MAIO DE 2015... 21.mai.15 - Pág. 1/9 RELATÓRIO MENSAL DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS MAIO DE 2015 O IFIX registrou alta de 3,71% em abril/15, após dois meses de queda

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RELATÓRIO MENSAL DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS

MAIO DE 2015

O IFIX registrou alta de 3,71% em abril/15, após dois meses de queda. Com a valorização do mês, o IFIX acumula alta de 4,57% em 2015, porém ainda muito longe de igual o desempenho do Ibovespa no ano (12,44%), mas está acima do IMOB (que mede o comportamento das empresas dos setores da atividade imobiliária compreendidos por construção civil, intermediação imobiliária e exploração de imóveis), que sobe 2,17% em 2015. Com relação ao volume negociado em abril (R$ 411 milhões), houve recuo em relação ao mês anterior (R$ 499 milhões), mas ficou acima de igual período de 2014 (R$ 386 milhões). O número de negócios também caiu em relação ao mês anterior, ao registrar 83.340 negócios em abril último, ante 103.671 em março. O número de pessoas físicas seguiu em queda, terceiro mês seguido de retração, ao atingir 90.705 investidores. Pela primeira vez nos boletins mensais da Bovespa foi informada a participação por tipos de investidores no volume de negócios, mostrando que a pessoa física foi responsável por 59,22% do volume em abril, bem à frente das instituições financeiras (22,37%) e institucionais (15,29%). O momento conturbado para o mercado manteve um bloqueio às operações de ofertas públicas de cotas de fundos imobiliários, pelo menos até abril, quando não tivemos nenhuma oferta, com a BM&F Bovespa permanecendo com 125 fundos de investimentos imobiliários disponíveis para negociação, igual número do encerramento de março. Atualmente, porém, há sete ofertas públicas de FIIs em andamento, sendo que houve o encerramento de duas neste mês de maio. A distribuição do BRADESCO CARTEIRA IMOBILIÁRIA ATIVA - FII captou R$ 82,011 milhões, em oferta que inicialmente visava integralizar até R$ 150 milhões em cotas do Fundo. Ainda de acordo com o site da BM&F Bovespa, as seguintes ofertas estariam em andamento:

FII Kinea Rendimentos Imobiliários BB Recebíveis Imobiliários Fundo de Investimento Imobiliário - FII Banestes Recebíveis Imobiliários - FII Caixa FII Papeis Imobiliários Fundo de Investimento Imobiliário Intermedium - FII Fundo de Investimento em Participações BKO I GP Caixa Renda Imobiliária - FII

Com relação ao cenário do mercado imobiliário, um assunto que impacta diretamente o segmento é a saída de recursos da poupança, que gera uma preocupação para Banco Central e outros agentes financeiros devido à sua importância como fonte de recursos para o sistema de financiamento habitacional. Como os recursos da poupança são o principal lastro para o financiamento imobiliário, sendo a opção de captação mais barata para os bancos, há um temor de forte desaceleração no crédito imobiliário. Restaria aos bancos buscarem alternativas para captar recursos, tais como as LCIs e CRIs, mas que são mais caras, encarecendo o crédito imobiliário. Isto em um momento de desaceleração econômica, menor renda, inflação alta, desemprego, grande oferta de imóveis etc, poderia enfim culminar no estouro da “bolha imobiliária” que tanto se fala há muitos anos, o que é muito pouco provável que ocorra. Uma desaceleração na alta dos preços dos imóveis, com aumentos abaixo da inflação, como já visto nos últimos meses, é uma das formas de ajuste mais prováveis. Para ajudar a suavizar os problemas de funding para o crédito imobiliário, o governo estuda algumas alternativas, tais como o aumento da faixa de financiamento do FGTS e liberação do

