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RELATÓRIO – 29/07/2020
Comunicados Recentes
No dia 30 de abril de 2020, o fundo anunciou, via fato relevante, a
aquisição dos conjuntos de número 61 a 64 do Condomínio Centro
Empresarial Mário Garnero – Torre Sul. O empreendimento fica
localizado na Av. Brigadeiro Faria Lima, em Pinheiros, na cidade de São
Paulo, e tais conjuntos representam uma ABL de 726 m². O valor total
definido na negociação foi de R$ 8,4 milhões, pagos integralmente nesta
mesma data.
Em 17 de junho de 2020, foi anunciada a compra do 18º andar do Edifício
Pravda, localizado na região do Alphaville Industrial, na cidade de
Barueri/SP. A negociação foi firmada no preço de R$ 3,5 milhões, com
contrato de locação já firmado com a empresa Livance. O fundo ainda
terá que realizar investimentos no imóvel no valor de quase R$ 1,76
milhões, com o intuito de adequá-lo às atividades do locatário.
No dia 19 de junho de 2020, o fundo anunciou a aquisição de mais um
conjunto do Edifício Delta Plaza, no valor de R$ 2,7 milhões, pagos nesta
data. O referido conjunto é o de número 52, o que elevou a ABL detida
pelo fundo no imóvel de 3,8 mil m² para mais de 4,2 mil m². O
empreendimento será locado para a empresa Livance, com necessidade
também de se realizar adequações.
RBR PROPERTIES FII (RBRP11)
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Destaques Financeiros – Ano
O fundo apresentou no
primeiro semestre do ano
uma receita total de quase R$
26,6 milhões. Se
contabilizarmos esses ganhos
em termos médios, obtemos
um valor de receitas de
aproximadamente R$ 4,4
milhões mensais, distribuídos
de acordo com o gráfico ao lado.
Como parte significante das receitas estão os chamados “Ganhos de
Capital Bruto” e os recebidos dos aluguéis. Nos últimos 12 meses, esses
ganhos juntos representam 73,6% da receita total em média. No mês de
março, por exemplo, os ganhos de capital chegaram a compor quase
65% da receita total gerada no mês, com os alugueis representando
cerca de 19,7%. Já em maio, houve uma redução significativa dos ganhos
de capital, diminuindo sua representatividade para 10,3%, com os
alugueis agora compondo 58,5% das receitas. Vale ressaltar que os
ganhos de capital reflete a diferença entre o valor de venda e valor de
compra de ativos, onde no caso do RBRP11 essas operações são
realizados com cotas de outros FIIs.
O restante das receitas é oriunda dos rendimentos gerados pelos fundos
imobiliários presentes na carteira e de posições em títulos de renda fixa
(CRI, LCI, dentre outros). Se analisarmos os resultados do primeiro
semestre, podemos observar que estas receitas somadas compõe, em
média, 26,4% dos ganhos totais realizados. O mês de maior destaque foi
de fevereiro, quando esses ganhos representaram 43% da receita total.
Locação36,70%
FIIs11,30%
Renda Fixa15,10%
Ganho de Capital36,90%
DISTRIBUIÇÃO MÉDIA DE RECEITAS
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O total de despesas do fundo apresentou se mantém com uma média
de R$ 609 mil nos primeiros seis meses do ano, com certa volatilidade,
uma vez que parte de sua composição é feita pelo imposto de renda
sobre os ganhos de capital. O que podemos observar é que o valor das
despesas são ligeiramente menores que os ganhos com renda fixa, em
valores médios, o que traz estabilidade e segurança para o fundo buscar
estratégias mais agressivas visando mais lucratividade.
Abaixo vemos o fluxo de caixa do fundo referente ao mês de junho de
2020 (valores em R$).
RBRP11 jun/20 mai/20 2020
Receitas Totais 3.539.619 3.469.856 26.567.025
Receita de Locação 1.982.253 2.028.301 9.736.026
Rendimentos FIIs 681.362 650.116 3.010.793
Rendimentos Renda Fixa 365.362 434.280 4012166
Ganhos de Capital Bruto 510.642 357.159 9.808.040
Despesas Totais -323.515 -262.895 -3.655.387
Despesas Operacionais -107.578 -107.638 -912.999
Outras Despesas -215.937 -155.257 -2.742.388
Resultado 3.216.104 3.206.961 22.911.638
Rendimento 4.105.302 3.592.139 22.816.925
Resultado Médio / Cota 0,38 0,37 2,6814196
Rendimento Médio / Cota 0,48 0,42 2,67
Nosso Posicionamento
O RBR Properties é um fundo que pode ser considerado como híbrido,
dada as suas estratégias de alocação. O fundo, que iniciou suas
atividades em 2015, já passou até o momento por quatro emissões de
cotas, acumulando um patrimônio de quase R$ 750 milhões. Patrimônio,
este, que está alocado principalmente em quinze imóveis, sendo dez
deles edifícios corporativos, dois educacionais, quatro logísticos e um
em desenvolvimento. Inclusive, tanto o empreendimento em
desenvolvimento quanto os do segmento logístico são acessados
através de outros fundos imobiliários.
