IX Simpósio de Direito Imobiliário - AGADIE · direito de propriedade (artigo 267, inciso VI CPC). Propriedade que, entretanto, não mais se concebe, nos dias atuais como um direito

O Condômino Anti-social em Debate

Helena Terezinha do Amaral Gomes

IX Simpósio de Direito Imobiliário - AGADIE

O CONDÔMINO ANTISSOCIAL EM DEBATE

Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.


Conceituação:

• Ampla - genérica - falta de tipificação taxativa.

• Recomendação de previsão geral, também na convenção - mas não é condição para aplicação da lei.

• Inviabilidade de determinação taxativa de condutas, seja na lei seja na convenção.

• Importância de se ter conceito aberto – de cunho integrativo com o sistema jurídico como um todo.


“A nocividade de uma conduta deve ser decidida em face do efeito produzido na esfera jurídica protegida dos demais condôminos. Para caracterizar uma conduta como nociva, seja ilegal, seja contrária a convenção do condomínio, há de se observar as consequências efetivas ou potenciais aos direitos dos outros condôminos.” Jorge Elias Nehme - (RT 806/47)


Não havendo previsão expressa na convenção sobre a forma de aplicação das penalidades do condômino antissocial, se a prática punível estiver enquadrada nos itens do art. 1.336, recomenda-se primeiro a aplicação de penas, deste artigo, para depois, aplicar o 1.337.


O art. 1.336, inciso IV determina como obrigação do condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.

Obs.: Quorum mínimo 2/3 dos condôminos restantes.


Há que se observar que, em se tratando de descumprimento de obrigações, o art. 1.336 já estabelece dois tipos de penalidades:

§ 1º - pelo não pagamento das despesas;

§ 2º - realização de obras que comprometam a segurança da edificação; alteração de fachada e esquadrias; uso indevido da unidade (prejuízo ao sossego, salubridade e segurança) ou aos bons costumes).


Penalidades: constrangimento

Exaurimento na multa, ou

Possibilidade de exclusão do condômino antissocial?


Art. 1.337 caput - não cumprimento reiterado dos deveres perante o condomínio

Multa de até o quíntuplo;

Gravidade das faltas e conduta reiterada.


Quórum mínimo por três quartos dos condôminos restantes.

Observância do contraditório.

A jurisprudência aponta para a nulidade de atos que não tenham observado a deliberação pelo quórum legal.

Perdas e Danos

Importante observar que aqui se fala em perdas e danos – relativos aos condomínios e não aos demais condôminos.

São danos materiais, uma vez que os tribunais negam o reconhecimento de dano moral ao condomínio em face da sua não personalidade jurídica.


Penalidade que se exaure na aplicação de multa - fundamentos:

Interpretação restrita do art. 1.337: Princípio da Legalidade – Omissão legislativa - nulla poena sine lege -

Violação ao Direito de Propriedade Individual do condômino infrator;

ou


Perde-se a propriedade:

Por alienação;

Pela renúncia;

Por abandono;

Por perecimento da coisa;

Por desapropriação;

Usucapião;

Casamento;

Sentença judicial.


Penalidade que vai além da Multa - possibilidade de exclusão do condômino antissocial.

Interpretação Sistêmica do ordenamento:

Interpretação da parte final do § único do art. 1.337 – “...até ulterior deliberação da assembleia”.

A expressão “até ulterior deliberação da assembleia.” Sinaliza que resultando ineficaz a aplicação das multas pecuniárias, a assembleia poderá deliberar por outra solução.


Princípios Constitucionais:

Dignidade - Liberdade


Desvio da Função Social da Propriedade Abuso de Direito – ato ilícito – Fundamento da reparação (art. 187 CC)

“... a grande questão é saber se o afastamento do condômino nocivo ou antissocial não estaria inserido exatamente no direito de exigir que o seu direito de propriedade seja exercido em consonância com os atuais contornos do direito de propriedade condominial, impondo restrições e soluções que se compatibilizam com o ordenamento jurídico vigente”. – Prof. Rubens Carmo Elias Filho.


Princípios Gerais do Direito - Art. 4º e 5º da Lei de Introdução às Normas de Direito Cível.

• “Art. 4o - Quando a lei for omissa, o juiz decidirá o caso de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais de direito.”

• “Art. 5o - Na aplicação da lei, o juiz atenderá aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum.”


