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Licitação da Concessão da Fase II do Parque

Tecnológico de Belo Horizonte – BH-TEC

> Apresentação com informações úteis, mas não

exaustivas, sobre a Concorrência 02/2013. Não substitui a leitura completa do Edital.

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Agenda

Complexo Imobiliário da Concessão

Estrutura do Edital

Síntese do Modelo de Concessão

Outras Informações

Modelos de Negócio e Jurídico


Sobre o BH-TEC

• O BHTEC é uma associação de direito privado, constituída em 2005 e

formada pela UFMG, Governo do Estado de Minas Gerais, Prefeitura de Belo Horizonte, FIEMG e SEBRAE-MG.

• Possui a concessão de uso de terreno de 535 mil m2 contíguos ao

campus da UFMG, com o objetivo de implementar o Parque Tecnológico de Belo Horizonte.

• Em dezembro de 2012, o Conselho de Administração aprovou o Master Plan do sítio, que detalha o desenvolvimento de longo prazo do terreno de 185 mil m2 para exploração imobiliária.

• Atualmente, o BH-TEC já é reconhecido como locus de grande potencial para a localização de empresas da nova economia, em

função de alguns diferenciais:

Forte, diversificado e consolidado apoio institucional, público e

privado, inclusive das agências FAPEMIG e FINEP;

Planejamento de desenvolvimento de longo prazo com estratégia de

implementação de curto prazo, ambos em linha com práticas exitosas

de parques tecnológicos no exterior;

Programa de atrativos para empresas - locacionais e fiscais - criando

efetiva diferenciação competitiva para empresas das cadeias

tecnológica e de inovação

Em maio de 2012, foi inaugurado o edifício institucional 1 com área

de 8.178 m2, atualmente com

17 empresas em operação

A FIOCRUZ possui acordo celebrado para a construção

da nova sede da unidade

Minas Gerais no BH-TEC


Localização urbana estratégica e diferenciada em

relação a outras iniciativas no Brasil

BH-TEC BH-TEC

Aeroporto

Internacional - CNF

38,3 km (40 min)

Cidade Administrativa

do Governo de MG

14,7 km (20 min)

Centro de BH

8,1 km (14 min)

Aeroporto da

Pampulha

10,4 km (10 min)

Estádio Mineirão

(Copa do Mundo 2014)

UFMG

Complexo Arquitetônico

da Pampulha

• 3a maior e melhor universidade do Brasil (vários rankings)

• 50 mil estudantes; formação anual de +600 PhDs e +1300

mestres

• Maior escola de engenharia do país : +1000 graduados/ano

• Cerca de 800 grupos de pesquisa e líder na emissão de

patentes no Brasil em áreas como biotecnologia


A “demanda reprimida” por espaço de locação no BH-

TEC é relevante e reflete a crescente capacidade da

RMBH em atrair investimentos da “nova economia”

A Akwan Information Technologies era uma empresa “start up” especializada em

mecanismos de busca e criada por grupo de professores do Departamento de

Ciência da Computação da UFMG. Em 2005, foi adquirida pela Google, que

decidiu manter em Belo Horizonte seu centro de P&D da América Latina,

atualmente com mais de 150 engenheiros e com liderança de projetos globais.

A empresa de consultoria e T.I. de origem indiana, presente em 67 países,

selecionou em 2009 a RMBH para instalar unidade para a América Latina,

influenciada pela disponibilidade de engenheiros de alta qualificação, qualidade

de vida e incentivos públicos.

Em 2008, a ATAN - empresa mineira provedora de soluções de T.I. para

automação industrial e que contava com 200 profissionais - foi adquirida pela

Accenture para acelerar sua expansão global em serviços para as cadeias de

óleo e gás, mineração e metalurgia. Em BH são desenvolvidos os projetos de

automação industrial da empresa para o mundo todo.

Não exaustivo

Refletindo a evolução do setor aeronáutico em Minas Gerais, que conta com +50

empresas, a Embraer inaugurou em 2012 o primeiro centro de P&D fora de São

Paulo. Até 2014, a equipe contará com 200 engenheiros. A UFMG tem sido

historicamente um grande formador de engenheiros empregados pela empresa.


A Concessão

• A próxima fase de expansão do BH-TEC (Fase II) se

dará por meio de concessão de direito de uso ao setor privado para construção e operação de um complexo imobiliário, objetivando a locação de

áreas a empresas e instituições da cadeia de tecnologia e inovação;

• o complexo imobiliário em licitação será formado por 5 edifícios, totalizando 207 mil m2 de área construída, com construção prevista em 3 fases,

entre 2014 e 2020.