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Além de preservar essa sólida e bem classificada parcela de imóveis para
renda, o fundo ainda mantem uma parcela do capital alocada em uma
carteira de outros FIIs listados em bolsa, com o intuito de realizar
operações de caráter mais tático. Visando, portanto, potencializar seus
ganhos em curto e médio prazo, torna-se evidente a assertividade dessa
referida estratégia quando se analisa a composição de receitas do
RBRP11. O fundo conseguiu praticamente igualar no primeiro semestre
de 2020, os ganhos com alugueis e com lucros dessas operações com
FIIs.
Por consequência, podemos destacar como um dos principais atributos
dessa política de investimentos, a diversificação. Algo que contribui
positivamente para redução dos níveis de risco, com maior seguridade
em seu portfólio do “tijolo”, buscando com o restante do capital ganhos
mais agressivos, seja via exposições de curto prazo, seja via o segmento
voltado para desenvolvimento.
Assim sendo, destacamos essa gestão ativa aplicada em grande parte de
seu portfólio, algo que tende a contribuir para seu crescimento e para a
consequente geração de valor a longo prazo para seus cotistas. Dada a
atual faixa de preço praticada no mercado, o fundo se apresenta com
um P/VP interessantemente próximo ao valor unitário e com Dividend
Yield em torno de 5,0% a 5,5%, o que garante boa margem para entrada.
Assim sendo, recomendamos a COMPRA de cotas de RBRP11.
A Gestora
A RBR Asset Management é uma gestora de recursos independente
focada no mercado imobiliário. Com aproximadamente R$ 2 bilhão sob
gestão, a empresa investe em diversas classes de ativos, alocando
capital próprio em todas as operações. Em seu portfólio, possui
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estratégias de atuação em cinco diferentes áreas: renda,
desenvolvimento, fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) listados,
certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) e alocação internacional.
Com um modelo de partnership, a equipe conta com seis sócios, todos
profissionais com experiência no mercado imobiliário e financeiro e com
extenso track record. A gestora define que o nível de excelência de seus
profissionais, somado ao estreito relacionamento com os principais
players do mercado, proporcionam à RBR acesso a diversos projetos
exclusivos no segmento imobiliário. Somente em 2018, a RBR captou R$
500 milhões, adquiriu dez terrenos para projetos residenciais de alto
padrão, comprou dois prédios corporativos e participou de trinta
operações de certificados de recebíveis imobiliários (CRI).
O Fundo
O RBR Properties FII é um fundo imobiliário constituído sob a forma de
condomínio fechado, sem prazo de duração determinado e destinado a
investidores em geral. O fundo trabalha com quatro estratégias
principais de alocação de seus recursos: investimentos direto em
imóveis (ou via FIIs exclusivos); exposição em cotas de outros fundos
imobiliários visando arbitragens (curto e médio prazos); imóveis para
desenvolvimento ou em processo de Retrofit; e instrumentos de renda
fixa como reserva de caixa.
O fundo possui um patrimônio avaliado em aproximadamente R$ 740
milhões. Desde o início de suas atividades, em março de 2015, o RBR
Properties passou por quatro processos de emissão de cotas, tendo
finalizado a quarta oferta em dezembro de 2019 Esta arrecadou um
valor aproximado de R$ 480 milhões, o qual foi destinado à aquisição de
ativos alvo selecionados pelo gestor, seguindo a política do Fundo.
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A carteira consolidada é composta por 58,5% alocado diretamente de
imóveis, atualmente sendo divididos oito edifícios comerciais, duas
instituições de ensino, quatro galpões e um imóvel em
desenvolvimento. Tem 21,2% alocado em cotas de outros FIIs e 20,3%
aplicado em ativos de renda fixa, com destaque para CRIs e LCIs. A
seguir, a composição da carteira:
Como já comentado, a atual parcela de imóveis do patrimônio do fundo
é composto por 15 empreendimentos, sendo 12 deles mostrados nas
figuras abaixo, juntamente com suas respectivas localizações.