RELATÓRIO MENSAL FII – MAIO DE 2015


compulsório sobre a poupança que fica guardado no Banco Central (atualmente em 20%), o que representa R$ 120 bilhões. Adicionalmente, tem sido noticiado o cenário desafiador para vários segmentos do mercado imobiliário, reflexo da desaceleração econômica vivida pelo País, com o varejo sentindo o tranco do crédito mais apertado, perda de renda real, aumento do desemprego e inadimplência em alta. Por exemplo, houve notícias dando conta de que mais lojistas têm procurado empresas administradoras de shoppings centers na busca por renegociação de contratos de aluguel, principalmente varejistas de pequeno porte. Estes estariam preocupados com o aumento no custo de ocupação, que em alguns shoppings estariam crescendo mais do que as vendas. Desta forma, estas negociações são importantes em momento de aumento da vacância e inadimplência. Dos dois fundos do segmento acompanhados, somente o HGBS11 divulga os dados de inadimplência e vacância, que mostram grande aceleração nestes valores desde o final de 2014, quando eram de aproximadamente 2% cada um, atingindo em março 3,7% e 4,2%, respectivamente. O desconto “valor de mercado x valor patrimonial” continua a preocupar e em alguns casos já ultrapassa os 50%. É importante observar que este desconto varia conforme o segmento no qual os fundos investem, com alguns mostrando mais resiliência (caso dos segmentos de bancos e recebíveis), ao passo que os de imóveis comerciais têm sofrido maiores descontos. Com relação ao noticiário em destaque, segue o imbróglio relacionado à oferta pública de aquisição (OPA) da BR Properties. A Superintendência de Relações com Investidores Institucionais da CVM ordenou que seja realizada assembleia geral de cotistas do BC Fund para a deliberação sobre a participação na OPA. Com isso, o BTG Pactual informou que, caso mudanças na estrutura da operação sejam conduzidas, o banco pode se reservar ao direito de não lançar o edital da OPA. Em teleconferência para comentar o resultado do 1T15, os representantes do BC Fund optaram por não comentar o assunto.

No presente Relatório apresentamos alguns destaques recentes dos fundos acompanhados pela Lopes Filho & Associados, assim como breves resumos dos segmentos analisados, onde são apresentadas algumas características e perspectivas dos segmentos. Para maiores detalhes sobre os fundos apresentados nesse Relatório é recomendada a leitura das respectivas análises dos FIIs, que encontram-se no módulo Fundos do Onde Investir.

DESTAQUES RECENTES

O FII SDI LOG (SDIL11) comunicou que a RIO BRAVO INVESTIMENTOS - DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA assumiu, em 18/05/2015, como nova administradora do Fundo, permanecendo a XP GESTÃO DE RECURSOS LTDA. responsável pela gestão do Fundo, a SDI ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA. como consultora imobiliária e o CITIBANK DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A. responsável pelos serviços de custódia, controladoria e escrituração das cotas do Fundo. Esta alteração não implica em alteração nos custos do Fundo e que a Rio Bravo irá providenciar as devidas atualizações cadastrais nos diversos órgãos e imóveis de propriedade do Fundo. Todas as informações do Fundo serão disponibilizadas no site www.riobravo.com.br, bem como nos sites da Bovespa e CVM.

O FII BC FUND informou que recebeu em 16/04/2015 um Ofício por meio do qual a Superintendência

de Relações com Investidores Institucionais – SIN da Comissões de Valores Mobiliários (“CVM”) determinou “que seja realizada Assembleia Geral de Cotistas do BC Fund para deliberar acerca da participação do fundo na operação previamente inclusive à oferta de cotas por meio da ICVM 476 do FII Prime”, referindo-se à intenção, divulgada pelo Fundo de Investimento em Participação Bridge (“FIP Bridge”) em 26/02/2015, de realizar uma oferta pública voluntária de aquisição de ações da BR Properties S.A. (“BR Properties”) ("OPA").



