Seminário de Locação SocialMesa 2: Utilização de imóveis vazios

Gestão da Terra Urbanizada e o Programa de Locação Social – S.Paulo

Arq. Margareth Matiko UemuraDez/2008

Objetivos

• Reverter os processos de periferização e segregação sócio-espacial

• Ocupar os imóveis vazios e subutilizados, principalmente nas áreas centrais e sub-centros que são dotados de infra-estrutura e equipamentos urbanos

• Estabelecer políticas (programa e financiamentos) que atendam a demanda de até 3 salários mínimos que compõe o déficit habitacional, promovendo a democratização do acesso a terra

GESTÃO TERRITORIAL

Dados Brasil

• 5.564 municípios – população: 183.987.291 milhões de habitantes

• Dos 80% que vive em cidades 60% da população está

concentrada em apenas 224 municípios

• 94 são aglomerados metropolitanos com mais de um milhão de habitantes.

• Déficit habitacional de 7 milhões e duzentos mil – 82,2% até 5 sm.

• 4 milhões e seiscentos mil de imóveis vagos em áreas urbanas centrais

Estimativas do Déficit Habitacional Básico (1) – 2000

U.F. Município

DÉFICIT HABITACIONAL BÁSICO (2)

DOMICÍLIOS VAGOSABSOLUTO % DO TOTAL DOS DOMICÍLIOS

Total urbana rural Total urbana rural Total urbana rural

BA Salvador 81.429 81.390 39 12,51 12,51 17,26 89.405 89.337 68

PE Recife 58.369 58.369 0 15,53 15,53 0,00 37.682 37.682 0

MG Belo Horizonte 53.201 53.201 0 8,47 8,47 0,00 83.148 83.148 0

RJ Rio de Janeiro 149.200 149.200 0 8,28 8,28 0,00 223.479 223.479 0

SP Campinas 18.761 18.438 323 6,63 6,61 7,94 35.272 34.178 1.094

SP Santos 12.115 11.978 137 9,25 9,18 25,32 16.995 16.896 99

SP São Paulo 203.404 188.763 14.641 6,82 6,68 9,28 420.327 402.807 17.520

PR Curitiba 31.240 31.240 0 6,63 6,63 0,00 56.316 56.316 0

RS Porto Alegre 31.000 30.073 927 7,04 7,01 8,17 42.736 41.788 948

(2)Déficit habitacional básico: soma da coabitação familiar, dos domicílios improvisados e dos rústicos.

(2) O déficit habitacional básico não inclui as estimativas de domicílios rústicos inferiores a 50 unidades

Fonte: Fundação João Pinheiro (FJP), Centro de Estatística e Informações (CEI)

• Mapa com os cjtos habitacionais CDHU e municípiosG R AN D E S C O N JU N TO S HAB ITAC IO N A IS

TE O TÔ N IOVILE LA 1 981 -83

C ID AD ETIR AD E N TES1 981 -99

ITAQ U ER A I1 977 -82

ITAQ U ER A I1 977 -82

Grandes Conjuntos Habitacionais

GESTÃO TERRITORIAL

Estatuto da Cidade -Instrumentos Urbanísticos – Plano Diretor

Conhecer os instrumentos que permitem o cumprimento da função social da terra urbanizada e maximizar o potencial que tais instrumentos representam para a formulação e aplicação de políticas urbanas

GESTÃO TERRITORIAL

• reverter a lógica de ocupação pela criação de novos territórios, buscando ocupar os vazios urbanos existentes;

• estimular processos de requalificação/reestruturação de áreas específicas;

• atender a demandas de equipamentos urbanos e

• promover a integração da estratégia fundiária com as políticas habitacionais entre outras estratégias para a implementação e desenvolvimento da política urbana.

Instrumentos

• Estatuto da Cidade que delineou, em tese, novas possibilidades de atuação no âmbito da política urbana– Acesso a terra urbanizada (PEUC, Prempção, Consorcio

Imobiliário, Dação em Pagamento– Garantia territorial para a ocupação das camadas mais pobres

nas áreas infra-estruturadas. Reserva de áreas para HIS (ZEIS)

– Recuperação da valorização do solo urbano decorrentes de obras públicas (IPTU, outorga onerosa, direito de superfície, transferência do direito de construir, contribuição de melhoria, operações urbanas consorciadas)

