2009

Lei 6.766/79 ( P a r c e l a m e n t o d o S o l o U r b a n o )

Aná l i s e dou t r i ná r i a e j u r i sp rudenc i a l

MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO

Centro de Apoio Operacional de Defesa do Meio Ambiente, de Bens e Direitos de Valor Artístico,

Estético, Histórico, Turístico, Paisagístico e Urbanístico - CAOA

2

MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO

Procuradoria Geral de Justiça

FERNANDO ZARDINI ANTÔNIO

Procurador – Geral de Justiça

MARIA DA PENHA DE MATTOS SAUDINO

Subprocuradora – Geral de Justiça Judicial

JOSÉ MARÇAL DE ATAÍDE ASSI

Subprocurador – Geral de Justiça Administrativo

ELDA MÁRCIA MORAES SPEDO

Corregedora –Geral do Ministério Público

ÁLCIO ARAÚJO

Gerente – Geral do Ministério Público

REALIZAÇÃO:

Centro de Apoio Operacional de Defesa do Meio Ambiente, de Bens e Direitos de

Valor Artístico, Estético, Histórico, Turístico, Paisagístico e Urbanístico – CAOA

ELABORAÇÃO:

NÍCIA REGINA SAMPAIO

Promotora de Justiça/Dirigente do CAOA

LUIS HENRIQUE DE ARAGÃO OLIVER

Assessor Especial

– 2009 –

3

SUMÁRIO

1 – Lei nº 6.766/79 (Parcelamento do Solo Urbano)................................

CAPÍTULO I - DISPOSIÇÕES PRELIMINARES

CAPÍTULO II - DOS REQUISITOS URBANÍSTICOS PARA LOTEAMENTO CAPÍTULO III - DO PROJETO DE LOTEAMENTO

CAPÍTULO IV - DO PROJETO DE DESMEMBRAMENTO CAPÍTULO V - DA APROVAÇÃO DO PROJETO DE LOTEAMENTO E

DESMEMBRAMENTO

CAPÍTULO VI - DO REGISTRO DO LOTEAMENTO E DESMEMBRAMENTO CAPÍTULO VII - DOS CONTRATOS

CAPÍTULO VIII - DISPOSIÇÕES GERAIS

CAPÍTULO IX - DISPOSIÇÕES PENAIS

CAPÍTULO X - DISPOSIÇÕES FINAIS

2 – Anexos (ACP‟s, TAC‟s, Notificações Recomendatórias, etc.)..................

4

LEI No 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979.

Dispõe sobre o Parcelamento do Solo

Urbano e dá outras Providências.

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA: Faço saber que o Congresso Nacional decreta e

eu sanciono a seguinte Lei:

Art. 1º - O parcelamento do solo para fins urbanos será regido por esta

Lei.

Parágrafo único. Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão

estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo

municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais

e locais.

Constituição Federal – arts. 21, inciso XX; 24, inciso I, §§ 1º, 2º e 3º; 30, inciso VIII e 182

Lei Estadual nº 7.943/2004.

Projeto de Lei nº 3057/2000

Art. 1º Esta Lei estabelece normas gerais disciplinadoras do parcelamento do solo para fins

urbanos e da regularização fundiária sustentável de áreas urbanas e é denominada Lei de

Responsabilidade Territorial Urbana.

Parágrafo único. A aplicação desta Lei dá-se sem prejuízo de outras normas específicas de âmbito

federal, estadual, distrital ou municipal que com ela sejam compatíveis, respeitadas as

competências constitucionais de cada ente federativo.

Comentários:

O Princípio da autonomia das entidades que compõem a Federação pressupõe a

existência de repartições de competências traçadas peremptoriamente pela Constituição

Federal.

A competência legislativa constitucional urbanística se exterioriza de forma

vertical, já que cabe a União a edição de normas gerais (art.24,§1º) e aos Estados-

Membros a possibilidade de aperfeiçoar, complementar ou suplementar as regras

5

impostas no âmbito federal (art.24, §2º). Restando aos Municípios a elaboração de

normas de interesse local (art.30, I), além da possibilidade de suplementar a legislação

federal e estadual, no que couber (art.30, II).

Segundo GILMAR MENDES, INOCÊNCIO COELHO e PAULO BRANCO “se o critério

da colaboração não vingar, há de se cogitar do critério da preponderância de interesses.

Mesmo não havendo hierarquia entre os entes que compõem a Federação, pode-se falar

em hierarquia de interesses, em que os mais amplos (da União) devem preferir aos mais

restritos (dos Estados)” 1.

Por esse sistema, os Estados não podem editar normas que contrariem os

dispositivos emanados da legislação federal de caráter geral, assim, como os Municípios

não podem editar leis locais que estejam em descompasso com as regras federais e

estaduais. Trata-se de um condomínio legislativo que exige a cooperação e a harmonia

entre as diferentes esferas de governo.

Considerações Doutrinárias:

TOSHIO MUKAI (Direito Urbano e Ambiental) – “[...] entendemos que a competência

genérica constitucional, em matéria de urbanismo, é deferida aos três níveis e governo,

como matéria concorrente, em dois níveis: ao nível do planejamento do urbanismo e ao

nível da legislação e atuação administrativa decorrente (especialmente através de

medidas de polícia – limitações urbanísticas). Ao nível de planejamento, pode a União

elaborar e ditar, para todo o território nacional, um Plano Nacional de Urbanismo, com

base no poder advindo da regra de competência expressa que lhe dá a constituição

vigente para planejar e promover o desenvolvimento econômico de urbanismo, para

certas e determinadas regiões geo-econômicas, adaptadas às peculiaridades regionais.

Ao nível da legislação ou normatividade cogente em face dos administrados e da atuação

administrativa, pode, considerando sempre a predominância do interesse nacional sobre

o estadual ou municipal, tendo em vista a competência remanescente estadual e o

peculiar interesse Municipal [...]” (3ª edição, Belo Horizonte: Forum, 2006, p. 111/112).

JOSÉ AFONSO DA SILVA (Direito Urbanístico Brasileiro) – “Normas gerais são,

portanto, normas de leis, ordinárias ou complementares, produzidas pelo legislador

federal nas hipóteses previstas na constituição, que estabelecem princípios e diretrizes

da ação legislativa da União, dos Estados e dos Municípios [...] Assim, elas se revelam

como mecanismos limitadores da autonomia dos Estados e Municípios – razão por que

hão de ser compreendidas em sentido estrito [...]” (5ª edição, São Paulo:Malheiros,

2008, p.67).

1 Curso de Direito Constitucional.3ª ed..São Paulo: Saraiva, 2008, p. 822.

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HELINE SIVINI FERREIRA (Competências Ambientais) – “Convém, ainda, assinalar

que a divisão constitucional de competências entre a União e os Estados não impede

eventuais conflitos entre legislações federais e estaduais. Sobre essa questão, três

possibilidades devem ser analisadas: a) pode ocorrer que, mesmo observando os seus

campos de atuação, União e Estados legislem de forma conflitante. Nesse caso, entende-

se que deverá predominar a regra mais restritiva, uma vez que se busca a satisfação de

um interesse público [...] (artigo publicado em Direito Constitucional Ambiental Brasileiro

- Org.: J.J. Gomes Canotilho e José Rubens Morato Leite - São Paulo: Saraiva, p.215).

Jurisprudência:

CONSTITUCIONAL E AMBIENTAL. USO DO SOLO URBANO. COMPETÊNCIA CONCORRENTE. MEIO

AMBIENTE. INTERESSE DA COLETIVIDADE. 1. O uso do solo urbano submete-se aos princípios

constitucionais que informam a função social da propriedade, evidenciando a defesa do meio

ambiente e do bem estar comum da sociedade. 2. Segundo precedente do STJ, "a União, os

Estados e os Municípios têm competência concorrente para legislar sobre o estabelecimento das

limitações urbanísticas no que diz respeito às restrições do uso da propriedade em benefício do

interesse coletivo, em defesa do meio ambiente para preservação da saúde pública e, até, do

lazer" (RONS 8.766/PR). 3. Incide, no caso, a Lei Federal nº 6.6676/79 e a Lei Estadual nº

3.384/80, com a redação do artigo 45 dada pela Lei nº 5.640/98, o que retira a eficácia de

qualquer Lei Municipal que contrarie os citados diplomas legais. 4. A citada legislação não impede o

parcelamento ou desmembramento do solo em determinadas regiões consideradas Zonas

Especiais, dentre elas o Município de Guarapari, mas tão somente normativam a forma como se

dará o fracionamento, para evitar abusos ou degradações do solo e do meio ambiente. 5. Recurso

desprovido. (TJ-ES; AC 021.99.019277-1; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Subst. Samuel Meira

Brasil Junior; Julg. 20/08/2002)

ARGÜIÇÃO INCIDENTAL DE INCONSTITUCIONALIDADE - AÇÃO CIVIL PÚBLICA - MUNICÍPIO -

DIREITO AMBIENTAL - PREPONDERÂNCIA DE NORMA FEDERAL SOBRE NORMA MUNICIPAL -

COMPETÊNCIA LEGISLATIVA SUPLEMENTAR - RECUO MARGINAL EM FACE DA EXISTÊNCIA DE RIO

- INCOMPATIBILIDADE MATERIAL RECONHECIDA - INCONSTITUCIONALIDADE DECLARADA. Reza o

art. 24 da Magna Carta: "Compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar

concorrentemente sobre: "VI - florestas, caça, pesca, fauna, conservação da natureza, defesa do

solo e dos recursos naturais, proteção do meio ambiente e controle da poluição"; dispondo, por sua

vez, o § 1º: "No âmbito da legislação concorrente, a competência da União limitar-se-á a

estabelecer normas gerais", enquanto o § 2º estatui: "A competência da União para legislar sobre

normas gerais não exclui a competência suplementar dos Estados", prevendo o § 4º que "A

superveniência de lei federal sobre normas gerais suspende a eficácia da lei estadual, no que lhe

for contrário". Logo, essas normas devem ser levadas em consideração no exercício da

competência legislativa material concorrente. Suplementar na espécie significa que "na inexistência

de lei federal os Estados e o Distrito Federal legislarão livremente, sem restrições. A sobrevinda,

contudo, ou a preexistência de uma lei federal sobre a matéria só tornam válidas as disposições

7

que não contrariem as normas gerais da União" (BASTOS, Celso Ribeiro. Curso de direito

constitucional. 22. ed. atual. São Paulo: Saraiva, 2001. p. 306). Logo, "a legislação supletiva, como

é cediço, não pode ineficacizar os efeitos da lei que pretende suplementar" (REsp 29299/RS). Ipso

facto, diante da incompatibilidade material da norma jurídica municipal com a nacional e estadual,

estas prevalecem, afastando a eficácia daquela, pois "(...) ao longo das águas correntes, é fixado

em 15 (quinze) metros, no mínimo, a reserva de faixa não edificável, matéria esta, como tal,

regulada, também, pela legislação do Estado, haja vista a Lei n. 6.063, de 24/05/82 (art.8º, inciso

III, redação da Lei n. 10.957/98 - DOE 16.050, de 24/11/98)" (TJSC - ACMS n. 2004.019089-1,

rel. Francisco Jose Rodrigues de Oliveira Filho, julado em 17/08/2005).

Artigos:

Francisco de Assis Aguiar Alves. Autonomia Municipal e interesse local como

parâmetros à competência legislativa dos municípios. Revista da Faculdade

de Direito de Campos, Ano IV, Nº 4 e Ano V, Nº 5 - 2003-2004.

Giovana Egle Alves de Oliveira DAntonio. Aspectos de Direito Ambiental e

Urbanístico frente à Autonomia Municipal: um debate sobre a visão do

STF em relação aos Administrados. Sociedade Brasileira de Direito Público

(www.sbdp.org.br).

CAPÍTULO I

Disposições Preliminares

Art. 2º - O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante

loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e

as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§ 1º - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes

destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de

logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das

vias existentes.

§ 2º - considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes

destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário

existente, desde que não implique na abertura de novas vias e

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logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação

dos já existentes.

§ 3º - VETADO

§ 4º Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas

dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor

ou lei municipal para a zona em que se situe.

Constituição Federal – artigo 182, § 1º.

Lei Federal nº 10.257/2001 – artigos 4º, III, a; 5º.

Projeto de Lei nº 3057/2000:

Artigo 2º Para os efeitos desta Lei, consideram-se:

V – gleba: o imóvel que ainda não foi objeto de parcelamento do solo para fins urbanos;

VI – lote: a unidade imobiliária resultante de loteamento ou desmembramento;

IX – loteamento: a divisão de imóvel em lotes destinados à edificação, com abertura de novas

áreas destinadas a uso público, ou com prolongamento, modificação ou ampliação das existentes;

X – desmembramento: a divisão de imóvel em lotes destinados à edificação, que não implique a

abertura de novas áreas destinadas a uso público, ou o prolongamento, modificação ou ampliação

das já existentes.

XI – condomínio urbanístico: a divisão de imóvel em unidades autônomas destinadas à edificação,

às quais correspondem frações ideais das áreas de uso comum dos condôminos, admitida a

abertura de vias de domínio privado e vedada a de logradouros públicos internamente ao seu

perímetro.

Art. 4º O parcelamento do solo para fins urbanos somente pode ser feito nas modalidades de

loteamento, desmembramento ou condomínio urbanístico.

§ 1º Admite-se a utilização, de forma simultânea ou consecutiva, de mais de uma modalidade de

parcelamento, no mesmo imóvel ou em parte dele, desde que atendidos os requisitos desta Lei.

Art. 118. Os condomínios civis cujos moradores são proprietários de frações ideais do terreno, mas

exerçam posses localizadas, podem, por decisão de dois terços dos proprietários das frações,

transformá-las em condomínios urbanísticos, observados os requisitos desta Lei.

§ 1º Os clubes de campo que, de fato, pelas características de ocupação, são parcelamentos do

solo para fins urbanos, podem ser regularizados na forma do caput, com a extinção da associação

proprietária do terreno e a transferência aos sócios cotistas das frações ideais do terreno.

§ 2º Os condomínios de que trata este artigo não podem incorporar como áreas de uso comum dos

condôminos os logradouros que já estejam afetados ao uso público.

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Art. 127. Observadas as disposições desta lei, admite-se a aprovação de loteamentos para fins

urbanos com controle de acesso, desde que:

I – lei estadual ou municipal autorize a expedição de licença para este tipo de empreendimento e a

necessária outorga de instrumento de permissão ou concessão do direito real de uso das áreas

internas do loteamento;

II – a concessão ou permissão de uso referida no inciso I seja outorgada a uma associação de

proprietários ou adquirentes de lotes, legalmente constituída.

§ 1º Para a expedição da licença referida no inciso I do caput, a legislação municipal deve prever

que sejam avaliadas as seguintes questões:

I – possibilidade de integração futura do acesso do loteamento fechado com o sistema viário

existente ou projetado;

II – mobilidade urbana no entorno do empreendimento;

III – acesso da população em geral aos equipamentos comunitários.

§ 2º Ao aprovar o projeto de loteamento com controle de acesso, a autoridade licenciadora fica,

automaticamente, obrigada a outorgar o instrumento de permissão ou concessão referido no inciso

I do caput, o qual deverá ser formalizado imediatamente após a averbação da licença final

integrada, no competente Registro de Imóveis.

§ 3º O prazo de vigência da concessão ou permissão de uso deve ser prorrogado, automática e

sucessivamente, a cada vencimento, por igual período, desde que cumpridos os encargos

atribuídos à associação referida no inciso II do caput.

§ 4º Considera-se válido o empreendimento que tenha sido licenciado ou implantado na forma de

loteamento fechado, com base em lei estadual ou municipal, até a data da entrada em vigor desta

Lei, desde que sua implantação tenha respeitado os termos da licença concedida.

Comentários:

A norma estabeleceu apenas duas formas de parcelamento do solo urbano,

consistentes nas figuras do loteamento e desmembramento, qualquer outra modalidade

não é disciplinada pela Lei nº 6.76679.

Conforme a legislação atual, o loteamento ao ser implantado passa a integrar a

cidade e, suas vias de circulação, como praças e equipamentos públicos passam a ser de

uso comum do povo, uma vez que com a aprovação do loteamento, tais parcelas da

gleba transferem-se ao domínio público (artigo 22). Referidas áreas ficam gravadas pela

indisponibilidade, não sendo passíveis de alienação por parte do loteador, muito menos

pelo Poder Público (artigo

Questão de grande controvérsia na doutrina e jurisprudência é o loteamento

fechado que aparece como forma híbrida de loteamento (lei 6.766/79) e condomínio (lei

4.591/64).

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Essa prática, já comum em vários Estados, consiste em aplicar as regras da lei

4.591/64, em especial a figura do condomínio, entretanto, sem a obrigação da entrega

casada do terreno e sua edificação, ficando para o adquirente do lote a responsabilidade

pela construção.

Outra modalidade de ocupação territorial urbana é a abarcada pela Lei Federal nº

4.591/64. Nesse tipo de empreendimento ocorre a edificação de várias unidades

autônomas, sobre um único lote ou terreno, vinculadas entre si por uma fração ideal e

áreas comuns, conforme preconiza seu artigo 8º, verbis:

Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente

comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar

erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:

a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou

assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e

também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas

casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de

partes comuns, que corresponderá às unidades;

b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais

pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação,

aquela que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva,

correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno

e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades;

c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas

em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades

autônomas;

d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para

as vias públicas ou para as unidades entre si.

Nestes termos, no caso do condomínio, diferentemente do loteamento, o

empreendedor se compromete a edificar as unidades autônomas, ou seja, o consumidor

adquirente do lote, ao celebrar contrato dessa natureza, adquire a unidade autônoma

edificada mais a fração ideal e coisas comuns vinculadas ao imóvel.

Além do mais, diferentemente do loteamento, nos condomínios em edificações, as

vias de circulação e espaços livres são particulares, pertencem aos condôminos, já que o

incorporador não possui a obrigação de transferir os espaços internos comuns à

Municipalidade, nem mesmo reservar porções para implantação de equipamentos

comunitários.

Frisa-se, portanto, que essa modalidade condominial, regida pela Lei nº 4.591/64,

não autoriza a implantação do empreendimento que tenha por unidades autônomas,

terrenos não edificados.

11

Conforme comentado alhures, os loteamentos fechados, atropelam a legislação

civil e urbanística, favorecendo, na prática, a privatização do uso das áreas públicas dos

loteamentos (áreas verdes e institucionais, sistemas de lazer, ruas e praças, etc.),

outrora vocacionadas, em sua origem, ao uso coletivo2

Entretanto, outros entendem pela legalidade dessa modalidade de parcelamento

do solo. Por todos, Hely Lopes Meirelles dispõe que:

“Loteamentos especiais estão surgindo, principalmente nos arredores das grandes cidades, visando a descongestionar as metrópoles. Para esses

loteamentos não há, ainda, legislação superior específica que orienta a sua formação, mas nada impede que os Municípios editem normas urbanísticas locais adequadas a essas urbanizações. E tais são os determinados loteamentos

fechados, loteamentos integrados, loteamentos em condomínio, com ingresso só permitido aos moradores e pessoas por eles autorizadas e com equipamentos e serviços urbanos próprios, para auto-suficiência da comunidade. Essas modalidades merecem prosperar. Todavia, impõe-se um regramento legal prévio para disciplinar o sistema de vias internas (que em tais casos não são bens públicos de uso comum do povo) e os encargos de segurança, higiene e conservação das áreas comuns e dos equipamentos de uso coletivo dos

moradores, que tanto podem ficar com a Prefeitura como os dirigentes do núcleo, mediante convenção contratual e remuneração dos serviços por preço ou taxa, conforme o caso”.3

Diante dessa divergência e, visando legalizar os denominados “loteamentos

fechados”, o Projeto de Lei nº 3.057/2000, que substituirá a Lei nº 6.766/79, prevê a

instituição do condomínio urbanístico como modalidade de parcelamento do solo urbano.

Segundo o citado projeto, o condomínio urbanístico consiste na divisão de imóvel

em unidades autônomas destinadas à edificação, às quais correspondem frações ideais

das áreas de uso comum dos condôminos, admitida a abertura de vias de domínio

privado e vedada a de logradouros públicos internamente ao seu perímetro.

Além disso, o projeto de lei, ainda, pretende regularizar os loteamentos fechados

já implantados, conforme se infere da leitura do parágrafo quarto, do artigo 127, verbis:

§ 4º Considera-se válido o empreendimento que tenha sido licenciado ou

implantado na forma de loteamento fechado, com base em lei estadual ou

municipal, até a data da entrada em vigor desta Lei, desde que sua implantação

tenha respeitado os termos da licença concedida.

Considerações Doutrinárias:

2 José Carlos de Freitas.Da Legalidade dos Loteamentos Fechados., disponível no site do MPSP. 3 Direito Municipal Brasileiro, 15ª ed. São Paulo: Malheiros, 2006.

12

VICENTE CELESTE AMADEI (Como lotear uma gleba.São Paulo: Universidade SECOVI,

2001, p.8/9):

GLEBA: área de terreno que ainda não foi objeto de parcelamento urbano

regular, isto é, aprovado e registrado;

LOTE: porção de terra resultante do parcelamento urbano destinada à

edificação ou recreação.

HELY LOPES MEIRELLES (Direito Municipal Brasileiro) – “O loteamento e o

desmembramento constituem modalidades do parcelamento do solo, mas apresentam

características diversas: o loteamento é meio de urbanização e só se efetiva por

procedimento voluntário e formal do proprietário da gleba, que planeja sua divisão e a

submete à aprovação da Prefeitura, para subseqüente inscrição no Registro Imobiliário,

transferência gratuita das áreas das vias públicas e espaços livres ao Município e

alienação dos lotes aos interessados; o desmembramento é apenas repartição da gleba,

sem atos de urbanização, e tanto pode ocorrer pela vontade do proprietário (venda,

doação, etc.) como por imposição judicial (arrematação, partilha, etc.), em ambos os

casos sem qualquer transferência de área ao domínio público” (15ª ed. São Paulo:

Malheiros, 2006, p.557/558).

PERI CARLOS PAEL LOPES (Atos dos Registradores Imobiliários) – “Deve-se atentar

para que loteamento não seja confundido com desmembramento e vice-versa. Para

distingui-los é só prestar atenção aos dizeres dos §§ 1º e 2º do art.2º da Lei n.6.766, de

19.12.79. Ambos são modalidades legais de parcelamento do solo urbano. O

desdobramento, fracionamento, desdobre ou desdobro de gleba, fazenda, sítio, chácara,

estância, lote, terreno ou data que dizer dividir em dois o imóvel que já foi objeto de

regular loteamento ou desmembramento. Neste caso, o registrador deve observar, sim,

se o imóvel fracionado não contém área inferior à do módulo calculado para o mesmo ou

da fração mínima de parcelamento, sendo rural (e desde que a propriedade da qual se

desmembre permaneça também com área igual ou superior à fração mínima de

parcelamento), consoante dispõe a legislação agrária vigente; quando urbano, se o

desdobro foi autorizado pela municipalidade, compete a esta verificar se foi atendido pelo

loteador o preceito dos arts.3º, parágrafo único, 4º, II, da LPSU. Também não pode

implicar na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento,

modificação ou ampliação dos já existentes” (1ª ed. 1995, p.78).

JOSÉ AFONSO DA SILVA (Direito Urbanístico Brasileiro) – “Então, o chamado

loteamento fechado constitui modalidade especial de aproveitamento condominial de

espaço para fins de construção de casas residenciais térreas ou assobradadas ou

edifícios. Caracteriza-se pela formação de lotes autônomos com áreas de utilização

exclusiva de seus proprietários, confinando-se com outras de utilização comum dos

condôminos. O terreno assim loteado não perde sua individualidade objetiva, conquanto

sofra profunda transformação jurídica. Diferente do processo de loteamento

13

propriamente dito, em razão do qual o terreno loteado perde sua individualidade

objetiva, transformando-se em lotes que se individualizam como unidades

autarquicamente bastantes a si mesmas; inexistem o estado e a pluralidade de

comunhão; cria-se um bairro, cujo equipamento urbano (inclusive as vias, estradas e

caminhos, como públicos que passam a ser com o registro imobiliário) passa a participar

do sistema viário local e do orbe municipal” (5ª edição. São Paulo: Malheiros, 2008,

p.350).

Jurisprudência:

ADMINISTRATIVO - PARCELAMENTO DO SOLO - LOTEAMENTO - OBRAS DE INFRA-ESTRUTURA:

RESPONSABILIDADE. 1. Embora conceitualmente distintas as modalidades de parcelamento do

solo, desmembramento e loteamento, com a Lei 9.785/99, que alterou a Lei de Parcelamento do

Solo - Lei 6.766/79, não mais se questiona as obrigações do desmembrador ou do loteador. Ambos

são obrigados a cumprir as regras do plano diretor. 2. As obras de infra-estrutura de um

loteamento são debitadas ao loteador, e quando ele é oficialmente aprovado, solidariza-se o

Município. 3. Obrigação solidária a que se incumbe o loteador, o devedor solidário acionado pelo

Ministério Público. 4. Recurso especial improvido. (REsp 263603/SP, Rel. Ministra ELIANA

CALMON, SEGUNDA TURMA, julgado em 12/11/2002, DJ 24/05/2004 p. 229).

DESMEMBRAMENTO DE IMÓVEL. ART. 2. PAR. 2. LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO.

MANDADO DE SEGURANÇA. PARCELAMENTO DE BENS IMÓVEIS URBANOS. LOTEAMENTO E

DESMEMBRAMENTO. A subdivisão de área em dois lotes, sem abertura nem ampliação de novas

vias de acesso, constitui desmembramento, que a prefeitura não poderá negar se as áreas

resultantes da divisão apresentam dimensões superiores ao mínimo legal previsto nas posturas

municipais. Inteligência do art. 2., par. 2., da Lei nº 6.766/79. Segurança concedida. (TJ-RJ; MS

216/1988; Terceiro Grupo de Câmaras Cíveis; Rel. Des. José Rodriguez Lema; Julg. 30/11/1988).

IMOBILIÁRIO E REGISTRO PÚBLICO. CONDOMÍNIO FECHADO DE LOTES. IMPOSSIBILIDADE DE

INSTITUIÇÃO. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. NATUREZA JURÍDICA. LEGISLAÇÃO APLICÁVEL. LEI

MUNICIPAL. INCONSTITUCIONALIDADE. SENTENÇA REFORMADA. APELO CONHECIDO E PROVIDO.

1. Não é passível de registro, sob os moldes de loteamento, incorporação imobiliária de condomínio

fechado de lotes, integrado por áreas privativas dos condôminos e por espaços de domínio comum

(áreas de lazer, vias de tráfego interno e reserva florestal), por incompatibilidade com o art. 2º,

§1º, da Lei n.º 6.766/79, que pressupõe a existência de vias de tráfego interno de domínio público.

2. Não é aplicável a Lei Estadual n.º 7.943/2004 a pedido de registro de incorporação imobiliária,

relativa a condomínio fechado de lotes, já que a legislação mencionada incide nos casos de

loteamento do solo urbano. 3. Não é admissível pedido de registro de incorporação imobiliária,

relativa a condomínio fechado de lotes, composto por áreas privativas dos condôminos e por

espaços de domínio comum (áreas de lazer, vias de tráfego interno e reserva florestal), em razão

da previsão do art. 8º, alíneas a e b, da Lei n.º 4.951/64, que restringe o condomínio de mais de

uma edificação na mesma área à construção de casas térreas ou assobradadas ou de edificações

de dois ou mais pavimentos. 4. É impossível, frente à previsão do art. 167, inciso I, números 17 e

14

19, da Lei n.º 6.015/73, combinada com o art. 2º, §1º, da Lei n.º 6.766/79 e com o art. 8º,

alíneas, a e b, da Lei n.º 4.951/64, o registro no Ofício Geral de Imóveis de incorporação

imobiliária de condomínio fechado de lotes. 5. Inexiste no ordenamento jurídico vigente

autorização à constituição e registro de condomínio fechado de lotes, em decorrência da revogação

tácita do art. 3º, do Decreto-Lei nº 271/1967, pela Lei n.º 6.766/79, incorrendo em

inconstitucionalidade, por violação aos arts. 24, §§1º e 2º, e 22, inciso XV, da CF/88, a Lei local

que permita tal modalidade de uso do solo urbano. 6. As competência municipais outorgadas pelo

art. 30, incisos I e VIII, da Lei, devem ser exercidas com atendimento às normas gerais, relativas a

direito urbanístico, expedidas pela União Federal e pelos Estados, além de se compatibilizar com as

normas relativas a registros públicos, pena de inconstitucionalidade. 7. É lícita a criação dos

denominados condomínios fechados de lotes que, na verdade, devem ser instituídos sob o modelo

de loteamento do solo urbano, desde que as vias de tráfego, as praças e os logradouros internos

sejam objeto de permissão ou concessão de uso aos moradores da gleba, transformando-se, por

Lei Municipal, bens de uso comum do povo em bens de uso especial. 8. Apelo conhecido e provido.

Sentença reformada. Suscitação de dúvida julgada procedente. Sem condenação ao pagamento de

custas e honorários em virtude do caráter oficioso que dirigiu a instauração do processo. (TJ-ES;

AC 061.04.001006-0; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Arnaldo Santos Souza; Julg. 14/03/2006;

DJES 12/04/2006).

DÚVIDA. OFÍCIO DO REGISTRO DE IMÓVEIS QUE ENCAMINHOU PROCEDIMENTO DE DÚVIDA

QUANTO AO REGISTRO DO CHAMADO "CONDOMÍNIO HORIZONTAL DE LOTES". EXPEDIENTE QUE

TOMOU O CARÁTER NORMATIVO A PARTIR DE DECISÃO DO JUIZ DA VARA DOS REGISTROS

PÚBLICOS. PRELIMINAR DE NÃO-CONHECIMENTO DO RECURSO AFASTADA. EVIDENTE INTERESSE

DA PARTE EM VER RECONHECIDA A POSSIBILIDADE JURÍDICA DE PROSPERAR O SEU

EMPREENDIMENTO NOS MOLDES EM QUE APRESENTADO NO ÁLBUM IMOBILIÁRIO. QUESTÃO

MESMO DE SEGURANÇA JURÍDICA ANTE A INFORMAÇÃO DE EXISTÊNCIA DE OUTROS

EMPREENDIMENTOS DE IGUAL MONTA SENDO APROVADOS EM OUTROS OFÍCIOS IMOBILIÁRIOS.

CONDOMÍNIO HORIZONTAL DE LOTES. O Decreto-Lei nº 271/67, em seu art. 3º, que equipara a

figura do loteador à do incorporador e a do comprador de lote ao condômino deve ser interpretado

de forma a harmonizá-lo ao sistema da Lei nº 6.766/79. Não se vislumbra, em tese, óbice ao

loteamento fechado, desde que obedecidas as exigências da legislação - Leis nºs 4.591/64 e Lei nº

6.766/79. Criação híbrida aceita pela doutrina e jurisprudência. Impossibilidade, assim, de instituir

condomínio de lotes, em desobediência às restrições da legislação ambiental e federal que

estabelecem a reserva de espaços públicos. Apelo desprovido. (TJ-RS; AC 70020348199; Porto

Alegre; Vigésima Câmara Cível; Rel. Des. José Aquino Flôres de Camargo; Julg. 21/11/2007;

DOERS 18/12/2007; Pág. 92) – Sentença

LOTEAMENTO. FECHADO. ADOÇÃO DESSA FORMA PARA LOTEAMENTOS JÁ EXISTENTES. LEI

COMPLEMENTAR MUNICIPAL DISPONDO A RESPEITO. INADMISSIBILIDADE, POR CONSTITUIR

DESAFETAÇÃO DE ÁREAS INSTITUCIONAIS RESERVADAS AO USO COMUM DO POVO. Ofensa aos

artigos 180, inciso VII, da Constituição Estadual, e 17 da Lei Federal n. 6.766/79. Ação Direta de

Inconstitucionalidade procedente. Considera-se ofensivo ao artigo 180, VII, da Constituição

Paulista dispositivo de Lei Municipal que autoriza a formação de loteamento fechado para o

15

loteamento já existente, de modo que possa ocorrer o desvirtuamento das funções das áreas

verdes ou institucionais especificadas no projeto original do loteamento. (Bol. JUBI 84/03) (TJ-SP;

ADI 87.654-0/0; Órgão Especial; São Paulo; Rel. Des. Ernani de Paiva; Julg. 30/04/2003).

AÇÃO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE. PLANEJAMENTO URBANÍSTICO. Lei Municipal com

regras relativas a loteamento fechado, de iniciativa do Legislativo. Iniciativa do Poder Executivo.

Inconstitucionalidade da Lei reconhecida. Ação procedente. (TJ-SP; ADI 47.198-0; São Paulo;

Órgão Especial; Rel. Des. Luis de Macedo; Julg. 02/06/1999).

AÇÃO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE. LEI COMPLEMENTAR Nº 246/05 QUE OBJETIVA A

ALTERAÇÃO DA LEI Nº 2.452/78, QUE DISCIPLINA O USO DO SOLO PARA PROTEÇÃO DE

MANANCIAIS, CURSOS E RESERVATÓRIOS DE ÁGUA E DEMAIS RECURSOS HÍDRICOS DE

INTERESSE DO MUNICÍPIO DE CAXIAS DO SUL. ART. 36 E CAPÍTULO VIII. "LOTEAMENTO

FECHADO". POSSIBILIDADE DE INSTALAÇÃO DE CANCELAS OU CERCAS A ISOLAR LOTEAMENTOS.

DISTINÇÃO ENTRE LOTEAMENTO FECHADO E CONDOMÍNIO EDILÍCIO. LEIS FEDERAIS NOS

6.766/79 E 4.591/64. DOUTRINA E JURISPRUDÊNCIA CATALOGADAS. - Loteamento Fechado como

nova espécie de loteamento, produto híbrido resultante do "cruzamento" do condomínio edilício

(horizontal) do art. 8° da Lei nº 4.591/64, com o parcelamento regulado pela Lei nº 6.766/79, face

à alteração introduzida pela Lei nº 9.785/99. - Art. 36 da Lei Complementar - Inexiste na lei nº

4.591/64 (que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias) qualquer

menção acerca de doação de parcela da propriedade para fins de instituição de espaços públicos.

AÇÃO JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. VOTOS VENCIDOS. (Ação Direta de

Inconstitucionalidade Nº 70014703193, Tribunal Pleno, Tribunal de Justiça do RS, Relator Vencido:

Luiz Felipe Silveira Difini, Redator para Acordão: Vasco Della Giustina, Julgado em 02/10/2006).

AÇÃO CIVIL PUBLICA - PARCELAMENTO DO SOLO URBANO - LOTEAMENTO INSTITUÍDO DE

ACORDO COM O DL N° 58/37 - TRANSFORMAÇÃO EM LOTEAMENTO FECHADO - EDIÇÃO DE LEI

MUNICIPAL APROVADA PELA CÂMARA MUNICIPAL AUTORIZANDO A CONVERSÃO POSSIBILIDADE -

APLICAÇÃO DO ART.22, DA LEIA N° 6766/79 - COMPETÊNCIA LEGISLATIVA MUNICIPAL PARA

EDITAR LEI SOBRE QUESTÃO NÃO REGULAMENTADA PELO DIREITO URBANÍSTICO LEGISLADO

PELA UNIÃO OU PELO ESTADO - INEXISTÊNCIA DE ILEGALIDADE OU ILEGITIMIDADE - MEIO

DESTINADO A DESONERAR A FOLHA MUNICIPAL DE PAGAMENTOS - AÇÃO PROCEDENTE -

RECURSO PROVIDO (TJSP – Apelação com revisão nº 798.948.5/0-00, relator: Luiz Burza Neto,

12ª Câmara de Direito Público, julgado em 24/09/2008).

Artigos

SANTA HELENA, Eber Zoehler. Condomínio Urbanístico: De Lege Lata, De Lege Ferenda. Revista

Magister de Direito Ambiental e Urbanístico nº 09 - Dez/Jan de 2007.

16

§ 5º A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída

pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais,

iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água

potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.

Vide também artigo 40 desta Lei.

Lei Federal nº 10257/2001 – artigos 2º, I.

Projeto de Lei nº 3057/2000:

Art. 2º Para os efeitos desta Lei, consideram-se:

XVII – infra-estrutura básica: os equipamentos de abastecimento de água potável, disposição

adequada de esgoto sanitário, distribuição de energia elétrica e sistema de manejo de águas

pluviais;

XVIII – infra-estrutura complementar: iluminação pública, pavimentação, rede de telefonia, rede

de fibra ótica e outras redes de comunicação, rede de gás canalizado e outros elementos não

contemplados na infra-estrutura básica.

[...]

Art. 22. Cabe ao empreendedor:

II – a implantação:

a) do sistema viário;

b) da infra-estrutura básica, com exceção dos sistemas individuais de disposição de esgoto

sanitário;

c) dos elementos da infra-estrutura complementar exigidos por legislação estadual ou municipal

Art. 23. Ressalvado o disposto no art. 22, cabe ao Poder Público ou a seus concessionários e

permissionários, a partir da expedição da licença final integrada, a operação e manutenção:

I – da infra-estrutura básica e das áreas destinadas a uso público;

II – da infra-estrutura complementar dos loteamentos e desmembramentos, observadas as

condições fixadas na legislação estadual ou municipal prevista na alínea “c” do inciso II do art. 22.

Comentários:

A Constituição Federal estabelece no seu artigo 182 que a “política de

desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes

gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções

sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes”.

Seguindo essa linha principiológica, o Estatuto da Cidade estabeleceu no inciso I

do artigo 2º do Estatuto da Cidade, que “a política urbana tem por objetivo ordenar o pleno

desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes

diretrizes gerais:

17

I – garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra

urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infra-estrutura urbana, ao

transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e

futuras gerações”.

De acordo com o referido artigo, para que as cidades possuam um patamar de

sustentabilidade, e conseqüentemente para que alcance a tão almejada função social é

indispensável que sejam assegurados para todos os Munícipes, direitos fundamentais

básicos, como os direitos sociais e coletivos.

É salutar o entendimento que a ausência de infra-estrutura de esgotamento e

manejo de águas pluviais tem comprometido diretamente a qualidade de vida dos

moradores dos loteamentos e, indiretamente, toda a urbe.

Dessa forma, o direito a infra-estrutura pode ser lido, também, como direito

fundamental à saúde e ao meio ambiente. Assim, as condutas omissivas, tanto do

loteador, como do Poder Público, geram responsabilidade na esfera cível, criminal e

administrativa.

Considerações da Doutrina:

JOSÉ DOS SANTOS CARVALHO FILHO (Comentários ao Estatuto da Cidade) – “[...] a

infra-estrutura urbana é o conjunto de serviços urbanísticos oferecidos à comunidade nas

cidades, vale dizer, é a base da urbanização. Sendo assim , nela já se incluem os

serviços públicos, inclusive o de transporte. Sem serviços públicos não se pode dizer que

a cidade tenha infra-estrutura” (2ª ed. rio de Janeiro: Lumen Juris, 2006, p.36).

JOSÉ AFONSO DA SILVA (Direito Urbanístico Brasileiro) – “São de urbanificação

primária as obras de arruamento, os espaços para estacionamento, de escoamento de

águas pluviais, de coleta, tratamento e despejo de águas servidas e suas respectivas

redes, de alimentação e distribuição de água potável e respectiva rede, de distribuição de

energia elétrica e de gás, de colocação de guias e sarjetas, de iluminação pública, e

semelhantes. São de urbanificação secundária todas as obras que servem para obter o

beneficiamento completo do território, com as de ligação da zona com os serviços

públicos, a instalação de escolas, mercados, praças de esporte, centros sociais, culturais,

igrejas e outros edifícios para serviços religiosos, áreas verdes, parques etc.” (5ª edição,

São Paulo:Malheiros, 2008, p.325).