Art. 126 do CPC:

“Art. 126: O juiz não se exime de sentenciar ou despachar alegando lacuna ou obscuridade da lei. No julgamento da lide caber-lhe-á aplicar as normas legais; não as havendo, recorrerá à analogia, aos costumes e aos princípios gerais de direito. (Redação dada pela Lei nº 5.925, de 1º.10.1973)”


Doutrina - Contrária a Exclusão

Nelson Kojranski - deve haver substancial alteração legislativa.

J. Nascimento Franco – necessário alteração legislativa prevendo afastamento temporário ou até mesmo a alienação compulsória.


Doutrina - Favorável a Exclusão

Américo I. Angélico – o juiz pode decretar a exclusão, (uso) permanecendo o condômino com direito de locar e vender.


Silvio Salvo Venosa

“...a permanência abusiva ou potencialmente perigosa de qualquer pessoa no condomínio deve possibilitar sua exclusão mediante decisão assemblear, com direito de defesa assegurado, submetendo-se a questão ao judiciário. Entender-se diferentemente na realidade é fechar os olhos à realidade e desatender ao sentido social dado a propriedade pela própria Constituição ”.


Jurisprudência

TJ/MG - A CÍVEL Nº 1.0024.10.194373-6/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE – APELANTE.

Não deve haver a imposição da multa prevista no art. 1.337 do CC, sem a convocação de assembleia específica para tal, uma vez que não foi garantido o direito de defesa do condômino e nem houve a ulterior deliberação da assembleia sobre o seu cabimento.


TJ-DF

Apelação Cível 20100110489329APC

“... o Condomínio autor deveria ter juntado a Ata da Assembléia Ordinária em que, presentes mais de ¾ (três quartos) dos condôminos, decidiu-se impor a multa à ré, devido a comportamento que infringe as regras de convivência. “

O CONDÔMINO ANTISSOCIAL EM DEBATE TJ-DF

Apelação Cível 20130110949629APC

“A Convenção Condominial autoriza a aplicação de multa administrativa para coibir problemas de convivência, que pode ser agravada por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, não havendo previsão de exclusão do condômino antissocial. O art. 1.334, inc. IV, do CC/02 estabelece que a Convenção deve estipular as sanções a que se sujeitam os condôminos ou possuidores.”

O CONDÔMINO ANTISSOCIAL EM DEBATE TJ – SC

Agravo de Instrumento n. 2014.001480-6

“... a limitação genérica do prazo mínimo de 1 (um) ano para firmar contrato de aluguel de unidade autônoma no condomínio agravado, vedando, portanto, a locação por temporada, fere abruptamente o direito previsto no art. 1.228 do CC/02, o qual determina que "o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.”


“... as regras que determinam a proibição absoluta de locação por prazo inferior a 1 (um) ano, englobando, assim, as de locação por temporada, extrapolam o objetivo da vedação e ferem, inclusive, os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.”

O CONDÔMINO ANTISSOCIAL EM DEBATE TJ-PR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 957.743-1 DA 22ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA

COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA.

EXCLUSÃO DE CONDÔMINO NOCIVO. LIMITAÇÃO DO DIREITO DE USO/HABITAÇÃO, TÃO-SOMENTE. POSSIBILIDADE, APÓS ESGOTADA A VIA ADMINISTRATIVA. ASSEMBLÉIA GERAL REALIZADA. NOTIFICAÇÕES COM OPORTUNIZAÇÃO DO CONTRADITÓRIO. QUORUM MÍNIMO RESPEITADO (3/4 DOS CONDÔMINOS). MULTA REFERENTE AO DÉCUPLO DO VALOR DO CONDOMÍNIO. MEDIDA INSUFICIENTE. CONDUTA ANTISSOCIAL CONTUMAZ REITERADA. GRAVES INDÍCIOS DE CRIMES CONTRA A LIBERDADE SEXUAL, REDUÇÃO À CONDIÇÃO ANÁLOGA A DE ESCRAVO. CONDÔMINO QUE ALICIAVA CANDIDATAS A EMPREGO DE DOMÉSTICAS COM SALÁRIOS ACIMA DO MERCADO, MANTENDO-AS PRESAS E INCOMUNICÁVEIS NA UNIDADE CONDOMINIAL...


