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PODER JUDICIÁRIO ~1\FORO CENTRAL DA COM1IJ:CA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA

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Estado do Paraná

14° Vara Cível

Autos n. o 1386/2012

Vistos.

CLÁUDIA REGINA NOGOSEKE, RAPHAEL

HERBERT KOCH, JOSÉ ROBERTO BATISTA RIBEIRO, DANIELLE

MARIA DA SILVA, DANIELLE MENDES, SANDRO HENRIQUE DE

SOUZA SOKOLOSKI, PAULO BARBOZA, ELIZABETH VENTURA DA

ROSA BARBOZA E LORIV AL BASBOSA BRAGA ajuizaram a presente

AÇÃO DECLARATÓRIA DE INDENIZAÇÃO em face de MRV -

ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A aduzindo em suma que firmaram

firmou contrato de compra e venda de imóvel com a requerida e que vinham

regularmente realizando os pagamentos das prestações. Disseram que o prazo para

conclusão da obra restou previsto para junho, julho e agosto (contratos diferentes),

com prorrogação por 180 dias. Sustentaram que o atraso na construção decorreu de

problemas de ordem estrutural e não de falta de mão de obra ou qualquer outro

caso fortuito ou de força maior como tentou induzir o requerido. Pediram a

aplicabilidade da legislação consumerista na espécie para o fim de reconhecer

abusiva a clausula 5 do contrato. Teceu comentários acerca do inadimplemento

contratual. Requereu a devolução dos valores pagos a título de taxa,i

corretagém/despachante levantando que houve venda casada. Pediu a não inc¥is o,/

de juros remuneratórios antes da entrega das chaves, indenização por danos nlOr is

e materiais (lucros cessantes).

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Citado, o requerido apresentou sua defesa arguindo

que o atraso da obra se deveu a caso fortuito e de força maior. Disse que os autores

tinham ciência dos prazos previstos para a conclusão da obra e eventual

prorrogação. Sustentou a ausência do dever de indenizar e impugnou os pedidos do

requerente.

Os autores impugnaram a contestação apresentada

reiterando os argumentos expandidos na inicial rechaçando o que fora exposto pela

defesa.

Voltaram os autos conclusos para prolação de

sentença.

É a síntese do necessário.

Decido.

Inicialmente verifica-se nos contratos firmados

entre as partes que os prazos para a entrega dos imóveis foram convencionados

para junho, julho e agosto/2010, com previsão de prorrogação em 180 dias (fls.

72).

Todavia, a cláusula contratual que prevê a carência

de 180 dias no prazo de entrega do imóvel, sem qualquer justificativa, é abu~ a e

nula de pleno direito, na medida em que coloca o consumidor em desva,ilt gem

exagerada, restringindo direito inerente à natureza do contrato e le~ça do o

necessário equilíbrio contratual (art. 51, inciso IV e ~1°, incisos 11 e lU dJ C C).

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Isso porque, ao se optar por este ou aquele

empreendimento, o prazo de entrega prometido é umas das principais

características consideradas pelo consumidor, servindo de verdadeiro atrativo e

possuindo especial relevância na escolha do empreendimento. Com base nele

(prazo de entrega) o consumidor faz suas programações, seus sonhos e projeções

pessoais e financeiras.

Assim, deixar ao alvedrio do fornecedor a alteração

do prazo de entrega do imóvel, sem qualquer justificativa plausível ou fato

concreto suficiente, desequilibra por demais e contratação e impõe ao consumidor

desvantagem exagerada, beirando à potestatividade.

E não socorre o fornecedor a disposição constante

no artigo 48, ~2° da Lei nO4.591/64. Uma por se tratar de norma que sucumbe

àquelas constantes do Código de Defesa do Consumidor. E duas porque aludido

dispositivo não permite a prorrogação injustificada do prazo de entrega, antes

exige que sejam indicadas condições e formas para tanto.