AGÊNCIAS BANCÁRIAS

Estes fundos têm seus recursos destinados a adquirir imóveis utilizados como agências bancárias ou sedes administrativas das instituições financeiras locatárias. Em geral os imóveis estão distribuídos pelo País, apesar de maior concentração na região Sudeste. Estes fundos destinam-se a locar seus imóveis a uma única instituição financeira, que nos casos acompanhados apresentam baixo risco de crédito. Os fundos de agências bancárias possuem contratos de longa duração, blindando-os do aumento da vacância que fundos focados em outros segmentos têm registrado, principalmente a partir de 2013, quando o mercado imobiliário mostrou um aumento expressivo na taxa de vacância para lajes corporativa em grandes centros e uma leve queda nos preço de locação. Desta forma, há maior previsibilidade da receita locatícia, com maior linearidade na distribuição de rendimentos dos fundos. Os contratos locáticios, em geral, possuem claúsulas que protegem os fundos no caso de rescisão antecipada por parte do locatário, garantindo o pagamento do aluguel remanescente. Em compensação os fundos e locatários renunciam aos seus respectivos direitos de pedir revisão judicial do valor do aluguel. Somente o MBRF não possui tais claúsulas. Estas características conferem aos fundos deste segmento um perfil mais defensivo, o que pode ser visto nos betas inferiores a um apresentados na tabela de comparação de múltiplos. Este perfil conservador também se traduz em um dividend yield(2) menor, que, com o aumento da taxa de juros, vem reduzindo a atratividade destes fundos.

COMPARAÇÃO DE MÚLTIPLOS

INDICADOR / FUNDO BBPO11 AGCX11 SAAG11 MBRF11

VPA/COTA R$ 96,01 R$ 1.102,82 R$ 97,06 R$ 1.652,53

P/VPA 1,0656 0,8877 0,8953 0,6584

YIELD (ÚLTIMOS 12M) 9,36% 9,29% 9,98% 11,26%

INDEXADOR DO ALUGUEL IPCA IGP-M IGP-M IGP-M

ABL ND 42.189,41 M² 68.146,06 M² 21.769 M2

RECEITA IMOBILIÁRIA (R$) ND R$ 1.781.776,00 R$ 4.232.001,36 1.200.000,00

TAXA DE PERFORMANCE NÃO NÃO NÃO NÃO

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 0,28% a.a. 0,551% a.a. 0,25% a.a. 0,30% a.a.

DIVERSIDADE PORTF. ALTA ALTA ALTA BAIXA

BETA (ÚLTIMOS 12M) 0,5 0,7 0,6 0,2

PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 100,00% 100,00% 100% 91,53%

VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) 9,5% 13,4% 11,9% -

VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ 2.599 (mil) R$ 131 (mil) R$ 587 (mil) R$ 66 (mil)

Dados referentes ao fechamento de abr/15

BBBBBBPPPOOO111111 AAAGGGCCCXXX111111 SSSAAAAAAGGG111111 MMMBBBRRRFFF111111



COMERCIAL

Os FII dedicados a investimentos em empreendimentos comerciais têm desempenho atrelado à atividade econômica. O PIB brasileiro fraco nos últimos anos, acompanhado pela queda de confiança do empresariado e da entrega de novos empreendimentos, fez crescer a vacância do segmento, principalmente nos imóveis de alto padrão. Este cenário pesou sobre os rendimentos distribuídos por esses Fundos e consequentemente sobre as suas cotas no mercado secundário. As expectativas para o segmento de lajes corporativas de alto padrão, especialmente para a cidade de São Paulo, não são positivas. A entrega de novos empreendimentos nos próximos dois anos, aliada ao mau desempenho da economia, trazem um cenário desafiador para o segmento.

No entanto, observamos oportunidades de investimentos em alguns dos FII analisados, que mesmo com o momento ruim do setor continuam entregando dividend yield atrativos. Dividimos os FII analisados deste segmento em dois grupos para a comparação dos múltiplos: (1) fundos com gestão ativa, que compram e vendem imóveis visando lucro; (2) fundos com ativo-alvo, cujos investimentos se concentram em um único ativo.