Jurisprudência:

18

ADMINISTRATIVO - PARCELAMENTO DO SOLO - LOTEAMENTO - OBRAS DE INFRA-ESTRUTURA:

RESPONSABILIDADE. 1. Embora conceitualmente distintas as modalidades de parcelamento do

solo, desmembramento e loteamento, com a Lei 9.785/99, que alterou a Lei de Parcelamento do

Solo - Lei 6.766/79, não mais se questiona as obrigações do desmembrador ou do loteador. Ambos

são obrigados a cumprir as regras do plano diretor. 2. As obras de infra-estrutura de um

loteamento são debitadas ao loteador, e quando ele é oficialmente aprovado, solidariza-se o

Município. 3. Obrigação solidária a que se incumbe o loteador, o devedor solidário acionado pelo

Ministério Público. 4. Recurso especial improvido. (STJ, REsp 263603/SP, Rel. Ministra ELIANA

CALMON, SEGUNDA TURMA, julgado em 12/11/2002, DJ 24/05/2004 p. 229).

APELAÇÃO CÍVEL. REGULARIZAÇÃO DE LOTEAMENTO AÇÃO DO MUNICÍPIO QUE BUSCA A

CONDENAÇÃO DE LOTEADORA A IMPLEMENTAR AS OBRAS DE INFRA-ESTRUTURA BÁSICAS

PREVISTAS LEGALMENTE (COLOCAÇÃO DE MEIO-FIO, GUIAS E SARJETAS; ARBORIZAÇÃO;

SISTEMA DE DRENAGEM PARA ESCOAMENTO DE ÁGUAS PLUVIAIS; CONCLUSÃO DA REDE DE

ENERGIA ELÉTRICA COM ILUMINAÇÃO PÚBLICA; CASCALHAMENTO), BEM COMO RESERVE O

PERCENTUAL MÍNIMO DE 35% DA ÁREA DO LOTEAMENTO AOS EQUIPAMENTOS URBANOS E

COMUNITÁRIOS E ESPAÇOS LIVRES DE USO PÚBLICO, DESTINANDO-SE 5% DA GLEBA PARA

EQUIPAMENTOS URBANOS E COMUNITÁRIO. SENTENÇA QUE JULGA PROCEDENTE EM PARTE OS

PEDIDOS CONSTANTES NA INICIAL, A FIM DE CONDENAR A REQUERIDA À EXECUÇÃO DAS

SEGUINTES OBRAS DE INFRA-ESTRUTURA: A) colocação de meios fios e sarjetas nas vias públicas;

b) arborização do loteamento, na proporção de uma árvore por lote e de uma árvore para cada 200

m² de área verde ou de praça; c) sistema de drenagem de águas pluviais, d) complementação da

área no empreendimento em favor do município, equivalente a 12.740,85 m² a ser destinada aos

equipamentos urbanos e comunitários e um total de 25.845,60 m² para praças, áreas verdes e

espaço livres ao público. Recurso de apelação. 1.1. Preliminar. Ilegitimidade ativa e

responsabilidade do município. Poder público que pode, no exercício da atividade fiscalizadora,

aplicar as medidas administrativas e judiciais pertinentes visando coibir a inadimplência do

loteador. Inércia do município na fiscalização que não o impede de invocar a pretensão em juízo

para implementar as obras de acordo com os ditames legais. Impossibilidade de se invocar a

responsabilidade do município ou a responsabilidade solidária. Preliminar afastada. Recurso

desprovido neste ponto. O município tem legitimidade ativa para acionar o loteador, visando a

regularização de obras de infra-estrutura do loteamento. 1.2. Prejudicial de mérito. Prescrição.

Município que não se pronunciou em 90 dias sobre a aprovação ou sobre possíveis insuficiência do

projeto, nos termos do art. 8º, da Lei Complementar municipal nº 04/92. Inocorrência da

prescrição. Pleito que, na verdade, não busca a anulabilidade de ato administrativo em juízo.

Pretensão de cumprimento de obrigação em Lei. Prejudicial de mérito afastada. 1.3. Adimplemento

das obrigações. Inocorrência. Alvará municipal que não dispensou a loteadora de executar todas as

estruturas obrigatórias previstas em Lei e sequer desobriga a cumprir as exigências previstas em

Lei. Prova pericial que bem demonstrou o inadimplemento. Condenação que deve ser mantida. 1.4.

Inviabilidade da implementação das galerias pluviais. Argumento que não prospera. Perícia que

afirmou ser possível implantar um sistema de drenagem para escoamento de águas pluviais, sendo

necessário, para tanto, a realização de um projeto técnico adequado para a realização de tais

19

obras. Recurso desprovido neste aspecto. 1.5. Infraestrutura de arborização. Obrigatoriedade.

Previsão no art. 26, da Lei Complementar municipal nº 04/92. Conjunto probatório que conduz à

conclusão que não houve o devido cumprimento da imposição legal. Recurso desprovido neste

ponto. 1.6. Ofensa ao ato jurídico perfeito. Inocorrência. Descumprimento de um dever legal que

não constituiu um ato jurídico perfeito. Recurso desprovido neste ponto. 1.7. Inviabilidade

econômica de implementar as exigências legais. Questões orçamentárias que não podem servir

como evasiva para eximir o loteador de cumprir os deveres legais. Recurso desprovido neste

ponto. Recurso de apelação desprovido. (TJ-PR; ApCiv 0404561-2; Sarandi; Quarta Câmara Cível;

Rel. Des. Marcos de Luca Fanchin; DJPR 11/04/2008; Pág. 20).

DIREITO ADMINISTRATIVO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. LOTEAMENTO IRREGULAR. OBRAS

INFRAESTRUTURAIS. EXIGÊNCIA DE LEGISLAÇÃO FEDERAL E MUNICIPAL. DECADÊNCIA DO

DIREITO DO MUNICÍPIO DE EXIGIR AS OBRAS. NÃO CONFIGURAÇÃO. Havendo expressas

disposições legais exigindo a realização de obras diversas de infra-estrutura em loteamentos, não

cabe falar em decadência do direito de pleitear a execução das melhorias, eis que não se trata de

anular ato administrativo em mais de cinco anos, mas de dar cumprimento à Lei. 2) direito

administrativo. Dilação de prazo para início execução das obras. Não cabimento. Não cabe falar em

dilação de prazo para iniciar as obras quando já se passaram cerca de três anos desde o

deferimento de tutela antecipada em favor do município autor, determinando a imediata execução.

3) direito processual civil. Honorários advocatícios. Redução. Não cabimento. Desnecessário reduzir

os valores fixados a título de honorários advocatícios quando as circunstâncias fáticas e jurídicas do

caso indicam que o valor é justo, mesmo porque em conformidade com o disposto no art. 20, § 4º

do código de processo civil. 4) apelo a que se nega provimento. (TJ-PR; ApCiv 0425971-8;

Sarandi; Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Leonel Cunha; DJPR 18/04/2008; Pág. 49) .

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOTEAMENTO. COMINATÓRIA. LIMINAR. DEFERIMENTO. IMPOSIÇÃO,

AOS DEMANDADOS, DA OBRIGAÇÃO DE INSTALAR REDE ELÉTRICA DOMICILIAR NAS

RESIDÊNCIAS DOS AUTORES. RESPONSABILIDADE DOS TITULARES DO EMPREENDIMENTO

IRRECUSÁVEL. OBRIGAÇÃO ALEGADAMENTE ASSUMIDA PELO EXECUTIVO MUNICIPAL. ALEGAÇÃO

QUE CONTRARIA OS DIZERES CONTRATUAIS. AUTORES EM SITUAÇÃO DE INADIMPLÊNCIA.

PROVAS AUSENTES. DECISÃO INCENSURÁVEL. INSURGÊNCIA RECURSAL DESATENDIDA.

Independentemente da mora dos adquirentes de unidades de loteamento, é dever dos

empreendedores a implantação da infra- estrutura básica, conforme comanda o art. 2º, § 5º da Lei

de parcelamento do solo urbano (Lei n. 6.766/79). Assim, é obrigação deles, como forma mesmo

de assegurar a dignidade humana dos adquirentes de lotes e que ali residem, promover a

instalação, nas respectivas unidades, de rede elétrica domiciliar. E não tem eficácia, quanto aos

adquirentes dos lotes, a assunção verbalmente assumida pelo executivo municipal de arcar com

essas instalações, quando os instrumentos contratuais celebrados firmam a assunção, pelos

empreendedores, dessa obrigação. (TJ-SC; AI 2004.025499-7; Videira; Quarta Câmara de Direito

Civil; Rel. Des. José Trindade dos Santos; DJSC 26/03/2008; Pág. 100).

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. ART.

461 DO CPC. URBANIZAÇÃO DE LOTEAMENTO. OBRIGAÇÃO DO LOTEADOR. Ainda que não haja

20

previsão contratual para urbanização do loteamento, é dever do loteador proceder na realização

das obras de infra-estrutura no empreendimento, pois se trata de obrigação ope legis, disposta nos

parágrafos 5º e 6º do art. 2º da Lei nº 6.766/79 [...] RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME. (TJ-RS;

AC 70010281863; Pelotas; Décima Oitava Câmara Cível; Rel. Des. Pedro Celso Dal Prá; Julg.

09/12/2004).

§ 6º A infra-estrutura básica dos parcelamentos situados nas

zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social

(ZHIS) consistirá, no mínimo, de:

I - vias de circulação;

II - escoamento das águas pluviais;

III - rede para o abastecimento de água potável; e

IV - soluções para o esgotamento sanitário e para a energia

elétrica domiciliar.

Vide também artigos 18, §4º desta Lei.

Medida Provisória nº 459/2009.

Projeto de Lei nº 3057/2000:

Art. 2º Para os efeitos desta Lei, consideram-se:

XXVI – zona especial de interesse social (ZEIS): área urbana instituída pelo Plano Diretor ou

definida por outra lei municipal, destinada predominantemente à moradia de população de baixa

renda e sujeita a regras específicas de parcelamento, uso e ocupação do solo;

Art. 8º O percentual de áreas destinadas a uso público nos loteamentos, excluído o sistema viário,

deve ser de, no mínimo, 15% (quinze por cento), observada a proporcionalidade prevista no inciso

II do caput do art. 7º.

§ 2º O Município de gestão plena pode diminuir, por lei, o percentual de áreas destinadas a uso

público previsto no caput, para parcelamentos implantados em ZEIS, desde que nas proximidades

do imóvel já existam equipamentos públicos aptos a atender à nova demanda.

Art. 23. Ressalvado o disposto no art. 22, cabe ao Poder Público ou a seus concessionários e

permissionários, a partir da expedição da licença final integrada, a operação e manutenção:

21

§ 1º Cabe aos concessionários ou permissionários de energia elétrica a implantação da rede de

distribuição de energia elétrica nos parcelamentos de interesse social inseridos em programas

habitacionais de iniciativa do Poder Público ou na regularização fundiária de interesse social.

Considerações

Os loteamentos de interesse social são destinados a população de baixa renda,

visando garantir a permanência dos assentamentos populares existentes e resguardar

áreas ainda desocupadas para uso habitacional socioeconômico4. Verifica-se, assim, que

o postulado da função social da cidade já era previsto pelo legislador ordinário de 1979.

Com a promulgação da Constituição de 1988, à função social da cidade, entendida

como a garantia dos direitos de habitação, circulação, recreação, ao meio ambiente e o

trabalho, recebeu status de direito constitucional, conforme se infere da interpretação na

norma contida no seu artigo 182. Acrescentando, ainda, no §2º que “a propriedade

urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de

ordenação da cidade expressas no plano diretor”.

Tal preceito foi regulamentado pela Lei nº 10.257/2001, que prevê como

diretrizes da política urbana, dentre inúmeras, a regularização fundiária e urbanização de

áreas ocupadas por população de baixa renda mediante o estabelecimento de normas

especiais de urbanização, uso e ocupação do solo e edificação, consideradas a situação

socioeconômica da população e as normas ambientais (artigo 2º, inciso XIV). Além disso,

o legislador elencou como instrumento de política urbana, a instituição de zonas especiais

de interesse social (artigo 4º,inciso V, alínea “f”).

Portanto, o ordenamento jurídico em obediência ao princípio democrático (artigo

1º, parágrafo único, da CRFB), põe em relevo a importância da regularização e

implantação dos assentamentos de populações desfavorecidas, através de políticas de

regularização fundiária (artigos 9º e 14, da Lei 10.257/2001; artigo 5º da Medida

Provisória nº 2.220/2001) e de fixação de regras de urbanização, de edificação e de uso

e ocupação do solo apropriadas à situação socioeconômica da população. Tudo isso,

como forma de cumprir um dos objetivos fundamentais da República, consistente na

erradicação da pobreza e da marginalização e redução das desigualdades sociais e

regionais (artigo 3º, III, CRFB), além de assegurar o direito social a moradia, incerto no

artigo 6º, da Lei Fundamental.

Entretanto, para que a regularização fundiária cumpra com o seu papel

constitucional, os princípios do meio ambiente ecologicamente equilibrado (artigo 225, da

CRFB) e do direito a moradia (artigo 6º, da CRFB) devem estar em harmonia. Sobre o

4Maria Lúcia Refinetti Martins. Os desafios da regularização de assentamentos urbanos precários. São Paulo: Imprensa Oficial, 2005,p.35.

22

tema, merece destaque as ponderações feitas por JOSÉ DOS SANTOS CARVALHO

FILHO, ao analisar a interferência das garantias de proteção ao meio ambiente, no

processo de regularização fundiária, vejamos:

“Logicamente, tal disciplina jurídica específica não pode ir ao extremo de

vulnerar o meio ambiente, e nesse sentido dispõe a alínea sob comento. Esta,

aliás, é plenamente harmonizada com a alínea “g” do mesmo art. 2º [...]

segundo o qual constitui diretriz da política urbana evitar a poluição e a

degradação ambiental. Portanto, ao Poder Público cabe conciliar os objetivos de

justiça social e proteção do meio ambiente ao estabelecer as regras de política

urbana”5.

Se no caso concreto, esses direitos estiverem em choque, deve ser aplicada a

regra da ponderação defendida por Robert Alexy, ou seja, sobrepõe-se o princípio que

irradiar um maior conjunto de valores preservados pela Constituição Federal, ou seja, o

que possuir uma carga axiológica capaz de afastar a incidência do outro princípio.

Consoante os ensinamentos de GILMAR MENDES, INOCÊNCIO COELHO E PAULO

BRANCO, “o exercício da ponderação é sensível à idéia de que, no sistema constitucional,

embora todas as normas tenham o mesmo status hierárquico, os princípios

constitucionais podem ter „pesos abstratos‟ diversos. Mas esse peso abstrato é apenas

um dos fatores a ser ponderado. Há de se levar em conta, igualmente, o grau de

interferência sobre o direito preterido que a escolha do outro pode ocasionar” 6.

Esse grau de interferência é definido por ROBERT ALEXY, como “Lei da

Ponderação”, segundo o autor “La ponderación no es más que la optimización relativa a

princípios contrapuestos. Por lo tanto, el tercer s subprincipio [proporcionalidade em

sentido estrito] se puede expresar mediante la seguinte regla: cuanto mayor sea El grado

de insatisfacción o de detrimento de um derecho o de um principio, mayor debe ser La

importância de satisfacer el outro”7.

Assim, é fácil perceber que toda interferência no meio ambiente atinge

indistintamente a nossa, bem como as futuras gerações (influência intra e

intergeracional). Possuindo relevância jurídica sobre os direitos de alguns indivíduos de

obter a regularização fundiária e a garantia do direito à moradia.

Certo é que todos têm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem

de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida, impondo-se ao Poder

5 Comentários ao Estatuto da Cidade, 2 ed. Rio de Janeiro: Lúmen Júris, 2006, p.55. 6 Curso de Direito Constitucional. 3 ed, 2008, p.285.

7 Jueces y Ponderación Argumentativa. México, Instituto de Investigaciones Jurídicas. Disponível na

internet em http://www.bibliojuridica.org/libros/libro.htm?l=2196. ISBN 970-32-3640-5.

23

Público e à coletividade o dever de defendê-lo e preservá-lo para as presentes e futuras

gerações (art. 225, caput).

Esse postulado inserido pelo Legislador Constituinte, deve ser respeitado em

qualquer política pública adotada pelo Município, além de constituir obrigação

constitucional da coletividade, na promoção da defesa e preservação dos recursos

ambientais existentes no planeta.

Em que pese essas considerações, a Medida Provisória nº 2.166-67/2001, que

alterou a redação do artigo 4º, da Lei 4.771/65 (Código Florestal), autoriza a supressão

de vegetação em área de preservação permanente, nos casos de utilidade pública e

interesse social, tendo, inclusive, o Supremo Tribunal Federal no julgamento do mérito

da medida cautelar em ADI nº 3.540, julgado improcedente a ação, suspendendo a

liminar antes deferida, por entender, mesmo em sede de cognição sumária, que o ato

normativo unilateral não contraria as normas Constitucionais, pois segundo o relator, o e.

Ministro decano Celso de Mello, há “possibilidade de a administração pública, cumpridas

as exigências legais, autorizar, licenciar ou permitir obras e/ou atividades nos espaços

territoriais, desde que respeitada, quanto a estes, a integridade dos atributos

justificadores do regime de proteção integral”.

Nessa linha, a resolução CONAMA nº 369/2006, editada após a decisão do

Pretório Excelso, autoriza a utilização de áreas de preservação permanente, nos casos de

interesse público, interesse social ou baixo impacto ambiental. Nesses casos, pela

fragilidade ambiental das áreas ocupadas deve o poder público implantar,

obrigatoriamente, sistema de esgotamento sanitário e não somente, soluções para a sua

implementação.

Por fim, vale apontar que no dia 25 de março de 2009, foi editada a Medida

Provisória nº 459, dispondo sobre a regularização fundiária nos assentamentos urbanos.

Para essa espécie normativa, a regularização fundiária deve estar plasmada pelos direitos

à moradia (artigo 6º, da CRFB), ao pleno desenvolvimento das funções sociais da

propriedade urbana (artigo 5º, inciso XXIII e 182, da CRFB) e direito ao meio ambiente

ecologicamente equilibrado (artigo 225, da CRFB).

A Medida Provisória buscou, ainda, construir um conceito legal de área urbana

consolidada, como sendo aquela “parcela de área urbana com densidade demográfica

superior a cinqüenta habitantes por hectare e malha viária implantada, e que tenha, no

mínimo, dois dos seguintes equipamentos de infra-estrutura urbana implantados: a)

drenagem de águas pluviais urbanas; b) esgotamento sanitário; c) abastecimento de

água potável; distribuição de energia elétrica; ou limpeza urbana, coleta e manejo de

resíduos sólidos” (artigo 51, inciso II).

24

Sem embargo das posições favoráveis, pensamos que o executivo não andou bem

ao exigir no mínimo dois requisitos, elencados no inciso II, pois a norma permite, por

exemplo, que se considere área urbana consolidada, o loteamento que possui, apenas,

serviço de energia elétrica e limpeza urbana, mesmo sem conter qualquer tipo de infra-

estrutura básica, como esgotamento sanitário, abastecimento de água e drenagem de

águas pluviais, o que é inadmissível.

Nos termos do artigo 51, inciso VII, a regularização fundiária de assentamentos

irregulares ocupados, predominantemente, por população de baixa renda, obedecerá aos

seguintes requisitos: a) preenchimento do lapso temporal para usucapião ou concessão

de uso especial para fins de moradia; b) imóveis situados em ZEIS (Zona Especial de

Interesse Social) e c) áreas urbanas da União declaradas de interesse do serviço público.

Por fim, como a lei não fez distinção entre loteador público e o privado, entende-

se que a execução de parcelamento em Zonas de Interesse Social pode ser realizada por

particular, permitindo a contribuição da iniciativa privada na política habitacional.

Considerações Doutrinárias:

CLÁUDIO BARROSO RIBEIRO - “A União, Estados, Distrito Federal e Municípios

poderão implantar o parcelamento popular nas áreas declaradas de interesse social (o

que deve ser o mais comum), desde que esta assim esteja declarada por lei. Neste caso,

a infra-estrutura mínima será a do § 6º do art. 2º. Por outro lado, nada impede que o

parcelamento popular seja implementado em outra área, que não seja a declarada de

interesse social, sendo, neste caso, a infra-estrutura básica a exigida no § 5º do art. 2º.

A questão é relevante, especialmente quando o parcelamento estiver sendo

implementado pela União ou Estados. Isso porque a lei, a ser editada para declarar uma

área como de interesse social, é de competência do Município, por se tratar,

evidentemente, de assunto de interesse local (art. 30, I da Constituição Federal). Caso o

parcelamento popular pudesse ser implementado apenas em área de interesse social, a

União e os Estados ficariam a depender da lei municipal para efetivá-lo. Sendo assim,

ainda que a área não seja declarada de interesse social pelo Município, a União ou os

Estados poderão implantar o parcelamento popular, porém com a infra-estrutura prevista

no § 5º do art. 2º” (O registro imobiliário do parcelamento popular e dos contratos dele

decorrentes. Jus Navigandi, Teresina, ano 6, n. 54, fev. 2002. Disponível em:

http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=2692)

Jurisprudência:

25

AÇÃO CIVIL PÚBLICA. LOTEAMENTO HABITACIONAL. INTERESSE SOCIAL.

PAVIMENTAÇÃO E DRENAGEM PLUVIAL SOMENTE NAS RUAS POR ONDE PASSA O

SISTEMA DE TRANSPORTE COLETIVO. POSSIBILIDADE. 1. A legislação vigente à época,

além do edital de licitação e os compromissos firmados entre construtora e

municipalidade, permitiam que, quando houvesse interesse público, a pavimentação se

verificasse somente nos locais por onde passa o transporte público. 2. Apelo dos

interessados conhecido e provido, para reconhecer a improcedência do pedido inicial. (TJ-

MG; APCV 1.0702.02.032439-9/0091; Uberlândia; Segunda Câmara Cível; Rel. Des.

Jarbas de Carvalho Ladeira Filho; Julg. 21/08/2007; DJEMG 14/09/2007).

Projetos:

PROJETO MORE LEGAL (Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul) –

“consiste em proceder com segurança o registro de loteamento, desmembramento ou

fracionamento de imóveis urbanos ou urbanizados, com o objetivo de assegurar ao

cidadão não somente a posse e propriedade do imóvel, mas sua decorrente e

imprescindível titulação”.

Projeto More Legal II

Projeto More Legal III

Art. 3º Somente será admitido o parcelamento do solo para fins

urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de

urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou

aprovadas por lei municipal.

Vide também artigos 40, §5º e 53 desta Lei.

Instrução Normativa nº 17-B, do INCRA.

Artigo 32, §§1º e 2º, da Lei 5.172/66 (CTN)

Projeto de Lei nº 3057/2000:

Artigo 4º, § 3º O parcelamento do solo para fins urbanos somente pode ser implantado no

perímetro urbano definido por lei municipal.

26

Considerações:

O legislador foi taxativo ao dispor no artigo 3º que somente é admitido o

parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de

urbanização específica, não se aplicando a Lei nº 6.766/79 nos loteamentos rurais.

Os parcelamentos rurais são disciplinados pelo Decreto-Lei nº 58, pela Lei Federal

nº 4.504/64 (Estatuto da Terra) e pela Instrução Normativa 17-B, do Instituto Nacional

de Colonização e Reforma Agrária – INCRA e, devem ter finalidade rural (artigo 4º, I, Lei

4.504/64), respeitando, ainda, o mínimo do módulo rural ou Fração Mínima de

Parcelamento – FMP (artigos 5º e 65 da Lei 4.504/64)8.

Segundo o inciso I, do artigo 4º, do Estatuto da Terra considera-se imóvel rural “o

prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização que se destina à

exploração extrativa agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de planos

públicos de valorização, quer através de iniciativa privada”, não abrangendo, portanto, os

denominados “sítios de lazer” ou “chácaras de recreio”, que possuem finalidade

tipicamente urbana.

Tratando dessa espécie de loteamento, TOSHIO MUKAI registra que se um imóvel

rural perdeu suas características de exploração agrícola, extrativa vegetal, pecuária ou

agro-industrial, deverá ele obedecer duas condições para o loteamento para fins de sítios

de recreio ou núcleos urbanos: I) atender ao art.53 da Lei nº 6.766/79 e II) ser incluído,

por lei municipal, em zona de expansão urbana. Sem tais condições, o parcelamento será

ilegal, incidindo sobre os responsáveis as sanções penais do art. 50, uma vez que, desde

a Lei nº 6.766/79, não pode mais ser autorizada a implantação de loteamento para sítios

de recreio ou núcleos urbanos na zona rural9.

A preocupação e normatização do legislador têm por fundamento a proteção do

macro bem ambiental, estritamente ligado a sobrevivência humana, já que as riquezas

naturais, como água, alimentos são tradicionalmente oriundos do meio rural.

A manutenção das zonas rurais sem intervenção predatória do homem, objetiva

assegurar o desenvolvimento sustentável das cidades. Conforme noticiado pelo Globo

rural, a cidade de Nova York, atualmente, consome água potável que é tratada e mantida

pelas propriedades rurais de pequenas cidades localizadas no entorno do Centro Urbano.

Por fim, vale frisar que a ocupação desordenada das cidades trás conseqüências

graves para o trânsito, aumento da violência, insolação, ventilação. Contudo, a ocupação

8 A Fração Mínima de Parcelamento – FMP será fixada pelo INCRA, levando em consideração as

características econômicas e ecológicas da região. Os índices são divulgados na página eletrônica da autarquia federal (www.incra.gov.br – na seção: “serviços” – “cadastro rural” – “índices básicos 2005” – “anexos”).

9 MUKAI, Toshio. Direito Urbano-ambiental brasileiro. São Paulo: Dialética,2000.p.119-120,133 e

296.

27

desordenada da Zona Rural compromete até mesmo a subsistência do homem. O alerta

das organizações internacionais para com a ocupação desordenada do solo e a limitação

dos recursos naturais já chegou ao nosso país.

Considerações Doutrinárias:

ANTONIO CEZAR PELUSO (Fraudes à Lei de Parcelamento do solo e à Lei de

Incorporação Imobiliária) – “[...] 3) a implantação de chácaras ou sítios de recreio em

zona rural, ainda que para fins de lazer (que é uma atividade urbana), deve obedecer

aos preceitos da Lei 6.766/79, constituindo crime contra a Administração Pública (art.

50, I, c.c. art. 3º, caput, Lei 6.766/79). Não é a natureza da zona (rural ou urbana) onde

o loteamento está sendo implantado que define a incidência dessa lei, mas a sua

finalidade urbana (para lazer, moradia, comércio, indústria, fins institucionais). 4) a

legislação específica inviabiliza a divisão de imóvel rural em dimensão inferior ao módulo

ou fração mínima de parcelamento (Lei 5.868/72, art. 8º, caput; Lei 4.504/64, art. 65,

par. 1º - Estatuto da Terra), ainda que para as hipóteses de desmembramento rural (em

que a parte desmembrada confina com ia de circulação preexistente), partilha judicial ou

amigável e para divisão operada causa mortis, como já decidiu o Conselho Superior da

Magistratura Paulista. Para o CSM, o loteamento destinado a chácaras de recreio não

está dispensado dos requisitos registrários da legislação de parcelamento urbano, mesmo

em se tratando de empreendimento anterior à vigência da Lei 6.766/79, ou do Estatuto

da Terra, de vez que o registro especial já era exigido pelo Decreto-Lei 58/37” (Temas de

Direito Urbanístico, vol. 2, São Paulo: Imprensa Oficial, 2000, p.369).

IVAN CARNEIRO CASTANHEIRO (O Ministério Público na regularização de

parcelamento do solo) – “[...] o parcelamento para fins de lazer, é disciplinado

igualmente ao urbano, com peculiaridade de ser implantado em zona rural, que deve ser

transformada em zona de expansão urbana por Lei Municipal e que a finalidade de lazer

se configura em fins urbanos, estando incursa no artigo 3º da Lei nº 6.766/79, conhecida

como Lei Lehmann, pois o uso do solo para fins rurais, nos termos do artigo 4º do

Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64), é assim definido: I – Imóvel Rural, o prédio rústico,

de área contínua qualquer que seja a sua localização que se destina à exploração

extrativa agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de planos públicos de

valorização, que através de iniciativa privada. Assim, por exclusão, se o parcelamento do

solo não é para fim rural, é para fim urbano, regido pela Lei nº 6.766/79”. (Temas de

Direito Urbanístico. São Paulo: Imprensa Oficial, 1999, p.199).

Jurisprudência:

LOTEAMENTO - Irregularidade - Ação civil pública - Municipalidade - Obrigação de fazer, não fazer

e indenização - Venda de pequenas glebas localizadas em área rural do município a fim de

28

constituir chácaras e pequenos sítios destinados à exploração vegetal, hortifrutigranjeiro, plantação

de mandioca, criação e engorda de porcos e outros atividades análogas - Metragem das áreas

comercializadas inferiores ao limite mínimo estabelecido pelo Incra e em lei local - Imóveis

destinados a sítios e chácaras de recreio - Submissão à Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei

6766/79) - Loteamento irregular caracterizado - Sentença mantida - Recurso improvido (TJSP,

Apelação Cível n 167 815-4/3-00 - São José do Rio Preto – 2 Câmara de Direito Privado - Relator

Neves Amorim - 03.06 08).

LOTEAMENTO IRREGULAR FRAUDE A LEI SITIO DE LAZER - SITIO DE RECREIO 1. DIREITO CIVIL.

COISAS. 2. REGISTRO DE IMOVEIS. - DUVIDA DO OFICIAL. ESCRITURA PUBLICA DE COMPRA E

VENDA. - IMOVEL RURAL. FRACAO IDEAL DENTRO DE UM TODO MAIOR. - IMOVEL SITUADO EM

ZONA RURAL. - INEXISTENCIA DE AUTORIZACAO DO INCRA PARA TRANSFORMACAO EM URBANO.

EFEITOS. - OBEDIENCIA AO PADRAO DO MODULO RURAL. - ESCRITURA PUBLICA DE COMPRA E

VENDA. FRACAO IDEAL DENTRO DE UM TODO MAIOR. - AREA EM CONDOMINIO. EFEITOS. - AREA

INFERIOR AO MODULO RURAL. FRACIONAMENTO OU DESMEMBRAMENTO. INADMISSIBILIDADE. -

PROVIMENTO N-30 DE 1988 DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTICA. EFEITOS. - PARCELAMENTO

DO SOLO URBANO. DISPOSICOES LEGAIS. DESMEMBRAMENTO IRREGULAR (TJRS, Apelação Cível

nº 592095053, rel. José Maria Rosa Tesheiner, julgado em 01/12/1992).

Artigos e Pareceres

Apostila sobre cadastro de imóveis rurais - INCRA.

Parágrafo único. Não será permitido o parcelamento do solo:

I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de

tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;

II - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à

saúde pública, sem que sejam previamente saneados;

III - em terreno com declividade igual ou superior a 30% (trinta

por cento), salvo se atendidas exigências específicas das

autoridades competentes;

IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a

edificação;

29

V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a

poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua

correção.

Projeto de Lei nº 3057/2000:

Art. 5º Não se admite o parcelamento do solo para fins urbanos:

I – em área alagadiça ou sujeita a inundação, antes de tomadas as providências para assegurar o

escoamento ou a contenção das águas;

II – em local considerado contaminado ou suspeito de contaminação por material nocivo ao meio

ambiente ou à saúde pública, sem que seja previamente remediado;

III – em área sujeita a deslizamento de encosta, abatimento do terreno, processo de erosão linear

ou outra situação de risco, antes de tomadas as providências para garantir sua estabilidade;

IV – em área que integre unidades de conservação da natureza, criadas na forma da Lei nº 9.985,

de 18 de julho de 2000, incompatíveis com esse tipo de empreendimento;

V – onde for técnica ou economicamente inviável a implantação de infra-estrutura básica, serviços

públicos de transporte coletivo ou equipamentos comunitários;

VI – onde houver proibição para esse tipo de empreendimento em virtude das normas ambientais

ou de proteção do patrimônio cultural.

Considerações

A norma pretendeu estipular um rol de vedações à implantação do parcelamento

do solo urbano, podendo os Estados e Municípios, dentro de suas competências

constitucionais suplementares elencar outras vedações legais (arts. 24, I, §2º e 30, II,

da CRFB).

Nota-se que os incisos I, II, III e V não vedam, peremptoriamente, a implantação

de loteamento e desmembramento em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, em

terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, ou com

declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento) ou nas áreas onde a poluição

impeça condições sanitárias suportáveis, mas condicionou sua implantação a reparação

dessas situações.

Logo, caso haja um projeto de drenagem das águas fluviais, o parcelamento

poderá ser implantado em área alagadiça ou sujeita a inundação, assim como em

terrenos com declividade igual ou superior a 30%, desde que os estudos de engenharia

comprovem que a edificação não trará riscos a população, sempre, é claro, quando as

normas estaduais e municipais não vedem incondicionalmente o parcelamento do solo.

30

A Constituição do Estado do Espírito Santo, por exemplo, no seu artigo 196,

dispõe que “[...] as encostas de morros com aclive superior a quarenta e cinco por cento

[...] constituem-se áreas de preservação especial, não podendo sofrer interferência que

implique em alteração de suas características primitivas”. Já a Lei Municipal nº

2.199/1999 (Código Municipal de Meio Ambiente), do Município da Serra, Estado do

Espírito Santo, no seu artigo 123, IV, “a”, “b” e “c”, prescreve que “para assegurar a

conservação da qualidade ambiental, o parcelamento do solo no Município deverá

atender às seguintes exigências [...] IV - proibição de parcelamento de áreas: a) sujeitas

a inundações; b) alagadas e alagáveis; c) aterradas com materiais nocivos à saúde

pública, não propícias para ocupação [...]”.

Jurisprudência:

AÇÃO CIVIL PÚBLICA. PROTEÇÃO DO MEIO AMBIENTE. OBRIGAÇÃO DE FAZER. MATA ATLÂNTICA.

RESERVATÓRIO BILLINGS. LOTEAMENTO CLANDESTINO. ASSOREAMENTO DA REPRESA.

REPARAÇÃO AMBIENTAL. 1. A destruição ambiental verificada nos limites do Reservatório Billings –

que serve de água grande parte da cidade de São Paulo –, provocando assoreamentos, somados à

destruição da Mata Atlântica, impõe a condenação dos responsáveis, ainda que, para tanto, haja

necessidade de se remover famílias instaladas no local de forma clandestina, em decorrência de

loteamento irregular implementado na região. 2. Não se trata tão-somente de restauração de

matas em prejuízo de famílias carentes de recursos financeiros, que, provavelmente deixaram-se

enganar pelos idealizadores de loteamentos irregulares na ânsia de obterem moradias mais dignas,

mas de preservação de reservatório de abastecimento urbano, que beneficia um número muito

maior de pessoas do que as residentes na área de preservação. No conflito entre o interesse

público e o particular há de prevalecer aquele em detrimento deste quando impossível a conciliação

de ambos. 3. Não fere as disposições do art. 515 do Código de Processo Civil acórdão que,

reformando a sentença, julga procedente a ação nos exatos termos do pedido formulado na peça

vestibular, desprezando pedido alternativo constante das razões da apelação. 4. Recursos especiais

de Alberto Srur e do Município de São Bernardo do Campo parcialmente conhecidos e, nessa parte,

improvidos. (Superior Tribunal de Justiça STJ; REsp 403190; SP; Segunda Turma; Rel. Min. João

Otávio de Noronha; Julg. 27/06/2006; DJU 14/08/2006; Pág. 259) .

DIREITO AMBIENTAL. LOTEAMENTO E URBANIZAÇÃO PREVISTO EM PLANO DIRETOR DO

MUNICÍPIO DE VITÓRIA. LICENÇA PARA CONSTRUÇÃO. ATERRAMENTO DE ÁREA ENQUADRADA

COMO ÁREA DE MANGUE. SUPREMACIA DA CONSTITUIÇÃO E DO CÓDIGO FLORESTAL.

INEXISTÊNCIA DE DIREITO ADQUIRIDO DE POLUIR. Preliminares superadas. A responsabilidade

por dano ambiental é objetiva e a legitimação passiva para a causa decorre do conceito de poluidor

do art. 3º, IV, da Lei nº 6.938/81. Aplica-se ao caso concreto a regra do art. 400, II, do CPC,

quanto à dispensa na produção de prova testemunhal. Tendo sido o laudo pericial juntado aos

autos sete anos antes da conclusão para sentença, afasta-se a argüição de cerceamento de defesa.

A via eleita (ação civil pública) é a adequada, conforme art. 1º, I, da Lei nº 7.347/85. Não há

identidade entre a presente ação civil pública e o mandado de segurança impetrado junto à Justiça

31

do Estado por VIVACQUA IRMÃOS S/A contra ato do SECRETÁRIO DE ESTADO DE MEIO AMBIENTE

DO Espírito Santo. Conseqüentemente, não há que se falar em ofensa à coisa julgada. Ambos os

Juízos atuaram nos limites de sua competência. Eventual necessidade de reunião de ações, perante

a Justiça Federal, não questionada. No mérito, o exercício do direito de propriedade sofre limitação

constitucional. Incidência, no caso concreto, das normas previstas nos artigos 23, VI e VII, 24, VI,

30, II e 225 da CRFB/88. O parcelamento ou loteamento do solo urbano, pelo Município, deve

observar a proteção, definida em Lei, às áreas de preservação ecológica. O Município, ao editar

Plano Diretor e definir quais as áreas de zoneamento urbano, pode, no âmbito de sua competência

legislativa suplementar, alargar a proteção ambiental, sendo-lhe vedado restringi-la. A área em

questão foi considerada, conforme prova pericial, terreno de mangue, e é objeto de proteção

conforme art. 2º da Lei Federal nº 4.771/65 (Código Florestal). A concessão à 1ª apelante de

licença de construção da infra-estrutura do loteamento "Bairro Jabour", pelo Município, permitindo-

lhe o aterramento de área de preservação permanente, não cria direito adquirido de poluir.

Inexistência de licença ambiental ou de estudo de impacto ambiental. Apelações improvidas. (TRF

02ª R.; AC 2002.02.01.023408-5; Sétima Turma Especializada; Rel. Des. Fed. Theophilo Miguel;

Julg. 06/06/2007; DJU 01/08/2007; Pág. 139).

ADMINISTRATIVO. NULIDADE LITISCONSORTE NECESSÁRIO NÃO CITADO. TERMO DE AJUSTE DE

CONDUTA. REJEIÇÃO. DIREITO SUBJETIVO À LICENÇA PARA CONSTRUIR. APROVAÇÃO DO

PROJETO. OMISSÃO DO PODER PÚBLICO. ATO ADMINISTRATIVO VINCULADO. ÁREA DE

PRESERVAÇÃO AMBIENTAL PERMANENTE. DIREITO ADQUIRIDO. APELO PROVIDO. SENTENÇA

REFORMADA. 1. Não tendo a demanda por objeto determinado termo de ajuste de conduta firmado

pela municipalidade, não são seus subscritores litisconsortes necessários da lide. Preliminar

rejeitada. 2. A mera aprovação do projeto não é suficiente à concessão judicial da licença para

construir, ante à negativa do Executivo, em virtude de depender esta de requisitos outros não

demonstrados na espécie pelo impetrante. 3. Constatando-se que a área em questão é de

preservação permanente (art. 2º da Lei n.º 4.771/65), não há como possa ser deferida a licença

para construir pretendida, notadamente quando, em virtude do caráter ambiental, a região passa a

ser imune ao parcelamento do solo urbano (art. 3º, parágrafo único, incisos III e V, da Lei n.º

6.766/79). 4. A mera aprovação do loteamento e do projeto não geram ao administrado direito

adquirido de construir, notadamente quando este tenta ser sobreposto ao interesse público de

resguardo do meio ambiente sadio. Precedentes do STF e do STJ. 5. Apelação conhecida e provida

para reformar a sentença. Segurança denegada. (TJ-ES; REO 035.01.011033-2; Primeira Câmara

Cível; Rel. Des. Arnaldo Santos Souza; Julg. 13/09/2005; DJES 17/10/2005).

