RENDIMENTOS E CUSTOS EM ACTIVIDADES DE MANUTENÇÃO DE EDIFICIOS

RENDIMENTOS E CUSTOS EM ACTIVIDADES DE

MANUTENO DE EDIFCIOS

COBERTURAS DE EDIFCIOS CORRENTES

LUS CARLOS JESUS FERREIRA

Dissertao para obteno do Grau de Mestre em

ENG. CIVIL

Jri

Presidente: Prof. Doutor Antnio Heleno Domingues Moret Rodrigues

Orientador: Prof. Doutor Lus Manuel Alves Dias

Co-orientador: Prof. Doutor Manuel dos Santos Fonseca

Vogais: Doutora Paula Margarido Couto

Setembro de 2009

2 cm

2 cm

I

AGRADECIMENTOS

Para a elaborao do presente trabalho, tive o privilgio de contar com a colaborao de inmeras

pessoas, que muito contriburam para o alargamento do meu conhecimento nesta rea. Infelizmente,

no ser possvel, como era meu desejo, referi-las todas nominalmente. Porm, fica aqui expressa a

minha gratido. Pela relevncia do contributo prestado, merecem especial destaque:

O Eng. Lus Manuel Alves Dias, do Departamento de Engenharia Civil e Arquitectura do Instituto

Superior Tcnico, meu orientador cientfico, a quem agradeo todo o apoio e a disponibilidade

manifestada.

O Eng. Manuel dos Santos Fonseca, do Laboratrio Nacional de Engenharia Civil (LNEC), meu

co-orientador cientfico a quem agradeo o estmulo inicial para desenvolver este estudo, bem

como todo o apoio e a disponibilidade sempre manifestada.

A Eng. Snia Raposo, do Laboratrio Nacional de Engenharia Civil (LNEC), a quem agradeo o

estmulo inicial para desenvolver este estudo, bem como todo o apoio, disponibilidade sempre

manifestada e indispensvel orientao sem a qual no teria sido possvel a concluso do

presente trabalho.

Finalmente, pelo apoio constante, merecem a minha gratido os meus colegas, os meus amigos, a

minha namorada e minha famlia e especialmente os meus pais e o meu irmo, aos quais dedico

esta dissertao.

III

RENDIMENTOS E CUSTOS EM ACTIVIDADES DE MANUTENO DE

EDIFCIOS

COBERTURAS DE EDIFCIOS CORRENTES

RESUMO

As polticas de manuteno e de reabilitao desajustadas observadas nas ltimas dcadas, a

inexistncia de legislao especfica e de uma cultura reactiva dos vrios intervenientes originaram,

no s o agravamento do estado de conservao dos edifcios mais antigos, como tambm o

envelhecimento precoce dos edifcios mais recentes.

Com o aumento previsvel das actividades de manuteno / conservao e reabilitao de edifcios,

face ao seu estado de degradao torna-se necessrio dotar a comunidade cientfica e tcnica, de

informao de referncia que contemple estas novas vertentes do sector da construo, sendo

reconhecido pelo meio tcnico nacional que, a existncia de informao sobre custos para os

trabalhos de extrema importncia para o sector, pois o factor custo encontra-se sempre presente

em todas as fases e trabalhos da construo.

Com esta dissertao pretende-se abordar sistematicamente toda esta problemtica, comeando por

caracterizar o sector de manuteno e reabilitao na Unio Europeia em relao situao

portuguesa, analisando toda a teoria de base necessria construo de boas polticas de

manuteno de coberturas. Procedeu-se assim ao levantamento e registo das diferentes prticas,

processos de construo e principais anomalias das coberturas existentes em Portugal, visando

desenvolver prticas necessrias a uma boa manuteno das coberturas.

Por fim, pretendeu-se ainda a obteno de informao que possibilitasse a elaborao de fichas

preliminares de rendimentos e custos das prticas de interveno e que permitisse, quer a criao de

uma base de dados, quer a criao de bases de conhecimento para as principais coberturas

existentes em Portugal.

PALAVRAS-CHAVE:

Manuteno de coberturas; Coberturas; Processos construtivos; Anomalias em coberturas; Custos de

manuteno de coberturas.

V

COSTS AND PERFORMANCE IN BUILDING UPKEEP

ROOFS IN ORDINARY BUILDINGS

ABSTRACT

The ill-adjusted maintenance / rehabilitation policies followed in the past few decades in Portugal, as

well as a lack of specific legislation and of a reactive culture from the various intervening parties, have

given rise not only to poor upkeep of older buildings, but also to precocious ageing of more recent

buildings.

With the foreseeable demand in building maintenance / upkeep and rehabilitation (given the current

state of disrepair), it is necessary to provide the scientific and technical community with reference

information on these new sides of the building sector. The foremost importance of information on

maintenance costs for the sector is recognised by the technical medium in Portugal, as costs are

present in every phase and works in building.

The aim of this dissertation is to undertake a systematic approach to this subject. It starts with a

characterisation of the maintenance / rehabilitation sector in the European Union with reference to the

situation in Portugal, analysing all the base theory that is necessary to create adequate roof

maintenance policies. This meant carrying out a survey and recording the various practices, building

processes and most common anomalies to be found in roofs in Portugal, and accordingly developing

practices necessary to adequate roof maintenance.

Finally, its aim is also to gather information that may enable the creation of preliminary cost and

performance information sheets on building intervention practices, in order to create both a database

and knowledge bases on the main types of roof in Portugal.

Keywords:

Roof maintenance; Roof building processes; Roof pathologies; Roof maintenance costs

ndice

VII

1. INTRODUO 1

1.1. Consideraes preliminares 1

1.2. Objectivos da dissertao 2

1.3. Organizao da dissertao 3

2. A MANUTENO 5

2.1. Conceito de manuteno 5

2.2. Enquadramento do sector da manuteno 7

2.2.1. Na Unio Europeia 7

2.2.2. A situao em Portugal 8

2.3. Contribuio da comunidade tcnica no acto da Manuteno 13

2.3.1. Consideraes gerais 13

2.3.2. Promoo 15

2.3.3. Concepo e projecto 15

2.3.4. Fabrico e fornecimento 16

2.3.5. Execuo 16

2.3.6. Utilizao e manuteno 17

2.4. O Acto de Intervir 18

2.4.1. Conceitos de desempenho 18

2.4.2. Estratgias de manuteno 20

2.4.3. Deciso de interveno 21

2.4.4. Periodicidade da interveno 22

2.4.5. Metodologia de diagnstico 23

2.4.6. Causas dos defeitos 24

2.4.7. Tipificao das anomalias 25

2.4.8. Agentes de degradao 26

2.4.9. Aces correctivas e de preveno 26

2.4.10. Operao de manuteno 27

VIII

2.5. Custos e rentabilidade das intervenes 28

2.5.1. Os custos de manuteno e o custo global 28

2.5.2. Custos de manuteno 29

2.5.3. Os custos 31

2.6. Estado actual do conhecimento 33

2.7. Consideraes finais do captulo 36

3. COBERTURAS 37

3.1. Consideraes gerais 37

3.2. Aces agressivas 38

3.3. Coberturas inclinadas 41

3.3.1. Processo construtivo 41

3.3.2. Principais anomalias em coberturas inclinadas revestidas a telha cermica 48

3.3.3. Manuteno 51

3.4. Coberturas invertidas 54

3.4.1. Processo construtivo 55

3.4.2. Principais anomalias em coberturas invertidas 62

3.4.3. Manuteno 63


4. TRABALHO DE CAMPO 69

4.1. Consideraes gerais 69

4.2. Metodologia de Investigao 70

4.2.1. Seleco da amostra 70

4.2.2. Concepo e realizao do questionrio 71

4.2.3. Anlise de resultados 71

4.3. As coberturas 73

4.3.1. Coberturas Inclinadas 73

IX

4.3.2. Coberturas Invertidas 75

4.4. Custos das actividades de manuteno 76

4.4.1. Conceitos gerais 76

4.4.2. Factores que influenciam os custos 77

4.4.3. Rendimentos e custos das actividades de manuteno 79

4.5. Custos directos de manuteno de coberturas 107

4.5.1. Cobertura inclinada 107

4.5.2. Cobertura invertida 109


5. CONCLUSES GERAIS 113

5.1. Concluses 113

5.2. Desenvolvimentos futuros 115

6. BIBLIOGRAFIA 117

ndice de Figuras

XI

Fig. 2.1 Sintetizao de conceitos ....................................................................................................... 5

Fig. 2.2 Percentagem do total da actividade de construo para a habitao nova e manuteno /

reabilitao na Unio Europeia referente ao ano de 1997 ...................................................................... 7

Fig. 2.3 - O estado de conservao dos edifcios em Portugal por idade do edificado Censos 2001 ... 8

Fig. 2.4 Edifcios com necessidades de reparao em Portugal, por idade do edificado ................... 9

Fig. 2.5 Edifcios Concludos por Destino segundo o Tipo de Obra Portugal 2007 ...................... 9

Fig. 2.6 Distribuio de custos ........................................................................................................... 13

Fig. 2.7 O Ciclo de qualidade e as relaes entre as fases do empreendimento ............................. 14

Fig. 2.8 - Causas de anomalias em Edifcios ........................................................................................ 14

Fig. 2.9 - Formas de manuteno pr-activa ........................................................................................ 21

Fig. 2.10 - Relao dos custos anuais de substituio com a idade do revestimento a telha ............. 22

Fig. 2.11- Padro da falha "Curva da banheira" ................................................................................... 23

Fig. 2.12 - Processo de deteriorao .................................................................................................... 24

