Relatório e Contas 2001

Sonae ImobiliáriaIndicadores Financeiros 2001

• Lucro Líquido de € 120,9 milhões (€ 63 milhões em 2000), crescimento de 92,1%

• NAV de € 934 milhões (€ 752 milhões em 2000), crescimento de 24,1%

• NAV por acção de € 24,90 (€ 20,05 em 2000)

• EBITDA de € 73,8 milhões (€ 54,5 milhões em 2000), crescimento de 35%

• Retirada de cotação com êxito em Dezembro de 2001

• Primeira Empresa Imobiliária Ibérica a adoptar as IAS (2001)

Indice

Relatório de Gestão1 Apresentação e Estratégia

2 Síntese do Desempenho em 2001

3 Principais Acontecimentos do Ano 2001

4 Macroeconomia

5 Análise da Actividade por Negócio

6 Valorização de Mercado dos Imóveis da Sonae Imobilária

7 Situação Financeira e Resultados

8 O Euro

9 Acções Próprias detidas pela Sonae Imobiliária, SGPS, S.A.

10 Proposta de Dividendos do Conselho de Administração

11 Organização e Recursos Humanos

12 Perspectivas

13 Notas Finais

Contas ConsolidadasBalanço Consolidado

Demonstração Consolidada de Resultados por Naturezas

Demonstração Consolidada dos Fluxos de Caixa

Anexo às Demonstrações Financeiras Consolidadas

Relatório Independente de Avaliação de Imóveis

Relatório de Gestão

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Sonae Imobiliária

Relatório e Contas Consolidadas de 2001

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1. Apresentação e Estratégia

1.1. Introdução

A Sonae Imobiliária é uma Empresa Europeia de génese Portuguesa, fundada

em 1989. Desde Dezembro de 1997 até Dezembro de 2001 esteve cotada

na Bolsa de Valores de Lisboa e Porto, tendo feito parte do Índice BVL-30.

Em 18 de Outubro de 2001, os seus dois accionistas maioritários lançaram

uma Oferta Pública de Aquisição (OPA) com o objectivo de retirar a

Empresa da Bolsa de Lisboa e Porto por considerarem que a sua presença

no mercado bolsista não servia os interesses da Sonae Imobiliária, visto não

poderem utilizar aquele mercado como instrumento fundamental de

financiamento dos seus futuros planos de expansão.

Na OPA, o preço oferecido aos accionistas minoritários foi de € 16,00

por acção, representando um prémio de 9% sobre a cotação mais alta

registada nas 52 semanas anteriores à Oferta e de 17% sobre a cotação

do dia anterior à Oferta.

Em sessão especial de Bolsa efectuada em 29 Novembro 2001, o sucesso da

OPA confirmou-se, passando os accionistas ofertantes a controlar 97,98% das

acções da Empresa. Seguiu-se uma OPA de Exclusão, tendo a Sonae Imobiliária

perdido em 14 Dezembro 2001 a sua condição de Sociedade Aberta.

Após a OPA de Exclusão, os seus accionistas estratégicos mantiveram-se,

cabendo à SONAE, SGPS (Portugal) uma participação directa e indirecta de

67,04%, e à GROSVENOR (Reino Unido) uma participação directa e indirecta

de 32,96%.

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1.2. Actividade

A Sonae Imobiliária é uma Empresa especialista no sector dos centros

comerciais e de lazer, integrando as actividades de promoção, investimento

e gestão dos projectos em que participa.

Beneficiando do apoio activo dos seus accionistas, a Sonae Imobiliária:

• É líder dominante no mercado Português;

• Tem uma visão integrada da sua actividade;

• Tem criado novos formatos de retalho e conceitos inovadores;

• Tem uma política consistente de partenariado (“joint-ventures”);

• Tem uma estratégia clara e consistente de crescimento através

de expansão internacional.

1.3. Mercados

A Sonae Imobiliária iniciou em 1997 a expansão internacional das suas

actividades estando já presente e operacional nos seguintes mercados alvo:

• Portugal, Espanha, Grécia, Alemanha, Áustria e Itália, na Europa;

• Brasil, na América do Sul.

1.4. Inovação

A Sonae Imobiliária tem desempenhado um papel de relevo na

modernização do conceito de centro comercial tendo introduzido em

Portugal novos formatos de retalho e de lazer integrados:

• O primeiro Centro Comercial Regional (CascaiShopping, Lisboa, 1991);

• O primeiro Centro Comercial de “centro de cidade” (ViaCatarina, Porto, 1996);

• O primeiro Centro Comercial Supra Regional (Centro Colombo, Lisboa, 1997);

• A primeira expansão de um hipermercado em Centro Comercial Regional

(NorteShopping, Porto, 1998);

• O primeiro Retail Park (Sintra Retail Park, Lisboa, 2000), e conceitos

inovadores na indústria dos Centros Comerciais;

• Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial;

• Centros Comerciais tematizados;

• Centros Comerciais “amigos do ambiente”;

• Total Integração do lazer com retalho de bens e serviços.

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1.5. Prémios

A qualidade e inovação dos seus produtos faz com que a Sonae

Imobiliária seja a empresa mais premiada internacionalmente no campo

dos centros comerciais, tendo os seus produtos já conquistado 6 prémios

do ICSC-Europe, 2 do ICSC-Las Vegas, 3 no MIPIM e 1 no Procos. Em Março

de 2001 a Sonae Imobiliária é galardoada, em Espanha, com o prémio

“Developer of the Year” patrocinado pelo jornal espanhol da especialidade

“Spanish Real Estate”.

1.6. Estratégia

A Sonae Imobiliária é uma Empresa internacional de cariz Europeu cuja

estratégia se alicerça em dois vectores:

1.6.1. Focalização

A Sonae Imobiliária pretende manter-se concentrada no “núcleo duro” das

suas actividades integradas de promoção, investimento e gestão de Centros

Comerciais e de Lazer, criando “destinos de eleição” para os consumidores:

• Tendo uma concepção integrada da indústria de Centros Comerciais e de

Lazer, em que o valor acrescentado é conseguido não só pela promoção

imobiliária, mas também por uma muito activa gestão operacional da

propriedade;

• Considerando global a indústria de Centros Comerciais e de Lazer;

• Procurando, em todas as áreas geográficas que pretende explorar, inovar

o mercado e renovar os conceitos de negócio instalados, através de

parcerias locais, com actuações e investimentos de muito longo prazo.

A Sonae Imobiliária é e quer continuar a ser o “parceiro de escolha”;

• Criando e desenvolvendo conceitos e serviços que acrescentem valor

à oferta de imobiliário de retalho e que produzam, directa ou

indirectamente, crescimento de proveitos;

1.6.2. Crescimento

A Sonae Imobiliária pretende crescer, mais do que duplicando o seu “Net

Asset Value” (NAV) nos próximos cinco anos, mantendo elevados níveis de

remuneração aos seus accionistas.

Este crescimento será obtido capitalizando nos pontos fortes da Empresa,

prosseguindo a sua política de “joint-ventures” e diversificando

internacionalmente as suas actividades através de novas promoções,

renovações e aquisições:

• Exigindo ser um parceiro activo, controlando ou repartindo o controlo de

todos os projectos que desenvolve;

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• Mantendo a sua posição de líder na promoção, gestão e detenção de

Centros Comerciais em Portugal;

• Concentrando esforços nos mercados onde já opera, nomeadamente em

Espanha, Alemanha, Áustria, Grécia, Itália e Brasil;

• Procurando activamente uma posição de liderança no seu sector de

actividades a nível Europeu diversificando-se geograficamente nos

mercados da Europa do Sul;

• Mantendo uma posição reactiva de procura de oportunidades, no seu

sector de actividades, nos restantes mercados Europeus;

• Obtendo uma posição de relevo, no seu sector de actividades, no mercado

Brasileiro, auto-limitando a sua exposição a este mercado a não mais do

que 20% do seu NAV.

1.7. Estratégia de Associação

No intuito de partilhar retorno e risco e de adquirir “know-how” a Empresa

tem prosseguido uma estratégia de associação com parceiros nacionais e

internacionais credíveis, com eles constituindo “Joint-ventures” para a

promoção e detenção dos seus activos imobiliários.

Centros % Sonae Imobiliária Parceiros Países

CascaiShopping, Cascais, Portugal 50% Pan European (25%) Reino Unido

Trans European II (25%) E.U.A

Multiplan (promoção) Brasil

GaiaShopping, Porto, Portugal 50% CNP Assurances(25%) França

Ecureuil Vie (25%) França

ViaCatarina, Porto, Portugal 50% ING Real Estate Holanda

Centro Colombo, Lisboa, Portugal 50% ING Real Estate Holanda

NorteShopping, Porto, Portugal 50% TIAA - CREF E.U.A

Centro Vasco da Gama, Lisboa, Portugal 100% ING Real Estate (promoção) Holanda

Sintra Retail Park, Sintra, Portugal 50% Miller Developments Reino Unido

MadeiraShopping, Funchal, Madeira, Portugal 50% Estevão Neves Portugal

Arrábida Shopping, Porto, Portugal 50% CNP Assurances (25%) França

Ecureuil Vie (25%) França

Plaza Mayor, Málaga, Espanha 75% Castle Management Reino Unido

Parque Principado, Oviedo, Espanha 25% Grupo LAR Grosvenor (25%) Espanha

Whitehall Fund (50%) E.U.A.

Avenida M 40, Madrid, Espanha 60% Grupo Eroski Espanha

Aegean Park, Atenas, Grécia 50% Grupo Charagionis Grécia

Parque D. Pedro, SP, Brasil 97,5% Enplanta Engenharia Brasil

3DO, Dortmund, Alemanha 90% Westdeutsche Immobilien Bank Alemanha

Vienna Mitte, Viena, Áustria 100% Bautrager Austria Immobilien (BAI) Áustria

(só participa nos escritórios e hotel)

Center Sul, SP Brasil 97,5% Enplanta Engenharia Brasil

Parque Açores, Ponta Delgada, Açores, Portugal 50% Nicolau Sousa Lima Portugal

Viana Shopping, Viana do Castelo, Portugal 50% Painhas & Arieira, Lda, Renet, Lda,

Silva Martins & Duque, S.A., Telcabo, Lda. Portugal

Toledo Shopping, Toledo, Espanha 65% Grupo Eroski Espanha

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Esta política de associações é também fortemente prosseguida pela Sonae

Imobiliária em negócios específicos de Centros Comerciais e de Lazer,

especialmente fora de Portugal, no intuito de obter as capacidades locais

necessárias para a promoção com êxito dos seus projectos.

Negócios % Sonae Parceiros Países

Retail Parks (Portugal e Espanha) 50% Miller Developments Reino Unido

Parques de Estacionamento (Portugal) 50% SABA - Aparcamientos, S.A. Espanha

Promoção e Gestão de Centros

Comerciais (Grécia) - Sonae Charagionis, S.A. 50% Grupo Charagionis Grécia

Promoção, gestão e detenção de Centros

Comerciais (Brasil) - Sonae Enplanta, S.A. 50% Enplanta Engenharia, Ltda. Brasil

Promoção de Centros Comerciais

(Alemanha) - SonaeWest Shopping, AG 75,1% WestDeutsche Immobilien Bank Alemanha

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2. Síntese do Desempenho em 2001

2.1. Adopção de International Accounting Standards

A Sonae Imobiliária decidiu adoptar as International Accounting Standards

(IAS) nas suas contas consolidadas, a partir do ano de 2001. Esta decisão

teve por base várias razões.

