Terceiros para efeitos deTerceiros para efeitos de registo predialg p

Por:Por:Quirino Soares

Juiz-conselheiro jubilado do STJ

1

Abreviaturas• NJ – negócio jurídico• ti – titular inscrito no registo predial• x imóvel ou móvel sujeito a registo• x – imóvel ou móvel sujeito a registo• r – registado• nr – não registado

AUJ acórdão uniformizador de jurisprudência• AUJ – acórdão uniformizador de jurisprudência• rpa – registo provisório de aquisiçãop g p q ç

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IntroduçãoTerceiro não é qualquer estranho ao acto ou negócio jurídicos.

P it t tilid d t d h l d t j ídi tPara o conceito ter utilidade, tem de haver um qualquer nexo, de natureza jurídica, entre o

estranho e o acto ou negócio que justifique a extensão ou a inoponibilidade dos seus efeitosestranho e o acto ou negócio que justifique a extensão ou a inoponibilidade dos seus efeitos

ao estranho, ou a possibilidade de intervenção nele desse mesmo estranho.

• Terceiros civis

• Terceiros processuais

• Terceiro registal

3• Terceiros para efeito de registo predial

Terceiros civisTerceiros civis• Terceiros civis: são aqueles que, não sendo partes no NJ,

podem ser afectados juridicamente por ele (afectação jurídica:o acto interfere com a situação jurídica do estranho ao NJ; nãose trata apenas da afectação económica do direito)se trata, apenas, da afectação económica do direito).

• 243º,1, CC (inoponibilidade da arguição da simulação pelo simulador contra 3º de boa fé)

• 291º,1, CC (inoponibilidade da declaração de nulidade ou deanulação de negócio respeitante a bens imóveis ou móveissujeitos a registo perante o subadquirente a título oneroso desujeitos a registo perante o subadquirente, a título oneroso, deboa fé)

• art.305º, 1, CC – oponibilidade da prescrição por terceiros, , p p ç p• 610º, 1; CC: impugnação pelo credor de actos que envolvam a

diminuição da garantia patrimonial do crédito (acção pauliana)

4• 1410º, 2, CC (inoponibilidade ao preferente da modificação ou

distrate da alienação)

Terceiros civis 291 CC (cont )Terceiros civis – 291 CC (cont.)Inoponibilidade da declaração de nulidade ou da anulação

tivende x C

rvende x

A Bvende x CNegócio nulo ou anulável boa fé

vende x

A protecção de C, depende de o 2º contrato ser oneroso, de ele, como subadquirente, ter adquirido de boa fé e de o registo da aquisição ser anterior ao registo da acção de nulidade ou anulaçãoHá é dê i d t ê b l ã d 1ºHá, porém, uma pendência de três anos sobre a conclusão do 1º negócio, durante a qual a acção de nulidade ou anulação, mesmo que registada posteriormente ao registo da 2ª aquisição produz

5

que registada posteriormente ao registo da 2 aquisição, produz os seus efeitos.Boa fé: desconhecimento, sem culpa, do vício do negócio

Terceiros civis 291 CC (cont )Terceiros civis – 291 CC (cont.)Inoponibilidade da declaração de nulidade ou da anulação• Desvio ao princípio geral do art.289º, que se justifica pelo

princípio da fé pública resultante do registo (o registo a favor do2º adquirente)2 adquirente)

• A protecção do 3º depende de ter registado a subaquisição.• Segundo o ACSTJ de 26.10.2004, CJSTJ XII, 3, 78, os trêsSegundo o ACSTJ de 26.10.2004, CJSTJ XII, 3, 78, os três

anos referidos no artº291º, 2, CC contam-se desde a conclusão do negócio celebrado entre o adquirente e o subadquirente: no exemplo acima a contar do negócio entre B e Cexemplo acima, a contar do negócio entre B e C.

• Não me parece que seja assim. Isso resultaria numprolongamento incompreensível do período de carência doprolongamento incompreensível do período de carência dosegundo negócio, e, portanto, da situação do subadquirente.

