projeto: edifício loire

Projeto de GraduaçãoDepartamento de Construção Civil

Empreendimento Multifamiliar LoireMarcelo Carvalho Lauria - 104074311

Mauro Cezar Pestana Barroso Junior 104042568

Professores OrientadoresElaine Garrido Vazquez

Henrique Longo

Perspectiva Incorporações

- Apresentação;

- Estudo de Viabilidade;

- Projeto de Arquitetura;

- Projetos de Estruturas e Fundações;

- Instalações Prediais;

- Planejamento da Construção;

- Viabilidade Final;

- Considerações Finais.


Universidade Federal do Rio de JaneiroEscola Politécnica – Engenharia CivilProjeto de GraduaçãoMarcelo Carvalho LauriaMauro Cezar Pestana Barroso Junior

Agenda

- Área: 10884,00m²

- Localização: Av. das Américas (próxímo ao cruzamento com a Av. Salvador Allende)

- Vizinhança:

- Bancos;

- Supermercados;

- Restaurantes;

- Drogarias;

- Hospital;

- Lazer (Parque Ecológico de Marapendi, praias da Barra e Recreio);

- Shopping Center.

Apresentação – Informações Sobre o Terreno

Características do Terreno:



Terreno



Apresentação – Foto Aérea do Terreno

- Nome do Empreendimento: Condomínio Loire;

- Tipo da Edificação: Edificação de uso multifamiliar, 1 Bloco com 34 Unidades;

- Número de Unidades: 32 unidades (Pav. Tipo) e 2 unidades (cobertura);

- Área de lazer Interna: Brinquedoteca, Biblioteca, Salão de jogos, Salão de Festas.

- Área de Lazer Externa: Quadras Poliesportiva e de Tênis, piscina com churrasqueira, academia e espaço infantil.

Apresentação – Descrição do Empreendimento

Descrição do Empreendimento:



- Quantidade por Pavimento: 4 unid. (Pavimento Tipo) e 2 Unid. (Pavimento Cobertura).

- Apartamentos Tipo: 152,00m²;

- Sala, 3 Suites, lavabo, varanda , cozinha, quarto de empregada, área de serviço.

- Apartamentos Cobertura 316,00m².

- Sala, Sala de TV, 3 Suites, lavabo, varanda , cozinha, quarto de empregada, área de serviço.

- Vagas por Apartamento: 2 vagas por apartamento.

- Vagas de Visitante: 13 vagas de visitantes.

Apresentação – Descrição das Unidades Habitacionais

Informações:



- Apresentação;

- Viabilidade Inicial;- Projeto de Arquitetura;



- Viabilidade Final.




Agenda

- Conhecimento dos dados econômicos do Projeto;

- Conhecimento da região e vizinhança onde o empreendimento será construído;

- Entendimento dos riscos do projeto;

- Atender diretamente as expectativas do consumidor;

- Entendimento do mercado e adequação da empresa ao seguimento desejado.

- Etapas realizadas: Estudo do Bairro e edificações no entorno, estudo de oferta e demanda, pesquisa do terreno, orçamento inicial do produto a ser construído.

Viabilidade Inicial

Objetivos:



- Custo do elevadores: R$ 15000,00 por parada. Custo total será igual a:

11 paradas x 3 elevadores x 15000 = R$ 495000,00. = R$ 495.000,00.

- Custo geral das Bombas: R$ 20000,00. = R$ 20.000,00.

- Custo de Fundações: R$ 250000,00. = R$ 250.000,00.

Custos Extras: R$ 600000,00. = R$ 600.000,00.

Custo Empreendimento = 20000 + 250000 + 600000 + 495000 + 1358,09 x 11636,32 = R$ 17.168.169,83

Custo do projeto = Custo Empreendimento x 0,048 = 824.072,15 reais = R$ 824.072,15

Custo Total será igual a R$ 17.992.241,98. Preço de venda: R$ 21.590.690,38

(20% de Lucro estimado)

Viabilidade Inicial

Cálculo da Viabilidade Inicial:



- Apresentação;

- Viabilidade Inicial;

- Projeto de Arquitetura;- Projetos de Estruturas e Fundações;







Agenda

- Pavimentos: 1 (Subsolo) + 1 (Térreo) + 8 (Pav. Tipo) + 1 Cobertura = 11 Pavimentos.

- Índice de Aproveitamento da Área (IAA) = 1,5;

- ATEproj = 14000m (aprox.) > ATEpermitida;

8 x 738,90 (tipo) + 1 x 628,80 (térreo interno) +1 x738,90 (cobertura) + 1 x 2166,60 (subsolo) + 1 x 143 (academia) + 1 x113,00 (Gazebo) + 1 x 515,00 (piscina ) + (505,50 + 431,90) (quadras) + 322,70 (praças) + 2500,00 (passeios)

- Taxa de ocupação permitida: 70%. > Taxa de ocupação do terreno foi de 63,99%;

- Afastamentos mínimos: 10m (Frontal e divisas) - Hedificação: 33,00m.

Projeto de Arquitetura

Estudo de Massa:



- Número de vagas: 81 vagas (68 vagas para moradores + 13 vagas para visitante).

- Volume de lixo:

- 2 containers de 120l por pavimento e 11container de 120l no subsolo;

- Volume diário gerado: 636,07 (alto padrão).

- Depósito temporário do lixo: Coleta de 3 em 3 dias = 636,07L x 3 = 1908,21L

1908,21 / 240l = 8 containers (aproximadamente).

- Abastecimento de Água:

- RS = 10 + 56,2 = 66,2 m³

- RI = 1,5 x CD = 84,3m³


Estudo de Massa:



- Áreas do Empreendimento:


Estudo de Massa:



Projeto de Arquitetura – Localização:



Projeto de Arquitetura – Subsolo



Projeto de Arquitetura – Térreo Interno



Projeto de Arquitetura – Pavimento Tipo:



Projeto de Arquitetura – Cobertura



Projeto de Arquitetura – Apto Tipo



Projeto de Arquitetura – Corte AA



Projeto de Arquitetura – Corte BB



- Apresentação;



- Projetos de Estruturas e Fundações;- Instalações Prediais;


- Viabilidade Final.




Agenda

- Materiais:

- Concreto C30;

- Aço CA-50;

- Supraestrutura em concreto armado e Infraestrutura:

- Pilares nas extremidades de edificação, escada, poço de elevador e em posições intermediárias (distância de até 8m entre os pilares).;

- Vigas embutidas na parede e rebaixo de forro de gesso para esconder as vigas aparentes nos pavimentos;

- Laje das varandas em balanço;

- Pilares da Cortina: Sapata Corrida;

- Demais pilares: Blocos com Estacas.

Projeto de Estrutura

Descrição dos Materiais / Características Estruturais dos Pavimentos:






Dimensionamento da Laje L9:




Dimensionamento da Laje L9:

- Armada em duas direções Ly/Lx = 8,21/5,09 = 1,61 (




Dimensionamento da Viga v26:

Área das Lajes: AL4 = 7,30m²; AL3 = 7,80 m²; AL9 = 14,40m²; AL3a = 13,60m;² AL16a =13,60m;² AL17 = 14,40m²; AL16 = 7,30m²; AL30 = 7,80m².




Dimensionamento da Viga v26:




Dimensionamento da Pilar 19 no Nível da Fundação:

-Áreas de Influencia em cada Pavimento;




Dimensionamento da Pilar 19 no Nível da Fundação:

-4.1.7 - Carregamento do Pilar P19 - Tipo:

-Peso Próprio = (0,20 . 0,40) . 34,60 . 25 = 69,2kN

-Piso do Subsolo = 13,70 . 67,00 = 917,9kN

-Teto do Subsolo = 12,90 . 67,00 = 864,3kN

-Piso do 1º até o 8º pav. = 8 . 7,66 . 45,00 = 2757,60kN

-Piso da Cobertura = 12,90 . 45,00 = 408,50 kN

-Teto da Cobertura = 9,5 . 33,25 = 315,87kN

-Total = 5333,37kN

- Soluções adotadas:

- Pilares da Cortina: Sapata Corrida;

- Demais pilares: Blocos com Estacas.