COMERCIAL – GESTÃO ATIVA

INDICADOR / FUNDO BRCR11 KNRI11 HGRE11 FFCI11

VPA/COTA R$ 163,58 R$ 156,39 R$ 1.613,12 R$ 1,91

P/VPA 0,6503 0,7308 0,8066 0,7809

YIELD (ÚLTIMOS 12M) 9,66% 9,23% 11,97% 10,14%

VACÂNCIA FINANCEIRA 11,9% 1,8% 6,7% 2,9%**

TAXA DE PERFORMANCE NÃO NÃO NÃO NÃO

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 0,25% a.a. 1,25% a.a.* 1,00% a.a. 0,7% a.a.*

GESTÃO ATIVA SIM SIM SIM SIM

DIVERSIDADE PORTF. ALTA ALTA ALTA ALTA

BETA (ÚLTIMOS 12M) 0,7 1,1 1,4 0,5

PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 100,0% 100,0% 100,0% 100,0%

VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) 14,1% 15,3% 15,0% 16,0%

VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ 3.406 mil R$ 1.669 (mil) R$ 898 (mil) R$ 69 (mil)

Dados referentes ao fechamento de Abr/15 * Percentual relativo ao Valor de Mercado ** O Fundo informa este dado trimestralmente

BBBRRRCCCRRR111111 KKKNNNCCCIII111111 HHHGGGRRREEE111111 RRRNNNGGGOOO111111 FFFFFFCCCIII111111 BBBBBBVVVJJJ111111 TTTBBBOOOFFF111111



COMERCIAL – ATIVO-ALVO

INDICADOR / FUNDO RNGO11 BBVJ11 TBOF11

VPA/COTA R$ 86,21 R$ 113,90 R$ 83,78

P/VPA 0,8837 0,4779 0,6386

YIELD (ÚLTIMOS 12M) 11,41% 6,63% 7,76%

VACÂNCIA FÍSICA (por ABL) 1,9% 36,3% 37,9%

TAXA DE PERFORMANCE NÃO NÃO NÃO

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 0,20% a.a. 1,00% a.a. 0,20% a.a.

GESTÃO ATIVA NÃO NÃO NÃO

DIVERSIDADE PORTF. BAIXA BAIXA BAIXA

BETA (ÚLTIMOS 12M) 0,8 1,8 1,5

PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 100% 100% 100%

VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) 12,4% 25,0% 18,5%

VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ 248 (mil) R$ 113 (mil) R$ 408(mil) Dados referentes ao fechamento de Abr/15



GALPÕES INDUSTRIAIS E LOGÍSTICOS

Os fundos deste segmento visam a exploração de empreendimentos imobiliários voltados primordialmente para operações logísticas e industriais. Os imóveis, preferencialmente, estão localizados próximos a grandes centros urbanos ou em vias de acesso compatíveis com a atividade prevista para o imóvel. A maior parte dos contratos de locação são de longa duração, chegando até a 10 anos. Houve um boom de investimentos em galpões logísticos e industriais até metade de 2013, aumentando a oferta de unidades neste segmento. Já em 2014 o mercado de galpões apresentou evolução mais modesta, com recuo de 4,7% no número de lançamentos, refletindo a fraca performance industrial e o fato das empresas varejistas terem trabalhado com estoques mais apertados. As perspectivas para 2015 para o segmento de galpões é de que ritmo de lançamentos siga arrefecido, visto que a desaceleração econômica deve diminuir a demanda por locação de galpões, tanto para fins industriais como comerciais. Desta forma, como os fundos que investem no segmento estão mais expostos à desaceleração econômica e à menor produção industrial, estes fatores podem influenciar na questão da vacância e nos atrasos dos pagamentos de aluguéis.