Com efeito, aludido norma legal dispõe que "Do

contrato deverá constar o prazo da entrega das obras e as condições e formas de

sua eventual prorrogação". Ou seja, não dá ao construtor liberdade para prorrog r o

prazo de entrega do imóvel ao seu bel-prazer e sem qualquer justificativa Ao

contrário, exige que constem do contrato as condições capaz

t',d"e le ar à

prorrogação da entrega do bem, bem como a indicação da forma c Q tal

se dar. V

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Logo, ao se estipular no contrato que a conclusão

da obra poderá ser prorrogada por até 180 dias corridos, sem qualquer justificativa,

condição ou forma, se está a violar não somente as normas e princípios do Código

de Defesa do Consumidor, como também a própria letra do ~2° do artigo 48 da Lei

nO 4.591/64.

Apenas se pode admitir a prorrogação do prazo

para entrega da obra na ocorrência de fatos concretos, supervenientes e suficientes

a tanto - a exemplo do que ocorre em caso fortuito ou força maior -, visto que ao

construtor fornecedor incumbem os ônus e riscos do negócio.

Neste sentido é a jurisprudência:

PROMESSA DE COMPRA E VENDA E IMÓVEL-

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA-INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES-

TEORIA DA IMPREVISÃO-INAPLICABILIDADE PRORROGAÇÃO DO PRAZO

DE TOLERÂNCIA - CLÁUSULA ABUSIVA-CÓDIGO DE DEFESA DO

CONSUMIDOR.9 ...) 3. A CLAUSULA QUE FACULTA À COSNTRUTORA O

ADIAMENTO DA ENTREGA DA OBRA POR DOZE MESES APÓS O PRAZO

PREVISTO É ABUSIVA E NULA DE PLANO DIREITO, POR CONFIGURAR

NÍTIDO DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL. RECHAÇADO PELO Código de

Proteção e Defesa do Consumidor. (TJ/DF - Y T. Cív., Ap. Cív. N° 48245/1998,

ReI. Des. Adelith de Carvalho Lopes,julg. 08.03.1999)

EMENTA - COMPROMISSO DE COMPRA!i

VENDA DE IMÓVEL A PRESTAÇÃO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓ/V. 'L

COMPROMIOSSADO INADIMPLENCIA DA COMPROMIS.JR 'A!

VENDEDORA, PRAZO DE TOLERANCIA PREVISTO NO CON i o.Considera-se inadimplente a construtora e compromissária vendedora quan

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faz a entrega do bem compromissado no prazo previsto no contrato, autorizando o

acolhimento do pedido de rescisão feito pelo compromissário comprador, com

devolução de todas as parcelas pagas, devidamente corrigidas, mais juros de mora

e outras penalidades previstas em contrato, O prazo de tolerância previsto no

contrato somente é justificativa para a prorrogação do prazo contratual de

entrega do imóvel compromissado quando ocorrer caso fortuito ou força maior

devidamente comprovados no saltos. (TJ/MG - r c. Cív., Ap. Cív. N° 361743-8,

ReI. Des. José Afonso da Costa Côrtes,j. 06.06.2002).

Sob esse prisma é possível, portanto, entender que

é abusiva qualquer cláusula que simplesmente prorrogue o prazo da construtora

para o cumprimento da obrigação de entregar o imóvel (art. 51, IV e XV do CDC)

Portanto, pelos fundamentos supra mencionados

deve a cláusula 5 do contrato (e Ítem 5 do quadro resumo) ser declarada nula.

Portanto, pelos documentos juntados, bem como

alegações das partes, é evidente que houve descumprimento contratual por parte da

requerida, o que enseja o direito da parte autora de rescindir o contrato ou exigir-

lhe o cumprimento, com a cabível indenização por perdas e danos.

A legislação civil pátria prevê: "Art. 475. A parte

lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir

exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por

perdas e danos. "

Havendo o descumprimeoto contratual po/~edo, I

requerido, o que é incontesle nos autos, cinge-se a controvérsia recur Já veQficar

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a ocorrência de lucros cessantes advindo do atraso na entrega das chaves do imóvel

objeto do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes.

Nada obstante, em que pese o art. 333, I, do CPC,

atribuir à parte Autora o onus probandi dos fatos constitutivos de seu direito

indenizatório, há situações excepcionais em que a prova do dano é dispensada, por

presunção decorrente da própria lei.)

É o caso do art. 402 do Código Civil, que assim

menCIOna: "Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos

devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que

razoavelmente deixou de ganhar".

