, o Que acoNtece?

Nos termos do disposto no § 7º do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, uma vez decorrido o prazo de 15 (quinze) dias sem purga da mora (pa-gamento),

[...] o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da pro-priedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos [...].

Significa dizer que, uma vez decorrido o prazo de 15 dias sem pagamento da dívida, o banco credor recolhe o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) junto à Prefeitura Municipal e envia a guia correspondente ao CRI, com requerimento de consolidação da proprie-dade (retomada do imóvel).

O CRI, mediante a prova do recolhimento do ITBI, procede à aver-bação da consolidação da propriedade em nome do credor, às margens da matrícula do imóvel. Pronto! A partir daqui, o devedor perdeu defi-nitivamente o imóvel. Importa dizer que, na fase seguinte dos leilões, o imóvel já pertence exclusivamente ao credor.


Simples assim! Atrasou 3 prestações, procede-se à intimação. Uma vez notificado e decorrido o prazo de 15 dias sem pagamento, o banco recolhe o ITBI e eventual IPTU em atraso junto à Prefeitura e envia ao CRI para registro da consolidação da propriedade (retomada do imóvel).

7 leIlão pÚblIco

Vejamos o disposto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 a respeito dos leilões:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário (credor), no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será rea-lizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

Em resumo, após vendido o imóvel em leilão, a dívida é conside-rada extinta. Entretanto, do valor de venda são deduzidas todas as despe-sas e encargos legais, inclusive tributos (em regra, IPTU vencido e ITBI).

Segundo o disposto no § 4º desse mesmo artigo, no prazo de 5 (cinco) dias após a venda em leilão público, o banco credor entregará ao devedor a importância que sobejar, ou seja, a sobra.

Vamos a um exemplo para demonstrar o que falamos. Imaginemos a seguinte situação:

Valor de avaliação do imóvel na data do leilão R$ 200.000,00

(-) Valor da dívida do mutuário (saldo devedor) R$ 150.000,00

(-) Despesas totais com execução, inclusive tributos R$ 10.000,00

(=) Saldo (valor a ser devolvido ao mutuário R$ 40.000,00

Veja que, caso após a venda do imóvel em leilão sobre algum di-nheiro, este é entregue ao devedor no prazo de 5 dias.

Entretanto, na hipótese de não se alcançar, no segundo leilão, se-quer o valor da dívida, a Lei nº 9.514/1997 prevê que o débito estará


automaticamente quitado. Essa é uma grande vantagem para o mutuário introduzida pela Lei nº 9.514/1997, pois o próprio banco é quem arcará com o prejuízo decorrente da venda do imóvel.

Vamos supor a seguinte hipótese:

Valor de avaliação do imóvel na data do leilão R$ 200.000,00(-) Valor da dívida do mutuário (saldo devedor) R$ 190.000,00

(-) Despesas totais com execução, inclusive tributos R$ 15.000,00(=) Saldo (prejuízo a ser suportado pelo banco) R$ 5.000,00

A propósito, vale destacar importante distinção em relação à alie-nação fiduciária para os bens móveis, a exemplo de veículos. Nesse caso, quando há busca e apreensão do veículo, por inadimplemento, ocorre o leilão público e, em caso de o valor alcançado pela venda do veículo não for suficiente para cobrir o valor da dívida, o devedor con-tinuará obrigado pelo débito restante, podendo o banco credor se valor de uma ação de cobrança.

Em suma, no caso de uma eventual recessão econômica, com de-flação nos preços dos imóveis, a dívida ou o débito do mutuário se re-solverá pela adjudicação da garantia, sendo o banco credor obrigado a realizar os prejuízos daí advindos

8 reSumo do procedImeNto de eXecução

Por todo o exposto, vamos fazer um breve resumo do procedimen-to de execução extrajudicial dos contratos habitacionais garantidos por alienação fiduciária:

1º) inadimplência do devedor (a partir de 3 prestações em atraso, inicia-se a execução);

2º) o credor (banco) envia requerimento de intimação do deve-dor ao CRI;

3º) a intimação, em regra, é feita pessoalmente ao devedor (e eventuais coobrigados);

4º) caso o devedor esteja em local incerto, ignorado ou inacessí-vel, o cartório publica edital;

5º) intimado, o devedor tem um prazo de 15 (quinze) dias para pagar todas as prestações atrasadas;


6º) caso o devedor não pague a dívida, o banco credor recolhe o ITBI e eventual IPTU atrasado na Prefeitura Municipal;

7º) de posse das guias de ITBI e IPTU devidamente pagas, o ban-co envia requerimento ao CRI para que este faça a averba-ção da consolidação da propriedade (retomada do imóvel) às margens da matrícula do imóvel;

8º) o imóvel vai a leilão público no prazo de 30 (trinta) dias após a retomada;

9º) caso não haja nenhum interessado no primeiro leilão, ocorre o 2º leilão no prazo de 15 dias;

10º) no caso de não haver interessado no 2º leilão, considera-se extinta a dívida, o banco credor dá quitação da dívida ao de-vedor e o imóvel vai para venda direta.

9 FormaS de NegocIação de díVIdaConsiderando que contratos habitacionais são contratos de longa

duração, podendo chegar às vezes a 35 anos de financiamento, é muito provável que alguns infortúnios venham a ocorrer no período.

Ocorre que, em caso de atraso no pagamento das prestações, mui-tos mutuários não procuram o banco credor para negociação de suas dívidas. E é aí que mora o perigo!

Ora, a melhor alternativa é procurar o credor para, desde logo, saber das possibilidades de negociação do débito. É claro que todo e qualquer contrato habitacional, inclusive os contratos da Caixa Econô-mica Federal, são regidos por normas de direito privado, e, portanto, o banco pode ou não aceitar a negociação proposta. Mas, em regra, a negociação pode ser vantajosa tanto para o credor (banco) quanto para o devedor.

Vale lembrar que, ao atrasar o pagamento das prestações, uma das primeiras medidas que podem ser adotadas pelo banco credor é a negativação do devedor junto aos cadastros restritivos de crédito (SPC e Serasa).

Vejamos, a seguir, algumas formas de negociação oferecidas pelos bancos e que podem ser utilizadas para que o sonho da casa própria não se torne um pesadelo.


9.1 FGHab

O FGHab é um fundo garantidor previsto em alguns contratos do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV que dá cobertura em caso de perda de emprego ou perda de mais de 30% da renda familiar que compõem o financiamento.

Para fazer uso deste benefício, o devedor deverá ter pago pelo menos 6 prestações iniciais e estar com o contrato em dia. Deve ainda comprovar o desemprego ou a perda de renda.

Entretanto, as prestações pagas pelo fundo deverão ser pagas pelo mutuário com juros e correção monetária no final do período de utiliza-ção ou após 12 meses, contados da última prestação assumida. Ou seja, o uso deste fundo significa, na prática, um empréstimo a juros menores que os de mercado.

9.2 pausa

Oferecido por alguns bancos, o crédito com pausa permite que o mutuário, que está com seu contrato em dia, deixe de pagar uma pres-tação a cada intervalo de 12 meses, mediante solicitação formal junto ao banco credor. Nesse caso, a prestação não paga será incorporada ao saldo devedor e diluída no prazo restante do contrato.

9.3 incoRpoRação de pRestações em atRaso ao saldo devedoR

A maioria dos bancos admitem a incorporação de prestações em atraso ao saldo devedor contratual, desde que o cliente efetue o paga-mento de uma entrada, normalmente no valor de uma prestação mais antiga, devidamente atualizada.

Por exemplo, digamos que um cliente deve 5 prestações e não tem condição financeira para quitá-las. Nesse caso, pode o banco receber uma prestação e diluir o valor das outras quatro prestações no saldo devedor.

Considerando que não haverá dilação do prazo contratual, é evi-dente que, no caso de incorporação de prestações, haverá um acréscimo no valor das prestações de maneira proporcional ao valor incorporado.

Recomenda-se a utilização desta modalidade de negociação ape-nas para caso de emergência por algumas razões: primeiro, porque, após


uma incorporação, os bancos exigem uma carência para que seja possí-vel nova incorporação; segundo, porque ocorre um acréscimo no valor das prestações.

Mesmo que o contrato esteja em fase de execução, recomenda-se que o cliente procure o seu banco e veja se ele oferece essa possibilida-de de negociação.

9.4 paGamento paRcial

Caso você tenha um bom relacionamento com o seu banco, pro-cure o seu gerente e proponha um pagamento parcial, caso não seja pos-sível a incorporação. Por exemplo, digamos que você deve 4 prestações e que seu contrato esteja em fase de execução, mas você só tem dinheiro para quitar três prestações.

Vimos anteriormente que, quando um contrato está em execução (em cartório), a lei prevê que o pagamento deve ser integral, haja vista que a execução incide sobre o valor total da dívida vencida. Entretan-to, excepcionalmente, a depender de sua relação com o banco credor, pode ser que essa negociação seja autorizada.

Nesse tipo de negociação, jamais poderão restar 3 prestações em atraso. Por exemplo, se você deve 5 prestações e puder pagar apenas 2 prestações, não há essa possibilidade por um motivo bastante simples: vão restar 3 prestações em atraso! Lembra quando dissemos anterior-mente que a execução se inicia, em regra, com 3 prestações em atraso? Pois é... Nesse caso, a execução continuaria a seguir seu curso normal-mente.

Lembre-se: pagamento parcial só interrompe a execução se restar apenas uma ou duas prestações em atraso!

9.5 dilação de pRazo

A depender das condições estabelecidas contratualmente, pode ser que seja possível o aumento do prazo contratado inicialmente. Di-gamos que você fez um contrato com prazo de 240 meses e que, no seu decorrer, você venha a ter dificuldade no pagamento das prestações mensais. Nesse caso, havendo previsão contratual, talvez seja possível você solicitar formalmente, junto ao banco, a ampliação do prazo para 300 meses, por exemplo.


É evidente que, com a ampliação do prazo contratado, o valor da prestação fica menor, proporcional ao prazo restante. Vale observar que existe limite de prazo e que o prazo final não pode ultrapassar os 80 anos do cliente.

9.6 poRtabilidade de Financiamento

A portabilidade de crédito nada mais é do que a possibilidade de trocar a dívida de um banco para um outro que tenha uma taxa de juros menor, podendo ser, em alguns casos, uma boa alternativa negocial.

A portabilidade de financiamento imobiliário foi regulamentada em maio de 2014 e permite que quem já contratou um financiamento possa migrar o saldo devedor para outro banco que ofereça uma taxa de juros menor. Cabe lembrar que o prazo e demais condições não podem ser alteradas.

Não existe proibição da portabilidade para contratos inadimplen-tes, mas é prerrogativa do novo banco aceitar o crédito.

9.7 uso do FGts paRa paGamento de paRte de pRestação

Nos termos do art. 20 da Lei nº 8.036/1990 (Lei do FGTS), in verbis:

Art. 20. A conta vinculada do trabalhador no FGTS poderá ser movimen-tada nas seguintes situações:

[...]

V – pagamento de parte das prestações decorrentes de financiamento habitacional concedido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), desde que:

a) o mutuário conte com o mínimo de 3 (três) anos de trabalho sob o re-gime do FGTS, na mesma empresa ou em empresas diferentes;

b) o valor bloqueado seja utilizado, no mínimo, durante o prazo de 12 (doze) meses;

c) o valor do abatimento atinja, no máximo, 80 (oitenta) por cento do montante da prestação;

[...].


Vamos a um exemplo para melhor elucidação do disposto neste artigo de lei. Digamos que você tem uma prestação atual no valor de R$ 1.000,00 e que você tenha em depósito na sua conta vinculada do FGTS o valor de R$ 9.600,00.

Nesse caso, desde que você já conte com um mínimo de 3 anos de carteira de trabalho assinada, poderá fazer uso do FGTS para pagamento de parte do valor da prestação, limitado a 80% desse valor.

Na presente hipótese, o FGTS quitaria R$ 800,00 por mês durante um ano, totalizando R$ 9.600,00, e você quitaria mensalmente o valor restante, ou seja, R$ 200,00. Vamos às contas?

R$ 1.000,00 x 80% = R$ 800,00 (valor a ser abatido mensalmente pelo FGTS);

R$ 800,00 x 12 meses = R$ 9.600,00 (valor do saldo depositado no FGTS).

Evidente que, havendo saldo, a cada 12 meses, pode ser renova-da a solicitação de uso de recursos do FGTS no abatimento parcial das prestações mensais.

Vale ressaltar que essa opção pode ser usada para pagamento de até 3 prestações em atraso. Se o atraso for maior, o cliente pode nego-ciar, por exemplo, a incorporação das prestações em atraso e usar o FGTS a partir da prestação atual.

9.8 venda do imóvel

A venda do imóvel não é, evidentemente, uma forma de negocia-ção, entretanto, deve ser levada em consideração em última hipótese.

A decisão pela venda do imóvel pode ser uma alternativa interes-sante no caso de total impossibilidade de continuar honrando o compro-misso assumido contratualmente. Isso ocorre com relativa frequência, especialmente em casos de perda de renda ou emprego.

É melhor vender o imóvel do que tê-lo retomado pelo banco, pois, nessa hipótese, dificilmente conseguirá outro financiamento imobiliário em virtude do histórico de relacionamento negativo.

Ademais, pode ser que você consiga vender o imóvel por um valor superior ao que poderia ser vendido em um eventual leilão. Entretanto,


cumpre ressaltar que, uma vez tomada a decisão pela venda do imóvel, é preciso urgência, afinal, pode ser que o banco faça a retomada do imóvel antes que você conclua a venda e a transferência junto ao CRI.

10 Nota coNcluSIVa

Resgatando parte do título deste artigo, “quando o sonho da casa própria se torna um pesadelo, o que fazer”?

Acabamos de ver que existem várias alternativas que podem ser adotadas pelo devedor. O mais importante é sempre procurar o credor para negociar. Fugir das cobranças é a pior das alternativas a ser adotada porque não vai resolver o seu problema.

Parte Geral – Acórdão na Íntegra

2432

Superior Tribunal de JustiçaAgInt‑Agravo em Recurso Especial nº 926.915 – PR (2016/0140788‑7)Relator: Ministro Luis Felipe SalomãoAgravante: Administradora de Imóveis Gonzaga Ltda.Advogados: Nelson Antônio Gomes Junior – PR021773

Dorine Loth Soares Garcia e outro(s) – PR039922Agravado: Maria Susete SchmidtAdvogado: Paulo Cesar Morch – PR067324Interes.: Zenilda Rosa de AbreuAdvogados: Paulo Rodrigo Zanardi – PR054946

André Luis Bettega Joaquim e outro(s) – PR061702

ementa

agraVo INterNo No agraVo em recurSo eSpecIal – ação de cobraNça – arraS – SINal – NegÓcIo JurídIco celebrado eNtre peSSoa INtereSSada em adQuIrIr ImÓVel e ImobIlIÁrIa – legItImIdade paSSIVa – reeXame de proVaS – INcIdÊNcIa da SÚmula Nº 7/StJ – agraVo INterNo Não proVIdo

1. No presente caso, as instâncias ordinárias concluíram, com am-paro no exame dos elementos fático-probatórios dos autos, que foi firmada relação jurídica apenas entre a autora e a imobiliária ré, não atuando esta como intermediadora. Tal conclusão não se desfaz sem reexame de provas, o que se revela defeso em sede de recurso especial ante a incidência da Súmula nº 7/STJ.

2. Agravo interno não provido.

acóRdão

Vistos, relatados e discutidos estes autos, os Ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça acordam, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas, por unanimidade, negar provimento ao agravo interno, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Mi-nistros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti (Presidente), Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.

Brasília (DF), 13 de setembro de 2016 (data do Julgamento).

RDI Nº 35 – Set-Out/2016 – PARTE GERAL – ACÓRDÃO NA ÍNTEGRA ....................................................................................................65

Ministro Luis Felipe Salomão Relator

RelatóRio

O Senhor Ministro Luis Felipe Salomão (Relator):

1. Trata-se de agravo interno interposto por Administradora de Imóveis Gonzaga Ltda. em face de decisão deste Relator de fls. 439-442, que negou provimento ao seu agravo em recurso especial, em razão da incidência da Súmula nº 7/STJ.

Nas razões recursais, a parte agravante repisa os argumentos tra-zidos no recurso especial, e ainda sustenta: “[...] A Recorrente atuou como mera mandatária, intermediando a compra e venda em nome do promitente vendedor, sem contudo figurar no contrato de proposta. Não tem legitimidade para resistir à pretensão da Recorrida”.

Aduz ainda que “[...] a ilegitimidade passiva da Recorrente é clara, na medida em que não pode ser demandada a devolver quantia que não recebeu, isso porque o cheque dado como sinal de negócio, pertencia à titularidade do promitente vendedor, em caso de aceite da proposta – o que de fato não ocorreu, por culpa exclusiva do mesmo”.

Requer o provimento do presente agravo interno.

É o relatório.

ementa

agraVo INterNo No agraVo em recurSo eSpecIal – ação de cobraNça – arraS – SINal – NegÓcIo JurídIco celebrado eNtre peSSoa INtereSSada em adQuIrIr ImÓVel e ImobIlIÁrIa – legItImIdade paSSIVa – reeXame de proVaS – INcIdÊNcIa da SÚmula Nº 7/StJ – agraVo INterNo Não proVIdo

1. No presente caso, as instâncias ordinárias concluíram, com am-paro no exame dos elementos fático-probatórios dos autos, que foi firmada relação jurídica apenas entre a autora e a imobiliária ré, não atuando esta como intermediadora. Tal conclusão não se desfaz sem reexame de provas, o que se revela defeso em sede de recurso especial ante a incidência da Súmula nº 7/STJ.


66 ............................................................................................... RDI Nº 35 – Set-Out/2016 – PARTE GERAL – ACÓRDÃO NA ÍNTEGRA

voto

O Senhor Ministro Luis Felipe Salomão (Relator):

2. A irresignação não prospera.

3. Verifica-se que o Tribunal de origem concluiu pela legitimidade passiva da imobiliária, com base no acervo fático probatório dos autos. Confira-se:

Tal entendimento, entretanto, não se aplica ao caso, já que na hipótese dos autos foi firmada relação jurídica apenas entre a autora e a imobiliá-ria ré, não atuando esta como intermediadora, como usualmente ocorre.

Isto porque, não há nada nos autos que comprove que a segunda ré (Sra. Zenrilda Roza de Abreu) autorizou a imobiliária negociar imóvel de sua propriedade. Pelo contrário.

No documento supramencionado, “RECIBO DE SINAL DE NEGÓCIO E PRINCIPIO DE PAGAMENTO” (fl. 14), figuraram como contratantes a autora e a imobiliária ré. Embora conste no documento que a imobiliária atuava “na qualidade de mediadora devidamente autorizada”, não há a assinatura da outra ré (Sra. Zenilda Roza de Abreu) no espaço que foi destinado para tanto.

Em sua contestação (fls. 82-90), a segunda ré (Sra. Zenilda Roza de Abreu) se disse surpresa com o ajuizamento da demanda contra ela, afirmando que “jamais, em nenhuma oportunidade” concedeu “qualquer autoriza-ção ou mesmo outorgou poderes a qualquer pessoa que fosse, física ou jurídica, para celebrar negócios em seu nome” (fl. 84).

Aduz, também, que já foi proprietária do imóvel descrito na inicial, no entanto vendeu-o no ano de 1999 á Sra. Elzita Aparecida Velozo, con-forme se pode confirmar do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel ora anexado (Doc. 4). Desde então, a se-gunda ré não reside mais no citado endereço, estando hoje vivendo na cidade de Itajaí/SC.

[...] Insta notar que imobiliária ré, quando da juntada de sua contestação, acostou aos autos documento de “autorização de venda” (fl. 134), no qual constam dados do imóvel e também da segunda ré (Sra. Zenilda Roza de Abreu). Esse documento, aliás, serviu ao convencimento do ma-gistrado singular acerca da ilegitimidade passiva da imobiliária. Valida a transcrição de trecho da sentença (fl. 205):


“Ao contrário,– a Gonzaga realizou com a compromissária-compra-dora Elzita Aparecida Velozo autorização de venda (fl. 134) para fins de venda do imóvel, através do qual a ré ficou autorizada a receber, em nome da contratante, o valor dado em sinal do negócio de com-pra e venda, ficando também estipulado o valor devido a titulo de honorários ao corretor, o qual seria deduzido do valor recebido como sinal.”

Porém, malgrado constem dados do imóvel e da segunda ré nessa “au-torização de venda”, ele não está assinado por esta, de sorte que não há como se concluir que a imobiliária atuou como intermediária, lembran-do-se que, como já dito, no “recibo de sinal de negócio e principio de pagamento” (fl. 14) também não há a assinatura dela.

Por essas razões, não há que se falar que a imobiliária ré atuou como in-termediária. De todo o contido nos autos se verifica a existência de uma única relação jurídica, firmada entre a autora e a ré.

Portanto, no presente caso, as instâncias ordinárias concluíram, com amparo no exame dos elementos fático-probatórios dos autos, que foi firmada relação jurídica apenas entre a autora e a imobiliária ré, não atuando esta como intermediadora. Tal conclusão não se desfaz sem reexame de provas, o que se revela defeso em sede de recurso especial ante a incidência da Súmula nº 7/STJ.

Foi o que entendeu a Quarta Turma, na esteira de outros prece-dentes, no julgamento cuja ementa se transcreve:

AGRAVO REGIMENTAL – AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL – CUM-PRIMENTO DE SENTENÇA – LEGITIMIDADE PASSIVA – REEXAME – SÚMULAS NºS 5 E 7 DO STJ, NA HIPÓTESE – NÃO PROVIMENTO

1. Se as instâncias ordinárias concluíram que o crédito dos exequentes foi assumido pela instituição financeira recorrente, reexaminar a questão esbarra nos óbices de que tratam os enunciados nº 5 e 7, da Súmula desta Corte.

2. Agravo regimental a que se nega provimento.

(AgRg-AREsp 40574/PR, Relª Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª T., J. 19.04.2012, DJe 25.04.2012)

AGRAVO REGIMENTAL – AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL – CUM-PRIMENTO DE SENTENÇA – LEGITIMIDADE PASSIVA – REEXAME – SÚMULAS NºS 5 E 7 DO STJ, NA HIPÓTESE – NÃO PROVIMENTO


1. Se as instâncias ordinárias concluíram que o crédito dos exequentes foi assumido pela instituição financeira recorrente, reexaminar a questão esbarra nos óbices de que tratam os Enunciados nº 5 e 7, da Súmula desta Corte.


(AgRg-AREsp 40574/PR, Relª Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, J. 19.04.2012, DJe 25.04.2012)

Registre-se, ainda, que, consoante iterativa jurisprudência desta Corte, a necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea a, quanto pela alínea c do permis-sivo constitucional.

Nesse sentido:

Recurso Especial. Civil. Responsabilidade civil. Cirurgião e anestesiolo-gista. Recurso com fundamento nas alíneas a e c do art. 105, III, da CF. Reexame fático-probatório. Súmula nº 7/STJ. Incidência.

– A constatação de ter o médico cirurgião e o anestesista agido ou não com culpa no atendimento a paciente, nas modalidades negligência, im-prudência ou imperícia, demanda necessariamente o reexame do con-junto fático-probatório da causa, o que é vedado pela Súmula nº 7 do STJ.

– O reexame do conjunto fático-probatório da causa obsta a admissão do recurso especial tanto pela alínea a, quanto pela c do permissivo cons-titucional.

Recurso especial não conhecido.

(REsp 765.505/SC, Relª Min. Nancy Andrighi, 3ª T., J. 07.03.2006, DJ 20.03.2006 p. 271).

Ademais, o conhecimento do recurso fundado na alínea c do per-missivo constitucional pressupõe a demonstração analítica da alegada divergência, sendo necessária a transcrição dos trechos que configurem o dissenso, mencionando as circunstâncias que identifiquem os casos confrontados, ônus do qual não se desincumbiu a parte recorrente.

Nesse sentido: AgRg-Ag 1004354/RS, Rel. Min. Carlos Fernando Mathias (Juiz convocado do TRF 1ª Região), DJe 04.08.2008 e AgRg-Ag 657431/SC, Rel. Min. Fernando Gonçalves, DJe 23.06.2008.


4. Ante o exposto, nego provimento ao agravo.

É como voto.

ceRtidão de julGamento QuaRta tuRma

Processo Eletrônico AgInt-AREsp 926.915/PR

Número Registro: 2016/0140788-7

Números Origem: 00308901520118160001 1244970002 1244970003

Pauta: 13.09.2016 Julgado: 13.09.2016

Relator: Exmo. Sr. Ministro Luis Felipe Salomão

Presidente da Sessão: Exma. Sra. Ministra Maria Isabel Gallotti

Subprocurador-Geral da República: Exmo. Sr. Dr. Marcelo Moscogliato

Secretária: Dra. Teresa Helena da Rocha Basevi

autuação

Agravante: Administradora de Imóveis Gonzaga Ltda.

Advogados: Nelson Antônio Gomes Junior – PR021773 Dorine Loth Soares Garcia e outro(s) – PR039922

Agravado: Maria Susete Schmidt

Advogado: Paulo Cesar Morch – PR067324

Interes.: Zenilda Rosa de Abreu

Advogados: Paulo Rodrigo Zanardi – PR054946 André Luis Bettega Joaquim e outro(s) – PR061702

Assunto: Direito civil – Obrigações – Espécies de contratos – Compra e venda

aGRavo inteRno

Agravante: Administradora de Imóveis Gonzaga Ltda.

Advogados: Nelson Antônio Gomes Junior – PR021773 Dorine Loth Soares Garcia e outro(s) – PR039922


Agravado: Maria Susete Schmidt

Advogado: Paulo Cesar Morch – PR067324

Interes.: Zenilda Rosa de Abreu

Advogados: Paulo Rodrigo Zanardi – PR054946 André Luis Bettega Joaquim e outro(s) – PR061702

ceRtidão

Certifico que a egrégia Quarta Turma, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:

A Quarta Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo interno, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.

Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti (Presidente), Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Re-lator.


2433

Superior Tribunal de Justiça AgInt‑Agravo em Recurso Especial nº 774.517 – RS (2015/0224560‑2)Relator: Ministro Mauro Campbell MarquesAgravante: Tractebel Energia S. A.Advogados: José Moacir Schmidt – SC007703

Priscila Leite Alves Pinto e outro(s) – SC012203Agravado: Nilton Di DomenicoAdvogados: Eduardo Beux e outro(s) – RS047191

Everson Luiz Pandolfi – RS028733

ementa

agraVo INterNo em agraVo em recurSo eSpecIal – eNuNcIado admINIStratIVo Nº 3/StJ – beNS pÚblIcoS – reINtegração de poSSe – cumprImeNto de SeNteNça – realIZação total daS obrIgaçÕeS pactuadaS – VerIFIcação – VIolação do art. 535, II, do cpc – INeXIStÊNcIa – auSÊNcIa de preQueStIoNameNto – SÚmulaS NºS 282/StF e 211/StJ – FuNdameNtoS autÔNomoS Não ImpugNadoS – SÚmula Nº 283/StF – eXame de matÉrIa de dIreIto local – SÚmula Nº 280/StF – VIolação geNÉrIca À leI – comaNdo NormatIVo INadeQuado – SÚmula Nº 284/StF – agraVo ImproVIdo

1. A omissão apta a ensejar os aclaratórios é aquela advinda do próprio julgamento e prejudicial à compreensão da causa, e não aquela que entenda o embargante. Portanto, não há omissão apta a ensejar acolhimento dos aclaratórios nos moldes propugnados pela agravante.

2. A suposta violação aos arts. 463, 468, 474 e 475-G, do CPC, 8º, XIII, e 15, II, da LC 140/2011, bem como quanto à tese de que o documento apresentado pelo recorrido não constitui licença am-biental válida em seu conteúdo, não foram apreciadas pelo Tribu-nal de origem. Incidência das Súmulas nºs 282/STF e 211/STJ.

3. Não houve impugnação a fundamentos autônomos do acórdão. Incidência, por analogia, da Súmula nº 283/STF.

4. O exame da matéria demandaria o exame matéria local, o que é inviável nesta via, nos termos da Súmula nº 280/STF.


5. A alegada invalidade do conteúdo do documento expedido pelo município não comporta êxito, pois os artigos indicados como vio-lados não possuem comando normativo capaz de sustentar a refe-rida tese. Incidência, por analogia, da Súmula nº 284/STF.


acóRdão

Vistos, relatados e discutidos esses autos em que são partes as aci-ma indicadas, acordam os Ministros da Segunda Turma do Superior Tri-bunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas, o seguinte resultado de julgamento:

“A Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo interno, nos termos do voto do(a) Sr(a). Ministro(a)-Relator(a).”

A Sra. Ministra Assusete Magalhães (Presidente), os Srs. Ministros Francisco Falcão, Herman Benjamin e Og Fernandes votaram com o Sr. Ministro Relator.

Brasília/DF, 13 de setembro de 2016.

Ministro Mauro Campbell Marques, Relator

RelatóRio

Exmo. Sr. Ministro Mauro Campbell Marques (Relator):

Trata-se de agravo interno interposto por Tractbel Energias S.A., contra decisão cuja ementa restou vazada nos seguintes termos:

PROCESSUAL CIVIL – AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL – ENUNCIA-DO ADMINISTRATIVO 02/STJ – BENS PÚBLICOS – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – REALIZAÇÃO TOTAL DAS OBRIGAÇÕES PACTUADAS – VIOLAÇÃO DO ART. 535, II, DO CPC – INEXISTÊNCIA – DISPOSITIVOS INDICADOS COMO VIOLADOS – AU-SÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO – SÚMULAS NºS 282/STF E 211/STJ – FUNDAMENTOS AUTÔNOMOS NÃO IMPUGNADOS – SÚMULA Nº 283/STF – EXAME DE MATÉRIA DE DIREITO LOCAL – SÚMULA Nº 280/STF – VIOLAÇÃO GENÉRICA À LEI – COMANDO NORMATI-VO INADEQUADO – SÚMULA Nº 284/STF – AGRAVO CONHECIDO


PARA CONHECER PARCIALMENTE DO RECURSO ESPECIAL E, NESSA EXTENSÃO, NEGAR-LHE PROVIMENTO.

Nas razões do recurso, a agravante reitera a ocorrência de viola-ção ao art. 535 do CPC, pois o Tribunal de origem deveria ter se mani-festado expressamente acerca das pretensões da agravante.

Aduz que todas as teses aventadas foram prequestionadas pelo acórdão recorrido, motivo pelo qual não há se falar em aplicação dos óbices das Súmulas nºs 282/STF e 211/STJ.

Obtempera que todos os fundamentos autônomos do acórdão fo-ram devidamente rebatidos em sede de recurso especial, portanto, não deve incidir à espécie a Súmula nº 283/STF.

Por fim, defende a não incidência das Súmulas nºs 280 e 284/STF, sob o argumento de que o apelo especial não pretende a análise de vio-lação à lei local e porque os dispositivos indicados como malferidos são suficientes à compreensão e provimento do apelo nobre.

Pugna pela reconsideração da decisão agravada ou submissão do feito em mesa para julgamento.

É o relatório.

ementa

agraVo INterNo em agraVo em recurSo eSpecIal – eNuNcIado admINIStratIVo Nº 3/StJ – beNS pÚblIcoS – reINtegração de poSSe – cumprImeNto de SeNteNça – realIZação total daS obrIgaçÕeS pactuadaS – VerIFIcação – VIolação do art. 535, II, do cpc – INeXIStÊNcIa – auSÊNcIa de preQueStIoNameNto – SÚmulaS NºS 282/StF e 211/StJ – FuNdameNtoS autÔNomoS Não ImpugNadoS – SÚmula Nº 283/StF – eXame de matÉrIa de dIreIto local – SÚmula Nº 280/StF – VIolação geNÉrIca À leI – comaNdo NormatIVo INadeQuado – SÚmula Nº 284/StF – agraVo ImproVIdo

1. A omissão apta a ensejar os aclaratórios é aquela advinda do próprio julgamento e prejudicial à compreensão da causa, e não aquela que entenda o embargante. Portanto, não há omissão apta a ensejar acolhimento dos aclaratórios nos moldes propugnados pela agravante.


2. A suposta violação aos arts. 463, 468, 474 e 475-G, do CPC, 8º, XIII, e 15, II, da LC 140/2011, bem como quanto à tese de que o documento apresentado pelo recorrido não constitui licença am-biental válida em seu conteúdo, não foram apreciadas pelo Tribu-nal de origem. Incidência das Súmulas nºs 282/STF e 211/STJ.

3. Não houve impugnação a fundamentos autônomos do acórdão. Incidência, por analogia, da Súmula nº 283/STF.

4. O exame da matéria demandaria o exame matéria local, o que é inviável nesta via, nos termos da Súmula nº 280/STF.

5. A alegada invalidade do conteúdo do documento expedido pelo município não comporta êxito, pois os artigos indicados como vio-lados não possuem comando normativo capaz de sustentar a refe-rida tese. Incidência, por analogia, da Súmula nº 284/STF.


voto

Exmo. Sr. Ministro Mauro Campbell Marques (Relator):

Inicialmente é necessário consignar que o presente recurso atrai a incidência do Enunciado Administrativo nº 3/STJ: “Aos recursos inter-postos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissi-bilidade recursal na forma do novo CPC”.

Não obstante as razões delineadas no regimental, mantenho a de-cisão agravada pelos seus próprios fundamentos.

No que concerne à possível violação ao art. 535 do CPC, cumpre asseverar que cabe ao magistrado decidir a questão de acordo com o seu livre convencimento, não estando obrigado a rebater, um a um, os argumentos apresentados pela parte quando já encontrou fundamento suficiente para decidir a controvérsia. (EDcl-AgRg-AREsp 195.246/BA, Rel. Min. Napoleão Nunes Maia Filho, DJe 04.02.2014).

Outrossim, como é cediço, a omissão apta a ensejar os aclarató-rios é aquela advinda do próprio julgamento e prejudicial à compreen-são da causa, e não aquela que entenda o embargante. Portanto, não há


omissão apta a ensejar acolhimento dos aclaratórios quanto ao mérito da causa.

No tocante à suposta violação aos arts. 463, 468, 474 e 475-G, do CPC, e 5º, 8º, XIII, e 15, II, da LC 140/2011, bem como quanto à tese de que o documento apresentado pelo recorrido não constitui licença ambiental válida em seu conteúdo, nota-se, pela leitura dos autos, que não houve apreciação pelo Tribunal de origem sobre os dispositivos in-dicados, o que impossibilita o julgamento do recurso nesse aspecto, por ausência de prequestionamento, nos termos das Súmulas nºs 282/STF e 211/STJ, respectivamente: “É inadmissível o recurso extraordinário, quando não ventilada, na decisão recorrida, a questão federal suscita-da”; “Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo tribunal a quo”.

No ponto, insta salientar que os trechos colacionados pela agra-vante com o objetivo de comprovar o prequestionamento dos dispositi-vos não expressam o entendimento do Tribunal de origem sobre o tema, pois apenas refletem o relatório das insurgências apresentadas pela re-corrente.

Ademais, no tocante ao suposto prequestionamento da tese em referência, observa-se que os trechos do acórdão recorrido apenas de-notam a análise da competência municipal para expedição da licença ambiental, sem fazer qualquer ponderação quanto ao conteúdo do do-cumento e se este tratar-se-ia ou não de mera autorização de projeto de muro.

Como é cediço o cabimento do especial com fulcro na alínea a do permissivo constitucional pressupõe que o acórdão a quo tenha efetiva-mente decidido a questão federal que lhe foi submetida, o que pressu-põe, por óbvio, o enfrentamento da questão no voto condutor recorrido, ainda que seja matéria de ordem pública. Tal medida se justifica pelo simples fato de que não poderia o Tribunal de origem ter contrariado lei quanto a matéria que sequer tratou.

Nesse sentido, os seguintes precedentes deste Tribunal Superior:

AGRAVO REGIMENTAL EM EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM AGRA-VO DE INSTRUMENTO – AUSÊNCIA DE APRECIAÇÃO DO MÉRITO


DO RECURSO ESPECIAL – DESCABIMENTO – MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA – PREQUESTIONAMENTO

1. Não cabem embargos de divergência contra acórdão proferido em agravo de instrumento que não conhece de recurso especial.

2. A Corte Especial do STJ tem entendimento firmado de que o requisito do prequestionamento é exigido, inclusive, para matérias de ordem pú-blica.

3. Agravo regimental não provido.

(AgRg-EAg 1330346/RJ, Relª Min. Eliana Calmon, Corte Especial, J. 17.12.2012, DJe 20.02.2013)

PROCESSO CIVIL – EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA – MATÉRIA DE OR-DEM PÚBLICA – PREQUESTIONAMENTO – NECESSIDADE – PRECE-DENTES

A Corte Especial tem se posicionado no sentido de que, na instância es-pecial, é necessário o cumprimento do requisito do prequestionamento das matérias de ordem pública.

Precedentes: AgRg-EAg 1330346/RJ, Relª Min. Eliana Calmon, Corte Especial, DJe 20.02.2013; AgRg-EREsp 1275750/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, Corte Especial, DJe 01.02.2013; AgRg-EREsp 947.231/SC, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Corte Especial, DJe 10.05.2012; AgRg-EREsp 999.342/SP, Rel. Min. Castro Meira, Corte Especial, DJe 01.02.2012; AgRg-EDcl-EAg 1127013/SP, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, Corte Especial, DJe 23.11.2010.

Agravo regimental improvido.

(AgRg-EREsp 1253389/SP, Rel. Min. Humberto Martins, Corte Especial, J. 17.04.2013, DJe 02.05.2013)

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO – AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL – MUNICÍPIO DE BELO HORIZONTE – FOR-NECIMENTO DE MEDICAMENTOS A PACIENTE DE DIABETES – LEGIS-LAÇÃO LOCAL – ANÁLISE – IMPOSSIBILIDADE – SÚMULA Nº 280/STF – PREQUESTIONAMENTO – AUSÊNCIA – SÚMULA Nº 211/STJ

1. O recurso especial não é a via adequada à análise de legislação local (Súmula nº 280/STF) nem de portarias ministeriais.

2. As matérias referentes aos dispositivos legais tidos por contrariados não foram objeto de análise pelo Tribunal de origem, explícita ou impli-citamente. Desse modo, carece o tema do indispensável prequestiona-mento viabilizador do recurso especial, razão pela qual não merece ser apreciado, a teor do que preceitua a Súmula nº 211 desta Corte: “Inad-


missível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo”.

3. A oposição de embargos declaratórios não é suficiente para suprir o re-quisito do prequestionamento, porquanto indispensável o efetivo exame da matéria pela Tribunal estadual. Assim, persistindo a eventual omissão, caberia ao interessado invocar, nas razões do apelo nobre, ofensa ao art. 535 do CPC, o que, entretanto, não ocorreu.


(AgRg-REsp 1210578/MG, Rel. Min. Og Fernandes, Segunda Turma, J. 18.06.2014, DJe 25.06.2014)

Destaca-se, ainda, o entendimento do Tribunal de origem acerca do cumprimento da obrigação entabulada entre as partes:

“Como se vê, sequer a agravante soube indicar, ao certo, qual o órgão competente para o licenciamento dos muros de arrimo construídos às margens da barragem. Nesse panorama, ainda que eventualmente in-competente o município para a lavratura do referido documento, tal fato não poderia caracterizar descumprimento do ajuste, dada a indefinição, por parte da própria autora, acerca da competência para a expedição da licença exigida no acordo.” [...]

“No que pertine ao descumprimento dos prazos ajustados e/ou ausência do pedido de prorrogação, é de se ter em conta que a requerente estava ciente da tramitação do pedido de licenciamento dos moradores junto à Prefeitura Municipal, inclusive da suspensão dos processos de licencia-mento, já que participou das reuniões empreendidas entre os represen-tantes do município e os órgãos ambientais estaduais que visavam a re-gularização dos lotes urbanos localizados às margens do reservatório da Usina, consoante demonstram os documentos juntados no instrumento.

Portanto, consideradas as peculiaridades do caso concreto, entendo que a mera ausência de postulação formal de prorrogação do prazo para a obtenção do licenciamento não implica no reconhecimento do descum-primento do ajuste, mormente porque, ao fim e ao cabo, o licenciamento restou providenciado.”

Com efeito, verifica-se que não houve impugnação a fundamentos autônomos do acórdão no sentido de que: a) o acordo não definiu ex-pressamente o órgão que deveria expedir a licença; e b) a inobservância do prazo combinada com a ausência de pedido de prorrogação não


ocasionam ofensa ao título executivo judicial porque a recorrente tinha ciência da tramitação do pedido de licenciamento e, portanto, desneces-sária postulação formal de prorrogação.

Isso porque, a fim de defender o descumprimento do acordo fir-mado entre as partes – questão de fundo do apelo especial – a recorrente se restringiu a argumentar sobre incompetência do município para expe-dição do licenciamento ambiental e que a desobediência do prazo para cumprimento do acordo combinada com a ausência de pedido para prorrogação do prazo ocasionam, irrefragavelmente, o prosseguimento do feito na fase de cumprimento de sentença.

Desse modo, aplica-se, por analogia, o disposto na Súmula nº 283/STF: “É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles”.

Nesse sentido, os seguintes precedentes:

PROCESSUAL CIVIL – AGRAVO – RECURSO ESPECIAL – AÇÃO CIVIL PÚBLICA – DANO AMBIENTAL – REALIZAÇÃO DE OBRAS PARA ES-TABILIZAÇÃO E CONTENÇÃO DE TALUDES ÀS MARGENS DE FER-ROVIA – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE – NÃO OCORRÊNCIA – FUNDAMENTAÇÃO – AUSENTE – DEFICIENTE – SÚMULA Nº 284/STF – FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO – SÚMULA Nº 283/STF – REEXAME DE FATOS E PROVAS – INADMISSIBILIDADE – ASTREINTES – ALTERAÇÃO DO VALOR FIXADO – IMPOSSIBILIDADE – EMBARGOS DE DECLARA-ÇÃO PROTELATÓRIOS – MULTA AFASTADA – DISSÍDIO JURISPRU-DENCIAL – COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA – AUSÊNCIA

1. Ausentes os vícios do art. 535 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração.

2. A ausência de fundamentação ou a sua deficiência importa no não conhecimento do recurso quanto ao tema.

3. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado – quando suficiente para a manutenção de suas conclusões – impede a apreciação do recurso especial.

4. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.

5. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas.


6. Agravo não provido.

(AgRg-REsp 1450850/MG, Relª Min. Nancy Andrighi, 3ª T., J. 26.08.2014, DJe 08.09.2014)

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL – ARTS. 165, 458, II E III, E 535, II, DO CPC – VIOLAÇÃO NÃO CONFI-GURADA – ÁGUA E ESGOTO – TARIFA PROGRESSIVA – IMPOSSIBI-LIDADE – FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO – DISSÍDIO PRETORIA-NO – SIMILITUDE FÁTICA – INEXISTÊNCIA

Inexiste ofensa ao disposto nos arts. 165, 458, II e III, e 535 do CPC, quando o aresto atacado decide, de forma fundamentada, as questões postas.

Ausente a devida similitude fática entre o paradigma citado e o acórdão impugnado, não se acolhe a irresignação no que tange à alínea c do per-missor constitucional.

Não impugnado fundamento autônomo e suficiente à manutenção do acórdão recorrido, incide, mutatis mutandis, o Verbete nº 283 da Súmula do Supremo Tribunal Federal.

Agravo regimental improvido.

(AgRg-Ag 1416616/RJ, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, 2ª T., J. 18.10.2011, DJe 25.10.2011)

Quanto à competência para expedir licença ambiental no caso ora em análise, o Tribunal de origem firmou o seguinte entendimento (fls. 317/319 e-STJ):

Primeiramente, porque o objeto da licença não é o “Empreendimento Usina Hidrelétrica de Passo Fundo”, que envolve a construção e ope-ração da Usina visando a produção de energia elétrica, serviço público concedido à autora.

O objeto do licenciamento é somente a permanência do muro de arrimo construído na área da represa da Usina, e que foi objeto de reintegração de posse.

[...]

Nota-se, outrossim, que o art. 101 da Resolução nº 102/2005 do Conse-ma praticamente reproduz o conteúdo da Resolução nº 237/1997 do Co-nama, ao determinar a competência do município para o licenciamento das atividades de impacto local relacionadas no referido “Anexo”.


Incontroverso, por outro lado, que a Prefeitura de Ronda Alta está devida-mente habilitada à realização do licenciamento ambiental das atividades de impacto local, consoante se infere do art. 1º da Resolução nº 140/2007 do Consema [...] Outrossim, ainda que se considere que a atividade está localizada em “unidades de conservação de domínio estadual, o próprio Estado, por meio desta habilitação, delegou ao Município de Ronda Alta a competência para a realização do licenciamento, nos moldes da última parte do já citado art. 6º da Resolução nº 237/1997 do Conama.