Projeto de Fundação

Descrição dos Materiais / Características Estruturais dos Pavimentos:



Projeto de Fundação



- Apresentação;




- Instalações Prediais;- Planejamento da Construção;





Agenda

- Condutores em Cobre isolados em PVC com eletrodutos em PVU.

- Alimentação 3F - N 127/220V.

- Escadas: Dispositivos acionados por presença;

- Passeio e área descoberta: Iluminação semelhante a iluminação pública;

- Hall, lixeira, escada e elevadores: Térreo;

Instalações Prediais

Instalações Elétricas




Instalações Elétricas



- Creder, Hélio -Instalações Elétricas Prediais - 14ª Edição – 2004

- Telefone / Interfone: 6 Telefones e 2 Interfones (Cozinha e Varanda) em todos os pavimentos.

- Antena de Televisão: 6 pontos (Pavimento Tipo) e 7 Pontos (Pavimento Cobertura).

- Câmera de Segurança: Na entrada principal do empreendimento, 1 em cada Hall Social e 1 em cada rampa de acesso ao subsolo.


Instalações Especiais




Instalações Especiais – Tel. / Interfone – Pav. Tipo:




Instalações Especiais – Telefone / Interfone – Corte:




Instalações Especiais – Antena – Pav. Tipo




Instalações Especiais – Televisão / Antena – Corte




SPDA



- Edifícios maiores que 25m precisam de um projeto SPDA.

- Sistema adotado: Sistema de Franklin.

- Sistema composto de Captação, descida e aterramento.


Água Fria e Agua Quente



- Tubulação de recalque e sucção em aço galvanizado e ramais e sub-ramais em pvc;

- Sistema Indireto por gravidade com reservatórios superior e inferior;

- Hidrômetros individualizados por andar;

- Consumo diária de 70200l/dia

- Reservatório Superior = 82675l (adotado 83000) Reservatório Inferior = 124500l.

- Bomba de Recalque = 6HP (previsão de uma bomba reserva).


Água Fria e Agua Quente – Pavimento Tipo



-


Esgoto e Águas Pluviais



- Esgoto:

- Tubos de PVC dimensionados pelo número de unidade de Hunter de contribuição;

- Caixa de Gordura dimensionada pelo volume necessário;

- Coletor predial com DN de 250mm e inclinação de 1%

- Águas Pluviais:

- Calha retangular em concreto liso e tubos e conexões em PVC rígido;

- Dimensionamento em função das áreas de contribuição;

- Declividade adotada de 1% nas calhas;

- Reservatório de retardo de águas pluviais: 30m²

Instalações Prediais Esgoto – Pavimento Tipo






- Classificação da edificação como de pequeno risco;

- Escada enclausurada com antecâmara de de acesso com portas corta-fogo leves;

- Bomba 6HP;

- Número de extintores: 41 = 9 x 3 (Ext. de CO2 por andar) + 9 (Pó químico no subsolo) + 3 (2 de CO2 e 1 de água noTérreo) + 1 (CBI) + 1 (CB);

- Número de Sprinklers: 219;

- Sinalização de Emergência.

Combate de Incêndio




- Tudo de conexão em aço e conexões de aço forjado;

- Previsão de medidores individuais para todas as unidades;

- W = 10000 (Wobbe), gás natural;

- Aquecedor de 30l considerando um aquecedor e um fogão.

Gás




Gás – Pavimento Tipo




- Além da norma NBR 5665, foram obedecidas as informações contidas no manual do fabricante.

- Para atender a população foram dimensionados 3 elevadores para a edificação (classificação com bom).

Elevadores

- Apresentação;





- Planejamento da Construção;- Viabilidade Final;




Agenda

Planejamento da Construção



Orçamento:

Item Descrição dos Serviços1 Levantamento topográfico

2 Sondagens e consultorias

3 Projeto de arquitetura

4 Projeto estrutural, eletrico, hidrosanitario e orçamento

5 Projeto de esgoto e aguas pluviais e incendio

6 Serviços preliminares

7 Instalações provisórias

8 Máquinas e Ferramentas

10 Limpeza da obra

11 Transporte

12 Trabalhos em terra

13 Diversos

14 Infra-estrutura e obras complementares

15 Supra-estrutura

16 Alvenarias e divisórias

17 Esquadrias e ferragens

18 Vidros

19 Coberturas

20 Impermeablizações

Planejamento da Construção



Orçamento:

Item Descrição dos Serviços21 Revestimentos

22 Marcenaria e serralheria

23 Pintura

24 Pavimentações

25 Rodapés, soleiras

26 Instalações e aparelhos

27 Instalações elétricas

28 Instalações hidráulica, sanitária e de gás

29 Prevenção e combate a incêndios

30 Instalações específicas

31 Complementação da obra

32 Obras complementares

33 Recebimento da obra

34 Despesas

35 Honorários do construtor



Anexo I - Caderno de Orçamento

Data: 05/03/10

Fontes: Valores planilha orçamento PDG-RIO R$ 14.194.761,35

Item Descrição dos Serviços Unidade Quantidade Preço Unitário Total1 Levantamento topográfico 3.000,00

1.1Levantamento topográfico, planialtimétrico, em terreno de torografia acidentada e vegetação rala (esc:1/500)

vb 1,00 3.000,00 3.000,00

2 Sondagens e consultorias 5.200,002.1 Estudos geotécnicos / sondagens unid. 15,00 180,00 2.700,002.2 Consultorias técnicas de engenharia h 5,00 500,00 2.500,003 Projeto de arquitetura 120.000,00

3.1 Projeto de arquitetura para edificio multifamiliar de medio padrão. vb 1,00 120.000,00 120.000,004 Projeto estrutural, eletrico, hidrosanitario e orçamento 173.500,00

4.1 Projeto estrutural para edificio multifamiliar de medio padrão. vb 1,00 80.000,00 80.000,00

4.2Projeto elétrico/telefônico, aprovado na concessionária e CFTV, Incêndio, Paisagimo, etc

vb 1,00 50.000,00 50.000,00

4.3 Projeto de instalação hidraulica aprovado na concessionária. vb 1,00 16.000,00 16.000,004.4 Projeto de instalação de gás aprovado na concessionária. vb 1,00 12.000,00 12.000,004.5 Projeto de fundações vb 1,00 15.500,00 15.500,005 Projeto de esgoto e aguas pluviais e incendio 26.500,00

5.1 Projeto de reservatório de reuso/detenção de águas pluviais. vb 1,00 11.500,00 11.500,005.2 Projeto de instalação de esgoto e águas pluviais, aprovado na concessionária. vb 1,00 15.000,00 15.000,006 Serviços preliminares 50.000,00

6.1 Cópias e plotagens vb 1,00 2.500,00 2.500,006.2 Despesas legais (laudos do vizinho) vb 1,00 1.500,00 1.500,006.3 Licenças, taxas, registros vb 1,00 12.000,00 12.000,006.4 Seguros vb 1,00 16.000,00 16.000,006.5 Assessorias Contábil e Jurídica vb 1,00 18.000,00 18.000,00




Data: 05/03/10


7 Instalações provisórias 36.950,00

7.1Tapume de vedação ou proteção, executado com chapas de compensado, tipo chapa resinada ou similar, de 6mm de espessura, com utilização 2 vezes, exclusive pintura (MAT. E MO.)

