Laudo de Avaliação · 2020. 8. 7. · universidades, cursos de idioma, e praças públicas. Da Análise Mercadológica: Conforme informações de imobiliárias que atuam no bairro

1PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA QUARTA VARA EMPRESARIAL DA

COMARCA DA CAPITAL DO RIO DE JANEIRO

LAUDO DE AVALIAÇÃO

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA - METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO .

| www.a!moveisrj.com 1


PTAM - 03/2017

Anderson Tadeu s. Maia - Consultoria e Avaliações Imobiliárias ( CRECI / RJ 047.109 )

Cel. 21 9 9 8 8 9 0 5 2 3 WhatsApp ( VIVO ) / 21 9 6 8 4 0 5 6 8 1 ( TIM )

Site: http://www.atimoveisrj.com/ / E-mail: [email protected] /

Facebook : https://www.facebook.com/Atadeurj/

Da Qualificação do profissional Consultor e Avaliador Imobiliário : Anderson Tadeu da Silva Maia - CPF: 053.231.297-00 Escolaridade: Superior Incompleto ( 8º período do Curso Direito não cursando no momento );

Cursos Técnicos: Técnico em transações imobiliárias ( TTI ), formado em 10/09/2010 -

CRECI/RJ 047.109;

Cursos Técnicos: Avaliador Imobiliário (CNAI) reconhecido pelo COFECI através da portaria

nº 021.2015,formado em 15/10/2015.

Da Finalidade: A finalidade de o presente parecer é a determinação do valor de mercado do imóvel avaliando

para fins de comercialização.

Este parecer está em conformidade com o disposto no art. 3° da Lei 6.530, de 12 de maio de

1978 ( D.O.U. de 15/05/1978 ), que regula a profissão de corretor de imóveis , e com as

resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis ( COFECI ) n° 957, de 22 de maio

de 2006b ( D.O.U. de 26/06/2006 ), e 1.066 de 22 de novembro de 2007 ( D.O.U. de

29/11/2007),que dispõe sobre a competência do corretor de imóveis para elaboração de

Parecer técnico de avaliação mercadológica e regulamentam sua forma de elaboração. Solicitante desta Avaliação:

Quarta Vara Empresarial da Comarca da Capital do Rio de Janeiro

Do Proprietário do Imóvel :



MASSA FALIDA DE SFB SISTEMAS S/A

Do Imóvel Avaliando:

O imóvel avaliando está localizado na Rua Bispo Lacerda , 19 ( Alteração de numeração av.5

14/11/1989 a matrícula nº 51.416 do 6º Registro de Imóveis do Rio de Janeiro e inscrição

municipal nº 0.308.431-6 ( IPTU ) , a área construída e de 1.670m² o terreno que mede em

sua totalidade 340m² com 10m de frente e fundos frontal rua e 34 m em ambas as laterais ,

confrontando a direita com o prédio número 5 e a esquerda com o prédio número 21 e nos

fundos com avenida suburbana ( Av. Dom Helder Câmara ) nº 3.322, essas informações

referente a metragem do terreno se confirmam com a medição feita no local e são reforçadas

pela inscrição municipal nº 0.308.431-6 ( IPTU ).

O imóvel avaliando foi adquirido através de escritura de compra e venda realizada no 20º Ofício

de notas desta cidade, em 27/02/1986, conforme elencado no matrícula nº 51.416 do 6º

Registro de Imóveis, o mesmo encontra-se em zona urbana compreendido como prédio

comercial, com ar condicionado central, janelas de aluminio, muitos arquivos e armários

espalhados por toda dependência do imóvel, além de cofres, bebedouros, cama, TV , fichários,

ferramentas e muito mais.

Vale ressaltar que o estado de conservação do imóvel é precário, abandonado, instalações

precisando de uma reforma literal.

Da Vistoria :

Após vistoria realizada em 17 de Agosto de 2017, às 14h, visitas à região circunvizinha,

consultas aos nossos arquivos e a diversas fontes cadastrais, as principais caracterís!cas do

imóvel são as seguintes:

Imóvel trata-se de um predio 3 andares Prédio frontal rua com acesso de pedestre e de veículo,

dividido da seguinte forma:

1º Pavimento - Acesso de pedestre com que dá em uma ante sala ( hall ), onde deveria

funcionar como recepção, na sequência uma pequena escada que termina em uma porta de



blindex que acessa as dependências operacional do prédio, a direita acesso a área de

conferência de carga e descarga, entrada de veículo que também acessa o subsolo, a esquerda

da entrada de pedestre, elevador desa!vado, escada para o subsolo , equipamento contra

incêndio, escada de acesso ao segundo pavimento.

