Perito Judicial - Engenheiro Civil · PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DE DADOS ... Para fins de cálculo será ... a determinação do valor de mercado do imóvel foi o MÉTODO COMPARATIVO

Mario G. Mendonça Perito Judicial - Engenheiro Civil

Rua Iguatemi, 252 6º andar conj 67 Itaim Bibi - São Paulo - SP CEP 01451-011

[email protected] (11) 99600-6111

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR LUIS FERNANDO CIRILLO DIGNÍSSIMO JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO PAULO - SP – FORUM IPIRANGA AUTOS Nº 100265-47.2014.8.26.0010/01 MARIO GUIMARÃES MENDONÇA, engenheiro civil, perito judicial, nomeado por Vossa Excelência e compromissado nos autos da CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – DESPESAS CONDOMÍNIAIS, requerida pelo CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ASTRAL, em face de ODILTTE BECCARO, dando por terminados seus estudos, diligência e vistoria, vem apresentar suas conclusões, expressas no seguinte

LAUDO PERICIAL DE ENGENHARIA

(AVALIAÇÃO DE IMÓVEL)




LAUDO DE AVALIAÇÃO

Novembro 2.017

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMOVEL URBANO Tipo: Residencial

Rua Brigadeiro Jordão, n° 231 Apto 121.

Condomínio Edifício Astral

Ipiranga – São Paulo - SP




ÍNDICE

1. INTERESSADO........................................................................................... 04 2. PROPRIETÁRIO......................................................................................... 04 3. OBJETO DE AVALIAÇÃO........................................................................... 04 4. FINALIDADE............................................................................................... 04

5. VISTORIA.................................................................................................... 04

6. DIAGNÓSTICO DE MERCADO.................................................................. 07

7. METODOLOGIA EMPREGADA.................................................................. 08

8. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DE DADOS......................... 08

9. CONSIDERAÇÕES GERAIS 08

10. NÍVEL DE RIGOR……………………………………………………………….. 09

11. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO BEM..................................................... 11

12. CONCLUSÕES........................................................................................... 12

13. OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES..................................................... 12

14. ENCERRAMENTO...................................................................................... 12

ANEXOS ANEXO I PLANILHA DE ELEMENTOS COMPARATIVOS ANEXO II CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL ANEXO III RELATÓRIO FOTOGRÁFICO DO IMÓVEL AVALIANDO E DOCUMENTOS FORNECIDOS.




1. INTERESSADO

Excelentíssimo Senhor Doutor Luis Fernando Cirillo Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de São Paulo/SP – Fórum Ipiranga

2. PROPRIETÁRIO

Sra. ODILTTE BECCARO

3. OBJETO DA AVALIAÇÃO

O objeto do presente estudo trata-se do valor de mercado de um apartamento residencial de cobertura situado na Rua Brigadeiro Jordão , número 231 apartamento 121 bairro Ipiranga , Cidade de São Paulo/SP.

4. FINALIDADE

A presente avaliação tem por finalidade determinar o valor de mercado do objeto descrito no item três deste laudo. Para fins de cálculo será utilizada a área obtida na matrícula.

5. VISTORIA

Vistoria realizada em: 14 de Novembro de 2.017às 10:30 h.

Presentes na vistoria: Engº Mario G. Mendonça (Perito); Sr. Gilberto José Letcooviski (Oficial de Justiça); Dra. Ester Marcelino (Advogada do Condomínio); Sr. Sebastião da Silva Oliveira (Zelador do Condomínio); Sr. Edízio Herculano Leal (Chaveiro).

VALOR APURADO

VALOR DE MERCADO R$ 3.540.000,00 (Três milhões quinhentos e quarenta mil reais)




05.01 - CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

05.01.01 - Características Físicas

O nome do bairro é uma referência ao Riacho do Ipiranga, local onde foi proclamada a independência do Brasil, em 1822.De acordo com Martius, "Ipiranga" era a junção de duas palavras em tupis, significando "água roxa". Apenas no final do século XIX, com a divulgação do dicionário do tupinólogo João Mendes, "Ipiranga" recebe mais um significado sendo agora leito desigual e empinado.

O Ipiranga é um bairro nobre localizado no distrito do Ipiranga, no município de São Paulo, no Brasil. É um dos bairros mais antigos da cidade e abriga importantes pontos históricos da cidade, como o Museu do Ipiranga, um dos mais conhecidos no Brasil, e o Parque da Independência, em frente ao edifício do museu.

