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Rev. Científica Eletrônica Estácio, Ribeirão Preto, v.10, n.10, p. 24-38, jul/dez. 2017
Orçamentação E Planejamento De Obras Residenciais De Médio E
Pequeno Porte – Estudo De Caso
Laura Morais Raimundo - Graduanda do Curso de Engenharia Civil do Centro
Universitário Estácio Ribeirão Preto. email: [email protected]
Alexandre Buttler - Professor Doutor do Centro Universitário Estácio Ribeirão Preto. email:
Resumo
O presente trabalho tem como objetivo o aprofundamento dos processos de orçamentação,
planejamento, gerenciamento e controle de obras residenciais de pequeno e médio porte,
compreendendo a importância do planejamento para a compatibilização e otimização do uso
dos diversos recursos envolvidos. A execução de obras sem planejamento prévio é
caracterizada pelo descontrole de orçamento, cronograma, processos e serviços executados, o
que acarreta perdas de recursos bem como o desgaste e descontentamento dos envolvidos.
Para aplicação do planejamento, o trabalho propõe um estudo de caso de uma obra residencial
unifamiliar, localizada na cidade de Ribeirão Preto/SP e através deste estudo, o
desenvolvimento de planilhas de orçamento e cronograma, simplificadas, estruturadas por
serviço executado.
Palavras-chave: Planejamento/Orçamentação; Obras de pequeno e médio porte; estudo de
caso.
Abstract
The aim of this paper is thestudying of the processes of budgeting, planning and management
of small and medium sized residential construction, understanding the importance of planning
for the compatibility and optimization of the several resources involved. The execution
without prior planning is characterized by the lack of control of the budget, schedule,
processes and services executed, which causes losses of resources as well as the wear and
discontent of those involved. In order to apply the planning, the paper proposes a case study
of a single-family residential project, located in the city of Ribeirão Preto / SP and through
this study, the development of simplified budget and scheduleworksheets structured by
executed service.
Keywords: Planning/budgeting; constructions of small and medium-sized; case study.
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Introdução
A evolução da construção está diretamente ligada ao processo de urbanização e
desenvolvimento das cidades e da população. De acordo com Gonzalez, 2008, p.3 o setor é
responsável pelo consumo de cerca de 40% dos materiais retirados da natureza, além disso,
durante o processo são gerados diversos resíduos que causam um grande impacto ambiental.
Seus efeitos também afetam a economia, na geração de empregos e renda. É uma atividade de
grandes proporções e impactos, que envolve elevada quantidade de variáveis, entretanto ainda
é alta a incidência da falta de planejamento na execução de obras.
O planejamento é fundamental para a obtenção de resultados positivos durante e ao
final da construção. Porém, existem diversos casos em que obras, principalmente de pequeno
e médio porte, são executadas sem planejamento prévio, o que ocasiona surpresas
desagradáveis durante os processos da construção. Os resultados são insatisfatórios, diferentes
dos esperados antes o início das obras, como por exemplo, gastos que fogem ao orçamento
inicial e problemas pós-obra.
A deficiência do planejamento pode trazer consequências desastrosas para uma obra
e, por extensão, para a empresa que a executa. Não são poucos os casos conhecidos
de frustração com prazo, estouros de orçamento, atrasos injustificados, indisposição
do construtor com seu cliente (contratante) e até mesmo litígios judiciais para
recuperação de perdas e danos. (MATTOS, 2010, p.25).
As atividades da construção civil se desenvolvem em um ambiente dinâmico, que está
sujeito a constantes mutações, é afetado por intempéries, por exemplo, depende de esforços
humanos, como a produtividade das equipes e envolve diversos recursos como mão de obra,
materiais, equipamentos e serviços. Esses recursos representam custos, que não devem
ultrapassar um limite de orçamento imposto. Além disso, a obra deve ser executada em prazos
determinados e atender a quesitos de qualidade, desempenho e vida útil.