m2 150,00 60,00 9.000,00

7.2Barracão de obra com paredes de madeira compensada tipo chapa resinada com 10mm de espessura, piso cimentado e estrutura de Pinho de 3ª ou similar, e cobertu ra de telhas onduladas de fibras vegetais e minerais com 3mm de espessura, inclusive pintura.

m2 35,00 280,00 9.800,00

7.3 Placa de obra vb 1,00 1.500,00 1.500,007.4 Instalação provisória de água e esgoto na rede pública vb 1,00 1.600,00 1.600,00

7.5Instalação provisória de energia elétrica para canteiro de obras, exclusive o fornecimento do medidor.

vb 1,00 2.000,00 2.000,00

7.6

Instalação provisória de unidade sanitária com vaso, lavatório e chuveiro para pessoal de obra, com 2m², executado com chapas de madeira compensada plastificada de10mm e telhas onduladas de fibras vegetais e minerais inclusive instalações, aparelhos, esquadrias e ferragens

un. 2,00 600,00 1.200,00

7.7 Instalação de bombas un. 1,00 250,00 250,00

7.8Proteção para fachada com tela metálica fio nº 12, malha de (3x3)cm, pregada em madeiramento de peças de Pinho 3"x3" ou similar, colocadas na vertical com distância de 1m e cintas horizontais de sarrafos de 1"x4" pregadas com grampo de ferro de 1/2"

m 20,00 80,00 1.600,00

7.9Locação da obra com aparelho topográfico, sobre cerca de marcação, inclusive construção desta e sua pre-locação e o fornecimento do material

vb 1,00 10.000,00 10.000,00

8 Máquinas e Ferramentas 258.500,008.1 Elevador com torre, cabine, guincho vb 1,00 40.000,00 40.000,008.2 Andaime vb 2,00 35.000,00 70.000,008.3 Ferramentas vb 1,00 8.000,00 8.000,008.4 Manutenção de equipamentos vb 3,00 3.500,00 10.500,008.5 Bomba de recalque un. 5,00 22.000,00 110.000,008.6 Ferramentas vb 1,00 10.000,00 10.000,008.7 Manutenção dos equipamentos vb 1,00 10.000,00 10.000,00




Data: 05/03/10


Item Descrição dos Serviços Unidade Quantidade Preço Unitário Total9 Administração da obra e despesas gerais 773.750,00

9.1 Engenheiro de obra mês 15,00 12.000,00 180.000,00

9.2 Mestre de obra mês 15,00 9.000,00 135.000,00

9.3 Apontador mês 15,00 3.000,00 45.000,009.4 Almoxarife mês 15,00 2.800,00 42.000,00

9.5 Vigia 24h mês 15,00 10.000,00 150.000,00

9.6 Estagiário mês 30,00 1.500,00 45.000,00

9.7 Chefe de escritório mês 15,00 4.000,00 60.000,00

9.8 Consumo de combustíveis e lubrificantes mês 15,00 1.500,00 22.500,00

9.9 Consumos de água, luz e telefone mês 15,00 5.000,00 75.000,009.10 Material de escritório mês 15,00 250,00 3.750,00

9.11 Medicamentos de emergência mês 15,00 200,00 3.000,00

9.12 EPI/EPC vb 1,00 8.000,00 8.000,00

9.13 Bebedouros, extintores un. 1,00 1.500,00 1.500,00

9.14 PCMAT/PCMSO vb 1,00 3.000,00 3.000,0010 Limpeza da obra 27.800,00

10.1 Limpeza permanente da obra mês 8,00 1.600,00 12.800,00

10.2 Retirada de entulho m3 600,00 25,00 15.000,00

11 Transporte 667.500,00

11.1 Transporte interno (bobcat ou retroescavadeira) mês 15,00 8.000,00 120.000,00

11.2 Transporte externo (frete) mês 15,00 1.500,00 22.500,0011.3 Grua de 1tn c/ 45m de altura e 30m de giro mês 15,00 35.000,00 525.000,00

12 Trabalhos em terra 612.193,50

12.1 Limpeza do terreno m2 10884,14 25,00 272.103,50

12.2 Escavações mecânicas utilizando retro-escavadeira m3 7700,00 20,00 154.000,00

12.3Aterro com material de 1ªcategoria, espalhado com retro-escavadeira em camadas de 20cm, utilizando rolo compactador, com intervenção de 2 serventes

m3 450,00 45,00 20.250,00

12.4 Movimento de terra (Espalhamento de material de 1ªcategoria e compactação) m3 370,00 32,00 11.840,00

12.5 Retirada de terra m3 7700,00 20,00 154.000,00




Data: 05/03/10


Item Descrição dos Serviços Unidade Quantidade Preço Unitário Total13 Diversos 7.600,00

13.1 Laudos vb 1,00 5.000,00 5.000,00

13.2 Outros vb 1,00 2.000,00 2.000,00

13.3 Contêineres de lixo vb 1,00 600,00 600,00

14 Infra-estrutura e obras complementares 337.400,00

14.1 Execução de Estaca Helice unid. 215,00 1.160,00 249.400,00

14.2 Estaca Prancha vb 1,00 88.000,00 88.000,00

15 Supra-estrutura 4.334.844,75

15.1Fôrmas de madeira para moldagem de peças de concreto armado com parâmentos planos, em lajes, vigas, pilares, etc, inclusive fornecimento dos materiais e desmoldagem servindo a madeira 1,4 vezes, tábuas de Pinho de 3ª ou madeira equivalente, com 2,5cm de espessura, servindo também para travessas

m2 32242,50 35,00 1.128.487,50

15.2 Escoramento de fôrmas até 3,30m de pé direito, com Pinho de 3ª ou similar, tábuas empregadas 10 vezes m3 7523,25 13,00 97.802,25

15.3Aço CA-50 para armadura de concreto, com saliência ou mossa, coeficiente de conformação superficial mínimo (aderência) igual a 1,5, diâmetro de 12,5mm. Fornecimento, incluindo 10% de perdas e arame recozido nº18

kg 214950,00 5,00 1.074.750,00

15.4Corte, dobragem, montagem e colocação de ferragens nas fôrmas, aço CA-50, em barra redonda, com diâmetro entre 6,3mm e 12,5mm.

kg 51840,00 1,50 77.760,00

15.5 Concreto importado de usina dosado racionalmente para uma resistência característica a compressão de 25MPa m3 7523,25 260,00 1.956.045,00

16 Alvenarias e divisórias 659.670,00

16.1 Alvenaria de blocos de concreto (9x19x39)cm m2 11550,00 35,00 404.250,00

16.2 Alvenaria de blocos de concreto (14x19x39)cm m2 5940,00 43,00 255.420,00

17 Esquadrias e ferragens 2100,00 298.669,70

17.1 Esquadrias de alumínio m2 250,00 250,00 62.500,00

17.2 Peitoris m 210,00 40,00 8.400,00

17.3Porta de (60x210x3)cm, em Angelim Pedra ou similar, guarnição em Canela ou similar, sendo a aduela de (13x3)cm e alizares de (5x2)cm. Fornecimento e instalação

un. 187,00 320,00 59.840,00

17.4Porta de (70x210x3)cm, em Angelim Pedra ou similar, guarnição em Canela ou similar, sendo a aduela de (13x3) cm e alizares de (5x2)cm. Fornecimento e instalação

un. 187,00 400,00 74.800,00

17.5Porta de (80x210x3)cm, em Angelim Pedra ou similar, guarnição em Canela ou similar, sendo a aduela de (13x3) cm e alizares de (5x2)cm. Fornecimento e instalação

un. 71,00 480,00 34.080,00

17.6 Ferragens (conjunto Papaiz ou similar) un. 445,00 95,00 42.275,00

17.7 Portões de veículos e de pedestres vb 1,00 5.000,00 5.000,00

17.8Pintura interna ou externa sobre madeira, com esmalte sintético equivalente a Duralack ou similar, inclusive lixamento, demão de verniz isolante, de tinta de fundo e 2 demãos de acabamento.

