Embed Size (px)
Citation preview
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
UNIVERSIDAD JOSE ANTONIO PAEZ
FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS
ESCUELA DE DERECHO
ANÁLISIS DE LOS EFECTOS DE LA APLICACIÓN DEL DECRET O
CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y
LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDAS.
INSTITUCION: TRIBUNAL DECIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y
EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS: VALENCIA,
LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE L A
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.
AUTOR: MARCO RODRIGUEZ
C.I: Nº. V.-24.637.351
San Diego, Marzo de 2014
2
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
UNIVERSIDAD JOSE ANTONIO PAEZ
FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS
ESCUELA DE DERECHO
ANÁLISIS DE LOS EFECTOS DE LA APLICACIÓN DEL DECRET O
CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y
LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDAS.
CONSTANCIA DE ACEPTACION
Nombre, Firma y cedula del tutor Académico
Nombre, Firma y cedula del tutor Institucional
Nombre, Firma y cedula del tutor Metodológico
AUTOR: MARCO RODRIGUEZ
C.I: Nº. V.-24.637.351
San Diego, Marzo de 2014
3
AGRADECIMIENTO
Primero que nada le doy las gracias a Dios por darme salud, para trabajar cada día
por darme sabiduría, para tomar decisiones importantes, y por enseñarme el
camino correcto, gracias Dios por no dármelo todo sino solo, lo que necesito en
mi vida, a mi mama, por su gran esfuerzo y animo diario para llegar a esta etapa
en mi vida, a mi tutor de tesis, quien me apoyo en todo momento.
4
DEDICATORIA
A mi mama quien me apoyo todo el tiempo.
A mi novia María quien me apoyo y alentó para continuar, cuando parecía que me
iba a rendir.
A mis amigos Jeissy, José Gregorio quienes fueron mi apoyo emocional durante
el tiempo que escribía mi tesis.
A mis maestros quienes nunca desistieron al enseñarme, aun sin importar que
muchas veces no ponía atención en clases, a ellos que continuaron depositando su
confianza en mí.
A todos los que me apoyaron para escribir y concluir esta tesis. Para ellos esta
dedicatoria de tesis, pues es a ellos a quienes les debo por su apoyo incondicional.
5
INDICE
CONSTANCIA DE ACEPTACIÓN 2
AGRADECIMIENTO 3
DEDICATORIA 4
INTRODUCCIÓN 7-8
CAPÍTULO I
1.1 DENOMINACIÓN 9
1.2 UBICACIÓN 9
1.3 DESCRIPCIÓN 9-10
1.4 DENOMINACIÓN DEL TRIBUNAL 10
1.5 ORGANIZACIÓN FUNCIONARIAL 10
1.6 MISIÓN 10
1.7 VISIÓN 11
1.8 OBJETIVOS 11
1.9 VALORES 12
1.10 ACTIVIDADES REALIZADAS EN LA PASANTIA 12
CAPÍTULO II
2.1 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA 13-15
2.2 FORMULACIÓN DEL PROBLEMA 15
2.3 OBJETIVO GENERAL 15
2.4 OBJETIVOS ESPECIFICOS 16
2.5 JUSTIFICACIÓN DE LA INVESTIGACIÓN 16-17
2.6 LIMITACIÓN DE LA INVESTIGACIÓN 17
6
CAPÍTULO III
3.1 ANTECEDENTES 18-21
3.2 BASES TEORICAS 21-29
3.3BASES LEGALES 29-31
3.4 DEFINICION DE TERMINOS BASICOS 31-34
CAPÍTILO IV
4.1 TIPO DE INVESTIGACIÓN 35-36
4.2 DISEÑO DE LA INVESIGACIÓN 36
4.3 NIVEL DE LA INVESTIGACIÓN 36-37
4.4 FASES METODOLÓGICAS 37-39
CAPÍTULO V
5.1 RESULTADOS 40-41
5.2 CONCLUSIONES 41-43
5.3 RECOMENDACIONES 43-44
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS 45
7
INTRODUCCIÓN:
El tema que se analiza, en la pasantía efectuada en el Tribunal de Municipio
Decimo Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del
Estado Carabobo, especializado, en la Ejecución de Medidas Preventivas y
Ejecutivas, está relacionado con el análisis de los efectos que se producen con la
aplicación del Decreto de Desalojo Arbitrario de Inmuebles, ocupados como
habitación familiar y sus consecuencias dentro del marco legal y del ejercicio de
los derechos que le corresponden a los sujetos involucrados en esa relación
arrendaticia entre el propietario del inmueble como arrendador y el ocupante del
mismo en su carácter de arrendatario, mediante contrato verbal o escrito, si se
llega a plantear la necesidad de desocupar el inmueble por alguna causa alegada
por el propietario.
La Actividad Arrendataria en Venezuela ha sufrido variantes en el ámbito de la
estructura normativa legal que ha regulado la materia, pudiéndose señalar que en
años anteriores la ley, era muy estricta, por cuanto contenía medidas, como era el
apostamiento policial a las puertas del inmueble, que ahí se le puede considerar
inconstitucional.
La medida de secuestro del inmueble que se decreta en el caso de demanda, en el
orden arrendatario y se decreta orden de desalojo de dicho inmueble, con la nueva
Ley y la Constitución de 1999 ha marcado pautas muy diferentes en resguardo de
los derechos del arrendatario como ocupante del inmueble y ciudadano a quien se
le debe respetar el derecho a alegar cualquier situación que en el momento pueda
determinar el diferimiento de ese desalojo para otra oportunidad.
8
Tal como se ha dicho el decreto de ley contra el desalojo y la desocupación
arbitraria de viviendas, contiene prohibiciones concretas y procedimientos previos
y posteriores a la actuación judicial que se debe cumplir para demandar al
arrendatario en un controvertido judicial ante el tribunal competente.
9
CAPÍTULO I
LA INSTITUCION
1.1 DENOMINACIÓN
“ Tribunal de Municipio Décimo Ordinario y Ejecutor de Medidas”
1.2 UBICACIÓN
Avenida Aranzazu entre las Calles Silva y la Cantaura. Palacio de Justicia. Piso 1.
Municipio Valencia Estado Carabobo.
1.3 DESCRIPCIÓN
Su competencia por mandato legal del artículo 70 de la Ley Orgánica del Poder
Judicial (1998), era la práctica legal de las medidas preventivas y ejecutivas
decretadas por los jueces de la causa.
En la Actualidad la Competencia de estos Tribunales Ejecutores de Medida ha
sido modificada por Resoluciones de la sala plena del Tribunal Supremo de
Justicia, del 20-02-2013 Nº 2013-0006 y la Nº 2014-0009 del 13-03-2014.
Resolvió la sala plena, modificarlo relativo a la estructura, organización y
funcionamiento de la distribución de las causas, o comisiones en los Tribunales de
Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas, ampliando o limitando a la
competencia en el conocimiento de las Causas o Comisiones por Municipio,
10
según los factores de ubicación de acuerdo a la distancia existente entre los
Tribunales.
