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Relatório Semanal

Período:

6 de janeiro a 10 de janeiro

Divulgação:

12 de janeiro de 2020

www.desmistificandofii.com.br

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Rodrigo Costa Medeiros Analista de Valores Mobiliários – CNPI 1597 desmistificandofii@gmail.com www.desmistificandofii.com

CARTA AOS LEITORES

Como feito no relatório anterior e explicado que faríamos nos três primeiros do ano, iniciamos este relatório com

uma visão mais macro sobre os movimentos dos fundos imobiliários e o cenário de desvalorização de suas

cotas na última semana. Antecipadamente peço desculpas pelo longo texto, mas não conseguiria explicar o

detalhe de minha visão sem um texto maior, que poderia ser até mais rico em detalhes, mas não cabe neste

relatório.

Nesse texto inicial do relatório também trago uma informação de RBFF11, o FoF da Rio Bravo, fora da ordem

normal do DesmistificandoFII, pois gostaria que todos os investidores lessem essa informação. A informação

vira uma exceção ao que este Analista sempre disse e explicou sobre as emissões em FIIs e o ganho do direito

de preferência, sendo importante a leitura por todos os investidores.

Boa leitura.

As quedas nos Fundos Imobiliários?

Esta semana os fundos imobiliários apresentaram uma pequena desvalorização, sendo mais acentuada na

manhã do dia 8.1.2020. Alguns fundos como HGLG11 e XPIN11 observaram movimentos de desvalorização

superior a 10%, sem retornar aos preços, já outros fundos, como HGRU11, tiveram um movimento rápido de

desvalorização e o retorno ao preço anterior.

Para muitos investidores foi a primeira vez que experimentaram um movimento de queda nas cotas, visto que

o IFIX subiu por mais de 30 dias ininterruptos, o que pode ter gerado um certo temor.

E o que explica este movimento?

Não, não foi a tensão entre EUA e Irã que ocasionou este movimento. Uma guerra na região afetaria sim as cotas

dos FIIs, mas não foi apenas isso que ocorreu no momento.

A desvalorização da renda variável não costuma ocorrer por um único fato, mas um conjunto deles. Essa queda

parece a somatória dos seguintes fatores: valorização excessiva de muitos FIIs + investidores inexperientes

com poucas informações + a escalada da tensão nos EUA e Irã.

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A valorização excessiva

Que muitos fundos imobiliários estavam ficando caros não era novidade para nenhum investidor prudente, e

entendo que os assinantes do DesmistificandoFII estejam enquadrados nessa categoria. Tanto que no primeiro

relatório deste ano fiz questão de destacar a importância de os investidores prepararem o psicológico para o

ano de 2020 e até mesmo começarem a olhar para alternativas de investimento, não para abandonarem os FIIs,

mas para fazerem uma carteira mais diversificada.

Alguns fundos tinham uma valorização mais expressiva, como HGLG11 e XPIN11, em razão da expectativa dos

seus direitos de preferência, outros, uma valorização por distorção de mercado, como SPTW11, explicados mais

a frente, e outros uma valorização acima de qualquer distorção, mesmo com a expectativa do direito de

preferência, como BCIA11.

Os fundos com valorizações mais expressivas, tiveram desvalorizações mais expressiva, e aqueles que tiveram

valorizações dentro de uma normalidade de mercado, sequer desvalorizaram, como foi o caso de HGRU11.

Esses movimentos de valorizações expressivas, desconectado dos fundamentos geram pequenos movimentos

de correções como esses.

Mas Rodrigo, o que é uma valorização expressiva e o que é uma valorização dentro da normalidade?

Bem, antes de responder esta pergunta, não posso deixar de destacar uma frase que o Arthur Vieira de Moraes

costuma dizer, que renda variável não valoriza sempre, se fosse assim seria fácil entrar na Forbes. Então fique

atento as suas expectativas, pois só se frustra quem tem expectativas desconectadas da realidade.

Para responder melhor essa pergunta, preciso explicar, superficialmente, o que leva uma ação (empresa) a se

valorizar na bolsa.

O movimento de valorização de uma ação na bolsa no curto prazo possui um caráter muito subjetivo de

expectativas futuras sobre aquela empresa e de movimentos especulativos dos investidores; no entanto, no

longo prazo, aprendi que as valorizações tendem a respeitar a capacidade de a empresa produzir crescimento

de seus resultados, especialmente seu lucro líquido.

Como funciona? Os investidores mais fundamentalistas, levados por uma expectativa de crescimento dos lucros

de uma empresa, ocasionam um movimento de valorização nas ações com uma visão de futuro, enquanto isso,

investidores com um viés mais especulativo podem aumentar essa valorização acima de um patamar razoável

por entender que a busca pela ação levará a mais valorizações no curto prazo, trazendo junto investidores

menos experientes que aumentam esse movimento. Com o passar do tempo, na medida que os resultados

forem sendo divulgados, teremos três cenários: i) os resultados frustram as expectativas e as ações caem; ii)

os resultados mantém a expectativa e a ação segue em um movimento de alta moderada; e iii) os resultados

superam as expectativas e o movimento de alta ganha mais tração.

Nesses momentos, um dos exemplos que gosto de citar é da empresa WEG (WEGE3). Quando iniciei minha vida

como investidor, em 2003, era dito que a empresa era cara, pois o seu PL era muito superior que as demais

empresas da bolsa. Nesse período a empresa se valorizou praticamente 4.000%, continua sendo considerada

“cara”, é o seu PL não é muito diferente do que daquela época, quando comparado com outras empresas e

analisando dentro dos juros atuais do país e do mundo (não vou entrar na análise da empresa).

O que quero explicar com este exemplo é que a valorização de 4.000% da empresa “cara” foi justificada pelo

crescimento de seus resultados ao longo dos anos, seguindo a fala acima, de que no longo prazo as valorizações

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respeitam os resultados. Se a empresa não tivesse crescido o lucro nesta proporção, as suas ações não teriam

se valorizando tanto.

Pois bem, apliquem esse conhecimento aos Fundos Imobiliários. Fundos Imobiliários são investimentos que

possuem como principal objetivo a geração de fluxo de caixa constante, em razão de sua regra de distribuição

mínima, com base em investimentos no setor imobiliário. Assim, os fatores que afetarão a cotação desses no

longo prazo será a capacidade de crescer esse fluxo de caixa, além da taxa de juros do país, a qual afeta todo

investimento.

A capacidade de crescer a geração do fluxo de caixa de um fundo imobiliário é limitada em sua grande maioria,

uma vez que a sua atividade é a exploração imobiliária, seja por aluguel do imóvel, seja por aquisição de dívidas

atreladas a imóveis, seja o desenvolvimento imobiliário. Enquanto na indústria uma empresa pode desenvolver

um produto escalável e com um custo variável muito baixo em que aumentando a escala aumentará o seu lucro,

no setor imobiliário não temos esta possibilidade.

Em fundos imobiliários no Brasil sequer podemos ter alavancagem para tentar um retorno um pouco acima do

valor patrimonial, como empresas de capital aberto do setor imobiliário fazem, assim, os resultados desses são

altamente atrelados ao valor patrimonial, que é o gerador do fluxo de caixa, não sendo provável o crescimento

dos resultados de forma exponencial para justificar uma valorização das cotas.

É possível sim, os Gestores criarem valor e melhorarem a receita por meio de emissões de cotas inteligentes e

coerentes, gerando valor, exatamente como expliquei no último relatório; no entanto, essa melhora sempre

estará atrelada ao valor patrimonial e o seu pequeno crescimento, não podendo gerar valorizações exponenciais

no lucro.

E quais as exceções possíveis?

Tudo tem exceção e aqui não seria diferente. Fundos imobiliários que possuem um excesso de vacância e as

cotas refletem apenas os rendimentos imediatos e baixos, as vezes zero, mas que, resolvida esta situação, a

sua receita poderia se valorizar exponencialmente. Essas exceções, no entanto, são raras, pois em geral, fundos

com vacância muito elevada estão assim por alguma deficiência do imóvel ou do consultor imobiliário ou do

gestor, ou o mais provável, da somatória desses, mesmo assim, há FIIs que proporcionam esse tipo de

valorização, como o FIGS11 e o RBGS11, recomendações quase cirúrgicas do DesmistificandoFII.

Assim, retirando essas raras exceções, qualquer valorização expressiva dos fundos imobiliários não será

sustentada pela melhora dos resultados dos fundos e, ou é sustentada pela taxa de juros que mudou o

parâmetro de precificação, ou no médio e longo prazo teremos correções, como a ocorrida esta semana.

E não se esqueça de um detalhe de suma importância, na grande maioria dos FIIs, quanto maior a valorização,

maior é a despesa com taxa de gestão e administração, pois é um percentual do valor de mercado, gerando

uma redução dos rendimentos, o que forçaria a uma correção obrigatória por impedir o crescimento do lucro.

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E o que seria a valorização ocasionada pela modificação da taxa de juros?

Todo investidor prudente e com conhecimento sabe que as cotas dos FIIs flutuam com base na taxa de juros

de forma inversamente proporcional, quanto menor esta, maior a valorização, quanto maior, maior a

desvalorização.

No entanto, muitos investidores esquecem, ou não conhecem, que o parâmetro adequando de comparação não

é a meta da taxa de juros, aquela fixada pelo Copom e que atualmente está em 4,5%, mas sim a taxa de juros

futuro e que possui um caráter subjetivo.

Atualmente a taxa de juros está em 4,5% e muitos investidores acreditam que para os FIIs terem nova

valorização o Copom deveria realizar novos cortes, mas entendo que isso não seria necessário para

observarmos novas valorizações. Pelo último relatório de mercado do boletim Focus, a expectativa é que a taxa

de juros termine 2020 em 4,5%, 2021 em 6,5% e 2022 em 6,5%, isso em razão das leituras que os economistas

fazem da inflação futura e da atividade econômica.

Uma mudança na visão da economia que fizesse a expectativa dos juros de 2021 reduzir para 5%, seria

suficiente para gerar uma nova valorização dos fundos imobiliários, mesmo que o Copom não fizesse nenhuma

alteração da meta de juros imediata, caso esse fundo já não tivesse valorizado acima do normal.

Rodrigo, agora não entendi, como os FIIs vão se valorizar com a mudança da expectativa futura de juros, se eu

estou usando como parâmetro para aquisição dos FIIs uma taxa de 4,5%?

Pois é, justamente aqui que entra o ponto subjetivo e que pode levar a valorização de alguns fundos acima do

seu fundamento real. Como vimos, não sendo a expectativa de crescimento do resultado a sustentar a

valorização, precisará ser a taxa de juros, que terá a subjetividade de análise de cada investidor.

Se o investidor exigir dos fundos imobiliários uma renda exatamente igual a meta da taxa selic, ou seja, 4,5%, e

aceitar pagar por um fundo um valor que o seu rendimento represente 4,5% e se confirmar a expectativa dos

economistas com um movimento dos juros para 6,5% no final de 2021, daqui apenas 2 anos, como ficará o seu

investimento? Nesse caso os fundos imobiliários, na visão deste investidor, precisarão se desvalorizar em

aproximadamente 25%, pois a partir deste momento ele exigirá rendimentos de 6,5%.

Ficou confuso? É um investidor novo? Então vou detalhar rapidamente para você.

Se um fundo paga um rendimento de R$ 10,00 por ano e você usa como taxa de rendimento mínimo 4,5%,

significa que você aceita pagar na cota o valor de R$ 222,22, pois 4,5% desse valor são R$ 10,00. Passados dois

anos, supomos que aquele rendimento conseguiu crescer com a inflação, tendo dois reajustes, um de 4% e outro

de 5,5% (inflação mais alta para justificar a alta dos juros). Então, depois de dois anos o rendimento estaria em

R$ 10,97 e agora o investidor vai exigir um rendimento de 6,5%. Com isso, o valor máximo que ele aceitará pagar

por esta cota é de R$ 168,76, uma bela desvalorização.

Feita esta rápida explicação, voltemos para a nossa precificação.

Se o investidor sabe que daqui dois anos a cota vai valer R$ 168,76, pelas expectativas que temos hoje, porque

o investidor vai pagar R$ 222,22 na cota?

É justamente neste ponto que entra a minha exigência para rentabilidade dos fundos imobiliários.

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Eu uso os juros do tesouro direto para 10 anos ou mais próximos disso, pois refletem melhor as taxas de juros

futuros, adaptada a esta visão de que irão subir, não usando a apenas a meta dos juros; no entanto, qual tesouro

direto usar, o atrelado ao IPCA ou o pré?

Os FIIs realizam investimentos atrelados a imóveis, e esses ativos possuem como característica corrigir os

contratos e/ou o imóvel pela inflação. Há uma tendência de os imóveis serem corrigidos pela inflação ao longo

do tempo, visto que os custos para construção e do valor do terreno sobem com base na inflação, motivo pelo

qual o valor dos imóveis possui uma tendência de acompanhar a própria valorização dos alugueis.

Com base nesta visão, pensaríamos que o ideal então seria usarmos os juros que possuem correção pelo IPCA,

pois os FIIs possuem esta correção, bastaria considerar apenas os juros, pois os dois geraria a correção pela

inflação.

No entanto, sabemos que este crescimento do valor dos imóveis com base na inflação é uma forma ingênua de

ver esses investimentos, pois os imóveis nem sempre conseguem acompanhar o crescimento pela inflação por

uma série de fatores, os quais não pretendo abordar aqui, mas não posso deixar de indicar um dos melhores

vídeos sobre o assunto LINK.

Ao mesmo tempo que não é possível afirmar que os imóveis não corrigem com base na inflação de uma forma

constante, também não podemos descartar que um grupo de imóveis, bem diversificado, possuem condições

de ter uma correção parcial da inflação, motivo pelo qual não podemos simplesmente usar os juros pré, pois

eles não possuem nenhuma correção com inflação.

Então Rodrigo, qual métrica você usa?

Eu uso a média entre os dois índices, o pré e o atrelado a inflação, com prazo mais próximo de 10 anos. No caso

atual, uso o Tesouro IPCA para 2035, com juros semestrais, que paga um juro de 3,24% e o Tesouro pré para

2029, que paga um juro de 6,73%. Essa média dá 4,985%, como esses juros são os considerados como o menor

risco no país, entendo que para aplicarmos aos fundos imobiliários ainda precisamos acrescer um prêmio, o

qual uso de 10%, o que nos dá um juro de 5,48% a.a.

Esse é o juro médio que precisamos exigir, neste momento, dos fundos que classifiquemos como bons, como

o FIIB11, precisam pagar esse nível de rentabilidade na visão de seus rendimentos nos próximos doze meses.

Mudando o tipo de FII e o seu risco, essa métrica precisa ser ajustada, no entanto, não entrarei neste detalhe

hoje, pois adiantaria a visão do relatório da próxima semana.

Caso usemos essa métrica, observaremos que, caso a expectativa daquele juro de 2021 venha a reduzir, a nossa

métrica também irá reduzir e haverá uma tendência dos fundos imobiliários se valorizarem, independentemente

de novos cortes na taxa selic.

No entanto, se usarmos a métrica de precificar com base na taxa selic atual, desconsiderando os juros futuros,

a nossa precificação já está contando com uma melhora da economia e uma redução nos juros futuros; no

entanto, precisamos saber que se a melhora que prevemos não ocorrer, os fundos imobiliários irão se

desvalorizar.

Mas Rodrigo, se a visão é de os juros subirem daqui dois anos, então eu não deveria já exigir aqueles juros na

minha precificação?

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Entendo que não. Os juros podem subir, não há uma certeza de que irão subir. Ao fazer este tipo de precificação,

eu não aceito pagar uma melhora da economia futura, mas também não exijo uma piora da economia futura,

gerando um meio termo e, na minha visão, um equilíbrio entre risco e retorno atrativo.

Discorda da minha métrica? Perfeito, essa é uma métrica subjetiva e cada investidor pode ter a sua. Se um

investidor possui uma opção de investimento que lhe pague 10% a.a. + Inflação, possivelmente esta será a

métrica dele, o que fará ficar de fora dos FIIs. Na minha visão, para uma boa medição do mercado, está métrica

nos produz um preço relativamente justo e como entendo o FII como um excelente investimento na carteira de

todo o investidor, essa métrica nos possibilita encontrar bons ativos com bons retornos.

Depois, essa é uma métrica muito importante para avaliação dos FIIs, mas apenas para iniciarmos os nossos

estudos. Não é porque um fundo alcançou esta métrica que deverá entrar na carteira do investidor. Precisamos

ainda avaliar a qualidade dos ativos, do gestor, localização dos imóveis, potencial de manutenção e crescimento

de renda, prêmio ou não do valor de mercado sobre o valor patrimonial e várias outras características.

Se um investidor usar a métrica errada, isso ocasionará a valorização excessiva dos FIIs, utilizando-se taxas de

desconto que nem todos os investidores irão concordar e poderão gerar um ajuste no futuro, principalmente se

as receitas frustrarem o crescimento dos fundos imobiliários.

