Relatorio Comissao Contorno Sul (Final)

RELATRIO DA COMISSO DE PERITOS

CONTORNO SUL RODOVIA DOS TAMOYOS SO SEBASTIO

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1- INTRODUO

Com base na Portaria Conjunta de 17 de junho de 2.013 os Meritssimos

Juzes das Varas Cveis da Comarca de So Sebastio, S. Exa. Doutor

Antonio Carlos Pessoa Martins e S. Exa. Doutor Guilherme Kirschner em

deliberao conjunta, visando a celeridade processual nas desapropriaes

decorrentes da execuo do trecho Contorno Sul da Rodovia dos

Tamoyos, instituram a Comisso de Peritos com o objetivo de padronizar

as seguintes indicaes:

a) Elementos de instruo das aes de desapropriaes.

b) Critrios tcnicos e regras para as avaliaes.

c) Parmetros que subsidiaram os valores prvios.

d) Modelo padro de apresentao dos laudos oficiais.

Assim, para oferecer o modelo tcnico mais atualizado para avaliao de

Bens Imveis, a Comisso de Peritos elaborou o presente documento

compatibilizando os critrios estabelecidos na Norma NBR-14.653 da

Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) com os das normas

adotadas pelo Centro de Apoio aos Juzes das Varas da Fazenda Pblica de

So Paulo (CAJUFA), acrescentando ainda as seguintes consideraes:

Obedecendo ao determinado na NBR 14.653, relaciona os critrios de

fundamentao e preciso que devem ser identificados quando da

escolha da metodologia a ser aplicada nas avaliaes.

Adequao de conceitos e critrios tcnicos de clculos realidade

fsica e socioeconmica da regio alcanada pelas desapropriaes

pretendidas.

Alm dos parmetros e metodologias dos procedimentos avaliatrios

descritos, diante de circunstncias atpicas de mercado ou

singularidades do imvel avaliado, quando o avaliador tiver razes

efetivas para alter-los, poder faz-lo, explicando e fundamentando os

motivos, de maneira clara, objetiva e comprovvel.



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Em ateno ao Decreto n 5.296/04, caber ao avaliador investigar se o

imvel em anlise possui adaptaes especficas para atendimento aos

portadores de deficincia de qualquer natureza ou com mobilidade

reduzida, adicionando em seus clculos os elementos especificados na

integral aplicao da NBR 9050 da ABNT.

2. CONCEITUAO E TERMINOLOGIA

Para um melhor entendimento e complementao de informaes,

recomenda-se a leitura das definies adotadas nas bibliografias

especializadas, em especial na NBR-14.653 da Associao Brasileira de

Normas Tcnicas- ABNT.

Visando facilitar e complementar a utilizao das presentes normas, a

seguir sero apresentadas as principais definies:

2.1. Gleba urbanizvel

Terreno situado em zona urbana ou de expanso urbana, cujo

aproveitamento eficiente depende de parcelamento do solo, atendidos os

aspectos legais e mercadolgicos.

2.2. Desmembramento

Subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com aproveitamento

do sistema virio existente, desde que no implique na abertura de novas

vias e logradouros pblicos, nem no prolongamento, modificao ou

ampliao dos j existentes.

2.3. Loteamento

Subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com abertura de

novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamentos,

modificao ou ampliao de vias existentes.

2.4. Desdobro de lote

o parcelamento de lote resultante de loteamento ou desmembramento

aprovado.



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2.5. Remembramento

a unificao de duas ou mais glebas ou lotes, para a formao de novas

glebas ou lotes.

2.6. Lote

a rea resultante de loteamento, desmembramento ou desdobro.

2.7. Terreno Encravado

Aquele que no se comunica com a via pblica, e que depende de servido

de passagem por outro imvel.

2.8. Lote de Esquina

Aquele em que o prolongamento de seus alinhamentos, quando retos, ou

das respectivas tangentes, quando curvos, determinam ngulos internos

inferiores a 135 e superiores a 45, desconsiderados os alinhamentos

voltados para a viela ou passagens de pedestres.

2.9. Lote de Frentes Mltiplas

Aquele que possui mais de uma testada para logradouros pblicos, sem

estar localizado na sua confluncia.

2.10. Lote de Fundo

Aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via pblica

por um corredor de acesso, com largura igual ou inferior a 4,00m.

2.11. Lote Interno

Aquele localizado em vila, passagem ou local assemelhado, acessrio da

malha viria do Municpio, de propriedade pblica ou particular.

2.12. Pesquisa

Conjunto de procedimentos de identificao, investigao, coleta, seleo,

processamento, anlise e interpretao de resultados sobre dados relativos

a imveis assemelhados ao avaliando, para fornecer estrutura tcnica

avaliao.



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2.13. Imvel Paradigma

Imvel hipottico cujas caractersticas so adotadas como padro

representativo da regio ou referencial da avaliao.

2.14. Homogeneizao

Tratamento dos preos observados, mediante a aplicao de

transformaes matemticas que expressem, em termos relativos, as

diferenas entre os atributos dos dados de mercado e os do imvel

avaliando.

2.15. Frente Principal

Nos lotes de esquina ou com frentes mltiplas, a frente principal aquela

para a qual se obtm o maior valor do lote, desconsideradas as demais.

2.16. Frente Projetada

2.16.1. Projeo da frente, normal ao lado maior, obtida conforme os

seguintes exemplos:

2.16.2. Nas frentes em curva, deve-se considerar a projeo da corda, do

alinhamento.



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Pargrafo nico: Nos casos de lotes com frentes em curva, para os quais a

frente projetada determina conforme o subitem anterior, no representante

a melhor caracterizao da mesma, poder ser utilizado outro mtodo de

projeo, que traduza o melhor aproveitamento do lote.

2.17. Frente Real

Projeo no plano horizontal da linha divisria do imvel com o

alinhamento de via pblica.

2.18. Frente de Referencia

Frente da situao paradigma adotada.

2.19. Profundidade de Referncia

So as profundidades mnimas e mximas, economicamente

recomendveis para uma determinada regio.

2.20. Idade da Edificao

aquela atribuda ao imvel de modo a refletir sua utilizao, a

arquitetura, a funcionalidade e as caractersticas dos materiais empregados

nos revestimentos. No pode ser superior sua idade real e no deve ser

considerado seu estado de conservao.

2.21. Idade Real

Tempo decorrido desde a concluso da construo at a data de referncia.

2.22. Vistoria

Exame circunstanciado de um imvel e da regio onde se localiza,

apresentado na forma de descrio minuciosa dos elementos que os

constituem e documentao fotogrfica, visando objetivo especfico.

2.23. Preo

Quantia pela qual se efetua, ou se prope efetuar, uma transao

envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele.



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2.24. Regio para Incorporao

Regio onde a procura de terrenos para novas incorporaes intensa,

denotando-se de maneira clara a pujana pela qual a micro regio passa.

2.25. Terreno para Incorporao

O terreno para incorporao dever atender, na data da avaliao,

simultaneamente as premissas abaixo:

a) Possuir dimenses que possibilitem a implantao de incorporao.

b) Obedecer legislao municipal inerente s incorporaes.

c) Ter o terreno vocao condizente com a implantao de incorporao.

2.26. Vocao do Imvel

Uso economicamente mais adequado do imvel em funo das

caractersticas prprias e do entorno, respeitadas as limitaes legais.

2.27. Pesquisa de Incorporaes

Levantamento junto ao Registro de Imveis de matrculas referentes a

imveis transacionados contemporaneamente data base da avaliao,

localizados em regio para incorporao, em conformidade com as

diretrizes expressas nestas Normas, em captulo prprio.

2.28. Profundidade Equivalente

o resultado numrico da diviso entre a rea total de um terreno e sua

frente principal projetada.

2.29. Valor do Mercado

Quantia mais provvel pela qual se negociaria voluntariamente e

conscientemente um imvel, numa data de referncia, dentro das

condies do mercado vigente.