1.4 DENOMINACIÓN DEL TRIBUNAL
De acuerdo a lo establecido en la Resolución el Tribunal de Municipio donde se
realizó la pasantía adoptara la siguiente denominación “Tribunal de Municipio
Decimó Ordinario y Ejecutor de Medidas”.
1.5 ORGANIZACIÓN FUNCIONARIAL
JUEZ
SECRETARIA ALGUACIL
ASISTENTE ASISTENTE ASISTENTE
ASISTENTE ASISTENTE ASISTENTE
1.6 MISIÓN
El Tribunal cumple una Misión que es contribuir con el desarrollo en la
aplicación de una verdadera justicia, contribuyendo con el cumplimiento de sus
actividades a la descongestión de los Tribunales en conocimiento de las causas, y
la practicas de las medidas cautelares o ejecutivas que reciban decretadas por los
tribunales de causa, en comisión.
11
1.7 VISIÓN
Es un Juzgado que tiene una competencia amplia, ya que debe conocer causas y
dirigir el proceso de acuerdo a su competencia por materia cuantía y territorio, así
como darle estricto cumplimiento a las Comisiones que reciba a otros Tribunales
de la República, razón por la cual debe mantener una organización formal y
funcionarial para poder lograr sus objetivos en los procesos que allí se ventilen y
que lo es la realización de la justicia.
1.8 OBEJTIVOS
Lo principal es la excelente calidad del Servicio Público que se presta que es la
Administración de Justicia, para obtener el cabal cumplimiento de la aplicación de
las leyes y satisfacción del usuario que accesa a ese órgano como tal, en busca de
la solución al problema planteado.
El mejoramiento continuo del ambiente de trabajo y orden en su desenvolvimiento
entre el que labora en el Tribunal, es esencial para lograr el éxito, ya que en los
tribunales realiza bien y de un trabajo en equipo bien organizado para cada quien
realizando su rol, pueda garantizar que se hace bien y de acuerdo a lo que la ley
establece.
Los abogados en ejercicio y los auxiliares de Justicia como son los Depositarios
Judiciales, Peritos, Expertos, la mayoría de las veces forman parte de las
operaciones Judiciales que se cumplen en un juicio que se tramita, por ello sus
relaciones deben ser de lealtad, honestidad y sinceridad así como fieles al
cumplimiento de sus horarios respectivos de cada uno.
12
1.9 VALORES
Este punto es importante y relevante en el desenvolvimiento de las Actividades
del Tribunal ya que tiene que ver con la moral, la ética y la actuación personal y
profesional de cada una de las personas que allí trabajan como: Juez, Secretario,
Alguacil, Archivistas y Asistentes. Y otro punto muy significativo es la calidad
del servicio que se debe prestar, el cual debe ser de primera clase ya ajustado a
Derecho, para evitar problemas y reclamos.
1.10 ACTIVIDADES REALIZADAS EN LA PASANTÍA
Dentro del periodo de pasantías se realizaron diversas actividades tales como:
A) Inspección judicial considerada como la diligencia procesal, practicada por un
funcionario judicial, con el objeto de obtener argumentos de prueba para la
formación de su convicción, mediante el examen y la observación con sus propios
sentidos, de hechos ocurridos durante la diligencia o antes pero que subsisten o de
rastros o huellas de hechos pasados, y en ocasiones de su reconstrucción.
B) Desalojos considerados como una acción autorizada legalmente, realizada por
medio de la fuerza pública que permite obligar a abandonar un inmueble.
13
CAPÍTULO II
EL PROBLEMA
2.1 PLANTEMIENTO DEL PROBLEMA:
La entrada en vigencia el 6 de mayo de 2011 del decreto con rango, valor y fuerza
de ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas trajo consigo la
innovación de un procedimiento administrativo de cumplimiento obligatorio, para
poder tramitar en el orden judicial. A tal efecto, la ley señala un procedimiento
previo a las demandas, ante la Súper Intendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda (SUNAVI) que es el órgano dependiente del Ministerio del Poder
Popular con competencia en Materia de Vivienda y Hábitat, y cuyo resultado
puede cambiar a una decisión favorable o desfavorable al solicitante en cuyo caso
siempre queda abierta la vía judicial para el desalojo, es decir intentando la
demanda igualmente dicha ley establece, la prohibición de decretar secuestros
cautelares sobre viviendas que constituyan el hogar de una familia, igualmente
dicha ley establece que cuando el desalojo debe efectuarse el juez competente
debe informar de la ejecución de la sentencia a la súper intendencia de banco
(SUDEBAN) y al banco nacional de vivienda (BANAVIH)para que ellos evalúen
la situación del afectado en los efectos de coadyuvar, a la solución de la situación
del afectado en cuanto sea posible.
El análisis de esta ley que tendrá aplicación preferente en la materia de
arrendamientos inmobiliarios y la legislación procesal, en lo referente a requisitos
y procedimientos de ejecución del proceso.
14
La evidente crisis en materia de vivienda ha generado medidas restrictivas
Sobre la base de excesos cometidos por los propietarios arrendadores, tal como,
contratos de arrendamiento fijados a altos costos, lo que constituye una
especulación por la necesidad de utilizar una vivienda, e igualmente a soportar
aumentos desproporcionados e ilegales aumentados en los cánones. La necesidad
de habitar edificios y terrenos vacios como única alternativa de cubrir la necesidad
de vivienda , siendo imposible la compra o arrendamiento de una vivienda debido
a las alternativas inaccesibles a los precios especulativos del mercado
inmobiliario, de tal forma aceptar situaciones de explotación para acceder a una
vivienda como el caso de la conserjería y oficios similares, para así acceder a
políticas crediticias o financiamientos especulativos y fraudulentos siendo
imposible la cobertura de pagos fijados arbitrariamente.
Las situaciones anteriormente planteadas implican la mayoría de las veces
hostigamiento y amenazas de desalojos arbitrarios violatorios del derecho humano
a la vivienda y prohibidos en leyes nacionales y tratados y convenios de orden
internacionales. Ante esta situación, el estado venezolano pretende con la
formulación del decreto con valor y fuerza de ley contra el desalojo y la
desocupación arbitraria de viviendas disminuir los posibles excesos que pudiesen
violentar el derecho humano a la vivienda, a través de una serie de trámites y
procedimientos, que al final instituyen centrales para combatir un desalojo
arbitrario, entre ellos:
Cuyo objetivo final se proyectan en la garantía para los habitantes de la protección
del hogar y la familia, como lo establece nuestra constitución nacional.
Sin embargo, hay que tener presente por otro lado también el derecho
constitucional a la propiedad de la vivienda que tiene el arrendado, así como de
15
recuperar o solicitar que se le restituya su inmueble, que también debe ser
reconocido, incluso ante situaciones de un arrendatario comodatario o comprador
en cumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales.
2.2 FORMULACIÓN DEL PROBLEMA
Esta formulación será efectiva, planteando como ha sido el problema sobre la
estructura básica de dos interrogantes:
1) ¿Qué efectos genera la aplicabilidad del decreto con valor y fuerza de ley contra el
desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas?