Apesar da amplitude dos seus efeitos e quantidade de fatores que englobam, é comum
observar obras realizadas com diversas falhas de planejamento, ou ainda sem qualquer tipo de
programação previa. Segundo Mattos (2010, p. 25) “A deficiência dos construtores se
manifesta em graus variados. Há empresas que planejam, mas o fazem mal; outras que
planejam bem, mas não controlam; e aquelas que funcionam na base da total improvisação”.
Obras de pequeno e médio porte possuem, naturalmente, um grau de complexidade
menor comparado a grandes obras, como a construção de edifícios, pontes e estradas,
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entretanto é necessário planejar. Mesmo que em escala menor, este tipo de obra envolve as
mesmas variáveis: mão de obra, materiais, equipamentos, e serviços.
É comum observar pequenas obras, principalmente de caráter residencial, sendo
executadas por pequenos empreiteiros, ou até mesmo pelos próprios proprietários. Por se
tratar de empreendimentos menores, e por uma questão cultural, levando em consideração o
histórico da construção civil no país, que traz elevado grau de informalidade, o planejamento
é muitas vezes deixado de lado, o que ocasiona perca de produtividade e qualidade do produto
final, que se reflete também no quadro de desempenho das empresas e profissionais que
executam essas obras. A baixa qualidade do gerenciamento desempenha um papel importante
na maioria dos fracassos das pequenas empresas (TERENCE, 2002, p.76).
Planejar está diretamente ligado ao orçamento, ao tempo e a qualidade. É uma
ferramenta que procura minimizar efeitos negativos, aumentando a segurança de resultados
positivos, organizando os processos a serem realizados, buscando a racionalização e bom uso
dos recursos, bem como o acompanhamento das etapas executadas. De acordo com Mattos
(2010, p. 17):
Ao planejar, o gerente dota a obra de uma ferramenta importante para priorizar suas
ações, acompanhar o andamento dos serviços, comparar o estágio da obra com a
linha de base referencial e tomar providencias em tempo hábil quando algum desvio
é detectado.
Este trabalho tem como objetivo o aprofundamento nas técnicas de planejamento,
gerenciamento e controle de obras. Para isto, primeiramente serão abordados aspectos gerais
do planejamento, como a definição do projeto, escopo, determinação da Estrutura Analítica do
Projeto (EAP), orçamentação e definição do cronograma, conceitos estes que serão utilizados
posteriormente no estudo de caso proposto.
1 Definição Do Projeto E Etapas Do Planejamento
O primeiro passo a ser tomado na empreitada da construção de uma residência é a
contratação de profissionais capacitados para assessoria, acompanhamento e desenvolvimento
de serviços, desde a escolha do terreno até a vistoria pós-obra.
A base do planejamento é o projeto, que deve ser elaborado baseado no programa da
residência definido pelo cliente. É a partir do projeto que são feitos os estudos de viabilidade
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da obra, sistema construtivo a ser empregado, quantificação de itens, orçamentação,
cronograma, riscos e parâmetros de qualidade que a edificação deve atender.
O termo projeto pode ser definido como o conjunto de elementos gráficos necessários
para a execução da obra. Elementos de extrema importância para qualquer tipo de
empreendimento de construção civil são eles: projeto arquitetônico, estrutural, elétrico,
hidráulico e projetos complementares (ar condicionado e automação, por exemplo).
Entretanto, o termo também pode ter uma definição gerencial que caracteriza projeto
como “um esforço temporário empreendido para criar um produto, serviço ou resultado
exclusivo” (PMBok, 2008). Desta forma a obra em si é um projeto por ter caráter temporário,
um alcance no tempo, uma duração finita, com início e fim bem definidos (MATTOS, 2010,
p.31); e ser um produto único, ou seja, cada obra tem particularidades que são pertinentes
apenas àquela obra como, por exemplo, aspectos topográficos, clima e programa de
necessidades.
Analisando a obra como projeto é possível determinar estágios de ciclo de vida do
projeto: Estagio I – Concepção e Viabilidade; Estagio II – Detalhamento do Projeto e do
Planejamento; Estagio III – Execução; Estagio IV – Finalização (MATTOS, 2010, p. 32).
