RelatóRio de Gestão eXeRCÍCio de 2009 · Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › santa Casa 2004 Closed-ended Real Estate Investment Fund › Santa Casa 2004 5 RELATóRIO

RelatóRio de Gestão | eXeRCÍCio de 2009MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR

RelatóRio de Gestão | eXeRCÍCio de 2009MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR

Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › santa Casa 2004

Closed-ended Real Estate Investment Fund › Santa Casa 2004

3RELATóRIO dE GESTãO | EXERCÍCIO dE 2009

MANAGEMENT REPORT | 2009 FINANCIAL YEAR





indíce | index

ambiente de NegócioBusiness Environment ...................................................................................................................................................7

actividade do FundoFund Activity .....................................................................................................................................................................11

Perspectivas para 2010Forecast for 2010 .........................................................................................................................................................23

agradecimentosAcknowledgements .....................................................................................................................................................24

BalançoBalance Sheet ...................................................................................................................................................................25

demonstração dos ResultadosIncome Statement .........................................................................................................................................................26

demonstração dos Fluxos MonetáriosCash Flow Statement ..................................................................................................................................................28

anexo às demonstrações FinanceirasAppendix to the Financial Statements ..........................................................................................................30

Notas às ContasNotes to the Accounts ...............................................................................................................................................35





› Joaquim Meirelles › Nuno Trindade › Tiago Mattos Aguas

› Ana Costa › Filipe Saldanha › Joana Sousa Viegas › Manuel Monteiro de Andrade

› Henrique Santos

Em contraciclo / Against the cycle





Comité de investimentosCarlos de Sottomayor Vaz AntunesJoaquim Miguel Calado Cortes de MeirellesRicardo Bruno Cardoso Amantes

Peritos avaliadoresAguirre NewmanJ. Curvelo

auditorBaptista da Costa & Associados

CarteiraNúmero de investimentos: 11Área bruta locável total: 44.000 m²Número de Inquilinos: 30Localização dos Investimentos: Área Metropolitana de Lisboa

investment CommitteeCarlos de Sottomayor Vaz AntunesJoaquim Miguel Calado Cortes de MeirellesRicardo Bruno Cardoso Amantes

ValuersAguirre NewmanJ. Curvelo

auditorBaptista da Costa & Associados

PortfolioNumber of investments: 11Total gross covered area: 44.000 sqmNumber of tenants: 30Location of investments: Lisbon Metropolitan Area





ambiente de Negócio

escritórios

O segmento “prime” do mercado de escritórios em Portugal apresentou um nível de resistência assinalável à muita adversa conjuntura. As rendas “prime” desceram, mas de forma relativamente moderada (figura 1), enquanto que os “prime yields” (figura 2) registaram subidas também relativamente modestas, especialmente quando comparadas com as praticadas noutros segmentos, nomeadamente no retalho.

Business environment

offices

The prime segment of the Portuguese office market showed a notable level of resistance to a highly adverse state of affairs. Prime rents decreased, but in a relatively moderate manner (figure 1), while prime yields (figure 2) showed an increase, albeit relatively moderate, especially when compared to the outcome in other segments, specifically retail.

Figura 1: Prime rent no mercado de escritórios de Lisboa, 1987-2009 (fonte: CWHB, CBRE, Aguirre Newman, Jones Lang LaSalle, Worx, análise FundBox)

Figure 1: Prime rent in the Lisbon office market, 1987-2009 (source: CWHB, CBRE, Aguirre Newman, Jones Lang LaSalle, Worx, FundBox analysis)

40

35

30

25

20

15

10

5

0

1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Rendas prime (#/m2/mês) | Prime Rent (#/m2/month)





A absorção caiu muito relativamente a 2008, o que conjugado com o lançamento no mercado de várias promoções especulativas (figura 3) deteriorou os fundamentais. Voltou a assistir-se, em 2009, muito provavelmente na sequência dos fortes fundamentais do mercado no final do ano transacto, a uma situação em que o “take up” não cobriu a nova oferta. desta forma, a taxa de desocupação subiu, fixando-se, segundo a Cushman & Wakefield, em 8,7%.

Absorption fell substantially relative to 2008, which combined with the launch of various speculative developments to the market (figure 3) negatively affected the fundamentals. 2009 shows a situation in which “take up” did not match new supply, most probably due to the strong fundamentals of the market at the end of the financial year. According to Cushman & Wakefield, the vacancy rate rose to 8.7%.

Figura 2: prime yields no mercado de escritórios de Lisboa, 1988-2009 (fonte: CWHB, CBRE, Aguirre Newman, análise FundBox)

Figure 2: prime yields in the Lisbon office market, 1988-2009 (source: CWHB, CBRE, Aguirre Newman, FundBox analysis)

Figura 3: Oferta e procura no mercado de escritórios de Lisboa, 1987-2009 (fonte: CWHB, CBRE, Aguirre Newman, Jones Lang LaSalle, análise FundBox)

Figure 3: Supply and demand in the Lisbon office market, 1987-2009 (source: CWHB, CBRE, Aguirre Newman, Jones Lang LaSalle, FundBox analysis)

16%

14%

12%

10%

8%

6%

4%

2%

0%

1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009





HabitaçãoOs preços no mercado residencial mantiveram-se praticamente estáticos, tendo o Índice Confidencial Imobiliário (Construção nova) acusado uma variação praticamente nula durante o ano (+0,2%, contra 5% em 2008 e 1,5% em 2007), como patente na figura 4.

ResidentialResidential market prices remained almost static, with the Confidential Real Estate Index (New Construction) showing an almost negligible variation for the year (+0.2%, compared to 5% in 2008 and 1.5% in 2007), as shown in figure 4.

Figura 4: crescimento dos preços da habitação e do nível geral de preços (fonte: INE, análise Fundbox)

Figure 4: increase in house prices and the general rise of inflation (source: INE, Fundbox analysis))

113,5

113

112,5

112

111,5

111

110,5

110

Dez 08

Jan 09

Fev 09

Mar 09

Abr09

Mai09

Jun 09

Jul 09

Ago 09

Set 09

Out 09

Nov 09

Dez 09

CI Novo

20

05

=1

00

A quase estabilização dos preços reflecte, salvo melhor opinião, a conhecida rigidez para a baixa nominal dos preços dos activos imobiliários. Na ausência de um ajustamento significativo dos preços, o equilíbrio do mercado conseguiu-se através de uma redução significativa do volume transaccionado. A APEMIP apresentou estimativas de queda deste indicador em 12,1%, correspondentes a um decréscimo de 173.000 para 152.000 transacções, quebra ainda assim inferior à registada em 2007 (-16%).

The near stabilisation of prices reflects the known inflexibility towards reducing the market value of real estate assets. In the absence of a significant price adjustment, market balance was achieved through a significant reduction of transacted volume. APEMIP presented estimates showing a 12.1% drop of this indicator, corresponding to a decrease from 173.000 to 152.000 transactions, even so, this drop was less than the one shown in 2007 (-16%).





Os dados da avaliação bancária à habitação divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística apontam, pelo quarto ano consecutivo, para um decréscimo do preço do metro quadrado no Continente em termos reais, e pelo segundo ano consecutivo para uma queda em termos nominais, ainda assim inferior à de 2008 (figura 5). Apenas as regiões de Lisboa e Vale do Tejo e Alentejo registaram variações positivas (0,2% e 2% respectivamente). A persistente divergência entre a evolução dos preços e as avaliações bancárias não pode deixar de contribuir para a rarefacção das transacções nos segmentos onde o crédito é fonte importante de financiamento.

For the fourth consecutive year, bank valuations of residential properties released by the National Institute of Statistics show a decrease in the price per square metre on the mainland in real terms, and for the second consecutive year a drop in face value, although lower than that of 2008 (figure 5). Only the regions of Lisbon and the Tagus Valley and Alentejo show positive variations (0.2% and 2% respectively). The continual divergence between the evolution of prices and bank valuations can not fail to contribute to the reduction in transactions in sectors where credit is an important source of financing.

Figura 5: crescimento dos preços da habitação e do nível geral de preços (fonte: INE, análise Fundbox)

Figure 5: increase of residential prices and of the general level of prices (source: NSI, by Fundbox analysis)

4,00%

2,00%

0,00%

-2,00%

-4,00%

-6,00%

2005 2006 2007 2008 2009

Cresc. p/m2 | Increase per m2 Inflação | Inflation





actividade do Fundo2009 foi o quinto exercício completo do Santa Casa 2004, constituído a 26 de Novembro de 2004 com uma duração inicial de oito anos.

durante o exercício, o Fundo voltou a não realizar qualquer investimento, tendo continuado concentrado nos projectos de reabilitação dos imóveis sitos na Rua Fernandes Tomás e no Largo do Conde Barão, melhor descritos infra. O número de imóveis manteve-se assim inalterado em 11, e o respectivo valor subiu 9,9% (10,8% em 2008), para €59.3 milhões (figura 6).

Fund activitySanta Casa 2004 was established on November 26th, 2004, with an initial duration of eight years.

during this financial year once again the Fund did not make any investments, but instead remained focused on the projects of renovating properties on Rua Fernandes Tomás and Largo do Conde Barão, more detailed information follows. The number of properties remained unchanged at 11, and the respective value rose by 9.9% (10.8% in 2008) to €59.3 million (figure 6)..