2) ¿Qué posibilidades tiene el propietario arrendador de ejercer su derecho a la
propiedad a fines de recuperar dicho inmueble?
2.3 OBJETIVO GENERAL
Analizar los efectos que se producen con la aplicación del decreto con rango,
valor y fuerza de ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas.
16
2.4 OBJETIVOS ESPECIFICOS
1) Analizar la relación, causa y efecto que puede presentarse para proceder al
desalojo de una vivienda dada en arrendamiento.
2) Precisar la normativa jurídica que regula el procedimiento administrativo para
desalojar una vivienda arrendada.
3) Examinar las situaciones y trámites que se presentan para el desalojo de una
vivienda a través de casos prácticos llevados en un tribunal.
2.5 JUSTIFICACIÓN DE LA INVESTIGACIÓN
Que muestra por cuanto el decreto con rango, valor y fuerza de ley contra el
desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas, vigente trae innovaciones que
en el ámbito doctrinal en
algunos casos se considera, violatorio al derecho de propiedad del arrendador
como propietario del inmueble arrendado, en virtud de la continuidad de tramites
al orden administrativo, que debe realizar antes de la demanda judicial y luego
realizado el juicio por ser procedente, se debe cumplir un procedimiento posterior
ante el organismo competente conocido como SUNAVI ante el cual se plantea la
situación y el provee a la solución de la ubicación si es posible del arrendatario
demandado que deba desocupar el inmueble.
El presunto estudio abarca estudiar la aplicabilidad en cuanto a sus efectos del
decreto con valor y fuerza de ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de
viviendas, en lo referente al planteamiento del desalojo en cuanto a la medida de
un contrato de arrendamiento, esto es, dentro de una relación arrendataria
(arrendador-arrendatario), toda vez que, la protección que brinda el mencionado
17
decreto ley, transciende a otros sujetos protegidos como arrendatarios,
usufructuarios compradores, ocupantes, etc, y primordialmente en lo que ejecuta
a los efectos que generan su aplicabilidad.
En relación al alcance de la investigación es de una proyección amplia, ya que es
un tema cotidiano y rutinario relacionado con la estabilidad del ambiente familiar,
razón por la cual se hace necesario que los profesionales del derecho que ejerzan
la materia, y tengan la oportunidad de asesorar a un propietario arrendador o un
ocupante arrendaticio que deben cumplir los trámites que la ley establece como
obligatorio, para que se dé a plenitud un debido proceso como lo establece la
constitución y las leyes que regulan la materia tanto en el ámbito administrativo
como judicial.
2.6 LIMITACIONES DE LA INVESTIGACIÓN
El principal limitante que se tiene es el escaso tiempo que se presenta para
desarrollar e investigar el tema a plenitud, el tema que se realiza en la pasantía sin
embargo se puede señalar que por cuanto la ley es muy clara en su estructura
normativa facilita el análisis que se hace del tema como trabajo a elaborarse en
esta pasantía.
18
CAPÍTULO III
MARCO TEÓRICO
Este capítulo está conformado por el análisis de antecedentes de trabajos de grado
universitarios y así como las bases legales que sustentan el estudio, lo que hace
posible posteriormente obtener un resultado eficiente, con unas conclusiones
idóneas y poder llegar a recomendaciones pertinentes sobre el caso.
3.1 ANTECEDENTES DE LA INVESTIGACIÓN
Álvaro C. Gutiérrez (2010) presenta un trabajo de investigación titulado
“Políticas de vivienda con perspectiva de derechos humanos, una revisión en
Venezuela desde 1999” que tiene como finalidad una revisión del contenido del
derecho a la vivienda adecuada en el ordenamiento jurídico venezolano en la
Universidad Alcalá de Henares en España. Dentro de la metodología del tema
antes señalado, se analizan la política de la vivienda desarrolladas en el país y sus
resultados. Señala el autor que los gobiernos han tenido una implicación
importante ya que muchos países han disminuido el presupuesto para la
construcción de la vivienda social y han abierto puertas para que sean los
mecanismos del mercado los que se encarguen de proveer de viviendas a los
sectores que lo necesitan. El derecho a una vivienda adecuada ha sido reconocido
en diferentes instrumentos internacionales de los derechos humanos como lo es la
declaración de los derechos humanos artículo 25; pacto internacional de derechos
económicos, sociales y culturales artículo 11.
El estado es el encargado principalmente de utilizar todos los medios apropiados
para promover el derecho a una vivienda digna. El comité de desarrollos
económicos, sociales y culturales en la observación general Nº 4 aprobada en
1998, cuando habla de la vivienda adecuada, también hace referencia a los
desalojos forzosos.
19
Por medio del mismo se hace constatar que el tema a tratar coincide con el
previsto en las pasantías, sobre el derecho ciudadano a disfrutar una vivienda
adecuada, que llenen requisitos mínimos de habitabilidad y sus condiciones.
González S. Marysabel (2011) presento un trabajo titulado “Garantías
constitucionales infringidas con la promulgación del decreto con rango, valor
y fuerza de ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas”
En la universidad José Antonio Páez para optar al título de abogado. Por medio
del tema antes mencionado se hace un análisis exhaustivos sobre el contenido de
la estructura normativa constitucional , las cuales contienen los diferentes
aspectos que se relacionan con los derechos de los ciudadanos en materia de
propiedad y arrendamiento de inmuebles así como , a la libertad de escoger la
vivienda e igualmente los derechos referidos a la tutela judicial efectiva, al
cumplimiento del debido proceso tanto administrativo como judicial al marco
legal de competencia de los órganos que deben conocer la materia y a la
regularización del proceso como instrumento para la realización de la justicia.
La relación que se puede establecer en este trabajo de grado y el tema que se
analiza en la pasantía realizada en el Tribunal Decimo de Municipio Ordinario y
Ejecutor de Medidas de los Municipios: Valencia, Libertador, Los Guayos,
Naguanagua y San diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
Donde se consolida el marco teórico de antecedentes de la investigación como sus
bases legales y definición de términos que van a sustentar el lenguaje utilizado en
dicho trabajo así como las fases metodológicas que permiten el desarrollo de los
objetivos planteados.
Gonzales Diego, Cueto Luis y Morales Zoredy (2012), realizaron un trabajo
titulado “Análisis de los tramites de ejecución de Hipoteca frente al Decreto
de Ley contra el desalojo y desocupación Arbitraria en Venezuela” en la
20
Universidad privada Rafael Belloso Chacín, en Maracaibo Estado Zulia, para
optar al título de abogados. Los autores señalan que esta norma es clara al
establecer que la prohibición está referida a la ejecución del desalojo o la
desocupación de la vivienda principal y reitera que no podrá procederse a la
ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante
coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en el
decreto ley, lo cual hace síntesis principalmente en lo referente al objetivo
principal el cual es, analizar de los tramites de ejecución de Hipoteca frente al
Decreto de Ley contra el desalojo y desocupación Arbitraria en Venezuela.
