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Nelson Baltrusis, Laila Nazem Mourad
DOSS
I
INTRODUO
Nelson Baltrusis*Laila Nazem Mourad**
POLTICA HABITACIONAL, REGULAO DO SOLO EALUGUEL SOCIAL NO
BRASIL
* Doutor em Arquitetura e Urbanismo. Professor adjuntodo
Programa de Ps-graduao em PlanejamentoTerritorial da Universidade
Catlica do Salvador. Profes-sor da Universidade Catlica do
Salvador. Pesquisadorcolaborador da Pontifcia Universidade Catlica
de SoPaulo, Instituto de Estudos, Formao e Assessoria emPolticas
Sociais.Av. Cardeal da Silva. 205. Cep: 40231902. Federao-Salvador
- Bahia - Brasil. [email protected]
** Doutora em Arquitetura e Urbanismo. Bolsista de ps-doutorado
PNPD-Capes. Membro do grupo de pesquisaLugar Comum.Rua Caetano
Moura, 121, Sala de Pesquisa LUGAR CO-MUM. Cep: 40140-310. Ondina -
Salvador - Bahia Bra-sil. [email protected]
A poltica habitacional no Brasil nunca pri-
vilegiou a locao como uma possibilidade. Apesar
de ser um dos componentes bsicos da atual polti-
ca, optou-se pela propriedade da casa, e isso contri-
buiu para que as nossas cidades se esparramassem
pela periferia, tornando-se entes ingovernveis. O
desejo da casa prpria se tornou uma meta a ser
conquistada por todos. Esse discurso hegemnico
prevaleceu e ainda prevalece nos programas de ha-
bitao. Na verdade, a locao nunca foi entendida
pelos governos, tcnicos e os movimentos como
soluo para o dficit habitacional.
Considerando que a legislao de uso do solo,
o zoneamento e os planos de desenvolvimento mu-
nicipais devem ser mecanismos para regular o uso e
a oferta de terra urbanizada, essas regulaes no
demarcam espao para locao, apesar de interferi-
rem sobremaneira na configurao do espao urba-
no, seja pelo seu cumprimento, seja por sua nega-
o. J que a configurao do espao urbano e seus
usos resultam de uma disputa pelas melhores locali-
zaes, dividindo-se o territrio hierarquicamente
quanto mais poder melhor localizao no espao ur-
bano , caberia Unio incentivar a utilizao desse
espao para a criao de novos instrumentos de con-
trole. E ela o fez realizando campanhas e apoiando a
elaborao de Planos Diretores e Planos Locais de
Habitao, embora se perceba que esse esforo do
governo pouco tem repercutido.
A legislao municipal consolida a diviso
entre ricos e pobres. No entanto, o que a cidade orga-
niza, bem ou mal, o mercado, em busca de novas
oportunidades, desorganiza. Nesse sentido, a dis-
puta para ocupar uma posio melhor na estrutura
urbana no para. Pelo contrrio, se acirra. Na medida
em que o espao uma arena privilegiada, nota-se
uma disputa entre os diversos segmentos da socie-
dade, uma tenso visando a obter poder. Conside-
rando que a urbanizao um processo no qual a
fora do mercado e as demandas sociais disputam o
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territrio da cidade, ao demarcar a cidade em zonas,
estabelecendo padres de uso e ocupao do solo
urbano, a legislao est separando a cidade por fun-
es e determinando valores diferenciados.
Essa lgica, que opera a produo de provi-
so para baixa renda, perversa. A maior parte dos
programas de habitao social implantada nas re-
as menos valorizadas do territrio, geralmente na
periferia, carentes de infraestrutura e equipamentos.
Entretanto, medida que tais programas se incorpo-
ram cidade, eles ganham valor, empurrando novos
projetos para localizaes mais distantes, num cir-
culo vicioso. Algo semelhante acontece com os bair-
ros populares autoempreendidos em loteamentos
precrios: medida que se urbanizam, passam a se
integrar cidade e ganham valor. Essa forma de ocu-
pao do solo, caracterstica das grandes cidades bra-
sileiras, foi amplamente descrita por Singer e
Kowarick, tendo como base os loteamentos irregula-
res em So Paulo, desde a dcada de 1940. Kowarick
denominou esse processo de espoliao urbana. Em
outras palavras, o investimento feito pelo poder p-
blico para prover essas reas periurbanas de
infraestrutura e servios resulta na valorizao de reas
vazias particulares entre a cidade urbanizada e o novo
empreendimento, resultando numa apropriao pri-
vada indevida dos benefcios da urbanizao (inves-
timento coletivo). O proprietrio de terra urbana re-
tm lotes e at reas inteiras aguardando uma maior
valorizao. Essa dinmica produz, de um lado, uma
cidade espraiada, cada vez mais preocupada em
ampliar as fronteiras para alm do municpio, de
modo semelhante ao que ocorre em relao a Salva-
dor e Lauro de Freitas; por outro lado, observa-se a
existncia de vazios urbanos.