Figura 6: evolução da carteira imobiliária, 2006-2009

Figure 6: evolution of the real estate portfolio, 2006-2009

18

15

12

9

6

3

0

#

70

60

50

40

30

20

10

0

€M

2006 2007 2008 2009





Os rendimentos gerados pela carteira subiram para €1.5 milhões (2,9% do respectivo valor inicial). O “yield” bruto médio ponderado da carteira era, no final do exercício, de 2.61%, discriminado como consta da figura 7.

Revenue generated by this portfolio rose by €1.5 million (2.9% of the respective starting value). The portfolio’s average gross yield was 2.61% at the end of the financial year, with the breakdown as per figure 7.

Figura 7: “yields” brutos no final do exercício, 2007 - 2009.

Figure 7: gross yields at the end of the financial year, 2007 - 2009.

Almirante Reis 78

Aldeia de Juzo

Av. da Liberdade / Rua RRS11/13

Quartel do Rio Seco

Rua D. Pedro V 2/6

Rua Fernandes Tomás

Rua Actor Taborda 26/34

Rua Actor Taborda 20/24

Av. Casal Ribeiro 55

Largo Calhariz - Palácio de Valada e Azambuja

Largo Conde Barão

0,00% 1,50% 3,00% 4,50% 6,00% 7,50%

2007

yield bruto

2008 2009

Edifí

cios

| Bu

ildin

gs





Como é patente, subsistem várias ocorrências de “yields” baixos relativamente aos níveis correntes, a que os planos de valorização em curso pretendem obviar.

O Fundo iniciou o exercício com um peso de aplicações imobiliárias de 98%, e encerrou-o com um peso de 95 % (figura 8), reflectindo a acumulação de alguns excedentes de tesouraria, que serão aplicados nos investimentos em curso. O NAV do Fundo ultrapassou, momentaneamente e pela primeira vez, a fasquia dos €60 milhões, tendo o valor da UP subido 7,3% no exercício, fixando-se em €5.93 a 31 de dezembro de 2009 (figura 9).

As shown, there have been several occurrences of low yields relative to current levels, which the plans for appreciation currently in place intend to remove.

The Fund started the financial year with a 98% weight of real estate applications and closed with a weight of 95% (figure 8), reflecting the accumulation of some excess available cash flow, which will be applied in investments currently underway. Momentarily and for the first time, the Fund’s NAV overtook the €60 million barrier, with the Unit Price rising by 7.3% in the financial year, set at €5.93 on 31 december 2009 (figure 9).

Figura 8: carteira imobiliária e NAV, 2006 - 2009

Figure 8: real estate portfolio and NAV, 2006 - 2009

60.000.000

55.000.000

50.000.000

45.000.000

40.000.000

35.000.000

30.000.000

25.000.000

20.000.000

15.000.000

10.000.000

5.000.000

0

2006 2007 2008 2009

Carteira imobiliária | Real Estate Portfolio NAV





desde o lançamento a rentabilidade acumulada atinge 18,7%. Since the launch accrued profitability has reached 18.7%. .

Figura 9: NAV e valor da unidade de participação, 2009.

Figure 9: NAV and Unit Price, 2009.

60,000,000.00

59,000,000.00

58,000,000.00

57,000,000.00

56,000,000.00

55,000,000.00

54,000,000.00

5.98005.92005.86005.80005.74005.68005.62005.56005.5000

Jan 09

Fev 09

Mar 09

Abr09

Mai09

Jun 09

Jul 09

Ago 09

Set 09

Out 09

Nov 09

Dez 09

€ €

Valor Líquido Global do Fundo | Fund NAV Valor da Unidade de Participação | Fund Unit Value





Em termos de repartição por segmentos (figura 10), o exercício encerrou-se com a carteira dividida em partes sensivelmente iguais entre os escritórios (35%), a habitação (34%) e os projectos em licenciamento (31%).

In terms of distribution by sector (figure 10), the financial year closed with a portfolio divided into almost equal parts between offices (35%), residential (34%) and projects under licensing (31%).

Figura 10: Estrutura da carteira, em valor, a 31.12.09

Figure 10: Portfolio structure in terms of value on 31.12.09

estrutura da Carteira (valor) | Portfolio structure (value)

35%Escritório | Offices

34%Habitação | Residential

31%Projecto em Licenciamento | Project Under Licensing





Em número de imóveis, continua a componente residencial a ser predominante. No entanto, e tal como no exercício transacto, a esmagadora maioria dos rendimentos provém dos arrendamentos comerciais (figura 11) e com peso idêntico (89%).

In terms of number of real estate buildings, the predominant category continues to be residential. However, following that which was seen the previous financial year, the majority of the income derives from commercial leases (figure 11) and with identical weight (89%).

Figura 11 – decomposição do Rendimento pelos segmentos da Carteira

Figure 11 – Breakdown of income by sector of the portfolio

estrutura da Carteira (rendimento) | Portfolio structure (income)

89%Serviços | Services

9%Habitação | Residential

2%Projecto em Licenciamento | Project Under Licensing





Os resultados líquidos subiram pelo terceiro ano consecutivo, fixando-se em €4.060.620, um máximo histórico (figura 12).

Net results grew for the third consecutive year, set at €4.060.620, a historic maximum (figure 12).

Figura 12: resultados líquidos, 2005 - 2009.

Figure 12: net results, 2005 - 2009.

2005

4.500.000

4.000.000

3.500.000

3.000.000

2.500.000

2.000.000

1.500.000

1.000.000

500.000

02006 2007 2008 2009





decompondo esta valorização em rendimentos líquidos da carteira, custos de estrutura e ganhos de capital (figura 13), verificamos que o crescimento do Fundo se baseou novamente na valorização da carteira, de cerca de € 4 milhões. Ao contrário do exercício anterior, e pela primeira vez na vida do Fundo, o “yield” líquido da carteira cobriu os custos de estrutura, resultando numa valorização líquida do Fundo superior aos ganhos de capital registados.

Breaking this appreciation down into net income of the portfolio, structural costs and capital gains (figure 13), we can see that the Fund’s appreciation is based on the appreciation of the portfolio which was just short of €4 million. Unlike the previous financial year, for the first time since the Fund was established, the net yield of the portfolio covered structural costs resulting in a net appreciation of the Fund higher than the registered capital gains.

Figura 13: decomposição da valorização do Fundo, 2007-2009

Figure 13: breakdown of the Fund’s appreciation, 2007-2009

Rendimentoslíquidos

da carteira

Portfolio Net Income

Custosda estrutura

Structural Costs

Ganhosde Capital

Capital Gains

Resultado(pre-g.c.)

Results (pre c.g)

Valorizaçãodo Fundo

Fund Appreciation

5.000.000

4.000.000

3.000.000

2.000.000

1.000.000

-1.000.000

0

2007 2008 2009





análise propriedade a propriedadePassamos de seguida em revista a carteira do Fundo, propriedade a propriedade.

1. Propriedades arrendadas e com plano de valorização concluído

› largo do Conde Barão, 9-12

Encontra-se terminada a obra de recuperação das fachadas, cobertura de edifício e remodelação de 4 apartamentos (3 T3+1 e 1 T2+1).

Os apartamentos intervencionados encontram-se arrendados na totalidade, 2º, 3º e 4º piso, pelo valor mensal de €900, e o 5º piso, manteve-se a primitiva arrendatária.

Neste momento ainda se encontra por obter a licença de utilização do prédio.

› av. da liberdade, 194-96

Encontra-se regularizado o certificado energético, documento que o Fundo chamou a si a resolução, único documento em falta e necessário para a realização da escritura de compra e venda do edifício, que foi realizada em Janeiro de 2010.

Foram iniciados trabalhos de impermeabilização da cobertura/ fachadas e pinturas das zonas comuns.

› Rua d. Pedro V, 2-6

Foram realizados trabalhos rectificativos, ao nível das drenagens da cobertura e reforço e reposição de muros exteriores, situações que o edifício evidenciava à data da aquisição pelo Fundo.

analysis of individual PropertiesWe now focus our attention on reviewing the Fund’s portfolio, property by Property.

1. leased properties with appreciation plan concluded

› largo do Conde Barão, 9-12

Works to restore the façades, the building’s rooves and the remodelling of 4 apartments (3 3+1 bedrooms and 1 2+1 bedroom have been completed).

The restored apartments are all leased the 2nd, 3rd and 4th floors for €900 per month and the 5th floor has its original tenant.

At this time we are still waiting to obtain the habitation licence for the building.

› av. da liberdade, 194-96

This building now has its energy certificate, a document which the Fund undertook to resolve, the only document which was outstanding and necessary for signing the sale and purchase deeds for the building, which was made in January 2010.

Works were started to waterproof the cover/façades and to paint common areas.

› Rua d. Pedro V, 2-6

Restoration work was carried out to the drainage of the roof and repositioning of the external walls, problems which the building had prior to the date the Fund acquired it.





2. Propriedades com plano de valorização em curso

› av. Casal Ribeiro, 55 e Rua actor taborda, 18-24 e 26-34

Encontra-se em licenciamento de Arquitectura nos serviços urbanísticos da CML, o respectivo projecto, elaborado pelo atelier Contemporânea, dos Arq. Manuel Graça dias e Egas José Vieira, para um edifício de habitação colectiva, com 77 apartamentos (34 TO, 32 T1 e 11 T2), lojas de rua e estacionamento; todos destinados ao arrendamento, no quarteirão delimitado pelos edifícios do Fundo da Rua Actor Taborda e da Av. Casal Ribeiro.