Fig. 2.13 - Custos anuais de manuteno como % do custo da construo tendo em conta a idade

dos edifcios ........................................................................................................................................... 29

Fig. 2.14 - Custos das reparaes consoante o tipo de interveno ................................................... 30

Fig. 3.1 Instalao de uma piscina sobre uma cobertura invertida ................................................... 39

Fig. 3.2 Estrutura de uma cobertura inclinada ................................................................................... 41

Fig. 3.3 Estrutura de uma Laje Aligeirada.......................................................................................... 42

Fig. 3.4 Zonas Climticas e Tipo de Exposio ................................................................................. 44

Fig. 3.5 Solues de estruturas contnuas......................................................................................... 45

Fig. 3.6 - Ventilao natural .................................................................................................................. 45

Fig. 3.7 Esquema de cumeeira de 2 pendentes ................................................................................ 46

Fig. 3.8 Esquema de cumeeira de 1 pendente ................................................................................... 46

Fig. 3.9 Remate de cume (com elemento emergente) ...................................................................... 47

Fig. 3.10 Sistemas de caleiras ........................................................................................................... 47

Fig. 3.11 Esquema utilizado na telha lusa ......................................................................................... 49

Fig. 3.12 Perfil de temperaturas ......................................................................................................... 54

Fig. 3.13 Estrutura de uma cobertura Invertida ................................................................................. 55

Fig. 3.14 Remate com parede emergente em beto ......................................................................... 58

XII

Fig. 3.15 Remate com parede emergente em tijolo ........................................................................... 58

Fig. 3.16 Solues para muretes ou platibandas .............................................................................. 59

Fig. 3.17 Soluo para ralos em cobertura no acessvel (a) e acessvel (b) .................................. 59

Fig. 3.18 Soluo para juntas de dilatao ........................................................................................ 60

Fig. 3.19 Ensaio impermeabilizao ............................................................................................... 60

Fig. 3.20 Colocao das placas de isolamento ................................................................................. 61

Fig. 3.21 Execuo de pontos singulares na camada de isolamento trmico ................................... 61

Fig. 3.22 (direita) Cobertura no acessvel com revestimento em godo; .......................................... 62

Fig. 4.1 Tipo de estrutura resistente usualmente utilizada ................................................................ 73

Fig. 4.2 Isolamento trmico usualmente utilizado ............................................................................. 74

Fig. 4.3 Iceberg dos custos verdadeiros da manuteno .................................................................. 76

Fig. 4.4 - Esquema de uma cobertura inclinada com 20 x 15 m ........................................................ 107

Fig. 4.5 Distribuio anual dos custos de manuteno de uma cobertura inclinada com revestimento

a telha cermica e correspondente acumulado .................................................................................. 109

Fig. 4.6 - Esquema de uma cobertura invertida com 20 x 15 m ......................................................... 109

Fig. 4.7 Distribuio anual dos custos de manuteno de uma cobertura invertida com revestimento

cermico e correspondente acumulado .............................................................................................. 110

ndice de Quadros

XIII

Quadro 2.1 - Agentes de degradao que afectam a vida til dos elementos .................................... 26

Quadro 3.1 Tabela de inclinaes mnimas recomendadas por zona climtica ............................... 43

Quadro 3.2 Principais aces de manuteno para coberturas inclinadas ...................................... 52

Quadro 3.3 Principais aces de manuteno para coberturas invertidas ....................................... 64

Quadro 4.1 - Custo de uma inspeco a todos os elementos de uma cobertura inclinada ................. 79

Quadro 4.2 - Custo de substituio de uma telha Marselha no seio da cobertura .............................. 80

Quadro 4.3 - Custo de substituio de uma telha Marselha em remate de cobertura assente com

argamassa ............................................................................................................................................. 80

Quadro 4.4 - Custo de substituio de uma telha Marselha no beirado assente com argamassa ...... 81

Quadro 4.5 - Custo de substituio de uma telha Lusa no beirado assente com argamassa ............. 81

Quadro 4.6 Custo de substituio de uma capa em beirado portuguesa de telha Marselha ........ 82

Quadro 4.7 - Custo de substituio de uma capa em beirado portuguesa de telha Lusa ................ 82

Quadro 4.8 - Custo de substituio de uma bica em beirado portuguesa de telha Marselha .......... 83

Quadro 4.9 - Custo de substituio de uma bica em beirado portuguesa de telha Lusa ................. 83

Quadro 4.10 - Custo da inspeco a toda a cobertura inclinada para verificao de verdete e

eliminao de potenciais plantas e detritos........................................................................................... 84

Quadro 4.11 - Custo de eliminao de verdete e detritos em cobertura de telha Marselha ................ 84

Quadro 4.12 - Custo de eliminao de verdete e detritos em cobertura de telha Lusa ....................... 85

Quadro 4.13 - Custo de inspeco e desobstruo dos pontos de ventilao em coberturas inclinadas

............................................................................................................................................................... 85

Quadro 4.14 - Custo de limpeza e inspeco de caleiras com 20 cm ................................................. 86

Quadro 4.15 - Custo de limpeza e inspeco de caleiras com 40 cm ................................................. 86

Quadro 4.16 - Custo de substituio de impermeabilizao em caleiras de 20 cm, com sistema

inorgnico constitudo por 2 feltros e duas camadas de betume asfltico ........................................... 87

Quadro 4.17 - Custo de substituio de impermeabilizao em caleiras de 40 cm, com sistema

inorgnico constitudo por 2 feltros e duas camadas de betume asfltico ........................................... 87

Quadro 4.18 - Custo da substituio de rufo metlico em caleiras assente com argamassa de cimento

ao ........................................................................................................................................................... 88

Quadro 4.19 - Custo da inspeco a todos os remates com elementos emergentes em coberturas

inclinadas ............................................................................................................................................... 88

XIV

Quadro 4.20 - Custo da substituio de rufo metlico em remate da cobertura .................................. 89

Quadro 4.21 - Custo do levantamento de Telhes .............................................................................. 89

Quadro 4.22 - Custo de levantamento de Remates em cobertura de duas guas .............................. 90

Quadro 4.23 - Custo do levantamento de revestimento de telhas ....................................................... 90

Quadro 4.24 - Custo de remoo de ripado simples em argamassa ................................................... 90

Quadro 4.25 - Custo de levantamento de Isolamento trmico de poliestireno extrudido Ripado em

placas de ............................................................................................................................................... 91

Quadro 4.26 - Custo de assentamento de Remates em cobertura de duas guas ............................. 91

Quadro 4.27 - Custo de assentamento de Telhes ............................................................................. 92

Quadro 4.28 - Custo da execuo do revestimento de telha ............................................................... 92

Quadro 4.29 - Custo da execuo de ripado simples com 5 cm de altura .......................................... 93

Quadro 4.30 - Custo de isolamento trmico de poliestireno extrudido Ripado em placas de 30 mm . 93

Quadro 4.31 - Custo da inspeco a cobertura invertida ..................................................................... 94

Quadro 4.32 - Custo de inspeco a toda a cobertura invertida para verificao de verdete e

eliminao de potenciais plantas e detritos........................................................................................... 94

Quadro 4.33 - Custo de eliminao de verdete e detritos, com recurso de gua presso, em

coberturas acessveis ............................................................................................................................ 95

Quadro 4.34 - Custo da inspeco e limpeza de sistemas de evacuao de guas em coberturas

acessveis .............................................................................................................................................. 95

Quadro 4.35 - Custo da inspeco e limpeza de sistemas de evacuao de guas em coberturas no

acessveis .............................................................................................................................................. 96

Quadro 4.36 - Custo de Inspeco a todos os remates com elementos emergentes em coberturas

invertidas ............................................................................................................................................... 96

Quadro 4.37 - Custo de remoo de revestimento de terraos ........................................................... 97

Quadro 4.38 - Custo de remoo de proteco pesada em coberturas no acessveis ..................... 97

Quadro 4.39 - Custo de remoo de isolamento trmico de poliestireno extrudido em placas de 100

mm de espessura .................................................................................................................................. 98

Quadro 4.40 - Custo de assentamento de revestimento cermico em terraos .................................. 98

Quadro 4.41 - Custo de execuo de proteco pesada em coberturas no acessveis .................... 99

Quadro 4.42 - Custo de execuo de isolamento trmico de poliestireno extrudido em placas de 100

mm de espessura .................................................................................................................................. 99

Quadro 4.43 - Custo de inspeco e limpeza de junta de dilatao .................................................... 99

XV

Quadro 4.44 - Custo de Substituio do sistema de Impermeabilizao com sistema inorgnico

constitudo por 2 feltros e duas camadas de betume asfltico em juntas de dilatao ...................... 100

Quadro 4.45 - Custo de substituio de impermeabilizao com sistema inorgnico constitudo por 2

feltros e duas camadas de betume asfltico em elementos verticais ................................................. 100

Quadro 4.46 - Custo de substituio de ralo em sistema inorgnico constitudo por 2 feltros e duas

camadas de betume asfltico .............................................................................................................. 101

Quadro 4.47 - Custo de substituio de ralo em sistema inorgnico constitudo por duas camadas de

tela asfltica ......................................................................................................................................... 101

Quadro 4.48 - Custo de substituio de remate de 25 cm de altura em elementos emergentes de

tijolo, com sistema inorgnico constitudo por 2 feltros e duas camadas de betume asfltico ........... 102

Quadro 4.49 - Custo de substituio de remate com 25 cm de altura em elementos emergentes de

tijolo, com sistema constitudo por duas camadas de tela asfltico ................................................... 102

Quadro 4.50 - Custo de substituio de remate com 25 cm de altura em elementos emergentes de