Lucro cessante é o refluxo futuro do ato ilícito

sobre o patrimônio da vítima, a perda do ganho esperável, a frustração da

expectativa de lucro ou a diminuição potencial do patrimônio. É justamente aquilo

que se deixou de ganhar durante o atraso na conclusão do empreendimento

imobiliário.

Segundo GUSTAVO TEPEDINO, a expressão "0

que razoavelmente deixou de ganhar" corresponde aos lucros cessantes, que se

pautam pelo princípio da razoabilidade. Citando AGOSTINHO ALVIM,

que até prova em contrário, deve ser atribuído ao credor o valor que lu(;fari sel

os fatos se desenrolassem dentro do seu curso normal, tend~ em/ vist os

antecedentes. (TEPEDINO, Gustavo et alli. Código Civil interpreta¥o !onfo me a

Constituição da República. Rio de Janeiro: Renovar, 2004, p. 727.) \

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Nesse sentido, destaca-se a posição adotada pelo

Superior Tribunal de Justiça, no sentido de aceitar a presunção, de acordo com o

bom senso, daquilo que se deixou de lucrar nas hipóteses em que há atraso na data

de entrega de empreendimento imobiliário:

"AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO. AÇÃO

DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C PERDAS E

DANOS E LUCROS CESSANTES PRODUÇÃO PROBATÓRIA. ALEGAÇÃO

DE CERCEAMENTO DE DEFESA. LIVRE CONVENCIMENTO DO

MAGISTRADO. REEXAME DE PROVA EM SEDE ESPECIAL.INVIABILIDADE.

SÚMULA 7/STJ ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES

PRESUNÇÃO. C ABIMENTo.RESCISÃO CONTRATUAL. DESCUMPRIMENTO

DE ADITIVO CONTRATUAL. CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA.

REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES

AGRA VO REGIMENTAL DESPROVIDO. " (AgRg nos EDcl no AREsp 30. 786/SC,

Rei. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em

21/08/2012, DJe 24/08/2012)

Ressalta SÉRGIO SAVI que para a configuração

dos lucros cessantes não basta a simples possibilidade de realização de lucro, mas

também não é indispensável a absoluta certeza de que estes teriam se verificado

sem a interferência do evento danoso. O que deve existir é uma probabil;,objetiva que resulte do curso normal das coisas e das circunstâncias ?Oconcreto (SAVI, Sérgio. Inadimplemento das Obrigações, Mora e Perda&ie anos

I

(arts. 389 a 405). In: Obrigações: estudos na perspectiva civil-c n tituc anal.

Coord. Gustavo Tepedino. Rio de Janeiro: Renovar, 2005, p. 480.)

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Veja-se o entendimento do Egrégio Tribunal de

Justiça do Estado:

''AGRAVO REGIMENTAL - COMPRA E VENDA.

IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO -

CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTo. 1.- A

jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para

entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a

condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do

promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de

indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes.

2.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido,

que se mantém por seus próprios fundamentos. 3.- Agravo Regimental improvido. "

(AgRg no REsp 1202506/RJ, ReI. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado

em 07/02/2012, DJe 24/02/2012.) grifos meus

23/11/2010, DJe 03/12/2010.) - grifos meus

este, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a morico

não lhe é imputável. Precedentes. lI. Agravo regimental provido. rr g g no Ag

1036023/RJ, ReI. Ministro Aldir Passarinho Junior, Quarta Tur~d, ju gado em!i

"CIVIL E PROCESSUAL. EMBARGOS

DECLARATÓRIOS CUJAS RAZÕES SÃO EXCLUSIVAMENTE INFRINGENTES.

FUNGIBILIDADE DOS RECURSOS. RECEBIMENTO COMO AGRA VO

REGIMENTAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA.

LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. PROVIMENTO 1. Nos termos da mais

recente jurisprudência do STJ, há presunção relativa do prejuízo do promitente-

comprador pelo atraso na entrega de imóvel pelo promitente-vendedor, c

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Dessa forma, considerando que a parte Requerida

não se desincumbiu do ônus de demonstrar a inexistência dos lucros que se

presumem que a parte Autora deixou de ganhar durante o período de

inadimplemento contratual, devida é a indenização por lucros cessantes.