No primeiro estágio é feita a definição do escopo, fase em que as necessidades do
projeto são delimitadas, bem como os objetivos a serem alcançados. A partir disto, é possível
elaborar uma estimativa de custos, pela qual se determina através de índices, uma ordem de
grandeza a ser investida no projeto. Baseado nos custos estimados, a fonte orçamentaria deve
ser identificada, para que possa ser realizado um estudo de viabilidade, para verificação dos
custos benefícios e sistema construtivo mais adequado a ser adotado. Com estas definições o
anteprojeto pode então ser desenvolvido.
O segundo estágio pode ser definido como o planejamento propriamente dito. O
anteprojeto é detalhado até a configuração de projeto executivo, que contém todos os
elementos necessários para a execução da obra, tal como foi definida em escopo. Com base
neste projeto detalhado são elaborados os orçamentos analíticos, cronogramas e documentos
necessários para a compreensão dos envolvidos, o sequenciamento de execução dos processos
da obra, bem como as metas estabelecidas.
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É no estágio III em que a obra ‘sai do papel’, as obras são executadas com os recursos
definidos no estágio anterior, com acompanhamento para verificação dos serviços e
comparação entre o planejado e o executado. Para que possa ser eficiente, as premissas do
planejamento precisam atingir todos os segmentos envolvidos no empreendimento. É
necessária à disseminação da informação daquilo que foi planejado. A comunicação é fator de
extrema importância para o êxito do planejamento. De nada adianta planejar e reter as
informações apenas aos setores administrativos e gerenciais, as metas devem ser conhecidas
por aquelas que vão executas os serviços.
O estágio IV é caracterizado por processos administrativos, analise do desempenho
final da obra e finalizações de pendencias. Neste estágio também são feitas as correções de
possíveis erros.
O planejamento precisa ser aliado ao controle da execução, desta forma seu
desenvolvimento se dá em ciclos. A cada etapa concluída é feito um feedback para analise,
criação de base de dados e implementação de ações corretivas quando necessário.
1.1 Escopo e Eap
A definição do escopo consiste em delimitar o projeto, quais são as expectativas para o
empreendimento, as necessidades e o limite de orçamento imposto. O programa de
necessidades do cliente, os objetivos, e desejos são traduzidos em linguagem arquitetônica (no
caso do projeto arquitetônico) / gráfica (projeto estrutural e complementares) para um projeto
definido pelo escopo.
A partir disto é possível definir a Estrutura Analítica de Projeto (EAP) que consiste na
identificação das atividades que integrarão o planejamento (MATTOS, 2010, p. 45). A EAP é
a decomposição do escopo em pacotes de trabalho. Essa fragmentação facilita a orçamentação
e o cronograma.
1.2 Orçamentação E Cronograma
Para a definição do orçamento detalhado é necessário que o projeto esteja definido,
assim como o sistema construtivo a ser executado, de modo que possa ser decomposto em
grupos de serviços que contenham os insumos que serão empregados. Como por exemplo,
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serviços preliminares, infra estrutura, super estrutura, alvenaria e acabamentos, dentro de cada
grupo estarão alocados, quantificados e com os respectivos custos, os recursos como mão de
obra, materiais e equipamentos.
A organização das tarefas na sequência que serão executadas e qual o grau de
dependência entre elas é fundamental para a determinação do cronograma. Existem tarefas
que só podem iniciar após conclusão da tarefa anterior, e outras que podem ser iniciadas
simultaneamente, por exemplo. Com a determinação de precedência de tarefas é possível
avaliar quais atividades tem caráter crítico, ou seja, sua execução tem impacto direto no prazo
final. As atividades que componham o caminho critico não podem sofrem qualquer tipo de
atraso. Existem também tarefas com certo prazo de folga, que podem se ‘deslocar’ dentro do
cronograma, respeitando o prazo máximo de execução, de forma a otimizar a alocação de
recursos e evitar picos de investimentos.