A primeira delas foi a constatação da internacionalização crescente da

Empresa, tanto em termos dos vários mercados onde realiza investimentos

como em termos de financiamento. Essa internacionalização obriga a

Empresa a passar a apresentar a sua performance e os seus investimentos

numa base comparável com a dos outros intervenientes nesses mercados

internacionais.

Por outro lado, as IAS são cada vez mais reconhecidas como o standard do

futuro – a própria União Europeia prevê que, a partir de 2005, as empresas

cotadas passem a reportar nesta base.

Para além disso, é convicção da Sonae Imobiliária de que as contas

preparadas de acordo com as IAS reflectem de maneira particularmente

apropriada a actividade de uma empresa cujo objecto inclui o investimento

imobiliário. As recomendações da EPRA – European Public Real Estate

Association vão, aliás, no sentido de as empresas apresentarem informação

nas suas contas anuais, correspondente ao resultado gerado em contas IAS.

Em termos sintéticos, os resultados da Sonae Imobiliária vão passar a incluir

dois componentes essenciais. O primeiro corresponde, como até aqui, ao

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Indicadores Crescimentos (em % do ano anterior)1998 1999 2000 2001

NAV dos imóveis a 31 Dezembro 21% 40% 17% 24,1%

NAV dos imóveis a 31 Dezembro, por acção 21% 40% 17% 24,1%

Cotação das acções a 31 Dezembro 47% (20%) (4%) 27,5%*

ABL Centros detidos em operação 14% 36% 4% 35,3%

ABL Centros geridos 14% 43% 7% 17,6%

Número de Contratos sob gestão 17% 54% 9% 14,5%

*Preço da OPA

Indicadores 1997 1998 1999 2000 2001

NAV dos imóveis a 31 Dez (milhões €) 379 459 643 752 934

NAV dos imóveis a 31 Dez por acção (€) 10,11 12,24 17,15 20,05 24,90

Cotação das acções a 31 Dez (€) 11,13 16,34 13,09 12,55 16,00*

ABL Centros detidos em operação (000’s m2) 333 413 563 584 790

ABL Centros geridos (000’s m2) 550 625 893 959 1.128

Número de Contratos de Lojistas sob gestão 1.747 2.050 3.162 3.450 3.949

EBITDA consolidado – POC (milhões €) 12,0 12,3 54,1 63,4 n.a.

EBITDA consolidado – IAS (milhões €) 55,1 75,3

Lucro Líquido consolidado – POC (milhões €) 4,6 15,2 22,6 25,6 n.a.

Lucro Líquido consolidado – IAS (milhões €) n.a. n.a. n.a. 63,0 120,9

*Preço da OPA

resultado realizado nos investimentos detidos, quer em termos correntes,

quer o resultado de eventuais alienações. O segundo componente

corresponde à introdução da variação de valor da carteira de investimentos,

tal como determinada por avaliação independente.

2.2. Indicadores

A Sonae Imobiliária obteve em 2001 um Lucro Líquido Consolidado

de € 120,9 milhões, um crescimento de 92,1% sobre 2000. Este Lucro

Líquido Consolidado resulta da aplicação das International Accounting

Standards (IAS).

O NAV dos seus imóveis cresceu 24,1% para € 934 milhões em 2001 face

ao de 2000 (€ 752 milhões), ou seja de € 20,05/ acção em 31.12.2000,

para € 24,90/ acção em 31.12.2001.

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3. Principais Acontecimentos do Ano 2001

3.1. Promoção de Centros Comerciais

• Aprovação, condicionada à obtenção de certos subsídios, do investimento

no Centro Comercial e de Lazer 3DO em Dortmund, Alemanha;

• Lançamento comercial e apresentação pública do Centro Comercial e de

Lazer Plaza Mayor, em Málaga, Espanha, que inaugurará em Abril

próximo;

• A Sonae Imobiliária é galardoada, em Espanha, com o prémio “Developer

of the Year” patrocinado pelo jornal espanhol da especialidade “Spanish

Real Estate”;

• Em 28.03.2001, conforme planeado, inaugurou-se o MadeiraShopping,

Funchal, Madeira, Portugal, um Centro Comercial e de Lazer com cerca

de 26.600 m2 de ABL (Área Bruta Locável) em parceria com Estevão

Neves, S.A. (50%);

• Inicio da construção do Avenida M40 em Madrid, Espanha, uma promoção

conjunta da Sonae Imobiliária (60%) e do Grupo Eroski (40%), que tem

inauguração prevista para Abril de 2003;

• Em Maio de 2001, assinatura de contrato promessa de compra e venda,

com opção, para aquisição de um terreno em Eiras, Coimbra, Portugal,

para a promoção e desenvolvimento do Coimbra Retail Park;

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• Em 24.04.2001, inaugurou-se com enorme sucesso o AlgarveShopping,

Guia, Algarve, Portugal, um Centro Comercial e de Lazer, 100% detido

pela Sonae Imobiliária, com cerca de 42.400 m2 de ABL;

• Anúncio da inauguração do Centro Comercial e de Lazer Parque D. Pedro,

em Campinas, São Paulo, Brasil, para Março de 2002;

• Anúncio da promoção do primeiro complexo de Outlets em Málaga,

Espanha, o “Málaga Outlet”, um novo projecto localizado junto do Plaza

Mayor, cuja primeira fase terá cerca de 16.700 m2 de ABL, a ser

desenvolvido em conjunto com a Castle City (25%);

• Estabelecimento de uma “Joint-venture” a 50% com o Grupo Nicolau de

Sousa Lima para a transformação do actual Hipermercado Modelo em

Ponta Delgada, Açores, Portugal, num Centro Comercial e de Lazer

denominado Parque Açores, com uma área bruta locável de 20.000 m2;

• Aprovação, condicionada à obtenção do licenciamento, do investimento no

Centro Comercial e de Lazer Vienna Mitte, em Viena, Áustria;

• Após ter ganho o respectivo concurso público, foi adjudicada à Sonae

Imobiliária, em Novembro de 2001, pela SEPES (“La Entidad Pública

Empresarial de Suelo”), a compra de uma parcela de terreno em Toledo,

Espanha, para a promoção e construção de um Centro Comercial e de

Lazer com uma área bruta locável de 35.000 m2;

• Estabelecimento de uma “Joint-venture” a 50% com diversos sócios locais,

para a promoção e desenvolvimento de um Centro Comercial e de Lazer

em Viana do Castelo, Portugal, com uma área bruta locável de 18.000 m2;

• Aprovação do investimento no Centro Comercial e de Lazer “Center Sul”

em S. Paulo, Brasil;

• Assinatura do contrato promessa de compra para a aquisição do terreno

para a promoção de um Centro Comercial e de Lazer em Brescia, Itália,

com uma área bruta locável de 29.000 m2;

3.2. Investimento em Centros Comerciais

• Em 2001, terminaram-se os trabalhos relativos à segunda fase de

expansão do CascaiShopping (Fase 2A) com a construção de 660 lugares

adicionais de parque de estacionamento e de uma expansão de 4.900 m2

de ABL (investimento de € 14,6 milhões);

• Prossegue a Fase 2B da expansão do CascaiShopping que irá adicionar

cerca de 7.000 m2 de ABL à já existente e cerca de 40 novas lojas, num

investimento total de cerca de € 24 milhões;

• O CascaiShopping é galardoado com o ICSC-"Jean Louis Solal – Marketing

Award" pela campanha de Marketing e Relações Públicas que realizou em

2001;

• Conclusão da aquisição em Maio de 2001 de 25% do Parque Principado

(Oviedo, Espanha), em conjunto com o Grupo LAR Grosvenor (25%) e

Fundos Whitehall (50%). A abertura do Centro ocorreu a 25.04.2001;

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• Aquisição em Dezembro de 2001 de 50% do Arrábida Shopping à Lend

Lease em conjunto com a CNP Assurances e Ecureuil Vie (50%) e início da

sua gestão em 28 de Dezembro de 2001;

• Venda, em Dezembro de 2001 e em simultâneo com a aquisição do

Arrábida Shopping, de 50% do GaiaShopping à CNP Assurances e Ecureuil

Vie (50%);

• Refinanciamento de longo prazo em “project finance” dos Centros

Comerciais CoimbraShopping (€ 18,5 milhões), GuimarãeShopping (€ 19,8

milhões) e MaiaShopping (€ 26,5 milhões) em Julho de 2001;

refinanciamento, com liquidação integral dos financiamentos existentes, do

Centro Colombo (€ 224,5 milhões), em Setembro de 2001, e do

GaiaShopping (€ 55 milhões), em Novembro de 2001;

• Reforço de € 37,5 milhões do financiamento de longo prazo, “project

finance” do NorteShopping, em Julho de 2001.

3.3. Gestão de Centros Comerciais

• Início da gestão do MadeiraShopping (em Março), do AlgarveShopping (em

Abril) e do Arrábida Shopping (no final de Dezembro), em Portugal;

• Início da gestão da Galeria Comercial Abadiño, em Espanha;

• Cerca de 307 milhões de visitas, durante o ano 2001, na totalidade do

portfolio de Centros sob gestão em Portugal (com excepção do Arrábida

Shopping), Espanha e Brasil;

• Cerca de € 1.888 milhões de vendas (excluindo os lojistas proprietários

das respectivas lojas), durante o ano 2001 e em todo o portfolio sob

gestão, representando um crescimento de cerca de 15% relativamente

ao ano anterior;

• No final de 2001, a ABL sob gestão no portfolio global representava um

total de 1.128.033 m2, um crescimento de 17,6% relativamente a 2000,

com o consequente aumento do número de contratos sob gestão,

de 3.450 para 3.949 (+14,5%);

• Comercialização de 711 lojas, durante 2001, das quais 346 em Portugal

(49% do total), 112 em Espanha (16%) e 253 no Brasil (35%);

• Integração das actividades do Brasil (1 de Janeiro de 2001) na plataforma

informática única SAP;

• Recrutamento e treino das futuras equipas de gestão para os Centros

“Plaza Mayor” (em Málaga, Espanha) e “Parque D. Pedro” (Campinas, SP,

Brasil), ambos a inaugurar no 1º semestre de 2002;

3.4. Spel (Parques de Estacionamento)

• Foi adjudicada no final de 2001 a concepção, construção e exploração de

um parque de estacionamento de 309 lugares à superfície no complexo

desportivo do ESTÁDIO UNIVERSITÁRIO DE LISBOA;

• A SPEL inaugurou quatro parques de estacionamento subterrâneos

(parque do INFANTE, CORDOARIA, PRAÇA DOS LEÕES, todos no Porto,

e STA. CRISTINA, em Viseu), um de superfície (junto às piscinas de

Matosinhos) e uma zona de parcómetros em Matosinhos, num total de

1.828 lugares;

• No final do primeiro semestre de 2001 foi dado de arrendamento o oitavo

piso do parque de estacionamento SILO AUTO para a exploração do Bingo

do Futebol Clube do Porto, que tem vindo a dar uma maior dinâmica

a este parque durante o período nocturno;

• Em Outubro de 2001, a SPEL assinou com a Câmara Municipal do Porto

um contrato de concessão para a construção e exploração de um Parque

de Estacionamento subterrâneo na Avenida da Boavista, Porto, Portugal.