O quarteirão inclui, além dos três edifícios, um quarto, Casal Ribeiro 37, que integra o conjunto de edifícios da Santa Casa com venda ao Fundo autorizada pela Tutela, da qual será objecto de permuta imobiliária com algumas fracções do prédio do edifício da Almirante Reis, 78.

destes edifícios, actualmente, o único que se encontra totalmente devoluto é o edifício da Casal Ribeiro 55, dado terem sido resolvidas, pela SCML, todas as cedências precárias de espaço existentes (associação de Paralisia Infantil e a Conferência São Vicente de Paulo). Face ao actual estado do edifício e face aos problemas de ocupação indevida, que levantam problemas de segurança (risco de roubo e incêndio), é propósito do Fundo, mandar demolir o edifício, tendo sido executado projecto de demolição do edifício da autoria do Eng. Tiago Abecasis da “Tal Projecto”.

Nos edifícios Actor Taborda 22 e 30, encontram-se em processos de negociação para rescisão duas lojas comerciais (restaurante e armazém de comida para animais) e dois arrendatários habitacionais (2.º piso do n.º22 e 3.ºEsq. do n.º 30).

› Rua Fernandes tomás, 29

Encontra-se terminada, a obra para renovação do edifício, recuperação das fachadas, cobertura e de remodelação de 5 apartamentos (1 T3+1; 2 T2+1; 1 T1+1 e 1 T0+1), todos para o mercado do arrendamento.

Conclui-se também a operação de realojamento, temporário (1 ano), com o arrendatário do apartamento do 2º piso, Sr. António Vicente, que durante o tempo previsto para a obra, esteve realojado no 2º piso do prédio da Conde Barão.

2. Properties with development plan underway

› av. Casal Ribeiro, 55 and Rua actor taborda, 18-24 and 26-34

The architectural licence for the respective project, drawn up by the Contemporânea agency of Manuel Graça dias and Egas José Vieira is at the urban services of Lisbon City Council. The licence is for a collective residential building with 77 apartments (34 Studio apartments, 32 1 bedroom apartments and 11 2 bedroom apartments), street level shops and parking, all aimed at rental in the block between the buildings on Fundo da Rua Actor Taborda and Av. Casal Ribeiro.

In addition to the three buildings the block will include a fourth, Casal Ribeiro 37, included in the group of buildings owned by Santa Casa and sold to the Fund in a sale authorised by the entity responsible for Santa Casa. This will be the object of a real estate exchange for some of the units in the building at Almirante Reis, 78.

Of these buildings there is currently only one which is completely vacant, the building at Casal Ribeiro 55, as all current leases of the space (to the association of Infantile Paralysis and the Saint Vincent de Paul Society) have been resolved by SCML.

Given the current state of the building and the problems relating to occupancy, which have led to security problems (risk of theft and fire), the Fund proposes that the building is demolished as per the demolition project drawn up by Tiago Abecasis of “Tal Projecto”.

The buildings at Actor Taborda 22 and 30, are currently negotiating the rescission of two commercial shops (a restaurant and warehouse to store animal food) and two residential leases (2nd floor of No 22 and 3 Esq. of no 30).

› Rua Fernandes tomás, 29

Works on this building have been completed. They include: to restore the building, to recover the façade, the roof and to remodel 5 apartments (1 3+1 bedroom; 2 2+1 bedroom; 1 1+1 bedroom and 1 studio +1), all for the rental market

The operation of temporarily rehousing (1 year) the tenant from the apartment on the 2nd floor, Mr António Vicente, who for the duration of the works was rehoused on the 2nd floor of the Conde Barão building.





› Quartel do Rio seco

O projecto de Loteamento (arquitectura) encontra-se, ainda, por aprovar.

Este projecto foi entregue pela Santa Casa ao Sr. Arq. Varandas Monteiro, projectista de créditos firmados, foi acompanhado de perto desde a aquisição pelo Fundo, que assumiu, na sua qualidade de proprietário, a condução do processo de loteamento requerido.

Não obstante o processo ter merecido, o indeferimento para o licenciamento do projecto de loteamento do Quartel do Rio Seco das autoridades municipais, o Fundo recorreu desta decisão, via judicial, através dos nossos advogados, escritório Franco Caiado Guerreiro, com uma acção administrativa especial visando a anulação do acto administrativo, provando que a razão lhe pertence e julgar o modo descomprometido como a CML tratou deste assunto.

Estando a manutenção do CPCV condicionada ao calendário (31 dez. 09) de concretização do licenciamento e não tendo sido alcançado, o Fundo sob indicação do promitente-comprador, a Interfundos (Chamartin), foi obrigada a rescindir (Janeiro de 2010) o respectivo contrato, devolvendo o montante de €1.595.000, recebido a titulo de sinal.

› aldeia do Juzo

Este edifício de escritórios, antiga sede da Standard Eléctrica, encontra-se devoluto, e será reconvertido em unidade de cuidados continuados (UCC),

Com a aprovação do estudo prévio pela SCML, com quem o Fundo assinou contrato-promessa de arrendamento desta futura UCC, deu-se inicio à preparação do projecto de Arquitectura, inicialmente com o projecto da autoria da Arq. Ana Margarida Almeida, tendo sido rescindido, por mútuo acordo, contrato de prestação de serviços, face à opção de implementar um concurso de concepção construção, que assegure uma solução com prazo e valor acordado, para o licenciamento e para a execução, de programa indicativo fornecido pela Santa Casa.

Previamente ao pedido de licenciamento e aproveitando a possibilidade prevista em PdM para aumento de área em 20%, para projectos de equipamentos colectivos de interesse estratégico, foi solicitado e autorizado pela CMC o aumento de área construtiva de 3.850 m2 para 4.620 m2.

› Quartel do Rio seco

The land parcelling project (architecture) is still awaiting approval.

The project was submitted on behalf of Santa Casa by Varandas Monteiro, a planner from a reputable firm, and has been closely monitored by the Fund since it was acquired. In its role as owner, the Fund has assumed control over the process for requesting land parcelling.

Although the process for the licensing of the land parcelling project of Quartel do Rio Seco was refused by the municipal authorities, the Fund has taken legal action to appeal this decision, represented by our lawyers, the firm of Franco Caiado Guerreiro. A special administrative action has been taken with the aim of annulling this administrative act, proving that they are in the right and denouncing the superficial manner in which Lisbon City Hall treated this matter.

As the maintenance of the Promissory Sale and Purchase Contract is subject to the deadline of the approval of the licence (31 december 09) and this has not been achieved, the Fund at the request of the promissory purchaser, Interfundos (Chamartin) was forced to rescind the aforementioned contract (January 2010), returning the amount of €1.595.000, received as a deposit.

› aldeia do Juzo

This office building, the former head offices of Standard Eléctrica, is vacant, and will be converted into a continuous care unit (UCC).

With the preliminary project approved by SCML, with whom the Fund signed the promissory rental contract of the future UCC, preparation for the architectural project has been started. Initially the project was to be drawn up by Ana Margarida Almeida, however the contract for the provision of services was rescinded by mutual agreement, for the option of implementing a call for tenders for conception and construction which will guarantee a solution for the licensing and execution within the stipulated time limit and budget, of an indicative programme supplied by Santa Casa.

Previously, a request for licensing and taking the opportunity foreseen at the PdM to increase the area by 20% for collective equipment projects of strategic interest was requested and authorised by Cascais City Council, and the construction area has been increased from 3.850 m2 to 4.269m2.





› almirante Reis, 78

O projecto aprovado de Arquitectura, da autoria da Saraiva&Associados, para obra de reconstrução do edifício de habitação colectiva, destinado ao realojamento e/ou arrendamento, a custos controlados, deu início em Agosto, tendo como tempo previsto de obra 10 meses, com valor estimado de €3.0M, a empresa construtora é a Casais, e os serviços de fiscalização e coordenação de obra são da responsabilidade da GPA.

› Palácio de Valada e azambuja

O projecto de Arquitectura, da autoria do Arq. Pedro Esteves, encontra-se aprovado, inclui a recuperação da fachada e cobertura e a reconversão de dois pisos habitacionais, com 10 apartamentos (4 T0, 3 T1, 3 T2) a edificar nos 3º e 4º piso/cobertura (R. Marechal Saldanha). Neste momento encontra-se por aprovar os projectos das especialidades.

Encontram-se em negociação para rescisão contratual diversos arrendatários, que por incumprimento de pagamentos, ocupações indevidas ou mesmo, por sua própria iniciativa, já demonstraram vontade para a resolução dos contratos vigentes.

Outra negociação em curso, tem como objectivo identificar as intervenções previstas em projecto das fachadas, junto dos lojistas do Largo do Calhariz, informando e preparando atempadamente as obras e demais implicações.

› almirante Reis, 78

The approved architectural project, drawn up by Saraiva&Associados, for construction work on the collective residential building, aimed at rehousing and/or rental, at controlled costs, was started in August. It is estimated that the works will take 10 months and costs €3.0 million. The building company is Casais, and fiscalisation and coordination of the work will be the responsibility of GPA.

