Locação Social no Brasil

Locao Social no Brasilaproximaes, depoimentos, perspectivas

marina camargo heinrich carrara, 2015

apresentao

Este caderno uma continuao do estudo sobre Locao Social no Brasil. Aqui est reunida a reflexo sobre os pontos chaves identificados e o apontamento das possibilidades, juntos com os percalos, da implementao dessa poltica no pas. Alm dos insumos reunidos no caderno 01, para a investigao foi realizado um estudo projetual de implantao de um parque de locao social no centro de So Paulo, apresentado neste segundo volume.

A tentativa elucidar os caminhos e os avanos que a locao social pode abrir para o enfrentamento do problema habitacional em contraponto s polticas pblicas de aquisio da casa prrpia e a configurao urbana derivada delas. Entende-se que uma forma mais segura de garantir o acesso aos espaos da cidade e de promover a mobilidade dessas famlias, possibilitando atender s outras necessidades desta populao alimentao, sade, educao sem ter que expandir insessantemente as infra-estruturas a novas periferias.

O projeto compe a segunda parte deste caderno e foi elaborado para a disciplina de AUP-0150. A disciplina propunha a elaborao de um projeto habitacional em terreno vazio inserido na Operao Urbana Consorciada Centro, optei, ento, por integrar o desenvolvimento do projeto ao trabalho de TFG sobre locao social. Isso porque a anlise desenvolvida sobre a questo da habitao se mostrava mais que pertinente para guiar as escolhas projetuais dessa interveno.

O projeto de habitao pretende contribuir com esse estudo de TFG, na aproximao e explorao de suas possibilidades no programa arquitetnico e nas relaes entre espao pblico e privado dentro e fora do edifcio.

Para tanto, a proposta da regio central bastante conveniente, por ser rea de centralidade atende a critrios importantes na escolha do territrio a ser implantado um parque de locao social infraestrutura urbana, de servios e empregos, alm de concentrar multiplos equipamentos pblicos de cultura e lazer.

Dentro do permetro da OUC-Centro, optei por estudar a regio da Baixada do Glicrio, porque ela apresenta grande vacncia imobiliria - portanto muitas possibilidades para abrigar o parque - e altos ndices de encortiamento, que urge por uma interveno que acolha essa populao e lhe oferea condies dignas de viver.

ndice

1. consideraes sobre a locao social no Brasil 02 2. locao social: um estudo projetual para a baixada do glicrio 10

locao social do brasil marina camargo heinrich carrara, 2015

orientadora klara kaiser mori

banca examinadora joo sette whitaker khaled ghoubar luiz kohara

trabalho final de graduao faculdade de arquitetura e urbanismo universidade de so paulo

1. consideraes sobre a locao social no Brasil2

Se o custo da habitao j no tem que corresponder renda das famlias, no s em termos de localizao, mas a construo dessa habitao pode ser tambm melhorada. Segundo Whitaker, isso acaba ocorrendo como condio inerente da locao social porque o Estado, se mantendo proprietrio, busca uma melhor qualidade construtiva por questes de manuteno e durabilidade, tendo em vista que esse estoque precisa ser perene. A propriedade dos imveis traz, tambm, a responsabilidade por sua gesto e manuteno, acompanhamento social e implantao dos outros servios sociais - um empecilho dentro das nossas condies polticas atuais.

O nosso Estado no est preparado para isso, as formas assumidas pela sociedade de elite no permite a continuidade da ao pblica, fazendo das trocas na gesto pblica um dos maiores mecanismos de manuteno do status quo. A administrao pblica, assim como as polticas sociais e de infraestrutura, fica reduzida a pequenas vontades, a merc da volubilidade e arbitrariedade de nossos governantes. O trabalho dos profissionais e os processos da mquina pblica so simplesmente interrompidos, os recursos investidos so fundamentalmente perdidos e se firma um processo de frustrao - que pode ser identificado, at mesmo, como forma de represso social que cerceia o quadro poltico de foras, corroborando a uma inatividade generalizada em que qualquer pauta social mais abrangente desacreditada antes mesmo de ser proposta. Essa estrutura impede, ainda, medidas de mdio e longo prazo, pois a ao pblica tem que caber dentro de uma gesto de quatro anos.

Portanto, para a implantao da locao social necessrio a estruturao de mecanismos que impeam a paralisao do seu desenvolvimento, ao menos que garantam a finalizao dos projetos inicialmente encaminhados. Mas isso urgente independentemente dessa poltica especfica, pois as interrupes nos investimentos so extremamente nocivas a qualquer poltica que se pretenda implantar. No caso da locao social, suas consequncias apenas so sentidas mais rapidamente e, portanto, de maneira mais drstica.

Dentro da sociedade civil ainda temos outro importante obstculo a ser superado. No movimento por moradia, existe uma dificuldade muito grande de incluir a locao social na pauta de reivindicaes, pela fora que tem a ideologia da casa prpria na nossa sociedade e pela insegurana causada pela histrica ausncia e instabilidade da ao estatal nos servios sociais. Transpor essas questes na sociedade no nada fcil, pois a classe dominante fez a propriedade da casa ser a nica maneira de amortizar as consequncias da vulnerabilidade social.