m2 654,15 18,00 11.774,70



Item Descrição Custo (R$) % out-14 nov-14 dez-14 jan-15 fev-15 mar-15 abr-15 mai-15

1 Levantamento topográfico 3.000,00R$ 0,02% 80% 20%

2 Sondagens e consultorias 5.200,00R$ 0,04% 50% 50%

3 Projeto de arquitetura 120.000,00R$ 0,85% 40% 35% 25%

4 Projeto estrutural, eletrico, hidrosanitario e orçamento173.500,00R$ 1,22% 10% 30% 30% 15% 15%

5 Projeto de esgoto e aguas pluviais e incendio 26.500,00R$ 0,19% 10% 60% 30%

6 Serviços preliminares 50.000,00R$ 0,35% 30% 45% 25%

7 Instalações provisórias 36.950,00R$ 0,26% 15% 45% 40%

8 Máquinas e Ferramentas 258.500,00R$ 1,82% 4% 4% 5% 5% 10% 10% 10%

9 Administração da obra e despesas gerais 773.750,00R$ 5,45% 0,5% 0,5% 2% 2% 5% 10% 10% 12%

10 Limpeza da obra 27.800,00R$ 0,20% 0,5% 0,5% 2% 2% 5% 9% 10% 12%

11 Transporte 667.500,00R$ 4,70% 0,5% 0,5% 2% 2% 4% 10% 10% 12%

12 Trabalhos em terra 612.193,50R$ 4,31% 10% 10% 30% 50%

13 Diversos 7.600,00R$ 0,05% 20% 70% 10%

14 Infra-estrutura e obras complementares 337.400,00R$ 2,38% 20% 30% 50%

15 Supra-estrutura 4.334.844,75R$ 30,54% 7% 18% 26% 26% 23%

16 Alvenarias e divisórias 659.670,00R$ 4,65% 10% 10% 15% 20%

17 Esquadrias e ferragens 298.669,70R$ 2,10%

18 Vidros 10.125,00R$ 0,07%

19 Coberturas 3.900,00R$ 0,03%

20 Impermeablizações 278.762,50R$ 1,96%

21 Revestimentos 1.808.580,00R$ 12,74% 5% 8% 8%

22 Marcenaria e serralheria 63.250,00R$ 0,45%

23 Pintura 974.160,00R$ 6,86%

24 Pavimentações 691.045,90R$ 4,87%

25 Rodapés, soleiras 336.680,00R$ 2,37%

26 Instalações e aparelhos 264.580,00R$ 1,86%

27 Instalações elétricas 242.100,00R$ 1,71% 5% 10% 15%

28 Instalações hidráulica, sanitária e de gás 174.000,00R$ 1,23% 5% 20% 25%

29 Prevenção e combate a incêndios 6.750,00R$ 0,05% 10% 20%

30 Instalações específicas 632.000,00R$ 4,45% 10%

31 Complementação da obra 72.750,00R$ 0,51%

32 Obras complementares 25.000,00R$ 0,18%

33 Recebimento da obra 21.300,00R$ 0,15%

34 Despesas 11.700,00R$ 0,08%

35 Honorários do construtor 185.000,00R$ 1,30% 6% 6% 6% 6% 6% 7% 7% 7%

Percentual Parcial 100,00% 0,50% 1,24% 2,24% 5,17% 10,13% 10,68% 11,39% 11,50%

Percentual Acumulado 100,00% 0,0050332 1,74% 3,98% 9,16% 19,29% 29,97% 41,35% 52,86%



Item Descrição Custo (R$) % jun-15 jul-15 ago-15 set-15 out-15 nov-15 dez-15

1 Levantamento topográfico 3.000,00R$ 0,02%

2 Sondagens e consultorias 5.200,00R$ 0,04%

3 Projeto de arquitetura 120.000,00R$ 0,85%

4 Projeto estrutural, eletrico, hidrosanitario e orçamento173.500,00R$ 1,22%

5 Projeto de esgoto e aguas pluviais e incendio 26.500,00R$ 0,19%

6 Serviços preliminares 50.000,00R$ 0,35%

7 Instalações provisórias 36.950,00R$ 0,26%

8 Máquinas e Ferramentas 258.500,00R$ 1,82% 20% 10% 8% 8% 3% 2% 1%

9 Administração da obra e despesas gerais 773.750,00R$ 5,45% 16% 12% 11% 7% 7% 4% 1%

10 Limpeza da obra 27.800,00R$ 0,20% 16% 12% 11% 8% 7% 4% 1%

11 Transporte 667.500,00R$ 4,70% 12% 12% 11% 7% 7% 5% 5%

12 Trabalhos em terra 612.193,50R$ 4,31%

13 Diversos 7.600,00R$ 0,05%

14 Infra-estrutura e obras complementares 337.400,00R$ 2,38%

15 Supra-estrutura 4.334.844,75R$ 30,54%

16 Alvenarias e divisórias 659.670,00R$ 4,65% 40% 5%

17 Esquadrias e ferragens 298.669,70R$ 2,10% 50% 50%

18 Vidros 10.125,00R$ 0,07% 100%

19 Coberturas 3.900,00R$ 0,03% 60% 40%

20 Impermeablizações 278.762,50R$ 1,96% 30% 30% 20% 20%

21 Revestimentos 1.808.580,00R$ 12,74% 13% 20% 20% 18% 8%

22 Marcenaria e serralheria 63.250,00R$ 0,45% 40% 40% 20%

23 Pintura 974.160,00R$ 6,86% 20% 50% 30%

24 Pavimentações 691.045,90R$ 4,87% 30% 30% 20% 14% 4% 2%

25 Rodapés, soleiras 336.680,00R$ 2,37% 20% 30% 30% 10% 8% 2%

26 Instalações e aparelhos 264.580,00R$ 1,86% 20% 40% 20% 20%

27 Instalações elétricas 242.100,00R$ 1,71% 20% 20% 30%

28 Instalações hidráulica, sanitária e de gás 174.000,00R$ 1,23% 25% 25%

29 Prevenção e combate a incêndios 6.750,00R$ 0,05% 20% 30% 20%

30 Instalações específicas 632.000,00R$ 4,45% 80% 10%

31 Complementação da obra 72.750,00R$ 0,51% 50% 50%

32 Obras complementares 25.000,00R$ 0,18% 50% 50%

33 Recebimento da obra 21.300,00R$ 0,15% 50% 50%

34 Despesas 11.700,00R$ 0,08% 40% 30% 30%

35 Honorários do construtor 185.000,00R$ 1,30% 7% 7% 7% 7% 7% 7% 7%

Percentual Parcial 100,00% 10,44% 9,54% 10,27% 9,21% 5,62% 1,42% 0,65%

Percentual Acumulado 100,00% 63,30% 72,84% 83,11% 92,32% 97,94% 99,35% 100,00%



Item Descrição Custo (R$) out-14 nov-14 dez-14 jan-15 fev-15 mar-15 abr-15 mai-15