La relación que se puede señalar entre este trabajo y el tema escogido es la
pasantía, es lo que se refiere a la ejecución de la sentencia que el decreto de
desalojo la condiciona.
Guillen C-.Alenie (2013) presenta un trabajo titulado “consecuencias para la
entidades bancarias con respecto a los créditos hipotecarios otorgados con la
entrada en vigencia del decreto con rango, valor y fuerza de ley contra
desalojos y desocupaciones arbitrarias” en la universidad José Antonio Páez
para optar por el título de abogado, por medio del mismo se hace referencia
principalmente en los objetivos específicos que son: a) el análisis de las causas
que dieron origen al decreto; b) explicar los requisitos, reglas y normativas y
normativas necesarias para el procedimiento de la hipoteca como crédito
hipotecario frente al decreto; c) indicar las consecuencias que han generado a las
entidades bancarias el decreto en cuanto a la ejecución que implique el cese o la
determinación sobre la posesión legitima del bien destinado a uso como vivienda,
se debe notificar al sujeto afectado por la medida, en resguardo de sus derechos,
no procederá la ejecución forzosa sin que se garantice el destino habitacional de la
parte afectada.
21
Como se observa existe una importante relación entre este trabajo y el tema
analizado en la pasantía, sobre la relevancia de aplicación obligatoria del decreto
de desalojos arbitrarios.
3.2 BASES TEORICAS
Atribuciones de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda:
1. Velar por el cumplimiento de los deberes, derechos y garantías contenidos en la
presente Ley.
2. Diseñar, implementar y evaluar los mecanismos de aplicación, control y
seguimiento de la presente Ley.
3. Fijar el canon de arrendamiento de los inmuebles regulados por la presente Ley.
4. Realizar, a solicitud de parte o de oficio, los procedimientos administrativos
contenidos en la presente Ley.
5. Requerir a las personas y entidades sometidas a la regulación y control de la
Superintendencia, cuando fuere necesario y dentro del límite de las funciones que
le confiere la ley, los datos o documentos sobre sus cualidades y la relación
22
arrendaticia, así como certificar la colaboración o no, por parte del sujeto
investigado.
6. Realizar la inspección y fiscalización de los inmuebles y personas sujetas a la
presente Ley, a los fines de la aplicación de la misma. 7. Efectuar los
procedimientos para la determinación de ilícitos sancionados por la presente Ley,
así como el incumplimiento de los deberes y derechos en ella establecidos.
7. Imponer las sanciones y determinar las indemnizaciones a que hubiere lugar, de
conformidad con lo establecido en la presente Ley.
8. Proveer, en coordinación con las direcciones correspondientes del Ministerio del
Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, de refugio o
vivienda, transitoria o definitiva, al sujeto afectado por el desalojo y su grupo
familiar, si éste comprobare que no tiene lugar donde habitar.
9. Diseñar y ejecutar la política de información y formación en materia de
arrendamiento de vivienda, de los servidores públicos y servidoras públicas, así
como de la ciudadanía en general.
10. Proveer al Ejecutivo Nacional de la información y recomendaciones necesarias en
esta materia, para la definición de los planes nacionales en materia de vivienda y
hábitat como un sistema integrado.
23
11. Generar, en conjunto con las organizaciones sociales creadas para la protección de
los derechos de los arrendatarios y arrendatarias, políticas públicas que permitan
fomentar el acceso a una vivienda adecuada, segura, cómoda, con servicios
básicos esenciales que incluya un hábitat que humanice las relaciones familiares,
vecinales y comunitarias.
12. Crear el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas, establecer su
normativa, administrarlo y ejercer las funciones de seguimiento y control sobre
éste; partiendo de un Registro Nacional de Relaciones Arrendaticias, de
actualización permanente.
13. Solicitar a los sujetos de la presente Ley, la información que estime pertinente a
los fines del ejercicio de sus competencias y, en especial, de las atribuciones de
control y fiscalización que le han sido otorgadas por esta Ley.
14. Revisar y controlar los contratos de arrendamiento destinados a vivienda,
estableciendo en el registro nacional una base de datos de contratos de
arrendamiento
15. Realizar inspecciones en las viviendas que estén destinadas al uso del
arrendamiento, a fin de validar su estado de conservación en el mantenimiento
primario y preventivo, además de corroborar el fiel cumplimiento de lo
establecido en la presente Ley.
16. Las demás atribuciones que le sean propias según la ley.
24
Causas originarias de un desalojo:
Que el arrendador o propietario necesite el inmueble para habitarlo el o algún
familiar.
Que se requiera hacerle reparaciones mayores al inmueble para acondicionarlo
debidamente como habitable
Que el propietario quiera enajenar el inmueble
Que el inquilino no cumpla con el pago de los cánones de arrendamiento
Crisis habitacional:
Sobre el tema inquilinario el jurista venezolano Edgard Darío Núñez Alcántara
(1999) en su texto titulado “manual de derecho inquilinario” expone el autor lo
relativo a la crisis habitacional y la intervención del estado, que todo el tiempo el
derecho ha tratado de darle respuesta a los problemas que la misma vida de la
sociedad, el desarrollo tecnológico, las circunstancias sociales y cualquier otro
factor similar a estos, les obligan a producir soluciones para resolver conflictos
que se le plantean al hombre que vive en sociedad, ya que el derecho es un
conjunto de reglas elaboradas para regular la vida social del hombre entre las
cuales se encuentran las inquilinarias, que tiene vieja raigambre desde el tiempo
de los romanos, a través de la figura del contrato de arrendamiento, pero como
legislación especial es relativamente nueva. En Venezuela desde el año 1947, la
asamblea constituyente presidia por Andrés Eloy Blanco, crea una legislación
especial que fue el “Decreto de desalojo de viviendas”, la voluntad de las partes
en el desarrollo de sus conductas debe ser controlada por el estado, interviene en
el convenio para fijarle límites, fundamentales al arrendador frente a la posición
más débil del arrendatario.
En un análisis sobre la legislación inquilinaria el jurista venezolano Roberto Hung
Cavalieri (2001) en su obra “El nuevo régimen inquilinario en Venezuela”, opina
25
sobre el derecho con rango y fuerza de ley sobre arrendamientos inmobiliarios
(2000) en sus disposiciones generales determina cuales son los bienes inmuebles
sometido a dicho régimen, y en tal sentido establece expresamente que rige los
arrendamientos y subarrendamientos, tanto urbanos como suburbanos, los cuales
sean destinados para la vivienda, funcionamiento o desarrollo de actividades
comerciales, industriales, profesionales de enseñanza, y otras distintas a las
especificadas, sean estos arrendados total o parcialmente. Asimismo la regulación
de estos cánones de los inmuebles, sus nexos y accesorios.
También se refiere al autor a que en la sección III el Decreto expresa que son
irrenunciables todas las disposiciones que beneficien o protegen a los
arrendatarios, y en tal sentido son nulas todas las acciones, acuerdos o
estipulaciones que impliquen renuncia, disminución o menoscabo de tales
derechos.