Mas a frente, ainda no primeiro pavimento corredor com janela proporcionando bastante diz

natural, composto por uma copa cozinha, a direita 12 salas, saída de incêndio e ao final do

corredor 2 banheiros composto por 2 sanitários e um balcão com uma pia cada banheiro,

sendo um masculino e outro feminino.

Ainda no 1º Pavimento metragem é de 300m².

SUBSOLO (Ainda no primeiro pavimento) - Entrada de veículos de médio e pequeno porte ao

setor de carga e descarga e acesso ao subsolo que pode ser usado como depósito,

estacionamento, cisternas, transformadores elétricos, acesso por elevado, escada e rampa ao

primeiro pavimento.

SUBSOLO metragem é de 320m².

2º Pavimento - Elevador desa!vado, escada para o primeiro pavimento , equipamento contra

incêndio, escada de acesso ao terceiro pavimento, mais corredor com janela proporcionando

bastante luz natural, composto por 16 salas, saída de incêndio e ao final do corredor 2

banheiros composto por 2 sanitários e um balcão com uma pia cada banheiro, sendo um

masculino e outro feminino, frontal rua sala com armários, e banheiro exclusivo para essas 2

salas, com janelão frontal rua tbm com armários até o teto .


3º Pavimento ( Idem ao II ) - Elevador desa!vado, escada para o segundo pavimento ,

equipamento contra incêndio, escada de acesso ao quarto pavimento, mais corredor com

janela proporcionando bastante luz natural, composto por 16 salas, saída de incêndio e ao final

do corredor 2 banheiros composto por 2 sanitários e um balcão com uma pia cada banheiro,

sendo um masculino e outro feminino, frontal rua sala com armários, e banheiro exclusivo para

essas 2 salas, com janelão frontal rua tbm com armários até o teto .




4º Pavimento - Escada para o terceiro pavimento , equipamento contra incêndio , pequeno

corredor ligando 2 salas com armários e banheiro exclusivo para essas 2 salas, com janelão

frontal rua, com armários até o teto, casa de máquinas do elevador e pequeno terraço

descoberto. .


Da Infraestrutura disponível no logradouro do imóvel Avaliando ( Contexto Urbano ) :

O imóvel avaliando encontra-se em bairro de médio a alto padrão, dotado de boa

infraestrutura básica (Rede de abastecimento de água, rede de energia elétrica, Iluminação

publica, rede de esgoto, rede telefônica, linha de transportes públicos, Serviço de coleta de lixo,

TV a cabo e Pavimentação), escola de ensino fundamental e médio, supermercados, redes de

comércio , agências de correio, bancos, hospitais, postos de combus!veis, , praças ,

universidades, cursos de idioma, e praças públicas.

Da Análise Mercadológica:

Conforme informações de imobiliárias que atuam no bairro e pesquisas on line, é constante a

procura por imóveis semelhantes ao imóvel objeto desta avaliação, o que viabiliza a sua

comercialização de médio a curto espaço de tempo.

Da Metodologia Avaliatória Utilizada:

Para a realização deste trabalho u"lizou-se o Método Comparativo de Dados do Mercado ,

que permite a determinação do valor levando em consideração as diversas tendências e

flutuações do mercado Imobiliário, normalmente diferente das flutuações e tendências de

outros ramos da economia, sendo por isso, o mais recomendado e usado na avaliações de

imóveis.

| www.a"moveisrj.com 5


Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando, resulta da comparação deste com

outros de natureza e caracterís!cas intrínsecas e extrínsecas semelhantes, a par!r de dados

pesquisados no mercado.

Da Pesquisa de Mercado:

A pesquisa de mercado permi!u a obtenção de 10 ( Dez ) imóveis com caracterís!cas

semelhantes ao avaliando, enumerados a seguir , cujas algumas caracterís!cas encontram-se

descritas junto com links.

Nº Ref. Endereço M² Valor Valor do m²

1 Estrada Adhemar Bebiano

2.750 R$ 2.900.000 R$ 1.054,00

2 Rua Bambore

369 R$ 1.800.000 R$ 4.878,05

3 Estrada Adhemar Bebiano

650 R$ 3.200.000 R$ 4.923,00

4 Rua Marialva

1.525 R$ 2.000,00 R$ 1.311,00

5 Rua Viuva Claudio

1.471 R$ 1.600.000 R$ 1.08700

6 Rua Canitá

1.200 R$ 1.190.000 R$ 958,00

7 Rua Dona Luiza

1.500 R$ 2.990,00 R$ 1.993,00

8 Rua Viuva Claudio

1.414 R$1.300.00 R$ 919,00

9

Estrada Adhemar Bebiano

1.947 R$ 6.000.000 R$ 3.081,66



10

Estrada Adhemar Bebiano

650 R$ 3.200.000 R$ 4.923,00

Total em m² = R$ 25.127,71

* Preço !po oferta.