• Tratando-se de nulidade, qualquer estranho, desde que

6demonstre interesse, pode intentar a correspondente acção(art.286º, CC)

Terceiros processuaispTerceiros processuais: são aqueles que, não sendo partes na causa, podem

ser afectados juridicamente pela decisão ou os que nela (causa) podemingressar atento o interesse que têm na relação material controvertida

• 271º, 3, CPC (efeitos da sentença contra o adquirente do bem ou direito

litigioso)g )

• 320º ss. e 680º, 2, CPC – intervenção de terceiros, na acção ou no recurso

351 CPC ( b t d ã t d b d d• 351, CPC (embargos a acto de apreensão ou entrega de bens ordenado

judicialmente que ofenda 3º na sua posse ou outro qualquer direito

incompatível)

• 674º, CPC (extensão dos efeitos do caso julgado sobre questões de estado

a quem não foi parte na causa)

• 674º-A, CPC (oponibilidade a 3ºs da decisão penal condenatória) –

7

, ( p p )

presunção ilidível

Terceiro registalartº17º 2 CRPart 17 , 2, CRP

• Segundo o artº17º, 2, CRP, “ A declaração de nulidade do registo não

prejudica os direitos adquiridos a título oneroso por terceiro de boa fé, se o

registo dos correspondentes factos for anterior ao registo da acção de

nulidade”. Relação sequencial, tal como no art.291º, CC.

• Estes terceiros são os subadquirentes do titular inscrito do registo nuloEstes terceiros são os subadquirentes do titular inscrito do registo nulo.

• Está, aqui, porventura, o único caso de “eficácia constitutiva do registo

di l”predial”.

• Eficácia constitutiva: o registo, se válido, funciona como título constitutivo do

direito inscrito, ainda que este seja nulo ou anulável; o registo atribui o

direito a quem ele não seria reconhecido segundo as regras do direito

8substantivo.

Terceiro registalartº17º, 2, CRP (cont.), , ( )

Para além da aludida função constitutiva, que é excepcional, oregisto tem as seguintes finalidades:registo tem as seguintes finalidades:

• declarativa/confirmativa: é a função regra do registo, a qualassegura a quem o consulta que o direito a existir continua aassegura a quem o consulta que o direito, a existir, continua apertencer ao titular inscrito e consolida, perante terceiros, odireito desse titular (art.1º, 5º- 1, 6º e 7º, CRP)( )

• Registo enunciativo: o registo nada acrescenta à validade eeficácia do acto, tendo, apenas, uma função publicitáriaacrescida, com possíveis consequências resultantes da maiorpublicidade (art.2º - 1, al. ee e 5º - 2, al. a e b, CRP)R i t t ib ti it õ d d l últi l li ã• Registo atributivo: nas situações de dupla ou múltipla alienaçãosucessiva o registo atribui o direito a quem se antecipou aregistar o acto por considerar ineficaz o acto não registado

9

registar o acto, por considerar ineficaz o acto não registado,ainda que primeiramente celebrado (art.5º - 1 e 4 CRP)

Terceiro registal (cont )Terceiro registal (cont.)Inoponibilidade da nulidade do registo – artº17º, CRP

t i r (nulo) r

At i

B( )

CBoa fé

vende x vende x

A e C são terceiros registais Desde que de boa fé e tenha adquirido a títuloA e C são terceiros registais. Desde que de boa fé, e tenha adquirido a título oneroso, C tem a sua posição consolidada, sem dependência de tempo como no caso do artº291, CC. Basta que o registo do acto preceda o registo da

ã l tó i10

acção anulatória.Efeito constitutivo do registo.

Terceiro registal (cont.)Inoponibilidade da nulidade do registo – artº17º, CRP

• É discutível a delimitação do âmbito desta disposição face àdo art.291º, CC.,

• Para uns (O. Ascensão, Direitos Reais, p.371; Carvalho Fernandes, ROA 57p.1312), o art.291º, CC respeita às “desconformidades

b t ti ” ( i t d i i i i ã f i bsubstantivas” (o registo da primeira aquisição foi bemrealizado mas o título sofre de vício substantivo) e o art.17º,2, CRP a “uma desconformidade criada pelo próprio registo”, p p p g(é o próprio registo que sofre de um erro ou vício).

• Para outros (Menezes Cordeiro, Direitos Reais, I (1979), 384), o art.291º, CC ó é li á l d t i d b fé ã t hCC só é aplicável quando o terceiro de boa fé não tenha agido com base no registo, ou seja, quando o primeiro negócio nulo ou anulável não tenha sido registado.

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negócio nulo ou anulável não tenha sido registado.

Terceiros para efeito de registo predialpredial

• O artº5º - 1, CRP diz: Os factos sujeitos a registo só produzem

efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo.