› Palácio de Valada e azambuja

The architectural project drawn up by Pedro Esteves has been approved. It includes restoration of the façade and roof and the conversion of two residential floors with 10 apartments (4 studios, 3 1 bedrooms, 3 2 bedrooms) and building on the 3rd and 4th floors/roof (R. Marechal Saldanha). At the moment, projects for specialities are awaiting approval.

Negotiation is underway for the contractual rescission of various leases, which through lack of payment, unlawful occupation or similar, at their own initiative have shown desire to resolve the current contracts.

Other negotiations underway have the aim of identifying planned interventions to the project of the façades, next to the shops on Largo do Calhariz, providing information about the works and timely planning of the same, as well as other implications.





Perspectivas para 2010Em Janeiro de 2010 foi concretizada a aquisição do edifício da Av. da Liberdade, prometido comprar desde 2004.

Em 2010 a Sociedade Gestora espera poder concluir a edificação do projecto da Av. Almirante Reis, dar inicio à construção do edifício da Aldeia do Juzo e à empreitada de reabilitação do Palácio Valada e Azambuja, e iniciar as obras de demolição imprescindíveis ao projecto do gaveto da Av. Casal Ribeiro com a Rua Actor Taborda. No âmbito deste projecto, crê-se da maior importância finalizar o processo de aquisição pelo Fundo, desejavelmente por permuta com fracções no edifício da Av. Almirante Reis, do prédio que marca o aludido gaveto, cuja integração no Fundo se encontra aprovada desde 2004.

2010 deverá assim ser um ano de viragem na vida do Fundo, com um significativo incremento do investimento em construção. A Sociedade Gestora adaptará a esta alterada realidade a estrutura financeira do Fundo, que irá passar a incluir dívida, à medida das necessidades e dentro dos prudentes limites fixados no Regulamento de Gestão.

Continuará a ser dada particular atenção ao licenciamento do projecto para o Quartel do Rio Seco, caso em que a Sociedade Gestora crê ter a razão do seu lado, não obstante o processo ter merecido, já em 2009, o indeferimento das autoridades municipais, de que foi interposto recurso pela via judicial.

Forecast for 2010In January 2010 the building on Av. da Liberdade was acquired, with the sale having been agreed in 2004.

In 2010 the Management Company hopes to be able to conclude the construction of the Av. Almirante Reis project, to start construction on the building in Aldeia do Juzo and the contract for restoration of the Palácio Valada and Azambuja, and to start essential demolition works to the project on the corner of Av. Casal Ribeiro and Rua Actor Taborda. In the scope of this project, it is believed that it is most important that the Fund finalises the acquisition process of the building on the aforementioned corner which since 2004 has been approved for integration into the Fund. This will hopefully be done by exchanging some of the units in the building on Av. Almirante Reis.

2010 should therefore be a turning point for the Fund, with a significant increase of investment in construction. The Management Company will adapt the financial structure of the Fund to this new reality, as it will start to include debt, in accordance with needs and within the prudent limits set in the Management Regulation.

The Management Company will continue to give particular attention to the licensing of the Quartel do Rio Seco project. despite the fact that the process was rejected by the municipal authorities in 2009, the Management Company has taken legal recourse.





agradecimentosO Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos:

› À Caixa Geral de depósitos, pela importante intervenção enquanto Banco depositário;

› À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração prestada;

› Ao Senhor Revisor Oficial de Contas, que acompanhou sempre prontamente a actividade e formulou valiosas recomendações;

› Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos a gestão do Fundo muito beneficiou.

Lisboa, 4 de Março de 2010

Pelo Conselho de Administração da Sociedade Gestora, conforme deliberação de 29 de Julho de 2008.

Rui Manuel Meireles dos anjos alpalhãoPresidente da Comissão Executiva

João Paulo Batista safaraVogal da Comissão Executiva

Joaquim Miguel Calado Cortes de MeirellesVogal da Comissão Executiva

acknowledgementsThe Board of directors of the Management Company wishes to thank:

› Caixa Geral de depósitos, for its important contribution as Custodian Bank;

› The Securities Market Commission, for the assistance given;

› The Auditor, who has always accompanied the Fund’s activities and made valuable contributions;

› The Valuers whose experience and knowledge greatly benefited the fund.

Lisbon, 4 March 2010

On behalf of the Board of directors of the Management Company, in accordance with the decision of 29 July 2008.

Rui Manuel Meireles dos anjos alpalhãoPresident of the Executive Committee

João Paulo Batista safaraMember of the Executive Committee

Joaquim Miguel Calado Cortes de MeirellesMember of the Executive Committee





31/12/09Balanço › Valores em euros | Balance sheet › Values in eurosaCtiVo › assets PassiVo › liaBilities

CódigoCode

designaçãodescription

31/12/2009 31/12/2008CódigoCode

designaçãodescription 12/31/2009 31/12/2008Bruto

GrossMv/af GG/

Famv/adCl/Ua

líquidoNet

líquidoNet

activos imobiliários › Real estate assets Capital do Fundo › Fund equity

32 Construções › Built Real Estate 50.075.542 9.198.848 59.274.390 53.940.213 61 Unidades de participação › Investment Unit 50.000.000 50.000.000

34Adiantamentos por conta de ImóveisAdvance Payments for Real Estate

- 0 64 Resultados transitados › Retained Earnings 5.299.048 3.852.207

Total de activos imobiliários › Total Real Estate Assets 50.075.542 9.198.848 - 59.274.390 53.940.213 66 Resultados Líquidos do Período > Net Period Results 4.060.620 1.446.841

Total do capital do Fundo › Total Fund Equity 59.359.668 55.299.048

Contas de terceiros › third Party accounts ajustamentos e Provisõeadjustments and Provisions

414+...+419 Outras contas de devedores › Other debtor accounts 7.271 7.271 15.617 47Ajustamentos de dividas a receberAdjustment of Receivables

- 142

Total dos valores a receber › Total Receivables 7.271 7.271 15.617 Total provisões acumuladas › Total Accumulated Provisions - 142

Contas de terceiros › third Party accounts

disponibilidades › Cash and Cash equivalents 423Comissões e outros encargos a pagarFees and other payables

241.789 220.555

11 Caixa › Cash in Hand 18 18

12 depósitos à ordem › demand deposits 12.615 12.615 454.807 424+...+429 Outras contas de credores › Other Creditor Accounts 1.022.026 679.595

13depósitos a prazo c/ pré avisoTerm deposits w/ Prior Notice

2.745.000 2.745.000 3.295.000 44Adiantamentos por Venda de ImóveisAdvance Pymts for Sale of Real Estate

1.595.000 1.595.000

Total das disponibilidades > Total Cash and Cash Equivalents 2.757.633 2.757.633 3.749.807 Total dos valores a pagar › Total Payabless 2.858.815 2.495.150

acréscimos e diferimentos accruals and deferrals

acréscimos e diferimentos accruals and deferrals

51 Acréscimos de Proveitos > Increases in Revenues 167 167 4.809 53 Acréscimo de custos › Accrued Expenses 33 34.994

52despesas c/ Custo diferidoExpenses with deferred Costs

15.743 15.743 33.170 56Receitas com proveito diferido Receipts with deferred Gain

119.906 93.798

58Outros acréscimos e diferimentos Other Accruals and deferrals

283.218 283.218 179.516 58Outros acréscimos e diferimentos Other Accruals and deferrals

Total dos acréscimos e diferimentos activosTotal Asset Accruals and Deferrals

299.128 299.128 217.495Total dos acréscimos e diferimentos passivos

Total Liabilities Accruals and Deferrals119.939 128.792

total do activo >total assets 53.139.574 9.198.848 - 62.338.422 57.923.131 total do passivo > total liabilities 62.338.422 57.923.131

total do número de unidades de participaçãototal number of units 10.000.000 10.000.000 Valor unitário da unidade de participação

Value of each Unit 5,9360 5,5299

O Técnico Oficial de ContasThe Accountant

A Comissão ExecutivaThe Executive Committee





O Técnico Oficial de Contas A Comissão Executiva

demonstração dos Resultados › Valores em eurosCustos e perdas Proveitos e ganhos

Código designação 2009 2008 Código designação 2009 2008

Custos e perdas correntes Proveitos e ganhos correntes

Juros e custos equiparados

711+718 de operações correntes Juros e proveitos equiparados

Comissões 811+...+818 Outros. de operações correntes 64.326 141.212

724+...+728 Outras. de operações correntes 956.786 889.682

Perdas op. Finan. e act. imobiliários Ganhos oper. financeiras e act. imobiliários

733 Em Activos Imobiliários 190.500 833 Em activos imobiliários 4.155.789 1.539.797

impostos 85 Reposições de ajust. e provisões 142 4.275

7411+7421 Impostos sobre o rendimento 303.969 221.911 86 Rendimentos de Activos Imobiliários 1.547.748 1.398.652

7412+7422 Indirectos 4.232 1.261 87 Outros Proveitos e Ganhos Correntes

Provisões do exercicio

751 Ajustamentos de dividas a receber 142

76 Fornecimentos e serviços externos 178.940 510.372 Total dos Proveitos e Ganhos Correntes (B) 5.768.005 3.083.936

77 outros custos e perdas correntes 96.990 3.543

Total dos custos e perdas correntes (A) 1.731.417 1.626.912 Proveitos e Ganhos eventuais