Em relação ao valor a ser indenizado a título de

lucros cessantes, tem-se que os autores colacionaram aos autos, avaliações

mercadológicas correspondentes ao valor de aluguel do imóvel, as quais não foram

impugnadas pelo requerido, de modo a prevalecer as importâncias mensais de R$

980,00 (Autores Cláudia e Rafael), R$ 1.200,00 (Autores José Roberto e Danielle),

R$ 690,00 (Autora Daniele Mendes), R$ 690,00 (autor Sandro), R$ 690,00

(Autores Paulo e Elisabeth) e R$ 980,00 (Autor Lorival).

Deve o requerido portanto, ser condenado ao

pagamento dos valores acima, desde a data em que deveria ter sido entregue a obra

até a efetiva entrega das chaves.

Neste sentido é o entendimento jurisprudencial:

Responsabilidade da construtora em razão da

demora na entrega das chaves de apartamento em condomínio, adquirido pelo

demandante - Cálculo da indenização conforme o aluguel pago pelo autor, c m os

reajustes legais, a partir da data prevista para a entrega das yh ves -/

Responsabilidade até a efetiva entrega das chaves -Recurs0t.a ue se dá

provimento parcial para os fins acima. /I (TJ/SP - la C. Dir. Pr ., Ap./ Cív. nO

28.221-4/8-00, ReI. Des. Luís de Macedo,julg. 24.03.1998) grifos us.

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"APELAÇÃO CÍVEL - RESPONSABILIDADE

CIVIL -INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - LUCROS CESSANTES. AGRAVO

RETIDO. (..) MÉRITO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -

APLICABILIDADE DO CDC - ATRASO NA ENTREGA - AUSÊNCIA DE CASO

FORTUITO OU FORÇA MAIOR - CULPA CARACTERIZADA - DEVER DE

INDENIZAR - LUCROS CESSANTES - VALORES REFERENTES AO ALUGUEL,

CASO TIVESSE SIDO ENTREGUE NO PRAZO - "QUANTUM" - LIQUIDAÇÃO

DE SENTENÇA - POSSIBILIDADE. Ainda que o imóvel tenha sido adquirido

para posterior locação, aplicam-se os dispositivos do Código de Defesa do

Consumidor, pois o promissário comprador amolda-se àfigura do consumidor, na

medida em que não se vislumbra habitualidade ou profissionalismo no ramo de

locação de imóveis, capaz de caracterizá-lo como fornecedor. Se a construtora,

sem causa, não entrega o imóvel no prazo previsto no compromisso, resta

caracterizado seu inadimplemento, .a autorizar sua condenação em lucros

cessantes, equivalentes ao valor da locação do imóvel, calculados a partir da data

em que deveria ser entregue a obra. Eventual discussão acerca de ônus sobre o

terreno, onde estava sendo efetuada a obra, não pode ser considerado caso

fortuito ou força maior, posto que não há prova de motivo que pudesse ensejar sua

paralisação. AGRAVO RETIDO DESPROVIDO. APELO DESPROVIDO." -

Grifei. (TJ/PR, Ac. n° 16.294, da 10a C.Cv., Rei. Des. Arquelau Araújo Ribas, DJ

de 09.06.2009). grifos meus

No que tange a legitimidade dos pagamentos

relativos a serviços de corretagem e assessoria imobiliária restou incontro e so que

a intermediação (corretagem+despachante) foi celebrada no mesmo ato d compra

e venda. Não há, pois, como negar que referido contrato foi o rtado como

verdadeira "venda casada", vedada pelo Código de Defesa do nsumidor no

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Artigo 39: "É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas

abusivas: I condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento

de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos".

A contratação no mesmo ato da compra e venda

imobiliária com outros de intermediação (corretagem+despachante) sobre o mesmo

empreendimento, sem dúvida que implica em reconhecer a denominada "venda

casada", vedada pelo Código de Defesa do Consumidor no artigo 39, inciso L

É importante frisar, ainda, que, embora seja praxe

no mercado imobiliário a presença do corretor de imóveis nas transações de

compra e venda de imóveis, também é praxe que a taxa de corretagem fique a

cargo do vendedor, no caso a ré, e não do comprador.