• Quem são esses terceiros?Quem são esses terceiros?

• Não, certamente, qualquer estranho, qualquer um que não

tenha sido parte (ou herdeiro desta) no negócio

• A definição é desde a última reforma do CRP (DL 533/99 deA definição é, desde a última reforma do CRP (DL 533/99. de 11/12), dada pelo nº4, do mesmo artº5º, na linha da orientação tradicional da doutrina e da jurisprudência:tradicional da doutrina e da jurisprudência:

“Terceiros, para efeitos de registo, são aqueles que tenham

12adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si”

Terceiros para efeito de registo predial 2predial - 2

• Entre os terceiros entre si, prevalece o direito daquele que registou em primeiro

lugar tendo em conta:lugar, tendo em conta:

o art6.º(prioridade do registo) e

o art.7º (presunção derivada do registo: de que o direito existe e de que

pertence ao titular inscrito)

• Fica por aqui, no âmbito das relações de tipo triangular, de dupla alienação, o que

deve ser entendido por terceiros para efeitos de registo predial. A protecção que

f ºadvém do registo significa a prevalência do dtº registado contra a posição jurídica

daquele que adquiriu bem mas não registou ou só registou posteriormente.

É• É diferente o âmbito da protecção dos art.291º, CC e 17º, 2, CRP, que se realiza

pela ineficácia, quanto ao segundo adquirente, dos vícios da primeira aquisição ou

d i t í i d t d ã d t d d l li ã13

do seu registo, vícios de outra ordem que não os decorrentes da dupla alienação

(venda a non domino).

Terceiros para efeitos de registo predial – 3

Dupla alienação sem registoDupla alienação sem registonrBB

AnrC

A venda a B feita em primeiro lugar operou a transferênciaA venda a B, feita em primeiro lugar, operou a transferênciaimediata do dtº de propriedade (art.408º - 1 CC) e é oponível a C,devido à eficácia absoluta, erga omnes, própria dos direitos reais.

14

devido à eficácia absoluta, erga omnes, própria dos direitos reais.A venda posterior de A a C é uma venda a non domino.

Terceiros para efeito de registo predial - 4

O conceito restrito de terceirosTerceiros entre si são aqueles que, através de acto negocial

realizado com o mesmo titular inscrito, adquirem, deste,, q , ,

direitos incompatíveis

total ou

parcialmente incompatíveisparcialmente incompatíveis

15

Terceiros para efeito de registo predial - 5Conceito restrito

nr

B

Ati nr

C

DrD

Direitos totalmente incompatíveisAUJ 3/99 e nº4 do artº5º CRP; prevalece o direito de D que

16

AUJ 3/99, e n 4, do art 5 , CRP; prevalece o direito de D, que registou, não obstante ter comprado em último lugar.

Conceito de 3ºs, em registo predial - 6C it t it

N r

Conceito restrito

BN r

At i

Cr

CDireitos parcialmente incompatíveisAUJ 3/99 e artº5º 4 CRP; o direito de C que registou é oponível a B

17

AUJ 3/99 e artº5º - 4, CRP; o direito de C, que registou, é oponível a B, que comprou antes, mas não registou

Terceiros para efeito de registo predial 6predial - 6

O conceito amplo de terceiros

Terceiros são aqueles que, com base na mesma inscrição

di l d i di it t t l i l t i tí ipredial, adquirem direitos total ou parcialmente incompatíveis

entre si, abrangendo, assim, tanto os actos negociais como

aqueles em que o titular inscrito figura como sujeito passivo de

actos unilaterais que de acordo com o direito substantivoactos unilaterais que, de acordo com o direito substantivo,

alguém possa , por si, ou por intermédio da autoridade pública,

praticar relativamente ao direito inscrito (penhora, arresto,

hipoteca judicial venda judicial)18

hipoteca judicial, venda judicial)

Terceiros para efeitos de registo predial 7Terceiros para efeitos de registo predial- 7Conceito amplo

Bn r

A

rC (credor de A)

AUJ 15/97. B e C são terceiros porque os seus direitos provêm do mesmo titular inscrito

19

AUJ 15/97. B e C são terceiros porque os seus direitos provêm do mesmo titular inscrito e são direitos parcialmente incompatíveis. Nesta acepção ampla, a penhora impõe-se a B, apesar de realizada depois da venda não registada.