1 Levantamento topográfico 3.000,00R$ 2.400 600 - - - - - -

2 Sondagens e consulto rias 5.200,00R$ 2.600 2.600 - - - - - -

3 Pro jeto de arquitetura 120.000,00R$ 48.000 42.000 30.000 - - - - -

4 Pro jeto estrutural, eletrico , hidrosanitario e orçamento 173.500,00R$ - 17.350 52.050 52.050 26.025 26.025 - -

5 Pro jeto de esgoto e aguas pluviais e incendio 26.500,00R$ - 2.650 15.900 7.950 - - - -

6 Serviços preliminares 50.000,00R$ - 15.000 22.500 12.500 - - - -

7 Instalações provisórias 36.950,00R$ - 5.543 16.628 14.780 - - - -

8 M áquinas e Ferramentas 258.500,00R$ - 10.340 10.340 12.925 12.925 25.850 25.850 25.850

9 Administração da obra e despesas gerais 773.750,00R$ 3.869 3.869 15.475 15.475 38.688 77.375 77.375 92.850

10 Limpeza da obra 27.800,00R$ 139 139 556 556 1.390 2.502 2.780 3.336

11 Transporte 667.500,00R$ 3.338 3.338 13.350 13.350 26.700 66.750 66.750 80.100

12 Trabalhos em terra 612.193,50R$ - 61.219 61.219 183.658 306.097 - - -

13 Diversos 7.600,00R$ - - 1.520 5.320 760 - - -

14 Infra-estrutura e obras complementares 337.400,00R$ - - 67.480 101.220 168.700 - - -

15 Supra-estrutura 4.334.844,75R$ - - - 303.439 780.272 1.127.060 1.127.060 997.014

16 Alvenarias e divisó rias 659.670,00R$ - - - - 65.967 65.967 98.951 131.934

17 Esquadrias e ferragens 298.669,70R$ - - - - - - - -

18 Vidros 10.125,00R$ - - - - - - - -

19 Coberturas 3.900,00R$ - - - - - - - -

20 Impermeablizações 278.762,50R$ - - - - - - - -

21 Revestimentos 1.808.580,00R$ - - - - - 90.429 144.686 144.686

22 M arcenaria e serralheria 63.250,00R$ - - - - - - - -

23 Pintura 974.160,00R$ - - - - - - - -

24 Pavimentações 691.045,90R$ - - - - - - - -

25 Rodapés, so leiras 336.680,00R$ - - - - - - - -

26 Instalações e aparelhos 264.580,00R$ - - - - - - - -

27 Instalações elétricas 242.100,00R$ - - - - - 12.105 24.210 36.315

28 Instalações hidráulica, sanitária e de gás 174.000,00R$ - - - - - 8.700 34.800 43.500

29 Prevenção e combate a incêndios 6.750,00R$ - - - - - - 675 1.350

30 Instalações específicas 632.000,00R$ - - - - - - - 63.200

31 Complementação da obra 72.750,00R$ - - - - - - - -

32 Obras complementares 25.000,00R$ - - - - - - - -

33 Recebimento da obra 21.300,00R$ - - - - - - - -

34 Despesas 11.700,00R$ - - - - - - - -

35 Honorários do construtor 185.000,00R$ 11.100 11.100 11.100 11.100 11.100 12.950 12.950 12.950

SOM A T OT A L 14.194 .761,35R $ 71.445 175.747 318.118 734.323 1.438.623 1.515 .713 1.616 .087 1.633 .086

A C UM . T OT A L A C UM ULA D O 71.445 247 .192 565.310 1.299.633 2 .738.257 4.253.969 5.870 .056 7.503.142



Item Descrição Custo (R$) jun-15 jul-15 ago-15 set-15 out-15 nov-15 dez-15

1 Levantamento topográfico 3.000,00R$ - - - - - - -

2 Sondagens e consultorias 5.200,00R$ - - - - - - -

3 Pro jeto de arquitetura 120.000,00R$ - - - - - - -

4 Pro jeto estrutural, eletrico , hidrosanitario e orçamento 173.500,00R$ - - - - - - -

5 Pro jeto de esgoto e aguas pluviais e incendio 26.500,00R$ - - - - - - -

6 Serviços preliminares 50.000,00R$ - - - - - - -

7 Instalações provisórias 36.950,00R$ - - - - - - -

8 M áquinas e Ferramentas 258.500,00R$ 51.700 25.850 20.680 20.680 7.755 5.170 2.585

9 Administração da obra e despesas gerais 773.750,00R$ 123.800 92.850 85.113 54.163 54.163 30.950 7.738

10 Limpeza da obra 27.800,00R$ 4.448 3.336 3.058 2.224 1.946 1.112 278

11 Transporte 667.500,00R$ 80.100 80.100 73.425 46.725 46.725 33.375 33.375

12 Trabalhos em terra 612.193,50R$ - - - - - - -

13 Diversos 7.600,00R$ - - - - - - -

14 Infra-estrutura e obras complementares 337.400,00R$ - - - - - - -

15 Supra-estrutura 4.334.844,75R$ - - - - - - -

16 Alvenarias e divisórias 659.670,00R$ 263.868 32.984 - - - - -

17 Esquadrias e ferragens 298.669,70R$ - 149.335 149.335 - - - -

18 Vidros 10.125,00R$ - - - 10.125 - - -

19 Coberturas 3.900,00R$ 2.340 1.560 - - - - -

20 Impermeablizações 278.762,50R$ 83.629 83.629 55.753 55.753 - - -

21 Revestimentos 1.808.580,00R$ 235.115 361.716 361.716 325.544 144.686 - -

22 M arcenaria e serralheria 63.250,00R$ 25.300 25.300 12.650 - - - -

23 Pintura 974.160,00R$ - - 194.832 487.080 292.248 - -

24 Pavimentações 691.045,90R$ - 207.314 207.314 138.209 96.746 27.642 13.821

25 Rodapés, so leiras 336.680,00R$ - 67.336 101.004 101.004 33.668 26.934 6.734

26 Instalações e aparelhos 264.580,00R$ - 52.916 105.832 52.916 52.916 - -

27 Instalações elétricas 242.100,00R$ 48.420 48.420 72.630 - - - -

28 Instalações hidráulica, sanitária e de gás 174.000,00R$ 43.500 43.500 - - - - -

29 Prevenção e combate a incêndios 6.750,00R$ 1.350 2.025 1.350 - - - -

30 Instalações específicas 632.000,00R$ 505.600 63.200 - - - - -

31 Complementação da obra 72.750,00R$ - - - - 36.375 36.375 -

32 Obras complementares 25.000,00R$ - - - - 12.500 12.500 -

33 Recebimento da obra 21.300,00R$ - - - - - 10.650 10.650

34 Despesas 11.700,00R$ - - - - 4.680 3.510 3.510

35 Honorários do construtor 185.000,00R$ 12.950 12.950 12.950 12.950 12.950 12.950 12.950

SOM A T OT A L 14.194.761,35R $ 1.482.120 1.354.320 1.457.641 1.307.373 797.358 201.168 91.640

A C UM . T OT A L A C UM ULA D O 8.985.262 10.339.582 11.797.222 13.104.595 13.901.953 14.103.121 14 .194.761

- Apresentação;






- Viabilidade Final;- Considerações Finais.



Agenda



Viabilidade Final

Terreno

Área (m²) 10884m²

Preço R$ 16.000.000,00

Corretagem (3%) R$ 480.000,00

Total R$ 16.480.000,00

Custo Global da Construção

Orçamento R$ 14.194.761,35

Total R$ 14.194.761,35

Taxa de Venda

Venda das Unidades R$ 49.725.093,58

Corretagem (11%) R$ 5.469.760,29

Total R$ 5.469.760,29

Taxa de Venda

Custo Global da Construção R$ 14.194.761,35

Curva S (9,8%) R$ 1.391.086,61

Total R$ 1.391.086,61

Total de Despesas R$ 37.535.608,26

Unidade Área (m²) Suites: Preço/m²: Vagas de Garagem

Preço Unid. Preço Total

Pav. Tipo 152 3

8982,80 2 R$ 1.365.386,45 32 R$ 43.692.366,31

Pav.Cobertura

316 3 2 R$ 3.016.363,64 2 R$ 6.032.727,27

Total: R$ 49.725.093,58

- Apresentação;










Agenda



Considerações Finais

Empreendimento é Rentável (+32,00% de lucro);

Lucro da Viabilidade Final foi superior ao estimado na Viabilidade Inicial.