2.30. Solo Seco

Condio de solo padro (paradigma na grande parte das avaliaes);

ocorre quando no h acmulo ou invaso de gua no terreno, mesmo em

fases de lua cheia ou perodos recorrentes de chuvas.



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2.31. Solo Permanentemente Alagado

Condio de solo na qual existe sobre o terreno lmina de gua, por menor

que seja sua altura (nvel).

2.32. Solo Brejoso

Condio de solo saturado e com baixa consistncia, ou seja, no oferece

capacidade de suporte direta e superficial para edificaes.

2.33. Solo Alagadio (sujeito a inundaes/enchentes)

Condio de solo na qual sobre o terreno forma-se a lmina de gua, por

menor que seja sua altura (nvel), de forma temporria, normalmente

devido s cheias ou perodos de chuvas recorrentes fortes.

2.34. lveo ou Leito

a superfcie de terreno que as guas cobrem sem transbordarem para os

lados, ou seja, o canal por onde correm as guas.

2.35. Margens

So as faixas de terreno lindeiras ao lveo (ou leito), que ficam descobertas

pelas guas, a no ser durante as cheias. Margem esquerda ou margem

direita se localizam, dando-se as costas para a direo de onde as guas

fluem.

2.36. Desapropriao Temporria

Conforme estabelecido no Art. 36 do Decreto Lei n 3.365/41 trata da

ocupao temporria, que ser indenizada, afinal, por ao prpria, de

terrenos no edificados, vizinhos s obras e necessrios sua realizao.

2.37. Laudo Prvio

Nas aes de desapropriao, havendo determinao judicial, dever ser

elaborado laudo preliminar, o qual seguir as recomendaes de norma

especfica, conforme Anexo I.



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3. METODOS DE AVALIAO

A avaliao de imveis dever ser feita preferencialmente pelo Mtodo

Comparativo Direto. Na impossibilidade da aplicao deste mtodo, ser

utilizado o Mtodo da Composio.

3.1. Mtodo Comparativo Direto aquele em que o valor do imvel obtido

por meio da comparao de dados de mercado relativos a outros imveis de

caractersticas semelhantes. As discrepncias observadas nas

caractersticas dos imveis devero ser ponderadas atravs de fatores de

homogeneizao.

3.2. Mtodo da Composio aquele em que o valor do imvel definido

pela soma do valor do terreno com o valor das edificaes e benfeitorias

existentes.

3.2.1. A avaliao de terreno dever ser feita preferencialmente pelo Mtodo

Comparativo Direto. Na impossibilidade da aplicao desta metodologia

ser utilizado o mtodo Residual.

3.2.2. Mtodo residual aquele que o valor do terreno definido pela

diferena entre o valor total do imvel e o valor das edificaes e

benfeitorias existentes. O valor das edificaes dever ser determinado de

acordo com o estudo Edificaes Valores de Venda vigente, elaborado por

Comisso de Peritos das DD. Varas da Fazenda Pblica da Capital-

CAJUFA.

4. PROCEDIMENTO AVALIATRIO

4.1. Fundamentao

A NBR-14.653/2, no seu item 8.1.1, define a metodologia aplicvel,

funo basicamente da natureza do bem avaliando, da finalidade da

avaliao e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informaes

colhidas no mercado.



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No item 9 da referida Norma, na metodologia aplicvel, o avaliador dever

estabelecer o grau de fundamentao e de preciso em seu trabalho. A

Comisso de Peritos considerou como premissa para a viabilizao das

presentes normas, a finalidade judicial das mesmas, que se prestam

avaliao de imveis para todos os fins de direito, mediante o devido

tratamento de dados por fatores.

4.1.2. Grau de Fundamentao

Considerando os graus de fundamentao da Norma NBR-14.653/2 da

ABNT e a premissa adotada pela Comisso de Peritos, j expostas no item

anterior, o avaliador dever no mnimo atender aos itens do quadro abaixo.

ITEM DESCRIO CARACTERSTICAS

1. Caracterizao do imvel avaliado Completa quanto aos fatores

utilizados no tratamento

2. Coleta de dados Caractersticas conferidas pelo

autor do laudo

3. Quantidade mnima de dados de

6 (seis) mercado efetivamente utilizados

4. Identificao dos dados de mercado

Apresentao das informaes

relativas a todas as caractersticas

dos dados analisados

5. Intervalo admissvel de ajuste para

050 a 2,00 cada fator e para o conjunto de fatores

4.1.3. Grau de Preciso

Aps a aplicao dos fatores de homogeneizao, o intervalo admissvel

para saneamento da amostragem ser de 30% para mais ou para menos da

amostra.

Paragrafo nico: O trabalho avaliatrio ser desenvolvido atravs da

metodologia retro determinada, apresentando todos os conceitos e

parmetros aplicados de maneira clara, objetiva, com memria de clculo e

passvel de conferncia.



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4.2. Pressupostos

As seguintes condies devem ser observadas e preceder o processo

avaliatrio:

Caracterizao do objetivo da avaliao para permitir a identificao

das circunstncias que possam influir no valor do imvel;

Individualizao do objetivo da avaliao, obtida a partir de plantas,

memoriais descritivos e documentos detalhados englobando o imvel;

Complementao das informaes necessrias ao desenvolvimento da

tarefa avaliatria que possam ser consideradas fatores valorizveis ou

desvalorizveis.

Ao iniciar o procedimento de avaliao, o avaliador deve solicitar o

fornecimento da documentao relativa ao bem, necessria realizao do

trabalho e tomar conhecimento das informaes contidas na documentao

disponvel.

Na impossibilidade de ter acesso documentao necessria, o avaliador

dever decidir se possvel elaborar a avaliao. Em caso positivo, dever

explicitar os pressupostos assumidos e as eventuais ressalvas relativas

insuficincia ou incoerncia de informaes.

4.3. Caracterizao do Imvel Avaliado

4.3.1. Vistoria

Nenhuma avaliao poder prescindir da vistoria. Na impossibilidade de

acesso ao bem avaliando, dever ser comunicado ao Juzo. Na vistoria

devero ser registradas as caractersticas do bem avaliando, e ressaltados

aspectos relevantes formao do seu valor, em especial:

4.3.1.1. Caracterizao da regio e logradouro compreendendo os aspectos

fsicos, os aspectos ligados infraestrutura urbana, os equipamentos

comunitrios com respectivas atividades existentes e as posturas legais,

com nfase na Lei de Uso e Ocupao do Solo.



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4.3.1.2. Caracterizao do terreno avaliado abrangendo os seguintes

aspectos fsicos: dimenses, formato, topografia, consistncia do solo,

localizao, divisas e eventuais aspectos valorizveis ou desvalorizveis.

4.3.1.3. As edificaes e benfeitorias atingidas pela desapropriao devero

ser caracterizadas, englobando os aspectos construtivos, qualitativos,

quantitativos e utilizao atual.

4.3.1.4. Nos casos de desapropriao parcial dever constar ainda:

Anlise de aproveitamento do remanescente com justificativa e/ou;

As readequaes e remanejamentos das construes que devero ser

avaliadas.

4.3.1.5. Nas pericias referentes s aes indenizatrias, quando necessrio,

devero ser apuradas:

a) a real ocorrncia da ocupao alegada;

b) a delimitao e quantificao da rea ocupada;

c) a data efetiva da ocupao.

4.4. A Pesquisa de Valores

A pesquisa deve ser desenvolvida considerando as caractersticas do imvel

avaliado, a disponibilidade de recursos, relatrios, informaes, pesquisas

anteriores, plantas, documentos e prazos de execuo dos servios.

Na coleta de dados devem ser observadas as seguintes premissas:

Completa identificao dos dados de mercado;

Diversidade de fonte de informao;

Contemporaneidade (at 1 ano em relao data da avaliao);

Semelhana com o imvel avaliando;

Pertencer mesma regio;

Quantidade mnima de 06 (seis) elementos amostrais de mercado

efetivamente utilizados.

