Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 1 EXCELENTSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA DE RELAESDECONSUMO,CVEISECOMERCIAISDACOMARCADE SALVADOR BAHIA. CF 1988, Art. 5, XXXII: O Estado promover, na forma da lei, a defesa do consumidor ALDERDASILVAALMEIDA,brasileiro,administrador,filhodeOsmardeJesus AlmeidaeIzildinhaCeciliadaSilvaAlmeida,RG:8009099-09SSP/BA,CPF: 796.112.735-68eFRANCISLEIDEBARBOSAALMEIDA,brasileira,administradora, filha de Francisco das Chagas de Lima Barbosa e Zuleide de Jesus Batista Barbosa, RG:8354037-77,CPF:020.069.645-93,casadosentresi,residentesedomiciliados na Rua Parambu, Quadra 15, Loteamento Jardim Santa Tereza, subdistrito de Brotas, Salvador-Ba,CEP:40.265-060,vm,peranteV.Ex,porseusadvogadosinfine firmados,comendereoprofissionalnotimbre,onderecebemascomunicaes processuais propor a presente AO ORDINRIA INDENIZATRIA COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA emfacedeBRFEMPREEDIMENTOSIMOBILIRIOSLTDA.,pessoajurdicade direitoprivado,sociedadeempresariallimitada,inscritanoCNPJ/MFn 03.812.505/0001-49,comendereonaAv.TancredoNeves,n274,Ed.Centro EmpresarialIguatemi,BlocoA,Sala415,Caminhodasrvores,Salvador-Ba,CEP: 41.820.020, com fundamento na CF/88, art. 5XXXII, Lei 8078/1990 (CDC), arts. 6, V, 39,V,51,I,III,IVeIXenoConstitucionalprincpiodarazoabilidadee proporcionalidade, pelo que expem, debatem, ponderam e, ao final, requerem: Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 1 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 2 ASSENTAMENTO PRELIMINAR DE COMPETNCIA NA SEARA CONSUMERISTA Emboranosejamotivodecontrovrsiadoutrinriaoujurisprudencial,firma-seaqui serarelaoentreconstrutoras/incorporadoraseosadquirentes(oupromitentes compradores) de unidades imobilirias, de natureza consumerista. CDC:Art.2:Consumidortodapessoafsicaoujurdica,que adquire ou utiliza produto ou servio como destinatrio final. Art. 3: Fornecedor toda pessoa fsica ou jurdica, pblica ou privada,nacionalouestrangeira,bemcomoosentes despersonalizados,quedesenvolvematividadesdeproduo, montagem,criao,construo,transformao,importao, exportao,distribuiooucomercializaodeprodutosou prestao de servios.(grifo aditado) Assimaexpressofornecedortratadacomognero,do qual so consideradas espcies o produtor, montador, criador, ofabricante,oconstrutor,otransformador,oimportador,o exportador,odistribuidor,ocomercianteeoprestadorde servio.Frise-se,queoreferidorolapenasexemplificativo (CdigodedefesadoConsumidorAnotado-Fbiovieira Figueiredo e Simone Diogo Carvalho Figueiredo, 2009) APLICAO,CODIGODEDEFESADOCONSUMIDOR, CONTRATO,COMPROMISSODECOMPRAEVENDA, IMOVEL, CELEBRAO,CONSTRUTORA,INCORPORADOR, PROMISSARIOCOMPRADOR,DECORRENCIA, ATIVIDADECOMERCIAL,FORNECEDOR,PRODUTO, SERVIO,CARACTERIZAO,RELAODE CONSUMO.REsp555763/DFRECURSOESPECIAL 2003/0095816-4CARLOSALBERTOMENEZESDIREITO TERCEIRATURMADatadoJulgamento18/12/2003Datada Publicao/Fonte DJ 22/03/2004 p. 305 (grifo aditado). Assimamatriademandadaconsumerista,deordempblica,comstatusde garantiafundamentaldocidado,nostermosdoincisoXXXII,art.5eIncisoV, art.170daConstituioFederalde1988etratadaporlegislaoespecial, codificada, Lei 8078/90. Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 2 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 3 DOS FATOS OsautorescelebraramcomaRContratodePromessadeCompraeVenda,na modalidadedeadeso,daunidadeimobiliriadendeporta1507,no empreendimentodenominadoRESIDENCIALVENEZA,localizadonaRuaParambu, Quadra15,LoteamentoJardimSantaTereza,subdistritodeBrotas,Salvador-Ba, descritoecaracterizadonamatrculan98862noCartriodo3OfciodeImveis desta Capital do Estado da Bahia. OQuadroResumodoContratodePromessadeCompraeVenda(item8),informa queoprazodeentregadaobraera30deabrilde2014.Econtmnocontrato, clusula de tolerncia excessivamente dilatada de90 dias (trs meses), conferindo prazo final apenas para Julho de 2014. (Clusula Vigsima Quinta). Ocorreque,oprazodeentrega,aindaquedilatadonoforacumprido,em contrapartida,osAutoressempreadimpliramcomtodassuasobrigaes, antecipando,inclusive,opagamentodealgumasparcelas,justamenteparano atrasaraindamaisaentregadesuaunidade.Commuitoesforoetrabalho conseguiramquitaroimvelantesdotempoestabelecidoemcontratosemhavera mesma postura da Construtora R. Apenasem03defevereirode2015osAutoresforamconvocadospararealizar primeira a vistoria do apartamento, oportunidade em que visualizaram algumas coisas aindaporfazer,comoporexemplo:retoquesempinturas,janelasquenotravavam com a fechadura e instalao de armrios na cozinha e banheiros conforme prometido em contrato. Em 10 de fevereiro de 2015 um funcionrio da Construtora R, chamado To, entrou emcontatocomosAutoresparaqueestesfossembuscaratodesejadachavedo imvel, assinando o referente termo de recebimento. Assim fizeram. Ocorreque,chegandoaoempreendimentosedepararamcomfuncionriosda Construtoraaindanoprdioconcluindoserviosdepintura,piscina,reasdelazer aindasemequipamentosetudoquerelacionaramnavistoriadoapartamentoainda Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 3 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 4 semfazer.Semoutraalternativa,tiveramosAutoresquesemudarparao apartamentodojeitoqueesteseencontrava,vezquejtinhamalugadooimvel anterior, confiando na palavra do funcionrio To. Ouseja,osprazos,acimaesposados,noforamcumpridos,aunidadeapenasfoi entregueaosAutoresem10defevereirode2015(termodeentregadachaveem anexo), quase um ano aps a data aprazada e sem estar totalmente concluda. TalfatodemonstraototaldescasodaRcomosadquirentes,queacreditaramna credibilidadedaempresa.Inmerasforamaschateaesefrustraescomos atrasos, vez que a aquisio de um imvel residencial o sonho e objetivo de muitas pessoas. Todooatrasonaentregadaobra,semsombradedvidarepercutiu,deforma negativa, na esfera pessoal do Autor, consoante adiante demonstrado, alm de gerar inmeras consequncias jurdicas a partir do contrato celebrado entre as partes, todas individuadas e pormenorizadas nesta exordial. Registre-se,ainda,quesendoarelaosubjudicedenaturezaconsumerista,a responsabilidadedofornecedorpordanoscausadosaosconsumidores objetiva,ouseja,noadmitesequeradiscussosobreculpabilidadeeseus elementos: negligncia, imprudncia ou impercia. Basta que haja o dano e o nexo de causalidade para nascer o dever reparatrio. NULIDADE DA CLUSULA DE TOLERNCIA Oitem8doquadroresumodocontratosemtelatratadoprazoparatrminodas obrascomosendo30deAbrilde2014,enocontratocontmumaclusula tolernciaexcessivamentedilatadade90dias,queprojetariaoprazofinal,apenas para Julho de 2014. (Clusula Vigsima Quinta). Oart.47,doCDC,estatuique:As clusulas contratuais sero interpretadas de maneiramaisfavorvelaoconsumidor.Oquesignificaque,emhavendo divergncia de informaes passadas pelo fornecedor valer sempre aquela que for a mais benfica ao consumidor. AClusulaVigsimaQuintadocontratoemtelatrazhiptesesemqueoprazode Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 4 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 5 entregadaschavesestariaindefinidamenteprorrogado,constituindo-seemclusulas nitidamente desproporcionais e abusivas, nos termos do CDC (arts. 6, V, 39, V, 51, I, III,IV,eIX),porqueprevemdesvantagemexageradaparaosconsumidores, colocando-osemestadodetotalsujeioaointeressedofornecedor,merecendoa sua reviso judicial, de plano requerida. Art. 51 CDC: So nulas de pleno direito, entre outras, as clusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos ou servios que: I impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedorporvciosdequalquernaturezadosprodutose servios ou implique em renncia ou disposio de direitos. (...); III transfiram a responsabilidade a terceiros; IVestabeleamprestaesconsideradasinquas,abusivas, quecoloquemoconsumidoremdesvantagemexagerada,ou sejam incompatveis com a boa-f ou a equidade; IX deixem ao fornecedor a opo de concluir ou no o contrato, embora obrigando o consumidor. Assim,requeremquesejadeclaradaaabusividadecompletadetalestipulao, porqueserianecessriaacomprovaodejustomotivo(fortuitoouforamaior)que justificasse a utilizao de tal prazo, consoante jurisprudncia sobre o tema.Quando um projeto imobilirio elaborado, obvio, faz parte dele o clculo do prazo necessrio concluso da obra. No contrato de promessa de compra e venda, porm, sabido,asconstrutorasestipulamprazodeentregaposterioraonecessrio,como margem de folga, no sendo necessrio o tal prazo de tolerncia.OprprioCdigodeDefesadoConsumidor,emseuart.51, 1,exigeoequilbrio contratual,sendoquesimplesinserodeprazodecarncianocontratoj caracteriza, para alguns, uma ilegalidade. Ademais,fcilevidenciar-sequetodoodisciplinamentoalusivoaosprazosde entregabeneficia,nicaeexclusivamente,demodoabusivoedesproporcional as Rs, que, ao seu capricho pode simplesmente, considerar prorrogado o prazo por180(centoeoitenta)diasouatmesmopor90(noventa)dias,sem qualquerexignciaoufundamentaolegal.Emcontrapartida,rezaos contratoscelebradosentreaspartesqueaincidnciademultaejurosem Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 5 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 6 desfavor dosAutorescom apenas um dia de atraso no pagamento de qualquer parcela sob sua responsabilidade. OCdigoCivilnoart.122,aplicvelahiptesesubsidiariamente,vedaclusulasou condies consideradas puramente potestativas, entendidas estas como aquelas que se sujeitam ao exclusivo arbtrio de uma das partes. Eis a dico do citado dispositivo: Art.122.Solcitas,emgeral,todasascondiesnocontrrias lei,ordempblicaouaosbonscostumes;entreascondies defesas se incluem as que privarem de todo efeito o negcio jurdico, ou o sujeitarem ao puro arbtrio de uma das partes. Segundo a doutrina de Nelson Nery Jr. e Rosa Maria de Andrade Nery, considera-se puramente potestativa a condio se, para seu implemento, bastar a volio exclusiva e arbitrria de uma das partes, que pode obst-lo ou ensej-lo.Em suma, puramente potestativa a condio que faz a eficcia do contrato depender deumasimplesearbitrriadeclaraodevontadedeumadaspartescontratantes, seja para produzir (condio suspensiva), seja para conservar (condio resolutiva) os efeitos por elas previstos. Neste ponto, pacfica a jurisprudncia: AGRAVOREGIMENTALEMAGRAVOREGIMENTALEMAGRAVO DEINSTRUMENTO.LOCAO.PROCESSOCIVIL.CLUSULA PURAMENTEPOTESTATIVA.ARTIGO115DOCDIGOCIVILDE 1916.PROIBIOPELOSISTEMAJURDICO.1."Solcitas,em geral, todas as condies, que a lei no vedar expressamente. Entre ascondiesdefesasseincluemasqueprivaremdetodoefeitoo ato,ouosujeitaremaoarbtriodeumadaspartes."