Beto, com sistema inorgnico constitudo por 2 feltros e duas camadas de betume asfltico......... 103

Quadro 4.51 - Custo de substituio de remate com 25 cm de altura em elementos de Beto, com

sistema constitudo por duas camadas de tela asfltica ..................................................................... 103

Quadro 4.52 - Custo de substituio de mstique em remates com elementos emergentes ........... 104

Quadro 4.53 - Custo de remoo de impermeabilizao em sistema inorgnico constitudo por 2

feltros e duas camadas de betume asfltico ....................................................................................... 104

Quadro 4.54 - Custo de remoo de impermeabilizao em sistema inorgnico constitudo por duas

camadas de tela asfltica .................................................................................................................... 104

Quadro 4.55 - Custo de execuo de impermeabilizao com sistema inorgnico constitudo por 2

feltros e duas camadas de betume asfltico ....................................................................................... 105

Quadro 4.56 - Custo de execuo de impermeabilizao com sistema inorgnico constitudo por duas

camadas de tela asfltica .................................................................................................................... 105

Quadro 4.57 - Custo de fabrico de argamassa bastarda de cimento, cal hidrulica e areia ao trao 106

Quadro 4.58 - Custo de fabrico de argamassa de cimento e areia ao trao volumtrico 1:3 ............ 106

Lista de Abreviaturas e Siglas

XVII

CSOPT Conselho Superior de Obras Pblicas e Transportes

DL Decreto-Lei

ITIC Instituto Tcnico para a Indstria da Construo

PIB Produto Interno Bruto

RCCTE Regulamento das Caractersticas de Comportamento Trmico dos Edifcios

RECRDPH Regime Especial de Comparticipao e Financiamento na Recuperao de Prdios

Urbanos em Regime de Propriedade Horizontal

RECRIA Regime Especial de Comparticipao na Recuperao de Imveis Arrendados

REHABITA Regime de Apoio Recuperao Habitacional em reas Urbanas Antigas

RGEU Regulamento Geral das Edificaes Urbanas

RSECE Regulamento dos Sistemas Energticos e de Climatizao dos Edifcios

SCE Sistema de Certificao Energtica e Qualidade do Ar Interior de Edifcios

SOLARH Programa de Solidariedade e Apoio Recuperao de Habitao

Tabelas de rendimentos e custos:

coef. coeficiente

Incid. Incidncia

h hora

kg kilo

l - litro

m - metro

m2 metro quadrado

m3 metro cbico

un unidade

S/lucro sem lucro

Rendimentos e Custos em actividades de Manuteno de Edifcios

Dissertao de Mestrado Integrado em Engenharia Civil 1

1. INTRODUO

1.1. Consideraes preliminares

Portugal tem vindo a assistir ao envelhecimento do seu parque habitacional, particularmente nos

centros urbanos, o qual atingiu um grau de degradao elevado com desrespeito das condies

mnimas de segurana e de habitabilidade, nalguns casos. Contriburam para esta situao as

inadequadas polticas de manuteno / reabilitao, a par de polticas de arrendamento anteriores.

Actualmente, verifica-se um maior rigor e exigncia por parte dos utentes, o que permitiu e obrigou,

de certa forma, a uma crescente melhoria da qualidade dos projectos. No entanto, os aspectos

relacionados com a manuteno dos edifcios so quase sempre descurados e, s quando se

verificam problemas de funcionalidade e de segurana de alguns elementos se d a devida

relevncia s questes da manuteno.

Esta cultura reactiva existente no nosso Pas, associada a uma legislao generalista que apenas

obriga manuteno dos edifcios de 8 em 8 anos (REGEU, 2006) constitui um obstculo na

mobilizao dos meios adequados prtica da manuteno. Nesta perspectiva, no surpreender o

afastamento que o nosso sector da manuteno / reabilitao residencial apresenta relativamente

mdia da Unio Europeia, a qual representa cerca de 33% da actividade de construo, face aos

cerca de 4 % apresentados por Portugal (Sequeira, 1999).

Apenas o planeamento de aces de manuteno permite garantir uma plena utilizao dos edifcios

durante a sua vida til (a nvel dos elementos estruturais, no estruturais, equipamentos e

instalaes, etc.), minimizando os custos globais e rentabilizando, assim, o investimento. Esta

diferente abordagem na manuteno dos edifcios deve combater a actual cultura curativa ou

reactiva nacional, caracterizada pela prtica de aces correctivas / de emergncia e pelo

escalamento temporal dos indispensveis sobrecustos.

neste contexto que se insere o contedo da presente dissertao de mestrado, cujo principal

objectivo o de contribuir para a sensibilizao de todos os intervenientes no processo de construo

de coberturas de edifcios e revelar as boas prticas de concepo e execuo permitindo, deste

modo, um maior tempo de vida til e de baixos custos de manuteno dos edifcios. Assim, foram

abordados os aspectos essenciais para a implementao de uma correcta poltica de manuteno

pr-activa de coberturas inclinadas e invertidas, as quais podero ser adaptadas / estendidas s

restantes coberturas, ou mesmo aos restantes elementos da construo.

1. Introduo

2 Dissertao de Mestrado Integrado em Engenharia Civil

1.2. Objectivos da dissertao

O mbito da presente dissertao, embora possa ser alargado a todos os elementos, enquadra-se na

manuteno de coberturas de edifcios habitacionais abrangendo as principais metodologias de

construo usualmente efectuadas em Portugal, para coberturas inclinadas e invertidas.

Da multiplicidade de coberturas de possvel aplicao em edifcios, o estudo incidiu sobre dois tipos

geralmente construdos em Portugal: coberturas inclinadas com revestimentos em telhas cermicas e

coberturas invertidas com revestimentos de variada natureza, referindo-se oportunamente outros

tipos de coberturas.

efectuada, sucintamente, a anlise dos diversos fundamentos tecnolgicos que, de alguma forma

influenciam a deciso na escolha de uma estratgia de manuteno; conceitos, que na sua maioria,

carecem de uma investigao e desenvolvimento adequados, com vista a uma maior compreenso

do comportamento dos elementos durante a vida til dos edifcios.

Assim, este estudo visa a temtica da manuteno atravs da recolha de informao, prticas,

regulamentao e literaturas existentes no nosso Pas, a partir das quais se pretendeu traar um

perfil dos processos construtivos usuais e das actividades necessrias a uma correcta manuteno

de coberturas.

Por fim, apresentam-se alguns custos de operaes de manuteno para coberturas correntes de

edifcios, com o intuito de ajudar o meio tcnico nacional sobre custos para os trabalhos.

Como corolrio desta dissertao, pretende-se sensibilizar todos os intervenientes envolvidos no

processo de construir para a necessidade de construir bem e efectuar o planeamento das

operaes necessrias a uma correcta manuteno, considerando o impacto favorvel destas

prticas a curto prazo e os seus inquestionveis benefcios, a longo prazo.

Rendimentos e Custos em actividades de Manuteno de Edifcios


1.3. Organizao da dissertao

A presente dissertao encontra-se subdividida em cinco captulos; bibliografia e anexos:

O captulo 1 introduz o tema caracterizando, de forma genrica, a situao actual do nosso Pas,

justificando a necessidade da elaborao de estudos tcnicos e a obteno de custos das operaes

na rea da manuteno dos edifcios. Neste captulo so enumerados os objectivos primordiais da

presente dissertao, bem como a sua respectiva organizao.

No captulo 2 sintetiza-se o estado actual do conhecimento, esclarecendo-se o conceito de

manuteno no mbito desta dissertao, assim como a importncia do seu papel em todas as fases

de um empreendimento. Neste captulo , igualmente abordado, o sector da manuteno na Unio

Europeia, incluindo a situao no nosso Pas. Analisa-se igualmente o contributo de todos os

intervenientes no acto de construir, com o intuito de obteno de uma construo reflectida e sem

grandes custos de manuteno. So ainda abordados os conceitos tericos e os fundamentos

tecnolgicos de base necessrios caracterizao dos elementos em servio que esto na base da

definio das operaes de manuteno e suas periodicidades, para qualquer elemento constituinte

dos edifcios. referenciada a noo de custo global de um empreendimento e a importncia de

estimar os custos de manuteno. Por ltimo, feita uma abordagem simplificada ao estado arte

nacional e internacional.

No captulo 3 descrito, em parte, o trabalho de campo e o estado actual do conhecimento, tendo em

vista a caracterizao da cultura de construo e a manuteno de coberturas no nosso Pas.

Apresentam-se os principais agentes que actuam na estabilidade das coberturas, descrevendo-se

sucintamente todos os cuidados a ter na execuo dos projectos e da prpria execuo dos

trabalhos, a fim de se obter uma soluo final com qualidade, com baixos custos de manuteno e

menores defeitos.

No captulo 4 efectua-se uma avaliao do custo das coberturas no valor global do empreendimento e

a sua importncia na vida til do empreendimento. Assim, elaboraram-se as tabelas de rendimentos e

custos das principais intervenes de manuteno em coberturas, tendo-se procedido recolha da

informao atravs de contactos directos com diversas entidades que se revelaram disponveis para

colaborar. Por ltimo, analisaram-se os custos de manuteno para os dois tipos de coberturas

referenciados nesta dissertao.

O captulo 5, apresenta as concluses finais deste estudo e aponta os eventuais desenvolvimentos

futuros, nesta matria.

1. Introduo


Esta dissertao contempla ainda os anexos, nos quais, apresentado o inqurito realizado, a

metodologia utilizada no clculo de custo horrio de equipamentos e mo-de-obra, a metodologia

para actualizao dos custos e a descrio detalhada dos custos de manuteno referentes a cada

tipo de cobertura.