883 Ganhos imputáveis a exerc. Anterior 34.032 26.889

Custos e perdas eventuais 884+...+888 Outros Ganhos Eventuais

781 Valores Incobráveis 4.275 Total dos Proveitos Eventuais (d) 34.032 26.889

783 Perdas Exercícios Anteriores 4.296

784+...+788 Outras Perdas Eventuais 10.000 28.502

Total dos custos e perdas eventuais (C) 10.000 37.073

Resultado Líquido do Período 4.060.620 1.446.841 Resultado Líquido do Período

total 5.802.037 3.110.826 total 5.802.037 3.110.826

8x2-7x2-7x3 Resultados da Carteira de Títulos d-C Resultados Eventuais 24.032 (10.183)

8x3+86-7x3-76 Resultado de Activos Imobiliários 5.334.097 2.106.279 B+d-A-C+74 Resultado antes do Imposto s/o Rendimento 4.364.589 1.668.752

B-A + 742 Resultados Correntes 4.340.557 1.457.024 B-A+d-C Resultado Líquido do Período 4.060.620 1.446.841





The Accountant The Executive CommitteeThe Accountant The Executive Committee

income statement › Values in eurosexpenses and losses Revenues and Gains

Code description 2009 2008 Code description 2009 2008

operating expenses and losses operating Revenues and Gains

interest and similar expenses

711+718 Related to Operating Activities interest and similar Revenue

Fees 811+...+818 Other - Operating Activities 64.326 141.212

724+...+728 Other - Operating Activities 956.786 889.682

Real estate activ. and Financ. oper. losses Financ. op. and Real estate asset Gains

733 In Real Estate Assets 190.500 833 In real estate assets 4.155.789 1.539.797

taxes 85 Reversals of adjustments and provisions 142 4.275

7411+7421 Income Taxes 303.969 221.911 86 Real estate asset income 1.547.748 1.398.652

7412+7422 Indirect Taxes 4.232 1.261 87 Other operating revenues and gains

Provisions for FY

751 Adjustments of Receivable debts 142

76 suppliers and external services 178.940 510.372 Total Operating Revenues and Gains (B) 5.768.005 3.083.936

77 other operating expenses and losses 96.990 3.543

Total Operating Expenses and Losses (A) 1.731.417 1.626.912 Non-Recurring Revenues and Gains

883 Revenues atributed to previous FY 34.032 26.889

Non-Recurring expenses and losses 884+...+888 Other Non-Recurring Revenues

781 Non-Recurring Losses 4.275 Total Non-Recurring Revenues (d) 34.032 26.889

783 Losses from Previous Financial Years 4.296

784+...+788 Other Non-Recurring Losses 10.000 28.502

Total Non-Recurring Expenses and Losses (C) 10.000 37.073

Net Result for FY 4.060.620 1.446.841 Net Period Results

total 5.802.037 3.110.826 total 5.802.037 3.110.826

8x2-7x2-7x3 Securities Portfolio Results d-C Non-Recurring Results 24.032 (10.183)

8x3+86-7x3-76 Real Estate Asset Results 5.334.097 2.106.279 B+d-A-C+74 Pre-Income Tax Results 4.364.589 1.668.752

B-A + 742 Operating Results 4.340.557 1.457.024 B-A+d-C Net Period Results 1.446.841





deMoNstRaÇão dos FlUXos MoNetÁRios | CasH Flow stateMeNtdiscriminação dos Fluxos | itemization of Flows 2009 2008

oPeRaÇÕes soBRe as UNidades do FUNdo | FUNd UNit oPeRatioNs

RECEBIMENTOS: | ASSETS:

Subscrição de Unidades de Participação | Subscription of Investment Units

PAGAMENTOS: | PAYMENTS:

Resgates de Unidades de Participação | Investment Unit Redemptions

Fluxo das operações sobre as Unidades de Participação | Flows Related to Unit operations - -

oPeRaÇÕes CoM ValoRes iMoBiliÁRios | Real estate asset oPeRatioNs

RECEBIMENTOS: | RECEIPTS:

Rendimentos de Activos Imobiliários | Real Estate Asset Revenue 1.583.974 1.389.545

Alienação de Activos Imobiliários | Sale of Real Estate Assets -

Adiantamento por venda de Activos Imobiliários | Advances for the Sale of Real Estate Assets -


Aquisição de Activos Imobiliários | Acquisition of Real Estate Assets -

despesas com Aquisição/Benefeciação de Activos Imobiliários | Expenses Related to the Acquisition of Real Estate Assets 691.915 -

despesas correntes (FSE) com Activos Imobiliários | Operating Expenses (FSE) with Real Estate Assets 732.893 748.784

Adiantamentos por conta de compra de activos imobiliários | Advances for Acquisition of Real Estate

Outros pagamentos de activos imobiliários | Other Real Estate Payments

Fluxo das operações sobre Valores imobiliários | Flows Related to Real estate asset operations 159.166 640.761

Continua na página seguinte | Continued on the next page ›

Valores em euros | Values in euros





deMoNstRaÇão dos FlUXos MoNetÁRios | CasH Flow stateMeNtdiscriminação dos Fluxos | itemization of Flows 2009 2008

oPeRaÇÕes de Gestão CoRReNte | GeNeRal oPeRatiNG aCtiVities


Juros de depósitos Bancários | Interest from Bank deposits 55.187 111.351

Outros Recebimentos Correntes | Other Operating Receipts

Empréstimos Obtidos | Bank Loans - -


Comissão de Gestão | Management Fee 857.186 809.156

Comissão de depósito | Custodian Fee 28.018 26.974

Impostos e Taxas | Taxes and State Fees 235.662 367.144

Pagamento de juros de empréstimos obtidos | Payment of Interest on Loans Obtained -

Pagamento de capital de empréstimos obtidos | Payment of Capital on Loans Obtained -

Outros Pagamentos Correntes | Other Operating Activitiy Payments 75.661

Fluxo das operações de Gestão Corrente | Flows of General operating activities (1.141.340) (1.091.923)

oPeRaÇÕes eVeNtUais | NoN-ReCURRiNG aCtiVities


Ganhos Extraordinários | Non-Recurring Gains

Ganhos Imputáveis a exercícios anteriores | Gains carried over from previous FY’s

Recuperação de incobráveis | Recovery of Uncollectable debts

Outros Recebimentos de Operações Eventuais | Other Non-Recurring Receipts -


Perdas Extraordinárias | Non-Recurring Losses 10.000 6.250

Perdas Imputáveis a exercícios anteriores | Losses carried over from previous FY’s -

Outros Pagamentos de Operações Eventuais | Other Non-Recurring Payments 23.406

Fluxo das operações eventuais | Flows of Non-Recurring operations (10.000) (29.656)

saldo dos Fluxos Monetários do Período (a) | FY Cash Flow Balance (a) (992.174) (480.819)

disponibilidades no início do Período (B) | Cash and Cash equivalents at FY start (B) 3.749.807 4.230.626

disponibilidades no Fim do Período (C) = (B)+(a) | Cash and Cash equivalents at FY end (C) = (B)+(a) 2.757.633 3.749.807

O Técnico Oficial de ContasThe Accountant

A Comissão ExecutivaThe Executive Committee






anexo às demonstrações Financeiras

introdução

As demonstrações financeiras, compostas pelo Balanço, demonstração dos Resultados e demonstração dos Fluxos Monetários, foram elaboradas segundo o disposto no Regulamento nº2/2005, de 14 de Abril de 2005, que estabelece o regime a que deve obedecer a contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário.

O referido Regulamento impõe a divulgação de informação que permita desenvolver e comentar os valores incluídos nas demonstrações financeiras, e ainda quaisquer outras consideradas úteis para os Participantes dos Fundos de Investimento.

Nesta perspectiva, as notas omissas não são aplicáveis ou a sua apresentação não é relevante para a interpretação das referidas demonstrações financeiras.

A constituição do Fundo de Investimento Imobiliário “Santa Casa 2004”, foi autorizada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 31 de Maio de 2004, tendo iniciado a sua actividade a 26 de Novembro do mesmo ano.

appendix to the Financial statements

introduction

The financial statements, consisting of the Balance sheet, Income statement and Cash Flow Statement, were drawn up in compliance with CMVM Regulation no. 2/2005, of 14 April, which establishes the accounting regime that must be followed by Real Estate Investment Funds.

The said Regulation imposes the disclosure of information that develops and comments on the amounts included in the financial statements, as well as any other considered useful for the Investment Fund Shareholders.

In this perspective, the omitted notes are not applicable or are not relevant for interpreting the said financial statements.

The Securities and Exchange Commission authorised the creation of the “Santa Casa 2004”Real Estate Investment Fund on 31 May 2004, and it began operations on 26 November of the same year.





dos aspectos e políticas contabilísticas mais relevantes, utilizadas na preparação das demonstrações financeiras, salientam-se os seguintes:

a. Comissão de Gestão

A comissão de gestão representa um encargo do Fundo, a título dos serviços prestados pela Sociedade Gestora.

de acordo com o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 1.5% (um vírgula cinco por cento) sobre a média aritmética simples, dos valores líquidos globais do Fundo, cobrada trimestralmente (ver nota 14).

B. Comissão de depósito

Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do Banco depositário alusivas aos serviços prestados ao Fundo.

Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0.5‰ (zero vírgula cinco por mil) sobre a média aritmética simples dos valores globais do Fundo. A comissão é cobrada semestralmente e tem um valor mínimo de €10.000 (dez mil euros).

The most relevant aspects and accounting policies used in the preparation of the financial statements are as follows:

a. Management Fee

The management fee represents an encumbrance on the Fund for the services provided by the management company.

In accordance with Management Regulations, this fee is calculated on a daily basis by applying an annual rate of 1.5% (one point five per cent) over the arithmetic mean of the Fund’s net asset value, charged every quarter (see note 14).

B. Custodian Fee

This fee is designed to compensate the depositary Bank for services rendered to the Fund.

In accordance with the Management Regulations, this fee is calculated on a daily basis by applying an annual rate of 0.5‰ (zero point five per thousand) over the arithmetic mean of the Fund’s asset values. The fee is charged every six months and has a minimum value of €10.000 (ten thousand euros).





C. Unidades de Participação

O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o valor líquido global do Fundo pelo número de unidades de participação em circulação. O valor líquido do património corresponde ao somatório das rubricas do capital do Fundo, ou seja, unidades de participação, variações patrimoniais, resultados transitados, resultados distribuídos e resultado líquido.

As “Variações Patrimoniais” resultam da diferença entre o valor de cada subscrição ou resgate de unidades de participação e o seu valor base, situação não existente no Santa Casa 2004.

A 31 de dezembro de 2009 o Capital do Fundo é constituído apenas pelo valor base das unidades de participação, pelos resultados transitados e pelo resultado líquido do exercício, conforme dados apresentados na nota 2.

d. especialização de exercícios

O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio da especialização dos exercícios, sendo reconhecidos à medida em que são obtidos e incorridos, independentemente do seu recebimento ou pagamento.

C. shares

The value of each share is calculated by dividing the Fund’s net asset value by the number of shares in circulation. The net asset value equals the sum of all the Fund’s capital, in other words, shares, asset variations, retained and distributed earnings and net income.

The “Asset Variations” result from the difference between the value of each share subscription or redemption and its base value, a situation that does not exist at Santa Casa 2004.

As at 31 december 2009, the Fund Capital is constituted by only the base value of the shares, the retained earnings and the net income for the year, as shown in the date in Note 2.

d. accruals basis

The Fund records its earnings and expenses in accordance with the principle of accrual accounting: they are entered as they are obtained and incurred, regardless of whether they have been received or paid.





e. imóveis

Os imóveis adquiridos pelo Fundo são contabilizados pelo valor de transacção, acrescido dos emolumentos notariais, custos registrais, imposto de selo, avaliações prévias à aquisição, assim como das obras de melhoramento e recuperação, quando, pela sua natureza, sejam consideradas capitalizáveis. Nos termos da Lei em vigor, os imóveis não são amortizados, de modo a espelhar o seu valor venal, definido de acordo com o melhor preço que poderia ser alcançado, caso fossem vendidos em circunstâncias normais de mercado.

A política seguida pelo Fundo quanto ao reconhecimento ou desreconhecimento dos imóveis como um activo toma em consideração o princípio da “substância sobre a forma”. Nestas circunstâncias, sempre que os benefícios e os riscos inerentes aos imóveis são substancialmente transmitidos com a celebração do contrato promessa, as transacções são normalmente contabilizadas já que a celebração da respectiva escritura fica apenas pendente de questões de natureza formal.

Tendo em conta o decreto-Lei nº 60/2002, de 20 de Março, com as alterações introduzidas pelo decreto-Lei nº 13/2005, de 7 de Fevereiro, os imóveis adquiridos devem ser precedidos de pareceres de, pelo menos, dois peritos avaliadores independentes.

Os bens imóveis são avaliados com uma periodicidade mínima bianual e sempre que ocorram alterações significativas nos seus valores. A valorização de cada imóvel é definida pela Sociedade Gestora, sendo examinada em cada exercício por confrontação do seu valor contabilístico com o resultante da avaliação dos peritos independentes, não podendo o valor contabilístico ser superior ao da média aritmética simples das avaliações periciais.

As mais-valias (Mv) ou menos-valias (mv) que decorram do ajustamento do custo dos imóveis ao seu valor venal, ainda que potenciais, são reconhecidas, respectivamente como ganhos ou perdas (contas 833 – Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários e 733 – Perdas em operações financeiras e activos imobiliários) por contrapartida das contas de ajustamentos (conta 38 – Ajustamentos em activos imobiliários).

O reconhecimento das mais valias relativas ao imóvel prometido comprar, decorre do facto do Fundo dispor de controlo sobre o mesmo.

Nos imóveis destinados a arrendamento, as rendas são reconhecidas como proveito do ano a que respeitam, sendo as recebidas antecipadamente contabilizadas na conta “Receitas com proveito diferido”.

e. Properties

The properties acquired by the Fund are entered for the value of the transaction, in addition to Notary’s fees, registration costs, stamp duty, valuations prior to acquisition, as well as improvements and recovery work, when, by their nature, they are considered capable of being capitalised. Under the terms of the current Law, properties are not amortised so as to reflect their market value, which is established in accordance with the best price that could be obtained if they were sold under normal market conditions.

The Fund’s policy as to whether to enter the properties as an asset or not takes the principle of “substance over form” into consideration. In these circumstances, whenever the benefits and risks inherent in the property are substantially transmitted upon conclusion of a reservation contract, the transactions are normally entered since the signing of the respective deeds is a mere formality.

Taking into account decree-Law 60/2002, of 20 March, with the amendments introduced by decree-Law 13/2005, of 7 February, the acquisition of the property must be preceded by the opinions of at least two independent valuers.

Properties are valued at least every two years and whenever there are significant changes in their value. The value of each property is established by the Management Company and is examined in each financial year by comparing its accounting value with the results of the valuations made by the independent valuers. The accounting value cannot be greater than the arithmetic mean of the valuers.

The capital gains (CG) and capital losses (CL) which occur from adjusting the cost of the properties to their market value are recorded, and the corresponding gain or loss (albeit potential) is entered in the income and expenses accounts, 833 – Gains in financial operations and real estate assets and 733 – Losses in financial operations and real estate assets, respectively, as a counterpart to the “capital gains” and “capital loss” accounts in assets.

The capital gains relative to the properties reserved for purchase can be entered when the fund has control over the asset.

In property destined for leasing, the rents are entered as earnings for the year to which they apply and those received in advance are entered in the account “deferred income earnings”.





F. Contas de terceiros

As dívidas de terceiros espelham o valor que se espera realmente receber. Quando os inquilinos detenham mais de dois meses de renda em mora, proceder-se-á à constituição do respectivo ajustamento pelo excedente daquele limite. As situações em contencioso são ajustadas na totalidade. de referir, que à data de 31 de dezembro, não existem ajustamentos de dividas a receber de clientes devido ao facto de não haver inquilinos com rendas em atraso que justificassem a respevtiva provisão.

G. Regime Fiscal

Os rendimentos prediais líquidos, obtidos no território português, à excepção das mais-valias prediais, são tributados á taxa autónoma de 20% (vinte por cento). Tratando-se de mais valias prediais, há lugar a tributação, autonomamente, à taxa de 25% (vinte e cinco por cento), que incide sobre 50% (cinquenta por cento) da diferença positiva entre mais-valias e as menos-valias realizadas no exercício.

As aplicações financeiras são tributadas a uma taxa de 20% (vinte por cento) com retenção na fonte (ver nota 12).

de acordo com o Orçamento de Estado para 2007, os imóveis a adquirir pelo Fundo ficarão sujeitos a Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e a Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), sendo que as taxas são reduzidas a metade.

F. third Party accounts

Third party debts show the amount that is expected to be recovered. Thus, for tenants who have over 90 (ninety) days’ rent in arrears, a provision for overdue credit is registered for the excess of that limit. disputed situations are provisioned in total. It should also be noted that, as at 31 december, there are no debt adjustments receivable from clients due to the fact that there are no tenants with rents in arrears that justify this provision.

G. taxation

With the exception of property capital gains, net property income obtained on Portuguese territory is taxed at the independent rate of 20% and is exempt from withheld tax. In situations of property capital gains, there is independent taxation, at the rate of 25%, which is applied over 50% of the positive difference between capital gains and capital losses during the financial year.

Financial instruments are taxed at a rate of 20% (twenty per cent), which is withheld (see note 12).

In accordance with the State Budget for 2007, the properties to be acquired by the fund will be subject to Municipal Property Tax (IMI) and the Municipal Property Transfer Tax (IMT), with the rates reduced by half.





Notas Às CoNtas

Nota 1 – Valia Potencial em imóveis

Notes to tHe aCCoUNts

Note 1 – Potential Gain in Properties

imóveis Valor Contabilístico (a) Média das avaliações (B) Valia Potencial a-BProperties accounting Value (a) average of the Valuations (B) Potential Gain B-a

Largo Conde Barão, 9/12 1.767.500 1.767.500 -

Av. Casal Ribeiro, 55 2.951.000 2.951.000 -

Rua Actor Taborda, 20/24 759.000 759.000 -

Rua Actor Taborda, 26/34 1.906.000 1.906.000 -

Rua Fernandes Tomás, 29 1.399.500 1.399.500 -

Rua d. Pedro V, 2/6 4.683.000 4.683.000 -

Rua Calçada Boa-Hora, 130 13.766.000 13.766.000 -

Av. da Liberdade, 194; RRS 11/13 15.282.000 15.282.000 -

Aldeia de Juzo - Lg S. Gabriel 4.056.000 4.056.000 -

Av. Almirante Reis, 78 8.513.500 8.513.500 -

Palácio Valada da Azambuja 4.190.890 4.163.050 (27.840)

total 59.274.390 59.246.550 (27.840)

O montante negativo apresentado na coluna de valias potenciais, decorre de custos com projectos ainda não abrangidos pela respectiva avaliação.