(Artigo115do Cdigo Civil de 1916). 2. As regras de locao no admitem clusula queconcedaaumadaspartesbenefcioouvantagemqueatorne maispoderosa,ouaindaqueasubmetaaoarbtriodaoutra.3. vedadopelaSmula7/STJoreexamedoquantumfixadoemmulta contratual.4.Odecaimentodepartemnimadopedidono caracterizaaocorrnciadesucumbnciarecproca.5.Agravo regimentalimprovido.(AgRgnoAgRgnoAg652.503/RJ,Rel. MinistraMARIATHEREZADEASSISMOURA,SEXTATURMA, julgado em 20/09/2007, DJ 08/10/2007, p. 377). Amaioriadasentidadesdeproteodosconsumidoresentendequenamedidaem queocontratoconfereconstrutoraodireitodeatrasarocumprimentodesua obrigao(entregaraunidadeimobiliria),omesmodireitodeveserconferidoao adquirente,demodoaterumprazodecarnciaparaocumprimentodesuas obrigaes realizao dos pagamentos. Assim, se o contrato concede esse direito Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 6 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 7 construtora,enoodefereaoadquirente,pode-seconcluir quehouvedesrespeito exigncia do CDC no que se refere ao equilbrio contratual. Sobesseprismapossvel,portanto,entenderabusivaqualquerclusulaque simplesmenteautorizeinjustificadamenteaprorrogaodoprazodaconstrutora para o cumprimento da obrigao de entregar o imvel (art. 51, IV e XV do CDC). Emrecentejulgadoda1CmaraCveldoTribunaldeJustiadoEstadoda Bahia,foraconfirmadaaabusividadedaclusuladetolernciaesua conseqente nulidade, publicado em 27/03/2014, seno vejamos: Apelao n 0335286-31.2012.8.05.0001 Foro de Origem: Salvador rgo: Primeira Cmara Cvel Apelante :Agda de Souza AmaralAdvogado : Henrique Borges Guimares Neto (OAB: 17056/BA)Advogado : Mrcio Beserra Guimares (OAB: 21323/BA)Apelado : Construtora Tenda S/AAdvogado : Ary Fonseca Bastos Filho (OAB: 22237/BA)Advogado :Antonio Roberto Prates Maia (OAB: 4266/BA)Relator: Des. Augusto de Lima Bispo Assunto: Indenizao por Dano Moral APELAO CVEL. APLICAO DAS NORMAS CONSUMERISTAS. AODEINDENIZAOPORDANOSMATERIAISEMORAIS. COMPRAEVENDADEIMVEL.ULTRAPASSADOPRAZODE ENTREGADOIMVEL.CLUSULAFIXANDOPRAZODE TOLERNCIADE180DIAS.DISPOSITIVOPREJUDICIALAO ADQUIRENTE.NULIDADELUZDOCDC.AUSNCIADE COMPROVAODOCASOFORTUITOOUFORAMAIOR. AUSNCIADECONTESTAO.PRESUNOJURISTANTUM ACERCADOSFATOSALEGADOSPELOAUTOR.REVELIA PARCIAL. PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE. APELO PROVIDO. Oprazodecarncia,quandoprevistonocontrato,deveserutilizadoexclusivamente em se tratando de fortuito ou fora maior passvel de comprovao. Detalhe, desde se tratassecomprovadamentedaquiloqueadoutrinaeajurisprudnciachamamde fortuitosexternos,ouseja,situaesnoinerentesounodiretamenterelacionadas com a prpria atividade empresarial desenvolvida pelas rs. Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 7 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 8 A exceo que admitiria a utilizao da clusula de tolerncia, seria na ocorrncia de um caso fortuito ou de fora maior (desde que externos!). A doutrina e a jurisprudncia convergem no entendimento de que o fortuito e a fora maior so apenas as situaes imprevisveis e inevitveis. No se pode transferir a responsabilidade por um erro seu ao consumidor que confiou na qualidade e responsabilidade da empresa. Como j mostrado acima, o CDC possui normas que probem tais prticas (art. 51, I, II, e III).Alis,oSTJjtemjurisprudnciarefutandoesse argumentoREsp331496/MGRECURSOESPECIAL2001/0086594-7: RESPONSABILIDADECIVIL,CONSTRUTORA,DESCUMPRIMENTO, PRAZO,ENTREGA,IMOVEL,INDEPENDENCIA,ALEGAO,ATRASO, MOTIVO,CORREO,DEFEITO,TERRENO,COMPROVAO,PROVA PERICIAL,EXISTENCIA,PRESUNO,EMPRESA,CONHECIMENTO, FATO, MOMENTO, CELEBRAO, CONTRATO, NO CARACTERIZAO, CASOFORTUITO,FORAMAIOR.TERMOFINAL,UTILIZAO, VALOR, ALUGUEL, BASE DE CALCULO, INDENIZAO, DATA,ENTREGADASCHAVES,JUIZO,CARACTERIZAO,DATA, DISPONIBILIDADE, POSSE, IMOVEL, AUTOR. Oriscodaatividadeeconmicadoempresrio,assimcomoolucro,combaseno princpio capitalista insculpido na Constituio Federal de 1988. Pela Teoria do Risco, aquele que lucra com uma situao deve responder pelo risco ou pelas desvantagens delaresultantes(ubiemolumentum,ibionus;ubicommoda,ibiincommoda).Oque desejam as construtoras em tais casos gozar do bnus e transferir o nus, numa posturavioladoradaboa-fobjetivaeemntidodescompassocomasnoes modernasdeempresarialidaderesponsveloucidad,queexigequetodasassuas aes sejam pautadas pela tica, sem exceo. O que realmente est por trs dos epidmicos atrasos nas construes particulares de todooBrasilsooacintosodesrespeitoedespreocupaodasconstrutorascomas famlias que adquirem imveis e se planejam em cima do cronograma contratualmente firmadoparaaentregadoempreendimento.quandoosonhodacasaprpriavira pesadelo! Paraseevitarasdemandasjudiciaisseriaidealqueasconstrutorasprometessema entregadosempreendimentosemdataqueefetivamentepossamcumprir,sema Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 8 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 9 necessidadedeprazossuplementares(carncias),esemgerartodaaredede prejuzos para os consumidores. OPrincpiodaproporcionalidadeourazoabilidadeumprincpiodesede constitucional, reproduzido tambm no inciso V do art. 6 do CDC, e que informa todo o ordenamento jurdico e no apenas o direito do consumidor. Nesta seara, porm, ele ganha contornos ainda mais vivos, por ser o direito do consumidor de ordem pblica e interesse social, nos termos do art. 1 da Lei 8078/90. Por este princpio, deve haver um equilbrio na relao consumerista, no que se refere equao entre prestaes x contraprestaes, deveres x obrigaes entre as partes. Neste sentido j se manifestou expressamente o STJ: NOPODEAESTIPULAOCONTRATUALOFENDEROPRINCPIODA RAZOABILIDADE, E SE O FAZ, COMETE A ABUSIVIDADE VEDADA PELO ART. 51,IV,DOCDIGODEDEFESADOCONSUMIDOR.ANOTE-SEQUEA REGRAPROTETIVA,EXPRESSAMENTE,REFERE-SEAUMADESVANTAGEM EXAGERADADOCONSUMIDOR,EAINDA,COMOBRIGAES INCOMPATVEISCOMABOA-FEAEQUIDADE(STJ,RESP158,728,REL. MIN. CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, 3 T., J . 16/03/99, P.DJ17/05/99). precisoseperceberaindstriaemquejsetransformouosatrasosdeobrasde construocivilnoBrasil.Observe-se.Senumaobrasetem200trabalhadorescom um custo mensal de R$200.000,00 e perto da sua concluso se retira metade deles, o custo mensal da construtora cai pela metade. Isso, porm, implicar no atraso da obra, que por sua vez gerar uma remunerao adicional para a construtora em razo dos reajustes dos saldos devedores pelo INCC (ndice nacional de custos da construo), que, via de regra, supera a inflao, sendo que a maioria dos materiais de construo soadquiridosnoinciodaobraeestocados.Aconclusoobviapeloganhoduplo das construtoras com o atraso: reduo de custos e remunerao adicional pelo INCC, transformando o atraso em obras em investimento!! Assim, deve ser reconhecida como data prometida para a entrega da obra 30 de abril de 2014, conforme item 8 do quadro resumo, anulando-se ainda, a clausula de tolerncia (Clusula Vigsima Quinta), diante da inexistncia de justo motivo que a fundamente. Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 9 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 10 DOS LUCROS CESSANTES DEVIDOS PELO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA Conformeoprincpiodareparaointegral,componentedodireitodoconsumidor, todoequalquerprejuzocausadopeloforneceraoconsumidordeverser integralmente reparado. Assim, a jurisprudncia do STJ pacifica no sentido de serem devidosaluguisnovalordoimvelematrasoaospromitentescompradoresata efetivaentregadaschavesattulodelucroscessantes.Opleitodevido,pois cumprisse a R com o prazo de entrega das chaves contratualmente estipulado e, na piordashipteses,aAutorapoderiamauferirdoimvelarendalocatciacomo legtimo direito de proprietrio na posse da sua unidade imobiliria. Some-seaissoofatodosContratoselaboradospelasacionadasjprevera hiptesedepagamentodealuguis(denominadosnocontratodetaxafruio) equivalentes a 1% sobre o preo de venda atualizado, mas unicamente estipulado contraosconsumidores,denotandoaausnciadeboa-fdasAcionadas.Ouseja, comaClusulaDcimaSegundadoContrato,ficapatentequeasrsesposama mesmateoriadosaluguisdevidosemcasodemoranaentregadaposse,no podendoseposicionardeformacontrria,sobpenadeviolaraboa-fobjetiva,na modalidadevenirecontrafactumproprium,ouproibiodocomportamento contraditrio. Como reputar indevido para outrem aquilo que estipula para si? Vale, pois, observar a estipulao contratual a tal respeito: CLUSULADCIMASEGUNDAFRUIO:Nahiptesedo imvel j estar na posse direta do Promissrio Comprador e vindo aocorrerarescisodopresentecontrato,porqualquermotivoa esteimputvel,oPromissrioCompradorpagarPromitente Vendedora, a titulo de fruio do imvel, quantia equivalente a 1% (humporcento)sobreopreototalatualizadodocontrato,por ms ou frao de ms, a partir da data em que for firmado por ele respectivoTermodeRecebimentodoimveleatadatada efetivadesocupaodomesmoesuadevoluoaPromitente Vendedora,independentementedeoutrosnusestipuladosno presente instrumento. Amodalidadedecomportamentocontraditrioquesepretendeinibirnestecaso denominada pela jurisprudncia e doutrina comoTu Quoque. Quem esclarece sobre eladeformabrilhanteofestejadojurista,professorepromotorbaianoCRISTIANO Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 10 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 11 CHAVES DE FARIAS em Direito das Obrigaes. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2007): Tuquoque,Brutus,tuquoquefilimili?nooriginal,a indagao que se atribui a Jlio Csar, em 44 a.C., ao reconhecer entreaquelesquehaviamconspiradoparaoseuassassinato, MarcoJnioBruto,aquemconsideravacomofilho.Tu Quoque significaliteralmenteattu,tambmtu,eexpresso universalmenteconsagradacomoformadedesignarespanto, surpresa, decepo com a atuao inconsciente de determinada pessoaconformerelatohistricodeAndersonSchriber (Schreiber, 2005), explicitando as origens da expresso. Em sentido jurdico, a expresso tu quoque um tipo especfico de proibio de critrio valorativos distintos para reger situaes jurdicas substancialmente idnticas (grifo aditado) Otuquoqueumtipoespecficodeproibiode comportamentocontraditrionamedidaemque,emfaceda incoernciadoscritriosvalorativos,aconfianadeumadas partesviolada.Isto,aparteadotaumcomportamento valorativamentedistintodaqueleoutroadotadoemhiptese objetivamente assemelhada. (grifo aditado) Hcertasemelhanadotu quoquecomovenirecontra factum proprium, pois ambos so espcies da teoria dos atos prprios, que importa reconhecer a existncia de um dever de adoo de uma linha de conduta uniforme, proscrevendoa duplicidade de comportamento.(grifo aditado). A posio da jurisprudncia a tal respeito unssona: AGRAVO REGIMENTAL - COMPRA E VENDA. IMVEL. ATRASO NAENTREGA-LUCROSCESSANTES-PRESUNO- CABIMENTO-DECISOAGRAVADAMANTIDA- IMPROVIMENTO.1.-AjurisprudnciadestaCasapacficano sentidodeque,descumpridooprazoparaentregadoimvel objetodocompromissodecompraevenda,cabvela condenaoporlucroscessantes.Nessecaso,hpresunode prejuzo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximirdodeverdeindenizar,fazerprovadequeamora contratualnolheimputvel.Precedentes.2.-Oagravono trouxenenhumargumentonovocapazdemodificarodecidido, quesemantmporseusprpriosfundamentos.3.-Agravo Regimentalimprovido.E,mais:"descumpridooprazopara entrega do imvel objeto do compromissode compra e venda, cabvelacondenaoporlucroscessantes.Nessecaso,h presunodeprejuzodopromitente-comprador,cabendoao vendedor,paraseeximirdodeverdeindenizar,fazerprovade queamoracontratualnolheimputvel"(AgRgnoREsp 1202506/RJ,Rel.MinistroSIDNEIBENETI,TERCEIRATURMA, julgadoem07/02/2012,DJe24/02/2012;AgRgnoAg1036023/RJ, Rel.MinistroALDIRPASSARINHOJUNIOR,QUARTATURMA, julgadoem23/11/2010,DJe03/12/2010;AgRgnoAg692.543/RJ, Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 11 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 12 Rel.MinistroHUMBERTOGOMESDEBARROS,TERCEIRA TURMA,julgadoem09/08/2007,DJ27/08/2007,p.223).-grifos postos. CIVILEPROCESSUAL.ACRDOAQUO.NULIDADENO CONFIGURADA.AODEINDENIZAO.ATRASONA ENTREGA DO IMVEL. NOTIFICAO PRVIA DO ADQUIRENTE PARARESSALVAQUANTOSCONDIESDOTERMODE ENTREGA.TERMOQUECONTMCLUSULADISPENSANDOA CONSTRUTORADEQUALQUERRESSARCIMENTO.NO PREVALNCIADACLUSULA.CDC,ART.51,I.I.Nulidadeno identificadanoacrdoque,integradopelosaclaratrios, apresentou fundamentao suficiente ao embasamento das suas concluses,apenasquecontrriasaoautor.II.Noprevalncia de clusula imposta em Termo de Entrega de unidade imobiliria isentandoaconstrutoradequalquerressarcimentopelo expressivoatrasonaconclusodaunidade,quandoo adquirente,desdeantes,insurgindo-secontratalcondicionante para a sua imisso na posse, j notificara a r para ressalvar seu direito indenizao pelo fato. III. Pedido indenizatrio acolhido, cujomontanteserapuradoemliquidaoporarbitramento.IV. Recursoespecialconhecidoemparteeparcialmenteprovido. REsp197622/DFRECURSOESPECIAL1998/0090333-0DJ 02/05/2006. CABIMENTO,CONCESSO,TUTELAANTECIPADA,AO JUDICIAL,OBRIGAODEFAZER,ACUMULAO, INDENIZAO,DANOMORAL,DANOMATERIAL,OBJETIVO, IMPOSIO, CONSTRUTORA, PAGAMENTO, AUTOR,ALUGUEL, APARTAMENTO,DECORRENCIA,DEMORA,EXECUO, REPARAODEDANOS,IMOVEL,DESNECESSIDADE, CAUO,CONTRACAUTELA,CARACTERIZAO, PREENCHIMENTO,REQUISITO,VEROSSIMILHANA,DIREITO. IMPOSSIBILIDADE,CONSTRUTOR,DENUNCIAODALIDE, FORNECEDOR,MATERIALDECONSTRUO,DECORRENCIA, DIVERSIDADE,RELAOPROCESSUAL,NECESSIDADE, APRECIAO,DIFERENA,DIREITOMATERIAL, CARACTERIZAO,RELAODECONSUMO,OBSERVANCIA, CODIGODEDEFESADOCONSUMIDOR(grifoaditado)REsp 411535/SP(RECURSOESPECIAL2002/0014793-6MinistroRUY ROSADODEAGUIARQUARTATURMADatado Julgamento20/08/2002) Agravoregimental.Recursoespecialnoadmitido.Comprae venda. Atraso na entrega do imvel. Indenizao. Precedentes da Corte.1.EstaCortejdecidiunosentidodequecabe indenizaoem razodo atraso na entrega de imvel, objeto do contratodecompraevenda.Osdanosmateriaisrestaram comprovados,estandoacondenaoimpostapeloTribunalem harmoniacomoposicionamentodestaCorte.2.Agravo regimentaldesprovido.AgRgnoAg445751/RJAGRAVO REGIMENTALNOAGRAVODEINSTRUMENTO2002/0038954-2 DJ 25/11/2002 p. 234. Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 12 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 13 Assim, deve ser reconhecido o direito do Autor em receber 1% (hum por cento) sobre o valor atualizado do imvel, ttulo de lucros cessantes, at a data que efetivamente recebeu as chaves. DAAPLICAODOSJUROSEMULTADEMORAEMFACEDO INADIMPLEMENTODASRSART.406DOCCBILATERALIDADE, EQUIDADE,EQUILBRIODOSCONTRATOSDECONSUMOBOAF OBJETIVA IGUALDADE DE DIREITOS E ESTIPULAES. A construtora cobra do Autor, em caso de mora de qualquer pagamento, juros de 1% aomsemultade2%(ClusulaStimadocontrato).Logo,pelosprincpiosda equidade,bilateralidadeeboa-fobjetiva,havendomoradaconstrutoraestadeve arcarcomosmesmosencargosestipuladoscontraoconsumidor.Ouseja,a construtora em mora na entrega dos apartamentos, dever ser condenada a arcar com juros de 1% ao ms e multa nica de 2%, calculados sobre o valor de contrato do imvel, como pedido autnomo. Por tal razo, deve-se fazer uma interpretao sistemtica destes contratos para analisaraclusulaabaixotranscritanosentidodeseconferir,osmesmos direitosparaambasaspartes,paraocasodeinadimplementoemora,em homenagembilateralidade,equilbriocontratualeboa-fobjetivaquedevem presidir, como princpio, as relaes de consumo, seno vejamos: STIMAMORAEINADIMPLEMENTO:Ovencimentoenopagamento de qualquer parcela do preo avenado no presentecontrato importar em moradoPromissrioComprador,independentementedequalqueraviso, notificao ou interpelao, judicial e extrajudicial, sujeitando-o, de imediato, s seguintes consequncias: a) o valor da dvida vencida ser atualizado monetariamente pelo indexador contratual,acrescidodesuavariaoproratadiae,desdeadatado vencimento da obrigao at a data de seu efetivo pagamento; b) sobre o valor atualizado do dbito incidiro juros moratrios de 1% (hum por cento) ao ms ou frao de ms; c) sobre o valor atualizado do dbito incidir, ainda, multa de 0,0667% (zero vrgulazeroseiscentosesessentaeseteporcento)pordiadeatrasoat completar 2% (dois por cento), a ttulo de clusula penal. (...) Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 13 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 14 Almdisso,cumpre-noslembrar que,oCdigo deDefesadoConsumidorclaroao considerar,emseuart.39,V,comoabusivaaprticaqueexigedoconsumidor vantagemmanifestamenteexcessiva,oqueocorrenocasoemtela,poisno fornecido ao Autor o mesmo direito e cobrar juros e multa moratria s Rs no caso de atraso. Portalrazo,paraquehajaodevidoequilbriodarelaocontratual,sejam respeitadososprincpiosdaequidadeeboafobjetiva,abaixodestrinchados,ea prtica das Rs no seja considerada abusiva, faz-se essencial o reconhecimento do direitodoAutoraorecebimentodosjurosemultademora,nosmesmostermos estipulados em sede contratual em favor da Construtora. PRINCPIO DA EQUIDADE Sobre o tema acima evoquemos o concurso sapiente de Felipe Peixoto Braga Netto: Naturalmente,aequidadenoprincpioexclusivodosistemade consumo.Assume,noentanto,aqui,coresfortes.Anecessidadedo equilbriomaterialentreasprestaes,aliadaamplautilizaode clusulasabertasconceitosjurdicosindeterminados,fazcomquea equidadesejaparticularmentevalorizadanosistemadeproteoao consumidor. PauloLobo,apropsito,argumenta:Ojuzodeequidadeconduzo juiz s proximidades do legislador, porm limitado decidibilidade do conflitodeterminado,nabuscadoequilbriodospoderesprivados. Apesardetrabalharcomcritriosobjetivos,comStandards valorativos, a equidade entendida no referido sentido aristotlico de justiadocasoconcreto.Ojuizdevepartirdecritriosdefinidos referenciveisemabstrato,socialmentetpicos,conformando-os situaoconcreta,masnoospodendosubstituirporjuzos subjetivosdevalor(DeveresGeraisdeCondutanasObrigaes Civis,inQuestesControvertidasnodireitosdasobrigaesedos contratos, So Paulo: Mtodo, 2005,p.87). OSTJrecentementereconheceuaimposiodeumnovo paradigma de boa-f objetiva, equidade contratual e proibio da vantagemexcessivanoscontratosdeconsumo(art.51,IV) (STJ ,REsp.437.607,rel.Min.HlioQugliaBarbosa,4T.,j. 15/05/07, DJ04/06/07. Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 14 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 15 PRINCPIO DA BOA-F OBJETIVA Oordenamentojurdicoptrioprofusoaoconsagrar,emvriasoportunidades,o princpio da boa-f objetiva, tanto no Cdigo Civil, como no de Consumo. CC. 2002: Art.113:Osnegciosjurdicosdevemserinterpretadosconformea boa-f, e os usos do lugar de sua celebrao. Art. 422. Os contratantes so obrigados a guardar, assim na concluso do contrato, como em sua execuo, os princpios de probidade e boa-f. Sobre este tema tem-se o magistrio abalizado do mestre Rizzato Nunes in DIREITO DOCONSUMIDOR,4Edio,p.605:Dessemodo,quandosefalaemboa-f objetiva,pensa-seemcomportamentofiel,leal,naatuaodecadaumadas partescontratantesa fimdegarantirrespeito outra.umprincpioque visa garantiraaosemabuso,semobstruo,semcausarlesoaningum, cooperandosempreparaatingirofimcolimadonocontrato,realizandoo interesse das partes. Ainda sobre o tema acrescente-se o enriquecedor concurso de CRISTIANO CHAVES DEFARIAS,eminentejurista,promotoreprofessorbaiano(CHAVESDEFARIAS, 2007): Oprincpiodaboa-fatuarcomomododeenquadramento constitucionaldoDireitodasObrigaes,namedidaemquea consideraopelosinteressesqueapartecontrriaesperaobterde uma dada relao contratual, mais no que o respeito dignidade da pessoa humana em atuao no mbito negocial. A boa-f multifuncional. Para fins didticos, seguindo a orientao da talentosaJ udithMartins-Costa,interessantedelimitarastrsreas deoperatividadedaboa-fnonovoCdigoCivil,:a)desempenha papeldeparadigmainterpretativonateoriadosnegciosjurdicos, como reza o art.113 daLei Civil ( funo interpretativa); b)assume carterdecontrole,impedindooabusododireitosubjetivo, qualificando-o,inclusive,comoatoilcito,conformepreconizaoart. 