Sendo assim, reitera-se que, tendo a question iuris sido solucio-nada pelas instâncias ordinárias à luz da legislação local – Resoluções nºs 237/1997, 102/2005 e 140/2007 – possível violação ao dispositivo infraconstitucional apontado pelo recorrente, caso ocorresse, seria de forma reflexa, fato esse determinante para a incidência, à espécie, do óbice processual elencado na Súmula nº 280/STF.

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO FORMADO PELO TRIBUNAL DE CONTAS DO ESTADO – LE-GITIMIDADE DO MINISTÉRIO PÚBLICO ESTADUAL – ACÓRDÃO DO TRIBUNAL A QUO FUNDADO EM MATÉRIA CONSTITUCIONAL – ANÁLISE VEDADA NESTA VIA RECURSAL

1. Hipótese em que a legitimidade extraordinária do Ministério Público Estadual para promover Ação de Execução de título formado por decisão do Tribunal de Contas do Estado, com vista a ressarcir o Erário, foi deci-dida pelo acórdão recorrido com base em fundamentação constitucional.

2. O STJ orienta-se no sentido de que, quando o acórdão recorrido de-cide com amparo em interpretação eminentemente constitucional, a via especial não pode ser aberta, visto que se estaria usurpando competência do Colendo Supremo Tribunal Federal.

3. Agravo Regimental não provido.

(AgRg-AgRg-REsp 1410465/MA, 2ª T., Rel. Min. Herman Benjamin, DJe 23.05.2014)

PROCESSUAL CIVIL – ADMINISTRATIVO – PROCESSUAL CIVIL – VIOLAÇÃO DO ART. 557 DO CPC – INEXISTENTE – LEI ESTADUAL Nº 13/1994 – LEGISLAÇÃO LOCAL – SÚMULA Nº 280/STF

1. Sem êxito a alegação de violação do disposto no art. 557, pois, ini-cialmente, a inovação por ele trazida instituiu a possibilidade de, por decisão monocrática, o relator deixar de admitir recurso, entre outras


hipóteses quando manifestamente improcedente ou contrário à Súmula ou entendimento dominante pela jurisprudência daquele Tribunal, ou de Cortes Superiores, rendendo homenagem à economia e à celeridade processuais.

2. Ademais, a eventual nulidade da decisão monocrática fica superada com a reapreciação do recurso pelo órgão colegiado, na via de agravo re-gimental, conforme precedentes desta Corte. O que ocorreu no presente caso e aprovado por unanimidade pelo Tribunal de origem.

3. Pretende o agravante a análise da questão, com base na interpretação da Lei Estadual nº 13/1994. Eventual violação de lei federal seria reflexa, e não direta, porque no deslinde da controvérsia seria imprescindível a interpretação da legislação estadual supramencionada, não cabendo, portanto, o exame da questão em sede de recurso especial. Incidência da Súmula nº 280/STF.

4. Agravo regimental improvido.

(AgRg-AREsp 437.061/PI, 2ª T., Rel. Min. Humberto Martins, DJe 17.02.2014)

Também não pode ser conhecido o recurso especial acerca da alegação de que o documento apresentado pelo recorrido não constitui licença ambiental válida quanto ao seu conteúdo porque os dispositivos indicados como violados não possuem comando normativo capaz de sustentar essa tese elencada no recurso especial – pois os artigos indica-dos apenas têm força normativa sobre a tese acerca da competência para expedir a licença – o que demonstra que a argumentação presente no apelo excepcional é genérica e, por consequente, deficiente. Aplica-se, portanto, o óbice da Súmula nº 284/STF.

Nesse sentido, os seguintes precedentes:

PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO – AGRAVOS REGIMENTAIS NOS AGRAVOS EM RECURSOS ESPECIAIS – IPTU – ISENÇÃO – RECURSO DO CONTRIBUINTE: PEDIDO DE ANULAÇÃO DE DÉBITOS FISCAIS – PRESCRIÇÃO – DECRETO Nº 20.910/1932 – SUCUMBÊNCIA RECÍ-PROCA – PROPORÇÃO DO DECAIMENTO – LIQUIDAÇÃO DE SEN-TENÇA – RECURSO DO MUNICÍPIO: VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC – SÚMULA Nº 284/STF – DISCUSSÃO ACERCA DA NATUREZA DA ISENÇÃO CONCEDIDA POR LEI LOCAL – IMPOSSIBILIDADE – Súmula nº 280/STF. Agravo regimental do contribuinte: 1. Não é pos-sível conhecer do recurso especial no que tange à suposta violação dos


arts. 175, I, e 179 do CTN, pois tais artigos não contêm comando nor-mativo capaz de infirmar o fundamento do acórdão atacado quanto à ocorrência da prescrição quinquenal, o que atrai a aplicação da Súmula nº 284/STF. Com efeito, aludidos dispositivos legais tratam da exclusão do crédito tributário em face de isenção concedida em caráter geral e não de prescrição do direito de ação. [...] (AgRg-AREsp 163.221/RJ, 1ª T., Rel. Min. Benedito Gonçalves, DJe de 12.06.2013)

Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno.

É o voto.

ceRtidão de julGamento seGunda tuRma

AgInt-AREsp 774.517/RS Número Registro: 2015/0224560-2

Números Origem: 00409502220158217000 01906917320148217000 02471664920148217000 14810600009364 1906917320148217000 2471664920148217000 409502220158217000 70059981282 70060546033 70063555726 70064296619

Pauta: 13.09.2016 Julgado: 13.09.2016

Relator: Exmo. Sr. Ministro Mauro Campbell Marques

Presidente da Sessão: Exma. Sra. Ministra Assusete Magalhães

Subprocurador-Geral da República: Exmo. Sr. Dr. Mário José Gisi

Secretária: Belª Valéria Alvim Dusi

autuação

Agravante: Tractebel Energia S.A.

Advogados: José Moacir Schmidt – SC007703 Priscila Leite Alves Pinto e outro(s) – SC012203

Agravado: Nilton Di Domenico

Advogados: Eduardo Beux e outro(s) – RS047191 Everson Luiz Pandolfi – RS028733

Assunto: Direito administrativo e outras matérias de direito público – Domínio público – Bens públicos


aGRavo inteRno

Agravante: Tractebel Energia S. A.

Advogados: José Moacir Schmidt – SC007703 Priscila Leite Alves Pinto e outro(s) – SC012203

Agravado: Nilton Di Domenico

Advogados: Eduardo Beux e outro(s) – RS047191 Everson Luiz Pandolfi – RS028733

ceRtidão

Certifico que a egrégia Segunda Turma, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:

“A Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo interno, nos termos do voto do(a) Sr(a). Ministro(a)-Relator(a).”

A Sra. Ministra Assusete Magalhães (Presidente), os Srs. Ministros Francisco Falcão, Herman Benjamin e Og Fernandes votaram com o Sr. Ministro Relator.


2434

Superior Tribunal de JustiçaAgRg no Agravo em Recurso Especial nº 128.623 – SP (2011/0300021‑9)

Relator: Ministro Antonio Carlos Ferreira

Agravante: Maria Lúcia Lencastre Ursaia

Advogados: Fernando Olavo Saddi Castro e outro(s) – SP103364 Jorge Tadeo Goffi Flaquer Scartezzini e outro(s) – SP182314 Felipe Legrazie Ezabella e outro(s) – SP182591

Agravado: Dalton Spencer Morato

Advogado: Ricardo Luís Lopes e outro(s) – SP139623

ementa

proceSSual cIVIl – agraVo regImeNtal No agraVo em recurSo eSpecIal – cobraNça de aluguÉIS – utIlIZação eXcluSIVa de bem – coNdomíNIo eStabelecIdo em partIlHa – reNÚNcIa – INeFIcÁcIa – ação dIVISÓrIa – NeceSSIdade

1. A renúncia unilateral ao uso de bem em condomínio não gera a obrigação do condômino pagar aluguéis pela sua utilização ex-clusiva, ainda que ele não tenha se insurgindo contra a notifica-ção que comunicava o desinteresse na utilização compartilhada, uma vez que a extinção do condomínio exige o manejo de ação própria.


acóRdão

A Quarta Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo regimental, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Marco Buzzi, Luis Felipe Salomão, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti (Presidente) votaram com o Sr. Ministro Relator.

Brasília-DF, 06 de setembro de 2016 (data do Julgamento).

Ministro Antonio Carlos Ferreira Relator


RelatóRio

O Exmo. Sr. Ministro Antonio Carlos Ferreira (Relator): Trata--se de agravo regimental interposto por Maria Lúcia Lencastre (e-STJ fls. 498/500) contra decisão desta relatoria que conheceu do agravo nos próprios autos para negar provimento ao recurso especial.

Em suas razões, a agravante repete os fundamentos do especial, aduzindo que a utilização exclusiva de bem comum, fruto de partilha em ação de divórcio por parte do réu-recorrido, gera a obrigação de indenizá-la.

Salienta que as decisões impugnadas analisaram a questão a partir do acordo inicial de uso compartilhado, não levando em consideração a posterior sentença que instituiu o regime de condomínio sobre os bens partilhados e a notificação da parte agravada sobre o desinteresse da autora-agravante em continuar utilizando o bem, não tendo aquele ma-nifestado qualquer resistência em permanecer como único possuidor do imóvel.

Ao final, requer a reconsideração da decisão ou sua apreciação pelo Colegiado.

É o relatório.

ementa

proceSSual cIVIl – agraVo regImeNtal No agraVo em recurSo eSpecIal – cobraNça de aluguÉIS – utIlIZação eXcluSIVa de bem – coNdomíNIo eStabelecIdo em partIlHa – reNÚNcIa – INeFIcÁcIa – ação dIVISÓrIa – NeceSSIdade

A renúncia unilateral ao uso de bem em condomínio não gera a obrigação do condômino pagar aluguéis pela sua utilização ex-clusiva, ainda que ele não tenha se insurgindo contra a notifica-ção que comunicava o desinteresse na utilização compartilhada, uma vez que a extinção do condomínio exige o manejo de ação própria.

Agravo regimental a que se nega provimento.


voto

O Exmo. Sr. Ministro Antonio Carlos Ferreira (Relator): A insurgên-cia não merece ser acolhida.

Correta a decisão que conheceu do agravo para negar provimento ao recurso especial. A agravante não trouxe nenhum argumento capaz de afastar os termos da decisão agravada, motivo pelo qual deve ser mantida por seus próprios fundamentos (e-STJ fls. 491/494):

“Trata-se de recurso de agravo interposto por Maria Lúcia Lencastre Ursaia, na forma prevista pelo art. 544 do CPC, visando ao destranca-mento de recurso especial tirado em face de acórdão proferido pelo TJSP assim ementado (e-STJ fl. 393):

‘Coisa comum. Ação de condenação pelo uso de coisa comum. Agra-vo retido. Falta da providência prevista no art. 523, § 1º, do CPC. Não conhecimento. Recurso adesivo. Insurgência que não é contraposta ao recurso principal. Não conhecimento. Nulidade da decisão edita-da em sede de embargos de declaração. Afastamento. Cerceamento de defesa. Suficiência da prova documental ao desate da demanda. Aplicação do disposto no art. 330, I, do CPC. Uso compartilhado do imóvel comum. Impossibilidade do ressarcimento pretendido. Impos-sibilidade momentânea do uso do bem pela autora que não gera a obrigação que se pretende impor ao réu. e sucumbência. Improce-dência da reconvenção que possibilita o reconhecimento da sucum-bência recíproca. Sentença, quanto a sucumbência, reformada. Agra-vo retido e recurso adesivo não conhecido, com provimento parcial do apelo interposto pela autora.’

Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ fls. 391/396).

Nas razões do apelo excepcional, a recorrente alega violação dos arts. 1.319 do CC e 535 do CPC.

Aponta que a utilização exclusiva de bem comum fruto de partilha em ação de divórcio por parte do réu-recorrido gera a obrigação de indeni-zá-la.

Salienta que as decisões impugnadas analisaram a questão a partir do acordo inicial de uso compartilhado, não levando em consideração a posterior sentença que instituiu o regime de condomínio sobre os bens partilhados.

Sustenta também a contrariedade ao art. 535 do CPC, destacando que os argumentos por ela lançados nos embargos de declaração a respeito do


descumprimento da partilha dos bens não foram examinados pela Corte de origem.

Requer o provimento do apelo excepcional para que seja julgada proce-dente o pedido.

Contrarrazões às fls. 439/447.

O recurso foi inadmitido pela instância de origem, que considerou não estar demonstrada a aventada violação da lei federal.

Inconformada, a agravante impugna a fundamentação da decisão de blo-queio, reafirmando o preenchimento dos requisitos de admissibilidade da irresignação (e-STJ fls. 395/400).

Contraminuta às fls. 468/477.

É o relatório.

Decido.

De início, verifica-se que o recurso especial interposto preenche todas as exigências legais para a subida do apelo. A recorrente demonstrou os fundamentos de sua irresignação e apontou expressamente os dispositi-vos legais violados.

Além disso, não há controvérsia fática. A discussão é exclusivamente jurídica e trata da possibilidade de indenização do condômino que se diz privado da utilização do bem comum por motivo superveniente à instituição do condomínio.

Assim, e porque preenchidos os demais requisitos de admissibilidade do especial, passo a examinar o mérito da pretensão recursal.

Cuida-se, na origem, de demanda em que a autora busca a condenação do réu ao pagamento de aluguéis pela utilização exclusiva do bem imó-vel comum.

A sentença de fls. 252/257 (e-STJ) julgou improcedente o pedido. O TJSP manteve a decisão singular, ressaltando que o fato de a autora-recorrente não ter mais interesse na utilização do imóvel não se mostra suficiente para caracterizar a posse exclusiva pelo seu ex-cônjuge.

Pois bem. Não identifico omissão no acórdão impugnado. O fato de nele haver menção ao acordo de uso de bens e não à sentença de partilha não se mostra relevante para a solução da controvérsia, pois aquela não alterou substancialmente o tratamento dos bens do casal em divórcio. Em verdade, limitou-se a instituir o condomínio sobre a totalidade dos bens


comuns, situação que por demais se assemelha àquela que resultou do ajuste anterior.

Desse modo, o Tribunal a quo resolveu a demanda sob a ótica do regi-me condominial, tal como pretendia a autora-recorrente, não havendo omissão pelo simples fato de a solução ser contrária aos seus interesses.

Em tal circunstância, não colhe frutos a alegada violação do art. 535 do CPC.

No mérito stricto sensu, ademais, a irresignação é improfícua.

Conforme se colhe da sentença, a autora e o réu foram casados em regi-me de comunhão universal de bens e divorciaram-se no ano de 1994. A partilha instituiu o regime de condomínio sobre os bens do casal.

Especificamente quanto ao imóvel localizado na avenida 35, nº 289, Rio Claro, estabeleceu-se que ele seria utilizado para a residência do réu--recorrido, facultando-se à autora-recorrente visitá-lo e nele ingressar li-vremente para examinar bens de valor lá deixados.

O pedido contido na presente demanda é de que o réu, ora recorrido, seja condenado a pagar aluguéis pelo uso exclusivo desse imóvel, consi-derando o desinteresse da autora em a ele retornar por motivos pessoais.

É certo que a utilização exclusiva por um dos cônjuges de bem comum após a partilha impõe o dever de indenização. Nesse sentido é a jurispru-dência pacífica do STJ:

‘RECURSO ESPECIAL – FAMÍLIA – SEPARAÇÃO LITIGIOSA – PARTI-LHA – AJUIZAMENTO DE AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL – IMÓVEL COMUM UTILIZADO POR APENAS UM DOS CÔNJU-GES – POSSIBILIDADE – DIREITO DE INDENIZAÇÃO – DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL DEMONSTRADO – RECURSO PROVIDO

Conforme jurisprudência pacífica desta Corte, a circunstância de ter permanecido o imóvel comum na posse exclusiva da varoa, mesmo após a separação judicial e a partilha de bens, possibilita o ajuiza-mento de ação de arbitramento de aluguel pelo cônjuge afastado do lar conjugal e co-proprietário do imóvel, visando a percepção de alu-guéis do outro consorte, que serão devidos a partir da citação.

Precedentes.

Recurso provido para reconhecer o direito do recorrente à percepção de aluguel de sua ex-consorte, vez que na posse exclusiva do imóvel


comum, a partir da data da citação, na proporção do seu quinhão estabelecido na sentença.’

(REsp 673.118/RS, Rel. Min. Jorge Scartezzini, 4ª T., J. 26.10.2004, DJ 06.12.2004, p. 337)

Porém, a situação dos autos reveste-se de particularidades.

Não houve, tampouco se noticia, qualquer resistência do réu à utilização do bem pela autora, que deixou de visitá-lo por força de circunstâncias pessoais e temporárias, cuja responsabilidade não se pode atribuir ao recorrido, ilação que se extrai do contexto fático delineado no acórdão recorrido (e-STJ fl. 394):

‘E quanto esse imóvel localizado em Rio Claro, objeto desta ação, ficou ajustado o uso compartilhado do bem (fls. 08v.), o que per si, afasta a pretensão da autora, já que o réu não desfruta com exclusivi-dade do imóvel. Pouco importa que a autora, por questões pessoais (fl. 03, item 6), deixou de frequentar o imóvel. Essa circunstância, não prevista na avença de fls. 08v., não transmuda o réu em ocupante ex-clusivo do bem, já que a autora, superado o óbice alegado, a qualquer tempo poderá voltar a desfrutar o bem comum. Se assim não desejar, a solução jurídica para a questão é outra (fl. 227, in fine).’

Eventual insatisfação quanto à forma de partilha dos bens deve ser dis-cutida em ação divisória, conforme a autoriza o art. 1.320 do CC, não se podendo impor ao réu recorrido a obrigação de pagar aluguéis em razão da simples renúncia da autora em utilizar o bem comum.

Dos fundamentos e conclusão do acordão recorrido, dessarte, não se extrai violação do art. 1.319 do Código Civil de 2002.

Em face do exposto, na forma autorizada pelo art. 544, § 4º, II, b, do CPC, conheço do agravo e nego provimento ao recurso especial.

Publique-se. Intimem-se.”

O fato de a parte agravada não ter se manifestado contrariamente à notificação enviada pela agravante, em que comunicava o desinteresse na utilização compartilhada do bem, não é suficiente para a extinção do condomínio estabelecido na sentença de partilha, sendo necessário o manejo da ação própria para essa finalidade. Tampouco o ato unila-teral praticado pela agravante pode impor obrigação à contraparte, que, reitere-se, não resiste à utilização do bem pela interessada.


Em suma, em sentido diverso do que sustenta a agravante, o caso presente reveste-se de peculiaridades que o afastam das hipóteses tra-tadas nos precedentes indicados no apelo excepcional, que se revelam inaplicáveis para a espécie.

Ante o exposto, nego provimento ao agravo regimental.

É como voto.

ceRtidão de julGamento QuaRta tuRma

Processo Eletrônico AgRg-AREsp 128.623/SP

Número Registro: 2011/0300021-9

Números Origem: 11266652007 11952007 20110000006387 5100120070112667 990101340208

Pauta: 06.09.2016 Julgado: 06.09.2016

Relator: Exmo. Sr. Ministro Antonio Carlos Ferreira

Presidente da Sessão: Exma. Sra. Ministra Maria Isabel Gallotti

Subprocurador-Geral da República: Exmo. Sr. Dr. Humberto Jacques de Medeiros

Secretária: Dra. Teresa Helena da Rocha Basevi

autuação





Assunto: Direito civil – Empresas – Espécies de sociedades – Em co-mum/de fato

aGRavo ReGimental






ceRtidão

Certifico que a egrégia Quarta Turma, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:

A Quarta Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo regi-mental, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.

Os Srs. Ministros Marco Buzzi, Luis Felipe Salomão, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti (Presidente) votaram com o Sr. Ministro Relator.


2435

Tribunal Regional Federal da 2ª RegiãoApelação Cível – Turma Espec. III – Administrativo e CívelNº CNJ 0000289‑68.2013.4.02.5113 (2013.51.13.000289‑0)Relator: Des. Fed. Guilherme Calmon Nogueira da GamaApelante: Acciona Concessões Rodovia do Aço S/AAdvogado: Mario de Castro Reis NetoApelado: Maria de Lourdes CarvalhoAdvogado: Arthur Lemgruber Miranda de SouzaOrigem: 01ª Vara Federal de Três Rios (00002896820134025113)

ementa

apelação – admINIStratIVo – cIVIl – proceSSo cIVIl – ação demolItÓrIa – FaIXa de domíNIo e Área NoN aedIFIcaNdI de rodoVIa – ImÓVel ocupado aNteS da coNStrução da eStrada – INeXIStÊNcIa de NotícIa de prÉVIa deSaproprIação – pedIdo coNtrapoSto – INdeNIZação de beNFeItorIaS – peculIarIdade do caSo coNcreto – ImproVImeNto

1. O cerne da controvérsia gira em torno de reintegração de posse e demolição de imóvel construído dentro da faixa e domínio de rodovia federal. Discute-se, ainda, a possibilidade de indenização em razão das benfeitorias realizadas e a responsabilidade pelas despesas com a demolição da edícula.

2. A natureza jurídica da faixa de domínio é de bem público de uso comum do povo, a teor do disposto no art. 99, inc. I, do CC, enquanto a área não edificável normalmente é bem privado. De qualquer modo, em ambas está vedada a construção de edifica-ções, salvo prévia autorização do Poder Público, como medida de segurança de modo a impedir que fiquem expostas aos perigos do tráfego de veículos ou prejudiquem a visibilidade da via.

3. Uma vez constatado que o imóvel encontra-se na faixa de do-mínio da rodovia federal, caracterizada está sua situação de irre-gularidade impondo-se a sua demolição.

4. Noutro eito, quanto ao pedido de indenização por benfeitorias deferido pelo Juízo, formulado em sede de pedido contraposto e impugnado pela Concessionária, tem-se, no caso situação pecu-


liar, eis que comprovado que o imóvel já existia antes da cons-trução da rodovia e que não há notícia nos autos da existência de processo de desapropriação, devendo ser levada em conta a inér-cia do Poder Público, DNER e, posteriormente, ANTT em efetuar a desocupação do imóvel até a notificação da parte ré, além da boa-fé dos ocupantes do imóvel que ali residem desde a década de 1940.

5. Não assiste razão à apelante, outrossim, no que toca à alegação de que a sentença é extra petita desde que houve pedido contra-posto apresentado no momento processual adequado, qual seja, a contestação, que foi devidamente apreciado pelo Juízo mono-crático.

6. Em relação à argumentação expendida acerca da ausência de autorização do poder público para edificação da residência que ora se objetiva demolir, fato é que o imóvel encontra-se em área rural – como informa o perito – datando a construção, segundo informações dos autos de pelo menos sessenta anos atrás, quando sequer existia a rodovia ou mesmo qualquer estrada, não havendo que se falar em construção dentro da faixa de domínio de estrada sem autorização do poder público, eis que na época da constru-ção não se sabe qual a natureza jurídica do imóvel, se público ou privado, militando em favor dos ocupantes a presunção de boa-fé.

7. No tocante à alegação de que descabe pedido contraposto na via estreita da ação demolitória, é fato que este Tribunal tem se posicionado de forma a ponderar, em cada caso concreto, sua ad-missibilidade:

8. No tocante às despesas com a demolição, a apelante é respon-sável pelo regular funcionamento da via pública federal e pelo zelo da segurança viária, pois ostenta a condição de concessioná-ria de serviço público, incumbindo-lhe, em decorrência, a fisca-lização quanto a possíveis construções irregulares às margens da rodovia. In casu, é descabido que a parte ré arque com os custos relativos à demolição, ante o reconhecimento de seu estado de hipossuficiência econômico financeira.

9. Apelo improvido.


acóRdão

Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima indica-das, decide a Egrégia Sexta Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator.

Rio de Janeiro, 14.09.2016 (data do Julgamento).

Guilherme Calmon Nogueira da Gama Desembargador Federal Relator

RelatóRio

1. Trata-se de apelação cível interposta por Acciona Concessões Rodovia do Aço S/A contra a sentença originária do Juízo da 1ª Vara Fe-deral de Três Rios, Seção Judiciária do Rio de Janeiro/RJ, e proferida nos autos da ação de reintegração de posse convertida em demolitória, com pedido liminar, ajuizada em face de Maria de Lourdes Carvalho.

2. Em sua petição inicial, a parte autora narra que a constru-ção, feita na Rodovia BR-393, lado Sul, Km 111,20, Bairro Jamapara, Sapucaia, situada na faixa de domínio, é irregular e compromete a segu-rança viária, e que, mesmo tendo sido notificado, o ocupante recusou-se a deixar o local. Assinala que, nos termos do contrato de concessão da exploração da rodovia, a concessionária é legítima possuidora da área, inclusive das faixas de domínio e seus acessos, incumbindo-lhe zelar pela integridade dos bens vinculados à concessão e adotar as providên-cias necessárias, inclusive judiciais, à garantia do patrimônio da rodovia.

3. Em sua sentença, o magistrado de primeiro grau julgou proce-dente o pedido formulado pela parte autora, bem como o pedido con-traposto da parte ré, resolvendo o mérito, com base no art. 487, inciso I, do CPC/2015, para, após a autora indenizar as benfeitorias realizadas pela ré, em valores a serem fixados em sede de liquidação de sentença, reintegrá-la na posse da área situada na BR-393 (Km 111,20, Jamapará, Sapucaia/RJ), lado Sul, condenar a parte ré a desocupar o referido imó-vel, bem como autorizar a parte autora a promover a sua demolição. Fundamentou seu decisum no fato de que o imóvel já existia quando


construída a rodovia, o que enseja ao ocupante do imóvel direito à in-denização, no caso de não demonstrada a realização do processo de-sapropriatório. Entendeu o magistrado que a melhor forma de compa-tibilizar a boa-fé da ré com a obrigação assumida pela concessionária de promover a desocupação da faixa de domínio da rodovia é admitir a demolição, mesmo porque a referida faixa visa à segurança dos seus usuários, porém sujeitando-a à prévia indenização das benfeitorias re-alizadas pela parte ré. Ressalvou, ainda, que a demolição do imóvel ficará a cargo da Concessionária autora, não só por sua solvabilidade econômico-financeira, mas também por possuir os meios logísticos para dar cumprimento à obrigação de forma mais satisfatória do que a parte ré, inclusive adequando o terreno às necessidades da rodovia.

4. Em suas razões recursais, requer a apelante a reforma da senten-ça, argumentando que “a forma como o Magistrado enfrentou a questão jurídica dos autos, determinando o pagamento pelas benfeitorias realiza-das pelo Réu em sua ocupação irregular da faixa de domínio da BR-393, trouxe vício processual insanável ao processo, merecendo seja a mesma anulada nesse ponto específico”. Afirma que o art. 492 do CPC consagra no ordenamento processual civil o princípio da congruência, nulifican-do a sentença que conceder a mais ou diversamente do que foi inicial-mente requerido. A sentença dos autos não observou os limites impostos pelo citado art. 492, podendo ser considerada extra petita. Aduz que o apelado não juntou aos autos qualquer tipo de autorização do municí-pio para construir naquela localidade, o que poderia gerar presunção de boa-fé, tendo edificado em faixa de domínio da rodovia, o que é insegu-ro para qualquer construção. Salienta que a demanda demolitória não admite o pedido contraposto realizado em sede de contestação. Argu-menta, quanto aos custos da demolição, que o magistrado sentenciante nada mencionou no dispositivo da sentença sobre tal matéria. Aduz que tais gastos deveriam ter sido impostos ao responsável pela ocupação in-devida da faixa de domínio da rodovia, tendo em vista a irregularidade da construção do imóvel em bem público e, ainda, o risco de submeter os usuários da rodovia e os moradores do imóvel a acidentes.

5. Vieram contrarrazões às fls. 778 e seguintes.

É o relatório. Peço dia para julgamento.



voto

1. Conheço do recurso de apelação, pois presentes os seus requi-sitos de admissibilidade.

2. O cerne da controvérsia gira em torno de reintegração de posse e demolição de imóvel construído dentro da faixa e domínio de rodovia federal. Discute-se, ainda, a possibilidade de indenização em razão das benfeitorias realizadas e a responsabilidade pelas despesas com a demo-lição da edícula.

3. O recurso não merece provimento.

4. Como bem destacado na sentença, “a natureza jurídica da faixa de domínio é de bem público de uso comum do povo, a teor do disposto no art. 99, inc. I, do CC, enquanto a área não edificável normalmente é bem privado. De qualquer modo, em ambas está vedada a construção de edificações, salvo prévia autorização do Poder Público, como medi-da de segurança de modo a impedir que fiquem expostas aos perigos do tráfego de veículos ou prejudiquem a visibilidade da via”.

5. Compulsando os autos eletrônicos, é possível verificar que a perícia judicial constatou que:

“– Construção maior (moradia da Ré): encontra-se fora do limite da faixa de domínio, mas situa-se 100%, totalmente, dentro do limite da área não edificante.

Conforme Planta em anexo, o ponto da construção moradia da Ré que está mais próximo da rodovia, dista aproximadamente 13,67 metros do eixo da BR-393.

– Construção menor (galpão/quarto de guardados): encontra-se quase totalmente dentro da área não edificante, e a invade 2,28 metros consi-derando-se o seu ponto mais próximo do eixo da rodovia, e invade 1,88 metros em seu maior afastamento do eixo da BR-393.

Considerando-se as pequenas dimensões da construção menor e aliado à sua característica física, seria praticamente inviável a possibilidade do


desfazimento (demolição) parcial da sua parte que se encontra dentro da área não edificante, sem que seja prejudicado o remanescente da cons-trução.

Por fim, a cerca frontal do imóvel, em bambu e arame farpado, ao longo de sua extensão paralela ao leito da rodovia, encontra-se em parte dentro da faixa de domínio, que neste trecho da rodovia é de 10 metros para cada lado da BR-393, e em outros trechos na região de divisa do fim da faixa de domínio e início da área não edificante (favor verificar na Planta anexa a este Laudo).” (grifo nosso)

“Segundo informado pela Ré por ocasião da diligência ela habita no imóvel aproximadamente há 72 anos, e pautado no que consta nos Autos, na Contestação, o terreno foi adquirido na mesma época, mas esse Perito não teve como comprovar esta informação, ao menos pau-tado em documentação legal, sendo 60 anos a idade aparente do imóvel.” (grifo nosso)

Da mera leitura do trecho do laudo pericial acima transcrito, percebe--se que o imóvel objeto da lide encontra-se situado quase integralmente no interior da faixa de domínio da rodovia, tendo o louvado atestado ainda, que “agrava o risco o fato do necessário trânsito, no dia-a-dia, de seus moradores às margens da rodovia, além do que a cerca e o portão de entrada ao imóvel dista somente aproximadamente 4 metros do fim do acostamento da rodovia, risco este tanto aos usuários do imóvel bem como àqueles que se utilizam da rodovia em veículos”. Afirma, ainda, que “outro agravante, neste caso aos próprios moradores do imóvel, é decorrente das construções estarem situadas em um nível inferior ao leito da rodovia, mesmo que pouco, fato este que na hipótese do tombamento de um caminhão tanque, contendo um produto inflamável ou outro que possa causar danos a pessoas, o mesmo poderia escorrer para as constru-ções com trágicas consequências”.

6. Dessa forma, uma vez constatado que o imóvel encontra-se na faixa de domínio da rodovia federal, caracterizada está sua situação de irregularidade impondo-se a sua demolição.

7. Noutro eito, quanto ao pedido de indenização por benfeitorias deferido pelo Juízo, formulado em sede de pedido contraposto e impug-nado pela Concessionária, tem-se, no caso situação peculiar que muito bem foi considerada pelo magistrado de piso, eis que comprovado que o


imóvel já existia antes da construção da rodovia, conforme comprovado nos autos.

Importante destacar, ainda, que não há notícia nos autos da exis-tência de processo de desapropriação, devendo ser levada em conta a inércia do Poder Público, DNER e, posteriormente, ANTT em efetuar a desocupação do imóvel até a notificação da parte ré, além da boa-fé dos ocupantes do imóvel que ali residem desde a década de 1940.

8. Não assiste razão à apelante, outrossim, no que toca à alegação de que a sentença é extra petita desde que houve pedido contraposto apresentado no momento processual adequado, qual seja, a contesta-ção, que foi devidamente apreciado pelo Juízo monocrático.

9. Em relação à argumentação expendida acerca da ausência de autorização do poder público para edificação da residência que ora se objetiva demolir, fato é que o imóvel encontra-se em área rural – como informa o perito – datando a construção, segundo informações dos au-tos de pelo menos sessenta anos atrás, quando sequer existia a rodovia ou mesmo qualquer estrada, não havendo que se falar em construção dentro da faixa de domínio de estrada que, como se vê, sequer existia, sendo incabível falar em autorização do poder público para construir quando sequer era conhecida a natureza jurídica do imóvel, se público ou privado.

10. No tocante à alegação de que descabe pedido contraposto na via estreita da ação demolitória, é fato que este Tribunal tem se posicio-nado de forma a ponderar, em cada caso concreto, sua admissibilidade, valendo trazer à baila a ementa a seguir:

DIREITO CONSTITUCIONAL E ADMINISTRATIVO – APELAÇÕES CÍ-VEIS – AÇÃO DEMOLITÓRIA – OCUPAÇÃO IRREGULAR – FAIXA DE DOMÍNIO (BR-116/RJ) – LIMITAÇÃO ADMINISTRATIVA – CASO CON-CRETO – OCUPAÇÃO E CONSTRUÇÃO ANTERIORES À DECLARAÇÃO DE UTILIDADE PÚBLICA E À PRÓPRIA RODOVIA – BOA-FÉ – DESA-PROPRIAÇÃO INDIRETA SEM INDENIZAÇÃO – INÉRCIA DO PODER PÚBLICO POR MAIS DE 50 (CINQUENTA) ANOS – DIREITO DE PRO-PRIEDADE QUE PREPONDERA SOBRE A LIMITAÇÃO ADMINISTRATI-VA – ART. 5º, XXII E XXIII, CRFB/1988 – APELAÇÕES DA ANTT E DA CONCESSIONÁRIA DESPROVIDAS – SENTENÇA MANTIDA


1. Ação ajuizada pela ANTT e concessionária responsável por trecho da BR-116/RJ (Apelantes), em que se objetiva a desocupação e a demolição de imóvel titularizado pelo Réu (Apelado), “situado no Km 44 + 650 (ca-sas 01 e 02), em Serra do Capim, Teresópolis, sentido Rio de Janeiro”, por ocupar a faixa de domínio da rodovia.

2. Por faixa de domínio entende-se a extensão física sobre a qual se as-senta a rodovia, sendo constituída pela pista de rolamento, seus canteiros e acostamentos, estendendo-se até o alinhamento das cercas que sepa-ram a estrada dos imóveis marginais ou da faixa de recuo, com extensão variável, a qual tem natureza de limitação administrativa, impondo ao particular dever de não fazer, consistente em abster-se de edificar nestas áreas, na forma da Lei nº 6.766/1979.

3. Laudo pericial e demais provas dos autos que evidenciam que o imó-vel objeto da ação ocupa integralmente a faixa de domínio da rodovia mencionada, o que, em princípio, justifica a demolição do imóvel.

4. Especificidades do caso concreto que conduzem a conclusão diver-sa, tendo em vista que o imóvel foi adquirido pelo Réu em boa-fé, em 12.07.1958, anteriormente à declaração da área como de utilidade pú-blica para fins de desapropriação (30.06.1959), que nunca ocorreu.

5. Verificado que o imóvel em questão está devidamente regularizado junto à Prefeitura de Teresópolis/RJ, havendo, inclusive, cobrança do IPTU, bem como que a construção não oferece perigo aos usuários da rodovia, havendo justo título do Réu/Apelado, este último faz jus à inde-nização pela desapropriação indireta – com o que concordou a própria ANTT em sua peça recursal.

6. Considerando-se a inércia/desídia do Poder Público (DNER, depois ANTT e, atualmente, a concessionária CRT) em efetuar a desocupa-ção do imóvel, desde 30.06.1959 (declaração de utilidade pública) até 06.11.2003 (quando notificado o Réu), não há que se falar em prescrição do direito à indenização pela desapropriação indireta, ao contrário do que entendem as Apelantes.

7. Não pode o Poder Público, em violação ao direito constitucionalmen-te reconhecido à propriedade, e mantida sua função social (art. 5º, inci-sos XXII e XXIII, CRFB/1988), simplesmente lesar o particular, deixando transcorrer mais de 50 (cinquenta) anos para reclamar a demolição do imóvel, ainda que ocupando a faixa de domínio, sem sequer pagar inde-nização àquele que ocupa o imóvel com justo título de anterioridade de

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construção em relação à rodovia, sem oferecer riscos a esta última ou à coletividade.

8. Apelações da ANTT e da Concessionária (CRT) desprovidas, mantida a sentença atacada, em todos os seus termos.

(AC 0000757-41.2014.4.02.5115, 8ª T.Esp., Rel. Des. Fed. Marcelo Pereira, J. 22.06.2016)

11. No tocante às despesas com a demolição, a sentença autorizou a parte autora a promover a demolição do imóvel, mas não condenou a ré ao pagamento das despesas decorrentes da demolição, conforme trecho final de sua fundamentação, por ter considerado, o magistrado que em razão das condições econômicas da parte ré, o mais adequado seria apenas autorizar a autora a demolir a construção irregular, no que agiu corretamente.

De fato, a Acciona Concessões Rodovia do Aço S/A é responsável pelo regular funcionamento da via pública federal e pelo zelo da segu-rança viária, pois ostenta a condição de concessionária de serviço públi-co, incumbindo-lhe, em decorrência, a fiscalização quanto a possíveis construções irregulares às margens da rodovia.

In casu, é descabido que a parte ré arque com os custos relativos à demolição, ante o reconhecimento de seu estado de hipossuficiên-cia econômico financeira. Devem tais custos, assim, correr por parte da concessionária, como determinado na sentença monocrática, inclusive porque, enquanto responsável pela via atingida, possui meios técnicos e de logística infinitamente mais eficazes para dar cumprimento à medida, adequando-os à sua própria necessidade.

Nesse sentido, confira-se:

ADMINISTRATIVO E CIVIL – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – OCUPA-ÇÃO IRREGULAR DE BEM PÚBLICO – DEMOLIÇÃO DE CONSTRU-ÇÃO ERGUIDA EM FAIXA DE DOMÍNIO E ÁREA NON AEDIFICANDI – LINHA FÉRREA – SEGURANÇA DO TRÁFEGO – INDENIZAÇÃO DE-VIDA APENAS PELA CONSTRUÇÃO EM TERRENO PARTICULAR SEM RESTRIÇÃO DE USO – JUSTIÇA GRATUITA – 1. Cuida-se de apelação interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos “para de-terminar a reintegração da autora na posse no imóvel objeto desta ação, abstendo-se o réu de praticar nova turbação ou esbulho, sob pena de

RDI Nº 35 – Set-Out/2016 – PARTE GERAL – ACÓRDÃO NA ÍNTEGRA .................................................................................................101

multa no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), autorizando-se a auto-ra a realizar a demolição da casa construída no local, proferindo julga-mento com resolução do mérito, nos termos do art. 269, I, do CPC”. Os honorários advocatícios foram fixados em R$ 2.000,00 (dois mil reais), a cargo da parte ré. 2. Segundo a dicção do art. 9º, § 2º, do Decreto nº 2.089/1963, que aprovou o Regulamento de Segurança, Tráfego e Po-lícia das Estradas de Ferro, a faixa de domínio público, assim entendida aquela faixa mínima de terreno necessária à perfeita segurança do tráfego dos trens, deverá ter seus limites lateralmente fixados por uma linha dis-tante 6m do trilho exterior. Essa área não se confunde com a não edificá-vel estabelecida no art. 4º, III, da Lei nº 6.766/1979, que consiste numa área particular de 15m de cada lado, ao longo das rodovias e ferrovias, afeta à prestação do serviço de transporte ferroviário. Precedente: Proces-so: 200883000168670, AC 561207/PE, Rel. Des. Fed. Francisco Caval-canti, 1ª T., J. 17.12.2013, Publicação: DJe 19.12.2013, p. 157. 3. É de se observar que a ocupação de bem público não passa de simples detenção, de ato de mera tolerância, que não induz posse (art. 1208 do CC/2002 e art. 497 do CC/1916), não sendo possível se falar em indenização pelas acessões e benfeitorias construídas em área pública. [...] 12. Ao réu ca-berá uma indenização, mas tão somente pela parte do imóvel erguida em terreno particular sem limitação de uso. Essa área deverá ser calculada levando-se em consideração os termos da perícia judicial e corresponde a 1,45m da 1ª etapa da construção (lado contrário à área de serviço), contados a partir do final da área non aedificandi. 13. O benefício da justiça gratuita pode ser deferido em qualquer fase do processo, a teor do art. 4º, da Lei nº 1.060/1950. Para tanto, é suficiente a simples declaração feita pelo interessado de que sua situação econômica não lhe permite vir a juízo sem prejuízo de seu sustento e de sua família, presumindo-se ver-dadeira essa afirmação até prova em contrário, conforme entendimento consolidado no âmbito do STF e do STJ. Considerando que o promovido alegou sua hipossuficiência e não houve impugnação da parte adversa, acolhe-se o pedido de gratuidade judiciária e deixa-se de condená-lo no pagamento de honorários advocatícios, em respeito aos fins sociais da norma (AC 407318, Rel. Des. Fed. Francisco Cavalcanti). 14. Como de-corrência do deferimento do benefício da justiça gratuita, o direito do réu de não arcar com os custos da demolição, dado o seu estado de hipossu-ficiência econômico-financeira. Tais custos deverão correr por conta do DNIT. Ademais, “há de se reconhecer que a tentativa de cobrança aos réus do valor dos custos com a demolição das construções, custará muito mais aos cofres públicos” (TRF 5ª R., AC 200684020000836, Des. Fed. Ivan Lira de Carvalho, 4ª T., DJ Data: 09.01.2008, p. 664, n. 6). Apelação


parcialmente provida. (TRF 5ª R., AC 00115505920114058300, 1ª T., Des. Fed. José Maria Lucena, DJe Data: 12.06.2014)

Dessa forma, forçoso concluir pela confirmação da sentença por seus próprios fundamentos.

Isto posto, nego provimento ao apelo, confirmando, in totum, a sentença monocrática.

É como voto.



2436

Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos TerritóriosPoder Judiciário da UniãoÓrgão: 2ª T. CívelClasse: ApelaçãoNº Processo: 20160610030060APC (0002969‑42.2016.8.07.0006)Apelante(s): Izaura Lima Guimaraes, Rony Lima Guimaraes, Ronan Lima Guimaraes, Ricardo Lima Guimaraes,

Raquel Lima GuimaraesApelado(s): Lauro Soares GuimaraesRelatora: Desembargadora Gislene PinheiroAcórdão nº 967083

ementa

apelação cíVel – SuceSSão proVISÓrIa de auSeNte – dIreItoS poSSeSSÓrIoS Sobre ImÓVel Irregular – alIeNação – poSSIbIlIdade – coNteÚdo ecoNÔmIco maNIFeSto – art. 31 do cÓdIgo cIVIl – autorIZação de permuta – SItuação coNFIgurada – poSSIbIlIdade – SeNteNça reFormada

1. As cessões dos direitos possessórios inseridas sobre imóvel ori-ginado de parcelamento indevido de terras configuram direito pes-soal constituído de conteúdo econômico, mesmo que o bem não se encontre em situação regular diante do ente público específico.

2. A existência de expressão econômica permite a disposição e alienação dos direitos de posse incidentes sobre o bem fracionado que compõe o patrimônio daquele que teve sua ausência decla-rada.

3. Configurada a situação de perigo do imóvel (art. 31 do Código Civil), deve ser autorizada a permuta dos direitos possessórios por outros de igual categoria por não haver óbice para tanto, uma vez demonstrada que não haverá prejuízo para o ausente.

4. Recurso conhecido e provido.

acóRdão

Acordam os Senhores Desembargadores da 2ª T. Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, Gislene Pinheiro – Relatora,


Carmelita Brasil – 1º Vogal, Cesar Loyola – 2º Vogal, sob a presidência da Senhora Desembargadora Carmelita Brasil, em proferir a seguinte de-cisão: dar provimento. Unânime, de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.

Brasília/DF, 21 de setembro de 2016.