AGRAVO DE INSTRUMENTO LOTEAMENTO CLANDESTINO - MEDIDA LIMINAR -

INDISPONIBILIDADE DE BENS - APRESENTAÇÃO DE DOCUMENTOS ORIGINAIS SOB PENA DE

MULTA- QUEBRA DE SIGILOS BANCÁRIO E FISCAL - Loteamento clandestino instituído em área de

preservação permanente, decorrente da proximidade com o rio Tietê e grande declividade natural,

estando a área coberta por vegetação protetora de mananciais, e por isto vedada a ocupação pelo

Código Florestal: motivos suficientes a escudar a liminar concedida em primeiro grau, que visa tão-

somente resguardar um bem maior, o meio ambiente em que vivemos, impedindo se alastre a

ocupação e preservando o patrimônio dos réus para fins de eventual indenização. RECURSO AO

32

QUAL SE NEGA PROVIMENTO. (TJ-SP; AI 521.839-5/6-00; Câmara Especial do Meio Ambiente;

Relª Desª Regina Capistrano; Julg. 05/04/2006).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOTEAMENTO DEVIDAMENTE REGISTRADO HÁ MAIS DE 30 ANOS.

INSTITUIÇÃO DE ÁREA DE PRESERVAÇÃO AMBIENTAL EM APENAS UM LOTE. ÁREAS CONTIGUAS

EDIFICADAS. IMPOSSIBILIDADE. Contrariedade ao principio da isonomia, segurança jurídica e boa-

fé do proprietário se o loteamento foi devidamente aprovado e registrado há mais de trinta anos,

não se pode pretender a instituição de área de preservação permanente em somente um dos lotes

do empreendimento sendo que a área contígua ao lote encontra-se edificada e o próprio

loteamento como um todo se apresenta urbanizado. O indeferimento do pedido de licença para

construção, somente ao agravado contraria a isonomia, prevalecendo, no caso, o direito de

propriedade, para assegurar a segurança jurídica em respaldo, ainda, a boa-fé da

autora/proprietária do imóvel. (TJ-MG; AG 1.0188.06.050134-6/001; Nova Lima; Primeira Câmara

Cível; Rel. Des. Eduardo Guimarães Andrade; Julg. 08/05/2007; DJMG 22/05/2007).

CAPÍTULO II

Dos Requisitos Urbanísticos para Loteamento

Art. 4º - Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos

seguintes requisitos:

I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a

implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a

espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de

ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal

para a zona em que se situem.

Vide também artigos 5º; 17; 43, caput e parágrafo único, desta Lei.

Projeto de Lei nº 3057/2000:

33

Art. 7º O parcelamento do solo para fins urbanos deve atender às normas e diretrizes urbanísticas

expressas no Plano Diretor, se houver, e nas leis municipais de parcelamento, uso e ocupação do

solo urbano, bem como aos seguintes requisitos:

I – os lotes ou unidades autônomas devem ter área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco

metros quadrados), ressalvado o parcelamento integrado à edificação, em que se admite área

mínima de 100m² (cem metros quadrados);

II – as áreas destinadas a uso público ou a uso comum dos condôminos devem ser diretamente

proporcionais à densidade de ocupação prevista no Plano Diretor ou outra lei municipal e

contemplar plano de arborização;

III – as vias públicas devem articular-se com o sistema viário adjacente, existente ou projetado,

harmonizar-se com a topografia local e garantir o acesso público aos corpos d‟água, às praias e às

demais áreas de uso comum do povo;

IV – a infra-estrutura básica deve ser implantada no prazo previsto no cronograma físico de obras

e serviços.

Parágrafo único. O Município de gestão plena pode alterar, por lei, as dimensões mínimas

previstas no inciso I do caput, nas áreas incluídas em ZEIS.

Art. 8º O percentual de áreas destinadas a uso público nos loteamentos, excluído o sistema viário,

deve ser de, no mínimo, 15% (quinze por cento), observada a proporcionalidade prevista no inciso

II do caput do art. 7º.

§ 1º O loteamento de pequeno porte fica dispensado da reserva de percentual de áreas destinadas

a uso público, salvo disposição contrária prevista em lei municipal.

§ 2º O Município de gestão plena pode diminuir, por lei, o percentual de áreas destinadas a uso

público previsto no caput, para parcelamentos implantados em ZEIS, desde que nas proximidades

do imóvel já existam equipamentos públicos aptos a atender à nova demanda.

§ 3º Verificado que o desmembramento a ser implantado gera demanda de novas áreas destinadas

a uso público, a autoridade licenciadora deve caracterizá-lo como loteamento e observar o

percentual previsto no caput.

§ 4º As áreas destinadas a uso público em condomínio urbanístico, exigidas nos termos de lei

municipal, devem estar situadas externamente ao perímetro com acesso controlado ou em outro

local da área urbana.

Considerações:

Esse dispositivo visa assegurar a função social da cidade, compreendida como a

plena fruição dos direitos à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infra-

estrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, o que

denominamos de princípio da ecocidade.

Frise-se que muitas cidades do Estado do Espírito Santo, como por exemplo, o

Município de Vila Velha, sofreu um processo de ocupação esquizofrênica e desumano,

com comprometimento da função social da cidade. O direito de ir e vir chega a ser

34

tolhido em determinadas estações do ano. A ausência do mercado imobiliário, associado

à falsa visão de morar bem levou a um modelo de ocupação sufocante e doentio.

II - os lotes terão área mínima de 125 m² (cento e vinte e cinco

metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo

quando a legislação estadual ou municipal determinar maiores

exigências, ou quando o loteamento se destinar a urbanização

específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse

social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;

III - ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas

de domínio público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a

reserva de uma faixa não-edificável de 15 (quinze) metros de cada

lado, salvo maiores exigências da legislação específica.

Comentários:

O Código Florestal Brasileiro (Lei nº 4.771/65), aplicável a todo território nacional,

tratou de disciplinar as áreas de preservação permanente, no seu artigo 2º, verbis:

“Considera-se de preservação permanente, pelo só efeito desta Lei, as

florestas e demais formas de vegetação natural situadas:

a) ao longo dos rios ou de qualquer curso d'água desde o seu nível mais

alto em faixa marginal cuja largura mínima será:

1 - de 30 (trinta) metros para os cursos d'água de menos de 10 (dez)

metros de largura;

2 - de 50 (cinquenta) metros para os cursos d'água que tenham de 10

(dez) a 50 (cinquenta) metros de largura;

3 - de 100 (cem) metros para os cursos d'água que tenham de 50

(cinquenta) a 200 (duzentos) metros de largura;

4 - de 200 (duzentos) metros para os cursos d'água que tenham de 200

(duzentos) a 600 (seiscentos) metros de largura;

5 - de 500 (quinhentos) metros para os cursos d'água que tenham

largura superior a 600 (seiscentos) metros;

b) ao redor das lagoas, lagos ou reservatórios d'água naturais ou

artificiais;

35

c) nas nascentes, ainda que intermitentes e nos chamados "olhos

d'água", qualquer que seja a sua situação topográfica, num raio mínimo

de 50 (cinquenta) metros de largura [...]” (No mesmo sentido é o art.

3º, da Resolução CONAMA nº 303/2002).

O legislador ainda tomou o cuidado de definir a natureza jurídica da área de

preservação permanente, no inciso II, do §2º, do artigo 1º, do Código Florestal,

vejamos:

“Área de preservação permanente: área protegida nos termos dos arts.

2º e 3º desta Lei, coberta ou não por vegetação nativa, com a função

ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade

geológica, a biodiversidade, o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o

solo e assegurar o bem-estar das populações humanas”.

Prescreve, ainda, o artigo 1º do Código que “as florestas existentes no território

nacional e as demais formas de vegetação, reconhecidas de utilidade às terras que

revestem, são bens de interesse comum a todos os habitantes do País, exercendo-se os

direitos de propriedade com as limitações que a legislação em geral e especialmente esta

Lei estabelecem”. (grifamos)

Trata-se, portanto, de limitação legal ambiental ao direito de propriedade,

visando:

“1- garantir a permeabilidade do solo nas margens, de forma a

possibilitar a microdrenagem de águas pluviais, e assim diminuir a

contribuição de águas à calha dos rios, reduzindo o volume das cheias;

2 – garantir a permeabilidade do solo nas margens, de forma a

possibilitar a microdrenagem de águas pluviais, e abastecimento dos

lençóis freáticos, e águas subterrâneas, especialmente nas áreas onde

os aqüíferos se comunicam com as águas superficiais;

3 – evitar a erosão e o desmoronamento das margens, o alargamento

da calha e a conseqüente alteração na profundidade do rio, o que pode

levar, em casos extremos, a que o corpo hídrico desapareça, pela ação

da evaporação de suas águas, que, correndo por largo espelho de pouca

profundidade, fica vulnerável à ação do sol;

4 – evitar o assoreamento pelo carreamento de terras para o leito do rio

em referência, bem como para os demais que receberão suas águas por

afluência;

5 – garantir o choque das águas com a vegetação das margens, assim

propiciando a desinfecção de eventuais elementos poluidores, orgânicos,

que passam a ter, com o choque, a quebra de suas moléculas, e assim

facilitando a despoluição das águas.

36

6 – manter o fluxo de águas para a bacia de referencia, mantendo os

níveis hídricos em todo o complexo hidrológico. A supressão vegetal no

entorno de nascentes e microdrenagens, leva à diminuição sistemática

da vazão dos corpos hídricos maiores”10.

Ocorre que a legislação urbanística, mais precisamente a Lei do Parcelamento do

Solo Urbano (Lei nº 6.766), editada em 19 de dezembro de 1979, posterior ao Código

Florestal, mas anterior as alterações introduzidas pela Lei nº 7.511/86, prevê em seu

artigo 4º, inciso III que “ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de

domínio público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não-

edificável de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação

específica”.

Através de uma leitura superficial do supracitado comando, poderiam surgir

dúvidas quanto a sua aplicabilidade, principalmente se comparamos com o artigo 2º do

Código Florestal (Lei nº 4.771/65).

O legislador ao fixar uma área non aedificandi de 15 metros de cada lado,

ressalvando na parte final do inciso III, do artigo 4º - “maiores exigências da legislação

específica” – o fez por que o Código Florestal, em determinadas situações, era menos

restritivo. Nos casos de rios contendo até 10 (dez) metros, por exemplo, a área de

preservação permanente correspondia apenas a 05 (cinco) metros.

Somente em 07 de julho de 1986, após a publicação da Lei 7.511/86, é que

houve a alteração do artigo 2º do Código Florestal, ampliando as áreas de preservação

ao longo dos rios e cursos d‟água.

Nesses termos, de 19 de setembro de 1979 até 07 de julho de 1986, à limitação

urbanística de 15 metros era superior a determinadas exigências do Código Florestal, no

caso de rios e cursos d‟águas com largura menores de 10 (dez) metros, por exemplo.

Entretanto, com as alterações do Codex Florestal realizadas em 1986, a área

mínima de preservação permanente passou a ser de 30 (trinta) metros, tornando a

legislação ambiental mais restritiva do que a Lei do Parcelamento do Solo Urbano.

Diante desse histórico legislativo, a doutrina passou a adotar posicionamento

sobre o tema, ora apontando que a Lei nº 7.511/86 teria revogado tacitamente o inciso

III, do artigo 4º, da Lei nº 6.766/79, ora interpretando que as limitações ao direito de

propriedade possuem naturezas diversas. Da hermenêutica tem-se que uma visa à

10 Ver artigo APP em área urbana consolidada, da Promotora de Justiça, Dra. Anaiza Helena

Malhardes Miranda, no Boletim Informativo CAOA, outubro/2008.

37

proteção ambiental e a outra se refere à restrição ao direito de construir, de cunho

urbanístico11.

Em que pese os posicionamentos doutrinários, a aparente antinomia entre o artigo

4º, inciso III, da Lei nº 6.766/79 e o artigo 2º, do Código Florestal, é plenamente

resolvida pelo princípio constitucional do direito ao meio ambiente ecologicamente

equilibrado, inserto no artigo 225 da Constituição Federal, indiretamente ligado ao

principio fundamental da dignidade da pessoa humana (artigo 1º, inciso III).

Por esse princípio, na dúvida de qual regra deva ser aplicada ao caso concreto,

deve prevalecer a que garanta uma maior proteção ambiental (princípio da proteção

ambiental).

Por outro lado, o próprio Código Florestal, no seu artigo 2º, parágrafo único,

dispõe que “no caso de áreas urbanas, assim entendidas as compreendidas nos

perímetros urbanos definidos por lei municipal, e nas regiões metropolitanas e

aglomerações urbanas, em todo o território abrangido, observar-se-á o disposto nos

respectivos planos diretores e leis de uso do solo, respeitando os princípios e limites a

que se refere este artigo”. (grifamos)

Nesse sentido, sábias são as palavras de PAULO DE BESSA ANTUNES que

analisando o parágrafo único acima elencado, concluiu que “foi plenamente recepcionado

pelo artigo 30 da Constituição Federal. O respeito aos limites e princípios estabelecidos

pelo Código Florestal deve ser interpretado como a impossibilidade legal de que os

municípios tornem mais flexíveis os parâmetros estabelecidos na lei federal” 12. (grifei)

A Jurisprudência coaduna com o mesmo entendimento, conforme acórdão do

Egrégio Tribunal Regional Federal da 2ª Região, que ao analisar o Plano Diretor de

Vitória, entendeu que esse instrumento não pode contrariar o disposto na Constituição

Federal e no Código Florestal, no que interessa eis sua ementa:

DIREITO AMBIENTAL. LOTEAMENTO E URBANIZAÇÃO PREVISTO EM

PLANO DIRETOR DO MUNICÍPIO DE VITÓRIA. LICENÇA PARA

CONSTRUÇÃO. ATERRAMENTO DE ÁREA ENQUADRADA COMO ÁREA DE

MANGUE. SUPREMACIA DA CONSTITUIÇÃO E DO CÓDIGO FLORESTAL.

11 Os objetos de ambas as leis são diversos: um é ambiental o outro urbanístico. Essas duas ciências, embora com estreita correlação no meio das cidades, não espelham a mesma visão. A Lei

ambiental indica as áreas de interesse ambiental que devam ser protegidas da intervenção humana, preservando-se a vida silvestre e natural nos seus espaços, a preservação dos recursos hídricos, a estabilidade geológica e o fluxo gênico. A Lei urbanística trata de áreas que não podem sofrer, em hipótese alguma, edificação, dentro dos critérios da engenharia civil, sendo a intenção do diploma legal garantir segurança humana na ocupação dos espaços urbanos, evitando o convívio de pessoas em áreas de instabilidade. São critérios de segurança humana na ocupação do

solo, associados à critérios de melhoria da paisagem urbana e da saúde coletiva. (Anaiza Helena

Malhardes Miranda - “APP em área urbana consolidada”, disponível no boletim CAOA de novembro de 2008). 12 Direito Ambiental. 2ª edição, Lúmen Júris, 1998, p.250.

38

INEXISTÊNCIA DE DIREITO ADQUIRIDO DE POLUIR. Preliminares

superadas [...] Incidência, no caso concreto, das normas previstas nos

artigos 23, VI e VII, 24, VI, 30, II e 225 da CRFB/88. O parcelamento

ou loteamento do solo urbano, pelo Município, deve observar a proteção,

definida em Lei, às áreas de preservação ecológica. O Município, ao

editar Plano Diretor e definir quais as áreas de zoneamento urbano,

pode, no âmbito de sua competência legislativa suplementar, alargar a

proteção ambiental, sendo-lhe vedado restringila. A área em questão foi

considerada, conforme prova pericial, terreno de mangue, e é objeto de

proteção conforme art. 2º da Lei Federal nº 4.771/65 (Código Florestal).

A concessão à 1ª apelante de licença de construção da infra-estrutura

do loteamento "Bairro Jabour", pelo Município, permitindo-lhe o

aterramento de área de preservação permanente, não cria direito

adquirido de poluir. Inexistência de licença ambiental ou de estudo de

impacto ambiental. Apelações improvidas. (TRF 02ª R.; AC

2002.02.01.023408-5; Sétima Turma Especializada; Rel. Des. Fed.

Theophilo Miguel; Julg. 06/06/2007; DJU 01/08/2007; Pág. 139).

Tentando solucionar esse aparente conflito entre as normas ambientais e

urbanísticas, o Projeto de Lei nº 3.057/2000 (nova Lei de Parcelamento do Solo Urbano)

mantém os 15 (quinze) metros apenas para cursos d‟água de até 02 (dois) metros de

largura, aplicando o Código Florestal nas demais hipóteses13.

Diante do exposto, tratando-se de competência legislativa, incumbe aos Estados e

Municípios a regulamentação suplementar em matéria ambiental. E ao realizar esse

mister deverá respeitar as limitações impostas pela legislação de caráter geral

(emanadas da União), além da obrigação de conformar suas normas, as regras e

princípios da Constituição Estadual e Federal.

Considerações Doutrinárias

Toshio Mukai (A impossibilidade de alteração, pelos Municípios, dos limites para as

áreas de preservação permanente previstos pelo artigo 2º do Código Florestal e as

inconstitucionalidades da Resolução 303/2002 – CONAMA) – “[...] não basta, segundo a

Lei, apenas ver o lado dos limites. Há que se levar em conta, também segundo a Lei, os

princípios, e, no caso, o princípio a ser levado em conta é o da preservação permanente,

sendo que, no caso acima, a preservação referida se constitui em 30 (trinta) metros; não

pode, portanto, o Município exigir menos do que esses trinta metros, sob pena de estar

descumprindo o princípio da preservação permanente, que, no caso, quantitativamente,

se constitui em 30 metros, não podendo, portanto, ser menos do que essa metragem. Se

pudesse ser menor, poderíamos então chegar ao absurdo de nada se exigir como faixa

marginal de vegetação nativa, e, nesse caso, o princípio da preservação permanente

13 Art. 14. As APPs em área urbana devem ser fixadas pelo Plano Diretor ou outra lei municipal,

respeitando-se: I – no curso d‟água de até 2 (dois) metros de largura, faixa de 15 (quinze) metros

a partir de suas margens; II – em galeria ou canalização, faixa de 2 (dois) metros a partir de suas faces externas; III – nos demais casos, as faixas previstas na Lei nº4.771, de 15 de setembro de 1965.

39

inexistiria, ofendendo frontalmente o Código Florestal, que, nesse caso, é norma geral,

impositiva a Estados e Municípios” (Revista Magister de Direito Ambiental e Urbanístico.

ano IV, número 19, Porto Alegre: Magister, ago/set 2008, pág. 05)

Jurisprudência:

DIREITO AMBIENTAL - AÇÃO CIVIL PÚBLICA - EDIFICAÇÃO DE PRÉDIO À MARGEM DE RIO -

DISTÂNCIA PREVISTA NO CÓDIGO FLORESTAL NÃO RESPEITADA - PEDIDO DE DEMOLIÇÃO -

CONVERSÃO EM INDENIZAÇÃO - PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE -

EMBARGOS INFRINGENTES PROVIDOS Não há razão de direito que justifique a demolição de prédio

destinado à exploração de supermercado tão-somente por não ter sido respeitada a distância da

margem de rio prevista no art. 2º do Código Florestal (Lei 4.771, de 1965), se: a) foi edificado com

licença do município, observada a sua legislação, e em local onde já havia outra construção; b) do

total da área tida como de preservação permanente (1.320 m²) apenas foram invadidos 44 m²; c)

não havia mata ciliar a ser preservada. Se da demolição do prédio nenhum benefício resultar ao

meio ambiente - e, por via de conseqüência, à sociedade -, os princípios da proporcionalidade e da

razoabilidade e também a teoria do fato consumado, positivada nos arts. 1.258 e 1.259 do C. Civil

-, autorizam a conversão da obrigação de fazer (demolição) em obrigação de dar (indenização). O

quantum do prejuízo que suportaria o dono do prédio com a sua demolição parcial deve ser

transmudado em indenização a ser aplicada na recuperação da mata ciliar - destinatária da tutela

judicial reclamada pelo autor na demanda aforada. (Embargos Infringentes 2004.022725-6,

Relator: Newton Trisotto, 08/06/2005).

MANDADO DE SEGURANÇA - Multa ambiental - Edificação com 30m de distância da represa,

referente à área de preservação permanente - Processo extinto - Exigência por.parte da Resolução

CONAMA 302/02 de l00 m de distância - Competência municipal fica vinculada e limitada às

disposições das normas federais, inclusive Resoluções do CONAMA, ." que são atos administrativos

editados com base em lei - Mesmo à luz das normas vigentes, o CONAMA continua investido de

competência para editar normas, tendo como limite a lei e a Constituição - Não há ilegalidade ou

inconstitucionalidade na deliberação da distância de 100 metros, que deve ser considerada área

ecológica, pois editada à luz da Emenda Constitucional 1/69 e em consonância com a competência

que era outorgada por lei, não podendo os Municípios, ainda que em área urbana, dispor de forma

diferente. - A Resolução 302/02 apenas reforçou o que já havia sido deliberado na 04/85 e o fez

considerando a necessidade de regulamentar o art. 2° do Código Florestal no que concerne às

áreas de preservação permanente no entorno dos reservatórios artificiais e responsabilidades

assumidas pelo Brasil nas Convenções da Biodiversidade, Ramsar e Washington, e nos

compromissos derivados da Declaração do Rio de Janeiro - Resolução que trata expressamente de

proteção aos recursos hídricos, que não estão sujeitos ao princípio da reserva legal, não existindo

nenhuma inconstitucionalidade - Suas cautelas não podem ser vistas como uma violação ao direito

de propriedade, que não se sobrepõe ao interesse público que emana do meio ambiente e nem

restrição à competência legislativa municipal -Recurso desprovido (TJSP, Apelação Com Revisão

7268505000, rel. Samuel Júnior, julgado em 13/11/2008).

40

AÇÃO CIVIL PÚBLICA - CASA CONSTRUÍDA CONTRARIANDO LIMITE DE RIO IMPOSTO CÓDIGO

FLORESTAL ALEGAÇÃO DE DESPROPORCIONALIDADE E DE EXISTÊNCIA DE ATO JURÍDICO

PERFEITO IMPROCEDENTES - O DIREITO À PROPRIEDADE NÃO É ABSOLUTO E DEVE SE

SUBMETER AS LIMITAÇÕES IMPOSTAS PELO CONSTITUINTE O DIREITO AO MEIO AMBIENTE É

DIREITO FUNDAMENTAL, CONSAGRADO QUE FOI PELO LEGISLADOR ORDINÁRIO COMO PRIMEIRO

DIREITO INTERGERACIONAL APELOS DESPROVIDOS "Constitucionalizar, nesse enfoque, denota

que a constitucionalidade toma o lugar da legalidade na função de veículo e resguardo de valores

essenciais, firmando- se, a partir daí, uma ordem pública ambiental constitucionalizada."

ilegitimidade ativa ad causam - inocorrência - o Ministério Público Estadual é legítimo para propor a

presente ação - matéria afeita à competência concorrente (TJSP - Apelação Com Revisão

7187015800, rel. Samuel Júnior, Câmara Especial de Meio-Ambiente, julgado em 25/09/2008).

RECURSO ESPECIAL. PEDIDO DE REGISTRO DE LOTEAMENTO ÀS MARGENS DE HIDRELÉTRICA.

AUTORIZAÇÃO DA MUNICIPALIDADE. IMPUGNAÇÃO OFERECIDA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO. ÁREA

DE PROTEÇÃO AMBIENTAL. RESOLUÇÃO N. 4/85-CONAMA. INTERESSE NACIONAL.

SUPERIORIDADE DAS NORMAS FEDERAIS. No que tange à proteção ao meio ambiente, não se

pode dizer que há predominância do interesse do Município. Pelo contrário, é escusado afirmar que

o interesse à proteção ao meio ambiente é de todos e de cada um dos habitantes do país e,

certamente, de todo o mundo. Possui o CONAMA autorização legal para editar resoluções que

visem à proteção das reservas ecológicas, entendidas como as áreas de preservação permanentes

existentes às margens dos lagos formados por hidrelétricas. Consistem elas normas de caráter

geral, às quais devem estar vinculadas as normas estaduais e municipais, nos termos do artigo 24,

inciso VI e §§ 1º e 4º, da Constituição Federal e do artigo 6º, incisos IV e V, e § § 1º e 2º, da Lei

n. 6.938/81. Uma vez concedida a autorização em desobediência às determinações legais, tal ato é

passível de anulação pelo Judiciário e pela própria Administração Pública, porque dele não se

originam direitos. A área de 100 metros em torno dos lagos formados por hidrelétricas, por força

de lei, é considerada de preservação permanente e, como tal, caso não esteja coberta por floresta

natural ou qualquer outra forma de vegetação natural, deve ser reflorestada, nos termos do artigo

18, caput, do Código Florestal. Qualquer discussão a respeito do eventual prejuízo sofrido pelos

proprietários deve ser travada em ação própria, e jamais para garantir o registro, sob pena de

irreversível dano ambiental. Segundo as disposições da Lei 6.766/79, "não será permitido o

parcelamento do solo em áreas de preservação ecológica (...)" (art.3º, inciso V). Recurso especial

provido. (REsp 194.617/PR, Rel. Ministro FRANCIULLI NETTO, SEGUNDA TURMA, julgado em

16/04/2002, DJ 01/07/2002 p. 278).

AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ESBULHO POSSESSÓRIO. AÇÃO DE FORÇA VELHA.

REQUISITOS. CONFIGURAÇÃO. EXIGÊNCIAS PARA CONSTRUÇÕES EM FAIXAS FERROVIÁRIAS.

INOBSERVÂNCIA. RISCOS PARA A SEGUNÇA LOCAL.Nos casos de ação de força velha espoliativa,

aplica-se o procedimento comum (ordinário e sumário), o que viabiliza a concessão de tutela

antecipada prevista no art. 273 do CPC, desde que comprovados os requisitos da verossimilhança

das alegações e o perigo de dano irreparável ou de difícil reparação. - O art. 4º, III da Lei nº

6.766/79 dispõe ser obrigatória a reserva de uma faixa non aedificandi' de 15 metros de cada lado

nas faixas ferroviárias, para que a segurança no local esteja à salvo. Construções que fogem deste

41

padrão não devem ser permitidas. (TJMG; AGIN 1.0400.08.033964-3/0011; Mariana; Décima

Oitava Câmara Cível; Rel. Des. Elpidio Donizetti; Julg. 06/04/2009; DJEMG 29/04/2009).

IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias

adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com

a topografia local.

Comentários:

Este preceito encontra-se em consonância com as diretrizes gerais da política

urbana, consagrados no artigo 2º, do Estatuto da Cidade, como forma de atender ao

postulado axiológico da integração e assimetria do parcelamento do solo urbano, com as

construções já existentes.

§ 1º A legislação municipal definirá, para cada zona em que se

dívida o território do Município, os usos permitidos e os índices

urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão,

obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os

coeficientes máximos de aproveitamento.

Considerações

Tal dispositivo deriva da competência legislativa do Município em matéria de

interesse local, prevista no artigo 30, inciso I e VIII, da Constituição Federal de 198814,

verbis:

“Art. 30. Compete aos Municípios:

I - legislar sobre assuntos de interesse local;

[...]

VIII - promover, no que couber, adequado ordenamento territorial,

mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da

ocupação do solo urbano”

14A Constituição Federal de 1969, vigente na data da publicação da Lei nº 6.766/79, já previa nos seus artigos 14, parágrafo único e 15, inciso II, a competência do Município para legislar sobre zoneamento.

42

§ 2º - Consideram-se comunitários os equipamentos públicos

de educação, cultura, saúde, lazer e similares.

Projeto de Lei nº 3057/2000:

Art. 2º Para os efeitos desta Lei, consideram-se:

XVI – equipamentos comunitários: os equipamentos de educação, cultura, saúde, segurança,

esporte, lazer e convívio social;

Considerações

A legislação diferenciou os equipamentos públicos comunitários, destinados a

educação, cultura, saúde, lazer e similares, dos equipamentos públicos propriamente

ditos, correspondentes as obras de abastecimento de água, serviços de esgotos, energia

elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado.

Oportuno salientar, entretanto, que ambos receberam a mesma proteção jurídica,

pois não poderão ter sua destinação alterada, desde a aprovação do loteamento, salvo

nos casos de caducidade da licença ou desistência do loteador, neste último caso, sendo

imprescindível a anuência do Poder Público e desde que não haja lotes vendidos (artigo

17 c/c 23).

Mostra-se clara a intenção do legislador em garantir aos habitantes condições de

acessibilidade aos direitos fundamentais consagrados pelos artigos 1º, inciso III

(dignidade da pessoa humana); 6º; 182 (c/c artigo 2º, da Lei Federal nº 10.257/2001);

225, todos da Constituição Federal.

§ 3º Se necessária, a reserva de faixa não-edificável vinculada

a dutovias será exigida no âmbito do respectivo licenciamento

ambiental, observados critérios e parâmetros que garantam a

segurança da população e a proteção do meio ambiente, conforme

estabelecido nas normas técnicas pertinentes.

Art. 5º - O Poder Público competente poderá

complementarmente exigir, em cada loteamento, a reserva de

faixa non aedificandi destinada a equipamentos urbanos.

43

Projeto de Lei nº 3057/2000:

Art. 2º Para os efeitos desta Lei, consideram-se:

Art. 9º Em qualquer modalidade de parcelamento e independentemente do percentual de áreas

destinadas a uso público previsto no art. 8º, a autoridade licenciadora pode exigir a reserva de

faixa não edificável destinada à implantação de infra-estrutura básica ou complementar.

Considerações Doutrinárias

JOSÉ AFONSO DA SILVA – Espaços que, por determinação de planos ou normas

urbanísticas, não devem receber edificações, porque são destinadas a cumprir outras

funções sociais da cidade. Encontramos, assim, espaços não-edificáveis em áreas de

domínio privado, como imposição urbanística, e espaços não-edificavéis de domínio

público, como elementos componentes da estrutura urbana, como são as vias de

circulação, os quais se caracterizam como áreas “non aedificandi”, vias de comunicação e

espaços livres, áreas verdes, áreas de lazer e recreação.

Jurisprudência:

MEDIDA CAUTELAR. LOTEAMENTO URBANO. TERRENOS RESERVADOS. DOMÍNIO PÚBLICO DA

PREFEITURA. MUNICÍPIO. UTILIZAÇÃO INADEQUADA. CONSTRUÇÃO. CONJUNTO HABITACIONAL.

ÁREA NON AEDIFICANDI. ART. 4. ART. 5. LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO.

DESCUMPRIMENTO. "MEDIDA CAUTELAR. LOTEAMENTO URBANO. FAIXA RESERVADA À

UTILIZAÇÃO PUBLICA. DESTINAÇÃO DIVERSA PELO MUNICÍPIO. INADMISSIBILIDADE. RECURSO

IMPROVIDO. Nos loteamentos urbanos, o destino a ser dado à faixa de terreno reservada à

utilização publica, subordina-se obrigatoriamente, ao que estabelecem os artigos 4. E 5. da Lei nº

6.766, de 19/12/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo. Assim, não pode o município, no

que concerne a essas áreas que foram afetadas ao seu patrimônio por força de norma legal e com

a finalidade de implantação de equipamentos públicos urbanos, de sistemas de circulação e para

espaços livres, destinar parte das mesmas, mediante permissão de uso a terceiros, para

construção de habitações, ainda que visando instalar programa de moradias para a população

carente, sobretudo porque tais áreas, nos termos do diploma legal antes referido, integram a

parcela do loteamento non aedificandi". (TJ-RJ; AC 4028/1998; Saquarema; Terceira Câmara

Cível; Rel. Des. Antonio Eduardo F. Duarte; Julg. 01/09/1998).

44

Parágrafo único. Consideram-se urbanos os equipamentos

públicos de abastecimento de água, serviços de esgotos, energia

elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás

canalizado.

Projeto de Lei nº 3057/2000:

Art. 2º Para os efeitos desta Lei, consideram-se:

XVII – infra-estrutura básica: os equipamentos de abastecimento de água potável, disposição

adequada de esgoto sanitário, distribuição de energia elétrica e sistema de manejo de águas

pluviais;

XVIII – infra-estrutura complementar: iluminação pública, pavimentação, rede de telefonia, rede

de fibra ótica e outras redes de comunicação, rede de gás canalizado e outros elementos não

contemplados na infra-estrutura básica;

CAPÍTULO III

Do Projeto de Loteamento

Art. 6º - Antes da elaboração do projeto de loteamento, o

interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito

Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do

solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das

áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário,

apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel

contendo, pelo menos:

I - as divisas da gleba a ser loteada;

II - as curvas de nível a distância adequada, quando exigidas

por lei estadual ou municipal;

III - a localização dos cursos d'água, bosques e construções

existentes;

45

IV - a indicação dos arruamentos contíguos a todo o

perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres,

dos equipamentos urbanos e comunitários, existentes no local ou

em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser

loteada;

V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;

VI - as características, dimensões e localização das zonas de

uso contíguas.

Projeto de Lei nº 3057/2000:

Seção 2

Do Conteúdo do Projeto

Art. 31. O projeto de parcelamento deve ser elaborado com base nas disposições desta Lei e nas

diretrizes formuladas pela autoridade licenciadora, considerando:

I – a valorização do patrimônio natural e cultural;

II – a execução das obras necessárias em seqüência que evite situações de risco;

III – a reposição da camada superficial do solo nas áreas que forem terraplenadas, com plantio de

vegetação apropriada, preferencialmente nativa.

Art. 32. O projeto de parcelamento deve incluir desenhos, memorial descritivo e cronograma físico

de obras e serviços.

§ 1º Os desenhos devem conter, no mínimo:

I – no loteamento, a definição:

a) do sistema viário com a respectiva hierarquia de vias;

b) da divisão em lotes e, se couber, em quadras, com as respectivas dimensões, área e

numeração, bem como com a indicação dos usos previstos;

c) das áreas destinadas a uso público;

d) das faixas não edificáveis, APPs e outras áreas com vegetação a ser preservada ou recomposta;

e) da infra-estrutura básica e complementar a ser instalada.

II – no condomínio urbanístico, a definição:

a) do sistema viário interno, com a respectiva hierarquia de vias;

b) das unidades autônomas e, se couber, das quadras, com as respectivas dimensões, área e

numeração, bem como dos usos previstos;

c) das áreas destinadas a uso comum dos condôminos e, nos termos da lei municipal, das áreas

destinadas a uso público;

46

d) das informações requeridas no inciso I, alíneas “d” e “e”;

III – no desmembramento, a divisão de lotes pretendida, com a indicação dos usos previstos;

IV – no parcelamento integrado à edificação, as informações requeridas nos incisos I, II ou III,

bem como:

a) a localização das edificações nos lotes ou unidades autônomas;

b) os documentos necessários ao licenciamento das edificações, na forma da legislação municipal;

V – no parcelamento de pequeno porte, a definição:

a) das vias lindeiras à gleba ou ao lote e os parcelamentos contíguos;

b) dos usos previstos e sua localização;

c) dos lotes ou unidades autônomas, com as respectivas dimensões, área e numeração;

d) das faixas não edificáveis, APPs e outras áreas com vegetação a ser preservada ou recomposta.

§ 2º Os desenhos devem estar preferencialmente georreferenciados.

§ 3º O memorial descritivo deve conter, no mínimo:

I – a indicação da finalidade do parcelamento e dos usos previstos;

II – a descrição dos lotes ou unidades autônomas e das áreas destinadas a uso público ou a uso

comum dos condôminos, com os elementos necessários à abertura das respectivas matrículas;

III – a indicação das áreas a serem transferidas ao domínio do Município, nos termos do art. 51;

IV – a enumeração das obras e serviços previstos para o parcelamento, com a indicação de

responsabilidades.

§ 4º Além do previsto no § 3º, o memorial descritivo de condomínio urbanístico deve conter as

condições urbanísticas do empreendimento e as limitações que incidem sobre as unidades

autônomas e suas edificações, bem como refletir-se integralmente na convenção de condomínio.

§ 5º O cronograma físico de obras e serviços deve conter, no mínimo:

I – a indicação de todas as obras e serviços a serem executados pelo empreendedor;

II – o período e o prazo de execução de cada obra e serviço.

§ 6º Não se exige cronograma físico de obras e serviços para parcelamento de pequeno porte,

salvo disposição contrária prevista em lei municipal.

Art. 33. O projeto, adequado às diretrizes fixadas, deve ser apresentado à autoridade licenciadora

acompanhado:

I – da certidão atualizada da matrícula do imóvel;

II – dos contratos ou outros atos que comprovem a condição de empreendedor, nos termos do

inciso XXVIII do art. 2º;

III – da anuência expressa da Secretaria do Patrimônio da União ou do órgão estadual competente,

quando o empreendimento for realizado integral ou parcialmente em área, respectivamente, da

União ou do Estado;

IV – da autorização do cônjuge do proprietário e do empreendedor, salvo no caso de terem

contraído matrimônio pelo regime de separação de bens e participação final nos aqüestos;

V – da proposta de instrumento de garantia de execução das obras e dos serviços a cargo do

empreendedor, que deve ser compatível com o valor estimado das obras e dos serviços;

VI – do EIV, nos casos previstos em lei municipal;

VII – do EIA, nos casos previstos no art. 16.

47

§ 1º A autorização a que se refere o inciso IV do caput não dispensa o futuro consentimento do

declarante para os atos de alienação ou promessa de alienação de lotes ou unidades autônomas,

ou de direitos a eles relativos, que venham a ser praticados por seu cônjuge.

§ 2º A proposta do instrumento de garantia de execução das obras a cargo do empreendedor pode

ser representada por hipoteca de lotes ou de unidades autônomas do próprio empreendimento,

hipoteca de outros imóveis, fiança bancária ou pessoal, depósito ou caução de títulos da dívida

pública ou qualquer outra espécie de garantia prevista em lei.

§ 3º O instrumento de garantia hipotecária de lotes ou de unidades autônomas no próprio

empreendimento deve ser registrado na matrícula dos imóveis dados em garantia, sendo os

respectivos registros considerados como um ato único para efeito das custas notariais e registrais.

§ 4º Desde que exista a concordância da autoridade licenciadora, a garantia pode ser reduzida na

proporção da execução das obras e serviços.

Art. 34. Qualquer alteração na situação jurídica do imóvel em processo de licenciamento deve ser

comunicada imediatamente à autoridade licenciadora e pode ensejar a revisão dos atos já

efetivados.

Comentários

A fixação prévia das diretrizes para o parcelamento, prestigia os princípios da

publicidade (artigo 37, caput, CF/88), da segurança jurídica (artigo 2º, da Lei Federal nº

9.784/1999 e da duração razoável dos processos administrativos (artigo 5º, LXXVIII, da

CF/88), já que na posse das diretrizes fixadas pela municipalidade, o empreendedor

elaborará o projeto do parcelamento do solo, tornando o processo mais célere e sem

surpresas.