Assim, estipule a sua taxa de comparação na aquisição dos FIIs, sendo que recomendo essa métrica, com os

ajustes aplicados a cada tipo de FII, o que irei explorar melhor no próximo relatório.

Continuando o nosso texto sobre os motivos para a desvalorização dos fundos imobiliários nesta semana,

temos outros dois motivos que neste momento o leitor nem lembra, dado o texto longo, sendo preciso relembrar:

investidores inexperientes com poucas informações + a escalada da tensão nos EUA e Irã.

Investidores inexperientes com poucas informações

Esses investidores não possuem o conhecimento que descrevi, resumidamente, acima. Bem como as vezes

sequer conhecem adequadamente as características dos fundos imobiliários. Observação rápida. Todos nós

um dia fomos investidores inexperientes, não tenha vergonha se for, apenas tenha consciência disso e busque

informações e conhecimento para mudar esta situação.

Eles observam os fundos imobiliários se valorizarem, acredita que terá condições de ganhar um bom dinheiro e

faz o investimento que é indicado por alguém, fazendo com que alguns fundos ignorem completamente os seus

fundamentos e se valorizem excessivamente. Ocorre que com um tempo de valorização os investidores mais

experientes se afastam e esperam e ficam os investidores com menos experiência, os quais, por vezes, no

primeiro momento de queda se assustam e também se afastam do mercado.

Neste momento, não temos compradores e aqueles que precisam vender acabam tendo que reduzir o preço

das cotas, gerando o chamado ajuste. Nesse ajuste muitos investidores inexperientes buscam informações e

ficam um pouco mais experiente e entendem um pouco mais da precificação, mas novos investidores

inexperientes estão prontos para entrar no mercado e, quando este ajuste gerar o movimento de queda, muitos

investidores, entre eles esses novos prontos para entrar, acreditam ter surgido uma nova oportunidade de

compra e voltam a adquirir cotas dos fundos imobiliários, gerando um novo movimento de valorização.

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Esse movimento de sobe e desce, no momento, parece ser mais gerado por essa luta entre compradores e

vendedores, luta muito tímida ainda, sem que tenhamos testado os rendimentos dos fundos imobiliários para

movimentar essas quedas, afinal, muitos FIIs pagaram excelentes rendimentos no final de 2019.

Assim, a má precificação, explicada no item anterior, acrescida de uma pitada de investidores novos e

inexperientes, nos leva a uma valorização expressiva, o que pode nos levar a uma correção mais expressiva.

Ocorre que, normalmente, para haver uma correção, a soma desses dois fatores não é suficiente, sendo

necessário que um fato ocorra e faça os investidores lembrarem que os FIIs não podem subir eternamente e

eles não devem se desconectar dos seus fundamentos. Neste ponto é que acredito ter entrado a escalada de

tensão entre os EUA e o Irã.

A escalada da tensão nos EUA e Irã

Achar que a tensão entre EUA e Irã não podem afetar em nada os FIIs não me parece adequado, apesar de o

movimento ter sido desproporcional. Uma eventual guerra na região poderia levar a uma valorização do petróleo

e do dólar, o que nos levaria a ter mais inflação, consequentemente, poderíamos ter uma elevação da taxa de

juros futuro. Se ocorresse uma elevação da taxa de juros futuro, aquela nossa taxa de desconto explicada no

primeiro item alteraria e a disposição por pagar mais caro em alguns FIIs diminuiria.

Assim, sim, a escalada da tensão na região poderia sim afetar diretamente nossos investimentos; no entanto, o

movimento ocorrido não parece ter sido tão racional assim. Parece ter sido um movimento muito mais irracional,

do medo de desvalorização excessivo pelas notícias pessimistas que estavam na mídia.

Nesse momento, vejo nossa economia no caminho certo, com muito para desenvolver ainda após esses anos

de recessão, e, a menos que uma guerra na região ocorresse efetivamente é que impactaria nossos

investimentos.

Esse movimento apenas serviu para nos mostrar que, possivelmente, a cada fato existente no ano, como os FIIs

estão bem valorizados, poderemos ter uma nova volatilidade, por tudo que expliquei anteriormente. E este ano

temos uma tendência de termos muitos desses fatores, temos eleições nos EUA, temos muitas reformas

importantes para passarem ou não passarem no Congresso, entre elas a possibilidade de tributação dos

rendimentos dos FIIs, e também temos eleição no Brasil.

Assim, o investidor precisa estar preparado para um ano mais volátil e que muito dificilmente não repetiremos

a valorização dos FIIs do ano de 2019. Não irei afirmar que não repetiremos, pois não é possível prever o futuro,

mas a expectativa deste Analista é que a chance de repetir aquela valorização é de no máximo de 10%.

Isso não significa que os FIIs deixaram de ser um bom investimento. Frente a um DI de 4,40%, entendo que os

FIIs serão boas opções, desde que bem escolhidos, para quem está entrando, ou da manutenção dos de

qualidade, para aqueles que já estão. Ao mesmo tempo que reforço a ideia do relatório anterior, sobre a

diversificação do portfólio para melhorar o nível de rentabilidade, ou para manter os riscos melhores

administrados.

Nesse momento, encerro esse texto inicial, pedindo desculpas pelo tamanho e esperando ter trazido um pouco

de luz para o investidor. Paro por aqui para evitar adiantar minha visão para a carteira a ser divulgada no próximo

final de semana, quando divulgarei uma carteira do zero, sem que isso significa a retirada de todos os FIIs.

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Carteira recomendada

A carteira recomendada desta semana não terá a coluna “compra” e ou “manutenção”. O objetivo disso é para

não adiantarmos os movimentos da nova carteira.

Nesse momento, quando no dia 13.1.2020 a carteira recomendada do DesmistificandoFII completa 1 ano,

importante fazermos uma avaliação dos resultados. O IFIX, neste período valorizou 32,93%, um excelente

resultado.

A carteira foi criada ao longo dos meses, com aplicações aos poucos e não de uma vez só, em razão disso,

propus que o retorno fosse medido por um cálculo de TIR. Para quem tem conta na XP, é um modelo semelhante

que o usado pela corretora para medir o retorno dos seus investimentos, independentemente do momento que

você fez a aplicação. No caso do cálculo da TIR, há uma pequena perda de rentabilidade, mas facilita o cálculo.

A meta era aplicar o valor de R$ 100 mil ao longo dos primeiros seis meses, além de R$ 2 mil por mês e os

rendimentos recebidos. Isso, sem contabilizar janeiro de 2020 e os rendimentos, teríamos investido R$ 122 mil

ao longo do ano e tinha como meta um rendimento acima de R$ 800,00, o que poderia ser R$ 800,01.

No final do período não realizamos o investimento de todos os valores, pois realizamos a venda de JSRE11 e

optamos por não reinvestir o valor, que é de R$ 7.819,00.

Além da meta de um rendimento no final do período, também tínhamos como objetivo ter uma rentabilidade

superior ao IFIX e ao CDI, pois na época não tínhamos como saber se o IFIX geraria um retorno superior ao CDI.

Então, vamos aos resultados.

A expectativa é que a carteira renda neste mês de janeiro o rendimento de R$ 967,37, considerando o mesmo

rendimento do mês anterior de ALZR11 e FCFL11, os quais ainda não divulgaram o rendimento. Evidentemente

esses rendimentos foram marcados por alguns pagamentos não recorrentes de alguns FIIs. Se alterar todos os

rendimentos para a expectativa deste Analista, o rendimento ficaria em aproximadamente de R$ 824,00, sem

investir aquele valor da venda de JSRE11.

Assim, alcançamos com facilidade a meta estabelecida, mesmo sendo ousada na época.

Para a medição seguinte, usamos o cálculo da TIR, com base na tabela que está no tópico sobre a carteira

recomendada. Além daqueles valores, precisamos considerar os rendimentos já ajustados nas cotas, de R$

913,61, além do valor referente da venda de JSRE11, de R$ 7.460,27 (esse valor já reduz o imposto que foi pago

em dezembro), pois era um valor que tinha saído, além do saldo a pagar de IR das nossas vendas, que é de –

R$ 620,81.

Considerando todos esses números e essa metodologia de cálculo, o retorno gerado foi de 52,80%, ou seja, bem

acima do IFIX.

Rodrigo, todo esse cálculo é muito complexo, não dava para ser mais simples para eu verificar o retorno da

carteira?

Infelizmente não dá para fazer uma conta simples – valor final / somatória do valor investido – pois nessa conta

desconsidera que os investimentos foram feitos em meses diferentes. Ou seja, o investimento feito em junho

não gerou o mesmo retorno em termos de tempo do investimento feito em janeiro. Assim, se fizermos a conta

simples – valor final / somatório do valor investidor, o retorno será menor. Para quem tem conta na XP, sugiro

fazer a conta e comparar com o retorno que eles apresentam.

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De qualquer forma, para mostrar que a carteira do DesmistificandoFII bateu o IFIX com facilidade, foi feito um

controle da carteira no ClubeFII, que calcula nesse método – valor final / somatório do valor investido -, o qual,

apesar de menor, ainda ficou bem acima do IFIX, conforme podemos observar:

Assim, estou muito feliz de informar que conseguimos alcançar, com facilidade, os objetivos traçados e devo

admitir que tinha o receio de não alcançar o rendimento de R$ 800,00, esta era a meta mais difícil de conseguir,

mas alguns movimentos da carteira, em razão das emissões, possibilitaram.

Espero que os assinantes tenham conseguido retornos tão bons. Ainda que seja defensor de que os investidores

não devem seguir cegamente uma carteira recomendada, devendo definir suas estratégias próprias, usando a

carteira como ferramenta, espero que os seus retornos tenham sido tão bons.

IMPORTANTE!!! Retornos passados não são garantias de retornos futuros. Não é porque conseguimos este

excelente retorno em 2019, depois de também batermos o IFIX em 2018, que há a garantia de termos retornos

tão bons no ano de 2020, uma vez que se trata de renda variável.

Dados Econômicos

Esta semana foi divulgado o IPCA de dezembro e também o de 2019. O índice de dezembro fechou em 1,15%.

Já o índice de 2019 fechou em 4,31%, o qual, apesar de ser acima do centro da meta, que é de 4,25%, foi quase

no centro da meta.

O índice foi impactado, como já se previa, em razão do aumento dos alimentos, especialmente da carne, além

do aumento do combustível. Sem a alta da carne, o índice teria fechado 2019 em 3,54%.

Esse aumento do IPCA preocupa o investidor de FIIs, levando a um risco do aumento dos juros no curto prazo?

Entendo que neste momento não é possível concluir assim.

Pelo que observarmos ao longo do ano, a inflação segue controlada e dentro da meta estabelecida. Ainda que a

meta para 2020 seja de 4%, menor que a de 2019, o alto índice de desemprego e a dificuldade de o país

apresentar um robusto crescimento ainda impactarão os índices inflacionários ao longo de 2020.

Depois, não podemos deixar de considerar o fato de que a metodologia de cálculo do IPCA foi alterada para

2020, sendo que o grupo de alimentos e bebidas teve uma redução considerável na medição, passando de

22,0828% para 18,9880%. Também houve mudança na composição do índice quanto à participação das

cidades, ocorrendo uma redução do Rio de Janeiro e um aumento de São Paulo.

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Quem quiser conhecer um pouco mais sobre as mudanças, o seguinte LINK do IBGE é bem explicativo.

Havendo uma redução do peso dos alimentos e também do transporte e um aumento de alguns serviços, é

provável que o índice consiga se manter dentro da meta, ainda que ao longo de 2020 o preço da proteína animal

deva seguir elevado em razão do problema da peste suína da China.

Assim, neste momento, não parece factível termos uma preocupação de que o Copom já reverteria a atual

política de juros baixos, devendo-se apenas acompanhar a evolução do índice ao longo do ano, especialmente

deste primeiro trimestre.

Outro índice divulgado esta semana foi a 1ª prévia do IGPM, o qual teve uma variação de 0,67%,

consideravelmente mais baixo que os 2,57% do mesmo período de dezembro, mas ainda em patamares

elevados e reflete, em parte, a ainda alta do preço da proteína animal.

Por enquanto, a alta da inflação não tem ligação direta com a baixa dos juros, mas com movimentos de preços

externos e que impactariam com ou sem os juros mais reduzidos, motivo que sigo confiante no atual patamar

de juros.

Possivelmente, no entanto, devemos descartar um novo corte dos juros na primeira reunião do Copom, o qual

pode considerar prudente aguardar mais dados a serem divulgados, mas ainda entendo que não seja possível

fazer um prognóstico.

RBFF11 e o ganho do direito de preferência

Em diversos oportunidades sempre expliquei que o direito de preferência não é algo que o investidor ganha, mas

que o investidor paga por ele, uma vez que em razão do ajuste o valor de mercado das cotas reduz

proporcionalmente ao direito de preferência recebido.

Pois bem, parece que o fundo RBFF11 decidiu mostrar que para toda regra existe uma exceção.

Em 20.9.2019 a administradora aprovou a 2ª emissão de cotas do fundo, a qual era prevista em 1.581.028 novas

cotas, gerando um direito de preferência na proporção de 432,008%, sendo a data “com” o dia 20.9.2019. Ou

seja, apesar de a emissão não ter tido início ainda, apenas os cotistas na data de 20.9.2019 é que poderão

exercer o seu direito de preferência, ou aliená-lo, mesmo que já tendo vendido suas cotas.

Ocorre que, em 17.12.2019 a administradora aprovou uma alteração daquele ato e aumentou o número de cotas

para serem emitidas para 1.976.285, aumentando a proporção do direito de preferência para 540,01%, sem que

fosse feito qualquer novo ajuste, até porque não é mais possível fazer.

Não é mais possível fazer um novo ajuste em razão de que os detentores do direito de preferência podem nem

ser mais cotistas do fundo, assim, poderia estar reduzindo o valor da cota daquele que nem terá o direito de

preferência.

Assim, com esse novo ato, o RBFF11, pela primeira vez nos fundos, gerou uma espécie de bonificação aos

cotistas e bastante generosa, de um pouco mais de 100% de direito de preferência, da posição que existia na

época.

Só para termos uma ideia do impacto, vamos a um exemplo. Um investidor que tivesse 100 cotas no dia “com”,

ele teria tido o ajuste e passado a ter 432 direitos de preferência, que vamos chamar de RBFF12. Considerando

valor de mercado e valor de subscrição, digamos que cada direito de preferência esteja valendo R$ 32,00, o

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nosso investidor então teria o equivalente a R$ 13.824,00 só do valor dos seus direitos de preferência – RBFF12,

fora as 100 cotas de RBFF11, que atualmente estaria valendo R$ 11.100,00.

Pois bem, com o aumento da razão do direito de preferência, o nosso investidor agora passa a ter 540 RBFF12,

ou o equivalente a R$ 17.280,00 (supondo o valor de R$ 32,00), ou seja, o investidor ganhou com este ato do

administrador, o valor de R$ 3.456,00, sem ter tido o ajuste lá atrás.

Portanto, a ideia de que direito de preferência sempre é pago e não ganho, acabou de ser alterada, mas acredito

que será a exceção e dificilmente se repetirá.

Rodrigo, mas isso não prejudica ninguém?

Sim, entendo que este formato prejudica os atuais investidores e que não terão direito de preferência, pois o

novo formato gera uma maior redução do valor patrimonial, mas de forma muito marginal. Se considerarmos o

último valor patrimonial, do informe de 11/2019, no valor de R$ 102,459096, teríamos os seguintes números.

Para a quantidade de cotas a serem emitidas originalmente haveria uma redução do valor patrimonial para R$

80,89224. Para a atual quantidade de cotas, haveria uma redução do valor patrimonial para R$ 80,04979. Assim,

a redução é na ordem dos centavos, não gerando maiores prejuízos.

Importante destacar, no entanto, que esses não devem ser os novos valores patrimoniais com a emissão, uma

vez que com a grande valorização dos FIIs, o valor patrimonial do fundo já deve estar alcançando os R$ 110,00.

Rendimento Tributado

Recebi alguns relatos nos últimos dias sobre investidores que teria observado uma provisão para pagamento

de IR sobre os rendimentos a receber.

Como alguns dos fundos relatados também tenho em carteira e não tive esse provisionamento, sugiro aos

investidores que observaram tal situação que aguardem o pagamento, pois as vezes é só um erro de

informação. Caso haja o desconto, então será necessário entrar em contato com a Corretora para verificar o

ocorrido. Caso o investidor se tranquilize entrando em contato previamente, deve fazer também.

Emissões próximas do Valor de Mercado

No último relatório tratei sobre a necessidade de os Gestores/Administradores passarem a fazer emissões

próximas do valor de mercado para aumentar o valor patrimonial e conseguir manter o nível de rentabilidade.

Esse ponto gerou dúvida em alguns assinantes, assim, vamos há um exemplo prático, para facilitar a

compreensão.