Terceiros para efeitos de registo predial- 8Terceiros para efeitos de registo predial- 8Conceito amplop

n r

i

B

Ati

Cr

20AUJ 15/97, AUJ 3/99.

Terceiros para efeitos de registo predial- 8 (cont.)Conceito amplo

• B e C são terceiros entre si porque os seus direitos provêm do p q pmesmo titular inscrito e o tribunal substitui-se ao executado na venda judicialA t ã t i i t d l b• A arrematação, posterior, mas registada, prevalece sobre a venda, anterior, não registada.

• Segundo o art 824º - 2 CC “na venda em execução os bensSegundo o art.824 2, CC, na venda em execução, os benssão transmitidos livres dos direitos de garantia que osonerarem bem como dos demais direitos reais que não tenham

i t t i d l t h tiregisto anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia,com excepção dos que, constituídos em data anterior,produzam efeitos em relação a terceiros independentementep ç pde registo”

• Aplicando a referida disposição, x seria, pois, transmitido a C, f it d d j di i l li d di it ã i t d d B

21por efeito da venda judicial, livre do direito não registado de B.

Conceito de 3ºs em registo predial 9Conceito de 3 s,em registo predial - 9Dupla alienação com subtransmissão

B

n r

t i

A

Cr

Dn r

B que adquiriu anteriormente a C não pode aproveitando o facto de D não lhe

Vende x

B, que adquiriu anteriormente a C, não pode, aproveitando o facto de D não lhe ser terceiro para efeitos de registo, mas, apenas, terceiro civil, usar contra ele de acção de nulidade ou anulação da venda de A a C (por ter sido a non d i ) d b t d d C D Ai d i t ã

22

domino) e da subsequente venda de C a D . Ainda que registasse a acção antes de D registar a subaquisição, não tiraria proveito algum

Conceito de 3ºs, em registo predial – 9 (cont.)Dupla alienação com subtransmissão

• No confronto entre B e D, prevalece o direito de D, comoNo confronto entre B e D, prevalece o direito de D, comosubadquirente do terceiro que registou; B e D não são terceirospara efeitos de registo, é certo. Mas, não se pode dizer que,nessas circunstâncias D só poderia abrigar se na protecçãonessas circunstâncias, D só poderia abrigar-se na protecçãodada pelo art.291º - 1 e 2, CC.

• B não pode usar de acção anulatória contra D, alegando que aB não pode usar de acção anulatória contra D, alegando que a primeira venda, de A a C, foi a non domino, pois D beneficia da oponibilidade da aquisição de C, seu antecessor, relativamente a Ba B

• O efeito atributivo da inscrição de C impede B de entrar na cadeia do trato sucessivo continuada por Ccadeia do trato sucessivo continuada por C.

• D apenas poderá ter problemas com quem, de C ou com fonte em C, receba direito incompatível sobre o mesmo bem, caso

23

pnão registe a sua aquisição.

Terceiros para efeito de registo predial - 12• Defendo um conceito amplo, não obstante a aparente opção do legislador de 1999

(reforma do CRP- art.5º, nº4) pelo conceito restrito: autor (nas palavras do nº4, do

t 5º CRP) t t d t i t ti d ó i t dart.5º CRP) tanto pode ser o protagonista activo de um negócio como o centro de

imputação do acto de transmissão ou constituição do direito. Afinal de contas, o nº4,

do art 5º CRP não passa da consagração legal de ma definição do trinária de q edo art.5º, CRP não passa da consagração legal de uma definição doutrinária de que

já se reclamavam tanto os defensores do conceito restrito como os do conceito

amplo O STJ considera a mesmo uma norma interpretativa ( ac 05 05 2005 inamplo. O STJ considera-a, mesmo, uma norma interpretativa ( ac. 05.05.2005, in

ITIJ 05B743).

• Mesmo após o AUJ 3/99 e da entrada em vigor do nº4 do art 5º CRP o STJ• Mesmo após o AUJ 3/99 e da entrada em vigor do nº4, do art.5º, CRP, o STJ

continuou a oscilar entre o conceito restrito e o conceito amplo, embora confinando

este em regra às hipóteses de venda judicial (são os casos do próprio AUJ 3/99 eeste, em regra, às hipóteses de venda judicial (são os casos do próprio AUJ 3/99 e

dos ac. de 04.04.2002 e de 14.01.2003, respectivamente, em CJSTJ X, I, p.154 e

XI I p 19)

24

XI, I, p.19)

Terceiros para efeitos de registo predial – 12 (cont.)