TJ-PR

... ALTA ROTATIVIDADE DE FUNCIONÁRIAS QUE, INVARIAVELMENTE SAIAM DO EMPREGO NOTICIANDO MAUS TRATOS, AGRESSÕES FÍSICAS E VERBAIS, ALÉM DE ASSÉDIOS SEXUAIS ENTRE OUTRAS ACUSAÇÕES. RETENÇÃO DE DOCUMENTOS. ESCÂNDALOS REITERADOS DENTRO E FORA DO CONDOMÍNIO. PRÁTICAS QUE EVOLUIRAM PARA INVESTIDA EM MORADORA MENOR DO CONDOMÍNIO, CONDUTA ANTISSOCIAL INADMISSÍVEL QUE IMPÕE PROVIMENTO JURISDICIONAL EFETIVO. CABIMENTO. CLÁUSULA GERAL. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. MITIGAÇÃO DO DIREITO DE USO/HABITAÇÃO. DANO MORAL. NÃO CONHECIMENTO. MATÉRIA NÃO DEDUZIDA E TAMPOUCO APRECIADA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS EM R$ 6.000,00 (SEIS MIL REAIS). MANTENÇA. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.


TJ-SP

Apelação nº 0003385-49.2011.8.26.0590 Comarca: São Vicente (2ª Vara Cível)

Condomínio edilício. Petição inicial que apresenta pedidos alternativos - calcados em acusações de práticas antissociais por parte do condômino - objetivando que seja o réu impedido de adentrar no condomínio, inclusive, nas unidades autônomas de sua propriedade, em caráter definitivo ou temporário, ou então, que se abstenha o condômino de praticar atos violentos (verbais ou físicos) contra outros condôminos ou funcionários do condomínio.

Sentença de extinção do Processo, sem resolução de mérito, na origem, em razão do reconhecimento da impossibilidade jurídica dos pedidos frente ao direito de propriedade (artigo 267, inciso VI CPC).

Propriedade que, entretanto, não mais se concebe, nos dias atuais como um direito individual puro e absoluto, mas sim, como direito subordinado à sua inafastável função social, que a justifica...

O CONDÔMINO ANTISSOCIAL EM DEBATE TJ-SP

... Entendimentos doutrinários autorizadores da imposição de sanções cominatórias ao condômino antissocial. Sentença anulada. Extinção afastada.

Hipótese, porém, de causa não madura para julgamento imediato, impondo-se, pois, regular dilação probatória, sob o crivo do contraditório. Recurso do condomínio autor provido, com determinação voltada ao regular saneamento e dilação probatória em primeiro grau.


APELAÇÃO n° 0302989-91.2009.8.26.0000 COMARCA DE Santos (7ª. Vara Cível Processo nº 509/2008) Juiza

“Condomínio edilício. Postulada a exclusão de condômino que atenta contra a tranquilidade dos demais moradores do edifício. Medida drástica e extrema que exige situação verdadeiramente excepcional. Quanto aos danos morais, ocorre a ilegitimidade ativa do condomínio. Apelo não provido.”


Apelação nº 0066319-24.2012.8.26.0100

“OBRIGAÇÃO DE FAZER – EXCLUSÃO DE CONDÔMINO ANTISSOCIAL SENTENÇA DE EXTINÇÃO, com fulcro nos artigos 267, incisos VI (impossibilidade jurídica do pedido e falta de interesse processual), do Código de Processo Civil. Ausente a vedação ao pedido pelo ordenamento jurídico vigente Possibilidade de imposição de obrigação de não utilizar o imóvel Não comprovada a majoração do valor da multa até o limite estabelecido pelo artigo 1.337, parágrafo único, do Código Civil (“décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais”) Falta de interesse processual RECURSO DO AUTOR IMPROVIDO”.


Apelação: 0027296-08.2011.8.26.0003 Comarca: São Paulo Juízo de origem: 3ª Vara Cível Juiz “ Condomínio - Alterações introduzidas no regulamento interno que impunham a suspensão de uso de área comum ao condômino que infringir as normas de uso dos salões de festas, da churrasqueira, da piscina, das saunas e da sala de ginástica. Carência de ação inexistente – Tema de interesse geral de todos os condôminos independentemente de ter ou não contra eles pendente uma eventual punição pela prática de atos abusivos do regulamento vigente.”


TJ-SP

Preliminar afastada. Inexistência de ofensa ao direito de propriedade e aos preceitos constitucionais relativos à cidadania, à dignidade da pessoa humana e ao projeto de construção de uma sociedade livre, justa e solidária - Artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil que não impedem a disposição de medidas complementares ao condômino faltoso.


TJ-SP

Direito de propriedade que de longa data não tem

reconhecimento como de caráter absoluto, sujeitando o seu titular à observância da função social que se revela nas práticas compatíveis com a finalidade que a coisa ordinariamente apresenta.