Desalojo arbitrario: Es un Acto o proceder contrario a la justicia, la razón o las
leyes, dictado solo por la voluntad o el capricho para el desalojo de un inquilino.
Intervención del Estado en la actividad arrendaticia (Superintendencia
SUNAVI): Presentada la solicitud, el funcionario la admite y procede a citar al
sujeto objeto de protección del Decreto Ley (arrendatario, comodatario,
usufructuario, ocupante, adquirente de vivienda principal o usada) para que, en
compañía de un abogado exponga su defensa en una audiencia conciliatoria que se
llevará a cabo en un plazo no menor de 10 días hábiles ni mayor de 15 días
hábiles.
Si el sujeto objeto de protección manifiesta no tener abogado o no comparece en
la fecha prevista, el funcionario debe extender una citación a la Defensoría
especializada en materia de protección de derecho a la vivienda y suspenderá el
26
procedimiento hasta la comparecencia del Defensor Público ante la Dirección de
Inquilinato. El funcionario fijará una nueva fecha para la celebración de la
audiencia conciliatoria.
Si el mencionado la persona objeto de protección o el interesado no comparecen,
se declara desierto el acto y el funcionario fijará una nueva audiencia
conciliatoria, dentro de los diez días hábiles siguientes. Si nuevamente no
comparece alguna de las partes, el funcionario de la Dirección de Inquilinato,
dicta decisión.
La inasistencia del interesado a la última audiencia o a cualquiera de sus sesiones,
se considera como desistimiento tácito y se da por terminado el procedimiento a
favor del sujeto objeto de protección.
La audiencia conciliatoria podrá prolongarse, suspenderse o fraccionarse cuantas
veces sea requerido para lograr la solución del conflicto, sin que el plazo total
exceda de 20 días hábiles.
Cuando finalmente culmine esta audiencia conciliatoria, los presentes suscriben
un acta con los detalles del acuerdo. Si se llega a un consenso de solución, ambas
partes manifiestan la forma y el tiempo de ejecución de lo acordado.
Si no hay acuerdo, el funcionario debe decidir con base a los alegatos presentados
por las partes. Si ésta se favorece al sujeto objeto de protección, se dicta una
resolución quedando protegido contra el desalojo de la vivienda, habilitando la vía
judicial para el interesado.
27
Si la decisión del funcionario de la Dirección de Inquilinato fuera favorable al
interesado, en la resolución se indica el plazo tras el cual podrá realizarse el
desalojo, el cual sólo puede hacerse por la vía judicial.
Ninguna de las partes podrá acceder a los tribunales sin haber cumplido con el
acto conciliatorio. En un cálculo promedio, este acto inicial puede tardar mínimo
unos seis meses y dicha resolución es recurrible ante los tribunales contenciosos
administrativos.
El siguiente pasó, una vez agotado el procedimiento contencioso administrativo a
objeto que el interesado pueda recuperar el bien inmueble destinado a vivienda, es
acceder a los tribunales ordinarios para tramitar la demanda donde se pretende el
eventual desalojo.
Al margen del proceso anterior, este Decreto Ley prohíbe terminantemente a
todos los tribunales decretar medidas cautelarse de secuestro sobre viviendas, en
las demandas por incumplimiento, resolución de contrato, cobro de bolívares o
ejecución de hipoteca.
Agotadas todas las instancias, el Decreto Ley establece dos condiciones para que
un juez ejecute un desalojo: 1) verificar que el sujeto afectado por el desalojo haya
estado acompañado durante el proceso de la debida defensa o defensor público y
2) remitir a la Dirección de Inquilinato una solicitud para que este ente disponga
de un refugio temporal o solución habitacional definitiva el sujeto objeto de
protección y su grupo familiar. Sólo en ese entonces procederá el desalojo.
28
Desde el inicio del proceso, hasta que el interesado obtenga el desalojo, se estima
que transcurrirá un tiempo promedio de cinco años, incluyendo el procedimiento
contencioso administrativo.
Limites que establecen las normas especiales inquilinarias:
Los juristas Ricardo Henrique La Roche y Jorge Kiriakidis Longhi (2001) en su
obra “El nuevo régimen jurídico sobre arrendamientos inmobiliarios”, se refiere
en cuanto al tema que se analiza , a los límites y cargas que establecen las normas
especiales inquilinarias, contenidas en el decreto ley de arrendamiento
inmobiliarios, sobre los derechos y libertades individuales, en cuanto a que la
voluntad de las partes libremente manifestada, no es suficiente para surtir efectos
jurídicos, siendo necesaria la intervención del órgano de administración del
estado.
También se refieren los autores a las limitaciones en el ejercicio del derecho de
propiedad del arrendador, ya que cuando da en cualquier inmueble, no puede
disponer libremente del inmueble a favor del arrendatario inquilino.
Medida de secuestro habitacional:
El jurista Venezolano Gustavo Contreras B (1988) en su obra “El juicio de
desalojo y de secuestro en el nuevo código de procedimientos civil”, hace
referencia a la medida de secuestro en los procedimientos breves, señalando que
es una medida preventiva que tiene por objeto el privar de manera forzosa y
violenta a la persona demandada del bien objeto del litigio. Es una medida
ajustada a derecho pero chocante e indeseable cuando están de por medio
insoslayables derechos sociales como el derecho constitucional a la vivienda
previsto en la constitución de 1961 en el artículo 73. Expresa el autor que debe
29
acordarse esta medida y practicarse solo cuando lo permite expresamente la ley,
únicamente por causas expresas y taxativas.
Trámites que deben cumplirse en una desocupación de inmueble:
En la actualidad en Venezuela en la desocupación de un inmueble arrendado para
vivienda se deben cumplir los procedimientos tanto en el ámbito administrativo
como en el judicial, ya que las leyes especiales que regulan la materia establecen
un procedimiento previo administrativo, y el procedimiento judicial y un
procedimiento administrativo posterior para que se pueda ejecutar la sentencia
judicial, basado en la ubicación del refugio o solución habitacional definitiva para
la ejecución.
3.3 BASES LEGALES
Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1999).
Artículo 82. Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura,
cómoda, higiénicas, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que
humanice las relaciones familiares, vecinales y comunales. La satisfacción
progresiva de este derecho es obligación compartida entre ciudadanos y
ciudadanas y el estado en todos sus ámbitos.
El estado dará prioridad a las familias y garantizara los medios para estas, y
especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales y al
crédito para la construcción, adquisición o amplificación de viviendas.
Artículo 115. Se garantiza el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho al
uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes. La propiedad estará sometida a las
contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la ley con fines de
utilidad pública o de interés general. Solo por causa de utilidad pública o de
30
interés social, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización,
podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase bienes.
Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda
(2011)
Esta ley tiene por objeto establecer el régimen jurídico especial de arrendamientos
de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o
subarrendados total o parcialmente; en la nueva legislación y política nacional de
vivienda y hábitat el fin supremo es proteger el valor social de la vivienda, como
derecho humano y la garantía de este derecho pleno a toda la población
contrarrestando así la mercantilización y la especulación económica con la
vivienda que la convierte en un medio de explotación y opresión del arrendador al
arrendatario o inquilino.