Memorial de Cálculo Revisão: 00

Condomínio Loire Emissão:

30/04/2013

Estudo de Massa

Perspectiva Engenharia



30/04/2013

Estudo de Massa


Sumário 1.0 Introdução:........................................................................................................................................ 2

2.0 Objetivo: ........................................................................................................................................... 2

3.0 Legislação: ......................................................................................................................................... 2

4.0 Memorial Descritivo: ........................................................................................................................ 4

5.0 Memorial de Cálculo ......................................................................................................................... 4

5.1 Área do lote .................................................................................................................................. 4

5.2 Referência de Nível (RN) .............................................................................................................. 4

5.3 Cota de soleira da edificação ....................................................................................................... 4

5.4 Tipo de edificação ......................................................................................................................... 5

5.5 Número de pavimentos ................................................................................................................ 5

5.6 Área total da edificação ................................................................................................................ 5

5.7 Taxa de ocupação ......................................................................................................................... 5

5.8 Afastamentos mínimos................................................................................................................. 6

5.9 Altura total da edificação ............................................................................................................. 6

5.10 Total de unidades ....................................................................................................................... 6

5.11 Volume de lixo ............................................................................................................................ 6

5.12 Estacionamento de veículos ....................................................................................................... 8

5.13 Abastecimento de água .............................................................................................................. 8

5.14 Quadro de áreas ......................................................................................................................... 9

5.14.1 Área Real .............................................................................................................................. 9

5.14.2 Área Equivalente .................................................................................................................. 9



30/04/2013

Estudo de Massa


1.0 Introdução:

O objetivo do Estudo de Massa é apresentar as características a serem respeitadas na

execução do projeto do empreendimento em conjunto com as características determinadas

no Estudo de Viabilidade.

2.0 Objetivo:

Descrever a edificação residencial multifamiliar situada no bairro na Av. das Américas nº

12600, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro - RJ.

A edificação respeitará a legislação vigente para o logradouro em questão. O terreno segue o

Projeto Aprovado de Loteamento (PAL) número 45799 e o Projetos Aprovados de

Alinhamento (PAA) números 8997, 91488,10915 e 11003.

3.0 Legislação:

Os critérios para o projeto são estabelecidos através da legislação vigente no município do

Rio de Janeiro, sendo:

Decreto 322, de 03 de março de 1976. “Aprova o Regulamento de Zoneamento do Município

do Rio de Janeiro.”

Decreto nº 3046, de 27 de abril de 1981. “Consolida as instruções normativas e os demais

atos complementares baixados para disciplinar a ocupação do solo na área da Zona Especial

5 (ZE-5)”



30/04/2013

Estudo de Massa


Assim, com a Certidão de Informações (CI) fornecida pela prefeitura para o endereço.

Figura 01 – Certidão de Informação (CI)

Figura 02 – Certidão de Informação (CI)



30/04/2013

Estudo de Massa


4.0 Memorial Descritivo:

I. Edificação residencial multifamiliar de 10 pavimentos, afastada das divisas, situada na Av. das

Américas nº 12600, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro - RJ..

II. Terreno possui área total1 de 10884,00m².

III. Pavimento Subsolo com área útil de 2,166.60 m², contendo 68 vagas para estacionamento,

faixas de circulação de veículos, rampa de acesso, 1 escadas de uso comum (com ante-

câmara de acesso), 1caixa de incêndio, 1 cisterna e casa de bombas de recalque;

IV. Pavimento térreo com área útil de 626,80 m², contendo área de lazer contendo;

V. 8 pavimentos tipos, cada um com área útil de 738,90m², contendo 54 unidades residenciais;

VI. 1 pavimento de cobertura com área útil de 738,90m², contendo 2 unidades residenciais;

VII. 34 unidades residenciais, sendo 34 (4 por pavimento tipo e 2 na cobertura). No pavimento

tipo as unidades possuem 152,00m² e 3 os apartamento da cobertura possuem 316,16m² e 3

suítes.

VIII. Telhado contendo escadas especial e 1 caixa d´água.

5.0 Memorial de Cálculo

De acordo com a Certidão de Informação (CI) as leis antes enumeradas foram estabelecidos

os critérios limitados do projeto desta edificação. Serão apresentadas todas as etapas de

cálculo.

5.1 Área do lote

Área do lote (medida no AutoCAD): 10884,00m

5.2 Referência de Nível (RN)

RN encontrado em planta:

Meio fio: +3,124

Terreno: +2,00

5.3 Cota de soleira da edificação

Será a mesma do meio fio, uma vez que a edificação se encontra num terreno plano e não

apresenta restrição ao nível de acesso.



30/04/2013

Estudo de Massa


5.4 Tipo de edificação

Edificação multifamiliar, afastada 10 metros das divisas.

5.5 Número de pavimentos

Permitido: 10

Projetado: 10

5.6 Área total da edificação

Índice de Aproveitamento da Área (IAA) =1,5

ATEpermitido = 16326,00m²

�� = �� × �� + �� + ��+subsolo ATE projetada = 8 x 738,90(tipo) + 1 x 628,80(térreo interno) +1 x738,90 (cobertura)+ 1 x 2166,60(subsolo) + 1 x 143 (academia) + 1 x113,00 (Gazebo) + 1 x 515,00 (piscina ) + (505,50 + 431,90) (quadras) + 322,70 (praças) + 2500,00(passeios) ATEproj = 14000m (aproximadamente)

5.7 Taxa de ocupação

Taxa de ocupação permitida de 70 %. A taxa de ocupação do terreno foi de 63,99%.



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Estudo de Massa


5.8 Afastamentos mínimos

Permitidos: Frontal: 10m

Divisas: 10m

Projetados: Frontal: 10m

Divisas: 10m

5.9 Altura total da edificação

� = �é �� + ��."#�� × �é �� + �é �� +��$� ′á'��

� = 3,30 + +8 × 3,00- + 3,00 + 2,20� = 33,00/

5.10 Total de unidades

Unidades por pavimento tipo: Quatro unidades de 152,00m².

Unidades na cobertura: Duas unidades de 316,16m².

Total de unidades: 34 unidades.

5.11 Volume de lixo

O cálculo foi realizado de acordo com as tabelas do Sistema de Documentação COMLURB –

Série Documentação Técnica – Sistema de Manuseio do Lixo Domiciliar em Edificações –

Especificações Técnicas mostradas a seguir.

Tabela 01 – Tabela 1A – Edificações Residenciais

Tabela 02 – Anexo 2 – Tabela Estimativa de Produção Diária de Lixo por Tipo de Construção



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Estudo de Massa


Quantidade mínima de contêiners: 2 de 120L

Produção diária de lixo: 0,1L/m³

Volume de lixo diário:

Térreo: 628,80m² x 0,1L/m² = 62,88L

Tipo: 152,08m² x 8 x 4 x 0,1L/m²= 486,66L

Cobertura: 316,16m² x 1 x 2 x 0,1L/m²= 63,23L

Academia: 120m² x 0.1L/m² = 12,00L

Gazebo: 113m² x 0.1L/m² = 11,30L

Volume Total: 636,07L

Sistema de coleta de lixo:

Nos pavimentos: 2 contêiners de 120L com coleta ao final do dia

Depósito temporário do lixo: Coleta de 3 em 3 dias = 636,07L x 3 = 1908,21L

1908,21 / 240 = 8 containers (aproxamadamente).



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Estudo de Massa


5.12 Estacionamento de veículos

Vagas exigidas: 68 vagas.