O orçamento e o cronograma estão sujeitos a alterações durante a obra por diversos
motivos como diferença do valor orçado para o valor comprado, o que pode acontecer por
conta da temporalidade do orçamento. As intempéries podem afetar o desenvolvimento das
atividades e consequentemente o cronograma. Por isso é de extrema importância que o
planejamento seja constantemente atualizado.
2 Materiais E Métodos
2.1 Estudo De Caso
Uma edificação é composta por vários sistemas que funcionam em conjunto para
atender as necessidades dos habitantes. Durante a execução da obra, diversos profissionais e
setores são envolvidos, e para que os resultados sejam satisfatórios, além do planejamento é
necessário a compatibilização dos projetos (arquitetônico, estrutural, elétrico, hidráulico, entre
outros), bem como a comunicação entre os envolvidos, para que seja um processo claro e
conciso.
O primeiro passo para o projeto de obra é a definição da localização da futura
edificação, que tem grande importância para a possibilidade de execução do programa
definido pelo cliente. Atributos como a infraestrutura do entorno, segurança e posicionamento
devem ser levados em consideração na definição do terreno.
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A localização do lote, posicionamento, topografia e o tipo de solo, por exemplo, são
fatores que afetam o tipo de construção que pode ser feita, gastos com terraplenagem,
fundação e posição da edificação. O acompanhamento e a execução dos processos com
profissionais capacitados e experientes, desde o início, minimiza a possibilidade de equívocos
durante a construção.
O estudo de caso apresentado neste trabalho refere-se a uma residência uni familiar,
localizada na cidade de Ribeirão Preto/SP. Os clientes são um casal, que almeja uma casa
localizada em uma região que esteja dentro dos limites da cidade, devido a questões como
serviços de saúde, por exemplo, mas que tenha integração com a natureza. O casal encontrou
no condomínio Alphaville os requisitos que procuravam. Os clientes buscavam um lote com
uma vista privilegiada e optaram por um terreno em declive acentuado com desnível de 5,18
metros e 600 metros quadrados.
O loteamento Alphaville possui um memorial descritivo onde constam regras que
devem ser seguidas no projeto. As necessidades definidas no programa pelos clientes foram
traduzidas em linguagem gráfica de modo a compor o ante projeto que evoluiu para o projeto
legal e projeto executivo que compreendem a configuração final da solução proposta para a
residência seguindo as normas do condomínio e do Código de Obras da cidade.
A definição do sistema construtivo que será empregado foi feita na fase do anteprojeto
e definição do escopo. Relaciona-se diretamente ao custo e aos prazos de execução. O partido
arquitetônico que será adotado é afetado pelo sistema construtivo definido. Para o estudo de
caso foram analisados dois métodos construtivos, o concreto armado e estrutura metálica. Os
parâmetros de orçamento e tempo de execução são inversos nos dois sistemas. Os clientes
optaram pelo sistema de concreto armado devido ao limite de orçamento imposto.
A primeira estimativa de orçamento foi feita com base na área aproximada da
edificação a ser construída. O orçamento paramétrico possibilita a obtenção da ordem de
grandeza para verificação se o empreendimento se adequará ao limite orçamentário e pode ser
obtido por meio de índices como o CUB (Custo Unitário Básico) e Sinapi por exemplo. O
CUB é elaborado pelo Sinduscon de cada Estado do país de acordo com a NBR 12721 e
estabelece valores por metro quadrado de construção em função de determinados parâmetros,
número de pavimentos, tipo de edificação (comercial, industrial, residencial) e padrão (baixo,
normal, alto). Com isto é possível obter um valor estimado para o custo geral da obra.
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Para adequar todo o programa da casa, o ante projeto contou com 420,00 m². Usando o
índice CUB do mês de janeiro de 2017 para residências de alto padrão (R-1 A) - R$ 1.892,72
(www.sindusconsp.com.br/cub - consultado em 07/02/2017), o custo aproximado foi de R$
800.000,00. Entretanto é necessário lembrar que o CUB não conta com gastos com projetos
(arquitetônico, estrutural e complementares), fundações especiais, impostos e taxas,
equipamentos especiais como elevadores, ar condicionado, etc.