Já quanto à penhora ao arresto à apreensão de bens à própria hipoteca judicial o• Já quanto à penhora, ao arresto, à apreensão de bens, à própria hipoteca judicial, o

STJ, com ressalva do período que antecedeu o AUJ 15/97 e o breve período que lhe

sucedeu tem de uma forma persistente (p ex ac 30 04 2003 ITIJ 03B996)sucedeu, tem, de uma forma persistente (p.ex. ac.30.04.2003, ITIJ 03B996),

afastado tais actos da esfera dos terceiros, por, diz, serem, em geral, actos

preparatórios da venda judicial simples ónus e não actos translativos oupreparatórios da venda judicial, simples ónus, e não actos translativos ou

constitutivos de direitos reais.

• Estas são porém razões que já se não aplicam à venda judicial que aliás tem os• Estas são, porém, razões que já se não aplicam à venda judicial, que, aliás, tem os

efeitos previstos no artº824º, 2, CC (não desconhecendo as vozes dos que

sustentam que neste art 824º 2 só estão previstos os direitos reais menores –sustentam que, neste art.824 , 2, só estão previstos os direitos reais menores

Professores Mónica Jardim e Couto Gonçalves, in CDP, respectivamente, 9º, 2005,

p.41, e 11º, 2005, p.281).p.41, e 11 , 2005, p.281).

• Mas há que reconhecer que não se explica muito bem como é que um direito (não

registado) pode ser oposto a um acto preparatório registado (a penhora, p. ex.) e já

25

registado) pode ser oposto a um acto preparatório registado (a penhora, p. ex.) e já

não ao facto final registado (a venda em execução).

Terceiros para efeitos de registo predial – 12 (cont.)• Acrescento, seguindo na esteira do AUJ 3/99, a exigência de boa fé; a boa fé é uma

cláusula geral do sistema jurídico, que o registo predial expressamente adopta no

t 17º 2 CRPart.17º - 2, CRP.

• Deve presumir-se a boa fé naquele que baseia no registo os seus actos (art.7º,

CRP).

• A boa fé, como elemento essencial do conceito de terceiros para efeitos de registo

predial, continua, aliás, a ter aceitação no STJ, conforme se pode ver no recente ac.

de 05.05.2005, ITIJ 05B743

• A boa fé poderá, mesmo, ser a explicação para a aparente incongruência dos que

consideram inoponíveis os actos preparatórios da venda executiva e já oponível a

própria venda. Tal como, aliás, se diz na fundamentação do AUJ 3/99, será pouco

aceitável, à luz da boa fé, que o exequente seja autorizado a prosseguir uma

ã i d i t ã d d d i d d d d26

execução em que, por meio da intervenção do verdadeiro dono, a verdade da

situação jurídica do bem penhorado fica patente ou denunciada.

Terceiros para efeito de registo predial - 13Orientações restritivas

• Usucapião – pela acessão de posses (artº1256º, CC) e odi t tº5º 2 CRP t d ddisposto no artº5º - 2, a, CRP, que exceptua da regra dainoponibilidade a aquisição fundada em usucapião, o primeironegócio, não inscrito, ganharia precedência sobre o

b t i it ( 3 6 92 BMJ 418º/793 3 2 99 BMJsubsequente, inscrito (acs. 3.6.92, BMJ 418º/793; 3.2.99, BMJ484/384; 4.12.03, CJSTJ XI, 3, 170)

• Presunção de propriedade resultante da posse (artº1268º, 1,Presunção de propriedade resultante da posse (art 1268 , 1,CC) – o comprador que omitiu o registo do negócio aquisitivomas goza de posse anterior ao registo de aquisição doterceiro (cf. art.1264º CC), pode invocar triunfantemente aterceiro (cf. art.1264 CC), pode invocar triunfantemente apresunção de propriedade derivada da posse, sobre apresunção derivada do registo (ac STJ 4.4.2002, CJSTJ X, 1,154)154)

• Aplicação do artº291º, 2 – o terceiro beneficiado com o registosó veria definitivamente consolidado o direito passados trêsanos sobre o negócio e desde que este fosse oneroso e o

27

anos sobre o negócio, e desde que este fosse oneroso e oadquirente estivesse de boa fé (ac. STJ de 19.02.04, ITIJ03B4369)

Terceiros para efeito de registo predial – 13 ( t )(cont.)