Vagas de visitante: 1 para cada 5 unidades = 7 vagas (12 vagas adotadas)

5.13 Abastecimento de água

Contribuição por compartimento habitável:

Pavimento tipo: 4 unidades x (4 dormitórios + 1 sala) = 20

Cobertura: 2 unidades x (4 dormitórios + 2 sala) = 12

PUC (zelador): 1 unidade x (1 dormitório + 1 sala) = 2

Para 8 pavimentos tipo + cobertura + puc: 8 x 20 +1 x 12 + 2 x 1 = 174 compartimentos

habitáveis

Consumo Diário (CD) = 300 L/CH e 50 L/vaga; 300 x 174 + 50 x 80 = 56200L

Reserva técnica de incêndio (RTI):

De acordo com o Código de Segurança Contra Incêndio e Pânico (COSIP) utiliza-se a

seguinte reserva:

6.000L até 4 hidrantes e 500L por hidrante extra. Cada hidrante tem um raio de ação de

30m.

Quantidade de hidrantes: 2 subsolo + 1 térreo + 1 academia + 8 pavimento tipo + 1 cobertura

= 12 hidrantes.

RTI = 10m³ = 10000l

Reservatório Superior (RS):

RS = 10 + 56,2 = 66,2 m³

Dimensões em planta e altura de 2,20m.

Reservatório Inferior (RI):

RI = 1,5 x CD = 84,3m³

Dimensões do RI em planta e com profundidade de 3,50 m



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Estudo de Massa


5.14 Quadro de áreas:

5.14.1 Área Real

O terreno possui 10.884,00 m².O edifício possui 32unidades tipo de 152 m² cada. Possui 2

unidades de cobertura de 316,16 m² cada .O Subsolo tem área útil de 2.166,60 m².Possui

ainda área dos passeios, churrasqueira, sauna, piscina, PUC, quadras e áreas verdes.

Área Real Total aproximada é de = 15.650,00 m²

5.14.2 Área Equivalente

Segue a Tabela a seguir com o quadro de áreas totais e equivalentes :

Áreas Totais e Equivalentes.

MEMÓRIA DE CÁLCULO Revisão: 0

LOIRE Emissão: 24/02/2013

ESTUDO DE VIABILIDADE



LOIRE Página 2 de 17



Sumário:

1.0 Objetivo: ........................................................................................................................................... 3

2.0 Ambiente........................................................................................................................................... 4

3.0 Oferta ................................................................................................................................................ 6

4.0 Demanda: .......................................................................................................................................... 9

5.0 Proposta: ......................................................................................................................................... 10

6.0 Condições de Pagamento: .............................................................................................................. 11





1.0 Objetivo:

O Estudo de Viabilidade tem como objetivos a análise conjunta das ofertas, a análise do ambiente e

da demanda na região em que o empreendimento Loire será implementado.

Com a elaboração do Projeto de Viabilidade, é possível mitigar ou eliminar potenciais riscos e

incertezas sobre o empreendimento. Além disso, esse estudo auxilia a concepção de um projeto que

seja rentável e atenda necessidades do público alvo aumentando as chances de satisfazer o

consumidor.

O terreno escolhido inicialmente e a que se propõe esse projeto se encontra no bairro do Recreio no

município do Rio de Janeiro - RJ. O bairro é uma região que tem apresentado crescimento em grande

velocidade e apresenta uma série de empreendimentos em diversas fases, estando inicialmente em

fases de estudo até outros em etapas finais da entrega do produto.





2.0 Ambiente

O estudo do ambiente em que se situará o empreendimento é vital pois fornece as caracterísicas da

Região (serviços básicos que sirvam como atrativos e facilitem a vivência na região por eemplo).

O empreendimento Loire está situado no Recreio dos Bandeirantes, Av. das Américas nº 12600,

Barra da Tijuca, Rio de Janeiro - RJ.

Na região do empreendimento é possível salinetar a presença de shopping center, supermercado,

Parque ecológico Marapendi e praia do Recreio como exemplos de serviços e opções de lazer do

local.

A via de acesso ao local é pela Rua Cezar Lattes

As regiões do Recreio dos Bandeirantes junto com a Barra da Tijuca é alvo de grandes investimentos

voltados ao lazer, esporte e cultura. Grande parte dos equipamentos esportivos utilizados no Pan

Americano, assim como os que se utilizarão nas Olimpíadas 2016 estão ou estarão localizados nessa

região, favorecendo um grande investimento para o desenvolvimento da região nos próximos anos.

Abaixo serão apresentados a localização do terreno do empreendimento assim como os serviços

oferecidos pela região de entorno.

Figura 1 – Vista aérea do terreno





Figura 2 – Entorno do terreno

A região do entorno se caracteriza pela presença de condomínios e edifícios residenciais sendo que

alguns ainda estão em fase de construção. Abaixo segue a descrição do entorno do empreendimento

de acordo com a numeração da Figura 2.

O Barra World Shopping e o Supermercado Mundial apresentam as principais opções de serviços e

lazer do local. O shopping oferece entre todos os serviços tradicionais, como praça de alimentação,

estacionamento amplo e seguro e lojas diversas. Há também no local serviços de caixas eletrônicos,

casa lotérica, correios, serviço de limpeza, drogaria, entre outros. Opções de lazer como a HSBC

arena, Rio Centro e a proximidade com a barra valorizam ainda mais o local.

As vias de acesso para a região do empreendimento se dão principalmente pela Avenida das

Américas, mas é possível um acesso pela Avenida Salvador Allende. A Avenida das Américas se

apresenta com a melhor alternativa de deslocamento tanto pela região quanto para outros pontos

da cidade. Sendo uma via de movimento, apresenta uma vasta oferta de linhas de transporte

público. Além disso, com o encaminhamento de obras relacionadas às Olimpíadas e à Copa do

Mundo, as construções de linhas do metrô estão programadas o que aumentará a oferta de

transporte público e de qualidade na região.

Existem várias linhas de ônibus e vans que vão para a região para todas as regiões da cidade.

A seguir, as principais localidades da Cidade cujas linhas de ônibus disponibilizam acesso: Taquara,

Sepetiba, Santo Cristo, Santa Cruz, Recreio Dos Bandeirantes, Centro, Cascadura, Campo Grande,

Barra De Guaratiba, Barra Da Tijuca, Bangu, Aeroporto Internacional e Rodoviária Novo Rio.

Grande parte dos empreendimentos existentes na região são na relativamente novos o que indica o

grande interesse imobiliário no local.





3.0 Oferta

Não existe um modelo que garanta o sucesso de um empreendimento, mas é possível através do

estudo de projetos semelhantes que se tem em mente a oferecer.

Todos os empreendimentos apresentam uma grande variedade nas ofertas de layouts de suas

unidades e com amplas opções de lazer.

A seguir, temos algumas tabelas com informações de cada empreendimento estudado.

Tabela 2 – Principais serviços disponíveis

Tabela 3 – Características gerais das unidades.





O Preço usado como base é o preço das das menores unidades.

Para o cálculo por metro quadrado das unidades usaremos os dados da tabela 2:

- Preço de venda:

Barra Family: 541645 / 70 = 6770,56 reais/m²

Libertá: 345000 / 66 = 5227,27 reais/m²

Vistta Laguna / 171 = 12934,68 reais/m²

Tendo como base os valores do Custo Unitário da Construção (CUB) adotaremos o valor de

R$ 1289,73 para o empreendimento Loire. É importante lembrar que o CUB não contempla custos

extras como por exemplo fundações, impermeabilização, elevadores, instalações da piscina, etc. Por

esse motivo adotaremos um valor de CUB extra.

Tabela 4 – Valor do Custo Unitário da Construção CUB





Custo do elevadores: R$ 15000,00 por parada. Custo total será igual a:

11 paradas x 3 elevadores x 15000 = R$ 495000,00.