3.5. Prædium (Promoção Residencial)

• Concluiu-se a construção da Torre São Gabriel, em Lisboa, Portugal,

e iniciaram-se as entregas dos apartamentos aos seus novos proprietários.

A Prædium assumiu a gestão do condomínio;

• Foram entregues todos os apartamentos do Condomínio Douro Foz, Porto,

Portugal, aos seus novos proprietários, estando por comercializar

2 apartamentos e 3 lojas. A Prædium assumiu a gestão do condomínio;

• Concluiu-se a construção do Edifício Seda, em Matosinhos, Portugal e a

comercialização dos apartamentos decorreu bem, não obstante o período

de fraca procura que atravessamos; estando comercializados 65 dos

78 apartamentos e as suas entregas irão iniciar-se no final de Fevereiro

de 2002, como prometido aos nossos clientes;

• Iniciou-se a comercialização do Edifício Seda II, em Matosinhos, Portugal,

estando comercializados 18 dos 80 apartamentos. A construção iniciou-se

em Julho;

• Como previsto, encomendaram-se todos os projectos relativos ao Country

Club da Maia, Portugal e o projecto de arquitectura será submetido à

apreciação da Câmara Municipal durante o mês de Fevereiro de 2002.

Trata-se de um grande projecto residencial, em condomínio fechado e

com características únicas;

• Adquiriu-se um terreno e encomendaram-se todos os projectos relativos

ao Edifício D.João V, em Lisboa, Portugal e submeteu-se à apreciação

camarária o projecto de arquitectura, existindo já uma informação prévia

positiva. Trata-se de um edifício em altura, com 195 apartamentos,

piscina coberta e zonas condominiais, a construir na zona de Campolide,

Lisboa, Portugal. O projecto está ser desenvolvido em “joint-venture” com

o Grupo Lar (Espanha);

• Foram aprovados todos os projectos da Torre São Rafael, em Lisboa,

Portugal e aguarda-se a emissão da licença de construção para dar início

à construção e à comercialização dos seus 135 apartamentos;

Torre de S. Gabriel, Portugal

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• Encomendaram-se todos os projectos relativos ao 3º edifício residencial na

Quinta das Sedas, Matosinhos, Portugal e o projecto de arquitectura será

submetido à Câmara Municipal até final de Fevereiro de 2002;

• Concluíram-se todos os projectos de um edifício de escritórios na Quinta

das Sedas, Matosinhos, Portugal e aguarda-se a emissão da respectiva

licença de construção;

• Na sequência de contrato-promessa de venda que havia sido assinado em

2000, celebrou-se em Dezembro de 2001 a escritura pela qual a Prædium

procedeu à venda de um terreno não estratégico (Imohora) para

promoção residencial, em Matosinhos, Porto, Portugal.

Macroeconomia

Portugal EspanhaBrasil

Países onde a Sonae Imobiliária opera

Alemanha

Áustria

Itália

Grécia

4. Macroeconomia

4.1. Uma Conjuntura Económica Difícil,

Progressivamente Agravada

Depois de um período de crescimento francamente

satisfatório, a Economia Mundial conheceu, na

segunda metade do ano 2000 e no início de 2001,

os primeiros sinais de arrefecimento.

No final do 2001, a deterioração do ambiente

económico geral era iniludível: a Economia Mundial

cresceu à taxa de 2,4% (4,7% em 2000). A

desaceleração foi particularmente acentuada nas três

grandes economias: Estados-Unidos (de 4,1% para

1%), Japão (de 2,2% para –0,4%) e na União

Europeia, que não confirmou a expectativa de poder

liderar o crescimento económico mundial em 2001,

tendo fechado o ano com uma taxa de crescimento

de 1,7% (1,6% na área do Euro).

Estados-Unidos 1,1% 1,1% 2,7% 2,9% 2,1% 4,8% –4,1% 3,8% 4,9%

Japão –0,7% –0,2% –1,6% 5,0% 2,1% 0,1% 1,3%

UE-15 1,7% 1,4% 2,5% 7,8% –0,2%

ZONA DO EURO 1,6% 1,2% 1,9% 1,6% 2,5% 8,5% 0,0% 4,2% 5,0%

Alemanha 0,7% 1,5% 1,3% 1,4% 7,5% –0,7%

França 2,0% 2,5% 2,2% 1,7% 8,9% 1,6%

Reino-Unido 2,3% 3,7% 2,1% 2,4% 5,1% –1,8%

Itália 1,8% 1,2% 0,6% 3,0% 10,0% 0,1%

Espanha 2,7% 2,8% 1,9% 4,1% 13,3% –2,4%

Grécia 3,9% 3,0% 1,5% 3,8% 11,2% –5,2%

Portugal 1,9% 1,5% 2,2% 5,0% 4,2% –9,2%

Canáda 1,3% 2,3% 2,6% 2,6% 7,3% 4,0% 5,6%

Brasil 1,5% –0,5% 7,1% –4,5% 19,0%

2001

Taxa Crescimento Taxa Crescimento Consumo Consumo Inflação Taxa BTC (% PIB) Taxa Juro Taxa Juro

do PIB Procura Interna Privado Público Desemprego Curto Prazo Longo Prazo

Nota 1: A taxa de inflação mede o aumento de preços dos produtos produzidos internamente (índice de preços implícito no PIB)Exceptua-se o Brasil, em que mede o aumento de preços no consumidor (IPC)

Nota 2: A taxa de juro de curto prazo é a do mercado monetário para operações a 90 dias. Valores médios anuais, excepto para o Brasil (valores de fim de período)Nota 3: A taxa de juro de longo prazo é a da dívida pública a dez anos. Valores médios anuais

4.2. A Importância, neste Contexto, dos

Acontecimentos de 11 de Setembro de 2001

Mais do que pela difícil conjuntura económica mundial,

o ano 2001 ficará para a História como aquele em

que se verificaram os ataques terroristas contra

símbolos importantes do poder económico e do poder

político dos Estados-Unidos. A violência e brutalidade

destes acontecimentos, a perda de vidas humanas

que ocasionaram e a mediatização de que foram

objecto, iniciaram uma nova era na política

internacional.

No plano estritamente económico, os

acontecimentos de 11 de Setembro tiveram por

consequência mais importante um aumento

generalizado da aversão ao risco, perceptível no

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comportamento de consumidores e de investidores.

Como seria de esperar, a área financeira foi das mais

afectadas, tendo-se caracterizado, de imediato, por

um endurecimento das condições de financiamento

das economias mais endividadas e de maior risco –

sentido de evolução que teve na Argentina a

manifestação mais considerável. Registe-se, no

entanto, em sentido contrário, a recuperação

observada pela generalidade das praças financeiras,

depois da quebra acentuada nos dias imediatamente

a seguir a 11 de Setembro.

Alguns sectores de actividade sentiram

particularmente, pela negativa, o impacto destes

acontecimentos. É o caso das indústrias de

transporte aéreo e de seguros, e bem assim de

várias actividades de serviços, sobretudo as mais

directamente relacionadas com o turismo de longa

distância. O impacto no sector imobiliário foi, porém,

até à data, insignificante.

4.3. Autoridades Invertem Orientação da Política

Económica, Sobretudo nos Estados-Unidos

A deterioração da situação económica global foi

acompanhada por uma revisão da orientação da

política económica, sobretudo nos Estados-Unidos.

O Sistema de Reserva Federal reagiu prontamente e,

em menos de um mês (Dezembro de 2000 e Janeiro de

2001), as taxas de juro dos fed-funds foram descidas

em 100 pontos base, de 6,5% para 5,5%, tendência de

evolução que se manteve durante todo o ano, até ao

mínimo de 1,75% observado em Dezembro.

Em conjunto, as taxas de juro prevalecentes nos

Estados-Unidos no final de 2001 são as mais baixas

dos últimos quarenta anos, configurando um

enviesamento da política monetária agora em sentido

expansionista, em boa parte consentido pela baixa

taxa de inflação (abaixo dos 2%, nos preços do

consumidor, sendo que o índice de preços no

produtor virou negativo a partir de Outubro).

Tirando partido da boa situação das suas finanças

públicas (excedente de 0,3% do PIB em 2001, depois

de saldos positivos de 1,5% e 0,6% do mesmo PIB,

respectivamente em 2000 e 1999), o Governo dos

Estados-Unidos ensaia agora a possibilidade de um

estímulo fiscal positivo, tanto por via do aumento da

despesa como pela via da redução de impostos.

Esta revisão da orientação da política económica, em

sentido claramente expansionista, deverá amenizar

os custos de um processo de ajustamento que terá

de verificar-se, e está de facto a verificar-se no

sector real da economia. É o caso do investimento

no sector privado empresarial, que deverá cair cerca

de 7% em 2002, depois de ter diminuído 3,7% em

2001. É o caso do emprego, que deverá cair 0,5%

em 2002, depois de ter estagnado em 2001, com

consequente aumento da taxa de desemprego dos

4% registados em 2000 para os 6,2% da população

activa previstos em 2002. Será o caso dos salários,

que vinham a crescer a taxa superior ao inicialmente

admitido (cresceram ainda 5,5% em 2001, depois

dos 5,6% verificados em 2000).

O consumo e o investimento públicos constituirão o

principal factor de crescimento da economia dos

Estados-Unidos em 2002, como o foram já em 2001.

4.4. Mercados Europeus

4.4.1. Portugal

Com uma Taxa de Crescimento de 1,7%, Portugal

Volta a Falhar Objectivo de Convergência Real

No que se refere a Portugal, as projecções oficiais

apontam para uma taxa de crescimento da economia

portuguesa, em 2001, de 1,7%, valor que coincide

com a média da União Europeia. O mesmo havia

sucedido em 2000, então com taxas de 3,4%.

O crescimento da economia portuguesa foi

predominantemente assegurado, em 2001, pela

procura externa líquida: taxas de crescimento das

exportações e das importações de, respectivamente,

6,7% e 2,7%. No seguimento do processo de

ajustamento das famílias ao excesso de endividamento

contraído em anos anteriores, o crescimento do

consumo privado não ultrapassou 1,1%, residindo o

comportamento mais negativo na taxa de crescimento

da formação bruta de capital fixo, –1%. De salientar,

As expectativas para o próximo ano voltam a apontar

para uma taxa de crescimento da economia

portuguesa muito moderada, entre 1% e 1,75%, de

acordo com as últimas estimativas publicadas pelo

Banco de Portugal.