Uma das piores consequncias dessa ideologia que retira do Estado a responsabilidade de prover as condies de seguridade social necessrias reproduo social, servindo como mecanismo de dominao que limita, mais uma vez, o quadro poltico e, consequentemente, as reivindicaes sociais.

1. consideraes sobre a locao social no Brasil entraves e avanos

Em termos gerais, a locao social uma poltica habitacional na qual um estoque de imveis destinado locao subsidiada para famlias de baixa renda. As unidades podem ser ou no de propriedade do Estado, mas como visto nas experincias internacionais, elas so majoritariamente, ou o foram no momento de implementao da poltica, pertencentes ao Estado. Isso acontece porque so necessrias condies que apenas o Estado pode fornecer, como altos investimentos com retorno a longo prazo e a aquisio de grande quantidade de terras para a construo dos edifcios.

Por conduzir todo o processo de produo e, depois, manter-se proprietrio desse grande estoque de unidades, o Estado tem de tomar para si a funo de conduzir a organizao e produo do espao urbano, aliando necessariamente a poltica habitacional poltica urbana e fundiria. Isso, infelizmente, nunca ocorreu no Brasil; aqui a poltica habitacional funcionou como grande propulsora do processo de periferizao da habitao social, financiando desde o BNH at hoje com o Minha Casa Minha Vida milhares de unidades desarticuladas da rede de servios e de infraestrutura urbana.

O motivo apresentado at hoje para esse processo sempre foi a incidncia do valor da terra sobre o custo da produo habitacional, o qual, na lgica do acesso via propriedade, tem de corresponder capacidade de pagamento da populao. Mesmo para o faixa 01 do MCMV, em que a casa praticamente doada ao beneficirio, para abaixar os custos de amortizao, as habitaes continuam sendo implantadas em locais inapropriados para a habitao social. Inapropriados pois se torna, antes de tudo, gerador de diversos outros problemas sociais. A falta de creches e escolas deixa as crianas e adolescentes a deus dar, o transporte precrio aumenta a energia e o tempo despendidos nos deslocamentos dirios para o trabalho desestabilizando a permanncia no emprego, a falta de oferta de empregos prximos aumenta a busca por solues provisrias que muitas vezes predispe a populao a submeter-se prostituio e ao trfico de drogas.

Romper com essa lgica um dos maiores avanos proporcionados pela locao social. Pois desvincular a habitao popular do direito propriedade tornar o direto moradia um direito social, oferecido como um servio acesso universal, a partir do qual a famlia poder se estabilizar e fazer avanar todo o desenvolvimento humano e social1. No entanto isso s ocorre se realmente implantada em locais servidos por essa infraestrutura e se houver um acompanhamento social permanente. De outra forma, o arrendamento promovido hoje pelo FAR se torna mais vantajoso para as famlias, que ao menos sero proprietrias deste bem to caro.

1. Kohara, L. (setembro de 2014). Gesto pblica habitacional. (M. C. Carrara, Entrevistador)


da populao e, assim, dificulta o desenvolvimento do mercado imobilirio paralelo de fins comerciais e de prestao de servios. A falta dessas condies urbanas pode favorecer a busca, por algumas famlias, pela propriedade como forma de fixar-se em um determinado espao. Ao mesmo tempo, justamente a mobilidade residencial proporcionada favorece os empregadores - que ficam menos atrelados oferta de moradia - e as prprias famlias - que tem a possibilidade de mudar-se para perto do trabalho, garantindo menos tempo com deslocamento e mais para seu desenvolvimento social e econmico.

Em relao constituio do mercado de trabalho, a locao social regula os valores praticados pelo mercado, protegendo o prprio mercado, ao impedir a queda nos valores dos imveis em casos de bruscas mudanas nas condies econmicas dos bairros ou cidades. Abiko & Luiz Fernando Ges, 1994 citam o seguinte exemplo:

(...) verifica-se que a locao social impede o desabamento dos valores praticados pelo mercado se, bruscamente, o grande empregador da cidade vai falncia ou resolve mudar-se por questes econmicas. Abiko, A. K., & Luiz Fernando Ges, M. A. (1994). Poltica Habitacional na Frana: Locao Social e Villes Nouvelles.

Ao mesmo tempo, essa regulao protege tambm a populao da possvel especulao imobiliria quando em condies opostas, em que, por exemplo, uma grande empresa abre uma filial naquele espao ou se promove o desenvolvimento de alguma cidade. Ou seja, a absoro dos impactos provocados pelas oscilaes econmicas se torna muito mais fcil, se comparada com um mercado constitudo majoritariamente por propriedades.

Essas mesmas condies fazem da locao social um instrumento importante a ser utilizado pelo Estado, no apenas no atendimento ao dficit habitacional, como tambm na organizao do territrio e, consequentemente, da produo. Auxilia o poder pblico, por exemplo, no planejamento e no controle de intervenes em regies ou cidades especficas.