GESTÃO TERRITORIAL

Brigadeiro Tobias Asdrubal do Nascimento Riachuelo fotos: Alexandre Hodapp

Senador Feijó Baronesa de Porto Carrerofotos: Cohab-sp

R.Assembléia – Concurso Habitasampa arq. Andrade Morettin Arquitetos

Carlos Gomes

São Caetano

03

0401

2918

22

01

• Concentração de empregos: 21% do total

• Ampla oferta de infra-estrutura (água, esgoto, energia) e de transportes (metrô, trem, ônibus)

• Esvaziamento populacional: perda de 30% em 2 décadas

• Presença importante de moradias alugadas: 50% dos domicílios (Município: 28%)

• Elevado número de prédios vazios ou subutilizados (domicílios vazios: área central 18% - Município:12%

• População de baixa renda vivendo em cortiços ou habitações precárias -600 mil vivendo em cortiços na cidade (FIPE 97) e 6400 moradores de rua no centro (FIPE 2003)

Centro de São Paulo- 13 distritos

Programa Morar no Centro – 2002/2004

Objetivos

• Melhorar as condições de vida dos moradores dos bairros centrais

• Viabilizar moradia no Centro para pessoas que trabalham na região

• Evitar o processo de expulsão geralmente ligado às políticas de reabilitação de centros urbanos

Diretrizes

• Incentivar a diversidade social

• Estimular a reforma de prédios vazios e de valor arquitetônico

• Combinar soluções habitacionais com ações de geração de renda

Modalidades de Atendimento

Foram definidas várias modalidades de acesso à moradia específicas para o Centro (ou a serem priorizadas no Centro), de modo a viabilizar atendimento a famílias sem renda e buscando diversidade social

•Locação Social: atende famílias de 1 a 3 salários mínimos em unidades de propriedade municipal (recursos municipais e federais)

•Programa de Arrendamento Residencial (PAR): atende famílias de 3 a 6 salários mínimos (recursos federais)

Modalidades de Atendimento

Bolsa Aluguel:

Programa que atribui um subsídio utilizável na complementação do aluguel mensal no mercado privado, por um período de até 30 meses, podendo ser prorrogado por igual período. Oferece também caução de 3 meses do aluguel ou seguro da Prefeitura como garantia do contrato de locação.

O objetivo é atender famílias com renda de 1 a 10 salários mínimos, priorizando aquelas com renda inferior a 6 salários mínimos, moradoras em áreas de intervenção da Prefeitura, em situação de risco ou de insalubridade, que exijam sua saída temporária ou

permanente.

Modalidades de Atendimento

Moradia Transitória:

• Consiste em apoio financeiro da Verba de Atendimento Habitacional para na locação de imóveis ou hotéis pelas famílias provenientes de áreas de risco ou insalubres (vãos de viadutos que serão reformados, por exemplo) e para aquelas famílias que estão aguardando os programas PAR ou Locação Social. O prazo de atendimento é de 1 ano, podendo ser renovado por mais 1 ano. Na área central, até março de 2003, haviam sido atendidas 527famílias em hotéis ou outros tipos de imóveis.

Público AlvoMoradores de Cortiço Pessoas que ocupam moradias transitórias População em situação de rua, risco ou encaminhadas pela

Secretaria de ação social Idosos Moradores organizados pelos movimentos de moradia que

atuam na área central Pessoas que tenham a locação como opção de moradia

Critérios para atendimento da demandaRenda de até 3 salários mínimosAcima de 3 salários, se a renda per capta não exceder um salário

Moradia Transitória

Modalidades de Atendimento

•Programa de Intervenção em Cortiços:

Visa melhorar as condições de habitabilidade nos cortiços com financiamento público, enfocando a fiscalização e a capacitação dos moradores. Serão utilizados os instrumentos previstos na legislação municipal específica, Lei nº 10.928/91, denominada Lei Moura, e no Estatuto da Cidade, para pressionar os proprietários a melhorar os cortiços com seus próprios recursos ou recorrer ao financiamento municipal.

•Os PRIH, por estarem em áreas caracterizada como ZEIS 3 e por contar com um levantamento detalhado realizado pelo “escritório-antena” e forte mobilização dos moradores, são as áreas mais indicadas para a implantação das experiências piloto.

Tipos de intervenção Urbana

Terrenos ou prédios isolados

• As intervenções em terrenos ou prédios isolados têm o papel de permitir a diversidade social e funcional de certos bairros e podem ser indutores de outras iniciativas de reabilitação no entorno. Além de oferecer solução habitacional, a produção de novas unidades habitacionais, a partir reforma ou reciclagem de uso de edifícios vazios do Centro para transformá-los em moradia, contribui para reverter o processo de abandono de algumas quadras e recuperar o patrimônio arquitetônico.