Reglamento de la Ley Para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda (2011) tiene como objeto este reglamento regular
desarrollar y establecer los procedimientos administrativos establecidos en la ley
para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda. Las normas
contenidas en este reglamento se aplicaran a los procedimientos administrativos
sobre arrendamiento de vivienda y lo no previsto, en el reglamento, se regirá por
las disposiciones contenidas en la ley para la regularización y control de
arrendamientos de viviendas, ley orgánica de procedimientos administrativos, el
código de procedimiento civil, el código civil venezolano según el caso, en cuanto
les sea aplicable igualmente señala el reglamento que todos los contratos de
arrendamiento de inmueble destinados a vivienda, habitación, pensión, o
viviendas estudiantiles deberán ser revisas por funcionarios de la súper
intendencia nacional de arrendamientos de viviendas, destinados para tal fin y las
partes deben presentar el contrato en el cual se deben contener todos los elementos
que se señala en este reglamento en el artículo 5.
3.4 DEFINICIÓN DE TÉRMINOS BÁSICOS
31
Arbitrariedad: Forma de actuar basada solo en la voluntad o en el capricho y que
no obedece a principios dictados por la razón, la lógica o las leyes.
Arrendador: El arrendador es aquella persona que posee la propiedad de un bien,
independientemente de que este sea mueble o inmueble, el cual lo da en
arrendamiento a otra persona denominada arrendatario para que este goce del
mismo de manera pacífica por un tiempo determinado, todo con la finalidad de
percibir una remuneración económica de forma periódica, según lo que se haya
establecido en el contrato. A esta remuneración económica se le denomina Canon
de Arrendamiento.
Arrendamiento: En el Código Civil Venezolano, en su Artículo 1579, se define
el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se
obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y
mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. La parte que
se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y el otro arrendatario.
El precio se suele llamar canon, pensión o alquiler.
Arrendatario: El arrendatario es aquella persona que adquiere el uso, goce y
disfrute de una cosa por un tiempo determinado, a cambio de la cancelación
periódica de un canon de arrendamiento, establecido con posterioridad en el
contrato.
Desalojo: Se denomina desalojo o desalojamiento a una acción autorizada
legalmente, realizada por medio de la fuerza pública del país (habitualmente la
policía), que permite obligar a abandonar los inmuebles, como edificios, fábricas
32
u otros recintos ocupados ilegalmente, básicamente sin la existencia de contrato o
autorización de sus dueños, a las personas que la están habitando.
Desocupación de inmuebles: la desocupación de inmueble consiste en el retiro
de todos los bienes muebles y objetos que se encuentran en el interior de un
inmueble que se habita como vivienda de una familia, hasta dejarla totalmente
vacía.
El Contrato de Arrendamiento: es un contrato por el cual una de las partes,
llamada arrendador, se obliga a la entrega de una cosa para que su contraparte, el
arrendatario, la tenga a nombre y en lugar del dueño, use y goce de ella, pagando
al arrendador un precio por el mismo.
El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en
una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. Otro tipo de
precio puede consistir en la mitad de los bienes o beneficio, según el tipo de
contrato en que consista.
Organismos de Inquilinato: Aquellos organismos administrativos a quienes se
les atribuye la competencia inquilinaría en el presente decreto ley.
Refugio: Lugar que sirve para protegerse de un peligro.
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI): La
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda es el ente rector en
33
materia de arrendamientos inmobiliarios, adscrito al Ministerio de Vivienda y
Hábitat.
Trámite administrativo previo: es el que se cumple ante la oficina competente
administrativa (SUNAVIH) mediante la presentación de una solicitud escrita
debidamente motivada y documentad por ante el ministerio del poder popular con
competencia en materia de vivienda y hábitat en la cual se pondrán los motivos en
forma clara y precisa del desalojo del inmueble.
Trámite administrativo posterior: una vez cumplido el trámite administrativo
previo ante el SUNAVIH y la demanda judicial ante el tribunal competente, una
vez obtenida la sentencia definitivamente firme, esta no podrá ser ejecutada, ya
que es necesario cumplir un trámite administrativo ante el SUNAVIH , que es la
que ordena la desocupación del inmueble, una vez que se ha ubicado a la persona
desalojada en un sitio seguro o esta haya manifestado, de mutuo acuerdo su retiro
y traslado a otro lugar.
Trámite judicial:
Una vez cumplido el trámite administrativo previo, se procede a demandar en el
ámbito judicial ante el tribunal competente y se tramita el proceso en todas sus
etapas hasta llegar a la sentencia definitivamente firme, la cual no podrá ser
ejecutada de inmediato.
Vivienda: La vivienda es una edificación cuya principal función es ofrecer
refugio y habitación a las personas, protegiéndolas de las inclemencias climáticas
y de otras amenazas. Otras denominaciones de vivienda son: apartamento,
aposento, casa, domicilio, estancia, hogar, lar, mansión, morada, piso, etc.
34
CAPÍTULO IV
MARCO METODOLOGICO
35
El presente capitulo va referido a los sistemas empleados en la tramitación de la
metodología utilizada en el estudio de los diferentes aspectos tanto de índole
administrativo como judicial que se presentan en el caso concreto de un desalojo
de una vivienda ocupada por un arrendatario, el cual se realiza de manera
arbitraria, sin tomar en cuenta situaciones que pueden afectar la calidad de vida,
privacidad, interés superior del niño, derecho a la ancianidad , y a la discapacidad
de personas, todo relacionado con los habitantes de un inmueble que se pretenda
desalojar, sin contar dicha persona con un sitio seguro donde trasladarse con su
familia, que muchas veces involucra niños niñas o adolescentes, ancianos y
discapacitados, en diferentes fases.
4.1 TIPO DE INVESTIGACIÓN
Las fases de esta investigación se plantean de tipo documental por cuanto, es un
modelo que se enfoca al analizar el tema en estudio sobre diferentes doctrinas y
teorías de conocimiento previamente establecidas para determinar la situación
concreta objeto de la presente investigación y la cual se refiere a realidades
fácticas, conformadas por hechos, tanto del arrendador como del arrendatario cuya
normativa que la regula, está determinada, en documentos constituidos por leyes
especiales y decretos que rigen la materia, y decisiones de orden jurisprudencial,
que se han dictado sobre el tema, y que han sentado precedentes jurisprudenciales,
que deben ser tomados en cuenta, a la hora de decidir un caso concreto y parecido,
a fin de evitar las decisiones contradictorias sobre un asunto que está enmarcado
dentro de la legalidad de un instrumento.
En sentido restringido (Arias 2004) de impresas, como son los documentos
escritos, se obtienen y analizan datos provenientes, de materiales impresos, como
36
son la jurisprudencia u otro tipo de documentos como pueden ser los contratos de
arrendamiento.