Cabe assinalar, também, que a Lei Estadual nº 7.943/2004, que regulamenta o

parcelamento do solo urbano, no âmbito estadual, exige como condição para a aprovação

do loteamento, a expedição de licença ambiental pelo órgão competente.

Tal diploma normativo se coaduna com o disposto na Resolução CONAMA nº

237/1997, que estabelece que o parcelamento do solo urbano é atividade impactante,

sujeita, portanto, ao licenciamento ambiental.

Esse tipo de empreendimento está sujeito, ainda, ao Estudo de Impacto de

Vizinhança, previsto nos artigos 36 usque 38, do Estatuto da Cidade, e regulamentados

nos Planos Diretores Municipais.

Considerações Doutrinárias

MANUAL DE ORIENTAÇÃO À APROVAÇÃO DE PARCELAMENTO DO SOLO PARA

FINS URBANOS - Nessa etapa, o interessado deve solicitar à prefeitura municipal as

48

diretrizes urbanísticas e de planejamento municipal para o uso e ocupação do solo e

procurar obter acesso a todas as informações pertinentes à área urbana a ser parcelada,

no que diz respeito ao traçado dos lotes, sistema viário, espaços livres e áreas

reservadas para equipamentos urbanos e comunitários. Para solicitação das diretrizes

municipais o interessado deverá observar as exigências obrigatórias previstas no Art 6º

da Lei Federal 6.766/79, além dos documentos exigidos pela legislação municipal. O

técnico municipal deve observar a Lei de Perímetro Urbano, o Plano Diretor (quando

houver), a Lei Orgânica, a Lei Municipal de Parcelamento do Solo e outras que regulam o

uso do solo no município. O poder municipal deve expedir, além das diretrizes

municipais, uma Carta de Anuência da prefeitura, que será exigida por outros órgãos em

momentos posteriores, informando que não há impedimentos quanto à localização do

loteamento/desmembramento no local pretendido, de acordo com a legislação pertinente

ao zoneamento municipal e ao perímetro urbano. A prefeitura somente emitirá anuência

para empreendimentos situados dentro do perímetro urbano ou na área de expansão

urbana (Secretaria de Estado de Economia e Planejamento, Governo do Estado do

Espírito Santo, Vitória, ES, 2006).

Art. 7º - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando

for o caso, indicará, nas plantas apresentadas junto com o

requerimento, de acordo com as diretrizes de planejamento

estadual e municipal:

I - as ruas ou estradas existentes ou projetadas, que

compõem o sistema viário da cidade e do Município relacionadas

com o loteamento pretendido e a serem respeitadas;

II - o traçado básico do sistema viário principal;

III - a localização aproximada dos terrenos destinados a

equipamento urbano e comunitário e das áreas livres de uso

público;

IV - as faixas sanitárias do terreno necessárias ao

escoamento das águas pluviais e as faixas não edificáveis;

49

V - a zona ou zonas de uso predominante da área, com

indicação dos usos compatíveis.

Parágrafo único. As diretrizes expedidas vigorarão pelo prazo

máximo de quatro anos.

Projeto de Lei nº 3057/2000:

Art. 28. Deferida a solicitação de diretrizes, a autoridade licenciadora deve formulá-las, indicando,

no mínimo:

I – o traçado básico do sistema viário principal, com previsão das vias destinadas à circulação de

veículos de transporte coletivo, no loteamento;

II – a localização das áreas destinadas a uso público no loteamento e, nos termos da lei municipal,

no condomínio urbanístico;

III – a localização das áreas com restrição ao uso e ocupação em razão da legislação federal,

estadual ou municipal;

IV – as faixas não edificáveis;

V – os usos admissíveis, com as respectivas localizações;

VI – os requisitos ambientais a serem cumpridos.

Parágrafo único. As diretrizes expedidas vigoram pelo prazo fixado pela autoridade licenciadora,

limitado a um mínimo de 1 (um) e um máximo de 2 (dois) anos

Considerações:

Através da leitura do artigo 28, do Projeto de Lei 3057/2000, percebe-se que o

legislador repete as indicações que deverão ser formuladas pela municipalidade, no ato

da fixação das diretrizes. A novidade é o prazo de sua validade, que passa de 04 (quatro)

anos para 02 (dois) anos.

Art. 8º Os Municípios com menos de cinqüenta mil habitantes

e aqueles cujo plano diretor contiver diretrizes de urbanização

para a zona em que se situe o parcelamento poderão dispensar,

por lei, a fase de fixação de diretrizes previstas nos arts. 6º e 7º

desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

Projeto de Lei nº 3057/2000:

50

Art. 30. A fase de fixação de diretrizes é dispensada para parcelamentos de pequeno porte.

Considerações:

Caso o Município contenha Plano Diretor Urbano regulando o parcelamento do

solo, com previsão normativa das diretrizes, fica dispensada a fase prevista nos artigos

6º e 7º, visando a celeridade do procedimento administrativo de aprovação.

No que se refere a dispensa das diretrizes para os Municípios contendo menos de

cinqüenta mil habitantes, acrescentada pela Lei nº 9.785/99, não possui razões

justificáveis, pois o Parcelamento do Solo Urbano deve ser uma atividade controlada e

integrada a cidade, visando o desenvolvimento sustentável e a correta distribuição

espacial da população (inciso IV, art. 2º, da Lei nº 10.257/2001).

Art. 9º Orientado pelo traçado e diretrizes oficiais, quando

houver, o projeto, contendo desenhos, memorial descritivo e

cronograma de execução das obras com duração máxima de

quatro anos, será apresentado à Prefeitura Municipal, ou ao

Distrito Federal, quando for o caso, acompanhado de certidão

atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de

Registro de Imóveis competente, de certidão negativa de tributos

municipais e do competente instrumento de garantia, ressalvado o

disposto no § 4º do art. 18.

§ 1º - Os desenhos conterão pelo menos:

I - a subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas

dimensões e numeração;

II - o sistema de vias com a respectiva hierarquia;

III - as dimensões lineares e angulares do projeto, com raios,

cordas, arcos, ponto de tangência e ângulos centrais das vias;

51

IV - os perfis longitudinais, e transversais de todas as vias de

circulação e praças;

V - a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento

localizados nos ângulos de curvas e vias projetadas;

VI - a indicação em planta e perfis de todas as linhas de

escoamento das águas pluviais.

§ 2º - O memorial descritivo deverá conter, obrigatoriamente,

pelo menos:

I - a descrição sucinta do loteamento, com as suas

características e a fixação da zona ou zonas de uso predominante;

II - as condições urbanísticas do loteamento e as limitações

que incidem sobre os lotes e suas construções, além daquelas

constantes das diretrizes fixadas;

III - a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio

do Município no ato de registro do loteamento;

IV - a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e

dos serviços públicos ou de utilidade pública, já existentes no

loteamento e adjacências.

§ 3º Caso se constate, a qualquer tempo, que a certidão da

matrícula apresentada como atual não tem mais correspondência

com os registros e averbações cartorárias do tempo da sua

apresentação, além das conseqüências penais cabíveis, serão

consideradas insubsistentes tanto as diretrizes expedidas

52

anteriormente, quanto as aprovações conseqüentes. (Incluído pela

Lei nº 9.785, 29.1.99)

CAPÍTULO IV

Do Projeto de Desmembramento

Art. 10. Para a aprovação de projeto de desmembramento, o

interessado apresentará requerimento à Prefeitura Municipal, ou

ao Distrito Federal quando for o caso, acompanhado de certidão

atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de

Registro de Imóveis competente, ressalvado o disposto no § 4º do

art. 18, e de planta do imóvel a ser desmembrado contendo:

I - a indicação das vias existentes e dos loteamentos

próximos;

II - a indicação do tipo de uso predominante no local;

III - a indicação da divisão de lotes pretendida na área.

Art. 11. Aplicam-se ao desmembramento, no que couber, as

disposições urbanísticas vigentes para as regiões em que se

situem ou, na ausência destas, as disposições urbanísticas para os

loteamentos. (NR) (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

Parágrafo único. O Município, ou o Distrito Federal quando for

o caso, fixará os requisitos exigíveis para a aprovação de

desmembramento de lotes decorrentes de loteamento cuja

destinação da área pública tenha sido inferior à mínima prevista

no § 1º do art. 4º desta Lei.

53

Considerações:

Nota-se que o procedimento do desmembramento é simplificado, tendo em vista a

natureza deste tipo de parcelamento do solo, que é realizado em local que já possui

abertura de ruas e infra-estrutura exigida por esta Lei.

Jurisprudência:

DESMEMBRAMENTO DE IMÓVEL. ART. 2. PAR. 2. LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO.

MANDADO DE SEGURANÇA. PARCELAMENTO DE BENS IMÓVEIS URBANOS. LOTEAMENTO E

DESMEMBRAMENTO. A subdivisao de área em dois lotes, sem abertura nem ampliação de novas

vias de acesso, constitui desmembramento, que a prefeitura não poderá negar se as áreas

resultantes da divisão apresentam dimensões superiores ao mínimo legal previsto nas posturas

municipais. Inteligência do art. 2., par. 2., da Lei nº 6.766/79. Segurança concedida. (TJ-RJ; MS

216/1988; Terceiro Grupo de Câmaras Cíveis; Rel. Des. José Rodriguez Lema; Julg. 30/11/1988).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. REIVINDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REGULARIZAÇÃO DE

DESMEMBRAMENTO PELA PREFEITURA MUNICIPAL. VALIDADE. Não é possível condicionar o

prosseguimento da ação de adjudicação compulsória à realização do procedimento previsto nos

arts. 10 e seguintes da Lei nº. 6.766/79 quando já efetuada a regularização de desmembramento

prevista nos arts. 40 e 41 do mesmo diploma. (TJ-BA; AG 30138-7/01; Ac. 16222; Quarta Câmara

Cível; Rel. Des. Paulo Furtado; Julg. 22/05/2002).

CAPÍTULO V

Da Aprovação do Projeto de Loteamento e Desmembramento

Art. 12 - O projeto de loteamento e desmembramento deverá

ser aprovado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal

quando for o caso, a quem compete também a fixação das

diretrizes a que aludem os artigos 6º e 7º desta Lei, salvo a

exceção prevista no artigo seguinte.

54

Parágrafo único. O projeto aprovado deverá ser executado no

prazo constante do cronograma de execução, sob pena de

caducidade da aprovação.

Considerações:

As obras de infra-estrutura do loteamento devem ser implantadas de acordo com

o cronograma de execução aprovado pela municipalidade, obedecendo ao Termo de

Compromisso celebrado entre o loteador e o Poder Público, sob pena de caducidade do

Decreto que aprovou o Parcelamento.

Jurisprudência:

AÇÃO CIVIL PÚBLICA. REGULARIZAÇÃO DE LOTEAMENTO. LEGITIMIDADE ATIVA DO MINISTÉRIO

PÚBLICO PARA AJUIZAMENTO DA AÇÃO, QUE ENVOLVE INTERESSES URBANÍSTICOS, AMBIENTAIS

E DIREITO FUNDAMENTAL A MORADIA DIGNA. INTERESSE DE AGIR PELA ADEQUAÇÃO DO

INSTRUMENTO DA AÇÃO CIVIL PÚBLICA PARA A DEFESA DE INTERESSES INDIVIDUAIS

HOMOGÊNEOS E INDISPONÍVEIS, COMO NO CASO CONCRETO. AUSÊNCIA DE APROVAÇÃO DO

LOTEAMENTO PELOS ÓRGÃOS MUNICIPAIS COMPETENTES E DO REGISTRO IMOBILIÁRIO,

EXIGIDOS PELOS ARTS. 12 E 18 DA LEI N. 6.766/79. OBRAS BÁSICAS DE INFRA- ESTRUTURA

AINDA NÃO IMPLANTADAS. PRESCRIÇÃO INOCORRENTE, ENQUANTO NÃO CESSADA A SITUAÇÃO

DE IRREGULARIDADE. RESPONSABILIDADE DAS PESSOAS JURÍDICAS QUE COMERCIALIZARAM

INDEVIDAMENTE OS LOTES. Ação procedente, para condenar os réus a promover a regularização

do empreendimento, no prazo hábil de um ano a contar do trânsito em julgado da sentença, sob

pena de multa diária de R$ 500,00. Recurso não provido, com observação. (TJ-SP; AC

434.437.4/9; Ac. 3297438; Itu; Quarta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Francisco Eduardo

Loureiro; Julg. 09/10/2008; DJESP 04/12/2008)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO ESTADUAL. PARCELAMENTO DO

SOLO URBANO. ART. 12 E 40 DA LEI N. 6.766/79. ART. 37 DA CF. OBSERVADO. É INVIÁVEL O

PODER JUDICIÁRIO ADENTRAR NOS CRITÉRIOS DE CONVENIÊNCIA E OPORTUNIDADE DA

ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO DE ERNESTO

PAIZANT. INTEMPESTIVO. ART. 322 DO CPC. PARA O RÉU REVEL O PRAZO PARA INTERPOR

RECURSO COMEÇA A CORRER DA PUBLICAÇÃO DA DECISÃO EM CARTÓRIO. RECURSO NÃO

CONHECIDO. 1. Nos termos do art. 12 da Lei nº 6.766/79 cabe ao município aprovar projeto de

loteamento e, igualmente, fixar diretrizes a que aludem os arts. 6º e 7º da mencionada Lei.

Entretanto, havendo irregularidades no loteamento, o município é autorizado, sem prazo estipulado

para tal, pelo art. 40 da Lei nº 6.766/79 para regularizar as situações em desconformidade com a

legislação regente da matéria. 2. O Poder Judiciário, no exercício da função jurisdicional, deve

observância aos princípios constitucionais, inclusive ao da independência e harmonia entre poderes

(art. 2º, CF). 3. A observância das normas constitucionais delimita a interpretação e o âmbito de

55

aplicação da legislação infraconstitucional. 4. Não compete ao Judiciário, no seu mister, editar

normas genéricas e abstratas de conduta, nem fixar prioridades no desenvolvimento de atividades

de administração. 5. Ao Poder Executivo compete analisar a conveniência e oportunidade da

adoção de medidas administrativas. 6. "Caracterizada a revelia, tal fato, contudo, não obsta que o

réu-revel intervenha no processo. De acordo com a norma insculpida no art. 322, do CPC, para ele,

porém, o prazo para interposição de recurso corre, independentemente, de intimação e a partir do

momento em que o ato judicial é publicado em cartório, recebendo o processo no estado em que

se encontra." (RESP nº 50062/RJ, Rel. Min. Waldemar Zveiter) " 7. Recurso do Ministério Público

conhecido e desprovido e recurso de Ernersto Paizant não conhecido. (TJ-ES; AC 31040001005;

Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Álvaro Manoel Rosindo Bourguignon; Julg. 23/09/2008; DJES

07/11/2008; Pág. 36).

APELAÇÃO CÍVEL. DESMEMBRAMENTO DE TERRENO URBANO. LEI Nº 6.766/79 (ART. 12).

EXIGÊNCIA DE APROVAÇÃO DA PLANTA DE DESMEMBRAMENTO DA ÁREA PELA PREFEITURA

MUNICIPAL. DESNECESSIDADE. BAIRRO POPULOSO E URBANIZADO. RECURSO PROVIDO. 1. É

fato público e notório que a região de Fradinhos, conquanto não se encontre regularmente

desmembrada e loteada pelo Poder Público Municipal, transformou-se há muitos anos num bairro

populoso e urbanizado, sem que a Municipalidade tomasse quaisquer providências no sentido da

regularização. Trata-se, pois, de situação irreversível, física e socialmente, não podendo os

apelantes, proprietários da área há 54 anos, serem prejudicados pela omissão municipal. Assim, a

despeito da ausência de aprovação da planta de desmembramento da área pela Prefeitura de

Vitória (art. 12 da Lei nº 6.766/79), fazem jus os apelantes à pretensão deduzida na inicial. 2.

Outros pedidos de desmembramento semelhantes já foram deferidos aos apelantes, o que reforça

a necessidade de se acolher o pleito ora em exame, prestigiando o princípio da segurança jurídica.

Recurso provido. (TJ-ES; AC 024.03.006193-1; Quarta Câmara Cível; Relª Desª Catharina Maria

Novaes Barcellos; Julg. 16/08/2005; DJES 28/09/2005).

Art. 13. Aos Estados caberá disciplinar a aprovação pelos

Municípios de loteamentos e desmembramentos nas seguintes

condições: (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

I - quando localizados em áreas de interesse especial, tais

como as de proteção aos mananciais ou ao patrimônio cultural,

histórico, paisagístico e arqueológico, assim definidas por

legislação estadual ou federal;

II - quando o loteamento ou desmembramento localizar-se

em área limítrofe do Município, ou que pertença a mais de um

56

Município, nas regiões metropolitanas ou em aglomerações

urbanas, definidas em lei estadual ou federal;

III - quando o loteamento abranger área superior a

1.000.000 m2 (um milhão de metros quadrados).

Parágrafo único. No caso de loteamento ou desmembramento

localizado em área de Município integrante de região

metropolitana, o exame e a anuência prévia à aprovação do

projeto caberão à autoridade metropolitana.

Considerações

A anuência do Estado na implantação de determinados tipos de parcelamentos

decorre da cláusula fundamental do meio ambiente ecologicamente equilibrado, prevista

no artigo 225, da Constituição Federal, bem como, do comando previsto no §3º, do

artigo 25, que estabelece como de competência dos Estados, a instituição de regiões

metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões, constituídas por agrupamentos

de municípios.

Interpretando sistematicamente tais dispositivos, extrai-se necessidade do Estado

interferir, repressiva ou preventivamente, quando o loteamento for edificado em áreas

tidas como de interesse especial (proteção aos mananciais), regiões metropolitanas ou

aglomerações urbanas e em loteamentos com área superior a 1.000.000 m².

Jurisprudência:

PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. LOTEAMENTO.

VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. NÃO-OCORRÊNCIA. INOBSERVÂNCIA DA NORMA CONTIDA NO

ART. 13 DA LEI Nº 6.766/79. ANUÊNCIA PRÉVIA DE AUTORIDADE ESTADUAL. APLICAÇÃO DE

MULTA E EMBARGO DE OBRA. AFASTAMENTO DAS PENALIDADES IMPOSTAS COM BASE EM

NORMAS DE DIREITO LOCAL. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. 1. Não viola o art. 535 do CPC, nem

nega prestação jurisdicional, o acórdão que, mesmo sem ter examinado individualmente cada um

dos argumentos trazidos pelo vencido, adotou, entretanto, fundamentação suficiente para decidir

de modo integral a controvérsia. 2. A aprovação do loteamento pelo Município, seguida de registro

junto ao Cartório de Registro de Imóveis, produz importantes efeitos, dentre os quais o de tornar

legítima a divisão e a venda dos lotes. Ultrapassada essa etapa, não se pode mais taxar de

57

irregular o loteamento aprovado e devidamente registrado. 3. Na hipótese dos autos, todavia, a

regularidade ou não do loteamento não está sendo questionada, tanto que o próprio acórdão

recorrido admite, ainda que de forma implícita, que o imóvel em questão foi regularizado pelo

Município. 4. Apesar do registro, não foi observada, na regularização do loteamento em questão, a

norma inserta no art. 13 da Lei nº 6.766/79, que, em sua redação original, anteriormente às

alterações promovidas pela Lei nº 9.785/99, conferia ao Estado a competência para examinar e

anuir, previamente, a aprovação, pelos Municípios, de loteamento e desmembramento, quando

localizados em áreas de proteção aos mananciais, assim definidas por legislação estadual ou

federal, resultando, daí, na imposição das penalidades de multa e embargo de obra. 5.

Impossibilidade de afastamento das penalidades aplicadas aos recorrentes, pois fundadas em

normas de direito local (Leis Paulistas 898/75 e 1.172/76), insuscetíveis de apreciação em sede de

Recurso Especial, a teor do disposto na Súmula nº 280/STF, aqui aplicada por analogia. 6. Recurso

Especial parcialmente conhecido e, nessa parte, desprovido. (STJ; REsp 300181; SP; Primeira

Turma; Relª Minª Denise Martins Arruda; Julg. 06/04/2006; DJU 02/05/2006; Pág. 250)

ADMINISTRATIVO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. LOTEAMENTO IRREGULAR. ÁREA DE MANANCIAIS.

RESPONSABILIDADE DO MUNICÍPIO E DO ESTADO. PODER-DEVER. ARTS. 13 E 40 DA LEI N.

6.766/79. 1. As determinações contidas no art. 40 da Lei n. 6.766/99 consistem num dever-poder

do Município, pois, consoante dispõe o art. 30, VIII, da Constituição da República, compete-lhe

"promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle

do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano". 2. Da interpretação sistemática dos arts.

13 da Lei nº 6.766/79 e 225 da CF, extrai-se necessidade de o Estado interferir, repressiva ou

preventivamente, quando o loteamento for edificado em áreas tidas como de interesse especial,

tais como as de proteção aos mananciais. 3. Recurso Especial provido. (Superior Tribunal de

Justiça STJ; REsp 333056; SP; Segunda Turma; Rel. Min. José de Castro Meira; Julg. 13/12/2005;

DJU 06/02/2006; Pág. 233)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA.

LOTEAMENTO JURERÊ INTERNACIONAL. EMPREENDIMENTO HOTELEIRO. OBRAS DE DRENAGEM,

ATERRAMENTO E CONSTRUÇÃO. IMPACTO AMBIENTAL. ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE.

AUSÊNCIA DE LICENCIAMENTO DO IBAMA. PRINCÍPIO DA PRECAUÇÃO. MEDIDAS

ACAUTELATÓRIAS. DEPÓSITO DE VALOR SIGNIFICATIVO. REQUISITOS ENSEJADORES. FUMUS

BONI IURIS. PERICULUM IN MORA. JUNTADA DE DOCUMENTOS SEM ADEQUAÇÃO PROCESSUAL.

1. A juntada de uma pletora de documentos e cópias da Ação Civil Pública sem a devida numeração

e adequação processual no momento da apresentação de "resposta antecipada ao agravo de

instrumento", caracteriza prejuízos à defesa. Entrementes, diz o inciso V do artigo 527 do CPC que

é facultado ao agravado juntar a documentação que entender conveniente. 2. Embora mais

econômica sob o ponto de vista racional, a decisão de formar apensos, com a documentação

(cópias da ACP) do agravado, pode levar a uma alegação de cerceamento de defesa, que

tumultuaria ainda mais o andamento do agravo de instrumento. Se recebida pelo Relator, deve ser

encartada como resposta definitiva. 3. Não foram encontrados nos autos os referidos termos de

caução de imóveis, pois, se existentes deveriam ter sido referidos e demonstrados nestes autos,

senão, somente o acordo nos autos da Ação nº 99.008090-4, 2ª Vara Federal em que a agravada

58

se responsabilizou por obras e equipamentos lá descritos, limitados em R$ 1.500.000,00 e, mais

adiante, destinações de R$ 200.000,00 à ESEC Carijós para projetos de pesquisa, manutenção e

consultoria da Unidade de conservação; R$ 200.000,00 em equipamentos, obras civis, reformas de

prédios ou conserto de equipamentos para a Companhia de Polícia de Proteção Ambiental; R$

200.000,00 em equipamentos à Divisão de Fiscalização do IBAMA em Santa Catarina e R$

200.000,00 em material e/ou mão de obra para a construção de centro de visitação e de

valorização de patrimônio arqueológico da Ilha de Campeche. O valor, contudo, não guarda relação

com a magnitude do empreendimento, bem como os valores ambientais em jogo, pois trata-se de

empreendimento de alta qualidade, cujo um "Studio, com área de 38,87 m², dependendo do

andar, é oferecido entre R$ 400.000,00 e R$ 450.000,00. 4. A área, segundo nota técnica,

28/2006, constituindo-se em nascente ou olho d'água, está no limite dos terrenos de Marinha, o

que caracteriza como de preservação permanente, segundo o Código Florestal, artigos 2º e 3º. 5.

Tratando-se de empreendimento hoteleiro de grandes proporções em área em que a Lei impõe

restrições à sua utilização - zona costeira -, necessita do devido licenciamento pelo IBAMA, que no

caso não existe. Ademais, a União não aderiu a qualquer TAC e anotou que a área está no limite

dos terrenos de Marinha. 6. Licenciamentos antigos do extinto IBDF, de 1980, não podem amparar

empreendimentos pretendidos fazer vinte anos após, pois estão caducos. As exigências e os

conhecimentos técnicos evoluíram, bem como as condições de impactação construtiva na própria

ilha de Florianópolis, a beira de crise energética, com dificuldades em saneamento básico. 7. As

dissensões internas no órgão Ministerial, certamente inspiradas pelos melhores propósitos, não

podem ser empecilho para a manifestação judicial. O acordo não pode envolver direitos

indisponíveis. Acordo que admite descumprimento de Lei é nulo. 8. Por fim, há dissenso também

no seio dos órgãos municipais e estaduais, em lamentáveis episódios envolvendo a "Operação

Moeda Verde". Havendo incerteza, o princípio da precaução propõe justamente inverter esse

raciocínio, precaver-se contra a incerteza. Não sendo a incerteza motivo para indeferir a liminar,

seria motivo para concedê-la. Por outro lado, o demérito com que teriam agido autoridades

públicas, segundo ampla divulgação jornalística, exige cautela. 9. O Egrégio Superior Tribunal de

Justiça, no RESP nº 333.056/SP, Relator Ministro Castro Meira, DJU de 06.02.2006, apreciou

questão envolvendo construção de loteamento em área de interesse especial, mananciais,

entendendo que. "Da interpretação sistemática dos arts. 13 da Lei nº 6.766/79 e 225 da CF,

extrai-se necessidade de o Estado interferir, repressiva ou preventivamente, quando o loteamento

for edificado em áreas tidas como de interesse especial, tais como as de proteção aos mananciais".

10. Presentes os requisitos ensejadores, o fumus boni juris, a relevância da tese discutida, qual

seja, ausência de licenciamento do IBAMA em construções de grande porte em zona costeira, área

de preservação permanente. O periculum é o fato consumado que está se consolidando com a

continuidade da obra. 11. Não se está a sinalizar que diante dos fatos concretos vai se concluir por

desfazer a obra, mas com certeza, poderá ser reduzida ou alterada em parte para se adequar ao

local, se efetivamente a situação for a descrita pelo Ministério Público. (TRF 04ª R.; AI

2006.04.00.032821-4; SC; Quarta Turma; Rel. Des. Fed. Valdemar Capeletti; Julg. 16/04/2008;

DEJF 26/05/2008; Pág. 147)

Art. 14 - Os Estados definirão, por decreto, as áreas de

proteção especial, previstas no inciso I do artigo anterior.

59

Art. 15 - Os Estados estabelecerão, por decreto, as normas a

que deverão submeter-se os projetos de loteamento e

desmembramento nas áreas previstas no art. 13, observadas as

disposições desta Lei.

Parágrafo único. Na regulamentação das normas previstas

neste artigo, o Estado procurará atender às exigências

urbanísticas do planejamento municipal.

Art. 16. A lei municipal definirá os prazos para que um projeto

de parcelamento apresentado seja aprovado ou rejeitado e para

que as obras executadas sejam aceitas ou recusadas.(Redação

dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

§ 1º Transcorridos os prazos sem a manifestação do Poder

Público, o projeto será considerado rejeitado ou as obras

recusadas, assegurada a indenização por eventuais danos

derivados da omissão. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

§ 2º Nos Municípios cuja legislação for omissa, os prezes

serão de noventa dias para a aprovação ou rejeição e de sessenta

dias para a aceitação ou recusa fundamentada das obras de

urbanização.

Considerações

Estes dispositivos estabelecem prazos para aprovação do parcelamento e

manifestação quanto às obras de infra-estrutura, quando a legislação for omissa. Se

transcorrido o prazo in albis, ou seja, sem manifestação do Poder Público municipal,

considerar-se-á rejeitado tacitamente o empreendimento, sendo devida indenização para

o caso de danos provenientes da conduta omissiva.

60

No que se refere a Responsabilidade Civil do Município por omissão, não há como

se afastar do entendimento já adotado pelo Supremo Tribunal Federal, de que o estado

só responde pelas condutas omissivas quando houver culpa em sentido amplo, derivada

da ilicitude da conduta. (RE 237561/RS e Informativo nº 391, junho de 2005).

O ex-ministro Sepúlveda Pertence, ao analisar o tema, embasou seu

posicionamento na teoria defendida por Celso Antônio Bandeira de Mello, nos seguintes

termos:

“Sustentada pelo O.A. Bandeira de Mello, a tese, herdada e

desenvolvida por Celso Antônio, tem colhido adesões de tomo. Quando o

dano foi possível em decorrência de uma omissão do Estado (o serviço

não funcionou, funcionou tardia ou ineficiente) é de aplicar-se a teoria

da responsabilidade subjetiva. Com efeito, se o Estado não agiu, não

pode, logicamente, ser ele o autor do dano. E, se não foi o autor, só

cabe responsabilizá-lo caso esteja obrigado a impedir o dano. Isto é: só

faz sentido responsabilizá-lo se descumpriu dever legal que lhe impunha

obstar ao evento lesivo. Logo – prossegue o insigne Celso Antônio -, a

responsabilidade estatal por ato omissivo é sempre responsabilidade por

comportamento ilícito. E, sendo responsabilidade por ilícito, é

necessariamente responsabilidade subjetiva, pois não há conduta ilícita

do Estado (embora do particular possa haver) que não seja proveniente

de negligência, imprudência ou imperícia (culpa) ou, então, deliberado

propósito de violar a norma que o constituía em dada obrigação (dolo).

Culpa e dolo são justamente as modalidades da responsabilidade

subjetiva. Não bastará, então – explica, coerente – para configurar

responsabilidade estatal a simples relação entre ausência do serviço

(omissão estatal) e o dano sofrido (...) Cumpre que haja algo mais: a

culpa por negligência, imprudência ou imperícia no serviço, ensejadoras

do dano, ou então o dolo, intenção de omitir-se, quando era obrigatório

para o Estado atuar e fazê-lo segundo um certo padrão de eficiência

capaz de obstar ao evento lesivo. Em uma palavra: é necessário que o

Estado haja incorrido em ilicitude, por não ter acorrido para impedir o

dano ou por haver sido insuficiente neste mister, em razão de

comportamento inferior ao padrão legal exigível”15

Portanto, para que o Município tenha a obrigação de indenizar o loteador é preciso

que fique comprovada a ilicitude da conduta do Poder Público, ou seja, que este não

agiu, ou agiu tardiamente e ineficiente, trazendo prejuízos ao particular.

15 Voto proferido no RE 237561/RS, 1ª Turma, julgado em 18 de dezembro de 2001.

61

Art. 17 - Os espaços livres de uso comum, as vias e praças,

as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos

urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, não

poderão ter sua destinação alterada pelo loteador, desde a

aprovação do loteamento, salvo as hipóteses de caducidade da

licença ou desistência do loteador, sendo, neste caso, observadas

as exigências do art. 23 desta Lei.

Considerações

O dispositivo bloqueia os espaços reservados aos equipamentos urbanos, com o

intuito de evitar que o loteador, após aprovado o parcelamento, utilize esses espaços

para o fracionamentos da gleba em lotes comercializáveis. Constituindo, assim, uma

garantia aos adquirentes do acesso aos serviços sociais, como lazer, educação, dentre

outros.

Nota-se, ainda, que o presente artigo serve de sustentáculo a teoria que nega a

legalidade dos loteamentos fechados, já que o dispositivo taxativamente prescreve que o

espaços livres de uso comum do povo são intangíveis (ver comentários ao artigo 2º).

Jurisprudência:

PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. DESAFETAÇÃO DE BEM DE USO

COMUM DO POVO. IMPLEMENTAÇÃO DE CONJUNTOS HABITACIONAIS (PROJETO CINGAPURA).

UTILIZAÇÃO DE ÁREAS LIVRES. ÁREAS NÃO CONSIDERADAS COMO VERDES. AUTONOMIA DO

MUNICÍPIO. RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 211/STJ. 1. A

simples indicação do dispositivo tido por violado, sem referência com o disposto no acórdão

confrontado, obsta o conhecimento do Recurso Especial. Incidência da Súmula nº 211/STJ:

"Inadimissível Recurso Especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos

declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo. " 2. In casu, o Tribunal a quo, a despeito de

ter sido provocado, mediante oposição de embargos de declaração, nada mencionou a respeito dos

dispositivos tidos por violados (arts. 17 e 22 da Lei nº 6.766/79), consoante se infere do voto-

condutor do acórdão recorrido às fls. 351/356, posteriormente integrado pelos embargos de

declaração às fls. 368/369. 3. Ad argumentandum tantum, ainda que ultrapassado o óbice da

Súmula nº 211/STJ, melhor sorte não assiste ao Recorrente, notadamente porque a questio iuris

atinente ao eventual prejuízo urbanístico advindo da desafetação de áreas públicas, mediante a

edição de Lei Municipal, para a implementação de plano habitacional, cognominado "Projeto

Cingapura", foi solucionada pelo Tribunal local à luz de aspectos fáticos, insindiáveis em sede de

Recurso Especial, ante a incidência da Súmula 07/STJ. Precedentes desta Corte: AGRG na MC n.º

62

11.110/MG, DJU de 27/03/2006; AGRG na MC n.º 5.631/DF, DJU de 17/11/2003). 4. Recurso

Especial não conhecido. (STJ; REsp 814.072; Proc. 2006/0020149-5; SP; Primeira Turma; Rel.

Min. Luiz Fux; Julg. 27/11/2007; DJU 27/02/2008; Pág. 163)

CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. Imposto. Município de São Paulo. Inclusão, no lançamento, de

área de loteamento transferido a municipalidade e registrada posteriormente. Inadmissibilidade,

pois a transferência da titularidade das áreas públicas ocorreu com a aprovação da respectiva

planta. Exegese dos arts. 17 e 22 da Lei nº 6.766/79. Lançamento a maior caracterizado.

Consignatória procedente. recurso improvido. (TACSP 1; AI 844066-2; Nona Câmara; Rel. Juiz

Lobo Júnior; Julg. 04/05/2000)

MEDIDA CAUTELAR. LOTEAMENTO URBANO. TERRENOS RESERVADOS. DOMÍNIO PÚBLICO DA

PREFEITURA. MUNICÍPIO. UTILIZAÇÃO INADEQUADA. CONSTRUÇÃO. CONJUNTO HABITACIONAL.

ÁREA NON AEDIFICANDI. ART. 4. ART. 5. LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO.

DESCUMPRIMENTO. "MEDIDA CAUTELAR. LOTEAMENTO URBANO. FAIXA RESERVADA À

UTILIZAÇÃO PUBLICA. DESTINAÇÃO DIVERSA PELO MUNICÍPIO. INADMISSIBILIDADE. RECURSO

IMPROVIDO. Nos loteamentos urbanos, o destino a ser dado à faixa de terreno reservada à

utilização publica, subordina-se obrigatoriamente, ao que estabelecem os artigos 4. E 5. da Lei nº

6.766, de 19/12/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo. Assim, não pode o município, no

que concerne a essas áreas que foram afetadas ao seu patrimônio por força de norma legal e com

a finalidade de implantação de equipamentos públicos urbanos, de sistemas de circulação e para

espaços livres, destinar parte das mesmas, mediante permissão de uso a terceiros, para

construção de habitações, ainda que visando instalar programa de moradias para a população

carente, sobretudo porque tais áreas, nos termos do diploma legal antes referido, integram a

parcela do loteamento non aedificandi". (TJ-RJ; AC 4028/1998; Saquarema; Terceira Câmara

Cível; Rel. Des. Antonio Eduardo F. Duarte; Julg. 01/09/1998).

CAPÍTULO VI

Do Registro do Loteamento e Desmembramento

Art. 18 - Aprovado o projeto de loteamento ou de

desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao Registro

Imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de

caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes

documentos:

Considerações:

63

O registro do parcelamento do solo urbano é questão de ordem pública, exigindo-

se, por parte do Estado, uma maior fiscalização a fim de evitar fraudes. Este

procedimento presta-se a conferir publicidade às transações imobiliárias, valendo contra

terceiros. Portanto, é requisito essencial, sem o qual, estará o parcelamento eivado de

vício absoluto.

I - título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula,

ressalvado o disposto nos §§ 4º e 5º; (NR) (Redação dada pela Lei

nº 9.785, 29.1.99)

Considerações:

Com exceção do que dispõe o artigo 18, §§ 4º e 5º, o responsável pelo

parcelamento deverá fazer prova da propriedade da gleba, apresentando, para tanto, o

seu título aquisitivo registrado. Logo, para que haja o registro do parcelamento é

indispensável que o loteador seja o proprietário do imóvel a ser parcelado, não sendo

permitido que o registro seja feito a requerimento de mero compromissário comprador.

II - histórico dos títulos de propriedade do imóvel,

abrangendo os últimos 20 (vinte) anos, acompanhado dos

respectivos comprovantes;

III - certidões negativas:

a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes

sobre o imóvel;

b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10

(dez) anos;

c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio

e contra a Administração Pública;

IV - certidões:

64

a) dos Cartórios de Protestos de Títulos, em nome do loteador,

pelo período de 10 (dez) anos;

b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10

(dez) anos;

c) de ônus reais relativos ao imóvel;

d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10

(dez) anos;

V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante

do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito

Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal,

que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do

loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das

obras de escoamento das águas pluviais ou da, aprovação de um

cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado

de competente instrumento de garantia para a execução das

obras;

Considerações:

De acordo com esse dispositivo, a alienação dos lotes (que pode se dar através de

escritura de compra e venda, contrato preliminar de compromisso de compra e venda, ou

proposta de venda, ou reserva de lote, dentre outras manifestações de que revele a

intenção da venda) somente pode ser realizada após o registro imobiliário.

O registro do parcelamento do solo urbano é inescusável, constituindo matéria de

ordem pública.

65

Nota-se, ainda, que inciso V tem por escopo garantir aos adquirentes dos lotes, as

informações a respeito da infra-estrutura exigida pelo Poder Pública e assumida pelo

Loteador no Termo de Compromisso.

O inciso V dispõe que no ato do registro, o empreendedor deve comprovar que

executou, pelo menos, as obras de infra-estrutura mínima do loteamento (execução das

vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das

obras de escoamento das águas pluviais). Trata-se de enumeração exemplificativa, já

que a lei municipal pode prever outras obras mínimas.

No entanto, pode ocorrer que o empreendedor inicie as obras somente após o

registro (prazo de 180 dias). Neste caso, deverá ser apresentado em cartório o

cronograma físico e o instrumento de garantia, correspondente ao caucionamento de

lotes.