4.5. Tratamento de Pesquisa de Valores



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4.5.1. A pesquisa de valores dever ser tratada aplicando-se os fatores de

homogeneizao apresentados nestas Normas.

4.5.2. Dada elasticidade dos negcios imobilirios ser aplicada uma

reduo de 10% sobre o valor global ofertado (fator oferta igual a 0,90); a

adoo de um fator oferta diferente dever ser demonstrada e justificada.

4.5.3. No emprego do Mtodo da Composio, terrenos construdos podero

ser utilizados como comparativos, deduzindo-se o valor da construo com

base no estudo Edificaes Valores de Venda vigente, elaborado por

Comisso de Peritos das DD. Varas da Fazenda Pblica da Capital-

CAJUFA.

4.5.4. Quando a atualizao de valores for necessria, dever ser utilizado

o ndice IPC (ndice de Preo ao Consumidor) publicadas pela Fundao

Instituto de Pesquisa Econmicas da Universidade de So Paulo-

FIPE/USP.

4.6. Clculo do valor do imvel

A apurao do valor do bem deve ser efetuada conforme a metodologia que

melhor se aplique ao mercado de insero do bem e a partir do tratamento

dos dados de mercado.

4.7. Remanejamento de ndice fiscal

Comprovada a necessidade de remanejamento do ndice fiscal, este poder

ser efetuado desde que justificado e observando-se:

4.7.1. O ndice fiscal disponvel na regio que melhor reflita as

caractersticas do logradouro, inclusive no que diz respeito possibilidade

de uso e ocupao do solo.

4.7.2. Em terreno situado em via secundria, passagem, travessa ou local

assemelhado, acessrios da malha viria do Municpio no relacionados na

listagem de valores, se adotado 70% do valor da via a qual tenha acesso o

logradouro estudado, desde que dotado dos mesmos melhoramentos.



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4.7.3. Caso no seja possvel adotar os critrios acima, os ndices de

transposio, com justificativas expressas, devero ser ajustados para que

sejam compatveis com os observados na regio.

4.8. Recomenda-se a utilizao de elementos da pesquisa com ndices

compreendidos entre:

0,5 Ia < Ip



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5.3.1. Os lotes avaliados sero classificados em uma das seguintes regies,

caracterizadas pela ocupao predominante, para efeito de fixao das

profundidades mnima (Pmi) e mxima (Pma):

1 regio casas isoladas padro fino e luxo = 30,00m a 60,00m

2 regio casas/ comrcios/ servios padro simples a superior = 25,00m a 40,00m

3 regio casas/ comrcios/ servios padro rustico e econmico = 15,00m a 30,00m

4 regio apartamento/escritrio padro simples a luxo = 25,00m a 60,00m

5 regio ncleos de comrcios/servios de alta densidade = 20,00m a 40,00m

6 regio galpes padro econmico a superior = 25,00m a 60,00m

Pargrafo nico: As regies acima classificadas esto de acordo com o

estudo Edificaes Valores de Venda. Na impossibilidade de

enquadramento em uma destas regies, os parmetros adotados devero

ser justificados.

5.3.2. A influncia da profundidade levada em conta no valor total do

terreno, atravs da relao entre a profundidade equivalente e as

profundidades limites indicadas para as regies.

5.3.3. A profundidade equivalente deve ser o resultado da diviso da rea

pela medida da frente principal projetada.

5.3.4. Se a profundidade equivalente estiver dentro dos limites mnimo e

mximo das profundidades estabelecidas para a regio definida no item

5.3.1., ou resultante de imposio legais, ou seja, se Pmi Pe Pma, a

avaliao dos terrenos ser feita pelo valor do metro quadrado,

determinado pela expresso:

Vt = At x Vu

5.3.5. Se a profundidade equivalente estiver no intervalo entre a mnima e

sua metade, ou seja, Pmi Pe < Pmi, dever ser empregada a seguinte

frmula:

Vt = At X Vu X ( Pe/ Pmi) 0,50



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5.3.6. Para profundidade equivalente inferior a Pm mantido o fator

obtido para esse limite.

5.3.7. Se a profundidade equivalente for superior mxima de referncia,

dever ser aplicada a seguinte frmula:

Vt = At X Vu X (Pma/ Pe) 0,25

Pargrafo nico: Nos terrenos para incorporao, Pma poder ir at 3 (trs)

vezes a testada.

5.4. Frente

5.4.1. A influncia de frente ser considerada no valor total do terreno, pela

relao entre a frente projetada (Fp) e a frente de referncia (Fr), atravs da

seguinte expresso:

Vt = At X Vu X Cf

Onde:

Cf = (Fp / Fr) 0,25, dentro dos limites Fr /2 Fp 2 Fr

5.4.2. Para frente projetada inferior a Fr/2 ou superior a 2 X Fr, mantido

o fator obtido para esses limites.

5.4.3. So indicadas as seguintes frentes de referncia:

para as 1 e 4 regies Fr = 16,00m para as 2, 5 e 6 regies Fr = 10,00m para a 3 regio Fr = 5,00m

5.4.4. Expresses:

Fr /2 Fp 2 Fr fator = (Fp / Fr ) 0,25 Fp < Fr /2 fator = 0,8409 Fp > 2 Fr fator = 1,1892

5.4.5. No se aplica o fator testada aos lotes situados em bairros da 1 e 3

regies, com frente maior que a de referncia, ou seja:

Fp > Fr fator = 1,0000



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5.4.6. Lotes contguos de mesmo proprietrio, com registros distintos,

devero ser avaliados separadamente. A unificao dos lotes para fins

avaliatrios, objetivando adequao ao mercado, dever ser justificada e

fundamentada.

5.5. Esquina e frentes Mltiplas

5.5.1. Os lotes de esquina ou de frentes mltiplas devem ser avaliados

como terrenos de uma s frente, sendo que sua eventual influncia

valorizvel dever ser justificada pelo avaliador.

5.5.2. O coeficiente de valorizao pela esquina ou outras frentes (Ce), ser

obtido pela seguinte frmula:

Ce = [(Cr+ 20) F1 V1 + F2 V2+...+ Fn Vn ]/ 20 F1 V1

Onde:

Cr = 1, nas 1, 2, 3 regies;

Cr = 2, na 4 regio;

Cr = 3, na 5 e 6 regies;

F1 = frente principal projetada para via pblica de maior valor ou frente

projetada menor no caso de ruas de igual valor

F2... Fn,= frentes secundrias;

V1, V2. ,Vn = valores unitrios das frentes principal e secundrias

5.5.3. As extenses das frentes utilizadas na frmula, dependendo das

regies definidas no item 5.3.1., sero limitadas a: Fr nas 1, 2 e 3

regies e a 2 X Fr nas demais regies.

5.5.4. A valorizao obtida pela frmula, dependendo das regies definidas

no item 5.3.1., ser limitada aos seguintes percentuais:

para as 1, 2 e 3 regies = 10%

para a 4 regio = 15%

para as 5 e 6 regies = 25%



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5.5.5. A rea de influncia do fator valorizvel corresponder quela dada

pela expresso Fp X Pe, dependendo das regies definidas no item 5.3.1.,

dentro dos seguintes limites:

Fp Fr e Pe Pmi, para as 1, 2 e 3 regies;

Fp Fr e Pe Pma, para a 4 regio;

Fp 2Fr e Pe Pma, para as 5 e 6 regies.

5.5.6. O coeficiente de valorizao pela esquina ou frentes mltiplas deve

ser aplicada somente sobre a rea de influncia relativa frente principal.

5.5.7. O fator no se aplica no caso de logradouros ainda no implantados,

mesmo que legalizados.

5.5.8. O fator no se aplica no caso de vielas e vilas residenciais.

5.6. As frentes de referncia, profundidades mximas e mnimas,

coeficientes de regies e limites para a valorizao esto resumidos no

quadro a seguir:

REGIO FRENTE DE PROFUNDIDADE (m) COEFICIENTE COEFICIENTE MAX.

