Pedro Oliveira

960 347 532

pmgoliveira@remax.pt

Paulo Oliveira

925 490 985

pmoliveira@remax.pt

DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO

T2, Rua Antónia Andrade, Nº5

.

+

Mapa de Localização dos Imóveis vendidos

0,0% -5,0% -5,0% -5,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% -5,0% 1.381 €

0,0% -5,0% 0,0% 15,0% 0,0% 0,0% 0,0% -2,5% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0% 1.075 €

0,0% -5,0% 0,0% 10,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 1.254 €

0,0% -5,0% 0,0% 15,0% 0,0% 0,0% 0,0% -2,5% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0% 1.038 €

Obs.:136.250 €

130.625 €

-10,4 %

1222€\m2

966€/m2160m2

1194€/m2

Valor m2Gar. Parq. Exp. Solar Localização

Sim

1951 Renovar T6

Localização Preço InicialÁ.Bruta Á. Útil Dias Venda Valor m2Preço Final

NãoNovo T2 105m2 84m2

Área Útil: 112m2 Valor Médio por m2:

Idade 53 Anos Valor Inicial médio:

Tipologia Predominante: T4 Valor Médio de Venda:

Área Bruta: 134m2 Desconto Médio:

1222

0103

5-19

8 ID

:

Est. Conserv.

Gar. Parq. Exp. Solar

1222

0103

5-19

4 ID

:

Coeficiente de Valoração

Rua do Zaire, 15

2º Não 1930 Usado

Á. Útil Log.Terraço

4ºD Sim 1951 Renovar T4 150m2 130m2

Log.Terraço

Coeficiente de Valoração

Valores Médios dos imóveis comparados:

4ºE Sim

Coeficiente de Valoração

Rua Palmira, 35Andar Elevador

Em funçao das características do prédio onde se insere o imóvel, assim como dos materiais utilizados, e da concorrência actual, o valor por metro quadrado não deverá ser superior a 1220€

140.000 € 140.000 € 15

Ano Const. Á.Bruta Á. Útil Log.Terraço

145m2 Terraço Não

4º 2008

Andar Elevador Ano Const. Est. Conserv. Tipol.

Andar Elevador Ano Const. Est. Conserv. Tipol.

Não Boa Idêntica 130.000 € 130.000 €

Preço Final Dias Venda Valor m2

Coeficiente de Valoração

Rua Palmira, 35

1726€/m2Não Boa Idêntica 150.000 € 145.000 € 210

1219

6110

5-10

ID

:

T3 120m2 107.500 € 230

ID:

1222

0115

6-3

Gar. Parq. Exp. Solar Localização Preço Inicial

15 1000€/m2

Á.Bruta

Terraço

Imóveis Vendidos nos Últimos 12 meses

Rua Andrade, 59Andar Elevador Ano Const. Est. Conserv. Tipol. Á.Bruta Á. Útil Log.Terraço Valor m2Gar. Parq. Exp. Solar Localização Preço Inicial Preço Final Dias Venda

Preço Final Dias VendaTipol.

Boa Idêntica

90m2 Não Não Boa Idêntica 125.000 €

Preço Inicial

A

B

C

D

2

3

4

5

Apartamento 115 m2 Não

T2 100 m2 m2

3º Tabique Boa

1930 Boa Boa

Usado Boa Vidro Duplo

Boa Madeira Nenhum

Não Sim Não

Determinação do Valor de Mercado pelo Método Comparativo

122.262 €

Conserv. Fracção:

Conserv. Prédio Nivel de Obras:

Sra. Petra

Rua Antónia Andrade

Anjos

Contacto:

Nº

Piso:

Identificação do Imóvel em Análise

Descrição Resumida do Imóvel

Elevador:

Pavimentos:

Var. Terraços

Funcionalidade:

Qual. Execução:

Qual. Materiais: Orient. Solar:

Área Principal:

Vãos:

Métodos Utilizados nesta Análise

933 161 829

5

3º

Natureza: Logradouro:

Tipologia:

Andar:

Ano de Construção:

Requerente:

Morada:

Freguesia:

Área Bruta:

Estrutura:

Garagem: Arrecadação:

É durante a fase inicial de

venda de um imóvel que se gera

o maior fluxo de interesse em torno

do mesmo.