Digamos um fundo cotado a R$ 150,00 e o seu valor patrimonial de R$ 100,00. Caso seja proposta uma nova

emissão de 100% do total de cotas (para facilitar a conta) e no valor de R$ 100,00 + custos, o novo valor

patrimonial do fundo será de R$ 100,00, pois como é uma emissão de 100%, fica a média entre o valor anterior

e o novo valor. Nessa mesma emissão, o novo valor da cota passa a ser de R$ 126,50 (aproximadamente, pois

temos que considerar os custos) no primeiro dia “ex”, em razão do ajuste, depois o mercado decidi quanto

realmente vale.

Nesse caso, digamos que o fundo estivesse pagando R$ 0,66 de rendimento, pois os imóveis adquiridos

possuíam um cap rate de 9,50%. Pois bem, é evidente que na nova emissão não conseguiremos mais cap rate

de 9,50%, mas na melhor das hipóteses de 7,50%. Nessa situação, a nova emissão conseguirá acrescentar R$

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0,52 (regra de três) nos rendimentos. Como foi uma emissão de 100%, bastaria fazer a média simples entre os

dois rendimentos, o que nos levaria a um novo rendimento de R$ 0,59.

Caso você participe da emissão, não haverá nenhum tipo de prejuízo. Caso não participe, observará uma

redução dos rendimentos.

O ponto nesse caso será para o fato de que os investidores mais novos terão dificuldade de observar este

movimento e podem levar a cota novamente para R$ 150,00, o que aumentaria o prejuízo em uma eventual

queda porque o rendimento reduziu.

Agora, digamos que a emissão não seja mais a R$ 100,00, mas sim a R$ 140,00 + custos. Novamente, como é

uma emissão de 100%, basta fazermos a média para achar o novo valor patrimonial, que passa a ser de R$

120,00. Já o valor após ajuste passaria a ser de aproximadamente R$ 146,50 (pois temos que considerar os

custos). Nesse momento, vemos que se a cota voltar para R$ 150,00, a diferença entre valor de mercado e valor

patrimonial já reduziu, diferentemente do caso anterior.

E os rendimentos. Seguindo a mesma regra, de 7,50% de cap rate para as novas aquisições, teríamos que a nova

emissão, mesmo comprando ativos com retorno menor, teria a capacidade de gerar um rendimento de R$ 0,73

(regra de três). Fazendo a média, temos que o novo rendimento após a emissão passa a ser de R$ 0,69. Ou seja,

quem não participou se beneficia, quem participou, também se beneficia e reduz o spread entre valor de

mercado e valor patrimonial, sem correr o risco de o mercado voltar a distorcer.

Assim, com esse exemplo, a ideia é explicar um pouco melhor o assunto. Os números são todos hipotéticos e

redondos, para facilitar a conta, normalmente ela é mais complexa, onde gera o receio de, caso usado o primeiro

modelo pelos Gestores/Administradores, haja mais distorção no mercado.

Importante – Área do assinante

No início dos relatórios passará a constar o reforço sobre a existência da área do assinante no site do

desmistificandofii.com. Nessa área os assinantes conseguem acessar com o seu e-mail cadastrado todos os

relatórios feitos desde dezembro de 2017, por meio de uma pesquisa chamada de “tag”, onde é possível localizar

os relatórios em que um determinado FII foi tratado.

Caso você não lembre a sua senha, não há problema, é bem fácil de reiniciar pelo próprio site.

Não deixe de usar essa ferramenta para revisar a sua carteira ou antes de comprar um fundo, uma pesquisa

simples pode evitar que você compre fundos como XPCM11, com clara recomendação de venda, ou fundos

como BBFI11 ou CXCE11.

Relatórios CSHG

Os fundos da CSHG divulgaram os seus relatórios às 20h da sexta-feira. Não observei nada impactante nos

relatórios, assim, os comentários sobre esses fundos ficarão para o nosso próximo relatório.

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Esse relatório ainda tem comentários sobre os seguintes fundos:

Relatórios e Fatos Relevantes: CXRI11, HTMX11, EURO11, SPTW11, HSML11, VILG11, VISC11, BPFF11, UBSR11, RBGS11, EDGA11, BCFF11

Rendimentos em destaque: PORD11

Outras informações:

BCIA11

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RELATÓRIOS/FATOS RELEVANTES

Último fechamento R$ 1.620,00

O FoF da Rio Bravo divulgou o seu relatório gerencial de dezembro, no qual é possível verificar que a distribuição

do fundo foi muito superior que o seu lucro líquido. Enquanto a distribuição foi de R$ 40,50, o lucro líquido foi de

R$ 15,349, sendo que 47,98% desse lucro foi oriundo de ganho de capital.

Apesar de a última distribuição não se mostrar possível de forma recorrente, o lucro líquido ainda teria

apresentando um excelente rendimento.

Considerando que o fundo tem fundos com bom lucro para vender, o potencial para manter uma distribuição

elevada ao longo do 1º semestre é positiva; no entanto, o investidor deve se atentar que a boa distribuição é

oriunda do ganho de capital do fundo e, tendo o fundo um patrimônio líquido menor, o potencial de manter por

um longo prazo esses ganhos reduz.

Último fechamento R$ 175,40

O fundo de hotéis do BTG divulgou o seu relatório gerencial de dezembro, no qual é possível verificarmos a

continua melhora do operacional do fundo quando comparado com o mesmo período do ano anterior. A taxa de

ocupação foi 11% acima, a diária média cresceu 9% e o RevPar aumentou 22%.

Isso tudo, no entanto, não é suficiente para aumentar o ganho recorrente do fundo de forma a equalizar a grande

valorização de suas cotas. O último rendimento do fundo foi de R$ 0,98; no entanto, apenas R$ 0,65 veio da

atividade hoteleira, sendo que R$ 0,3371 foi resultado da venda de uma unidade.

Importante destacar que a cada venda desses o valor patrimonial do fundo reduz e o spread entre este e o valor

de mercado aumentar, fazendo com o que o fundo se torne mais caro. Por isso a recomendação para, toda vez

que o fundo chegar em R$ 195,00, a sua venda.

Último fechamento R$ 214,47

O fundo divulgou o seu relatório gerencial, no qual é possível verificar o recebimento de uma proposta de locação

para o Módulo I do CDA, com área de 6.974m2, o que seria uma importante locação para o fundo e o aumento

de seu rendimento. Assim, importante acompanhar esse dado.

Último fechamento R$ 91,82

Muitos investidores estão se questionando sobre o movimento de queda recente em SPTW11. O que poderia

estar ocorrendo.

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Possivelmente os investidores que estavam pagando valores elevados nas cotas do fundo passaram a observar

o real valor do fundo, exatamente como expliquei no relatório 57/2019, da seguinte forma:

Considerando o nosso mercado atual de fundos imobiliários, o fato de SPTW11 passar a contar com

apenas um imóvel, após esta venda e a entrega do imóvel (10.2021), o qual é antigo e em uma localização

não tão fácil de alugar e que continua exposto a um único inquilino, com contrato até 2024, o novo valor

da cota deveria ser de aproximadamente R$ 60,00, o qual, acrescida a potencial amortização de R$ 25,20,

nos daria R$ 85,20.

Estratégias a serem montadas.

Vender imediatamente a cota, pois muito acima do que parece ser o seu valor justo. Teremos um mono-

ativo, mono-inquilino, de um imóvel antigo. Nessa situação, melhor estar exposto a NSLU11.

Ou, aguardar alguns meses, observar se essas amortizações não irão gerar distorções no mercado e

conseguir uma boa venda, além dos recebimentos de rendimentos e amortizações.

A estratégia mais recomendada por este Analista é a venda no momento futuro, possivelmente próximo

do décimo mês.

Naquela oportunidade o fundo estava cotado a R$ 100,00 e a cota se valorizou para R$ 120,00 rapidamente, em

alguns dias, possivelmente já refletido a distorção da amortização no valor da cota. Neste momento de R$

120,00 a cota já tinha apresentado uma grande distorção e o investidor poderia já ter vendido, apesar de nunca

sabermos até onde é possível reduzir. Quem fez isso, conseguiu fazer uma boa venda.

Mas Rodrigo, você falou em “próximo do décimo mês”. Sim, é uma das estratégias; no entanto, não temos como

prever o movimento que o mercado vai fazer nos dias e meses seguintes, por isso o acompanhamento do

investidor é tão importante.

Neste momento, com as quedas, muitos investidores passaram a se informar melhor sobre o fundo e já

conhecem um pouco melhor a situação envolvendo a amortização e a distorção esperada pode não ser tão

elevada.

Assim, para quem manteve o fundo em carteira, a recomendação neste momento segue de acompanhar o fundo

e não vender no momento. Aproveitar as boas distribuições e amortizações e esperar uma nova distorção do

mercado para aproveitar uma boa venda, entendendo este Analista que qualquer valor acima de R$ 100,00 é

excelente, mas reforçando que não temos como saber se um novo movimento de valorização pode atingir ao

fundo. Para deixar a recomendação de venda futura mais clara, mediante uma observação, para quem manteve

o fundo sugiro que realize a venda deste de forma parcial quando sua cotação ultrapassar os R$ 110,00, depois

nos R$ 115,00 e por fim nos R$ 120,00, durante este período de acompanhamento.

Mas Rodrigo, o valor da cota pode se valorizar mais?

Sim, não temos como saber, as vezes ela pode ir a R$ 200,00, mas este movimento é impossível prever.

Último fechamento R$ 124,90

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O fundo de multi-shoppings da HSI divulgou o seu relatório gerencial de dezembro, no qual é possível verificar

uma melhora dos resultados dos shoppings quando comparado com o mesmo período do ano anterior. As

vendas totais cresceram 13%, enquanto o lucro operacional cresceu 4,6%.

O lucro líquido do fundo, agora já com uma visão das operações dos shoppings e não só do repasse das SPEs

foi de equivalente R$ 0,67, enquanto o rendimento distribuído foi de R$ 0,66. Esse lucro líquido, no entanto,

considera a não cobrança da taxa de administração do fundo, que, durante os dois primeiros anos, conta com

uma regra de rentabilidade mínima para ser cobrada. Caso tivesse sido cobrada a taxa de administração, o lucro

líquido seria de aproximadamente R$ 0,56, o que reduziria o yield do fundo, mas ainda manteria dentro de uma

realidade dos fundos de shopping.

O fundo também divulgou a aquisição de 100% da REC Via Verde, proprietária de 96,67% do Via Verde Shopping,

exatamente como previsto no prospecto. Essa aquisição está explicada na análise feita no relatório 51/2019 de

outubro.

O valor pago foi de R$ 225.033.578,88, um pouco acima do valor previsto no prospecto de R$ 210.705.142,25, o

qual, segundo o fundo, justifica-se pelo ajuste do caixa e o capital de giro da empresa adquirida, o que deve

facilitar uma boa distribuição do shopping nos primeiros meses, o fato de ter um caixa e um capital de giro

maior. Além desse valor, o fundo ainda precisará pagar a dívida de aproximadamente R$ 23.823.131,40 do

shopping. Com isso, o cap rate previsto para a aquisição é de aproximadamente 8,1%, já considerando os custos

da transferência do imóvel para o fundo oportunamente.

Essa aquisição tem uma característica de conseguir manter o fundo próximo de sua atual rentabilidade, desde

que os resultados previstos não sejam frustrados.

Último fechamento R$ 142,07

O fundo de logística da Vinci divulgou fato relevante sobre a aquisição de mais 3 imóveis e encerrando a

alocação da capital da última emissão em apenas 61 dias. Com isso, o fundo adquiriu 5 imóveis novos com a

última aquisição acima do número previsto no prospecto em razão do fato de que se captou mais do que o

previsto.

Essas últimas aquisições já abrem espaço para o fundo divulgar, logo, o início de sua 4ª emissão de cotas,

conforme já aprovado.

Um dos imóveis adquirido está localizado no município de Cachoerinha/RS e ainda estava previsto no

prospecto. O valor pago foi de R$ 77.618.366,14, sendo que o resultado esperado é de R$ 7,7 milhões nos

próximos 12 meses, ou seja, um cap rate de quase 10%, acima dos 8,8% previsto no prospecto e acima dos 8,9%

que o fundo gira. O ativo adquirido tem 36.722,00 m2 de ABL, o que nos dá um valor por m2 pago de R$ 2.113,67.

O imóvel tem uma posição estratégia para atender a grande Porto Alegre e parte do imóvel era de propriedade

da GLP, um dos maiores grupos globais do setor de logística, demonstrando a qualidade do ativo. O imóvel está

alugado para AGV Logística, sem informações detalhadas do contrato.

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O fundo também adquiriu outros dois imóveis denominados de CD Cariacica, no Espirito Santo, e CD Eldorado

do Sul, no Rio Grande do Sul, ambos alugados para Ambev com contrato atípico, em uma aquisição também da

GLP, como dito, empresa do ramo de logística conhecida por ter imóveis de excelente qualidade.

O valor da aquisição é de R$ 71.030.740,70, além de assumir uma dívida de R$ 41,4 milhões com custo de 8,30%

a.a. + IPCA, devendo o fundo pré-pagar o CRI ou renegociar em até 90 dias

O retorno esperado pelos imóveis é de R$ 9,3 milhões, segundo o fundo, após a quitação da dívida. Assim, essas

duas aquisições possuem um potencial de gerar um cap rate de 8,27%, um pouco abaixo do retorno atual do

fundo, mas que é compensando pela primeira aquisição informada aqui.

A ABL dos dois imóveis são de 32.014 m2 (os dois juntos), o que nos dá um valor da transação de R$ 3.511,92,

um valor consideravelmente acima da média do que outros fundos estão adquirindo, no entanto, conta com a

qualidade o galpão que estava com a GLP.

O fundo não informa as características do contrato atípico.

Com essas novas aquisições e a alocação integral do capital, o fundo tem condições de retornar o seu

rendimento para aproximadamente R$ 0,71, com condições de chegar em R$ 0,74, sendo que o último

rendimento de R$ 0,63 foi em razão do excesso de recursos financeiros ainda em caixa.

Último fechamento R$ 138,90

O fundo divulgou o seu relatório gerencial de dezembro, no qual é possível verificar que o lucro líquido do fundo

foi de apenas R$ 0,05, enquanto o rendimento distribuído foi de R$ 0,77.

Esse lucro líquido menor foi impactado por uma despesa não recorrente, que foi o pagamento da taxa de gestão

não paga ao longo do ano pelo fundo, em razão da necessidade de se verificar o cumprimento da rentabilidade

mínima de R$ 7,25 no ano. Ao longo do ano explicamos sobre essa cobrança da taxa de gestão e até mesmo a

questão que envolveu a venda da participação de dois shoppings do fundo.

Não fosse esse efeito não recorrente, o lucro líquido do fundo teria sido em linha com o rendimento pago, no

entanto, não posso deixar de destacar que os fundos de shopping apresentaram resultados excelente em

dezembro e devem apresentar em janeiro e fevereiro, não devendo os investidores considerarem esses

rendimentos como recorrentes para os demais meses do ano.

A expectativa ainda é que o fundo tenha um rendimento de aproximadamente R$ 0,59 a R$ 0,63 após fevereiro,

com a cobrança da taxa de gestão, mas sem o impacto da 6ª emissão, a qual apontava no prospecto um estudo

de viabilidade para um rendimento de R$ 0,68 na média do ano, o qual deve ser possível se considerar os

rendimentos melhores nos meses de maio e de dezembro a fevereiro.

Importante destacar que para esta 6ª emissão o fundo tem acordos para aquisição de shoppings que não

possuem cláusula de direito de preferência e que poderia atrasar a aquisição. Além disso, os retornos previstos

são alinhados com esses rendimentos previstos.

Quanto ao operacional dos shoppings, o resultado não teve um crescimento expressivo no comparativo anual.

As vendas reduziram 0,20% e a inadimplência teve um crescimento de 7,1 pontos percentuais, para 8,9%. Sobre

a inadimplência, a Gestora informa que foi um problema pontual no Prudenshopping em razão da mudança de

propriedade de duas lojas mega e ancora e, sem isso, teria ficado em 4%.

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O aluguel das mesmas lojas apresentou crescimento de 9% e o vendas mesmas lojas um crescimento de 4,4%.

Último fechamento R$ 127,66

O FoF da Brasil Plural divulgou o relatório gerencial de dezembro, no qual é possível verificar que, caso o fundo

tivesse distribuído apenas o seu lucro líquido, o rendimento teria sido de R$ 0,93, enquanto o rendimento foi de

R$ 1,50, sendo que o lucro líquido sem considerar os ganhos de capital, foi de R$ 0,46.

Último fechamento R$ 111,01

O fundo divulgou o seu relatório gerencial de dezembro, no qual é possível verificar que o rendimento do fundo

foi em linha com o seu lucro líquido caixa, o qual parece que passou a ser a base para a distribuição ao longo de

2019 no fundo.

O destaque do relatório foram as aquisições de CRIs feitas pelo fundo, ao total onze, com as seguintes

remunerações: a) CDI +1,70% (na sênior) e CDI + 3% (na subordinada); b) CDI + 0,15%, a qual foi explicada como

sendo um caixa; c) IGPM + 6,1%, sendo que se trata de um CRI subordinado; d) IPCA+9%; e) IPCA+9,32%; f)

IPCA+10,20%; g) CDI +3,50%; h) CDI + 1,80%; e j) IGPM+6,61%.