REFERNCIA (Fr) (Pmi) (Pma) REGIO (Cr) VALORIZAO (Ce )

1 16,00m 30 60 1 1,10

2 10,00m 25 40 1 1,10

3 5,00m 15 30 1 1,10

4 16,00m 25 60 2 1,15

5 10,00m 20 40 3 1,25

6 10,00m 25 60 3 1,25

5.7. Topografia

5.7.1. A influncia do aclive ou declive do terreno avaliando implica na

adoo dos seguintes fatores:



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Terreno Fator

Plano ou aclive at 5% 1,00

Aclive de 5% at 10% Declive de at 5% 0,95

Aclive de 10% at 20% Declive de 5% at 10% 0,90

Aclive acima de 20% 0,85

Declive de 10% at 20% 0,80

Declive maior de 20% 0,70

5.7.2. A influncia do nvel do terreno em relao ao nvel da rua implica

na adoo dos seguintes fatores:

Abaixo do nvel da rua at 1,00m 0,90

Abaixo do nvel da rua de 1,00m at 2,50m 0,80

Abaixo do nvel da rua de 2,%0m at 4,00m 0,70

Acima do nvel da rua at 1,00m 1,00

Acima do nvel da rua de 1,00m at 2,50m 0,90

Acima do nvel da rua de 2,50m at 4,00m 0,80

5.7.3. Os fatores declividade e desnvel no so acumulveis, prevalecendo

na dupla ocorrncia, o mais agravante.

5.8. Consistncia do Solo

A consistncia do solo, no valor do terreno, poder ser corrigida aplicando-

se os seguintes fatores corretivos:

Terreno seco = 1,00

Terreno permanentemente alagado = 0,60

Terreno brejoso = 0,50

Obs.: para solos alagadios (sujeito a inundaes/enchentes). Verificar o

item 8.3.

5.9. Favela



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Considera-se favela o agrupamento de moradias populares irregulares em

reas invadidas, com ou sem adequada infraestrutura urbana, ausentes os

pr-requisitos de uso, ocupao e parcelamento de solo.

5.9.1. Cada favela possui contexto e caractersticas prprias e peculiares,

de modo que o caso em estudo deve ser analisado luz da compreenso da

sua influncia na formao de valor para a rea a qual est inserida bem

como para as reas limtrofes/lindeiras e circunvizinhas, assim agrupadas:

Terreno ocupado por favela;

Terreno limtrofe favela;

Terreno circunvizinho favela.

Pargrafo nico: o valor a ser atribudo para imvel que esteja sob a

influncia direta ou indireta de favela, conforme a classificao

apresentada acima consequncia da qualidade da pesquisa de elementos

comparativos efetuada na localidade, devendo ser demonstrada a curva de

influncia da presena da favela em funo da distncia do imvel

mesma.

5.9.1.1. No caso de terreno ocupado por favela, em que a ocupao se

limita ao imvel avaliado, estado o seu entorno livre e desimpedido desta

ocupao irregular, o valor de mercado deste terreno, considerando-o sem

invaso, dever ser depreciado em no mnimo 50% (cinquenta por cento).

5.9.1.2. No caso de terreno ocupado por favela, em que a ocupao se

estenda a outros imveis circunvizinhos, ou seja, o seu entorno tambm

est ocupado, o valor de mercado deste terreno, considerando-o sem

invaso, dever ser depreciado em no mnimo 80% (oitenta por cento).

5.9.1.3. Na impossibilidade da adoo da curva de influncia citada no

pargrafo nico acima, tendo em vista a inexistncia ou insuficincia de

dados de mercado, o avaliador dever adotar o fator depreciativo, em

funo da caracterizao da ocupao do imvel avaliado:



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para imveis limtrofes favela caracterizada no item 5.9.1.1.,

aplica-se o fator depreciativo igual a 0,6667, ou seja, pratica-se

reduo de 1/3 em relao ao valor pleno;

para imveis limtrofes favela caracterizada no item 5.9.1.2.,

aplica-se o fator depreciativo igual a 0,3333, ou seja, pratica-se

reduo de 2/3 em relao ao valor pleno;

5.9.1.4. No caso de terrenos circunvizinhos favela, a faixa circunvizinha

dever ser igual a 200,00m (duzentos metros), contados a partir da divisa

do terreno limtrofe. Para os imveis inseridos nesta faixa, dever ser

aplicado um fator depreciativo linear, iniciando-se o ndice indicado abaixo

e finalizando-se com o fator igual a 1,0000:

inicialmente igual a 0,6667, para circunvizinhana de favela

caracterizada no item 5.9.1.1..

inicialmente igual a 0,3333, para circunvizinhana de favela

caracterizada no item 5.9.1.2..

5.10. Terreno Encravado

5.10.1. Terreno originalmente encravado ser avaliado considerando-se o

valor unitrio mdio como equivalente a 50% do valor unitrio do

logradouro para o qual tenha acesso por servido de passagem, a menos

que condies especiais justifiquem adoo de parmetro diferente.

Pargrafo nico: por no possuir frente prpria para a via pblica, mas

somente acesso indireto - servido de passagem precria ou definitiva - no

devem ser aplicados os fatores de frente, profundidade ou esquina na

determinao do valor final.

5.11. Lote de Fundo

5.11.1. Lote de fundo dever ser avaliado atravs do Mtodo Comparativo

Direto e os fatores de profundidade e frente devero ser calculados



21

mediante os critrios especificados respectivamente nos itens 5.3 e 5.4

destas Normas, onde:

a profundidade equivalente ser calculada atravs da diviso da rea

total do terreno pela projeo da largura do corredor de acesso;

a testada a ser considerada a correspondente projeo da largura

do corredor de acesso.

5.12. Lote Interno

5.12.1. No lote interno de vilas ou ruas particulares, o valor unitrio

especfico para o local ser atribudo por pesquisa de valor, elaborada com

considerao das caractersticas valorizveis/desvalorizveis do mesmo.

5.12.2. Na impossibilidade de realizao da pesquisa, conforme o subitem

anterior, o avaliador dever justificar os fatores corretivos de

homogeneizao que adotar.

5.13. Desapropriao Parcial de Terreno

Nota: Antes de efetuar os clculos de parametrizao do lote a ser avaliado,

o profissional dever se informar do valor do m lanado pela Prefeitura

Municipal de So Sebastio para fins de lanamento do Imposto Predial e

Territorial Urbano (IPTU) no ano em curso e independentemente do mtodo

de avaliao adotado, aps o devido tratamento pelos fatores

correspondentes, caso resulte em valor inferior ao cobrado do contribuinte,

este valor oficial ser o atribudo como valor final do lote.

5.13.1. Na desapropriao parcial de terreno, o critrio geral a ser aplicado

o do metro quadrado mdio do lote primitivo.

5.13.2. Comprovadas desapropriaes do terreno remanescente, estas

devero ser calculadas atravs do critrio antes/depois.



22

5.13.3. Remanescente non aedificandi, conforme legislao pertinente ou

por perda de acesso (expressa na planta da lei), ser mencionado no laudo

e avaliado na sua totalidade.

5.13.4. Sendo o remanescente inaproveitvel e, havendo expressado

interesse do expropriado em permanecer com esta rea, a indenizao ser

calculada pelo valor do metro quadrado mdio do lote primitivo, sendo

vedado a aplicao do mtodo antes/depois.

5.14. Meio Ambiente

Os imveis que possuam restries ao uso e ocupao do solo em funo

de questes ambientais advindas do Cdigo Florestal tais como as reas de

Preservao Permanente (APP), reas de Proteo Ambiental (APA), ao

zoneamento do municpio de So Sebastio e Lei Municipal n 225/78

referente ao Uso e Ocupao do Solo e em especial ao Decreto n

49.215/04 Zoneamento Ecolgico Econmico do Setor Litoral Norte,

devero obedecer s recomendaes abaixo.

Devero ainda ser observados os parmetros dispostos nas Resolues

CONAMA n 302 e n303, datadas de 20 de maro de 2002.