Tipos de intervenção Urbana

Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat – PRIH

• As intervenções nos PRIH são intervenções em áreas delimitadas em bairros centrais, compreendendo um conjunto de quadras com concentração de moradias precárias. As intervenções no espaço físico serão acompanhadas de programas culturais, de saúde, de educação, de capacitação profissional e de geração de renda.

PROGRAMA DE LOCAÇÃO SOCIAL

SEHAB . COHAB

unidade degestão

formação doparque público

acompanhamentojurídico

administrativofinanceiro

e social

MORADIA TRANSITÓRIA

Imóveis locadospelos beneficiários

Imóveis locadosPelo COHAB

encaminhados para O Programa deLocação Social

Programa de Locação Social

Origem dos Recursos: Fundo Municipal de Habitação para aquisição de imóveis, construção e/ou reforma

Investimento: É composto pelos custos de aquisição e reforma ou pelo custo de construção das unidades. O valor da construção é de no máximo 30 mil reais (2003)

Valor do Aluguel: Será calculado parcelando o valor investido na unidade habitacional pelo prazo de 30 anos.

O aluguel deverá comprometer um mínimo 10% um máximo 15% da renda familiar do beneficiário, a depender da renda e da quantidade de pessoas na família.

Índice de Reajuste: IPC- FIPE

Programa de Locação Social

Subsidio: A diferença entre o valor do aluguel e o valor de referência. O valor de referência é formado pelo investimento, taxas de administração e manutenção

O subsidio será familiar, intransferível e renovado por 12 meses, mediante comprovação de renda da família

O aluguel é renovado a cada 2 anos

Condomínio

As despesas de condomínio serão pagas pelos moradores e custos de manutenção de elevadores, reformas preventivas, estarão sob a responsabilidade do Fundo Municipal

PROGRAMA DE LOCAÇÃO SOCIAL

Unidade de Gestão

Formação do parque público

Aquisição de terrenos e imóveis

Acompanhamento Juridico, econômico

e financeiro

Acompanhamento Sócio-Educativo

Execução de Projetos e Obras

Seleção de demanda

Trabalho Sócio-educativo

GestãoCondominial

Unidade de Gestão

Planejamento e Controle Operacional

Acompanhamento dos resultados do Programa

Repasse dos recursos do FMH aos condomínios

Geração e envio dos boletos para os condôminos

Análise e aprovação das trocas de moradores do Programa

Acompanhamento do trabalho do gestor do parque de condomínios

Análise do desenvolvimento social dos moradores.

Unidade de Gestão

A Unidade de Gestão do Programa de Locação SocialUnidade de Gestão do Programa de Locação Social está baseadaem três instrumentos principais do Programa:

Resolução no.23

Regulamento Operacional – Programa Ação Centro (BID)

Portaria nº 733 / SEHAB G / 2004

O Programa Ação Centro definiu três campos de responsabilidade na gestão do Programa de Locação Social:

Gestão do Programa de Locação Social

Gestão do Parque Público de Locação Social

Gestão condominial de edifícios.

De acordo com a Portaria 733/04, compete à Unidade de Gestão:De acordo com a Portaria 733/04, compete à Unidade de Gestão: Fazer o planejamento e o controle operacional do Programa,

englobando a definição dos projetos habitacionais a serem implementados, bem como as diretrizes de desenvolvimento;

Coordenar todas as ações envolvidas na produção e manutenção do parque público de locação social relativas aos aspectos administrativos, financeiros, jurídicos e sociais.

Coordenar as ações relativas à administração financeira dos recursos envolvidos no Programa.

Coordenar as ações sociais e sócio-educativas;

Articular-se com os agentes financiadores do Programa, bem como os demais órgãos públicos e entidades parceiras.

Fazer o monitoramento e avaliação sistemática do Programa, de acordo com indicadores da Prefeitura e do BID.

Articular-se com os trabalhos da Cooperação Técnica para a implementação do Programa Piloto de Locação Social, junto ao BID.