The negative amount shown in the potential gains column is a result of project costs that are still not covered by the respective valuation.






Nota 2 – Unidades de Participação e Capital do Fundo

O Património do Fundo é representado por iguais unidades de participação com um valor base de €5 cada. A movimentação no Capital do Fundo, no exercício de 2009, foi a que a seguir se apresenta:

Note 2 – shares and Fund Capital

The Fund’s Assets are represented by equal shares with a base value of €5 each. In the financial year of 2009, the movements in the Fund Capital were as follows:

O resultado do período em análise e os resultados acumulados incluem ganhos em ajustamentos de activos imobiliários em carteira, no valor de €3.965.289 e €5.233.559, respectivamente.

The income for the period under analysis and the accumulated earnings include gains in adjustments to the real estate assets in the portfolio, to the value of €3.965.289 and €5.233.559, respectively.

descrição 1 Janeiro 09 outros Resultados Período 31/12/2009description 1 January 09 others income in the Period

Valor Base | Base value 50.000.000 50.000.000

Resultados Acumulados | Accumulated Earnings 3.852.207 1.446.841 5.299.048

Ajustamentos em Imóveis | Adjustments in Properties - -

Resultados do Período | Income for the Period 1.446.841 (1.446.841) 4.060.620 4.060.620

soma | Sum 55.299.048 - 4.060.620 59.359.668

Nº unidades participação | No. of shares 10.000.000 10.000.000

Valor unidade participação | Share value 5.5299 5.9360






Nota 3 – inventário dos activos do Fundo a 31/12/2009 Note 3 – inventory of the Fund’s assets as at 31-12-2009

descrição

description

Área (m2)

area (m2)

data

aquisiçãodate

acquisition

Preço

aquisiçãoacquisition

Cost

data date Valor Value data date Valor Valuelocalização

locationValor

imóvel Property

Valueaval. 1Val. 1

aval. 1Val. 1

aval. 2Val. 2

aval. 2Val. 2

PaísCountry

MunicípioMunicipality

1. imóveis situados em estados da eU | 1. Properties located in eU states

1.2 Projectos de Construção e Reabilitação |

Habitação | Housing

Av. Almirante Reis, nº78 (A) 5507 31/Oct/05 6.502.846 31/dec/09 8.222.000 31/dec/09 8.805.000 Portugal Lisboa 8.513.500

Palácio Valada da Azambuja 2455 14/Sep/06 2.321.262 4/Aug/08 3.801.100 21/Jul/08 4.525.000 Portugal Lisboa 4.190.890

1.4 Construções acabadas | Finished Constructions

1.4.1 arrendadas | leased


Rua Actor Taborda, nº20 a 24 674 29/Nov/04 699.515 28/Oct/08 628.000 28/Nov/08 890.000 Portugal Lisboa 759.000

Rua Actor Taborda, nº26 a 34 1193 29/Nov/04 1.323.151 30/Jun/08 2.244.000 20/Jul/08 1.568.000 Portugal Lisboa 1.906.000

Largo Conde Barão, nº9 a 12 965 29/Nov/04 867.302 28/Nov/08 1.962.000 28/Oct/08 1.573.000 Portugal Lisboa 1.767.500

Rua Fernandes Tomás 541 29/Nov/04 795.864 30/Nov/09 1.360.000 30/Nov/09 1.439.000 Portugal Lisboa 1.399.500

Serviços | Services

Av. da Liberdade, nº194/Rua Rodrigues Sampaio (B) 5928 31/Oct/05 13.224.717 1/Oct/08 15.495.000 1/Oct/08 15.069.000 Portugal Lisboa 15.282.000

Rua d. Pedro V, nº2 a 6 3572 29/Nov/04 4.406.370 28/Nov/08 4.781.000 3/Nov/08 4.585.000 Portugal Lisboa 4.683.000

1.4.2 Não arrendadas | Not leased


Rua Calçada Boa-Hora, nº130 13640 29/Nov/04 12.137.914 28/Nov/08 14.032.000 28/Oct/08 13.500.000 Portugal Lisboa 13.766.000

Avenida Casal Ribeiro, nº55 2566 29/Nov/04 2.477.597 20/dec/09 2.730.000 20/dec/09 3.172.000 Portugal Lisboa 2.951.000

Outros | Others

Lugar de Aldeia de Juzo 5156 14/Apr/05 3.909.690 29/Jun/09 3.965.000 29/Jun/09 4.147.000 Portugal Cascais 4.056.000

total 48.666.229 59.220.100 59.273.000 59.274.390






A) Aquisição ainda sem escritura celebrada. O valor apresentado inclui despesas incorridas (26.831) e o reconhecimento da valia potencial (980.446) tendo em conta a avaliação existente e o facto do Fundo deter o controlo do imóvel.

B) Aquisição ainda sem escritura celebrada. O valor apresentado inclui despesas incorridas (2.846) e o reconhecimento de parte da valia potencial (905.528) tendo em conta a avaliação existente e o facto do Fundo deter o controlo do imóvel.

A) Acquisition still with deeds to be signed. The amount shown includes incurred expenses (26.831) and entry of the potential gain (980.446) taking into account the existing valuation and the fact that the Fund has control over the property.

B) Acquisition still with deeds to be signed. The amount shown includes incurred expenses (2.846) and entry of the potential gain (905.528) taking into account the existing valuation and the fact that the Fund has control over the property.

7 - liquidez | liquidityQuant.Quant

MoedaCurrency

CotaçãoRate

Juros decorridosinterest earned

Valor Globaltotal Value

7 - liquidez | liquidity EUR 2.757.767

7.1.1. Numerário | 7.1.1. Cash 18

Caixa | Cash EUR 18

7.1.2. depositos à ordem | 7.1.2. demand deposits 12.615

dO Banco BES 0% EUR 1.408

dO Banco CGd 0% EUR 11.207

7.2.1. depósitos com pré-aviso e a prazo | 7.2.1. Notice and term deposits 2.745.134

dP Banco CGd 0.3% 21/12/2009 a 20/01/2010 EUR 117 1.595.117

dP Banco CGd 0.32% 30/12/2009 a 06/01/2010 EUR 17 1.150.017

9. outros Valores a Regularizar | 9. other amounts to settle (2.672.489)

9.1 Valores activos | 9.1 assets

9.1.2 outros | 9.1.2. others EUR 306.233

9.2. Valores Passivos | 9.2. liabilities

9.2.1 Recebimentos por conta de imóveis | 9.2.1 Receipts from properties EUR (1.595.000)

9.2.2 outros | 9.1.2. others EUR (1.383.722)

Valor líquido Global do Fundo: | Net asset Value of the Fund: 59.359.669






Em 31 de dezembro de 2009, o Fundo Santa Casa 2004 detém um contrato promessa de compra e venda com terceiros para a compra do imóvel sito na Av. da Liberdade n.º194/Rua Rodrigues Sampaio n.º11, encontrando-se pago pelo Fundo, a título de adiantamento por compras, 97% do seu valor, e um contrato promessa de permuta pelo qual é adquirido o imóvel da Av. da Almirante Reis n.º78 e alienado o imóvel sito Rua Marechal Saldanha n.º3/9, o qual já se encontra totalmente pago. de um ponto de vista contabilístico, e conforme decorre do inventário das aplicações, os imóveis foram tratados de acordo com o referido na nota 13, já que todos os benefícios e riscos relevantes foram transmitidos com a assinatura dos referidos contratos.

Nota 6 – Critérios e Princípios de Valorização

Os critérios e princípios de valorização estão descritos nas notas iniciais do Anexo.

Nota 7 – discriminação da liquidez do Fundo

durante o mês de dezembro 2009, foram constituídos dois depósitos a Prazo, sendo que ambos têm vencimento durante o mês de Janeiro de 2010.

As at 31 december 2009, the Santa Casa 2004 Fund has a reservation contract with third parties for the purchase of the property located at Av. da Liberdade no. 194/Rua Rodrigues Sampaio no. 11, with 97% of its value already paid by the Fund as a down payment. It also has a reservation contract for an exchange in which the property at Av. da Almirante Reis no. 78 is acquired and the property located at Rua Marechal Saldanha no. 3/9 is transferred, which has already been fully paid. From an accounting point of view, and as a result of the inventory of applications, the properties were treated in compliance with Note 13, since all relevant benefits and risks were transmitted upon the signing of said contracts.

Note 6 – Valuation principles and criteria

The valuation principles and criteria are described in the opening notes of the Appendix.

Note 7 – itemisation of the Fund’s liquidity

during the month of december 2009, two Term deposits were set up, both of which mature during the month of January 2010.