No Parque da Independência, há um monumento que simboliza a Independência do Brasil (proclamada onde hoje está o parque) e o famoso "Grito do Ipiranga". Dentro do parque, é possível se ver a Casa do Grito, que aparece no lado direito do quadro do pintor Pedro Américo que retrata a independência. No entorno do objeto de estudo a ocupação é predominantemente vertical, com densidade demográfica e ocupacional alta, contando com um padrão de construção que varia entre alto e luxo.

Além de ser um bairro residencial, também é um bairro comercial, tendo a Avenida Nazaré como sua principal via. Paralelo à Avenida Nazaré está localizado o chamado "Miolo do Ipiranga", entre as ruas Manifesto, Tabor, Comandante Taylor e a Avenida Nazaré, que é o ponto mais famoso do bairro e o mais valorizado. O bairro é atendido por três estações da Linha 2 - Verde do Metrô de São Paulo. São elas: Sacomã, Alto do Ipiranga e Santos-Imigrantes, e ainda pela Estação Ipiranga da Companhia Paulista de Trens Metropolitanos

O entorno é dotado de completa condição de urbanização, infraestrutura, serviços públicos e comunitários. O acesso ao imóvel faz-se por vias pavimentadas, vias estas de grande fluxo de veículos e pedestres. A topografia da região apresenta-se plana.

05.01.02 - Melhoramentos Públicos

A região é dotada dos seguintes melhoramentos públicos: redes de água e esgoto, luz

domiciliar, telefonia, coleta de lixo, pavimentação, guias, sarjetas e iluminação pública.

05.01.03 - Serviços Comunitários

A região é servida de serviços comunitários, tais como: transporte público, correio,

comércio e serviços, igrejas entre outros. 05.01.04 - Potencial de Aproveitamento

Na região do bairro Vila Andrade predomina o uso residencial com casas e edifícios de

alto padrão e luxo. A região possui densidade demográfica e ocupacional alta.




05.02 - CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

05.02.01 - Localização e Identificação

A Rua Brigadeiro Jordão é uma rua muito bem localizada no bairro Ipiranga – Cidade de

São Paulo /SP. A região apresenta densidade demográfica e ocupacional alta; com o padrão de construção que varia entre alto e luxo. O gabarito das construções é predominantemente residencial vertical.

Localização




05.02.02 - Descrição do Imóvel

05.02.02.01- Terreno

Terreno onde está localizado o Condomínio Residencial Astral, contendo uma torre com

subsolo, térreo, 11 pavimentos tipo e cobertura duplex e ático, o residencial possui elevador social e de serviço.

O condomínio possui salão de festas,, churrasqueira, piscina com deck de madeira.

05.02.02.02- Construção

Apartamento número 121 (cobertura duplex) localizado no Condomínio Residencial Astral, situado à Brigadeiro Jordão, n° 231, no Ipiranga, 18° Subdistrito Ipiranga, com a área privativa de 411,39 m² e a área comum de 125,199 m², área comum de garagem de 30,195 m² ( referente ao direito de uso de três vaga indeterminadas na garagem coletiva, localizada subsolo), perfazendo a área total de 566,784 m², correspondendo-lhe uma fração ideal de 14,123% no terreno do condomínio. O imóvel está matriculado no 6° Registro de Imóveis da Comarca da Capital do Estado de São Paulo, sob número de matrícula 96.113. O imóvel possui no primeiro pavimento sala, cozinha, área de serviço, despensa, banheiro de serviço, copa, quatro dormitórios. No segundo pavimento possui dois dormitórios, banheiro, piscina, churrasqueira.

6. DIAGNÓSTICO DO MERCADO

O mercado imobiliário para imóveis residenciais na região é bom, pois se trata de uma região de predominância residencial contando com infraestrutura básica disponível para os moradores locais. Apresenta uma densidade ocupacional baixa, e ótima localização favorecendo a procura de imóveis na região.

Constatamos uma quantidade razoável de vendedores atuando nesta área.

Desempenho do mercado Normal

Absorção pelo mercado Normal

Número de ofertas Normal

Nível de demanda Normal

Foi observado durante a pesquisa que as ofertas são negociadas tanto com imobiliárias da região como diretamente com os proprietários.