Rendimentos e Custos em Actividades de Manuteno de Edifcios


2. A MANUTENO

2.1. Conceito de manuteno

A norma BSI 3811 de 1984 define manuteno como a combinao de todas as aces tcnicas e

administrativas (incluindo o seu controlo) necessrias reposio de determinado elemento num

estado no qual, este possa desempenhar a preceito, a funcionalidade pretendida (RCIS, 2000)

Qualquer interveno de manuteno, na sua globalidade, tem geralmente, por objectivo elevar o

nvel existente ou repor o nvel inicial de qualidade.

A manuteno um conceito proveniente do processo industrial igualmente aplicvel aos edifcios e

segundo J. Cabral a combinao das aces de gesto, tcnicas e econmicas, aplicadas aos

bens para optimizao dos seus ciclos de vida (Cabral, 1998). Entenda-se por bens: equipamentos,

elementos estruturais e no estruturais dos edifcios.

No meio tcnico, a manuteno, a conservao e a reabilitao ainda no assumiram um carcter

definitivo, sendo corrente a utilizao de termos com duplo significado, nomeadamente: manuteno

conservao e modernizao beneficiao.

No entanto, a conservao, a manuteno e a reabilitao (englobando neste ltimo termo a

beneficiao e a recuperao) devem-se entender como aces distintas a conferir aos edifcios com

o intuito de igualar ou superar o padro de qualidade prprio, data da respectiva construo

(Ravara, 2003).

A figura 2.1 seguinte sintetiza os conceitos referidos:

Fig. 2.1 Sintetizao de conceitos

(Ravara, 2003)

Onde:

P0 padro de qualidade abaixo do qual a soluo demolir

P1 padro de qualidade do edifcio data da sua construo

P2 padro de qualidade superior

2. A Manuteno


C conservao

B beneficiao

R - recuperao

Deste modo, o processo de manuteno pode englobar todos estes termos, excepo da

recuperao, que o final de um ciclo de manuteno e a criao de um novo ciclo.

Com base nas definies apresentadas, o objectivo da manuteno : elevar o nvel existente ou

repor o nvel inicial de qualidade. Para tal, sero necessrias obras de conservao com o objectivo

de manter o nvel inicial ou a realizao de obras de beneficiao com o intuito de elevar o nvel

inicial de qualidade. No entanto, a presente dissertao analisa todo o processo de manuteno

associado conservao de coberturas.

reabilitao



2.2. Enquadramento do sector da manuteno

2.2.1. Na Unio Europeia

Os dados apresentados por A. Sequeira (1999) referentes a 1997 e ilustrados pela figura 2.2,

caracterizam os valores dos mercados da construo nova e da manuteno e da reabilitao em

pases da Unio Europeia, face percentagem do total da actividade de construo no PIB. Assim,

Portugal apresenta apenas 4% para a manuteno e a reabilitao.

Fig. 2.2 Percentagem do total da actividade de construo no PIB, para a habitao nova e manuteno /

reabilitao na Unio Europeia referente ao ano de 1997

(adaptado de (Sequeira, 1999))

Com base nos valores apresentados, a mdia europeia apresenta cerca de 24% para o sector da

habitao nova e 33% para o sector da reabilitao e da manuteno. Portugal apresenta um valor

acima da mdia (30%) para a construo nova mas, no que se refere vertente da manuteno /

reabilitao, os valores apresentados (4%) esto muito aqum do valor mdio europeu. No entanto,

esta diferena poder dever-se realizao de obras de conservao e de reabilitao de edifcios

para as quais no so necessrias licenas e, como tal, no so contabilizadas neste tipo de estudo.

No entanto, e j verificado por M. Baganha em 2002 a actividade de Manuteno e Recuperao em

Portugal tem registado taxas de crescimento significativas que tendero a intensificar-se. Esta

tendncia pode ser observada na recente crise que o pas atravessa, em que o nmero de

construo nova existente elevado em relao procura existente e o nmero de habitaes a

carecer de obras de manuteno / conservao ou reabilitao tambm se apresenta elevado.

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

Hab. Nova

Manut./Reab.

2. A Manuteno


2.2.2. A situao em Portugal

A degradao do parque habitacional, com particular incidncia nos edifcios arrendados, uma

realidade em Portugal, a necessitar de soluo urgente. Conforme consta nos dados dos censos de

2001 e como se mostra na figura 2.3 observa-se um envelhecimento prematuro das edificaes em

Portugal com o passar do tempo.

Fig. 2.3 - O estado de conservao dos edifcios em Portugal por idade do edificado Censos 2001

(adaptado (Sousa, 2005))

Constata-se pois, a necessidade de intervenes (mesmo que para pequenas e mdias reparaes)

em edifcios com poucos anos de idade. Estes edifcios tendem a degradar-se com a passagem do

tempo levando a que entre 3 a 4 % dos edifcios com idades compreendidas entre os 30 e os 40 anos

necessitem de intervenes acentuadas, devido ao seu acentuado grau de degradao.

Contudo, as intervenes necessrias reportam-se a trs grandes campos de interveno: a

estrutura, a cobertura e as paredes e caixilharias exteriores, conforme a figura 2.4, onde visvel que

a necessidade de interveno em coberturas apresenta um papel igualmente importante.

0%

20%

40%

60%

80%

100%

antes de 1919

1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1985 1986-1990 1991-1995 1996-2001

Edif

cio

s

poca de construo

Sem necessidades de reparao Pequenas reparaes Reparaes mdias

Grandes reparaes Muito degradado



Fig. 2.4 Edifcios com necessidades de reparao em Portugal, por idade do edificado

Censos 2001 (adaptado de Paiva, 2002)

No entanto, segundo dados apresentados pelo Instituto Nacional de Estatstica recentemente, (INE,

2007) (Figura 2.5):

Fig. 2.5 Edifcios Concludos por Destino segundo o Tipo de Obra Portugal 2007

(INE, 2007)

das 37 383 obras concludas durante o ano de 2007, 67,9% correspondem a edifcios em construes

novas para habitao familiar sendo 87,3% moradias. Apesar da grande predominncia de edifcios

em construes novas (80,5% do total de todas as construes), a reabilitao na edificao uma

aposta crescente no sector da construo, com o subsector das alteraes e das ampliaes a

ganharem importncia relativa face aos anos anteriores (16,7% do total, face aos 16,2% em 2006)

(INE, 2007). Este facto pode resultar, de algum modo, do reconhecimento de que existe uma

saturao do mercado de novas habitaes, centrando-se as empresas agora no mbito da

reabilitao urbana.

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%

antes de

1919-1945

1946-1960

1961-1970

1971-1980

1981-1985

1986-1990

1991-1995

1996-2001

Nas paredes e Caixilharias Exteriores Na Cobertura Na Estrutura

2. A Manuteno


Contudo deve-se, em grande parte, ao surgimento no primeiro trimestre de 2001, do "Pacto para a

Modernizao do Parque Habitacional" o qual articula diferentes programas - RECRIA, REHABITA,

RECRIPH, SOLARH e que teve como objectivo adaptar o Regime de Arrendamento Urbano s

novas realidades sociais, no sentido de mudar a actual situao vivida em Portugal contribuindo,

deste modo, para a valorizao efectiva do patrimnio habitacional atravs da reabilitao dos

centros urbanos, de um modo sustentvel (Flores, 2002).

No entanto, segundo J. Paiva em 2006, para uma melhoria mais significativa poder existir uma

reorientao em vrias frentes, nomeadamente atravs (Paiva et al, 2006):

- do abrandamento da construo nova;

- do redireccionamento do mercado da habitao secundria para os alojamentos existentes;

- do desbloqueamento do mercado de arrendamento, atravs da actualizao de rendas e

consequente transformao deste mercado numa alternativa aquisio de habitao prpria;

- da reduo da terciarizao dos edifcios para travar a desertificao dos centros histricos;

- da dotao dos alojamentos de nveis mnimos de conforto;

- da ampliao do mbito dos programas de incentivo reabilitao (atrs mencionados),

simplificao dos processos de candidaturas a estes apoios e licenciamento de obras de reabilitao;

- da criao de incentivos ao investimento neste mercado e implementao de medidas rigorosas

na proteco do patrimnio arquitectnico existente.

Quanto legislao existente relativa procura de uma melhoria da qualidade nas construes,

destacam-se:

Decreto-Lei n. 329-A/2000

O Decreto-Lei n. 329-A/2000 altera o regime de renda condicionada aprovado pelo Decreto-Lei n0.

13/86, de 24 de Janeiro e aperfeioa a frmula de clculo de renda condicionada e o valor

actualizado da habitao, no sentido de incentivar a realizao de obras de beneficiao ou

conservao ordinria e extraordinria, pelo aumento de receitas provenientes da alterao do valor

das rendas.

SCE Sistema de Certificao de Edifcios:

Trata-se de um novo pacote legislativo formado pelos DL 78/2006 (Sistema de Certificao

Energtica e Qualidade do Ar Interior de Edifcios - SCE); DL 79/2006 (Regulamento dos Sistemas

Energticos e de Climatizao dos Edifcios - RSECE) e DL 80/2006 (Regulamento das

Caractersticas de Comportamento Trmico dos Edifcios - RCCTE), o qual constitui as ferramentas

disponveis para a certificao dos edifcios, no que respeita aos consumos energticos e qualidade

do ar interior.