Monitorar as ações e avaliar os efeitos do Programa nos seguintes aspectos

• HABITACIONAL acompanhamento qualitativo e quantitativo da produção e do atendimento da demanda adequando-a ao empreendimento

• URBANÍSTICO ações voltadas para a requalificação dos espaços públicos na área envoltória ao empreendimento

• SOCIAL acompanhamento e reforço as ações voltadas à construção social: formação de lideranças, capacitação, informação

• ECONÔMICO avaliar a eficácia dos investimentos realizados

Avaliação e Monitoramento

Trabalho Sócio Educativo

Acompanhamento social regular Formação continuada para gestão condominial Organização de cursos de para a qualificação de associações

de moradores Curso de administração e manutenção predial Mediação com outros programas sócio educativos

Acompanhamento Sócio Educativo

Modalidades de Gestão

autogestão,

gestão terceirizada: empresa de administração de condomínios,

gestão terceirizada: ONG, OSCIP ou cooperativa e

concessão da gestão do parque público.

Gestão Condominial

Programa Morar no Centro

Parque do GatoFoto: Cohab-sp

Parque do GatoFoto: Cohab-sp

Parque do GatoFoto: Cohab-sp

Parque do GatoFoto: Cohab-sp

OlariasFabrica Urbana Arquitetos

Foto Mario Nader

Vila dos idososArq. Vigliecca e equipe

Foto: Alexandre Hodapp

Riachuelo Fabrica

Urbana

Pedro Fachini Barbosa&Corbucci arquitetos

Imoroti

Peabiru

RUATABATINGUERA

Casarão do Carmo Vigliecca e equipe

DESAFIOS

Legislação, Procedimentos Administrativos e Gestão

5. Garantir a aplicação dos instrumentos do Estatuto da Cidade previsto nos Pd’s.1. Correção da base cadastral e fundiária para a aplicação dos

Instrumentos do estatuto da Cidade. (Dação/ PEUC)6. Compatibilizar a legislação existente – PD, LUOS, Cód.de obras7. Rever Legislação de HIS – prevista originalmente para

parcelamentos novos e construção de conjuntos habitacionais8. Garantir flexibilidade da legislação para viabilizar a reforma com

mudança de uso

DESAFIOS

Legislação, Procedimentos Administrativos e Gestão

5. Agilizar processos administrativos para aprovação de projetos e seleção de demanda

6. Adequar a estrutura administrativa para implementação do PD e instrumentos e para implantar uma gestão integrada e participativa.

DESAFIOS

Programas e Financiamento

1. Diversificar linhas de financiamentos

2. Ampliar linhas de financiamento para pequenas reformas

3. Ampliar as modalidades de atendimento habitacional – provisão/ arrendamento/ locação social/ carta de crédito/ bolsa aluguel/ apoio a pequenas reformas – condomínios

4. Definir trabalho de desenvolvimento social vinculado a política urbana e habitacional

5. Alterar territorialmente a aplicação do subsídio para famílias até três salários mínimos

6. Vincular recursos subsidiados a áreas demarcadas como ZEIS

• Quais as experiências internacionais mais bem sucedidas em ocupação de imóveis vazios para programas de locação social em projetos de reabilitação de áreas centrais?

• - Quais incentivos podem ser concedidos aos proprietários de imóveis vazios para a sua destinação para programas de locação social?

• - Quais dos mecanismos utilizados podem ser adaptados à realidade brasileira?• - Como a locação social pode contribuir na recuperação do patrimônio construído?• - Como utilizar a política urbana para conter a proliferação dos vazios urbanos?• - A locação social poderia ser uma alternativa para as cidades com pouca extensão territorial, no

que se refere ao espaço para produção de moradia popular?• - Porque muitas pessoas preferem deixar imóveis vazios ao invés de alugar?• - Qual o custo de manutenção de um imóvel vazio num centro urbano?• - Os imóveis vazios/ ociosos atenderiam à demanda habitacional em que medida? Quais faixas de

renda seriam contempladas?• - Há algum levantamento de imóveis públicos e privados ociosos?• - Como viabilizar a utilização de imóveis ociosos para a locação social, sob os aspectos jurídicos,

institucionais e culturais?• - Há metodologias desenvolvidas para a identificação de imóveis com potencial de reutilização?• - Qual a melhor maneira de se criar um banco de terras (imóveis vazios) na política habitacional

dos municípios?