Documento Assinado Eletronicamente Gislene Pinheiro Relatora

RelatóRio

Trata-se de recurso de apelação interposto por Izaura Lima Guimarães e outros (interessados) em face de sentença (fls. 105/105-v) proferida pelo d. Juiz da Segunda Vara de Família e de Órfãos e Suces-sões de Sobradinho que, nos autos de ação em que foi requerida a auto-rização para venda ou permuta de imóveis de ausente, resolveu o mérito para julgar procedentes o pedido e autorizar aos requerentes a alienação dos direitos eventuais de posse sobre frações de terrenos por valor não inferior à avaliação e indeferiu o requerimento de permuta, que só será autorizada se houver comprovação de ser o negócio vantajoso para o ausente.

Em suas razões recursais os apelantes afirmam que residem no imóvel em questão que se encontra em estado de degradação e foi con-denado por perito e oficial de justiça.

Sustentam que tem por objetivo ocupar outro imóvel que ofereça segurança e proteção à família, o que foi impedido pela sentença recor-rida.

Aduzem que a sentença prolatada é praticamente impossível de ser cumprida no tocante à permuta, pois a exigência de que o imóvel de troca tenha matrícula e registro no cartório de registro de imóveis é uma possibilidade extremamente remota, dada a ausência de plausibilidade de uma troca de imóvel registrado em cartório por uma simples como é o caso.

Argumentam que a permuta requerida é de posses de imóveis em condomínios em terras particulares e os valores são próximos, sendo o


preço dos direitos de posse do outro imóvel um pouco mais elevado, o que demonstra vantagem para o ausente.

Nesses termos pugnam pela reforma da sentença para autorizar a permuta na forma reivindicada.

Os apelantes são beneficiários da gratuidade de justiça (fl. 59).

É o relatório.

votos

A Senhora Desembargadora Gislene Pinheiro – Relatora:

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Trata a presente ação sobre pedido de alienação de direitos pos-sessórios de imóvel em nome de ausente do qual foi aberta a sucessão provisória.

O magistrado sentenciante autorizou aos requerentes a alienação dos direitos eventuais de posse sobre frações de terrenos por valor não inferior à avaliação. No entanto, indeferiu o requerimento de permuta, que só será autorizada se houver comprovação de ser o negócio vanta-joso para o ausente.

Inicialmente, cumpre ressaltar que as cessões dos direitos posses-sórios inseridas sobre imóvel originado de parcelamento indevido de terras configuram direito pessoal constituído de conteúdo econômico, mesmo que o bem não se encontre em situação regular diante do ente público específico. Noutras palavras, a existência de expressão econô-mica permite a alienação dos direitos de posse incidentes sobre o bem fracionado.

Neste sentido é o entendimento deste Eg. Tribunal:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – ALIENAÇÃO JUDICIAL DE IMÓ-VEL – DIREITOS POSSESSÓRIOS – TERRENO IRREGULAR – PARTILHA – CONTEÚDO ECONÔMICO – POSSIBILIDADE – COISA JULGADA – IMUTABILIDADE

A cessão dos direitos possessórios incidentes sobre imóvel oriundo de parcelamento indevido de terras constitui direito pessoal dotado de con-teúdo econômico, ainda que o bem não se encontre em situação regular


perante o ente público competente, razão pela qual há possibilidade de alienação e partilha de tais direitos.

Assim, reconhecido o conteúdo econômico que caracteriza o direito de posse sobre terreno não regularizado, bem como a existência de coi-sa julgada que determina a partilha, não há de se falar em ausência de pressuposto processual para ajuizamento de ação de alienação judicial do imóvel em decorrência da inexistência de título que comprove a pro-priedade.

Recurso conhecido e não provido.

(Acórdão nº 841873, 20090710032942APC, Rel. Hector Valverde Santanna, Revisor: Jair Soares, 6ª T. Cível, J. 17.12.2014, Publicado no DJe 27.01.2015, p. 474)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO – AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL – IMÓVEL COMUM PARTILHADO EM AÇÃO ANTERIOR DE RECONHECIMENTO E DISSOLUÇÃO DE UNIÃO ESTÁVEL – COISA JULGADA – IMUTABILIDADE – LOTEAMEN-TO IRREGULAR – DIREITOS POSSESSÓRIOS – EXPRESSÃO ECONÔMI-CA – ADMISSÃO – IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO – NÃO VERIFICAÇÃO – COMPENSAÇÃO DE DESPESAS COM A MANUTEN-ÇÃO DO IMÓVEL – PEDIDO EFETUADO EM SEDE DE CONTESTAÇÃO – POSSIBILIDADE – RECONVENÇÃO – DESNECESSIDADE – SENTEN-ÇA QUE NÃO CONHECEU O REQUERIMENTO – NULIDADE PAR-CIAL – CASSAÇÃO – ART. 515, § 3º, DO CPC – APLICAÇÃO – PARTE QUE VEM UTILIZANDO O BEM EXCLUSIVAMENTE – AUSÊNCIA DE CONTRAPRESTAÇÃO PELO USO – ABATIMENTO DE DESPESAS PARA MANTENÇA DO BEM – IMPROCEDÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA SEM MODIFICAÇÃO DO RESULTADO

1. Embora ausente documento que comprove a propriedade, as cessões dos direitos possessórios sobre imóvel oriundo de parcelamento indevido de terras constituem direito pessoal dotado de conteúdo econômico ain-da que o bem não se encontre em situação regular perante o ente público específico.

2. Sob a ótica do direito pessoal que os caracteriza, a existência de ex-pressão econômica permite reconhecer tanto a possibilidade de aliena-ção dos direitos de posse incidentes sobre o bem fracionado quanto a de partilha do valor oriundo da venda, da maneira como bem observado na sentença guerreada.


3. Seja em face da existência do conteúdo econômico que caracteriza o direito de posse sobre o terreno não regularizado, seja diante da exis-tência de coisa julgada material, não há que se falar em impossibilidade jurídica do pleito que, por meio de ação de alienação judicial de bem, apenas pretende efetivar a decisão judicial que arbitrou a partilha do patrimônio amealhado pelos ex-consortes, embora o imóvel objeto da partilha esteja situado em loteamento irregular, sem individualização de matrícula em cartório de registro de imóvel.

[...]

10. Recurso conhecido. Preliminar rejeitada. Apelação parcialmente pro-vida. Sentença modificada sem alteração do resultado.

(Acórdão nº 783030, 20130510004266APC, Rel. Alfeu Machado, Revi-sor: Leila Arlanch, 1ª T.Cív., Data de Julgamento: 30.04.2014, Publicado no DJe 05.05.2014, p. 134)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO CUMULADA COM ALIENAÇÃO JUDI-CIAL E COBRANÇA DE ALUGUÉIS – IMÓVEL COMUM PARTILHADO EM AÇÃO ANTERIOR DE DIVÓRCIO – COISA JULGADA – IMUTA-BILIDADE – IMÓVEL IRREGULAR – DIREITOS POSSESSÓRIOS – EX-PRESSÃO ECONÔMICA – ADMISSÃO – FALTA DE INTERESSE – NÃO VERIFICAÇÃO – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO – SENTENÇA CASSADA

1. Embora ausente documento que comprove a propriedade, as cessões dos direitos possessórios sobre imóveis irregulares constituem direito pes-soal dotado de conteúdo econômico.

2. Os bens imóveis sem inscrição em registro público e objeto de cessão de direitos, devem ser analisados sob a ótica do direito pessoal, o qual não lhes retira a expressão econômica, tanto que são passíveis de penho-ra e suscetíveis de execução forçada. E assim, a existência de expressão econômica permite reconhecer tanto a possibilidade de alienação dos direitos de posse incidentes sobre o bem fracionado quanto a de partilha do valor oriundo da venda.

3. In casu, verifica-se a existência de coisa julgada material que deter-mina a partilha dos direitos possessórios incidentes sobre o imóvel, em processo anterior de divórcio.

4. Seja em face da existência do conteúdo econômico que caracteriza o direito de posse sobre o terreno não regularizado, seja diante da existên-


cia de coisa julgada material, não há que se falar em falta de interesse processual no pleito que, por meio de ação de alienação judicial de bem, pretende efetivar a decisão judicial que arbitrou a partilha do patrimônio amealhado pelos ex-consortes, embora o imóvel objeto da partilha esteja situado em loteamento irregular, sem individualização de matrícula em cartório de registro de imóvel.

5. Recurso conhecido e provido. Sentença cassada.

(Acórdão nº 869683, 20140310258338APC, Rel. Alfeu Machado, Revi-sor: Fátima Rafael, 3ª T.Cív., Data de Julgamento: 27.05.2015, Publicado no DJe 01.06.2015, p. 231)

Dessa forma, ao admitir que os direitos possessórios indicados como pertencentes à aquele que teve sua ausência declarada, a abertura de sua sucessão provisória e permitir a alienação dos direitos de pos-se sobre imóvel, mas exigir que a permuta ocorra apenas em troca de imóvel devidamente regularizado junto ao registro imobiliário é agir de forma contraditória.

A alienação de imóveis que compõe o patrimônio de pessoa au-sente é prevista no art. 31 do Código Civil e tem a seguinte redação:

Art. 31. Os imóveis do ausente só se poderão alienar, não sendo por desapropriação, ou hipotecar, quando o ordene o juiz, para lhes evitar a ruína.

Estabelecida a premissa de ser possível a autorização de venda de direitos possessórios, é razoável que seja autorizado a permuta por outros direitos possessórios, uma vez demonstrado a situação de perigo em que se encontra o imóvel com risco de desabamento, requisito do art. 31 do Código Civil para a alienação de bens de ausente, fato certifi-cado pelo oficial de justiça avaliador (fl. 90), comprovada a proposta de permuta por cessão de direitos em valor equivalente (fls. 100/103) e a vontade dos herdeiros em realizar o negócio.

Em virtude de tais argumentos, considero que deve ser autorizada a permuta requerida por considerar configurada a situação fática para tanto.

Posto isso, conheço e dou provimento ao recurso para reformar a sentença e autorizar a permuta requerida dos direitos possessórios sobre


o bem referido nos moldes acordados às fls. 100/103. Ficam mantidos os demais termos da sentença.

É como voto.

A Senhora Desembargadora Carmelita Brasil – Vogal

Com o relator.

O Senhor Desembargador Cesar Loyola – Vogal

Com o relator.

decisão

Dar provimento. Unânime.


2437

Tribunal de Justiça do Estado de GoiásApelação Cível nº 84012‑40.2015.8.09.0051 (201590840127)Comarca de Goiânia (8ª Vara Cível)Apelante: Incorporação Diamond Ltda.Apelado: Condomínio Borges Landeiro DiamondRelator: Maurício Porfírio RosaJuiz de Direito Substituto em 2º Grau

ementa

apelação cíVel – ação de cobraNça de taXaS de coNdomíNIo – prelImINareS de coNeXão e de lItISpeNdÊNcIa Não coNHecIdaS, aNte a auSÊNcIa de INtereSSe recurSal – plaNIlHa de dÉbIto detalHada – proVa SuFIcIeNte da eXIStÊNcIa da díVIda – pagameNto Não demoNStrado – procedÊNcIa do pedIdo INIcIal – ÔNuS de SucumbÊNcIa – prINcípIo da cauSalIdade – SeNteNça maNtIda

1. Havendo elementos nos autos que apontam no sentido da exis-tência, não de conexão, mas de litispendência, e sendo certo que esta deverá ser levada ao conhecimento do Juízo que preside a ação ajuizada posteriormente a esta, o não conhecimento das pre-liminares soerguidas pela apelante se impõe, ante a falta de inte-resse recursal. 2. A planilha de débitos discriminando detalhada-mente os valores cobrados faz prova da dívida e, por conseguinte, é suficiente para instruir o pedido formulado na inicial, cabendo ao condômino devedor desconstituí-la. Destarte, considerando-se que a apelante, ao deixar de apresentar contestação, obviamente não se desincumbiu do ônus de provar que o pagamento das taxas condominiais vencidas foi realizado, acertada foi a sua condena-ção ao pagamento dessas despesas, bem como das que vencerem no curso da demanda, acrescidas dos encargos legais e convencio-nais. 3. Faz o recorrido jus ao ressarcimento dos gastos que teve com a emissão das certidões de matrícula dos imóveis cujas taxas condominiais são objeto de cobrança. 4. A imposição dos ônus processuais pauta-se pelo princípio da sucumbência, norteado pelo princípio da causalidade, segundo o qual aquele que deu causa à instauração do processo deve arcar com as despesas dele decorrentes. Logo, acertada foi a condenação da apelante ao pa-


gamento das custas processuais e dos honorários advocatícios. Apelação cível desprovida.

acóRdão

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os integrantes da 2ª Turma Julgadora da 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, por unanimidade de votos, em conhecer do recurso e negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.

Votaram com o Relator, os Desembargadores Carlos Alberto França e Amaral Wilson de Oliveira, que presidiu a sessão.

Presente a ilustre Procuradora de Justiça, Drª Laura Maria Ferreira Bueno.

Custas de lei.

Goiânia, 13 de setembro de 2016.

Maurício Porfírio Rosa Juiz de Direito Substituto em 2º Grau Relator

RelatóRio

Incorporação Diamond Ltda., regularmente representada, interpõe apelação cível da sentença de fls. 151/152, proferida nos autos da ação de cobrança de taxas condominiais ajuizada contra ela pelo Condomí-nio Borges Landeiro Diamond – Borges Landeiro Athenas, aqui apelado.

O Magistrado a quo, reconhecendo a revelia da empresa ré, mas sem deixar de analisar as provas coligidas aos autos, julgou procedente o pleito inicial para condená-la ao pagamento das taxas condominiais em atraso e, inclusive, das que vencerem no curso da ação (art. 290, CPC/1973), no que tange aos apartamentos nºs 1.103, 1.703 e 2.503 do Condomínio autor, com incidência dos encargos legais e convencio-nais. Ante a sucumbência, foi a ré condenada, ainda, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação.


Em suas razões (fls. 159/170), a empresa recorrente alega, em sede preliminar, que existe conexão entre esta ação e aquela que tramita na 9ª Vara Cível desta Comarca sob o nº 215040-34.2015.8.09.0051, na qual se cobra o pagamento das taxas condominiais relativas ao aparta-mento nº 1.703 do Condomínio apelado. Assim, requer a cassação da sentença, para que os autos sejam remetidos àquele Juízo, porquanto prevento. E caso essa preliminar não seja acolhida, roga para que seja ao menos reconhecida a litispendência, devendo o feito em epígrafe ser ex-tinto, sem resolução do mérito, no que se refere à pretensão de cobrança relativa ao aludido apartamento.

No mérito, argumenta que o recorrido não fez prova da origem do débito, pois não coligiu aos autos os boletos relativos às taxas condo-miniais que alega não terem sido pagas atempadamente. Destarte, roga pela reforma da sentença de 1ª instância, de modo que o pedido de co-brança formulado pelo Condomínio apelado seja julgado improcedente.

Subsidiariamente, pede sejam excluídos alguns valores que, no seu dizer, foram incluídos indevidamente nas planilhas de débito, quais sejam, honorários advocatícios e gastos com a emissão de certidões de matrícula.

Por fim, pugna para que os ônus de sucumbência sejam invertidos, pois, no seu dizer, foi o apelado que deu causa ao ajuizamento da ação.

Ao final, pede o conhecimento e provimento do recurso, nos ter-mos acima alinhavados.

Preparo regular (fl. 171).

À fl. 194, o apelado informa que, por ter firmado acordo com a apelante, desistiu da ação relativamente ao apartamento nº 1.703, persistindo a pretensão de cobrança apenas quanto aos apartamentos nºs 1.103 e 2.503.

Ao contra-arrazoar (fls. 183/189), o recorrido refuta in totum os argumentos da apelante, requerendo, em suma, o desprovimento do re-curso.

É o relatório.

Peço dia para julgamento. Goiânia, 31 de agosto de 2016.



voto

Em atenção ao comando do art. 14 do Código de Processo Civil de 20151, que consagra a teoria do isolamento dos atos processuais, anoto que, neste caso, aplica-se o CPC de 73 quanto ao cabimento e ao procedimento do recurso. É que a sentença recorrida foi publicada ainda sob a égide do estatuto processual revogado, e o apelo, também interposto sob a vigência daquele Codex, de sorte a se verificar, na espé-cie, o fenômeno da ultratividade da lei processual. Neste sentido, eis a abalizada doutrina que trata da aplicação da norma processual em caso de sucessão de leis:

“Recurso já interposto. Superveniência de lei nova. Quando o recurso já tiver sido interposto e sobrevier lei nova que altere seu regime jurídico, manter-se-á eficaz a lei antiga quanto ao cabimento e ao procedimen-to do recurso. A esse fenômeno dá-se o nome de ultratividade.” (NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Comentários ao Código de Processo Civil. 2ª Tir. Novo CPC – Lei nº 13.105/2015. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2015. p. 228/229)

Assim, preenchidos os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do apelo.

Como relatado, pretende a recorrente a cassação ou a reforma da sentença de primeiro grau, por meio da qual foi condenada:

a) ao pagamento das taxas condominiais em atraso e, inclusive, das que vencerem no curso desta ação, relativamente aos apartamentos nºs 1.103, 1.703 e 2.503 do Condomínio apelado, com incidência dos encargos legais e convencionais; b) ao pagamento das custas processu-ais e dos honorários advocatícios, estes, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

A princípio, confronto a preliminar de conexão.

1 “Art. 14. A norma processual não retroagirá e será aplicável imediatamente aos processos em curso, respeitados os atos processuais praticados e as situações jurídicas consolidadas sob a vigência da norma revogada.”


A empresa apelante alega existir conexão entre esta ação e aquela que tramita na 9ª Vara Cível desta Comarca sob o nº 215040-34.2015.8.09.0051. Obtempera que naquela ação, em que litigam as mesmas partes, também estaria sendo cobrado o pagamento das ta-xas condominiais relativas ao apartamento nº 1.703 do Condomínio apelado.

Ora, se realmente existir identidade de partes, causa de pedir e pedido relativamente ao apartamento nº 1.703 do Condomínio recorri-do, restará caracterizada, não a conexão, mas a litispendência. Afinal de contas, à luz do art. 301, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil de 1973 – aplicável ao caso por força do princípio tempus regit actum –, existe litispendência quando se repete demanda que está em curso, sendo uma ação idêntica à outra, com as mesmas partes, a mesma causa de pedir e o mesmo pedido (cfl. STJ, 2ª T., AgRg-AREsp 1.182.37/SC, Rel. Min. Herman Benjamin, DJe 31.05.2013).

Assim, porque despicienda a discussão sobre a conexão, tal preli-minar não merece ser conhecida, dada a ausência de interesse recursal.

Sobre o tema, confira-se o seguinte julgado do Tribunal da Cida-dania:

“[...] A noção de interesse, no processo, repousa sempre, ao nosso ver, no binômio utilidade + necessidade: utilidade da providência judicial plei-teada, necessidade da via que se escolhe para obter essa providência. O interesse em recorrer, assim, resulta da conjugação de dois fatores: de um lado, é preciso que o recorrente possa esperar, da interposição do recur-so, a consecução de um resultado a que corresponda situação mais van-tajosa, do ponto de vista prático, do que a emergente da decisão recorri-da: de outro lado, que lhe seja necessário usar o recurso para alcançar tal vantagem. (In Comentários ao Código de Processo Civil. V. V. Forense. 7. ed. Rio de Janeiro. 1998. p. 295) [...].” (STJ, 6ª T., AgRg-Ag 344.097/MG, Rel. Min. Hamilton Carvalhido, DJU de 02.08.2004, p. 577)

Além do mais, ainda que fosse o caso de se conhecer referida preliminar, ela fatalmente seria desacolhida, pois, nestes autos, já foi proferida sentença. Com efeito, “a conexão não determina a reunião dos processos, se um deles já foi julgado” (Súmula nº 235 do STJ).

Dito isso, passo agora a enfrentar a preliminar de litispendência.


O Condomínio apelado não nega que, relativamente ao aparta-mento nº 1.703, formulou pedido de cobrança das taxas condominiais inadimplidas em desfavor da empresa apelante, não apenas nestes au-tos, mas, igualmente, no Caderno Processual da Demanda nº 215040-34.2015.8.09.0051, que tramita perante a 9ª Vara Cível desta Comarca.

Apesar de o recorrido ter manifestado interesse em desistir desta ação quanto ao apartamento nº 1.703 (fl. 194), pelo fato de ter feito acordo com a apelante acerca do pagamento das respectivas taxas con-dominiais, não foi acostado a estes autos os termos desse ajuste.

Saliente-se que, ao se consultar o Sistema de Primeiro Grau (SPG), constata-se que os autos da ação nº 215040-34.2015.8.09.0051 ainda tramitam perante o Juízo da 9ª Vara Cível de Goiânia, o que me leva a questionar se tal acordo realmente chegou a ser entabulado.

De todo modo, tendo em vista que esta ação foi ajuizada em 11.03.2015 (fl. 02), ou seja, antes daquela que tramita na 9ª Vara Cí-vel desta Comarca – aforada no dia 16.06.2015, conforme demonstra a consulta ao SPG –, não restam dúvidas de que, se há litispendência, esta deverá ser suscitada nos autos daquela ação, e não nestes.

Por conseguinte, também não merece ser conhecida a preliminar de litispendência, por ausência de interesse recursal.

Assim, passo ao mérito.

O Condomínio recorrido roga pelo pagamento das taxas condomi-niais relativas aos apartamentos nºs 1.103, 1.703 e 2.503, vencidas nos períodos descritos na inicial2 (fl. 03), bem como o pagamento das que vencerem durante o curso da demanda, enquanto durar a obrigação.

Ao contrário do que alega a recorrente, “[...] a planilha de dé-bitos discriminando detalhadamente os valores cobrados faz prova da dívida e, por conseguinte, é suficiente para instruir o pedido formulado na inicial, cabendo ao condômino devedor desconstituí-la [...]” (TJGO, 2ª C.Cív., AC 256491-73.2014.8.09.0051, Rel. Des. Zacarias Neves Coêlho, DJe 2.069, de 15.07.2016).

2 Apartamento nº 1.103: taxas condominiais vencidas de agosto de 2012 a janeiro de 2013, e de abril de 2013 a julho de 2014; apartamento nº 1.703: taxas condominiais vencidas em fevereiro e março de 2012, e de junho de 2012 a julho de 2014; apartamento nº 2.503: taxas condominiais vencidas em fevereiro e março de 2012, e de junho de 2012 a agosto de 2014.


Destarte, considerando-se que a empresa apelante, proprietária das referidas unidades habitacionais, ao deixar de apresentar contesta-ção (fl. 141), obviamente não se desincumbiu do ônus de provar que o pagamento das taxas condominiais vencidas foi realizado – o que po-deria ter sido feito por meio da apresentação dos respectivos recibos –, acertada foi a sua condenação ao pagamento dessas despesas, detalha-damente descritas a fls. 46/47, 75/76 e 104/105, bem como ao paga-mento das que vencerem no curso da demanda (art. 290, CPC/19733), acrescidas dos encargos legais e convencionais.

Nesse sentido, confiram-se:

“[...] A cobrança de encargos condominiais possui natureza propter rem, decorrente do direito real a que possui o titular. Assim, qualificada a 1ª Apelante como proprietária do imóvel e, ausente qualquer evidência de eventual transmissão, tem-se por inconteste a obrigação ao pagamento das taxas condominiais inadimplidas. [...]” (TJGO, 5ª C.Cív., AC 370823-19.2015.8.09.0051, Rel. Des. Olavo Junqueira de Andrade, DJe 2.093, de 19.08.2016)

“[...] consoante o princípio da obrigação propter rem, responde pela con-tribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino. A dívida, assim, pertence à unidade imobili-ária e deve ser assumida pelo proprietário ou pelo titular dos direitos so-bre a unidade autônoma, desde que esse tenha estabelecido relação jurí-dica direta com o condomínio. [...]” (STJ, 3ª T., AgRg-AREsp 654.154/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe de 29.05.2015)

A recorrente alega, ainda, que foram incluídos indevidamente nas planilhas de débito valores pertinentes a honorários advocatícios e a gas-tos com a emissão de certidões de matrícula dos imóveis em comento.

Todavia, basta uma simples leitura das referidas planilhas (fls. 46/47, 75/76 e 104/105) para ver que, conquanto existam colunas destinadas à verba advocatícia, a este gasto não foi atribuído valor al-gum. Ora, por uma questão de lógica, não se pode excluir o que não foi, antes, incluído!

3 Art. 290. Quando a obrigação consistir em prestações periódicas, considerar-se-ão elas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor; se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las, a sentença as incluirá na condenação, enquanto durar a obrigação.


Em relação aos gastos tidos pelo Condomínio apelado com a emis-são das certidões de matrícula dos imóveis (fls. 19/45-verso, 48/74-verso e 77/103-verso), é justo que haja o respectivo ressarcimento, já que, não fosse a desídia da apelante em efetuar o pagamento das taxas condo-miniais em voga, não teria o recorrido, ao ajuizar esta ação, tido a ne-cessidade de providenciar a emissão de tais certidões, as quais, frise-se, foram imprescindíveis para a compreensão do caso, na medida em que comprovaram que a apelante é a proprietária de tais bens.

Por fim, não havendo dúvidas de que a apelante deu causa ao ajuizamento desta ação, pelo fato de não ter pago as taxas condominiais em apreço, inexiste falar em inversão dos ônus de sucumbência, tendo sido acertada, então, a condenação dela ao pagamento de tais encargos. Diz-se isso porque, conforme é cediço no meio jurídico, “[...] a imposi-ção dos ônus processuais, no Direito Brasileiro, pauta-se pelo princípio da sucumbência, norteado pelo princípio da causalidade, segundo o qual aquele que deu causa à instauração do processo deve arcar com as despesas dele decorrentes” (STJ, 1ª T., AgRg-REsp 1.116.836/MG, Rel. Min. Luiz Fux, DJe de 18.10.2010).

Como se vê, a sentença de primeiro grau não merece reprimendas, devendo ser mantida incólume, por seus próprios fundamentos.

Isto posto, nego provimento ao apelo.

É como voto.

Goiânia, 13 de setembro de 2016.



2438

Tribunal de Justiça do Estado de Minas GeraisApelação Cível nº 1.0034.11.004391‑5/001

Comarca de Araçuaí

Apelante(s): José Américo Alves Paiva, José Américo Alves Paiva – ME e outro(a)(s)

Apelado(a)(a): Banco do Nordeste do Brasil S.A.

Número: 1.0034.11.004391‑5/001

Numeração: 0043915‑

Relator: Des.(a) Wagner Wilson

Relator do Acórdão: Des.(a) Wagner Wilson

Data do Julgamento: 15.09.2016

Data da Publicação: 26.09.2016

ementa

apelação cíVel – embargoS À eXecução – ImpeNHorabIlIdade – peQueNa proprIedade rural – reQuISItoS – auSÊNcIa – peNHora de ImÓVel – alegação de eXceSSo e SubStItuIção de bem – art. 668 do cpc de 1973 – precluSão – ImpoSSIbIlIdade

1. Para ser considerada impenhorável a “pequena propriedade ru-ral”, deve-se averiguar a concomitância, no caso concreto, dos seguintes requisitos: área total entre 01 e 04 módulos rurais; utili-zação do imóvel pelo executado e por sua família como residência e meio de subsistência, por meio da agricultura familiar; penhora originada em débito oriundo da própria atividade produtiva do imóvel. Ausente qualquer um dos requisitos, a constrição legal do bem deve permanecer hígida. 2. Não observado o prazo dispos-to no caput do art. 668 do Código de Processo Civil de 1973, encontra-se precluso o direito de pleitear a substituição do bem penhorado.

acóRdão

Vistos etc., acorda, em Turma, a 16ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos jul-gamentos, em rejeitar a preliminar de não conhecimento em contrarra-


zões, de ofício, não conhecer de parte do recurso e, na parte conhecida, negar-lhe provimento.

Des. Wagner Wilson Ferreira Relator

voto

Trata-se de Embargos à Execução opostos por José Américo Alves Paiva – ME e José Américo Alves Paiva em face do Banco do Nordeste do Brasil S/A, objetivando a extinção da execução ajuizada pela instituição financeira sob o argumento de que foi realizado um acordo extrajudicial referente à dívida executada e que já teria sido efetuado o pagamento da quantia de dez mil reais (R$ 10.000,00).

A parte embargada impugnou a pretensão alegando que a nego-ciação não foi formalizada e o valor mencionado apenas foi depositado em conta corrente, estando a disposição do próprio embargante que não realizou qualquer pagamento.

Foi facultada a produção de provas às partes (fl. 16), com as devi-das manifestações em fl. 17 e fl. 18.

O Magistrado a quo proferiu a sentença de fl. 27, em que rejeitou os embargos.

O embargante recorre alegando que a penhora efetuada nos au-tos da execução é excessiva, pois o valor do imóvel sob o qual esta recai é muito superior ao da dívida; que possui outros bens passíveis de constrição; que o bem penhorado enquadra-se no conceito de pequena propriedade rural, sendo impenhorável e que faz jus aos benefícios pre-vistos na Lei nº 12.844/2013 (fls. 31/37).

Foram apresentadas contrarrazões em fls. 58/60, nas quais a ins-tituição financeira suscita preliminar de inovação recursal concernente à alegação de impenhorabilidade e, no mérito, requer a manutenção da sentença.

É o relatório.


prelImINareS

aleGação em contRaRRazões de inovação RecuRsal Quanto a tese de impenHoRabilidade

A parte apelada alega que a matéria atinente a impenhorabilidade da propriedade ofertada em garantia constitui inovação, pois não foi objeto da petição inicial.

Entretanto, não assiste razão à recorrida, pois a impenhorabilidade é matéria de ordem pública, que pode ser alegada em qualquer estágio processual, sem constituir inovação recursal.

Nesse sentido é o entendimento da jurisprudência deste E. Tribu-nal de Justiça:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ORDINÁRIA – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – IMPENHORABILIDADE ABSOLUTA – MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA – IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO – AUSÊNCIA – HONORÁRIOS – AFASTAMENTO

A impenhorabilidade absoluta de bens é matéria de ordem pública, ra-zão pela qual pode ser suscitada pela parte, ou conhecida de ofício pelo magistrado, a qualquer tempo e grau de jurisdição.

[...]

(TJMG, Agravo de Instrumento-Cv nº 1.0145.09.509455-6/005, Relator(a): Des.(a) Cláudia Maia, 14ª C.Cív., Julgamento em 17.03.2016, publicação da súmula em 30.03.2016) – destaquei.

CIVIL E PROCESSO CIVIL – EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL – PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA – PO-BREZA – NÃO CONSTATAÇÃO – BLOQUEIO DE NUMERÁRIO EM CONTA POUPANÇA– VALOR INFERIOR A 40 SALÁRIOS MÍNIMOS – IRREGULARIDADE – VALOR ABSOLUTAMENTE IMPENHORÁVEL – ART. 649, X, DO CPC – QUESTÃO DE ORDEM PÚBLICA – ARGUIÇÃO A QUALQUER TEMPO – AUSÊNCIA DE PRECLUSÃO [...]

Em razão da qualidade de questão de ordem pública que reveste a im-penhorabilidade absoluta dos valores bloqueados na conta-poupança do executado, ora apelante, a nulidade do ato constritivo poderia ser arguida a qualquer tempo, razão pela qual não há que se falar em intem-


pestividade dos embargos. (TJMG, Apelação Cível nº 1.0024.14.088225-9/001, Rel. Des. Otávio Portes, 16ª C.Cív., Julgamento em 18.05.2016, Publicação da súmula em 31.05.2016) – destaquei.

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDI-CIAL – IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA – MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA – ALEGAÇÃO EM QUALQUER TEMPO E GRAU DE JURISDIÇÃO – PRECLUSÃO – INOCORRÊNCIA – NULIDADE DE PE-NHORA – ALEGAÇÃO POR MERA PETIÇÃO – EMBARGOS DO DEVE-DOR – DESNECESSIDADE – 1. A impenhorabilidade do bem de família é questão de ordem pública e pode ser argüida em qualquer tempo e grau de jurisdição, não se operando sobre ela os efeitos da preclusão. 2. As alegações acerca de nulidade ou irregularidade da penhora reali-zadas nos autos podem ser apresentadas através de mera petição, não havendo necessidade que sejam argüidas por meio dos embargos à exe-cução. (TJMG, Agravo de Instrumento-Cv nº 1.0024.10.309136-9/001, Rel. Des. Maurílio Gabriel, 15ª C.Cív., Julgamento em 30.06.2016, Pu-blicação da súmula em 08.07.2016)

EMBARGOS À EXECUÇÃO – FIRMA INDIVIDUAL – LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA PESSOA FÍSICA – CARACTERIZAÇÃO – EX-CESSO DE PENHORA – ALEGAÇÃO NOS AUTOS DA EXECUÇÃO – CONFISSÃO DE DÍVIDA – COAÇÃO – INOVAÇÃO RECURSAL – IM-PENHORABILIDADE DE BEM DE FAMÍLIA – HIPOTECA – EXCEÇÃO LEGAL

[...]

A impenhorabilidade prevista na Lei nº 8.009/90, por ser matéria de or-dem pública, pode ser conhecida a qualquer tempo, não se caracteri-zando, no entanto, se o bem foi oferecido ao exequente como garantia hipotecária. Preliminar rejeitada e recurso não provido. (TJMG, Apela-ção Cível nº 1.0388.03.004039-7/001, Rel. Des. Gutemberg da Mota e Silva, 10ª C.Cív., Julgamento em 01.09.2009, Publicação da súmula em 18.09.2009) – destaquei.

Dessa forma, rejeito a preliminar.

Des. Kildare Carvalho – De acordo com o(a) Relator(a).

Des. José Marcos Rodrigues Vieira – De acordo com o(a) Relator(a).

Des. Wagner Wilson Ferreira (Relator)


inovação RecuRsal Quanto ao pedido de aplicação da lei nº 12.844/2013

Quanto ao pedido de concessão dos benefícios previstos na Lei nº 12.844/2013, verifico que a matéria não foi submetida à apreciação do Magistrado de Primeiro Grau, tratando-se, portanto, de evidente ino-vação recursal.

Assim, de ofício, não conheço da parte do recurso que requer a aplicação das disposições da Lei nº 12.844/2013.



Des. Wagner Wilson Ferreira (Relator)

mÉRito

Inicialmente, ressalvo que embora as matérias relacionadas à pe-nhora e a avaliação não tenham sido arguidas na peça exordial, que se limitou a requerer a extinção da execução em decorrência de suposto acordo firmado entre as partes, vê-se que as questões relacionadas a constrição do bem imóvel foram submetidas ao crivo do Magistrado de Primeiro Grau na petição de fls. 20/22 e decididas em fl. 27v.

Ademais, a penhora foi realizada em 20.10.2011 (fl. 26), enquanto o ajuizamento dos Embargos do Devedor se deu em 20.09.2011 (fl. 02).

Por tal razão, considerando tratar-se de fato superveniente, possí-vel a apreciação de tais matérias por essa instância recursal.

impenHoRabilidade do imóvel constRito

Os recorrentes sustentam a impenhorabilidade do imóvel que guarnece a operação de crédito e que foi objeto de apreensão judicial, sob o argumento de se tratar de pequena propriedade rural, absoluta-mente impenhorável por força do art. 649, VIII, do Código de Processo Civil de 1973 e do disposto no art. 5º, XXVI, da Constituição da Repú-blica.

Verifica-se do Auto de Penhora de fl. 26-TJ que a constrição recaiu sobre terras situada no município de Padre Paraíso, em imóvel deno-


minado Fazenda Águas Claras, registrado sob o número de matrícula 12.759 do Cartório do Registro de Imóveis da Comarca de Araçuaí/MG, possuindo esse área de 95,52,50,00 has (fl. 135).

A Constituição da República em seu art. 5º, XXVI, dispõe clara-mente que “a pequena propriedade rural, assim definida em lei, desde que trabalhada pela família, não será objeto de penhora para pagamento de débitos decorrentes de sua atividade produtiva, dispondo a lei sobre os meios de financiar o seu desenvolvimento;”.

Esta norma constitucional, contudo, é de eficácia contida, embora de aplicabilidade imediata e a restrição conceitual do termo “peque-na propriedade rural” está materializada não no Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964), que define em seu art. 4º, II, “propriedade familiar”, mas sim no art. 4º, I e II da Lei nº 8.629/1993, que regulamenta a Reforma Agrária.

Consoante referido dispositivo:

Art. 4º Para os efeitos desta lei, conceituam-se:

I – Imóvel Rural – o prédio rústico de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destine ou possa se destinar à exploração agríco-la, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agro-industrial;

II – Pequena Propriedade – o imóvel rural:

a) de área compreendida entre 1 (um) e 4 (quatro) módulos fiscais;

Com efeito, o Legislador Infraconstitucional optou por restringir a eficácia da norma constitucional supramencionada, enquadrando como impenhorável o prédio rústico de área contínua, entre um e quatro mó-dulos fiscais, qualquer que seja a sua localização, que se destine ou pos-sa se destinar à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial.

A propósito, julgado do Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL – ART. 333, I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CI-VIL – PREQUESTIONAMENTO – AUSÊNCIA – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – PROPRIEDADE RURAL – CONCEITO – MÓDULO RURAL – IDENTIFICAÇÃO – NECESSIDADE – PEQUENA PROPRIEDA-DE RURAL UTILIZADA POR ENTIDADE FAMILIAR – IMPENHORABI-LIDADE – RECONHECIMENTO – RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO –


I – A questão relativa ao art. 333, I, do Código de Processo Civil, relativo ao ônus da prova, não foi objeto de debate ou deliberação pelo Tribunal de origem, restando ausente, assim, o requisito do prequestionamento da matéria, o que atrai a incidência do Enunciado nº 211 da Súmula desta Corte. II – Para se saber se o imóvel possui as características para en-quadramento na legislação protecionista é necessário ponderar as regras estabelecidas pela Lei nº 8.629/1993 que, em seu art. 4º, estabelece que a pequena propriedade rural é aquela cuja área tenha entre 1 (um) e 4 (quatro) módulos fiscais. Identificação, na espécie. III – Assim, o imóvel rural, identificado como pequena propriedade, utilizado para subsistên-cia da família, é impenhorável. Precedentes desta eg. Terceira Turma. IV – Recurso especial improvido. (REsp 1284708/PR, Rel. Min. Massami Uyeda, 3ª T., J. 22.11.2011, DJe 09.12.2011) – destaquei.

Igualmente, o art. 649, VIII, do Código de Processo Civil de 1973 repisa a exigência de o imóvel ser necessariamente produtivo com base em mão de obra familiar e o art. 4º, § 2º da Lei nº 8.009/1990, reforça que toda a área tida como “pequena propriedade familiar” está acober-tada pela impenhorabilidade.

O norte a ser tomado, portanto, é absolutamente objetivo – deve--se averiguar a concomitância de todos os requisitos no caso concreto, quais sejam:

I) O imóvel apresenta uma área entre 01 e 04 módulos rurais;

II) O imóvel é utilizado pelo executado e por sua família como residência e meio de sustento, por meio da agricultura fa-miliar;

III) O débito que deu origem à penhora é originado da própria atividade produtiva do imóvel.

No caso dos autos, em consulta ao site do Incra, verifiquei que o módulo fiscal do município de Padre Paraíso corresponde à 65 ha, sendo certo que o primeiro requisito foi atendido, pois a área do imóvel (95 ha) é inferior à 260 ha.

Entretanto, tenho que os demais requisitos não foram comprovados a contento. Com efeito, não há demonstração no sentido de que o imó-vel seria também residência do apelante, pois esse afirma ser residente e domiciliado na Rua Belo Horizonte, nº 79, Centro (fl. 02), tendo sido, inclusive, citado em tal endereço consoante certidão de fls. 152/153.


Ressalte-se ainda que não há nos autos informação cabal no sen-tido de que o crédito utilizado pelo apelante tenha se revertido em pro-veito da atividade produtiva desenvolvida no imóvel, sendo importante frisar que a certidão expedida pelo Cartório do Registro de Imóveis de fl. 135 denuncia a existência de outro imóvel de propriedade do recor-rente e contíguo ao que foi penhorado em que podem ter sido aplicados os recursos objeto da pretensão executiva.

Portanto, não tendo sido demonstrados os requisitos acima elenca-dos, inviável a aplicação da tese da impenhorabilidade.

Em caso semelhante já me manifestei como Primeiro Vogal:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXCEÇÃO DE IMPENHORABILIDADE – BEM DE FAMÍLIA – REQUISITO PARA A IMPENHORABILIDADE – PROVA DA CONDIÇÃO ESPECIAL DO IMÓVEL – AUSÊNCIA – 1. A impenhorabilidade absoluta somente alcança a pequena propriedade rural quando restar demonstrado pela parte devedora que o seu imóvel é usado como residência da sua família, que nele trabalha para retirar dali a subsistência, e que o débito cobrado é decorrente dessa atividade produtiva. Inteligência do art. 5º, XXVI, da CF c/c art. 4º, § 2º, da Lei nº 8.009/1990, art. 1.712 do Código Civil e o art. 649, VIII, do CPC. 2. Não comprovando o devedor/executado os re-quisitos necessários para que o imóvel rural seja considerado impenhorá-vel, a rejeição do pedido para desconstituir a constrição é medida que se impõe. (TJMG, Agravo de Instrumento-Cv nº 1.0388.13.000748-6/001, Rel. Des. Otávio Portes, 16ª C.Cív., Julgamento em 17.02.2016, Publica-ção da súmula em 26.02.2016) – destaquei.

Em mesmo sentido se orientam os seguintes julgados deste Egrégio Tribunal de Justiça:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJU-DICIAL – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – ADMISSIBILIDADE EM CASOS EXCEPCIONAIS – PEQUENA PROPRIEDADE RURAL – ALEGA-ÇÃO DE IMPENHORABILIDADE – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LE-GAIS – REJEIÇÃO DO INCIDENTE – DECISÃO MANTIDA

[...]

2. Para ser a propriedade rural impenhorável é necessária a verificação simultânea dos requisitos legais, quais sejam, ser a pequena propriedade trabalhada pela família, ser o débito decorrente de atividade produtiva ru-ral e que seja o único bem de propriedade do devedor. Não configurados


tais requisitos, impossível se faz o reconhecimento da impenhorabilidade do bem imóvel objeto do gravame, devendo ser confirmada a decisão interlocutória que rejeitou o incidente de exceção de pré-executividade.

3. De mais a mais, a impenhorabilidade do imóvel gravado com ga-rantia de crédito rural, é relativizada pela autorização do credor para a realização da penhora e pelo vencimento do financiamento firma-do com a respectiva Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária. (TJMG, Agravo de Instrumento-Cv nº 1.0024.04.355112-6/001, Rel. Des. Elias Camilo, 3ª C.Cív., Julgamento em 06.08.2015, Publicação da súmula em 17.08.2015) – destaquei.

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – TÍTULO EXTRAJUDI-CIAL – IMÓVEL PENHORADO – ENQUADRAMENTO COMO PEQUE-NA PROPRIEDADE RURAL – DEMAIS REQUISITOS QUE GARANTEM A IMPENHORABILIDADE – ÔNUS DA PROVA – DEVEDOR – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – RECURSO NÃO PROVIDO

Segundo a norma constitucional do art. 5º, XXVI, da CF, para que o imó-vel rural esteja protegido pela impenhorabilidade, é necessário que este-jam presentes os requisitos, ali delineados, como: pequena propriedade, assim definida em lei; única, que seja trabalhada pela família e que o débito decorra de atividade produtiva desenvolvida na área, sendo ônus do devedor demonstrar que tais condições foram atendidas, o que não ocorreu na espécie. (TJMG, Apelação Cível nº 1.0607.11.004295-1/001, Rel. Des. Veiga de Oliveira, 10ª C.Cív., Julgamento em 19.08.2014, Pu-blicação da súmula em 29.08.2014) – destaquei.

EMBARGOS DE TERCEIRO – IMPENHORABILIDADE – BEM DE FAMÍ-LIA – MÓDULO RURAL – ATIVIDADE PRODUTIVA – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – ÔNUS DO EMBARGANTE – A utilização do bem imóvel como residência da família depois de efetivada a penhora não abarca a proteção legal de que trata o art. 1º, Lei nº 8.009/1990. A ale-gação de impenhorabilidade da pequena propriedade rural, com base na norma legal e constitucional, deve vir acompanhada da prova ine-quívoca de se tratar de propriedade rural trabalhada pela família e, ain-da, que o débito decorra da atividade produtiva. (TJMG, Apelação Cível nº 1.0456.07.053045-0/001, Relª Desª Cláudia Maia, 13ª C.Cív., Jul-gamento em 27.08.2009, Publicação da súmula em 28.09.2009) – destaquei.


excesso de execução e existência de outRos bens passíveis de penHoRa

O art. 668 do Código de Processo Civil de 1973 permite ao deve-dor requerer a substituição do bem penhorado desde que observado o prazo de dez dias da intimação da penhora realizada:

Art. 668. O executado pode, no prazo de 10 (dez) dias após intimado da penhora, requerer a substituição do bem penhorado, desde que com-prove cabalmente que a substituição não trará prejuízo algum ao exe-quente e será menos onerosa para ele devedor (art. 17, incisos IV e VI, e art. 620).