A determinao do valor do lote com restrio ambiental dever partir da

anlise do impacto que tal restrio, em razo de suas dimenses,

caractersticas e localizao, considerando o potencial construtivo til do

lote a partir da hiptese inicial de inexistncia da restrio.

5.14.1. Para lotes sujeitos rea ambiental restritiva, o avaliador dever

calcular, conforme legislao especfica vigente, o potencial construtivo til

P1 da rea gravada, desconsiderando-se o gravame, e ainda o potencial

construtivo til P2, o qual se refere ao potencial que pode ser transferido

para a rea sem o gravame (At2).



23

5.14.2. Os lotes com rea ambiental restritiva, devero ser avaliados

utilizando-se o conceito de rea equivalente, calculada conforme abaixo:

se 0,80 X (P2/P1) > 0,10 Aeq = At2 + 0,80 X (P2/P1) X Ag

se 0,80 X (P2/P1) 0,10 Aeq = At2 + 0,10 X Ag

Aeq: rea equivalente do lote, considerando a restrio ambiental.

At2: rea do lote, desconsiderando a rea com restrio ambiental.

Ag: rea com restrio ambiental.

P1: Potencial construtivo til da Ag desconsiderando a restrio ambiental.

P2: Potencial construtivo til da Ag que pode ser transferido para o lote.

Pargrafo nico: o avaliador dever utilizar a rea equivalente (Aeq), para

proceder a avaliao do lote sujeito restrio ambiental, considerando o

valor unitrio de terreno da regio e as recomendaes destas Normas, em

especial, o Captulo 5 - Avaliao de Lotes Urbanos.



24

6. AVALIAO DE REAS ESPECIAIS

Este captulo estabelece metodologias e parmetros para avaliao de reas

de maior porte, aqui denominadas reas especiais, cujo aproveitamento

eficiente possa ser de natureza residencial, comercial ou industrial.

certo que tal classificao - reas especiais - no se faz pelo tamanho

da rea, mas pela desproporcionalidade observada entre ela e o contexto ao

qual est inserida, notadamente em relao ao padro predominante na

mesma regio geoeconmica.

6.1. CONCEITUAO E TERMINOLOGIA (REA ESPECIAIS)

As reas especiais, dependendo da regio geoeconmica onde se

encontram inseridas tm entre suas principais destinaes:

Parcelamento

Empreendimento

Industrial

Incorporao condominial

6.1.1. rea para parcelamento

Terrenos situados em zona urbana ou de expanso urbana, cujo

aproveitamento eficiente dependa de parcelamento do solo (loteamento,

desmembramento ou desdobro), desde que atendidos os aspectos legais e

mercadolgicos.

6.1.2. reas de empreendimentos

Terrenos situados em zona ou expanso urbana cuja vocao indicada pela

ocupao do entorno, seja para a implantao de empreendimentos

comerciais, tais como: shopping centers, hotis, hipermercados, lojas de

porte, etc.

6.1.3. reas industriais



25

reas localizadas em zona de destinao predominantemente industrial, j

devidamente urbanizadas, cujas dimenses, caractersticas fsicas e de

acesso, permitam viabilizar esse uso. Incluem-se tambm neste tpico

utilizaes correlacionadas, tais como armazenagem, logstica,

manuteno, etc.

6.1.4. reas de incorporaes condominiais

reas situadas em regio onde exista concentrao de empreendimentos de

porte, e na qual a procura de terrenos tende ao agrupamento de lotes para

novas incorporaes. Devem ser consideradas alm da vocao da regio

para novas incorporaes, as restries e especificidades de sua destinao

legal.

Pargrafo nico: referidas reas podero advir tambm do

desmembramento de glebas, visando, de forma geral, incorporaes

condominiais: residenciais ou comerciais.

6.2. Mtodos de Avaliao (reas Especiais)

As avaliaes de imveis classificados como reas especiais devero ser

feitas preferencialmente pelo Mtodo Comparativo Direto. Na

impossibilidade da aplicao deste mtodo, ser utilizado o Mtodo

Involutivo.

6.2.1. Mtodo Comparativo Direto aquele em que o valor do imvel

obtido por meio da comparao de dados de mercado relativos a outros

imveis de caractersticas semelhantes. As discrepncias observadas nas

caractersticas dos imveis devero ser ponderadas atravs de fatores de

homogeneizao.

6.2.2. Mtodo Involutivo aquele baseado em estudo de viabilidade

tcnico/econmica para aproveitamento eficiente (aquele recomendvel

para o local, observada a tendncia de uso circunvizinho e permitidos pelas

legislaes pertinentes), mediante hipottico modelo imobilirio compatvel

com as caractersticas do imvel e com as condies do mercado.



26

Paragrafo nico: para a utilizao de algoritmos especficos, sob a

denominao de mtodos, advindos do conceito original do Mtodo

Involutivo, detalhado no item 6.2.2., devero ser obedecidas todas as

determinaes contidas nestas Normas, em especial aquelas deste captulo.

6.3. Procedimento Avaliatrio (reas Especiais)

6.3.1. Fundamentao

Para o caso da aplicao do Mtodo Comparativo Direto para avaliao de

reas especiais, devero ser seguidas as recomendaes j descritas nestas

Normas, nos itens 4.1.2. e 4.1.3., para a determinao do grau de

fundamentao e do grau de preciso de avaliao.

6.3.1.2. Grau de Fundamentao (Mtodo Involutivo)

Considerando os graus de fundamentao da Norma NBR-14.653/2 da

ABNT e as premissas adotadas pela Comisso de Peritos, j expostas no

item 4.1. Fundamentao destas Normas, o avaliador dever no mnimo

atender aos itens do quadro a seguir:

ITEM DESCRIO REQUISITO

1. Nvel de detalhamento do Aproveitamento, ocupao e

projeto hipottico usos presumidos

2. Preo de venda das unidades do Fundamentao prevista no

projeto hipottico Mtodo Comparativo

3. Estimativa de custos para Custo unitrio bsico referencial de

integral implantao mercado com BDI arbitrado

4. Prazos Arbitrados

5. Taxas Justificadas

6. Modelo Dinmico com fluxo de caixa

7. Anlise setorial e

Conforme pesquisa diagnstico de mercado

8. Cenrios 1

9. Anlises de sensibilidade

Sem simulao do modelo



27

Pargrafo nico: O trabalho avaliatrio ser desenvolvido atravs da

metodologia retro determinada, apresentando todos os conceitos e

parmetros aplicados de maneira objetiva, com memria de clculo e

passveis de conferncia, sendo obrigatria a apresentao, de forma clara

e detalhada, do fluxo de caixa descontado do empreendimento adotado.

6.4. Pressupostos

As seguintes condies devem ser observadas e preceder o processo

avaliatrio:

Caracterizao do objetivo da avaliao para permitir ao avaliador a

identificao das circunstncias que possam influir no valor do imvel;

Individualizao do objeto da avaliao, obtida a partir de plantas,

memoriais descritivos e documentos detalhados englobando o imvel;

Complementao das informaes necessrias ao desenvolvimento da

tarefa avaliatria que possam ser consideradas fatores valorizveis ou

desvalorizveis.

Cabe ao avaliador, ao iniciar o procedimento de avaliao, solicitar o

fornecimento da documentao relativa ao bem, necessria realizao do

trabalho, e tomar conhecimento das informaes contidas na

documentao disponvel.

Na impossibilidade de ter acesso documentao necessria, o avaliador

dever decidir se possvel elaborar a avaliao. Em caso positivo, dever

explicitar os pressupostos assumidos e as eventuais ressalvas relativas

insuficincia ou incoerncia de informaes.

6.5. A Pesquisa de Valores (Mtodo Involutivo)

A pesquisa de valores para a determinao do valor unitrio das unidades

do projeto hipottico a ser utilizado na aplicao do Mtodo Involutivo, deve

ser desenvolvida considerando as caractersticas das unidades do projeto

hipottico adotado, a disponibilidade de recursos, relatrios, informaes,



28

pesquisas anteriores, plantas, documentos e prazo de execuo dos

servios.