Pravda Centro Mario
Garnero Ed. Delta
Plaza Ed. Castello
Branco
Barueri/SP
Corporativo
ABL: 502 m²
Vacância: 0%
São Paulo/SP
Corporativo
ABL: 726 m²
Vacância: 100%
São Paulo/SP
Corporativo
ABL: 4.249 m²
Vacância: 0%
Rio de Janeiro/RJ
Corporativo
ABL: 1.065 m²
Vacância: 0%
Imóveis58,5%
FIIs21,2%
Renda Fixa20,3%
Carteira Consolidada
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SLB Somos SLB Anima Edifício
Celebration Ed. Mykonos
São Paulo/SP
Educacional
ABL: 5.405 m²
Vacância: 0%
São Paulo/SP
Educacional
ABL: 587 m²
Vacância: 0%
São Paulo/SP
Corporativo
ABL: 6.458 m²
Vacância: 0%
São Paulo/SP
Corporativo
ABL: 1.427 m²
Vacância: 40%
Galpão IBM Galpão FCA Galpão
Volkswagen Galpão Trisoft
Hortolândia/SP
Galpão
ABL: 17.055 m²
Vacância: 0%
Hortolândia/SP
Galpão
ABL: 42.786 m²
Vacância: 0%
Resende/RJ
Galpão
ABL: 23.867 m²
Vacância: 0%
Itapevi/SP
Galpão
ABL: 15.152 m²
Vacância: 0%
Para investir no fundo o aporte inicial é a cotação de mercado no
momento da compra (R$ 89,97 no fechamento em 28/07/20). É
destinado a investidores em geral, através de corretoras e distribuidoras
de valores mobiliários. A taxa de administração e gestão é de 1,15% ao
ano sobre o valor do patrimônio líquido e é cobrada uma taxa de
performance de 20% sobre o que exceder o IPCA + IMA-B 5. O retorno
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acumulado nos últimos doze meses é de 5,46%, contra 2,97% do IFIX no
mesmo período. Nestes mesmos meses distribuiu, em média, R$ 0,37
em dividendos por cota, representando um dividend yield anualizado de
5,06% (em relação ao valor da cota no fechamento do dia 28/07/20).
Confira o desempenho no quadro abaixo:
Vantagens do Fundo
Gestão Profissional: O RBR Properties conta com uma gestão ativa e
muito focada no crescimento do fundo e na geração de valor para seus
cotistas. A equipe de gestão conta com profissionais com ampla
experiência no setor imobiliário, o que pode ser ratificado pelos
resultados obtidos até o presente momento.
Diversificação: O RBRP11 mantém sua estratégia de investimento
pautada sob quatro pilares principais. Além dos ativos de renda fixa
reservados para caixa, o fundo investe diretamente ou via FIIs exclusivos
em imóveis para locação, podendo inclusive alguns fazerem parte do
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segmento de desenvolvimento. Também, há alocação mais táticas para
curto prazo, realizada por meio de cotas de outros FIIs listados.
Liquidez: O RBR Properties possui boa liquidez em bolsa. Desde o início
do ano, suas cotas, de código RBRP11, foram negociadas em 100% dos
pregões, totalizando um volume de pouco mais de R$ 308 milhões em
negociações no período. Somente em junho, foi negociado um volume
de R$ 61,5 milhões, representando uma média diária de 2,9 milhões em
volume.
Crescimento do patrimônio: O fundo, até o momento, passou por
quatro processos de emissão de cotas no mercado, tendo arrecado o
valor de aproximadamente R$ 480 milhões. Levando em consideração
que os FIIs são obrigados a distribuírem, no mínimo, 95% de seus lucros,
as ofertas públicas tornam cruciais para o crescimento do patrimônio
dos fundos.
Fontes: Relatório do Fundo, Dados da Gestora e Quantum Axis.
Analistas Responsáveis
Daniel Karpouzas Barcellos, CNPI EM-1855
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Glossário
Fato Relevante: Comunicado feito pela gestora a respeito de
informações que possam direta, ou indiretamente, induzir o cotista a
manter ou rever suas participações ou instigar algum investidor em
comprar cotas do fundo.
Emissão de Cota: Lançamento de novas cotas do fundo no mercado.
Subscrição: Quando da emissão de cotas pelo fundo, os cotistas têm
preferência na compra dessas novas cotas emitidas, na proporção que
lhe couber, pelo preço e no prazo preestabelecidos pela administradora.
Rendimentos: Distribuição de 95% do lucro gerado pelo fundo,
contabilizado dentro de um determinado período, dividido pela
quantidade total de cotas.
Ganho de Capital: Lucro obtido com a venda de cotas na qual o preço
de venda excede o preço médio de compra do ativo.