A Portaria n 461/2007, de 5 de Junho, define a calendarizao da aplicao do SCE aos edifcios

segundo a sua tipologia, finalidade e rea til, em trs fases, nos seguintes termos:

1 Fase: A partir de 1 Julho 2007 - SCE obrigatrio a todos os novos edifcios destinados

habitao com rea til superior a 1000 m2 e aos edifcios de servios novos ou sujeitos a grandes

obras de remodelao, cuja rea til seja superior aos limites estabelecidos no Regulamento dos

Sistemas Energticos de Climatizao em Edifcios (RSECE) Decreto-lei n. 79/2006, de 4 de

Abril, cujos pedidos de licenciamento ou autorizao sejam apresentados a partir de 1 de Julho de

2007;

2 Fase: A partir de 1 Julho 2008 - SCE obrigatrio a todos os edifcios novos, independentemente

da rea ou fim, cujos pedidos de licenciamento ou autorizao de edificao sejam apresentados

a partir da data referida;

3 Fase: A partir de 1 Janeiro 2009 - SCE obrigatrio a todos os edifcios, novos e usados, de

acordo com o estabelecido no Decreto-lei n. 78/2006 de 4 de Abril.

Este sistema forar os intervenientes na construo a uma melhoria contnua nesta rea. No entanto

e, apesar de poder no ter efeitos retroactivos na manuteno dos edifcios possibilitar, num futuro

prximo, melhorias na qualidade da construo.

Decreto-Lei n. 84/2008 - Garantias relativas a bens de consumo:

O Decreto-Lei n. 84/2008, de 21 de Maio procedeu primeira alterao do Decreto-Lei n. 67/2003,

de 8 de Abril, que transps para a ordem jurdica nacional a Directiva n. 1999/44/CE, do Parlamento

Europeu e do Conselho, de 25 de Maio, sobre aspectos da venda de bens de consumo e das

garantias a ela relativas. No trazendo grandes alteraes ao j existente, este tende, no entanto, a

alcanar uma maior proteco do comprador forando o vendedor a, indirectamente, ser portador de

um produto de maior qualidade.

Em Portugal no existe legislao especfica para as aces de manuteno, apesar de o

Regulamento Geral das Edificaes Urbanas (RGEU) (artigo 9, 10 e 12) impor a obrigatoriedade

de obras de manuteno correntes, de 8 em 8 anos e de estas poderem ser efectuadas pelos

servios camarrios ou pelos inquilinos, com deduo do valor da renda. Este Regulamento datado

de 1951 encontra-se completamente desajustado aos padres actuais de segurana, qualidade, ou

mesmo urbansticos e sofreu desde aquela data, vrias tentativas de actualizao que resultaram em

alteraes pontuais, as quais se traduziram num conjunto de normas avulsas rapidamente

desajustadas da realidade.

Na perspectiva de uma actualizao foi criada pela Portaria n 62/2003 de 16 Janeiro, a CSOPT,

comisso para a reviso do actual RGEU, englobando vrias instituies. Numa das propostas

alterao do actual RGEU (note-se que apenas uma proposta de alterao) criada por uma

2. A Manuteno


subcomisso para a reviso do actual RGEU (disponvel em http://engenhariacivil.wordpress.com, em

07/09/2008), denota-se j uma grande preocupao com a manuteno, propondo-se no artigo 119:

1. Durante a vida til de uma edificao, o proprietrio ou proprietrios devem assegurar a realizao

de inspeces peridicas correntes e especiais de acordo com o Manual de Inspeco e

Manuteno da Edificao (artigo 118).

2. As inspeces peridicas correntes devem ser realizadas de 15 em 15 meses contados a partir da

data da atribuio da licena de utilizao, podem ser realizadas por pessoas sem formao

especfica, e destinam-se a detectar anomalias que devem ser registadas nas fichas de inspeco

e a originar as aces indicadas no Manual de Inspeco e Manuteno da Edificao.

3. As inspeces especiais e a manuteno de alguns componentes, dada a sua especificidade,

devem ser entregues a entidades habilitadas para o efeito.

4. As edificaes sem Manual de Inspeco e Manuteno da Edificao devem ser objecto de

inspeces periciais pelo menos uma vez em cada perodo de oito anos, com o fim de as manter

em boas condies de utilizao, sob todos os aspectos de que trata o presente regulamento, e o

proprietrio deve proceder correco das deficincias recomendada no relatrio da inspeco.

5. As inspeces periciais do nmero anterior so efectuadas por iniciativa do proprietrio, devendo

ser realizadas pelo municpio ou por entidades habilitadas para o efeito.

6. Constitui requisito de validade para a licena de utilizao do edifcio ou de fraces autnomas, o

cumprimento do disposto nos nmeros 4 e 5 devidamente comprovado.

7. Os resultados das inspeces e a sntese dos trabalhos das intervenes devem ser arquivados

pelo proprietrio das edificaes.

No mbito do artigo 118, da proposta de alterao do REGEU, o projecto de execuo das novas

edificaes, deve ser elaborado o Manual de Inspeco e Manuteno da Edificao, que defina as

actividades a desenvolver em inspeces correntes e especiais, a respectiva periodicidade, os

eventuais, trabalhos de manuteno que lhe estejam associados, e deve ainda sugerir eventuais

peritagens tcnicas e trabalhos de reparao suscitados por anomalias detectadas.

Sendo apenas uma proposta alerta, no entanto, para a necessidade de manuteno dos edifcios e o

registo de todas as intervenes.

Apesar da existncia da legislao anterior e das potenciais alteraes, ser necessrio contrariar o

estado actual do no cumprimento da realizao peridica de obras de manuteno, situao que

tem levado notria degradao do parque imobilirio nacional, pblico e privado.



2.3. Contribuio da comunidade tcnica no acto da Manuteno

2.3.1. Consideraes gerais

Como todos os processos com interveno do homem, h no seu desenrolar todo um conjunto de

componentes humanas, sociais, econmicas e tcnicas, que se interligam estreitamente, e todas elas

igualmente importantes. Ser desejvel que, como meta, a produo da obra contribua para a

realizao humana das pessoas nela envolvidas, que seja socialmente til, que produza, dum ponto

de vista econmico, benefcios superiores aos custos e que seja concebida e executada com um

nvel tcnico adequado (Bezelga, 1981).

Deste modo, o processo de construo de um empreendimento pode ser caracterizado como um

conjunto de aces necessrias execuo de uma obra, desde o aparecimento da ideia at a fase

de explorao abrangendo, nas situaes correntes, trs fases principais distintas no tempo a fase

de projecto, a fase de construo e a fase de explorao.

Segundo dados da OZ, cerca de 2 a 5% dos custos totais envolvidos pela construo e explorao de

um edifcio correspondem concepo, projecto e fiscalizao; 15 a 20% construo e o restante

explorao e manuteno, figura 2.6. (OZ, 2008):

Fig. 2.6 Distribuio de custos

(OZ, 2008)

Ser assim necessrio, um maior investimento nas fases iniciais de concepo, projecto, fiscalizao

e construo, a fim de reduzir os custos a longo prazo de explorao e manuteno, conseguindo, no

final, uma reduo dos custos totais do empreendimento.

Por conseguinte, a optimizao dos custos do empreendimento passa pela melhoria contnua do ciclo

de qualidade, conforme se v na figura 2.7, dependendo da interdependncia de todos os

intervenientes (dono da obra, promotor, projectista, construtor, utentes, empresa de gesto de

condomnios, empresa de manuteno, entre outros) no processo de construir, aos quais so pedidas

responsabilidades pela eficaz manuteno dos edifcios.

Concepo, projecto e fiscalizao

2 a 5%Construo

15 a 20%

Explorao e Manuteno

- 80%

2. A Manuteno


Fig. 2.7 O Ciclo de qualidade e as relaes entre as fases do empreendimento

(Mellhado, 1994)

Assim, a melhoria do ciclo de qualidade envolve a actualizao contnua de informao em todas as

fases do empreendimento, sendo esta veiculada a todos os seus intervenientes, afim de estes

melhorarem a sua prestao evitando cometer erros passados e melhorando a qualidade na

construo. Segundo J. V. Paiva, o custo mdio da correco de anomalias da no qualidade cerca

de cinco vezes superior ao custo adicional que existiria para a execuo correcta primeira,

representando o custo de no-qualidade cerca de 10% dos custos totais da construo (Paiva, 2002).

Contudo, as anomalias em edifcios, podem ter ou ser conjugao de vrias causas, dividindo-se

estas em quatro grandes campos:

Fig. 2.8 - Causas de anomalias em Edifcios

(Paiva, 2002)

40-45%

25%

15-20%

10% 5%Defeitos de projecto

Defeitos de execuo

Defeitos de materiais

Defeitos de utilizao

Outros

Promoo e Planeamento

Concepo e projecto Fabrico e fornecimento

Execuo

Utilizao e manuteno



2.3.2. Promoo

Na actividade de promoo existe todo um conjunto de componentes humanas, sociais, econmicas

e tcnicas, que se interligam e igualmente importantes. Deste modo, os promotores (individuais,

cooperativas, autarquias e organismos estatais) no podem contemplar unicamente os objectivos de

reduo dos custos iniciais e de maximizao da rentabilidade do investimento a curto prazo. Esta

maximizao dever ser rentabilizada a longo prazo.

Sendo esta a primeira etapa do ciclo do empreendimento deve ser contemplada com diversos

estudos, afim da optimizao do produto final.

2.3.3. Concepo e projecto

Os projectistas apresentam um papel principal na escolha adequada das solues tecnolgicas, dos

materiais (durabilidade e funcionalidade), dos custos envolvidos e na previso de acessibilidades e de

condies de segurana para a execuo das operaes de manuteno a implementar durante a

vida til dos edifcios (Flores, 2002). A opo de solues tcnicas mais econmicas (menor custo

inicial) poder corresponder s situaes efectivas de maior custo global, associadas a onerosos

encargos de manuteno.