Nos casos das ltimas polticas de desenvolvimento de polos nas regies remotas do Brasil comentados por Karina Leito em seu depoimento3, a instalao prvia - ou mesmo concomitante - de um parque de locao social permitiria um acolhimento da mo de obra migrante, garantindo no s condies mnimas aos trabalhadores, mas tambm aos agentes da produo. Reinterando, aqui, que a reproduo social da fora de trabalho condio para o regime capitalista de produo - assunto tratado no primeiro captulo do caderno 01.

3. Mais sobre assunto das consequncias dos modos de interveno realizados, ver entrevista com Karina Leito: O problema habitacional no Brasil, no caderno 01 deste trabalho.

Para se levar adiante uma proposta de locao social no Brasil necessrio um quadro de foras polticas exigindo, mais que tudo, respostas satisfatrias aos problemas sociais.

Os entraves existentes para a implantao da locao social podem ser vistos como obstculos intransponveis, ao mesmo tempo que a locao social pode ser vista como o instrumento prprio de sua superao, que pode impulsionar a transformao do Estado Brasileiro ao exigir uma estrutura distinta. Pode parecer utpico primeira vista, no entanto, urge dentro dos movimentos sociais reivindicaes mais ousadas para sabermos at que ponto podemos avanar nos direitos sociais. Enquanto as reivindicaes forem tmidas, as conquistas o sero ainda mais.

Apesar do programa de locao social realizado em So Paulo no ter concludo seu planejamento inicial, os cinco condomnios realizados permanecem at hoje e demonstram, na prtica, que esse tipo de acesso moradia possvel no Brasil e que o governo consegue implant-lo e geri-lo se houver interesse e fora poltica para tanto. Os ganhos na qualidade de vida da populao atendida j podem ser verificados. Segundo o estudo Morar Central1, sem a necessidade de complementar a renda para pagamento do aluguel em cortio, jovens e crianas voltaram a frequentar a escola, assim como adultos tambm puderam retomar seus estudos ou participar de cursos de alfabetizao. Esse apenas um dos exemplos identificados no estudo do Centro Gaspar Garcia.

Com o PMCMV, as condies financeiras para a constituio de um estoque pblico esto colocadas, basta direcionar os recursos do faixa 01 para essa nova modalidade de proviso habitacional. Os vultosos recursos necessrios esto disponveis, com a presso social acredito ser possvel direcion-los para a implementao de um programa ou poltica de locao social. Mas necessrio o posicionamento dos arquitetos e urbanistas, do movimento de moradia.

das possibilidades dessa poltica

Uma das caractersticas mais emblemticas da locao social sua interferncia no mercado imobilirio. A implantao de uma poltica como essa interfere, ao menos, nos seguintes nveis da estrutura do mercado imobilirio: no anseio das famlias, na constituio do mercado de trabalho e no ordenamento urbano2.

Quanto ao primeiro nvel, o anseio das famlias, verifica-se duas situaes antagnicas. Por um lado, a locao social no promove o enraizamento

1. Centro Gaspar Garcia de Direitos Humanos. (2012). Moradia Central - lutas, desafios e estratgias.2. Abiko, A. K., & Luiz Fernando Ges, M. A. (1994). Poltica Habitacional na Frana: Locao Social e Villes Nouvelles. So Paulo: EDUSP.


a industrializao da construo civil. Esse o grande diferencial dessa forma de proviso habitacional e o item a seguir uma tentativa de explorao dos caminhos possveis para sua implantao.

sobre a implantao de um parque de locao social no brasil

Conceber a habitao de locao social como meramente um conjunto habitacional convencional j comea com um grave equvoco. Equvoco que se repete sistematicamente, porque a demanda oficial regularmente no pede um outro programa que no seja o mesmo programa da habitao convencional. Programa este que no se limita unidade habitacional. A nica diferena visvel a forma do cidado pagar a prestao vinculada a sua renda, s isso.

Nesse contexto as famlias pagam um valor relativamente insignificante para um valor de imvel e parte dele vai sendo acumulado pelo perodo de ocupao que pode levar muitos anos. Nesses anos as crianas j podem estar em condies de entrar no mercado de trabalho, libertando a me que vai entrar no mercado de trabalho. O pai nesse perodo ganhou provavelmente uma melhor capacitao. Ento essa famlia que tinha anos atrs poucos recursos, provavelmente ela agora os tenha e poder se mudar para uma outra condio. Em vez de pagar uma locao social, ela passaria a pagar a prestao de um imvel convencional.

Se a locao social assim diferente da convencional, como ficaria? Se observarmos com seriedade que as famlias de baixa renda tm problemas, desde sade, alimentao, e formao, teramos que dar as condies para isso tambm ser superado. Poderamos muito bem colocar essas famlias numa rede hoteleira provisria com um quartinho para o casal, um para as crianas, uma pequena sala com uma minicozinha e banheiro, mas tambm restaurante e lavanderia coletivas, rea de festas, piscina, etc. Poderia. Acho que a Locao Social est mais perto do que poderamos chamar de um flat residencial, onde se tem equipamentos coletivos. Ghoubar, K. (agosto de 2014). Gesto de custos em habitao de interesse social.