• o investimento total (CAPEX) é estimado em R$ 481

milhões;

• o período de concessão é de 30 anos para cada Etapa de implementação, tendo como limite de

prazo máximo o ano de 2048;

• haverá transferência de ativos ao final para o poder

concedente;

• a concorrência tem como critério de julgamento o maior valor ofertado pela outorga da concessão.


Agenda


Estrutura do Edital



Síntese executiva


Cronograma referencial

Publicação do Edital

19/11/2013

Solicitação de Esclarecimentos até 13/12/2013

Realização de Visita Técnica até 13/12/2013

solicitação conforme Edital (item 8.1.iii)

Entrega de Propostas O CREDENCIAMENTO, os

DOCUMENTOS DE QUALIFICAÇÃO e a

PROPOSTA COMERCIAL deverão ser

entregues até o dia 20 de dezembro de

2013, no horário de 9h às 12h e de 14h às

17h, no escritório do BH-TEC

Sessão Pública de Abertura A SESSÃO PÚBLICA da

CONCORRÊNCIA dar-se-á a partir das

09:00h do dia 23 de DEZEMBRO de 2013


• Anexo VI - Modelos das declarações e dos compromissos previstos no EDITAL

• Anexo V – Diretrizes p/ elaboração da Proposta Comercial

• Anexo X - Minuta do contrato

Minuta do contrato de concessão a ser assinado entre o BH-TEC e o proponente vencedor da

licitação.

Documentos JURÍDICOS

Edital de licitação e apresentação de proposta

Minuta do contrato de concessão

• Edital da Concorrência 02/2013


Documentos descritivos do MODELO DE NEGÓCIOS

• Anexo IV – Plano de Negócios Referencial

• Anexo VIII – Sistema de Mensuração do Desempenho

• Anexo VII – Encargos da Concessionária

• Anexo IX – Condições de Elegibilidade de Inquilinos

Apresenta as premissas referenciais consideradas na etapa de modelagem, em caráter não

vinculante. Inclui premissas referentes às receitas, despesas, investimentos, bem como a projeção

de Fluxo de Caixa do período de concessão e indicadores financeiros de rentabilidade.

Descreve as obrigações contratuais da Concessionária e do BH-TEC em relação a obras,

operação, serviços, manutenção e outros encargos gerais durante o período de Concessão regido

pelo Contrato.

Especifica modelos, critérios, pesos e parâmetros para avaliação dos serviços a serem

executados pela Concessionária na operação do complexo imobiliário.

Detalha os critérios para aprovação de empresas locatárias do complexo imobiliário, assim como

os fluxos decisórios para aprovação de contratos de locação


• Anexo I – Master Plan

Planejamento urbanístico e arquitetônico da área total do Parque

Tecnológico aprovado em 2012, com quadro de áreas totais e

específicas do complexo imobiliário da concessão. Permite

visualização da integração do complexo imobiliário com as estruturas

atual e futura do Parque.

• Anexo II – Estudo Preliminar Referencial

• Anexo III - Requisitos Técnicos e Operacionais Obrigatórios ao

empreendimento

Anteprojeto arquitetônico do prédio 1 do complexo imobiliário a ser

seguido pelo concessionário nas etapas seguintes de detalhamento

de projeto. Também define a identidade arquitetônica a ser seguida

nos prédios 2, 3 e 4.

Especifica os requisitos técnicos obrigatórios a serem atendidos na

construção e operação dos edifícios 1, 2 e 3.

Documentos referentes a URBANISMO E ARQUITETURA

Assista ao vídeo

com a renderização do Master Plan

link: https://www.youtube.com/w

atch?v=nerVz5IjgNY

https://www.youtube.com/watch?v=nerVz5IjgNY

https://www.youtube.com/watch?v=nerVz5IjgNY


Agenda


Estrutura do Edital



Síntese executiva


Perspectiva de Ocupação de Longo Prazo, conforme

Master Plan


Perspectiva do Master Plan, ressaltando os 5 edifícios

objetos da concessão


Perspectiva do Master Plan, destacando Área de

Preservação Permanente.


