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UNIVERSIDADE FEDERAL DE SANTA MARIA CENTRO DE TECNOLOGIA
CURSO DE ENGENHARIA CIVIL
ESTUDO DOS FATORES DETERMINANTES NA ANÁLISE DE VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTOS FINANCIADOS PELO
SISTEMA “MINHA CASA, MINHA VIDA” - FAIXA 2
TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO
DOUGLAS AZEVEDO LOBO
Santa Maria, RS, Brasil
2016
ESTUDO DOS FATORES DETERMINANTES NA ANÁLISE DE
VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTOS FINANCIADOS PELO
SISTEMA “MINHA CASA, MINHA VIDA” - FAIXA 2
por
Douglas Azevedo Lobo
Trabalho apresentado ao curso de Engenharia Civil, área de concentração em Construção Civil, da Universidade Federal de Santa Maria (UFSM), como requisito
parcial para obtenção do grau de Engenheiro Civil.
Orientador: Prof. Dr. Rogerio Cattelan Antocheves de Lima
Santa Maria, RS, Brasil
2016
UNIVERSIDADE FEDERAL DE SANTA MARIA CENTRO DE TECNOLOGIA
CURSO DE ENGENHARIA CIVIL
A Comissão Examinadora, abaixo assinada, aprova o Trabalho de Conclusão de Curso
Estudo dos fatores determinantes na análise de viabilidade de empreendimento financiados pelo sistema “Minha Casa, Minha Vida” - Faixa 2
Elaborado por Douglas Azevedo Lobo
como requisito parcial para obtenção do grau de Engenheiro Civil
COMISSÃO EXAMINADORA:
_____________________________________
Prof. Dr. Rogerio Cattelan Antocheves de Lima
(Presidente/Orientador)
_____________________________________
Prof. Dr. Joaquim Cezar Pizzutti dos Santos
(Examinador)
_____________________________________
Prof. Dr. Gihad Mohamad
(Examinador)
Santa Maria, RS, Brasil
2016
Quer você acredite que consiga fazer uma coisa ou não, você está certo.
Henry Ford
AGRADECIMENTOS
Agradeço à minha mãe, Rosangela Azevedo, por me incentivar nos momentos
de pouca crença, acalmar-me nos momentos de preocupação e além de tudo, pela
vida, criação, educação e princípios que me transmite até hoje.
Agradeço aos meus familiares, em especial à minha tia, Rosemari Azevedo,
por acreditar no meu potencial e auxiliar em minha formação e nos momentos difíceis.
Agradeço à minha namorada, Sabrina Trevisan De Nardi, companheira que
sempre me motivou, apoiou e tranquilizou quando necessário.
Minha gratidão a meus amigos e colegas pelos grandes momentos e
experiências vividas, bem como os amparos que jamais esquecerei.
Agradeço ao meu orientador, professor Rogerio Cattelan Antocheves de Lima,
por ter me acolhido e assistido neste período de finalização da graduação. Além disso,
sou grato ao meu supervisor do Estágio Supervisionado, Guilherme Trevisan dos
Santos pelas instruções e diretrizes de apoio.
Aos professores Deividi da Silva Pereira, Joaquim Cezar Pizzutti dos Santos e
Talles Augusto Araujo pelos ensinamentos e orientações repassadas.
Minha grande gratidão à Universidade Federal de Santa Maria por oportunizar
desenvolvimento pessoal, profissional e contato com novos amigos e colegas.
Por fim, gostaria de agradecer a todos que de alguma forma me auxiliaram na
realização deste trabalho.