Adquiriu-se 17 elementos comparativos da região com as mesmas características do imóvel em análise.




7. METODOLOGIA EMPREGADA

Para este estudo, procedeu-se na busca de elementos, tendo como suporte avaliador, imóveis com as mesmas características do avaliando. O método utilizado no presente laudo para a determinação do valor de mercado do imóvel foi o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, através de análise de regressão linear, Inferência Estatística.

Para se encontrar o valor de um imóvel especifico, utilizando a comparação de dados, é preciso antes se obter uma amostra do mercado (composta de imóveis semelhantes, transacionado na mesma época e local). De posse desses dados, pode-se compilar um modelo do comportamento do mercado, utilizando um programa de estatística, no caso desse laudo em questão o software utilizado foi o SISREN.

O método é baseado na análise de informações sobre preços de propriedades comparáveis com a que está sendo avaliada, levando-se em conta as similaridades entre diferentes imóveis.

8. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DE DADOS

Devido ao fato de a maioria dos elementos pesquisados se encontrarem em condomínios e bairros próximos da área avaliada, realizamos um estudo de mercado com alguns imóveis.

Percorrendo a região, obtivemos informações junto às imobiliárias e proprietários resultando numa amostra com 17 (dezessete) elementos usados para cotejo.

Após os tratamentos, homogeneizações e testes através da analise descritiva, conforme cálculo de inferência constante do Anexo II, os seguintes fatores foram considerados:

- Área Construída – Fator que considera a área construída dos imóveis apresentadas em metros quadrados.

- Padrão de Acabamento – Fator que considera o padrão de acabamento do imóvel considerando o numero de vagas, de suítes e sua infraestrutura (segurança, lazer..), variável independente qualitativa. Normal = 1 alto = 2 e luxo =3

- Idade Aparente - Fator que considera a idade aparente dos imóveis.

- Valor Total – Fator que considera o valor total do metro quadrado dos imóveis apresentados.

9. CONSIDERAÇÕES GERAIS

Para efetuar o presente trabalho e atingir os objetivos desejáveis na presente avaliação, foram aplicados os seguintes conceitos e procedimentos:

Considerou-se que todos os dados fornecidos pela empresa e apresentados neste relatório são verdadeiros;

Este trabalho foi feito com base em informações obtidas junto ao interessado, as quais foram consideradas verdadeiras, uma vez que não faz parte do escopo de nossos trabalhos qualquer tipo de procedimento de auditoria.




10. NÍVEL DE RIGOR

Esta avaliação foi elaborada segundo a Norma Brasileira Registrada - N.B.R. 14653/2011 parte 2 (Avaliação de Imóveis Urbanos) da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas, os preceitos do I.B.A.P.E. - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, e os Uniform Standards of Professional Appraisal Practice da Appraisal Foundation, observando o código de Ética da American Society of Appraisers.

O critério geral empregado foi o de avaliar os bens, supondo-se que continuarão sendo empregados para o mesmo fim e no mesmo estado de conservação em que se encontram atualmente.

Em obediência ao que prescreve a NB 14653/2011 da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT – respectivamente nos itens 9.5.1 e 9.5.2 – Graus de fundamentação no caso de modelos de Regressão Linear e Graus de Precisão no caso de modelos de Regressão Linear, este laudo se enquadrará nos seguintes quesitos conforme tabelas de somatória de pontos abaixo.

Tabela de Graus de Fundamentação

Descrição Grau

III II I

1-Caracterização do Imóvel avaliando

Completa quando todas as variáveis

analisadas

Completa quando as variáveis utilizadas no

modelo

Adoção de situação paradigma.

2-Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados

6(k+1), onde k é o número de variáveis independentes



3- Identificação dos dados de mercado

Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com fotos e características observadas no local pelo autor do laudo.

Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem.

Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo.

4-Extrapolação Não admitida

Admitida para apenas uma variável, desde que:

a) As medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite

Admitida, desde que:

a)As medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior,nem inferiores à metade do limite amostral inferior;

b) O valor estimado não ultrapasse 20% do




amostral inferior;

b) O valor estimado não ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável, em módulo.

valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variáveis, de per si e simultaneamente e em módulo.