Aqui somaremos todos os valores de metro quadrado apurado nos imóveis pesquisados na

mesma região ( Centro de Itaguaí ), e dividimos pela quan!dade de imóveis pesquisados, que

fica da seguinte forma: R$ 25.127,71 : 10 = R$ 2.512,77

Iden!ficamos que o valor médio de m² apurado acima é de R$ 2.512,77

Existência do preço tipo oferta:

A Existência do preço !po “oferta “, normalmente são superiores ao valor real do imóvel,

tornando-se necessário uma redução ( fator de oferta ), para adequá-lo ao valor de mercado ,

neste caso a euforia do vendedor ou do corretor exige que o interessado apresente uma

contraproposta ( Popularmente conhecido como gordura ).

Ajustaremos ( redução ), pelo fator de oferta de 10% ( Dez por cento ) aos preços do !po oferta

mais 10% ( dez por cento ) referente a variação de metragem e idade do imóvel, que existe

entre os imóveis comparados e o imóvel avaliando ( pois não temos metragem e o

acabamento exato, já que o imóvel estava ocupado e não fomos autorizados a entrar ), assim

sendo, aplicamos uma redução total de 20% ( vinte por cento ), referente ao fator de oferta

mais as variações das amostras analisadas chegamos , que são:

Valor médio de m² apurado nas amostras é de R$ 2.512,77 menos 20% ( vinte por cento ) de

redução referente ao “fator !po oferta” e as “ variações de metragem e idade do imóvel ” (

este úl!mo é usado por não termos a metragem exata do imóvel avaliando ), chegamos ao

valor de R$ 2.010.22 , ( R$ 2.512,77 - 20% = R$ 2.010.22 ).



Depreciação usando a Tabela Ross-Heidecke:

Considerando que o imóvel avaliando possui 36 anos de idade e vida ú!l es!mada em 70 anos

( Prédio comercial, Galpão ), e que seu estado de conservação pode ser definido como “

Reparos importantes e sem valor “ torna-se necessário depreciar-se o valor encontrado para

que estas caracteris!cas intrínsecas ao imóvel avaliando sejam consideradas as seguintes

avaliações.

OBS. Bureau of Internal Revenue, é a tabela que estabelece a vida útil do imóvel por sua

tipologia.

A aplicação do método Ross-Heidecke, resulta de um coeficiente de depreciação , reduzindo o

valor de mercado do Imóvel avaliando, aplicando 81,33 % ( Este percentual é de referente a

posição 18 x H da Planilha Ross-Heidecke ) de redução em cima do m² do imóvel avaliando,

que é R$ 2.010.22

Valor médio de m² R$ 2.010.22 - 81,33% = R$ 375,31

Iden!ficado o valor de m² do imóvel, que é de R$ 375,31 e levando em consideração a

presunção de 1.670m².

.

Conclusão:

É do entender do Corretor de Imóveis e Avaliador que, está avaliação para que se aplique

dentro de um bom padrão de liquidez e venha a ser comercializado dentro de curto a médio a

prazo de tempo e admi!ndo-se uma variação de 10% para cima ou para baixo, aplicam-se os

valores conforme abaixo:



PORTANTO, O VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL AVALIANDO É DE R$ 626.764,48

Encerramento:

O presente parecer é composto por 37 (trinta e sete) páginas de um só lado, rubricadas pelo

avaliador, que subscreve esta úl!ma.

Rio de Janeiro, 17 de Agosto de 2017.

_____________________________________________________________________________

Anderson Tadeu - Consultoria e Avaliações Imobiliárias ( CRECI / RJ 047.109 )

Cel. 21 9 9 8 8 9 0 5 2 3 WhatsApp ( VIVO ) / 21 9 6 8 4 0 5 6 8 1 ( TIM )

Site: http://www.atimoveisrj.com/ / E-mail: [email protected] / Facebook :

https://www.facebook.com/Atadeurj/

“Você é a razão da nossa existência e responsável pela busca diária da qualidade dos nossos serviços."