No que se refere s coberturas de edifcios existem alguns estudos desenvolvidos, na sua maioria,

por fabricantes de materiais empregues em coberturas (como por exemplo, revestimento em telha

cermica, impermeabilizaes, etc.) que tendem a perspectivar uma garantia de qualidade da

construo abrangendo, muitos deles, aspectos relacionados com a durabilidade e a manuteno.

Compete assim, aos projectistas optimizar as suas solues, de forma a aumentar a qualidade na

construo e a diminuir os custos de manuteno.

Na fase do projecto dever ser indicado um Plano de Manuteno e Utilizao ou Manual de

Inspeco e Manuteno da Edificao definido na proposta de alterao do actual RGEU, onde se

registaro todas as aces de manuteno a realizar, a sua periodicidade, as recomendaes de

utilizao e outras particularidades. Este documento dever estar em consonncia com a

Compilao Tcnica, da regulamentao de segurana, Decreto-Lei 273/2003, de 1 de Julho,

tambm designado por Plano de Utilizao e Manuteno (Dias, 1999), que resulta da necessidade

de cumprir os princpios gerais de preveno dos riscos existentes, durante as operaes de

manuteno (Flores, 2002).

Num estudo efectuado pela OZ realizado na zona Norte do pas sobre a qualidade dos projectos de

estruturas de beto, verificou-se que 64% dos projectos classificados quanto ao nvel de qualidade

obtiveram nota medocre ou insuficiente e s 2% obtiveram a classificao de bom (OZ, 2008).

Daqui se extrai que, no que respeita ao projecto, ainda se necessita de um grande investimento para

a obteno de bons resultados.

2. A Manuteno


Para alm da racionalizao dos custos imediatos da obra verifica-se a necessidade de uma reviso

dos projectos em termos de actividades e custos de manuteno. Nestas condies, faz todo o

sentido investir na reviso do projecto, conceito este j implementado e consolidado noutros pases.

A reviso de projectos efectuada, frequentemente, por empresas de gesto de edifcios que, dada a

sua grande experincia em inspeces e ensaios de edifcios e ao estudo efectuado das anomalias e

defeitos elaboram uma anlise do projecto com o intuito de reduzir os defeitos, os encargos de

utilizao e a manuteno dos edifcios. A anlise dos projectos efectuada de forma a transmitir ao

promotor informaes e orientaes que, nomeadamente (OZ, 2008):

- Assegurem a adequabilidade do projecto ao seu empreendimento para o fim ao qual foi previsto e o

cumprimento de toda a legislao aplicvel;

- Assegurar a durabilidade e racionalizar os custos de manuteno e de explorao;

- Reduzam os riscos a que o empreendimento est sujeito, incluindo os associados sua utilizao.

2.3.4. Fabrico e fornecimento

No que se refere a materiais para coberturas, a normalizao e a especificao muito alargada

contemplando, na generalidade, a totalidade dos materiais empregues na obra, cabendo aos

fabricantes e aos fornecedores garantir a melhoria da qualidade de fabrico dos materiais e impondo-

se o rigoroso cumprimento das especificaes e normas oficiais de aplicao obrigatria.

No entanto, a criao de novos produtos e a sua rpida introduo no mercado conduz a uma difcil

actualizao de especificaes e normalizaes especficas para o produto em causa. Assim, muitos

produtos, embora inovadores e contributivos de melhorias so aplicados sem completo conhecimento

do seu comportamento a longo prazo, o que origina a falta de conhecimento de patologias associadas

ao material em causa e, consequentemente a falta de conhecimento dos processos de manuteno

necessrios para manter a sua integridade.

2.3.5. Execuo

No que respeita aos empreiteiros e subempreiteiros cabe-lhes cumprir as obrigaes legais durante a

execuo, respeitando as prescries de projecto e as especificaes tcnicas, comunicando

qualquer erro ou alterao de projecto ao projectista, a fim de ambos alcanarem a melhor soluo.

Deve-se recorrer utilizao de mo-de-obra qualificada para o trabalho em questo e este deve ser

acompanhado por pessoal qualificado.

Na existncia de entidades fiscalizadoras estas devero aumentar a sua eficcia, no sentido de uma

garantia de qualidade da execuo, assim como do cumprimento de todo o projecto e disposies

legais.



2.3.6. Utilizao e manuteno

A fase de manuteno normalmente aplicada a equipamentos mecnicos vitais ao bom

funcionamento dos edifcios. So exemplos disso os elevadores em que a manuteno obrigatria,

os equipamentos de exausto, ventilao, ar condicionados, etc.

No que diz respeito manuteno na envolvente do edifcio verifica-se que esta frequentemente

esquecida, quer pela sua amplitude no tempo, quer pela lenta depreciao do edifcio, o que origina

uma ideia de perpetuidade do edifcio, no sendo, por vezes, imediatamente perceptvel, o estado de

degradao de certos elementos. nestes elementos que se apresentam as coberturas. Alm da

pouca perceptibilidade de degradao no tempo, estes elementos no esto visveis e aquando da

verificao de ocorrncias de anomalias nestes elementos, estes j se encontram num estado

adiantado de degradao dos componentes onde ocorrem.

Actualmente, a maioria dos trabalhos de manuteno executados na fase de explorao so

provenientes de uma poltica de manuteno reactiva, ou seja esto, quase sempre associados a

situaes de emergncia que necessitam de resoluo rpida. Estas intervenes imprevistas

ocasionam oscilaes nos custos de manuteno / explorao anuais. A procura de minimizao dos

custos, no entanto origina, por vezes, a adopo de tcnicas no adequadas mas financeiramente

mais econmicas que, ao fim de algum tempo, por no resolverem os problemas, so novamente

aplicadas.

2. A Manuteno


2.4. O Acto de Intervir

A manuteno tem como objectivo primordial prolongar a vida til de um edifcio, respeitando todas

as exigncias de segurana, funcionalidade e disponibilidades oramentais. A adequada gesto da

manuteno passa pela elaborao e implementao de um Plano de Manuteno considerando os

aspectos tcnicos (seleco de solues de manuteno ao nvel das tecnologias e dos materiais), os

aspectos econmicos (minimizao dos custos de explorao) e os aspectos funcionais (adequado

ao correcto funcionamento do edifcio).

Por conseguinte, no acto de manuteno existem conceitos que devem ser entendidos e absorvidos

por todos os intervenientes nele envolvidos e que esto na definio de todas as actividades de

manuteno fornecendo-nos critrios de como, quando e de que modo intervir.

2.4.1. Conceitos de desempenho

Para conferir fiabilidade ao planeamento da manuteno, o comportamento em servio dos

elementos dever ser limitado por conceitos de desempenho:

Conceito de desempenho dos elementos:

O desempenho de um edifcio corresponde ao somatrio dos desempenhos dos elementos para um

determinado nvel de qualidade, durante a sua vida til. Este desempenho depender da satisfao

das exigncias estabelecidas para cada edifcio em particular.

Obsolescncia:

A obsolescncia definida como a reduo significativa do desempenho de um elemento, devido

alterao de requisitos sociais, funcionais, tecnolgicos ou econmicos.

Modelo de degradao:

A degradao dos elementos pode ser representada por curvas qualitativas do grau de deteriorao

ao longo do tempo onde assumem importncia decisiva, os processos construtivos e os agentes

locais de degradao, os efeitos associados s deficincias do projecto e da execuo, a fraca

qualidade dos materiais, as condies climticas e atmosfricas adversas, a fraca manuteno e a

variao da intensidade na utilizao.

Nvel de qualidade:

O nvel de qualidade, para determinado elemento corresponde s exigncias pr estabelecidas no

restabelecimento das relaes entre o cumprimento das necessidades dos utentes e os valores

compatveis com o custo global do edifcio.



O nvel mnimo de qualidade corresponde ao mnimo aceitvel do desempenho do elemento. Este

nvel deve ser escolhido e definido pelo Dono de Obra / Promotor recorrendo ao apoio de um

consultor (eventualmente o prprio projectista), ponderando as causas e as consequncias da sua

deciso.

A deciso da escolha do nvel mnimo de qualidade obriga a uma comparao dos factores que lhe

esto directa e indirectamente ligados, num enquadramento econmico, social e poltico do

investimento.

Na prtica, a um nvel mnimo de qualidade aceitvel est associado um estado de degradao onde

coexistem fenmenos de fissurao, desligamento ao suporte com risco de eventual queda, extensa

descolorao e manchas (no cumprindo as exigncias estticas).

Pr-estado limite de utilizao:

O pr-estado limite de utilizao est relacionado com o momento em que, apesar de ainda

desempenhar as funes requeridas, determinado elemento est na iminncia de atingir a rotura.

Este estado caracterizado por diversos sintomas de patologia prprios da degradao do elemento,

antes mesmo de atingir o nvel mnimo de qualidade como exigncia pretendida.

Vida til:

A vida til para os elementos e, consequentemente para o edifcio, definida na ASTM E632 o

perodo de tempo, aps colocao em servio, durante o qual todas as propriedades dos elementos

excedem os valores mnimos aceitveis, assumindo a existncia de uma manuteno rotineira.

Quando um elemento se degrada para alm do tolervel, j atingiu o fim da vida til no sendo

possvel revert-lo ao seu estado anterior atravs de aces de manuteno correntes. Essa melhoria

s possvel recorrendo a intervenes mais profundas, enquadradas no mbito da reabilitao.