O edifício 1 dispõe de anteprojeto arquitetônico e

requisitos técnicos obrigatórios que definem o padrão

construtivo e a identidade arquitetônica para os demais


Estudo Arquitetônico Referencial para Torre 1


Agenda



Estrutura do Edital


Síntese executiva


O Modelo de negócios da Concessão do BH-TEC é

baseado em valores tangíveis e intangíveis para o

Empreendedor e para o BH-TEC

Concessão do

BH-TEC

Eficiência

de

Capital

Receitas

Marketing

Outorga BH-TEC

Outorga UFMG

1

2 3

Aluguel

Custo de Gestão

Dinheiro

Dentro

Custos

Direcionadores

tangíveis de valor

econômico

Direcionadores

intangíveis de

valor econômico

Crescimento do

PIB

UFMG

Ambiente

empreendedor

Aluguel Salas

Aluguel Lojas

Serviços de Infra

Valor Aluguel

Área disponível Salas

Valor do Aluguel

Área disponível Lojas

Preço por serviço

# serviços

(x)

(x)

Investimento faseado

Implementação

conforme demanda

Marco em BH

Reputação

Ambiente de inovação Comprometimento do Governo

Infra

Demanda de

Aluguel

Baixa necessidade

de capital de giro na operação

Qualidade dos Ativos

Geração de empregos qualificados

(-)

(-)

(-)

(-)

(x)

Dinheiro

Dentro

Dinheiro

Fora

Condomínio de

espaços vagos

(-)


O contexto para definição do cenário da concessão do

BH-TEC exigiu o equilíbrio entre objetivos do BH-TEC e

a atratividade para a concessão

Perfil

semelhante a BH

Incertezas de

Demanda

Desafios Endereçados

Prazo Limitado

da Concessão

Restrição de

Perfis de

Inquilinos

Fonte: Pesquisa divulgada pela empresa Kushmann (Maio/2012)


A implantação meio de Etapas, com obrigatoriedade de

construção da Torre 1 e facultatividade das demais,

conforme regras específicas

Etapa 1

Etapa 2

Etapa 3

Início após assunção do contrato – duração de 24 meses

Início em janeiro de 2017 – duração de 24 meses

Início em janeiro de 2020 – duração de 24 meses

Direito de construir a

próxima Etapa com 80%

do prédio da Etapa

anterior ocupado e com

desempenho satisfatório

de acordo com o Sistema

de Mensuração de

Desempenho.

* Válido para as Etapas 2 e 3

Até 12 meses para

apresentar o projeto

executivo

FASE 3

FASE 1

FASE 2

TOTAL: 207.037 m²*

ÁREA DE CONCESSÃO

Onda 1

TORRE 1

61.135 m²*

Onda 3

TORRE 4

35.491 m²*

TORRE 5

623 m²*

Onda 3

TORRE 3

48.568 m²*

Onda 2

TORRE 2

61.220 m²*

Ondas de Implantação

* Área Total Construída


O Capex total é superior a R$ 480 MM

O parâmetro de custo utilizado foi de R$ 2.325,86 por m², configurando um CAPEX total de R$ 481,5 MM


CRITÉRIOS DE SELEÇÃO

I - Realizar atividades baseadas no desenvolvimento de novos conhecimentos

e tecnologias, voltadas para o atendimento das necessidades da sociedade;

II - Buscar a permanente interação com universidades, centros tecnológicos e

empresas no desenvolvimento de inovações;

III – Atuar de forma ambientalmente sustentável, com condições de

funcionamento que não gerem riscos ambientais e com planos de controle e

tratamento de resíduos.

A seleção de inquilinos tem como objetivo assegurar a

implantação majoritária de empresas do “público-alvo”,

mas buscando criar um “cluster” de inovação em

ambiente de alta qualidade de convivência

Grupo 1: Empresas de Tecnologia Grupo 2: Prestadores

de Serviço

70% da área locável

30% da área locável

GOVERNANÇA DE APROVAÇÃO

I – Aprovação simultânea pela Diretoria Executiva do BH-TEC e por

Concessionário, com base em análise de documentação da empresa

candidata, incluindo descritivos sucintos do empreendimento e do plano de

negócios (Formulário “Solicitação de Entrada” do BH-TEC)

II – O Conselho de Administração do BH-TEC será instância para recursos.

CRITÉRIOS DE SELEÇÃO

I – Empresas de serviços de apoio às

pessoas, empresas e instituições do

Parque

GOVERNANÇA DE APROVAÇÃO

I – Aprovação do Concessionário

somente.