RESUMO
ESTUDO DOS FATORES DETERMINANTES NA ANÁLISE DE VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTOS FINANCIADOS PELO
SISTEMA “MINHA CASA, MINHA VIDA” - FAIXA 2
AUTOR: DOUGLAS AZEVEDO LOBO ORIENTADOR: Prof. Dr. Rogerio Cattelan Antocheves de Lima
Santa Maria, julho de 2016
Este estudo trata dos fatores considerados na análise de viabilidade de empreendimentos financiados pelo MCMV voltados para famílias com renda mensal entre R$ 2.350,01 e R$ 3.600,00. O trabalho dedica-se a explanar sobre a viabilidade de empreendimentos imobiliários e a sistematização do programa MCMV, enfatizando a relação do avanço físico da construção, a velocidade de vendas e a avaliação de crédito disponível para o êxito de um empreendimento. Serão abordadas variáveis técnicas e econômicas, bem como características do público alvo do estudo, a Faixa 2 do programa. Através de bibliografias, legislações, informações obtidas junto à CEF e experiências de empresas que atuam neste nicho de mercado, é apresentada a sistemática do financiamento, suas faixas, demandas e apresentados recursos de verificação da qualidade do investimento, pela perspectiva do empreendedor, e adversidades do programa. Avaliações minuciosas precisam ser realizadas, pois embora por um lado haja um mercado carente por moradias de preço baixo e que conta com incentivos governamentais, do outro está o obstáculo de adaptar custos, localização dos terrenos e especificações técnicas aos preços estabelecidos pelo órgão operador do sistema. Assim, após o estudo, concluiu-se o quanto o empreendimento é sensível a alterações de cenário e é dependente de planejamentos precisos e significativa velocidade de vendas no início de seu ciclo para seu sucesso. Palavras-chave: Análise de viabilidade. Programa “Minha Casa, Minha Vida”. Empreendimentos imobiliários.
ABSTRACT
STUDY OF THE DETERMINING FACTORS IN THE FEASIBILITY ANALYSIS OF ENTERPRISES FINANCED BY THE
SYSTEM “MINHA CASA MINHA VIDA” - ZONE 2
AUTHOR: DOUGLAS AZEVEDO LOBO ADVISOR: Prof. Dr. Rogerio Cattelan Antocheves de Lima
Santa Maria, 06 2016
This study addresses the factors considered in the feasibility analysis of enterprises funded by the MCMV orientated for families with monthly income between R$ 2.350,01 and R$ 3.600,00. This work dedicates itself in clarifying about the viability of some real estate enterprises and the systematization of the MCMV, emphasizing the link between the physical progress of the construction, the sales rate and the credit available for the success of this enterprise. It will be broached technical and economical variables, as well as characteristics of the study's target audience, the Zone 2 of the program. Through bibliographies, laws, information obtained from CEF and previous experiences from companies that operate in this market niche, it is presented the financing's systematic, its zone and demands, and it is presented analysis resources of the quality of such investment, through the entrepreneur’s perspective, and program's adversities. Thorough assessment must be done, because although there is a needy (and sustained by government) market in therms of low price houses, in the other hand there are obstacles like adapt costs, location of the building sites, technical specifications related to the prices established by the system operator organ. Therefore, after study, it was conclued how sensitive the enterprise is to scenario changes and also how dependent on accurate planning and number of sales on the beginning of its cycle to your success. Keywords: Feasibility analysis. Program “Minha Casa, Minha Vida”. Real estate enterprises.