Parágrafo único. Na hipótese prevista neste artigo, ao executado in-cumbe:

No caso dos autos, verifica-se que o devedor, intimado acerca da penhora do imóvel em 20.10.2011 (fl. 153), manteve-se inerte, apenas se insurgindo em 09.12.2014 (fls. 20/22), sendo evidente a preclusão do direito.

Destaque-se que já me manifestei acerca da questão na condição de Vogal:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO – SUBSTITUI-ÇÃO DA PENHORA – INOBSERVÂNCIA DO PRAZO PREVISTO NO ART. 668, DO CPC – IMPOSSIBILIDADE – PRECLUSÃO CONFIGU-RADA

Nos termos do art. 668, do CPC, o executado pode, no prazo de dez dias, a contar de sua intimação da penhora, requerer a substituição do bem penhorado, demonstrando que a substituição não trará prejuízos ao exequente e proporcionará execução menos onerosa ao devedor.

Deixando a parte de requerer a substituição da penhora no tempo e na forma exigidos, há que se reconhecer a preclusão e o conseqüente indeferimento da pretensão formulada. (TJMG, Agravo de Instrumento--Cv nº 1.0452.11.006323-0/005, Rel. Des. Pedro Aleixo, 16ª C.Cív., J. 09.09.2015, Publicação da súmula em 18.09.2015) – destaquei.

Tal entendimento também não destoa da forma que tem decidido este Tribunal:


AGRAVO DE INSTRUMENTO – PRELIMINAR DE INADMISSIBILIDADE DO RECURSO – REJEIÇÃO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – SUBS-TITUIÇÃO DA PENHORA – INOBSERVÂNCIA DO PRAZO PREVISTO NO ART. 668, DO CPC – IMPOSSIBILIDADE – PRECLUSÃO CONFIGU-RADA

Verificando-se a presença dos documentos obrigatórios à instrução do agravo de instrumento, é de se conhecer do recurso.

Nos termos do art. 668, do CPC, o executado pode, no prazo de dez dias, a contar de sua intimação da penhora, requerer a substituição do bem penhorado, demonstrando que a substituição não trará prejuízos ao exequente e proporcionará execução menos onerosa ao devedor.

A preclusão temporal consiste na perda do poder processual em razão do seu não exercício no momento processual oportuno.

Deixando a parte de requerer a substituição da penhora no tempo e na forma exigidos, há que se reconhecer a preclusão e o consequente in-deferimento da pretensão formulada. (TJMG, Agravo de Instrumento-Cv nº 1.0040.96.008054-3/002, Rel. Des. Leite Praça, 17ª C.Cív., Julgamen-to em 28.05.2015, Publicação da súmula em 09.06.2015) – destaquei.

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO – SUBSTITUIÇÃO DE BEM PENHORADO – ART. 668 DO CPC – PRAZO LEGAL – INOBSERVÂN-CIA – PLEITO EXTEMPORÂNEO – PRECLUSÃO

A substituição da penhora poderá ser requerida pelo devedor, no prazo de 10 dias, após ser intimado acerca da constrição judicial, nos termos do art. 668 do CPC, sendo de rigor o indeferimento do pedido realizado ao arrepio do prazo legal.

(TJMG, Agravo de Instrumento-Cv nº 1.0702.09.619313-2/001, Rel. Des. Domingos Coelho, 12ª C.Cív., julgamento em 09.09.2015, Publicação da súmula em 16.09.2015) – destaquei.

Logo, constitui medida de rigor manter hígida a penhora realizada, sem prejuízo de o devedor requerer nova avaliação do bem no momento processual adequado.

coNcluSão

Ante o exposto, rejeito a preliminar de não conhecimento em con-trarrazões, de ofício, não conheço de parte do recurso e, na parte conhe-cida, nego-lhe provimento.


Custas pelo apelante.

É como voto.



Súmula: “Rejeitaram a preliminar de não conhecimento em con-trarrazões, de ofício, não conheceram de parte do recurso e, na parte conhecida, negaram-lhe provimento.”


2439

Tribunal de Justiça do Estado do ParanáReexame Necessário nº 1.526.712‑6, da Comarca de Palotina – Vara Cível, da Fazenda Pública, Acidentes do Trabalho, Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial, Juizado Especial Cível e Juizado Especial da Fazenda PúblicaRemetente: Juiz de DireitoImpetrante: Caroline Pereira da CruzImpetrado: Município de PalotinaAutoridade Coatora: Coordenador de Tributação do Município de PalotinaRelator: Des. Eduardo SarrãoSegredo de Justiça: NãoÓrgão Julgador: 3ª Câmara CívelComarca: PalotinaData do Julgamento: 20.09.2016 16:17:00Fonte/Data da Publicação: DJ: 1890 26.09.2016

ementa

reeXame NeceSSÁrIo – maNdado de SeguraNça – trIbutÁrIo – ImpoSto de traNSmISSão de beNS ImÓVeIS (ItbI) – aQuISIção de terreNo medIaNte coNtrato de FINaNcIameNto celebrado eNtre a ImpetraNte e a caIXa ecoNÔmIca Federal – baSe de cÁlculo – Valor do ImÓVel traNSmItIdo, Vale dIZer, do terreNo Sem beNFeItorIaS – INcluSão Na baSe de cÁlculo do Valor a Ser utIlIZado em Futura coNStrução de reSIdÊNcIa – ImpoSSIbIlIdade – SÚmulaS NºS 110 e 470 do Supremo trIbuNal Federal – alíQuota do ImpoSto – 1% (um por ceNto) – cÓdIgo trIbutÁrIo muNIcIpal – preVISão deSSa alíQuota QuaNdo a aQuISIção do ImÓVel For FINaNcIada pelo SIStema FINaNceIro de HabItação – HIpÓteSe doS autoS – SeNteNça maNtIda em Sede de reeXame NeceSSÁrIo.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Reexame Necessá-rio nº 1.526.712-6, da Comarca de Palotina – Vara Cível, da Fazenda Pública, Acidentes do Trabalho, Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial, Juizado Especial Cível e Juizado Especial da Fazenda Pública, em que é remetente o Juiz de Direito, impetrante Caroline Pe-reira da Cruz e impetrado Município de Palotina e autoridade coatora o Coordenador de Tributação do Município de Palotina.

Trata-se de reexame necessário da sentença de fls. 75/80, prola-tada nos autos do mandado de segurança que Caroline Pereira da Cruz


impetrou contra ato praticado pelo Coordenador de Tributação do Mu-nicípio de Palotina – autos nº 0002907-15.2015.8.16.0126 –, mediante a qual o Dr. Juiz a quo concedeu a segurança pleiteada para autorizar a impetrante a efetuar o pagamento do ITBI, na alíquota de 1% (um por cento), apenas sobre o valor do terreno por ele adquirido, excluído o valor da casa que nele edificará.

O Dr. Juiz a quo ainda condenou o impetrado ao pagamento das custas e despesas processuais, sem arbitrar honorários advocatícios.

Ante a ausência de interposição de recurso voluntário, o Dr. Juiz a quo, com fulcro no art. 14, § 1º, da Lei nº 12.016/2009, submeteu a sentença ao duplo grau de jurisdição.

É o relatório.

voto

1. Inicialmente, necessário ser mencionado que a sentença con-cessiva de mandado de segurança, independentemente do valor da con-trovérsia posta em discussão, obrigatoriamente deverá ser submetida a reexame necessário. Tal conclusão decorre da regra contida no art. 14, § 1º, da Lei nº 12.016/2009, segundo a qual “concedida a segurança, a sentença estará sujeita obrigatoriamente ao duplo grau de jurisdição”.

E, em razão do princípio da especialidade, segundo o qual, ha-vendo regra específica a disciplinar determinada situação particular, a norma geral é afastada, as regras do art. 475 do Código de Processo Civil de 1973, vigentes à época da prolação da sentença, e que tratam do reexame necessário, não têm incidência na hipótese.

E o Superior Tribunal de Justiça, ao enfrentar essa questão, adotou esse mesmo entendimento, conforme se observa da seguinte ementa de julgamento:

PROCESSUAL CIVIL – DIREITO ADMINISTRATIVO – MANDADO DE SEGURANÇA – REMESSA NECESSÁRIA (ART. 475, § 2º, DO CPC) – AL-TERAÇÃO INTRODUZIDA PELA LEI Nº 10.352/2001 – ART. 14, § 1º, DA LEI Nº 12.016/2009 – INAPLICABILIDADE – PREVALÊNCIA DO PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE – APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 83/STJ – VIOLAÇÃO DO DEVIDO PROCESSO LEGAL – NÃO CARACTERIZA-


ÇÃO – CONTEXTO FÁTICO-PROBATÓRIO – REEXAME – APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 7/STJ

1. Não se aplica ao Mandado de Segurança o § 2º do art. 475 do CPC, inserido pela Lei nº 10.352/2001, dispositivo que estabelece valor de alçada para exigir duplo grau de jurisdição. Precedentes do STJ.

2. O acórdão recorrido está em sintonia com o atual entendimento do STJ, razão pela qual não merece prosperar a irresignação. Súmula nº 83/STJ.

3. Em relação à alegada violação do art. 156, caput, da Lei nº 8.112/1990, a Corte regional consignou que “no presente caso, há apenas argumen-tação quanto à violação ao devido processo legal e ao contraditório, sem que haja a devida comprovação”.

4. Qualquer conclusão em sentido contrário do que está expressamente consignado no acórdão recorrido demanda reexame do suporte fático--probatório dos autos. Aplicação da Súmula nº 7/STJ.

5. Agravo Regimental não provido.

(AgRg-REsp 1373905/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, 2ª T., J. 06.06.2013, DJe 12.06.2013)

Vencida essa questão, passa-se ao exame da sentença submetida ao duplo grau de jurisdição.

2. Da leitura dos autos, constata-se que a sentença deve ser confir-mada em sede de reexame necessário.

Conforme se observa do Documento de Arrecadação Municipal – DAM expedido pelo Município de Palotina, bem como do “Contrato de Mútuo para Aquisição de Terreno e Construção de Imóvel e Alienação Fiduciária em Garantia – Carta de Crédito Individual FGTS/Programa Minha Casa Minha Vida – CCFGTS/PMCMV – SFH”, que se encontram, respectivamente, às fls. 26 e 23/25, a autoridade tributária apontada como coatora, ao proceder ao cálculo do valor do ITBI, considerou, como base de cálculo, o resultado da soma do valor que a impetrante pagou pelo terreno (R$ 50.000,00) e do montante que ele, impetrante, despenderá na edificação da casa que construirá sobre o terreno adqui-rido (R$ 45.000,00), que também constou do contrato de financiamento.

Além disso, a autoridade apontada como coatora aplicou duas alí-quotas no cálculo do imposto: a) aplicou a alíquota de 2% (dois por cen-


to) sobre o valor de R$ 16.959,88 correspondente ao montante que não foi financiado ao impetrante – desse valor, R$ 3.589,88 correspondem a recursos próprios da impetrante e R$ 13.370,00 foi sacado de sua conta vinculada ao FGTS e; b) aplicou, com base no inc. I do art. 48 do Código Tributário Municipal, a alíquota de 1% (um por cento) quanto ao restan-te do valor (R$ 78.040,12), ou seja, em relação ao montante pecuniário objeto do financiamento.

O Dr. Juiz a quo concedeu a segurança para retirar da base de cál-culo do ITBI o valor necessário à construção da casa e, ainda, para que a alíquota a ser utilizada para o cálculo do ITBI seja de 1% (um por cento).

E o ilustre magistrado de primeiro grau de jurisdição agiu com acerto.

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI tem como fato gerador, conforme prevê o art. 156, inc. II, da Constituição Federal, a “transmissão inter vivos a qualquer título, por ato oneroso, de bens imó-veis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direito a sua aquisição”.

No caso em exame, conforme se vê do contrato de fls. 23/25, a impetrante adquiriu apenas o terreno em que, futuramente, construirá a sua residência. Em outras palavras, o que lhe foi transmitido foi apenas o terreno. E este, como consta do próprio contrato, não possui qualquer benfeitoria, vale dizer, qualquer edificação. Consta do item “D” do con-trato:

d – deScrIção do ImÓVel obJeto deSte coNtrato:

Imóvel Urbano: Lote nº 04, da Quadra nº 910, com área de 372,00 m2, sem benfeitorias do “Loteamento Parque Mônaco”, situado em Perímetro Urbano desta cidade de Palotina/PR, com suas metragens e confrontações constantes na matrícula 20.213, Livro nº 2, no Cartório de Registro de Imóveis de Palotina/PR, sobre o qual será edificada uma residência em alvenaria mediante 46,60 m2.

Não há dúvida, assim, que, tendo ocorrido a transmissão apenas do terreno, é o valor dele, e somente dele, que pode servir de base de cálculo do ITBI. O próprio Código Tributário do Município de Palotina – Lei Complementar Municipal nº 81/2006, e m seu art. 45, estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel ou dos bens ou direi-


tos transmitidos – e, no caso, como visto, houve apenas a transmissão do terreno.

E o Supremo Tribunal Federal consolidou a sua jurisprudência nes-se mesmo sentido, conforme se observa dos enunciados das Súmulas nºs 108, 110 e 470, verbis:

Súmula nº 108: É legítima a incidência do imposto de transmissão inter vivos sobre o valor do imóvel ao tempo da alienação e não da promessa, na conformidade da legislação local.

Súmula nº 110: O Imposto de transmissão inter vivos não incide sobre a construção realizada pelo adquirente, mas sobre o que tiver sido constru-ído ao tempo da alienação do terreno.

Súmula nº 470: O imposto de transmissão inter vivos não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido construído antes da pro-messa da venda.

Por outro lado, a alegação da autoridade apontada como coatora, e que constou das informações que prestou em primeiro grau de juris-dição, no sentido de que a hipótese não seria de transmissão de imóvel, mas sim de transmissão de direitos reais sobre o imóvel, que também configura hipótese de incidência do ITBI nos termos do art. 156 da Cons-tituição Federal, não tem procedência alguma.

Primeiro porque não se está diante de uma transmissão de direitos reais, mas sim da transmissão do próprio imóvel, conforme se observa do contrato de compra existente nos autos. Transmissão de direitos reais haveria na hipótese de enfiteuse, de constituição de usufruto, de ser-vidões, uso, habitação e, ainda, as rendas expressamente constituídas sobre o imóvel.

Segundo porque, ao contrário do que afirmou a autoridade indi-cada como coatora, não se está diante de uma promessa de compra e venda, mas da própria compra do imóvel, que, para ser levada a registro assim que a escritura pública vier a ser lavrada, dependerá da compro-vação do pagamento do ITBI.

Não há dúvida, assim, que o magistrado, ao determinar que o ITBI, na hipótese em apreço, tenha como base de cálculo apenas o valor do terreno (R$ 50.000,00), agiu com acerto.


E a sentença, no que diz respeito à alíquota do ITBI, também deve ser confirmada.

E isso porque, tendo a impetrante adquirido a totalidade do terre-no, no qual será construída a sua casa própria – esse fato está comprova-do pelo próprio contrato de financiamento celebrado entre ele e a Caixa Econômica Federal, com recursos originários do Sistema Financeiro de Habitação –, com valores que lhe foram disponibilizados pela Caixa Econômica Federal, tem incidência a regra do art. 48, inc. I, da Lei Com-plementar Municipal nº 81/2006 – Código Tributário do Município de Palotina, que tem o seguinte teor:

Art. 48. O imposto será calculado pela aplicação das seguintes alíquotas:

I – 1,0% (um por cento) nas aquisições de casa própria financiada pelo Sistema Financeiro de Habitação e nas cessões de direitos de usufruto;

II – 2,0 % (dois por cento) nas demais transmissões inter vivos.

E, no caso em exame, conforme se observa do contrato de finan-ciamento, a totalidade do valor do terreno foi paga mediante recursos do Sistema Financeiro de Habitação.

Por fim, necessário ser mencionado que este Tribunal de Justiça, ao examinar hipóteses como a dos autos, também referente ao Municí-pio de Palotina, adotou o mesmo entendimento aqui exposto, conforme observa-se das seguintes ementas de julgamento:

TRIBUTÁRIO – MANDADO DE SEGURANÇA – ITBI – CONTRA-TO DE FINANCIAMENTO CELEBRADO ENTRE O IMPETRANTE E A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL PARA AQUISIÇÃO DE TERRENO E CONSTRUÇÃO DE EDIFICAÇÃO PELO PROGRAMA “MINHA CASA MINHA VIDA” – BASE DE CÁLCULO DO ITBI QUE DEVE CORRES-PONDER AO VALOR VENAL DO BEM TRANSMITIDO (CTN, ART. 38 E CÓDIGO TRIBUTÁRIO MUNICIPAL DO MUNICÍPIO DE PALOTINA, ART. 45) – INCLUSÃO DE VALORES RELATIVOS À CONSTRUÇÃO DE OBRA FUTURA – IMPOSSIBILIDADE – ENUNCIADO DAS SÚMULAS NºS 110 E 470 DO STF – CONCESSÃO DA ORDEM PARA AUTORIZAR A TRANSFERÊNCIA DO BEM, MEDIANTE PAGAMENTO DO ITBI A IN-CIDIR TÃO SOMENTE SOBRE O VALOR DO IMÓVEL EXISTENTE (TER-RENO DESPROVIDO DE EDIFICAÇÕES), NA ALÍQUOTA DE 1% (LCM, ART. 48) – SENTENÇA MANTIDA EM REEXAME NECESSÁRIO – RELA-TÓRIO (TJPR, 2ª C.Cív., RN 1502895-8, Palotina, Rel. Lauro Laertes de Oliveira, Unânime, J. 14.06.2016).


APELAÇÃO CÍVEL E REEXAME NECESSÁRIO – MANDADO DE SEGU-RANÇA – ITBI – FATO GERADOR E BASE DE CÁLCULO – FINANCIA-MENTO E CONSTRUÇÃO FUTURA – NÃO INCIDÊNCIA – ART. 156, INC. II, DA CF – ARTS. 35 E 38, DO CTN – VALOR VENAL DO IMÓ-VEL – INCIDÊNCIA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVI-DO (TJPR, 3ª C.Cív., ACr 1377608-2, Palotina, Rel. Vicente Del Prete Misurelli, Unânime, J. 30.06.2015).

“Tributário. ITBI. Financiamento habitacional para a aquisição de imóvel e construção futura. Fato gerador e base de cálculo do imposto.

Valor venal do imóvel no momento da transmissão. Arts. 156, II, da CF e 38, do CTN. Arts. 39 e 45 do CTM (Lei Complementar nº 81/2006). Súmula nº 110, do STF: ‘O imposto de transmissão inter vivos não incide na construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno.’

Alíquota incidente. Art. 48, I e Parágrafo único, do CTM. Sentença mantida em sede de reexame necessário.” (Reexame Necessário nº 1.391.398-3, Rel. Des. Salvatore Antonio Astuti, 1ª C.Cív., DJ 30.09.2015)

Vê-se, assim, que a sentença, em sede de reexame necessário, deve ser confirmada por este Tribunal de Justiça.

Diante do exposto, Acordam os integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, confirmar a sentença em sede de reexame necessário.

decisão

Acordam os integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, confirmar a sen-tença em sede de reexame necessário.


2440

Tribunal de Justiça do Estado do Rio de JaneiroDécima Sétima Câmara CívelApelação Cível nº 0034743‑56.2009.8.19.0021Apelante: Rubens Ferreira de Melo rep/p/curadoria especial e outroApelado: Terezinha Ferreira DuarteRelator: Des. Elton M. C. Leme

apelação cíVel – uSucapIão – cItação por edItal – rÉuS certoS – eSgotameNto doS meIoS de localIZação da rÉ – INocorrÊNcIa – NulIdade – proVImeNto do recurSo para aNular a SeNteNça

1. Ainda que a citação por edital tenha sido determinada após a tentativa infrutífera de citação por oficial de justiça no endereço indicado, não houve expedição de ofícios para a correta localiza-ção dos réus. 2. Tanto a doutrina quanto a jurisprudência enten-dem ser necessário esgotar-se todos os meios de localização do réu antes de proceder à citação por edital, o que não ocorreu no presente caso. 3. Precedentes Jurisprudenciais. 4. Provimento do recurso, para anular a sentença.

acóRdão

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0034743-56.2009.8.19.0021, Julgada na sessão de 14.09.2016, ori-ginários da 3ª Vara Cível da Comarca de Duque de Caxias, em que são apelantes Rubens Ferreira de Melo e Adolpho de Oliveira e apelados Terezinha Ferreira Duarte.

Acordam, por unanimidade de votos, os Desembargadores que compõem a Décima Sétima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Es-tado do Rio de Janeiro, em dar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator.

Acórdão apresentado na data da sessão.

RelatóRio

Adota-se, na forma do permissivo regimental, o relatório lançado na sentença de fls. 133-135.


Trata-se de ação de usucapião proposta por Terezinha Ferreira Duarte em face de Rubens Ferreira de Melo e Adolpho de Oliveira, alegando, em síntese, que exerce há mais de vinte anos, com animus domini, a posse do imóvel constituído por lote de terreno número 6, situ-ado na Quadra e da rua Quatro de Dezembro, Loteamento Jardim Santa Bárbara, Imbariê, Duque de Caxias, figurando no cartório do RGI como proprietários Rubens Ferreira de Melo e Adolpho de Oliveira. Sustentou que sua posse sobre o bem objeto da presente demanda conta mais de vinte anos, exercendo-a de forma mansa e pacífica, sem interrupção, nem oposição. Requereu a procedência do pedido para obter o título relativo ao terreno.

A decisão de fls. 37 deferiu a gratuidade de justiça.

Citação por edital dos réus e possíveis interessados a fls. 39.

Citação negativa dos réus a fls. 72-74.

Novo edital para citação dos réus a fls. 88.

Certidão cartorária acerca das publicações dos editais de citação a fls. 91-93.

Nomeação da Defensoria Pública Tabelar como Curadora Espe-cial dos réus e confrontantes citados por edital (fls. 95).

A Curadoria especial contestou por negativa geral e requereu a nulidade da citação por edital, bem como a improcedência do pedido (fls. 97-98).

Audiência de instrução e julgamento conforme assentada de fls. 130, com oitiva de duas testemunhas, nos termos de fls. 131-132.

A Curadoria Especial, em alegações finais, pugnou pela improce-dência do pedido.

A sentença de fls. 133-135 julgou procedente o pedido para decla-rar o domínio da parte autora sobre o lote de terreno nº 06, da Quadra E, da rua 04 de Dezembro, Loteamento Jardim Santa Bárbara, Imbarié, Duque de Caxias, com as construções descritas na inicial, o qual mede 12,00m de frente para a Rua 04 de Dezembro, com igual largura na li-nha dos fundos, por 30,00m de extensão da frente aos fundos por ambos os lados.


Dada a compulsoriedade da presente ação, sem custas processuais ou honorários advocatícios.

Nas razões da apelação, a fls. 139-144, a Curadoria Especial sus-tenta, resumidamente, que a apelada não firmou termo de ausência, na forma do art. 232, I, do CPC. Afirmou, igualmente, que não foram expe-didos ofícios de praxe para órgãos públicos e privados, a fim que fosse informado o endereço atualizado dos réus, acarretando a nulidade da ci-tação, além de ofensa aos princípios da ampla defesa e do contraditório.

Contrarrazões dos recorridos a fls. 147-148 pugnando pela manu-tenção da sentença.

A douta Procuradoria de Justiça manifestou-se pela manutenção da sentença (fls. 184-187).

É o relatório. Peço dia.

Rio de Janeiro, 23 de agosto de 2016.

Des. Elton M. C. Leme Relator

voto

Trata-se de ação de usucapião ordinário em que foi realizada ci-tação editalícia dos réus, proprietários do lote, cujos nomes constam na matrícula do imóvel perante o registro geral de imóveis competente.

Tem razão o apelante, porque a citação por edital pressupõe o esgotamento dos meios necessários à localização do citando, o que não ocorreu no presente caso.

O art. 942 do CPC determina que o autor deverá requerer na peti-ção inicial a citação daquele em cujo nomes estiver registrado o imóvel usucapiendo, bem como os confinantes e, por edital, dos réus em lugar incerto e não sabido e dos eventuais interessados.

Destaca-se que a citação por edital só pode ocorrer quando des-conhecido ou incerto o réu; quando ignorado, incerto ou inacessível o lugar em que se encontrar e nos casos expresso em lei, nos termos do art. 231 do CPC.


Tanto a doutrina quanto a jurisprudência entendem ser necessário esgotar-se todos os meios de localização do réu antes de proceder à citação por edital.

Como menciona a doutrina “São réus certos na ação de usuca-pião: 1º) aquele em cujo nome esteja registrado o imóvel usucapiendo; 2º os confinantes do imóvel; 3º) o possuidor atual, se o autor da ação de usucapião for ex-possuidor, que houver reunido os requisitos neces-sários à usucapião, tal como prevê a Súmula nº 263 do STF, segundo a qual ‘possuidor deve ser citado pessoalmente para a ação de usucapião’. Os réus certos, nos termos do art. 942, devem ser citados pessoalmente. Com efeito, o proprietário por força de registro, ou seja, a pessoa em cujo nome esteja registrado o imóvel usucapiendo, tem evidente inte-resse no deslinde da demanda, uma vez que o registro oferece, no míni-mo, uma aparência de certeza quanto à titularidade do domínio. Daí a necessidade de ser citado pessoalmente para a ação, a fim de que possa defender-se.” (SALLES, José Carlos de Moraes. Usucapião de Bens Imó-veis e Móveis. 6. ed. São Paulo. Revista dos Tribunais. 2006. p. 207).

Na presente hipótese, ainda que a citação por edital tenha sido de-terminada após a tentativa infrutífera de citação por oficial de justiça no endereço dos réus, conforme certidões negativas as fls. 72 e 74, deixou o juízo singular de expedir ofícios para a correta localização dos réus.

Assim, a citação por edital viola a ampla defesa e o devido proces-so legal, eis que somente seria possível após esgotamento dos meios de sua localização.

Nesse sentido, observa-se a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça, a saber:

PROCESSUAL CIVIL E DIREITO ADMINISTRATIVO – LAUDÊMIO – NÃO INCIDÊNCIA – PREQUESTIONAMENTO – AUSÊNCIA – SÚMU-LAS NºS 282/STF E 211/STJ – TERRENOS DE MARINHA – DEMARCA-ÇÃO – CHAMAMENTO DAS PARTES INTERESSADAS POR EDITAL – NULIDADE – CITAÇÃO PESSOAL – NECESSIDADE – 1. A ausência de prequestionamento da matéria suscitada acerca da suposta não inci-dência de laudêmio, no caso, impõe o não conhecimento recursal, nesse aspecto. Aplicação das Súmulas nºs 282/STF e 211/STJ. 2. Por força da garantia do contraditório e da ampla defesa, a citação dos interessados no procedimento demarcatório de terrenos de marinha, sempre que iden-tificados pela União e certo o domicílio, deverá realizar-se pessoalmen-


te. Somente no caso de existirem interessados incertos, poderá a União valer-se da citação por edital. 3. Após a demarcação da linha de preamar e a fixação dos terrenos de marinha, a propriedade passa ao domínio pú-blico e os antigos proprietários passam à condição de ocupantes, sendo provocados a regularizar a situação mediante pagamento de foro anual pela utilização do bem. Permitir a conclusão do procedimento demarca-tório sem a citação pessoal dos interessados conhecidos pela Adminis-tração representaria atentado aos princípios do contraditório e da ampla defesa, bem como à garantia da propriedade privada. 4. No que se refere ao disposto no art. 1º do Decreto-Lei nº 2.398/1987, em que o recorrente faz alegações acerca da suposta irregularidade do reajuste da taxa de ocupação, o conhecimento da matéria perde o sentido, considerando-se a nulidade do processo dessa cobrança, na forma exposta anteriormente. 5. Recurso especial conhecido em parte e provido. (REsp 1146557/SC, Min. Castro Meira, 2ª T., J. 25.05.2010, DJe 09.06.2010)

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO TÍTULO EXTRAJUDICIAL – TENTATIVA DE CITAÇÃO VIA OFICIAL DE JUSTIÇA QUE RESTOU FRUSTRADA – ARRESTO ON LINE – POSSIBILIDADE – ART. 653 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – NECESSIDADE DE EXAURIMENTO DOS MEIOS PARA LOCALIZAÇÃO DO DEVEDOR – INEXISTÊNCIA – INDEFERIMENTO DA MEDIDA QUE SE IMPÕE – DESPROVIMENTO DO RECURSO – O entendimento de que é possível a realização de arres-to na modalidade on line não sendo encontrado o executado, pressupõe que a medida constritiva somente tem espaço quando presentes os requi-sitos autorizadores da citação por edital do devedor, a qual necessita do esgotamento das tentativas de localização do mesmo. Precedentes deste Tribunal de Justiça.– In casu, a localização dos executados restou frus-trada conforme as certidões negativas juntadas a fls. 26, 28, 30, 33, 40, 43, 46. Todavia, não foi efetivada medidas tais como a prévia expedição de ofícios aos órgãos públicos e particulares, no sentido de localizar os executados e eventuais bens.– Assim, não ocorreu o exaurimento das diligências cabíveis para a localização dos devedores, não sendo admis-sível, portanto, o arresto on line requerido.– Negado provimento liminar-mente ao agravo de instrumento, na forma do art. 557, caput, do CPC. (0010471-56.2012.8.19.0000, Agravo de Instrumento, Des. Guaraci de Campos Vianna, J. 28.02.2012, Décima Nona Câmara Cível)

APELAÇÃO CÍVEL – USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO – IMÓVEL RU-RAL – PROCEDÊNCIA DO PEDIDO – RECURSO DA AUTORA PRETEN-DENDO SEJA RECONHECIDA SUA CONDIÇÃO DE COPROPRIETÁRIA DO IMÓVEL – RECURSO DA RÉ – CURADORA ESPECIAL – NULIDADE


DO DECISUM – INVALIDADE DA CITAÇÃO POR EDITAL – OS MEIOS DISPONÍVEIS PARA LOCALIZAÇÃO DA RÉ NÃO FORAM ESGOTA-DOS – FALTA DE PROVA DE QUE A APELANTE ESTEJA EM LUGAR INCERTO E NÃO SABIDO – ART. 231, II, DO CPC PROVIMENTO DO SEGUNDO RECURSO, PREJUDICADO O PRIMEIRO APELO. (0004984-72.1995.8.19.0042, Apelação, Desª Norma Suely, J. 17.06.2015, Oitava Câmara Cível)

Agravo de Instrumento. Ação de usucapião. Imperativo que se esgotem os meios de localização do réu. Escorreita a interlocutória que assim decidiu, à vista do art. 942 do CPC. Jurisprudência dominante. Recurso a que se nega seguimento. (Decisão Monocrática nº 0063745-03.2010.8.19.0000 – Agravo de Instrumento, Ementa, Jessé Torres Pereira Junior, Segunda Câmara Cível, J. 10.02.2011, Data de publicação: 14.02.2011)

Por todo o exposto, voto no sentido de dar provimento ao recurso, para anular a sentença e determinar o prosseguimento do feito, com a expedição de ofícios aos órgãos públicos e privados, a fim de localizar o correto endereço dos réus.

Rio de Janeiro, 14 de setembro de 2016.

Des. Elton M. C. Leme Relator


2441

Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do SulAgravo de Instrumento nº 70070540547

CNJ: 0264248‑25.2016.8.21.7000

Décima Sexta Câmara Cível

Comarca de Porto Alegre

Agravante: Lev e Monte Indústria, Comércio e Serviços para Móveis Ltda.

Agravado: Olimpia Transportes e Metalurgia Ltda.

apelação cíVel – ação de deSpeJo por deNÚNcIa VaZIa – locação Não reSIdeNcIal – agraVo de INStrumeNto – locação – deSpeJo lImINar – deFerImeNto

Nos termos do art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/1991, é possível o deferimento do despejo liminar de imóvel objeto de contrato de locação não residencial por prazo indeterminado, desde que aten-didos os requisitos descritos pelos seus incisos. Requisitos preen-chidos no caso.

Negaram provimento ao recurso. Unânime.

acóRdão

Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Sexta Câ-mara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em negar provimento ao recurso.

Custas na forma da lei.

Participaram do julgamento, além do signatário, os eminentes Se-nhores Desª Ana Maria Nedel Scalzilli (Presidente) e Des. Paulo Sergio Scarparo.

Porto Alegre, 22 de setembro de 2016.

Des. Ergio Roque Menine, Relator


RelatóRio

Des. Ergio Roque Menine (Relator):

Lev e Monte Indústria Comércio e Serviços para Móveis Ltda. in-terpõe agravo de instrumento face da decisão a quo que, nos autos da ação de despejo por denúncia vazia promovida por Olimpia Transportes e Metalurgia Ltda., deferiu o pedido de despejo liminar.

Em síntese, alega que a decisão judicial prolatada na origem me-rece reforma, já que exerce sua atividade profissional no imóvel locado há mais de dez anos. Argumenta que vem cumprindo rigorosamente com as obrigações contratuais. Assim, mesmo diante da existência de disposição legal que possibilita o despejo por denúncia vazia, ressalta a impossibilidade de encerrar de forma tão repentina as suas atividades. Discorre que está em processo de recuperação judicial e que a manu-tenção da medida liminar irá acarretar ainda mais prejuízos. Formulou pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso. Nestes termos, requer o provimento do recurso.

Tempestivo.

Preparo recursal às fls. 09/10.

Em contrarrazões, a parte agravada rebate as alegações apresenta-das e requer a manutenção da decisão.

É o relatório.

votos

Des. Ergio Roque Menine (Relator):

Conforme se depreende dos autos, os agravados ajuizaram ação de despejo fundada em denuncia vazia, através da qual pugnaram, na forma do art. 59 da Lei nº 8.245/1991, pela retomada do imóvel locado à ora recorrente por prazo indeterminado.

Pois bem, nos termos do art. 57 da referida legislação, o contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.


E, consoante dispõe o art. 59, § 1º, VIII, da Lei nº 8.245/1991, é possível o deferimento do despejo liminar do imóvel objeto de locação não residencial por prazo indeterminado, se atendidos os seguintes re-quisitos:

1º) prestação de caução no valor equivalente à soma de três aluguéis;

2º) notificação do locatário para a desocupar o imóvel no prazo de trinta dias;

3º) aforamento da ação de despejo no prazo de trinta dias após o término do prazo da notificação;

No caso em tela, observa-se que o contrato entabulado entre as partes foi firmado em 01.10.2004 (fl. 31), com prazo de locação de-terminado de 48 meses, até 30.09.2008, a partir de quando passou a vigorar a prazo indeterminado (conforme parágrafo único da cláusula primeira do contrato de locação).

Alem disso, observa-se que a locatária foi notificada para desocu-par o imóvel no prazo de trinta dias, conforme demonstra o documento de fl. 33.

Quanto ao último requisito – prazo para ajuizamento da ação – este também foi cumprido a contento, tendo em vista o documento de fl. 36 que demonstra a notificação em 01.04.2016 e proposta a ação em 27.05.2016 (fl. 11).

Deste modo, porque presentes os requisitos para o despejo limi-nar, a manutenção da decisão recorrida é medida que se impõe.

Ante o exposto, voto no sentido de negar provimento ao recurso.

Des. Paulo Sergio Scarparo – De acordo com o(a) Relator(a).

Desª Ana Maria Nedel Scalzilli (Presidente) – De acordo com o(a) Relator(a).

Desª Ana Maria Nedel Scalzilli – Presidente – Agravo de Instru-mento nº 70070540547, Comarca de Porto Alegre: “Negaram provimen-to ao recurso. Unânime.”

Julgador(a) de 1º Grau: Gladis de Fatima Ferrareze


2442

Tribunal de Justiça do Estado de Santa CatarinaApelação nº 0001865‑65.2012.8.24.0011, de BrusqueRelator: Desembargador Gilberto Gomes de Oliveira

reScISão de coNtrato de compra e VeNda de ImÓVel com INdeNIZação – parcIal procedÊNcIa – apeNaS aluguereS coNcedIdoS No período de atraSo – INSurgÊNcIa da parte autora, Que obJetIVa a reSolução da aVeNça por culpa da coNStrutora – aplIcação da leI Nº 8.078/1990

Cabível a aplicação das normas previstas no CDC aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel quando o alienante enquadrar-se no conceito de fornecedor, conforme o art. 3º da Lei nº 8.078/1990, e o adquirente figurar como destinatário final, nos termos do art. 2º do Microssistema.

atraSo JuStIFIcado da obra pela coNStrutora em aproXImadameNte 2 meSeS – eNcHeNte No mÊS de eNtrega NaQuela cIdade – caSo FortuIto ou Força maIor – culpa Não aVerIguada

Atraso injustificado de obra enseja, ao contratante que é pontual com o adimplemento de suas obrigações, a resolução da avença, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, na forma do art. 475 do CC, podendo-se fixar, em ambos os casos, perdas e danos.

O excesso de chuva no período de construção, com decorrente enchente na cidade, se comprovado, caracteriza álea extraordi-nária, porque refoge da vontade, e das possibilidades de previsão, das partes contratantes, de modo que, acaso implementado, o ris-co é dividido entre os contratantes, para que não haja onerosidade excessiva de um em detrimento do outro.

reSIdÊNcIa, porÉm, coNStruída em deScompaSSo com o coNtrato – Área a meNor edIFIcada – poSSIbIlIdade de reSolução da aVeNça por tal motIVo por culpa da coNStrutora

Em compromisso de compra e venda ainda na planta, a entrega de imóvel, pela construtora, em descompasso com o alinhavado no instrumento contratual firmado com o adquirente, como área


nitidamente a menor (20%), enseja a este a resolução do contrato por culpa daquela.

reStItuIção doS ValoreS pagoS pelo adQuIreNte em INtegralIdade

Se a culpa pela rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de unidade habitacional/comercial é única e exclusivamen-te da construtora, que, portanto, encontra-se em mora, declarada a rescisão do contrato, os valores pagos pelo adquirente lhes devem ser restituídos, sob pena de enriquecimento ilícito da construtora.

INdeNIZação por perdaS e daNoS em raZão da Não eNtrega do bem, meSmo apÓS a coNceSSão tardIa do HabIte-Se, período eSte No Qual aINda HaVIa JuStIFIcatIVa plauSíVel para o atraSo (eNcHeNte), em VIrtude da Sua alIeNação para terceIroS

Ainda que a construtora atrase a conclusão da obra e a expedição do habite-se de forma justificável, uma vez que em tal período houve, comprovadamente, chuvas excessivas e enchente, a con-clusão de tal empreendimento em descompasso com o alinhavado no contrato (com área a menor), e, pior, sua posterior alienação para terceiros no curso da ação sem autorização do adquirente originário, enseja a este perdas e danos consistentes em alugueres que poderia dispor do bem desde a data de prorrogação da entrega até a declaração de resolução por culpa da construtora.

daNo moral. mero INcÔmodo, SuportÁVel pelo Homem comum

As perdas e os danos, em rescisão de contrato por causas diversas, mas comuns, ficam delimitados ao plano material, pois qualquer pessoa, nos dias atuais, pode se submeter a uma série de atrasos e inadimplementos contratuais, resguardados, a toda evidência, as hipóteses nas quais há, de fato, prova de abalo moral extraordi-nário.

SucumbÊNcIa dImINuta doS autoreS

Se a parte autora sucumbe em parte ínfima dos pedidos, a parte vencida em maior proporção arca com o ônus de sucumbência em integralidade.

Apelo parcialmente provido. Status quo ante, com perdas e danos, determinado.


Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0001865-65.2012.8.24.0011, da comarca de Brusque Vara Cível em que são ape-lantes: João Paulo Ribeiro e outro e Apelados: MFR9 Empreendimentos Imobiliários Ltda. – ME e outro.

A Terceira Câmara de Direito Civil decidiu, por unanimidade, dar parcial provimento ao apelo, nos termos do voto do relator. Custas legais.

O julgamento, realizado nesta data, foi presidido pelo Exmo. Sr. Des. Fernando Carioni, com voto, e dele participou o Exmo. Sr. Des. Marcus Tulio Sartorato.

Florianópolis, 20 de setembro de 2016.

Desembargador Gilberto Gomes de Oliveira Relator

RelatóRio

Trata-se de apelação interposta pelos autores, João Paulo Ribeiro e Juliana Voltolini Graf Ribeiro, da sentença que, nos autos da ação de rescisão de contrato de compra e venda de bem imóvel com perdas e danos que propuseram contra MRF9 Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Juliana Raquel Valmorbida, concluiu pela parcial procedência dos pedidos, a saber, não declarou a rescisão do contrato, porém, con-denou os demandados ao pagamento de perdas e danos, consistente em alugueres, no período de atraso da entrega do bem.

Relataram que, além do atraso, o imóvel apresentou vícios cons-trutivos, como rachaduras e infiltrações, e que alguns dos elementos pro-metidos nos prospectos de venda e no contrato eram diferentes, como a metragem inferior da residência e a rampa de acesso do automóvel à garagem.

Alegam que não há nos autos prova de escassez de mão de obra ou que a obra tenha sofrido as intempéries da natureza para justificar o atraso, que dá azo à rescisão do contrato.

Dizem que o habite-se não faz prova do término da obra, pois a parte demandada-apelada ainda objetivava aumentar o prazo de entrega.


Argumentam que não têm culpa pelo atraso da concessão do fi-nanciamento perante a Caixa Econômica Federal, pois propuseram a presente demanda antes mesmo de qualquer apontamento restritivo em nome do autor João.

Afirmam que o descaso da demandada lhes ocasionou dano moral.

Advogam, por fim, que as demandadas alienaram o imóvel para terceiros antes da prolação da sentença, o que torna evidente a necessi-dade de declaração de rescisão do contrato.

Pautaram-se pelo provimento do apelo.

Foram ofertadas contrarrazões (fls. 241/253) através das quais a parte demandada sustenta a ausência de interesse recursal já que a parte autora não ataca os fundamentos da sentença; o não conhecimento dos documentos amealhados apenas em apelação; e, em suma, o não pro-vimento do apelo.

Pediu pela manutenção da sentença. Ascenderam os autos.

voto

admISSIbIlIdade

A sentença data de 29 de fevereiro de 2016. Logo, aplica-se ao caso o disposto no enunciado administrativo nº 2 do STJ: “aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publi-cadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas, até então, pela jurisprudência do STJ”.

VIolação ao prINcípIo da dIaletIcIdade

Defendeu a parte demandada-apelada, em suas contrarrazões, que houve violação ao princípio da dialeticidade que, em relação à apela-ção, está estampado no art. 514, inciso II, do CPC/1973 (correspondente legislação vigente art. 1.010, inciso II, CPC/2015).

Falar que o apelo não observa o princípio da dialeticidade signifi-ca atacar a sua regularidade formal, cujo não atendimento enseja o não


conhecimento da insurgência por ausência de um dos seus requisitos extrínsecos.

Na visão do STJ:

O princípio da dialeticidade recursal deve ser compreendido como o ônus atribuído ao recorrente de evidenciar os motivos de fato e de direito para a reforma da decisão recorrida, segundo interpretação conferida ao art. 514, II, do CPC [...]. Em atenção ao princípio da dialeticidade, não basta ao agravante o desenvolvimento de arrazoado genérico em sentido contrário à decisão que pretende ver reformada, sendo imprescindível formular alegações e explicitar fundamentação que possa influir na aná-lise da controvérsia.

(AgRg-AgRg-REsp 1309851/PR, Rel. Min. Marco Buzzi, J. 05.09.2013)

Como se sabe, o princípio da dialeticidade, que era materializado no art. 514, inciso II, do CPC/1973, vigente à época dos fatos, impõe ao recorrente a obrigação de impugnar todos os fundamentos da decisão atacada, de maneira a demonstrar que o julgamento merece ser mo-dificado. Significa dizer que não basta meras alegações genéricas em sentido contrário às afirmações do julgado, tampouco meras remissões.

O princípio da dialeticidade impõe, então, o dever de a parte ex-por os motivos pelos quais a decisão se mostra injusta e suscetível de alteração.