Bons Negócios e vida longa a todos nós !



Foto da Fachada das lojas e do prédio:





Mapa de Localização:



Foto da rua da infraestrutura de comércio e transporte da região:











































Segue algumas referências utilizadas para chegar ao valor de m², pela

metodologia comparativa.

1º REFERÊNCIA - GALPÃO/DEPÓSITO/ARMAZÉM À VENDA - Estrada Adhemar Bebiano - Del

Castilho, Rio de Janeiro - RJ ( VALOR DE VENDA: R$ 2.900.000 )



https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+galpao-deposito-armazem+del-castilho+zona-norte+ri

o-de-janeiro+rj+2.190m2+RS2900000/ID-3785111/?paginaoferta=3

***********************************************************************************

2º REFERÊNCIA - Galpão/Depósito/Armazém à Venda, 369 m² -Rua Bamboré - Del Castilho, Rio

de Janeiro - RJ - ( R$ 1.800.000 )

https://www.vivareal.com.br/imovel/galpao-deposito-armazem-del-castilho-zona-norte-rio-de-janeir

o-com-garagem-369m2-venda-RS1800000-id-73360969/

***********************************************************************************



3º REFERÊNCIA - Galpão/Depósito/Armazém à Venda, 650 m² - Estrada Adhemar Bebiano - Del

Castilho, Rio de Janeiro - RJ ( R$ 3.200.000 )


o-650m2-venda-RS3200000-id-71647885/

***********************************************************************************

4º REFERÊNCIA - Galpão/Depósito/Armazém para Venda ou Aluguel, 1,525 m² - Rua Marialva -

Higienópolis, Rio de Janeiro - RJ ( R$ 2.000.000 )

https://www.vivareal.com.br/imovel/galpao-deposito-armazem-higienopolis-zona-norte-rio-de-janeir

o-1525m2-venda-RS2000000-id-49763646/

*****************************************************************************************

5º REFERÊNCIA - Galpão/Depósito/Armazém à Venda, 1471 m² - Rua Viúva Cláudio - Jacaré,

Rio de Janeiro - RJ ( R$ 1.600.000 )

https://www.vivareal.com.br/imovel/galpao-deposito-armazem-jacare-zona-norte-rio-de-janeiro-147

1m2-venda-RS1600000-id-51544862/

***********************************************************************************

6º REFERÊNCIA - Galpão/Depósito/Armazém à Venda, 1200 m² - Rua Canitar - Inhaúma, Rio de

Janeiro - RJ ( R$ 1.150.000 )

https://www.vivareal.com.br/imovel/galpao-deposito-armazem-inhauma-zona-norte-rio-de-janeiro-1

200m2-venda-RS1150000-id-69720429/



***********************************************************************************

7º REFERÊNCIA - Galpão/Depósito/Armazém à Venda, 1500 m² - Dona Luiza - Inhaúma, Rio de

Janeiro - RJ - ( R$ 2.990.000 )

https://www.vivareal.com.br/imovel/galpao-deposito-armazem-inhauma-zona-norte-rio-de-janeiro-c

om-garagem-1500m2-venda-RS2990000-id-64997470/

***********************************************************************************

8º REFERÊNCIA - Galpão/Depósito/Armazém à Venda, 1414 m² - Rua Viúva Cláudio - Jacaré,

Rio de Janeiro - ( R$ 1.300.000 )

https://www.vivareal.com.br/imovel/galpao-deposito-armazem-jacare-zona-norte-rio-de-janeiro-141

4m2-venda-RS1300000-id-68464352/#map

***********************************************************************************

9º REFERÊNCIA - Galpão/Depósito/Armazém à Venda, 1947 m² - Estrada Adhemar Bebiano -

Inhaúma, Rio de Janeiro - RJ - ( R$ 6.000.000)

https://www.vivareal.com.br/imovel/galpao-deposito-armazem-inhauma-zona-norte-rio-de-janeiro-c

om-garagem-1947m2-venda-RS6000000-id-65618467/

***********************************************************************************

10º REFERÊNCIA - Galpão/Depósito/Armazém à Venda, 1600 m² - Inhaúma, Rio de Janeiro - RJ

- ( R$ 3.000.000 )


o-650m2-venda-RS3200000-id-71647885/

Anderson Tadeu da Silva Maia - CPF: 053.231.297-00


Documents

Laudo de Avaliação · 2020. 8. 7. · universidades, cursos de idioma, e praças públicas. Da Análise Mercadológica: Conforme informações de imobiliárias que atuam no bairro