Apesar da ligeira recuperação do consumo privado

(mesmo assim, com uma taxa de crescimento muito

modesta, entre 1% e 2%), a procura interna será a

principal responsável pela desaceleração do

crescimento, com o consumo público a não crescer

mais do que 0,7% e com o investimento privado a

evoluir provavelmente em terreno negativo (taxa de

crescimento prevista entre –3,25% e 0,75%). Com as

exportações a crescerem menos do que em 2001 por

força do abrandamento da conjuntura económica nos

mercados externos (taxa de crescimento prevista entre

3% e 4,5%), a procura externa líquida deverá dar um

contributo para o crescimento da economia portuguesa

superior ao da procura interna, beneficiando de nova

desaceleração do crescimento das importações (taxa

de crescimento prevista entre 0% e 3%).

O chamado “problema orçamental”, consensualmente

identificado como um dos mais sérios que afectam a

economia portuguesa, deverá condicionar o

crescimento económico dos próximos anos, sempre

de forma menos favorável. Se a isso acrescentarmos

AlgarveShopping, Portugal

entanto, que o Índice de volume do Comércio a Retalho

(Produtos não Alimentares) experimentou um

crescimento de 1,4% acumulado nos últimos 12 meses

(INE, Dezembro de 2001). O consumo público cresceu

a taxa superior à da economia no seu conjunto, 1,9%,

aumentando, ainda que marginalmente, o peso do

gasto público no PIB.

Banco de Portugal

2001 2002

Mínimo Máximo Mínimo Máximo

Consumo Privado 0,75% a 1,25% 1,00% a 2,00%

Consumo Público 1,90% a 1,90% 0,70% a 0,70%

FBCF –1,00% a 1,00% –3,25% a 0,75%

Procura interna 0,75% a 1,25% 0,25% a 1,25%

Exportações 4,25% a 5,25% 3,00% a 4,50%

Importações 1,25% a 3,25% 0,00% a 4,00%

PIB 1,50% a 2,00% 1,00% a 1,75%

Bal. de Pagamentos (em % PIB) –8,75% a –7,75% –6,25% a –4,25%

IPC 4,40% 2,20% a 3,20%

a provável contenção do consumo privado, torna-se

evidente que a economia portuguesa não poderá

retomar qualquer senda de crescimento acentuado a

não ser com base na procura externa líquida e no

investimento privado.

Se for bem sucedida nesta mudança de rumo, que

passa por, a curto prazo, privilegiar as exportações e

o investimento como principais factores de

crescimento, a economia portuguesa regressará ao

padrão de crescimento “virtuoso”, e muito mais

sustentável, por que chegou a caracterizar-se há

alguns anos atrás. Só então poderemos contar com

taxas de crescimento do consumo privado mais

satisfatórias.

Condição decisiva para esta alteração do modelo de

crescimento reside numa alteração sensível da

tendência de evolução dos salários na economia

portuguesa: aumentaram, em 2001, 5,9%, muito

acima do consentido pelo modesto crescimento da

produtividade do trabalho, estimado em 0,9%.

Resultou, destes números, um agravamento de 4,9%

dos custos unitários em trabalho, insustentável numa

economia tão orientada para o exterior como a

economia portuguesa.

4.4.2. Espanha

Com um Crescimento de 2,7%, a Espanha Volta a

Conseguir um dos Melhores Resultados da União

Europeia, Liderando o Crescimento na Península Ibérica

Confirmando o bom momento que se encontra a

atravessar (havia crescido a taxas sempre acima dos

4% nos quatro anos imediatamente anteriores), a

Espanha conseguiu, em 2001, uma taxa de

crescimento de 2,7% – um bom resultado, apenas

ultrapassado, na União Europeia, pelas taxas de

crescimento da Grécia (3,9%), do Luxemburgo (4%) e

da Irlanda (5,6%).

O crescimento da economia espanhola foi liderado,

em 2001, pelas exportações e pelo investimento

(taxas de crescimento de, respectivamente, 4,3% e

3,3%), acompanhados de perto pelo consumo

privado (2,8%). De acordo com o Instituto Nacional

de Estatística, o Índice de volume do Comércio a

Retalho (Produtos não Alimentares) experimentou um

crescimento de 2,9% acumulado nos últimos 12

meses (INE, Dezembro de 2001). A desaceleração

do crescimento da Economia Mundial reflectir-se-à na

economia espanhola, a qual deverá, mesmo assim,

continuar a crescer em 2002 acima da média

Europeia (taxa de crescimento de 2%, de acordo

com as últimas previsões).

Contrariamente ao que se passa em outros países

(casos sobretudo da Alemanha, da França e da Itália),

o Governo espanhol aproveitou o ciclo de

crescimento dos últimos anos para consolidar as

suas finanças públicas, terminando o ano de 2001

com uma execução orçamental equilibrada – o que

constitui mais uma razão para se encarar com

relativo optimismo o futuro da economia espanhola,

mesmo a curto prazo.

4.4.3. Grécia

Com a Adesão ao Euro, em Janeiro de 2001, a Grécia

dá Mais um Passo no Processo de Convergência Real

A Grécia é o décimo primeiro país da área do Euro,

desde Janeiro de 2001, com o que deu um passo

decisivo na consolidação do seu processo de

convergência nominal. Refira-se também, a este

respeito, o bom resultado apurado em matéria de

contas públicas: um excedente de 0,2% do PIB que,

de acordo com as previsões, deverá continuar a

crescer tanto em 2002 como em 2003.

Contribui para este resultado em matéria de finanças

públicas o bom desempenho da economia grega,

com um crescimento de 3,9% em 2001, taxa que

deverá aumentar ligeiramente em 2002 e 2003. O

crescimento é liderado pela formação bruta de

capital fixo (taxa de crescimento de 8,5% em 2001)

MadeiraShopping, Portugal

GaiaShopping, Portugal

e pelas exportações (taxa de crescimento de 5,7%

em 2001, o que configura uma desaceleração muito

sensível em relação aos 18,9% verificados em

2000). Apesar deste bom desempenho das

exportações, a Grécia continua com problemas

consideráveis na sua balança de transacções

correntes: um défice de 5,2% do PIB em 2001, valor

que deverá manter-se nos anos seguintes.

Puxada pelo investimento e pelas exportações, a

economia grega tem sido capaz de assegurar taxas de

crescimento do consumo privado muito satisfatórias,

da ordem dos 3%, praticamente inalteradas desde

1999 e que deverão manter-se ou mesmo aumentar

ligeiramente nos próximos dois anos.

Aspecto menos positivo reside na intensificação da

taxa de inflação, que observava, no final de 2001,

um diferencial de cerca de 1,5% em relação à média

da União Europeia.

4.4.4. Alemanha

Melhoria do Ambiente Económico

Com excepção da Finlândia (uma economia muito

exposta à crise no sector tecnológico), a Alemanha

registou o pior resultado na União Europeia: uma taxa

de crescimento de apenas 0,7% em 2001,

francamente abaixo das observadas em outros grandes

países, como são os casos da Itália (1,8%), da França

(2%) e do Reino-Unido (2,3%). De acordo com o Federal

Statistical Office Alemão, o Índice de volume do

Comércio a Retalho (Produtos não Alimentares)

experimentou um decréscimo de 6,2% acumulado nos

últimos 12 meses (FSO, Dezembro de 2001).

Destaca-se, pela negativa, na economia alemã, o

sector da construção civil e obras públicas,

penalizado pela quebra do investimento privado em

habitação, que deverá continuar em 2002, pelo

terceiro ano consecutivo: diminuição prevista de

2,4%, depois de haver caído 2,9%, em 2000, e

6,9% em 2001.

A situação das finanças públicas na generalidade dos

países Europeus impede a aplicação de uma política

fiscal tão deliberadamente expansionista como a que

está a ser utilizada nos Estados-Unidos. É sobretudo

o caso da Alemanha, que, com défices da ordem dos

2,5% do PIB tanto em 2001 como previsto para

2002, se encontra muito próxima do limite

estabelecido pelo Pacto de Estabilidade e

Crescimento (3% do PIB). A margem de manobra é

um pouco maior em França e em Itália (défices de

1,5% e 1,4% do PIB, respectivamente, em 2001).

4.4.5. Itália

Embora em Desaceleraçao, Exportações Continuam a

Liderar Crescimento da Economia Italiana

Com uma taxa de crescimento de 1,8%, a Itália

conseguiu um resultado ligeiramente acima da média

da União Europeia, para que contribuiu sobretudo o

crescimento das exportações: 5,9%, depois de terem

crescido à taxa de 10,2%, em 2000.

O crescimento da procura interna foi bastante mais

modesto, não tendo excedido 1%. Contribuíram para

este resultado as taxas de crescimento do consumo

privado e do consumo público de, respectivamente,

1,2% e 0,6%, e a desaceleração verificada na taxa de

crescimento da formação bruta de capital fixo (de

6,1% em 2000 para 1,5% em 2001). De acordo com

o Italian National Statistical Institute, o Índice de volume

do Comércio a Retalho (Produtos não Alimentares)

experimentou um crescimento de 1,9% acumulado nos

últimos 12 meses (ISTAT, Dezembro de 2001).

Com as exportações travadas pela má conjuntura

económica internacional, e com o investimento em

baixa, reflectindo a crise de confiança instalada, o

crescimento da economia italiana será

predominantemente assegurado, em 2002, pelo

consumo privado. Espera-se, para este resultado,

um contributo positivo das baixas taxas de juro

prevalecentes, capaz de contrariar a tendência ao

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Centro Colombo, Portugal

aumento da poupança das famílias por razões

de precaução.

A Itália é um dos países da União Europeia em maior

dificuldade no processo de consolidação orçamental:

défice público de 1,4% do PIB em 2001, que deverá

continuar a travar o crescimento do consumo público

(taxa esperada de 0,6% em 2002, igual à de 2001).

4.5. Mercados Não Europeus

4.5.1. Brasil

Dívida Pública e Dívida Externa Voltam a Condicionar

Negativamente o Crescimento

Problemas estruturais, de ordem financeira (dívida

pública e dívida externa), que em grande parte se

sobrepõem, voltaram a condicionar negativamente o

crescimento da economia brasileira, que não terá

ultrapassado, em 2001, 1,5% (4,2% em 2000).

Estes problemas viram-se agravados, em 2001, pela

deterioração do ambiente económico geral, sobretudo

nos Estados-Unidos e Argentina, e por uma crise

energética interna que redundou num aumento

considerável dos preços da electricidade tanto para uso

doméstico como para uso industrial.

Embora, em termos relativos, a dívida atinja montantes

que se situam dentro de parâmetros aceitáveis (a dívida

pública rondará, no final de 2001, 54% do PIB), o facto

de se encontrar expressa em moeda estrangeira,

nomeadamente em dólares, e de isso coincidir com

uma fragilidade crónica das contas externas do país,

torna a situação problemática.

Com uma balança comercial excedentária, da ordem

dos 2 biliões de dólares, a balança de transacções

correntes situou-se em 2001 em –4,5% do PIB, em

virtude dos encargos com a dívida externa. Com um

saldo primário de 3,6% do PIB, as contas do Estado

brasileiro apresentam um défice global de –7,2% do

PIB, em virtude tanto dos juros como do aumento do

valor em moeda nacional da dívida externa expressa em

dólares. Em anos de retracção do investimento directo

estrangeiro, e de aperto das condições nos mercados

financeiros internacionais, o problema agrava-se,

intensificando a pressão à desvalorização do real.