No caso, ao se observar o apelo interposto pelos autores, embora utilizadas teses jurídicas e argumentações fáticas repetidas, pois circuns-critas ao objeto da causa, percebe-se que foram confrontados os argu-mentos desenvolvidos na sentença, ainda que de forma simples, não se tratando, portanto, de mera reedição ou cópia ipsis litteris da peça inicial.

Logo, afasta-se a tese e, porque os autores são beneficiários da Justiça Gratuita, conheço do apelo.

documeNtoS NoVoS

Com razão a parte demandada-apelada. Os documentos amea-lhados na apelação pelos autores não são novos e, por isso, não são conhecidos por esta Corte de Justiça.

Não influenciariam eles, a despeito disto, o resultado da lide.


cdc

Visível, prima facie, que o Código de Defesa do Consumidor é aplicável à lide, não apenas porque os autores adquiriram um imóvel na qualidade de destinatários finais mas, também, porque a construtora demandada, que atua na cadeia de consumo, presta serviço e oferece produto (venda e construção de imóvel) com o nítido objetivo de auferir lucro/renda.

Para colorir:

Os contratos de promessa de compra e venda em que a incorporadora se obriga à construção de unidades imobiliárias, mediante financiamento, enseja relação de consumo sujeita ao CDC, porquanto a empresa enqua-dra-se no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e prestadora de serviço (construção do imóvel nos moldes da incorporação imobiliária). (STJ, REsp 334.829/DF, Relª Min. Nancy Andrighi, J. 06.11.2001)

Isto não significa, não obstante, que o acolhimento do pedido ini-cial seja automático e integral, já que os autores têm o dever de compro-vação mínima dos fatos por eles articulados.

mÉRito

Os autores buscam, em síntese, a declaração de rescisão do con-trato por culpa da construtora demandada e de sua representante legal, com o retorno das partes ao status quo ante, bem como a condenação delas ao pagamento de indenização por dano moral em razão do incô-modo excessivo sofrido.

Pois bem. É entendimento consolidado deste Julgador que o atraso injustificado de obra enseja, ao contratante que é pontual com o adim-plemento de suas obrigações, a resolução da avença, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, na forma do art. 475 do Código Civil, po-dendo-se fixar, em ambos os casos, perdas e danos, ressalvando-se a comprovação clara e inconteste de algum fator externo (caso fortuito ou força maior) que possa remeter a entrega da obra para um período posterior, visto que, justo por se tratar de uma álea extraordinária, é justo e equânime que, em tal hipótese, o prejuízo daí advindo (tempo) seja partilhado em idênticas proporções entre os contratantes.


reScISão do coNtrato: FuNdameNtoS aFaStadoS

Vários dos argumentos iniciais utilizados para se alcançar a resci-são do contrato, por culpa da construtora, não se sustentam.

O primeiro deles refere-se à alegação que o prazo para a entrega da casa, contratada na planta, seria setembro de 2011, porque veiculado no prospecto de fl. 24, e não 30 de dezembro de 2011, conforme previs-to no contrato, à fl. 19, em sua cláusula quinta.

De fato, é inegável que o CDC impõe, em seu art. 30, que “toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qual-quer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado”.

Por tal razão, tudo o que é veiculado em prospectos ou em cam-panhas de marketing pelas construtoras em relação aos imóveis que co-locam à venda, já que a publicidade estimula as vendas e é nela que o consumidor se baseia, muitas das vezes, para concluir o negócio, fazem parte do negócio e, portanto, podem ser objeto de cobrança por estes àquelas.

Em caso análogo, a propósito, já decidi:

Se o memorial descritivo e o prospecto de venda prevêem determinadas características a serem observadas no imóvel alienado, ainda na planta, pela construtora ao adquirente e este verificada, por ocasião do término da obra, que o bem que lhe será entregue não respeitou a forma inicial-mente alinhavada, assiste-lhe o direito de pedir, na forma prevista no art. 475 do CC, a resolução do ajuste, porquanto detectado o inadimple-mento daquela, que não se cercou da boa técnica para garantir o resulta-do prometido. (Apelação Cível nº 2013.076070-4, da Capital, Rel. Des. Gilberto Gomes de Oliveira, J. 12.06.2014)

Veja-se, pois, que o objetivo da norma protetiva é o de evitar a propaganda enganosa por parte do fornecedor, impondo-lhe transparên-cia e boa-fé para que haja a entrega do produto nos moldes prometidos.

No caso, não obstante o prospecto, de fato, traga a menção à en-trega da casa prometida pela demandada em setembro de 2011 (fl. 24), as partes posteriormente alinhavaram a entrega do bem para dezem-bro de 2011 por ocasião da subscrição do contrato de compra e venda (fl. 19).


Com efeito, a cláusula quinta, que dispõe sobre o prazo de entrega da unidade habitacional adquirida, é de fácil interpretação e está em ne-grito, o que revela, à míngua de provas de que a construtora realmente tenha levado os consumidores a erro, disposição contratual válida e efi-caz, até porque a mera aplicação do CDC à lide não traduz acolhimento automático e integral do pedido.

Logo, ressoa evidente que houve a pactuação para a entrega da obra para dezembro de 2011, conforme previsto no contrato – prorroga-ção esta que nem mesmo se revelaria abusiva, visto que abrange apenas três meses.

Nesse ínterim, a alegação de descumprimento contratual por parte da construtora, que não teria construído a rampa de acesso do automó-vel à garagem com concreto mas, apenas, com dois trilhos para as rodas do veículo (conforme fotografia de fl. 31), não procede, uma vez que não é possível aferir tal promessa do prospecto de fl. 24 – que, a propósi-to, realmente demonstra dois trilhos para a passagem do veículo –, nem tampouco do contrato escrito.

Como não é possível a expedição do habite-se sem a existência de fossa séptica em uma residência, a alegação de descumprimento contra-tual da construtora nesse tocante cai por terra, já que a aprovação de uso pela municipalidade foi emitida em 25 de janeiro de 2012, conforme documento de fl. 108.

A alegação de vícios construtivos, tais como pequenas racha-duras e infiltrações nas paredes da residência, foi compreendida, pelo magistrado a quo, como comprovada pelos documentos amealhados nos autos; porém, não lhe serviu de convencimento para declaração da resolução do contrato ante a aplicação da teoria do adimplemento substancial.

Sua Excelência, o sentenciante, tem razão, sobretudo porque no contrato firmado entre os litigantes há disposição clara e expressa no sentido que “a vendedora, durante 06 (seis) meses, a contar da data do habite-se do edifício, proporcionará uma assistência aos compradores, por eventuais vícios de construção (infiltrações, ligações em curto, va-zamentos, ajuste de portas e janelas, etc.)” (cláusula décima segunda). Nem se descure que o prazo legal, pela responsabilidade de vícios cons-trutivos, é ainda mais abrangente.


Logo, realmente drástica e excessiva a declaração de resolução do contrato, por culpa da construtora, se acaso existisse no imóvel apenas pequenas rachaduras e infiltrações nos muros e paredes da residência, o que até mesmo é comum após a fase de acabamento.

Penso, a despeito disto, porém, que nem mesmo se pode tomar em consideração as fotos amealhadas ao caderno processual pelos autores para comprovação de tais pequenos vícios.

É que as fotos amealhadas na inicial (fls. 29/31) não possuem data e aparentemente ainda foram tiradas na fase de conclusão da obra.

Já aquelas apresentadas por ocasião da audiência de instrução (fls. 146/158), embora datadas de maio de 2013, já revelam que parte dos danos reclamados foram sanados e, no mais, precisamente em rela-ção às alegadas rachaduras, não têm o condão de atestar vício de ordem construtiva, o que só poderia ser feito através de perícia técnica, por profissional habilitado, aqui não realizada. Algumas fotos, ademais, re-velam paredes com umidade, porém, não se sabe em que circunstância elas foram tiradas e se tal suposto vício, de fato, tem origem em eventual vazamento ou, por exemplo, em simples água de chuva.

Porque é temerário admitir tais fotografias como meio de prova, reputo como não comprovado o apontado vício, de modo que, simples-mente com base em tal assertiva, não se antevê culpa da construtora apta a declarar a resolução do contrato de compra e venda firmado entre os litigantes.

Repita-se: a mera aplicação do CDC à lide não afasta do consumi-dor o ônus de demonstrar o mínimo de veracidade em suas alegações.

Por outro lado, embora aleguem que o atraso não está justificado, há nos autos prova que, de fato, a cidade de Brusque foi atingida por severas chuvas e grande enchente no mês de setembro de 2011.

Não fosse público tal fato, a contestação traz inúmeras reporta-gens dando conta de tal triste fato (fls. 120/124), inclusive que em tal mês foi declarado estado de calamidade pública pelo Poder Público Municipal.

Conquanto a construtora demandada não tenha, como alegado no apelo, demonstrado que o imóvel em questão tenha sido apanhado diretamente pela enchente, ônus que lhe incumbia, tal circunstância é, por si só, suficiente para demonstrar que a cidade inteira sofreu com tal


intempérie, de modo que o ramo da construção civil, em tal região e em tal mês, foi, sim, abalado.

Acerca disto, dispõe o contrato em sua já mencionada cláusula 5ª:

A data prevista e programada para a entrega de todo o conjunto, aos compradores, é no dia 30 de dezembro de 2011, sendo que, salvo moti-vo de força maior, calamidade pública, greves, convulsões, chuvas pro-longadas, atrasos nas ligações internas que incumbem às concessionárias dos serviços públicos, falta de mercadorias no mercado, anormalidades decorrentes de perturbações de ordem pública e fatores outros que pos-sam influir direta e indiretamente no prazo de construção (fl. 19) (desta-que no original).

Conquanto algumas expressões guardem certo grau de redundân-cia e conquanto algumas da situações previstas perfaçam álea mera-mente ordinária, em relação ao excesso de chuva e eventual calamidade pública o pactuado está em conformidade com o ordenamento jurídico civil e protetivo.

Ademais, apesar de tal circunstância, o atraso foi pequeno, já que o habite-se foi expedido em 25 de janeiro de 2012 (fl. 108), o que revela que, mesmo em situação desfavorável, a construtora procurou cumprir com a maior diligência possível seu mister, o que, pelos fundamentos elencados, realmente torna drástica a declaração de resolução do con-trato por culpa dela.

A construtora acusa em resposta que a rescisão da avença é perse-guida pelos autores porque o demandante João Paulo Ribeiro não obteve o financiamento de R$ 123.500,00 na Caixa Econômica Federal porque estava com o seu nome inserido no rol de maus pagadores.

Dispõe o contrato:

CLÁUSULA SEXTA

A vendedora e os compradores comprometem-se a efetuar a transação deste contrato pelo preço ajustado de R$ 128.000,00, que serão pagos à vendedora da seguinte forma:

R$ 4.500,00 que serão representados por arras confirmatórias de compra e venda;

R$ 123.500,00 que serão pagos à vendedora mediante recursos próprios, liberação de financiamento da Caixa Econômica Federal e FGTS junto ao


SFH (Sistema Financeiro de Habitação), com pagamento previsto para 90 (noventa) dias a contar da data da entrega da documentação do imóvel pela vendedora.

Parágrafo único: a vendedora compromete-se a qualquer hora devolver todas as importâncias pagas, para os compradores, caso haja algum pro-blema quanto à incorporação do imóvel ou o imóvel não se enquadrar no plano Minha Casa, Minha Vida do financiamento junto a Caixa Eco-nômica Federal (fls. 19/20).

Não obstante o alegado em defesa pela construtora, que tenta atri-buir à pretensão de rescisão negligência dos próprios adquirentes, ao passo que o habite-se foi por ela viabilizado em 25 de janeiro de 2012, a inscrição negativa em nome do autor João Paulo Ribeiro foi realizada em 05 de junho de 2012, a qual relacionava-se a um débito vencido em 14 de abril de 2012.

Trata-se, portanto, de data bem posterior àquela que deveria ser observada pela construtora para o término da obra, inclusive para viabi-lizar a documentação para a concessão do financiamento em favor dos consumidores, conforme previsto no contrato, cuja negativa por parte do agente financeiro (CEF), por tal fato (restrição indevida), nem mesmo está comprovada nos autos.

A despeito destes fatores, os quais realmente implicariam na ma-nutenção da sentença, pois a declaração de resolução do contrato por culpa da construtora em razão de um atraso tão ínfimo e, ainda, justifica-do em razão das intempéries climáticas realmente seria medida drástica e extrema, tenho que um fator de maior importância não foi corretamen-te analisado, como se verá.

reScISão do coNtrato: FuNdameNto acolHIdo

Os autores apontam na inicial que a construtora se comprome-teu a entregar uma residência, com vaga, com área privativa de 80 m² (fl. 03).

A causa de pedir, como já retratado, é a resolução do contrato, por culpa da construtora, porque a obra estaria em desconformidade com o projeto.

O contrato firmado entre as partes, de fato, prevê que a residência, adquirida ainda na planta, deveria conter de área privativa construída 80 m². A cláusula terceira do ajuste, à fl. 19, é bastante clara.


O habite-se expedido pelo município, porém, atesta que a obra entregue pela construtora continha só 63,935 m² de área construída (fl. 108).

Exatamente aqui, pois, reside a culpa da construtora, que não pode impor aos adquirentes a entrega de em um imóvel com área a me-nor do que aquela realmente contratada. Nem se diga, aqui, que a área a menor é ínfima, pois decorrente de pequena falha da implementação do projeto, visto que se trata de aproximadamente 20 m² que, em uma residência, revela grande proporção.

Logo, por este motivo, não pelos demais – os quais, a propósito, ficam diluídos naquele, já que a concepção da residência deveria ater--se, sobretudo, ao projeto prometido à venda –, procede o intento de resolução do contrato por culpa, então exclusiva, da construtora.

Procede, sobretudo, porque, a despeito do atraso, se justificado ou não, e da propositura da presente demanda pelos adquirentes, estes comprovaram, pelos documentos de fls. 173/176, amealhados em suas alegações finais, que a obra nunca lhes foi efetivamente entregue, por-que alienada para terceiros.

A bem da verdade, a construtora afirmou em suas alegações finais, à fl. 183, que, em decorrência da presente ação, efetuou a troca do bem por matéria prima para a realização de outras obras.

Portanto, não há como subsistir a manutenção da avença, como pretendido em contrarrazões.

Uma vez declarada a rescisão do contrato, as partes retornam ao status quo ante. Passo, pois, à análise dos danos.

perdaS e daNoS: aluguereS

A despeito de justificado o atraso inicial de conclusão da obra de dezembro de 2011 até a expedição do habite-se, visível que, porque a obra estava em descompasso com aquilo que foi prometido e foi aliena-da no curso do feito, a culpa pela resolução da avença recai aos ombros da construtora.

Arca ela, portanto, com perdas e danos consistentes em alugueres mensais de um imóvel de idêntica finalidade e aspecto, os quais são


devidos da data de expedição do habite-se (porque até ai houve justifi-cativa para o atraso), em 25 de janeiro de 2012, até o reconhecimento de sua mora – a data do presente julgamento.

Frise-se que os aluguéis são conferidos a título de indenização por perdas e danos com fundamento no art. 389 do CC: “não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atuali-zação monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado”.

Aliás, o STJ entende pelo dever de pagar lucros cessantes em ra-zão da impossibilidade de fruição do bem pelo promitente comprador em razão do atraso injustificado da entrega da obra pelo promitente vendedor:

De acordo com a jurisprudência desta Corte, a ausência de entrega do imóvel na data acordada no contrato firmado entre as partes acarreta o pagamento de indenização por lucros cessantes, tendo em vista a impos-sibilidade de fruição do imóvel durante o tempo da mora. Incidência da Súmula nº 83/STJ

(AgRg-AREsp 684.071/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, J. 16.06.2015).

Com efeito, a presunção dos danos é admitida pela jurisprudência, pois os demandantes, enquanto impedidos de dispor do imóvel, sofre-ram prejuízos patrimonial, já que dele poderiam extrair renda.

Nesse sentido, já julguei:

CONSTRUÇÃO E VENDA DE APARTAMENTO – ATRASO NA EN-TREGA QUE ACARRETA NO DEVER DE PAGAR PERDAS E DANOS, CALCULADOS A PARTIR DO VALOR DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NO MESMO PADRÃO E LOCALIDADE DAQUELE NEGOCIADO – PRO-VIMENTO EM PARTE DA APELAÇÃO ADESIVA, QUANTO AO VA-LOR DO ALUGUEL UTILIZADO COMO PARÂMETRO PARA INDENI- ZAÇÃO

Presumem-se os lucros cessantes do comprador que recebe o imóvel depois no prazo pactuado no contrato de construção, compra e venda, considerado, inclusive, o prazo de tolerância estipulado.

Inexistindo previsão de multa no contrato, pela demora na entrega, cum-pre ao vendedor o pagamento de perdas e danos, que são calculados a


partir do valor de locação de imóvel sito na mesma localidade e com as mesmas condições.

Cumpre a reforma da decisão quanto ao valor tomado como parâmetro da indenização, uma vez que se tratava de imóvel inabitável.

(Apelação Cível nº 2011.076824-7, de Içara, Rel. Des. Gilberto Gomes de Oliveira, J. 28.06.2012).

O valor dos alugueres é aquele mencionado na inicial, R$ 500,00 por mês, visto que razoável e não houve impugnação em contestação.

Sobre tais valores, devidos a título de lucros cessantes mensalmen-te, incidirá correção pelo INPC-IBGE a partir de cada mês devido, além de juros, na base de 1% ao mês, a contar da citação, já que a relação é contratual.

deVolução daS parcelaS pagaS

Todos os valores pagos pelos adquirentes devem ser devolvidos. No caso, os autores apenas pagaram a quantia de R$ 4.500,00 (fl. 19), a título, a propósito, de arras confirmatórias que apenas representam início de pagamento com a função específica de conformar o negócio.

multa: Não coNcedIda

A multa de 10% sobre o valor do negócio, prevista no parágrafo primeiro da cláusula décima quarta do ajuste (fl. 22), somente pode-ria ser aplicada nos casos de “desistência por qualquer dos contratantes”.

Trata-se, portanto, de multa penitencial pela rescisão antecipada e unilateral do contrato. Pré-fixação de perdas e danos em tal hipótese.

Não há, porém, previsão de qualquer outra penalidade mora-tória para ações diversas e as perdas e danos foram concedidas como alugueres.

daNo moral Não caracterIZado

As perdas e os danos, nos casos de atraso injustificado de obra ou das demais causas de rescisão de contrato, como a presente, ficam


delimitados ao plano material, pois qualquer pessoa, nos dias de hoje, pode se submeter a uma série de atrasos e inadimplementos contratuais. Trata-se de mero dissabor suportável pelo homem comum. E não há, na hipótese, abalo de ordem moral extraordinário excepcionalmente com-provado, não apenas porque tais dissabores não teriam o condão de causar, em quaisquer dos requerentes, o alegado quadro depressivo que teria redundado nas medicações de fls. 45/51, mas, também, porque não há nexo causal entre tal quadro de saúde e os fatos.

Como a questão circunda, com clareza e exclusividade, a seara do inadimplemento contratual, não há falar em indenização por dano moral.

Para colorir, recente julgado de minha lavra:

O descumprimento de avenças constantes em contrato sinalagmático, por não afetar o estado anímico da vítima, seja relacionado à honra, à liberdade, à imagem, à intimidade, à vida ou à incolumidade física e psíquica, não autoriza a condenação em dano moral.

(Apelação nº 0011880-72.2013.8.24.0039, deste Relator, J. 07.06.2016).

SucumbÊNcIa

A sucumbência é diminuta por parte dos autores, já que apenas não obtiveram êxito na condenação da construtora na multa e o pedido de indenização por dano moral não é objeto central da controvérsia, apenas secundário.

A construtora demandada arcará, portanto, com o pagamento das custas e despesas processuais, assim como com o pagamento de ho-norários advocatícios que, na forma do art. 20, § 3º, do CPC/1973, são fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação obser-vados, sobretudo, o local de prestação do serviço e o tempo despendido na demanda (desde 2012).

É o quanto basta.

coNcluSão

Voto no sentido de dar parcial provimento ao apelo interposto pe-los autores para, por conseguinte, reformar a sentença e julgar proceden-te, em parte, a pretensão inicial para declarar a resolução do contrato de


compra e venda firmado entre as partes por culpa da parte demandada e condená-la ao pagamento das rubricas esmiuçadas no presente decisum.

É, pois, como voto.


2443

Tribunal de Justiça do Estado de São PauloPoder JudiciárioRegistro: 2016.0000696989Agravo de Instrumento nº 2163352.47.2016.8.26.0000Comarca: SantosAgravantes: Domingos Mendes Sperandeo e OutroAgravados: Nadim Lascani Junior e outroJuiz: Claudio Teixeira VillarVoto nº 14.182

deSpeJo por Falta de pagameNto – cumprImeNto de SeNteNçaInsurgência contra decisão que não acolheu impugnação ao laudo peri-cial. Determinação de registro da penhora junto à ARISP. Requerimento de nova avaliação do imóvel. Alegação de que valor atribuído ao imóvel é muito inferior ao praticado no mercado. Ausência de fundamentos que justifiquem renovação da medida. Inexistência de quaisquer das hipóte-ses do art. 873 do Código de Processo Civil. Decisão mantida. Recurso improvido.

Trata-se de agravo de instrumento interposto por Domingos Mendes Sperandeo e Ozana Patricia Candela Sperandeo nos autos da ação de despejo por falta de pagamento em fase de cumprimento de sen-tença que lhes movem Nadim Lacani Junior e Marilene Schmitt Lascani, contra a decisão do MM. Juiz a quo que rejeitou a impugnação ao laudo pericial oposta pelos executados e determinou o registro da penhora efetivada.

Aduzem os agravantes em síntese, que iniciada a fase de cumpri-mento de sentença foi penhorado e avaliado imóvel de propriedade do co-executado na proporção de 50%.

Afirmam que fundamentadamente comprovaram que o imóvel foi avaliado em valor inferior ao mercado em razão da sua localidade.

Asseveram que se trata de um imóvel de 900 m² com área cons-truída de 342 m² que foi estimado por corretores da região com valo-res entre R$ 560.000,00 e R$ 580.000,00. Todavia, foi avaliado pela


perícia do juízo em R$ 308.000,00, o que gerou o inconformismo dos agravantes.

Entendem que o valor atribuído ao imóvel é bem inferior ao preço de mercado e razoável a reavaliação do bem através de nova perícia para que se obtenha o real valor de mercado para satisfação do débito com justeza.

Requerem a concessão do efeito suspensivo e ao final o provi-mento do recurso para determinar que seja efetivada nova avaliação do imóvel ou que seja estimado seu valor nos termos de fls. 520/523 ou de fls. 530/532, qual seja aproximadamente R$ 500.000,00, em observân-cia ao princípio da menor onerosidade ao devedor.

Indeferido o efeito suspensivo, a parte contrária foi intimada para contraminuta.

Veio contraminuta às fls. 187/190, aduzindo os agravados em sín-tese, que não foi anexado aos autos, cópias essenciais para a formação do agravo, quais sejam, procurações e a defesa dos autos principais. Razão pela qual não deve ser conhecido o reclamo, pois a juntada de peças obrigatórias não é faculdade, mas obrigação da parte agravante.

É o relatório.

A presente ação de despejo por falta de pagamento está em fase de cumprimento de sentença, para pagamento da importância de R$ 273.613,81 conforme cálculo apresentado à fl. 168.

A penhora efetivada nos autos incidiu sobre metade ideal de imó-vel de propriedade do co-executado, que na sequência foi avaliado pelo perito nomeado pelo juízo, no valor total R$ 308.000,00, conforme lau-do de avaliação de fls. 71/148.

Os executados ora agravantes, no entanto, impugnaram o laudo apresentado, alegando que houve engano por parte do avaliador, pois o valor atribuído ao imóvel sub judice não condiz com o real preço de mercado, requerendo esclarecimentos por parte do expert. Juntaram avaliações de imobiliárias da região com estimativas de valores do imó-vel em questão (fls. 163/166).

Retificado o termo de penhora para que a mesma ocorresse na integralidade, nos termos do art. 843, NCPC (fl. 161).


Prestados os esclarecimentos pelo expert (fls. 169/177), sobreveio a decisão recorrida, daí a insurgência recursal.

O recurso não comporta provimento.

Registre-se que os autos originários são eletrônicos, o que pos-sibilita a verificação de eventual falta de peça obrigatória quando da interposição do recurso, conforme preceitua o art. 1.017, § 5º do NCPC.

Os agravantes ao requererem sua pretensão, qual seja, nova ava-liação, suscitando tão somente que o imóvel penhorado foi avaliado abaixo do valor de mercado, não lograram carrear elementos suficientes a demonstrar razão jurídica para acolher sua nova investida. Para que se permita nova estimativa é preciso que se observe qualquer das hipóteses elencadas no art. 873 do Código de Processo Civil.

Com base em argumentos desprovidos de mínima consistência não há como permitir nova estimativa. É necessário que a parte, de for-ma fundamentada, demonstre que houve diminuição do valor do bem. No entanto, não é o que ocorre dos autos, embora tenham trazido ava-liações de imobiliária da região, não trouxeram fundamentação necessá-ria a demonstrar a verossimilhança das suas alegações.

Destaca-se, também, que ao ser chamado para prestar esclareci-mentos, o perito o fez, ratificando o laudo de avaliação apresentado, re-afirmando que o valor obtido reflete a realidade imobiliária do mercado local, bem com que há anúncios de imóveis que diferem do imóvel pe-nhorado por terem elementos diferenciados. Afirma ainda, que mesmo nessas condições, os valores desses imóveis ainda estão muito abaixo dos valores pleiteados pelos agravantes.

Os imóveis usados como parâmetro pelos agravantes possuem va-lores de mercados superiores, pois possuem características diferenciadas e situam-se na região central de Jarinu, diferentemente do imóvel em questão.

Para a realização de nova avaliação, a lei exige que ocorra uma das hipóteses previstas no art. 873, do Código de Processo Civil, sendo importante ressaltar que a regra é de que a avaliação não se repetirá, cabendo à parte provar a ocorrência de uma das situações descritas no referido artigo.


A sistemática do novo Codex admite nova avaliação mediante ar-guição fundamentada de erro, in verbis:

“Art. 873: É admitida nova avaliação quando:

I – qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;

II – se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;

III – o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na pri-meira avaliação.

Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo.”

Destarte, o pedido de nova avaliação não está suficientemente fundamentado.

Desta forma, resta clara a inviabilidade do refazimento da prova pericial conforme pretendido pelos agravantes, pois não caracterizadas as hipóteses previstas no art. 873 do Código de Processo Civil, devendo ser mantida a decisão recorrida.

Posto isso, nega-se provimento ao recurso.

Cláudio Hamilton Relator

acóRdão

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumen-to nº 2163352-47.2016.8.26.0000, da Comarca de Santos, em que são agravantes Domingos Mendes Sperandeo (Justiça Gratuita) e Ozana Patricia Candela Sperandeo (Justiça Gratuita), são agravados Nadim Lascani Junior e Marlene Shimit Lascani.

Acordam, em 25ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Jus-tiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores Hugo Crepaldi (Presidente sem voto), Edgard Rosa e Azuma Nishi.


São Paulo, 22 de setembro de 2016.

Claudio Hamilton Relator Assinatura Eletrônica

Parte Geral – Ementário

2444 – Ação anulatória de escritura pública – restituição do imóvel – reembolso ou levantamento das benfeitorias

“Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação anulatória de escritura pública. Restituição do imóvel. Reembolso ou levantamento das benfeitorias. Fundamento inata-cado suficiente para manutenção do acórdão. Súmula nº 283/STF. Natureza das benfei-torias e quantum indenizatório. Responsabilidade. Reexame do acervo fático-probatório. Súmula nº 7/STJ. Decisão mantida. 1. Não sendo infirmado, nas razões do especial, fun-damento do acórdão recorrido suficiente, por si só, para manutenção do aresto, incide à espécie, por analogia, o óbice da Súmula nº 283/STF. 2. No presente caso, a pretensão de verificar-se a responsabilidade indenizatória somente se processa mediante o reexa-me do conjunto probatório carreado aos autos, o que encontra óbice na Súmula nº 7/STJ. 3. Agravo interno não provido.” (STJ – AgInt-Ag-REsp 713.692 – (2015/0111029-0) – 4ª T. – Rel. Min. Luis Felipe Salomão – DJe 23.08.2016 – p. 889)

2445 – Ação cautelar de arresto – responsabilidade dos administradores – extinção dos planos de benefício, intervenção e extinção da entidade previdenciária

“Recurso especial. Ação cautelar de arresto. Responsabilidade dos administradores do Instituto Aerus de seguridade social e das patrocinadoras (Varig, Transbrasil e Interbrasil) pela extinção dos planos de benefício, intervenção e extinção da entidade previdenci-ária. Ação proposta contra 159 administradores. Desmembramento para cinco réus por demanda. Procedência em relação a um deles. Prescrição. 1. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que a responsabilidade dos administradores de instituições fi-nanceiras em liquidação é subjetiva, na esteira do que dispõem os arts. 39 e 40 da Lei nº 6.024/1974, assim como o é a responsabilidade dos administradores das sociedades anô-nimas patrocinadoras. 2. Se a eventual responsabilização dos administradores está, de um modo ou de outro, vinculada à prática de determinadas ações ou omissões culposas, consoante dispõem os arts. 39 da Lei nº 6.024 e 63 da LC 109/2001, para se reconhecer justa causa na ação que visa ao arresto de bens dos demandados para o resguardo de futu-ra execução, cumpre ao demandante demonstrá-las mediante um mínimo embasamento probatório. 3. A gravidade dos efeitos da presente demanda exige a verificação concreta de indícios de má gestão por parte dos demandados, do descumprimento dos deveres legais e/ou contratuais, da deslealdade para com os participantes do plano, do privilégio de interesses outros que não os coletivos, da realização de investimentos incompatíveis ou fora dos limites estabelecidos legalmente, da ausência deliberada de transparência ou tantos outros fatos que poderiam corroborar a existência de causa justa para que se prossiga no processamento dos demandados ou que evidencie a fumaça do bom direito para a procedência do pedido. 4. Caso concreto em que apenas um dos cinco demanda-dos foi indiciado no inquérito administrativo instaurado pela Secretaria de Previdência Complementar, que fundamenta o pedido cautelar. Manutenção da decisão que extin-guira o feito em face da ausência de justa causa/fumus boni iuris em face de 4 dos ex--administradores. 5. Discussão acerca da contagem do prazo prescricional da pretensão reparatória em relação àquele administrador que viu os seus bens arrestados na presente

168 ..............................................................................................................RDI Nº 35 – Set-Out/2016 – PARTE GERAL – EMENTÁRIO

demanda. Conclusão do acórdão que encontra respaldo em precedente desta Corte Su-perior. Prazo prescricional deflagrado com a realização do arresto. Prescrição inocor-rente. 6. Recursos especiais desprovidos.” (STJ – REsp 1.610.938 – (2014/0115296-3) – 3ª T. – Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino – DJe 16.08.2016 – p. 461)

Transcrição Editorial SÍnTESE• Lei nº 6.024/1974:

“Art. 39. Os administradores e membros do Conselho Fiscal de instituições finan-ceiras responderão, a qualquer tempo, salvo prescrição extintiva, pelos que tiverem praticado ou omissões em que houverem incorrido.

Art. 40. Os administradores de instituições financeiras respondem solidariamente pelas obrigações por elas assumidas durante sua gestão, até que se cumpram.

Parágrafo único. A responsabilidade solidária se circunscreverá ao montante e dos prejuízos causados.”

• Lei Complementar nº 109/20011:

”Art. 63. Os administradores de entidade, os procuradores com poderes de gestão, os membros de conselhos estatutários, o interventor e o liquidante responderão civilmente pelos danos ou prejuízos que causarem, por ação ou omissão, às enti-dades de previdência complementar.

Parágrafo único. São também responsáveis, na forma do caput, os administradores dos patrocinadores ou instituidores, os atuários, os auditores independentes, os avaliadores de gestão e outros profissionais que prestem serviços técnicos à enti-dade, diretamente ou por intermédio de pessoa jurídica contratada.”

2446 – Ação de cobrança – administração de imóvel – remuneração – serviço presta-do – rescisão unilateral

“Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de cobrança. 1. Administração de imóvel. Remuneração. Serviço prestado. Rescisão unilateral. Penalidade. Ausência de comprovação. Reexame de cláusulas do contrato e de fatos e provas. Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 2. Ofensa a dispositivo constitucional. Inadequação da via recursal eleita. Compe-tência do STF. 3. Agravo improvido. 1. Na hipótese, o Tribunal de origem, soberano no exame do acervo fático-probatório dos autos, concluiu pela inexistência de cláusula que estabeleça respectiva retribuição pecuniária, assim como que apesar da rescisão unila-teral do contrato, não ficou demonstrado o valor correspondente à penalidade prevista no art. 603 do Código Civil/2002, portanto, reverter esta conclusão demandaria inter-pretação das cláusulas contratuais e reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é obstado em recurso especial pelas Súmulas nºs 5 e 7 desta Corte. 2. ‘Não cabe ao Superior Tribunal de Justiça, ainda que para fins de prequestionamento, examinar na via especial suposta violação a Dispositivo Constitucional, sob pena de usurpação da competência do Supremo Tribunal Federal’ (AgRg-AREsp 594.094/DF, Rel. Min. Sérgio Kukina, DJe de 13.11.2014). 3. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ – AgInt-Ag-REsp 884.127 – (2016/0068236-3) – 3ª T. – Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze – DJe 01.07.2016 – p. 476)

RDI Nº 35 – Set-Out/2016 – PARTE GERAL – EMENTÁRIO ..................................................................................................................169

2447 – Ação de cobrança – contrato de intermediação de compra e venda de imóvel – falta de assinatura das testemunhas e da corretora

“Civil e processual civil. Ação de cobrança. Contrato de intermediação de compra e venda de imóvel. Falta de assinatura das testemunhas e da corretora. Aproximação entre vendedor e comprador demonstrada por outras provas. Comissão de corretagem devida. Cheque representativo da dívida. Emissão para fins de caução. Inexistência de prova. Pedido reconvencional. Indenização por danos morais. Não cabimento. Litigância de má-fé não configurada. Honorários de sucumbência. Manutenção do valor arbitrado. 1. Nos termos do art. 725 do Código Civil, ‘A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes’. 2. Evidenciado que, a despeito de o contrato de intermediação de compra e venda de imóvel se encontrar assinado ape-nas pela parte contratante, há nos autos outros elementos de prova aptos a demonstrar a efetiva participação do corretor nas fases que antecedem a venda do bem imóvel, tendo como comprador pessoa captada em virtude dos esforços por ele empreendidos, mostra--se devida a comissão de corretagem. 3. Deixando a parte autora de demonstrar que o valor previsto no contrato de intermediação e na cártula de cheque por ela emitido não corresponde ao efetivamente devido a título de comissão de corretagem, em virtude de desconto oferecido pela corretora, mediante acordo celebrado via e-mail, deve ser con-siderado como devido o montante pactuado originariamente. 4. Incabível a condenação da parte autora/reconvinda ao pagamento de indenização por danos morais, quando não evidenciado que os valores cobrados correspondem ao previsto no contrato e na cártula de cheque emitida. 5. Não havendo indícios de alteração da verdade dos fatos, por parte da autora/reconvinda, não há razão para a sua condenação ao pagamento de multa por litigância de má-fé. 6. Julgada improcedente a pretensão reconvencional, os honorários advocatícios devem ser fixados nos termos do § 4º do art. 20 da Lei Processual, não havendo justificativa para a modificação da aludida verba de sucumbência quando ob-servados os parâmetros expostos nas alíneas a, b e c do § 3º do mesmo dispositivo legal. 7. Recurso de Apelação conhecido e não provido.” (TJDFT – Proc. 20120111312507APC – (952391) – 1ª T.Cív. – Relª Nidia Correa Lima – J. 08.07.2016)

2448 – Ação de cobrança – cotas condominiais – promitente vendedor – legitimidade

“Agravo interno no recurso especial. Ação de cobrança. Cotas condominiais. Promitente vendedor. Legitimidade. Recurso repetitivo. Aplicação. Retorno ao Tribunal de origem. 1. A jurisprudência desta Corte evoluiu no sentido de que, uma vez demonstrado que o promissário comprador imitiu-se na posse do bem e sendo comprovado que o con-domínio teve ciência inequívoca da transação, há legitimidade passiva concorrente de ambos os contratantes para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. Não há que se falar em retorno dos autos ao Tribunal de origem para aplicação do entendimento firmado em recurso repetitivo, pois o inciso II do art. 1040 do atual Código de Processo Civil se aplica apenas aos processos ali suspensos aguardando a publicação do acórdão paradigma, não aos


processos que já se encontram nesta Corte. 3. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ – AgInt-REsp 1.416.614 – (2013/0369285-9) – 4ª T. – Relª Min. Maria Isabel Gallotti – DJe 24.08.2016 – p. 759)

Transcrição Editorial SÍnTESELei nº 13.105/2015:

“Art. 1.040. Publicado o acórdão paradigma:

[...]

II – o órgão que proferiu o acórdão recorrido, na origem, reexaminará o processo de competência originária, a remessa necessária ou o recurso anteriormente julgado, se o acórdão recorrido contrariar a orientação do tribunal superior;

[...]”

2449 – Ação de cobrança – cotas condominiais – promitente vendedor – legitimidade

“Agravo interno no recurso especial. Ação de cobrança. Cotas condominiais. Promitente vendedor. Legitimidade. Súmula nº 83/STJ. 1. A jurisprudência desta Corte evoluiu no sentido de que, uma vez demonstrado que o promissário comprador imitiu-se na posse do bem e sendo comprovado que o condomínio teve ciência inequívoca da transação, há legitimidade passiva concorrente de ambos os contratantes para responder por des-pesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ – AgInt-REsp 1.411.141 – (2013/0347663-9) – 4ª T. – Relª Min. Maria Isabel Gallotti – DJe 24.08.2016 – p. 758)

Comentário Editorial SÍnTESETrata-se de agravo interno interposto contra decisão que negou seguimento ao seu recurso especial. A decisão agravada, para tanto, aplicou a Súmula nº 83/STJ.

A agravante renova seus argumentos anteriormente expostos no recurso especial e sustenta que a aplicação do entendimento exposto no REsp 1.472.767/PR não observa a jurisprudência dominante do STJ firmada em recurso repetitivo quanto à legitimidade do promitente vendedor para responder pelos débitos condominiais.

O Condomínio agravado, após intimado, não se manifestou.

O STJ negou provimento ao agravo interno.

Oportuno colacionar trecho do voto do relator:

“Desse modo, não há que se falar em ilegitimidade da ora agravante, a proprietá-ria, em relação ao pagamento das cotas condominiais. Ressalto que se os débitos são do período em que o adquirente se encontrava na posse do imóvel, tem a agravante a opção de buscar eventual direito de regresso em ação própria.

O recurso, na realidade, não trouxe elemento ou argumento novo capaz de alterar o entendimento exposto na decisão agravada. Desse modo, confirmo a aplicação do Enunciado nº 83 da Súmula do STJ ao caso.

De outro lado, não encontra fundamento o requerimento de retorno dos autos ao Tribunal de origem, pois o inciso II do art. 1.040 do atual Código de Processo Civil se aplica apenas aos processos ali suspensos aguardando a publicação do acórdão paradigma julgado pelo rito dos recursos repetitivos.”


O ilustre Jurista Caio Mário da Silva Pereira, ao discursar sobre a Lei nº 4.591/1964, assim nos ensina:

“A Lei nº 4.591/1964 estabelece, no art. 12, que cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, inclusive as com obras que visem a melhorar o edifí-cio, aumentar-lhe a comodidade e o conforto, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. E ao mesmo tempo instituiu o critério de sua fixação, mandando em primeiro plano observar o disposto na Convenção e, em segundo, ou seja, no silêncio desta, a proporcionalidade com a fração ideal de terreno de cada unidade. É ainda a mesma lei que atribui ao síndico a legitimação para arrecadar, amigável ou judicialmente, sujeitando-se os condôminos em atraso aos juros moratórios e à multa de até 20% sobre o débito. Pode este, ainda, ser atualizado com aplicação dos índices de correção monetária, se assim a Convenção condominial dispuser a autorizar.

Incorrendo o condômino em mora, pode-se-lhe ser judicialmente exigido o débito (principal e acessório), subordinado o exercício do direito de ação a certos requi-sitos. [...]

O cumprimento das obrigações atinentes aos encargos condominiais, sujeitando o devedor às cominações previstas (juros moratórios, multa, correção monetária), todas exigíveis judicialmente, constitui uma espécie peculiar de ônus real, gravan-do a própria unidade, uma vez que a lei lhe imprime poder de sequela. Com efeito, estabelece o art. 4º, parágrafo único, da Lei do Condomínio e Incorporações que o adquirente responde pelos débitos da unidade adquirida. O objetivo da norma é defender o condomínio contra a alegação de que o novo proprietário não pode responder pelos encargos correspondentes a tempo anterior a seu ingresso na co-munidade. [...].” (Condomínio e incorporações. Rio de Janeiro: Forense, 1998. p. 188-189)

Ainda, vale mencionar o entendimento da ilustre Maria Helena Diniz, in verbis:

“Os direitos e deveres dos condôminos estão definidos nos arts. 1.335 a 1.347 do Código Civil e na ‘convenção do condomínio’ (EJSTJ, 8:76, 12:65, 13:65), que é um ato-regra gerador de direito estatutário ou corporativo, aplicável não só aos que integram a comunidade, como também a todos os que nela se encontrem na con-dição permanente ou ocasional de ‘ocupantes’. Sendo ela elaborada pelos próprios condôminos, por escrito, deve ser, para ser oponível contra terceiros, registrada no cartório de registro de imóveis, e só se torna obrigatória se for aprovada por 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio (CC, art. 1.333, e parágrafo único).

[...]

O comunheiro que não pagar sua contribuição no prazo fixado na convenção ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito (CC, art. 1.336, § 1º, AASP, 1897:141; ESTJ, 12:65 e 66).” (Direito civil brasileiro – Direito das coisas. 17. ed. São Paulo: Saraiva, v. 4, 2002. p. 199-202)

Portanto, a eg. Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso e determinou a redução do percentual da multa moratória de 20% para 2% para as parcelas vencidas após a entrada em vigor do novo Código Civil, nos termos do respectivo art. 1.336, § 1º, do Código Civil/2002.


2450 – Ação de cobrança – dívida de condomínio – prazo prescricional

“Agravo interno no recurso especial. Ação de cobrança. Dívida de condomínio. Prazo prescricional. Art. 206, § 5º, I, do Código Civil. Precedentes da Corte. 1. O prazo prescri-cional para cobrança de taxas condominiais é de 5 (cinco) anos, tendo em vista se tratar de dívida líquida e inscrita em instrumento particular. 2. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ – AgInt-REsp 1.392.014 – (2013/0211018-6) – 4ª T. – Relª Min. Maria Isabel Gallotti – DJe 31.08.2016 – p. 3699)

Transcrição Editorial SÍnTESECódigo Civil:

Art. 206. Prescreve:

[...]

§ 5º Em cinco anos:

I – a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular;

[...].”