187doCodex(afunolimitadoraourestritiva);e,finalmentec) Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 15 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 16 desempenhaumaatribuiointegrativa,impondodeveresanexos, laterais, que esto presentes nas mais diversas situaes e negcios jurdicos(contratos,inclusive)independentementedepreviso expressa das partes, como se pode extrair do comando do art. 422 do cdigo Cidado. (grifos aditados) AindasereferindoaoCdigodedefesadoConsumidor,esteemseuart.47,norma orientadoradafunojurisdicional,discorresobreaatividadeinterpretativados contratos de consumo, mormente os de adeso:CDC,art.47:Asclusulascontratuaisserointerpretadasde maneira mais favorvel ao consumidor. Com a simples leitura deste artigo, est claro que, se a Construtora atrasa a entrega do bem, deve ser responsvel por todos os prejuzos causados aos adquirentes pela mora injustificada, devendo, portanto, incidir as penalidades, inclusive no que pertine a juros e multa de mora, que neste caso incide sobre o valor do imvel. Apenas a ttulo de esclarecimento, quando o adquirente atrasa qualquer valor seja ele correspondente a uma parcela ou sobre a integralidade do bem adquirido, incidiro os juroseamultasobreomontanteematraso,portanto,comoamoradaConstrutora refere-se a entrega do imvel, nada mais que justo, ante a necessidade de se manter oequilbriodarelao,queosjurosemultaincidamsobreovalordaunidade imobiliria do Autor. Assim,notemsidooutroentendimentodajurisprudnciaptria,senoode cabimentodaaplicaodosjurosemultademora,comopedidosautnomos,em favor dos Autores, seno vejamos: REsp 1355554 /RJRECURSOESPECIAL2012/0098185-2Ministro SIDNEI BENETI (1137) T3 - TERCEIRA TURMA DJe 04/02/2013 DIREITOCIVIL.PROMESSADECOMPRAEVENDADEIMVEL EM CONSTRUO. INADIMPLEMENTOPARCIAL.ATRASONAENTREGADO IMVEL.MORA.CLUSULAPENAL.PERDASEDANOS. CUMULAO. POSSIBILIDADE. 1.-Aobrigaodeindenizarcorolrionaturaldaquelequepratica atolesivoaointeresseoudireitodeoutrem.Seaclusulapenal compensatriafuncionacomopre-fixaodasperdasedanos,o mesmonoocorrecomaclusulapenalmoratria,queno compensa nem substitui o inadimplemento, apenas pune a mora. Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 16 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 17 2.-Assim,acominaocontratualdeumamultaparaocasode moranointerferenaresponsabilidadecivildecorrentedo retardo no cumprimento da obrigao que j deflui naturalmente do prprio sistema. 3.-Opromitentecomprador,emcasodeatrasonaentregado imvel adquirido pode pleitear, por isso, alm da multa moratria expressamenteestabelecidanocontrato,tambmo cumprimento,mesmoquetardiodaobrigaoeaindaa indenizaocorrespondenteaoslucroscessantespelano fruiodoimvelduranteoperododamoradapromitente vendedora. 4.- Recurso Especial a que se nega provimento. REsp955134/SCRECURSOESPECIAL2007/0114070-5Ministro Luis Felipe Salomo.DJe 29/08/2012 DIREITODOCONSUMIDOREPROCESSUALCIVIL.RECURSO ESPECIAL.CONTRATODEPROMESSADECOMPRAEVENDA DEIMVEL.RESCISOPORCULPADACONSTRUTORA (VENDEDOR).DEFEITOSDECONSTRUO.(...)INVERSODE CLUSULACONTRATUALQUEPREVIAMULTA EXCLUSIVAMENTEEMBENEFCIODOFORNECEDOR,PARAA HIPTESEDEMORAOUINADIMPLEMENTODOCONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. (...) 2. Seja por princpios gerais do direito, seja pelaprincipiologiaadotadanoCdigodeDefesadoConsumidor,seja,ainda,porcomezinhoimperativodeequidade,mostra-seabusivaaprticadeseestipular penalidadeexclusivamenteaoconsumidor,paraahiptesedemora ouinadimplementocontratual,ficandoisentodetalreprimendaofornecedor-emsituaesdeanlogodescumprimentodaavena.Assim,prevendoocontratoaincidnciademultamoratriaparao caso de descumprimento contratualporpartedoconsumidor,amesmamultadever incidir, em reprimenda do fornecedor, caso seja deste a moraouoinadimplemento.Assim,mantm-seacondenaodo fornecedor-construtorde imveis -emrestituirintegralmenteas parcelas pagas pelo consumidor, acrescidas de multa de 2% (art. 52, 1, CDC), abatidos os aluguis devidos, em vista de ter sido aquele, ofornecedor,quemdeucausarescisodocontratodecomprae venda de imvel.4.O art. 20, capute2,doCdigodeProcessoCivilenumeraapenasasconsequnciasda sucumbncia, devendo o vencido pagar aovencedoras"despesas"queesteantecipou,noalcanandoindistintamentetodososgastosrealizadospelovencedor,massomenteaqueles "endoprocessuais"ouemrazodoprocesso,quaissejam,"custas dosatosdoprocesso","aindenizaodeviagem,diriade testemunha e remunerao do assistente tcnico". Assim, descabe o ressarcimento, a ttulo de sucumbncia, de valores despendidos pelo vencedorcomaconfecodelaudoextrajudicial,mediantea contrataodeperitodesuaconfiana.Precedentes.5.Recurso especial parcialmente provido. GRIFO NOSSO. ProcessoREsp510472 /MG RECURSOESPECIAL2003/0051302-0.Rel.Min.ALDIRPASSARINHOJUNIOR4TURMA. Julg.02/03/2004 Publicao/Fonte DJ 29/03/2004 p. 247. Ementa:CIVILEPROCESSUAL.AODERESCISO CONTRATUAL.PROMESSADECOMPRAEVENDA.ATRASONA Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 17 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 18 ENTREGADOIMVEL.INADIMPLNCIADACONSTRUTORA RECONHECIDAPELOTRIBUNALESTADUAL.RECURSO ESPECIAL. PROVA. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SMULA N. 7-STJ.JUROSMORATRIOS,MULTAEHONORRIOS. APLICAOEMCONSONNCIACOMAPREVISO CONTRATUAL,POREQIDADE.CORREOMONETRIADAS PARCELASASEREMRESTITUDAS.INCCINCIDENTEATO AJUIZAMENTODAAO,PORVINCULAOCONSTRUO. INPC APLICVEL A PARTIR DE ENTO. I. Firmado pelo Tribunal estadual, soberano no exame da prova, que o atraso na entrega do imvel foi por culpa da construtora, invivel a reapreciao do tema em sede especial, ante o bice da Smula n. 7 do STJ. II.Multacompensatria,jurosehonorriosestabelecidosde conformidadecom a previso contratual, poraplicao da regra penal, A CONTRARIO SENSU, POR EQIDADE. III.Indevidaaretenodeparceladopreo,seorompimentodo contratodepromessadecompraevendasedeuporinadimplncia da construtora e no do adquirente. IV.CorreomonetriadopreoaserrestitudopeloINCCato ajuizamentodaao,porvinculado,poca,aocontratode construo,edeacordocomavariaodoINPCnoperodo subsequente, at o pagamento.V. Recurso especial conhecido em parte e parcialmente provido PRESTAO DESERVIOS (educacionais) AO DE COBRANA CdigodeDefesadoConsumidor(Lein8.078,de11desetembro de 1990) incide na relao jurdica de direito material travada entre as partesJurosdemorade1%aoms(CC,art.406,c.c.art.161,do CTN)Recursonoprovido.CdigodeDefesadoConsumidor 8.078CC406c.c161CTN.(4545685220108260000SP0454568-52.2010.8.26.0000,Relator:AntnioBeneditoRibeiroPinto,Datade Julgamento:30/01/2012,25CmaradeDireitoPrivado,Datade Publicao: 02/02/2012). BEMMVEL-DECLARATRIA-CITAODACORRE- AUSNCIA DE NULIDADE - TEORIA DA APARNCIA - APELANTE - PARTELEGTIMA-JUROSMORATRIOS-CITAO- PERCENTUAL-ART.406,CC-CORREOMONETRIA- INCIDNCIA-DESDECADADESEMBOLSOPELAAUTORA- RECURSONOPROVIDO.406CC.(992050018590SP,Relator: FerrazFelisardo,DatadeJulgamento:13/01/2010,29Cmarade Direito Privado, Data de Publicao: 23/01/2010). Por tais razes,as Rs devem ser condenadas nas mesmas penalidades contratuais estipuladas ao Autor, ou seja, pagar juros de 1% ao ms e 2% de multa moratria, paraaocorrnciadamoraeinadimplementosupratranscritas,devendoaindaser utilizado como ndice para a atualizao monetria, o INCC Salvador-FGV, em face da previso contratual expressa. Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 18 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 19 DARESTITUIODOSALDODEVEDORPAGOAMAIORDURANTEO PERODODEATRASO/CONGELAMENTODOSALDODEVEDOR /ALTERNATIVAMENTE: SUBSTITUIO DO INCC-SALVADOR/FGV COMO NDICEDEREAJUSTEDOSALDODEVEDORDURANTEOPERODODE ATRASO,PELOINPC(OUOUTRONDICEMENOSGRAVOSOAO CONSUMIDOR)EQUEEXPRESSEAPENASAATUALIZAO MONETRIA. Emrazodoprincpiodareparaointegral(CDC,art.6,VI),adiantedestrinchado, nenhum prejuzo poder advir para o consumidor, seja direito ou indireto, em face do vciodoprodutoounaprestaodoservio.Mormentenocasoemtela,ondea responsabilidade exclusiva das Rs pelo descumprimento contratual.Apenas como esclarecimento, entende-se no mercado imobilirio o termo poupana comooconjuntodospagamentosefetuadosdiretamenteconstrutoradurantea construo do imvel at a entrega das chaves. conhecido como saldo devedor a parte do pagamento do imvel a ser quitada aps o pagamento da poupana, quando da entrega das chaves e geralmente efetuado atravs de financiamento imobilirio. NocasosubjudiceocontratoprevautilizaodoINCC(NDICECONSTRUO CIVIL - FGV) como ndice de reajuste aplicvel s parcelas da poupana do contrato, ou seja, quelas com vencimento at a entrega das chaves.Assim, durante o perodo de mora das Rs, o saldo devedor do Autor continuou a ser reajustado,comoseatrasonohouvesse,impondoinjustoprejuzoparao Demandante, que deveria pagar ou financiar seu saldo devedor com reajuste somente at a data da entrega da obra. Destaforma,paraevitarosreferidosprejuzos,faz-senecessriodeterminara restituioemdobrodosvalorespagosamaiordosaldodevedor,calculando-seo valor deste que deveria ter sido pago poca do prazo previsto para entrega da obra atadata queefetivamenterecebeuaunidade imobiliria(fevereirode2015).Para tanto, deve-se desconsiderar os reajustes feitos no perodo de atraso, congelando-se o saldo devedor do Acionante durante o perodo de atraso (mora) da obra. Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 19 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 20 CasonoacatadoopedidodecongelamentodosaldodevedordoAutor,pugna-se, alternativamente,pelasubstituiodondicedecorreodosmesmospeloINPC. OcorrequetodavezqueoINCCfoisuperiorinflaomensalcalculadapelos indicadoresoficiais,aconsumidorasofreuprejuzosinjustificveis,aopassoqueas Rsestaropraticandoenriquecimentosemcausa,jqueaquelanodeucausaao atraso na entrega da obra, nem, consequentemente, contribuiu para postergar a data de pagamento ou financiamento do saldo devedor. NestesentidooincisoV,doart.39,doCDC,elencacomoprticaabusivae, portanto,vedadapelaLei:exigirdoconsumidorvantagemmanifestamente excessiva.Noparecedifcilpercebercomoabusivaaprticadecontinuar reajustandoosaldodevedordaconsumidoraquecumpriudevidamenteeno prazocontratualmenteassinaladoassuasobrigaescontratuais,quandoo atraso na entrega das chaves se deve nicae exclusiva conduta (ilcita) das acionadas. O Art. 51, IV, do CDC dispe como nulas de pleno direito, entre outras, as clusulas contratuaisrelativasaofornecimentodeprodutoseserviosque:IVestabeleam obrigaesconsideradasinquas,abusivas,quecoloquemoconsumidorem desvantagem exagerada, ou sejam incompatveis com a boa-f e a equidade; Assim,atendendoaoscomandoslegaissupraexpostoseaosprincpiosda razoabilidadeeequidade,depoisdeultrapassadooprazooriginalparaaentregada obra (abril de 2014), somente poder ser autorizada a atualizao monetria do saldo devedor pelo INCC-FGV quando este ndice for menor do que o INPC ou outro ndice oficialmenosgravosoaoconsumidor(arbtriojudicial)equeexpresseapenasa atualizao monetria do valor do saldo devedor. Nos meses em que o INCC-FGV for maior, dever ser utilizado o ndice requerido para realizar a atualizao monetria. Ademais, houve a quitao do saldo devedor, restando demonstrado que a sua atualizao, durante o atraso da obra, foi indevida, favorecendo estritamente as Rs, tendo, por consequncia a cobrana indevida dos valores pagos a maior. A respeito disso, o CDC estabelece a repetio do indbito dos valores pagos em excesso: CDC,art.42,pargrafonico.Oconsumidorcobradoem quantiaindevidatemdireitorepetiodoindbito,porvalor Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 20 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 21 igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correo monetria e juros legais, salvo hiptese de engano justificvel. Desta forma, as Rs devem restituir ao Autor a diferena em dobro do valor do Saldo Devedor que foi cobrado a maior indevidamente, daquele que deveria ter sido pago poca da correta entrega das chaves, 30 de abril de 2014, com a devida atualizao monetria. DA CORRETAGEM IMPOSTA AOS AUTORES ABUSIVIDADE - VENDA CASADA OsAutores,paraaquisiodaUnidadeHabitacional,foramobrigadosapagar corretagem, quando em verdade a responsabilidade do custo da intermediao das Demandadas, deduo lgica proveniente da simples anlise dos fatos: Quem est vendendo imveis? As construtoras. Quem contratou a Corretora de imveis? As construtoras. Quem escolheu a Corretora? As construtoras. A atuao da corretora beneficia o negcio de quem? Das construtoras. Ora,seasconstrutorasRssoquemvendemosimveis,quemcontrataram, escolheramesebeneficiamdaatuaodaCorretora,porqueessacontadeveser paga pelos consumidores Autores? Nofosseoclaroafronterazoabilidadeeboa-fobjetivaacobranada intermediaoimobiliriadosAutores,talaindaseconfiguracomoprticaabusivae ilegal da venda casada, vedada pelo CDC, art. 39, I: Art. 39 - vedado ao fornecedor de produtos ou servios, dentre outras prticas abusivas: IncisoI:condicionarofornecimentodeprodutosouserviosao fornecimento de outro produto ou servio, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos. AsConstrutorasignoramasdisposiesconsumeristas,dissimulandoorepassedos valoresdecorretagemaoconsumidorcomorequisitoaquisiodaunidade habitacional, impondo o servio de intermediao. O Cdigo de Defesa do Consumidor claroaoestabelecercomonulaacondioquedeterminaapresenadeum Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 21 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 22 representanteparaaconclusoourealizaodeoutronegciojurdicopelo consumidor, art. 51, inciso VIII: Art.51.Sonulasdeplenodireito,entreoutras,asclusulas contratuaisrelativasaofornecimentodeprodutoseservios que: VIII-imponhamrepresentanteparaconcluirourealizaroutro negcio jurdico pelo consumidor. Dessaforma,nemosAutores,nemnenhumoutroconsumidorconseguiriaadquirir qualquerimvelnoempreendimentoemtelasenocontratasse,obrigatoriamente,o serviodecorretagem.Pois,aaodaConstrutoraocorredaseguintemaneira:ela escolheumaimobiliriaqueatuanoramo,estaforneceumgrupodecorretoresque serotreinados,uniformizados,equipadoscommaterialpublicitrio,disponibilizando estruturafsicaelogsticadeStandnolocaldaconstruodoimveleem contrapartidatmexclusividadenavendadasunidadesimobiliriasdo empreendimento. Essa conduta seria aceitvel se no houvesse a m-f na atitude da Construtora e dos Corretoresquedeveriamprestarasinformaescorretaseclarasaoconsumidor comoorientaoCDC,artigos6,III,31e46.Nointuitodeconcluironegcio,o consumidorinformadodopreototalda comprae quese faznecessriopagar um sinal, geralmente fundamentado sob os argumentos de que restam poucas unidades, queaprocuraestaltaouqueatabeladepreosserreajustada.Elabora-sea proposta de compra, incluindo aquele valor colocado como arras, uma espcie de taxa mnima caso haja descumprimento do contrato. Oconsumidorsdescobrequefoienganadoquandorecebeocontratodefinitivoe identifica que o valor do imvel adquirido no corresponde ao informado na proposta e adiferena justamenteacomissopagaem favordocorretor, quedeveriatersido pagapelovendedor.Oscorretoresqueagemdestaformaestoferindooart.723, CC/02 que dispe: CAPTULO XIII Da Corretagem Art. 723.O corretor obrigado a executar a mediao com diligncia eprudncia,eaprestaraocliente,espontaneamente,todasas informaes sobre o andamento do negcio. (Redao dada pela Lei n 12.236, de 2010) Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 22 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 23 Pargrafonico. Sobpenaderesponderporperdasedanos,o corretorprestaraoclientetodososesclarecimentosacercada seguranaoudoriscodonegcio,dasalteraesdevaloresede outrosfatoresquepossaminfluirnosresultadosdaincumbncia. ( Includo pela Lei n 12.236, de 2010) AprticatolesivasrelaesdeconsumoqueaLei15.529/2011avanoue tipificou essa prtica tambm como infrao ordem econmica, no seu art. 36, 3, inciso XVIII: Art.36. Constitueminfraodaordemeconmica, independentementedeculpa,osatossobqualquerforma manifestados,quetenhamporobjetooupossamproduziros seguintes efeitos, ainda que no sejam alcanados: 3o As seguintes condutas, alm de outras, na medida em que configuremhipteseprevistano caput desteartigoeseus incisos, caracterizam infrao da ordem econmica: XVIII - subordinar a venda de um bem aquisio de outro ou utilizaodeumservio,ousubordinaraprestaodeum servio utilizao de outro ou aquisio de um bem. O Superior Tribunal de Justia tambm j se manifestou sobre a questo: Aprticaabusivarevela-sepatenteseaempresa cinematogrficapermiteaentradadeprodutosadquiridosnas suas dependncias e interdita o adquirido alhures, engendrando porviaoblquaacognominadavendacasada,(...)(REsp. 744.602, Rel. Min. Luiz Fux, j. 01/03/07, DJ15/03/07) Configuradaedemonstradaaprticaabusivaeainfraoordemeconmicada venda casada pelas Acionadas, impe-se a sua condenao restituio em dobro dosreferidosvaloresaosDemandantes,obedecendo-seaocomandonormativodo pargrafo nico do art. 42 do CDC: CDC,art.42,pargrafonico.Oconsumidorcobradoem quantiaindevidatemdireitorepetiodoindbito,porvalor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correo monetria e juros legais, salvo hiptese de engano justificvel. CORRETAGEM: INDEVIDO REPASSE DO NUS AO CONSUMIDOR O contrato de corretagem aquele em que uma pessoa se obriga a obter para outra, um ou mais negcios, conforme as instrues recebidas, sendo assim, no h que se Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 23 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 24 falaremserviosdecorretagemcontratadopelosAutores,vistoque,estes conduziram-se,porcontaprpria,atostanddevendasdaconstrutorar,desorte que no houve a atividade da aproximao entre compradores e vendedores prestado pelocorretor.Emverdadeoscorretoresquesepostavamnostanddevendas eram previamentecontratadospelaconstrutora paraaliestareme atuaremem nome e no interesse da construtora.Assim,restaevidentequeonusdacomissodecorretagemnopoderiaser transferidoaosconsumidores,j quehaviaacordocomercialprviomantidoentreas ConstrutorasRseaempresaimobiliria,almdofatodequenohouve intermediaopropriamentedita,senomeraexplicaopadronizadadasformasde pagamento. Oserviodecorretagememencontra-sedisciplinadonoart.722doCdigoCivil,in verbis: Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, no ligada a outraemvirtudedemandato,deprestaodeserviosoupor qualquerrelaodedependncia,obriga-seaobterparaa segundaumoumaisnegcios,conformeasinstrues recebidas. Aorientaolegalclaraaodisciplinarquearesponsabilidadepelopagamentoda comisso de corretagem de quem contrata/usufrui dos servios do corretor, no caso, aconstrutora,poiselaquemsebeneficiadosserviosprestados.Atransferncia dessenusaosconsumidoresviolaostermosdalei,vistoqueosmesmosno contrataramocorretorenenhumserviolhesfoiprestado.OIBEDEC(Instituto BrasileirodeEstudoeDefesadasRelaesdeConsumo)comungadestemesmo raciocnio, em recente publicao de reportagem no stio da internet, o presidente da instituio fez a seguinte declarao: JosGeraldoTardin,presidentedoIBEDEC,lembraaindaqueo CdigodeDefesadoConsumidorclaroemestabelecerqueo fornecedordeprodutoouservioobrigadovenderoprodutoou servioanunciado,aquemsedisponhaacomprarepagaropreo pedido. Assim, o CDC refora a desnecessidade de intermediador no negcio,aindamaisquandoesteintermediadornoprestanenhum servio ao consumidor e nem defende os seus interesses. E prossegue esclarecendo: Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 24 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 25 