Cap Rate: Métrica que representa a taxa de retorno que uma
propriedade imobiliária produz através de sua renda. Seu cálculo é
obtido pela divisão da renda anual pelo valor pago pela propriedade,
sem custos de transação.
Vacância: Mensura, no caso da vacância física, o espaço não locado de
um empreendimento ou de um conjunto de empreendimentos. Já a
vacância financeira é baseada na diferença entre o fluxo de caixa real e
o fluxo potencial máximo que poderá ser gerado pelo portfólio.
Investidor Qualificado: Investidor Profissional ou investidor Pessoa
física ou jurídica que possui mais de R$ 1.000.000,00 em investimentos
no mercado financeiro e que ateste essa condição por escrito.
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Taxas de Administração/Gestão: Taxa cobrada dos cotistas, descontada
na fonte, para remunerar os profissionais administrativos/gestores e
cobrir demais despesas geradas pelo fundo. A taxa pode ser
proporcional ao valor de mercado, ao valor patrimonial, ou a qualquer
outro indicador do fundo.
Taxa de Performance: Percentual retido na fonte pelo fundo sobre o
resultado que supera o benchmark previamente determinado.
Benchmark: Índice de desempenho (Ex.: IFIX, Ibovespa, CDI,...).
Posição Estratégica: Alocação de capital em ativos seguindo estratégia
preestabelecida pelo fundo, geralmente visando o longo prazo.
Posição Tática: Alocação de capital em ativos voltados para ganhos ou
rendimentos de curto prazo.
CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários): Títulos de renda fixa
emitido por uma securitizadora lastreados em créditos imobiliários.
LCI (Letra de Crédito Imobiliário):São títulos de crédito lastrados por
créditos imobiliários, garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária
da coisa imóvel.
Dividend Yield: índice de dividendos pagos por cota, considerando o
valor de mercado dos ativos negociados em bolsa. Divisão entre o
rendimento por cota, referente aos últimos 12 meses, pelo preço da
cota.
P/VPA: índice de preço da cota no mercado em relação ao valor
patrimonial da cota. Divisão do valor de mercado do fundo pelo
patrimônio líquido.
Resultado Líquido: Última linha da demonstração de resultado do
fundo, após somadas todas as receitas e descontadas todas as despesas.
Pode ser lucro caso seja positivo e prejuízo caso seja negativo.
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1) Este relatório é exclusivo para seu destinatário, não pode ser
reproduzido ou distribuído para qualquer pessoa, ou todo, ou em
parte, qualquer que seja o propósito, sem prévia autorização.
2) Este relatório tem como objetivo fornecer informações que possam
auxiliar o investidor a tomar sua própria decisão de investimento, não
constituindo qualquer tipo de oferta ou solicitação de compra e/ou
venda de qualquer produto. As informações contidas neste relatório
são consideradas válidas na data de sua divulgação e foram obtidas
de fontes públicas. A Capitalizo Consultoria Financeira não se
responsabiliza por qualquer decisão tomada pelo cliente com base no
presente relatório.
3) O analista responsável pelo conteúdo está indicado acima, é
credenciado junto a APIMEC e está obrigado ao cumprimento de
todas as regras previstas no Código de Conduta da APIMEC para o
Analista de Valores Mobiliários, e o cumprimento da Instrução CVM
nº 598/18.
4) O analista deste relatório declara que as recomendações refletem
única e exclusivamente suas análises e opiniões pessoais, que foram
produzidas de forma independente, inclusive em relação à Capitalizo
Consultoria Financeira e que estão sujeitas a modificações sem aviso
prévio em decorrência de alterações nas condições de mercado.
5) As informações deste relatório foram obtidas de forma pública,
consideradas, fidedignas e de boa-fé na data da publicação. O analista
não garante sobre a integridade, confiabilidade, exatidão das
informações.
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6) As rentabilidades dos instrumentos financeiros podem apresentar
variações e seu preço ou valor. Os desempenhos anteriores não são
necessariamente indicativos de resultados futuros. A rentabilidade
divulgada não é líquida de impostos e taxas. As informações presentes
neste material são baseadas em simulações e os resultados reais
poderão ser significativamente diferentes. O analista se exime da
responsabilidade de qualquer prejuízo, direto ou indireto, que
venham a ocorrer da utilização deste relatório ou conteúdo.
7) O investimento em ações é indicado para investidores com o perfil
moderado e agressivo. Operações alavancadas, em mercados de
derivativos e opções podem gerar perdas superiores ao patrimônio
do investidor. Pedimos atenção e cuidado com as operações
alavancadas em ações (termo, aluguel, long&short, day-trade),
opções e mercados futuros (Índice, Dólar, Boi Gordo, Milho, etc).
8) Leia o Disclosure completo antes de investir