Objetivo Mitigar o risco de demanda do primeiro edifício de forma a garantir,

parcialmente, o serviço da dívida do financiamento de longo prazo

da Etapa 1.

Área Abrangida por

Mecanismo

Não se aplica à Área Bruta Locável (ABL) Total do Edifício 1: 30.250 m2

Aplica-se à ABL reservada ao Grupo 1 (70%): 21.175 m2

Não se aplica à ABL destinada ao Grupo 2 (30%): 9.075 m2

Mecanismo Garantia de locação de áreas destinadas a empresas de base

tecnológica, diretamente pelo BH-TEC ou por intermédio de seus

constituintes e terceiros

Gatilho para

acionamento

até 8.074 m2 (40% da ABL Empresas de Tecnologia), ou

até que a área locada atinja 19.092 m2 (90% da ABL do Grupo 1)

Natureza do

Compromisso Compromisso de melhores esforços (best efforts) do BH-TEC, não

vinculativo, que não gera obrigações de resultado

Mitigação do Risco de Demanda na Etapa 1

Limites Superiores

Acionamento da garantia depende de locação mínima de

10.590m2 da área reservada ao Grupo 1, fruto do esforço da SPE

Prazo

Até a amortização total do financiamento de longo prazo (limitado

a 10 anos)


O sistema de mensuração de desempenho tem como

objetivo aferir o desempenho do concessionário

Caderno de Encargos Sistema de Mensuração

do Desempenho

Modelo de Remuneração

Definição dos objetivos

Estratégicos do BH-TEC com a

concessão;

Detalhamento dos níveis de

serviços que serão exigidos do

Concessionário.

Estabelecimento da árvore de

indicadores que controlará o

desempenho do Concessionário;

Definição da periodicidade e

processo de medição dos

indicadores.

Ponderação dos indicadores de

desempenho;

Impacto do Sistema de

Mensuração de Desempenho nos

resultados financeiros do

concessionário através de multas.

Ob

rig

aç

õe

s d

a C

on

ce

ss

ion

ári

a

Prazos

Transparência de Informações

Relatórios

Produtos e Serviços

Legislação

SLA’s

Eu quero…

Voz do Cliente Árvore da Qualidade Ex. Indicadores

Efetividade /

Resultados

É a capacidade do processo cumprir com suas funcionalidades e entregar as características esperadas. Quais os benefícios entregues, os impactos produzidos.

Eficiência Traduz a relação custo-benefício (cliente externo), ou a relação de produtividade ou eficiência interna (cliente interno). Quais processos são executados, em quanto tempo, com qual esforço.

Eficácia Entregar no prazo certo, na quantidade certa, na qualidade certa e no local certo. Quais produtos são gerados, em qual quantidade e com qual qualidade.

Excelência /

Conformidade

Grau em que as características do processo estão de acordo com padrões preestabelecidos

• Atendimento a solicitações de serviços de esgoto dentro do prazo

• % da população / domicílo / economia com coleta e tratamento de esgoto

• # de novas ligações realizadas / mês

• Análise da qualidade da água dos mananciais Pará e Itapecerica

• Índice de incidência de doenças sensíveis ao saneamento básico

• m³ esgotos tratados/m³ água tratada

• Custo por m³ de esgoto coletado e tratado

• Tempo médio de atendimento a solicitações / reparos

• kwh/elevatória

• Número de procedimentos implantados em conformidade com as portarias do MS

Execução Realização dos processos, conforme estabelecidos

• % de cumprimento das manutenções preventivas programadas

• extravazamentos/km de rede coletora


Tipo de concessão Concessão de direito de uso.

Escopo Concessão das obras, operação e manutenção do complexo

Prazo de concessão 30 anos por Etapa de Implantação, respeitado o prazo final

Prazo final da concessão: 2048.

CAPEX estimado

Remuneração

UFMG

2% da receita bruta da concessionária, ou

Outorga anual mínima consignada na proposta (ref. R$1,7MM/ano)

Verificação de

desempenho Pelo BH-TEC ou por Verificador Independente a ser contratado.

Dados gerais do modelo de concessão do BH-TEC

R$ 481,5 milhões

Remuneração

BH-TEC

2% da receita bruta da concessionária


Parâmetros do modelo jurídico

Objeto

Concessão onerosa do direito de uso de IMÓVEL nos termos definidos

neste EDITAL, com o objetivo de implantar e operar as novas

instalações do COMPLEXO IMOBILIÁRIO DO BH-TEC, totalizando

aproximadamente 207.000 m² de área construída.