Nesse sentido: "O art. 39, I, do CDC, inclui no rol

das práticas abusivas a popularmente denominada "venda casada", ao estabelecer

que é vedado ao fornecedor "condicionar o fornecimento de produto ou de serviço

ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites

quantitativos. Na primeira situação descrita nesse dispositivo, a ilegalidade se

configura pela vinculação de produtos e serviços de natureza distinta e usualmente

comercializados em separado, tal como ocorrido na hipótese dos autos. (STJ Resp.

n. 384284-RJ ReI. Min. Herman Benjamim T2 j. 15/12/09).

Assim, devem ser devolvidas as i (i~ncias pagas

a titulo de taxa de corretagem e despachante. P

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Por fim, não há como ignorar que a conduta da

requerida deve ser considerada grave, porque, afinal, o inconveniente do atraso da

obra resultou em intensos aborrecimentos ao autor. Some-se a isso o fato de que a

compra de um novo imóvel gera, em seu adquirente, imensas expectativas quanto à

mudança para um novo lar, e que a demora na entrega cria, sem dúvida, uma

situação incomoda e constrangedora.

Nesse norte:

APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO CONTRATUAL -

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA CONCLUSÃO

E ENTREGA DO IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA -

DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS - FRUSTRAÇÃO EM ADQUIRiR

CASAPRÓPRiA - DANO MORAL CONFIGURADO - INDENIZAÇÃO DEVIDA -

PRECEDENTES JURiSPRUDENCIAIS - RECURSO PROVIDO. - O atraso ou

falta da entrega de imóvel caracteriza inadimplemento culposo do contrato,

ensejando ao adquirente o exercício do direito de ser indenizado pelos danos

morais sofridos, ante a frustração do sonho de adquirir a casa própria. (TJPR -

1r Câmara Cível - Apelação Cível 288959-8 - ReI.: Des. Dimas Ortencio de

Mello - J 17/05/2005).

Assim, bem sopesadas e ponderadn tais

circunstâncias, condeno a requerida ao pagamento de indenização p;;; Ino toral

no importe de R$ 5.000,00 a cada autor, quantia que se afigJra satisfatória,:

evitando-se, de um lado, o enriquecimento sem causa deste e, de cju

de resposta à conduta daquela.

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Face ao exposto e considerando o mais que dos

autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial para

o fim de:

a) DECLARAR a nulidade da cláusula 5 do contrato firmado entre as partes.

b) CONDENAR o requerido ao pagamento de lucros cessantes de R$ 980,00

(Autores Cláudia e Rafael), R$ 1.200,00 (Autores José Roberto e Danielle),

R$ 690,00 (Autora Daniele Mendes), R$ 690,00 (autor Sandro), R$ 690,00

(Autores Paulo e Elisabeth) e R$ 980,00 (Autor Lorival) referente ao valor

de aluguel dos imóveis, desde a data em que o imóvel deveria ter sido

entregue até a efetiva entrega das chaves, devendo os valores serem

corrigido monetariamente pelo INPC desde a data da sentença e acrescido de

juros moratórios da data da citação."

c) DETERMINAR a devolução das importâncias pagas pelos autores a titulo

de taxa de corretagem e despachante, o que importa em R$ 42.223,00

(quarenta e dois mil duzentos e vinte e três reais) sendo que em tal valor

deverá incidir juros de mora de 1% (um por cento) ao mês corrigido pelo

Índice do INPC desde a sentença.

d) CONDENAR o requerido ao pagamento de indenização moral na

importância de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), para cada autor, sendo que em

tal valor deverá incidir juros de mora de 1% (um por cento) ao mês corrigido

pelo Índice do INPC desde a sentença.

Pela sucumbência mínima do

requerido ao pagamento das custas e despesas do proces o, b m como dos

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14° Vara Cível

honorários advocatícios da parte contrária, os quais fixo 10% sobre o valor da

condenação, com base no artigo 20, ~ 30, do CPC.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

Curitiba, 16 de agosto de 2013.

DATAj t-

Aos 1 9 AGO. 2013 ,Foram