6.6. Tratamento da Pesquisa de Valores (Mtodo Involutivo)

No tratamento da pesquisa de valores, referente ao empreendimento

hipottico para utilizao no Mtodo Involutivo, devero ser obedecidas as

recomendaes expressas nos itens 4.4. e 4.5., destas Normas.

6.7. Avaliao (reas Especiais)

Nota: Os valores unitrios apresentados no Anexo III tratam de valores

paradigmas para lotes conforme as dimenses indicadas na prpria tabela,

devendo haver homogeneizao em glebas conforme os seguintes critrios:

rea 2.000,00m - valor unitrio indicado na tabela.

rea 2.000,00m entre 20.000,00m aplicar a frmula Abunahman.

rea superior a 20.000,00m pela sensibilidade do avaliador

observando-se as recomendaes descritas neste relatrio.

6.7.1. Mtodo Comparativo Direto (reas Especiais)

Viabilizada a pesquisa de valores unitrios, atendidas as disposies

anteriores destas Normas, a avaliao dever ser feita atravs da seguinte

frmula:

Vt = At x Vu

Onde:

Vt valor total do terreno avaliando.

At rea total do terreno avaliando.

Vu valor unitrio do terreno (resultante da pesquisa homogeneizada).

Pargrafo nico: Devero ser considerados os fatores referentes ao nvel em

relao via pblica, topografia, consistncia do solo e rea sujeitas a

inundao. A existncia de crregos, favelas ou outros fatores que

influenciem no valor do imvel devero ser documentados e a sua

utilizao justificada pelo avaliador.



29

6.7.2. Mtodo Involutivo (reas Especiais)

Na impossibilidade de utilizao da metodologia apontada no item 6.6.1.,

a avaliao da rea especial dever ser feita utilizando-se o Mtodo

Involutivo.

Neste caso, o avaliador dever proceder a investigao do comportamento

do mercado na regio geoeconmica onde o imvel avaliado est inserido,

coletando dados mercadolgicos que caracterizem os tipos de ocupao

existente, indicando qual a predominante; indicadas tais ocupaes,

assim como a preponderante, o avaliador dever definir o modelo

imobilirio hipottico adotado para a aplicao do Mtodo Involutivo,

considerando aspectos de mercado e as legislaes vigentes.

Para o emprego do Mtodo Involutivo devero ser consideradas as

seguintes diretrizes, obedecidas s faixas especificadas para cada uma,

necessrias viabilizao do fluxo de caixa descontado. A utilizao de

valores fora das faixas especificadas dever ser justificada pelo avaliador de

forma clara e fundamentada.

6.7.2.1. Valor Realizvel (Vre)

Valor realizvel o montante total esperado pelas vendas das unidades

(lotes, unidades, salas comerciais, etc.) geradas pelo modelo imobilirio

hipottico estabelecido.

6.7.2.2. Distribuio das Vendas (Dv)

Distribuio das vendas a caracterizao do comportamento previsto de

comercializao das unidades hipotticas, em um pr-determinado perodo

de tempo, expresso em nmero de meses.

A distribuio das vendas vincula-se ao ritmo de alienao das unidades,

expresso em Vendas Sobre Oferta (Vso), que o percentual do estoque

vendido em cada um dos meses considerados no modelo, apurado no

mercado imobilirio.



30

6.7.2.3. Margem Bruta do Empreendedor (Mb)

Margem bruta do empreendedor o percentual adotado em relao ao valor

realizvel, capaz de representar o montante bruto que se espera como

resultado da ao empreendedora.

faixa recomendada: de 20% a 50% do Valor Realizvel (Vre)

6.7.2.4. Implantao do Modelo Imobilirio (Imi)

Implantao do modelo imobilirio a representao das etapas

necessrias expressa na forma de cronograma fsico-financeiro,

representativo de todos os custos, despesas previstas e prazos de execuo.

6.7.2.5. Verbas de Comercializao (Vc)

Verbas de Comercializao so aquelas pertinentes corretagem,

publicidade e divulgao, entre outras congneres.

faixa recomendada: de 6% a 10% do Valor Realizvel (Vre)

6.7.2.6. Verbas Administrativas (Va)

Verbas administrativas so aquelas pertinentes aos projetos, licenas,

impostos, taxas, emolumentos e providncias burocrticas.

faixa recomendada: de 8% a 12% do Valor de Aquisio do Terreno (Vt)

6.7.2.7. Valor de Aquisio do Terreno (Vt)

Valor de Aquisio do Terreno o montante que se procura, representativo

do valor de mercado para a rea especial, dentro do modelo e diretrizes

estabelecidos.

6.7.2.8. Taxa Mnima de Atratividade (Tm)

A taxa mnima de atratividade aquela a ser considerada para trazer os

valores do fluxo de caixa a valores presentes. Corresponde remunerao

paga pelas instituies financeiras de renome para aplicaes de baixo

risco, descontada a expectativa inflacionria. Desta forma, a taxa mnima

de atratividade a remunerao efetiva que o empreendedor obteria caso

investisse seus recursos nessas aplicaes.



31

6.7.2.9. Verbas Definidas e Incgnitas

Assim que o planejamento completo, expresso em fluxo de caixa

descontado, tratar todas as parcelas correspondentes s diretrizes

estabelecidas em valor presente, identificando-as ainda como verbas

definidas (Vre, Imi, Vc e Va) e verba incgnita (VI).

O saldo total do fluxo de caixa deve ser nulo, calculando-se assim a verba

incgnita, ou seja, o valor do terreno. Portanto:

(valores definidos) + (valores incgnitos) = 0

6.8. Desapropriaes Temporrias

Dever ser avaliada a parcela do imvel ocupada recomendando-se a taxa

de rendimento de 10% (dez por cento) ao ano.

7. AVALIAO DE SERVIDES

Definies

Servido: encargo especfico que se impe a uma propriedade em proveito

de outrem, podendo ser de natureza pblica ou privada.

rea de Servido: parte do imvel serviente diretamente atingida pela

servido.

rea Remanescente da Servido: parcela da rea original que no

atingida pela faixa da servido. Podem ocorrer casos, os quais devido ao

posicionamento da faixa existam duas ou mais parcelas de reas

remanescentes da servido.

Imvel Serviente: imvel que sofre restrio imposta por servido.

Percentual de Comprometimento de rea: relao entre a rea objeto de

gravame e a rea total do imvel.



32

Percentual de Comprometimento de Valor: relao entre o valor da rea

atingida por um gravame, antes e depois da sua instituio.

7.1. Classificaes das Servides

As servides, do ponto de vista avaliatrio, devem ser classificadas de

acordo com os seguintes critrios:

Finalidade

Interferncia

Posicionamento

Durao

7.1.1. Quanto finalidade: as servides devem ser classificadas de acordo

com sua destinao, entre outras:

Passagem de pedestre

Passagem de veculos

Passagem de linhas de transmisso (energia e telefonia)

Passagem de tubulaes (gua potvel)

Passagem de tubulaes (guas pluviais)

Passagem de tubulaes (esgoto)

Passagem de tubulaes (gasoduto)

Passagem de tubulaes (oleoduto)

7.1.2. Quanto interferncia: as servides devem ser classificadas de

acordo com a interferncia, nos seguintes tpicos:

Aparente: o resultado da interferncia visvel, ou seja, superficial ou

areo.

No aparente: resultado da interferncia no visvel, ou seja, subterrneo.

Pargrafo nico: a ocorrncia das duas situaes na mesma rea

servienda, em relao mesma obra pblica, o avaliador dever descrever

de forma detalhada as interferncias.



33

7.1.3. Quanto ao posicionamento: a rea servienda deve ser identificada de

acordo com a sua posio em relao rea original, sendo:

Longitudinal limtrofe

Longitudinal interno

Transversal limtrofe

Transversal interno

Oblquo

Croqui ilustrativo do posicionamento das servides:

7.1.4. Quanto durao: a rea servienda deve ser classificada conforme o

tempo de durao, podendo ser:

Perptua

Temporria

7.2. Estudo das reas

O avaliador dever proceder ao estudo da configurao do terreno,

decorrente da implantao da faixa servienda, identificando as seguintes

parcelas:

rea original (Ao): rea total do terreno.