Condomínio horizontal que apresenta áreas privativas e áreas comuns e que estas últimas podem ser ou não de caráter essencial - Qualquer medida restritiva de direito deve sempre pautar-se pelos princípios constitucionais, notadamente quando envolvam áreas privativas ou comuns essenciais. Medidas restritivas complementares de vedar a utilização de área comum não essencial nada afetam a esfera da dignidade da pessoa humana, tampouco o direito de propriedade que lhe confere a habitabilidade de sua unidade condominial.


TJ-SP

Ao revés, atende e prestigia a dignidade de todos os demais condôminos que não podem ver-se tolhidos do uso regular e sadio da piscina, da churrasqueira, da sauna, do salão de festas e da sala de ginástica - Interesse coletivo que sobreleva os interesses individuais daqueles que desprezam o bem comum, ofendem valores de urbanidade, solidariedade, justiça e liberdade - Improcedência do pedido inicial reconhecida com inversão da sucumbência Apelo provido.


Apelação nº 0003122-32.2010.8.26.0079, da Comarca de São Paulo

“CONDOMÍNIO CONDÔMINO ANTISSOCIAL EXCLUSÃO POSSIBILIDADE Requerida mantém grande acúmulo de sujeira em prédio de apartamentos Risco de incêndio SENTENÇA DE EXTINÇÃO, com fulcro no artigo 267, inciso VI, do Código de Processo Civil Sanções pecuniárias do art. 1.337 do Código Civil não esgotam as providências para fazer cessar a conduta ilícita do condômino. Requerida utiliza da propriedade de maneira nociva aos demais condôminos. Possibilidade de imposição de obrigação de não utilizar o imóvel. RECURSO DO AUTOR PROVIDO, para julgar procedente a ação, vedando a Requerida de fazer uso direto do imóvel, com a desocupação em 60 dias (imóvel limpo e higienizado), sob pena de execução...”


TJ-RS

Agravo de Instrumento nº 70065533911 (CNJ 0238769-64.2015.8.1.7000) – Décima Oitava Câmara Cível - Porto Alegre

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXCLUSÃO DE CONDÔMINO ANTISSOCIAL. TUTELA ANTECIPADA. DEFERIMENTO. POSSIBILIDADE.

Verossimilhança dos fatos alegados, tendo em vista que o agravado comprova, de forma inequívoca, o comportamento antissocial do demandado a impedir a convivência pacífica com os demais moradores. Receio de dano irreparável ou de difícil reparação, uma vez que a permanência do réu no condomínio coloca em risco à segurança e à integridade dos demais moradores.

Manutenção da decisão que deferiu a tutela antecipada de exclusão do condômino, nos termos do art. 273, I, do CPC.


STJ

Superior Tribunal de Justiça AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 105.532 - SP (2011/0246264-8) RELATOR: MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO. AGRAVANTE: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO SÃO TOMÁS ADVOGADO: JOÃO ALVES DA SILVA E OUTRO(S). AGRAVADO: JURANDY CARADOR. ADVOGADO: VITOR HUGO SOUZA FERREIRA E OUTRO(S) DECISÃO 1. Cuida-se de agravo interposto contra a decisão que negou seguimento ao recurso especial, por sua vez manejado em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado: APELAÇÃO. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE ENCARGOS CONDOMINIAIS E MULTA CONVENCIONAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. REJEITADA A PRELIMINAR.

O CONDÔMINO ANTISSOCIAL EM DEBATE STJ

As questões postas ao crivo do doutor sentenciante cingiam-se à matéria preponderantemente de direito, prescindindo, pois, da propalada dilação probatória. A par disso, insta assentar que mesmo os aspectos fáticos da demanda estavam suficientemente claro ao Magistrado, fornecendo-lhe um seguro juízo de certeza no sentido da procedência apenas em parte do pleito do autor. APELAÇÃO. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE MULTA CONVENCIONAL. MULTA APLICADA POR ATO ANTISSOCIAL. FALTA DE PRÉVIA COMUNICAÇÃO AO CONDÔMINO PUNIDO. PENALIDADE ANULADA. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 1.336 E 1.337 DO CÓDIGO CIVIL. RECURSO IMPROVIDO. Para a aplicação da multa prevista no art. 1.337, parágrafo único, do Código Civil, por violação reiterada aos deveres condominiais, mister a prévia notificação do condômino acusado para ter conhecimento da imputação e cessá-la antes da imposição da multa. Não basta a notificação posterior à aplicação da sanção para pagamento.