Critérios de Participação Pessoas Jurídicas, Fundos de Investimentos e Entidades de

Previdência.

Procedimento licitatório e

julgamento

Concorrência.

Maior outorga mínima (referência anual R$ 1.700.000,00).

Periodicidade do pagamento

de outorga Mensal.

Garantia de execução do

contrato progressiva:

7,5% do valor do investimento na 1ª Etapa.

5% do valor do investimento nas demais Etapas.


Parâmetros do modelo jurídico

Habilitação técnica Atestado de realização de investimentos de R$ 100 milhões ou mais,

com recursos próprios ou de terceiros.

Aferição do desempenho

Critérios mínimos de qualidade no contrato, que serão fiscalizados pelo

Poder Concedente, estabelecendo-se penalidades pela obtenção de índices insuficientes.

Habilitação econômica

Garantia de proposta – 0,5% do valor do investimento ~ R$ 2,4 MM.

Patrimônio Líquido Mínimo – R$68MM

Índices contábeis tradicionais (iguais ou superiores a 1).

Reequilíbrio Fluxo de caixa marginal.

Taxa de desconto: SELIC deflacionada.


Agenda

Modelo de Negócio


Estrutura do Edital


Síntese executiva


Pedidos de esclarecimento (Conforme Edital, item 3)

3. Pedido de Esclarecimentos do EDITAL

3.1. Caso qualquer interessado necessite de esclarecimentos complementares sobre o EDITAL, deverá solicitá-los à

COMISSÃO DE OUTORGA até as 17h de 13 de dezembro de 2013, da seguinte forma:

(i) por meio de correspondência dirigida ao endereço eletrônico [email protected], acompanhada do

arquivo contendo as questões formuladas, em formato “.pdf”, conforme modelo integrante do ANEXO VI

DO EDITAL; ou

(ii) por meio de correspondência protocolada na sede do BH-TEC, dirigida ao presidente da COMISSÃO DE

OUTORGA, contendo as questões conforme o modelo integrante do ANEXO VI DO EDITAL , impressa e

em meio magnético, com o respectivo arquivo gravado em formato “.pdf”.

3.1.1. A cada esclarecimento será atribuído um número específico, na forma do ANEXO VI do EDITAL, a ser referido

nas respostas dadas pela COMISSÃO DE OUTORGA.

3.2. A COMISSÃO DE OUTORGA não responderá questões que tenham sido formuladas em desconformidade com o

disposto no item 3.1 acima.

3.3. As respostas da COMISSÃO DE OUTORGA aos referidos esclarecimentos complementares serão divulgadas no sítio

eletrônico www.bhtec.org.br, podendo ser solicitada a ausência de identificação da fonte do questionamento.

3.4. As PROPONENTES poderão, também, retirar cópia da ata de esclarecimentos sobre o EDITAL na sala da COMISSÃO

DE OUTORGA, localizada na sede do BH-TEC. Todas as correspondências referentes ao EDITAL enviadas à COMISSÃO DE

OUTORGA serão consideradas como entregues na data de seu recebimento pelo destinatário, exceto as recebidas após as

18 h, inclusive no caso de correspondências dirigidas a endereço eletrônico, que serão consideradas como recebidas no dia

útil imediatamente posterior.

3.5. Todas as respostas da COMISSÃO DE OUTORGA aos pedidos de esclarecimentos realizados nos termos deste item

constarão de ata, que será parte integrante deste EDITAL.


Condições Indicativas de Financiamento (ANEXO XII)

Carta de Conforto da FINEP de enquadramento nas condições de elegibilidade previstas na Chamada Pública

“MCTI/FINEP/Ação Transversal – Inova Empresa - PNI/Parques Tecnológicos 02/2013” , no Instrumento II.

http://download.finep.gov.br/chamadas/acoes_transversais/editais/EditalCPPNIParquesTecnologicos.pdf

Contato na FINEP para informações adicionais : Alexandre Tanaka - [email protected]

Linha

Programa FINEP – Inova Brasil

Participação Até 90% do valor do investimento

Prazo Total Até 10 anos

Carência Até 3 anos

Custo Financeiro

(nominal)

3,5% a.a.

Sistema de

Amortização

SAC

Garantias Garantias reais ou pessoais, conforme Manual de Garantias,

respeitadas condições definidas para cada operação




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