O fundo conseguiu CRIs com boas taxas, apesar de em três terem cotas subordinadas, que sempre aumenta o

risco, mas é mitigado pelo tamanho da carteira.

O fundo teve um desempenho positivo nessas aquisições.

Último fechamento R$ 74,98

O fundo de shopping Sulacap divulgou o seu relatório gerencial de dezembro, no qual é possível verificar que

novamente não houve gastos com investimentos, deixando o resultado do fundo mais livre para distribuição,

gerando um excelente rendimento de R$ 0,31.

A melhora do rendimento do fundo, em razão da interrupção dos investimentos, tem feito as cotas do fundo

valorizarem. Considerando que o fundo tem a expectativa de reduzir a vacância de 12% para 9,1%, em razão das

áreas em negociação, mas ainda ficará com uma vacância elevada, é possível que após o período de maior

movimento, novos investimentos sejam feitos no shopping, mas de forma mais temporário.

De qualquer forma, o fundo tem apresentado melhora compatível com a valorização de sua cota.

Último fechamento R$ 59,24

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O fundo do edifício galeria divulgou mais uma notificação de rescisão, a qual levará o fundo a alcançar a

preocupante marca de vacância acima de 50%, chegando a 50,90%, já considerando as vacâncias anunciadas

anteriormente e explicada em nosso relatório anterior.

A informação é de que a saída do inquilino ocorrerá em 31.3.2020 de uma área de 820 m2.

Com a nova vacância o rendimento do fundo, em 6.6.2020 (quando ocorrerá a desocupação mais adiante)

passará para aproximadamente R$ 0,08.

Reforçando o que foi dito no relatório anterior, muitos investidores passaram a ver EDGA11 como uma

oportunidade frente ao mercado fortemente valorizado que temos, no entanto, esta não é a visão do Analista,

vez que os desafios para ocupação do edifício na cidade o Rio de Janeiro ainda são elevados. Apesar do bom

valor do fundo em relação ao m2, a cidade ainda tem um nível elevado de vacância e o edifício possui algumas

características, como falta de estacionamento e dificuldade de acesso por veículos, em razão do trânsito, que

lhe tiram a competitividade em relação aos prédios mais novos.

Essas vacâncias recentes podem demonstrar esta situação e a eventual ocupação do fundo por outras

empresas pode ser seguindo de fortes negociações de descontos e carências, motivo pelo qual ainda não estou

otimista com ele.

Último fechamento R$ 113,20

Os cotistas do FoF do BTG aprovaram a 9ª emissão de cotas ao valor de emissão de R$ 91,39, exatamente o

último valor patrimonial do fundo. O objetivo é emitir 6.565.270 novas cotas, um incremento de 51,75% do total

de cotas do fundo.

Será assegurado o direito de preferência dos cotistas, bem como de sobras, podendo ceder o direito de

preferência. O custo de emissão é de 4,34%, assim, o valor de subscrição será de R$ 95,35.

A emissão será do tipo 400 e pelo cronograma previsto, o fundo ficar “com”, possivelmente no dia 24.1.2020,

conforme tabela abaixo.

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Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=75222

O estudo de viabilidade do fundo não traz uma expectativa de rendimento, mas apenas uma expectativa de

aumento da TIR, sem explicar como, mas possivelmente baseada no fato de que o investidor teria um ganho de

spread ao adquirir cotas na emissão bem abaixo do valor de mercado.

Com esta emissão o fundo perde a oportunidade de aumentar o seu valor patrimonial ao emitir as cotas acima

do seu valor de mercado, podendo manter um maior nível de estabilidade do rendimento. Se um FoF já tem a

tendência a estabilizar o seu valor patrimonial, pois distribui o seu ganho de capital aos cotistas, quando faz

emissões no valor patrimonial acaba com qualquer possibilidade de valorização deste e de uma melhora do

rendimento no médio prazo.

Quem aprovou esta emissão foram os cotistas e não o administrador, não tendo muito o que se questionar, que

não o fato de que a proposta poderia ter sido feita para uma emissão acima do valor patrimonial, visto que os

cotistas tendem a aprovar a proposta.

As cotas do fundo devem se valorizar até o seu dia “com”. Se repetir o movimento de outros FoFs, pode

ultrapassar os R$ 120,00. Caso isso ocorra, do ponto de vista racional, entendo que o investidor deveria vender

pelo menos 50% de sua posição no própria dia “com”, abrindo mão dos direitos de preferência sobre essas cotas

e exercer os direitos de preferência e os de sobra.

Para quem não é cotista do fundo, tentar adquirir suas cotas na emissão pública poderá ser uma boa

oportunidade, uma vez que consegue adquirir as cotas neste valor, que já não é mais o patrimonial do fundo,

dada a grande valorização das cotas em sua carteira deste a última divulgação do VP. Para este caso, a

aplicação mínima é de 15 cotas.

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Segundo o prospecto, haverá rateio proporcional da fase público apenas para os pedidos que excederem R$

100 mil, mas não há uma explicação de como será o rateio dos valores abaixo de R$ 100 mil; no entanto, é

possível entender que abaixo deste valor o rateio será linear. Assim, atenção para não tentar operar rateio.

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OUTROS RELATÓRIOS

Também foram divulgados os relatórios de FMOF11, BMLC11, TRNT11, TBOF11, XPLG11, XPML11, OUJP11,

VLOL11, RBRD11, FIIP11, no entanto nada de novo foi acrescido.

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RENDIMENTOS EM DESTAQUE

Último fechamento R$ 106,70

O fundo divulgou um novo informe de rendimentos, o qual passou de R$ 3,05 para R$ 3,93.

Não houve um novo ajuste da cotação, curiosamente semelhante ao que ocorreu com RBFF11.

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OUTRAS INFORMAÇÕES

Último fechamento R$ 277,00

Acompanhando algumas valorizações recentes de fundos imobiliários, chegamos ao FoF do Bradesco, o qual

saiu de uma cotação de R$ 160,00 em 14.11.2019 e alcançar o valor de R$ 277,00 no último pregão, o que

significa um prêmio de 109,15% sobre o valor patrimonial, não é um erro de digitação, é 109,15% mesmo. Este

valor deve se alterar um pouco, pois o último valor patrimonial é de novembro de 2019 e já está um pouco

desatualizado.

Caso fosse um fundo de logística, poderíamos fazer uma brincadeira de que acharam uma mina de ouro no

terreno, mas não é um fundo de logística, é um FoF, o qual venho reforçando que pagar um prêmio sobre o valor

patrimonial é muito arriscado, mas pagar 109,15% acima do valor patrimonial não há nem como se explicar isso.

Nem mesmo a expectativa para se receber o direito de preferência para adquirir cotas no valor de R$ 118,26

justificam esta valorização.

O fundo tem 10 FIIs em carteira, sua última distribuição foi de quase 100% acima do lucro líquido, sendo este

último marcado por 78% de ganho de capital, ou seja, não há nada de tão diferente neste fundo que nos levasse

a um prêmio desta magnitude.

Então, o que significa este movimento?

O fundo fará uma emissão no valor de R$ 118,26, com direito de preferência de aproximadamente 100%; no

entanto, valorizações como essa nos mostram que o mercado de Fundos Imobiliários está bem valorizado e

não só por seus fundamentos, mas também por investidores que não conhecem adequadamente o instrumento,

motivo pelo qual precisamos ficar atento aos movimentos de correção que podem ocorrer.

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CARTEIRA RECOMENDADA

A carteira recomendada nesta fase de simulação de um investidor teve início no dia 13.1.2019, quando o IFIX

estava em 2.388,43.

Data da Entrada FII Cotas

Valor Médio

Valor Investido

Percentual no investimento

Valor Atual

Valor Total Atual

Percentual Atual

Último rendimento mensal

12/08/2019 ABCP11 60 $80,75 $4.845,00 3,76% $108,39 $6.503,40 4,04% 0,45%

25/02/2019 RBED11 66 $153,31 $10.118,46 7,85% $178,96 $11.811,36 7,34% 0,34%

06/10/2019 RBVA11 36 $128,74 $4.634,64 3,60% $164,90 $5.936,40 3,69% 0,86%

03/09/2019 ALZR11 30 $105,90 $3.177,00 2,47% $139,00 $4.170,00 2,59% 0,40%

22/12/2019 BARI11 75 $108,00 $8.100,00 6,29% $112,00 $8.400,00 5,22% 0,32%

18/02/2019 FCFL11 60 $101,00 $6.060,00 4,70% $139,00 $8.340,00 5,18% 0,45%

20/10/2019 FIGS11 82 $66,74 $5.472,68 4,25% $94,12 $7.717,84 4,79% 2,04%

13/01/2019 FIIB11 12 $430,00 $5.160,00 4,00% $585,00 $7.020,00 4,36% 0,46%

07/10/2019 FPAB11 10 $380,00 $3.800,00 2,95% $404,10 $4.041,00 2,51% 0,59%

13/01/2019 FVPQ11 42 $190,00 $7.980,00 6,19% $228,01 $9.576,42 5,95% 0,79%

13/01/2019 GGRC11 50 $128,32 $6.416,00 4,98% $149,99 $7.499,50 4,66% 0,44%

24/05/2019 HFOF11 59 $92,67 $5.467,53 4,24% $122,40 $7.221,60 4,49% 0,00%

13/01/2019 HGBS11 9 $236,87 $2.131,83 1,65% $289,65 $2.606,85 1,62% 0,48%

13/01/2019 HGLG11 25 $143,35 $3.583,75 2,78% $196,04 $4.901,00 3,04% 0,40%

25/09/2019 HGRU11 100 $111,18 $11.118,00 8,63% $138,88 $13.888,00 8,63% 0,53%

13/01/2019 HGRE11 41 $147,82 $6.060,62 4,70% $209,25 $8.579,25 5,33% 0,52%

21/07/2019 LVBI11 85 $108,05 $9.184,25 7,13% $142,71 $12.130,35 7,53% 0,44%

30/01/2019 MAXR11 3 $2.030,00 $6.090,00 4,73% $2.432,00 $7.296,00 4,53% 0,53%

24/03/2019 PQDP11 2 $3.158,02 $6.316,04 4,90% $3.795,00 $7.590,00 4,71% 0,42%

14/11/2019 TGAR11 50 $135,31 $6.765,50 5,25% $140,10 $7.005,00 4,35% 0,96%

15/03/2019 XPLG11 63 $101,45 $6.391,35 4,96% $139,25 $8.772,75 5,45% 0,46%

Adquirida 1 cota de MGFF11 (R$ 101,00) na emissão. Valor já pago na carteira.

Em razão da troca de FOFT11 por HFOF11, a nossa carteira recomendada tem o direito de receber o valor de 0,54874 cotas de

HFOF11, no valor que for vendido no leilão.

27

NÚMEROS DA CARTEIRA

Rendimentos recebidos

Janeiro R$ 0,00

Fevereiro R$ 533,20

Março R$ 962,94

Abril R$ 504,14

Maio R$ 633,17

Junho R$ 680,02

Julho R$ 774,69

Agosto R$ 635,74

Setembro R$ 597,59

Outubro R$ 658,65

Novembro R$ 622,33

Dezembro R$ 745,26

Cálculo da TIR

Mês Investimentos totais

Janeiro -$57.101,70

Fevereiro -$20.964,69

Março -$14.267,10

Abril - $ 11.097,21

Maio - $ 4.803,13

Junho - $909,53

Julho - $260,18

Agosto - $4.180,91

Setembro -$3.814,33

Outubro - $340,78

Novembro -$3.091,12

Dezembro -514,53

Como analisar os fundos que estão na carteira?

Em cada fundo tem a data de entrada dele. No relatório da data de entrada é onde consta a análise do fundo de

forma mais detalhada e porque ele entrou na carteira.

Assim, basta ir na área do assinante e buscar o relatório daquela respectiva data.

Ao longo do mês de outubro serão apresentadas algumas melhorias nessa área sobre a carteira recomendada.

28

EXPLICAÇÕES SOBRE A CARTEIRA RECOMENDADA

A carteira recomendada, nesta nova fase (iniciada em 13.1.2019), simulará um investidor real que tem

disponibilidades imediatas de R$ 100 mil, disponibilidades mensais novas de R$ 2 mil e irá reinvestir todos os

rendimentos.

O objetivo é auxiliar os investidores de forma mais palpável, uma vez que a carteira recomendada era

rebalanceada uma vez por mês, apontando as boas sugestões daquele mês, mas que por vezes não auxiliava

adequadamente todos os perfis de investidores.

Neste formato, será simulado um investidor que fará uma aquisição de um, dois, três fundos imobiliários para a

carteira no mês, dessa forma, gerando uma recomendação mais precisa e mais real.

O novo formato também irá auxiliar a apontar melhor um eventual fundo que deve sair da carteira,

diferentemente do formato antigo. No formato antigo, como a carteira era refeita todos os meses, era comum

alguns fundos não se repetirem, no entanto, isso não significava uma recomendação de venda, mas apenas que

não havia recomendação de compra. No atual formato quando um fundo sair da carteira, ou reduzir a exposição,

é porque este Analista está efetivamente recomendando a venda.

Por fim, o formato de investidor simulado auxiliará a demonstrar a ideia de diversificação de uma carteira de

FIIs.

Para compreender um pouco mais, vamos a algumas perguntas e respostas. Atente-se, especialmente, para as

últimas perguntas, sobre como serão feitos os investimentos simulados.

A carteira vale só para quem ainda não investe?

Não, a carteira vale tanto para aqueles novos investidores, quantos para quem já possui suas carteiras

formadas. A diferença será na forma que cada um deve acompanhar a carteira.

Quem iniciará os investimentos agora tem a possibilidade de adaptar o valor a ser investido ao do nosso

investidor simulado e utilizar a carteira recomendada como parâmetro.

Quem já é investidor e tem a sua carteira, poderá usar as compras feitas pelo nosso investidor simulado como

a recomendação de compra daquele momento.

É importante eu seguir totalmente a carteira?

Não. O ideal é que use a carteira recomendada como estudo auxiliar, mas o investidor não deve esquecer de

todas as informações trazidas semanalmente nos relatórios, bem como os parâmetros de investimentos

próprios do investidor.

Lembre-se, o investidor só tem sucesso financeiro quando assume as rédeas da sua vida financeira, sem

delegar nada para terceiros.

Lembre-se, também, que o grande objetivo do DesmistificandoFII é dar subsídios para o investidor fazer seus

próprios investimentos. Todo investidor que quiser ter sucesso em renda variável deve acompanhar os fatos

relevantes, relatórios, informes e todas as demais comunicações dos fundos. Esse é um trabalho demorado e

que não parece ser compatível com a simplicidade do investimento em imóveis.

29

Assim, foi desenvolvido o DesmitificandoFII para facilitar essa atividade de acompanhamento e que ganhará o

auxílio da carteira recomendada simulada.

Qual o objetivo da carteira?

A carteira tem como objetivo refletir aquilo que este Analista entende como o maior atrativo dos fundos

imobiliários, gerar um fluxo de caixa constante e sustentável frente à inflação. Ou seja, a carteira será formada

com o objetivo de o seu rendimento crescer constantemente.

O objetivo de curto prazo é que a carteira encerre no ano de 2019 com um rendimento mensal superior a R$

800,00, considerando que serão feitos aportes de R$ 2 mil mensais e todos os rendimentos serão reinvestidos.

Além disso, o objetivo é que a carteira gere uma TIR superior ao CDI.

Não haverá carteira valor?

Como já explicado em outros relatórios, entendo que em FIIs não é adequado falar em carteira valor e carteira

renda, uma vez que o grande diferencial da carteira de FIIs é a geração de renda. Assim, haverá a inclusão de

alguns fundos com o objetivo de ganho patrimonial, assim como poderão ser inseridos alguns fundos de forma

desbalanceada em busca de, em parte, proporcionar ganho patrimonial.

Esses fundos incluídos serão denominados de táticos. Uma parte tática para buscar um ganho patrimonial e,

depois, realizar um balanceamento adequado para evitar concentrações.

Não há na carteira recomendada um “preço teto”?

na visão deste Analista, não é possível estipular um simples preço teto. O valor indicado na carteira

recomendada é sempre um comparativo do valor de mercado naquele momento entre todos os fundos

imobiliários e não uma simples análise daquele fundo imobiliário de forma comparativa com taxas livres de

risco.

Vamos a uma explicação por exemplo, exemplo relativamente “tosco”, para auxiliar na explicação.

Pensemos que este Analista recomende o fundo XYZD11, que atualmente está no valor de R$ 110,00 e rende

0,70%, e deixou de recomendar o fundo JFTG11, que é bom e explora o mesmo setor, mas está cotado em R$

300,00 e rende 0,60%.

Calculando que o justo seria o fundo XYZD11 pagar rendimento igual ao fundo JFTG11, ou seja, 0,60%. Então,

seria possível recomendar que o preço teto seria de R$ 128,33. Passados um mês o fundo XYZD11 esteja

custando R$ 130,00, ou seja, acima do preço teto. Assim, este Analista teria recomendado que o fundo não vale

mais a pena.