Sabe-se que o dficit habitacional relativo era
de 9,5% em 2011 e que boa parte desse dficit se deve
ao preo excessivo do aluguel (FJP, 2012). Estima-se
que esse item seja responsvel pelo aumento do dfi-
cit relativo pelo menos nas metrpoles de So Paulo e
Curitiba. Em Salvador e Belm, houve uma diminui-
o do dficit. No entanto, o item nus excessivo de
aluguel cresceu em todas as regies metropolitanas do
pas. A nica exceo foi Porto Alegre.
Em 2012, os componentes com maior peso
no dficit habitacional eram: o nus excessivo com
aluguel correspondendo a 2,660 milhes de uni-
dades, ou seja, 45,9%; a coabitao, com 1,865
milhes de domiclios ou 32,2%; a habitao pre-
cria, com 883 mil, ou 15,3%; e o adensamento
excessivo em domiclios alugados, 382 mil ou
6,6%. Somente na regio Norte o componente do-
miclios precrios tem um peso maior do que o
nus excessivo com aluguel.
De acordo com esses dados, parece-nos im-
portante conhecer esse submercado de locao. Sabe-
se que, muitas vezes, a poltica habitacional res-
ponsvel pela relocao de pessoas de reas cen-
trais para a periferia distante, inviabilizando, desse
modo, o acesso s atividades econmicas, bem como
s oportunidades e aos bens da cidade. Essa polti-
ca cria vazios urbanos e imveis subutilizados. Ser
que esses imveis no poderiam ser destinados a
programas de habitao e de locao social?
De acordo com uma apresentao do Minis-
trio das Cidades, num seminrio realizado no
Uruguai e que tinha como tema a Locao Social:
Uma poltica bem sucedida deve oferecer diferen-
tes solues, o que inclui o chamado ciclo de vida,
tornando a locao social uma excelente soluo
para jovens, migrantes recentes e idosos.
Essa questo vem tona quando nos propo-
mos a discutir uma poltica habitacional que incor-
pore a locao social. Sabemos o quanto difcil
trabalhar com esse tema num pas onde a proprie-
dade privada da terra e de imveis tida como uma
recompensa, uma vitria pessoal dos trabalhado-
res, ainda que o acesso a essa moradia prpria sig-
nifique morar na periferia, longe das reas centrais
e das oportunidades, ou em habitaes precrias.
Este dossi rene alguns pesquisadores que
se propem a entender melhor como esse merca-
do se estrutura no pas. Sabemos que compreen-
der esse fenmeno uma forma de contribuir para
o desenho de uma poltica habitacional mais com-
pleta, que vise a atender a todos os estratos da
populao. Nele, trata-se o problema da habitao
do ponto de vista das polticas de locao social,
ou da falta delas, elegendo o tratamento que a le-
gislao de uso do solo e o plano diretor do a
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essa questo. Num primeiro momento, trataremos
de caracterizar o problema habitacional com apoio
nas diretrizes e aes do Plano Municipal de Habi-
tao de Interesse Social (PMHIS). Em seguida, tra-
taremos das polticas implementadas pelos gover-
nos dos estados e pelo governo federal, destacando
a experincia do Programa de Arrendamento
Residencial (PAR) e incorporando algumas consi-
deraes sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida.
Caracterizaremos o mercado de locao atravs do
perfil de moradores e da dinmica do mercado.
Iniciamos com Lcia Bgus e Suzana Pasternak,
que realizam um estudo do mercado de aluguel no
Brasil, comparando domiclios e populao mora-
dora no Brasil em unidades prprias e alugadas.