4.2 DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN
Se realiza la presente investigación del tema sobre la especie contenida en escritos
y opiniones de teóricos especialistas sobre los aspectos referidos en el tema. El
estudio se enmarcó dentro del paradigma cualitativo el cual posee, un fundamento
decididamente humanista para entender la realidad social de las personas
involucradas en el problema que se plantea en este trabajo y la concepción
evolutiva de solución que se persigue con la aplicación de nuevas leyes y decretos
orientados al orden social. Para (Martínez 2002) el paradigma cualitativo percibe
la vida social como la creatividad compartida de los individuos e incluye el
supuesto de describir situaciones según la perspectiva de los participantes en cada
situación.
4.3 NIVEL DE LA INVESTIGACIÓN
Este punto comprende el aspecto analítico de las diferentes situaciones que se
estudian en el tema que como problema se ha planteado en la pasantía realizada en
el Tribunal Decimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los
Municipios: Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San diego de la
Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
Entendiéndose como realizado el propósito el investigador de describir
situaciones y eventos que puedan sucederse y cuales pudieran ser las soluciones
37
que a cada una de ellas se le pueda aplicar, (Balestrini 2001) expresa que este
sistema descriptivo y analítico de aplicar técnicas e instrumentos para lograr la
recolección de datos busca, describir las características de un objeto de estudio
determinado, como seria en el presente caso, relacionado con el tema cuando se
podría calificar como arbitrario o dentro del marco de legalidad el desalojo que se
fuese a practicar en la ejecución de una medida cautelar comenzando el juicio , o
en una medida ejecutiva con ocasión de la ejecución de la sentencia dictada en
dicho juicio de arrendamiento.
Según (Hernández 2002) con los estudios descriptivos se busca especificar
propiedades importantes en la realización de los hechos, por las personas , los
grupos y comunidades así como cualquier fenómeno, ocasional que sea sometido,
a la descripción y al análisis, para lograr un resultado determinado.
4.4 FASES METODÓLOGICAS
Fase I: En esta fase se procede a determinar las diferentes causas que pueden
generar la iniciativa de un propietario arrendador para proceder, en primer lugar, a
notificar al arrendatario de un inmueble de su propiedad a fin de que proceda a
desocupar el inmueble , por las razones que aleguen como propietario que bien
pudieran ser, que necesite el inmueble para habitarlo, personalmente o algún
familiar, para realizar mejoras mayores o para venderlo si el arrendatario no tiene
la capacidad para adquirirlo.
Sobre lo anterior, el decreto con rango valor y fuerza de ley contra el desalojo y la
desocupación arbitraria de vivienda, establece que la persona interesada en la
desocupación o desalojo de un inmueble de su propiedad que tiene arrendado,
38
ejerciendo su rol de interesado, deberá consignar una solicitud formal escrita,
debidamente motivada y documentada, por ante el ministerio del poder popular
con competencia en materia de vivienda y hábitat , en la cual expondrá los
motivos de forma clara y precisa, que le asisten para solicitar, la restitución de la
posesión del inmueble, y por tanto el desalojo, de el o los sujetos que la habiten, y
que son el objeto de protección de conformidad con el decreto con rango valor y
fuerza de ley, contra el desalojo y desocupación arbitraria de vivienda.
Fase II: La revisión del régimen legal, que regula el procedimiento arrendaticio
en Venezuela, ha sufrido cambios radicales, en legislaciones anteriores que como
instrumentos legales fueron aplicados , llegando a la actualidad de tener que
proceder, con la autorización de un órgano administrativo que tiene como
finalidad revisar, la restricción de los desalojos y desocupación forzosa de
vivienda que establece el decreto motivada la protección especial, de las personas
naturales y sus grupos familiares, el decreto con rango valor y fuerza de ley
contra el desalojo y la desocupación arbitraria de vivienda, tiene como objeto la
protección de arrendatarios, comodatarios, ocupantes o usufructuarios, de bienes y
muebles destinados a vivienda, principal, así como los adquirientes, de viviendas
nuevas en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales,
mediante las cuales se pretenda interrumpir, o cesar la posesión legitima que
ejerciera perdiendo la posesión o tenencia destinada a vivienda.
Fase III: En esta fase van a ser examinadas las diferentes situaciones que se
puedan presentar en la tramitación de la desocupación o desalojo de un inmueble
arrendado, a partir de la publicación del decreto mencionado no podrá procederse,
a la ejecución de desalojos forzosos , o a la desocupación de viviendas, mediante
el ejercicio de la coacción contra los sujetos, objeto de protección, indicados en el
decreto sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos
para tales efectos, en el decreto-ley; igualmente se señala que los procesos
39
judiciales o administrativos en curso, para la entrada en vigencia del decreto ley ,
independientemente de su estado o grado deberán ser suspendidos por la autoridad
que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten , haber cumplido el
procedimiento especial previsto en el decreto ley, luego de lo cual y según las
resultas obtenidas tales procesos continuaran su curso.
Igualmente señala el decreto que previo ejercicio de cualquier acción judicial o
administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica comporte la
pérdida, de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en
perjuicio, de los sujetos protegidos por el decreto, deberá tramitarse ante el
ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento
descrito.
CAPITULO V
RESULTADOS, CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
5.1 RESULTADOS
40
En este capítulo se hace mención al Resultado obtenido de esta Investigación, se
puede afirmar que es, muy importante el tema que se analiza ya que tiene una
actualidad indudable y que ha sido modificada por el cambio normativo que se le
hizo a la ley que regula la materia y se estudio la responsabilidad que se genera a
las personas involucradas en un contrato de arrendamiento con las nuevas
previsiones legales, lo cual va a ser expuesto en las siguientes fases que se
analizan:
Primera Fase: Se hizo la determinación de la causa que generalmente es la falta
de pago de arrendamiento que da origen a la situación irregular, que se presenta y
genera la demanda de desalojo de una vivienda arrendada por falta de pago, En
términos generales la causa determinante es la negligencia, la cual no se puede
justificar de ninguna manera ni forma ya que cuando una persona arrienda un
inmueble es porque tiene la necesidad de ocuparlo como arrendatario y también el
dueño o arrendador tiene la necesidad de darlo en arrendamiento, por una cuota
mensual pactada, la cual es de obl igatorio cumplimiento su pago.
En cuanto al efecto como resultado se puede hacer un señalamiento que no deja
duda, porque si el arrendatario no cancela la cuota arrendaticia en la fecha
señalada, bien sea oral o escrito incurre en falta grave que le acarrea una demanda
judicial que anteriormente se procedía de inmediato por vía judicial y se solicitaba
la medida cautelar de secuestro del inmueble, el cual era entregado a la depositaria
judicial, lo que ha sido cambiado en la actualidad con las innovaciones de la
nueva Ley, sobre la regulación y control del arrendador y el decreto de desalojo
y desocupación arbitraria de vivienda con la integración de un procedimiento
previo a la demanda.