34

rea servienda (As): parte da rea original utilizada para

implantao direta da servido.

reas remanescentes da servido (Ar1, Ar2...Arn): pores da

rea original, no atingidas pela servido que podem sofrer

influncia direta da rea servienda, ocasionando depreciao

mesma.

Portanto, das definies acima resulta:

rea original permetro a-b-c-d-a

rea servienda permetro e-f-g-h-e

rea remanescente 1 permetro a-e-h-b-a

rea remanescente 2 permetro f-d-c-g-f

7.3. Graus de Restrio

Os graus de restrio representam, em funo das caractersticas da faixa

servienda, as depreciaes impostas prpria faixa, assim como os

impactos ocasionados pela mesma nas reas remanescentes da servido.



35

A classificao das servides definidas no item 7.1., foram analisadas em

funo dos seguintes aspectos, utilizando-se um modelo de notas relativas:

Finalidade: Foram atribudos pesos em funo das caractersticas de sua

destinao, considerando os impactos e incmodos de cada uma, em uma

escala de 1 a 10, sendo o peso 1 aquele de menor relevncia na

formao do valor da indenizao e o peso 10 como contrapartida de

representao de maior relevncia.

Interferncia: Foram atribudos pesos em funo da obra a ser implantada

na servido (aparente ou no aparente), considerando a interveno no

visual e na privacidade do imvel, em uma escala de 1 a 10,

representando a proporcionalidade entre a interferncia aparente e no

aparente.

Posicionamento: no modelo de notas relativas utilizado esta caracterstica

no considerada. Sua influncia restringe-se ao estudo da rea

remanescente da servido.

Em decorrncia das notas relativas do modelo acima explanado e as

devidas ponderaes, determinou-se os seguintes fatores de servido:

FATORES DE SERVIDO

finalidade aparente no aparente

passagem de pedestres 30,00% 28,00%

passagem de veculos 48,00% 41,00%

linhas de transmisso 71,00% 61,00%

oleoduto 90,00% 77,00%

gasoduto 90,00% 77,00%

esgoto 67,00% 57,00%

gua potvel (adutora) 62,00% 53,00%

gua pluvial (galeria) 51,00% 43,00%



36

Durao: No modelo de notas relativas utilizado, esta caracterstica no

considerada, pois se trata de uma anlise temporal. Os fatores servido

definidos no quadro de fatores referem-se servido perptua, sendo que a

servido temporria ser tratada adiante.

7.4. Avaliaes de Servides

O clculo do valor indenizatrio dever contemplar a anlise das parcelas

abaixo explicitadas.

7.4.1. Faixa Servienda

A depreciao da faixa servienda dever ser calculada atravs da seguinte

expresso:

Dfs = As X Vum X Fs

Onde:

Dfs Depreciao da faixa servienda

As rea servienda

Vum Valor unitrio mdio da rea original

Fs Fator de servido (tabela captulo 5.)

Obs.: Vum dever ser calculado de acordo com as recomendaes destas

Normas

7.4.1.1. Depreciao das reas Remanescentes (forma e dimenses)

O avaliador dever, caso a caso, proceder ao estudo das consequncias

geradas pela alterao de forma e dimenses ocasionadas na rea original

pela implantao da faixa servienda. Este estudo, que dever analisar a

rea original antes e depois da implantao da servido, dever caso

existam, calcular as perdas geradas por estas consequncias, considerando

as vocaes da rea geoeconmica na qual est inserida a rea original. De

modo fundamentado, com memria de clculo detalhada e apresentada

como parcela parte.



37

7.4.1.2. Depreciao das reas Remanescentes (impactos da faixa da

servienda)

O avaliador dever, caso a caso, proceder ao estudo do impacto dos graus

de restrio da faixa servienda que so impostos indiretamente as reas

remanescentes da mesma. Tal estudo tem como funo primordial analisar

se a implantao da faixa de servido causa perdas tambm rea original,

devendo esta perda ser calcada de modo fundamentado, com memria de

clculo detalhada e apresentada como parcela parte.

7.5. Benfeitorias e Construes

As benfeitorias e construes existentes na faixa servienda que sero

demolidas e no reconstrudas, devero ser calculadas de acordo com o

estudo Edificaes - Valores de Venda - CAJUFA, vigente.

7.6. Valor de Indenizao

O valor da indenizao dever ser a soma das seguintes parcelas,

determinadas separadamente, de acordo com os itens, as quais devero ser

discriminadas conforme frmula abaixo:

VI = Dfs + Drfd + Drifs + Vb

Onde:

VI Valor total da indenizao.

Dfs Depreciao da faixa servienda.

Drfd Depreciao das reas remanescentes (forma e dimenso).

Drifs Depreciao das reas remanescentes (impactos da faixa

servienda).

Vb Valor das benfeitorias.

7.7. Consideraes Finais (Servides)

7.7.1. Deve-se ressaltar que o avaliador dever ficar atento proporo da

perda com relao ao valor total da rea original, ressaltando que o valor

total calculado como indenizao jamais poder superar o valor da rea

original. Quando isso ocorrer, o profissional dever fornecer ao Magistrado,



38

de modo claro, objetivo e fundamentado, os motivos que recomendam a

alterao da implantao da servido para a desapropriao.

7.7.2. Para faixas de servido referentes s linhas de transmisso (rea de

fixao das torres), tubulaes (rea dos poos de visita ou rea para

vlvula de controle) e outras, para a depreciao da faixa servienda

referente esta rea especfica dever ser utilizado fator de servido igual a

100,00%.

7.7.3. Para as servides temporrias dever ser calculado o valor locativo

mensal da faixa servienda. Para esses casos, dever ser calculado parte o

valor necessrio para a recomposio da rea e suas benfeitorias

condio original.

7.7.4. No caso de implantao de servido sobre faixa de servido j

existente, o avaliador dever comparar a indenizao da faixa de servido

j existente com a indenizao da servido que est sendo implantada; se

houver diferena a maior, este valor ser a indenizao referente nova

servido.

8. BENFEITORIAS

8.1. As edificaes devero ser avaliadas pelo Mtodo Comparativo de

dados de mercado. Na impossibilidade da aplicao desta metodologia, os

clculos devero obedecer aos critrios e procedimentos preconizados pelo

estudo Edificaes - Valores de Venda 2002, elaborado pela Comisso de

Peritos nomeada pela Portaria CAJUFA n01/99, ou suas atualizaes.

8.2. Os unitrios das edificaes, decorrentes do estudo Edificaes-

Valores de Venda 2002 incluem as benfeitorias acessrios externas de

valores e dimenses adequadas classificao do corpo principal, tais

como muros, pisos, jardins, entradas de fora, luz, gua, telefone, gs

encanado, entre outros.



39

8.3. No devero ser indenizadas reas cobertas por marquises ou beirais.

Aquelas que representem funcionalidade e expressem valor representativo,

devero ser avaliados parte, justificando-se o procedimento.

9. AVALIAO DE UNIDADES EM CONDOMNIOS E ESCRITRIOS

9.1. A avaliao de unidades condominiais dever ser feita

preferencialmente pelo Mtodo Comparativo Direto.

9.1.1. Havendo disponibilidade mnima de 3 (trs) elementos comparativos

diretos no mesmo edifcio da unidade avaliada, consideram-se atendidas as

necessidades bsicas para avaliao do imvel.

9.2. Sero admitidas, no caso de uso do Mtodo Comparativo, para a

homogeneizao de valores, as seguintes influncias na formao do valor

do metro quadrado mdio do imvel: condio de oferta; localizao do

imvel; padro construtivo; obsoletismo e estado de conservao.

9.3. Recomenda-se que a pesquisa de mercado seja homogeneizada em

relao rea til da unidade condominial.