INDICADOR / FUNDO SDIL11 HGLG11

VPA/COTA R$ 102,55 R$ 1.083,33

P/VPA 0,7391 0,9568

YIELD (ÚLTIMOS 12M) 9,66% 13,19%

VACÂNCIA 4,5% 2,0%(1)

ABL 44.131 M2 145.000,00 M²

RECEITA IMOBILIÁRIA (R$) R$ 1.252.595,00 R$ 2.654.894,00

TAXA DE PERFORMANCE NÃO NÃO

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO

0,24% a.a. sobre

PL 0,6% a.a. do

valor de mercado

DIVERSIDADE PORTF. BAIXA ALTA

BETA (ÚLTIMOS 12M) 1,6 1,4

PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 100% 99,60%

VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) 19,4% 15,5%

VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ 127 (mil) R$ 432 (mil) Dados referentes ao fechamento de abr/15 (1) Dado referente à vacância financeira

SSSDDDIIILLL111111 HHHGGGLLLGGG111111



RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS

Os FII de recebíveis imobiliários investem em ativos imobiliários financeiros, principalmente de renda fixa. Os Fundos analisados deste segmento possuem carteiras concentradas em CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e, em menor magnitude, LCI (Letra de Crédito Imobiliário). Vale ressaltar que muitos FII são autorizados a manter estes títulos em suas carteiras, mas os fundos deste segmento se dedicam exclusivamente a isto. Em linhas gerais, CRI representa um fluxo de recebíveis relativos a financiamento de imóveis, aluguéis ou arrendamentos. O investidor do CRI assume o risco de crédito da operação que, geralmente, está atrelado ao devedor final. LCI são títulos emitidos por bancos autorizados a fazer o financiamento habitacional. A instituição capta o recurso e o direciona para o crédito imobiliário. Neste caso, o investidor assume apenas o risco da instituição. Assim como o investidor pessoa física, os FII também têm isenção de Imposto de Renda (IR) em investimentos em CRI e LCI. Estes Fundos possuem títulos atrelados a indicadores de inflação (principalmente IGP-M e IPCA) e ao CDI. O atrelamento de parte da carteira ao CDI tende a proteger as cotas destes FII no mercado secundário, principalmente em momento de aperto monetário como o atual. Após o início do ciclo de alta da Selic, em outubro de 2014, as cotas destes Fundos vêm performando acima do IFIX no mercado secundário.


INDICADOR / FUNDO JSRE11 KNCR11 VRTA11

VPA/COTA R$ 105,93 R$ 100,35 R$ 107,95

P/VPA 0,8381 1,0800 1,0187

YIELD (ÚLTIMOS 12M) 10,69% 11,01% 11,72%

TAXA DE PERFORMANCE SIM NÃO SIM

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 1,00% a.a. 1,00% a.a. 1,00% a.a.

DIVERSIDADE PORTF. ALTA ALTA ALTA

BETA (ÚLTIMOS 12M) 0,3 0,3 0,5

PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 98,2% 100,0% 100,0%

VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) 17,6% 16,7% 14,6%

VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ 494 (mil) R$ 967 (mil) R$ 119 (mil) Dados referentes ao fechamento de Abr/15