2451 – Ação de cobrança – sentença de improcedência – ausência de comprovação de entrega das mercadorias

“Agravo regimental no agravo em recurso especial. Ação de cobrança. Sentença de im-procedência. Ausência de comprovação de entrega das mercadorias. Modificação do acórdão recorrido. Impossibilidade. Súmula nº 7/STJ. Decisão agravada mantida por seus próprios fundamentos. Agravo desprovido. 1. Tendo as instâncias ordinárias, após a análise das provas dos autos, concluído que não houve comprovação da entrega das mercadorias constantes na nota fiscal objeto de discussão, tampouco que a compra fora autorizada pelo requerido, revela-se impossível a modificação desse entendimento na via do recurso especial, tendo em vista o óbice da Súmula nº 7/STJ. 2. Agravo regimental desprovido.” (STJ – AgRg-Ag-REsp 827.035 – (2015/0305843-0) – 3ª T. – Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze – DJe 01.07.2016 – p. 401)

2452 – Ação de cobrança – taxas condominiais – suspensão do processo – transferên-cia do imóvel – denunciação da lide

“Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de cobrança de taxas condomi-niais. Suspensão do processo em vista de ação proposta para desconstituir a transferência do imóvel. Prejudicialidade externa não configurada. Denunciação da lide ao antigo proprietário. Fundamento do acórdão recorrido não atacado. Inexigibilidade das cotas condominiais em razão de problemas que, supostamente, teriam impedido a fruição do imóvel. Indicação de ofensa a dispositivo legal inapto para sustentar a tese recursal. Agravo interno improvido. 1. A cobrança de taxas condominiais pode ser direcionada tanto ao proprietário do imóvel quanto ao seu ocupante. Precedentes. 2. Não é neces-sário, portanto, suspender a ação proposta para cobrança de dívidas de condomínio até que esteja encerrada a ação na qual pleiteada a rescisão do contrato de compra


e venda do imóvel. 3. As razões do recurso especial não impugnaram o fundamento apresentado pelo Tribunal de origem para indeferir a denunciação da lide, o que atrai a incidência da Súmula nº 283/STF. 4. A tese sustentada no recurso especial de que as taxas condominiais não poderiam ser cobradas sem que fosse possível a fruição do imóvel vem amparada em dispositivo legal que não possui esse conteúdo normativo. Incide, assim, a Súmula nº 284/STF, por extensão. 5. Agravo interno improvido.” (STJ – AgInt-Ag-REsp 887.176 – (2016/0069488-5) – 3ª T. – Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze – DJe 31.08.2016 – p. 3617)

2453 – Ação renovatória – contrato de aluguel comercial

“Agravo interno no recurso especial. Ação renovatória. Contrato de aluguel comercial. 1. Ausência de impugnação do fundamento do acórdão recorrido. Incidência da Súmula nº 283 do STF. 2. Ausência dos requisitos legais para renovação do contrato de aluguel. Revisão do julgado que implica no reexame de provas. Incidência da Súmula nº 7 des-ta Corte. 3. Ofensa ao art. 557 do CPC/1973. Decisão monocrática. Não ocorrência. 4. Interposição da apelação após o término do expediente bancário. Juntada do prepa-ro no primeiro dia útil subsequente. Possibilidade. Incidência da Súmula nº 484/STJ. 5. agravo improvido. 1. Não havendo impugnação expressa dos fundamentos do acór-dão recorrido no tocante ao fato de que foi dada a oportunidade para que se provi-denciasse a substituição da fiadora, o que foi feito pela agravante, mostra-se inviável o processamento do especial, ante o óbice da Súmula nº 283 do STF. 2. Revela-se inviável alterar o entendimento da Corte estadual que, analisando o conjunto fático-probatório dos autos, concluiu pela ausência de requisitos legais para a renovação do contrato de aluguel, tendo em vista o óbice da Súmula nº 7 do STJ. 3. ‘A confirmação de decisão unipessoal do Relator pelo órgão colegiado sana eventual violação ao art. 557 do CPC’ (AgRg-AREsp 391.844/MS, Relª Min. Nancy Andrighi, DJe 28.03.2014). 4. ‘Admite-se que o preparo seja efetuado no primeiro dia útil subsequente, quando a interposição do recurso ocorrer após o encerramento do expediente bancário’ (Súmula nº 484 do STJ) (AgRg-AREsp 776.005/RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, DJe 11.03.2016). 5. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ – AgInt-REsp 1.432.992 – (2013/0366795-9) – 3ª T. – Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze – DJe 30.08.2016 – p. 3399)

2454 – Associação de moradores – cobrança de taxa de manutenção – não associado – falta de anuência

“Agravo interno no recurso especial. Direito civil. Associação de moradores. Cobrança de taxa de manutenção de não associado ou que a ela não anuiu. 1. O reconhecimento de repercussão geral pelo STF, não enseja, automaticamente, o sobrestamento de recurso especial. Precedentes. 2. A Segunda Seção do STJ, em sede de recurso repetitivo, paci-ficou o entendimento de que ‘as taxas de manutenção criadas por associações de mo-radores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram’ (REsp 1439163/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. p/ Ac. Min. Marco Buzzi, 2ª S., Julgado em


11.03.2015, DJe 22.05.2015). 3. Agravo regimental não provido.” (STJ – AgInt-REsp 1.346.015 – (2012/0201695-7) – 4ª T. – Rel. Min. Luis Felipe Salomão – DJe 23.08.2016 – p. 1061)

2455 – Bem de família – alienação – ajuizamento de demanda – má-fé demonstra-da – fraude à execução – caracterização – alegação de impenhorabilidade de imóvel – condição não comprovada

“Direito civil e processual civil. Apelação cível. Embargos de terceiro. Alienação de bem após o ajuizamento de demanda capaz de reduzir o devedor à insolvência. Má--fé demonstrada. Fraude à execução. Caracterização. Inteligência do Enunciado nº 375 da súmula de jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Alegação de impenhora-bilidade de imóvel. Condição de bem de família não comprovada. Pedido improce-dente. Recurso não provido. Configura-se a fraude à execução quando a alienação de bens ocorre após o ajuizamento de demanda capaz de reduzir o devedor à insolvência (art. 593, inciso II, do Código de Processo Civil de 1973). O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. Inteligência do Enunciado nº 375 da Súmula de Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Ausente a comprovação da alegada condição de bem de família, não há falar-se em impenhorabilidade do imóvel objeto de constrição judicial.” (TJMG – AC 1.0079.07.370281-7/001 – 9ª C.Cív. – Rel. Márcio Idalmo Santos Miranda – DJe 02.08.2016)

2456 – Compra e venda – rescisão de contrato – cooperativa – incidência do CDC

“Agravo interno no agravo em recurso especial. Compra e venda. Rescisão de contrato. Cooperativa. Incidência do CDC. Verificação. Súmula nº 7/STJ. Incidência. 1. Aplica-se a Súmula nº 7 do STJ quando o acolhimento da tese defendida no recurso especial re-clamar a análise dos elementos probatórios produzidos ao longo da demanda. 2. Agravo interno desprovido.” (STJ – AgInt-Ag-REsp 305.382 – (2013/0055344-0) – 3ª T. – Rel. Min. João Otávio de Noronha – DJe 01.07.2016 – p. 300)

2457 – Compra e venda ad mensuram – imóvel rural – análise de cláusula contratual

“Processo civil. Agravo interno. Agravo em recurso especial. Violação dos arts. 458 e 535 do CPC/1973. Omissão. Falta de fundamentação. Hipótese não configurada. Imó-vel rural. Contrato de compra e venda ad mensuram. Análise de cláusula contratual. Súmulas nºs 5 e 7 do STJ. 1. Não ofende o art. 458 do Código de Processo Civil o acór-dão que fundamenta e decide a matéria de direito valendo-se dos elementos que julga aplicáveis e suficientes à solução da lide. 2. Não viola o art. 535 do CPC o acórdão que, integrado pelo julgado proferido nos embargos de declaração, dirime, de forma expres-sa, congruente e motivada, as questões suscitadas nas razões recursais. 3. É inviável o conhecimento do recurso especial se a análise da controvérsia reclamar o reexame de cláusula contratual e de elementos fático-probatórios presentes nos autos. Incidência das


Súmulas nºs 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno desprovido.” (STJ – AgInt-Ag-REsp 339.431 – (2013/0140519-5) – 3ª T. – Rel. Min. João Otávio de Noronha – DJe 18.08.2016 – p. 1320)

2458 – Compra e venda com reserva de domínio – citação não efetivada – indeferi-mento de pedido de inclusão de empresa onde foi localizado e apreendido o maquinário – inviabilidade

“Compra e venda com reserva de domínio. Citação não efetivada. Indeferimento de pedido de inclusão de empresa onde foi localizado e apreendido o maquinário. Invia-bilidade. Inocorrendo a estabilização subjetiva do processo e havendo possibilidade de se perquirir sobre eventual enriquecimento sem causa por parte dessa terceira empresa, admite-se sua inclusão para responder por alegadas perdas e danos. Observação quanto ao fato de não ter havido a alegada ‘sugestão’ por parte da r. decisão agravada de pedido sobre a desconsideração da personalidade jurídica. Agravo de instrumento provido, com observação.” (TJSP – AI 2245196-53.2015.8.26.0000 – São Roque – 34ª CDPriv. – Relª Cristina Zucchi – DJe 06.09.2016)

2459 – Condomínio – extinção – ex-companheiros

“Extinção de condomínio. Ex-companheiros. Imóvel adquirido na constância da união estável mediante financiamento. Partilha feita em acordo, homologado por sentença de-finitiva, no bojo de ação de reconhecimento e dissolução de união estável. Sentença que julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, ante a ausência de averbação da partilha na matrícula do imóvel. Prescindibilidade. Existência do condomínio e estado de indivisibilidade do bem comprovado. Interesse de agir presente. Impossibilidade de aferição de possível causa de perda superveniente de interesse pela alienação do imóvel pelo réu. Feito não contestado. Necessidade de regular prosseguimento, nos termos do art. 296 e seguintes, CPC/1973. Recurso de apelação provido.” (TJSP – Ap 0003990-61.2013.8.26.0222 – Guariba – 8ª CDPriv. – Rel. Alexandre Coelho – DJe 04.08.2016)

2460 – Contrato – rescisão – cooperativa habitacional – relação de consumo – resti-tuição dos valores de forma parcelada – abusividade

“Agravo interno. Agravo em recurso especial. Rescisão contratual. Cooperativa habi-tacional. Relação de consumo. Restituição dos valores de forma parcelada. Abusivi-dade. Entendimento adotado nesta Corte. Verbete nº 83 da Súmula do STJ. Inovação. Inadmissibilidade. Não provimento. 1. O Tribunal de origem julgou nos moldes da jurisprudência desta Corte. Incidente, portanto, o Enunciado nº 83 da Súmula do STJ. 2. Não cabe a adição de teses não expostas no recurso especial em sede de agravo in-terno. Precedente. 3. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ – AgInt-Ag-REsp 838.330 – (2016/0000116-7) – 4ª T. – Relª Min. Maria Isabel Gallotti – DJe 25.08.2016 – p. 1067)


2461 – Cooperativa habitacional – saldo residual – cobrança – impossibilidade

“Agravo interno no recurso especial. Cooperativa habitacional. Saldo residual. Co-brança. Impossibilidade. Assembleia geral. Ausência de autorização. CDC. Incidência. 1. O Superior Tribunal de Justiça possui orientação no sentido de que as disposições do Código de Defesa do Consumidor são aplicáveis aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas. 2. Agravo interno não provido.” (STJ – AgInt--REsp 1.343.232 – (2012/0189371-7) – 3ª T. – Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva – DJe 30.08.2016 – p. 3397)

2462 – Desapropriação – aferição da produtividade do imóvel – data da realização da perícia

“Administrativo. Desapropriação. Aferição da produtividade do imóvel. Data da reali-zação da perícia. Decisão recorrida no mesmo sentido da jurisprudência desta Corte. 1. O Tribunal de origem negou provimento ao agravo de instrumento manejado pelo ora recorrente contra decisão do juízo de primeira instância que determinou a reali-zação de perícia judicial no imóvel expropriado. 2. No caso, a discussão diz respeito ao momento que deve ser considerado na realização de perícia. O recorrente defende que a perícia deve-se reportar à data em que foi realizada a vistoria administrativa, ao passo que o juízo monocrático e o Tribunal a quo entendem que a perícia judicial deve retratar o momento em que esta é realizada. 3. Verifica-se que a decisão recorrida está em consonância com a jurisprudência desta Corte, que entende que a avaliação deve refletir a situação do imóvel no momento da perícia judicial, inclusive para fins de fixa-ção do valor da indenização. Agravo interno improvido.” (STJ – AgInt-REsp 1.528.266 – (2015/0086661-4) – 2ª T. – Rel. Min. Humberto Martins – DJe 18.08.2016 – p. 1301)

2463 – Despejo – ação de usucapião anteriormente proposta por sucessor do inquili-no – prejudicialidade externa – existência

“Recurso especial. Processo civil. Ação de despejo. Ação de usucapião anteriormente proposta por sucessor do inquilino. Prejudicialidade externa. Existência. Necessidade de suspensão do feito. Inteligência do art. 265, IV, a, primeira parte, do CPC/1973. Alega-ção de ofensa ao art. 11 da Lei nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade). Ausência de pre-questionamento. Recurso parcialmente conhecido e, nesta parte, provido. 1. Na hipótese em exame, aplica-se o Enunciado nº 2 do Plenário do STJ: ‘Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas, até então, pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça’. 2. O Tribunal a quo, embora opostos embargos de declaração, não abordou a questão de que trata o art. 11 da Lei nº 10.257/2001, apontado como violado, impossibilitando o conhecimento do recurso especial nesse tópico, haja vista a ausência do indispensável prequestionamento. Incidência, na espécie, da Súmula nº 211, desta Corte. 3. Deve ser determinada a suspensão da ação de despejo enquanto não julgada ação de usuca-pião do imóvel locado anteriormente ajuizada por sucessor do locatário, nos termos do


art. 265, IV, a do CPC/1973. 4. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta parte, provido.” (STJ – REsp 1.582.837 – (2016/0033266-0) – 4ª T. – Rel. Min. Raul Araújo – DJe 26.08.2016 – p. 922)

Comentário Editorial SÍnTESETrata-se de recurso especial interposto contra acórdão proferido pelo egrégio Tri-bunal de Justiça do Estado de São Paulo que negou provimento à apelação ante-riormente manejada.

Noticiam os autos que a recorrida ajuizou, em agosto de 2007, ação de despejo em desfavor do recorrente, alegando, em síntese, que: 1) herdou o imóvel objeto da locação em razão do falecimento de seu pai, o Sr. Manuel Luiz Marta; 2) o réu é filho da Sra. Maria Gerolina Reis, a qual firmara contrato de locação do imóvel com o genitor da autora, a qual também faleceu no curso da locação, permanecendo o réu no imóvel; 3) o filho da locatária deixou de efetuar o pagamento dos aluguéis vencidos desde 2000.

Regularmente citado, o ora recorrente ofertou contestação, oportunidade em que arguiu, em sede de preliminar, a ilegitimidade ativa ad causam em razão da não comprovação da propriedade do imóvel. Quanto ao mérito, além da prejudicial de prescrição, afirmou “que vive no imóvel objeto da presente ação, sem efetuar qualquer pagamento a título de aluguel, desde1996 (e não desde o ano 2000), quando após várias tentativas junto à imobiliária, não logrou sucesso em descobrir o real proprietário do imóvel, a fim de que pudesse readequar as bases contratuais” (fl. 74). Acrescentou, mais adiante, que “não reconhece a Requerente como pro-prietária do imóvel, pois, conforme certidão anexa do Décimo Quinto Oficial de Re-gistros Públicos desta comarca, seu legítimo proprietário seria o Sr. Jesuíno Eusébio Pereira, contra quem, inclusive, move o processo de usucapião n° 135.327/2007, protocolizada em 27.06.2007, o qual possui trâmite perante a 2ª Vara de Regis-tros Públicos do Fórum João Mendes Jr., conforme documento anexo”.

Com agasalho em tais argumentos, pugnou pelo acolhimento da preliminar sus-citada com a extinção do feito sem julgamento de mérito, pela improcedência do pedido ou pelo sobrestamento da ação de despejo até que seja definitivamente julgada a ação de usucapião, nos termos do art. 265, IV, a do Código de Processo Civil de 1973 e do art. 11 do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001).

A autora, em réplica refutou à alegação de ilegitimidade ativa, afirmando que com-provou a aquisição do imóvel por seu genitor através de instrumento de promessa de compra e venda, e a realização do contrato de locação entre ele e a mãe do demandado/recorrente. Reafirmou ser proprietária do imóvel em questão, adquiri-do através de herança, e que o réu está na posse do bem por força do contrato de locação entabulado entre seus genitores, ambos atualmente falecidos, razão pela qual lhe faltaria o animus domini. Entendendo não ser necessária a produção de outras provas, além daquelas juntadas com inicial e contestação, o ilustre Juízo de piso procedeu ao julgamento antecipado da lide, afastando a preliminar de ilegitimidade ativa ad causam e a prejudicial de prescrição relativa aos aluguéis pretéritos devidos, rechaçou a alegada necessidade de sobrestamento do feito, ao tempo em que julgou procedente o pedido, decretando o despejo em desfavor do aqui recorrente.


Inconformado, o demandando interpôs recurso de apelação, à qual foi negado provimento pela egrégia 28ª Câmara de Direito Privado do TJ/SP nos termos do v. acórdão assim ementado:

“Locação. Despejo por falta de pagamento c/c cobrança. Sentença de procedência. Prejudicialidade externa entre ação de despejo e de usucapião. Não ocorrência. O que se discute na usucapião não prejudica o andamento do despejo, vez que o lo-cador do imóvel prescinde da prova de propriedade do bem, para firmar o contrato de forma válida. Sentença mantida. Recurso não provido.”

A parte ora recorrente, insatisfeita com o entendimento exarado pela Corte de origem, interpôs o recurso especial sob análise, sustentando a ocorrência de vio-lação ao art. 265, IV, a do Código de Processo Civil de 1973 e ao art. 11 da Lei nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), sob o argumento de que “o recorrente, desde a primeira defesa apresentada sustenta o incabimento da presente ação de despejo, em razão da existência de ação de usucapião proposta pelo recorrente, em tramite perante a 2ª Vara de Registros Públicos do Foro Central Cível, sob o nº 0180193-60.2007, nos termos do art. 265, inciso IV, do Código de Processo Civil, em harmonia com o art. 11 do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), requerendo a suspensão do feito, haja vista que o resultado da ação de usucapião poderá resultar na declaração de propriedade do imóvel a favor do recorrente, o que atingira diretamente a ação de despejo intentada pela recorrida.

Por entender presentes os requisitos elencados na legislação de regência (arts. 300 e 1.029, § 5º, II, do CPC/2015 e art. 288, § 2º, do RISTJ), deferi o efeito sus-pensivo ao recurso especial, no sentido de sobrestar a ordem de desocupação do imóvel em curso no Juízo de origem, nos termos da decisão de fls. 378/380, proferida em 24 de junho do corrente.

O STJ conheceu parcialmente do recurso especial e, nesta parte, dá-se provi-mento ao mesmo para reformar o v. acórdão recorrido, anulando-se a sentença e suspendendo-se o processo relativo à ação de despejo, até que seja julgada a ação de usucapião movida pelo recorrente.

O Relator assim se manifestou:

“Na esteira dos mencionados arestos, bem como diante das peculiaridades do presente caso – no qual foi alegado o abandono do imóvel pela locadora, que teria deixado de exigir o cumprimento do contrato por período superior a 10 (dez) anos, gerando no sucessor do inquilino expectativa quanto à aquisição do bem através da usucapião, esta ajuizada, inclusive, anteriormente ao despejo – entende-se que a ação petitória é prejudicial ao julgamento do despejo, motivo pelo qual deve ser decretada, assim como ocorrido nos julgados acima, o sobrestamento desta até o julgamento da primeira, na forma do art. 265, IV, a do CPC/1973.

Com efeito, não há dúvida de que, uma vez reconhecida a relação locatícia, deve o juiz determinar o despejo do locatário impontual em virtude do descumprimento do contrato, condenando-o, inclusive, ao pagamento do débito verificado no período de inadimplência. Mas, por outro lado, também não resta dúvida de que, uma vez julgado procedente o pedido na ação de usucapião, não haverá sentido lógico em determinar-se o despejo e condenar-se o hipotético proprietário do imóvel ao pagamento do aluguel. Seria como transformar o proprietário em locatário de seu próprio imóvel.”


Citamos a seguir trecho da doutrina de Carlos José Cordeiro:

“Professor Orlando Gomes diz que a tese da autonomia da usucapião é consagrada nas modernas legislações, e traça com clareza a distinção entre os dois institu-tos. Assim, do ponto de vista da finalidade, a prescrição é um modo de extinguir pretensões, enquanto a usucapião é modo de adquirir direitos reais. A base dos institutos também é diversa; na prescrição, é a inércia do sujeito de direito; na usu-capião, é a posse continuada. Diverso é o aspecto da aplicabilidade; a usucapião restringe-se aos direitos reais. A prescrição, por fim, tem um sentido negativo, de extinção, enquanto que a usucapião é positivo, como força geradora. E conclui: ‘Não há que falar, por conseguinte, em prescrição aquisitiva’.

No mesmo sentido, aponta Eduardo Espínola, reconhecendo que há regras comuns às duas espécies de prescrição, aquisitiva (suposto usucapião) e extintiva, porém há entre elas diferenças substanciais: a prescrição aquisitiva tem essencialmente por base a posse, e assim exige a boa-fé; a prescrição extintiva, em regra, dispensa a posse, não exige por parte do devedor o requisito da boa-fé; a prescrição aqui-sitiva pode ser fonte de uma ação ou de uma exceção em proveito do adquirente; a extintiva, sendo praticamente um meio de refletir a ação, se apresenta sempre como exceção; o campo da prescrição aquisitiva não é tão vasto como o da extinti-va: a primeira limita-se à aquisição da propriedade e dos direitos reais; a extintiva abrange todo o domínio do direito civil, aplicando-se a todas as classes de relações jurídicas.

Dessa forma, entende-se não se poder, sob a análise científica, considerar a usuca-pião como uma espécie de prescrição aquisitiva, uma vez que diversos são os seus regimes, somente tendo incidência comum o decurso do tempo, como forma de contato entre os dois institutos. Essa afirmativa acompanha o posicionamento do Professor Nélson Luiz Pinto, que, citando Lafayette, assevera ‘ter a prescrição co-notação negativa, isto é, nascer da inércia, tendo por efeito dissolver a obrigação e paralisar o direito correlato, e, consequentemente, não gerar direitos. A usucapião, ao contrário, é positivo, porque no seu modo de atuar predomina a força gerado-ra; o proprietário perde o domínio não só por sua inércia, mas também porque o adquire o possuidor. Assim, o não uso do direito de propriedade não importa sua extinção, por ser imprescritível, enquanto existir o seu objeto (propriedade). De sorte que a única possibilidade que se apresenta é a da aquisição por outrem, denominada usucapião, quando, então, o objeto passará a outro titular’.

Pode-se, assim, esclarecido que a usucapião é uma forma de aquisição da pro-priedade, dentre os vários conceitos oferecidos pela doutrina, apresentar, segundo Nélson Luiz Pinto, ‘o que mais se aproxima do nosso ordenamento jurídico’, de lavra de Modestino: ‘O usucapio este adjectio dominii per continuationem pos-sessionis temporis lege definit, ou, o modo de adquirir a propriedade pela posse continuada durante certo lapso de tempo, com os requisitos estabelecidos na lei’.

Observa-se, dessa última conceituação, bem como das outras arroladas, que dois são os elementos básicos, essenciais, para a aquisição por usucapião: posse e tempo. Exigindo-se, ainda, o animus domini. Ressalte-se que outros elementos podem se fazer presentes nas várias espécies de usucapião (ordinário, extraordi-nário e especial), tais como o justo título e a boa-fé, os quais serão analisados no momento oportuno.

[...]


Feitas as considerações iniciais sobre a usucapião e ressaltada a importância do instituto, cabe revelar que o direito brasileiro admite cinco espécies de usuca-pião, quais sejam: usucapião extraordinário, previsto pelo art. 550 do CC; usu-capião ordinário, definido no art. 551 do CC; usucapião mobiliário, descrito nos arts. 618 e 619 do CC, respectivamente nas modalidades ordinário e extraordiná-rio; usucapião especial rural ou pro labore, regulado pela Lei nº 6.969/1981, com as alterações dadas pela CF, no art. 191; e usucapião especial urbano, introduzido pelo art. 183 da Lei Maior.

Discriminadas as várias espécies de usucapião, deve-se dizer que não será objeto de estudo a distinção entre os seus diversos tipos, sendo, na verdade, continente de outro tema monográfico. Disso, nota-se que fundamentalmente não divergem entre si as cinco formas de usucapir, exigindo-se sempre, dentre outros requisitos, para a sua concessão, coisa hábil, posse, lapso de tempo, animus domini e, em alguns casos, boa-fé e justo título.

Por aí, percebe-se que para ocorrer a usucapião em geral, faz-se necessário o concurso de certos requisitos, que dizem respeito às pessoas a quem interessa (pessoais); às coisas e direitos que podem ser adquiridos desta maneira (reais); à forma por que se constitui (formais); e à qualificação da posse (especiais).

A explicação atinente a cada qual será feita nos tópicos seguintes, quando forem dissecados os requisitos da usucapião em geral. Advirta-se, porém, como anota Antônio Macedo de Campos, ‘que capacidade (pessoal) e coisa hábil (real) não estão expressas nos dispositivos referentes à usucapião. Resultam dos princípios gerais de direito’.

Os requisitos pessoais são aqueles que têm em vista o possuidor e o proprietário, de forma a abranger a capacidade de cada um, para a ocorrência da usucapião, concebendo-se, assim, a aquisição do domínio por um e perda da propriedade da coisa pelo outro.

Deveras, é regra manifesta que somente podem usucapir as pessoas capazes para possuir. Nesse engate, entende Lenine Nequete que são capazes de possuir tanto as pessoas físicas quanto morais, a comunidade hereditária, a pessoa jurídica de direito público e, inclusive, os incapazes, por intermédio de seus representantes. Inclui, ainda, os sucessores legítimos ou testamentários do possuidor, bem como os credores e demais interessados.

Esta assertiva fundamenta-se, especialmente, no art. 162 do CC, uma vez que se permite a alegação da prescrição pela parte a quem aproveita. Ter-se-ia, então, terceiros interessados que seriam ‘todos aqueles que em favor dos quais constitui o possuidor um direito qualquer, que pereceria não se consolidando a propriedade nas mãos deste, v.g., o usufrutuário, o usuá rio, o fideicomissário em relação ao gravado, o enfiteuta em relação ao senhorio direto, etc.’.

Com relação ao sujeito passivo, para sofrer os efeitos da perda da coisa, basta que ele seja o proprietário. Aí, incluem-se os relativamente incapazes, e excluem as pessoas jurídicas de direito público. Quanto aos primeiros, o art. 169, I, do CC não os abarca quando torna patente que não ocorre prescrição contra os incapazes de que trata o art. 5º, ou seja, os sujeitos absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil. Quanto aos segundos, a CF determina que os bens públicos não serão adquiridos por usucapião.


Em suma, o usucapiente deve ser capaz, mas, em determinados casos, essa fa-culdade sofre restrições decorrentes de diversos acontecimentos, inclusive familiar, obrigacional, etc.

Antônio Ferreira Inocêncio relaciona pessoas e situações jurídicas que não se afi-nam com a usucapião. Assim, tem-se:

‘a) Entre cônjuges, na constância do casamento (CC, arts. 553, 619, parágrafo único, e 168, I), qualquer que seja o regime de bens;

b) Entre ascendentes e descendentes, durante o pátrio poder (CC, arts. 553, 619, parágrafo único, e 168, II);

c) Entre tutelados e curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela (CC, arts. 553, 619, parágrafo único, e 168, III);

d) Em favor de credor pignoratício, do mandatário, e, em geral, das pessoas que lhe são equiparadas, contra o depositante, o devedor, o mandante e as pessoas representadas ou seus herdeiros, relativamente aos bens confiados à sua guarda (CC, arts. 553, parágrafo único, e 168, IV).’

Além dessas exceções, o mencionado autor enumera outros casos, aos quais é inaplicável a usucapião.

Interessante noticiar que, face à força declaratória de certeza jurídica, é possível ao proprietário intentar a usucapião sobre o seu imóvel, pois não há a menor ile-galidade em que o possuidor, por não ter confiança em seu título dominial, recorra à ação de usucapião.

A propósito, comenta Celso Agrícola Barbi que ‘não se justificam restrições ao uso da ação declaratória quanto à propriedade de imóveis. Pelo contrário, será de muita utilidade, quando alguém criar incerteza em torno do domínio de um bem dessa natureza, prejudicando seu uso, ou disponibilidade, pelo proprietário tam-bém possuidor. Poderá ele mover ação contra o pretenso dono, para ver declarado que é seu o domínio’.

Os requisitos reais relacionam-se com as coisas e direitos que podem ser objeto de aquisição por usucapião (res habilis). Desse modo, para ser objeto de usucapião, é mister que a coisa esteja no comércio, não sendo usucapíveis, pois, as que es-tejam fora do comércio, assim consideradas as insuscetíveis de apropriação e as legalmente inalienáveis, na definição do art. 69 do CC.

Anote-se, conforme José Carlos de Moraes Salles, ‘haver coisas naturalmente in-suscetíveis de apropriação e, consequentemente, de usucapião, como, por exem-plo, o ar, a luz natural e as águas livres. De outra parte, há coisas juridicamen-te inapropriáveis ou inusucapíveis, porque assim declaradas pelo Direito. Como exemplo, [...] os bens públicos de uso comum do povo, os de uso especial e os dominiais ou patrimoniais (art. 66 do CC)’.

Confirma-se que as coisas legalmente inalienáveis também não são usucapíveis, posto que elas têm o seu destino fixado por lei, como o bem de família (art. 72 do CC); os imóveis dotais (arts. 293 e 298 do CC); os bens de menores sob pátrio poder ou tutela (arts. 386, 427, VI, e 429 do CC); e os bens dos sujeitos à curatela (arts. 446, 453 e 463 do CC). Deve-se mencionar que a doutrina, hodiernamente, entende que quando a inalienabilidade resulta de ato voluntário de testador ou doador, o bem assim clausulado pode ser objeto de usucapião.


Quanto aos direitos suscetíveis de usucapião, a doutrina reconhece que somente os direitos reais prescritíveis podem ser adquiridos, assim os que implicam posse dos objetos sobre que recaem, vale dizer, a propriedade, as servidões, a enfiteuse, o usufruto, o uso e a habitação. A propósito, ensina Wolff que sólo puede adquirir-se por usucapión los derechos reales que faculten para la posesión de una cosa o de un derecho: como la propiedad, la superficie, las servidumbres.

Em regra, só podem ser usucapidos os bens do domínio particular, ao passo que os bens públicos não se subordinam a tal incidência, conforme impõe a Súmula nº 340, do STF, pois que ‘desde a vigência do Código Civil, os bens dominiais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião’. Essa orientação do Pretório Excelso foi acompanhada pelo atual texto constitucional, como se nota nos seus arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único.

A coisa hábil para usucapião é coisa corpórea e tangível, sendo indispensável para os imóveis que estes estejam perfeitamente individuados, com suas precisas características, extensão e confrontações, mesmo porque a posse ad usucapionem não seria compatível com a indeterminação dos limites ou de outros aspectos da coisa possuída.

Ressalta-se, entretanto, que é crescente o número de julgados que admite posse e usucapião sobre bens intangíveis (incorpóreos) como, v.g., o direito ao uso de linha telefônica. Vale dizer, também, que embora na usucapião de imóvel exija--se certeza e determinação, tem-se admitido usucapião de compossuidores, sobre partes ideais, de imóvel divisível ou não, quando a posse do todo é exercida con-juntamente.” (CORDEIRO, Carlos José. Usucapião. Juris SÍNTESE, Porto Alegre: IOB-Thomson, nov./dez. 2005. 56 CD-Rom)

2464 – Despejo – legitimidade ativa – administradora do imóvel – nulidade parcial da sentença – ultra petita

“Apelação cível. Ação de despejo. Legitimidade ativa. Administradora do imóvel. Nu-lidade parcial da sentença. Ultra petita. Dupla incidência de correção monetária. Bis in idem. Configuração. Sentença reformada parcialmente. 1. Comprovada a previsão contratual expressa, a administradora do imóvel tem legitimidade ativa de propor ação de despejo contra o locatário. 2. É ultra petita a sentença que decide além do que fora pedido pela parte, devendo ser decretada a nulidade da parte da decisão que for de-feituosa. 3. Configura bis in idem a incidência simultânea de dois índices de corre-ção monetária, o que deve ser vedada. 4. Sentença reformada parcialmente.” (TJMG – AC 1.0707.10.000077-7/001 – 11ª C.Cív. – Relª Mariza Porto – DJe 30.08.2016)

2465 – Despejo – rescisão de contrato – desocupação voluntária – ação extinta por perda de objeto

“Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de despejo cumulada com resci-são de contrato. Desocupação voluntária. Ação extinta por perda de objeto. Discussões acerca da ocorrência de infração contratual e da diferença de locativos remetidas à ação executiva. Revisão desse entendimento. Súmula nº 7 do STJ. 1. Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação do art. 535 do Código de Processo Civil, uma


vez que, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devida-mente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fun-damentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente. 2. De outra parte, observa-se que as matérias referentes ao alegado dissídio pretoriano, bem como à suposta violação do art. 515, § 4º, do CPC, art. 422, do Código Civil, e arts. 4º, 22, II, e 39, da Lei nº 8.245/1991, não foram objeto de discussão no acórdão recorrido, apesar da oposição de embargos de declaração, não se configurando o prequestionamento, o que impossibilita a sua apreciação na via especial (Súmulas nºs 282/STF e 211/STJ). 3. No presente caso, o acolhimento da pretensão recursal demandaria a alteração das premissas fático-probatórias estabelecidas pelo acórdão recorrido, com o revolvimen-to das provas carreadas aos autos, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos do Enunciado da Súmula nº 7 do STJ. 4. Agravo interno não provido.” (STJ – AgInt-Ag-REsp 745.511 – (2015/0171809-2) – 4ª T. – Rel. Min. Luis Felipe Salomão – DJe 23.08.2016 – p. 896)

Comentário Editorial SÍnTESECuida-se de agravo interno interposto, sob a vigência do Novo Código de Processo Civil, contra decisão deste relator, que negou provimento ao agravo em recurso especial, com base nos seguintes fundamentos:

a) ausência de violação ao art. 535 do Código de Processo Civil, uma vez que, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devida-mente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente;

b) incidência dos óbices das Súmulas nºs 282/STF e 211/STJ, ante a ausência de prequestionamento das matérias referentes ao alegado dissídio pretoriano, bem como à suposta violação do art. 515, § 4º, do CPC, art. 422 do Código Civil, e arts. 4º, 22, II, e 39, da Lei nº 8.245/1991; e,

c) incidência do óbice da Súmula nº 7 do STJ, quanto à conclusão do Tribunal local de que a sentença foi extra petita, uma vez que a autora, ora recorrida, aforou ação executiva própria para a cobrança dos alugueis, de modo que a presente ação se restringiu ao pedido de despejo da parte recorrente. Em virtude disso, a Corte de origem remeteu a discussão a respeito da alegada não incidência de infração contratual e dos valores locatícios devidos para os autos da anunciada execução.

Inconformada, a parte ora agravante, em apertada síntese, reitera que o locador originário nunca exigiu o cumprimento da cláusula de atualização formalmente pactuada, de maneira que o pedido de despejo com fundamento em pagamentos “a menor” seria flagrante comportamento contraditório, violador do princípio da boa-fé objetiva. Defende que houve violação ao art. 535 do CPC e ressalta a ne-cessidade de complementação da prestação jurisdicional.

Além disso, afirmou que o exame do contrato e de suas cláusulas, bem como do argumento referente ao comportamento contraditório da parte locadora, foram ma-térias debatidas junto ao pedido de despejo, porque fundado em descumprimento de cláusula contratual, enquanto a ação executiva de título extrajudicial tratou apenas de diferenças de locativos.


Aduziu que a ação principal não era a ação para cobrança de locativos (execução), mas sim, a ação de despejo fundada em descumprimento de cláusula de atualiza-ção, razão pela qual a questão jurídica sobre a existência de causa para o pedido de despejo, por conta da reiterada cobrança e pagamento de locativos a menor, deveria ter sido debatida nesta ação principal.

Sustentou que não se verifica o óbice da Súmula nº 7 do STJ, mas sim, deficiência na avaliação da prova, tampouco a ausência de prequestionamento, dada a per-tinente interposição de embargos de declaração sobre os temas não debatidos e cruciais à completa prestação jurisdicional.

O STJ negou provimento ao agravo.

Sobre a questão do despejo, vale trazer as lições de Jesualdo Eduardo de Almeida Júnior:

“As ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, sofreram alterações significativas de modo a torná-las mais dinâmicas e, sobretudo, pacificar-se antigas controvérsias jurisprudenciais.

Com efeito, resolveu-se definitivamente a questão da legitimidade passiva para figurar nas ações de despejo. O fiador deveria ser réu na ação de despejo quando sua responsabilidade é apenas pelo pagamento do débito?

Pela nova redação do art. 62, I, da Lei nº 8.245/1991, o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação. Nessa hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão, e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito.

Assim, o polo passivo contará com o locatário e o fiador. O objeto imediato pre-tendido nos pedidos é plúrimo: despejo e cobrança. E cada réu responderá pelo objeto mediato que lhe toca (pagamento, no caso do fiador; pagamento e despejo, no caso, o locatário).

Por outro lado, o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão do contrato purgando a mora no prazo de 15 (quinze) dias contado de suas citações, desde que promo-va o pagamento do débito atualizado mediante depósito judicial, incluídos neste valor: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; c) os juros de mora; d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa.

Haja vista que a lei não fez menção sobre o início do prazo para a purgação da mora, entendemos que se aplica a regra dos arts. 214, III, e 191, todos do Código de Processo Civil. Assim, quando houver vários réus (fiador e locatário), o prazo para purgação inicia-se a partir da data de juntada aos autos do último aviso de recebimento ou mandado citatório cumprido. E se os réus possuírem diferentes procuradores, ser-lhes-ão contados em dobro os prazos para contestar, para recor-rer e, de modo geral, para falar nos autos e inclusive purgar a mora.

Eis que o valor a ser depositado corre por conta e risco do locatário ou do fiador, o locador poderá discordar do quantum apurado. Nessa hipótese, o depositante será intimado através de seu advogado para complementar a diferença em 10 (dez) dias.


Não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosse-guirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada (art. 62, IV).

Esse depósito complementar é denominado emenda da mora pela lei. Na sua redação antiga, não se admitia a emenda da mora se o locatário já houvesse uti-lizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

Agora se arrocharam ainda mais as possibilidades do locatário. A nova redação delimitou que não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propo-situra da ação.

Proferida a sentença de procedência do pedido, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, com redução para 15 (quinze) dias se: a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou b) o despejo houver sido decretado com fundamento em mútuo acordo; infração legal ou con-tratual; falta de pagamento de aluguéis e acessórios; para reparos urgentes deter-minados pelo Poder Público; ou nas denúncias vazias de contratos ajustados por escrito com prazo superior a 30 (trinta) meses e prorrogados indeterminadamente.

Contudo, nessa última hipótese, e apenas nela (denúncia vazia de contratos com prazo superior a 30 (trinta) meses prorrogado indeterminadamente), será necessá-ria a caução de valor não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.

Desse modo, tem-se por novidade importante e de destaque pela nova redação da lei: em caso de inadimplência de aluguéis ou acessórios, proferida a sentença de desocupação, essa fixará prazo de 15 dias para desocupação, podendo ser executada provisoriamente independentemente de caução.” (Inovações da lei de locações. Revista SÍNTESE Direito Imobiliário, São Paulo: IOB, v. 1, n. 1, 2011)

2466 – Direito de vizinhança – ação de indenização – vazamento de combustível – contaminação

“Direito de vizinhança. Ação de indenização. Vazamento de combustível. Contamina-ção e perigo à saúde das autoras. Laudo pericial que aponta inexistência de nexo de causalidade entre os danos alegados e o vazamento ocorrido. Prova não infirmada tecni-camente. Sentença mantida inclusive por seus próprios fundamentos. Apelo improvido.” (TJSP – Ap 4002469-02.2013.8.26.0161 – Diadema – 26ª CDPriv. – Rel. Vianna Cotrim – DJe 06.09.2016)

2467 – Intimação – imóvel construído sem autorização e em área irregular – demolição

“Civil e processual civil. Embargos de declaração em apelação. Intimação demolitó-ria. Imóvel construído sem autorização e em área irregular. Omissão. Inexistência. In-surgência quanto ao resultado do julgamento. Via eleita inadequada. Vício inexisten-te. Prequestionamento. Recurso desprovido. 1. Nos termos do art. 1.022 e incisos do CPC/2015, os embargos de declaração têm por finalidade (I) esclarecer obscuridade ou


eliminar contradição, (II) suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pro-nunciar o juiz de ofício ou a requerimento, e (III) corrigir erro material. 2. As questões volvidas nos embargos se revestem de nítida irresignação da parte quanto ao resultado do julgamento, já que pretende, ainda que sob a forma de omissão, apontar suposto equívoco desta instância julgadora. Por certo, deve o embargante se utilizar da via pro-cessual adequada, já que os embargos de declaração não se prestam para revisão da tese prevalecente no julgamento. 3. O embargante alega, em síntese, que a omissão materializa-se na ausência de manifestação sobre a tratativa desigual em não demolir os imóveis construídos anteriormente e nos motivos do ato administrativo. Porém, há nítida irresignação ao resultado do julgado, tendo em vista que a matéria foi amplamen-te elucidada, pois a simples tolerância da Administração não permite a parte apelante ocupar terreno irregular e nele edificar sem prévia autorização administrativa, à margem do planejamento do desenvolvimento urbano da cidade sob o argumento de que a área é passível de regularização. O Poder Público, usando de sua prerrogativa do poder de polícia, procedeu de acordo com as atribuições que lhe são inerentes e dentro dos estrei-tos limites legais. Logo, ao contrário do sustentado pelo embargante, a matéria referente foi avaliada, o acórdão embargado se pronunciou a respeito de toda a matéria ventilada nos autos, de forma coerente, conciliável e fundamentada. 4. Para fins de acesso às ins-tâncias superiores é suficiente à demonstração de que a matéria objeto da controvérsia tenha sido enfrentada no juízo que proferiu o julgamento recorrido. 2.1 Mesmo para efeito de prequestionamento é necessário que a parte demonstre a existência de algum dos vícios previstos no art. 1.022 do Código de Processo Civil, o que não se verifica na presente hipótese. Precedentes. 5. Recurso conhecido e não provido.” (TJDFT – Proc. 20160110681288APC – (963332) – 2ª T.Cív. – Relª Gislene Pinheiro – J. 02.09.2016)

2468 – Locação – ação renovatória – ilegitimidade ativa – sucessão não comprovada

“Agravo interno. Agravo em recurso especial. Ação renovatória de locação. Ilegitimida-de ativa. Sucessão não comprovada. Reexame de matéria fática da lide. Súmula nº 7/STJ. Não provimento. 1. Inviável o recurso especial cuja análise impõe reexame do contexto fático-probatório da lide (Súmula nº 7 do STJ). 2. Agravo interno a que se nega provimen-to.” (STJ – AgInt-Ag-REsp 868.996 – (2016/0042235-5) – 4ª T. – Relª Min. Maria Isabel Gallotti – DJe 31.08.2016 – p. 3687)

2469 – Locação – execução – negativa de prestação jurisdicional

“Agravo interno no agravo em recurso especial. Contrato de locação. Execução. Nega-tiva de prestação jurisdicional. Art. 535 do CPC/1973. Não ocorrência. Fundamentos não atacados. Súmula nº 283/STF. Reexame de provas e do contrato firmado entre as partes. Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pre-tendido pela parte. 2. A ausência de impugnação dos fundamentos do aresto recorrido enseja a incidência, por analogia, da Súmula nº 283, do Supremo Tribunal Federal.


3. Tendo o tribunal de origem decidido a causa com base na análise do contrato firmado entre as partes e nos elementos fático-probatórios dos autos, alterar sua conclusão atrai a incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 4. Agravo interno não provido.” (STJ – AgInt-Ag--REsp 833.798 – (2015/0312348-3) – 3ª T. – Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva – DJe 16.08.2016 – p. 385)

Comentário Editorial SÍnTESETrata-se de agravo interno interposto contra decisão do em. Presidente desta Corte que não conheceu do agravo em recurso especial, por entender aplicável a Súmula nº 182/STJ, tendo em vista que o recorrente não atacou especificamente os funda-mentos da decisão que inadmitiu o recurso especial.

Em suas razões recursais, a parte ora agravante alega, em síntese, quanto às Súmulas nºs 274 e 284 do STF, que “essas súmulas são referentes ao Supremo Tribunal Federal e a competência daquele órgão é para apreciar e julgar matérias constitucionais entendendo este agravante, que se a Corte é outra, a matéria a ser apreciada é outra, não cabe se questionar no STJ súmulas usadas para en-tendimento de matérias do STF” (e-STJ, fl. 352), bem como, quanto à Súmula nº 7/STJ, que “a matéria é puramente de aplicação da lei e violação às normas e princípios jurídicos adotados no País, portanto não é questão de apreciação de prova, mas de garantia contratual, pois ‘o contrato formal faz lei entre as partes’”.

O STJ não conheceu do agravo interno, aplicando à parte agravante a multa do art. 1.021, § 4º, do CPC/2015, no importe de 1% (um por cento) sobre o valor atualizado da causa, ressalvando que a interposição de qualquer outro recurso está condicionada ao depósito prévio da respectiva quantia, na forma do § 5º do mesmo dispositivo legal.