Mas e, passados esse mês, o fundo JFTG11 estivesse custando R$ 370,00, sem que tivesse uma grande

mudança no fundo? Possivelmente o fundo XYZD11, mesmo a R$ 130,00, ainda estaria sendo mais

recomendado que o outro e o preço teto de nada teria servido.

Então, a ideia de preço teto não pode ser visto pelos investidores como um ponto simplificado de análise dos

fundos e deve sempre ter o cuidado ao analisar esse dado.

Como os relatórios do DesmistificandoFII buscam sempre a auxiliar o assinante na sua reflexão sobre os

investimentos e que ele possa tomar a melhor decisão com base em sua carteira, pois cada investidor possui

um patrimônio específico e uma carteira específica, não podendo se colocar todos na mesma caixa, não faço

um “preço teto”, pois entendo que não seja possível fixar assim de forma simplificada. Pelo mesmo motivo a

30

carteira recomendada é integralmente revisada uma vez por mês, para avaliar se naquele momento vale ou não

o investimento no fundo.

Importante destacar, apenas, que quando um fundo tem muito baixa liquidez, faço essa ressalva e esclareço

sobre o cuidado que se deve ter para um determinado valor, uma vez que o relatório do DesmistificandoFII tem

um grande alcance e pode influenciar o mercado, um pouco, mas ainda pode influenciar. Exatamente como feito

recentemente com o fundo RBGS11, como também feito na recomendação de venda em HCRI11.

Assim, a carteira recomendada não tem um “preço teto”, pois entendo não ser possível criar uma variável fixa

como essas, quando o objetivo é investir em fundos imobiliários, escolhendo entre aqueles disponíveis no

mercado.

Qual o valor de entrada?

O valor de entrada é o valor de mercado do fundo, o valor que aponto como de compra quando da

recomendação, prevendo uma variação de 2% para baixo ou 2% para cima, mas sempre podendo ser comparado

com fundos do mesmo setor.

Novamente, a renda variável é cheia de variáveis e com vários comparativos, assim, não podemos usar um

modelo estático.

Para auxiliar o investidor que recentemente assinou o serviço, a carteira recomendada consta em cada fundo

uma recomendação de “compra” ou “neutra”. Ao constar “compra” a recomendação do analista ainda é de

compra, no entanto, é importante destacar que cada investidor precisa analisar toda a diversificação de sua

carteira e observar se aquele fundo, na proporção que pretende, é um bom investimento. O investidor não deve

buscar uma “receita de bolo” no DesmistificandoFII, aqui busco demonstrar como entender o universo e o

investido escolher as melhores opções de investimento. Seria como ir para a aula de matemática e não aprender

as fórmulas, mas as entender, para poder fazer as contas sem precisar delas.

Quando constar “neutro”, significa que é interessante manter, mas não parece mais um valor atrativo para novas

compras, podendo ter fundos mais interessantes. Mas também não é interessante vender, tendo a visão de

longo prazo.

O rendimento irá importar para a carteira?

Sim, o rendimento mensal irá importar para a carteira e muito.

Como explicado, fundo imobiliário é uma excelente fonte de geração de fluxo de caixa, logo, o yield pago importa

na variação desse fluxo de caixa e na acumulação de patrimônio.

Para o investidor ter uma ideia, se simularmos um investimento de R$ 100 mil imediato, sem novos aportes,

exclusivamente com reinvestimentos de rendimentos, em um mercado estável que pague 0,60% a.m, ao final

de 10 anos teríamos acumulado um patrimônio de R$ 203.419,00. Caso façamos uma pequena alteração para

0,65%, o valor acumulado passa para R$ 215.778,00.

Assim, o yield importa muito. Mas ele não pode ser o único parâmetro. Parâmetro mais importante ainda é a

sustentabilidade desse yield ao longo dos anos e frente à inflação, motivo pelo qual o investidor não irá observar

fundos como BBFI11 ou FAMB11 na carteira.

A carteira considera o perfil individual de cada investidor?

31

Não. Não é possível em uma carteira recomendada analisar o perfil individual de cada investidor, especialmente

seus demais investimentos, por isso cada investidor deve cuidar da administração de sua carteira.

No entanto, o atual formato visa atender o grande número de investidores e adaptações necessárias.

O valor de R$ 100 mil será integralmente investidor no início?

Não. Caso fizesse hoje uma consulta pelo skype com um novo investidor, explicaria para ele que não é

aconselhável aportar todo o dinheiro direcionado para os FIIs de uma única vez. Caso estivéssemos nos anos

de 2015/2016, com os FIIs altamente descontados, não haveria dúvida do aporte de forma rápida, mas no atual

momento de otimismo o mais indicado é realizar aportes aos poucos.

Assim, o primeiro investimento será de aproximadamente R$ 40 mil, mantendo-se o restante da quantia de um

LCI simulado de 85% do CDI. Usarei uma simulação de LCI para retirar a complexidade do imposto de renda.

Os demais valores serão investidos de forma mensal?

Não obrigatoriamente. A ideia é que todo o valor seja investido até o final do ano, mas não obrigatoriamente em

uma data específica do mês. Observando a oportunidade em um FII, este será adquirido.

Dessa forma, a carteira recomendada poderá auxiliar investidores com quantidades menores de investimentos

iniciais, mas também poderá auxiliar nas sugestões de compra, pois todos os meses haverá mais dinheiro para

novas compras que não só os R$ 2 mil novos e rendimentos dos atuais FIIs.

Quando serão investidos os R$ 2 mil mensais e os rendimentos?

Nessa simulação, o nosso investidor virtual recebe seu salário no 10º dia útil do mês. Assim, nesta data haverá

a disponibilidade dos R$ 2 mil. A ideia é realizar a aquisição já neste momento, podendo-se aguardar um pouco

para somar com os rendimentos.

Todos os FIIs que estão na carteira são recomendados para compra a qualquer momento?

Não. Os FIIs recomendados para compra no respectivo mês são aqueles comprados no mês. Se um FII está em

carteira, por ter sido comprado em data anterior, não significa uma recomendação de compra dele neste

momento, mas sim uma recomendação de manutenção. O fundo até poderá estar propício para aquisição ainda,

mas isso dependerá da análise qualitativa e comparativa com os demais fundos do setor.

Após tanta valorização, o atual momento é propício para montar uma carteira de FIIs?

Este relatório visa exclusivamente analisar os fundos imobiliários, pois o Analista entende que sempre é propício

para adquirir mais FIIs para a carteira. De qualquer forma, o momento é de se fazer aportes em ritmo mais lento,

podendo aproveitar algum momento de stress ou alguns movimentos pontuais em alguns fundos.

Por fim, como será a medição do retorno da carteira?

Como será uma carteira com investimentos mensais, entendo que não há outra forma de medir a eficiência dela

que não pela sua TIR, ignorando a parte que ficou em renda fixa.

Quando temos investimentos mensais, como a maioria dos investidores, não é possível simplesmente comparar

o final com o início, pois haverá um erro da informação, visto que há investimentos mensais. Para situações

como esta, fazer um cálculo de TIR é o mais adequado.

32

TIR é taxa interna de retorno, em inglês IRR. É a forma de se calcular o retorno sobre um fluxo de caixa, diferente

do cap rate que calcula o retorno sobre o investimento total. Como neste caso haverá um fluxo mensal de

investimentos, a TIR auxilia no cálculo do retorno mensal da carteira, no quesito valorização.

Como fazer essa conta?

Todo investimento novo é considerado como uma saída de capital, ou seja, um valor negativo. E o resultado final

da carteira, o valor total, é considerado como uma entrada de capital, ou seja, um valor positivo.

Não é recomendável que o cálculo seja feito na mão, sendo mais fácil realizar usando planilhas de excell, libre

office e até mesmo o google spreadsheets.

Você deverá lançar em cada linha o valor investido com um sinal negativo e ao final, a penúltima linha deverá

ser o valor da carteira, e a última linha a fórmula adequada, que é: para excell - =TIR(valores [linhas superiores];

1); para libre office ou google spreadsheets - =IRR(valores [linhas superiores]; 1). Exemplo:

Exemplo 1 Exemplo 2

Mês1 - R$1000,00 Mês1 - R$6000,00

Mês2 - R$1000,00 Mês2 - R$1000,00

Mês3 - R$1000,00 Mês3 0

Mês4 - R$1000,00 Mês4 – resultado 10000,00

Mês5 0

=tir((a2:a4); 1) – está fórmula irá gerar o

resultado de 13,26%, que é o retorno mensal

deste investimento.

Mês6 – resultado R$ 5000,00

=tir((a2:a7); 1) – está fórmula irá gerar o

resultado de 6,508%, que é o retorno mensal

deste investimento.

Para a nossa simulação cada linha deverá corresponder a um mês. Assim, caso sejam feitos mais de um

investimento no mês, esses devem ser somados e lançados na mesma linha.

Sempre que o investidor quiser avaliar o resultado parcial de sua carteira, por este método, deve utilizar na última

linha, depois do último investimento, o valor total da carteira e então fazer o cálculo da TIR. Isso porque cada

linha em branco será considerada como “0” e influenciará no resultado, pois foi um mês que o resultado foi “0”,

sem investimento e sem retorno.

Observe o investidor que a TIR nos traz um percentual de resultado por mês, que é a melhor forma de se apurar

o resultado para fluxos de caixa. No primeiro exemplo foram investidos R$ 4 mil e o retorno foi de R$ 5 mil, ou

seja, um ganho, em princípio, de 25%. Já no segundo exemplo foram investidos R$ 7 mil e o retorno foi de R$ 10

mil, ou seja, um ganho, em princípio, de 42,85%; no entanto, a TIR do primeiro é superior, pois os investimentos

foram feitos ao longo dos meses, enquanto o primeiro teve uma grande concentração do investimento já no

início.

33

Rodrigo, tudo isso é muito difícil, como vou fazer esta carteira recomendada?

O assinante não precisa saber fazer essas contas ou esta planilha. Este é apenas um conceito que trago para

auxiliar nas análises de investimentos, especialmente na aquisição de imóveis, e que será a forma de calcular o

retorno de nossa carteira; no entanto, não há a necessidade de o investidor utilizar ou conhecer o assunto, a

menos que assim deseje.

34

YIELD POR SETOR

Abaixo são apresentados alguns dados obtidos por meio de um estudo feito com 83 fundos imobiliários. O

objetivo é disponibilizar o maior número de dados para os investidores no momento de escolher a opção que

melhor se enquadre em sua carteira, disponibilizando um yield médio de todos os fundos estudos, o yield médio

desses fundos separados por setor, bem como o percentual que cada setor representa no total dos fundos.

Para se chegar ao valor do yield médio total ou por setor, considerou-se o peso que cada fundo tem no total

com base no seu valor de mercado, multiplicando-se o número total de cotas de cada fundo por seu respectivo

rendimento, o qual foi dividido pelo valor total de mercado daquela carteira, que também é a multiplicação do

número total de cotas pelos seus valores de mercado.

Para o investidor melhor compreender este estudo, é disponibilizada a tabela com todos os fundos considerados

e a qual setor corresponde. Também são importantes as seguintes observações:

Fundos que não fazem distribuição mensal, como PORD, ou fundos que estão em fase final, como RBDS,

foram excluídos.

Fundos que pertencem a mais de um setor foram incluídos no setor predominante, segundo a visão do

analista.

Para classificação dos fundos usa-se uma característica diferente, chamada Corporativo. Classificam-

se como corporativos os fundos que possuem os imóveis alugados para uma única grande empresa,

aqueles fundos que possuem uma dependência muito grande de uma única empresa, como MBRF ou

XPCM.

Não são classificados como corporativos os fundos de agências bancárias, pois esses possuem uma

expectativa diferente e precisam ser agrupados diferentemente do corporativo, apesar de os imóveis

estarem alugados para uma única empresa. Importante destacar que BBPO é classificado como

corporativo pois uma série de imóveis são alugados para escritórios do banco e não só para agências

bancárias.

Optou-se por deixar FIIB junto com o setor de logística, apesar de ser melhor classificado como

industrial, senão o fundo ficaria sozinho, o que prejudicaria o comparativo.

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Setor Valor de Mercado Total Último Yield Médio Yield Médio - 12 meses

Agências R$ 1.796.896.425,28 0,7380% 7,2637%

Corporativo R$ 4.155.833.261,40 0,6949% 8,2457%

Desenvolvimento R$ 379.411.021,01 0,7228% 8,2373%

Educacional R$ 347.827.272,72 0,4513% 6,6375%

Escritório R$ 13.374.136.914,83 0,4047% 5,8604%

Fundos de fundo R$ 1.376.181.983,50 1,1034% 5,3624%

Hotel R$ 517.961.694,00 0,3095% 4,7481%

Logística R$ 4.842.141.152,56 0,4189% 5,2418%

Recebíveis R$ 6.342.079.792,41 0,4912% 6,4888%

Saúde R$ 383.025.616,00 0,6465% 7,4589%

Varejo R$ 8.264.666.820,98 0,5366% 5,5090%

Total R$ 41.823.412.636,69 0,5162% 6,1546%

Código Setor Código Setor

ABCP11 Varejo HGCR11 Recebíveis

RBED11 Educacional HGPO11 Escritório

RBVA11 Agências/Varejo HGLG11 Logístico

ALMI11 Escritório HGRE11 Escritório

BBFI11B Corporativo HTMX11 Hotel

BBPO11 Corporativo IRDM11 Recebíveis

BBRC11 Agências JRDM11 Varejo

BBVJ11 Escritório JSRE11 Recebíveis - Escritório

BCFF11 Fundo de Fundo KNCR11 Recebíveis

BCRI11 Recebíveis KNRI11 Logístico / Escritório

BMLC11B Escritório LVBI11 Logística

BNFS11 Agências MALL11 Varejo

BPFF11 Fundo de Fundo MAXR11 Varejo

BRCR11 Escritório MBRF11 Corporativo

CBOP11 Escritório MFII11 Desenvolvimento

CEOC11 Escritório MGFF11 Fundo de fundo

CNES11 Escritório NSLU11 Saúde

CPTS11b Recebíveis ONEF11 Escritório

CTXT11 Escritório OUJP11 Recebíveis

CXCE11B Corporativo PLRI11 Recebíveis

CXRI11 Fundo de Fundo PQDP11 Varejo

CXTL11 Logístico PRSV11 Escritório

DOMC11 Escritório RBBV11 Desenvolvimento

DRIT11B Escritório RBGS11 Varejo

EDFO11b Escritório RBRD11 Varejo / Logístico

EDGA11 Escritório RBRF11 Fundo de fundo

EURO11 Logístico RBRR11 Recebíveis

FAED11 Educacional RBVO11 Recebíveis

FAMB11B Corporativo RDES11 Escritório

FCFL11 Educacional RNDP11 Recebíveis

FEXC11 Recebíveis RNGO11 Escritório

RCRB11 Escritório SAAG11 Agências

FIGS11 Varejo SDIL11 Logístico

FIIB11 Industrial SHPH11 Varejo

FIIP11B Logístico / Varejo SPTW11 Corporativo

RBFF11 Fundo de Fundo TBOF11 Escritório

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FLMA11 Hotel THRA11 Escritório

FLRP11 Varejo TRNT11 Escritório

FMOF11 Escritório BTLG11 Logístico

FPAB11 Escritório VISC11 Varejo

FVBI11 Escritório VLOL11 Escritório

FVPQ11 Varejo VRTA11 Recebíveis

GGRC11 Logístico WPLZ11 Varejo

GRLV11 Logístico XPCM11 Corporativo

HCRI11 Saúde XPML11 Varejo

HGBS11 Varejo XPLG11 Logística XTED11 Escritório

37

PERCENTUAL DE MERCADO POR SETOR

38

TABELA DE RENDIMENTOS

Código Nome do Fundo Cotação Último dia

"com" Data

Pagamento Último

Rendimento Último yield

DY 12 meses

Últimos 12

meses

ABCP11 FDO INV IMOB GRAND PLAZA SHOPPING

R$ 108,39 30/12/2019 08/01/2020 R$ 0,490 0,45% 5,314% R$ 5,76

RBED11 Rio Bravo Renda Educacional

R$ 178,96 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,600 0,34% 7,488%

R$ 13,40

RBVA11 RIO BRAVO RENDA VAREJO

R$ 164,90 30/12/2019 15/01/2020 R$ 1,410 0,86% 6,604%

R$ 10,89

ALMI11 FDO INV IMOB - FII TORRE ALMIRANTE

R$ 2.050,00 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,000 0,00% 0,000% R$ 0,00

ALZR11 ALIANZA TRUST RENDA IMOBILIÁRIA

R$ 139,00 16/12/2019 23/12/2019 R$ 0,550 0,40% 4,959% R$ 6,89

BBFI11B BB FDO INV IMOB PROGRESSIVO

R$ 3.000,00 30/12/2019 15/01/2020 R$ 25,820 0,86% 10,006%

R$ 300,18

BBPO11 BB PROGRESSIVO II FDO INV IMOB - FII

R$ 168,53 30/12/2019 15/01/2020 R$ 1,060 0,63% 7,358%

R$ 12,40

BBRC11

BB RENDA CORPORATIVA FDO INV IMOB - FII

R$ 145,99 30/12/2019 15/01/2020 R$ 1,050 0,72% 7,651%

R$ 11,17

BBVJ11

FDO INV IMOB BB VOTORANTIM JHSF C JARD CONT TOWER

R$ 64,65 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,000 0,00% 0,510% R$ 0,33