O impacto mais considerável faz-se sentir nas taxas

de juro internas (taxas de juro nos mercados

monetários da ordem dos 19%) e numa política de

contracção para gerar o melhor resultado possível

em termos de balança comercial.

Uma taxa de desemprego elevada, acima dos 15%

da população activa, e salários reais provavelmente

em baixa (apesar de uma inflação reduzida, da ordem

dos 7%) explicam a retracção do consumo em

–1,3%. No entanto, de acordo com o Instituto

Brasileiro de Geografia e Estatística, o Índice de

volume do Comércio a Retalho (Tecidos, vestuário e

calçado) experimentou um crescimento de 1,6%

acumulado nos últimos 12 meses (IBGE, Dezembro

de 2001). As previsões para 2002 são mais

favoráveis, esperando-se um crescimento do

consumo de 1,1% e um crescimento da procura

interna de 1,7% (apoiado sobretudo no crescimento

esperado do investimento, da ordem dos 4,5%).

Espera-se também uma redução das taxas de juro de

curto prazo, da ordem dos 3% (de 19% para 16%).

4.6. Crescimento da Economia Mundial um Pouco

mais Satisfatório em 2002

A Economia Mundial está numa situação ainda mais

complicada do que a indicada nos resultados globais

de 2001– o que é comprovado pelo facto de

algumas economias terem registado um crescimento

negativo do PIB no ultimo trimestre do ano de 2001

face ao ano anterior.

A Alemanha é o único grande país onde se espera uma

ligeira melhoria (taxa de crescimento de 0,7%, contra

os 0,5% verificados em 2001). Em todos os outros

grandes países, as projecções apontam para um

crescimento em 2002 inferior ao verificado em 2001:

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Estados-Unidos (0,7%, contra 1% em 2001), Japão

(–1%; –0,4%), o mesmo sucedendo, como vimos, com

a generalidade das grandes economias Europeias.

Cabe, mesmo assim, uma palavra de relativo

optimismo, referindo os factores que poderão

apontar para um crescimento económico mais

positivo, que alguns admitem poder verificar-se

no segundo semestre de 2002.

Shopping Franca, Brasil

Depois de ter atingido um pico superior a 30 USD

por barril, em 2000, valor que havia caído apenas

para os 25 dólares na véspera dos acontecimentos

de 11 de Setembro de 2001, o petróleo transacciona-

-se hoje ao preço de 18 dólares por barril.

A manutenção de políticas monetárias de sentido

expansionista poderá ser um potente factor de

crescimento nos países mais desenvolvidos, não sendo

de prever qualquer aumento das taxas de juro (nos

segmentos de mais curto prazo) ao longo do ano 2002.

Acresce, nos Estados-Unidos, o efeito de uma política

fiscal também deliberadamente expansionista –

provavelmente mais eficaz do que a política monetária.

Infelizmente, a União Europeia não dispõe de condições

para uma política fiscal igualmente expansionista

Refira-se, por último, o conjunto de características

da economia dos Estados-Unidos, de que sempre

poderá esperar-se uma maior capacidade de

inversão de tendências negativas (pela sua maior

capacidade de assumpção e explicitação de

perdas, com consequente criação das condições

para uma mais rápida recuperação). Os últimos

resultados em matéria de confiança dos

consumidores americanos criam a esperança de,

contrariamente ao que sucedeu em 2001, o ano de

2002 poder caracterizar-se por uma revisão em

alta das expectativas extremamente pessimistas

com que se inicia.

Estados-Unidos 0,7% 0,7% 1,1% 3,9% 1,2% 6,2% –3,9% 2,1% 4,5%

Japão –1,0% –1,6% –1,4% 5,5% 2,9% 0,0% 1,4%

UE-15 1,5% 1,6% 2,2% 8,1% 0,0%

ZONA DO EURO 1,4% 1,5% 1,7% 1,5% 2,2% 8,9% 0,3% 3,0% 4,8%

Alemanha 1,0% 1,4% 1,2% 1,1% 8,1% –0,4%

França 1,6% 1,7% 1,9% 1,8% 9,4% 1,8%

Reino-Unido 1,7% 2,0% 3,4% 2,5% 5,3% –2,0%

Itália 1,2% 1,4% 0,6% 2,8% 10,2% 0,6%

Espanha 2,0% 2,2% 2,2% 3,1% 13,7% –2,0%

Grécia 4,0% 3,0% 1,1% 3,4% 10,9% –5,1%

Portugal 1,8% 1,4% 2,2% 4,5% 4,4% –9,0%

Canáda 1,2% 2,0% 2,0% 1,3% 7,8% 2,6% 5,1%

Brasil 1,7% 5,0% –4,3% 16,0%

2002

Taxa Crescimento Taxa Crescimento Consumo Consumo Inflação Taxa BTC (% PIB) Taxa Juro Taxa Juro

do PIB Procura Interna Privado Público Desemprego Curto Prazo Longo Prazo

Nota 1: A taxa de inflação mede o aumento de preços dos produtos produzidos internamente (índice de preços implícito no PIB)Exceptua-se o Brasil, em que mede o aumento de preços no consumidor (IPC)

Nota 2: A taxa de juro de curto prazo é a do mercado monetário para operações a 90 dias. Valores médios anuais, excepto para o Brasil (valores de fim de período)Nota 3: A taxa de juro de longo prazo é a da dívida pública a dez anos. Valores médios anuais

AlgarveShopping, Portugal

5. Análise da Actividade por Negócio

5.1. Actividade de Centros Comerciais e de Lazer

A Sonae Imobiliária detém, presentemente doze Centros

Comerciais, três Galerias Comerciais e um Retail Park em

operação em Portugal, sendo o líder dominante na

indústria de Centros Comerciais neste País, com uma

quota de mercado de cerca de 51%, medida em ABL gerido.

Estão em promoção e desenvolvimento mais dois

Centros Comerciais, dois novos Retail Parks e uma

expansão, em Portugal.

Em Espanha, detém, em operação um Centro Comercial

e estão em desenvolvimento 4 novos Centros (Plaza

Mayor, Málaga Outlet ambos em Málaga, Avenida M40

em Madrid, e Toledo Shopping em Toledo).

Na restante Europa, a Sonae Imobiliária tem em

desenvolvimento mais quatro novos Projectos (3DO

em Dortmund, Alemanha, Vienna Mitte em Viena,

Áustria, Aegean Park em Atenas, Grécia e Brescia

Centre em Brescia, Itália).

No Brasil promove dois novos Centros Comerciais e

de Lazer, além de deter participações em cinco

Centros Comerciais em operação, dos quais quatro

no Estado de S. Paulo e um em Brasília.

No total, a Sonae Imobiliária co-detém cerca de

790.000 m2 de ABL em operação em Portugal,

Espanha e Brasil e gere mais de 1.128.000 m2 de

ABL naqueles mercados.

A Sonae Imobiliária intervém na actividade de 94

propriedades, das quais 72 em Portugal, 11 em

Espanha, na Grécia, na Itália, na Alemanha e na

Áustria 1 propriedade em cada País e 7 no Brasil.

5.1.1. Promoção de Centros Comerciais e de Lazer

5.1.1.1. O Desempenho

A Sonae Imobiliária tem, presentemente em Portugal,

em fase de desenvolvimento e promoção dois Centros

Comerciais, dois novos Retail Parks e uma nova

expansão do CascaiShopping. O investimento total

estimado para a execução destes projectos é de

€ 142,2 milhões.

Os dois centros comerciais, que estavam em fase de

promoção e desenvolvimento no ano transacto, o

MadeiraShopping, na ilha da Madeira, Portugal e o

AlgarveShopping, na Guia, Algarve, Portugal, foram

inaugurados, como previsto e com sucesso, em 28

Março 2001 e 24 Abril 2001, respectivamente.

Os dois Centros Comerciais, Parque Açores (Ponta

Delgada, Açores, Portugal) e o Viana Shopping (Viana

do Castelo, Portugal) ambos em co-promoção com

parceiros locais, iniciarão a respectiva construção

em 2002 e têm a sua abertura prevista para o

Outono de 2003.

O Setúbal Retail Park e o Coimbra Retail Park serão o

segundo e terceiro investimentos deste formato em

Portugal, esperando-se que tenham o mesmo

sucesso que o Sintra Retail Park. O Setúbal Retail

Park obteve a aprovação do respectivo projecto de

Arquitectura durante o ano de 2001 e prevê-se obter

a licença de construção durante o ano de 2002,

estimando-se que a sua abertura ao público ocorra

na Primavera de 2003.

Naturalmente, todos estes projectos serão geridos

pela Sonae Imobiliária.

• ESPANHA: Plaza Mayor e Málaga Outlet, em

Málaga; Avenida M 40, em Madrid e Toledo

Shopping, em Toledo.

• GRÉCIA: Aegean Park, em Atenas.

• ALEMANHA: 3DO, em Dortmund.

• ÁUSTRIA: Vienna Mitte, em Viena

• ITÁLIA: Brescia Centre, em Brescia.

O investimento total bruto estimado para estes

novos Centros Comerciais é de € 907,7 milhões.

Nos quadros abaixo descrevem-se com maior

detalhe estes investimentos em promoção em

Espanha e outros países Europeus.

Localização Viana do Castelo, Ponta Delgada, Setúbal, Portugal Coimbra, Portugal Cascais, Portugal

Portugal Açores, Portugal

Data de Abertura Outono 2003 Outono 2003 Primavera 2003 Primavera 2003 Primavera 2004

Área de Influência 134.000 hab 116.000 hab 154.000 hab. 175.000 hab. 1.000.000 hab

ABC (m2) 31.000 31.000 20.000 13.000 10.000

ABL (m2) 18.000 20.000 20.000 12.800 6.700

Estacionamento (lugares) 600 1.120 800 500 750

Nº de Âncoras 5 6 3 1

Nº. de Lojas 73 72 10 10 40

Nº de Restaurantes 14 12 4 1

% ABL comercializada Não iniciada Não iniciada 15% 50% Não iniciada

Investimento Bruto (€) 47,0 milhões 33,0 milhões 22,1 milhões 15,8 milhões 24,3 milhões

Promotores Sonae Imobiliária Sonae Imobiliária Sonae Imobiliária Sonae Imobiliária Sonae Imobiliária

Miller Developments Miller Developments

Proprietários Sonae Imobiliária (50%) Sonae Imobiliária (50%) Sonae Imobiliária (50%) Sonae Imobiliária (50%) Sonae Imobiliária (50%)

Grupo de Investidores Grupo Nicolau Sousa Miller Group (50%) Miller Group (50%) PanEuropean (25%)

Locais (50%) Lima (50%) TransEuropean (25%)

Portugal Viana Parque Açores Setúbal Retail Coimbra Retail Expansão

Shopping Park Park CascaiShopping

Plaza Mayor, Espanha

Durante este ano de 2001, a Sonae Imobiliária

continuou os esforços tendentes à promoção de uma

das Torres de Escritórios, desde o início previstas

para o Centro Colombo, dado que a Empresa havia

pré-comercializado cerca de 50% da sua área.