Na norma ISO/CD 15686 adoptada uma metodologia para a previso da vida til dos materiais e

componentes dos edifcios e de outras construes, a partir da qual a vida til estimada obtida

multiplicando uma vida til de referncia por um conjunto de factores de modificao relacionados,

quer com as caractersticas de qualidade, quer com o ambiente em que o edifcio se encontra, quer

com as suas condies de utilizao.

A vida til de referncia pode ser obtida atravs de informao tcnica dos fabricantes da experincia

anterior ou por observao em construes e materiais similares, atravs de certificados e relatrios

elaborados por entidades reconhecidas, atravs de bibliografia tcnica que inclui valores tpicos e

atravs dos registos de edifcios.

2. A Manuteno


Na proposta do novo regulamento geral das edificaes urbanas, no Artigo 117 (disponvel em

http://engenhariacivil.wordpress.com em 07/09/2008), a vida til definida apenas para a estrutura do

edifcio, para a qual prescreve um valor de referncia de cinquenta anos. No entanto, para cada

componente do edifcio, a sua vida til definida pelo respectivo fabricante, com base em

caractersticas de deteriorao obtidas pela experincia da respectiva utilizao.

2.4.2. Estratgias de manuteno

Revelam-se, sucintamente, algumas metodologias de manuteno, apresentadas por I. Flores (2002)

dedicadas generalidade das intervenes de manuteno a aplicar em edifcios correntes,

apresentando-se as suas vantagens e desvantagens.

Segundo I. Flores (2002), uma estratgia de manuteno quer-se clara nos objectivos e mtodos a

aplicar durante a fase de explorao e utilizao do edifcio. A gesto da manuteno dever partir de

pressupostos aceitveis, designadamente de carcter legal e tcnico (em particular as exigncias de

sade e segurana), o controlo oramental, a satisfao dos utentes e o controlo e execuo dos

raciocnios de manuteno.

2.4.2.1. Estratgia de manuteno reactiva

Numa estratgia de manuteno reactiva (tambm designada de curativa ou correctiva), a

manuteno peridica inexistente, procedendo-se assim a uma manuteno de emergncia, onde a

interveno efectuada quando o mecanismo de degradao do elemento j est a actuar sobre o

mesmo.

Esta metodologia introduz um acrscimo aos custos de manuteno do empreendimento, pois trata-

se de actividades no planeadas, que na falta de meios obrigam ao recurso a empresas exteriores,

ao qual acresce a dificuldade em interferir em mais do que uma interveno de carcter urgente. Este

tipo de intervenes no planeadas ocorrem na sequncia de reclamaes por parte dos utentes,

que, aquando da sua ausncia levam adopo de aces correctivas tardias, as quais aumentam

os custos e introduzem perturbaes no funcionamento normal do edifcio e que, no limite, podem

conduzir ao colapso dos elementos estruturais.

2.4.2.2. Estratgia de manuteno pr-activa

Uma estratgia de manuteno pr-activa (ao contrrio da reactiva) pretende agir antes da ocorrncia

da anomalia e consequente mecanismo de degradao. Engloba pois aces planeadas de acordo

com critrios prescritos, reduzindo a probabilidade de ocorrncia de deteriorao dos elementos e da

sua envolvente.



A sua implantao engloba trs formas distintas de manuteno:

Fig. 2.9 - Formas de manuteno pr-activa

(Brito e Branco, 2001)

Estratgias de manuteno preventiva:

A estratgia de manuteno preventiva uma estratgia planeada com base em actividades de

manuteno com periodicidades fixas; permitindo assim planear as operaes de manuteno e os

seus custos, reduzindo os trabalhos no previstos e os seus sobrecustos. No entanto, requer um

grande esforo na fase de projecto para um correcto planeamento e, na fase de explorao pretende

uma actualizao contnua de todo a planeamento.

Estratgias de manuteno predictiva:

Uma estratgia de manuteno preditiva, assim como a preventiva, assenta sobre um planeamento;

neste caso sobre as inspeces e no as actividades a executar, em que cada inspeco tem

periodicidade fixa.

Este tipo de interveno possibilita a anlise do estado de degradao dos diversos elementos

permitindo conhecer quando e onde necessria a interveno, reduzindo o nmero de anomalias

imprevistas. No entanto, necessita de mtodos de diagnstico estruturados em cada inspeco, da

correcta definio do estado do elemento e da optimizao dos custos de inspeco e consequentes

custos de reparao.

Estratgias de melhoramento:

Uma estratgia de melhoramento baseia-se em actividades que visam a melhoria das caractersticas

iniciais, por modificao de solues ou alguns elementos, o que possibilita a melhoria das

caractersticas iniciais, aumentando a sua vida til. Necessita igualmente, de uma anlise tcnico-

econmica, de solues indicadas para o local e da conservao dos valores estticos do edifcio.

2.4.3. Deciso de interveno

A deciso de intervir sempre condicionada pelos aspectos econmicos e sociais, estando os ltimos

associados s reclamaes dos utentes. Em situaes de urgncia, a deciso assim tomada em

funo da prioridade da interveno.

Manuteno

Pr-activa

Predictiva Preventiva de Melhoramento

2. A Manuteno


No mbito desta dissertao, as intervenes so planeadas e executadas no elemento durante a

sua vida til, tendo em conta a anlise dos nveis esperados de desempenho e a tendncia, maior ou

menor, de estes nveis baixarem.

2.4.4. Periodicidade da interveno

A periodicidade da interveno est relacionada com o tipo de interveno; o nvel exigido de

qualidade e o grau e tipo de deteriorao patentes, em cada elemento. O estabelecimento de uma

periodicidade de interveno permite racionalizar as estratgias da mesma, no pressuposto de que

um encurtamento excessivo na periodicidade das operaes de manuteno ter sempre, como

consequncia, encargos suprfluos e desnecessrios.

Como exemplo, num estudo realizado por J.W. Woodhouse publicado pela BMI concluiu-se que o

tempo ideal para a substituio do revestimento de telha numa cobertura seria de 20 anos, com

custos mnimos, conforme visvel na figura 2.10.

Fig. 2.10 - Relao dos custos anuais de substituio com a idade do revestimento a telha

(Calejo, 1989)

Na proposta de alterao do regulamento geral de edificaes urbanas, o Artigo 119, Manuteno,

estabelece que o proprietrio ou proprietrios assegurem a realizao de inspeces peridicas

correntes e especiais, de acordo com o respectivo Manual de Inspeco e Manuteno da Edificao.

Assim, no caso de edifcios possuidores do respectivo manual, a periodicidade de 15 meses para

inspeces peridicas correntes, destinadas a detectar anomalias que devem ser registadas nas

fichas de inspeco e originar as aces indicadas no respectivo manual, enquanto que no caso de

edificaes sem Manual de Inspeco e Manuteno da Edificao, prescrevem-se inspeces

periciais, pelo menos uma vez em cada perodo de oito anos, devendo o proprietrio proceder

correco das deficincias.



2.4.5. Metodologia de diagnstico

Aps definio da data de interveno, resta definir a metodologia de diagnstico do processo de

deteriorao, o qual consiste, em linhas gerais, em (Flores, 2002):

i. identificar o defeito com implementao de medidas provisrias de conteno;

ii. encontrar as causas mais importantes agindo sobre o defeito:

iii. identificar uma soluo e controlar o resultado - seleccionar e verificar as medidas correctivas

que resolvero o defeito e que no daro lugar a efeitos indesejveis;

iv. prevenir a reincidncia desses defeitos.

No planeamento de qualquer estratgia necessrio prever as datas provveis em que os defeitos

podero ocorrer em cada elemento, reduzir os factores que contribuem para esses defeitos e

abrandar, se possvel, as suas consequncias.

A probabilidade de um defeito ocorrer durante a vida til desse elemento pode ser representada pela

chamada "curva da banheira" (Figura 2.11), em que as ordenadas representam a probabilidade de

ocorrncia de uma falha e as abcissas, o factor tempo.

Fig. 2.11- Padro da falha "Curva da banheira"

(Cabral, 1998)

Assim o perodo "A", relativamente curto, corresponde ao incio de vida, onde existe uma elevada

probabilidade de ocorrerem defeitos. denominado pelo perodo de "mortalidade infantil" e coincide

com a resposta dos elementos s solicitaes iniciais de utilizao. Esta probabilidade decresce

rapidamente para um nvel inferior (B), mantendo-se aproximadamente constante durante um perodo

relativamente longo. Perto do fim da vida til (C), a probabilidade de ocorrerem defeitos e

consequentes roturas aumenta, definindo o "perodo de desgaste" (Cabral, 1998).

Relativamente ao exposto em CIBW86 (1993), o processo de deteriorao necessita de tempo para

se desenvolver at atingir a rotura, o que evidencia a importncia do estudo das anomalias e o seu

diagnstico como meio mais fcil de definir um programa de manuteno. Num processo de

2. A Manuteno


diagnstico so utilizadas vrias tcnicas com vista posterior tomada de decises, tais como

trabalhos de campo inspeces para levantamento das condies actuais de exposio ambiental e

de utilizao , anlise de registos histricos das intervenes anteriores e documentao tcnica. De

acordo com esta publicao definido o fluxograma representado na figura 2.12 sobre o processo de

deteriorao, o qual serve de base para a caracterizao das vrias etapas associadas patologia

dos elementos.