Crítica das posições restritivasp ç• Usucapião – sim, mas só a contar da data em que o

terceiro entrou na posse (é que, perante o 3º quep ( q , p qregistou, o primeiro adquirente, que não registou, nãopode juntar à sua a posse dos antecessores porque oacto é ineficaz contra aquele)

• Posse – se o terceiro que não registou não podeinvocar o direito, como pode invocar uma presunçãodesse direito?

• Aplicação do artº291 - 2 – aplica-se, apenas, àsalienações sucessivas e não às situações de duplaalienação

28alienação.

Terceiros para efeitos de registo predial -14Situações equiparáveisSituações equiparáveis

Direito crédito v. direito realContrato-promessa sem eficácia real - Execução específica v alienaçãoContrato-promessa sem eficácia real - Execução específica v. alienação

B

Ati

Br

A

nr

Cnr

Registo da acção de exec. esp. depois da venda

29

Terceiros para efeitos de registo predial -14 (cont.)Situações equiparáveis

Direito de crédito v. direito realContrato-promessa sem eficácia real – Execução específica v. alienação

• AUJ de 5/11/98, B.481-112:«A execução específica do contrato-promessa sem eficácia real, nos termos do art.830 CC, não é admitida no caso de impossibilidade de cumprimento por opromitente vendedor haver transmitido o seu direito real sobre a coisa objecto docontrato prometido antes de registada a acção de execução específica, ainda que oterceiro adquirente não haja obtido o registo de aquisição antes do registo da acção;o registo da acção não confere eficácia real à promessa».

• B e C não seriam 3º entre si, pois de um lado está um dtº crédito e de outro um dtºreal (não incompatíveis) . Pode-se, porém, dizer que o registo da sentença retrotraiefeitos à data do registo provisório (artº6º, 3, CRP) e, então, nada parece impedir ofuncionamento do artº6º - 1 (prioridade) ou o 5º - 4 (se a venda não chegou a serregistada)

• A favor do AUJ, M.J. ALMEIDA COSTA, em anotação na RLJ. 131, p. 244 a 246 e, ainda, DIREITO DAS OBRIGAÇÕES, 9ª ed., p. 386 e 387; também A. Varela, Direito das Obrigações, 10ª ed., p. 332

30• Contra, Calvão da Silva, em Sinal e Contrato – Promessa, 10ª ed., p.150; também

Galvão Teles, em O Direito, 124º, 3, 495

Terceiros para efeitos de registo predial -15 Situações equiparáveisSituações equiparáveis

Direito crédito v. direito realContrato-promessa sem eficácia real; execução específica v. alienação

Br

tiA

ti

CVenda efectuada depois da promessa de vendaRegisto da acção de exec. esp. antes da vendaO registo da acção tem efeitos

31

g ç p g çquanto a C, por força do nº3, do artº271º, CPC

Terceiros para efeitos de registo predial -16Situações equiparáveisç q p

Direito crédito v. direito realContrato-promessa sem eficácia real com registo provisório de aquisição

(47/3 CRP)(47/3 CRP)

Brpa

ti

Ati

Cr

Registo provisório de aquisição c/ base em contrato-promessa

32s/ eficácia real.Registo anterior ao arresto

Terceiros para efeitos de registo predial -16(cont)

Sit õ i á iSituações equiparáveisDireito crédito v. direito real

Contrato promessa sem eficácia real com registo provisório de aquisiçãoContrato-promessa sem eficácia real com registo provisório de aquisição (47/3 CRP)

• O ACSTJ 25/6/02 (CJSTJ. X, II-126) decidiu que o registo do arrestoprevalece sobre o registo provisório anterior de aquisição com base emprevalece sobre o registo provisório anterior de aquisição com base emcontrato-promessa de compra e venda. tratando-se de contrato-promessasem eficácia real, pois não pode «o simples registo provisório de aquisiçãocom base no contrato-promessa...ter o efeito de fazer retroagir a aquisiçãod i d d à d t d i t i ó i ( 6/3 CRP)da propriedade à data do registo provisório» (v. 6/3 CRP).