9.4. Elementos pesquisados que manifestem discrepncia de rea superior

s do intervalo 0,5 2,0 em relao rea til do imvel avaliando no

podero ser utilizados na homogeneizao de valores.

9.5. Na impossibilidade de aplicao do Mtodo Comparativo, a avaliao

das unidades condominiais poder ser feita mediante aplicao do Mtodo

da Composio, respeitadas a frao ideal de terreno envolvida e obedecido

o estudo Valores Edificaes de Vendas 2002, publicado pelo CAJUFA.

9.6. As vagas de garagem coletivas (subsolos/trrea sob pilotis) sero

avaliadas razo de 50% do unitrio da edificao a que se referem.



40

10. ANLISE REGISTRARIA

10.1. O trabalho pericial dever conter anlises para definir o registro

imobilirio (matrcula ou transcrio) que abrange o imvel, o titular de

domnio e eventuais nus, conforme itens a seguir.

10.1.1. A identificao do registro do imvel dever ser feita com base na

documentao oficial arquivada no Registro de Imveis, tais como: projeto

de loteamento, plantas de diviso ou desdobros, ressalvado o disposto no

item 4.2. destas Normas.

10.1.2. Os documentos no oficiais porventura arquivados no Registro

Imobilirio podem, tambm, ser utilizados para identificar o registro do

imvel, desde que comprovada a correspondncia entre os documentos no

oficiais e a situao registrria.

10.1.3. Os dados cadastrais e as plantas do cadastro imobilirio municipal,

especialmente a planta da quadra fiscal, no so suficientes para

identificar registros, mas podem ser utilizados como informao auxiliar

das pesquisas registrrias.

10.1.4. Identificado o registro que atinge o imvel devem ser feitas

comparaes de dimenses entre a situao registraria constante na

matrcula ou transcrio, e a situao ftica, caracterizada na planta que

institui a ao.

Pargrafo nico: as divergncias porventura existentes entre as situaes

registrria e ftica devero ser analisadas e apresentadas criteriosamente.

Nota: Considerando que muitos registros possuem descries muito

antigas, est sendo estabelecido que nos eventuais casos com utilizao de

medidas em braas, dever ser adotada a converso equivalente a 2,20m

(dois metros e vinte centmetros).



41

11. CASOS ESPECIAIS

11.1. Lote Social

Terreno individualizado legalmente, com dimenses inferiores s mnimas

fixadas na Lei n 6.766/79 e, por extenso, na Lei de Uso e Ocupao do

Solo do Municpio de So Sebastio e da Lei Municipal n 110/2010

Programa de Regularizao das Zonas Especiais de Interesse Social -

decorrentes de legislao social (urbanizao especfica/ interesse social),

compatvel com a ocupao padro que se observa no entorno.

11.1.1. A metodologia aplicvel obteno do valor do imvel (terreno +

edificaes) a comparativa direta de dados de mercado, mediante

pesquisa estabelecida a partir do valor do metro quadrado mdio de rea

construda til do imvel, aplicado os seguintes fatores de homogeneizao:

fator oferta, fator padro construtivo e fator transposio.

11.1.2. Na impossibilidade da utilizao da metodologia acima, a avaliao

ser realizada pelo Mtodo da Composio, sendo que os dados

comparativos devero situar-se na mesma regio, com dimenses

assemelhadas ao avaliando, sem influncia dos fatores corretivos de frente

e profundidade.

11.2. Lote Atpico

Terreno individualizado legalmente, com dimenses significativamente

inferiores ao padro do entorno, at mesmo inferiores s mnimas exigidas

ordinariamente, decorrente de desapropriao parcial ou de usucapio.

11.2.1. A avaliao de lote atpico dever ser feita mediante observao

justificada do contexto imobilirio e geoeconmico da circunvizinhana, a

partir do que podero ser estabelecidos os melhores critrios para coleta de

elementos comparativos e homogeneizao de valores, tendo em vista o

interesse do mercado local pelo espao, a partir de unificao com lotes



42

vizinhos, o que se verifica em regies tipicamente de incorporao e de

comrcio expressivo.

11.3. Terreno em regio Sujeita Inundaes /Enchentes

As regies sujeitas inundaes (solo alagadio) so aqueles em que por

insuficincia do sistema de drenagem superficial, ocorrem alagamentos

frequentes durante as estaes de chuvas, impedindo acesso direto aos

imveis, podendo inclusive atingir o interior do terreno.

11.3.1. Para terrenos localizados nestas regies, dever ser procedida

pesquisa somente com elementos provenientes deste mesmo local em que

se encontra o avaliado.

11.3.2. Na impossibilidade em atender o subitem anterior, poder ser

utilizado o ndice 0,50 como fator corretivo de homogeneizao desta

caracterstica.

11.4. Faixa Lindeira a Crrego ou Valo Seco.

(em ambiente urbano consolidado, sem incidncia de APP).

11.4.1. Nos terrenos contguos a crregos ou valos secos, desde que no

aplicveis os fatores corretivos do item 5.8- Consistncia do Solo, deve ser

estabelecida uma depreciao de 20% ao longo de uma faixa paralela aos

mesmos, at 5,00m de largura a contar da margem.

Pargrafo nico: Deve ser observado tambm o previsto na legislao

Federal, Estadual e Municipal.

11.4.2. Parcelas de terrenos encravados por crrego sero depreciadas em

30% a partir da margem do mesmo, no havendo acumulao com o fator

deprecivel estabelecido no item 5.10.1..

11.5. Imvel adaptado (PNE).



43

Nas desapropriaes de edificaes com adaptaes aos Portadores de

Necessidades Especiais tais como: corrimos e barras de sustentao,

banheiros, portas e/ou vos maiores entre outros, independentemente do

estado geral de conservao, dever ser adotado o valor de uma execuo

nova para a mesma adaptao.

FONTES DE REFERNCIA:

Critrios, Diretrizes e Parmetros para Avaliaes de Imveis nas

Varas da Fazenda Pblica da Capital (CAJUFA/2.013).

Norma Bsica de Percias em Engenharia do Instituto Brasileiro de

Avaliaes e Percias em Engenharia IBAPE/SP.

NBR 14653 Avaliao de Imveis Urbanos Associao Brasileira

de Normas Tcnicas - ABNT.

Decreto n 49.215/04 Zoneamento Ecolgico-Econmico do Setor

do Litoral Norte.

Plano de Recuperao Socioambiental da Serra do Mar Secretaria

da Habitao/SP.

Resolues n 302 e 303/02 - Conselho Nacional do Meio Ambiente -

CONAMA

Decreto Lei n 5.296/04 Lei de Acessibilidade.

Lei Municipal 225/78 Uso e Ocupao do Solo Prefeitura

Municipal de So Sebastio.

TERMO DE ENCERRAMENTO:

Este relatrio contendo as Normas para elaborao dos laudos de avaliao

dos imveis a serem desapropriados para implantao do trecho Contorno

Sul da Rodovia dos Tamoyos em So Sebastio/SP composto por 44

(quarenta e quatro) folhas impressas e rubricadas de um s lado, exceto a

ltima que vai datada e assinada por todos os membros da Comisso.

Anexos que acompanham estas Normas:



44

I - Normas Para Laudos Prvios Nas Aes Expropriatrias Nas Varas da

fazenda Pblica da Capital Portaria - CAJUFA N 01/2002.

II - Simbologia Recomendada Para os Laudos.

III - Tabela com os Valores Mdios resultantes das pesquisas nos bairros do

municpio de So Sebastio alcanados pelas desapropriaes necessrias

obra Contorno Sul da Rodovia dos Tamoyos.

So Sebastio, 19 de fevereiro de 2014.

COMISSO DE PERITOS

___________________________________ ___________________________________

Eng Fbio Costa Fernandes Eng Irineu Roberto Tardelli

___________________________________ ___________________________________

Eng Rui das Neves Martins Eng Walter Casal de Rey Jr.

___________________________________

Arqt Wilson Duarte de Almeida

Documents

Relatorio Comissao Contorno Sul (Final)