LISTA DE FIGURAS Figura 1 – Fluxograma do ciclo do empreendimento e a relevância da viabilidade...................................................................................................................21
Figura 2 – Fluxo operacional para às construtoras no MCMV...................................44
Figura 3 – Componentes indispensáveis para o êxito de empreendimentos no MCMV......................................................................................63
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 – Faixas de renda das famílias atendidas na primeira fase do MCMV......................................................................................................40
Tabela 2 – Faixas de renda das famílias atendidas na segunda fase do MCMV......................................................................................................40
Tabela 3 – Faixas de renda e respectivas taxas de juros na segunda fase do MCMV..................................................................................................41
Tabela 4 – Faixas de renda das famílias atendidas na terceira fase do MCMV…...................................................................................................41
Tabela 5 – Faixas de renda e respectivas taxas de juros na terceira fase do MCMV..................................................................................................41
Tabela 6 – Limites de valor de venda Faixas 1,5; 2 e 3 da terceira fase do MCMV.......................................................................................................42
LISTA DE QUADROS Quadro 1 – Especificações mínimas da unidade.........................................................39
Quadro 2 – Análise de risco da empresa no programa MCMV....................................46
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas
BDI Benefícios e Despesas Indiretas
BID Banco Internacional de Desenvolvimento
BNH Banco Nacional de Habitação
CEF Caixa Econômica Federal
CLT Consolidação das Leis do Trabalho
COFINS Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social
CSLL Contribuição Sobre Lucro Líquido
CUB Custo Unitário Básico
DIPJ Demonstrativo de Informações Econômico-Financeiras de Pessoa Jurídica
DRE Demonstração do Resultado do Exercício
ETE Estação de Tratamento de Esgoto
FGHAB Fundo Garantidor da Habitação Popular
FGTS Fundo Garantidor do Tempo de Serviço
FGV Fundação Getúlio Vargas
FJP Fundação João Pinheiro
IGP-M Índice Geral de Preços do Mercado
INCC Índice Nacional da Construção Civil
IRPJ Imposto de Renda Sobre Pessoa Jurídica
ISS Imposto Sobre Serviço
IVV Índice de Velocidade de Vendas
MCMV Minha Casa, Minha Vida
NBR Norma Brasileira Revisada
OGU Orçamento Geral da União
PASEP Programa de Formação do Patrimônio do Servidor Público
PBQP-H Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat
PIS Programa de Integração Social
PNUD Programa das Nações Unidas para o Desenvolvimento
RAE Relatório de Acompanhamento da Obra
ROI Rentabilidade dos Investimentos
S/A Sociedade Anônima
SiAC Sistema de Avaliação da Conformidade de Serviços e Obras
SINAPI Sistema Nacional de Pesquisa e Índices da Construção Civil
TIR Taxa Interna de Retorno
TMA Taxa Mínima de Atratividade
VGV Valor Geral de Vendas sobre unidade ofertadas
VPL Valor Presente Líquido
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO............................................................................... 14
1.1 OBJETIVOS................................................................................... 15
1.1.1 Objetivo geral................................................................................ 15
1.1.2 Objetivos específicos................................................................... 16
1.2 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA...................................................... 16
1.3 MÉTODO DO ESTUDO.................................................................. 18
1.4 LIMITAÇÕES DO ESTUDO............................................................ 18
1.5 ESTRUTURA DO TRABALHO....................................................... 19
2 ESTUDO DE VIABILIDADE DE EMPREENDIEMENTOS IMOBILIÁRIOS.............................................................................. 20
2.1 RELEVÂNCIA E PROPÓSITO....................................................... 20
2.2 COMO É REALIZADO................................................................... 22
2.2.1 Receitas......................................................................................... 23
2.2.1.1 VGV do empreendimento............................................................... 23
2.2.1.2 Juros sobre prestações.................................................................. 23
2.2.2 Custos e despesas....................................................................... 24
2.2.2.1 Custo do terreno............................................................................ 24
2.2.2.2 Custo dos projetos......................................................................... 25
2.2.2.3 Custo do estudo de viabilidade...................................................... 25
2.2.2.4 Custo da construção...................................................................... 25
2.2.2.5 Custos com infraestrutura.............................................................. 26
2.2.2.6 Despesas comerciais..................................................................... 26
2.2.2.7 Despesas jurídicas, impostos e taxas............................................ 27
2.2.2.8 Despesas administrativas............................................................... 28
2.2.3 Indicadores de viabilidade........................................................... 28
2.2.3.1 Demonstração do Resultado do Exercício (DRE)........................... 28
2.2.3.2 Mês de investimento máximo......................................................... 28
2.2.3.3 Taxa de retorno ou taxa mínima de atratividade (TMA)................... 29
2.2.3.4 Valor presente líquido (VPL)........................................................... 29