Aprticaabusivafuncionadaseguinteforma:aconstrutoratreina, uniformizaegerenciaumgrupodecorretores,fornecendopanfletos, estrutura fsica e logstica de stand no local da construo do imvel e emtrocalhesdexclusividadenavendadesuasunidades imobilirias no empreendimento. At aqui no haveria nada de ilegal. Oproblemacomeaquandoaocomprarumimvel,oconsumidor informado do preo total da compra e instado a dar um sinal para concretizaronegcio,muitasvezessoboargumentodevendaque restampoucasunidadesouqueatabeladepreosvaiser reajustada.feitoumapropostadecompraeaquelevalorcolocado como arras, uma espcie de multa prevista no Cdigo Civil/02 se uma das partes desistir do negcio. Quando chega o contrato definitivo o consumidor descobre ento que aquele valor dado a ttulo de arras, na verdade era em grande parte a comisso de corretagem que foi cobrada dele e nodo vendedordo imvel. Aqui reside a ilegalidade e foi exatamente o que ocorreu com a consumidora Marlia da Silva. Nocasoemtela,osAutoresnoconheciamenemtampoucoescolheramqualquer profissionaldeintermediao.OsRequerentesforamatradosaostanddevendas pelarobustapublicidadeespalhadapelacidade.Emnenhummomentohouve qualquerpersuasoporpartedequalquercorretor,queemverdade,emnada influenciouaconclusodonegcio,servindoapenascomomeroinformante, elucidando acerca da forma de pagamento. Napresenterelaooqueocorreemverdadeorepassedecustos,ouseja,as construtoras, ao invs de pagarem comisso empresa imobiliria por ela escolhida e contratada,transfereessenusaosadquirentesdeformatotalmenteabusivae violadora da boa-f objetiva. Nesse sentido manifesta-se recentssima a jurisprudncia ptria: TJ/DFSentenaProc.n.2013.01.1.005397-6,JuizJANSEN FIALHO DE ALMEIDA, DJE 30/04/2013 EMENTA: CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL-COMISSODECORRETAGEMINDEVIDA-AUSNCIA DEANUNCIAEXPRESSADOAUTOR-REPETIODO INDBITODEFORMASIMPLES-PRECEDENTES JURISPRUDENCIAISEDOUTRINA-PEDIDOJULGADO PROCEDENTE. TJ/ DF ACJ- APELAO CIVEL NO JUIZADO ESPECIAL RELATOR: HECTOR VALVERDE SANTANA PROCESSO: 20120710218185ACJ Direitodoconsumidor.Construtora/incorporadoraimobiliria. Comissodecorretagem.Agentesatuandosobasinstruesdo fornecedor. Desnaturaodocontratodecorretagem. Transferncia aosconsumidoresdeservioquenolhesfoiprestado.Pratica Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 25 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 26 abusiva.Violaoboa-fobjetiva.Consumidoresnoinformados adequadamente.Violaoaodeverdeinformao.Repetiode indbitodevida.Artigo42,nicodoCDC.Recursoprovido. Sentena parcialmente reformada. DIREITOCIVIL.TAXADECORRETAGEM.AUSNCIADEPROVA DAINTERMEDIAO.ABUSIVIDADEDECLUSULA CONTRATUAL QUE IMPOE O PAGAMENTO. 1- (...) 2-Aobrigaodepagarataxadecorretagempressupea prestaodeserviodemediaoimobiliria,comodefinidono art. 722 do cdigocivil:"pelocontratodecorretagem,uma pessoa, no ligada a outra em virtude de mandato, de prestao de servios ou por qualquer relao de dependncia, obriga-se a obterparaasegundaumoumaisnegcios,conformeas instrues recebidas. 3- Se o consumidor procura o prprio vendedor para a realizao donegcio,descaracteriza-seamediaoimobiliria,conforme define o art. 726 do cdigo civil: "iniciado e concludoo negcio diretamente entre as p artes, nenhuma remunerao ser devida aocorretor;masse,porescrito,forajustadaacorretagemcom exclusividade,terocorretordireitoremuneraointegral, aindaquerealizadoonegciosemasuamediao,salvose comprovada sua inrcia ou ociosidade." 4- Assim,abusiva,porrepresentarvantagemexagerada(art. 51, inciso iv do cdc),aexistnciadeclusula,emcontratodeadeso, queimpeopagamentodevalor,attulodetaxadecorretagem,se no h prova da intermediao imobiliria nem de que o preposto que atendeu o consumidor corretor autnomo. 5-recursoconhecido,masnoprovido.custasprocessuaise honorrios pelo recorrente, no valor de r$ 500,00. (Processo:ACJ2028343720118070001DF0202834-37.2011.807.0001Relator(a):AISTONHENRIQUEDE SOUSA Julgamento: 13/03/2012 rgo Julgador: 2 Turma Recursal dosJuizadosEspeciaisdoDistritoFederalPublicao:17/04/2012, DJ-e Pg. 364) AO DE COBRANA - CORRETAGEM - COMISSO INDEVIDA. - No devido o pagamento da comisso de corretagem se no restar comprovadoqueonegcioseconcretizouemdecorrnciada intermediao do corretor na aproximao dos contratantes. (TJMG. 08/07/2006. Cmaras Cveis Isoladas / 12 CMARA CVEL. Dje 08/07/2006). Expositis,pelamanobradedesnaturaoabusivadoserviodeintermediao imobiliria,somadaprticaabusivadavendacasada,restouclaroquea responsabilidade pelo pagamento da corretagem jamais poderia ter sido transferida ao consumidor, sendo clara violao ao princpio boa-f objetiva. Assim, as empresas rs deverosercondenadasarestituiremdobroosvaloresimpostosattulode corretagem, nos termos do nico do art. 42 da Lei Consumerista. Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 26 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 27 DA INDENIZAO POR DANOS EXTRAPATRIMONIAIS Comojexplicitado,oinadimplementocontratualconfiguradonoincomumatrasodo empreendimentorepercutiu,comonopoderiaserdiferente,naesferapessoale familiardosPromitentesCompradores,deformanegativa,gerandotranstornosde significativamontaedevariadaordem,refletindo-seemprejuzosemocionaisa merecerem uma reparao de natureza compensatria e inibitria por parte dos seus responsveis. Projete-seo queissosignificaparaumapessoa, quepor todoesseperodoteveem suspensoosseusprojetos,planejamentosderealizaes,perdadetempo,abalos psicoemocionaiseperdadeaproveitamentodopatrimnioadquirido,delazer,de frustraes e ansiedades, etc. HdesemencionarqueosAutoressemprecumpriramcomtodassuasobrigaes, antecipando,inclusive,opagamentodealgumasparcelas,justamenteparano atrasaraindamaisaentregadesuaunidade.Commuitoesforoetrabalho conseguiramquitaroimvelantesdotempoestabelecidoemcontrato.Todavia,em contrapartida, a Construtora R no cumpriu com o pactuado. OsprazosesposadospelaConstrutoranoforamcumpridos,aunidadeapenasfoi entregueaosAutoresem10defevereirode2015,quaseumanoapsadata aprazada e sem estar totalmente concluindo, vez que ainda haviam funcionrios da R no prdio concluindo servios de pintura,rea da piscina e reas de lazer ainda sem equipamentos e tudo que relacionaram na vistoria do apartamento ainda sem fazer.Ademais,bastaanalisarotempoqueasrsroubaramdoDemandanteataquie roubarocomanecessidadedeajuizamentosetramitaoprocessualpara solucionaremoproblemacriadoexclusivamenteporeles,aperdurarprovavelmente por mais alguns anos de litgio processual e desgastes emocionais consequentes. Amodernadoutrinasobreresponsabilidadecivil,levandoemconsideraoa velocidade e a complexidade da vida atual, onde generalizadamente reconhecida a dificuldadedeconseguirtempoparasatisfazereatendertodasasdemandas pessoais,profissionais,etc.,outorgaexpressivovaloraotempotiloulivredecada indivduo,comobemdavidajuridicamenterelevanteeindenizvelquando indevidamente violado. Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 27 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 28 Neste sentido: AgravosInominadosemApelaoCveln04809/2008.Agravante1:FIAT AUTOMVEISS/A.Agravante2:ITAVEMARIOVECULOSEPEASLTDA.Agravado: RUBENS GABRIEL SOBRINHO.Relator: DES. ORLANDO SECCO 363. 8 Cmara Cvel. Violaoaosdeveresanexosps-contratuaisdaboa-fobjetiva,cooperaoe transparncia, pela perda do tempo til do consumidor que, por mais de um ano, forareiteradasvezesoficinadaconcessionriasemsolucionarodefeito estruturaldobem.Vcioredibitrioprematuroerecorrenteque,apesardousoacimadamdiapeloconsumidoroquenogeraqualquer incompatibilidadecomapretensodeduzida(conclusesdolaudofls.230), maculam o bem a ponto de retirar seu valor econmico e condio de carro zero km..Danomoralinconteste,oriundonodeumaoualgumas,masdasrepetidas frustraesdasjustasexpectativasemfunodosreiteradosconstrangimentos sofridos com um veculo novo (Perda do Tempo til do consumidor). Processo que revelaqueoautoracreditavaestaradquirindoumveculozerokm.Como instrumentodetrabalho,quandonaverdadeestavacomprandoinmeros aborrecimentosemaisdequatroanosdedisputajudicialsobreobem.Dinmica ftica que extrapola os limites da smula 75,TJRJ, afigurando-se em ntida ofensa dignidadedapessoadoconsumidor.Verbaindenizatriaque,emfunodo seguimentoaos2e3apelos.AgravosInominadosinterpostospelasdemandadas (fabricanteeconcessionria).//Matriaconsumeristaexaminadaestritamente luz dos princpios e regras materiais e processuais contidos no estatuto de regncia (CDC, Arts.6,V;VI;VII e VIII; 12;14;15;18;20 e 23) em cotejo com viso panormica e finalista das consideraes do laudo pericial formulado (fls.219/230). Preliminar. Responsabilidadeobjetivasolidriadovendedorefornecedorquedeterminaa pertinnciasubjetivalidedeambasasrs:aprimeiraporterproduzidoobem comovcioestruturalapontadonolaudopericial;asegundaport-lovendidoe no fornecido os devidos servios no sentido de sanar os reiterados vcios de forma satisfatria;Legitimidadepassivamanifestadasrs.//Mrito.Agravosdefensivos contraditrios, depreendendo-se do recurso da concessionria a admisso dos fatos alegadosnainicialeimputaoderesponsabilidademontadora.Inexistnciade fatoexclusivodofabricante.Ilcitofartamentecaracterizadopelosvrios documentos comprovadores de vcios e defeitos no resolvidos no veculo zero km. adquirido pelo autor (fls.219/230). do veculo seria de R$29.378,40.// Sentena de procedncia parcial dos pedidos condenando as rs solidariamente: (i) devoluo dovalorpagopelobem(R$29.185,08),comcorreododesembolsoejurosda citao,medianteadevoluodobem(alienado)peloconsumidor concessionria,e(ii)danosmateriais(lucroscessantes)peloperodoqueo consumidorficaraimpossibilitadodeutilizarobemprofissionalmente,aser apontadoemliquidaodesentena(Art.18,1,II,CDC).Apelaesinterpostas pelostrssujeitosdarelaojurdicamaterialcontrovertida.1Apelao (consumidor)pugnandopeloreconhecimentodosdanosemergentesedosdanos morais. 