José Horácio Cintra Gonçalves Pereira, discutindo os aspectos processuais da Lei do Inquilinato, elucida:

“A ação para reaver o imóvel, qualquer que seja o fundamento do término da locação, é a de despejo (art. 5º). Revela-se, dessa forma, como máxima, que, em todas e quaisquer hipóteses em que a locação tenha terminado, a ação para reaver imóvel locado é a de despejo. A propósito, com finalidade ilustrativa: ‘Desfeito o vínculo locativo e remanescendo a necessidade do ex-locador recuperar o bem, deve valer-se, face à natureza do contrato gerador da posse original do ex-inquilino, da ação de despejo, a teor do art. 5º da Lei nº 8.245/1991’.

De outra parte, observa José Guy de Carvalho Pinto que ‘não se deve confundir a ação de despejo com o despejo. Este conduz à pretensão que se formula naquela, e se contrai nos atos materiais voltados à desocupação do imóvel de pessoas e coisas’, enquanto que ‘a ação de despejo, por sua vez, é a competente para a devolução ao detentor da posse indireta, da posse direta transferida por contrato de aluguel’.

Importa ressaltar, ainda, que essa ação de despejo tem natureza executiva ou exe-cutiva lato sensu, o que significa dizer que ’a execução é imediatamente decretada pela sentença, não dependendo de uma ação de execução autônoma subsequen-te’. Não se exige processo de execução, suficiente mero procedimento de realiza-ção prática (satisfação-efetividade) dos efeitos do provimento jurisdicional. Não


havendo, portanto, processo de execução subsequente à sentença de procedência da ação de despejo, inadmissíveis embargos à execução.

Dessa forma, basta a notificação (rectius intimação) pessoal ao locatário (art. 65), destacando-se que a desocupação voluntária conta-se da respectiva intimação, sem perder de vista, no entanto, o disposto no art. 241, e seus incisos, do Código de Processo Civil.

[...]

Outra questão que merece consideração diz respeito à figura do locador – pessoa que dá o bem em locação –, porque, via de regra, o proprietário da coisa é quem pode dá-la em locação, todavia, não apenas ele, mas também pode quem tiver a li-vre disposição do uso e gozo da coisa (p. ex.: o usufrutuário, o comodatário, o pos-suidor, o próprio locatário, se o locador consentir – art. 13 da Lei do Inquilinato –, entre outros). Pois bem, se para o estabelecimento da relação jurídica de locação não se exige a condição de proprietário, para o desfazimento desse vínculo também não se poderia exigir essa condição. Em suma, quem contrata pode destratar.

Sucede, porém, que a lei, por força de tradição firmada pela nossa legislação do inquilinato, exige para determinadas ações de despejo que o locador comprove sua condição de proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, mediante prova documental (§ 2º do art. 47 e art. 60 da Lei nº 8.245/1991). ‘A justificativa é simples’, assevera José Guy de Carvalho Pinto, sob o fundamento de que ‘apenas ao proprietário e aqueles a ele equiparados será aprovado reaver para uso próprio ou de parente, assoalhando-se inadmissível que um estranho à relação dominial assim pudesse agir. Como também só eles têm interesse em demolição, edificação e reformas de vulto’.

Ousamos discordar por entender correta a crítica formulada por Theotônio Negrão, ao afirmar que ‘a disposição parece absurda. Bastaria apenas a prova da locação, quando contratada por escrito. A ação de despejo compete ao locador (art. 5º, caput), e não ao proprietário. Supondo que o locador não tenha domínio, ficará privado de recuperar o imóvel locado?’.

Apesar da adequada e correta crítica, a resposta, infelizmente, será afirmativa, porque legem habemus e, por via de consequência, correta a jurisprudência ao exigir prova de propriedade.” (Aspectos processuais relevantes da lei do inquilinato – Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Juris SÍNTESE, nº 51, jan./fev. 2005)

2470 – Locação – imóvel – ação de despejo

“Agravo interno no agravo em recurso especial. Locação. Imóvel. Ação de despejo. Arts. 1.219 e 1.255 do Código Civil. Ausência de prequestionamento. Súmulas nºs 282 e 356/STF. Agravo não provido. 1. Em relação ao conteúdo normativo dos arts. 1.219 e 1.255 do Código Civil, verifica-se que essa questão não foi apreciada pelo Tribunal a quo, tampouco fora objeto de embargos de declaração. Portanto, carece de prequestio-namento, nos termos das Súmulas nºs 282 e 356/STF. 2. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ – AgInt-Ag-REsp 782.401 – (2015/0241035-9) – 4ª T. – Rel. Min. Raul Araújo – DJe 26.08.2016 – p. 908)


2471 – Locação de imóvel – rescisão contratual e despejo por falta de pagamento – procedência

“Locação de imóvel. Rescisão contratual e despejo por falta de pagamento. Procedên-cia. Extinção da reconvenção. Apelação da ré-reconvinte. Alegação de desrespeito ao princípio da adstrição. Inexistência de demanda de carência de interesse processual. Solução, pelo adiantado do processo, que se resolve com julgamento do mérito, solu-cionando a crise jurídica de direito material. Tentativa de inversão do julgado com base em julgado, que se firma ser do STJ, mas é da C. 26ª Câmara de Direito Privado, com alteração da ementa. Litigância de má-fé caracterizada. Imobiliária que age em nome e por conta do mandatário, não sendo parte legítima para a causa. Alegação de excesso de execução afirmada pela recorrente, o juízo a quo tão somente mencionando a alegação. Reconvenção descabida. Busca de sanção de âmbito penal. Incontroverso inadimple-mento e mora. Apelação desprovida, com aplicação de sanção por litigância de má-fé.” (TJSP – Ap 0029429-33.2012.8.26.0344 – Marília – 26ª CDPriv. – Rel. J. Paulo Camargo Magano – DJe 06.09.2016)

2472 – Locação de imóvel comercial – cláusula contratual – entrega de documento – atraso – multa – cobrança – prescrição

“Direito civil. Processual civil. Apelação. Ação declaratória. Contrato de locação de imóvel comercial. Cláusula contratual. Entrega de documento. Atraso. Multa. Cobran-ça. Prescrição. Sentença mantida. 1. O lapso prescricional que aniquila a pretensão de cobrança de multa por infração contratual é trienal no caso de contrato de aluguel, conforme ditames do art. 206, § 3º, incisos I e III, do Código Civil, considerando o die ad quem o término do prazo para cumprimento da obrigação prevista no contrato. 2. Apelo não provido.” (TJDFT – Proc. 20160110231246APC – (963374) – 2ª T.Cív. – Relª Leila Arlanch – J. 02.09.2016)


“Art. 206. Prescreve:

[...]

§ 3º Em três anos:

I – a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos;

[...]

III – a pretensão para haver juros, dividendos ou quaisquer prestações acessórias, pagáveis, em períodos não maiores de um ano, com capitalização ou sem ela;

[...]”

2473 – Nunciação de obra nova – homologatória de acordo – interpretação de cláu-sula contratual

“Agravo interno no agravo em recurso especial. Nunciação de obra nova. Homologató-ria de acordo. Interpretação de cláusula contratual. Súmula nº 5/STJ. Reexame de matéria


probatória. Impossibilidade. Súmula nº 7/STJ. Agravo não provido. 1. No presente caso, para se alcançar conclusão diversa daquela a que chegou o Tribunal de origem, seria im-prescindível o reexame de prova do acervo fático-probatório soberanamente delineado perante as instâncias ordinárias, e a reinterpretação de cláusula contratual, providências inviáveis de serem adotadas em sede de recurso especial, ante o óbice das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 2. Agravo interno não provido.” (STJ – AgInt-Ag-REsp 846.437 – (2016/0027034-0) – 4ª T. – Rel. Min. Luis Felipe Salomão – DJe 29.08.2016 – p. 3790)

2474 – Penhora – bem de família – proprietária de outros bens

“Recurso especial. Embargos à execução. Penhora. Bem de família. Proprietária de outros bens. Lei nº 8.009/1990. Imóvel de residência. Impossibilidade de constrição. 1. Na origem, os embargos à execução foram julgados improcedentes e o Tribunal es-tadual manteve a penhora sobre o bem de família da recorrente, reconhecendo a exis-tência de outro bem de sua propriedade de menor valor. 2. A jurisprudência deste Tri-bunal é firme no sentido de que a Lei nº 8.009/1990 não retira o benefício do bem de família daqueles que possuem mais de um imóvel. 3. O parágrafo único do art. 5º da Lei nº 8.009/1990 dispõe expressamente que a impenhorabilidade recairá sobre o bem de menor valor na hipótese em que a parte possuir vários imóveis utilizados como residên-cia, o que não ficou demonstrado nos autos. 4. Recurso especial provido.” (STJ – REsp 1.608.415 – (2016/0117332-0) – Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva – DJe 09.08.2016 – p. 433)

Comentário Editorial SÍnTESETrata-se de recurso especial interposto contra acórdão assim ementado:

“RECURSO – Agravo retido. Alegação de cerceamento de defesa ante a impossibi-lidade de produção de provas Inexistência. Agravo retido desprovido. EMBARGOS À EXECUÇÃO – Sentença de improcedência. Bens imóveis constritos. Preliminar de nulidade da sentença de fundamentação. Rejeição. Sentença concisa e bem fundamentada. Preliminar de ilegitimidade passiva. Impossibilidade. Matéria sob o manto da coisa julgada. Preliminar de inaplicabilidade da CLT e inexistência de grupo econômico. Preclusão. Recorrente é proprietária de dois imóveis. Alegação de um dos imóveis ser bem de família. Impossibilidade. Inteligência do parágrafo único do art. 5º da Lei nº 8.009/1990. A impenhorabilidade recai sobre o imóvel de menor valor. Sentença mantida Recurso desprovido.”

Os embargos declaratórios foram rejeitados.

No recurso especial, a recorrente alega, além de dissídio jurisprudencial, violação dos arts. 1º e 5º da Lei nº 8.009/1990 e 267, VI, § 3º, 458, II, 471 e 535 do Código de Processo Civil de 1973. Sustenta que o imóvel utilizado como sua re-sidência deve ser considerado como bem de família, ainda que tenha outros bens de sua propriedade.

Não admitido o recurso na origem, vieram os autos conclusos a esta relatoria, por força de agravo.

O STJ deu provimento ao recurso especial para afastar a penhora do imóvel.

O relator assim se pronunciou:


“Na hipótese em apreço, a despeito de a recorrente possuir outros imóveis declara-dos inclusive em seu imposto de renda, como registrou a sentença, a instância or-dinária levou em conta apenas o valor dos bens para decidir sobre a penhora, sem observar se efetivamente todos eram utilizados como residência de [...], mormente porque estão localizados em cidades diversas do estado de São Paulo.

Com efeito, caracteriza-se por residencial o imóvel que serve de local em que se estabelece uma família, centralizando suas atividades com ânimo de permanecer em caráter definitivo.

Assim, pelo que se deduz do aresto do tribunal paulista, o imóvel de Itu/SP é o de residência da recorrente e de seus filhos; portanto, com base na jurisprudência desta Corte e no art. 1º da Lei nº 8.009/1990, é impenhorável por ser considerado bem de família.”

Yone Frediani, em estudo sobre o bem de família, assim considerou:

“O bem de família poderá consistir em prédio residencial urbano ou rural, suas pertenças e acessórios, destinando-se ao domicílio familiar, podendo, ainda, ser constituído por valores mobiliários.

O bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, salvo se provenientes de tributos relativos ou prédio ou despesas de condomínio. A isenção perdurará enquanto viverem os cônjuges e na falta destes até que os filhos completem a maioridade, vale dizer, nesse caso, a impenhorabilidade é relativa.

[...]

No entanto, da leitura do texto legal apontado, constata-se, desde logo, que a impenhorabilidade do bem de família é relativa, diante das exceções previstas no art. 3º e respectivos incisos, quais sejam:

a) créditos de trabalhadores da própria residência e de suas contribuições previ-denciárias;

b) crédito decorrente de financiamento destinado à construção ou aquisição do imóvel;

c) crédito decorrente de pensão alimentícia;

d) impostos, taxas e contribuições devidas, relativos ao imóvel familiar;

e) execução de hipoteca existente sobre o imóvel, oferecido como garantia real;

f) aquisição do imóvel com produto de crime;

g) obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Por oportuno, resta-nos ressaltar que, à semelhança das disposições contidas no diploma civilista, torna-se imprescindível a fixação do domicílio familiar com âni-mo de permanência, a fim de que possa estar o imóvel revestido de impenhora-bilidade.” (Bem de família. Repertório de Jurisprudência IOB, 3/23193, v. III, nº 21/2005, p. 647, 1ª quinz. nov. 2005)

2475 – Posse – reintegração – faixa de domínio – revisão do julgado – impossibilidade

“Processual civil e administrativo. Reintegração de posse. Faixa de domínio. Revisão do julgado. Impossibilidade. Súmula nº 7/STJ. Razões recursais dissociadas da fundamen-tação do acórdão recorrido. Incidência das Súmulas nºs 283 e 284 do STF. 1. O Tribu-nal de origem, a quem é dada a análise das circunstâncias fático-probatórias da causa,


entendeu que não houve invasão e tampouco esbulho possessório, tendo em vista que a permissão de uso concedida pela própria administração pública ao réu é incabível a reintegração de posse requerida. 2. Modificar o acórdão recorrido, como pretende a recorrente, para afastar o entendimento do Tribunal a quo, demanda reavaliação do con-junto fático-probatório dos autos, o que é vedado na via especial nos termos da Súmula nº 7/STJ. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não se conhece de recurso quando as razões recursais não se coadunam com a matéria decidida na decisão recorrida. 4. O Tribunal de origem, ao negar provimento à apelação, afirmou que não houve invasão e tampouco esbulho possessório, tendo em vista que a permissão de uso concedida pela própria administração pública ao réu é incabível a reintegração de posse requerida. 5. Contudo, a recorrente, em suas razões recursais, insiste apenas, na negativa de vi-gência ao teor expresso do inciso III do art. 4º da Lei Federal nº 6.766/1979 e ao art. 1º, § 2º, do Decreto nº 7.929/2013, ao permitir que seja mantida a distância de apenas 6 (seis) metros da ferrovia, construção que põe em risco os ocupantes, além de deso-bedecer frontalmente aos dispositivos indicados. 6. Logo, as razões do recurso especial estão dissociadas da fundamentação do acórdão hostilizado, incidindo, portanto, as Sú-mulas nºs 283 e 284 do STF. Agravo interno improvido.” (STJ – AgInt-Ag-REsp 902.754 – (2016/0096573-0) – 2ª T. – Rel. Min. Humberto Martins – DJe 30.08.2016 – p. 3318)

2476 – Promessa de compra e venda – ação de rescisão contratual – alienação a ter-ceiro – devolução do valor pago

“Agravo interno. Recurso especial. Ação de rescisão contratual. Promessa de compra e venda. Alienação a terceiro. Determinação de devolução do valor pago. Indeferimento de perdas e danos e de danos morais por ausência de comprovação. Reexame de provas. Súmula nº 7 do STJ. Dissídio não caracterizado. 1. Não é possível reverter a conclusão do acórdão recorrido acerca da ausência de comprovação dos danos materiais e mo-rais sofridos, sem reexame dos elementos fáticos da demanda, o que encontra óbice na Súmula nº 7/STJ. 2. Para a demonstração do dissídio jurisprudencial, na forma exigida pelos arts. 541, parágrafo único, do Código de Processo Civil e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ, é dever do recorrente proceder ao cotejo analítico com a demonstração de similitude fática entre o acórdão recorrido e os paradigmas confrontados. 3. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ – AgInt-REsp 1.350.264 – (2012/0220837-7) – 4ª T. – Relª Min. Maria Isabel Gallotti – DJe 31.08.2016 – p. 3697)

2477 – Promitente vendedor – imóvel – entrega – atraso – caso fortuito

“Agravo interno no agravo em recurso especial. Civil e processo civil. Imóvel. Entrega. Atraso. Caso fortuito. Circunstância não reconhecida na origem. Inversão do julgado. Impossibilidade. Reexame de provas. Vedação. Lucros cessantes. Promitente comprador. Presunção de prejuízo. Admissibilidade. Dano moral. Afastamento ou redução. Súmula nº 7/STJ. 1. O provimento do especial, para reconhecer a ocorrência de caso fortuito, requer nova incursão fático-probatória, procedimento inviável em recurso especial por força da Súmula nº 7 do Superior Tribunal de Justiça. 2. O descumprimento do prazo


para entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda viabiliza a conde-nação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente comprador. 3. O Tribunal de origem, ao consignar a existência de dano moral e fixar o seu valor, incursionou detalhadamente na apreciação do conjunto fático-probatório, estando obs-tada a inversão do julgado pela Súmula nº 7/STJ. 4. Agravo interno não provido.” (STJ – AgInt-Ag-REsp 887.148 – (2016/0067915-0) – 3ª T. – Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva – DJe 16.08.2016 – p. 422)

2478 – Registro de imóveis – dúvida inversa

“Agravo interno. Agravo em recurso especial. Direito civil. Registro de imóveis. Dúvi-da inversa. 1. No presente caso, houve regular prestação jurisdicional, pois dirimidas as questões pertinentes ao litígio, afigurando-se dispensável que venha examinar uma a uma as alegações e fundamentos expendidos pelas partes. 2. Ausência de preques-tionamento do art. 1.417 do Código Civil, pois não foi objeto de discussão no acór-dão recorrido, apesar da oposição de embargos de declaração. Incidência da Súmula nº 211/STJ. 3. Ausência de rebate ao fundamento essencial do acórdão no sentido de que o ato jurídico somente se perfectibilizou ao ser apresentada a escritura pública pe-rante o registro público, configurando deficiência de fundamentação do recurso espe-cial, nos termos das Súmulas nºs 283 e 284/STF. 4. Agravo interno não provido.” (STJ – AgInt-Ag-REsp 892.206 – (2016/0080275-0) – 4ª T. – Rel. Min. Luis Felipe Salomão – DJe 23.08.2016 – p. 986)

2479 – Sentença – cumprimento – manutenção em imóvel – tutela antecipada

“Agravo interno. Agravo em recurso especial. Cumprimento de sentença. Manutenção em imóvel. Tutela antecipada. Reexame de contexto fático-probatório. 1. Alegação ge-nérica de violação ao art. 535 do Código de Processo Civil/1973, pois a parte recorrente somente argumentou que as questões postas nos aclaratórios interpostos na origem não foram respondidas, sem pontuar, de forma específica, quais seriam e qual a sua relevân-cia para solução da controvérsia. Incidência da Súmula nº 284/STF. 2. Falta de emissão de juízo de valor acerca dos arts. 166, II e VII, 169, 170, 489 e 1.052 do Código Civil, 458 e 535, 789 e 799 do Código de Processo Civil/1973, 1º e 5º da Lei nº 8.009/1990 e 5º da LINDB, concomitante com ausência de regular invocação de afronta ao art. 535 do CPC/1973, configura falta de prequestionamento. Incidência das Súmulas nºs 282/STF e 211/STJ. 3. Alterar as conclusões do acórdão recorrido no sentido de não configurados os requisitos para antecipação de tutela demanda reexaminar contexto fático-probatório, atividade não realizável nesta via especial, a teor da Súmula nº 7/STJ. 4. Agravo interno não provido.” (STJ – AgInt-Ag-REsp 871.741 – (2016/0047783-3) – 4ª T. – Rel. Min. Luis Felipe Salomão – DJe 16.08.2016 – p. 543)


“Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:


[...]II – for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;[...]VII – a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.Art. 170. Se, porém, o negócio jurídico nulo contiver os requisitos de outro, subsis-tirá este quando o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, se houvessem previsto a nulidade.Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclu-sivo de uma das partes a fixação do preço.Art. 1.052. Na sociedade limitada, a responsabilidade de cada sócio é restrita ao valor de suas quotas, mas todos respondem solidariamente pela integralização do capital social.”

2480 – SFH – seguro – mútuo habitacional

“Agravo interno no recurso especial. SFH. Seguro. Mútuo habitacional. Competência da Justiça Federal. Cobertura securitária. Aplicação do CDC. Dissídio jurisprudencial. Súmula nº 284/STF. 1. Alegação genérica, sem a indicação incisiva do dispositivo su-postamente ofendido, além de não atender à técnica própria de interposição do recurso especial, configura deficiência de fundamentação. Inteligência da Súmula nº 284/STF. 2. Agravo interno não provido.” (STJ – AgInt-REsp 1.576.039 – (2015/0313442-8) – 4ª T. – Rel. Min. Luis Felipe Salomão – DJe 23.08.2016 – p. 1069)

2481 – SFH – seguro habitacional – possibilidade de utilização de recursos do FCVS – legitimidade

“Administrativo. Processual civil. Sistema Financeiro de Habitação – SFH. Seguro habi-tacional. Possibilidade de utilização de recursos do FCVS. Legitimidade da Caixa Eco-nômica Federal. Competência da Justiça Federal. Decisão recorrida no mesmo sentido da jurisprudência desta Corte. 1. No caso vertente, o Tribunal de origem consignou que a competência para o julgamento é da Justiça Federal, porquanto a Caixa Econômica Federal tem interesse no feito, ante a possibilidade de comprometimento de recursos do FCVS. 2. O entendimento do Tribunal de origem está em consonância com a jurispru-dência desta Corte, no sentido de que, havendo interesse da Caixa Econômica Federal na lide, ante a possibilidade de utilização de recursos do FCVS, a competência para processamento e julgamento do feito é da Justiça Federal. Agravo interno improvido.” (STJ – AgInt-Ag-REsp 627.388 – (2014/0299669-4) – 2ª T. – Rel. Min. Humberto Martins – DJe 18.08.2016 – p. 1243)

2482 – Suscitação de dúvida – escritura de imóvel – área inferior ao módulo rural – impossibilidade

“Apelação cível. Suscitação de dúvida. Escritura de imóvel. Área inferior ao módulo rural. Impossibilidade. Recurso provido. Deve ser reformada a sentença que acolhe a


dúvida suscitada pelo Oficial do Tabelionato de Notas para autorizar a lavratura de escritura de imóvel rural cuja área mostra-se inferior ao módulo rural.” (TJMG – AC 1.0106.15.004957-0/001 – 2ª C.Cív. – Rel. Afrânio Vilela – DJe 30.08.2016)

2483 – Título extrajudicial – execução – agravo de instrumento – decisão que negou o pedido de adjudicação do imóvel

“Embargos de declaração no recurso especial. Execução por título extrajudicial. Agravo de instrumento interposto em face de decisão que negou o pedido de adjudicação do imóvel. Acórdão deste órgão fracionário que negou provimento ao recurso especial. Au-sência de omissão, contradição, obscuridade ou erro material. Irresignação da exequen-te. 1. Os embargos de declaração somente são cabíveis quando houver, na sentença ou no acórdão, obscuridade, contradição, omissão ou erro material, consoante dispõem os arts. 535 do CPC/1973 e 1.022 do CPC/2015, o que não se configura na hipótese em tela, porquanto o aresto deste órgão fracionário encontra-se devida e suficientemente fundamentado. 2. Não se vislumbra a ocorrência de omissão quanto à tese relativa ao ca-ráter alimentar da verba honorária em questão. 2.1 Neste ponto, o decisum embargado foi claro ao afastar a tese da recorrente de que o crédito relativo à verba honorária não pode afetar o direito advindo de hipoteca, notadamente porque a constrição do imóvel realizada foi feita, também, em favor da cessionária destes honorários de sucumbên-cia, consoante expressamente relatado pelo Tribunal a quo. 2.2 Com efeito, esta Corte de Justiça tem entendimento no sentido de que os honorários advocatícios de sucum-bência, por guardarem natureza alimentar, preferem, inclusive, ao crédito hipotecário. Precedentes. 3. Inexistindo quaisquer das máculas previstas nos arts. 535 do CPC/1973 e 1.022 do CPC/2015, não há razão para modificar a decisão impugnada. Precedentes. 4. Embargos de declaração rejeitados.” (STJ – EDcl-REsp 1.360.436 – (2012/0273401-4) – 4ª T. – Rel. Min. Marco Buzzi – DJe 16.08.2016 – p. 575)

Comentário Editorial SÍnTESECuida-se de embargos de declaração, opostos em face de acórdão de relatoria deste signatário, que negou provimento ao recurso especial da ora insurgente, nos termos da seguinte ementa:

“RECURSO ESPECIAL – EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL – AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO EM FACE DE DECISÃO QUE NEGOU O PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL – INSURGÊNCIA DA EXEQUENTE.

Hipótese: Controvérsia acerca da possibilidade de adjudicação de bem constrito, nos moldes do disposto no art. 685-A do CPC/1973, em processo de execução no qual há outros credores concorrendo ao produto a ser auferido com a constrição nele realizada, inclusive com preferência ao crédito da recorrente. Caso em que o Tribunal de piso aplicou o disposto no art. 711 do CPC/1973.

1. O direito de o exequente adjudicar o bem está condicionado à inexistência de outros credores com preferência de grau mais elevado, o que não ocorre no caso em apreço, visto que há interessados com crédito preferencial ao da recorrente, conforme consignado no acórdão impugnado.


2. Não sendo caso de insolvência, dispõe o art. 711 do CPC/1973 que, concorren-do vários credores, o dinheiro ser-lhes-á distribuído e entregue conforme a ordem das respectivas prelações; não havendo título legal à preferência, receberá em primeiro lugar o credor exequente, cabendo aos demais concorrentes direito sobre a importância restante, observada a anterioridade de cada penhora.

3. Os honorários de qualquer espécie, inclusive os de sucumbência, pertencem ao advogado e a sentença que os estabelece é título executivo, cujo crédito pode ser objeto de cessão. No caso dos autos, o montante relativo à verba honorária foi fixado em favor da advogada do exequente, portanto integra a presente execução, tanto que a constrição do imóvel fora realizada, também, em favor da cessionária destes honorários de sucumbência.

4. Recurso especial desprovido.”

Em suas razões a embargante sustenta a existência de omissão no julgado, ao argumento de que não fora apreciada a tese relativa à perda do caráter alimentar dos honorários advocatícios em virtude da cessão do crédito.

O STJ rejeitou os embargos de declaração.

O Relator assim considerou:

“Dessarte, não há falar em omissão no julgado. Na hipótese em foco, o decisum embargado não possui vício a ser sanado por meio de embargos de declaração, uma vez que esta eg. Quarta Turma, ao examinar a controvérsia, foi clara ao sus-tentar as razões do desprovimento do recurso especial.

Infere-se, portanto, que os aclaratórios apresentados pela recorrente visam unica-mente modificar o julgado e atribuir desfecho favorável a sua pretensão.

Inexistindo qualquer das máculas previstas nos arts. 535 do CPC/1973 e 1.022 do CPC/2015, não há razão para modificar a decisão impugnada.

O Jurista Evaristo Aragão Santos assim nos ensina:

“O objetivo deste texto é apresentar, de maneira sucinta e essencialmente descriti-va (crítico, apenas excepcionalmente), parte das principais alterações legislativas propiciadas pela Lei nº 11.382/2006, cujo texto altera o processo de execução lastreado em título extrajudicial. Procuraremos esboçar, nesta oportunidade, os atuais contornos daquilo que se poderia chamar de ‘primeira fase’ da execução forçada, aqui delimitada como sendo o período compreendido entre o ajuizamento da inicial (na verdade, analisaremos mudanças anteriores a esse momento, ati-nentes a alterações que devem ser observadas quando da elaboração da petição) até o oferecimento dos embargos à execução e a eficácia que exercerão sobre o desenvolvimento dos atos executivos.

Apesar desses limites, optamos por tratar da penhora apenas incidentalmente, examinando-a, tão somente, enquanto mais um dos requisitos exigidos para con-cessão do efeito suspensivo aos embargos. Também não falaremos da fase ex-propriatória (art. 647 e dispositivos afins) e da relevante mudança de paradigma operada pela reforma (a adjudicação passa a ser a regra e a alienação, a exceção), especialmente porque as modificações, nesse segmento, de tão extensas, exigem estudo próprio.

Ou seja, nosso objetivo, mais do que elaborar trabalho com feições acadêmicas ‘tradicionais’ (com numerosas citações, apoio em extensa referência bibliográfica etc.), é apenas o de descrever as mudanças legislativas a partir de uma perspectiva


essencialmente pragmática. Isto é, tomando como parâmetro as alterações não na ordem em que aparecem no texto legislativo, mas, sim, naquilo que modificam, na prática, o cotidiano profissional daqueles que se vêem instados a operar com o processo de execução, da elaboração da inicial até o oferecimento dos embargos. O texto da lei não tem (e nem precisaria ter) essa linearidade. Por isso não é tarefa fácil enxergar, apenas por meio da leitura do texto ‘seco’ da lei, o que teria mudado no dia a dia profissional. Procuraremos fazer isso aqui. Daí o porquê da despre-tensão deste nosso trabalho: tentará apresentar, no máximo, o ‘antes e depois’ da execução forçada, nos seus elementos essenciais.

Uma última advertência: o emprego da terminologia exequente/executado e credor/devedor. O legislador da reforma se empenhou em buscar uniformizar a terminolo-gia empregada para designar as partes na execução. Fê-lo para tratá-las, sempre que possível, por exequente e executado. Para nós e como já tivemos a oportunida-de de esclarecer em outro espaço, estas expressões (credor/exequente – devedor/executado) se equivalem Arruda Alvim Wambier, n. 2.1., p. 338, Ed. RT, 2004). Por essa razão, concluímos que ‘os termos credor e devedor estão adequados à abstração que caracteriza a ação executiva em relação ao direito material que por meio dela se cumpre. Por essa razão, devem ser tratados por credor e devedor, no bojo dos autos da ação executiva, todos aqueles que assim estiverem designados no título executivo’ (Idem, p. 339). O emprego dessa terminologia, segundo pen-samos, continua sendo tecnicamente possível mesmo após a reforma. Por isso as utilizaremos, ao longo deste texto, sempre como sinônimas.

2 – Início de vigência das alterações.

Pela redação do projeto de lei, o período de vacatio legis seria de seis meses. Esse dispositivo, porém, foi vetado pelo Presidente da República. Com isso o texto da lei ficou sem estipulação específica sobre o tempo de vacância e, nesse caso, a Lei de Introdução do Código Civil estipula que qualquer ‘lei começa a vigorar no país quarenta e cinco dias depois de oficialmente publicada’ (LICC, art. 1º). No caso, a publicação ocorreu em 06.12.2006, uma quarta-feira. Contando-se os quarenta e cinco dias a partir do dia 07/12 (inclusive), o período de vacatio se expirou em 20.01.2007, um sábado. A partir do dia 22.01.2007, portanto – já que a exe-cução lastreada em título extrajudicial não reúne os requisitos para ser distribuída no regime de plantão judiciário nos finais de semana – a nova lei entrou em vigor, regulando tanto as execuções por ajuizar, quanto aquelas iniciadas antes dela e ainda pendentes de satisfação (CPC, art. 1.211).

A aplicação das regras processuais de direito intertemporal manifestam aqui, po-rém, consequências diversas daquelas surgidas para regular o início da vigência no âmbito de aplicação do regime de ‘cumprimento da sentença’ (11.232/2005). Agora não houve, por exemplo, a criação de um novo ‘regime jurídico’ de execução, mas apenas alterações pontuais nas regras do processo de execução para títulos extrajudiciais, que continua regulado, como antes, pelas regras do Livro II do CPC.

Na atual reforma não há essa incompatibilidade. O procedimento de execução lastreado em título extrajudicial foi tão somente alterado em diversos pontos. Por isso, ao menos como regra geral, acreditamos que as regras da reforma incidem sobre as execuções iniciadas antes dela, apenas preservando a eficácia dos atos processuais praticados antes dela. Em linhas gerais, isso significa, em nosso en-tender, que na execução por título extrajudicial as regras da reforma, trazidas pela


Lei nº 11.382/2006, ao incidirem imediatamente, também alcançam as execu-ções iniciadas antes dela, sempre preservando a eficácia dos atos processuais já praticados sob a égide da regulação anterior.

Seja como for, esse tema é intrincado, extenso e tem se revelado extremamente controverso, motivos pelos quais não cabe no espaço deste trabalho. Pretende-mos examiná-lo em outra oportunidade, aí analisando as minúcias cobradas pelo assunto.” (Anotações sobre os Contornos da Execução Baseada em Título Extra-judicial, após a Lei nº 11.382/2006. Disponível em: http://online.sintese.com.)

2484 – Usucapião – afronta ao art. 535 do CPC/1973 – vício não indicado

“Agravo interno no agravo em recurso especial. Usucapião. Afronta ao art. 535 do CPC/1973. Vício não indicado. Súmula nº 284/STF. Cerceamento de defesa. Reexame do acervo fático-probatório. Súmula nº 7/STJ. Decisão mantida. 1. A alegação de afronta ao art. 535 do CPC/1973 sem indicar em que consistiria o vício, consubstancia defici-ência bastante a inviabilizar a abertura da instância especial, atraindo a incidência da Súmula nº 284 do Supremo Tribunal Federal. 2. A pretensão de verificar se cerceada ou não a defesa somente se processa, no presente caso, mediante o reexame do conjunto probatório carreado aos autos, o que encontra óbice na Súmula nº 7/STJ. 3. Agravo inter-no não provido.” (STJ – AgInt-Ag-REsp 825.329 – (2015/0302651-0) – 4ª T. – Rel. Min. Luis Felipe Salomão – DJe 23.08.2016 – p. 911)

Comentário Editorial SÍnTESETrata-se de agravo interno interposto em face de decisão por mim proferida, que negou provimento ao agravo, por incidência das Súmulas nºs 284/STF e 7/STJ.

Nas razões recursais, sustentou a parte agravante que “O Recurso Especial apon-tou ‘um a um’ precisamente no teria consistido a ofensa ao art. 535, inciso II do Código Processo Civil”.

Alega também: [...]

D.m.v., não há rediscussão da matéria fática. A própria observação dos termos do v. Acórdão ante o confronto das razões lançadas no Recurso Especial demonstram o patente cerceamento de defesa – fl. 713.

Requer o provimento do presente agravo interno.

O STJ negou provimento ao agravo interno.

Citamos, a seguir, trecho da doutrina de Carlos José Cordeiro:

“Professor Orlando Gomes diz que a tese da autonomia da usucapião é consagrada nas modernas legislações, e traça com clareza a distinção entre os dois institu-tos. Assim, do ponto de vista da finalidade, a prescrição é um modo de extinguir pretensões, enquanto o usucapião é modo de adquirir direitos reais. A base dos institutos também é diversa; na prescrição, é a inércia do sujeito de direito; no usu-capião, é a posse continuada. Diverso é o aspecto da aplicabilidade; o usucapião restringe-se aos direitos reais. A prescrição, por fim, tem um sentido negativo, de extinção, enquanto que o usucapião é positivo, como força geradora. E conclui: ‘Não há que falar, por conseguinte, em prescrição aquisitiva’.”


No mesmo sentido, aponta Eduardo Espínola, reconhecendo que há regras comuns às duas espécies de prescrição, aquisitiva (suposto usucapião) e extintiva, porém há entre elas diferenças substanciais: a prescrição aquisitiva tem essencialmente por base a posse, e assim exige a boa-fé; a prescrição extintiva, em regra, dispensa a posse, não exige por parte do devedor o requisito da boa-fé; a prescrição aqui-sitiva pode ser fonte de uma ação ou de uma exceção em proveito do adquirente; a extintiva, sendo praticamente um meio de refletir a ação, se apresenta sempre como exceção; o campo da prescrição aquisitiva não é tão vasto como o da extinti-va: a primeira limita-se à aquisição da propriedade e dos direitos reais; a extintiva abrange todo o domínio do direito civil, aplicando-se a todas as classes de relações jurídicas.

Dessa forma, entende-se não se poder, sob a análise científica, considerar a usuca-pião como uma espécie de prescrição aquisitiva, uma vez que diversos são os seus regimes, somente tendo incidência comum o decurso do tempo, como forma de contato entre os dois institutos. Essa afirmativa acompanha o posicionamento do Professor Nélson Luiz Pinto, que, citando Lafayette, assevera ‘ter a prescrição co-notação negativa, isto é, nascer da inércia, tendo por efeito dissolver a obrigação e paralisar o direito correlato, e, consequentemente, não gerar direitos. A usucapião, ao contrário, é positiva, porque no seu modo de atuar predomina a força gerado-ra; o proprietário perde o domínio não só por sua inércia, mas também porque o adquire o possuidor. Assim, o não uso do direito de propriedade não importa sua extinção, por ser imprescritível, enquanto existir o seu objeto (propriedade). De sorte que a única possibilidade que se apresenta é a da aquisição por outrem, denominada usucapião, quando, então, o objeto passará a outro titular’.

Pode-se, assim, esclarecido que a usucapião é uma forma de aquisição da pro-priedade, dentre os vários conceitos oferecidos pela doutrina, apresentar, segundo Nélson Luiz Pinto, ‘o que mais se aproxima do nosso ordenamento jurídico’, de lavra de Modestino: ‘O usucapio este adjectio dominii per continuationem pos-sessionis temporis lege definit, ou, o modo de adquirir a propriedade pela posse continuada durante certo lapso de tempo, com os requisitos estabelecidos na lei’.

Observa-se, dessa última conceituação, bem como das outras arroladas, que dois são os elementos básicos, essenciais, para a aquisição por usucapião: posse e tempo. Exigindo-se, ainda, o animus domini. Ressalte-se que outros elementos podem se fazer presentes nas várias espécies de usucapião (ordinário, extraordi-nário e especial), tais como o justo título e a boa-fé, os quais serão analisados no momento oportuno.

[...]

Feitas as considerações iniciais sobre a usucapião e ressaltada a importância do instituto, cabe revelar que o direito brasileiro admite cinco espécies de usuca-pião, quais sejam: usucapião extraordinário, previsto pelo art. 550 do CC; usu-capião ordinário, definido no art. 551 do CC; usucapião mobiliário, descrito nos arts. 618 e 619 do CC, respectivamente nas modalidades ordinário e extraordiná-rio; usucapião especial rural ou pro labore, regulado pela Lei nº 6.969/1981, com as alterações dadas pela CF, no art. 191; e usucapião especial urbano, introduzido pelo art. 183 da Lei Maior.

Discriminadas as várias espécies de usucapião, deve-se dizer que não será objeto de estudo a distinção entre os seus diversos tipos, sendo, na verdade, continente


de outro tema monográfico. Disso, nota-se que fundamentalmente não divergem entre si as cinco formas de usucapir, exigindo-se sempre, dentre outros requisitos, para a sua concessão, coisa hábil, posse, lapso de tempo, animus domini e, em alguns casos, boa-fé e justo título.

Por aí, percebe-se que para ocorrer a usucapião em geral, faz-se necessário o concurso de certos requisitos, que dizem respeito às pessoas a quem interessa (pessoais); às coisas e direitos que podem ser adquiridos desta maneira (reais); à forma por que se constitui (formais); e à qualificação da posse (especiais).

A explicação atinente a cada qual será feita nos tópicos seguintes, quando forem dissecados os requisitos da usucapião em geral. Advirta-se, porém, como anota Antônio Macedo de Campos, ‘que capacidade (pessoal) e coisa hábil (real) não estão expressas nos dispositivos referentes à usucapião. Resultam dos princípios gerais de direito’.

Os requisitos pessoais são aqueles que têm em vista o possuidor e o proprietário, de forma a abranger a capacidade de cada um, para a ocorrência da usucapião, concebendo-se, assim, a aquisição do domínio por um e perda da propriedade da coisa pelo outro.

Deveras, é regra manifesta que somente podem usucapir as pessoas capazes para possuir. Nesse engate, entende Lenine Nequete que são capazes de possuir tanto as pessoas físicas quanto morais, a comunidade hereditária, a pessoa jurídica de direito público e, inclusive, os incapazes, por intermédio de seus representantes. Inclui, ainda, os sucessores legítimos ou testamentários do possuidor, bem como os credores e demais interessados.

Esta assertiva fundamenta-se, especialmente, no art. 162 do CC, uma vez que se permite a alegação da prescrição pela parte a quem aproveita. Ter-se-ia, então, terceiros interessados que seriam ‘todos aqueles que em favor dos quais constitui o possuidor um direito qualquer, que pereceria não se consolidando a propriedade nas mãos deste, v.g., o usufrutuário, o usuário, o fideicomissário em relação ao gravado, o enfiteuta em relação ao senhorio direto, etc.’.

Com relação ao sujeito passivo, para sofrer os efeitos da perda da coisa, basta que ele seja o proprietário. Aí, incluem-se os relativamente incapazes, e excluem as pessoas jurídicas de direito público. Quanto aos primeiros, o art. 169, I, do CC não os abarca quando torna patente que não ocorre prescrição contra os incapazes de que trata o art. 5º, ou seja, os sujeitos absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil. Quanto aos segundos, a CF determina que os bens públicos não serão adquiridos por usucapião.

Em suma, o usucapiente deve ser capaz, mas, em determinados casos, essa fa-culdade sofre restrições decorrentes de diversos acontecimentos, inclusive familiar, obrigacional, etc.

Antônio Ferreira Inocêncio relaciona pessoas e situações jurídicas que não se afi-nam com a usucapião. Assim, tem-se:

‘a) Entre cônjuges, na constância do casamento (CC, arts. 553, 619, parágrafo único, e 168, I), qualquer que seja o regime de bens;

b) Entre ascendentes e descendentes, durante o pátrio poder (CC, arts. 553, 619, parágrafo único, e 168, II);


c) Entre tutelados e curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela (CC, arts. 553, 619, parágrafo único, e 168, III);

d) Em favor de credor pignoratício, do mandatário, e, em geral, das pessoas que lhe são equiparadas, contra o depositante, o devedor, o mandante e as pessoas representadas ou seus herdeiros, relativamente aos bens confiados à sua guarda (CC, arts. 553, parágrafo único, e 168, IV).’

Além dessas exceções, o mencionado autor enumera outros casos, aos quais é inaplicável o usucapião.

Interessante noticiar que, face à força declaratória de certeza jurídica, é possível ao proprietário intentar a usucapião sobre o seu imóvel, pois não há a menor ile-galidade em que o possuidor, por não ter confiança em seu título dominial, recorra à ação de usucapião.

A propósito, comenta Celso Agrícola Barbi que ‘não se justificam restrições ao uso da ação declaratória quanto à propriedade de imóveis. Pelo contrário, será de muita utilidade, quando alguém criar incerteza em torno do domínio de um bem dessa natureza, prejudicando seu uso, ou disponibilidade, pelo proprietário tam-bém possuidor. Poderá ele mover ação contra o pretenso dono, para ver declarado que é seu o domínio’.

Os requisitos reais relacionam-se com as coisas e direitos que podem ser objeto de aquisição por usucapião (res habilis). Desse modo, para ser objeto de usucapião, é mister que a coisa esteja no comércio, não sendo usucapíveis, pois, as que es-tejam fora do comércio, assim consideradas as insuscetíveis de apropriação e as legalmente inalienáveis, na definição do art. 69 do CC.

Anote-se, conforme José Carlos de Moraes Salles, ‘haver coisas naturalmente in-suscetíveis de apropriação e, consequentemente, de usucapião, como, por exem-plo, o ar, a luz natural e as águas livres. De outra parte, há coisas juridicamen-te inapropriáveis ou inusucapíveis, porque assim declaradas pelo Direito. Como exemplo, [...] os bens públicos de uso comum do povo, os de uso especial e os dominiais ou patrimoniais (art. 66 do CC)’.

Confirma-se que as coisas legalmente inalienáveis também não são usucapíveis, posto que elas têm o seu destino fixado por lei, como o bem de família (art. 72 do CC); os imóveis dotais (arts. 293 e 298 do CC); os bens de menores sob pátrio poder ou tutela (arts. 386, 427, VI, e 429 do CC); e os bens dos sujeitos à curatela (arts. 446, 453 e 463 do CC). Deve-se mencionar que a doutrina, hodiernamente, entende que quando a inalienabilidade resulta de ato voluntário de testador ou doador, o bem assim clausulado pode ser objeto de usucapião.

Quanto aos direitos suscetíveis de usucapião, a doutrina reconhece que somente os direitos reais prescritíveis podem ser adquiridos, assim os que implicam posse dos objetos sobre que recaem, vale dizer, a propriedade, as servidões, a enfiteuse, o usufruto, o uso e a habitação. A propósito, ensina Wolff que ‘sólo puede adquirir-se por usucapión los derechos reales que faculten para la posesión de una cosa o de un derecho: como la propiedad, la superficie, las servidumbres’.