O investimento total para a construção determinado pelos clientes é de R$ 820.000,00.
Portanto considerando que a estimativa do CUB ainda aumentaria, a metragem quadrada da
construção deveria ser menor que a estimada no ante projeto, para que a obra pudesse ser
concluída sem extrapolar o limite orçamentário imposto.
A partir da elaboração dos projetos complementares foi possível quantificar os
materiais, mão de obra e equipamentos necessários e a partir da quantificação a obtenção do
orçamento detalhado. Com a definição das atividades e organização logica das mesmas foi
possível obter o cronograma da obra, organizando as atividades em ordem cronológica de
execução, com o tempo estimado a realização.
A obra deve atender parâmetros de qualidade definidos não só pelo cliente, mas
também as normas vigentes. A execução deve ser acompanhada e os processos controlados e
as planilhas e os projetos obtidos devem ser atualizados conforme a execução dos serviços.
a) Projetos
Para adequar da melhor maneira o programa da residência às condições do terreno, o
projeto consiste em uma casa com três pavimentos, subsolo, pavimento térreo e pavimento
superior. O subsolo é composto por garagem, salão de jogos, banheiro, hall para elevador e
escada totalizando 93,84 m². A área social e de serviços foi concentrada no pavimento térreo,
salas, cozinha, área de serviço, varanda gourmet e área externa que perfazem 199,06;
enquanto a área intima compõe o pavimento superior, que totaliza 106,19 m² distribuídos em
três suítes. A residência conta com um total de 399,09 m² de área a ser construída, e 39,20 m²
de obras complementares (piscina).
Realizou-se uma pesquisa de mercado na cidade para a verificação de valores usuais
de metro quadrado de construção de alto padrão, com base em obras de porte semelhante, que
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pudesse englobar os valores da construção, projetos e estruturas especiais, bem como valores
da administração da obra, de modo a obter uma previsão de orçamento global. O valor médio
encontrado foi de R$ 2.000,00/m² de área coberta construída, este valor engloba projetos,
administração de obra e impostos. Desta forma a ordem de grandeza da construção prevista
continuou a ser R$ 800.000,00, com a metragem reduzida para 399,09 m² e com a inclusão de
itens que o índice CUB não contabiliza. Portanto a construção da residência atendeu aos
parâmetros orçamentários limitantes.
A partir da constatação de que o empreendimento poderia ser feito dentro do
orçamento previsto, os projetos complementares passarão a ser desenvolvidos para que fosse
possível elaborar o orçamento analítico.
Para a elaboração do orçamento foi realizada a Estrutura Analítica de Projeto (EAP)
que divide em componentes menores a obra para facilitar o gerenciamento, orçamentação e
cronograma.
Desta forma, cada grupo pode ser detalhado, quantificado e analisado de forma
simplificada. Foram elaborados os seguintes projetos para possibilitar a quantificação dos
itens envolvidos:
Projeto estrutural – que engloba fundações (estacas e sapatas) e infra estrutura
(pilares, vigas e lajes) e como resultado disponibiliza as quantidades dos
materiais que serão utilizados, concreto (volume,fck e relação água/cimento),
aço (peso e tipo de aço – C.A.), fôrmas, escoras;
Projeto de instalações hidráulicas – que possibilita a quantificação e as
especificações das tubulações de água, esgoto e águas pluviais, bem como
louças e metais;
Projeto de instalações elétricas – pelo qual é possível quantificar eletrodutos,
fios, interruptores, tomadas e pontos de luminárias;
Projeto arquitetônico e projeto executivo – nesses projetos encontram-se
informações necessárias para mensurar a alvenaria, cobertura, esquadrias e
revestimentos.
b) Orçamento
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Para a elaboração do orçamento analítico, foram utilizados os índices da TCPO 14,
visto que não existe uma base de dados de equipes e serviços própria. As atividades tiveram
seus insumos quantificados através dos projetos e ponderados pelos índices afim de que os
valores por unidade de cada atividade fosse encontrado.