STJ

Inconformada, a parte agravante interpôs recurso especial, no qual sustentou ofensa ao artigo 1.337, parágrafo único, do Código Civil. Alega que o mencionado dispositivo legal não prevê, como pressuposto para a aplicação da multa, a notificação prévia do condômino. Defende que "o que deve ser considerado é o reiterado descumprimento dos deveres do condômino ou possuidor perante o condomínio, capaz de gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores." Aduz que os atos praticados pelo condômino, ora agravado, são gravíssimos e não dependeria de interpelação ou notificação. É o relatório. DECIDO. Documento: 26425712 - Despacho / Decisão - Site certificado - DJe: 04/02/2013 Página 1 de 2 Superior Tribunal de Justiça 2) Em face das circunstâncias que envolvem a controvérsia e para melhor exame do objeto do recurso, com fundamento no artigo 34, inciso VII, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, DOU PROVIMENTO ao presente agravo para determinar a sua conversão em recurso especial, sem prejuízo de novo exame acerca de seu cabimento, a ser realizado no momento processual oportuno. Publique-se. Intimem-se. Brasília (DF), 18 de dezembro de 2012. Ministro Luis Felipe Salomão Relator.


CNJ – 5ª Jornada de Direito Civil Enunciado nº 508 “Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.”


Condutas e cautelas a serem adotadas pelos gestores e auxiliares de gestão – pelos próprios condôminos e operadores do direito

Registro de ocorrências;

Mediação/Advertências;

Aplicação gradativa das multas;

Observância do quórum legal;

Observância do contraditório;

Busca da Jurisdição e correta instrumentalização e observância do processo legal.


Necessidade ou não de adequação da legislação.

Sugestão de Proposta Legislativa para a exclusão do condômino antissocial (Professor Rubens Carmo Elias Filho)

Propõe renumerar o parágrafo único do art. 1.337 CC, passando a ser o parágrafo primeiro e a inclusão dos parágrafos segundo e terceiro.


Parágrafo Segundo: Caso, após a aplicação da multa de que trata o parágrafo anterior, haja reiteração da conduta considerada incompatível com os demais condôminos ou possuidores, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, em assembleia geral especialmente convocada para essa finalidade, o condômino ou possuidor nocivo ou antissocial poderá ser compelido a desocupar a unidade imobiliária, dela não mais podendo utilizar, pelo prazo estabelecido em assembleia, nunca superior a 24 (vinte e quatro) meses.


Parágrafo Terceiro: Após a interdição temporária prevista no parágrafo anterior, caso persista a conduta que ensejou a deliberação, novamente, por três quartos dos condôminos restantes, em assembleia geral especialmente convocada para essa finalidade, o condômino ou possuidor, considerado nocivo ou antissocial, se proprietário ou titular de direitos de aquisição, poderá ser compelido a alienar sua unidade imobiliária, mediante procedimento de alienação judicial previsto na legislação processual.


Alguns países cuja legislação prevê a exclusão do condômino antissocial: • ESPANHA

O exercício de atividades imorais, nocivas, perigosas, ilícitas, poderá submeter o infrator, proprietário ou ocupante, à ação de cessação da atividade proibida, podendo ser decretada a privação de uso da unidade por tempo não superior a três anos. Se o infrator for proprietário poderá perder os direitos relativos à propriedade. Nos dois casos poderá haver decretação de indenização por prejuízos causados.


SUIÇA Admite a exclusão do condômino que descumprir normas de vizinhança. ALEMANHA Permite a exclusão, considerando a própria inadimplência como conduta antijurídica e imoral. A punição pode significar o afastamento definitivo do condômino.


ARGENTINA Proibido o uso da propriedade em condição contrária a moral e aos bons costumes, bem como dar destinação diversa daquela prevista no regramento da copropriedade. A violação por qualquer dos proprietários ou ocupantes enseja ao síndico formular denúncia perante a autoridade competente e ingressar judicialmente com processo sumaríssimo que julgado procedente poderá sujeitar a pena de arresto e 20 dias de multa em beneficio do fisco. O juiz poderá determinar toda e qualquer medida com vistas a cessação da infração, inclusive a determinação de uso de força publica para invadir o imóvel.

Obrigado à todos!!

Helena Terezinha do Amaral Gomes

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IX Simpósio de Direito Imobiliário - AGADIE · direito de propriedade (artigo 267, inciso VI CPC). Propriedade que, entretanto, não mais se concebe, nos dias atuais como um direito