2.2.3.5 Taxa interna de retorno (TIR).......................................................... 29
2.2.3.6 Período de payback........................................................................ 30
2.2.3.7 Rentabilidade dos investimentos (ROI).......................................... 30
2.2.3.8 Riscos............................................................................................. 30
2.2.3.9 Simulações..................................................................................... 31
2.2.3.10 Índice de velocidade de vendas (IVV)............................................. 31
2.2.3.11 Prazos e tempos............................................................................. 32
2.2.4 Variáveis qualitativas................................................................... 32
2.2.4.1 Estudo vocacional do terreno......................................................... 32
2.2.4.2 Pesquisa mercadológica e perfil socioeconômico da população....................................................................................... 32
2.2.4.3 Projeto de arquitetura..................................................................... 33
3 O PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA................................ 34
3.1 O DÉFICIT HABITACIONAL NO BRASIL E O MCMV............................................................................................ 34
3.2 MINHA CASA, MINHA VIDA.......................................................... 35
3.2.1 O órgão operador e seu papel...................................................... 37
3.2.2 Especificações técnicas mínimas das unidades habitacionais................................................................................ 39
3.2.3 Faixas e demandas....................................................................... 40
3.2.4 O FGTS e o programa................................................................... 43
3.2.5 Sistemática do financiamento da Faixa 2................................... 43
3.2.5.1 Requisitos para contratação da obra.............................................. 45
3.2.5.2 Análise de risco da empresa e do empreendimento........................ 46
3.2.5.3 Análise de engenharia.................................................................... 47
3.2.5.4 Análise jurídica............................................................................... 48
3.2.5.5 Custo das unidades........................................................................ 48
3.2.5.6 Acompanhamento e medições....................................................... 49
4 METODOLOGIA............................................................................ 50
4.1 GERENCIAMENTO DA CONSTRUÇÃO....................................... 50
4.1.1 Projeto e planejamento................................................................ 51
4.1.2 Terreno.......................................................................................... 52
4.1.3 Infraestrutura................................................................................ 53
4.1.4 Edificações................................................................................... 54
4.2 VENDAS......................................................................................... 56
4.2.1 Custos atrelados às vendas........................................................ 57
4.2.2 Estratégias de vendas.................................................................. 57
4.2.3 Velocidade de vendas.................................................................. 58
4.3 AVALIAÇÃO DE CRÉDITO............................................................ 59
4.3.1 Prazo e custo da construção...................................................... 59
4.3.2 Entradas monetárias.................................................................... 60
4.3.3 Parcela de financiamento............................................................ 61
5 RELAÇÃO DOS COMPONENTES PARA A QUALIDADE DO INVESTIMENTO...................................................................... 63
6 CONSIDERAÇÕES FINAIS........................................................... 66
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS.............................................. 68
14
1 INTRODUÇÃO
O déficit habitacional, atrelado ao aumento demográfico, carência de moradias
e substituição daquelas em condições insalubres, é uma adversidade presente no
Brasil desde os primórdios de sua história, que com o passar do tempo, transformou-
se em um grave problema nacional. De acordo com a Fundação João Pinheiro (FJP),
em parceria com o Ministério das Cidades, Banco Interamericano de Desenvolvimento
(BID) e Programa das Nações Unidas para o Desenvolvimento (PNUD), em seu último
relatório (2012), o país possuía um déficit de 5,43 milhões de moradias.
Ainda que tenham sido criados programas públicos para minimização desta
problemática, com diferentes graus de resultado, nenhum deles solucionaram os
obstáculos dos geradores do déficit habitacional do país.
Conforme Almeida (2010),
Em razão da baixa capacidade de pagamento das famílias mais carentes, a
iniciativa privada apresentava pouco interesse em investir neste nicho de
mercado com as formas disponíveis de financiamento até 2009. Desse modo,
havia um descompasso entre o perfil do comprador e os valores praticados
no mercado. Em função disso, necessitava-se incentivos governamentais aos
interessados em adquirir um imóvel para viabilizar o custo e margem de
lucratividade dos empreendedores.
Em vista disso, em março de 2009 foi lançado o programa “Minha Casa, Minha
Vida” (MCMV). Esta seria mais uma tentativa do Governo Federal na busca da
redução dos problemas habitacionais do Brasil. Entretanto, o MCMV, que oferece
condições atrativas para o financiamento de moradias nas áreas urbanas para famílias
de baixa renda, é diferente de outros programas e linhas de ação promovidas pelo
Governo. Enquanto que outros programas já realizados na história do país possuíam
objetivos bem definidos e isolados, o MCMV apresenta uma reunião de programas
com objetivos econômicos, sociais e de reestruturação do setor.