2 Apelo (fabricante) sustentando ilegitimidade passiva; inaplicabilidade do CDC;fatoexclusivodoconsumidorefaltadeprovadoslucroscessantes.3 Apelao(concessionria/revendedora)alegandosuailegitimidadepassiva;fato exclusivodoconsumidor;ausnciadeprovadoslucroscessantes.Deciso Monocrtica da Relatoria provendo liminarmente em parte o 1 recurso (para impor condenaosolidriadasrsemdanosmoraisR$7.000,00)enegandomaaneta daporta;rudosexcessivosnasuspensodianteiraetc...),comotambmpela insuficincia tcnica da concessionria em resolv-los, inclusive com custos para o proprietrio, com reiteradas idas e vindas, no primeiro ano de uso, para reparo sem soluododefeitonasuspensodianteiradoveculo(cf.guiasdereparode fls.21/30),fazendocomqueoconsumidorficasseprivadodousoregulardobem pormaisdetrintadias(fls.08).Laudopericial(fls.221/230)quecategricoem reconhecer(i)obomestadodeconservaodoveculo;(ii)existnciade excessivos e sucessivos defeitos reincidentes no bem, especialmente com relao Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 28 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 29 suspenso,vcioestruturaldefabricaoquea2rnoconseguirareparar durante todas as visitas feitas ao seu estabelecimento; (iii) que o kit gs instalado natraseiradoveculonopossuaqualquerrelaocomasreclamaes formuladas;(iv)quedesdebaixaquilometragemovcionasuspensojhaviase manifestado, tendo a concessionria substitudo a pea sem sucesso, persistindo o defeitoatomomentodavistoria(Fev./2007),e(v)que,emfunodovcio estrutural e pelo desgaste natural do bem, o valor de mercado. Ainda sobre o mesmo tema: O dever de indenizar resta evidente, sem maiores consideraes, uma vez que o consumidorexperimentouaborrecimentosecontratemposquesuplantamas chateaesdocotidiano,acarretandoaperdadetempotiletranqilidade inadmissveis na complexa vida moderna, afirmou o desembargador Rogrio Souza na deciso. (Proc. n: 0160927-20.2009.8.19.0001 - com informaes do TJ-RJ) AssimoensinamentodoEspecialistaemDireitoCiviledoConsumidor,Dr.Cristiano Vieira Sobral Pinto, no seu artigo: Responsabilidade civil do fornecedor em razo da perda do tempo livre com fundamento no cdigo de defesa do consumidor. Adoutrinaeajurisprudnciainformamqueaspessoasnopodemser injustamenteinvadidasemsuasesferasdeinteresse,poiscasoissoacontea tmestaspessoasodireitodeseremindenizadasnaproporododano sofrido.Acondutaeloprimordialnoestudodaresponsabilidadecivilea partirdelapoderemosaferirsespartesagiramumascomasoutras baseadas na boa-f objetiva, pois na ocorrncia da quebra do princpio retro mencionadoaviolaoestarcaracterizadaeodanotransparente. Nas relaes de consumo, o elo mais fraco e na maioria das vezes vulnervel, oconsumidor,observaseusdireitosseremdesrespeitadosporfornecedores que no cumprem com o seu dever de lisura, correo e probidade, gerando a perdadotempolivredestelesado.Assim,seesperaquecomasdecises aplicadaspornossoJudicirio,taisfornecedorescomecemarespeitarmais queles que movimentam o mercado de consumo, visando sempre uma relao contratual equilibrada. Sobreodanomoralcontratualdiscorreudeformabrilhanteofestejadojurista, professorepromotorbaianoCRISTIANOCHAVESDEFARIASemDireitodas Obrigaes.Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2007: A nossoviso, nadaimpede queo dano moral se apresente como efeito do inadimplementodeumaobrigao.Noconseguimosobservarqualquer razo que limite o dano extrapatrimonial responsabilidade extracontratual. Nestepasso,emedificanteartigosobreotema,ANDRGUSTAVO Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 29 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 30 CORRADEANDRADEtranquilamenteadmiteochamadodanomoral contratualeremeteasoluodacontrovrsiadistinoentrea patrimonialidadedaprestaoeaextrapatrimonialidadedointeressedo credoroudosbensafetados.Emboraaprestaotenhacontedo patrimonial, o interesse do credor na prestao, conforme as circunstncias, apresentarumcarterextrapatrimonial,porqueligadosuasade,de pessoa de sua famlia, ao seu lazer, sua comodidade, ao seu bem-estar, sua educao aos seus projetos intelectuais Tambmentendemosque,caracterizadooinadimplementodeobrigao preexistente que tenha dado causa a leso a direitoda personalidade, no poderojulgadorselimitaraentenderoeventocomoaborrecimentoou desconfortodocredor.Certamente,existemaquelescasosemqueodano moral decorrente da violao do contrato evidente e indiscutvel. o caso da reparao por leses decorrentes de cirurgias mal conduzidas; acidentes compassageirosemtransportesouumaindevidainscriodonomedo devedoremcadastrodeinadimplente.Trata-sedecasosemquea integridade psquico-fsica e a honra do credor so diretamente afetadas. Mas,seobemdapersonalidadeafetadoserelacionaaouniversoda tranqilidade,bem-estarepazdeespritodocredor,acreditamosqueo transtornoanmicojserparaimporodanomoral,mesmoqueoutros bensdapersonalidadecomoavida,honra,liberdadeeigualdadeno tenhamsidoviolados.SRGIOCAVALIERIFILHO(Programade ResponsabilidadeCivil)ponderacomrazoqueoimportante,destarte, para a configurao do danos moral no o ilcito em si mesmo, mas sim a repercusso queele possa ter.Uma mesma agresso pode acarretarleso em bem patrimonial e personalssimo, gerando danos material e moral. No precisoparaaconfiguraodesteltimoqueaagressotenha repercussoexterna,sendoapenasindispensvelqueelaatinjao sentimento ntimo e pessoal de dignidade da vtima. Nestegiro,haverdanomoralpelosimplesinadimplementodaobrigao, naquelescasosemqueamoraouinadimplementocausamaocredor grande perde de tempo e energia na resoluo da questo. Lembra ANDR GUSTAVO CORRA DE ANDRADE que o tempo, pela sua escassez, um bempreciosoparaoindivduo,tendoumvalorqueextrapolaasua dimensoeconmica.Amenorfraodetempoperdidodenossasvidas Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 30 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 31 constituiumbemirrecupervel.Porissoafigura-serazovelqueperda dessebem,aindaquenoimpliqueprejuzoeconmicooumaterial,d ensejo a uma indenizao. Assim tambm a jurisprudncia: DES.ANTNIOSALDANHAPALHEIROJulgamento:17/03/2009QUINTA CMARACVELDIREITODOCONSUMIDOR.COMPROMISSODECOMPRAE VENDADEIMVEL.ATRASONAENTREGADAOBRA.FATO INCONTROVERSO.IMPUTAODECULPADOEMPREITEIRO.RETARDO PELO QUAL RESPONDO O PROMITENTE VENDEDOR, QUE NO COMPROVA A EXISTNCIADECIRCUSTNCIAEXCLUDENTE.RESPONSABILIDADE OBJETIVA,COMBASENATEORIADORISCODOEMPREENDIMENTO.DANO MORALCARACTERIZAO.FRUSTRAOECONSTRANGIMENTODO CONSUMIDOR,COMINAFASTVELDANOEMSUAROTINAPSICOLGICA. NEGADOPROVIMENTOAOPRIMEIROAPELO.PARCIALPROVIMENTODO RECURSO ADESIVO 2009.001.06238 APELAO 1 EMENTA DESEMBARGADORLINDOLPHOMORAISMARINHOJulgamento:07/10/2008 DCIMA SEXTA CMARA CIVEL INCORPORAO IMOBILIRIA PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE APARTAMENTO EM CONSTRUO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.ATRASONAENTREGADAOBRA.CULPAEXCLUSIVADO INCORPORADOR.RESCISODECONTRATO.RESTITUIODAS IMPORTNCIASPAGAS.PERDASEDANOS.PREVISOCONTRATUALDE RESSARCIMENTO.DANOMORALOCORRNCIA.TRANSTORNOSQUE EXTRAPOLAMOMEROABORRECIMENTO.Havendoinadimplementocontratual porpartedaincorporadora,quenoentregaaunidadenoprazoavenado,eno logrando xito em demonstrar as excludentes de responsabilidade, deve devolver as quantiaspagas,umavezrescindidoocontrato.Havendoclusulanoinstrumento particular de incorporao prevendo ressarcimento do adquirente em caso de atraso na entrega das chaves, faz o mesmo jus reparao pretendida.O dano moral se caracterizaemrazodademoranaentregadaunidadeenafrustraoda realizaodoumsonhodacasaprpria,estandoaverbaindenizatriabem fixada,nomerecendoqualquercensura.Recursoaoqualsenegaprovimento. 2008.001.30306 APELAO 1 Ementa. A DPLICE FUNO DO DANO MORAL (ASPECTO PUNITIVO OU PEDAGGICO) Aindenizaopordanomoraltemfunodplice.Deumlado,compensaravtima. Do outro, punir o agressor. a chamada funo punitiva ou pedaggica do dano moral (exemplaryorpunitivedamages) Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 31 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 32 O STJ j h algum tempo reconhece e adota essa tese quando aplica a condenao por dano moral: A indenizao punitiva pode fixar uma punio exemplar, como forma decontribuirparadesestimularoofensorarepetiroato, inibindo sua conduta antijurdica(STJ,REsp265.133,Rel.Min. Slvio de Figueiredo Teixeira, 4T.,j. 19/09/2000,p; DJ 23/10/2000). O carter dplice do dano moral tem sido reconhecido pela jurisprudncia: O valor do dano moral tem sido enfrentado no STJ com o escopo deentenderasuaduplafuno:repararodano,buscando minimizaradordavtima,epuniroofensorparaqueno reincida.(STJ,REsp.550.317,Rel.Min.ElianaCalmon,2T.,j. 07/12/2004, p. DJ13/06/2005). O sentido punitivo ou pedaggico tem sido reforado em mltiplos julgados: Responsabilidade civil.Dano moral. Indenizao. O dano moral deveserindenizadomedianteaconsideraodascondies pessoaisdoofendidoedoofensor,daintensidadedodoloou graudeculpaedagravidadedosefeitos,afimdequeo resultadonosejainsignificantesaestimularaprticadoato ilcito,nemoenriquecimentoindevidodavtima(STJ, REsp.207.926, Rel. Min.Ruy Rosado deAguiar, 4 T., j. 01/06/99, p; DJ 08/03/2000). PRINCPIO DA REPARAO INTEGRAL RESTITUTIO IN INTEGRUM CDC - Art. 6: So direitos bsicos do consumidor: VI- a efetiva preveno e reparao de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos. Odireitodoconsumidortementreosseusprincpiosinformadoresodareparao integralrestitutioinintegrum,queestabeleceparaofornecedorodeverdereparar todoe qualquerdano causadoaoconsumidordamaneira maisamplapossvel,ede forma objetiva, ou seja, sem que entre na discusso jurdica o elemento culpa. Assim o entendimento absoluto da doutrina consumerista: Havendodano,aindenizaoterqueseramaiscompletapossvel. Para o Cdigo, de fato, a reparao ampla, cobrindo todos os danos sofridospelavtima,patrimoniais(diretoseindiretos)emorais, Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 32 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 33 inclusiveaquelescausadosnoprpriobemdeconsumodefeituoso. Ademais,aindenizaointegral(...)