• O ACRC 14/12/04 (CJ. XXIX, V-35), num caso semelhante, entendeu que «existindo um registo provisório de aquisição, com base em contrato-promessa de alienação o registo de um arresto posterior sobre o mesmopromessa de alienação, o registo de um arresto posterior sobre o mesmo prédio, feito em processo movido contra o promitente-vendedor, deverá ser efectuado como provisório por natureza».

• A Drª Mónica Jardim, no seu estudo “O registo provisório de aquisição”, fazA Dr Mónica Jardim, no seu estudo O registo provisório de aquisição , faz distinção, para este efeito, entre actos provenientes do titular inscrito e actos impostos por terceiro (arresto, penhora, hipoteca judicial, apreensão), para atribuir ao registo provisório eficácia só quanto aos primeiros. Trata-se, afinal de contas de ma posição s bstancialmente consentânea com o

33

afinal de contas, de uma posição substancialmente consentânea com o conceito restrito de 3ºs

Terceiros para efeitos de registo predial -17 Situações equiparáveisç q p

Direito crédito v. direito realContrato-promessa sem eficácia real com registo provisório de aquisição

(47/3 CRP)(47/3 CRP)

Brpa

B

Ati

Cr

Registo provisório de aquisição c/ base em promessa s/ eficácia realRegisto provisório de aquisição c/ base em promessa s/ eficácia real.O registo provisório da aquisição antecedeu o registo da venda.Neste caso, aplicando a doutrina do STJ, a venda a C prevaleceria. Aplicando adoutrina do ac Rel Coimbra e a da Drª Mónica Jardim prevaleceria a venda a B caso

34

doutrina do ac Rel. Coimbra e a da Dr Mónica Jardim, prevaleceria a venda a B, casoviesse a ser feita antes de caduco o registo provisório

Jurisprudência com interesseJurisprudência com interesse• ACSTJ, 21.01.92, BMJ 413º/514• AUJ 15/97, de 20.05.97, BMJ 467º/88• AUJ, de 5/11/98, BMJ 481º-112

ACSTJ d 03 02 99 BMJ 484º/384• ACSTJ, de 03.02.99, BMJ 484º/384• AUJ 3/99 , de 18.05.99, BMJ 487º/20

ACSTJ de 07 07 99 CJSTJ VII 2 164• ACSTJ, de 07.07.99, CJSTJ, VII, 2, 164• ACRC, de 19.06.01, CJ XXVI, 3. 31• ACSTJ de 25 06 02 CJSTJ X 2 126• ACSTJ, de 25.06.02, CJSTJ X, 2, 126• ACRG, de 26.05.04, CJ. XXIX, 3, 280• ACSTJ de 26 10 04 CJSTJ XII 3 82ACSTJ, de 26.10.04, CJSTJ, XII, 3, 82• ACRC, de 14/12/04, CJ. XXIX, V-35• ACSTJ, de 12.01.2006, CDP nº16, Out/Dez 2006

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CS J, de 0 006, C 6, Out/ e 006

BibliografiaManuel Andrade Teoria Geral da Relação Jurídica II p 19 20• Manuel Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, II, p.19-20

• Vaz Serra, RLJ 103º, p.165• Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil anotado, II, 3ª ed. (anotaçãoPires de Lima e Antunes Varela, Código Civil anotado, II, 3 ed. (anotação

ao art.819º, nº4)• Antunes Varela e Henrique Mesquita, RLJ 126º, p.380

O l d C lh T i Ef i d R i P di l BFD 0 9• Orlando Carvalho, Terceiros para Efeitos de Registo Predial, BFD, 70, p.97 • Anselmo de Castro, A Acção Executiva Singular, Comum e especial, 3ª

ed., p.161, p• Oliveira Ascensão, Direitos Reais, 5ª ed., 2000• Menezes Cordeiro, Direitos Reais, 1993• Carvalho Fernandes, ROA, 57, p.1303 ss.• Miguel Teixeira de Sousa, ROA, 1999, p. 29 ss.; CDP, 2º, p.61• Mónica Jardim O Registo Provisório de Aquisição (Comunicação ao• Mónica Jardim, O Registo Provisório de Aquisição (Comunicação ao

Congresso de Direitos Reais, na FDUC, em 29.11.2003); CDP, 9º, p.41• Couto Gonçalves, CDP, 11º, p.26 ss.

36• Mariana França Gouveia, CDP, 4º, p.31 ss• Quirino Soares, CDP, 9º, p.3 ss.