BCFF11

FDO INV IMOB - FII BTG PACTUAL FUNDO DE FUNDOS

R$ 113,20 08/01/2020 15/01/2020 R$ 0,570 0,50% 5,716% R$ 6,47

BCRI11

BANESTES RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FDO INV IMOB FII

R$ 124,81 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,700 0,56% 8,140%

R$ 10,16

BMLC11B

FDO INV IMOB BM BRASCAN LAJES CORPORATIVAS - FII

R$ 107,00 08/01/2020 15/01/2020 R$ 0,510 0,48% 4,463% R$ 4,78

BNFS11

BANRISUL NOVAS FRONTEIRAS FDO INV IMOB - FII

R$ 131,37 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,920 0,70% 7,910%

R$ 10,39

BPFF11

FDO INV IMOB BRASIL PLURAL ABSOLUTO FDO DE FUNDOS

R$ 127,66 30/12/2019 08/01/2020 R$ 1,500 1,17% 6,306% R$ 8,05

BRCR11

FDO INV IMOB - FII BTG PACTUAL CORP. OFFICE FUND

R$ 119,65 08/01/2020 15/01/2020 R$ 0,560 0,47% 13,738%

R$ 16,44

CBOP11

CASTELLO BRANCO OFFICE PARK FDO INV IMOB - FII

R$ 99,85 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,520 0,52% 5,949% R$ 5,94

CEOC11

FDO INV IMOB - FII CEO CYRELA COMMERC. PROPERTIES

R$ 98,05 08/01/2020 15/01/2020 R$ 0,570 0,58% 6,792% R$ 6,66

CNES11 FDO INV IMOB - FII CENESP

R$ 92,52 18/12/2019 27/12/2019 R$ 0,105 0,11% 2,256% R$ 2,09

CPTS11b

CAPITANIA SECURITIES II FDO INV IMOB - FII

R$ 116,96 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,630 0,54% 7,541% R$ 8,82

CTXT11

FDO INV IMOB CENTRO TEXTIL INTERNACIONAL

R$ 59,65 30/12/2019 09/01/2020 R$ 0,360 0,60% 6,978% R$ 4,16

CXCE11B FDO INV IMOB CAIXA CEDAE

R$ 2.770,35 30/12/2019 15/01/2020 R$ 20,490 0,74% 8,484%

R$ 235,03

CXRI11

CAIXA RIO BRAVO FUNDO DE FDO INV IMOB - FII

R$ 1.620,00 02/01/2020 13/01/2020 R$ 40,500 2,50% 6,358%

R$ 103,00

CXTL11

FDO INV IMOB CAIXA TRX LOGÍSTICA RENDA

R$ 405,00 30/12/2019 15/01/2020 R$ 1,030 0,25% 2,658%

R$ 10,76

DOMC11 DOMO FDO INV IMOB - FII

R$ 616,00 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,000 0,00% 0,000% R$ 0,00

DRIT11B

MULTIGESTÃO RENDA COMERCIAL FDO INV IMOB - FII

R$ 180,15 07/01/2020 15/01/2020 R$ 0,550 0,31% 4,147% R$ 7,47

EDFO11b FDO INV IMOB EDIFÍCIO OURINVEST

R$ 278,50 30/12/2019 10/01/2020 R$ 1,370 0,49% 0,495% R$ 1,38

EDGA11 FDO INV IMOB - FII EDIFÍCIO GALERIA

R$ 59,24 19/12/2019 30/12/2019 R$ 0,200 0,34% 4,546% R$ 2,69

39

Código Nome do Fundo Cotação Último dia

"com" Data

Pagamento Último

Rendimento Último yield

DY 12 meses

Últimos 12

meses

EURO11 FDO INV IMOB EUROPAR

R$ 214,47 30/12/2019 17/01/2020 R$ 0,700 0,33% 6,267%

R$ 13,44

FAED11

FDO INV IMOB - FII ANHANGUERA EDUCACIONAL

R$ 295,79 08/01/2020 15/01/2020 R$ 1,580 0,53% 6,208%

R$ 18,36

FAMB11B

FDO INV IMOB - FII EDIFÍCIO ALMIRANTE BARROSO

R$ 3.930,00 30/12/2019 14/01/2020 R$ 29,680 0,76% 8,976%

R$ 352,77

FCFL11 FDO INV IMOB - FII CAMPUS FARIA LIMA

R$ 139,00 16/12/2019 23/12/2019 R$ 0,621 0,45% 5,215% R$ 7,25

FEXC11

FDO INV IMOB - FII BTG PACTUAL FUNDO DE CRI

R$ 114,72 08/01/2020 15/01/2020 R$ 0,640 0,56% 7,209% R$ 8,27

RCRB11

FDO INV IMOB RIO BRAVO RENDA CORPORATIVA

R$ 253,78 07/01/2020 15/01/2020 R$ 0,720 0,28% 2,794% R$ 7,09

FIGS11

FDO INV IMOB GENERAL SHOPPING ATIVO E RENDA - FII

R$ 94,12 30/12/2019 15/01/2020 R$ 1,920 2,04% 5,124% R$ 4,82

FIIB11

FDO INV IMOB INDUSTRIAL DO BRASIL

R$ 585,00 30/12/2019 10/01/2020 R$ 2,700 0,46% 5,419%

R$ 31,70

FIIP11B RB CAPITAL RENDA I FDO INV IMOB - FII

R$ 205,02 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,890 0,43% 7,456%

R$ 15,29

RBFF11 FATOR IFIX FDO INV IMOB - FII

R$ 111,00 30/12/2019 15/01/2020 R$ 2,820 2,54% 5,162% R$ 5,73

FLMA11

FDO INV IMOB CONTINENTAL SQUARE FARIA LIMA R$ 4,66 07/01/2020 15/01/2020 R$ 0,016 0,33% 3,760% R$ 0,18

FLRP11 FDO INV IMOB - FII FLORIPA SHOPPING

R$ 1.639,99 19/12/2019 30/12/2019 R$ 7,730 0,47% 5,334%

R$ 87,48

FMOF11 FDO INV IMOB MEMORIAL OFFICE

R$ 108,00 30/12/2019 17/01/2020 R$ 0,270 0,25% 1,833% R$ 1,98

FOFT11 FDO HEDGE TOP FOF II 2

R$ 123,00 30/12/2019 15/01/2020 R$ 1,900 1,54% 6,780% R$ 8,34

FPAB11

FDO INV IMOB PROJETO ÁGUA BRANCA

R$ 404,10 30/12/2019 15/01/2020 R$ 2,400 0,59% 5,568%

R$ 22,50

FVBI11 FDO INV IMOB VBI FL 4440 - FII

R$ 157,07 30/12/2019 08/01/2020 R$ 0,580 0,37% 3,357% R$ 5,27

FVPQ11 Via Parque R$

228,01 30/12/2019 09/01/2020 R$ 1,800 0,79% 6,002% R$

13,69

GGRC11 GGR COVEPI RENDA FDO INV IMOB

R$ 149,99 02/01/2020 13/01/2020 R$ 0,660 0,44% 6,000% R$ 9,00

GRLV11 CSHG GR LOUVEIRA FDO DE INV IMOB - FII

R$ 132,00 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,640 0,48% 5,955% R$ 7,86

HCRI11

FDO INV IMOB - FII HOSPITAL DA CRIANÇA

R$ 476,00 13/12/2019 20/12/2019 R$ 2,650 0,56% 6,433%

R$ 30,62

HGBS11

HEDGE BRASIL SHOPPING FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO,

R$ 289,65 30/12/2019 15/01/2020 R$ 1,400 0,48% 6,049%

R$ 17,52

HGCR11

CSHG RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FDO INV IMOB - FII

R$ 123,02 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,600 0,49% 7,291% R$ 8,97

HGPO11 CSHG JHSF PRIME OFFICES

R$ 220,50 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,870 0,39% 4,481% R$ 9,88

HGLG11 CSHG LOGÍSTICA FDO INV IMOB - FII

R$ 196,04 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,780 0,40% 4,637% R$ 9,09

HGRU11 CSHG RENDA URBANA R$

138,88 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,740 0,53% 5,948% R$ 8,26

HGRE11 CSHG REAL ESTATE FDO INV IMOB - FII

R$ 209,25 30/12/2019 15/01/2020 R$ 1,080 0,52% 4,244% R$ 8,88

HTMX11 FDO INV IMOB - FII HOTEL MAXINVEST

R$ 175,40 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,470 0,27% 6,368%

R$ 11,17

IRDM11 IRIDIUM RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS

R$ 139,20 10/01/2020 17/01/2020 R$ 0,800 0,57% 7,560%

R$ 10,52

JRDM11

FDO INV IMOB - FII SHOPPING JARDIM SUL

R$ 103,90 08/01/2020 15/01/2020 R$ 0,490 0,47% 6,198% R$ 6,44

JSRE11 JS REAL ESTATE MULTIGESTÃO - FII

R$ 119,03 30/12/2019 22/01/2020 R$ 0,470 0,39% 5,906% R$ 7,03

KNCR11

KINEA RENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS FDO INV IMOB - FII

R$ 107,30 30/12/2019 14/01/2020 R$ 0,510 0,48% 6,170% R$ 6,62

40

Código Nome do Fundo Cotação Último dia

"com" Data

Pagamento Último

Rendimento Último yield

DY 12 meses

Últimos 12

meses

KNIP11

KINEA ÍNDICES DE PREÇOS FDO INV IMOB - FII

R$ 119,31 30/12/2019 14/01/2020 R$ 0,750 0,63% 6,663% R$ 7,95

KNRI11

KINEA RENDA IMOBILIÁRIA FDO INV IMOB - FII

R$ 178,90 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,740 0,41% 4,964% R$ 8,88

LVBI11 VBI Logística R$

142,71 30/12/2019 08/01/2020 R$ 0,630 0,44% 4,989% R$ 7,12

MALL11 MALLS BRASIL PLURAL FDO INV IMOB

R$ 126,40 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,360 0,28% 5,475% R$ 6,92

MAXR11 FDO INV IMOB - FII MAX RETAIL

R$ 2.432,00 08/01/2020 15/01/2020 R$ 12,880 0,53% 8,438%

R$ 205,20

MBRF11

FDO INV IMOB MERCANTIL DO BRASIL - FII

R$ 1.330,00 07/01/2020 15/01/2020 R$ 8,500 0,64% 7,519%

R$ 100,00

MFII11

MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I - FII

R$ 132,85 30/12/2019 15/01/2020 R$ 1,000 0,75% 10,004%

R$ 13,29

MGFF11 Mogno FoF R$

118,00 08/01/2020 15/01/2020 R$ 0,800 0,68% 7,542% R$ 8,90

MXRF11 MAXI RENDA FDO INV IMOB - FII

R$ 12,53 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,130 1,04% 6,943% R$ 0,87

NSLU11

FDO INV IMOB - FII HOSPITAL NOSSA SRA DE LOURDES

R$ 251,42 30/12/2019 08/01/2020 R$ 1,700 0,68% 7,798%

R$ 19,61

ONEF11 FDO INV IMOB THE ONE

R$ 171,98 07/01/2020 15/01/2020 R$ 0,620 0,36% 4,791% R$ 8,24

OUJP11 Ourinvest JPP R$

118,13 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,720 0,61% 8,838% R$

10,44

PLRI11

POLO FDO INV IMOB - FII RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS I

R$ 56,00 30/12/2019 08/01/2020 R$ 0,750 1,34% 8,379% R$ 4,69

PQDP11

FDO INV IMOB - FII PARQUE D. PEDRO SHOPPING CENTER

R$ 3.795,00 30/12/2019 20/01/2020 R$ 15,840 0,42% 4,626%

R$ 175,56

PRSV11 FDO INV IMOB - FII PRESIDENTE VARGAS

R$ 450,00 11/12/2019 20/12/2019 R$ 2,180 0,48% 5,216%

R$ 23,47

RBBV11

JHSF RIO BRAVO FAZENDA BOA VISTA CAP. PROT. - FII

R$ 90,39 02/01/2020 13/01/2020 R$ 0,590 0,65% 4,092% R$ 3,70

RBCB11

RIO BRAVO CRÉDITO IMOBILIÁRIO I FDO INV IMOB

R$ 23,98 31/10/2019 08/11/2019 R$ 0,000 0,00% 72,352%

R$ 17,35

RBDS11

RB CAPITAL DESENV. RESID. II FDO INV IMOB - FII

R$ 76,41 29/11/2019 10/12/2019 R$ 1,840 2,41% 51,027%

R$ 38,99

RBGS11

RB CAPITAL GENERAL SHOP SULACAP FDO INV IMOB - FII

R$ 74,98 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,310 0,41% 3,328% R$ 2,50

RBRD11 RB CAPITAL RENDA II FDO INV IMOB - FII

R$ 107,24 30/12/2019 15/01/2020 R$ 1,140 1,06% 8,076% R$ 8,66

RBRF11 RBR ALPHA FUNDO DE FUNDOS

R$ 126,50 10/01/2020 17/01/2020 R$ 0,864 0,68% 6,851% R$ 8,67

RBRR11 RBR RENDIMENTOS HIGH GRADE

R$ 110,05 10/01/2020 17/01/2020 R$ 0,600 0,55% 6,651% R$ 7,32

RBVO11

RIO BRAVO CRÉDITO IMOBILIÁRIO II FDO INV IMOB -FII

R$ 33,02 10/12/2019 20/12/2019 R$ 0,000 0,00% 7,874% R$ 2,60

RDES11

RENDA DE ESCRITÓRIOS FDO INV IMOB - FII

R$ 65,99 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,050 0,08% 19,409%

R$ 12,81

RNDP11

BB RENDA DE PAPÉIS IMOBILIÁRIOS FDO INV IMOB - FII

R$ 990,00 30/12/2019 15/01/2020 R$ 6,050 0,61% 5,987%

R$ 59,27

RNGO11 FDO INV IMOB RIO NEGRO - FII

R$ 112,00 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,490 0,44% 5,232% R$ 5,86

SAAG11

SANTANDER AGÊNCIAS FDO INV IMOB - FII

R$ 142,94 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,930 0,65% 7,626%

R$ 10,90

SDIL11 SDI RIO BRAVO RENDA LOGÍSTICA

R$ 142,00 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,570 0,40% 5,310% R$ 7,54

SHPH11

FDO INV IMOB SHOPPING PÁTIO HIGIENÓPOLIS

R$ 1.010,00 30/12/2019 15/01/2020 R$ 3,600 0,36% 4,446%

R$ 44,90

SPTW11 SP DOWNTOWN FDO INV IMOB - FII

R$ 91,82 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,730 0,80% 11,294%

R$ 10,37

41

Código Nome do Fundo Cotação Último dia

"com" Data

Pagamento Último

Rendimento Último yield

DY 12 meses

Últimos 12

meses

TBOF11 FDO INV IMOB - FII TB OFFICE

R$ 102,47 17/12/2019 30/12/2019 R$ 0,327 0,32% 3,316% R$ 3,40

THRA11

FDO INV IMOB - FII CYRELA THERA CORPORATE

R$ 153,00 08/01/2020 15/01/2020 R$ 0,740 0,48% 4,623% R$ 7,07

TRNT11 FDO INV IMOB - FII TORRE NORTE

R$ 228,00 13/12/2019 18/12/2019 R$ 0,914 0,40% 3,774% R$ 8,61

BTLG11

TRX REALTY LOGÍSTICA RENDA I FDO INV IMOB - FII

R$ 127,48 14/11/2019 25/11/2019 R$ 0,400 0,31% 3,719% R$ 4,74

VISC11

VINCI SHOPPING CENTERS FDO INVEST IMOB - FII

R$ 138,90 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,770 0,55% 5,622% R$ 7,81

VLOL11

FDO INV IMOB - FII VILA OLÍMPIA CORPORATE

R$ 118,20 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,430 0,36% 4,401% R$ 5,20

VRTA11 FATOR VERITA FDO INV IMOB - FII

R$ 143,15 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,770 0,54% 7,670%

R$ 10,98

WPLZ11

FDO INV IMOB - FII SHOPPING WEST PLAZA

R$ 111,49 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,560 0,50% 4,489% R$ 5,00

XPCM11

XP CORPORATE MACAÉ FDO INV IMOB - FII

R$ 74,92 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,810 1,08% 13,468%

R$ 10,09

XPLG11 XP LOG R$

139,25 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,640 0,46% 5,539% R$ 7,71