De modo prático, os programas já utilizados visavam beneficiar apenas uma
faixa de renda e grupo de famílias, enquanto isso, o MCMV apresenta uma estrutura
que atende famílias de zero a dez salários mínimos. O sistema é dividido em Faixas,
o qual consegue atender tanto o grupo de elevada carência e inserido no atendimento
15
de Interesse Social, como também possibilita oportunidades para grupos que podem
ser beneficiados pelas linhas de crédito ofertadas pelo mercado.
Para este procedimento, o Governo Federal escolheu como agente executor a
Caixa Econômica Federal (CEF), instituição pública inserida na história do Brasil com
relações com o Governo no âmbito de promoção de políticas sociais junto às classes
menos favorecidas da sociedade. Por sua vez, este é o órgão que faz o intermédio
entre o cliente cidadão e construtora executora, administra os recursos
disponibilizados, define e implementa os procedimentos operacionais, realiza
prestação de contas e firma contratos.
Em razão do programa possuir forma direcionada para um país bastante amplo
e com características distintas, existem diferenças regionais para preços de terrenos,
custos de construção e formas de compor a renda das famílias. Diferenças que variam
de cidade para cidade, localidades e realidades.
Além disso, o programa possui regras e regulamentos rígidos que limitam os
custos e incentivos. Desta forma, para inserção neste nicho de mercado o
empreendedor precisa conhecer os detalhes do sistema, riscos e variáveis financeiras
que assumirá. Segundo Almeida (2010), atender a esta porção da população carrega
o desafio de encaixar o valor do produto à capacidade de pagamento – mesmo com
subsídio do governo – do mutuário e dos parâmetros para execução do projeto que
são pré-determinados pela CEF.
Assim, se de um lado o empreendedor visa investir num mercado carente por
moradias de baixo preço e que conta com incentivos governamentais, do outro está o
obstáculo de adaptar custos, localização dos terrenos e especificações técnicas aos
preços estabelecidos pelo órgão operador do sistema.
1.1 OBJETIVOS
1.1.1 Objetivo geral
Este trabalho visa o aprofundamento na sistemática e visão sistêmica do
gerenciamento de um empreendimento, considerando sua viabilidade,
acompanhamento e alternativas de solução. Busca-se uma perspectiva semelhante a
de uma empresa atuante no mercado atual com um financiamento e nicho de mercado
16
atrativo, porém desafiador, que é o acompanhado pelo “Minha Casa, Minha Vida”
Faixa 2.
1.1.2 Objetivos específicos
Verificar a ligação do andamento das obras com a viabilidade dos
empreendimentos;
Analisar a importância e consequências da velocidade de vendas dos
elementos habitacionais ao longo da execução do empreendimento;
Avaliar se existe vínculo entre a disponibilidade de crédito antes e durante a
execução;
Estabelecer uma relação entre a evolução física das obras, vendas dos
elementos habitacionais e avaliação do crédito disponível.
1.2 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA
Muitas mudanças aconteceram no setor imobiliário desde seus primórdios. Nos
últimos anos, o mercado imobiliário não só passou de grandes margens de
lucratividade para margens estreitas, como também houve o aumento de riscos de
investimento segundo Christovam (2000).
Para Nogueira (2012), com a diminuição da euforia e estabilização do mercado
imobiliário, necessita-se maior cautela na decisão de investimentos em novos
empreendimentos e estudos criteriosos para tal realização.
Ainda segundo a Revista Construção Mercado (2015a), nos últimos anos, o
mercado imobiliário tem pedido cautela nos negócios, em especial para pequenas e
médias construtoras e incorporadoras, que necessitam de projetos mais assertivos
em virtude de margens de lucratividade menores.