A poltica de locao social, para que se possa tirar proveito de todo seu potencial, deve ser pensada como uma rede de conjuntos habitacionais oferecidos para locao subsidiada inseridos em rea urbana infraestruturada com equipamentos sociais de apoio para poder configurar um espao de promoo das famlias de baixa renda - a esse conjunto chamaremos de parque de locao social.

Algo importante para a implantao dos parques de locao social o pensamento sistmico, com a elaborao de critrios bem definidos que articulem os parques entre si e permitam uma boa insero nas dinmicas

A poltica de locao social permite tambm auxiliar o ordenamento urbano na recuperao de bairros degradados, que, pelo abandono dos proprietrios, apresentam estoques construtivos passveis para a aquisio e locao das unidades. Em vez do poder pblico promover intervenes custosas nessas reas para atrair o mercado imobilirio e expulsar a populao em situao de rua e moradora de cortios - como tem sido praticado nas capitais brasileiras -, ele pode reverter esse investimento na formao de parques de locao social, promovendo a permanncia da populao de baixa renda de maneira estvel e digna nos bairros centrais, garantindo melhores condies de habitat nessas reas e o uso dessa infraestrutura por quem mais se beneficiaria dela. A locao social permite mil possibilidades de interveno urbana,

A Vila Itoror no bairro do Bixiga em So Paulo um exemplo importante dentro dessa perspectiva. A vila operria de construes meio surrealistas foi decretada como patrimnio cultural e desapropriada pelo governo do Estado em 2006, para se tornar um centro cultural. As 80 famlias que residiam ali foram desconsideradas como parte dessa cultura a ser preservada, sendo retiradas do local - algumas tiveram atendimento definitivo, outras provisrio recebendo bolsa aluguel e as ltimas simplesmente foram acordadas e despejadas pela polcia militar em 20 de fevereiro de 2013. O valor cultural da vila incontestvel, assim como a necessidade de restaurao das construes. No entanto, a interveno pblica poderia ser muito mais vantajosa e rica se, depois de desapropriar - como j foi feito - e restaurar - o que at hoje nunca aconteceu - as famlias voltassem a residir nas casas por meio da locao social. Poderia se instituir uma gesto compartilhada desse centro cultural, em que os prprios moradores junto ao poder pblico cuidassem da manuteno e das visitas ao lugar - unindo a poltica habitacional com a poltica cultural, transpondo essa viso ultrapassada de que cultura museu de coisas de um outro tempo, estanque e morta.

Outro caso interessante para a cidade de So Paulo na regio da cracolndia, no bairro da Luz, em que se concentra muitos usurios de drogas em condies de extrema misria - so crianas, jovens, pais de famlia, mulheres grvidas... O programa De Braos Abertos iniciado em janeiro de 2014 poderia ter o suporte da locao social, no qual, junto ou perto das unidades habitacionais oferecidas aos dependentes de drogas fossem construdos, ou j houvessem implantados, equipamentos apoio para a reinsero dessas pessoas, retomada dos vnculos sociais e acompanhamento mdico. A locao social nesse caso contribuiria ao programa, em primeiro lugar, com a possibilidade de se promover a convivncia com outras famlias no usurias, auxiliando na insero dos usurios em outros crculos que no o das drogas. Em segundo lugar, daria permanncia ao programa, que estabelecido como est hoje, pode ser interrompido ao trmino da gesto de Haddad na prefeitura, sem mais nem menos.

Independente do caso, a locao social tem a caracterstica de se vincular com outras polticas sociais - de cultura e de sade como nos casos comentados, mas tambm de educao e gerao de renda, assim como pode direcionar

da cidade. Entre os critrios possveis esto: reas de centralidade com concentrao de oferta de empregos e de mobilidade urbana; bairros em que se pretenda formar novas centralidades; e reas com demandas especficas de servio social.

Como colocado anteriormente, os equipamentos implantados nos parques de locao permitem o atendimento a demandas especficas, mas importante que sejam reservadas unidades distribudas pelos conjuntos da regio e no sua concentrao em edifcios especficos, unicamente para idosos ou drogadictos por exemplo. A locao social permite certo controle na alocao das famlias, e deve ser aproveitado para proporcionar a integrao entre culturas e modos de viver diferentes, evitando a segregao social ao mesmo tempo que oferecendo um atendimento adequado s necessidades especficas.

O estudo projetual realizado para a baixada do Glicrio uma tentativa de explorao desses critrios. Foi pensado principalmente para a demanda local, em que prevalecem duas situaes: pessoas em situao de rua e famlias moradoras de cortios.