Considerações Doutrinárias

VICENTE CELESTE AMADEI – Em suma, na esfera da legalidade do parcelamento do

solo, a aprovação está para o início das obras, assim como o registro está para o início

das vendas. O registro do parcelamento, portanto, pressupões sua aprovação e deve

preceder à venda dos lotes. Assim, o registro atua como ponto final da amarração

jurídica do parcelamento do solo. Do registro de loteamento emerge a figura jurídica dos

lotes e advém uma significativa novidade de direito real em relação às áreas que passam

a integrar o domínio público do Município (art. 22 da Lei 6.766/79); assim, forçoso

concluir que esse registro tem natureza jurídica mista, ou seja, declaratória quanto à

modificação da estrutura jurídica do imóvel (de gleba para lotes) e constitutiva quanto

aos bens que passam a integrar o domínio público. A confiança que se extrai do registro

de loteamento é apenas parcial, pois o registro gera presunção iuris tantum (pode ser

elidida por prova em contrário) de sua exatidão e de sua integralidade e, daí, confere

apenas proteção relativa, quer ao loteador, quer àqueles que, de boa fé, irão adquirir os

lotes, confiando naquilo que o registro publica; não purga eventuais vícios de atos

causais, quer do registro do parcelamento, quer do direito de propriedade do loteador

que podem ter reflexos e até destruir a aparência registral. O registro de loteamento é

realizado na matrícula da gleba (chamada matrícula mãe), da qual terão origem as

matrículas dos diversos lotes, pois se antes do loteamento havia apenas um imóvel (a

gleba), após o seu registro haverão vários imóveis (os lotes) e para cada um deles

haverá uma matrícula, ou seja um fólio real, que é a base para todos os registros que

acompanharão a história de cada lote (Como lotear uma gleba. São Paulo: Universidade

Secovi, 2001, p.124/125)

PERI CARLOS PAEL LOPES - Os autos do processo de loteamento ou de

desmembramento deverão ter suas folhas devidamente numeradas e rubricadas pelo

registrador, como se fora um processo judicial. Os documentos devem ser autuados e

66

arquivados em seqüência, de acordo com o roteiro estabelecido no art.18 da Lei n.

6.766/79. Se, eventualmente, o parcelamento abranger mais de um imóvel, com

transcrições diversas ou matrículas diferentes, é indispensável que, antes, seja feita a

fusão ou unificação previstas nos arts. 234 e 235 da LRP [Lei Federal nº 6.015/73].

Torna-se indispensável a correspondência da descrição do imóvel a ser parcelado com a

que constar na transcrição ou matrícula. A área a ser parcelada deve coincidir com a que

constar nos registros. Havendo diferença, quer na descrição, quer na área, deve o

loteador, antes, requerer a retificação judicial [...] Autuado o processo e certificado, logo

após o último documento, a apresentação do pedido e seu protocolo, deverá o

registrador, em seguida, certificar o encaminhamento de comunicação à prefeitura

municipal, a expedição e a afixação dos editais do pedido de registro. Estes deverão ser

juntados ao processo e, uma vez certificado o decurso do prazo legal de quinze dias,

contados da data da última publicação para impugnação, aberta a matrícula do imóvel,

quando for o caso, e feito o registro do parcelamento, de forma resumida, será então

comunicado, por certidão, o registro à prefeitura municipal [...] Nos termos do art. 18 da

Lei n. 6.766/79, o projeto de loteamento não levado a registro dentro de cento e oitenta

dias da aprovação terá seu registro negado, por ocorrência de caducidade da mesma

aprovação, devendo outra ser requerida à municipalidade. Não há direito adquirido do

loteador, dado que o loteamento é um ato complexo que só se aperfeiçoa com o seu

registro no cartório competente. (Atos dos registradores imobiliários. 1995, 78/80).

HELY LOPES MEIRELLES (Direito Municipal Brasileiro) - Após a aprovação pela

Prefeitura o loteamento deverá ser registrado no Registro Imobiliário competente, sendo

passível de impugnação por terceiro (Lei 6.766, de 1979, arts. 19 e ss.) e de

levantamento de dúvida pelo oficial do Registro (Lei 6.015, de 1973, arts. 198-204). O

registro do loteamento produz, dentre outros, os seguintes efeitos imediatos: legitima a

divisão e as vendas de lotes; torna imodificáveis unilateralmente o plano de loteamento e

o arruamento; transfere para o domínio público do Município as vias de comunicação e as

áreas reservadas constantes do memorial e da planta, independentemente de qualquer

outro ato alienativo (art. 22 da Lei 6.766, de 1979) (15 ed.São Paulo:Malheiros, 2006,

p.560).

Jurisprudência:

PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. ALIENAÇÃO

DE LOTES SEM A INFRA-ESTRUTURA EXIGIDA EM LEI E, CONSEQUENTEMENTE, SEM LICENÇA DA

MUNICIPALIDADE. AFRONTA ÀS DISPOSIÇÕES DA LEI N. 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979,

QUE DISPÕE SOBRE O PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. PRAZO CONCEDIDO NA SENTENÇA

RAZOÁVEL PORQUE NÃO SE PODERIA INICIAR A VENDA SEM A INFRA-ESTRUTURA. DANO MORAL

INDISCUTÍVEL ANTE AS CIRCUNSTÂNCIAS VIVIDAS PELO ADQUIRENTE, CUJO VALOR DEVE

ATENDER AOS ASPECTOS PEDAGÓGICOS DA CONDENAÇÃO. IMPROVIMENTO AO RECURSO. I- nos

termos do art. 37 da Lei do parcelamento do solo urbano, "é vedado vender ou prometer vender

67

parcela de loteamento ou desmembramento não registrado", ao tempo em que o seu art. 6.

Determina que "antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à

prefeitura municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso

do solo, traçados dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para

equipamento urbano e comunitário; II- portanto, qualquer que fosse o prazo estabelecido na

sentença ele seria razoável porquanto a venda não poderia ter se realizado sem a regularização;

III- não se compagina com o espírito de justiça que alguém cause ofensa a outrem e não suporte

as conseqüências de sua conduta danosa - " (...) ao culpado não tem por inocente; (...)" - (ex

34:7); " (...) e toda a transgressão e desobediência recebeu a justa retribuição, (...)" hb 2:2,

estatuindo o art. 159. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência, ou imprudência,

violar direito, ou causar prejuízo a outrem, fica obrigado a reparar o dano. Disponha o art. 159 do

Código Civil em vigência ao tempo da alienação que aquele que, por ação ou omissão voluntária,

negligência, ou imprudência, violasse direito, ou causasse prejuízo a outrem, ficava obrigado a

reparar o dano, disposição hoje inserta no art. 186 - "Aquele que, por ação ou omissão voluntária,

negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente

moral, comete ato ilícito"; IV- constitui crime contra a administração pública na forma do art. 50 da

Lei nº 6.766/79 efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem

autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as suas disposições ou das

normas pertinentes dos municípios; improvimento ao recurso abrindo-se vista à douta procuradoria

de justiça para apreciar quanto à existência, ou não, de crime contra a administração pública.

Precedente citado: STJ RESP 8768/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, julgado em 18/02/1992 e RESP

355392/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 26/03/2002. (TJ-RJ; AC 2007.001.28319;

Capital; Rel. Des. Ademir Paulo Pimentel; Julg. 08/08/2007; DORJ 09/11/2007; Pág. 340) CC, art.

159 LEI 6766-1979, art. 50

ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. DESMEMBRAMENTO OU

DESDOBRO DE TERRAS. DISCUSSÃO ACERCA DA NATUREZA JURÍDICA DO PARCELAMENTO.

REEXAME DE PROVA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7/STJ. CADUCIDADE DA LICENÇA DE

DESMEMBRAMENTO NOS TERMOS DO ART. 18 DA LEI Nº 6.766/79. 1. A controvérsia mostra-se

obscura, sendo defendido pelo agravante que se trata de desmembramento de gleba de terra em

lotes urbanos, e, pelo agente coator, ora agravado, que o caso é de desdobro, sendo necessário

para o seu deslinde, análise do tipo de divisão de terras, o que envolve matéria de fato e do

conjunto probatório, incidindo-se no óbice de Súmula nº 7/STJ. 2. O art. 18 da Lei nº 6.766/79

dispõe: "Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo

ao Registro Imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação,

acompanhado dos seguintes documentos (...)." 3. Se a Lei prevê tal prazo para o registro

imobiliário do desmembramento, não se robustece a tese do agravante de que a revogação do ato

administrativo que o autorizou afrontou o ato jurídico perfeito e o direito adquirido. Ademais, para

a completa conformação do ato, imperiosa se fazia o cumprimento da exigência legal, a fim de

emprestar-lhe eficácia erga omnes. 4. Agravo regimental não-provido. (Superior Tribunal de

Justiça STJ; AgRg-Ag 702654; SP; Primeira Turma; Rel. Min. José Augusto Delgado; Julg.

13/12/2005; DJU 01/02/2006; Pág. 452) LEI 6766-1979, art. 18

68

VI - exemplar do contrato-padrão de promessa de venda, ou

de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão

obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei;

Considerações

A lei determina que no ato do registro do loteamento ou desmembramento,

deverá ser entregue em cartório, o contrato padrão com as cláusulas prevista de maneira

exemplificada no artigo 26. Este instrumento regulamentará a venda de todos os lotes do

empreendimento, tratando os adquirentes isonomicamente.

Considerações Doutrinárias

FLAUZILINO ARAÚJO DOS SANTOS - O contrato-padrão é o protótipo do instrumento

que vai regular as futuras relações entre o parcelador e o adquirente do lote. Fiscalizado

pelo Poder Público, através do Oficial Registrador, presentes as cláusulas obrigatórias. O

contrato-padrão é o paradigma da contratação. O interessado poderá ir ao Registro

Imobiliário e previamente conhecer todas as condições da contratação que fará, como

expresso no artigo 26 onde diz que "os compromissos de venda e compra, as cessões ou

promessas de cessões poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento

particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 [...]

Avulta a importância deferida pelo legislador ao contrato-padrão depositado por ocasião

do pedido de registro do parcelamento, como elemento precursor da venda ou cessão

dos lotes, ao equiparar juridicamente um escrito informal de promessa, proposta ou

reserva de lote, às formas contratuais de referido contrato-padrão (Lei nº 6.766/79, art.

27), homenageando assim os adquirentes de lotes, habitualmente bastante

desprotegidos como elo mais fraco na relação jurídica com o parcelador [...] Os autores

em geral são unânimes no entendimento de que a Lei de Parcelamento do Solo Urbano

em vigor - Lei nº 6.766/79, afastou-se daquela visão privativista, reguladora e tuteladora

das relações civis, ampliando o leque de relações até então previstos, para disciplinar

aspectos urbanísticos, administrativos e penais, com maior preponderância ao interesse

público, este, agora reestruturado pelo Código de Defesa do Consumidor. De fato essa

conclusão é referendada pela consagração constitucional (19) de que cabe aos poderes

públicos o dever de garantir a defesa dos interesses econômicos dos consumidores, o

que leva a compreender que foi assimilado um princípio geral de direito – favor

consumatorios, o qual tem inspirado não apenas a atividade legiferante, senão também

sua interpretação e aplicação em nosso ordenamento jurídico, conforme abundante

jurisprudência. [...] Adotado este ponto de vista, pode se afirmar que no parcelamento

urbano existe sobejo interesse público em seus múltiplos aspectos, no que se inclui a

contratação, a qual encontra limites em normas de ordem pública, imperativas que são,

69

não podem ser derrogadas e por isso limitam a autonomia da vontade dos contraentes

na estipulação, aceitação ou simples ratificação de cláusulas contratuais, porque não

podem pactuar contra legem. Daí, então a obrigatoriedade do controle administrativo

exercido pelo Oficial de Registro de Imóveis por ocasião do depósito do contrato-padrão

com o pedido de registro do loteamento ou desmembramento, cabendo-lhe embargar as

possíveis cláusulas leoninas, visto que o livre trânsito delas, envolve sua

responsabilidade. (OS PROBLEMAS MAIS COMUNS ENCONTRADOS NOS CONTRATOS-

PADRÃO DE PARCELAMENTOS URBANOS. Aplicação da Lei nº 6.766/79 e do Código de

Defesa do Consumidor, disponível em

http://www.irib.org.br/biblio/caohurbflauzilino.asp).

VII - declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.

§ 1º - Os períodos referidos nos incisos III, b e IV, a, b e d,

tomarão por base a data do pedido de registro do loteamento,

devendo todas elas ser extraídas em nome daqueles que, nos

mencionados períodos, tenham sido titulares de direitos reais

sobre o imóvel.

§ 2º - A existência de protestos, de ações pessoais ou de

ações penais, exceto as referentes a crime contra o patrimônio e

contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se

o requerente comprovar que esses protestos ou ações não

poderão prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o oficial do

registro de imóveis julgar insuficiente a comprovação feita,

suscitará a dúvida perante o juiz competente.

§ 3º - A declaração a que se refere o inciso VII deste artigo

não dispensará o consentimento do declarante para os atos de

alienação ou promessa de alienação de lotes, ou de direitos a eles

relativos, que venham a ser praticados pelo seu cônjuge.

§ 4º O título de propriedade será dispensado quando se tratar

de parcelamento popular, destinado as classes de menor renda,

70

em imóvel declaração de utilidade pública, com processo de

desapropriação judicial em curso e imissão provisória na posse,

desde que promovido pela União, Estados, Distrito Federal,

Municípios ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a

implantar projetos de habitação. (Incluído pela Lei nº 9.785,

29.1.99)

§ 5º No caso de que trata o § 4º, o pedido de registro do

parcelamento, além dos documentos mencionados nos incisos V e

VI deste artigo, será instruído com cópias autênticas da decisão

que tenha concedido a imissão provisória na posse, do decreto de

desapropriação, do comprovante de sua publicação na imprensa

oficial e, quando formulado por entidades delegadas, da lei de

criação e de seus atos constitutivos. (Incluído pela Lei nº 9.785,

29.1.99)

Art. 19 - Examinada a documentação e encontrada em ordem,

o oficial do registro de imóveis encaminhará comunicação à

Prefeitura e fará publicar, em resumo e com pequeno desenho de

localização da área, edital do pedido de registro em 3 (três) dias

consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15

(quinze) dias contados da data da última publicação.

§ 1º - Findo o prazo sem impugnação, será feito

imediatamente o registro. Se houver impugnação de terceiros, o

oficial do registro de imóveis intimará o requerente e a Prefeitura

Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para que sobre

ela se manifestem no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de

arquivamento do processo. Com tais manifestações o processo

será enviado ao juiz competente para decisão.

71

§ 2º - Ouvido o Ministério Público no prazo de 5 (cinco) dias,

o juiz decidirá de plano ou após instrução sumária, devendo

remeter ao interessado as vias ordinárias caso a matéria exija

maior indagação.

§ 3º - Nas capitais, a publicação do edital se fará no Diário

Oficial do Estado e num dos jornais de circulação diária. Nos

demais Municípios, a publicação se fará apenas num dos jornais

locais, se houver, ou, não havendo, em jornal da região.

§ 4º - O oficial do registro de imóveis que efetuar o registro

em desacordo com as exigências desta Lei ficará sujeito a multa

equivalente a 10 (dez) vezes os emolumentos regimentais fixados

para o registro, na época em que for aplicada a penalidade pelo

juiz corregedor do cartório, sem prejuízo das sanções penais e

administrativas cabíveis.

§ 5º - Registrado o loteamento, o oficial de registro

comunicará, por certidão, o seu registro à Prefeitura.

Projeto de Lei nº 3057/2000:

Art. 47. Examinada a documentação e encontrada em ordem, o Oficial do Registro de Imóveis deve

encaminhar documentação ao Poder Público municipal e fazer publicar, em resumo e com pequeno

desenho de localização da área, edital do pedido de registro em 3 (três) dias consecutivos,

podendo este ser impugnado no prazo de 5 (cinco) dias contados da data da última publicação e

observadas as demais disposições deste artigo.

§ 1º A impugnação de que trata o caput deve ser admitida pelo Oficial de Registro exclusivamente

quando o impugnante demonstrar de forma inequívoca o seu direito real sobre o imóvel objeto do

parcelamento, nos termos do art. 1.227 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, devendo

proceder da seguinte forma:

I – recebida a impugnação de que trata este parágrafo, o Oficial deve intimar o requerente e o

Poder Público municipal, para que sobre ela se manifestem no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de

arquivamento do processo;

72

II – com as manifestações de que trata o inciso I, o processo deve ser enviado ao juiz competente

para decisão;

III – ouvido o Ministério Público no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz deve decidir de plano ou após

instrução sumária, remetendo o interessado às vias ordinárias caso a matéria exija maior

indagação.

§ 2º Se a impugnação versar sobre matéria diversa da referida no § 1º, esta deve ser recebida

pelo Oficial como procedimento administrativo, sendo encaminhada ao juízo competente, sem

prejuízo do registro do parcelamento, observado o seguinte:

I – a impugnação de que trata este parágrafo deve ser encaminhada ao juízo competente somente

após a realização do registro do parcelamento;

II – aplicam-se a esse procedimento, no que couber, as demais regras constantes do incisos I a III

do § 1º.

§ 3º As publicações dos editais referidos neste artigo devem ser feitas em jornal local, se diário, ou

em jornal de circulação regional, ou ainda, no Diário Oficial do Estado.

§ 4º O Oficial de Registro de Imóveis que efetuar ou deixar de efetuar o registro em desacordo

com as disposições desta Lei fica sujeito a multa equivalente a 10 (dez) vezes os emolumentos

regimentais fixados para registro, na época em que for aplicada a penalidade pelo juiz corregedor

do cartório, sem prejuízo das sanções penais e administrativas cabíveis.

§ 5º Registrado o parcelamento, o Oficial de Registro de Imóveis deve comunicar, por certidão, o

seu registro ao Poder Público municipal e, nas hipóteses do § 2º, fornecer cópia da impugnação

admitida pelo procedimento administrativo, juntamente com a certidão do registro, para as

providências cabíveis.

Art. 48. O Ministério Público pode pedir cautelarmente em juízo a sustação do registro, desde que o

fato imputado seja de gravidade inconteste, exista a real possibilidade de que novo delito possa vir

a ser praticado a partir da obtenção do registro imobiliário requerido e haja fundado

convencimento de que a decisão será mantida pelas instâncias superiores do Poder Judiciário.

§ 1º Concedida a sustação cautelar do registro, além do Oficial do Registro de Imóveis

competente, o juiz que deferir a medida cautelar deve informar a decisão ao juízo em que tramita

a ação penal que a motivou, bem como à autoridade licenciadora e ao empreendedor.

§ 2º Após o trânsito em julgado da sentença condenatória, o requerimento de registro deve ser

indeferido com base no § 2º do art. 46.

Considerações

A Lei Estadual nº 7.943/94 , que cuida do Parcelamento do Solo Urbano, prevê no

seu artigo 39 que “os Oficiais de Registro de Imóveis, no atendimento do artigo 19 da Lei

Federal nº 6.766/79, deverão abrir vistas dos autos, no prazo referido no citado artigo

19, obrigatoriamente, sempre ao representante do Ministério Público,

independentemente da existência de impugnação de terceiros que, se oferecida,

merecerá o processamento estabelecido em lei”.

73

Como se vê da leitura do dispositivo legal, o legislador estadual atribuiu ao órgão

de execução ministerial, a obrigatoriedade de manifestação no processo de registro de

loteamento, através de parecer opinando positivamente ou negativamente pela

aprovação dos parcelamentos, independentemente da impugnação do registro.

Ocorre que a Lei Federal nº 6.766/79 (de caráter geral) apenas prevê a atuação

do Ministério Público, nos casos em que houver a impugnação do registro do loteamento,

estando a norma estadual em flagrante incompatibilidade com o regramento editado pela

União Federal.

Por conta disso, a Corregedoria-Geral do Ministério Público do Estado do Espírito

Santo, editou o Provimento nº 007/2006, recomendando aos membros do parquet que

“quando da abertura de vista ao Ministério Público nos autos de REGISTRO DE

LOTEAMENTO E DESMEMBRAMENTO, somente procedam à análise do mérito quando

houver impugnação de terceiro interessado, ex vi do artigo 19, §2º, da Lei Federal nº

6.766/79. Entretanto, a questão meritória deverá ser analisada, havendo ou não

impugnação, quando se tratar de CANCELAMENTODE REGISTRO DE LOTEAMENTO, em

razão da previsão legal contida no §2º, do artigo 23, da prefalada lei federal”.

Considerações Doutrinárias

AFRÂNIO DE CARVALHO – “o processo de registro tem uma fase administrativa, a

cargo do oficial (art.19) e pode eventualmente ter uma fase contenciosa, com

intervenção do juiz, caso haja impugnação (§1º do art.19). A primeira corresponde à

rotina do exame da legalidade do memorial mediante a conferência dos documentos

instrutivos, geralmente encontrados ou postos em boa ordem. A segunda, porém, é

excepcional, por denunciar o aparecimento de uma pretensão de terceiro contra o

loteamento”

VICENTE CELESTE AMADEI – “Havendo impugnação ao registro de loteamento,

entendemos que se abre a fase eventual de natureza jurisdicional do procedimento de

registro respectivo. Jurisdicional, ainda que de cognição restrita, porque a solução do

conflito que se estabelece entre o loteador (que pretende o registro) e o impugnante

(que apresenta óbice ao registro pretendido) deve ser judicial, no âmbito jurisdicional (do

exercício da atividade típica do Poder Judiciário), não no âmbito administrativo. Há no

procedimento de impugnação de registro de loteamento um elemento contencioso, uma

pretensão resistida que se estabelece entre o loteador e o terceiro. Sendo, então, o

Poder Judiciário chamado a resolver tal conflito, ainda que em procedimento especial,

(mais célere que o comum e de cognição restrita, pois se a matéria exigir maior

indagação o interessado será remetido às vias ordinárias), é chamado para entregar

aquilo que é próprio (típico) de sua função: a jurisdicional. Por outro lado, não se pode

na esfera administrativa (ainda que seja administrativo-judicial, como é a do Juízo

74

Corregedor, Permanente ou Geral) resolver conflitos intersubjetivos de interesses (tal

como o que há entre o loteador e o terceiro impugnante), porque isso não é própria da

função administrativa. A razão de ser das atividades de corregedoria são de fiscalização

(art.236, §1º, da Constituição da República), ou seja, de controle da regularidade e da

continuidade dos serviços delegados, não de solução de conflito de interesse entre

particulares. Não é, pois, o oficial registral, nem o Juiz Corregedor, nem o Corregedor

Geral da Justiça nem o Conselho Superior da Magistratura que deve resolver o embaraço

posto pela impugnação ao registro do loteamento. Decidir tal impugnação na Justiça

Estadual de São Paulo, assim, é, em primeiro grau de jurisdição, da competência de Juiz

de Direito, e, em segundo grau, de uma das Câmaras Cíveis da Seção de Direito Privado

do Tribunal de Justiça.

Jurisprudência:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DE ATO PROCESSUAL. CONHECIMENTO DO

CONTEÚDO DO ATO. REGISTRO PÚBLICO. SOBREPOSIÇÃO DE ÁREA. AÇÃO EM CURSO. RECURSO

PARCIALMENTE PROVIDO. I - A ciência inequívoca que autoriza a dispensa das intimação refere-se

ao conteúdo do ato judicial, e não de que o ato foi praticado. Entendimento diverso afronta o

próprio contraditório, pois exclui o conhecimento das razões que levaram à prática do ato,

impedindo a própria fundamentação do recurso. II - o § 27 do art. 19 da Lei nº 6.766/79 remete o

interessado às vias ordinárias caso a questão envolvendo a área do loteamento exija maior

indagação. Existindo ação em curso sobre parte da área do loteamento que se pretende o registro,

esta fração deve ser excluída do loteamento, até o julgamento da ação. III - Recurso parcialmente

provido. (TJ-ES; AC 024.97.000199-6; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Subst. Samuel Meira

Brasil Junior; Julg. 22/02/2005; DJES 16/05/2005)

Art. 20 - O registro do loteamento será feito, por extrato, no

livro próprio.

Parágrafo único. No Registro de Imóveis far-se-á o registro

do loteamento, com uma indicação para cada lote, a averbação das

alterações, a abertura de ruas e praças e as áreas destinadas a

espaços livres ou a equipamentos urbanos.

Art. 21 - Quando a área loteada estiver situada em mais de

uma circunscrição imobiliária, o registro será requerido

primeiramente perante aquela em que estiver localizada a maior

75

parte da área loteada. Procedido o registro nessa circunscrição, o

interessado requererá, sucessivamente, o registro do loteamento

em cada uma das demais, comprovando perante cada qual o

registro efetuado na anterior, até que o loteamento seja

registrado em todas. Denegado o registro em qualquer das

circunscrições, essa decisão será comunicada, pelo oficial do

registro de imóveis, às demais para efeito de cancelamento dos

registros feitos, salvo se ocorrer a hipótese prevista no § 4º deste

artigo.

§ 1º - Nenhum lote poderá situar-se em mais de uma

circunscrição.

§ 2º - É defeso ao interessado processar simultaneamente,

perante diferentes circunscrições, pedidos de registro do mesmo

loteamento, sendo nulos os atos praticados com infração a esta

norma.

§ 3º - Enquanto não procedidos todos os registros de que

trata este artigo, considerar-se-á o loteamento como não

registrado para os efeitos desta Lei.

§ 4º - O indeferimento do registro do loteamento em uma

circunscrição não determinará o cancelamento do registro

procedido em outra, se o motivo do indeferimento naquela não se

estender à área situada sob a competência desta, e desde que o

interessado requeira a manutenção do registro obtido, submetido

o remanescente do loteamento a uma aprovação prévia perante a

Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso.

Art. 22 - Desde a data de registro do loteamento, passam a

integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços, livres

76

e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos

urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.

Jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA, SUSCITADA POR OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS. PRETENSÃO DA

EMPRESA LOTEADORA DE ABERTURA DE MATRÍCULA REFERENTE ÁREA COM DESTINAÇÃO

ESPECÍFICA DE ÁREA DE LAZER. IMPOSSIBILIDADE. CONJUGAÇÃO DOS ARTIGOS 22 E 4º, I, DA

LEI Nº 6.766/79. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO DESPROVIDA.O Superior Tribunal de Justiça

firmou entendimento no sentido que incorporam-se ao domínio do município as áreas destinadas

ao uso comum, sendo suficiente, para tanto, a aprovação do loteamento (neste sentido: STJ, RESP

431.845 - SP, Min. Garcia Vieira, 1ªt, DJU. 30/09/2002). (TJPR; ApCiv 0495528-8; Reserva;

Décima Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Fernando Wolff Bodziak; DJPR 06/04/2009; Pág. 192).

ADMINISTRATIVO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE E DEMOLIÇÃO DE CASA LOCALIZADA SOBRE RUA

OU SERVIDÃO. NÃO COMPROVAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. A) CONSOANTE MAGISTÉRIO DE HELY

LOPES MEIRELLES, PARA A COMPROVAÇÃO DE QUE DETERMINADO LOCAL É, REALMENTE, VIA

PÚBLICA, É NECESSÁRIO "QUE O PLANO DO LOTEAMENTO OU O SIMPLES ARRUAMENTO TENHA

SIDO APROVADO PELA PREFEITURA E INSCRITO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO COMPETENTE".

SOMENTE APÓS É QUE "AS ÁREAS DESTINADAS A VIAS PÚBLICAS, ESPAÇOS LIVRES E OUTROS

EQUIPAMENTOS URBANOS PASSAM A INTEGRAR O DOMÍNIO PÚBLICO DO MUNICÍPIO" (DIREITO

DE CONSTRUIR. 8ª ED. MALHEIROS EDITORES LTDA: SÃO PAULO, 2000, P. 116). B) referida

comprovação é indispensável quando o fundamento do pedido de reintegração de posse e de

demolição de casa é baseado na alegação de ela ter sido construída sobre via pública do litoral

paranaense, em local que não é possível delimitar com precisão onde estão realmente as ruas. C)

assim, simples mapas (fls. 13/14 e 88) não são hábeis a comprovar a pretensão do apelante.

Tampouco demonstram que no local há uma servidão que justifique a atuação do ente público. D)

nessas condições, merece mantida a sentença que julga improcedente ação de reintegração de

posse c/c demolitória, pela insuficiência de provas, quando há duvidas de que o local pleiteado pelo

município é, realmente, uma rua ou uma servidão. 2) apelo a que se nega provimento. (TJ-PR;

ApCiv 356299-2; Ac. 16901; Matinhos; Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Leonel Cunha; Julg.

13/02/2007; DJPR 09/03/2007)

APELAÇÃO CÍVEL. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE

JURÍDICA DO PEDIDO E IMPROPRIEDADE DE RITOS AFASTADAS. CAUSA QUE COMPORTA

JULGAMENTO IMEDIATO (ART. 515, §3º DO CPC). ÁREA EM LOTEAMENTO DESTINADA À

CONSTRUÇÃO DE PRAÇA. LEI MUNICIPAL QUE CONFERE NOVA DESTINAÇÃO PÚBLICA AO BEM.

AUSÊNCIA DE MÁCULA AO ORDENAMENTO JURÍDICO. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE

PROVIDA. I. No caso dos autos, observa-se a possibilidade jurídica do pedido, uma vez que a

comprovação das assertivas constantes da exordial conduz ao deferimento do pedido. II.

Vislumbra-se, ademais, a propriedade do rito processual escolhido, dado que a prestação buscada

na inicial, não é acautelatória. pois não visa apenas salvaguardar o bem jurídico, para garantir a

77

eficácia de uma tutela cognitiva ou executória. e sim constitutiva, pois pretende um provimento

jurisdicional que impeça a Municipalidade de dar cumprimento à Lei Municipal nº 53/86, mantendo

a anterior finalidade do bem (obrigação de não fazer). III. Afastadas as causas de extinção do

processo e comportando a hipótese julgamento imediato, deve o Tribunal, desde logo, examinar o

mérito da lide (art. 515, §3º do CPC). lV. Prescrevendo o art. 22 da Lei nº 6.766/79 que "desde a

data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os

espaços, livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos,

constantes do projeto e do memorial descritivo" e inexistindo dispositivo que Impeça a

Municipalidade, de conferir a tais áreas finalidade pública diversa da constante da planta inicial,

conclui-se que a Lei Municipal nº 53/86 não acarretou qualquer mácula ao ordenamento jurídico

pátrio, razão pela qual a tutela pretendida pelo Apelante não encontra guarida. V. Apelação

conhecida e parcialmente provida, para afastar as supostas causas de extinção do processo sem

exame do mérito e, em cumprimento ao art. 515, § 3º, do CPC, julgar improcedente a ação

cominatória, condenando a Empresa Januário Feitosa Construções e Loteamento Ltda. ao

pagamento das custas processuais e dos honorários de sucumbência, estes arbitrados em 20%

(vinte por cento) sobre o valor da causa. (TJ-CE; AC 2000.0011.1565-1/0; Terceira Câmara Cível;

Relª Desª Maria Celeste Thomaz de Aragão; Julg. 06/10/2003) .

LOTEAMENTO. REVOGACAO DO ATO ADMINISTRATIVO. MANDADO DE SEGURANÇA. LOTEAMENTO

DE TERRENOS. REVOGACAO E ANULAÇÃO DO ATO DE APROVAÇÃO DO LOTEAMENTO PELA

ADMINISTRAÇÃO. MOTIVAÇÃO DO ATO. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 473 DO EGRÉGIO S.T.F. A

administração municipal não pode ser compelida a manter a aprovação de loteamento ilegal,

contrario aos planos urbanísticos e afrontoso ao meio ambiente. Os atos que alcancem a boa

administração são anuláveis. No verdade, o vocábulo revogar significa desfazer, tornar sem efeito,

anular. E o instituto da revogacao repousa na necessidade do interesse público. O registro

imobiliário do loteamento subsiste e não se cancela automaticamente, porque fica na dependência

de decisão judicial, como se infere dos art. 22 da Lei nº 6766/79 e 3. Do Decreto-Lei nº 58/37.

(TJ-RJ; AC 1904/1991; Casimiro de Abreu; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Pedro Americo R.

Goncalves; Julg. 22/10/1991).

Art. 23 - O registro do loteamento só poderá ser cancelado:

I - por decisão judicial;

II - a requerimento do loteador, com anuência da Prefeitura,

ou do Distrito Federal quando for o caso, enquanto nenhum lote

houver sido objeto de contrato;

78

III - a requerimento conjunto do loteador e de todos os

adquirentes de lotes, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito

Federal quando for o caso, e do Estado.

§ 1º - A Prefeitura e o Estado só poderão se opor ao

cancelamento se disto resultar inconveniente comprovado para o

desenvolvimento urbano ou se já se tiver realizado qualquer

melhoramento na área loteada ou adjacências.

§ 2º - Nas hipóteses dos incisos II e III, o oficial do registro

de imóveis fará publicar, em resumo, edital do pedido de

cancelamento, podendo este ser impugnado no prazo de 30

(trinta) dias contados da data da última publicação. Findo esse

prazo, com ou sem impugnação, o processo será remetido ao juiz

competente para homologação do pedido de cancelamento, ouvido

o Ministério Público.

§ 3º - A homologação de que trata o parágrafo anterior será

precedida de vistoria judicial destinada a comprovar a inexistência

de adquirentes instalados na área loteada.

Art. 24 - O processo de loteamento e os contratos

depositados em cartório poderão ser examinados por qualquer

pessoa, a qualquer tempo, independentemente do pagamento de

custas ou emolumentos, ainda que a título de busca.

CAPÍTULO VII

Dos Contratos

Art. 25 - São irretratáveis os compromissos de compra e

venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a

79

adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito

real oponível a terceiros.

Jurisprudência:

DIREITO CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA DE

IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE NO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO. DESCABIMENTO. EXEGESE DO

ENUNCIADO Nº 166 DA SÚMULA DO STF E DOART. 25 DA LEI Nº 6.766/79. SENTENÇA CASSADA.

RECURSO PROVIDO. Com o advento do art. 25 da Lei nº 6.766/79, consolidado pelo verbete 166

da Súmula do STF, compreendem-se as condições de irretratabilidade e irrevogabilidade como

inerentes aos contratos de compromisso de compra e venda, sendo dispensável, pois, cláusula

expressa a respeito. Equivocada a sentença, pois, que extingue o processo sem julgamento do

mérito, sob o argumento de que a ausência da cláusula expressa de irretratabilidade e de

irrevogabiliade importaria em carência da ação de adjudicação compulsória. (TJSC; AC

2003.021154-3; Chapecó; Quarta Câmara de Direito Civil; Rel. Des. Eládio Torret Rocha; DJSC

24/06/2008; Pág. 78).

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ARREPENDIMENTO. INDEFERIMENTO DA INICIAL.

PRETENSÃO QUE COLIDE FRONTALMENTE COM A LITERALIDADE DO ARTIGO 25 DA LEI Nº

6766/79. DECISÃO MANTIDA. VISTOS FOI DEDUZIDO RECURSO DE APELAÇÃO CONTRA A R

SENTENÇA DE FL 29, DE RELATÓRIO ADOTADO QUE INDEFERIU A INICIAL, POR

IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. APELA PAULO SÉRGIO DOS SANTOS APONTANDO, EM

SÍNTESE, INCORREÇÃO DOS ARGUMENTOS DA DECISÃO, PUGNANDO POR SUA REFORMA (FLS

30/31). RECURSO RECEBIDO (FL 30) É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO. COMO É CEDIÇO, "NINGUÉM

CONTRATA SENÃO URGIDO POR UMA NECESSIDADE MAIS OU MENOS OPRESSIVA DA OCASIÃO.

QUASE SEMPRE O CONTRATO É A SOLUÇÃO DE UMA SITUAÇÃO INDIVIDUAL AFLITIVA, A SAÍDA

ÚNICA DE UMA DIFICULDADE QUE AS CIRCUNSTÂNCIAS DA VIDA ACARRETAM. UM DOS

CONTRATANTES SACA ENTÃO SOBRE O FUTURO, PARA ONDE TRANSFERE SUAS ESPERANÇAS, EM

TROCA DO SACRIFÍCIO ATUAL QUE LHE ELIMINA O SOFRIMENTO DA OCASIÃO. CHEGADA A

ÉPOCA DO ADIMPIEMENTO, MINORADO O RIGOR DA SITUAÇÃO QUE SE PROPÔS EVITAR, EM VEZ

DE SE MANIFESTAR O NOBRE SENTIMENTO DE GRATIDÃO, QUASE SEMPRE SE REVOLTAM OS

INSTINTOS EGOISTICOS NO SOFISMA DE CLÁUSULAS QUE O CONTRATANTE JULGA

EXTORQUIDAS ÀS SUAS NECESSIDADES E AO SEU DIREITO. ISTO SE REPETE A CADA PASSO NA

PRÁTICA1". E, outrossim, "quem contrata pesa o que, no passado, no presente e no futuro, tem

importância (motivos) para contratar: Circunstâncias de fato, pessoais ou não, talvez nacionais,

talvez continentais, ou mundiais; circunstâncias econômicas (querer empregar, antes de partir,

algum dinheiro; precisar de habitação no mesmo mês da terminação de locação improrrogável),

jurídicas, políticas, morais ou de outra natureza. Bons negócios de hoje podem tornar-se, no

futuro, maus negócios; e vice-versa. Ninguém contrata pensando que as circunstâncias

permanecerão rigorosamente as mesmas; posto que haja, também mudanças totalmente

80

improváveis, que, de repente, ou devagar, se operam. Falar-se em erro, a respeito 1. M. I.

Carvalho DE MENDONÇA, Contratos no Direito Civil Brasileiro, RJ Forense, 4ª ED., vol 1/15, n.º II,

1 957, itálicos do original, APELAÇÃO C/REVISÂO N.º 275.804.4/6-00. Oswaldo Cruz (2a Vara

Cível) Página 1 de 2. (TJ-SP; APL-Rev 275.804.4/6; Ac. 3182291; Osvaldo Cruz; Terceira Câmara

de Direito Privado B; Rel. Des. Antonio Marcelo Cunzolo Rimola; Julg. 18/07/2008; DJESP

01/09/2008) .

FALÊNCIA. ALVARÁ PARA OUTORGA DE ESCRITURA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CORREÇÃO

MONETÁRIA. ART. 43. INC. III. LEI Nº 4591, DE 1964. FALÊNCIA. ALVARÁ PARA OUTORGA DE

ESCRITURA DEFINITIVA DE APARTAMENTO DE EDIFÍCIO INACABADO E SOB REGIME DE

INCORPORAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. Aplicação do disposto no artigo 43, nº III, da Lei nº

4.591/64, e não do artigo 25 da Lei nº 6.766/79, situando-se o candidato à aquisição da unidade

na categoria de credor privilegiado. Correção monetária que se concede até à data da quebra, em

primeiro rateio, e em segundo, até o dia do efetivo pagamento se o ativo da massa suportar.

Recurso provido, em parte. (TJ-RJ; AC 875/1988; Rio de Janeiro; Segunda Câmara Cível; Rel. Des.

Sampaio Peres; Julg. 07/06/1988).

Art. 26 - Os compromissos de compra e venda, as cessões ou

promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou

por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na

forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes

indicações:

I - nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da

Fazenda, nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes;

II - denominação e situação do loteamento, número e data da

inscrição;

III - descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de

compromissos, confrontações, área e outras características;

IV - preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a

importância do sinal;

81

V - taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre

as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal,

nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível

nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três)

meses;

VI - indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos

impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado;

VII - declaração das restrições urbanísticas convencionais do

loteamento, supletivas da legislação pertinente.

§ 1º - O contrato deverá ser firmado em três vias ou extraído

em três traslados, sendo um para cada parte e o terceiro para

arquivo no registro imobiliário, após o registro e anotações

devidas.

§ 2º - Quando o contrato houver sido firmado por procurador

de qualquer das partes, será obrigatório o arquivamento da

procuração no Registro Imobiliário.

§ 3º Admite-se, nos parcelamentos populares, a cessão da

posse em que estiverem provisoriamente imitidas a União,

Estados, Distrito Federal, Municípios e suas entidades delegadas, o

que poderá ocorrer por instrumento particular, ao qual se atribui,

para todos os fins de direito, caráter de escritura pública, não se

aplicando a disposição do inciso II do art. 134 do Código Civil.

(Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

§ 4º A cessão da posse referida no § 3º, cumpridas as

obrigações do cessionário, constitui crédito contra o expropriante,

82

de aceitação obrigatória em garantia de contratos de

financiamentos habitacionais. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

§ 5º Com o registro da sentença que, em processo de

desapropriação, fixar o valor da indenização, a posse referida no §

3º converter-se-á em propriedade e a sua cessão, em

compromisso de compra e venda ou venda e compra, conforme

haja obrigações a cumprir ou estejam elas cumpridas,

circunstância que, demonstradas ao Registro de Imóveis, serão

averbadas na matrícula relativa ao lote. (Incluído pela Lei nº

9.785, 29.1.99)

§ 6º Os compromissos de compra e venda, as cessões e as

promessas de cessão valerão como título para o registro da

propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da

respectiva prova de quitação.

Considerações

A lei trouxe uma novidade, pois dispensa a necessidade do ajuizamento de

adjudicação compulsória (Decreto-Lei nº 58/1937) para a transferência da propriedade,

já que os contratos de compromisso de compra e venda, as cessões e as promessas de

cessão valem como título para o registro em cartório.

Jurisprudência:

DIREITO CIVIL. A LEI DO PARCELAMENTO DE SOLO URBANO ( LEI N.º 6.766/79) NÃO VEDA O

AJUSTE ENTRE AS PARTES NO TOCANTE Á OBRIGAÇÃO DE CUSTEAR DESPESAS COM INFRA-

ESTRUTURA, SENDO, PORTANTO, VÁLIDA CLÁUSULA CONTRATUAL NESSE SENTIDO.

INEXISTÊNCIA DE AFRONTA AO ART.535, II, CPC. CONTUDO, VIOLAÇÃO AOS DISPOSITIVOS DA

LEI 6766/79, POR ERRÔNEA INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA. DISSÍDIO TAMBÉM RECONHECIDO. 1.

Não há falar em omissão quando o acórdão confere à lei a interpretação que entende adequada,

porém não na forma almejada pela parte. 2. Precedentes da quarta turma/STJ no sentido de que a

lei n.º 6.766/79, que trata do parcelamento do solo urbano, não veda o ajuste das partes no

tocante à obrigação de custear redes de água e esgoto nos loteamentos, sendo válida, portanto,

83

cláusula contratual que preveja o repasse dos custos de tais obras aos adquirentes dos lotes". 3.

"O que a lei 6.766/79 contempla, no seu art. 26, são disposições que devem obrigatoriamente

estar contidas nos compromissos de compra e venda de lotes, requisitos mínimos para a validade

desses contratos, o que não significa que outras cláusulas não possam ser pactuadas. Em outras

palavras, além das indicações que a lei prescreve como referências obrigatórias nos contratos,

podem as partes, dentro das possibilidades outorgadas pela lei de pactuar o lícito, razoável e

possível, convencionar outras regras que as abriguem".RECURSO CONHECIDO E PROVIDO (REsp

205.901/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 26/08/2008, DJe

08/09/2008).

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE E

REINTEGRAÇÃO NA POSSE. CLÁUSULA PENAL. MULTA COMPENSATORIA. REDUÇÃO.

POSSIBILIDADE. 1. Em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel a prestação, a

cláusula penal compensatória deve corresponder ao percentual não excedente a 10 por cento sobre

o valor total da venda pactuada. Inteligencia do art. 26, V, da Lei nº 6.766/79, e do art. 11, alínea

f, do Decreto-Lei n 58 de 10.12.1937. 2. segundo a doutrina, em se tratando de cláusula penal

compensatoria, dirigida ao inadimplemento total, não se pode admitir que venha ela exceder o

valor da obrigação principal. Se a previsão e para o inadimplemento parcial, enseja-se ao devedor

reclamar a redução proporcional ao valor do pagamento realizado, evitando enriquecimento sem

causa do credor. 3. Rescindido o contrato de compromisso de compra e venda, e verificando se

tratar de inadimplemento parcial, o juiz esta autorizado a reduzir o valor constante da cláusula

penal. Sentenca confirmada. Apelo improvido. (TJ-GO; AC 100013-8/188; Goiânia; Rel. Des. Alan

Sebastião de Sena Conceição; DJGO 13/02/2008; Pág. 100)

Art. 27 - Se aquele que se obrigou a concluir contrato de

promessa de venda ou de cessão não cumprir a obrigação, o

credor poderá notificar o devedor para outorga do contrato ou

oferecimento de impugnação no prazo de 15 (quinze) dias, sob

pena de proceder-se ao registro do pré contrato, passando as

relações entre as partes a serem regidas pelo contrato-padrão.

Jurisprudência:

PRE-CONTRATO. LOTEAMENTO IRREGULAR. ART. 27. LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO.

COMPETÊNCIA DA VARA DE REGISTROS PÚBLICOS. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRE-CONTRATOS.

NOTIFICAÇÃO DO ART. 27 DA LEI Nº 6.766/79. OUTORGA DO CONTRATO PADRÃO. VARA DE

REGISTROS PÚBLICOS. COMPETÊNCIA. Cuidando-se de pre-contratos relativos a imóveis, loteados

irregularmente, em que a pretensão de direito material é a convocação do promitente vendedor,

para outorga do contrato-padrão, sob pena de seu registro, se não houver impugnação, a atividade

84

principal nesse procedimento, é a registral, a acarretar a competência da vara de registros

públicos. Provimento do recurso. (TJ-RJ; AI 901/1997; Rio de Janeiro; Segunda Câmara Cível; Rel.

Des. Luiz Odilon Bandeira; Julg. 12/08/1997).

§ 1º - Para fins deste artigo, terão o mesmo valor de pré-

contrato a promessa de cessão, a proposta de compra, a reserva

de lote ou qualquer outro instrumento, do qual conste a

manifestação da vontade das partes, a indicação do lote, o preço e

modo de pagamento, e a promessa de contratar.

Jurisprudência:

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA IRRETRATÁVEL DE COMPRA E VENDA. PAGAMENTO

INTEGRAL DO PREÇO. PRESCRIÇÃO. 1. Recibos de pagamento são aptos à comprovação da

existência do compromisso de compra e venda, nos termos do art. 27, §1º, da Lei nº 6.766/79,

desde que individualizem o objeto, o preço e a forma de pagamento. 2. Demonstrada a inércia do

credor e o lapso temporal de mais de 40 anos, prescrita se encontra a pretensão de cobrança das

prestações vencidas. 3. O direito à adjudicação compulsória oriundo de promessa irretratável de

compra e venda depende do pagamento integral do preço. 4. A prescrição atinge a pretensão e não

o direito, de forma que, ainda que prescrita a pretensão de cobrança das parcelas vencidas,

persiste a obrigação de seu adimplemento, ou seja, a prescrição não supre a exigência de

pagamento integral do preço. (TJ-MG; APCV 1.0024.07.491983-8/0011; Belo Horizonte; Décima

Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Wagner Wilson; Julg. 14/08/2008; DJEMG 27/08/2008).

§ 2º - O registro de que trata este artigo não será procedido

se a parte que o requereu não comprovar haver cumprido a sua

prestação, nem a oferecer na forma devida, salvo se ainda não

exigível.

§ 3º - Havendo impugnação daquele que se comprometeu a

concluir o contrato, observar-se-á o disposto nos artigos 639 e

640 do Código de Processo Civil.

Art. 28 - Qualquer alteração ou cancelamento parcial do

loteamento registrado dependerá de acordo entre o loteador e os

adquirentes de lotes atingidos pela alteração, bem como da

85

aprovação pela Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando

for o caso, devendo ser depositada no Registro de Imóveis, em

complemento ao projeto original, com a devida averbação.

Jurisprudência:

DUPLO GRAU DE JURISDIÇÃO E APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO POPULAR. AFRONTA A LEI FEDERAL.

HIERARQUIA DAS LEIS. LEI MUNICIPAL ILEGAL. LOTEAMENTO. DESAFETAÇÃO. PERMUT A.

VEDAÇÃO AO MUNICIPIO. 1. Regendo a hierarquia das Leis, há a imposição d e que as Leis

municipais devem se adequar as Leis estaduais e federais. Havendo confronto entre elas, prevalece

a legislação que se encontrar em nível mais elevado na pirâmide hierárquica. 2. Apos a aprovação

do loteamento e conseqüente passagem de determinadas áreas para o poder público municipal, e

vedada a modificação da destinação conferida a tais áreas, dada a redação inequívoca do inciso I,

do artigo quarto, do artigo 22 e do artigo 28, da Lei n. 6766/79. 3. A Lei n. 6766/79 ao fixar a

reserva de áreas institucionais nos loteamentos urbanos, objetou vedar utilização diversa dessas

áreas, colocando-a s sob a tutela da administração municipal, preservando assim o interesse

coletivo e sua destinação própria e a Lei Complementar municipal n. 111/05, LC n. 111/05

desafetou bem de uso comum do povo consistente nas áreas verdes destinando-as a loteamento,

padece de ilegalidade por desconformidade com a Lei Federal mencionada. O município tem o

poder dever de regularizar loteamento urbano. 4. E inadmissível a desafetação e permuta dos bens

passados ao domínio do município, em decorrência das regras constantes da Lei n. 6766/79; a

finalidade do legislador ao passar tais áreas para o domínio público foi, exatamente, a de coibir o

uso desses espaços para outros fins que não aqueles previstos no projeto original. Remessa

conhecida e improvida. Primeira apelação conhecida e parcialmente provida. Segunda apelação

prejudicada. (TJ-GO; DGJ 14962-1/195; Anápolis; Rel. Des. Vítor Barboza Lenza; DJGO

21/05/2008; Pág. 156) .

Art. 29 - Aquele que adquirir a propriedade loteada mediante

ato inter vivos, ou por sucessão causa mortis, sucederá o

transmitente em todos os seus direitos e obrigações, ficando

obrigado a respeitar os compromissos de compra e venda ou as

promessas de cessão, em todas as suas cláusulas, sendo nula

qualquer disposição em contrário, ressalvado o direito do herdeiro

ou legatário de renunciar à herança ou ao legado.

Jurisprudência:

86

AÇÃO DE DANOS POR COMPRADOR DE LOTE. SUPERVENIENTE DAÇÃO À CEF A DESTA NÃO

RETIRAR OS DEVERES DO EMPREENDEDOR/VENDEDOR, ARTIGO 29, LEI Nº 6.766/79. SUCESSÃO

EM LEI SUSTENTÁVEL. CONTRATUAL PREVISÃO DE "PRESTAÇÃO DE MEIO", NÃO DE "FIM", A NÃO

AUTORIZAR A DESEJADA RESPONSABILIZAÇÃO ECONOMIÁRIA AO TEMA DA FALTA DE OBRAS E

INVESTIMENTOS PÚBLICOS SOBRE A ÁREA. IMPROCEDÊNCIA AO PEDIDO. 1. Com razão a parte

apelante, ao ancorar lastro tecnicamente sucessivo da CEF sobre as responsabilidades inerentes a

seu devedor, o loteador empresa Gramado S.A. Comercial e Construtora, explícito o artigo 29, da

Lei nº 6.766/79. 2. Veemente que ali a não excepcionar tal liame qualquer pactuação que seja,

inclusive dação em pagamento, como aduzida pela CEF/apelada. 3. Superada dever ser a r.

sentença em seu fundamento, base para a improcedência fincada, assim descendo-se ao âmbito da

contratação compradora firmada entre o pólo apelante e a inicial loteadora/vendedora. 4. Manifesta

a cláusula sexta, em fixar ao então vendedor missão "no sentido de gestionar" por melhorias

públicas: ora, patente que tecnicamente assumido o mister próprio a uma "prestação de meio"

(colocar-se todo o empenho/esforço em certa atividade), consoante o civilismo, não a uma

"prestação de fim" (prometer-se/volver-se o agir a um contratado/específico resultado), como

assim a repousar a premissa à tese demandante. 5. Ainda que assim admitida a CEF em sucessão,

como aqui inicialmente firmado, o caso concreto revela não assumiu, o então originário vendedor,

o dever finalístico de conseguir, de conquistar efetivamente melhorias públicas para a área: aliás

assim se afigurando mui razoável aquela contratual previsão, que não poderia prometer algo

inerente a Políticas Públicas, como próprio aos eventos de infra-estrutura e de melhorias públicas

de certa área, a cargo do Estado. 6. O múnus, de que incumbido sucessivamente o pólo apelado,

não assume o condão desejado por esta ação, de uma imposição em concreto, a despertar

indenização por descumprimento daquela cláusula, com efeito. 7. Não tendo sido prometido o fim

em si, a obra pública em si ao loteamento em questão, aqui carece de fundamental pressuposto a

ajuizada intenção por danos, o de que sem a vestimenta de responsabilização a CEF na espécie,

como visto inimputável ao pólo recorrido tarefa claramente não assumida (nem nos primórdios,

pois) pelo originário loteador/sucedido vendedor da área. 8. Prejudicado se põe o foco atinente a

reais prejuízos materiais ventilados na ação, consoante fotos ilustradas, pois, insista-se, já a

carecer o intento por danos de elementar responsabilização sobre a CEF, face ao fim desejado. 9.

Legalmente a se impor sucessão no dever contratual em pauta sobre a CEF, é no contratualismo

intrínseco a este litígio que a repousar o insucesso da demanda, irresponsabilizável a CEF ao

escopo almejado. 10. Improvimento à apelação. Improcedência do pedido. (TRF 03ª R.; AC

215363; Proc. 94.03.091679-6; Rel. Juiz Conv. Silva Neto; DEJF 21/11/2008)

Art. 30 - A sentença declaratória de falência ou da insolvência

de qualquer das partes não rescindirá os contratos de

compromisso de compra e venda ou de promessa de cessão que

tenham por objeto a área loteada ou lotes da mesma. Se a falência

ou insolvência for do proprietário da área loteada ou do titular de

direito sobre ela, incumbirá ao síndico ou ao administrador dar

87

cumprimento aos referidos contratos; se do adquirente do lote,

seus direitos serão levados à praça.

Art. 31 - O contrato particular pode ser transferido por

simples trespasse, lançado no verso das vias em poder das partes,

ou por instrumento em separado, declarando-se o número do

registro do loteamento, o valor da cessão e a qualificação do

cessionário, para o devido registro.

§ 1º - A cessão independe da anuência do loteador, mas, em

relação a este, seus efeitos só se produzem depois de cientificado,

por escrito, pelas partes ou quando registrada a cessão.

§ 2º - Uma vez registrada a cessão, feita sem anuência do

loteador, o oficial do registro dar-lhe-á ciência, por escrito, dentro

de 10 (dez) dias.

Art. 32 - Vencida e não paga a prestação, o contrato será

considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em

mora o devedor.

§ 1º - Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será

intimado, a requerimento do credor, pelo oficial do registro de

imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem

até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de

intimação.

§ 2º - Purgada a mora, convalescerá o contrato.

§ 3º - Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em

cartório, o vendedor requererá ao oficial do registro o

cancelamento da averbação.

88

Jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

IMÓVEL A PRESTAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. MORA

CONFIGURADA. CARÊNCIA DE AÇÃO AFASTADA. Observado o procedimento previsto no artigo 32,

da Lei n. 6.766/79, que exige, após vencida e não paga a prestação, a intimação do devedor pelo

oficial do registro de imóveis para satisfazer as prestações vencidas, e de se considerar rescindido

o contrato, trinta dias depois da constituição em mora, sendo o manejo reintegratório o meio apto

para reaver o imovel. II. Art. 515, parágrafo 3, CPC. Aplicação. Possibilidade. Procedencia do

pedido. Versando a causa questão exclusivamente de direito e encontrando-se o feito maduro para

julgamento, possível adentrar imediatamente o merito, para apreciar o pedido estampado na

exordial. Assim, restando configurado nos autos o esbulho possessorio, decorrente da mora dos

devedores, vez que, notificados extrajudicialmente não pagaram o débito no prazo legal, ensejando

a rescisão do contrato, a procedência do pedido e medida que se impoe, para reintegrar os autores

na posse do bem. Apelo conhecido e provido. Sentenca cassada. (TJ-GO; AC 124121-5/188;

Anápolis; Rel. Des. João Waldeck Félix de Sousa; DJGO 30/07/2008; Pág. 152).

APELAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. REVISIONAL CONTRATUAL. JULGAMENTO ULTRA

PETITA NÃO EVIDENCIADO. PACTA SUNT SERVANDA. FORÇA RELATIVA ANTE OS PRINCÍPIOS

CONSUMERISTAS. VINCULAÇÃO AO SALÁRIO MÍNIMO. VEDAÇÃO CONSTITUCIONAL. RECURSO

PARCIALMENTE PROVIDO. Nos termos do art. 460 do CPC, o julgador deve se ater ao pedido

formulado na inicial, considerada como um todo, e somente se for além deste, é que se impõe o

decote da parte excedente, não havendo que se falar em nulidade da sentença por julgamento

ultra petita. Tratando-se de imóvel loteado (urbano), impõe-se a interpelação do devedor para

constituí-lo em mora, conforme enuncia o art. 32 e parágrafos, da Lei n. 6.766, de 1979. Tendo

em vista o princípio da dignidade da pessoa humana, não se pode imprimir maior relevância ao

princípio da obrigatoriedade do contrato, com plena e absoluta observância do pacta sunt

servanda, em detrimento da máxima amplitude da tutela jurisdicional, que sustentada nos

princípios consumeristas, restaura o equilíbrio e a paridade entre os contratantes. A aplicação das

regras especiais que regulamentam a compra e venda de lotes urbanos, não afasta a incidência das

regras consumeristas. Nos contratos de compra e venda de imóveis realizados junto a

empreendedoras imobiliárias, deve-se observar o disposto no art. 51, § 2º do Código de Defesa do

Consumidor para fins de se estabelecer a multa contratual por inadimplemento. A Constituição da

República veda a vinculação salário mínimo para qualquer fim, restando incluído neste o reajuste

de parcelas, referentes a contratos de compra e venda de lotes urbanos, (art. 7º, IV, CRF, de

1988). (TJ-MG; APCV 1.0672.07.262286-9/0011; Sete Lagoas; Décima Primeira Câmara Cível; Rel.

Des. Marcelo Rodrigues; Julg. 21/05/2008; DJEMG 24/06/2008)

AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL LOTEADO. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA

INEFICAZ. NECESSIDADE DE PRÉVIA INTERPELAÇÃO PARA CONSTITUIÇÃO DO PROMISSÁRIO

89

COMPRADOR EM MORA. ART. 32, DA LEI Nº 6.766/79. AUSÊNCIA DE CONDIÇÃO ESPECÍFICA DA

AÇÃO. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA E LIGADA AO EFEITO TRANSLATIVO. EXTINÇÃO DO

PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. ART. 267, INC. VI, DO CPC. 1. A Resolução de contrato

de promessa de compra e venda de imóvel depende de prévia interpelação, cuja ausência conduz a

extinção do processo sem Resolução de mérito, pela falta de condição específica ao exercício da

demanda resolutória. 2. É ineficaz a cláusula resolutiva expressa prevista nos contratos de

promessa de compra e venda. 3. Processo extinto de ofício. (TJ-PR; ApCiv 0428856-8; Londrina;

Décima Oitava Câmara Cível; Rel. Des. José Carlos Dalacqua; DJPR 11/01/2008; Pág. 100)

RECURSO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SEGUIMENTO NEGADO. MANIFESTO CONFRONTO COM

JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. MEDIDA LIMINAR DE

REINTEGRAÇÃO DE POSSE EM FAVOR DAS AGRAVADAS CORRETAMENTE CONCEDIDA.

INTELIGÊNCIA DO ART. 32 E PARÁGRAFOS, DA LEI Nº 6.766/79. Existência de cláusula resolutiva

expressa, bem como da ocorrência de cancelamento do registro, precedido de regular notificação

para purgação da mora. Manutenção da decisão agravada. Recurso desprovido. (TJ-SP; AG

572.601.4/7-01; Ac. 2720389; Suzano; Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Luiz Antonio

de Godoy; Julg. 29/07/2008; DJESP 22/08/2008)

Art. 33 - Se o credor das prestações se recusar a recebê-las

ou furtar se ao seu recebimento, será constituído em mora

mediante notificação do oficial do registro de imóveis para vir

receber as importâncias depositadas pelo devedor no próprio

Registro de Imóveis. Decorridos 15 (quinze) dias após o

recebimento da intimação, considerar-se-á efetuado o pagamento,

a menos que o credor impugne o depósito e, alegando

inadimplemento do devedor, requeira a intimação deste para os

fins do disposto no art. 32 desta Lei.

Art. 34 - Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do

adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a

efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito

qualquer disposição contratual em contrário.

Parágrafo único. Não serão indenizadas as benfeitorias feitas

em desconformidade com o contrato ou com a lei.

90

Jurisprudência:

AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. VALOR VENAL DO IMÓVEL. ULTERIOR

MODIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. VEDAÇÃO. ILEGALIDADE.

1. Não há que se deferir pedido de revisão de preço de imóvel, estabelecido em contrato particular

de compra e venda válido e eficaz, mesmo porque o valor de mercado do imóvel certamente foi

levado em conta quando da assunção da obrigação. 2. A previsão contratual que estabelece não

ser indenizável qualquer modalidade de benfeitoria realizada sobre bem imóvel se revela abusiva e

encontra óbice no art. 51, incisos I, IV, XV e XVI, do Código de Defesa do Consumidor, bem como

no art. 34 da Lei nº 6.766/79, os quais inibem os efeitos das cláusulas que impliquem em renúncia

de direito, em especial de benfeitorias. (TJ-MG; APCV 1.0702.03.049081-8/0011; Uberlândia;

Décima Oitava Câmara Cível; Rel. Des. Guilherme Luciano Baeta Nunes; Julg. 26/02/2008; DJEMG

13/03/2008)

APELAÇÃO CÍVEL. Resolução de contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel

por inadimplemento - Nulidade processual - Inocorrência - Certidão da oficial de justiça que atesta

a intimação pessoal do autor para comparecimento em audiência preliminar - Ausência de prova de

falsidade - Declaração que possuí fé pública - Citação do cônjuge - Desnecessidade ausência de

requerimento de formação de litisconsórcio em momento oportuno - Situação que não pode

favorecer o réu em grau recursal - Alegação de nulidade do contrato por utilização do salário

mínimo como indexador - Irrelevância indenização pelas benfeitorias construídas pelo réu - Direito

reconhecido - Amparo no art. 34 da Lei nº 6766/79 e no art. 51, XVI, do CDC - Indenização por

perdas e danos, devida ao autor, no valor de aluguéis mensais desde a ocupação do imóvel pelo

réu até a efetiva reintegração - Pedido procedente - Apuração dos valores devidos em liquidação -

Recurso do réu parcialmente conhecido e parcialmente provido - Recurso adesivo do autor

conhecido e provido. (TJ-PR; ApCiv 0338716-0; Almirante Tamandaré; Sétima Câmara Cível; Rel.

Des. Luiz Sérgio Neiva de L Vieira; DJPR 10/10/2008; Pág. 76) LEI 6766-1979, art. 34 CDC, art. 51

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROCEDÊNCIA PARCIAL.

INCONFORMISMO DE AMBAS AS PARTES. PERÍCIA CONSTATOU QUE CONSTRUÇÃO É

CLANDESTINA. § ÚNICO DO ART 34 DA LEI Nº 6766 DE 19 12 79 DIZ QUE "NÃO SERÃO

INDENIZADAS AS BENFEITORIAS FEITAS EM DESCONFORMIDADE COM O CONTRATO OU COM A

LEI". Obra que deveria ter projeto assinado por engenheiro, notas fiscais dos materiais, projeto

aprovado na Prefeitura, Alvarás de Construção e Habite-se. Prejudicado o apelo dos autores,

provido o apelo da ré (Voto 14676). (TJ-SP; APL-Rev 411.349.4/9; Ac. 3118232; Araraquara;

Oitava Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Ribeiro da Silva; Julg. 31/07/2008; DJESP

20/08/2008)

Art. 35 - Ocorrendo o cancelamento do registro por

inadimplemento do contrato e tendo havido o pagamento de mais

de um terço do preço ajustado, o oficial do registro de imóveis

91

mencionará este fato no ato do cancelamento e a quantia paga;

somente será efetuado novo registro relativo ao mesmo lote, se

for comprovada a restituição do valor pago pelo vendedor ao

titular do registro cancelado, ou mediante depósito em dinheiro à

sua disposição junto ao Registro de Imóveis.

§ 1º - Ocorrendo o depósito a que se refere este artigo, o

oficial do registro de imóveis intimará o interessado para vir

recebê-lo no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de ser devolvido ao

depositante.

§ 2º - No caso de não ser encontrado o interessado, o oficial

do registro de imóveis depositará a quantia em estabelecimento

de crédito, segundo a ordem prevista no inciso I do art. 666 do

Código de Processo Civil, em conta com incidência de juros e

correção monetária.

Jurisprudência:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de rescisão contratual movida pela promitente-

vendedora cumulada com pedido de reintegração de posse Inadimplemento das prestações

mensais pelos compromissários-compradores, que, mesmo notificados, não purgaram a mora.

Insurgência da autora contra a devolução, determinada na sentença, de 80% das prestações pagas

pelos réus. Caso em que, entretanto, os adquirentes chegaram a pagar mais de um terço do preço

do imóvel. Incidência da regra do artigo 35 da Lei n. 6766/79 que levaria, a rigor, à necessidade

de devolução integral dos valores pagos pelos compromissários- compradores. Recurso da autora

desprovido. (TJ-SP; APL-Rev 231.724.4/9; Ac. 3309215; Franco da Rocha; Segunda Câmara de

Direito Privado; Rel. Des. Morato de Andrade; Julg. 21/10/2008; DJESP 14/11/2008)

Art. 36 - O registro do compromisso, cessão ou promessa de

cessão só poderá ser cancelado:

I - por decisão judicial;

92

II - a requerimento conjunto das partes contratantes;

III - quando houver rescisão comprovada do contrato.

CAPÍTULO VIII

Disposições Gerais

Art. 37 - É vedado vender ou prometer vender parcela de

loteamento ou desmembramento não registrado.

Projeto de Lei nº 3057/2000:

Art. 45. É vedado vender ou prometer vender lote ou unidade autônoma de parcelamento do solo

para fins urbanos que não tenha sido objeto de registro imobiliário.

Parágrafo único. Em qualquer material impresso de divulgação de parcelamento do solo para fins

urbanos, deve constar o número do registro imobiliário do empreendimento.

Considerações

O artigo em questão visa coibir os malfadados loteamentos clandestinos e

irregulares, que são implantados de fato, sem atendimento as normas estabelecidas pela

lei de parcelamento, principalmente em relação a infra-estrutura urbana e a reserva de

áreas públicas.

Segundo o entendimento da doutrina, é regular o loteamento que atende todas as

exigências impostas pela legislação urbanística e que, depois de aprovado, registrado no

Cartório de Registro de Imóveis. A contrario sensu, o parcelamento é irregular é aquele

que após aprovação pelo Poder Público não é registrado (capítulo VI da lei 6.766/79) ou,

mesmo que registrado, o empreendedor-loteador não implanta as obras referenciadas no

projeto, ou as fez de maneira diversa da acordada.

Ao passo que, o loteamento clandestino é aquele que não passou pelo crivo da

administração pública, inexistindo obras de infra-estrutura básica, nem espaços

reservados para equipamentos públicos, com lotes de tamanhos variados, com

arruamento dissonante, ou seja, completamente em desacordo com as normas do

parcelamento do solo urbano.

93

Os efeitos das implantações de fato dos loteamentos irregulares e clandestinos

estão estritamente ligados as danos ao meio ambiente, tendo em vista que tais

modalidades ilegais de fracionamento de gleba, no mais das vezes, é realizado sem

qualquer tipo de infra-estrutura, as casas despejam os detritos em céu aberto, ou

mediante instalação de fossas cépticas, contribuindo para contaminação do lençol

freático; as ruas não possuem calçamento, afetando a salubridade e a saúde dos

habitantes; o sistema de energia é precário,com aparecimento de emendas nas redes,

mais conhecidos como “gatos”; o lixo é despejado em local impróprio comprometendo a

qualidade do solo e afetando os cursos d‟água, dentre doutros malefícios.

Esses tipos de parcelamentos, têm contribuído para a deteriorização do ambiente

urbano e aumentado a segregação das regiões dentro da cidade. A especulação

imobiliária associada a omissão governamental, são fatores decisivos para a existência

dessa informalidade urbana.

No que concerne aos loteamentos clandestinos, JOSÉ CARLOS DE FREITAS

através de uma visão ampla sobre o tema, defende que:

“[...] como a implantação de loteamento clandestinos afeta a cidade

como um todo, é razoável concluir que todos devam colaborar para a

sua prevenção e repressão. A sociedade tem seus representantes com o

perfil que os habilita a essa empreitada. É necessária uma conjugação

de esforços dos principais agentes com atribuições na seara do mercado

imobiliário, da fiscalização e aplicação de sanções administrativas, da

repressão a crimes, da esfera judicial. Falamos dos registradores, das

Prefeituras, da Polícia, do Ministério Público e do Poder judiciário.

Ordinariamente a notícia do parcelamento clandestino chega ao

conhecimento desses atores depois de implantado. No entanto, quando

possível, é imperiosa uma atuação preventiva e concomitantemente

repressiva, pelos principais agentes com poderes para interferir na sua

pronta paralisação,pois a regularização de um loteamento consolidada é

problemática e, às vezes, juridicamente impossível”16.

Por tudo isso, agiu bem o legislador ao proibir a venda ou promessa de venda de

lotes, sem a aprovação e conseqüentemente sem o respectivo registro.

Jurisprudência:

16 Temas de Direito Urbanístico vol 2.CAOHURB, São Paulo: Imprensa Oficial, 2000, p. 343

94

ADMINISTRATIVO. NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA. LOTEAMENTO IRREGULAR. É lícito ao Município deduzir

pedido de embargo de obra que, conquanto esteja de acordo da Lei, do regulamento ou de postura, é erigida em

loteamento irregular, cujo parcelamento deu-se à míngua de rede de esgoto, pavimentação, guias, sarjetas, etc,

e que, por isto, teve o registro recusado pelo Cartório de Imóveis. Inteligência dos arts. 37 e 40 da Lei nº

6.766/1979. (TJ-MG; APCV 1.0283.05.002110-6/0011; Guaranésia; Quinta Câmara Cível; Rel. Desig. Des.

Antônio Hélio Silva; Julg. 03/07/2008; DJEMG 22/07/2008) LEI 6766-1979, art. 37 LEI 6766-1979, art. 40

AÇÃO. AÇÃO CONDENATÓNA DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. PROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO.

PRELIMINAR. CARÊNCIA DA AÇÃO. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO REJEITADA A PRELIMINAR.

RÉ QUE INFRINGIU OS ARTIGOS 37 E 38 DA LEI Nº 6766/79. Loteamento que não possui registro no Cartório

de Registro de Imóveis de Tatuí e tão pouco aprovação pelos órgãos públicos competentes. Ré que, apesar de

tentar cumprir os requisitos da Lei nº 6766/79 não conseguiu tais aprovações até hoje. Não demonstrou o

contrário. Pedido juridicamente possível. Não importa o rótulo da ação. Mérito. Discussão descabida ante os

precisos termos do art 37, 38 da Lei nº 6766/79. Ante as irregularidades cometidas a verba honorária foi

corretamente fixada por equidade. Descabimento de qualquer redução. Recurso desprovido (Voto 15127). (TJ-

SP; APL-Rev 396.016.4/2; Ac. 3341925; Tatuí; Oitava Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Ribeiro da Silva;

Julg. 05/11/2008; DJESP 25/11/2008) .

Art. 38 - Verificado que o loteamento ou desmembramento

não se acha registrado ou regularmente executado ou notificado

pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o

caso, deverá o adquirente do lote suspender o pagamento das

prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta.

Jurisprudência:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. LOTEAMENTO IRREGULAR. INEXECUÇÃO DE

OBRAS BÁSICAS DE URBANIZAÇÃO. DECISÃO ANTECIPATÓRIA DE TUTELA. CONDENAÇÃO DO

LOTEADOR A SE ABSTER DE RECEBER QUANTIAS RELATIVAS AOS LOTES JÁ VENDIDOS E DE

NEGOCIAR NOVOS LOTES. É exclusivamente do loteador a responsabilidade pela execução das

obras de urbanização de loteamento. Por isso, se o loteador deixa de cumprir com sua obrigação

de implantar a infra-estrutura básica do empreendimento, revela-se correta a medida judicial que o

impede de receber valores pelos lotes já negociados ou mesmo de comercializar novos lotes, até

que a irregularidade seja suprida, conforme previsto no art. 37, caput, da Lei nº 6.766/79. (TJ-AC;

AI 2008.001444-3; Ac. 5.351; Rel. Des. Adair Longuini; DJAC 02/09/2008; Pág. 5) .

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO COMINATÓRIA. COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO. SUSPENSÃO DO

PAGAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. FALTA DE REGISTRO. INOCORRÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E

IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1) Conquanto o art. 38 da Lei nº 6.766/79 autorize o

95

adquirente de imóvel em loteamento de suspender o pagamento das prestações restantes, caso

constatadas irregularidades no registro ou execução, certo é que o § 1º dispõe, de forma clara, que

o adquirente depositará as prestações restantes junto ao cartório de registro de imóveis. 2)

recurso improvido, sentença mantida. (TJ-ES; AC 48010064730; Terceira Câmara Cível; Rel. Des.

Alinaldo Faria de Souza; Julg. 01/07/2008; DJES 07/07/2008; Pág. 51)

PROCESSUAL CIVIL. USUCAPIÃO. ANIMUS DOMINI. INEXISTÊNCIA DE INCOMPATIBILIDADE

ENTRE O FATO DE SER PROMITENTE-COMPRADOR E A AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE POR

USUCAPIÃO. MUDANÇA DO CARÁTER DE POSSE PRÓPRIA PARA NÃO PRÓPRIA. LOTEAMENTO

IRREGULAR. APLICAÇÃO DOS ARTS. 38 E 39, DA LEI Nº 6.766/79. DIREITO À AQUISIÇÃO DO

IMÓVEL, SEJA POR ADJUDICAÇÃO, SEJA POR USUCAPIÃO. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA

ANULADA. 1. Para que se adquira a propriedade por meio da usucapião, é imprescindível o

exercício da posse com animus domini, não sendo suficiente a chamada opinio domini. 2. Inexiste,

a priori, incompatibilidade entre ser possuidor direto, na condição de promitente-comprador do

imóvel, e adquirir a propriedade por usucapião, pois há sempre a possibilidade de mudança do

caráter de posse não própria para posse própria. 3. Em vista do loteamento não estar devidamente

inscrito, torna-se nula de pleno direito a cláusula de rescisão de contrato por inadimplemento do

adquirente, conforme se extrai do art. 39, da Lei nº 6.766/79, que trata do parcelamento do solo

urbano. Outrossim, não tendo o loteador diligenciado a regularização do loteamento até

vencimento do prazo contratual, não poderá, a qualquer título, exigir o recebimento das prestações

depositadas junto ao cartório de registro de imóveis (art. 38, caput, §§2º e 5º, da Lei nº

6.766/79). 4. Assim como não há espaço para que a recorrida discuta eventual inadimplemento

dos recorrentes, não há razão para limitar o direito dos recorrentes à exigência do cumprimento

contratual, sendo-lhes legítimo o manuseio de outras formas de tutela jurisdicional para resguardar

seus direitos. 5. Podendo a parte fazer uso de mais de uma medida judicial para garantir a

satisfação de seu direito, não pode o judiciário tolher o manuseio de um ou de outro meio, sob o

argumento de que o outro lhe seria mais apropriado, sob pena de malferimento ao princípio de

amplo acesso à justiça, também conhecido com o da inafastabilidade da jurisdição, garantido no

inciso XXXV, do art. 5º, da CF/88. 6. Recurso provido sentença anulada. (TJ-ES; AC 35050004155;

Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Arnaldo Santos Souza; Julg. 20/11/2007; DJES 07/02/2008; Pág.

15)

AÇÃO. AÇÃO CONDENATÓNA DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. PROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO.

PRELIMINAR. CARÊNCIA DA AÇÃO. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO REJEITADA A

PRELIMINAR. RÉ QUE INFRINGIU OS ARTIGOS 37 E 38 DA LEI Nº 6766/79. Loteamento que não

possui registro no Cartório de Registro de Imóveis de Tatuí e tão pouco aprovação pelos órgãos

públicos competentes. Ré que, apesar de tentar cumprir os requisitos da Lei nº 6766/79 não

conseguiu tais aprovações até hoje. Não demonstrou o contrário. Pedido juridicamente possível.

Não importa o rótulo da ação. Mérito. Discussão descabida ante os precisos termos do art 37, 38

da Lei nº 6766/79. Ante as irregularidades cometidas a verba honorária foi corretamente fixada por

equidade. Descabimento de qualquer redução. Recurso desprovido (Voto 15127). (TJ-SP; APL-Rev

396.016.4/2; Ac. 3341925; Tatuí; Oitava Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Ribeiro da Silva;

Julg. 05/11/2008; DJESP 25/11/2008)

96

§ 1º - Ocorrendo a suspensão do pagamento das prestações

restantes, na forma do caput deste artigo, o adquirente efetuará o

depósito das prestações devidas junto ao Registro de Imóveis

competente, que as depositará em estabelecimento de crédito,

segundo a ordem prevista no inciso I do art. 666 do Código de

Processo Civil, em conta com incidência de juros e correção

monetária, cuja movimentação dependerá de prévia autorização

judicial.

§ 2º - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for

o caso, ou o Ministério Público, poderá promover a notificação ao

loteador prevista no caput deste artigo.

Considerações

É importante frisar que com a publicação da Lei da Ação Civil Pública de 1985, o

Ministério Público passou a ser o guardião da ordem urbanística, deixando de exercer

apenas a função de custos legis, nos casos da impugnação do registro do loteamento e

na notificação prevista no caput deste artigo. Atualmente portanto, o Parquet assume a

função de custos societatis.

Considerações Doutrinárias

CLÁUDIA MARIA BERÉ – O parcelamento do solo urbano é regulado pela Lei nº

6.766/79, de 20 de dezembro de 1.979. Essa lei prevê atuação minguada do Ministério

Público no parcelamento do solo. Tal atuação resume-se à intervenção no procedimento

de impugnação ao registro de parcelamento, prevista no art. 19, §2º, à notificação do

loteador para suprir a falta no registro ou execução de obras do parcelamento,

mencionada no art. 38, §2º e à previsão de oitiva do Ministério Público no processo

judicial em que o loteador pleiteie o levantamento das prestações depositadas em juízo,

regulada no parágrafo seguinte. Além dessa atuação prevista expressamente, a

mencionada lei federal tipificou o parcelamento ilegal do solo como delito contra a

administração pública, nos arts. 50 a 52, os quais, por tratarem-se de crimes de ação

pública, também ensejarão atuação ministerial, na esfera criminal. Ressalta-se que,

tanto a atuação nos procedimentos de impugnação de registro de parcelamento e de

levantamento de parcelas depositadas, quanto a atuação que como fiscal da lei, quer

97

como titular da ação penal pública. Já a prerrogativa de notificação do parcelador para

regularização do parcelamento ilegal, medida claramente protetiva ao direito do

adquirente de lote, trata-se de atuação precursora na defesa do consumidor (O Papel do

Ministério Público no Parcelamento do Solo Urbano. CAOHURB. São Paulo: Imprensa

Oficial, 2001, p.327-328).

§ 3º - Regularizado o loteamento pelo loteador, este

promoverá judicialmente a autorização para levantar as

prestações depositadas, com os acréscimos de correção monetária

e juros, sendo necessária a citação da Prefeitura, ou do Distrito

Federal quando for o caso, para integrar o processo judicial aqui

previsto, bem como audiência do Ministério Público.