XPIN11 XP INDUSTRIAL R$

178,70 16/12/2019 23/12/2019 R$ 0,720 0,40% 4,745% R$ 8,48

XPML11 XP MALLS FDO INV IMOB FII

R$ 139,70 16/12/2019 23/12/2019 R$ 0,520 0,37% 5,128% R$ 7,16

XTED11

TRX EDIFÍCIOS CORPORATIVOS FDO INV IMOB - FII

R$ 17,40 29/11/2019 13/12/2019 R$ 0,000 0,00% 0,000% R$ 0,00

42

TABELA DE VALOR PATRIMONIAL

Código Nome do Fundo Cotação

Valor Patrimonial por Cota - 12/2018

Cotação/VP – base 12/2018

Variação do último

VP VP - 12/2017 VP - 12/2016 VP - 12/2015

ABCP11 FDO INV IMOB GRAND PLAZA SHOPPING

R$ 108,39 R$ 74,350 1,46 15,90% R$64,15 R$55,65 R$52,00

RBED11 Rio Bravo Renda Educacional R$

178,96 R$ 151,390 1,18 4,00% R$145,57 R$131,70 R$148,55

RBVA11 FDO INV IMOB AGÊNCIAS CAIXA - FII

R$ 164,90 R$ 106,767 1,54 -89,99% R$1.066,09 R$1.081,77 R$1.067,64

ALMI11 FDO INV IMOB - FII TORRE ALMIRANTE

R$ 2.050,00 R$ 1.717,070 1,19 -15,46% R$2.031,08 R$1.941,53 R$2.963,48

ALZR11 ALIANZA TRUST RENDA IMOBILIÁRIA

R$ 139,00 R$ 94,650 1,47 #DIV/0! R$0,00 R$0,00 R$0,00

BBFI11B BB FDO INV IMOB PROGRESSIVO

R$ 3.000,00 R$ 2.699,760 1,11 0,44% R$2.687,93 R$3.807,11 R$4.091,85

BBPO11 BB PROGRESSIVO II FDO INV IMOB - FII

R$ 168,53 R$ 103,140 1,63 7,23% R$96,19 R$93,56 R$93,86

BBRC11 BB RENDA CORPORATIVA FDO INV IMOB - FII

R$ 145,99 R$ 101,740 1,43 5,55% R$96,39 R$90,80 R$89,97

BBVJ11

FDO INV IMOB BB VOTORANTIM JHSF C JARD CONT TOWER R$ 64,65 R$ 58,970 1,10 -1,90% R$60,11 R$76,40 R$80,12

BCFF11

FDO INV IMOB - FII BTG PACTUAL FUNDO DE FUNDOS

R$ 113,20 R$ 84,850 1,33 -2,75% R$87,25 R$87,61 R$77,66

BCRI11

FDO INV IMOB - FII BTG PACTUAL FUNDO DE FUNDOS

R$ 124,81 R$ 100,820 1,24 4,09% R$96,86 R$95,95 R$96,21

BMLC11B FDO INV IMOB BM BRASCAN LAJES CORPORATIVAS - FII

R$ 107,00 R$ 93,230 1,15 10,42% R$84,43 R$102,96 R$109,90

BNFS11

BANRISUL NOVAS FRONTEIRAS FDO INV IMOB - FII

R$ 131,37 R$ 93,310 1,41 4,42% R$89,36 R$94,70 R$95,91

BPFF11

FDO INV IMOB BRASIL PLURAL ABSOLUTO FDO DE FUNDOS

R$ 127,66 R$ 93,650 1,36 -2,93% R$96,48 R$85,03 R$75,00

BRCR11

FDO INV IMOB - FII BTG PACTUAL CORP. OFFICE FUND

R$ 119,65 R$ 95,450 1,25 -23,30% R$124,44 R$107,54 R$151,37

CBOP11 CASTELLO BRANCO OFFICE PARK FDO INV IMOB - FII R$ 99,85 R$ 78,650 1,27 9,91% R$71,56 R$734,65 R$753,99

CEOC11

FDO INV IMOB - FII CEO CYRELA COMMERC. PROPERTIES R$ 98,05 R$ 88,500 1,11 9,34% R$80,94 R$75,95 R$58,54

CNES11 FDO INV IMOB - FII CENESP R$ 92,52 R$ 94,070 0,98 -9,51% R$103,96 R$99,50 R$118,99

CPTS11b CAPITANIA SECURITIES II FDO INV IMOB - FII

R$ 116,96 R$ 96,380 1,21 -2,04% R$98,39 R$100,07 R$102,45

CTXT11 FDO INV IMOB CENTRO TEXTIL INTERNACIONAL R$ 59,65 R$ 47,740 1,25 0,00% R$47,74 R$47,04 R$46,62

CXCE11B FDO INV IMOB CAIXA CEDAE R$

2.770,35 R$ 2.104,070 1,32 -8,48% R$2.299,00 R$2.253,67 R$2.316,14

CXRI11 CAIXA RIO BRAVO FUNDO DE FDO INV IMOB - FII

R$ 1.620,00 R$ 1.058,200 1,53 -2,90% R$1.089,84 R$1.066,38 R$913,55

CXTL11 FDO INV IMOB CAIXA TRX LOGÍSTICA RENDA

R$ 405,00 R$ 946,650 0,43 -2,14% R$967,32 R$996,61 R$868,46

DOMC11 DOMO FDO INV IMOB - FII R$

616,00 R$ 999,470 0,62 -2,64% R$1.026,61 R$926,42 R$975,45

DRIT11B

MULTIGESTÃO RENDA COMERCIAL FDO INV IMOB - FII

R$ 180,15 R$ 124,930 1,44 0,07% R$124,84 R$126,99 R$129,49

EDFO11b FDO INV IMOB EDIFÍCIO OURINVEST

R$ 278,50 R$ 178,470 1,56 0,18% R$178,15 R$155,70 R$157,30

EDGA11 FDO INV IMOB - FII EDIFÍCIO GALERIA R$ 59,24 R$ 82,050 0,72 0,00% R$82,05 R$82,72 R$89,57

EURO11 FDO INV IMOB EUROPAR R$

214,47 R$ 319,430 0,67 3,25% R$309,37 R$351,60 R$347,33

FAED11

FDO INV IMOB - FII ANHANGUERA EDUCACIONAL

R$ 295,79 R$ 156,210 1,89 -2,87% R$160,82 R$170,62 R$162,05

FAMB11B FDO INV IMOB - FII EDIFÍCIO ALMIRANTE BARROSO

R$ 3.930,00 R$ 3.142,870 1,25 -31,86% R$4.612,23 R$5.480,09 R$3.664,37

FCFL11 FDO INV IMOB - FII CAMPUS FARIA LIMA

R$ 139,00 R$ 89,841 1,55 15,92% R$77,50 R$72,71 R$73,63

43

Código Nome do Fundo Cotação

Valor Patrimonial por Cota - 12/2018

Cotação/VP – base 12/2018

Variação do último

VP VP - 12/2017 VP - 12/2016 VP - 12/2015

FEXC11 FDO INV IMOB - FII BTG PACTUAL FUNDO DE CRI

R$ 114,72 R$ 100,730 1,14 -0,67% R$101,41 R$103,17 R$101,56

RCRB11 FDO INV IMOB RIO BRAVO RENDA CORPORATIVA

R$ 253,78 R$ 171,990 1,48 -2,70% R$176,77 R$178,00 R$181,00

FIGS11

FDO INV IMOB GENERAL SHOPPING ATIVO E RENDA - FII R$ 94,12 R$ 95,500 0,99 8,39% R$88,11 R$89,32 R$95,29

FIIB11 FDO INV IMOB INDUSTRIAL DO BRASIL

R$ 585,00 R$ 388,220 1,51 -0,32% R$389,47 R$361,16 R$362,15

FIIP11B RB CAPITAL RENDA I FDO INV IMOB - FII

R$ 205,02 R$ 190,870 1,07 6,61% R$179,03 R$170,62 R$181,51

RBFF11 FATOR IFIX FDO INV IMOB - FII

R$ 111,00 R$ 90,980 1,22 0,53% R$90,50 R$82,79 R$74,38

FLMA11

FDO INV IMOB CONTINENTAL SQUARE FARIA LIMA R$ 4,66 R$ 2,790 1,67 5,28% R$2,65 R$2,65 R$3,08

FLRP11 FDO INV IMOB - FII FLORIPA SHOPPING

R$ 1.639,99 R$ 1.464,580 1,12 4,24% R$1.404,95 R$1.248,84 R$1.168,30

FMOF11 FDO INV IMOB MEMORIAL OFFICE

R$ 108,00 R$ 133,420 0,81 1,38% R$131,60 R$181,87 R$182,20

FOFT11 FDO HEDGE TOP FOF II 2 R$

123,00 R$ 97,040 1,27 #DIV/0!

FPAB11 FDO INV IMOB PROJETO ÁGUA BRANCA

R$ 404,10 R$ 372,430 1,09 7,83% R$345,38 R$405,24 R$404,62

FVBI11 FDO INV IMOB VBI FL 4440 - FII

R$ 157,07 R$ 93,820 1,67 17,67% R$79,73 R$96,24 R$83,05

FVPQ11 Via Parque R$

228,01 R$ 188,160 1,21 3,14% R$182,44 R$0,00 R$0,00

GGRC11 GGR COVEPI RENDA FDO INV IMOB

R$ 149,99 R$ 118,260 1,27 12,21% R$105,39 R$97,15 R$83,05

GRLV11 CSHG GR LOUVEIRA FDO DE INV IMOB - FII

R$ 132,00 R$ 109,900 1,20 -6,80% R$117,92 R$110,45 R$109,03

HCRI11 FDO INV IMOB - FII HOSPITAL DA CRIANÇA

R$ 476,00 R$ 322,300 1,48 3,61% R$311,06 R$298,07 R$256,58

HGBS11 CSHG BRASIL SHOPPING - FDO INV IMOB - FII

R$ 289,65 R$ 221,580 1,31 -3,23% R$228,97 R$211,61 R$210,92

HGCR11

CSHG RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FDO INV IMOB - FII

R$ 123,02 R$ 104,600 1,18 3,68% R$100,89 R$100,84 R$1.017,16

HGPO11 CSHG JHSF PRIME OFFICES R$

220,50 R$ 149,720 1,47 27,94% R$117,02 R$103,62 R$120,27

HGLG11 CSHG LOGÍSTICA FDO INV IMOB - FII

R$ 196,04 R$ 120,830 1,62 7,19% R$112,73 R$108,33 R$105,68

HGRU11 CSHG RENDA URBANA R$

138,88 R$ 103,790 1,34 #DIV/0!

HGRE11 CSHG REAL ESTATE FDO INV IMOB - FII

R$ 209,25 R$ 151,850 1,38 1,68% R$149,34 R$147,56 R$150,62

HTMX11 FDO INV IMOB - FII HOTEL MAXINVEST

R$ 175,40 R$ 140,000 1,25 3,87% R$134,79 R$137,53 R$151,47

IRDM11 IRIDIUM RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS

R$ 139,20 R$ 95,580 1,46 -0,08% R$95,66

JRDM11 FDO INV IMOB - FII SHOPPING JARDIM SUL

R$ 103,90 R$ 85,180 1,22 0,78% R$84,52 R$83,50 R$85,09

JSRE11 JS REAL ESTATE MULTIGESTÃO - FII

R$ 119,03 R$ 110,390 1,08 1,60% R$108,65 R$107,18 R$104,12

KNCR11

KINEA RENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS FDO INV IMOB - FII

R$ 107,30 R$ 104,460 1,03 0,12% R$104,33 R$103,55 R$99,53

KNIP11 KINEA ÍNDICES DE PREÇOS FDO INV IMOB - FII

R$ 119,31 R$ 105,030 1,14 3,13% R$101,84 R$100,51

KNRI11 KINEA RENDA IMOBILIÁRIA FDO INV IMOB - FII

R$ 178,90 R$ 144,020 1,24 0,70% R$143,02 R$144,88 R$145,61

LVBI11 VBI Logística R$

142,71 R$ 102,710 1,39 #DIV/0! R$0,00 R$0,00 R$0,00

MALL11 MALLS BRASIL PLURAL FDO INV IMOB

R$ 126,40 R$ 115,660 1,09 21,62% R$95,10 R$95,10

MAXR11 FDO INV IMOB - FII MAX RETAIL

R$ 2.432,00 R$ 1.637,310 1,49 -10,68% R$1.833,08 R$1.636,72 R$2.008,49

MBRF11 FDO INV IMOB MERCANTIL DO BRASIL - FII

R$ 1.330,00 R$ 1.178,400 1,13 -7,94% R$1.280,01 R$1.284,39 R$1.291,89

MFII11 MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I - FII

R$ 132,85 R$ 101,780 1,31 -4,99% R$107,12 R$102,10 R$103,13

MGFF11 Mogno FoF R$

118,00 R$ 96,570 1,22 #DIV/0!

44

Código Nome do Fundo Cotação

Valor Patrimonial por Cota - 12/2018

Cotação/VP – base 12/2018

Variação do último

VP VP - 12/2017 VP - 12/2016 VP - 12/2015

MXRF11 MAXI RENDA FDO INV IMOB - FII R$ 12,53 R$ 9,650 1,30 -2,92% R$9,94 R$10,37 R$99,60

NSLU11 FDO INV IMOB - FII HOSPITAL NOSSA SRA DE LOURDES

R$ 251,42 R$ 181,000 1,39 -10,00% R$201,11 R$191,85 R$183,00

ONEF11 FDO INV IMOB THE ONE R$

171,98 R$ 111,490 1,54 2,45% R$108,82 R$1.051,57 R$946,36

OUJP11 OURINVEST JPP FDO INV IMOB - FII

R$ 118,13 R$ 104,860 1,13 3,63% R$101,19 R$101,19

PLRI11 FDO INV IMOB THE ONE R$ 56,00 R$ 80,350 0,70 -16,89% R$96,68 R$115,11 R$109,32

PQDP11

FDO INV IMOB - FII PARQUE D. PEDRO SHOPPING CENTER

R$ 3.795,00 R$ 2.940,400 1,29 10,43% R$2.662,62 R$2.532,89 R$2.259,28

PRSV11 FDO INV IMOB - FII PRESIDENTE VARGAS

R$ 450,00 R$ 406,700 1,11 0,42% R$404,99 R$646,90 R$792,39

RBBV11 JHSF RIO BRAVO FAZENDA BOA VISTA CAP. PROT. - FII R$ 90,39 R$ 99,920 0,90 -0,36% R$100,28 R$100,18 R$101,00

RBCB11 RIO BRAVO CRÉDITO IMOBILIÁRIO I FDO INV IMOB R$ 23,98 R$ 73,310 0,33 -69,70% R$241,96 R$476,59 R$582,30

RBDS11 RB CAPITAL DESENV. RESID. II FDO INV IMOB - FII R$ 76,41 R$ 233,370 0,33 -57,28% R$546,29 R$573,17 R$709,54

RBGS11 RB CAPITAL GENERAL SHOP SULACAP FDO INV IMOB - FII R$ 74,98 R$ 92,740 0,81 -6,51% R$99,20 R$98,83 R$99,86

RBRD11 RB CAPITAL RENDA II FDO INV IMOB - FII

R$ 107,24 R$ 77,110 1,39 4,29% R$73,94 R$73,12 R$67,74

RBRF11 RBR ALPHA FUNDO DE FUNDOS

R$ 126,50 R$ 97,920 1,29 #DIV/0!

RBRR11 RBR RENDIMENTOS HIGH GRADE

R$ 110,05 R$ 96,230 1,14 #DIV/0!