Antes de apresentar o projeto em particular, gostaria de colocar uma primeira questo percebida durante seu desenvolvimento. Na disciplina AUP-0150 de habitao - para a qual foi realizado esse estudo - assim como nas apresentaes das bancas de TFG, foi notrio a quantidade de estudos e projetos de reabilitao de edifcios na rea central da cidade de So Paulo, os quais tentavam atender demanda de uma ocupao ou de um cortio, de maneira isolada. Alm de prevalecer a frustrao, pois impossvel atender de maneira digna a quantidade de famlias que habitam em forma de cortio, ou mesmo nas ocupaes a rea ocupada pelas famlias extremamente pequena para se pensar como um atendimento definitivo. O parque de locao social poderia responder a esse anseio, pois deixa de pensar o edifcio e passa a pensar em uma rede de conjuntos. Mais que isso, pareceu evidente a possibilidade de articulao entre as escolas de arquitetura e a prefeitura para a elaborao dos projetos. Poderiam ser vrios os nveis de envolvimento. Desde ser tema de uma disciplina de habitao ou de equipamento para fornecer subsdios e reflexes projetuais, at a formao de um escritrio piloto em que os estudantes junto a professores e funcionrios da prefeitura pudessem compor um escritrio pblico de projetos para locao social.

2. locao social: um estudo projetual para a baixada do glicrio

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Nos permetros das Operaes exigido que esteja includa alguma ZEIS e que as famlias sejam alocadas no mesmo bairro. Mas a intransigncia promovida pelo prprio Estado e apenas as leis de interesse do capital so aplicadas:

as outras, resultado das lutas populares, tendem a ficar relegadas ao captulo das boas intenes legislativas. Contudo, o questionamento das intervenes urbanas dificultado quando analisamos abstratamente uma ferramenta, considerada um avano pela esquerda e pela direita, e a separamos da nossa realidade, sem discutir o que significa sua utilizao num pas em que Estado e elite se combinam para fazer seus negcios e deles apartam a maioria da populao. A operao urbana no impede a concentrao de renda; alis, encobre seus mecanismos mais atuais de funcionamento, legitimando-a, enquanto os parceiros da excluso descartam o restante da populao para criar uma cidade prpria. Aplicada na cidade, a operao no se assemelha elogiada frmula mgica, onde todos ganhariam e ningum perderia. Ao contrrio, funciona como um mecanismo para que apenas uma frao da cidade continue a resolver seus problemas, utilizando o Estado como instrumento privado de acumulao. Mariana Fix _ A frmula mgica da parceria pblico-privada: Operaes Urbanas em So Paulo, 2004.

Dentro dessa perspectiva, as OUC apenas funcionam aonde h o interesse do mercado imobilirio - uma parceria do poder pblico com o privado. A aplicao desse instrumento sem qualquer contrapartida para as regies carentes vem aumentando a diferenciao do espao urbano, acentuando as disparidades sociais no territrio da cidade.

a baixada do glicrio

A Baixada do Glicrio localizava-se junto a um acentuado declive nas margens do rio Tamanduate, caracterizando esta regio como um territrio intransponvel, que historicamente dependeria do saneamento das vrzeas inundveis para a sua ocupao efetiva. A instalao da ferrovia em 1867 e as medidas de melhoramentos e enxugamento da vrzea daquele rio permitiram que se estabelecesse uma funo industrial ao longo deste eixo ferrovirio, e como consequncia, a construo de vilas operrias em direo ao bairro do Brs para atender a demanda por habitaes. Andr Luiz Canton _ Preservao contraditria no centro de So Paulo: degradao das Vilas Preservadas na Baixada do Glicrio no contexto da renovao urbana

Na primeira dcada de XX, as primeiras indstrias se instalaram nas reas mais altas e vilas operrias foram construdas nas reas ainda inundveis do rio para atender demanda de mo-de-obra. Com a expanso urbana


O estudo projetual realizado para a baixada do Glicrio uma tentativa de explorao desses critrios. Foi pensado principalmente para a demanda local, em que prevalecem duas situaes: pessoas em situao de rua e famlias moradoras de cortios.

Em uma anlise dos processos urbanos da cidade de So Paulo, busquei entender o funcionamento da Operao Urbana Centro e como se configura esse instrumento de interveno urbana. As tentativas municipais de recuperao da rea central resultaram na elaborao de 6 planos nos ltimos 30 anos e em 1997 foi criada a OUC - Centro, oferecendo como incentivo Coeficientes de Aproveitamento variando de 6,0 a 12,0 sendo 4,0 o c.a. mximo na cidade.

Mesmo asim, a medida resultou em pouco interesse dos empreendedores no local, os quais usufruram dos benefcios mais para regularizao de reas construdas anteriormente de forma irregular e transferncia de potencial construtivo para outras regies do municpio do que para novos usos e servios no Centro.