Imagem 01: Exemplo da metodologia emprega na elaboração do orçamento analítico: Composição de custos
pela TCPO 14.
As atividades foram agrupadas em macroatividades para facilitar a visualização do
orçamento como um todo.
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Imagem 02: Orçamento geral por macroatividades. Valores de custos diretos. Valor total da obra: R$
716.015,67. BDI 30% = R$ 930.820,37 = R$ 2.332,35/m²
Com base no orçamento simplificado cada atividade representa uma porcentagem no
orçamento total, e utilizando esses dados foi elaborada a curva ABC dos recursos financeiros
por atividade. Essa ferramenta possibilita a verificação de quais as atividades tem maior
impacto no orçamento total, e desta forma procurar melhores formas de desconto nos insumos
envolvidos por exemplo.
Imagem 03: Curva ABC – verificação das atividades que possuem maior impacto no custo
global da obra.
c) Cronograma
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Com a fragmentação da obra em pacotes de trabalho, estes foram organizados de
acordo com sua sequência de execução, levando em conta a precedência das atividades para a
elaboração do cronograma.
Imagem 04: Cronograma detalhado atividades parte 1.
FOLGA
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Imagem 05: Cronograma detalhado atividades parte 2.
Para a elaboração do cronograma foram utilizados os índices e as produtividades do
Sistema Badra de Dados de equipe básica, associados as quantidades estabelecidas nos
projetos, e desta forma foram definidas as equipes básicas e a duração de cada atividade, alem
da relação de precedência entre as mesmas.
Imagem 6: Cronograma controle – atualização semanal: comparativo entre realizado e
planejado.
Para o acompanhamento do andamento da obra foi elaborado o Cronograma Controle,
onde as datas de início e fim das atividades, bem como suas durações. Uma ferramenta
simples que possibilita a inserção dos dados reais da obra (na segunda linha – verde escuro no
gráfico) e o comparativo entre o planejado e o realizado.
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Imagem 7: Cronograma por macroatividades – durações e predecessoras.
Com os dados do cronograma e orçamento foi elaborado o cronograma físico
financeiro que mostra a distribuição dos custos ao longo do período da obra e a partir dele foi
elaborado o gráfico de alocação dos recursos financeiros, onde é possível verificar quais os
meses de pico de gastos.
Imagem 8: Gráfico de alocação dos recursos financeiros ao longo da obra
Além de possibilitar a programação dos custos, o cronograma físico financeiro mostra
quais as atividades que geram esses picos no gráfico, que o permite atitudes preventivas,
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como o aumento da duração das atividades para diminuir os recursos e realocação de
atividades não críticas por exemplo.
Considerações Finais
O planejamento é uma ferramenta indispensável para obras de construção civil, é uma
forma de minimizar os efeitos das incertezas de que as obras estão sujeitas. Possibilita a
verificação de equívocos em tempo hábil para atitudes corretivas, melhor organização das
atividades que serão desenvolvidas visando a lógica de execução e adequação ao limite de
orçamento imposto.
Analisando o orçamento analítico elaborado, com BDI de 30%, em comparativo com
índices de mercado, o valor por metro quadrado é mais alto (R$ 2332,35). Visto que cada
empreendimento possui particularidades, usar apenas índices para orçamento é insuficiente e
implica em uma incerteza grande.
É fundamental que o planejamento seja aliado ao gerenciamento e acompanhamento
das obras para que seja elaborada a base de dados da empresa, e os índices arbitrários que
foram utilizados para o cronograma e orçamento sejam atualizados com base nas
produtividades da própria empresa.
Empresas que planejam se destacam no mercado, confiabilidade dos clientes, clareza
nos processos produtivos e participação de todos os níveis da empresa no planejamento o que
implica na melhor comunicação entre os envolvidos e sucesso do produto final.
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