§ 4º - Após o reconhecimento judicial de regularidade do

loteamento, o loteador notificará os adquirentes dos lotes, por

intermédio do Registro de Imóveis competente, para que passem a

pagar diretamente as prestações restantes, a contar da data da

notificação.

§ 5º - No caso de o loteador deixar de atender à notificação

até o vencimento do prazo contratual, ou quando o loteamento ou

desmembramento for regularizado pela Prefeitura Municipal, ou

pelo Distrito Federal quando for o caso, nos termos do art. 40

desta Lei, o loteador não poderá, a qualquer título, exigir o

recebimento das prestações depositadas.

Art. 39 - Será nula de pleno direito a cláusula de rescisão de

contrato por inadimplemento do adquirente, quando o loteamento

não estiver regularmente inscrito.

Jurisprudência:

98

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA.

AFASTADA. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. OBRA CONCLUÍDA. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO

INPC. SALÁRIO MÍNIMO. VINCULAÇÃO AO VALOR DA PARCELA. INEXISTÊNCIA. CLÁUSULA

RESOLUTIVA. NULIDADE. ART. 39 DA LEI Nº 6.766/79. ACEITAÇÃO TÁCITA DE CÁLCULO

DESCARACTERIZADA. MULTA. REDUÇÃO DE 10% PARA 2%. INAPLICAÇÃO. PEDIDO DE INVERSÃO

DA SUCUMBÊNCIA. FIXAÇÃO INTELIGÊNCIADO ART. 21 DO CPC. RECURSO PARCIALMENTE

PROVIDO. Tratando-se de matéria exclusivamente de direito ou, simultaneamente, esta com a de

fato, desnecessária a produção de prova, o que implica dizer que o julgador está autorizado pelo

sistema jurídico-processual a julgar, antecipadamente, sem que, contudo, se configure

cerceamento de defesa. No curso da obra, o incc - Índice nacional de custo da construção - É o

melhor indicador de atualização monetária. Após seu término, as parcelas devem ser corrigidas

pelo INPC, que é o correspondente adequado à desvalorização da moeda. Inexiste vinculação do

salário mínimo ao valor da parcela quando a cláusula contratual prevê que o valor da prestação

não ultrapassará o salário mínimo, sendo benesse ao comprador/consumidor, que tem uma

barreira protetiva em face da existência de um teto para a parcela, trazendo maior segurança no

pagamento. Pelo que consta do artigo 39 da Lei nº 6.766/79, é nula a cláusula que prevê a

rescisão contratual quando não há provas da regularidade dos lotes vendidos, não podendo a

vendedora, exigir o pagamento se ela não cumpriu sua obrigação de inscrever e regularizar os

imóveis. Imprópria a alegação de aceitação tácita de cálculo, quando há contestação. Não há

necessidade de suscitar expressamente o inconformismo para que demonstre seu intuito de

invalidar o documento apresentado pela parte contrária. Inaplicável a redução da multa de mora de

dez por cento para dois por cento se, nos boletos das prestações, já há menção da cobrança de

multa de dois por cento no caso de atraso no pagamento. Em sendo recorrente e recorrida

sucumbentes, custas e honorários advocatícios deverão ser rateados na proporção de cinqüenta

por cento para cada, compensados entre eles, em arrimo ao que dispõe o artigo 21 do código de

processo civil. (TJ-MT; RAC 19326/2008; Rondonópolis; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Márcio

Vidal; Julg. 18/08/2008; DJMT 10/10/2008; Pág. 23) .

52048407 - RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. PRELIMINAR DE

CERCEAMENTO DEDEFESA. REJEITADA. ÍNDICES DE ATUALIZAÇÃO. INCC E IGPM. SUBSTITUIÇÃO

DO IGPM PELO INPC. PRESTAÇÕES VINCULADAS AO SALÁRIO MÍNIMO. VEDAÇÃO. CLÁUSULA DE

RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO. NULIDADE RECONHECIDA. ARTIGO 39 DA LEI Nº 6.766/79.

REDUÇÃO DA MULTA. INCIDÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Não há falar em

cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide, quando presentes as condições que

ensejam o julgamento antecipado da causa. Substitui-se o índice de reajustamento das prestações

contratado IGPM pelo INPC, em razão de ser o índice que reflete a verdadeira variação do poder

aquisitivo da moeda. O valor do salário mínimo foi utilizado como teto máximo para o valor das

prestações, a despeito de eventual reajuste. Ausente a prova da regularização do loteamento é

nula a cláusula de rescisão da avença motivada pelo inadimplemento do comprador, a teor do

disposto no art. 39 da Lei nº 6.766/79. A redução da multa contratual de 10% (dez por cento) para

2% (dois por cento), tem amparo no art. 52, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor. (TJ-MT;

RAC 43018/2008; Rondonópolis; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges; Julg.

15/09/2008; DJMT 30/09/2008; Pág. 25) .

99

Art. 40 - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando

for o caso, se desatendida pelo loteador a notificação, poderá

regularizar loteamento ou desmembramento não autorizado ou

executado sem observância das determinações do ato

administrativo de licença, para evitar lesão aos seus padrões de

desenvolvimento urbano e na defesa dos direitos dos adquirentes

de lotes.

Considerações

Segundo a doutrina e a jurisprudência, a omissão do Poder Público na fiscalização

dos loteamentos precários, ou seja, o não exercício do poder de polícia pela

municipalidade gera, para a Administração Pública, o poder-dever de agir para

regularizar referidas modalidades ilegais de assentamento. Essa é a interpretação que o

Superior Tribunal de Justiça tem dado a regra estampada no artigo 40 da Lei 6.766/79.

Para bem ilustrar tal posicionamento pacificado, merece citação o acórdão proferido no

Recurso Especial 252.512/SP, julgado em 25 de setembro de 2001, da relatoria da

Ministra Eliana Calmon:

ADMINISTRATIVO - LOTEAMENTO INACABADO - RESPONSABILIDADE

SOLIDÁRIA DO MUNICÍPIO - AÇÃO CIVIL PÚBLICA - IMPUTAÇÃO POR

AÇÃO DE REGRESSO À EMPRESA LOTEADORA. 1. É dever do município

fiscalizar os loteamentos, desde a aprovação até a execução de obras.

2. A CF/88 e a lei de parcelamento do solo (Lei 6.766/79) estabelecem a

solidariedade na responsabilidade pela inexecução das obras de infra-

estrutura (art. 40). 3. Legitimidade do município para responder pela

sua omissão e inação da loteadora. 4. Recurso especial provido (DJ

29.10.2001 p. 194).

No Recurso Especial 124714/SP, julgado em 22 de agosto de 2000, relator

Ministro Francisco Peçanha Martins, o Colendo Superior Tribunal de Justiça, foi mais

taxativo ao admitir a responsabilidade do município na regularização de loteamento, eis

sua ementa in verbis:

PROCESSUAL CIVIL - ADMINISTRATIVO - AÇÃO CIVIL PÚBLICA -

PARCELAMENTO DE SOLO - REGULARIZAÇÃO PELO MUNICÍPIO -

PODER-DEVER - LEI 6.766/79, ART.40 - LEGITIMIDADE PASSIVA DO

MUNICÍPIO. O Município tem o poder-dever de agir no sentido de

100

regularizar loteamento urbano ocorrido de modo clandestino, sem que a

Prefeitura Municipal tenha usado do seu poder de polícia ou das vias

judiciais próprias, para impedir o uso ilegal do solo. O exercício desta

atividade é vinculada. Recurso não conhecido (DJ 25.09.2000 p. 84).

Consoante esses entendimentos, O Ministério Público tem agido de forma

contundente, promovendo as Ações Civis Públicas, em face, tanto do empreendedor,

como do Município (responsabilidade solidária) recebendo positivamente a chancela do

Poder Judiciário.

Jurisprudência:

RESPONSABILIDADE DO MUNICÍPIO E DO ESTADO. PODER-DEVER. ARTS. 13 E 40 DA LEI N.

6.766/79. 1. As determinações contidas no art. 40 da Lei n. 6.766/99 consistem num dever-poder

do Município, pois, consoante dispõe o art. 30, VIII, da Constituição da República, compete-lhe

"promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle

do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano". 2. Da interpretação sistemática dos arts.

13 da Lei nº 6.766/79 e 225 da CF, extrai-se necessidade de o Estado interferir, repressiva ou

preventivamente, quando o loteamento for edificado em áreas tidas como de interesse especial,

tais como as de proteção aos mananciais. 3. Recurso Especial provido. (Superior Tribunal de

Justiça STJ; REsp 333056; SP; Segunda Turma; Rel. Min. José de Castro Meira; Julg. 13/12/2005;

DJU 06/02/2006; Pág. 233) .

PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. LOTEAMENTO

IRREGULAR. MUNICÍPIO. PODER-DEVER. LEGITIMIDADE PASSIVA. ARTS. 30, VIII, DA CF, E 40 DA

LEI Nº 6.766/79. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E,

NESSA PARTE, PROVIDO. 1. A ausência de prequestionamento do dispositivo legal tido como

violado torna inadmissível o Recurso Especial. Incidência das Súmulas nºs 282/STF e 211/STJ. 2.

Inexiste violação do art. 535, II, do Código de Processo Civil, quando o aresto recorrido adota

fundamentação suficiente para dirimir a controvérsia, sendo desnecessária a manifestação

expressa sobre todos os argumentos apresentados pelos litigantes. 3. É pacífico o entendimento

desta Corte Superior de que o Município tem o poder-dever de agir para fiscalizar e regularizar

loteamento irregular, pois é o responsável pelo parcelamento, uso e ocupação do solo urbano,

atividade essa que é vinculada, e não discricionária. 4. Legitimidade passiva do ente municipal para

figurar em ação civil pública que objetiva a regularização de loteamento irregular. 5. Recurso

Especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido. (Superior Tribunal de Justiça STJ; REsp

447433; SP; Primeira Turma; Relª Minª Denise Martins Arruda; Julg. 01/06/2006; DJU

22/06/2006; Pág. 178)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. LOTEAMENTO IRREGULAR. RESPONSABILIDADE DO

MUNICÍPIO E DO LOTEADOR. PRESCRIÇÃO. Compete ao Município promover o adequado

ordenamento territorial, mediante o controle do uso e parcelamento do solo urbano, por isso, tem

101

o dever de regularizar o loteamento irregular (art. 40 da Lei n.º 6.766/79). Se o Município se omite

no dever de controlar loteamentos e parcelamentos irregulares de terras, o Poder Judiciário pode

compeli-lo ao cumprimento de tal dever, inclusive com obras de infra-estrutura, já que se trata de

competência vinculada, nos termos da Constituição Federal (art. 30, inciso „VIII‟). Precedentes do

STJ. Não há prescrição da ação civil pública porque permanece a irregularidade do fracionamento

do solo, sendo irrelevante a data da venda dos lotes. A Lei n.º 6.766/79 é aplicável a toda e

qualquer forma de parcelamento do solo para fins urbanos. Apelações desprovidas. (TJ-RS; AC

70024937559; Barra do Ribeiro; Vigésima Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Marco Aurélio Heinz;

Julg. 17/09/2008; DOERS 20/10/2008; Pág. 73)

§ 1º - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for

o caso, que promover a regularização, na forma deste artigo,

obterá judicialmente o levantamento das prestações depositadas,

com os respectivos acréscimos de correção monetária e juros, nos

termos do § 1º do art. 38 desta Lei, a título de ressarcimento das

importâncias despendidas com equipamentos urbanos ou

expropriações necessárias para regularizar o loteamento ou

desmembramento.

§ 2º - As importâncias despendidas pela Prefeitura Municipal,

ou pelo Distrito Federal quando for o caso, para regularizar o

loteamento ou desmembramento, caso não sejam integralmente

ressarcidas conforme o disposto no parágrafo anterior, serão

exigidas na parte faltante do loteador, aplicando-se o disposto no

art. 47 desta Lei.

§ 3º - No caso de o loteador não cumprir o estabelecido no

parágrafo anterior, a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal

quando for o caso, poderá receber as prestações dos adquirentes,

até o valor devido.

§ 4º - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for

o caso, para assegurar a regularização do loteamento ou

102

desmembramento, bem como o ressarcimento integral de

importâncias despendidas, ou a despender, poderá promover

judicialmente os procedimentos cautelares necessários aos fins

colimados.

§ 5º A regularização de um parcelamento pela Prefeitura

Municipal, ou Distrito Federal, quando for o caso, não poderá

contrariar o disposto nos arts. 3º e 4º desta Lei, ressalvado o

disposto no § 1º desse último. (Incluído pela Lei nº 9.785,

29.1.99)

Art. 41 - Regularizado o loteamento ou desmembramento

pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o

caso, o adquirente do lote, comprovando o depósito de todas as

prestações do preço avençado, poderá obter o registro de

propriedade do lote adquirido, valendo para tanto o compromisso

de venda e compra devidamente firmado.

Jurisprudência:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA DE

COMPRA E VENDA E DIVISÃO AMIGÁVEL CUMULADA COM CANCELAMENTO DE ESCRITURAS E

REGISTROS IMOBILIÁRIOS. REUNIÃO DOS PROCESSOS PARA JULGAMENTO CONJUNTO E

SIMULTÂNEO. IDENTIDADE DAS AÇÕES NO QUE SE REFERE À PROTEÇÃO DO MEIO AMBIENTE E

DO PATRIMÔNIO PÚBLICO. CONCEITO ABRANGENTE DE CONEXÃO. Consoante escorreitamente

adverte a douta Subprocuradoria-Geral da República, o acórdão impugnado tão-somente apreciou

detidamente os aspectos concernentes ao parágrafo único do artigo 2.º da Lei n.º 7.347/85, "não

procedendo, contudo, o prequestionamento das matérias de que tratam o art. 255 do Código de

Processo Civil, arts. 39, 40, e 41 da Lei nº 6.766/70, arts. 3.º e 9º da Lei nº 9.262/96, art. 15, §

2.º da Lei nº 9.985/00, art. 26, § 5.º, art. 252 da Lei nº 6.015/79 e art. 859 do Código Civil" (fl.

591). Convém asseverar, desde logo, que a interpretação do preceito normativo do parágrafo único

do artigo 2.º da Lei n.º 7.347/85 e do artigo 103 do Código de Processo Civil não conduz ao

entendimento de que somente exista relação de conexidade entre duas ações civis públicas ou que

seja imprescindível aferir a relação temporal entre a propositura de uma e de outra. Não obstante

a ação civil pública em espécie tenha sido proposta após a ação de anulação de escritura pública,

103

nada impede que ambos os processos sejam reunidos, uma vez que o objeto das ações guarda

significativa relação de semelhança, a teor do artigo 103 do Código de Processo Civil. Não se trata,

portanto, de mera afinidade jurídica entre as demandas, porquanto o elemento de ligação não se

adstringe a um ponto comum de fato ou de direito, mas a uma inequívoca identidade entre o

objeto de ambas as ações, qual seja, a proteção do meio ambiente e do patrimônio público.

Deveras, não se compraz com a teoria do processo de resultados, ações processadas em apartado

e que, em tese, possam gerar decisões conflitantes, mormente quando o bem precipuamente

tutelado é o bem público. Recurso Especial improvido na parte conhecida. (Superior Tribunal de

Justiça STJ; RESP 399900; DF; Segunda Turma; Rel. Min. Domingos Franciulli Netto; Julg.

27/04/2004; DJU 06/09/2004; Pág. 199) .

Art. 42 - Nas desapropriações não serão considerados como

loteados ou loteáveis, para fins de indenização, os terrenos ainda

não vendidos ou compromissados, objeto de loteamento ou

desmembramento não registrado.

Jurisprudência:

PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL.

DESAPROPRIAÇÃO DIRETA POR UTILIDADE PÚBLICA. ADOÇÃO DE LAUDO BASEADO NA MERA

POSSIBILIDADE DE IMPLANTAÇÃO DE LOTEAMENTO NO IMÓVEL EXPROPRIADO. NULIDADE DO

ACÓRDÃO RECORRIDO. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. 1. Os

embargos de declaração somente são cabíveis nos casos de obscuridade, contradição ou omissão

nas decisões judiciais. 2. Na hipótese dos autos, os embargos declaratórios não buscam a correção

de eventual defeito do acórdão, mas a alteração do resultado do julgamento, providência inviável

na via recursal eleita. 3. Alegação de que o aresto embargado foi omisso quanto ao pedido de

restabelecimento da sentença de primeiro grau de jurisdição, que fixou o valor da justa

indenização de acordo com o laudo pericial, bem como quanto aos critérios que deverão nortear a

nova perícia, acaso seja realizada. 4. No julgamento do Recurso Especial, foi declarada a nulidade

do acórdão recorrido, tendo em vista que a fixação do preço justo embasou-se em mera hipótese

de aproveitamento do imóvel, jamais cogitada pelos expropriados antes do procedimento

expropriatório, contrariando as normas contidas nos arts. 27, do Decreto-Lei nº 3.365/41, e 42 da

Lei nº 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano). 5. Ficou estabelecido, ainda, que a Corte de

origem, por ocasião do novo julgamento, deveria determinar a realização de nova perícia, acaso

considerasse que o valor descrito no laudo oficial também não representa a justa indenização

devida em decorrência da desapropriação. 6. É indispensável o retorno dos autos à origem, na

medida em que é impossível examinar, em sede de Recurso Especial, a justiça do valor

estabelecido pelo magistrado de primeiro grau de jurisdição, pois seria necessário o revolvimento

de matéria probatória, em especial a prova pericial produzida, o que é vedado pela Súmula nº

104

7/STJ. 7. Os critérios para a realização de eventual perícia também deverão ser fixados pelo juízo

que a determinar, desde que não se leve em conta a possibilidade de implantação de loteamento

em um imóvel que, antes da intervenção do Poder Público, sempre foi utilizado para a atividade

agropecuária. 8. Embargos de declaração rejeitados. (Superior Tribunal de Justiça STJ; EDcl-REsp

986.470; Proc. 2007/0222761-0; RN; Primeira Turma; Relª Min. Denise Martins Arruda; Julg.

21/10/2008; DJE 12/11/2008)

ADMINISTRATIVO. RECURSOS ESPECIAIS. DESAPROPRIAÇÃO DIRETA POR UTILIDADE PÚBLICA.

ADOÇÃO DE LAUDO BASEADO NA MERA POSSIBILIDADE DE IMPLANTAÇÃO DE LOTEAMENTO NO

IMÓVEL EXPROPRIADO. IMPOSSIBILIDADE. NULIDADE DO ACÓRDÃO RECORRIDO. RETORNO DOS

AUTOS À ORIGEM. 1. Em ação de desapropriação direta por utilidade pública, o magistrado de

primeiro grau de jurisdição, considerando justo o valor apurado pelo vistor oficial, fixou a

indenização em R$ 448.942,00 (quatrocentos e quarenta e oito mil, novecentos e quarenta e dois

reais), pela expropriação de uma área de 459,08 hectares, destinada à construção de um novo

aeroporto no Estado do Rio Grande do Norte. 2. O Tribunal de origem, no entanto, entendendo que

a área em questão tinha vocação para ser loteada, circunstância que o perito judicial não teria

levado em consideração, adotou o laudo elaborado pelo assistente técnico da parte expropriada,

fixando o valor da indenização em R$ 3.489.000,00 (três milhões, quatrocentos e oitenta e nove

mil reais). 3. O princípio da justa indenização constitui garantia, tanto do expropriado, de ser

indenizado pelo prejuízo que efetivamente suportou, como do Poder Público, de pagar somente o

necessário à recomposição integral do patrimônio atingido. 4. A fixação do preço justo não pode

embasar-se em mera hipótese de aproveitamento do imóvel, jamais cogitada pelos expropriados

antes do procedimento expropriatório. Vale dizer, não se pode levar em conta a possibilidade de

implantação de loteamento em um imóvel que, antes da intervenção do Poder Público, sempre foi

utilizado para a atividade agropecuária. 5. Tal orientação decorre, inclusive, da norma contida no

art. 42 da Lei nº 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano), que assim dispõe: "Nas

desapropriações não serão considerados como loteados ou loteáveis, para fins de indenização, os

terrenos ainda não vendidos ou compromissados, objeto de loteamento ou desmembramento não

registrado. " 6. O interesse auferido pelo proprietário do imóvel expropriado, mencionado no art.

27 do Decreto-Lei nº 3.365/41, refere-se às eventuais atividades praticadas no momento da

declaração de utilidade pública. 7. Ademais, a implantação de um loteamento não é um fato

corriqueiro, que depende apenas da vontade do proprietário do imóvel loteado. Para tanto, devem

ser preenchidos inúmeros requisitos previstos em Lei. Tal fato, portanto, também obsta a fixação

do justo preço com base na mera possibilidade de implantação de um loteamento na área

expropriada, tendo em vista que a concretização desse ato depende de diversos outros fatores. 8.

O Tribunal de origem, por outro lado, considerou o valor de outro imóvel na mesma região, em que

houve o pagamento, decorrente de acordo entre as partes, da quantia de R$ 691.328,99

(seiscentos e noventa e um mil, trezentos e vinte e oito reais e noventa e nove centavos) que,

dividido pelos 160,38 hectares da propriedade daquele expropriado, gerava um valor de R$

4.310,57 (quatro mil, trezentos e dez reais e cinqüenta e sete centavos) por hectare. 9. É fácil

perceber, no entanto, que a indenização fixada para o imóvel dos ora recorridos, de R$

3.489.000,00 (três milhões, quatrocentos e oitenta e nove mil reais) para uma área de 459,08

hectares, ou seja, quase R$ 7.600,00 (sete mil e seiscentos reais) por hectare, supera, e muito, o

105

valor do imóvel vizinho. 10. "A valorização decorrente da implantação da obra em função da qual

se fez a desapropriação não poderá ser incorporada no preço da indenização" (HARADA, Kiyoshi,

"Desapropriação: Doutrina e Prática", 7ª edição, São Paulo: Atlas, 2007, págs. 124-125). 11.

Recursos especiais providos, com a conseqüente anulação do acórdão recorrido, em razão da

adoção de laudo pericial - apresentado por assistente técnico - dissonante da realidade do imóvel

expropriado. Por ocasião do novo julgamento, a Corte de origem, acaso considere que o valor

descrito no laudo oficial também não representa a justa indenização devida em decorrência da

presente desapropriação, deverá determinar a realização de nova perícia. (Superior Tribunal de

Justiça STJ; REsp 986.470; Proc. 2007/0222761-0; RN; Primeira Turma; Relª Min. Denise Martins

Arruda; Julg. 13/05/2008; DJE 30/06/2008)

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE

PARTICIPAÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO. NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE

DEFESA. OITIVA DO PERITO EM AUDÊNCIA. MÉRITO. DESAPROPRIAÇÃO. JUSTA INDENIZAÇÃO.

MÉTODO INVOLUTIVO. ARTIGO 42 DA LEI Nº 6.766 DE 1979 E LOTEAMENTO IRREGULAR.

INAPLICABILIDADE AO CASO CONCRETO. DESPESAS COM A PUBLICAÇÃO DE EDITAIS.

PRECEDENTES. 1. Somente nas desapropriações por interesse social para fins de reforma agrária é

que se faz obrigatória a participação do ministério público, o mesmo não ocorrendo nas demais

modalidades expropriatórias. Ademais, ainda que por uma eventualidade entenda-se pela

obrigatoriedade da intervenção do MP no caso em tela, o que a Lei exige é que se abra vistas ao

ministério público, mesmo que seja em segundo grau, ato esse que foi realizado, não podendo se

falar assim em nulidade. 2. Não houve julgamento antecipado da lide, vez que deferida a produção

de prova pericial, regularmente realizada, da qual as partes foram devidamente intimadas,

impugnando, inclusive, o laudo pericial. Desejando a parte esclarecimentos do perito, deverá

formular seus quesitos na forma estabelecida pelo artigo 435 do C.P.C, ou seja, por escrito e antes

da realização da audiência. Ademais, dispondo o juiz de elementos práticos hábeis a formar sua

convicção pessoal, mostra-se desnecessária a extensão do procedimento instrutório, sendo que,

neste contexto, o rápido julgamento da lide, além de oportuno é recomendável por contribuir com

a economia e celeridade processual, princípio este que, inclusive, hoje goza de previsão

constitucional (artigo 5º, inciso lxxxviii da CF/88). 3. No direito público brasileiro, o pressuposto da

indenização na desapropriação não é uma faculdade. Bem ao contrário, trata-se de uma imposição

para que a desapropriação torne-se hígida ao final de todo o processo que denota. 4. Tendo em

vista certa peculiaridade do caso concreto, não se mostra incorreta a sentença que, amparada por

perícia técnica realizada pelo método involutivo, alcança valor que muito se aproxima com aquele

que foi encontrado pelo parecer do assistente técnico do expropriante-recorrente. 5. O artigo 42 da

Lei nº 6.766 de 1979 possui por escopo desestimular a perpetuação dos loteamentos e

desmembramentos irregulares, situação essa que não se encontra presente nos autos. O que a Lei

quer é afastar da indenização aqueles loteamentos irregulares por ventura existentes,

desestimulando seus criadores através da impossibilidade de reparação por atos que, desde seu

nascedouro, mostram-se contrários à legislação. 6. Segundo a jurisprudência do STJ, compete ao

expropriante o adiantamento das despesas com publicação de editais, para conhecimento de

terceiros, nos casos de levantamento do preço, previstos no artigo 34 da chamada Lei das

Desapropriações, já que em seu benefício age a referida norma. (TJ-ES; REO 35980131250;

106

Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Carlos Henrique Rios do Amaral; Julg. 05/08/2008; DJES

11/09/2008; Pág. 16)

Art. 43 - Ocorrendo a execução de loteamento não aprovado,

a destinação de áreas públicas exigidas no inciso I do art. 4º desta

Lei não se poderá alterar sem prejuízo da aplicação das sanções

administrativas, civis e criminais previstas.

Parágrafo único. Neste caso, o loteador ressarcirá a

Prefeitura Municipal ou o Distrito Federal quando for o caso, em

pecúnia ou em área equivalente, no dobro da diferença entre o

total das áreas públicas exigidas e as efetivamente destinadas.

(Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

Art. 44 - O Município, o Distrito Federal e o Estado poderão

expropriar áreas urbanas ou de expansão urbana para

reloteamento, demolição, reconstrução e incorporação, ressalvada

a preferência dos expropriados para a aquisição de novas

unidades.

Art. 45 - O loteador, ainda que já tenha vendido todos os

lotes, ou os vizinhos, são partes legítimas para promover ação

destinada a impedir construção em desacordo com restrições

legais ou contratuais.

Art. 46 - O loteador não poderá fundamentar qualquer ação

ou defesa na presente Lei sem apresentação dos registros e

contratos a que ela se refere.

Art. 47 - Se o loteador integrar grupo econômico ou

financeiro, qualquer pessoa física ou jurídica desse grupo,

beneficiária de qualquer forma do loteamento ou

107

desmembramento irregular, será solidariamente responsável pelos

prejuízos por ele causados aos compradores de lotes e ao Poder

Público.

Jurisprudência:

AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. LOTEAMENTO IRREGULAR. AQUISIÇÃO

FRUSTRADA DE TERRENO. SENTENÇA JULGANDO PROCEDENTE A PRETENSÃO AUTORAL.

INCONFORMISMO DE AMBAS AS PARTES. ENTENDIMENTO DESTA RELATORA QUANTO AO ACERTO

DA SENTENÇA MONOCRÁTICA. É CERTO QUE EM SITUAÇÕES COMO A PRESENTE, EM QUE SE

VERIFICA A ATUAÇÃO DE ESTELIONATÁRIOS PROFISSIONAIS TORNA-SE EXTREMAMENTE ÁRDUA

A TAREFA DE JULGAR, ENTRETANTO, O I. JUÍZO A QUO ALÉM DE TER FUNDAMENTADO COM

MAESTRIA A SENTENÇA ORA COMBATIDA, FOI QUEM COLHEU AS PROVAS E PÔDE SENTIR NA

PRESENÇA DAS PARTES A QUEM ASSISTE RAZÃO. IRRETOCÁVEL A CONCLUSÃO A QUE CHEGOU O

I. Juízo singular no sentido de que a não publicação de anúncios, ou inexistência de documentos

referentes a 4ª Ré, não descaracteriza a sua participação no empreendimento in casu, uma vez

que não se desincumbiu do ônus que lhe cabia, consoante art. 333, II, do Tratado Processual Civil,

de demonstrar que os dois primeiros Réus usaram indevidamente o seu nome. Correta a

condenação solidária dos Réus, com base no art. 47 da Lei nº 6766/79. Danos materiais e morais

corretamente arbitrados pelo Juízo sentenciante e AM acordo com os princípios da razoabilidade e

proporcionalidade. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. (TJ-RJ; AC 2006.001.06019;

Segunda Câmara Cível; Relª Desª Conceicao Mousnier; Julg. 17/01/2007) LEI 6766-1979, art. 47

Art. 48 - O foro competente para os procedimentos judiciais

previstos nesta Lei será sempre o da comarca da situação do lote.

Jurisprudência:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

DECISÃO PROFERIDA EM EXCEÇÃO DE INCOMPETÊNCIA. Declínio para a Comarca do domicílio do

réu. Promessa de compra e venda de lote de terreno situado em cabo frio. Competência do foro do

situação do lote. Art. 48 da Lei nº 6.766/79. Inaplicabilidade da regra geral do art. 94 do CPC.

Recurso provido. Decisão monocrática, na forma do disposto no parágrafo 1ª-a do art. 557 do CPC.

(TJ-RJ; AI 2006.002.25422; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Conv. Paulo Sergio Prestes; Julg.

12/02/2007) .

Art. 49 - As intimações e notificações previstas nesta Lei

deverão ser feitas pessoalmente ao intimado ou notificado, que

108

assinará o comprovante do recebimento, e poderão igualmente ser

promovidas por meio dos Cartórios de Registro de Títulos e

Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de

quem deva recebê-las.

§ 1º - Se o destinatário se recusar a dar recibo ou se furtar ao

recebimento, ou se for desconhecido o seu paradeiro, o

funcionário incumbido da diligência informará esta circunstância

ao oficial competente que a certificará, sob sua responsabilidade.

§ 2º - Certificada a ocorrência dos fatos mencionados no

parágrafo anterior, a intimação ou notificação será feita por edital

na forma desta Lei, começando o prazo a correr 10 (dez) dias após

a última publicação.

Jurisprudência:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de

imóvel conexa com ação ordinária revisional de contrato proposta por associação de moradores -

Pretensão de rescisão e reintegração na posse com condenação em lucros cessantes e

compensação de alugueres - Despacho saneador que afasta preliminar de carência de ação por

ausência de constituição em mora - Inconformação do agravante por entender que não se

aperfeiçoou a mora em face da ineficácia da notificação extrajudicial desatendendo o disposto no §

2º do artigo 49 da Lei nº 6766/ 79 que exige a notificação por edital na falta de aceite - Recurso

conhecido e provido. (TJ-PR; Ag Instr 0456724-2; Curitiba; Décima Oitava Câmara Cível; Relª

Juíza Conv. Lenice Bodstein; DJPR 14/12/2007; Pág. 63) .

CAPÍTULO IX

Disposições Penais

Art. 50 - Constitui crime contra a Administração Pública:

I - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou

desmembramento do solo para fins urbanos sem autorização do

109

órgão público competente, ou em desacordo com as disposições

desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e

Municípios;

Projeto de Lei nº 3057/2000:

Art. 103. Dar início, de qualquer modo, ou efetuar parcelamento do solo para fins urbanos, sem

licença da autoridade competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou de outras

normas urbanísticas ou ambientais federais, estaduais ou municipais:

Pena – reclusão, de 2 (dois) a 6 (seis) anos, multa e, no caso de o proprietário ser um dos

infratores, perda do imóvel ilegalmente parcelado, ressalvados os direitos de terceiros de boa-fé.

§ 1º Incorre nas mesmas penas quem:

I – anunciar, vender, prometer vender, ceder direitos, prometer ceder ou manifestar a intenção de

alienar imóvel em área rural, por qualquer instrumento público ou particular, mesmo que em forma

de reserva, recibo de sinal ou outro documento, em desacordo com a legislação federal que define

a área mínima do módulo rural;

II – anunciar, vender, prometer vender, ceder direitos, prometer ceder ou manifestar a intenção de

alienar lote ou unidade autônoma, por qualquer instrumento público ou particular, mesmo que em

forma de reserva, recibo de sinal ou outro documento, sem estar o parcelamento para fins urbanos

devidamente registrado no Registro de Imóveis competente.

§ 2º Os crimes definidos neste artigo são qualificados:

I – se o parcelamento localizar-se, total ou parcialmente, em área pública ou em espaço territorial

especialmente protegido nos termos das normas ambientais federais, estaduais ou municipais;

II – se efetivados:

a) com inexistência das qualificações exigidas por esta Lei para atuação como empreendedor;

b) com omissão fraudulenta, falsa ou enganosa de circunstância relativa ao parcelamento, se o fato

não constituir crime mais grave:

Pena – reclusão, de 3 (três) a 8 (anos) anos, multa e, no caso de o proprietário ser um dos

infratores, perda do imóvel ilegalmente parcelado, ressalvados os direitos de terceiros de boa-fé.

Considerações:

Bem jurídico tutelado: protege-se a administração pública, bem como a ordem

urbanística.

Sujeito Ativo: qualquer pessoa proprietária ou não da gleba objeto do parcelamento.

Não sendo proprietário e se pondo na condição de loteador, incide o disposto artigo 50,

parágrafo único, desta Lei.

Sujeito Passivo: é o Estado e o particular lesado pela ação do loteador.

110

Objeto Material: parcelamento do solo para fins urbanos (loteamento ou

desmembramento – artigo 2º, §§ 1º e 2º).

Conduta punível: a conduta se realiza pela indicação do loteamento ou do

desmembramento, com a delimitação dos novos terrenos em plantas ou documentos. A

ação se desenvolve frente ao público ou a pessoas determinadas, adquirentes,

proponentes ou interessados, com a assinatura de escritura pública ou particular de

venda ou promessa de venda, com ofertas, promessas ou comunicações relativas ao

parcelamento, feitas através de correspondência, prospectos, anúncios ou propaganda,

com ou sem o propósito manifesto de vender e independentemente da alienação dos

lotes. O caput, ainda, prevê a conduta de iniciar ou efetuar o parcelamento em desacordo

com as disposições da Lei 6766/79 ou das normas pertinentes do Distrito Federal,

Estados e Municípios. Segundo a doutrina de RUY ROSADO DE AGUIAR JÚNIOR

“impende excluir do tipo: a) a divisão da gleba urbana em lotes não destinados à

edificação, pois tal destinação é característica legal do parcelamento (artigo 2º, §1º e

§2º); b) as condutas que expressam o simples exercício do direito de propriedade ou do

direito da livre configuração das terras, cuja insignificância for incapaz de ofende ou pôr

em perigo o bem público tutelado; c) a divisão que, segundo a legislação local,

independer de autorização”17.

Elemento Subjetivo: o dolo exigido é o genérico, ou seja, a vontade livre e consciente

de praticar o fato. Não há previsão para a forma culposa.

Consumação: A consumação é instantânea de efeitos permanentes e se dá com a

prática da ação de dar início ao parcelamento, através de uma das diversas condutas já

enumeradas, e independe da efetiva realização.

Norma Penal em branco: (em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas

pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municípios) – o Distrito Federal, os Estados e

os Municípios, dentro de suas competências para editar normas de cunho urbanístico,

poderão instituir requisitos diferenciados para o parcelamento do solo urbano, por isso,

cada regramento poderá trazer condutas específicas.

Pena: Reclusão, de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta)

vezes o maior salário mínimo vigente no País.

17 Normas penais sobre o parcelamento do solo urbano. In: PESSOA, Álvaro (Coord.). Direito do Urbanismo: uma visão sócio-jurídica. Rio de Janeiro: Livros Técnicos e Científicos; Instituto Brasileiro de Administração Municipal, 1981.

111

Forma qualificada: parágrafo único, do artigo 50.

Ação Penal: Pública incondicionada. Cabível a aplicação da transação penal, nos termos

do artigo 72 da Lei 9.099/95. Além da Suspensão Condicional do Processo (artigo 89, da

Lei nº 9.099/95).

Jurisprudência:

CRIME DE PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO. AÇÃO TÍPICA. LAUDO CONCLUSIVO. 1 - O artigo

50 da Lei nº 6766/79 atribui fato típico à ação de "dar início, de qualquer modo, ou efetuar

loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem autorização do órgão público

competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito

Federal, estados e municípios". 2 - Se o agente deu início a ações típicas de implantação de

parcelamento, como piqueteamento e linhas de drenagem, a responsabilidade penal deve lhe ser

atribuída. (TJ-DF; Rec. 2001.01.1.055307-9; Ac. 311.007; Primeira Turma Criminal; Rel. Des.

Edson Alfredo Smaniotto; DJDFTE 09/07/2008; Pág. 84).

LOTEAMENTO. CRIMINAL. IRREGULAR. CARACTERIZAÇÃO. PARCELAMENTO DE ÁREA RURAL COM

FINS URBANOS. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO DO PODER PÚBLICO. LOTES PERFEITAMENTE

INDIVIDUADOS, IDENTIFICADOS E CERCADOS. RECURSO NÃO PROVIDO. O tipo penal, previsto

no artigo 50, I, da Lei n.º 6.766, não faz distinção quanto ao solo: se urbano ou rural. O que exige,

sim, é que o desmembramento do solo seja para fins urbanos. (TJ-SP; ACr 155.340-3; São José do

Rio Preto; Primeira Câmara Criminal; Rel. Des. Cyro Bonilha; Julg. 14/08/1995) .

APELAÇÃO CRIMINAL. LOTEAMENTO IRREGULAR DE SOLO. CRIME INSTANTÂNEO COM EFEITOS

PERMANENTES. PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO PUNITIVA RETROATIVA. ACOLHIDA.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. O crime tipificado no art. 50 da Lei nº 6.766/79 é

instantâneo de efeitos permanentes, eis que consuma-se quando o agente dá início ou efetua o

desmembramento ou loteamento do solo para fins urbanos sem autorização do órgão público

competente, ou em desacordo com essa Lei. 2. Se, entre a data do fato e o recebimento da

denúncia, transcorreu prazo superior àquele estabelecido pelo legislador, tomando-se por base a

pena concretizada no Decreto condenatório, e não havendo o Ministério Público recorrido da

decisão, deve ser declarada extinta a punibilidade do recorrente, a teor dos artigos 109, inciso V, e

110, § 2º, todos do Código Penal Brasileiro. 3. Recurso conhecido e provido para acolher a

preliminar suscitada. (TJ-ES; ACr 013.03.001533-6; Segunda Câmara Criminal; Rel. Des. José Luiz

Barreto Vivas; Julg. 19/10/2005; DJES 11/04/2006).

APELAÇÃO. ART. 50, I E P. ÚNICO, I, DA LEI Nº 6.766/79. DESMEMBRAMENTO DE SOLO URBANO.

INTUITO DE LESAR COMPRADORES. DOLO NÃO COMPROVADO. ABSOLVIÇÃO. O tipo penal do art.