Quer pelo factor surpresa, ou pelo

marketing empregue, as primeiras

4 semanas de comercialização são

muito importantes. É fundamental a

colocação no mercado com um

valor de venda correcto, sob pena

de não conseguir captar o fluxo

inicial de potenciais interessados.

100.000 €

105.000 €

110.000 €

115.000 €

120.000 €

125.000 €

130.000 €

Após análise de todos os elementos do imóvel, vistoria visual ao estado e componentes fisicas que o

caracterizam, assim como à situação do mercado em que se insere, sou da opinião que o valor máximo de

mercado, no estado actual, não deverá ser superior a:

Previsão da Evolução do Valor de Mercado para os próximos 12 Meses

"Quero vender. Qual é o melhor valor para colocar em venda? E porquê?"

Ao ser colocado em venda pelo valor correcto, o seu imóvel vai atraír a atenção de potenciais

compradores. As visitas vão surgir, e consequentemente as propostas. Desta forma aumentam-se as

possibilidades de venda por um melhor valor para o proprietário, dado que se o imóvel estiver com o

preço correcto é natural que exista mais do que uma pessoa interessada na compra.

A novidade de colocar um imóvel "fresco" em venda tem um impacto forte forte no mercado.

É exactamente nessa altura que conseguimos captar a atenção dos potenciais compradores.

E não há uma segunda hipótese para causar uma primeira boa impressão.

Este tipo de avaliação é especialmente adequado para o cálculo do valor de mercado de um imóvel que possa ser ou já se

encontre arrendado. Neste método, a propriedade é encarada como um bem a que está ou estará associado um determinado

Método do Rendimento

Este método, fundamenta-se sobretudo no conhecimento dos valores da oferta e dos valores pelos quais se têm vindo a

transaccionar as propriedades similares no mercado local. Neste método o valor é determinado por comparação com outros

Método Comparativo

Gráfico 1Exemplo

de um imóvel malposicionado no mercado

14%DesvalorizaçãoAnual (2012)

Vendido por136.000,00€

150.000,00€

180.000,00€ Exemplo muito comum de um

imóvel que entrou no mercado

com valor de venda acima do que

seria admissivel.

A expectativa de concretizar a

venda por €180.000, quando o

valor correcto de comercialização

seria de €150.000, causou que o

imóvel fosse vendido após o 8º

mês por um valor ainda mais

baixo (€136.000).

Um imóvel apresenta-se pela primeira vez no mercado com um valor mais alto que o expectável -

a isto dá-se o nome de estar "fora de preço". Os potenciais compradores, apesar de terem conhecimento da

existência deste imóvel, ou não o visitam, ou visitam-no apenas para comparar com algum outro imóvel em que

possam ter interesse na compra, não demonstrando grande interesse, nem fazendo propostas de compra. Como

os valores no mercado imobiliário estão a baixar, aguardam que o preço baixe, mês após mês. Quando surge

uma proposta geralmente é inferior ao que seria de esperar.

"Quero vender. Mas prefiro ir baixando o preço à medida que o tempo avança".

A forma errada de colocar um imóvel no mercado:

E porquê este valor?

Basta imaginar que é um potencial comprador.

Face à oferta de imóveis semelhantes na zona para venda, e acreditando que qualquer um deles terá ainda uma

margem de negociação que o pode deixar ainda mais acessivel, fará sentido iniciar a venda por um valor acima

deste?

Análise de imóveis

Concorrentes,

Em venda na

Mesma Área

Residencial

ID:

ID:

ID:

ID:

Obs.:

134.625 €

1.164 €

Valor m2Tipol. Á.Bruta Á.Útil Log. Terraço Gar. Parq. Exp. Solar Localização Valor Dias Venda

Imóveis Actualmente em Venda

Localização Valor Dias Venda

3º Não 1951 Renovar T3 115m2 95m2 Varanda Não Boa Idêntica 99.000 € 60

Valor m2

1042€\m2

Rua Damasceno Monteiro, 102Andar Elevador Ano Const. Estado Cons.