(AntnioHerman V. Benjamin, CludiaLimaMarqueseLeonardoBessa,ManualdeDireitodo Consumidor, 2009). Trata-se de um princpio relativo reparao de danos causados. Se o consumidorsofreumdano,areparaoquelhedevidadevesera maisamplapossvel,abrangendo,efetivamente,todososdanos causados.Naverdade,ateoriadaresponsabilidadecivil,emtodoo mundo,vemcrescentementesevalendodesteprincpio,fazendover queavtimadodanoquemdeveserconsideradaemlinhade princpio,frentedequaisqueroutrasordensdeconsiderao.O CDC,entrens,acolheutaltendncia,prestigiando-afortemente. (Felipe Peixoto Braga Netto, Manual de Direito do Consumidor,2009). Detodomodo,havendodanomaterialrepresentadoporperdas emergentesourelativasalucroscessantes,oudanomoral,sua reparaotemdeserintegral.(RizzattoNunes,CursodeDireitodo Consumidor,2008). PRINCPIO DA RESPONSABILIDADE OBJETIVA Art.12Ofabricante,oprodutor,oconstrutor,nacionalou estrangeiro, e o importador respondem, independente da existncia de culpa, pela reparao de danos causados aos consumidores(...) Art.14.Ofornecedordeserviosresponde,independenteda existnciadeculpa,pelareparaodosdanoscausadosaos consumidores por defeitos relativos prestao dos servios, (...) Nasearaconsumeristaateoriadaresponsabilidadecivilsofrealgumasevolues, tendocomoamaiscontundenteaexclusodoelementoculpa(negligncia, imprudnciaeimpercia)quedeixadeintegr-la,passandoateoriaaseaperfeioar agora com apenas dois elementos: dano e nexo causal. A modificao nasce primordialmente de duas constataes: 1- da desigualdade de forasexistentesnarelaofornecedorXconsumidor,quedeixaesteltimoem estado de vulnerabilidade em relao ao primeiro. Esta vulnerabilidade se expressa de Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 33 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 34 vrias formas, tcnica, jurdica, ftica, econmica, etc. Reflete, naturalmente, tambm, numamaiordificuldadedeproduzirprovascontraofornecedor.Exs:a)fulanovaiao caixaeletrnico,comandaumsaque,aoperaovaiatofinalmaisodinheirono sai; b) um hacker invade a sua conta bancria e transfere dinheiro ou paga contas; c) beltranoingereumamedicaoemcasaepassamalporcausadoremdio.Todos esses exemplos tm em comum a dificuldade para o consumidor produzir a prova da culpadofornecedor.Aentraasegundaconstataomotivadoradaevoluoda teoria da responsabilidade civil, a percepo da necessidade de privilegiar-se a vtima, parte mais vulnervel, em ateno ao princpio da efetividade dos direitos. A doutrina tambm brada unssona nesse sentido: Aresponsabilidadecivilpordanoscausadosaoconsumidor objetiva. Isto , independe do elemento culpa. Basta que a vtima prove o dano sofrido e o nexo causal.(FelipePeixotoBragaNetto,Manual de Direito do Consumidor,2009). Asociedadedeconsumo,comseusprodutoseserviosinundados decomplexidadestecnolgicas,noconvivesatisfatoriamentecom umregimederesponsabilidadecivilbaseadoemculpa.Se relativamente fcil provar o prejuzo, o mesmo j no acontece com a demonstrao de culpa. Se, porm, fosse obrigada a provar, sempre e sempre, a culpa do responsvel, raramente seria bem sucedida na sua pretenso de obter ressarcimento. Asubstituiodaculpa,comoinformadoradodeverdereparar,por umoutrocritrio,emespecialnaproteodoconsumidor,vinha sendo reclamada de h muito. Afastando-se, por conseguinte, do direito tradicional, o Cdigo d um fundamentoobjetivoaodeverdeindenizar.Nomaisimportaseo responsvellegalagiucomculpa(imprudncia,neglignciaou impercia) ao colocar no mercado produto ou servio defeituoso. No sequer relevante tenha ele sido o mais cuidadoso possvel. No setratademerapresunodeculpaqueoobrigadopodeilidir provando que atuou com diligncia. Ressalte-se que tampouco ocorre merainversodonibusdaprova.ApartirdoCdigonocusta repetir o ru ser responsvel mesmo que esteja apto a provar que Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 34 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 35 agiu com a melhor diligncia e percia. (Antnio Herman V. Benjamin, CludiaLimaMarqueseLeonardoBessa,ManualdeDireitodo Consumidor, 2009). GARANTIAS CONTITUIDAS SOBRE AS UNIDADES PROMETIDAS INEFICCIA JURDICA - SMULA 308 STJ LIBERAO HIPOTECRIA DO IMVEL Emfacedasmuladen308doSTJ,aclusulacontratualnoproduzirefeitos jurdicosparaoscontratantes,poisprevapossibilidadedeconstituiodehipoteca sobre os imveis."Smulan308.Ahipotecafirmadaentreaconstrutoraeo agentefinanceiro,anteriorouposteriorcelebraoda promessadecompraevenda,notemeficciaperanteos adquirentes do imvel." reconhecido pela doutrina que esta smula foi calcada integralmente no princpio da boa-f objetiva, haja vista que violaria de forma frontal tal princpio constituir garantia realdeumadvidadaconstrutorasobreobemdeterceiros(Promitentes Compradores),quenadatemcomissoeestemdiacomassuasobrigaes contratuais. Seria transferir o risco da atividade negocial, que do empresrio, para o consumidor. Assim,comoahipotecatrata-sedeumdireitorealdegarantiasobrecoisaalheia, tornariapossvelqueoagentefinanciador,quetemdireitodesequela,reivindicasse futuramente o bem contra os Autores. Ento, os consumidores, adquirentes de boa-f, no podem perder o imvel perante o credor da construtora R, bem como no podem ser responsabilizados pela conduta da mesma, pois esta no fez o repasse aoBanco a fim de quitar o dbito. Alm disso, no deixa de ser o consumidor parte vulnervel nessa relao contratual, que comprou seu imvel para desenvolver um empreendimento e se v impedido pela postura maliciosa da R. Portanto, o devedor hipotecrio tem legitimidade para discutir a hipoteca com o agente financeiro. A questo j foi diversas vezes decidida pelo STJ, in verbis: Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 35 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 36 Processo AgRg no AREsp 14462 / SP AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL 2011/0071521-5 Relator(a): Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI (1145) rgo Julgador T4 - QUARTA TURMA Data do Julgamento 06/03/2012 Data da Publicao/Fonte DJe 22/03/2012 Ementa AGRAVOREGIMENTAL.AGRAVO.RECURSOESPECIAL. HONORRIOSADVOCATCIOS.AUSNCIADECONDENAO. EQUIDADE.ARTIGO 20, 4, DO CPC. HIPOTECA. PROMITENTE COMPRADOR. INEFICCIA. SMULA N. 308-STJ. 1.Asinstnciasordinriasdeclararamaineficciadahipoteca firmadaentreosagentesfinanceiroeconstrutoremfacedos promitentescompradores,comexpressaadoodoentendimento firmado no enunciado n. 308, da Smula do STJ. 2.Tratando-se,portanto,deprovimentoemqueausentea condenao,oshonorriosadvocatciosdevemserfixadospor equidade, nos termos do artigo 20, 4, do CPC. 3. Agravo regimental a que se nega provimento. Processo AgRg no Ag 664695 / RJ AGRAVOREGIMENTALNOAGRAVODEINSTRUMENTO 2005/0038993-5 Relator(a) Ministro FERNANDO GONALVES (1107) rgo Julgador T4 - QUARTA TURMA Data do Julgamento 02/08/2005 Data da Publicao/Fonte DJ 22/08/2005 p. 296 Ementa CIVILECONSUMIDOR.IMVEL.INCORPORAO. FINANCIAMENTO.SFH.HIPOTECA.TERCEIROADQUIRENTE. BOA-F. NO PREVALNCIA DO GRAVAME. 1-OentendimentopacificadonombitodaSegundaSeodeste STJnosentidodeque,emcontratosdefinanciamentopara construodeimveispeloSFH,ahipotecaconcedidapela incorporadora em favor do Banco credor, ainda que anterior, no prevalecesobreaboa-fdoterceiroqueadquire,emmomento posterior,aunidadeimobiliria.Smula308doSuperiorTribunalde Justia. 2 - Agravo regimental no provido RECURSO ESPECIAL N 1.218.169 - RS (2010/0195596-4) RELATOR:MINISTROVASCODELLAGIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS) RECORRENTE : CAIXA ECONMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO : WILSON DE SOUZA MALCHER E OUTRO(S) RECORRIDO: CLUDIO FERREIRA BAQUES ADVOGADO : CRISTIANE NOSCHANG VIEIRA INTERES.: MARSIAJ OLIVEIRA INCORPORAES IMOBILIRIAS LTDA EMBARGOSDETERCEIRO.PENHORADECORRENTEDE HIPOTECASOBREBEMADQUIRIDOMEDIANTECONTRATODE PROMESSADECOMPRAEVENDA.IMPOSSIBILIDADE. POSSUIDOR DE BOA-F. SMULAS 84 E 308 DO STJ. Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.fls. 36 Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804 Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770 Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br 37 1.Deve-se resguardar o terceiro possuidor e adquirente de boa-fquandoapenhorarecairsobreimvelobjetodeexecuoe nomaispertencenteaodevedor/alienante,umavezquehouve transferncia do domnio. 2."Ahipotecafirmadaentreaconstrutoraeoagentefinanceiro, anteriorouposteriorcelebraodapromessadecompraevenda, notemeficciaperanteosadquirentesdoimvel"(Smulan308 do STJ). [...]Nas razes do especial, alega a agravante violao do artigo 755 doCdigoCivil/1916,bemcomodivergnciajurisprudencial. Sustenta,emsntese,queacaractersticaessencialdosdireitos reaisdegarantiasuaoponibilidadeergaomnes,que proporcionaodireitodesequela,ouseja,dehaverobem gravadodequeopossuaenquantonoseverificaro adimplementodaobrigaoqualagarantiaestvinculada(fl. 255). o breve relatrio. DECIDO. No merece prosperar a irresignao. Com efeito, verifica-se que o entendimento adotado pelo Tribunal de origemestemharmoniacomajurisprudnciaassentenestaCorte, consubstanciada na Smula n 308, verbis: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior celebrao dapromessadecompraevenda,notemeficciaperanteos adquirentes do imvel". Nesse sentido, os seguintes precedentes: Direito civil e processual civil. Agravo no agravo de instrumento. Hipoteca. Efeitos contra terceiro adquirente de unidade imobiliria. Promessa de compra e venda. Smula 308 do STJ. Consonncia do acrdo recorrido com a jurisprudncia do STJ. - Inadmissvel o recurso especial se o acrdo recorrido est em consonncia com a jurisprudncia do STJ. - "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior celebrao da promessa de compra e venda, no tem eficcia perante os adquirentes do imvel". (Smula308/STJ).Agravonoagravodeinstrumentonoprovido. (AgRgnoAg871973/RJ,Rel.MinistraNANCYANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/09/2007, DJ 08/10/2007 p. 270) CIVILEPROCESSUAL.ACRDOESTADUAL.NULIDADENO CONFIGURADA.COMPRAEVENDA.IMVELDADOEM HIPOTECAPELACONSTRUTORAAAGENTEFINANCEIRO. QUITAODOPREOPELOADQUIRENTE.OUTORG