Fig. 2.12 - Processo de deteriorao

(CIBW86, 1986)

2.4.6. Causas dos defeitos

Quando se identificam situaes anmalas devem eliminar-se, no apenas os efeitos (os defeitos)

mas tambm as causas, com vista a uma eficiente resoluo do problema. As causas englobam os

agentes (elementos geradores), os mecanismos (que levam os agentes a produzir os efeitos) e ainda

os factores agravantes ou atenuantes desses efeitos. A conjugao destes factores conduz ao

surgimento dos defeitos / anomalias.

Os defeitos causados pelos erros cometidos podem ficar latentes ou manifestarem-se pela aco dos

agentes exteriores. A interaco entre os agentes exteriores e os defeitos originam a manifestao da

deteriorao como rotura estrutural (perda das caractersticas fsicas, qumicas e tecnolgicas) ou

funcional (queda do nvel de desempenho abaixo do limite aceitvel estabelecido), podendo ainda

Erros de concepo

Erros de construo

Erros de manuteno

Causa (s) Envelhecimento natural

Defeito ou falha

Agentes exteriores Anomalias

Defeito ou falha

Modo de rotura

Rotura funcional

Rotura funcional e fsica

Rotura fsica

Rotura



verificar-se a combinao das duas. O fim do processo caracterizado pelo estado de rotura dos

elementos. (Pedroso, 2007)

Segundo J. Aguiar, A. Cabrita e J. Appleton (2005) as causas podem ser divididas em dois grupos:

- Causas com origem humana estas podem ser muito variadas e surgir em diferentes fases da vida

de um edifcio, nomeadamente na fase de concepo e projecto, de execuo e de utilizao. A este

grupo acrescem os desastres provocados por causas humanas, ou seja de responsabilidade humana,

tais como: incndios, exploses, choques ou inundaes, os quais poderiam ser evitados atravs da

implementao de medidas cautelares.

- Causas com origem no humana as aces naturais, nomeadamente as aces fsicas, qumicas

e biolgicas. A este grupo acrescem os desastres naturais, tais como: sismos, ciclones/furaces,

cheias, tsunamis, avalanches, deslizamentos de terras, erupes vulcnicas, tempestades, trovoadas

e incndios.

2.4.7. Tipificao das anomalias

O desenvolvimento de uma tipificao das anomalias que um edifcio apresenta tal como descreve

J. Paiva (2006), uma tarefa extremamente difcil, possivelmente no alcanvel de uma forma

nica e coerente. So vrias as razes que dificultam este processo, destacando-se a dificuldade

frequente na distino entre causas e anomalia, multiplicidade de causas para uma nica anomalia,

grande variedade de componentes que a constituem, diversidade de funes que cada elemento

construtivo tem no conjunto do edificado, entre outros factores.

Identificadas as causas, poder-se- proceder ao agrupamento das anomalias decorrentes das

mesmas. Surgem, quase sempre da conjugao de vrios factores adversos (causas humanas e no

humanas), que ocorrem em simultneo ou sequencialmente no tempo, provocando ou acentuado o

processo de degradao.

Deste modo, as anomalias constituem pequenos sintomas de um ou mais defeitos, cuja

caracterizao originar um processo dinmico e bastante complexo, necessitando de uma anlise

crtica e exigindo um conhecimento profundo dos mecanismos de deteriorao fsica dos materiais

(Flores, 2002).

Outro fenmeno frequente a Repatologia, anomalia associada s consequncias de deficientes

tcnicas de correco das anomalias. Assim, a repatologia engloba os sintomas patolgicos

relacionados com deficientes intervenes na resoluo de uma anomalia inicial, a qual foi objecto de

um diagnstico inexistente ou inadequado. De acordo com R. Calejo, num estudo de 382 situaes

de patologia concluiu-se que 33% correspondiam a fenmenos de repatologia (Calejo, 1989).

2. A Manuteno


2.4.8. Agentes de degradao

Na proposta da ISO/DIS 15686 parte l, so classificados os agentes de deteriorao que afectam a

vida til dos elementos, de acordo com a sua natureza (Quadro 2.2). Em geral, observa-se a

actuao conjunta de vrios agentes de degradao, os quais produzem ciclos sucessivos de causa-

efeito.

Quadro 2.1 - Agentes de degradao que afectam a vida til dos elementos

(ISO/DIS-15686, 1998)

Natureza Classe

Agentes Mecnicos Gravidade, fora e deformaes impostas ou restringidas, energia cintica, barulhos e vibraes.

Agentes Electromagnticos Radiao, electricidade e magnetismo.

Agentes Trmicos Alteraes rpidas de temperatura.

Agentes Qumicos Solventes e guas, agentes oxidantes e redutores, cidos, bases e sais.

Agentes Biolgicos Micro organismos, vegetao e seres vivos.

2.4.9. Aces correctivas e de preveno

No estudo de cada elemento constituinte do edifcio, interessa caracterizar os principais sintomas

patolgicos associados a cada elemento durante a sua vida til e o respectivo modo de correco. O

estudo da patologia dos materiais deve constituir preocupao para todos os que esto envolvidos no

acto de construir, devendo existir o necessrio intercmbio entre os vrios intervenientes para que,

partindo da experincia individual ou colectiva, se possa disponibilizar uma base de dados credvel,

de defeitos, causas e aces correctivas.

As aces correctivas e de preveno devero ser definidas consoante o tipo de anomalias e da

identificao das causas mais provveis. Antes de executar qualquer aco correctiva, devem

realizar-se todos os trabalhos preparatrios necessrios correco das causas das anomalias.

Para que as intervenes no resultem em efeitos desproporcionados e no originem fenmenos de

repatologia, devero respeitar certos princpios, como, por exemplo (FLORES, 2002):

- utilizar materiais compatveis com os existentes;

- a rea a intervencionar deve garantir uma sobreposio com a existente;

- os mtodos a aplicar no devem introduzir modificaes que acelerem a degradao dos materiais

em contacto com as reas em interveno.

Qualquer interveno dever, pois, procurar no interferir com a zona intervencionada, a fim de no

acarretar um novo fenmeno patolgico (repatologia), como, por exemplo situao frequentemente

encontrada quando se utilizam no mesmo local dois metais de natureza distinta sem os cuidados

correspondentes, gerando fenmenos de corroso.



2.4.10. Operao de manuteno

No planeamento das actividades de manuteno, importante identificar os trabalhos que

caracterizam as diferentes vertentes de actuao. Tendo em conta que a manuteno engloba

necessariamente diversas operaes, ser oportuno caracterizar as diversas intervenes (Flores,

2002):

a) Operaes de limpeza:

Embora no lhes seja frequentemente atribuda a devida importncia e sejam por isso minimizadas,

so de grande relevncia na preveno de outras anomalias que surgem na sequncia da

avolumao das sujidades e a acumulao de outros depsitos.

b) Operaes de inspeco

Encaradas como marco importante em qualquer estratgia de manuteno no nosso pas, as

operaes de inspeco decorrem geralmente sem qualquer apoio tcnico, quase sempre recorrendo

a empreiteiros mais vocacionados para a reparao das anomalias. Quando existe apoio tcnico,

este normalmente solicitado por empresas de gesto de condomnios e assume um carcter

curativo, ou seja associado a uma manuteno reactiva.

c) Operaes de reparao ou substituio local:

Estas operaes enquadram-se no mbito das operaes de manuteno e tm como objectivo

solucionar determinadas anomalias que se manifestam em zonas localizadas. Quando estas

anomalias so oportunamente tratadas impede-se a propagao para todo o elemento.

Conforme j referido, estas operaes apenas devem ser executadas aps anlise e correco das

causas dessas anomalias, adoptando tcnicas adequadas a cada tipo, de forma a evitar o

aparecimento dos fenmenos de repatologia.

2. A Manuteno


2.5. Custos e rentabilidade das intervenes

Na manuteno (tal como noutro tipo de interveno ou investimento), h que utilizar mtodos de

anlise ou avaliao econmica ou econmico-sociais apropriados deciso, como so exemplo, os

mtodos de anlise de custo/benefcio, custo/eficcia, multicritrio ou outros associados a critrios de

deciso adequados (critrios descritos em (Bezelga, 1981) e (Bezelga e Neto, 2003)).

Nesta anlise imprescindvel saber estimar o custo das intervenes e ponderar outros aspectos

econmicos de interesse.

2.5.1. Os custos de manuteno e o custo global

Ao caracterizar a gesto da manuteno do ponto de vista econmico, interessa analis-la num

contexto de custos globais e no apenas de custos iniciais, como corrente.

Deste modo, o custo global uma noo econmica que integra os custos de investimento iniciais e

os custos deferidos, ou seja, um nico nmero que integra os seguintes custos (Bezelga e Neto,

2003):

- Custo inicial (ou custo de investimento, ou custo de construo);

- Custos de manuteno / conservao (ao longo de vrios anos de vida til);

- Custos de explorao e custos de utilizao (tambm ao longo de vrios anos de vida til).

Actualmente, dada a dificuldade da sua quantificao, os custos de utilizao no so includos no

custo global.

Assim sendo, o custo global actualizado, de forma simplificada, pode ser calculado pela expresso

(adaptado de (Bezelga e Neto, 2003)):

= + (

1+ ==1 +

1+

==1 ) +

(1+)

=(

)

=1 (2.1)

Com:

Ca custo global, em termos de valor actualizado;

I custo investimento inicial (ou custo de construo);

N vida til do elemento em relao ao qual se est a considerar o custo global (soluo

construtiva, parte do edifcio ou edifcio total);

Cmc despesas anuais em manuteno;

Ce despesas anuais de explorao;

a taxa de actualizao (no inclui o efeito da

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RENDIMENTOS E CUSTOS EM ACTIVIDADES DE MANUTENÇÃO DE EDIFICIOS