Neste contexto, Rocha (2009) defende que um estudo de viabilidade evita
saldos negativos e permite que novos empreendimentos tragam rentabilidade aos
investidores ao longo da execução do projeto, a fim de ocorrer um fluxo de caixa
positivo em todos os momentos do empreendimento.
Conforme a NBR 14653-4 - ABNT (2002), estudo de viabilidade é fixado como
a avaliação realizada para diagnosticar o êxito de um empreendimento com o auxílio
de guias de viabilidade.
17
Além disso, no entendimento de Rocha Lima Jr. (1993a), a qualidade do
investimento é resultado do bom gerenciamento da aplicação dos fundos necessários
para a produção, gestão e comercialização do empreendimento.
A análise de viabilidade de empreendimentos financiados pelo programa
“Minha Casa, Minha Vida” (MCMV), operado pela Caixa Econômica Federal (CEF),
apresenta algumas peculiaridades em razão do programa possuir regulamentos,
regras rígidas e limitações de custos previamente definidos para os executores das
unidades habitacionais.
No momento atual, segundo o Ministério das Cidades (2016), o programa está
em sua terceira etapa e apresenta as seguintes Faixas e seus valores de renda:
Famílias com renda de até R$ 1.800 – Faixa 1;
Famílias com renda de R$ 1.800,01 a R$ 2.350 – Faixa 1,5;
Famílias com renda de R$ 2.350,01 a R$ 3.600 – Faixa 2;
Famílias com renda de R$ 3.600,01 a R$ 6.500 – Faixa 3.
Ainda inclusive, de acordo com o Ministério das Cidades (2016), o valor limite
do imóvel de cada Faixa varia de Cidade para Cidade e de Estado para Estado da
Federação, em função das diferenças regionais nos preços dos terrenos, composição
de renda do mutuário e despesas de construção. Sendo seus valores máximos:
Faixa 1 – Imóveis de até R$ 96 mil;
Faixa 1,5 – Imóveis de até R$ 135 mil;
Faixa 2 – Imóveis de até R$ 225 mil;
Faixa 3 – Imóveis de até R$ 225 mil.
Conforme a Revista Construção Mercado (2015f), as Faixas 2 e 3 tem origem
do financiamento, predominante, nos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de
Serviço (FGTS) e do Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHAB), enquanto que
a Faixa 1 é financiada, predominantemente, pelo Orçamento Geral da União (OGU).
A Faixa 2, com valor de renda de R$ 2.350,01 a R$ 3.600,00, alvo deste
trabalho, segundo a Revista Construção Mercado (2016a), tem sido o carro-chefe dos
18
financiamentos da CEF. Ademais, aponta também que o setor focará, no ano
presente, na habitação social com imóveis de até R$ 225 mil.
1.3 MÉTODO DO ESTUDO
A metodologia deste trabalho consiste na pesquisa bibliográfica sobre
gerenciamento e análise de viabilidade de empreendimentos imobiliários, bem como
normas, artigos técnicos, dissertações, monografias, livros, sites, revistas técnicas e
informações obtidas junto à CEF com enfoque em empreendimentos financiados pelo
programa MCMV - Faixa 2, operado pela CEF.
Paralelamente a isso, com ferramentas de análise de viabilidade, buscou-se
estudar o produto para o segmento da Faixa 2 do MCMV sob a visão do
empreendedor. São discutidos alguns dados de mercado, o perfil socioeconômico da
população desta faixa, seu potencial de compra e incentivos do governo para esta
Faixa.
Além disso, são expostos os padrões de um empreendimento que atende à
Faixa 2 determinados pelo programa, associando-se ao fluxo de receitas e despesas,
valores determinados para as habitações, sua velocidade de venda, controle do
andamento das obras e avaliação de crédito disponível ao longo do ciclo do
empreendimento.
1.4 LIMITAÇÕES DO ESTUDO
O presente trabalho não conta com um estudo de caso real em razão da
indisponibilidade de tempo, uma vez que grande parte dos empreendimentos
inseridos no programa “Minha Casa, Minha Vida” tem duração de execução em torno
de 24 meses. Esta duração não considera ainda a fase de concepção do projeto e
análises prévias.