Porém, a Câmara Municipal de Lisboa colocou

dificuldades para a sua promoção. A Sonae

Imobiliária demandou judicialmente a Câmara

Municipal de Lisboa com vista à emissão da

respectiva licença de construção.

Nos restantes mercados Europeus em que a

Sonae Imobiliária opera, estão em

desenvolvimento os seguintes novos Centros

Comerciais e de Lazer:

Localização Málaga, Espanha Málaga, Espanha Madrid, Espanha Toledo, Espanha

Data de Abertura Abril 2002 Primavera 2004 Primavera 2003 Primavera 2004

Área de Influência 882.000 hab 882.000 hab 1.009.000 hab 247.000 hab

ABC (m2) 30.000 17.000 68.500 48.000

ABL (m2) 28.900 16.700 45.500 35.000

Estacionamento (lugares) 2.350 970 2.450 2.000

Nº de Âncoras 4 3 7 8

Nº de Lojas 30 50 127 77

Nº de Restaurantes 65 20 14

% ABL comercializada 74% Não iniciada Não iniciada Não iniciada

Investimento Bruto (€) 49,5 milhões 30,7 milhões 75,9 milhões 70,4 milhões

Promotores Sonae Imobiliária Sonae Imobiliária Sonae Imobiliária Sonae Imobiliária

Castle City Castle City Grupo Eroski Grupo Eroski

Proprietários Sonae Imobiliária (75%) Sonae Imobiliária (75%) Sonae Imobiliária (60%) Sonae Imobiliária (65%)

Castle City (25%) Castle City (25%) Grupo Eroski (40%) Grupo Eroski (35%)

Espanha Plaza Mayor Malága Factory Outlet Avenida M 40 Toledo Shopping

Localização Atenas, Grécia Brescia, Itália Dortmund, Alemanha Viena, Áustria

Data de Abertura Primavera 2004 Primavera 2005 Primavera 2006 Primavera 2005

Área de Influência 1.104.000 hab 582.000 hab 3.400.000 hab 2.000.000 hab

ABC (m2) 83.000 40.000 86.000 40.500

ABL (m2) 60.000 29.000 55.000 24.600

Estacionamento (lugares) 2.300 2.500 2.100 750

Nº de Âncoras 13 7 8 6

Nº de Lojas 295 105 180 125

Nº de Restaurantes 25 15 25 23

% ABL comercializada Não iniciada Não iniciada Não iniciada Não iniciada

Investimento Bruto (€) 152,0 milhões 109,2 milhões 250,0 milhões 170,0 milhões

Promotores Sonae Charagionis, S.A. Sonae Imobiliária Itália, srl Sonae Imobiliária Sonae Imobiliária

Sonae West Shopping Sonae West Shopping

Proprietários Sonae Imobiliária (50%) Sonae Imobiliária Sonae Imobiliária (90%) Sonae Imobiliária

Charagions Group (50%) WestDeutsche Immobilien

Bank (10%)

Outros Mercados Aegean Brescia Centre 3 DO Vienna Mitte

Europeus Park Dortmund

Avenida M40, Espanha

No Brasil, em Campinas (Estado de S. Paulo) está em

promoção muito avançada o maior Centro Comercial

e de Lazer da América Latina. A sua abertura terá

lugar em Março de 2002, estando já comercializados

cerca de 81% da respectiva ABL. O investimento

estimado é de € 100 milhões.

Localização Campinas, SP, Brasil São Paulo, SP, Brasil

Data de Abertura Março 2002 Outubro 2003

Área de Influência 3.000.000 hab 340.000 hab

ABC (m2) 162.000 40.000

ABL (m2) 105.000 22.000

Estacionamento (lugares) 8.000 1.160

Nº de Âncoras 12 5

Nº de Lojas 320 150

Nº de Restaurantes 45 13

% ABL comercializada 81% Não iniciada

Investimento Bruto (€) 100,0 milhões 30,0 milhões

Promotores Sonae Enplanta, S.A. Sonae Enplanta, S.A.

Proprietários Sonae Imobiliária (95%) / Sonae Enplanta, S.A. (5%) Sonae Imobiliária (95%) / Sonae Enplanta, S.A. (5%)

Brasil Parque D. Pedro Center Sul

Já no corrente ano, o Conselho de Administração

da Empresa aprovou o investimento na promoção

de um novo centro Comercial e de Lazer na cidade

de São Paulo, bairro de Santo Amaro, SP, Brasil,

denominado Center Sul, cujo investimento se estima

em € 30 milhões.

Tal como enunciado na estratégia da Empresa, a

promoção destes Centros está a ser desenvolvida ou

sê-la-á em “Joint-venture” com sócios locais. Todos

estes novos Centros Comerciais e de Lazer serão

geridos pela Sonae Imobiliária.

A distribuição geográfica do valor dos investimentos

em desenvolvimento é, assim, a seguinte:

Distribuição (por valor) dos montantes

de Investimento em Promoções

12% Brasil

16% Áustria

24% Alemanha

14%Grécia

13% Portugal

21% Espanha

Aegean Park, Grécia

5.1.2. Investimento em Centros Comerciais e de Lazer

5.1.2.1. O Desempenho

A Sonae Imobiliária detém ou co-detém em operação

789.903 m2 de ABL em Portugal, Espanha e Brasil,

um aumento de 35,3% relativamente ao ano anterior.

Informação sobre Centros e Galerias Comerciais 31.12.2001

de (co) propriedade e em operação ABL (m2)

Centro Localização Abertura Lojas Ocupação Total

CascaiShopping Cascais 1991+94+99+00 159 100% 64.883

CoimbraShopping Coimbra 1993 68 97% 26.482

GuimarãeShopping Guimarães 1995 90 99% 24.875

GaiaShopping Gaia 1989+95 163 92% 56.443

ViaCatarina Porto 1996 99 99% 11.611

Centro Colombo Lisboa 1997 423 100% 119.869

MaiaShopping Maia 1997 107 98% 30.840

NorteShopping Porto 1998 286 100% 72.251

Centro Vasco da Gama Lisboa 1999 160 100% 47.611

Sintra Retail Park Sintra 2000 16 100% 17.317

MadeiraShopping Funchal 2001 111 96% 26.583

AlgarveShopping Guia 2001 132 94% 42.352

Arrábida Shopping Gaia 1996 175 100% 56.174

Total de Centros Comerciais em Portugal 1.989 98% 597.291

ClérigoShopping Porto 1991 25 28% 1.423

Galeria Lambert Lisboa 1998 12 100% 1.995

Edifício Grandella Lisboa 1998 5 80% 5.806

Total de Galerias em Portugal 42 76% 9.224

Total Portugal 2.031 98% 606.515

Parque Principado Oviedo 2001 126 98% 70.000

Total de Centros Comerciais em Espanha 126 98% 70.000

Shopping Penha São Paulo 218 89% 18.116

Shopping Franca São Paulo 99 83% 18.323

Shopping Metrópole São Paulo 159 99% 25.245

Pátio Brasil Brasília 198 87% 30.341

Tivoli Shopping São Paulo 145 91% 21.363

Total de Centros Comerciais no Brasil 819 90% 113.388

TOTAIS 2.976 97% 789.903

GuimarãeShopping, Portugal

O ano de 2001 foi globalmente muito positivo.

Os Centros e Galerias Comerciais, em Portugal e no

Brasil, propriedade (ou co-propriedade) da Empresa

geraram, em 2001, rendas e outros proveitos no

montante de € 141,1 milhões representando um

crescimento de 15,9% sobre o ano anterior. Numa

base “like-for-like” este crescimento foi de 7%, valor

elevado tendo em conta a desvalorização do Real

contra o Euro de 11,2% durante o ano. Este portfólio

encontrava-se, no final de 2001, ocupado a 97%.

Em Portugal, as rendas e outros proveitos gerados

pelos Centros Comerciais e Galerias ascenderam a

€ 123,8 milhões, representando um crescimento de

21,5% face a 2000. Numa base “like-for-like” este

crescimento foi de 11,2%. Este portfolio encontrava-se,

no final de 2001, ocupado a 98,3%.

Tomando somente o portfólio de Centros Comerciais,

em Portugal, e analisando as Rendas Fixas e Variáveis

geradas, estas ascenderam a € 115 milhões, um

crescimento de 20,2% sobre 2000. Numa base “like-for

like” esse crescimento foi de 9,6%.

1997 1998 1999 2000 2001

Milh

ões

de E

uro

20,0

0,0

40,0

80,0

120,0

140,0

100,0

60,0

Portugal: Centros Comerciais e Galerias

Rendas e Outros Proveitos

32

62

87102

124

ViaCatarina, Portugal

Centro Rendas Brutas Totais Rendas Fixas Brutas Rendas Variáveis Brutas Variáveis sobre Fixas

2001 2000 Var. % 2001 2000 Var. % 2001 2000 Var. % 2001 2000

CascaiShopping 13.809 11.879 16,2% 13.547 11.610 16,7% 262 269 (2,6%) 1,9% 2,3%

CoimbraShopping 2.679 2.480 8,0% 2.163 2.085 3,7% 516 395 30,6% 23,9% 18,9%

GuimarãeShopping 2.641 2.420 9,1% 2.452 2.261 8,4% 189 159 18,9% 7,7% 7,0%

GaiaShopping 8.341 7.947 5,0% 8.004 7.615 5,1% 337 332 1,5% 4,2% 4,4%

ViaCatarina 4.678 4.691 (0,3%) 4.588 4.625 (0,8%) 90 66 36,4% 2,0% 1,4%

Centro Colombo 36.650 34.003 7,8% 31.756 28.882 10,0% 4.894 5.121 (4,4%) 15,4% 17,7%

MaiaShopping 3.879 3.418 13,5% 3.354 2.876 16,6% 525 542 (3,1%) 15,7% 18,8%

NorteShopping 19.551 17.469 11,9% 16.460 15.019 9,6% 3.091 2.450 26,2% 18,8% 16,3%

Centro Vasco da Gama 12.260 11.033 11,1% 10.370 8.875 16,8% 1.890 2.158 (12,4%) 18,2% 24,3%

Sintra Retail Park 2.382 297 702,0% 2.377 297 700,3% 5 0 n.a. 0,2% 0,0%

MadeiraShopping 4.262 0 n.a. 3.891 0 n.a. 371 0 n.a. 9,5% 0,0%

AlgarveShopping 3.851 0 n.a. 3.450 0 n.a. 401 0 n.a. 11,6% 0,0%

Total 114.983 95.637 20,2% 102.412 84.145 21,7% 12.571 11.492 9,4% 12,3% 13,7%

Total (Like-for-like) 01/00 104.488 95.340 9,6% 92.694 83.848 10,6% 11.794 11.492 2,6% 12,7% 13,7%

(milhares de Euro)

Pátio Brasil, Brasil

Centro Rendas Brutas Totais Rendas Fixas Brutas Rendas Variáveis Brutas Variáveis sobre Fixas

2001 2000 Var. % 2001 2000 Var. % 2001 2000 Var. % 2001 2000

Penha 3.653 4.267 (14,4%) 3.516 4.141 (15,1%) 137 126 8,9% 3,9% 3,0%

Franca 923 1.137 (18,8%) 703 622 13,0% 220 515 (57,3%) 31,3% 82,8%

Metrópole 5.053 5.213 (3,1%) 4.638 4.783 (3,0%) 415 430 (3,6%) 8,9% 9,0%

Pátio Brasil 5.407 5.241 3,2% 4.962 4.815 3,1% 444 426 4,3% 9,0% 8,8%

Tivoli 1.875 1.775 5,6% 1.545 1.691 (8,6%) 330 84 293,0% 21,4% 5,0%

Total 16.910 17.633 (4,1%) 15.364 16.052 (4,3%) 1.546 1.581 (2,2%) 10,1% 9,8%

As rendas variáveis representaram um total de 12,3%

das rendas fixas.