Segunda Fase: En esta fase se procedió a analizar como resultado la estructura
normativa que regula en la actualidad el procedimiento que se debe cumplir para
que proceda el desalojo de una vivienda arrendada y que se encuentra ocupada,
41
totalmente por personas y bienes muebles. En el ámbito judicial competente no se
puede admitir una demanda de desalojo si no se han cumplido, los requisitos
previos administrativos exigidos en la ley, y cumplidos por ante la súper
intendencia nacional de arrendamiento de vivienda (SUNAVI) en la cual se
deben llenar requisitos exigidos para que pueda ser posible que se intente la
demanda por desalojo.
Tercera Fase: En esta fase se plantea un Resultado que es bastante claro para
reflejarlo, ya que se produce una situación de alteración en el núcleo familiar por
cuanto existen tramitaciones por un lado que se deben cumplir de orden
administrativo y judicial para poder hacer efectivo el desalojo de los habitantes de
la vivienda, en caso de que estén insolventes en el pago de la cuota de
arrendamiento estipulada en el contrato de arrendamiento. Se pueden presentar
situaciones que puedan retardar o impedir dicho desalojo como son, que la
persona no cuente con medio ni sitio para donde mudarse, entre otras.
5.2 CONCLUSIONES
El tema analizado en la pasantía efectuada en el TRIBUNAL DECIMO DE
MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS
MUNICIPIOS: VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA
Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO
CARABOBO, obtenidos los resultados expresados, por el análisis de los
elementos que conforman los diversos aspectos relacionados con el tema que se
estudia en la pasantía, las conclusiones que se presentan claras y exactas, es
debido a que la ley genera dudas, lo cual, da lugar a que sean relacionados en las
siguientes fases:
42
Primera Fase: en esta fase como conclusión se puede establecer que la causa y el
efecto que generan la demanda de desalojo son el incumplimiento de las
obligaciones por parte del arrendatario principalmente es la falta de pago por parte
del arrendatario con una o más cánones de arrendamiento, lo que produce el
efecto de que el arrendador sea o no el propietario del inmueble, proceda a
intentar la demanda y solicitar el desalojo, habiendo cumplido previamente la
tramitación administrativa ante el SUNAVIH.
Segunda Fase:
Como conclusión en esta segunda fase luego de precisar la normativa jurídica
existente, que regula el procedimiento, para desalojar una vivienda arrendada en la
actualidad se presenta el problema del comportamiento del arrendatario que se
ufana ante el arrendador de que no tiene con que pagarle y que no podrá sacarlo
hasta tanto, no tenga donde mudarse con su familia, lo que genera una situación
que presenta una cierta ambigüedad en cuanto a plantearse la siguiente
interrogante ¿Cómo queda el derecho del arrendador condicionado para su
ejercicio por la conducta irresponsable y cínica del arrendatario?, ellos plantean
una solución a los derechos, fundamentalmente a la disposición que contempla el
derecho constitucional de propiedad según el Art. 115 del texto constitucional.
Tercera Fase: en cuanto a esta fase se puede concluir por lo señalado en la fase
anterior que se presentan situaciones verdaderamente controversiales tanto para el
arrendador como para el arrendatario, ocasionados por las actuaciones muchas
veces, abusivas de uno u otro, alegando ejercer el derecho que le corresponde
según la ley, razón por la cual a veces da lugar a intervenciones policiales, en el
caso de que se llegue a las agresiones o a las amenazas tanto por parte del
arrendador como por parte del arrendatario.
También se puede señalar en esta fase el retardo que puede venir ocasionado por
el procedimiento previo administrativo sin el cual, no se pueda gestionar la
demanda de desalojo ante el tribunal competente, ya que la decisión de este
43
órgano, impide gestionar la demanda directa ante el tribunal competente y
posteriormente una vez obtenida la sentencia a favor, tampoco se puede desalojar
al ocupante insolvente, si no lo autoriza debidamente el SUNAVI
5.3 RECOMENDACIONES
Este tema es complejo, para pronunciar recomendaciones por cuanto el marco
legal, vigente como estructura que regula la materia, ha sufrido cambios radicales,
sujetos al ámbito administrativo y de modificación de las leyes existentes, por lo
cual se plantea situaciones difíciles de manejar y resolver, esto será explicado, en
las fases que a continuación se establecen.
Primera Fase: el análisis que se ha realizado en la pasantía de las causas que
genera la procedencia de un procedimiento de desalojo de un inmueble arrendado
está basada en el incumplimiento del arrendatario de pagar su cuota arrendaticia
correspondiente a cada mes, como sugerencia se puede señalar que se debe
realizar una inducción pedagógica por parte de la autoridad competente hacia la
comunidad, a fin de que los habitantes que estén arrendados, tenga un concepto
claro de lo que es, la necesidad de arrendar un inmueble para habitarlo con la
familia y el deber ineludible de cumplir con el pago, del pago del dicho canon ha
sido establecido por el procedimiento administrativo ante la SUNAVI .
Segunda Fase: precisada por ser una reforma del Decreto Ley Contra el Desalojo
y Desocupación arbitraria y la propia Ley para la Regularización de Inmuebles
que no condiciona la ejecución de la sentencia a una situación administrativa de la
SUNAVI en ubicar el registro temporal o la solución habitacional definitiva, en la
44
fase o procedimiento administrativo se cumpla con ello y a su vez de paso por vía
judicial y se ejecute inmediatamente.
En la actualidad, por decisión del Tribunal Supremo de Justicia se ha
implementado que en sede administrativa se otorgue un logro para el
cumplimiento voluntario del acuerdo logrando por los interesados una vez
homologada por la SUNAVI de manera que, si no existe el cumplimiento
voluntario sea realizado por vía Judicial directamente al desalojo, cumpliéndose
asi el acuerdo, lo cual no está claramente expresado en la norma Jurídica, y será
recomendable ser plasmada en la Ley, dándole fuerza ejecutiva al acuerdo
alcanzado en vía administrativa.
Tercera Fase: Una vez obtenidos los resultados y las conclusiones en esta fase se
puede señalar, que las situaciones que se presentan la gran mayoría de las veces
son de carácter grave, en virtud de que no se puede dar una solución pronta, a la
situación ya como se ha mencionado con anterioridad, se deben cumplir unas
tramitaciones que, primero tienen su base en un controvertido personal entre el
arrendador y el arrendatario por la situación de insolvencia y la contumacia a
cumplir y a desalojar el inmueble, lo que lleva necesariamente a la necesaria
tramitación legal, de los procedimientos ya antes mencionados, que generan
demora y muchas veces deterioro en el inmueble ocupado por el arrendatario
insolvente.
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS
LIBROS
• Arias Fidias G. “El Proyecto de Investigación”. Editorial Episteme. 2004.
45
• Contreras B, Gustavo “El Juicio de Desalojo y el Secuestro en el Nuevo
Código de Procedimiento Civil”. Vadell Hermanos Editores. Valencia
1998.
• Henríquez la Roche, Ricardo y Kiriankidis Longhi, Jorge “Nuevo
Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”. Editorial Torino.
Caracas 2001.
• Hung Cavalieri, Roberto “El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela”.
Ediciones Paredes. Caracas 2001.
• Núñez Alcántara, Edgard “Manual de Derecho Inquilinario”. Vadell
Hermanos Editores. Valencia 1999.