• Mercado imobiliário• - Como "captar" e "ofertar" imóveis (citar mecanismos)? • - Como poderiam ser formadas parcerias entre municípios e empresários no uso dos imoveis

vazios para políticas habitacionais?• - Como incentivar a utilização de imóveis ociosos para fins sociais em áreas de especulação

imobiliária, ou seja, fora das ZEIS?• - Como ajudar os municípios a inibir a sub-utilização dos imóveis privados? Como dinamizar a

economia destas áreas?• - Como são encarados os vazios urbanos? Como se apropriar deles para locação social ?• - Que institutos jurídicos podem permitir a utilização pelo poder público de imóveis privados

ociosos? Que critérios podem ser adotados?• - Quais as características mínimas necessárias para considerar um imóvel vazio e adequado para

locação social?• - Como os imóveis da União podem ser repassados para os municípios para programas

habitacionais e outros?• - Como a articulação social pode ajudar na utilização de imóveis vazios para locação social?• - Como fazer a avaliação do potencial destes imóveis? Como mensurar o preço das locações?• - Como inserir os equipamentos comunitários no entorno dos imóveis vazios para locação social?•  •  

• Sobre a experiência brasileira e os desafios para o futuro• - O estoque de imóveis vazios públicos e privados já foi utilizado alguma vez no

Brasil para implementar o aluguel social?• - Quais são os entraves jurídicos que ainda tornam tão lento e difícil o processo de

desapropriação e utilização de imóveis vazios para locação social nos centros das metrópoles brasileiras?

• - Qual a dificuldade em se utilizar os imóveis vazios da União?• - Há um levantamento dos imóveis públicos da União que podem servir para

habitação de interesse social? • - E imóveis do INSS e da RFFSA?• - Há um panorama dos imóveis vazios em cada região?• - Considerando a legislação brasileira, quais os procedimentos legais para que os

imóveis particulares subutilizados ou vazios, sejam utilizados para locação social? • - Quais instrumentos poderiam ser utilizados: comodato / o uso compulsório/

consórcio imobiliário? • - E o passivo fundiário, trabalhista e tributário?• - E os imóveis cujo proprietário deve milhões de IPTU?• - A compra de imóveis utilizando o direito de preempção, conforme previsto no

estatuto das cidades, seria um instrumento adequado? • - Poderíamos acrescentar ao Estatuto da Cidade a desapropriação de imóveis vazios

para a locação social?•  

QUADRO RESUMO- julho/2008 -PMSA               

                 

LOTES PARA NOTIFICAÇÃO COM RESTRIÇÕES NOTIFICÁVEIS TOTAIS

QUALIFICAÇÃO URBANA 196 lotes 371 lotes   567 lotes

REESTRUTURAÇÃO URBANA 71 lotes 135 lotes   206 lotes

RECUPERAÇÃO URBANA 49 lotes 74 lotes   123 lotes

  316 lotes 580 lotes   896 lotes

Parcelamento,Edificação ou Utilização Compulsórios

Parcelamento,Edificação ou Utilização Compulsórios

LOTES NOTIFICÁVEIS          

QUALIFICAÇÃO URBANA 371 lotes   1.370.155,43 m2

REESTRUTURAÇÃO URBANA 135 lotes   1.865.416,12 m2

RECUPERAÇÃO URBANA 74 lotes   1.061.190,78 m2

TOTAL     580 lotes   4.296.762,33 m2

LOTES NOTIFICÁVEIS            

PRIMEIRA FASE            DÍVIDA

ZONA DE QUALIFICAÇÃO URBANA 43 lotes 675.000,00 m² R$ 26.300.000,00

área > 5.000,00 m² e CA entre 0 e 0,1000            

ZONA DE REESTRUTURAÇÃO URBANA 13 lotes 1.120.000,00 m² R$ 17.800.000,00

área > 20.000,00 m² e CA entre 0 e 0,1000            

ZONA DE RECUPERAÇÃO URBANA 17 lotes 870.000,00 m² R$ 15.150.000,00

área > 10.000,00 m² e CA entre 0 e 0,1000            

             

TOTAL 73 lotes 2.665.000,00 m² R$ 59.250.000,00

Parcelamento,Edificação ou Utilização Compulsórios

Parcelamento,Edificação ou Utilização Compulsórios

ZONA LOTES ZEIS DÍVIDAS

  NOTIFICÁVEIS*   R$

     

QUALIFICAÇÃO URBANA 43 8 16.050.270,03

REESTRUTURAÇÃO URBANA 13 6 14.201.182,38

RECUPERAÇÃO URBANA 17 3 3.753.241,18

     

TOTAIS 73 17 34.004.693,59