Destacam-se os valores de rendas variáveis obtidas

no CoimbraShopping, Centro Colombo,

MaiaShopping, NorteShopping, Centro Vasco da

Gama e AlgarveShopping, todas superiores a 10%

das respectivas rendas fixas.

Terminaram-se os trabalhos relativos à segunda fase

de expansão do CascaiShopping com a construção

de 660 lugares adicionais de parque de

estacionamento e de uma expansão de 4.900 m2 de

ABL (investimento de € 14,6 milhões).

Em Dezembro de 2001 procedeu-se à aquisição de

50% da empresa detentora do Arrábida Shopping à

Lend Lease em “joint-venture” com a CNP Assurances

e Ecureuil Vie (50%) ao mesmo tempo que estes

investidores franceses adquiriam, à Sonae Imobiliária,

50% da empresa detentora do GaiaShopping.

Em Espanha e dando cumprimento a um contrato

assinado em Junho de 2000, a Sonae Imobiliária

adquiriu “chave-em-mão”, em Maio de 2001, 25% da

SPV (“Special Purpose Vehicle”) detentora do Parque

Principado (Oviedo), em conjunto com o Grupo LAR

Grosvenor (25%) e Fundos Whitehall (50%). O Parque

Principado é um Centro Comercial Regional com

cerca de 70.000 m2 correspondentes a 126 lojas,

que se encontravam ocupadas a 98% no final do ano.

No Brasil, as rendas totais geradas pelos Centros

Comerciais ascenderam a € 16,9 milhões,

representando um decréscimo de 4,1% face a 2000.

Medido em Reais, esta variação, face ao ano

anterior, foi positiva de 6,1%. Este portfolio

encontrava-se, no final de 2001, ocupado a 90,2%.

As rendas variáveis diminuíram 2,2% face ao ano de

2000 e representaram 10,1% das rendas fixas, uma

melhoria relativamente aos 9,8% do ano anterior.

Finalmente, uma nota sobre a dependência da Sonae

Imobiliária dos seus diversos Clientes / Lojistas em

termos de renda.

Em termos de renda fixa, o mais importante lojista da

Sonae Imobiliária é o Grupo INDITEX que representa

cerca de 7,1% do total daquele proveito. A Sonae

Distribuição representa, no conjunto das suas

insígnias, somente 4,6% da renda total. O peso das

rendas da Sonae Turismo é negligenciável.

(milhares de Euro)

1997 1998 1999 2000 2001

Milh

ões

de E

uro

0,0

30,0

60,0

90,0

120,0

150,0

180,0

Investimentos Técnicos Líquidos

8266

82

104

160

5.1.2.2. Os Investimentos Técnicos

Em termos consolidados, os investimentos técnicos

líquidos da Sonae Imobiliária foram de € 160,3 milhões.

1 GRUPO INDITEX Zara; Pull & Bear; Bershka; 7,12%

Kiddy´s Class; Massimo Dutti; Stradivarius

2 SONAE DISTRIBUIÇÃO Modelo Bonjour; Vobis; Sport Zone; 4,61%

Worten; Auto Center; Max Office

3 GRUPO CONFESPANHA Cortefiel; Douglas; Women Secret; 3,62%

Milano; Springfield

4 GRUPO IBERSOL Pizza Hut; Pans & Company; KFC; Pasta Café; Iber; 3,34%

Ó Kilo; Burguer King; Quiosque Buondi

5 WARNER LUSOMUNDO Warner Lusomundo 3,26%

6 GRUPO MACONDE Macmoda; Tribo 2,66%

7 GRUPO BCP BCP; BII; Bonança; Banco 7; 1,80%

Nova Rede; BPSM

8 GRUPO BARREIROS FARIA Perfumes & Ciª 1,41%

9 MANGONOR Mango 1,28%

10 GRUPO VISTA ALEGRE E ATLANTIS Casa Alegre; Vista Alegre; Atlantis 1,21%

Posição Lojista % de Peso

(Peso nas Rendas) Nome Insignia nas rendas

5.1.2.3. A Valorização de Mercado

Os centros e galerias comerciais em operação em

Portugal, Espanha e Brasil foram valorizados, a preços

de mercado, a 31 de Dezembro de 2001, em

€ 1.944 milhões e a parte propriedade da Sonae

Imobiliária em € 1.064 milhões, ou seja, um

crescimento, em 2001, de € 211 milhões só no

12/97 12/98 12/99 12/00 12/01

Milh

ões

de E

uro

0

500

1000

1500

2000

2500

Centros Comerciais e Galerias em Operação

Valor de Mercado do Imobiliário

653

959

13591480

1944

375534

760854

1064

Valor Total Parte Sonae Imobiliária

NorteShopping, Portugal

Os principais Centros Comerciais detidos (ou co-

detidos) pela Sonae Imobiliária sofreram, de 2000

para 2001, as seguintes variações no respectivo

valor de mercado atribuível à Sonae Imobiliária:

Arrábida Shopping, Portugal

património imobiliário de centros comerciais e galerias

em operação da Empresa, consequência do

investimento feito, da esperada baixa de “yields” e do

crescimento das rendas e de outros proveitos gerados.

Centros Comerciais e Galerias Valor de Mercado atribuível à Sonae Imobiliáriadetidos ou co-detidos e em operação 2001 2000 % 1999 %

PortugalCascaiShopping 93.404 84.122 11,0% 75.892 10,8%CoimbraShopping 29.265 27.988 4,6% 26.870 4,2%GuimarãeShopping 31.326 28.107 11,5% 26.526 6,0%GaiaShopping (em 2001 56.242 92.572 21,5% 89.290 3,7%passou a ser detido em 50%)ViaCatarina 31.212 28.556 9,3% 28.571 (0,1%)Centro Colombo 250.249 240.770 3,9% 225.282 6,9%MaiaShopping 41.965 39.206 7,0% 37.081 5,7%NorteShopping 118.172 112.035 5,5% 101.391 10,5%Centro Vasco da Gama 185.903 166.798 11,5% 129.603 28,7%Sintra Retail Park 14.300 13.343 7,2% n.a.MadeiraShopping 26.573 n.a. n.a.AlgarveShopping 77.566 n.a. n.a.Arrábida Shopping 57.090 n.a. n.a.(adquiridos 50% em 2001)Outros 8.728 9.462 (7,8%) 9.118 3,8%Total Portugal 1.021.994 842.958 21,2% 749.623 12,5%EspanhaParque Principado 32.750 n.a. n.a.Total Espanha 32.750 n.a. n.a.BrasilShopping Penha 2.437 3.021 (19,3%) 3.283 (8,0%)Shopping Franca 795 909 (12,5%) 963 (5,6%)Shopping Metrópole 1.887 2.091 (9,8%) 2.032 2,9%Pátio Brasil 2.962 2.946 0,5% 2.482 18,7%Tivoli Shopping 1.495 1.642 (9,0%) 1.458 12,6%Total Brasil 9.576 10.609 (9,7%) 10.218 3,8%Total Centros e Galerias em operação 1.064.319 853.567 24,7% 759.841 12,3%

(A 31 de Dezembro e em milhares de Euro)

As “yields” equivalentes utilizadas na avaliação de

mercado, a 31.12.2001, efectuada aos centros e

galerias comerciais em operação e em

desenvolvimento da Sonae Imobiliária, em Portugal,

variaram entre 8,75% e 6,25%. As “yields” utilizadas

são ainda relativamente altas quando comparadas

com as que se praticam em empreendimentos

equivalentes em Espanha e Itália, pelo que os centros

e galerias comerciais em operação e em

desenvolvimento de propriedade da Empresa,

evidenciam ainda potencial de valorização futura.

5.1.2.4. O Re-Financiamento de Centros Comerciais

em Operação

Durante o ano de 2001 re-financiaram-se através de

empréstimos de longo prazo do tipo “mortgage-

-backed project finance” seis centros comerciais em

operação em Portugal como forma de libertação de

fundos para financiar a expansão da Empresa,

nomeadamente a expansão internacional.

Assim, em Julho, financiaram-se, os Centros

Comerciais CoimbraShopping (€ 18,5 milhões),

GuimarãeShopping (€ 19,8 milhões) e MaiaShopping

(€ 26,5 milhões).

Em Julho de 2001, procedeu-se ao refinanciamento,

com liquidação integral do financiamento existente,

do Centro Colombo (€ 224,5 milhões) e ao reforço

de € 37,5 milhões do financiamento do

NorteShopping.

Finalmente, em Novembro de 2001, liquidou-se

integralmente o financiamento em vigor no

GaiaShopping e obteve-se o respectivo

refinanciamento (€ 55 milhões).

Desta forma a Sonae Imobiliária aumentou o

seu endividamento de longo prazo em

€ 191,8 milhões, sem necessidade de prestar

“corporate guarantees”.

5.1.2.5. A Gestão de Risco

A Sonae Imobiliária tem desenvolvido actividades e

acções no âmbito da Gestão de Risco do seu negócio

de Centros Comerciais. Durante o ano de 2001,

prosseguiram-se com as actividades na gestão dos

riscos técnico–operacionais através de auditorias

realizadas aos sistemas de segurança contra

incêndio, aos sistemas de intrusão e CCTV e ainda

auditorias técnicas a Lojistas, nomeadamente

auditorias higieno-sanitárias às lojas da restauração.

Estas auditorias permitem identificar aspectos a

melhorar, quer nas operações, quer mesmo em

algumas instalações. Foram ainda realizados testes

aos planos de emergência dos Centros Comerciais e

simulacros de combate a incêndio, de ameaça de

bomba e de evacuação dos centros comerciais, em

alguns casos com a presença dos serviços da

protecção civil, forças de segurança e bombeiros.

5.1.2.6. A Auditoria Interna

A Auditoria Interna das empresas da Sonae Imobiliária

tem sido desenvolvida com recurso aos serviços

partilhados do Grupo Sonae através de recursos

especialmente dedicados e com reporte directo ao

Conselho de Administração da Sonae Imobiliária. Neste

exercício, foram efectuadas auditorias de conformidade

aos procedimentos das principais unidades e auditorias

aos processos críticos do negócio, nomeadamente aos

seguintes: gestão dos contratos de utilização com os

Lojistas, aquisição de bens e serviços e gestão dos

fluxos de tesouraria dos parques de estacionamento.

No âmbito da auditoria aos sistemas de informação,

efectuou-se a auditoria ao sistema de registo das

vendas diárias dos Lojistas. Foi ainda efectuada a

auditoria de conformidade com procedimentos e

processos e de sistemas à transição para o Euro.