No discurso, a operao urbana se prope a renovar reas bem servidas de infraestrutura para adensar sua ocupao, de forma que maior parte da populao possa usufruir de bem to mal distribudo no territrio da cidade. Um dos objetivos que o investimento privado custeie pelo CECAP da prpria OUC o programa de obras e preserve os cofres pblicos, em contrapartida dos diversos benefcios imobilirios de que usufrui. O poder pblico ento justifica o consrcio com o setor privado como mecanismo de se fazer o prprio setor beneficiado financiar e promover o investimento, afirmando, ainda, que este promover a habitao social nas ZEIS do permetro da OUC - exigncia para sua delimitao. Lamentavelmente, no o que se verifica. No caso da OUC - gua Espraiada, at o momento os investimentos realizados foram de 70% em obras virias e apenas 20% esto previstos para gastos com HIS.

A OUC - Faria Lima o melhor exemplo para analisar, pois j est em estgio bem avanado, tanto de obras quanto de ps ocupao, alm de ter sido bem sucedida do ponto de vista imobilirio do ponto de vista social, um desastre.

Essa interveno expulsou milhares de famlias pobres para ningum sabe onde como nos conta Mariana Fix em So Paulo: Cidade Global e ainda diminuiu a densidade habitacional em funo da concentrao de investimentos no setor tercirio. Os custos para o municpio foram mais que o dobro do arrecado: entre 1995 e 2004 foram arrecadados R$306 mi contra gastos de R$715 mi, em detrimento de regies muito mais carentes investimentos que seriam possveis via Outorga Onerosa.


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e demogrfica da cidade e a manuteno de baixssimos salrios, pouco a pouco essas habitaes foram abrigando mais e mais famlias, com a construo de cmodos no interior dos lotes.

Esse processo se intensificou, a sublocao de cmodos para famlias de baixa renda tornou-se a soluo habitacional para a grande demanda por moradias de aluguel. A prpria legislao vigente colaborava para a falta de controle sobre a ocupao do territrio e sobre as construes, que passaram a ocupar os terrenos mais baratos das baixadas, sem proteo das guas pluviais e nem controle dos lanamentos de esgotos.

Ao longo do sculo XX, os cortios e as casas coletivas tornaram-se essenciais para a reproduo da fora de trabalho a baixos custos (Bonduki, 1998) e o processo de encortiamento das baixadas e outras reas de pequeno interesse imobilirio se consolidou como soluo ao dficit habitacional.

O bairro ainda hoje marcado pela ocupao residencial de baixa renda. Sobretudo nas vilas, mas o morador no mais o operrio e sim o encortiado, que trabalha sobretudo no comrcio informal na regio.

Com o Plano de Avenidas do ento prefeito Prestes Mais, o bairro foi divido em dois. A construo do Viaduto de Ligao Leste-Oeste (Radial-Leste) em 1957 demoliu um grande nmero de edificaes, a Praa So Paulo e de seu teatro. Cortou ruas e quarteires, originando um corte intransponvel entre a Baixada do Glicrio e o bairro do Cambuci, dividindo o conjunto original das vilas operrias em duas reas.

Operao Urbana Consorciada - Centro

Zonas Especiais de Interesse Social - 03

bairro do Glicrio

linha vermelha do metr

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levantamento: uso e ocupao do solo

_ terrenos de tamanho signifi cativo que no cumprem funo social (terrenos abandonados e estacionamentos);

_ o intenso comrcio de produtos evanglicos na Rua Conde de Sarzedas;

_ poucos e pequenos comrcios de produtos alimentcios na Rua dos Estudantes;

_ alta densidade de imveis encortiados e moradias precrias (concentrados na Travessa Rugero, Rua dos estudantes e Rua Egas Muniz de Arago);

_ existncia de conjunto de edifi caes na Rua dos Estudantes que, mesmo que em condies de degradao e precariedade, remontam o passado do bairro (casares profundos com as soleiras elevadas, antigos galpes de fbrica e vilas operrias);

_ usos diversos embaixo do Viaduto do Glicrio (ocupao de moradores de rua, associaes conveniadas com a prefeitura - creche e coleta seletiva- e terrenos do governo subutilizados).

A partir da anlise sobre as possibilidades da locao poder ser aliada a outras polticas pblicas, prope-se as algumas diretrizes para a recuperao do bairro do glicrio a serem implantadas junto com a constituio do parque.

diretrizes para implantao do parque de locao social:

_ preservao e auxlio em manuteno para os comrcios consolidados;

_ preservao, restauro e, quando necessrio, reabilitao funcional dos conjuntos de edifcios de valor patrimonial, quando das vilas operrias serem oferecidas como habitaes via locao social;

_ desapropriao dos terrenos sem funo social para a construo de edifcios para HIS, HMP e equipamentos pblicos, segundo demanda local e, quando suprida, de outras regies da RMSP visando a construo de um parque de locao social que atenda s necessidades da populao de baixa renda;

_ qualifi cao do passeio pblico e das reas livres;

_ transposio e qualifi cao da travessia do pedestre, na cota do passeio pblico, nas conexes existentes no baixo do Viaduto do Glicrio.