JJJSSSRRREEE111111 KKKNNNCCCRRR111111 VVVRRRTTTAAA111111



SHOPPINGS CENTERS

Os fundos deste segmento são proprietários de parte ou totalidade dos shoppings centers. Há casos de fundos que possuem somente um imóvel (ou participação), havendo casos de obrigatoriedade de investir exclusivamente em empreendimentos desenvolvidos e/ou administrados por determinadas empresas (caso do FIGS com a General Shopping). O desempenho do negócio shoppings centers é fortemente atrelado ao ramo varejista que, por sua vez, depende de fatores como renda e gastos do consumidor, taxa de juros e inflação, disponibilidade de crédito, tributação, confiança nas condições econômicas futuras e nível de emprego. Em média, 70% do faturamento das empresas administradoras de shoppings centers é proveniente de aluguéis de lojas, completando o faturamento as receitas com estacionamento, serviços, venda de imóveis e outras. O cenário conjuntural brasileiro é importante ser destacado, ao se vislumbrar o investimento em fundos do segmento de shopping center, visto que parte das receitas de aluguel advém de um percentual das vendas das lojas. Atualmente temos um cenário com alguns pontos preocupantes, tais como o maior endividamento das famílias, menor geração de empregos, menor capacidade de endividamento das pessoas e inflação e juros em patamar mais elevado. Consubstanciados todos estes fatores, os indicadores de comércio varejista ainda têm mantido a trajetória crescente, mas com taxa menos acelerada.


INDICADOR / FUNDO FIGS11 HGBS11

VPA/COTA R$ 94,82 R$ 2.054,72

P/VPA 0,7804 0,8113

YIELD (ÚLTIMOS 12M) 11,76% 10,56%

ABL 24.293,00 M² * 82.569 M2

RECEITA IMOBILIÁRIA (R$) R$ 466.926,89* R$ 7.816.055,00

TAXA DE PERFORMANCE NÃO NÃO

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 0,2% ao ano

sobre o PL 1,5% a.a. do

valor de mercado

DIVERSIDADE PORTF. BAIXA ALTA

BETA (ÚLTIMOS 12M) 0,7 1,5

PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 97,98% 100,00%

VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) 23,8% 18,1%

VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ 108 (mil) R$ 642 (mil) Dados referentes ao fechamento de abr/15 * Dados de mar/14

FFFIIIGGGSSS111111 HHHGGGBBBSSS111111



(1) Índice BM&FBOVESPA Fundos de Investimentos Imobiliários, que tem por objetivo medir a performance de

uma carteira composta por cotas de fundos imobiliários que são listados para negociação nos ambientes

administrados pela BM&FBOVESPA.

(2) O dividend yield de um período é calculado pela divisão da cotação de fechamento deste período pelo

rendimento distribuído.

Disclaimer

Este Relatório de Análise foi preparado pela Lopes Filho & Associados, Consultores de Investimentos Ltda. para uso exclusivo do destinatário, não podendo ser reproduzido ou distribuído por este para qualquer pessoa sem expressa autorização da Lopes Filho. Este Relatório de Análise é distribuído somente com o objetivo de prover informações e não representa, em nenhuma hipótese, uma oferta de compra e venda ou solicitação de compra e venda de qualquer valor mobiliário ou instrumento financeiro. As informações contidas neste Relatório de Análise são consideradas confiáveis na data de sua publicação. Entretanto, a Lopes Filho não pode garantir a exatidão e a qualidade das mesmas. As opiniões contidas neste Relatório de Análise são baseadas em julgamentos e estimativas, estando, portanto, sujeitas a mudanças. Sem prejuízo do disposto acima e em conformidade com as disposições da Instrução CVM nº 483/10, o(s) analista(s) de valores mobiliários responsável(eis) pela elaboração deste Relatório de Análise declara(m) que: (I) é (são) certificado(s) e credenciado(s) pela APIMEC. (II) as análises e recomendações refletem única e exclusivamente suas opiniões pessoais, às quais foram realizadas de forma independente e autônoma, inclusive em relação à Lopes Filho. (III) sua(s) remuneração(ões) é (são) fixa(s). Informações adicionais sobre quaisquer emissores objeto dos Relatórios de Análise podem ser obtidas diretamente, por telefone, com o(s) analista(s) responsável(eis). Os Relatórios de Análise podem ser consultados no website http://www.lopesfilho.com.br, cujo acesso é restrito aos assinantes e usuários do serviço de Assessoria em Mercado de Capitais da Lopes Filho. Informações sobre emissores que não são objeto dos Relatórios de Análise podem ser obtidas através de solicitação ao Departamento Comercial.

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