Custo geral das Bombas: R$ 20000,00.

Custo de Fundações: R$ 250000,00.

Custos Extras: R$ 600000,00.

Considerando uma margem de lucro de 20%, temos um valor de gasto igual a:

Custo Empreendimento = 20000 + 250000 + 600000 + 495000 + 1358,09 x 11636,32 =

17.168.169,83 reais

Custo do projeto = Custo Empreendimento x 0,048 = 824.072,15 reais

Custo Total será igual a R$ 17992241,98.

Considerando a margem de lucro de 20% e analisando os custos das unidades estudadas

vemos que é um valor plausível.

Preço total de venda seria de R$ 21590690,38





4.0 Demanda:

A análise de demanda visa verificar as características do bairro. Com essa análise, temos condições

de cruzar as informações dos empreendimentos da região e as características da região e

verificarmos se existe um nicho populacional que está esquecido.

Num primeiro momento podemos visualizar informações que são importantes para apresentar a

escolha do local do empreendimento. A região apresenta uma baixa densidade demográfica e a

maior variação de crescimento do município. Assim, vê-se como um excelente local para novos

empreendimentos, como pode ser visto na figura abaixo.

Figura 04 – Características demográficas do Município do Rio de Janeiro entre os anos de 1.991 e 2.000

Fonte: Armazém de Dados (www.armazemdedados.rio.rj.br)

Outro fato importante que mostra o grande crescimento esperado para a região é visualizado na

tabela abaixo aonde em duas hipóteses se projeta um aumento 68% e 66% da população na região. Fonte: Armazém de Dados (www.armazemdedados.rio.rj.br)





Hipótese Regiões Adiministrativas 2001 2005 2010 2011 2012 2013

1 XXIV - Barra da Tijuca 185.404 229.609 301.185 319.494 337.803 356.112

2 XXIV - Barra da Tijuca 185.404 229.609 300.413 318.295 336.177 354.060

Hipótese Regiões Adiministrativas 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

1 XXIV - Barra da Tijuca 374.421 392.730 415.705 438.679 461.653 484.627 507.601

2 XXIV - Barra da Tijuca 371.942 389.824 411.938 434.052 456.166 478.280 500.394 Tabela 06 – Projeção da população

O rendimento da população na região do empreendimento demonstra que existe um poder

aquisitivo capaz de garantir a venda das unidades.

Áreas de Planejamento, Regiões Administrativas e

Bairros

Domicílios particulares permanentes

Classes de rendimento nominal mensal da pessoa responsável pelo domicílio (salário mínimo) (1)

Total Até 1/4 Mais de

1/4 a 1/2

Mais de 1/2 a 3/4

Mais de 3/4 a 1

Mais de 1 a 1 1/4

Mais de 1 1/4 a 1 1/2

Mais de 1 1/2 a 2

XXIV Barra da Tijuca 54.494 23 48 144 1.734 291 1.019 3.475

Recreio dos Bandeirantes 11.335 1 14 30 449 59 294 1.016

Áreas de Planejamento, Regiões Administrativas e

Bairros

Domicílios particulares permanentes

Classes de rendimento nominal mensal da pessoa responsável pelo domicílio (salário mínimo) (1)

Mais de 2 a 3

Mais de 3 a 5

Mais de 5 a 10

Mais de 10 a 15

Mais de 15 a 20

Mais de 20 a 30

Mais de 30

Sem rendimento (2)

XXIV Barra da Tijuca 3.821 4.061 5.754 3.879 5.757 5.788 15.580 3.120

Recreio dos Bandeirantes 1.136 1.005 1.364 840 1.160 1.100 2.213 654

(1) Salário mínimo utilizado: R$ 151,00. (2) Inclusive os domicílios cuja pessoa responsável recebia somente em benefícios.

Tabela 07 – Domicílios Particilares por rendimento

Fonte: Armazém de Dados (www.armazemdedados.rio.rj.br)

5.0 Proposta:

O terreno foi adquirido por um processo de permuta. Dessa forma ficou acertado com o proprietário

a oferta de 02 duas unidades do pavimento tipo na primeira fase da obra.

Com o grande crescimento da região do Recreio dos Bandeirantes e os empreendimentos ao redor

possuem área privativa em torno de 80m², optamos por um layout para atender famílias que

bouscam unidades com maior área privativa em abdicar de opções da lazer no próprio condomínio.

O layout proposto das unidades é de 3 suítes para atender famílias com dois filhos. Na região não

existe empreendimento com esse padrão.

Como visto nos arredores do local do empreendimento, vê-se que um bloco com o o total de 10

pavimentos apresenta-se com o ideal para a região, a permissão para a adoção de tal





dimensionamento será confirmado durante a execução do Estudo de Massa do empreendimento. As

vagas serão verificadas também no Estudo de Massa.

Após os cálculos dos custos extras foi encontrado um valor de 1.496,37 reais/m². Com esse valor,

podemos concluir que existe a possibilidade financeira de realizar o empreendimento com uma

margem de lucro garantida, uma vez que os valores de venda dos empreendimentos estudados se

encontram num patamar superior ao custo da realização do nosso empreendimento.

6.0 Condições de Pagamento:

À VISTA:

Forma de aquisição mais simples, porém a mais rara, pois dificilmente os interessados possuem o

capital para a compra do imóvel. Torna-se uma modalidade vantajosa especialmente quando os juros

cobrados nos financiamentos são mais baixos que o retorno proporcionado por outra aplicação

financeira.

FINANCIAMENTO:

Contrato pelo qual uma pessoa ou uma entidade autárquica fornece o dinheiro necessário para a

aquisição ou construção de um imóvel, geralmente sob garantia hipotecária deste. Nessa

modalidade, o interessado pode ocupar o imóvel imediatamente, desde que este não esteja em

construção. As prestações compreendem a amortização do capital e respectivo juro, sendo

reajustadas por índices como IGP-M, INCC e até mesmo CUB.

CONSÓRCIO:

O consórcio imobiliário é um sistema de compra parcelada e programada de um imóvel onde um

grupo de participantes organizados por uma empresa administradora rateia o valor do bem desejado

pelo número de meses de parcelamento deste bem, proporcionando assim um autofinanciamento.

De acordo com a periodicidade definida, o grupo financia a entrega de um número reduzido de bens

para um conjunto reduzido de consorciados, chamada de contemplação, através de duas formas

distintas: sorteio elance. No sorteio, um dos consorciados é contemplado a partir de uma escolha

aleatória entre os membros do grupo e no lance, os consorciados informam quantias (lances) a

serem pagas para conseguir o crédito. O consorciado que tiver o maior lance conquista o crédito

devido para a compra do bem. Cabe salientar que uma vez contemplado, seja por meio de sorteio ou

por meio de lance, o consorciado não terá mais direito a novas contemplações dentro do mesmo

grupo.

Visto que as taxas de administração, de 1,5 a 2,4% ao ano, são menores que os juros cobrados nos

financiamentos, em torno de 12% ao ano, no caso do consórcio, pagam-se prestações menores,

porém tem que se arcar com os custos de moradia até o dia em que for sorteado. Pode também

haver um descompasso entre o valor da carta de crédito e o valor do imóvel em que o interessado

havia planejado comprar anos atrás.





Bibliografia:

http://www.sinduscon-rio.com.br/cub.pdf

www.armazemdedados.rio.rj.br

Notas de aula da disciplina Arquitetura I

Descritivo de Arquitetura Revisão: 00


30/04/2013

Arquitetura – Memorial Descritivo do Empreendimento Loire




30/04/2013

Arquitetura – Memorial Descritivo do Empreendimento Loire


Sumário

1.0 Introdução:........................................................................................................................................ 2

2.0 Descr

Documents

projeto: edifício loire