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Os baixos do viaduto do Glicrio possuem trs conexes nas quais podem ser feitas as transposies da Radial - Leste, indicadas no mapa de vazios urbanos:

_ altura da rua Egas Muniz de Arago _ de um lado, o canteiro com rvores da Rua Dr. Lund e, do outro, edifcios interditados por muros, alguns utilizados como depsito de lixo. O baixo do Viaduto est, hoje, ocupado por um terreno municipal vazio com segurana contratado contra invases e pela Associao Minha Rua, Minha Casa, da Organizao de Apoio Fraterno conveniada com a Prefeitura. A associao fi ca aberta aos moradores de rua por duas horas (12h s 14h), horrio no qual servido almoo para os moradores de diversas regies da cidade e fi ca disponvel banheiro, vestirio e uma escassa biblioteca. No restante do dia, os moradores, de forma geral, ocupam o espao livre da via de acesso.

_ pela rua do Glicrio _ neste ponto, a rua transpassa o baixo do Viaduto, onde se concentra os acessos e sadas do elevado, confi gurando um grande cruzamento de fl uxos virios e de pessoas. O baixo do Viaduto est ocupado pelo fundo da Associao Minha Rua, Minha Casa de um lado da rua e do outro lado h uma pequena academia de boxe.

_ altura da rua Vasco de Pereira _ de um lado da rua Vasco de Pereira est o fundo da Parquia Nossa Senhora da Paz, que ocupa uma quadra e que interditou suas esquadrias voltadas para fora do conjunto edifi cado, ou seja, apenas se mantm os vos abertos para o ptio interno. Do outro lado da rua identifi camos um terreno com acesso Rua Dr. Lund e a Rua do Glicrio, utilizado como estacionamento de automveis do governo (como carros da polcia militar e do servio de atendimento mvel de urgncia SAMU). No baixo do Viaduto est a Cooperglicrio (Cooperativa dos Catadores da Baixada do Glicrio), que realiza a coleta, a triagem e d destino adequado a todo tipo de material; e um terreno municipal, ocupado pela CET, que vai desde o baixo do viaduto at a Praa Jos Lus de Mello Malheiro, murando e fechando o acesso grande parte do que era ou foi a praa.

A partir das visitas, conversas com a populao da Baixada comerciantes, residentes proprietrios, radores de rua e pesquisa em mapas, foras levantas as seguintes carncias dos atuais habitantes :

_ equipamentos pblicos: creche; vestirios e banheiros pblicos; armrios pblicos; equipamentos de produo e preservao cultural.

_ habitao: habitao de interesse social(0 a 6 salrios mnimos, de promoo pblica ou conveniada ao poder Pblico).

_ infraestrutura urbana: drenagem na baixada do Glicrio e na via elevada; passeio pblico voltado para o pedestre com mais conexes.

equipamentos de apoio locao social

habitao para locao social

travessia de pedestre

rua d

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rua conde de sarzedas

rua dos estudantes

partido arquitetnico: terreno 1:750

esca

daria

750 745 740 735

735

16

partido arquitetnico

_ privilegiamento da implantao: qualifi cao do passeio pblico, reintegrao do tecido urbano

_ implantao de equipamentos, servioa e comrcio

_ separao entre o pblico e o privado a partir das edifi caes no pavimento trreo > fachada ativa

_ qualifi cao da habitao social: rea privativa e servios

_ incorporao do declive do terreno: desnvel de 20 metros

_ gabaritos repeitando o entorno: edifi caes relativamente baixas (antigas vilas operrias)

rua d

r. Tom

z d

e Lim

a

rua A

nita F

erra

z

equipamento

condominial

728.5

732.35

737.5

738.5

741

742.5742.5

servio de lavanderia

742.5

comrcio

741

ofi cina domstica

741

entrada condominial

737.5

restaurante bom prato

737.5

consultrio odontolgico

737.5

auditrio fbrica de cultura

737.5

entrada condominial

728.5

informtica e entrada condominial

730.85

depsito de mudanas

733.85

depsito de mudanas

728.5

elevador hidrulico

728.5

CEMEI

implantao escala 0

5m 10m

necessidades da demanda local que ir habitar as unidades do parque de locao - pessoas em situao de rua e famlias encortiadas - com as defi cincias prprias das reas centrais. A lavanderia proposta para parte do trreo da torre 01 se imagina como um servio subsidiado paras as famlias, anlogo ao bom prato - tambm previsto no projeto. A CEMEI - alm de ser uma demanda comum das reas centrais e j apontado pelos moradores do bairro no levantamento - aliada essa lavanderia d as condies de liberar a me de famlia dos afazeres domsticos, para que possa se desenvolver, ingressar no mercado de trabalho e contribuir para o aumento da renda familiar. O consultrio odontolgico j um servio de necessidade tanto dos moradores do parque como de todos os trabalhadores do centro. um servio de sude caro que antigamente ra oferecido em algumas escolas, mas deixou de ser oferecido pelo poder

pblico h decadas e seria uma boa oportunidade de retom-lo.