5-Nível de significância (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)

10% 20% 30%

6-Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor

1% 5% 10%

Tabela de enquadramento do laudo segundo grau de fundamentação

Graus III II I

Pontos mínimos 16 10 6

Itens obrigatórios 2, 4, 5 e 6 No Grau III

e os demais no mínimo no Grau II

2, 4, 5 e 6 No mínimo no Grau II e os demais no mínimo no Grau I

Todos no mínimo no Grau I

De acordo com as tabelas acima, fica enquadrado o respectivo laudo no grau de fundamentação II devido ao fato de atender a pontuação mínima de 16 pontos.




Tabela de Graus de Precisão da estimativa do valor no caso de utilização de modelo de Regressão Linear

Descrição Grau

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa

30 30%50% >50%

De acordo com as tabelas acima, fica enquadrado o respectivo laudo no grau de Precisão II.

Após a análise das tabelas classificamos este trabalho como Grau II referente a sua fundamentação e Grau III referente à sua precisão para o imóvel na presente data para a modalidade de venda.

11. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO BEM

Aplicando-se a metodologia de avaliação baseada na NB 14653/2011 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, nas condições acima descritas, determinou-se para o imóvel o seguinte valor de mercado conforme a equação obtida:

Unidade 121 (411,39 m²)

Valor Total = ( -2,808347214E+012 -9,579626037E+011 * ln (Idade Aparente) +8,300406013E+011 * Padrão Acabamento² +2,608194003E+010 * Ärea Privativa)½

Onde:

VT = R$ 3.538.653,41

Calculando para os limites, superior e inferior, com confiabilidade de 80%, se obtém:

Limite inferior = R$ 3.432.703,19 Limite superior = R$ 3.641.522,31 Ou em números redondos considerando a vistoria e avaliação realizada e como por norma pode-se ter 1% de variação;

Vt = R$ 3.540..000,00

(Três milhões quinhentos e quarenta mil reais)




12. CONCLUSÃO

Face o exposto, o valor de mercado de venda do apartamento cobertura

duplex número 121 situado na Rua Brigadeiro Jordão, n° 231 –Bairro

Ipiranga- São Paulo/SP na data presente, é de R$ 3.540.000,00 (três milhões

quinhentos e quarenta mil reais).

13. OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES

As áreas utilizadas para efeito de cálculo foram extraídas de documentação do imóvel

fornecido pelo interessado. As fotos e os cálculos necessários estão em anexos que foram necessários para o

cálculo do valor do empreendimento.

14. ENCERRAMENTO

Data da vistoria: 14/11/2017.

Data da pesquisa: 20/11/2017 à 05/12/2017

Liquidez do imóvel: Normal

Data do Laudo: 12/12/2017

O presente laudo foi impresso em 12 (doze) folhas de um só lado, todas rubricadas e esta última datada e assinada.

Integram ainda este trabalho 03 Anexos, que se fizeram necessários.

São Paulo, 12 de agosto de 2017.

____________________________________ Mario Guimarães Mendonça

CREA – 060.188.071/6 – SP




ANEXO I:

(PLANILHA DE ELEMENTOS COMPARATIVOS)










ANEXO II:

(CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL)


















































































ANEXO III:

(RELATÓRIO FOTOGRÁFICO DO IMÓVEL AVALIANDO)




Foto 1: Vista do logradouro.

Foto 2: Vista do logradouro.




Foto 3: Vista da fachada.




Foto 4: Vista interna do elevador




Foto 5: Entrada do residencial

Foto 6: Detalhe da churrasqueira




Foto 7: Detalhe da piscina

Foto 8: Salão de festas




Foto 09: Vista do dormitório




Foto 10: Detalhe do corredor de acesso.




Foto 11: Vista do dormitório. Foto 12: Detalhe do banheiro.




Foto 13: Detalhe dos armários. Foto 14: Vista do dormitório




Foto 15: Detalhe dos armários. Foto 16 : Vista do banheiro.




Foto 17: Vista da cozinha.

Foto 18: Vista da copa




.

Foto 19: Vista da despensa. Foto 20 : Vista do banheiro.




Foto 21 : Vista da sala Foto 22 : Vista da cozinha




Foto 23 : Vista do dormitório Foto 24 : Vista do dormitório




Foto 25 : Vista da piscina Foto 26 : Vista do bar e churrasqueira




Foto 27 : Vista da garagem Foto 27 : Vista interna do elevador

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