Em regra, só podem ser usucapidos os bens do domínio particular, ao passo que os bens públicos não se subordinam a tal incidência, conforme impõe a Súmula nº 340 do STF, pois que ‘desde a vigência do Código Civil, os bens dominiais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião’. Essa


orientação do Pretório Excelso foi acompanhada pelo atual Texto Constitucional, como se nota nos seus arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único.

A coisa hábil para usucapião é coisa corpórea e tangível, sendo indispensável para os imóveis que estes estejam perfeitamente individuados, com suas precisas características, extensão e confrontações, mesmo porque a posse não seria com-patível com a indeterminação dos limites ou de outros aspectos da coisa possuída.

Ressalta-se, entretanto, que é crescente o número de julgados que admite posse e usucapião sobre bens intangíveis (incorpóreos) como, v.g., o direito ao uso de linha telefônica. Vale dizer, também, que embora na usucapião de imóvel exija--se certeza e determinação, tem-se admitido usucapião de compossuidores, sobre partes ideais, de imóvel divisível ou não, quando a posse do todo é exercida con-juntamente.” (CORDEIRO, Carlos José. Usucapião. Juris SÍNTESE, Porto Alegre: IOB/Thomson, nov./dez. 2005. 56 CD-Rom)

Seção Especial – Com a Palavra, o Procurador

Alguns Exemplos de Interditos na Proteção da Posse

ROGéRIO TADEu ROMAnOProcurador Regional da República Aposentado, Professor de Processo Penal e Direito Penal, Advogado.

SUMÁRIO: I – Ação de dano infecto; II – Ação de nunciação de obra nova e ação demolitória.

No que diz respeito à propriedade, o novo Código Civil introdu-ziu, em seu art. 1.228, alguns direitos que são inerentes a ela. Entre eles, é assegurado ao proprietário a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa e reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Tais direitos constituem um amplo instrumento de liberdade individual e de proteção ao direito de propriedade.

Em todos esses casos, exigem-se sumariedade formal de procedi-mento, em torno das matérias discutidas, cognição exauriente na maté-ria e liminar satisfativa em tutela de evidência.

Ovídio Baptista (A ação cautelar inominada no direito brasileiro, 3. ed., p. 323), estudando decisão da cassação italiana, disse:

“A ação de denúncia de obra nova, à semelhança da ação de dano in-fecto, é caracterizada por uma dúplice fase: a primeira, com cognição sumária de natureza puramente cautelar, exaure-se ante o pretor; a se-gunda, tendo por objeto a cognição de mérito, desenvolve-se ante o juiz competente em razão da matéria ou do valor e é totalmente independen-te das condições a que se subordina a primeira”. A mesma Corte decidiu que a nunciação de obra nova é preordenada à defesa da propriedade ou de outro direito real ou da simples posse e destina-se à obtenção de um provimento cautelar, a qual se deve seguir “um normal juízo de mérito”. Ora, todavia, a cassação de 7 de abril de 1961 decidira que “o juízo de mérito [...] visa ao acertamento do direito de proibir do denunciante que se obtém com uma decisão de mérito de caráter definitivo”.

Carnelutti (Instituiciones del processo civil, v. I, 1956, p. 90) é fiel à sua concepção de lide, considerada ambas as denúncias, a de dano infecto e a de obra nova, não como cautelares, mas como possessórias em sentido amplo, denominando-os processo quase-possessório.

204 ....................................................................... RDI Nº 35 – Set-Out/2016 – SEÇÃO ESPECIAL – COM A PALAVRA, O PROCURADOR

A ação de nunciação de obra nova não é cautelar, mas está inclusa em uma ação de conteúdo mais vasto e complexo, de que fazem parte a ação de demolitória e a ação de ressarcimento de danos.

Interessante e sábio para a solução da controvérsia é o entendi-mento de Moitinho de Almeida, que escreve que “no Brasil – onde o embargo de obra nova não é uma acção cautelar, mas uma acção au-tônoma” (Embargos ou nunciação de nova nova, pág. Er), o que se lhe pode responder é que também em Portugal não existe ação cautelar de embargo de obra nova. Existe um provimento para de suspensão da obra ou de ratificação do embargo extrajudicial, como em nosso sistema. Como bem explica Ovídio Baptista (ob. cit., p. 338), lá, à semelhança do que o legislador português fez com as liminares do processo posses-sório, o pedido de embargo e o respectivo provimento constituem um procedimento preliminar da ação propriamente dita, nunca, porém, uma ação distinta.

Vê Ovídio Baptista como ação cautelar como que proposta em uma ação principal, ao ler as teses da doutrina italiana. Moacyr Amaral Santos (Ações cominatórias no direito brasileiro, 2. tomo, p. 564), data vênia de entendimento contrário, vê a caução de dano infecto como remédio que pode ser objeto de ação principal e mostra exemplos. Para ele, segundo sua concepção, sempre que o pedido de caução for objeto de uma ação autônoma, a caução será satisfativa e o pedido, condena-tório. Eis aí uma boa solução.

Surgem os direitos de vizinhança, no resguardo da saúde, sosse-go e segurança do proprietário ou possuidor. Daí a lição de Farias e Rosenvald (2012), que não se afastam das considerações de San Tiago Dantas (Direito de vizinhança e sua composição):

a) segurança: atos que possam comprometer a solidez e estabi-lidade material do prédio e a incolumidade pessoal de seus moradores;

b) sossego: bem jurídico inestimável, componente dos direitos da personalidade e intrinsecamente conectados ao direito à privacidade. Não pode ser conceituado como a completa au-sência de ruídos, mas a possibilidade de afastar ruídos exces-sivos que comprometam a incolumidade da pessoa;

RDI Nº 35 – Set-Out/2016 – SEÇÃO ESPECIAL – COM A PALAVRA, O PROCURADOR ...........................................................................205

c) saúde: concerne ao estado da pessoa cujas funções bioló-gicas estão normais. A salubridade física ou psíquica pode ser afetada por moléstia à integridade de vizinhos, mediante agentes físicos, químicos e biológicos.

Como na emissão de gases tóxicos, poluição de águas e matadou-ros, não é raro que as reiteradas ofensas ao sossego impliquem atentado à saúde física e psíquica da pessoa.

Há conflito de vizinhança sempre que um ato praticado pelo dono de um prédio, ou estado de coisas por ele mantido, vá exercer seus efeitos sobre o imóvel vizinho, causando prejuízo ao próprio imóvel ou incômodo ao morador.

Na atual codificação, os direitos de vizinhança estão delineados em sete seções, quais sejam: a) Do uso anormal da propriedade; b) Das árvores limítrofes; c) Da passagem forçada; d) Da passagem de cabos e tubulações; e) Das águas; f) Dos limites entre prédios e do direito de tapagem; g) Do direito de construir.

Fora do texto do Código de Processo Civil, podemos encontrar importantes remédios processuais, alguns em proteção da eficácia da posse. É próprio da posse o juízo sumário de natureza satisfativa.

Escolhemos três para exemplificar: a ação de dano infecto; a nun-ciação de obra nova; e a ação de demolição.

Todas elas têm uma nítida conotação formal sumária, própria dos interditos, na defesa do interesse do juízo possessório.

I – ação de daNo INFecto

Ação de dano infecto é a medida preventiva como se vê no inter-dito proibitório, tipicamente mandamental, e dá-se quando o possuidor tenha fundado receio de que a ruína de prédio vizinho ao seu, ou vício na construção, possa vir a causar-lhe prejuízo. Assim, ao se precaver, o autor obtém que a sentença comine ao réu a prestação da causação que a assegure contra o dano futuro – a cautio damni infecti.

Essa ação não se alinha por ser com as conhecidas ações possessó-rias: de reintegração, de manutenção de interdito proibitório, com quem mantém o vínculo preventivo.


Guasp (Derecho procesal civil, 1968, 3. ed., tomo II, p. 445) res-saltou, dentro do processo interinal, no ordenamento espanhol, a cir-cunstância de que, na ação de denúncia de obra nova (nossa nuncia-ção), o pedido de demolição não faz parte da respectiva demanda, só se suspendendo postular aí a suspensão da obra.

Viam nessas ações algo similar às ações cautelares, típicas do Có-digo de Processo Civil de 1973, uma inexistência de coisa julgada ma-terial, não ficando, assim, vedado o reexame de questões suscitadas que poderão ser novamente apresentadas pelo juízo na ação posterior.

Mas Guasp via na ação de nunciação de obra nova uma ação cau-telar típica, mas autônoma.

Isso porque, nesse entendimento, toda ação cautelar tinha de ser acessória, razão pela qual Guasp via que ele seria uma autêntica caute-lar, o pedido incidental do dono da obra nova, para que lhe autorize o juiz a continuação provisional da obra.

Mas, no entanto, ele afirma que, no interdicto de obra ruinosa (de dano infecto), quando a demanda vise, tão somente, à adoção de me-didas urgentes de cautela, a natureza interdital da lide seria duvidosa e até mesmo a existência de um verdadeiro processo seria discutível, tudo indicando que tais medidas urgentes de segurança teriam fisionomia ad-ministrativa.

O Código Civil de 2002 cuidou da matéria: trata-se da ação ju-dicial proposta com base no art. 1.280 do CC e que visa a acautelar o proprietário de um dano iminente ou infecto. Vejamos o dispositivo em questão:

Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.

A ação de dano infecto tem cabimento naquelas situações em que o proprietário ou possuidor de um imóvel esteja sofrendo, ou tenha justo receio de sofrer, dano ou prejuízo pelo uso nocivo de: barulho excessi-vo; desordem; criação de animais; armazenagem de produtos perigosos, como inflamáveis e explosivos; exalações fétidas, entre outros; ou ruína de prédio vizinho.


O objetivo primordial desta ação é cominar pena ao proprietário do imóvel até que cesse a situação que fundamenta o pedido, ou a pres-tação de caução pelo dano iminente.

A ação de dano infecto tem como pressupostos os arts. 1.277 e se-guintes do Código Civil. Seu fundamento legal se encontra no art. 1.280, no qual dispõe: “O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição ou a reparação deste, quando ame-ace ruína, a um bem como que lhe preste caução pelo dano iminente”. Destaca-se que o receio deve ser real, e não baseado em um temor in-fundado.

Segundo Venosa (2012, v. V, p. 301), “na caução de dano infecto, aquele que teme a ruína ou prejuízo em sua propriedade pede garantia de futura reparação”.

Diversa é a ação de nunciação de obra nova.

II – ação de NuNcIação de obra NoVa e ação demolItÓrIa

Quando a moléstia possessória consiste em construção que le-vante o vizinho, dentro de suas próprias linhas lindeiras, o possuidor tem, para o efeito de sustar o seu prosseguimento e desfazer o que se acha edificado, uma ação específica, mista de possessória e cominató-ria, denominada de embargo de obra nova. Nada se vê nela de cautelar. Há um evidente caráter mandamental, no caráter já previsto no antigo art. 461 do CPC de 1973 (tutela inibitória), com suas reformas, objeti-vando cessar um ato ilícito ou evitá-lo.

Sendo ação propter rem, é ação real, havendo a presença de litis-consortes cônjuges. É ação na defesa de direito real e não pessoal.

Mas uma construção que prejudicasse a visão belíssima que se tinha antes, como de uma praia, não será inserida em tal caso.

Como revela Caio Mário da Silva Pereira (Instituições de direito civil, v. IV, p. 72), seu principal objetivo é o embargo da obra, ato é o obstáculo a que seria concluída e, secundariamente, a cominação de multa para o caso de reinício ou de reconstrução. E pode acontecer que a obra não cause um dano atual, mas permita antever resultado turbati-vo, se vier a completar-se.


Se já há fundação construída, deve-se ajuizar a ação. Se a obra já está completa ou na fase de reparos e finais conclusões, já não cabe, como a colocação de telhas, pinturas, etc.

Para tanto, é preciso que: haja posse, que o vizinho esteja reali-zando uma obra dentro de seus próprios confins, porque, se estiver na área do vizinho, a questão é de turbação e a ação é tipicamente posses-sória; que se trate de obra nova que cause moléstia, em vias de constru-ção. Repita-se, descabe o remédio se já estiver concluída. Se a obra já estiver concluída, a ação é a demolitória.

Diversa é a ação demolitória. Sobre ela já se pronunciou o Supe-rior Tribunal de Justiça no REsp 1.374.593/SC, publicado em 1º de julho de 2015:

EMENTA: PROCESSUAL CIVIL – AÇÃO DEMOLITÓRIA – NATUREZA REAL – CÔNJUGE – LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO – AUSÊNCIA DE CITAÇÃO – NULIDADE – 1. Cinge-se a controvérsia a definir qual a natureza da ação demolitória e, em consequência, se a hipótese exige a formação de litisconsórcio necessário passivo entre os cônjuges. 2. O Tribunal a quo entendeu que, por se tratar de ação pessoal, “a citação do cônjuge torna-se dispensável, posto que a ação demolitória não afe-ta diretamente o direito de propriedade das partes” (fl. 130). 3. A ação demolitória visa à demolição de: a) prédio em ruína (art. 1.280 do CC); b) construção prejudicial a imóvel vizinho, às suas servidões ou aos fins a que é destinada (art. 934, I, do CPC); c) obra executada por um dos condôminos que importe prejuízo ou alteração de coisa comum por (art. 934, II, do CPC); d) construção em contravenção da lei, do regulamento ou de postura estabelecidos pelo Município. 4. No sistema do Código Civil, a construção é tratada como uma das formas de aquisição da pro-priedade imóvel (arts. 1.253 a 1.259). Por outro lado, o direito de exigir a demolição de prédio vizinho encontra-se previsto no capítulo que trata dos direitos de vizinhança e está associado ao uso anormal da proprieda-de (Seção I do Capítulo V do Título III do Livro dos Direitos das Coisas). 5. A ação demolitória tem a mesma natureza da ação de nunciação de obra nova e se distingue desta em razão do estado em que se encontra a obra (REsp 311.507/AL, Rel. Ministro Ruy Rosado de Aguiar, Quarta Turma, DJ 05.11.2001, p. 118). 6. Assentada a premissa de que a ação demolitória e a ação de nunciação de obra nova se equivalem, o art. 95 do CPC corrobora a tese sobre a natureza real de ambas. O dispositivo prescreve que, nas ações fundadas em direito real sobre imóveis, o foro competente é o da situação da coisa, com a ressalva de que as referidas


ações podem ser propostas no foro do domicílio ou de eleição, desde que o litígio não recaia sobre propriedade, vizinhança, servidão...

REsp 1.218605/PR, DJ de 9 de dezembro de 2014.

EMENTA: RECURSO ESPECIAL – AÇÃO DEMOLITÓRIA – PRAZO DE-CADENCIAL – ART. 576 DO CCB/1916 – JANELA, SACADA, TERRAÇO, GOTEIRA OU SIMILARES – ESCADA CONSTRUÍDA INTEGRALMENTE EM TERRENO ALHEIO –INAPLICABILIDADE – 1. O prazo decadencial de ano e dia para a propositura da ação demolitória previsto no art. 576 do Código Civil/1916 é limitado às espécies nele mencionadas: janela, sacada, terraço, goteira ou similares. 2. Referido prazo não tem aplicação no caso dos autos, que trata de construção de escada externa integral-mente em terreno alheio, invadindo 15 m2 (quinze metros quadrados) do lote limítrofe. 3. Recurso especial provido.

A ação demolitória é ação real e exige a citação do cônjuge. É medida extrema, de caráter punitivo, que contempla os direitos da vizi-nhança, cuja finalidade é a demolição de obra em propriedade vizinha que não se adequa à legislação e cujos vícios são insanáveis, de forma que a sua manutenção prejudicaria edifícios alheios.

A medida demolitória, tendo em vista o seu caráter excepcional, só é possível nos casos em que a construção em vizinho traz sérios pre-juízos a outras propriedades.

Saliente-se que a ação demolitória segue o rito ordinário, tem na-tureza jurídica de direitos da vizinhança e está prevista no art. 1.280 do Código Civil.

Seção Especial – Em Poucas Palavras

Nova Condicionante de Controle Social em Desapropriações

OLIvER ALExAnDRE REInISDoutorando em Direito e Ciências Sociais, LL.M. em Direito de Negócios, Bacharel pela Facul-dade de Direito de São Bernardo do Campo (FDSBC), Membro da APET – Associação Paulista de Estudos Tributários, Membro da AIDA – Association Internacionale de Droit des Assuran-ces, Membro do ISOC – Internet Society Brasil, Membro do Grupo Setorial do Gerenciamento Costeiro do Litoral Norte – GERCO/LN da Secretaria Estadual do Meio Ambiente – SMA/SP (biênio 2014/2015), Advogado. Autor colaborador em publicações de Direito.

Desde 1988, temos visto um crescente direcionamento, ao me-nos na legislação federal, para a efetiva instituição da democracia mista no Brasil. Cada vez mais nossa legislação dá à população poder de in-fluenciar na administração e gestão públicas, especialmente no âmbito municipal.

Infelizmente, esse norte legal não vem sendo respeitado pelos administradores públicos. No dia a dia, vemos, reiteradamente, prefei-tos que insistem em defender unicamente o sistema representativo de governo, esquecendo-se de que nossa Constituição Federal, logo no art. 1º, diz que “todo o poder emana do povo, que o exerce por meio de representantes eleitos ou diretamente”.

Tal resistência decorre, obviamente, da limitação aos poderes dos prefeitos que essa ampliação do poder direto da população causa. As-sim, apesar de seu peso legal, Conselhos Municipais deliberativos, audi-ência públicas e outros modos de atuação direta na gestão pública são mal-vistos pelos administradores públicos, no mais das vezes ignorados. Decorrência clara do nosso recente passado ditatorial, de centralização de poder.

Temos – nós, operadores do Direito –, todavia, que lutar pela efe-tivação do que está posto em nossa Constituição Federal e nas leis in-fraconstitucionais que lhe dão instrumentalidade. Especialmente nesta questão de exercício democrático, que é a base do nosso Estado Demo-crático de Direito.

Com base nesse objetivo, vou começar uma série de artigos curtos, tendo como foco apontar institutos do direito que devem ser objeto de

RDI Nº 35 – Set-Out/2016 – SEÇÃO ESPECIAL – EM POUCAS PALAVRAS .............................................................................................211

controle ou participação social. Vou me deter, inicialmente, àqueles que não têm essa obrigatoriedade respeitada.

O primeiro sob enfoque será o instituto da desapropriação. A legis-lação que o rege é antiga (Decreto-Lei nº 3.365/1941), sendo certo que, quando de sua edição, nem se cogitava participação social. E assim foi durante muito tempo. O Poder Público determinava, unilateralmente e sem qualquer análise externa de mérito, o que seria desapropriado por interesse ou utilidade pública, baseado normalmente em projetos nova-mente escolhidos ou aprovados somente pela equipe governamental.

Essa forma de gestão já sofreu alterações com a criação dos Planos Diretores e do Estatuto da Cidade, que dividiram a gestão urbana mu-nicipal entre a Administração Pública eleita e a própria sociedade. Mas ainda hoje as desapropriações são definidas em gabinetes.

Todavia, isso é ilegal desde a edição do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001).

Isso porque, em seu art. 4º, inciso V, a, referida lei informa ser a desapropriação um dos institutos jurídicos a serem utilizados pelas ad-ministrações municipais para a implementação das diretrizes e planos de política urbana.

Logo em seguida, no § 1º do mesmo artigo, fixa que: “§ 1º Os ins-trumentos mencionados neste artigo regem-se pela legislação que lhes é própria, observado o disposto nesta Lei”.

E, após, diz: “§ 3º Os instrumentos previstos neste artigo que demandam dispêndio de recursos por parte do Poder Público mu-nicipal devem ser objeto de controle social, garantida a participação de comunidades, movimentos e entidades da sociedade civil”.

Assim, desde a edição do Estatuto da Cidade, a legislação especí-fica de desapropriações passou a ter que ser lida em consonância com este e, por se tratar de instituto jurídico que demanda dispêndio de re-cursos por parte da Administração, deve ser precedida de controle social – normalmente feito por meio dos Conselhos Gestores Municipais.

212 ........................................................................................ RDI Nº 35 – Set-Out/2016 – SEÇÃO ESPECIAL – EM POUCAS PALAVRAS

Todavia, para garantir a legalidade de desapropriações em Muni-cípios que não os possuam, deverá a Administração garantir o controle social por meio de audiências públicas.

As desapropriações que não cumprirem – ou que não cumpriram – essa nova exigência, desde a edição do Estatuto da Cidade, podem ser consideradas ilegais judicialmente.

Clipping Jurídico

Desenvolvimento Urbano aprova pena maior para grilagem de terras da União

A Comissão de Desenvolvimento Urbano aprovou proposta que aumenta a pena para quem parcelar ilegalmente terras da União. Conforme o texto, a pena passa a ser reclusão de quatro a oito anos. Hoje, essa pena é reclusão de um a quatro anos e multa. Se o infrator for funcionário público ou ocupante de cargo público, a pena fica mais rigorosa e passa a ser reclusão de um a cinco anos. A medida está prevista no Projeto de Lei nº 2.592/2015, do Deputado Rogério Rosso (PSD-DF), que altera a Lei nº 6.766/1979, que trata do parcelamento do solo urbano. O Relator na comissão, Deputado Thiago Peixoto (PSD-GO), recomendou a aprovação da matéria. Peixoto concordou com o argumento de Rogério Rosso de que a grilagem de terras da União ocorre em razão das dificul-dades de fiscalização enfrentadas pelo Poder Público. “Diversas dificuldades, como a falta de recursos e de pessoal, impedem o monitoramento constante dos terrenos e demais bens públicos, o que enseja a ocupação irregular”, afirmou o relator. Apesar de aumentar a pena para a grilagem de terras, o projeto de Rosso estabelece normas para a desocupação de terrenos da União em áreas urbanas onde haja obras construídas ou em andamento. São listas de direitos e deveres que deverão ser observados pela administração pública, a fim de dar maior segurança jurídica aos processos e evitar situações de famílias que ficam desamparadas sem direito de defesa. Especificamente sobre as regras e os pra-zos do processo de desocupação, o projeto torna obrigatória uma notificação de abertura do processo, que levará à paralisação das obras em andamento. O ocupante terá 30 dias para apresentar sua defesa e a administração, 10 dias para emitir parecer conclusivo sobre a desocupação. Em seguida, o ocupante terá cinco dias para interposição de recurso, que deverá ser respondido pela administração em dez. Em caso de parecer pela desocupação e derrubada da edificação existente, a proposta concede prazo de 30 dias para que o ocupante deixe a área. Os prazos começam a correr a partir da data de notificação oficial às partes. Na avaliação de Thiago Peixoto, o caso do Distrito Federal, onde constantemente são identificados loteamentos irregulares ocupados por pessoas de baixa e alta renda, é um exemplo que justifica a necessidade do projeto de lei. “Em nenhum caso, as remoções e derrubadas ocorreram de maneira pacífi-ca. A administração pública alega seguir critérios rigorosos, mas representantes da população afirmam que a desocupação é feita de forma inadequada”, disse. Ainda segundo Peixoto, qualquer medida legislativa que traga segurança aos processos de desocupação contribui para a política de desenvolvimento urbano das cidades. A proposta será analisada ainda pelas Comissões de Meio Ambien-te e Desenvolvimento Sustentável; e de Constituição e Justiça e de Cidadania,

214 ...........................................................................................................................RDI Nº 35 – Set-Out/2016 – CLIPPING JURÍDICO

antes de ser votada pelo Plenário. Íntegra da proposta: PL 2.592/2015. (Conteú-do extraído do site da Agência Câmara)

Projeto altera quórum de condôminos para reforma de fachada de imóvel

O PL 5.645/2016 determina que, no caso de apartamentos, a fachada poderá ser mudada com a concordância de 3/4 dos condôminos. O proprietário de casa situada em condomínio (térrea ou assobradada) poderá alterar a fachada da sua unidade se obtiver a aquiescência da maioria absoluta (metade mais um) dos condôminos. A medida consta em projeto de lei (PL 5.645/2016) apresen-tado pelo Deputado Miguel Haddad (PSDB-SP). O projeto determina ainda, que no caso de apartamentos, a fachada poderá ser mudada com a concor-dância de 3/4 dos condôminos. A proposta altera a Lei dos Condomínios (Lei nº 4.591/1964), que só permite obra para mudança de fachada com o apoio de todos os condôminos. Para ele, essa regra impossibilita, na prática, a reforma do imóvel. “Mostra-se equilibrado e de bom senso que o quórum seja diferenciado para estas hipóteses”, disse Haddad. O PL 5.645 tramita em caráter conclusivo nas Comissões de Desenvolvimento Urbano; e de Constituição e Justiça e de Cidadania. Íntegra da proposta: PL 5.645/2016. (Conteúdo extraído do site da Agência Câmara)

STJ reconhece multipropriedade como direito real e afasta penhora

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por maioria, que a multipropriedade imobiliária tem natureza jurídica de direito real e, no caso de penhora do imóvel objeto de compartilhamento (time-sharing), o coproprie-tário pode se valer de embargos de terceiro para proteger sua fração ideal. Com esse entendimento, a Turma reformou decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que havia admitido a penhora de uma casa no Condomínio Praia das Caravelas, no Município de Búzios (RJ). O imóvel, registrado em nome de uma incorporadora – executada em ação judicial –, é dividido em 52 cotas de propriedade no sistema time-sharing, as quais dão a seus titulares o direito de utilização em semanas específicas. Após a penhora, uma das coproprietárias, titular de 2/52 do imóvel, interpôs embargos de terceiro para que fosse afastada a constrição judicial de sua fração. O TJSP negou o pedido sob o fundamento de que a cessão de direitos referente aos 2/52 da casa não corresponderia a di-reito real de propriedade, mas a direito obrigacional, “uma vez que o imóvel foi registrado em nome da devedora, que figurou como centralizadora do contrato e organizadora da utilização periódica do bem”. Para o Tribunal paulista, no caso de multipropriedade, nada impede a penhora da totalidade do imóvel que consta no registro imobiliário em nome da devedora, a qual seria sua efetiva proprietária. No STJ, o Relator do recurso da coproprietária, Ministro Villas Bôas

RDI Nº 35 – Set-Out/2016 – CLIPPING JURÍDICO ...............................................................................................................................215

Cueva, reconheceu que o regime da multipropriedade apresenta características de direito real e de direito obrigacional, o que dificulta seu enquadramento em uma das categorias. O relator, no entanto, ao ponderar que o ordenamento jurí-dico brasileiro adota o princípio de que os direitos reais são apenas aqueles pre-vistos expressamente em lei, votou no sentido de que o contrato de time-sharing “não garante direito real, mas mero direito pessoal”, razão pela qual considerou possível a penhora do imóvel sobre o qual incide a multipropriedade, como decidiu o TJSP. O Ministro João Otávio de Noronha apresentou entendimento divergente e foi acompanhado pela maioria da Turma. Segundo ele, a natureza jurídica da multipropriedade imobiliária – “que detém as faculdades de uso, gozo e disposição sobre fração ideal do bem, ainda que objeto de comparti-lhamento pelos multiproprietários de espaço e turnos fixos de tempo” – é mais compatível com a de um direito real. Além disso, assinalou o ministro, o Código Civil não traz nenhuma vedação nem faz qualquer referência à inviabilidade de se consagrarem novos direitos reais. “A questão sobre ser possível ou não a criação de novo instituto de direitos reais – levando-se em conta a tipicidade e o sistema de numerus clausus (rol taxativo) –, em circunstâncias como a dos autos, nas quais se verifica a superação da legislação em vigor pelos fatos so-ciais, não pode inibir o julgador de, adequando sua interpretação a recentes e mutantes relações jurídicas, prestar a requerida tutela jurisdicional a que a parte interessada faz jus”, disse Noronha. O Colegiado reconheceu procedentes os embargos de terceiro e declarou insubsistente a penhora sobre a totalidade do imóvel. (Conteúdo extraído do site do Superior Tribunal de Justiça)

Empresa indeniza produtor rural cuja propriedade foi incendiada

Um produtor rural de São Francisco de Sales, no Triângulo Mineiro, será inde-nizado pelo Grupo Moema Açúcar e Álcool, responsável pela Usina Itapagipe, em R$ 15.299 por danos materiais e R$ 10 mil por danos morais, devido aos prejuízos causados por um incêndio provocado pela usina. A decisão é da 13ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que manteve a sentença de primeira instância. O terreno do produtor faz divisa com a proprie-dade da usina, onde é cultivada cana-de-açúcar. Ele alega no processo que, em agosto de 2010, foi realizada uma “queimada controlada” no terreno da usina, o que desencadeou um incêndio florestal que atingiu 25 propriedades, entre elas a sua. Devido ao incêndio, o proprietário ajuizou uma ação e pediu indeni-zação pelos danos morais e materiais sofridos. Ele requereu o ressarcimento de R$ 4.400 referentes ao aluguel da pastagem, R$ 3.825 referentes à recuperação da cerca, R$ 2.074 pela recuperação da rede elétrica e R$ 5 mil para a aduba-ção da pastagem. Em primeira instância, o Juiz Nilson de Pádua Ribeiro Júnior, da Vara Única de Itapagipe, acatou os pedidos do produtor. A usina recorreu

216 ...........................................................................................................................RDI Nº 35 – Set-Out/2016 – CLIPPING JURÍDICO

da decisão, alegando que não teve nenhuma responsabilidade ou participação no incêndio florestal, muito menos realizou qualquer procedimento de quei-mada controlada. Afirmou ainda que a prova pericial contida nos autos não foi capaz de indicar as prováveis causas do incêndio. O Desembargador Alberto Henrique, Relator do recurso, disse que, “diante das provas coligidas e produzi-das durante a instrução processual, não restam dúvidas de que o Grupo Moema foi o causador do evento danoso que vitimou o autor, causando danos à sua personalidade”. Ao confirmar a sentença, o magistrado afirmou que o valor de R$ 10 mil estabelecido em primeira instância “atende à dor e à angústia experi-mentada, compensando de forma satisfatória o produtor”. Os Desembargadores Luiz Carlos Gomes da Mata e José de Carvalho Barbosa votaram de acordo com o relator. (Conteúdo extraído do site do Tribunal de Justiça de Minas Gerais)

Fechamento da Edição: 29.09.2016

Índice Alfabético e Remissivo

índice por assunto especial

DOUTRINAS

Assunto

Lei de integração

•Breves Comentários à Nova Lei da Integração (Tobias Marini de Salles Luz) ...............................11

•Contratos de Integração. Breve Análise da Nova Lei Que Dispõe sobre os Contratos de Integração (Lutero de Paiva Pereira) ........................................9

Autor

Lutero de paiva pereira

•Contratos de Integração. Breve Análise da Nova Lei Que Dispõe sobre os Contratos de In-tegração .................................................................9

tobias marini de saLLes Luz

•Breves Comentários à Nova Lei da Integração .....11

ESTUDOS DIRIGIDOS

Assunto

Lei de integração

•Lei da Integração é um Avanço Institucional parao Campo (Ricardo de Gouvêa) .............................17

Autor

ricardo de gouvêa

•Lei da Integração é um Avanço Institucional para o Campo ..............................................................17

índice geral

DOUTRINAS

Assunto

aLienação fiduciária

•A Garantia de Alienação Fiduciária nos Contratos Habitacionais (André Luis Veneza Nascimento) ............................................................................22

defesa do consumidor

•A Aplicação do Código de Defesa do Consu-midor aos Contratos Imobiliários (Natalia de Rosalmeida) .........................................................38

Lei de aLienação fiduciária

•Prestações de Imóvel Financiado em Atraso: Quando o Sonho da Casa Própria se Torna um Pesadelo, o Que Fazer? (Vilmar Alves de Mendonça) ..........................................................51

Locação

•A Legalidade da Locação por Diária/Hospeda-gem nos Condomínios Residenciais (Rodrigo Karpat) .................................................................30

•Das Hipóteses de Retomada do Imóvel por Par-te do Locador na Locação Residencial Urbana (Flávio Rezende Neiva) ........................................19

prazo de entrega

•Atraso Injustificado na Entrega do Imóvel pela Construtora: Saiba Quais São os Seus Di-reitos! (Lorena Grangeiro de Lucena Tôrres) ........34

Autor

andré Luis veneza nascimento

•A Garantia de Alienação Fiduciária nos Contra-tos Habitacionais .................................................22

fLávio rezende neiva

•Das Hipóteses de Retomada do Imóvel por Par-te do Locador na Locação Residencial Urbana ............................................................................19

Lorena grangeiro de Lucena tôrres

•Atraso Injustificado na Entrega do Imóvel pela Construtora: Saiba Quais São os Seus Direitos! ..............................................................34

nataLia de rosaLmeida

•A Aplicação do Código de Defesa do Consumi-dor aos Contratos Imobiliários .............................38

rodrigo Karpat

•A Legalidade da Locação por Diária/Hospe-dagem nos Condomínios Residenciais .................30

viLmar aLves de mendonça

•Prestações de Imóvel Financiado em Atraso: Quando o Sonho da Casa Própria se Torna um Pesadelo, o Que Fazer? .......................................51

ACÓRDÃOS NA ÍNTEGRA

Assunto

ação de cobrança

•Agravo interno no agravo em recurso especial – Ação de cobrança – Arras – Sinal – Negócio jurídico celebrado entre pessoa interessada em adquirir imóvel e imobiliária – Legitimi-dade passiva – Reexame de provas – Incidên-

218 ...........................................................................................................RDI Nº 35 – Set-Out/2016 – ÍNDICE ALFABÉTICO E REMISSIVO

cia da Súmula nº 7/STJ – Agravo interno não provido (STJ) ..............................................2432, 64

ação de cobrança de taxas de condomínio

•Apelação cível – Ação de cobrança de taxas de condomínio – Preliminares de conexão e de litispendência não conhecidas, ante a ausên-cia de interesse recursal – Planilha de débito detalhada – Prova suficiente da existência da dívida – Pagamento não demonstrado – Pro-cedência do pedido inicial – Ônus de sucum-bência – Princípio da causalidade – Sentença mantida (TJGO) .......................................2437, 110

ação de despeJo por denúncia vazia

•Apelação cível – Ação de despejo por denún-cia vazia – Locação não residencial – Agravo de instrumento – Locação – Despejo liminar – Deferimento (TJRS) ..................................2441, 143

ação demoLitória

•Apelação – Administrativo – Civil – Processo civil – Ação demolitória – Faixa de domínio e área non aedificandi de rodovia – Imóvel ocu-pado antes da construção da estrada – Inexis-tência de notícia de prévia desapropriação – Pedido contraposto – Indenização de benfei-torias – Peculiaridade do caso concreto – Im-provimento (TRF 2ª R.) ...............................2435, 92

cobrança de aLuguéis

•Processual civil – Agravo regimental no agravo em recurso especial – Cobrança de aluguéis – Utilização exclusiva de bem – Condomínio Es-tabelecido em partilha – Renúncia – Ineficácia– Ação divisória – Necessidade (STJ) ..........2434, 84

compra e venda de imóveL

•Rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com indenização – Parcial procedên-cia – Apenas alugueres concedidos no período de atraso – Insurgência da parte autora, que objetiva a resolução da avença por culpa da construtora – Aplicação da Lei nº 8.078/1990 – Atraso justificado da obra pela construtora em aproximadamente 2 meses – Enchente no mês de entrega naquela cidade – Caso fortuito ou força maior – Culpa não averiguada – resi-dência, porém, construída em descompasso com o contrato – Área a menor edificada – Possibilidade de resolução da avença por tal motivo por culpa da construtora – Restituição dos valores pagos pelo adquirente em integra-lidade – Indenização por perdas e danos em razão da não entrega do bem, mesmo após a concessão tardia do habite-se, período este no qual ainda havia justificativa plausível para o atraso (enchente), em virtude da sua alienação para terceiros – Dano moral – Mero incômodo, suportável pelo homem comum – Sucumbência diminuta dos autores (TJSC) .....................2442, 146

despeJo por faLta de pagamento

•Despejo por falta de pagamento – Cumpri-mento de sentença (TJSP) .........................2443, 162

direito possessório sobre imóveL irreguLar

•Apelação cível – Sucessão provisória de au-sente – Direitos possessórios sobre imóvel irre-gular – Alienação – possibilidade – Conteúdo econômico manifesto – Art. 31 do Código Ci-vil – Autorização de permuta – Situação con-figurada – Possibilidade – Sentença reformada (TJDFT) ....................................................2436, 103

itbi

•Reexame necessário – Mandado de segurança – Tributário – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) – Aquisição de terreno median-te contrato de financiamento celebrado entre a impetrante e a Caixa Econômica Federal – Base de cálculo – Valor do imóvel transmitido, vale dizer, do terreno sem benfeitorias – Inclusão na base de cálculo do valor a ser utilizado em fu-tura construção de residência – Impossibilidade – Súmulas nºs 110 e 470 do Supremo Tribunal Federal – Alíquota do imposto – 1% (um por cento) – Código Tributário Municipal – Previsão dessa alíquota quando a aquisição do imóvel for financiada pelo sistema financeiro de habi-tação – Hipótese dos autos – Sentença mantidaem sede de reexame necessário (TJPR) .....2439, 130

penhora

•Apelação cível – Embargos à execução – Im-penhorabilidade – Pequena propriedade rural – Requisitos – Ausência – Penhora de imóvel – Alegação de excesso e substituição de bem – Art. 668 do CPC de 1973 – Preclusão – Impos-sibilidade (TJMG) .....................................2438, 118

reintegração de posse

•Agravo interno em agravo em recurso especial – Enunciado Administrativo nº 3/STJ – Bens públicos – Reintegração de posse – Cumpri-mento de sentença – Realização total das obri-gações pactuadas – Verificação – Violação do art. 535, II, do CPC – Inexistência – Ausência de prequestionamento – Súmulas nºs 282/STF e 211/STJ – Fundamentos autônomos não im-pugnados – Súmula nº 283/STF – Exame de matéria de direito local – Súmula nº 280/STF – Violação genérica à lei – Comando normati-vo inadequado – Súmula nº 284/STF – Agravo improvido (STJ) ..........................................2433, 71

usucapião

•Apelação cível – Usucapião – citação por edital – Réus certos – Esgotamento dos meios de localização da ré – Inocorrência – Nuli-dade – Provimento do recurso para anular a sentença (TJRJ) ........................................2440, 137

RDI Nº 35 – Set-Out/2016 – ÍNDICE ALFABÉTICO E REMISSIVO ..........................................................................................................219 EMENTÁRIO

Assunto

ação anuLatória de escritura púbLica

•Ação anulatória de escritura pública – restitui-ção do imóvel – reembolso ou levantamento das benfeitorias ........................................2444, 167

ação cauteLar de arresto

•Ação cautelar de arresto – responsabilidade dos administradores – extinção dos planos de benefício, intervenção e extinção da entidadeprevidenciária ..........................................2445, 167

ação de cobrança

•Ação de cobrança – administração de imóvel – remuneração – serviço prestado – rescisão uni-lateral ......................................................2446, 168

•Ação de cobrança – contrato de intermediação de compra e venda de imóvel – falta de assina-tura das testemunhas e da corretora .........2447, 169

•Ação de cobrança – cotas condominiais – pro-mitente vendedor – legitimidade ..............2448, 169

•Ação de cobrança – cotas condominiais – pro-mitente vendedor – legitimidade ..............2449, 170

•Ação de cobrança – dívida de condomínio –prazo prescricional ..................................2450, 172

•Ação de cobrança – sentença de improcedên-cia – ausência de comprovação de entrega das mercadorias .......................................2451, 172

•Ação de cobrança – taxas condominiais – sus-pensão do processo – transferência do imóvel – denunciação da lide .............................2452, 172

ação renovatória

•Ação renovatória – contrato de aluguel co-mercial ....................................................2453, 173

associação de moradores

•Associação de moradores – cobrança de taxa de manutenção – não associado – falta deanuência ..................................................2454, 173

bem de famíLia

•Bem de família – alienação – ajuizamento de demanda – má-fé demonstrada – fraude à exe-cução – caracterização – alegação de impe-nhorabilidade de imóvel – condição não com-provada ...................................................2455, 174

compra e venda

•Compra e venda – rescisão de contrato – coo-perativa – incidência do CDC ..................2456, 174

compra e venda ad mensuram

•Compra e venda ad mensuram – imóvel rural– análise de cláusula contratual ...............2457, 174

compra e venda com reserva de domínio

•Compra e venda com reserva de domínio – ci-tação não efetivada – indeferimento de pedido de inclusão de empresa onde foi localizado eapreendido o maquinário – inviabilidade . 2458, 175

condomínio

•Condomínio – extinção – ex-companheiros ................................................................2459, 175

contrato

•Contrato – rescisão – cooperativa habitacional – relação de consumo – restituição dos valoresde forma parcelada – abusividade ...........2460, 175

cooperativa habitacionaL

•Cooperativa habitacional – saldo residual – co-brança – impossibilidade .........................2461, 176

desapropriação

•Desapropriação – aferição da produtivida-de do imóvel – data da realização da perícia ................................................................2462, 176

despeJo

•Despejo – ação de usucapião anteriormente proposta por sucessor do inquilino – prejudicia-lidade externa – existência .......................2463, 176

•Despejo – legitimidade ativa – administradora do imóvel – nulidade parcial da sentença – ultrapetita .......................................................2464, 182

•Despejo – rescisão de contrato – desocupação voluntária – ação extinta por perda de objeto ................................................................2465, 182

direito de vizinhança

•Direito de vizinhança – ação de indenização – vazamento de combustível – contaminação ................................................................2466, 185

intimação

• Intimação - imóvel construído sem autorizaçãoe em área irregular – demolição ..............2467, 185

Locação

•Locação – ação renovatória – ilegitimidade ativa– sucessão não comprovada ....................2468, 186

•Locação – execução – negativa de prestação jurisdicional .............................................2469, 186

•Locação – imóvel – ação de despejo .......2470, 188

Locação de imóveL

•Locação de imóvel – rescisão contratual e des-pejo por falta de pagamento – procedência ................................................................2471, 189

Locação de imóveL comerciaL

•Locação de imóvel comercial – cláusula contra-tual – entrega de documento – atraso – multa – cobrança – prescrição ..............................2472, 189

220 ...........................................................................................................RDI Nº 35 – Set-Out/2016 – ÍNDICE ALFABÉTICO E REMISSIVO

nunciação de obra nova

•Nunciação de obra nova – homologatória de acordo – interpretação de cláusula contratual ................................................................2473, 189

penhora

•Penhora – bem de família – proprietária de ou-tros bens ..................................................2474, 190

posse

•Posse – reintegração – faixa de domínio – revi-são do julgado – impossibilidade .............2475, 191

promessa de compra e venda

•Promessa de compra e venda – ação de rescisão contratual – alienação a terceiro – devolução do valor pago ..........................................2476, 192

promitente vendedor

•Promitente vendedor – imóvel – entrega – atraso – caso fortuito .............................................2477, 192

registro de imóveis

•Registro de imóveis – dúvida inversa .......2478, 193

sentença

•Sentença – cumprimento – manutenção em imó-vel – tutela antecipada .............................2479, 193

sfh

•SFH – seguro – mútuo habitacional .........2480, 194

•SFH – seguro habitacional – possibilidade de utilização de recursos do FCVS – legitimidade ................................................................2481, 194

suscitação de dúvida

•Suscitação de dúvida – escritura de imóvel – área inferior ao módulo rural – impossibilidade ................................................................2482, 194

títuLo extraJudiciaL

•Título extrajudicial – execução – agravo de instrumento – decisão que negou o pedido de adjudicação do imóvel ............................2483, 195

usucapião

•Usucapião – afronta ao art. 535 do CPC/1973 – vício não indicado ...................................2484, 198

Seção especial

COM A PALAVRA, O PROCURADOR

Assunto

posse

•Alguns Exemplos de Interditos na Proteção da Posse (Rogério Tadeu Romano) ..........................203

Autor

rogério tadeu romano

•Alguns Exemplos de Interditos na Proteção da Posse .................................................................203

EM POUCAS PALAVRAS

Assunto

desapropriação

•Nova Condicionante de Controle Social em Desapropriações (Oliver Alexandre Reinis) ..........................................................................210

Autor

oLiver aLexandre reinis

•Nova Condicionante de Controle Social em Desapropriações ................................................210

CLIPPING JURÍDICO

•Desenvolvimento Urbano aprova pena maior para grilagem de terras da União .......................213

•Empresa indeniza produtor rural cuja propriedade foi incendiada ....................................................215

•Projeto altera quórum de condôminos para re-forma de fachada de imóvel ..............................214

•STJ reconhece multipropriedade como direito real e afasta penhora ..........................................214

Documents

ISSN 2236-1553 Revista SÍNTESE - bdr.sintese.com 35_miolo.pdf · Contrato de integração nada mais é do que uma relação jurídica que vincula o produtor integrado e o ... Catarinense