O trabalho de Camila DOttaviano pretende anali-
sar os programas de locao social no mbito da
poltica de habitao de interesse social no Brasil,
em especial, na cidade de So Paulo, a partir do
Programa de Locao Social de 2002, e o projeto
de lei n 6.349 , de 2009, que tramita na Assembleia
Legislativa Federal, propondo a criao de um Ser-
vio de Moradia Social. Esse dossi ir focalizar a
caracterizao das moradias alugadas no Brasil, e,
em especial, nos municpios de So Paulo, Curitiba
e Salvador. Em seguida Nelson Baltrusis e Laila
Nazem Mourad procuram analisar a evoluo da
legislao urbana em Salvador e seus impactos na
produo de habitao social. O texto de Tomas
Antnio Moreira visa a explorar as polticas
habitacionais nas ltimas dcadas para pautar o
cenrio atual da Poltica Habitacional de Curitiba.
Para tanto se pautar no comportamento
demogrfico atual da regio, as principais balizas e
a estrutura do Plano Municipal de Habitao de
Interesse Social, empreendido em 2008. E, por
ltimo, destaca-se o texto de Simaia do Socorro
Sales das Mercs, Helena Lcia Zagury Tourinho
e Marco Aurlio Arbaje Lobo, que se propem a
iniciar uma discusso sobre a possibilidade de
utilizao da locao social como modalidade de
proviso de moradia digna no Centro Histrico de
Belm.
Acreditamos que os trabalhos aqui apresen-
tados podem suscitar o debate sobre a questo da
locao social no Brasil. Enseja-se que essa questo
deixe de ser tratada marginalmente e passe a fazer
parte, de fato, de uma poltica de habitao social.
Recebido para publicao em 01 de fevereiro de 2014Aceito em 02 de
maro de 2014
Nelson Baltrusis Doutor em Arquitetura e Urbanismo. Professor
adjunto do Programa de Ps-graduao emPlanejamento Territorial da
Universidade Catlica do Salvador. Professor da Universidade Catlica
do Salva-
dor. Pesquisador colaborador da Pontifcia Universidade Catlica
de So Paulo, Instituto de Estudos, Formao
e Assessoria em Polticas Sociais. Foi consultor do processo de
elaborao de planos diretores participativosno municpio de Jandira
pela Fundao para o Desenvolvimento da UNESP, FUNDUNESP e nos de
Guarulhos,
Vitria e Mogi das Cruzes pelo Instituto Plis. Tem experincia na
rea de Planejamento urbano, atua princi-
palmente nos seguintes temas: planejamento urbano, favelas,
instrumentos urbanisticos, economia urbana emercado imobiliario.
Publicaes recentes: Poltica Nacional de Habitao hoje. Produo de
mercado com
recursos do SBPE como ao dominante. Arquitextos (So Paulo), v.
1, p. 1, 2013; Transformaes do modo de
morar na metrpoles contemporneas. Novos discursos, velhos
problemas. Caderno CRH (UFBA. Impresso),v. 23, p. 50-75, 2010;
Ricos e pobres, cada qual em seu lugar? a desigualdade
scio-espacial na metropole
paulistana. Caderno CRH (UFBA. Impresso), v. 22, p. 135-149,
2009.
Laila Nazem Mourad Doutora em Arquitetura e Urbanismo. Bolsista
de ps-doutorado PNPD-Capes.
Membro do grupo de pesquisa Lugar Comum. Tem experincia na rea
de Arquitetura e Urbanismo, com
nfase em poltica urbana, planejamento urbano e regional, plano
diretor, plano estadual e municipal dehabitao de interesse social,
plano de bairro e processos de reabilitao em centro histrico.
Publicaes
recentes: Movimentos de resistncia ao processo de renovao
conservadora do Centro Histrico do Salva-
dor. In: Jos Rios Fernandes; Lcio Cunha; Pedro Chamusca. (Org.).
Geografia & Poltica, Polticas e Planeamento.1ed.Porto: GEGOT,
2013, v. 1, p. 1-788; Centro Histrico: planejamento para o turismo.
In: Centro Gaspar
Garcia de Direitos Humanos. (Org.). Moradia Central: Lutas,
Desafios e estratgias. 1ed.So Paulo: Centro
Gaspar Garcia de Direitos Humanos, 2012, v. 1, p. 60-63; Lutas
pela conquista do direito moradia no CentroHistrico de Salvador.
In: Edsio Fernandes; Betnia Alfonsin. (Org.). Revisitando o
instituto do tombamento.
01ed.Belo Horizonte: Frum, 2010, p. 01-468.