RBVO11

RIO BRAVO CRÉDITO IMOBILIÁRIO II FDO INV IMOB -FII R$ 33,02 R$ 48,350 0,68 -18,01% R$58,97 R$99,53 R$95,28

RDES11 RENDA DE ESCRITÓRIOS FDO INV IMOB - FII R$ 65,99 R$ 82,830 0,80 -8,23% R$90,26 R$86,63 R$95,24

RNDP11

BB RENDA DE PAPÉIS IMOBILIÁRIOS FDO INV IMOB - FII

R$ 990,00 R$ 1.070,350 0,92 2,76% R$1.041,61 R$1.030,14 R$1.014,40

RNGO11 FDO INV IMOB RIO NEGRO - FII

R$ 112,00 R$ 93,590 1,20 0,82% R$92,83 R$93,91 R$89,53

SAAG11 SANTANDER AGÊNCIAS FDO INV IMOB - FII

R$ 142,94 R$ 90,140 1,59 2,65% R$87,81 R$92,06 R$93,98

SDIL11 SDI RIO BRAVO LOGÍSTICA R$

142,00 R$ 92,760 1,53 -0,41% R$93,14 R$96,69 R$94,70

SHPH11 FDO INV IMOB SHOPPING PÁTIO HIGIENÓPOLIS

R$ 1.010,00 R$ 708,760 1,43 1,74% R$696,62 R$608,69 R$610,88

SPTW11 SP DOWNTOWN FDO INV IMOB - FII R$ 91,82 R$ 74,760 1,23 1,04% R$73,99 R$96,55 R$105,72

TBOF11 FDO INV IMOB - FII TB OFFICE

R$ 102,47 R$ 87,290 1,17 9,73% R$79,55 R$63,16 R$72,36

THRA11 FDO INV IMOB - FII CYRELA THERA CORPORATE

R$ 153,00 R$ 102,420 1,49 19,80% R$85,49 R$90,96 R$66,89

TRNT11 FDO INV IMOB - FII TORRE NORTE

R$ 228,00 R$ 199,110 1,15 7,28% R$185,59 R$168,34 R$167,15

BTLG11 TRX REALTY LOGÍSTICA RENDA I FDO INV IMOB - FII

R$ 127,48 R$ 101,240 1,26 -3,69% R$105,12 R$85,22 R$86,04

VISC11 VINCI SHOPPING CENTERS FDO INVEST IMOB - FII

R$ 138,90 R$ 101,080 1,37 2,21% R$98,89 R$96,67

VLOL11 FDO INV IMOB - FII VILA OLÍMPIA CORPORATE

R$ 118,20 R$ 85,420 1,38 15,11% R$74,21 R$87,59 R$87,78

VRTA11 FATOR VERITA FDO INV IMOB - FII

R$ 143,15 R$ 101,670 1,41 -2,22% R$103,98 R$102,45 R$104,01

WPLZ11 FDO INV IMOB - FII SHOPPING WEST PLAZA

R$ 111,49 R$ 82,890 1,35 0,94% R$82,12 R$79,25 R$91,04

XPCM11 XP CORPORATE MACAÉ FDO INV IMOB - FII R$ 74,92 R$ 82,790 0,90 3,15% R$80,26 R$77,80 R$82,57

XPLG11 XP LOG R$

139,25 R$ 96,030 1,45 0,28% R$95,76

XPIN11 XP INDUSTRIAL R$

178,70 R$ 113,420 1,58 18,05% R$96,08

XPML11 XP MALLS FDO INV IMOB FII R$

139,70 R$ 105,200 1,33 9,49% R$96,08

XTED11

TRX EDIFÍCIOS CORPORATIVOS FDO INV IMOB - FII R$ 17,40 R$ 14,780 1,18 -49,23% R$29,11 R$48,54 R$64,22

45

MÍNIMAS E MÁXIMAS 52 SEMANAS Código Cotação Máxima 52 semanas Mínima 52 semanas Média de cotas negociadas diariamente

ABCP11 R$ 108,39 R$ 112,00 R$ 80,51 2.470

RBED11 R$ 178,96 R$ 186,00 R$ 141,24 1.895

RBVA11 R$ 164,90 R$ 170,06 R$ 94,61 3.459

ALMI11 R$ 2.050,00 R$ 2.100,00 R$ 1.310,00 273

ALZR11 R$ 139,00 R$ 150,00 R$ 95,30 10.362

BBFI11B R$ 3.000,00 R$ 3.148,96 R$ 2.050,01 210

BBPO11 R$ 168,53 R$ 171,99 R$ 134,39 23.207

BBRC11 R$ 145,99 R$ 146,00 R$ 128,00 2.281

BBVJ11 R$ 64,65 R$ 71,00 R$ 54,73 5.142

BCFF11 R$ 113,20 R$ 118,92 R$ 78,10 91.700

BCRI11 R$ 124,81 R$ 127,90 R$ 98,01 6.359

BMLC11B R$ 107,00 R$ 115,00 R$ 74,00 1.238

BNFS11 R$ 131,37 R$ 150,00 R$ 116,85 836

BPFF11 R$ 127,66 R$ 131,00 R$ 88,00 4.833

BRCR11 R$ 119,65 R$ 125,27 R$ 87,89 85.421

CBOP11 R$ 99,85 R$ 100,01 R$ 68,00 15.955

CEOC11 R$ 98,05 R$ 101,40 R$ 79,35 4.428

CNES11 R$ 92,52 R$ 99,98 R$ 75,00 877

CPTS11b R$ 116,96 R$ 120,00 R$ 94,23 14.317

CTXT11 R$ 59,65 R$ 70,00 R$ 51,50 1.315

CXCE11B R$ 2.770,35 R$ 2.835,00 R$ 2.173,00 28

CXRI11 R$ 1.620,00 R$ 1.849,99 R$ 993,02 98

CXTL11 R$ 405,00 R$ 555,96 R$ 379,00 20

DOMC11 R$ 616,00 R$ 645,00 R$ 440,00 227

DRIT11B R$ 180,15 R$ 220,00 R$ 128,00 10

EDFO11B R$ 278,50 R$ 329,99 R$ 259,00 103

EDGA11 R$ 59,24 R$ 62,99 R$ 43,05 6.787

EURO11 R$ 214,47 R$ 220,00 R$ 146,00 355

FAED11 R$ 295,79 R$ 308,48 R$ 209,00 1.154

FAMB11B R$ 3.930,00 R$ 3.997,94 R$ 2.070,00 70

FCFL11 R$ 139,00 R$ 140,00 R$ 97,25 2.294

FEXC11 R$ 114,72 R$ 120,23 R$ 99,89 5.538

RCRB11 #N/A #N/A #N/A #N/A

FIGS11 R$ 94,12 R$ 95,00 R$ 55,78 13.370

FIIB11 R$ 585,00 R$ 598,99 R$ 428,00 1.033

FIIP11B R$ 205,02 R$ 208,99 R$ 180,00 983

FIXX11 #N/A #N/A #N/A #N/A

FLMA11 R$ 4,66 R$ 6,49 R$ 2,78 70.086

FLRP11 R$ 1.639,99 R$ 1.762,00 R$ 1.227,39 32

FMOF11 R$ 108,00 R$ 123,00 R$ 71,13 42

FOFT11 R$ 123,00 R$ 123,50 R$ 89,40 4.268

FPAB11 R$ 404,10 R$ 419,99 R$ 333,00 184

FVBI11 R$ 157,07 R$ 167,99 R$ 122,00 1.481

FVPQ11 R$ 228,01 R$ 228,49 R$ 172,01 5.347

GGRC11 R$ 149,99 R$ 153,17 R$ 125,15 27.348

GRLV11 R$ 132,00 R$ 140,00 R$ 92,85 2.564

HCRI11 R$ 476,00 R$ 498,99 R$ 300,50 172

HGBS11 R$ 289,65 R$ 306,99 R$ 221,28 30.039

HGCR11 R$ 123,02 R$ 136,99 R$ 100,13 41.473

HGPO11 R$ 220,50 R$ 230,29 R$ 172,02 1.841

HGLG11 R$ 196,04 R$ 221,98 R$ 137,87 36.998

46

HGRE11 R$ 209,25 R$ 220,00 R$ 138,39 48.047

HTMX11 R$ 175,40 R$ 205,00 R$ 139,95 2.404

IRDM11 R$ 139,20 R$ 144,50 R$ 86,34 18.533

JRDM11 R$ 103,90 R$ 119,00 R$ 69,96 3.436

JSRE11 R$ 119,03 R$ 124,94 R$ 94,66 64.487

KNCR11 R$ 107,30 R$ 108,20 R$ 102,00 85.944

KNRI11 R$ 178,90 R$ 200,00 R$ 147,00 56.919

LVBI11 R$ 142,71 R$ 147,35 R$ 94,65 38.196

MALL11 R$ 126,40 R$ 136,50 R$ 93,17 51.787

MAXR11 R$ 2.432,00 R$ 2.575,00 R$ 1.763,01 121

MBRF11 R$ 1.330,00 R$ 1.440,00 R$ 1.080,01 111

MFII11 R$ 132,85 R$ 133,17 R$ 92,70 7.351

MXRF11 R$ 12,53 R$ 14,99 R$ 9,96 396.534

NSLU11 R$ 251,42 R$ 270,55 R$ 215,10 1.061

ONEF11 R$ 171,98 R$ 204,93 R$ 137,50 6.331

OUJP11 R$ 118,13 R$ 123,50 R$ 98,23 8.914

PLRI11 R$ 56,00 R$ 74,50 R$ 55,81 1.562

PQDP11 R$ 3.795,00 R$ 4.000,00 R$ 2.915,00 73

PRSV11 R$ 450,00 R$ 460,00 R$ 311,11 67

RBBV11 R$ 90,39 R$ 97,96 R$ 71,65 2.657

RBCB11 R$ 23,98 R$ 229,90 R$ 20,50 275

RBDS11 R$ 76,41 R$ 285,99 R$ 60,00 237

RBGS11 R$ 74,98 R$ 76,50 R$ 39,59 1.643

RBRD11 R$ 107,24 R$ 112,75 R$ 86,93 1.404

RBRF11 R$ 126,50 R$ 142,50 R$ 95,69 46.542

RBRR11 R$ 110,05 R$ 113,10 R$ 99,70 23.241

RBVO11 R$ 33,02 R$ 53,97 R$ 30,41 1.648

RDES11 R$ 65,99 R$ 79,98 R$ 55,10 906

RNDP11 R$ 990,00 R$ 1.000,00 R$ 910,01 127

RNGO11 R$ 112,00 R$ 112,90 R$ 79,50 6.395

SAAG11 R$ 142,94 R$ 146,49 R$ 119,50 12.402

SDIL11 R$ 142,00 R$ 159,99 R$ 101,11 33.141

SHPH11 R$ 1.010,00 R$ 1.036,06 R$ 897,00 255

SPTW11 R$ 91,82 R$ 124,00 R$ 78,40 15.375

TBOF11 R$ 102,47 R$ 103,49 R$ 77,20 46.896

THRA11 R$ 153,00 R$ 159,50 R$ 120,71 5.671

TRNT11 R$ 228,00 R$ 247,99 R$ 170,00 359

TRXL11 #N/A #N/A #N/A #N/A

VISC11 R$ 138,90 R$ 147,83 R$ 96,89 65.769

VLOL11 R$ 118,20 R$ 118,50 R$ 89,50 3.993

VRTA11 R$ 143,15 R$ 146,50 R$ 103,42 16.427

WPLZ11 R$ 111,49 R$ 115,00 R$ 69,01 426

XPCM11 R$ 74,92 R$ 104,00 R$ 49,81 13.143

XPIN11 R$ 178,70 R$ 226,90 R$ 108,50 20.752

XPLG11 R$ 139,25 R$ 152,50 R$ 95,03 96.494

XPML11 R$ 139,70 R$ 149,98 R$ 99,29 112.505

XTED11 R$ 17,40 R$ 20,55 R$ 5,37 20.576

47

GLOSSÁRIO

ABL (Área Bruta Locável): corresponde ao somatório de áreas disponíveis para locação e que efetivamente

geram renda de aluguel.

Absorção Líquida: é a

Allowance: termo em inglês usado para indicar um desconto para o inquilino, com o objetivo de subsidiar

despesas com mudanças e adaptação do imóvel.

IMA (Índice de Mercado ANBIMA): é uma família de índices de renda fixa que representam a dívida pública por

meio dos preços a mercado de uma carteira de títulos públicos federais. Os índices são subdivididos em quatro

subíndices: a) IRF-M (prefixados); b) IMA-B (indexados pelo IPCA); c) IMA-C (indexados pelo IGP-M); d) IMA-S

(pós-fixados pela taxa SELIC).

Amortização: devolução de parte de capital investido, não devendo ser confundido com rendimentos. Tem como

efeito prático a necessidade de se descontar do valor médio de compra do investidor para fins de tributação

futura. Também é descontando do valor patrimonial.

Área BOMA: é a soma da área privativa com a fração ideal de áreas comuns. Foi criada com o objetivo de

padronização, pela entidade americana Bulding Owners and Managers Association (BOMA). Diferencia da ABL

em razão de aquela não considerar as áreas comuns.

Benchmark: índice que serve como parâmetro para comparar/avaliar um investimento (ex. CDI, IFIX, IMA-B, etc)

Built to Suit (BTS): termo em inglês para definir contratos de locação de longo prazo, no qual o imóvel é

construído para atender os interesses do locatário, já pré-determinado. Foi introduzido no Brasil por meio da Lei

12.744/2012, que acrescentou o art. 54-A na Lei 8.245/91, pois até então os contratos eram firmados com base

nas disposições do Código Civil, gerando insegurança jurídica.

Buy to Lease (BTL): termo em inglês para definir a negociação de compra do imóvel de um vendedor, que

simultaneamente o aluga de volta. Foi introduzido no Brasil por meio da Lei 12.744/2012, que acrescentou o art.

54-A na Lei 8.245/91, pois até então os contratos eram firmados com base nas disposições do Código Civil,

gerando insegurança jurídica. O BTL identifica a ponta compradora, no nosso caso, o FII, para identificar a ponta

vendedora é comum usar o termo em inglês Sale and Lease Back (SLB).

Cap Rate: termo em inglês que define uma taxa de capitalização, a qual representa a receita mensal de um

imóvel anualizada (12 meses) dividida pelo valor do imóvel.

Código (ou Ticker): código de negociação do FII no mercado secundário da B3.

Cotas: partes iguais que dividem o patrimônio líquido de um Fundo. As cotas dos FII listados, são negociadas

da mesma forma que uma ação, só que não possuem mercado normal e fracionário, sendo cada cota negociada

normalmente.

CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários): são títulos de crédito emitidos por companhias securitizadoras, com

lastro em créditos imobiliários.

48

CVM: Comissão de Valores Mobiliários, autarquia federal que define o seu propósito como sendo “Zelar pelo

funcionamento eficiente, pela integridade e pelo desenvolvimento do mercado de capitais, promovendo o

equilíbrio entre a iniciativa dos agentes e a efetiva proteção dos investidores”.

49

DISCLAIMER

Este relatório não pode ser reproduzido ou redistribuído para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio

consentimento do autor, ensejando a aplicação de multa de 2.000 (duas mil) vezes o valor da assinatura mensal do relatório.

O relatório foi elaborado por Analista de Valores Mobiliários autônomo, de forma independente e sem nenhuma vinculação a instituição financeira.

O autor não recebe nenhuma remuneração, ou quaisquer outros benefícios, dos administradores, gestores, ou pessoas ligadas aos Fundos de

Investimentos Imobiliários analisados.

O relatório respeita todas as disposições previstas na Instrução Normativa 598/2018 da CVM, especialmente o disposto no inc. III do art. 13,

assim transcrito: III – negociar, direta ou indiretamente, em nome próprio ou de terceiros, valores mobiliários objeto dos relatórios de análise que

elabore ou derivativos lastreados em tais valores mobiliários por um período de 30 (trinta) dias anteriores e 5 (cinco) dias posteriores à divulgação

do relatório de análise sobre tal valor mobiliário ou seu emissor.

Este Analista declara, nos termos da alínea “b” do inc. II do art. 21 da ICVM 598, que o Analista possui cotas de HGRE11, MGFF11 e FIGS11, já o

Analista e sua Cônjuge possuem cotas de HFOF11, TGAR11 e HGLG11, todos objetos do relatório ou da carteira recomendada.

As recomendações do relatório de análise refletem única e exclusivamente as opiniões pessoais do Analista, não se baseando em nenhuma

informação privilegiada, mas apenas de informações públicas e disponíveis para todos os investidores e analistas.

A análise dos ativos objeto do relatório utiliza como informação os resultados divulgados pelas administradoras e suas projeções. As condições

de mercado, o cenário macroeconômico, a análise das ações judiciais na qual o fundo está envolvido, entre outras notícias públicas.

Cálculos de preço justo, rendimentos futuros e outros dados futuros devem ser considerados como incertos e propensos a não ocorrerem, ainda

que o Analista guarde toda a diligência possível e necessária para alcançar a melhor estimativa possível.

A carteira recomendada tem como objetivo auxiliar o investidor na análise de seus investimentos, no entanto, não pode ser tido como promessa

de ganho futuro, tendo em vista a incerteza existente nos investimentos de renda variável.

Este material tem caráter meramente informativo. As informações constantes deste material podem auxiliar o investidor em suas decisões de

investimento, porém o investidor será responsável, de forma exclusiva, pela verificação da conveniência e oportunidade da movimentação de sua

carteira de investimentos e pela tomada de decisão quanto à efetivação de operações de compra e/ou venda de títulos e/ou valores mobiliários.

Este material apresenta informações para diversos perfis de investimento e o investidor deverá verificar e atentar para as informações próprias

ao seu perfil de investimento, uma vez que as informações constantes deste material não são adequadas para todos os investidores. Quaisquer

projeções de risco ou retorno potenciais são meramente ilustrativas e não são e não devem ser interpretadas pelo investidor como previsão de

eventos futuros e/ou garantia de resultados. Além disso, não garanto a exatidão das informações aqui contidas e recomendo ao investidor que

não utilize este relatório com única fonte para embasar suas decisões de investimento. Os investimentos realizados pelo investidor para sua

carteira estão sujeitos a diversos riscos inerentes aos mercados e aos ativos integrantes da carteira, incluindo, sem limitação, risco de mercado,

risco de crédito, risco de liquidez, risco cambial, risco de concentração, risco de perda do capital investido e de disponibi lização de recursos

adicionais, entre outros.

As eventuais projeções feitas neste relatório não se caracterizam como promessa ou garantia, tendo em vista o material ter como intuído apenas

analisar o investimento, não havendo nenhuma vinculação com os administradores e/ou gestores.