Sintra Retail Park, Portugal

5.1.3. Gestão de Centros Comerciais e de Lazer

5.1.3.1. Gestão Operacional

A actividade consolidada da Sonae Imobiliária no âmbito

da gestão, marketing e comercialização de centros

comerciais, continuou a crescer na medida em que a

sua actividade aumentou em Portugal, Espanha e Brasil,

os três países onde actualmente opera.

Em 2001, a Sonae Imobiliária geria 1.128.033 m2 de

ABL, dos quais 76% em Portugal, 14% em Espanha e os

restantes 10% no Brasil. A esta Área Bruta Locável (ABL)

total correspondiam 3.949 contratos com Lojistas.

CascaiShopping 64.883 183

CoimbraShopping 26.482 82

GuimarãeShopping 24.875 91

GaiaShopping 56.443 180

ViaCatarina 11.611 122

Centro Colombo 119.869 508

MaiaShopping 30.840 117

NorteShopping 72.251 331

Centro Vasco da Gama 47.611 214

Sintra Retail Park 17.317 18

MadeiraShopping 26.583 147

AlgarveShopping 42.352 164

Arrábida Shopping 56.174 185

Total Centros Comerciais em Portugal 597.291 2.342

ClérigoShopping 1.423 8

Galeria Lambert 1.995 14

Edifício Grandella 5.806 4

Total Galerias em Portugal 9.224 26

Galerias de 3º sob gestão 252.945 617

Total sob gestão em Portugal 859.460 2.985

Bilbondo 37.222 41

Iruña 25.784 31

Eroski - Tudela 18.758 27

Eroski - Calahorra 9.198 15

Valderaduey 19.427 24

Abadino (Abertura em Out,17,2001) 9.258 18

Urbil 35.538 69

Total sob gestão em Espanha 155.185 225

Penha 18.116 195

Franca 18.323 82

Metrópole 25.245 157

Pátio Brasil 30.341 173

Tivoli 21.363 132

Total de Centros Comerciais no Brasil 113.388 739

Total sob gestão 1.128.033 3.949

Centros Comerciais: Contratos e ABL (m2) sob gestão ABL m2 Número

Centro de Contratos

MadeiraShopping, Portugal

Em Portugal, a Sonae Imobiliária era responsável, no final

do ano, pela gestão de 2.985 contratos de lojas e

arrecadações, representando 859.460 m2 de ABL total.

O volume de negócios consolidado das actividades

de gestão e comercialização de centros comerciais

em Portugal, que inclui rendas, despesas comuns,

direitos de ingresso da totalidade do portfolio sobre

gestão, bem como “fees” de comercialização e

consultadoria, alcançou um valor total de

€ 222,8 milhões, um crescimento de 34,3%

relativamente ao ano anterior, consequência do

aumento do número de Centros e Galerias sob

gestão, bem como de um forte crescimento da

actividade de comercialização de lojas, devido

aos novos projectos que abriram ao público

durante 2001.

O número de Colaboradores dedicado às actividades

de gestão e comercialização de centros comerciais

em Portugal situou-se, no final do ano de 2001, em

205, representando uma variação de –13,1%

relativamente a 2000. Devemos assinalar, no entanto,

que durante o corrente ano se centralizou todo o

“back office” administrativo da Sonae Imobiliária

(incluindo também o da área da Gestão) numa nova

empresa prestadora de serviços. Para efeito de

comparação, se se retirar o pessoal de “back office”

administrativo, verifica-se um crescimento de 180

para 205 pessoas (+13,9%), no número de

colaboradores dedicados à Gestão e Comercialização

em Portugal, essencialmente devido ao acréscimo de

actividade verificado.

Distribuição geográfica da ABL

sob Gestão

10% Brasil

14% Espanha

76%Portugal

‘93 ‘94 ‘95 ‘96 ‘97 ‘98 ‘99 ‘00 ‘01

ABL

(000

’s) s

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N.o

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Ges

tão

0 0

200500

400

1.000

600

1.500

800

2.000

2.500

3.000

1.000 1.000

Portugal: N.o de contratos e ABL (000’m2)

sob Gestão

ABL (1.000 m2) sob Gestão Contratos sob Gestão

‘93 ‘94 ‘95 ‘96 ‘97 ‘98 ‘99 ‘00 ‘01

Milh

ões

de E

uro

N.o

de C

olab

orad

ores

0 0

50 50

100 100

150 150

200 200

250 250

Portugal: Gestão e Comercialização de Centros Comerciais

(consolidado) Volume de Negócios e Colaboradores

Volume de negócios Colaboradores

NorteShopping, Portugal

Passando agora a analisar a performance, em

2001, dos 11 Centros Comerciais e do Retail Park

da Sonae Imobiliária em Portugal, é possível

concluir que a evolução foi globalmente muito

positiva, com as visitas a crescerem 8,5% e as

vendas 19,1% relativamente a 2000. Em termos

de “like-for-like” os crescimentos foram de 0,3%

e 8,4% respectivamente.

O CascaiShopping manteve elevados níveis de

tráfego, com cerca de 10,8 milhões de visitas

(–0,6% que em 2000). As vendas e as rendas totais

cresceram significativamente, com um aumento

respectivamente de 17,1 % e 16,2% face ao ano

anterior, em resultado da melhoria de “tenant-mix”

conseguida após a renovação do Centro, com a

subdivisão da antiga loja Printemps num conjunto de

várias lojas, que passou a integrar as mega-lojas

ZARA, FNAC, WORTEN e SPORTZONE, além de

várias outras. A taxa de ocupação do Centro

permaneceu em 100%.

O CoimbraShopping completou o quarto ano após

expansão com um bom crescimento de vendas

(+7,7%) e das rendas totais (+8,0%) embora tenha

registado um tráfego praticamente sem variação

(+0,1%). A performance do Centro em matéria de

vendas continuou excelente, tendo sido atingido um

valor médio mensal de € 587 por m2, o mais elevado

no portfolio da Sonae Imobiliária. A taxa de ocupação

foi de 97%.

No GuimarãeShopping continuou a verificar-se um

crescimento interessante no tráfego (+9,3%) e nas

vendas (+28,6%). As rendas totais também

apresentaram um bom crescimento (+9,1%), fruto da

introdução de várias novas insígnias no processo de

renovação de contratos, que teve lugar no final do 1º

trimestre de 2001. A taxa de ocupação subiu para cerca

de 99%, existindo apenas uma única loja vaga, com

fortes hipóteses de comercialização, a curto prazo.

No GaiaShopping o tráfego atingiu cerca de 10,7

milhões de visitas (–3,4%), enquanto que as vendas

e as rendas totais cresceram respectivamente

+5,1% e +5,0%. Esta evolução foi conseguida apesar

Centro Vasco da Gama, Portugal

Centro Visitas Vendas

2001 2000 Var. % 2001 2000 Var. %

CascaiShopping 10.824 10.887 (0,6%) 156.765 133.907 17,1%

CoimbraShopping 7.466 7.457 0,1% 43.875 40.753 7,7%

GuimarãeShopping 8.442 7.722 9,3% 37.070 28.820 28,6%

GaiaShopping 10.670 11.046 (3,4%) 86.335 82.138 5,1%

ViaCatarina 9.371 8.656 8,3% 38.097 37.541 1,5%

Centro Colombo 34.088 35.892 (5,0%) 448.423 435.308 3,0%

MaiaShopping 8.718 8.264 5,5% 45.895 42.798 7,2%

NorteShopping 21.558 21.521 0,2% 275.322 240.839 14,3%

Centro Vasco da Gama 21.466 20.698 3,7% 171.672 160.065 7,3%

Sintra Retail Park 0 0 n.a. 20.756 3.542 486,0%

MadeiraShopping 4.562 0 n.a. 57.508 0 n.a.

AlgarveShopping 6.192 0 n.a. 53.916 0 n.a.

Total 143.357 132.142 8,5% 1.435.634 1.205.711 19,1%

Total (Like-for-like) 01/00 132.603 132.142 0,3% 1.303.454 1.202.169 8,4%

(milhares de visitas; milhares de Euro)

do encerramento provisório de várias lojas,

decorrente das obras de fit-out para instalação de

várias novas insígnias, no processo de renovação de

contratos que teve lugar durante o último trimestre

do ano 2001. Este Centro fechou o ano com uma

taxa de ocupação global de 92%, devido à

desactivação progressiva de lojas na Galeria do

Hipermercado, por forma a permitir o lançamento de

obras profundas de renovação, a iniciar no 1º

semestre de 2002.

O tráfego do ViaCatarina alcançou 9,4 milhões de

visitas (+8,3%), enquanto que as vendas (+1,5%) e

as rendas totais (–0,3%) apresentaram ambas uma

evolução algo inferior ao esperado. Esta situação

decorreu do impacto negativo das obras que

decorreram durante grande parte do ano, na “baixa”

do Porto. Com efeito, houve uma queda importante

no número total de automóveis que entraram no

estacionamento (–10%), passando os clientes a

utilizar o Centro muito mais como mera

“conveniência”. Esta tendência foi alterada a partir de

Setembro, altura em que o impacto negativo das

obras diminuiu fortemente, com alteração imediata na

evolução das vendas, que passaram a crescer com

uma taxa relativamente elevada. Espera-se a

continuação desta recuperação, durante o corrente ano.

A taxa de ocupação do Centro manteve-se nos 99%.

O Centro Colombo completou o seu quarto ano de

operação com um tráfego de cerca de 34 milhões de

visitantes, uma evolução de –5% relativamente ao ano

anterior, muito embora continue a ser um dos Centros

mais visitados do mundo (é de registar que em

Novembro de 2001 abriu ao público o “El Corte Inglés”,

em Lisboa, que apesar de ser um conceito algo

diferente de um Centro Comercial, veio alargar o ABL

total disponível em Lisboa). No entanto, tanto as vendas

(+3,0%), como as rendas totais (+7,8%) continuaram a

apresentar taxas de crescimento assinaláveis, em

comparação com os valores de 2000. A taxa de

ocupação ficou em 99,8%, tal como no ano anterior.

O MaiaShopping também completou o seu quarto ano

de operação apresentando uma evolução muito

favorável, com um tráfego de 8,7 milhões de visitas

(+5,5%), enquanto que as vendas (+7,2%) e as

rendas totais (+13,5%) cresceram ambas fortemente,

fruto da melhoria verificada no “tenant-mix”, que

incluiu nomeadamente a introdução de várias novas

insígnias. A taxa de ocupação do Centro subiu para

98,2%, o valor mais elevado verificado desde a

abertura do Centro, em 1997.

O NorteShopping, inaugurado em Outubro de 1998,

completou o seu terceiro ano de operação com um

tráfego de 21,6 milhões de visitas (+0,2%). A

evolução das vendas (+14,3%) e das rendas totais

(+11,9%) foi muito favorável, ultrapassando

claramente as expectativas mais optimistas. A taxa

de ocupação manteve-se nos 100%.

O Centro Vasco da Gama, que abriu ao público em

Abril de 1999, também manteve um desempenho