_ na restruturao do tecido urbano, retomou-se o trajeto da rua anita ferras para a rua xxxx atravs de uma passagem de uma passagem de pedestres. O incio e o fi m da passagem so abriagdos por praas para as quias se abrem as fachadas dos equipamentos implantados. Para a transposio dos 20 metros de desnvel que separam as cotas dessas ruas, foi proposto um elevador hidrulico urbano, para garantir a acessibilidade, e uma escadaria que forma uma estreita arquibancada para a praa de baixo.

_ por ltimo, as unidades acessveis foram concentradas na rua dr. Tomz de Lima como forma de facilitar o acesso por essas pessoas quando vindo do centro da cidade, trajeto que, se imagina, ser feito diariamente

restaurante bom prato

ofi cinasentrada condomnioservio de lavanderia_ comm acessos independentes pela r. dr. tomz de lima

sala de informticaentrada condominial secundriatrreo condominial

torre 0115 habitaes acessveis

torre 0212 habitaes

torre 0312 habitaes

principal entrada condominial

CEMEIquadra existente

elevador hidrulico fbrica de culturaconsultrio odontolgico

corte

na e

scad

aria,

volta

do p

ara n

orte

_ a inteno de se fazer essa transio orientou a escolha pelos gabaritos relativamente baixos. As tipologias das edifi caes existentes mudam completamente entre a rua de cima e a de baixo - r. dr. Tomz de Lima e rua anita Ferraz, respectivamente. A incorporao do declive do terreno a um mesmo tempo ajuda e difi culta, pois os edifcios da poro inferior se percebem muito mais baixos em relao aos edifcios de cima e muito maiores do que as casinhas da rua de baixo. O pequeno nmero de andares deve elevar bastante os custos da obra, no entanto se espera que a relativamente pequena movimentaao de terra compense esses valores.

_ o uso de fachadas ativas tem o objetivo de promover a circulao e distinguir o espao pblico do espao privado do condomnio residencial. Os equipamentos foram escolhidos a partir da unio das

corte na ecadaria, voltado para sul20

insero urbana

_ o terreno escolhido, por sua localizaao em relao ao resto da baixada, assume a funo de integrar o bairro ao centro da cidade. Para realizar essa transio sem submeter uma realidade outra, optou-se por edifi caes modestas distribudas pelo terreno, na tentativa de qualifi car o passeio pblico atravs da confi gurao de uma dinmica de escala local e, ao mesmo tempo, que sirva demanda da cidade.

torre

02

e 03:

plan

ta h

abita

o,

pav

imen

tos t

ipo

1 e

2 a

ndar

1:2

00perspectiva a partir da rua dr. tom

z de lima

perspectiva a partir da rua anita ferraz

kit net 27m2

01 dormitrio 38 m2

02 dormitrios 54 m2

03 dormitrios 68 m2

habitao

_ as habitaes das torres 02 e 03 tem seus espaos defi nidos por pisos que acompanham o declive do terreno com a inteno de preservar o convvio das famlias - imaginando que podem ser compostas por muitas pessoas ou terem de vez em quando algum agregado temporrio. No piso da entrada se encontra o cmodo mais coletivo, a sala unida com a cozinha; meio metro (acima ou abaixo) em piso intermedirio est instalado o banheiro, considerado um espao privativo mas de uso comum, e no ltimo nvel se encontram os quartos, os ambientes mais privativos da moradia - lugar de descanso, de intimidade - portanto mais preservados.

_ as reas molhadas (cozinha e banheiro) so fi xos e sob medida, com fogo, armrio, geladeira, louas e chuveiro. Foi pensado durante a reviso do projeto a possibilidade de outros mobilirios tambm serem permanentes. Para alguma demanda especfi ca pode ser de grande importncia esse auxlio, mas, de forma geral, acredita-se que mobiliar e organizar a disposio dos mveis fazem parte de um processo de identifi cao com o lugar - questo importante para o acesso via locao.

_ as reas totais das unidades so bem maiores que as estipuladas atualmente para HIS. Com maior desenvolvimento do projeto, acredita-se que poderiam ser diminudas, de forma a reduzir os custos de sua produo ou aumentar o nmero de unidades ofertadas. No entanto, h de se tomar cuidado para no reduzir demais a qualidade e quantidade dos espaos oferecidos._ por conta da orientao do terreno e do relevo inclinado na direo leste - oeste, as habitaes adquiriram esse desenho linear com as aberturas condicionadas s fachadas que recebem luz.

perspectiva area a partir do interior do condomnio em direo praa de cima

_ possibilidade de rearranjo das unidades, com adio ou subtrao de cmodos conforme as necessidades da famlia Quando um dormitrio acrescentado na habitao um diferente ambiente coletivo se conforma, pensando que so mais pessoas a habitar a casa. Esse ambiente mais reservado que a sala-cozinha permitindo maior concentrao a pessoa, se encontra no piso dos quartos e se imagina ser um espao adequado para o estudo das crianas ou para alguma atividade de complementao de renda.

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Locação Social no Brasil