Rúbricas saldo em 01/01/09 aumentos Reduções saldo em 31/12/09items Balance on 01/01/09 increases decreases Balance on 31/12/09

Caixa | Cash - 18

depósitos à Ordem | demand deposits 12.615 12.615

depósitos a Prazo c/ pré-aviso | Term deposits w/notice 3.295.000 31.830.000 32.380.000 2.745.000

total 3.307.615 31.830.000 32.380.000 2.757.633






Nota 9 – Comparabilidade com o exercício anterior

As políticas contabilísticas seguidas em 2009 são idênticas às adoptadas em 2008, pelo que a informação financeira apresentada é comparável.

Nota 10 – dívidas a terceiros Cobertas por Garantias Reais

Neste momento existe uma linha de crédito autorizada junto do Banco Espírito Santo, até ao limite de EUR 4.000.000.00, sendo que a mesma se encontra garantida por Hipoteca do imóvel sito na Aldeia do Juzo.

Nota 11 – ajustamentos e Provisões acumuladas e Movimentos ocorridos no exercício

Note 9 – Comparability with the Previous Financial Year

The accounting policies followed in 2009 are identical to those adopted in 2008, whereby the financial information given is comparable.

Note 10 – third Party debts Covered by Real Guarantees

At this time there is a credit facility authorised with the Banco Espírito Santo, to the limit of EUR 4.000.000.00, which is guaranteed by the mortgage of the property located at the Aldeia do Juzo.

Note 11 – adjustments and accrued Provisions and Movements during the Financial Year

Contas | accounts saldo inicial | initial Balance aumentos | increases Reduções | decreases saldo final | Final Balance

Ajustamentos de dívidas a receber | Cash 142 - 142 -

total 142 - 142 -

Nota 12 – impostos Retidos na Fonte Relativamente a Rendimentos obtidos

Os Rendimentos Prediais dispensam retenção na fonte ao abrigo do art.º 90.º n.º1 g) do CIRC

Note 12 – taxes withheld Relative to income obtained

Revenue from Property is exempt from withheld tax under article 90 no. 1 g) of the Corporate Tax Code - CIRC

impostos directos 31 dezembro 2009direct taxes 31 december 2009

Aplicações Financeiras | Financial Instruments 12.865

total 12.865







Nota 13 – Responsabilidades com e de terceiros Note 13 – Responsibilities towards and of third Parties

Em 31 de dezembro de 2009, o Fundo detinha dois imóveis objecto de operação a prazo de compra. Correspondem aos imóveis sitos na Avenida da Liberdade nº194/ Rua Rodrigues Sampaio n.º11 a 13 e Avenida Almirante Reis n.º 78. Relativamente ao primeiro, do valor de €13.221.500 já se encontra paga a quantia de €12.823.500, sendo que a escritura deste imóvel ocorreu em Janeiro de 2010, devido ao facto de se encontrarem reunidas todas as condições precedentes à realização da mesma. No que se refere ao imóvel da Avenida Almirante Reis já se encontra paga a quantia total (€6.500.000).

Também em 31 de dezembro de 2009, o Fundo detinha um imóvel objecto de operação a prazo de venda. O imóvel em questão, sito na Rua Calçada da Boa Hora nº 130, estava prometido ser vendido pelo valor de €15.950.000, contudo, devido à impossibilidade em cumprir com as condições precedentes acordadas, o respectivo contrato foi resolvido em Janeiro de 2010, tendo ocorrido a respectiva devolução do sinal. Na data da assinatura do contrato de promessa de compra e venda, no dia 21 de dezembro de 2007, o promitente comprador pagou, a titulo de sinal e principio de pagamento, o valor de €1.595.000 referente a 10% do montante total, montante esse que foi objecto de devolução ao promitente comprador, tal como referido anteriormente.

Face às políticas contabilísticas seguidas pelo Fundo, as responsabilidades totais encontram-se evidenciadas no Balanço.

As at 31 december 2009, the Fund had two properties with forward purchase agreements. They are the properties located at Avenida da Liberdade no. 194/ Rua Rodrigues Sampaio no. 11 to 13 and Avenida Almirante Reis no. 78. Relative to the former, the amount of €12.823.500 has already been paid of the value of €13.221.500, and the deeds for this property were signed in January 2010 since everything was in place for this to occur. With regard to the property at Avenida Almirante Reis, the total amount has already been paid (€6.500.000).

Also on 31 december 2009, the Fund had one property with a forward sale agreement. The property in question, located at Rua Calçada da Boa Hora no. 130, was reserved for sale at the price of €15.950.000. However, since it was impossible to fulfil the previously agreed conditions, the respective contract was terminated in January 2010 and the down payment was returned. When the reservation contract was signed, on 21 december 2007, the promissory buyer paid, by way of deposit and down payment, the amount of €1.595.000 relative to 10% of the total amount, an amount which was returned to the promissory buyer, as mentioned above.

In view of the accounting policies followed by the Fund, the full responsibilities can be seen on the Balance Sheet.

tipo de Responsabilidade em 01 Janeiro 09 em 31 dezembro 09

type of Responsibility on 01 January 09 on 31 december 09

Operações a prazo de compra - imóveis | Forward purchase agreements - properties 19.721.500 19.721.500

Operações a prazo de venda - imóveis | Forward sale agreements - properties 15.950.000 15.950.000

total 35.671.500 35.671.500






Nota 14 – Comissões do exercício Note 14 – Financial year fees

Comissões | Fees 31/12/2009

Comissão de Gestão | Management fee 879.932

Comissão de depósito | Custodian fee 29.231

Taxa de Supervisão | Supervision fee 18.711

total 927.874






Nota 15 – outras informações relevantes para a análise das demonstrações Financeiras

Contas de terceiros (activo)

Nas contas de terceiros inclui-se apenas a rubrica “Outros valores a receber” cujo saldo respeita a uma dívida da Companhia de Seguros Fidelidade Mundial, rendas em dívida por parte dos arrendatários e a uma caução por contrato de electricidade celebrado com a companhia EdP.

Contas de acréscimos e diferimentos (activo)

As contas de acréscimos e diferimentos activos integram: os “Proveitos a receber” decorrentes da especialização dos juros das aplicações financeiras existentes a 31 de dezembro de 2009; as “despesas com custo diferido”, as quais incluem o prémio do seguro dos imóveis e os encargos de financiamento relacionados com uma linha de crédito junto do Banco Espírito Santo. O saldo da conta “Outros acréscimos e diferimentos” diz respeito a valores pagos a arquitectos, relativamente aos prédios sitos na Avenida Casal Ribeiro n.º55 e Lugar de Aldeia de Juzo que deverão integrar o valor contabilístico dos imóveis, após a emissão das licenças de construção.

Contas de terceiros (Passivo)

Esta rubrica integra as seguintes responsabilidades: “Comissões a pagar” (€241.789), nomeadamente, as Comissões de Gestão e depósito e a Taxa de Supervisão a regularizar no exercício de 2010; “Outras contas de credores” em que os valores mais significativos decorrem i) do reconhecimento do imóvel prometido comprar (Avenida da Liberdade n.º194), sobre o qual o Fundo possui o respectivo controlo (€398.000) ii) do valor do IRC/Rendimento Predial (€291.104) e iii) serviços diversos, nomeadamente aqueles relacionados com intervenções em obras em curso (€263.404).

Contas de acréscimos e diferimentos (Passivo)

Os Acréscimos e diferimentos passivos integram os “Custos a pagar”, respeitantes ao IRC associado à especialização dos juros das aplicações financeiras existentes e a outros encargos, e as “Receitas com proveito diferido” correspondentes às rendas do mês de Janeiro de 2010, recebidas em dezembro.

Note 15 – other relevant information for analysing the Financial statements

third Party accounts (asset)

The third party accounts include the item “Other receivables”, the balance of which involves a debt from the Fidelidade Mundial Insurance Company, rents owed by tenants and a deposit for an electricity contract signed with the EdP company.

accrual and deferral accounts (asset)

The accrual and deferral accounts under Assets include: “Receivable earnings” arising from the accrual of interest from the financial instruments on 31 december 2009; “deferred cost expenses”, which include the properties’ insurance premiums and the financing costs related to a credit facility from the Banco Espírito Santo. The account balance “Other accruals and deferrals” refers to the amounts paid to architects in relation to the buildings located at Avenida Casal Ribeiro no. 55 and Lugar de Aldeia de Juzo. These should include the accounting value of the properties once the building licences have been issued.

third Party accounts (liability)

This item includes the following responsibilities: “Fees payable” (€241.789), namely the Management, Custodian and Supervision Fees to be settled in the financial year 2010; “Other creditor accounts” in which the most significant figures result i) from the entry of the property reserved for purchase (Avenida da Liberdade no. 194), over which the Fund has the respective control (€398.000) ii) from the amount of Corporate Income Tax/Earnings from Property (€291.104) and iii) from various services, namely those related to work on construction in progress (€263.404).

accrual and deferral accounts (liability)

The Accruals and deferrals under Liabilities include “Costs payable”, relative to the Corporate Income Tax associated with accrual of interest from the existing financial instruments and other expenses, and “deferred income earnings” which represent the rents for the month of January 2010, received in december.













Documents

RelatóRio de Gestão eXeRCÍCio de 2009 · Fundo Fechado de Investimento Imobiliário › santa Casa 2004 Closed-ended Real Estate Investment Fund › Santa Casa 2004 5 RELATóRIO