Boa Idêntica 139.500 € 300

Andar Elevador Ano Const. Estado Cons. Tipol. Á.Bruta Á.Útil Log. Terraço Gar. Parq. Exp. Solar

3º Não 1934 Renovado T4 135m2 115m2 Não Não

125m2 sim Não

1213€/m2

Rua Maria Andrade, 29Andar Elevador Ano Const. Estado Cons. Tipol. Á.Bruta Á.Útil Log. Terraço Gar. Parq. Exp. Solar Localização Valor Dias Venda Valor m2

Boa Idêntica 150.000 € 60 1200€\m2Renovado T5 150m2

Rua Damasceno Monteiro, 126Andar Elevador Ano Const. Estado Cons. Tipol. Á.Bruta Valor Dias Venda Valor m2

3º Não 1951 Renovado T4 150m2 125m2 Varanda Não Boa Idêntica

Gar. Parq. Exp. Solar LocalizaçãoÁ.Útil Log. Terraço

Área Útil: 115m2

Valor médio em Venda:

150.000 € 90 1200€\m2

Na mesma área existem actualmente cerca de 50 apartamentos em venda, de tipologia T3, na gama de valores compreedida entre os 125.000€ e os 150.000€

font

e: b

pie

xpre

ssoi

mob

iliar

io.c

om

Valor Médio por m2:

122201229-43

121521055-30

122201304-19

Valores Médios dos imóveis Concorrentes:

Rua da Guiné, 9

122201229-46

Rc Não 1930

Idade 72 Anos

Tipologia Predominante: T4

Área Bruta: 138m2

A

B

C

D

A

B

C

D

Determinação

Do valor

De Venda

Pelo Método

Do RendimentoPaulo Oliveira

925 490 985

"Preço é o que se paga. Valor é o que serecebe” Warren Buffet

Fómula:

Valor do Imóvel = Renda X 12 meses

+

Exemplo:

Valor do Imóvel: ?

Renda Mensal: 500 €

Rendimento pretendido: 7%

Valor do Imóvel = 500€ X 12 meses : 7%

Valor =

Capitalização Anual: 6,0%

Sugestão de preço a aplicar:

120.000 €

Determinação do Valor de mercado através do método do rendimento:

Este tipo de avaliação é especialmente adequado para o cálculo do valor de mercado de um imóvel que

possa ser ou já se encontre arrendado. Neste método, a propriedade é encarada como um bem a que está

ou estará associado um determinado rendimento.

% de rentabilidade

85.700 €

Valor médio das rendas praticadas nos últimos 12

meses para imóveis com a mesma tipologia: 600 €

Freguesia Anjos

+

Plano de PromoçãoMês Mês MêsMês Mês Mês Mês Mês Mês Mês Mês Mês10 11 12

2013 2013 2013 2013 2013 20142013 2013 2013 2013 2013 2014

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro Janeiro Fevereiro

Pla

no

de

Ac

tiv

ida

de

s d

e P

rom

oç

ão

Análise Comparativa de

Mercado

Foto Reportagem

Site Remax

Cartaz de Venda

Multiplos Sites

Casas de Lisboa\Partilha

Div. Base dados Remax

Convite a Agentes Locais

Slide de Apr. a 80 Agentes

Prop. Partilha Comissão

Divulgação Postal Zona

Página Facebook

Livro da Casa

Video c. Visita Virtual

Open House

Folhetos Exclusivos

Criação de Site do Imóvel

Actual.Valor de Mercado

Caravana 50 comerciais

Re

su

lta

do

s

Click's Internet

Visitas ao Imóvel

Click's Intranet

Propostas

Rua Damasceno Monteiro, 102 99.000 €

% %ID 121521055-30 Inicio Monit. % %

Rua da Guiné, 9 139.500 €

% % %% % %%

ID 122201304-19 Inicio Monit. % %% % %% % %%

Rua Maria Andrade, 29 150.000 €

% %

%% % %ID 122201229-46 Inicio Monit. % % % %

Sugestões &

Recomendações

% % %

%% % %

Rua Damasceno Monteiro, 126 150.000 €

%Mo

nit

ori

za

çã

o d

a C

on

co

rrê

nc

ia

% % %% % %ID 122201229-43 Inicio Monit.