50 da Lei nº 6.766/79 foi criado para proteger pessoas incautas das artimanhas de "espertalhões",

que em grandes cidades criavam loteamentos fictícios ou irrealizáveis, vendendo terrenos para

112

pessoas honestas, que muitas vezes pagavam e não conseguiam escriturar. Esses agentes, no

entanto, tem consciência de que estão lesando o público, ou seja, é necessário o dolo específico,

com a vontade do agente direcionada para lesar os compradores dos terrenos. Dolo não

comprovado, no caso. Absolvição impositiva. Recurso da defesa provido. (TJRS; ACr 70030132450;

Faxinal do Soturno; Quarta Câmara Criminal; Rel. Des. Gaspar Marques Batista; Julg. 09/07/2009;

DOERS 30/07/2009; Pág. 136).

HABEAS CORPUS. PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO URBANO. LEI Nº 6.766/79.

EXACERBAÇÃO DA PENA-BASE. EXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIAS JUDICIAIS DESFAVORÁVEIS,

EXCETO CONDUTA SOCIAL, NÃO-DEMONSTRADA NA SENTENÇA CONDENATÓRIA. REGIME

PRISIONAL MAIS GRAVOSO E INDEFERIMENTO DA SUBSTITUIÇÃO DA PENA. CONSTRANGIMENTO

ILEGAL NÃO-EVIDENCIADO. ORDEM PARCIALMENTE CONCEDIDA. 1. O fato de o réu possuir

antecedentes criminais e personalidade voltada à prática delitiva é inadequado para avaliar a sua

conduta social, circunstância judicial que se relaciona com "seu comportamento no trabalho e na

vida familiar, ou seja, seu relacionamento no meio onde vive" (Código Penal Comentado, Celso

Delmanto, 5ª ED. atual. e ampl., Rio de Janeiro, Renovar, 2000, p. 59). 2. Constatado, in concreto,

que o delito de parcelamento irregular do solo urbano (art. 50 da Lei nº 6.766/79) perpetrado

ocasionou sérios impactos ambientais e urbanístico, efeitos extravagantes às elementares do tipo,

cabe a exacerbação da pena-base a título de conseqüências do crime. 3. A existência de

circunstâncias judiciais desfavoráveis constitui motivação idônea para a fixação de regime prisional

mais gravoso do que previsto para a pena cominada in concreto e para o indeferimento da

substituição da pena, porquanto prevista nos arts. 44, inciso III, e 33, § 3º, C.C. 59, todos do

Código Penal. 4. Ordem parcialmente concedida para determinar ao Tribunal de origem que refaça

a dosimetria no que tange à fixação da pena-base, excluindo as considerações relativas à conduta

social do paciente, com o respectivo desconto dessa circunstância judicial no cálculo da

reprimenda, no quantum que entender de direto. (STJ; HC 79.561; Proc. 2007/0063428-7; DF;

Quinta Turma; Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima; Julg. 21/08/2008; DJE 22/09/2008).

PARCELAMENTO IRREGULAR DE SOLO URBANO. PRELIMINAR DE SUSPENSÃO CONDICIONAL DO

PROCESSO REJEITADA. CONFISSÃO. PROVA. LESÃO AO MEIO AMBIENTE COMPROVADA. TEORIA

DA IMPUTAÇÃO OBJETIVA INAPLICÁVEL. 1. É vedada a suspensão condicional do processo quando

o acusado esteja sendo processado. Ou tenha sido condenado por outro crime (art. 89 da Lei nº

9.099/95). 2. Diante da confissão do réu de ter efetuado o loteamento do solo para fins urbanos

sem autorização do órgão público competente, fato confirmado por testemunhas, improcedente seu

pedido de absolvição. 3. Comprovada a existência de lesão ao meio ambiente, afasta-se a

possibilidade de aplicação da teoria da imputação objetiva. A realização de projeto ecológico em

outra área, por si só, não exclui o caráter criminoso da conduta. 4. A alegação de ter sido o réu

ameaçado de esbulho, fato não-comprovado nos autos, é imprestável para justificar a afirmação de

que agiu mediante coação moral irresistível. Especialmente se lhe era possível requerer a

manutenção da posse por meio de ação própria. 5. Provado que o apelante tinha pleno

conhecimento do caráter ilícito da sua conduta, improcedente a tese de erro sobre a ilicitude do

fato. (TJDF; Rec. 2001.06.1.003492-8; Ac. 304.797; Segunda Turma Criminal; Rel. Des. Getulio

Pinheiro; DJDFTE 04/06/2008; Pág. 116).

113

APELAÇAO-CRIME. PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO URBANO. ESTADO DE NECESSIDADE.

SITUAÇÃO DE PERIGO NÃO DEMONSTRADA. Venda de terrenos em loteamento em situação

irregular admitida pelos acusados e corrobora pela prova oral coligida ao feito. O fato de os réus

estarem passando por dificuldades financeiras não caracteriza o estado de necessidade. Necessário

que se comprove situação de perigo atual que não permita outra alternativa a não ser a prática do

ilícito, o que não ocorre no caso. Condenação mantida. Reconhecida a atenuante da confissão

espontânea. Apelo parcialmente provido. Unânime. (TJRS; ACr 70023785249; Estrela; Quarta

Câmara Criminal; Rel. Des. Aristides Pedroso de Albuquerque Neto; Julg. 31/07/2008; DOERS

01/09/2008; Pág. 91).

APELAÇAO-CRIME. PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO URBANO. VENDA DE LOTES EM

DESACORDO COM AS DETERMINAÇÕES LEGAIS. Contratos de promessa de compra e venda de

lotes não registrados. Condenação mantida. Pena-base fixada no mínimo legal diante das

circunstâncias judiciais do art. 59 do Código Penal. Apelos improvidos. Unânime. (TJRS; ACr

70022459077; Taquari; Quarta Câmara Criminal; Rel. Des. Aristides Pedroso de Albuquerque Neto;

Julg. 27/03/2008; DOERS 14/04/2008; Pág. 82).

RECURSO EM SENTIDO ESTRITO. EXCEÇÃO DE COISA JULGADA. OCORRÊNCIA. ESTELIONATO.

CRIME DE PARCELAMENTO DE SOLO URBANO. PRINCÍPIO DA CONSUNÇÃO. OCORRÊNCIA.

RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. O crime previsto no art. 50 da Lei nº 6766/79 absorve o

crime de estelionato do art. 171 do CP, não podendo o acusado ser processado novamente pelos

mesmos fatos que deram origem ao primeiro processo. Recurso a que se nega provimento. (TJMG;

RSE 1.0476.05.002562-8/001; Passa Quatro; Quinta Câmara Criminal; Rel. Des. Alexandre Victor

de Carvalho; Julg. 27/03/2007; DJMG 14/04/2007).

PARCELAMENTO IRREGULAR. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE PREJUÍZO DOS COMPRADORES.

INOCORRÊNCIA. CRIME FORMAL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1 - Considera-se crime

contra a administração pública a conduta do proprietário de terreno urbano que, por sua conta,

realiza o parcelamento do solo e procede à venda de lotes, sem a devida autorização legal. 2 - Não

procede a alegação de ausência de prejuízo dos compradores de lotes irregulares para justificar a

absolvição. Isto porque, trata-se de crime formal que independe do resultado danoso. 3- Recurso

conhecido e improvido. (TJES; ACr 008.01.000444-1; Primeira Câmara Criminal; Rel. Des. Sérgio

Bizzotto Pessoa de Mendonça; Julg. 19/04/2006; DJES 15/05/2006).

HABEAS CORPUS. 1 - Parcelamento do solo urbano. Regularização antes do oferecimento da

denúncia. Trancamento da ação penal. 2 - Estelionato. Exame aprofundado de mérito.

Inviabilidade. 1) A regularização do loteamento antes do oferecimento da denúncia descaracteriza

o crime previsto no artigo 50, inciso I, da Lei nº 6.766/79, tornando atípica a conduta dos

pacientes. 2) no tocante ao crime de estelionato, por ter a denúncia se referido a ele apenas

quando da capitulacao dos supostos crimes, inviável sua analise em sede de habeas corpus, por se

tratar de matéria que exige exame aprofundado do mérito. 3) ordem deferida para trancar a ação

penal. (TJGO; HC 23618-1/217; Proc.200401998368; Goiânia; Primeira Câmara Criminal; Rel. Des.

Elcy Santos de Melo; Julg. 18/11/2004; DJGO 11/01/2005).

114

II - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou

desmembramento do solo para fins urbanos sem observância das

determinações constantes do ato administrativo de licença;

Considerações:

Bem jurídico tutelado: protege-se a administração pública, bem como a ordem

urbanística.

Sujeito Ativo: qualquer pessoa proprietária ou não da gleba objeto do parcelamento.

Não sendo proprietário e se pondo na condição de loteador, incide o disposto artigo 50,

parágrafo único, desta Lei.

Sujeito Passivo: é o Estado e o particular lesado pela ação do loteador.

Objeto Material: parcelamento do solo para fins urbanos (loteamento ou

desmembramento – artigo 2º, §§ 1º e 2º).

Conduta punível: dar início, de qualquer, ou efetuar loteamentos ou desmembramentos

do solo para fins urbanos sem observância das determinações constantes do ato

administrativo de licença. De acordo com RUY ROSADO DE AGUIAR JÚNIOR “a lei

contém dispositivo impondo ao loteador o dever de cumprir as estipulações feitas pelo

município no momento da aprovação (artigo 40), significando isso que a eventual

desatenção às regras individualizadas no ato de licença já constitui a infração de parcelar

em desacordo com disposição da Lei 6766, figura típica prevista no inciso I do artigo 50.

Portanto, dispensável a norma do inciso II, cuja valia reside apenas na explicitação da

conduta” 18.

Elemento subjetivo: o dolo exigido é o genérico, ou seja, a vontade livre e consciente

de praticar o fato. Não há previsão para a forma culposa.

Consumação: A consumação ocorre quando o loteador não cumpre as estipulações

feitas pelo município na licença de aprovação do loteamento

Norma Penal em branco: Trata-se de norma penal em branco, cujo complemento é o

ato vinculado do município ou do Distrito Federal, aprovando o projeto (artigo 18, V) e

estabelecendo determinações a serem observadas durante a sua execução.

18

Normas penais sobre o parcelamento do solo urbano. In: PESSOA, Álvaro (Coord.). Direito do Urbanismo:

uma visão sócio-jurídica. Rio de Janeiro: Livros Técnicos e Científicos; Instituto Brasileiro de Administração Municipal, 1981.

115

Pena: Reclusão, de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta)

vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Ação Penal: Pública incondicionada. Cabível a aplicação a transação penal, nos termos

do artigo 72 da Lei 9.099/95. Além da Suspensão Condicional do Processo (artigo 89, da

Lei nº 9.099/95).

III - fazer, ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou

comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a

legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins

urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.

Pena: Reclusão, de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5

(cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no

País.

Considerações:

Bem jurídico tutelado: protege-se a administração pública, bem como os adquirentes

dos lotes.

Sujeito Ativo: o loteador e terceiro que divulga a afirmação falsa de legalidade do

loteamento.

Sujeito Passivo: é o Estado e o particular lesado pela ação do loteador

Objeto Material: parcelamento do solo para fins urbanos (loteamento ou

desmembramento – artigo 2º, §§ 1º e 2º).

Conduta punível: Fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação

ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou

desmembramento do solo para fins urbanos ou ocultar fraudulentamente fato a ele

relativo. Conforme RUY ROSADO DE AGUIAR JÚNIOR “trata-se de crime de falsidade

ideológica (fazer ou propagar afirmação falsa) ou de omissão (ocultar fato relativo ao

loteamento ou desmembramento). Realiza a modalidade de fazer quem emite a

afirmação capaz de determinar um juízo em desacordo com a realidade, mas quem a

veicula pode ser tanto o autor da afirmativa como um terceiro, apenas encarregado de

116

difundi-la” [...] O dever jurídico de o agente informar – que ele descumpre, ocultando

fatos – decorre da simples existência do loteamento ou do desmembramento e da

formulação da proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a

interessados. Presentes estas duas circunstâncias, acontecerá o crime quando houver

omissão de fato relevante – assim considerado aquele cujo conhecimento seria suficiente

para obstar a aceitação da proposta ou a realização do ato, de modo como foi feito pelo

prejudicado – e mais a fraude na conduta do agente, isto é, a omissão servindo de meio

enganoso para induzir ou manter em erro o interessado ou o público em geral” 19.

Elemento subjetivo: o dolo exigido é o genérico, ou seja, a vontade livre e consciente

de praticar o fato comissivo (1ª figura) ou omissivo (2ª figura). Não há previsão para a

forma culposa.

Consumação: O crime é formal, ou seja, consuma pelo simples fato do agente fazer

veicular afirmação falsa ao público ou a interessados, prescindindo do efetivo

convencimento da vítima sobre a legalidade do loteamento. Além disso, a consumação

ocorre quando o agente omite fato relativo ao parcelamento.

Tentativa: A tentativa é admitida, quando a afirmação for realizada por meio de

documentos e não chega ao conhecimento de terceiros, por circunstancias alheias a

vontade do agente. No caso da omissão fraudulenta não é possível a tentativa.

Pena: Reclusão, de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta)

vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Ação Penal: Pública incondicionada. Cabível a aplicação da transação penal, nos termos

do artigo 72 da Lei 9.099/95. Além da Suspensão Condicional do Processo (artigo 89, da

Lei nº 9.099/95).

Jurisprudência:

PARCELAMENTO DO SOLO (LEI Nº 6.766/79). SENTENÇA (CONDENATÓRIA). DENÚNCIA (INÉPCIA

FORMAL). ALEGAÇÃO (TARDIA). NORMA PENAL EM BRANCO. DEFESA (FALTA). 1. É tardia a

alegação de denúncia inepta após cumprido e acabado o ofício jurisdicional ordinário, ainda que

penda de julgamento agravo contra decisão denegatória de recurso extraordinário. 2. O inciso III

do art. 50 da Lei nº 6.766/79 não é norma penal em branco, isto é, não é tipo legal de crime que

necessite de integração por outras disposições. 3. O que constitui nulidade é a falta de defesa; a

deficiência ainda depende de prova do prejuízo. Caso em que nem deficiência há. 4. Habeas corpus

19

Normas penais sobre o parcelamento do solo urbano. In: PESSOA, Álvaro (Coord.). Direito do Urbanismo: uma visão sócio-jurídica. Rio

de Janeiro: Livros Técnicos e Científicos; Instituto Brasileiro de Administração Municipal, 1981.

117

denegado. Liminar revogada. (Superior Tribunal de Justiça STJ; HC 38609; MG; Sexta Turma; Rel.

Min. Nilson Vital Naves; Julg. 12/04/2005; DJU 01/07/2005; Pág. 630).

APELAÇÃO-CRIME. PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO URBANO. EXTINÇÃO DA PUNIBILIDADE

PELA PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA.Fazer ou veicular proposta, contrato, prospecto ou

comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade do loteamento ou

desmembramento do solo, para fins urbanos, ocultando fraudulentamente fato a ele relativo.

Venda de lotes irregulares. Condenação mantida. Apelo improvido. Unânime. (TJRS; ACr

70025582867; Porto Alegre; Quarta Câmara Criminal; Rel. Des. Aristides Pedroso de Albuquerque

Neto; Julg. 29/01/2009; DOERS 18/02/2009; Pág. 49).

APELAÇÃO CRIMINAL. Crime previsto no art. 50, III e parágrafo único, I e II, da Lei n. 6.766/79

(Lei de parcelamento do solo urbano). Afirmação falsa sobre a legalidade dos lotes e conseqüente

venda dos imóveis. Alegação de regularização posterior do loteamento e prática da conduta típica

sob estado de necessidade. Absolvição impossível. Materialidade e autoria comprovadas. Crime

formal que se consuma com a afirmação falsa. Ausência de prova acerca da causa de exclusão de

antijuridicidade. Ônus do réu, nos t ermos do art. 156 do código de processo penal. Condenação

mantida. Aplicação da pena. Circunstâncias judiciais. Condenação anterior. Expiração do prazo

depurador de quetrata oart. 64, I, do Código Penal. Antecedente criminal não caracterizado.

Reiteração de prática negocial em prejuízo de terceiros que, entretanto, caracteriza certo desvio na

conduta social. Circunstâncias desfavoráveis e conseqüências graves. Ponderação, porém, de que

não se trata de número expressivo de vítimas. Pena-base elevada excessivamente. Minoração.

Pena de multa. Lei Especial que faz referência a valor em salários mínimos. Inaplicabilidade da

previsão ante o disposto no art. 2º da Lei n. 7.209/84. Fixação que deve observar o art. 49 do CP

no tocante à quantidade de dias-multa e o art. 60 do mesmo diploma quanto ao valor de cada dia-

multa. Adequação, observada a proporcionalidade em relação à pena privativa de liberdade e à

situação econômica do réu. Recurso conhecido e provido, em parte. (TJSC; ACR 2007.052442-2;

Capinzal; Primeira Câmara Criminal; Rel. Des. Subst. Victor Ferreira; DJSC 22/07/2008; Pág. 246).

CRIME CONTRA A ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA. PARCELAMENTO E LOTEAMENTO DE SOLO URBANO

SEM AUTORIZAÇÃO DA PREFEITURA MUNICIPAL. PROPAGANDA ENGANOSA PARA VENDA DOS

LOTES IRREGULARES. DELITOS CARACTERIZADOS. RECURSO DESPROVIDO. Mantém-se a

sentença que condenou os apelantes que, através de sua imobiliária, além de realizarem

loteamento não autorizado pela Prefeitura Municipal de Belo Horizonte, ainda divulgaram a sua

venda através de propaganda enganosa e venderam os lotes como se regularizados fossem.

Descabe substituição da pena privativa de liberdade por duas penas pecuniárias, se a legislação

permite apenas uma juntamente com outra restritiva de direitos, tal como determinado na

sentença condenatória. Art. 44, §2º do CPB. (TJMG; ACr 1.0024.01.068197-1/001; Belo Horizonte;

Primeira Câmara Criminal; Rel. Des. Sérgio Augusto Fortes Braga; Julg. 29/05/2007; DJMG

13/06/2007).

Parágrafo único. O crime definido neste artigo é qualificado,

se cometido:

118

I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou

quaisquer outros instrumentos que manifestem a intenção de

vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado no

Registro de Imóveis competente;

Jurisprudência:

CRIME. PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. RECURSO DO MINISTÉRIO PÚBLICO. PROVIMENTO.

RECURSO DA DEFESA PREJUDICADO. Pratica o crime previsto no art. 50, parágrafo único, inciso I,

da Lei nº 6766/79, o agente que dá início, por meio da venda, a loteamento do solo para fins

urbanos, sem o devido registro no Registro de Imóveis competente. (TJRS; ACr 70023627201;

Veranópolis; Quarta Câmara Criminal; Rel. Des. José Eugênio Tedesco; Julg. 26/06/2008; DOERS

11/07/2008; Pág. 93).

APELAÇÃO CRIMINAL. CRIME CONTRA A ADMINISTRAÇÃO PUBLICA. PARCELAMENTO DO SOLO

URBANO. ABSOLVIÇÃO. INADMISSIBILIDADE. SUSPENSÃO CONDICIONAL DA PENA. REQUISITOS

NÃO SATISFEITOS. I - Não há se cogitar de provas insuficientes para a condenação, se a autoria

do crime contra a administração publica recai induvidosa sobre a pessoa do apelante, quando no

exercício do cargo de prefeito municipal, corroborada por sua própria confissão parcial, pelos

testemunhos uniformes e harmônicos colhidos, além de documentos que atestam ter sido o

parcelamento de solo urbano (loteamento), distribuído em suas frações a diversas pessoas,

realizado sem o devido registro, sem autorização do órgão ambiental e de outros órgãos, assim

como a ausência de infra-estruturas como água, esgoto e energia elétrica. II - Não preenchidos

pelo réu os requsitos subjetivos do artigo 77, inciso II, do Código Penal, aliados as demais

circunstâncias judiciais desfavoráveis, embora tecnicamente primário, não faz jus ao benefício da

suspensão condicional da pena (sursis). III - Apelação improvida. (TJGO; ACr 28114-2/213; Proc.

200502122867; Goiás; Segunda Câmara Criminal; Rel. Des. Geraldo Leandro Santana Crispim;

Julg. 30/03/2006; DJGO 18/04/2006).

II - com inexistência de título legítimo de propriedade do

imóvel loteado ou desmembrado, ressalvado o disposto no art. 18,

§§ 4º e 5º, desta Lei, ou com omissão fraudulenta de fato a ele

relativo, se o fato não constituir crime mais grave. (Redação dada

pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

119

Pena: Reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10

(dez) a 100 (cem) vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Jurisprudência:

PENAL. LOTEAMENTO IRREGULAR DE SOLO URBANO. DISPOSIÇÃO DE COISA ALHEIA COMO

PRÓPRIA. COMPETÊNCIA. JUSTIÇA FEDERAL. PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE. DELITO DE FRAUDE.

EXCLUSÃO. NE BIS IN IDEM. AUTORIA E MATERIALIDADE COMPROVADAS. PENA DE MULTA.

REDUÇÃO. 1. Em se tratando de crime de loteamento irregular de solo urbano em terreno afeto à

União, a competência para julgamento e processamento do feito é da Justiça Federal, a teor do art.

109, IV, da Constituição da República. Precedentes. 2. O crime de parcelamento irregular de solo

urbano, pelo princípio da especialidade, deve prevalecer sobre o delito de disposição de coisa

alheia como própria, mormente porque o crime tipificado na legislação extravagante impõe sanção

mais severa, pelo que, deve-se afastar a reprimenda correspondente ao crime de fraude, sob pena

de se incorrer em violação ao princípio do ne bis in idem. 3. Cabe a condenação quando

comprovadas a autoria e materialidade diante do vasto acervo probatório a indicar que os

apelantes esbulharam terra de propriedade da União, tendo os mesmos cercado, parcelado e

alienado a área, sem a existência de título legítimo de propriedade, auferindo vultosa quantia

indevida em decorrência do cometimento do delito. 4. Tendo em vista que o art. 50, parágrafo

único, da Lei nº 6.766/1979 prevê a cominação da pena pecuniária de "dez a cem vezes o maior

salário mínimo vigente no País" e em face da pena aplicada de 100 (cem) dias-multa, à razão de

02 (dois) saláriosmínimos da época do fato, o que totaliza 200 (duzentos) saláriosmínimos, é

forçoso que se reduza a sanção para que se enquadre nos limites estabelecidos no tipo penal. 5.

Apelações parcialmente providas. (TRF 1ª R.; ACr 1998.34.00.024335-7; DF; Terceira Turma; Rel.

Juiz Fed. Conv. César Fonseca; Julg. 12/02/2008; DJF1 07/03/2008; Pág. 107).

CRIME CONTRA A ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA. Parcelamento do solo urbano com infração à Lei nº

6.766/79. Venda de lotes em loteamento irregular sem título legítimo de propriedade. Constitui

crime contra a Administração Pública vender ou prometer vender parcela de loteamento ou

desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente. Inteligência dos artigos 37 e

50, inciso I, e parágrafo único, inciso I, da referida Lei. Pena de multa e prestação pecuniária.

Redução. Impossibilidade. Correta dosimetria. Atendimento ao objetivo de prevenção e repressão

do delito, não demonstrada, ademais, efetivamente pelo apelante, sua impossibilidade econômica

de pagá-las. Recurso conhecido e desprovido, rejeitada a preliminar de nulidade. (TJMG; ACr

1.0674.04.911097-8/001; Silvianópolis; Primeira Câmara Criminal; Rel. Des. Gudesteu Biber

Sampaio; Julg. 12/04/2005; DJMG 19/04/2005) (Publicado no DVD Magister nº 13 - Repositório

Autorizado do TST nº 31/2007).

Art. 51 - Quem, de qualquer modo, concorra para a prática

dos crimes previstos no artigo anterior desta Lei incide nas penas

120

a estes cominadas, considerados em especial os atos praticados na

qualidade de mandatário de loteador, diretor ou gerente de

sociedade.

Jurisprudência:

APELAÇÃO CRIMINAL. PARCELAMENTO IRREGULAR DE SOLO. SUBDIVISÃO DE GLEBA. CONDUTA

TÍPICA. PROVAS PARA A CONDENAÇÃO. FIXAÇÃO DA PENA-BASE ACIMA DO MÍNIMO.

CONTINUIDADE DELITIVA.1. Para caracterizar a conduta ilícita prevista no art. 50, I e parágrafo

único, I c/c art. 51, ambos da Lei nº 6.766/79, basta a execução de qualquer ato de modificação

física da terra pública, sem autorização do órgão competente, o que, sem dúvida alguma, inclui a

subdivisão de gleba. 2. A prova suficiente para a condenação exsurge da delação dos co-réus, que

colhidos sob o crivo do contraditório, tornam-se aptos a ensejar a condenação, ainda mais quando

coerente com o depoimento das testemunhas e com a prova documental juntada aos autos. 3. A

fixação da pena-base acima do mínimo está devidamente fundamentada e sopesada diante do grau

de gravidade do crime, das anotações penais de cada réu, da personalidade e conduta dos

apelantes, dos motivos, bem como das conseqüências irreversíveis que o crime causou. 4. O

instituto da continuidade delitiva incide na pena e não na caracterização do fato típico, daí não se

falar em absolvição no reconhecimento deste instituto. (TJDF; Rec 2007.06.5.010697-8; Ac.

343.036; Primeira Turma Criminal; Rel. Des. Edson Alfredo Smaniotto; DJDFTE 27/03/2009; Pág.

82).

ARTIGO 50, INCISO I E SEU PARÁGRAFO ÚNICO, INCISO I, NA FORMA DO ARTIGO 51, E ARTIGO

50, INCISO III, TODOS DA LEI N. 6.766/79, C/C ARTIGO 71 DO CÓDIGO PENAL. Pena: 3 anos e 9

meses de reclusão, regime semi-aberto, e 37 dias-multa, no valor unitário de um salário mínimo.

Apelo defensivo requerendo a absolvição, sustentando que jamais teve a intenção de prejudicar os

compradores dos lotes e que o loteamento foi legalizado. Encontrase amplamente comprovado que

o apelante, na qualidade de procurador do proprietário do terreno, deu início ao loteamento, sem

autorização do órgão público, inclusive vendendo lotes com afirmação mentirosa de que o "rgi"

estaria legalizado. O loteamento foi embargado por não estarem cumpridas as exigências legais e,

mesmo assim, houve veiculação de anúncios de venda de lotes através da imprensa. Muito embora

esteja, atualmente, legalizado o loteamento, este fato não descaracteriza os crimes pelos quais o

apelante foi condenado, frisando-se que os delitos do artigo 50, incisos I e III, da Lei n. 6766/79

são formais e se consumaram no momento em que foi dado início ao loteamento sem autorização

do órgão público competente. Apelo improvido, expedindo-se mandados de prisão em desfavor do

réu e co-réu. (TJ-RJ; ACr 2007.050.04608; Capital; Rel. Des. Marcus Quaresma Ferraz; Julg.

04/10/2007; DORJ 21/11/2007; Pág. 364).

PENAL E PROCESSO PENAL. PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO PARA FINS URBANOS.

PRELIMINAR DE INÉPCIA DA DENÚNCIA NÃO ACOLHIDA. CONSTITUCIONALIDADE DOS ARTIGOS

50 E 51 DA LEI Nº 6.766/79. ANTIJURIDICIDADE MATERIAL DA CONDUTA. PROCESSO DE

121

REGULARIZAÇÃO DO PARCELAMENTO. INOCORRÊNCIA DA ABOLITIO CRIMINIS. EXISTÊNCIA DE

PROVA DA PARTICIPAÇÃO DO SEGUNDO ACUSADO NO CRIME DE PARCELAMENTO.

INOCORRÊNCIA DA CONTINUIDADE DELITIVA COM FATOS DE OUTRAS AÇÕES PENAIS. REDUÇÃO

DA PENA EXCESSIVAMENTE FIXADA AO PRIMEIRO ACUSADO ERRO DE PROIBIÇÃO NÃO

DEMONSTRADO. CONDENAÇÃO DO TERCEIRO ACUSADO. RECURSOS CONHECIDOS

PRELIMINARES REJEITADAS. APELO DO MINISTÉRIO PÚBLICO PROVIDO. APELAÇÃO DO ACUSADO

UBIRAJANE DOS SANTOS DE ANDRADE PARCIALMENTE PROVIDA. APELO DO RÉU ELSON DE

ARAÚJO AMORIM IMPROVIDO. 1. Não é inepta a denúncia suficientemente precisa e clara ao

descrever as condutas dos acusados, com os detalhes e circunstâncias necessários, possibilitando-

lhes a plena e irrestrita defesa acerca dos fatos ali narrados. 2. O artigo 51 da Lei nº 6.766/79

representa uma norma de extensão, cuja finalidade consiste na adequação típica mediata de outras

condutas que não estão descritas expressamente no núcleo do tipo penal incriminador. Pelo que, a

capitulação adotada pela denúncia mediante a combinação dos artigos 50 e 51 da Lei nº 6.766/79,

não configura acusação alternativa. 3. Além das normas de adequação típica indireta, o

ordenamento jurídico-penal brasileiro também comporta as figuras típicas abertas, que reclamam

maior intervenção intelectiva do julgador. Tal proceder - necessário a toda aplicação normativa -

não macula a conformidade constitucional da Lei, contanto que não constitua a plena delegação da

atividade legislativa, o que não ocorre no caso dos artigos 50 e 51 da Lei nº 6.766/79. 4. A

previsão legal de regularização dos parcelamentos e os procedimentos administrativos

reiteradamente promovidos pelo Poder Público têm o escopo exclusivo de equacionar a caótica

conjuntura de ocupação prematura e irregular do solo para fins urbanos. A preocupação é, pois,

eminentemente social. Nada tem de contraditório com o conjunto normativo e tampouco serve de

justificativa para aqueles que buscam lucrar em manifesta violação às regras e princípios

emergentes da Lei. Ao revés, tais condutas, além de manifestamente contrárias à ordem jurídica

formal, revelam intensa reprovabilidade, demonstrando sua fulgente antinormatividade material. 5.

O parcelamento irregular do solo para fins urbanos, como crime formal, consuma-se com o singelo

ato de lotear ou propor a compra com afirmação falsa ou omissão de informação acerca da

irregularidade. Consumado o delito, não há falar-se em abolitio criminis por ausência de ofensa ao

bem jurídico tutelado, que se perpetua enquanto não houver outra Lei que retire do mundo jurídico

a norma incriminadora. 6. Consoante entendimento da Turma, existindo prova de ter o acusado

agido consciente e dolosamente na participação dos crimes definidos no artigo 50, inciso I e III, da

Lei nº 6.766/79, impõe-se-lhe a condenação às respectivas penas. 7. Não há erro de tipo quanto à

irregularidade do empreendimento se o acusado é corretor de imóveis e foi autuado anteriormente

pelo mesmo crime. 8. Permanece inabalada a pretensão punitiva do Estado se entre o fato e o

recebimento da denúncia e se entre esta e a sentença condenatória não transcorreu o prazo

estipulado no artigo 109 do Código Penal. 9. A não demonstração dos requisitos do artigo 71 do

Código Penal impede o reconhecimento da continuidade delitiva, que fica igualmente obstada pela

reiteração das condutas delituosas como meio de vida, denotando, na realidade, habitualidade

criminosa do acusado que assim procedeu. 10. A extensa folha penal do réu empreendedor do

loteamento, com diversas anotações de inquéritos policiais e ações penais em andamento revelam

seus maus antecedentes que, somadas às outras circunstâncias judiciais desfavoráveis, permitem

elevar sua pena a patamar razoavelmente superior ao mínimo legal, mas não justifica ultrapassar a

metade da soma do mínimo com o máximo legal, mormente considerando o largo intervalo da

122

pena abstrata prevista no preceito secundário da norma penal (1 a 5 anos de reclusão). 11. O erro

de proibição consiste na ignorância do agente de que sua conduta constitui um ato reprovado,

supondo-o lícito, independentemente de conhecer ou não o teor da norma (artigo 21 do Código

Penal e o artigo 3º da LICC). Portanto, a mera afirmação de desconhecimento da Lei não induz ao

reconhecimento da exculpante, mormente se a capacidade intelectiva e as condições culturais do

acusado denotam ter potencial consciência da ilicitude dos fatos. 12. A proposta de venda de lotes

em parcelamento irregular para fins urbanos sem a devida ciência ao promissário-comprador

acerca da ilegalidade do empreendimento constitui o crime previsto no artigo 50, inciso III, e

parágrafo único, inciso I. Segundo entendimento da Turma, demonstrada a materialidade e autoria

do crime através de propostas de venda e demais provas dos autos, impõe-se a condenação do

acusado que as assinou, cuja pena, em razão das circunstâncias judiciais favoráveis, deve ser

fixada no mínimo legal (1 ano de reclusão e 10 dias-multa, substituída aquela por uma pena

restritiva de direito). 13. Recursos conhecidos. Preliminares rejeitadas. Apelo do Ministério Público

provido. Apelação do acusado Ubirajane dos Santos de Andrade parcialmente provida. Apelo do réu

Elson de Araújo Amorim improvido. (TJ-DF; ACr 2006.06.5.000417-0; Ac. 289525; Segunda Turma

Criminal; Rel. Des. Benito Tiezzi; DJU 25/01/2008; Pág. 711).

PENAL. PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO URBANO QUALIFICADO POR VENDA DE UNIDADES.

ARTIGO 50, INCISO I C/C PARÁGRAFO ÚNICO, INCISO I DA LEI N. 6.766/79 E ARTIGO 50, INCISO

I C/C PARÁGRAFO ÚNICO, INCISO I, C/C ARTIGO 51, TODOS DA LEI N. 6.766/79. PRELIMINARES.

LITISPENDÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. PRESCRIÇÃO. NÃO CONFIGURAÇÃO. MÉRITO. ATIPICIDADE

DA CONDUTA. DESCABIMENTO. CONTINUIDADE DELITIVA. NÃO CONFIGURAÇÃO. MAUS

ANTECEDENTES. VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DA INOCÊNCIA. NÃO CABIMENTO. NEGATIVA DE

AUTORIA. IMPOSSIBILIDADE. PRELIMINARES. 1. NÃO SE CONFIGURA A LITISPENDÊNCIA EM

CRIMES DE PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO URBANO QUANDO ATESTADO PELO LAUDO DE

EXAME DE DOCUMENTAÇÃO E LOCAL TRATAR-SE DE EMPREENDIMENTOS DISTINTOS E

AUTÔNOMOS. 2. AUSENTE RECURSO MINISTERIAL, A PRESCRIÇÃO REGULA-SE PELA PENA EM

CONCRETO FIXADA NA SENTENÇA. FIXADA A PENA EM 4 (QUATRO) ANOS E 3 (TRÊS) MESES, O

PRAZO PRESCRICIONAL É DE 12 (DOZE) ANOS, NOS TERMOS DO ARTIGO 109, INCISO IV, DO

CÓDIGO PENAL. NÃO VERIFICADO O LAPSO TEMPORAL SUPERIOR A 12 (DOZE) ANOS ENTRE A

DATA DOS FATOS (JUNHO DE 1989) E O RECEBIMENTO DA DENÚNCIA (17-3-2000), NÃO HÁ

FALAR-SE EM PRESCRIÇÃO. MÉRITO. 1. É típica a conduta referente ao parcelamento irregular do

solo urbano. Não há continuidade delitiva em loteamentos irregulares parcelados com diferentes

formas de execução. 3. A consideração de processos em andamentos como maus antecedentes

para a fixação da pena-base não configura violação ao princípio da presunção de inocência. 4.

Configurada a autoria delitiva quando comprovado proveito do réu no crime de parcelamento

irregular em razão de seus serviços técnicos na execução do loteamento. 5. Havendo o

reconhecimento da prescrição da pretensão punitiva em concreto, por se tratar de ordem pública,

impõe-se a extinção da punibilidade dos crimes. (TJDF; Rec. 2006.06.5.001047-2; Ac. 307.705;

Segunda Turma Criminal; Rel. Des. Vaz de Mello; DJDFTE 18/06/2008; Pág. 136).

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Art. 52 - Registrar loteamento ou desmembramento não

aprovado pelos órgãos competentes, registrar o compromisso de

compra e venda, a cessão ou promessa de cessão de direitos, ou

efetuar registro de contrato de venda de loteamento ou

desmembramento não registrado.

Pena: Detenção, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5

(cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no

País, sem prejuízo das sanções administrativas cabíveis.

CAPÍTULO X

Disposições Finais

Art. 53 - Todas as alterações de uso do solo rural para fins

urbanos dependerão de prévia audiência do Instituto Nacional de

Colonização e Reforma Agrária - INCRA, do Órgão Metropolitano,

se houver, onde se localiza o Município, e da aprovação da

Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso,

segundo as exigências da legislação pertinente.

Jurisprudência:

I.P.T.U.. IMÓVEL RURAL. CONDOMÍNIO HORIZONTAL. ISENCAO TRIBUTÁRIA. ART. 32.

C.TRIBUTARIO NACIONAL. ART. 53. LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. MANDADO DE

SEGURANÇA CONCEDIDO. DUPLO GRAU OBRIGATÓRIO DE JURISDIÇÃO. SENTENÇA CONFIRMADA.

DIREITO TRIBUTÁRIO. LANÇAMENTO DO IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO SOBRE

IMÓVEL (CONDOMÍNIO) CONSTRUÍDO EM ÁREA DE TERRAS SITUADA EM ZONA RURAL.

CADASTRAMENTO DA ÁREA NO INCRA. Ação de mandado de segurança para reconhecer o direito

líquido e certo da impetrante do IPTU não ser lançado sobre o condomínio. Liminar concedida para

suspender o lançamento do IPTU. Ausência de informações da impetrada. Parecer ministerial pela

denegação da segurança porque a área é de expansão urbana, devendo incidir o IPTU. Sentença

que acolhe o pedido para conceder a segurança de modo a manter a área classificada como área

rural, abstendo-se a municipalidade da cobrança do IPTU, e a submete ao reexame necessário. O

ministério público, no primeiro grau, ratifica a opinião anterior entendendo que deve ser denegada

a segurança. Parecer ministerial, em segundo grau, no sentido de ser mantida a r. Sentença

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porque não foi editada Lei Municipal definindo a área da impetrante como zona urbana ou de

expansão urbana, não houve previa anuência do INCRA, determinada pela Lei nº 6766/79, e a

aprovação do projeto de condomínio para a área não a transforma em urbana. A mudança de área

rural em urbana, ainda que por expansão, exige a edição de Lei Municipal (art. 32 do CTN) e

audiência previa do instituto nacional de colonização e reforma agrária. INCRA (art. 53 da Lei nº

6766/79). Desprovimento do apelo em reexame necessário. (TJ-RJ; DGJ 82/2002; Petrópolis;

Sétima Câmara Cível; Rel. Des. José de Magalhães Peres; Julg. 13/08/2002).

Art. 53-A. São considerados de interesse público os

parcelamentos vinculados a planos ou programas habitacionais de

iniciativa das Prefeituras Municipais e do Distrito Federal, ou

entidades autorizadas por lei, em especial as regularizações de

parcelamentos e de assentamentos. (Incluído pela Lei nº 9.785,

29.1.99)

Parágrafo único. Às ações e intervenções de que trata este

artigo não será exigível documentação que não seja a mínima

necessária e indispensável aos registros no cartório competente,

inclusive sob a forma de certidões, vedadas as exigências e as

sanções pertinentes aos particulares, especialmente aquelas que

visem garantir a realização de obras e serviços, ou que visem

prevenir questões de domínio de glebas, que se presumirão

asseguradas pelo Poder Público respectivo." (Incluído pela Lei nº

9.785, 29.1.99)

Art. 54 - Esta Lei entrará em vigor na data de sua publicação.

Art. 55 - Revogam-se as disposições em contrário.