Aproveita-se para estimular um futuro trabalho de acompanhamento real e
integral desta sistemática.
19
1.5 ESTRUTURA DO TRABALHO
Este trabalho está estruturado em seis capítulos:
O Capítulo 1 apresenta a introdução, importância do tema, objetivos,
justificativa do estudo, metodologia e limitações do estudo.
O Capítulo 2 traz os referenciais teóricos, discorrendo sobre a análise de
viabilidade de empreendimentos imobiliários.
O Capítulo 3 apresenta as referências teóricas, dissertando sobre o programa
Minha Casa, Minha Vida.
O Capítulo 4 descreve a metodologia utilizada na análise dos fatores atuantes
no sucesso do empreendimento com enfoque no andamento das obras, velocidade
de vendas das unidades habitacionais e verificação de crédito disponível.
O Capítulo 5 expõe a relação do gerenciamento da evolução físico-financeira
da obra, velocidade de vendas e avaliação de crédito disponível e seus impactos no
êxito do empreendimento.
O Capítulo 6 trata das conclusões do estudo e sugestões propostas para
investigações futuras.
20
2 ESTUDO DE VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
Segundo a NBR 14653-4 - ABNT (2002), estudo de viabilidade é definido como
a avaliação realizada para diagnosticar o sucesso de um empreendimento com o
auxílio de guias de viabilidade.
Já para Rocha (2009), um estudo de viabilidade permite que novos
empreendimentos tragam lucratividade aos investidores e evita saldos negativos ao
longo da execução do projeto, de modo que haja um fluxo de caixa positivo em todos
os momentos do empreendimento.
De forma semelhante, González e Formoso (2001) determinam a análise de
viabilidade como o estudo prévio de atuação do projeto de investimento de uma
construção.
Conforme Limmer (1997), o estudo de viabilidade técnico-econômica é a fase
de análise da exequibilidade dos aportes tecnológicos, bem como a avaliação custo-
benefício e retorno a ser obtido no resultado do projeto.
Por fim, para Goldman (2015),
O estudo de viabilidade técnica, econômica e financeira é um indicador
essencial para a tomada de decisão de investimentos em novos
empreendimentos imobiliários. Onde tal estudo contempla a projeção de
receitas e despesas monetárias em função de variáveis monetárias, e de
guias de resultados, geralmente apresentadas na forma de fluxo de caixa de
receitas e despesas ao longo do ciclo do empreendimento.
2.1 RELEVÂNCIA E PROPÓSITO
Segundo Goldman (2004), o estudo de viabilidade econômica do
empreendimento talvez seja a fase mais importante do processo, pois é realizado para
que os incorporadores tenham a dimensão mais aproximada das despesas, riscos e
margem de lucratividade do empreendimento.
Ademais, Goldman (2004) diz que tratando o sistema como um fluxograma, no
estudo de novos empreendimentos, primeiro devemos realizar a sua viabilidade
técnico-econômica, onde o prosseguimento das etapas dependerá da resposta da
viabilidade.
21
Figura 1 – Fluxograma do ciclo do empreendimento e a relevância da viabilidade
Fonte: Goldman (2004).
De acordo com Goldman e Amorim (2006), os estudos de viabilidade do setor
imobiliário objetiva apontar os fatores mais relevantes na análise do empreendimento,
para a tomada de decisões, com uma margem conveniente de certeza, considerando
as evoluções mercadológicas.
De forma semelhante, segundo a Revista Construção Mercado (2015a), o
estudo de viabilidade permite medir o retorno de um projeto a partir do desempenho
econômico do empreendimento através da realização da avaliação com base no
mercado e no produto ideal para atendê-lo.
Gonçalves (2006) defende que um dos propósitos do estudo de viabilidade é a
de modificar a qualquer momento a estratégia do investimento, visando perseguir, ao
menos, as taxas de atratividade do custo de capital do incorporador.
22
Para Keeling (2014), o estudo de viabilidade avaliará a exequibilidade, as
formas de atingir objetivos, as opções de estratégia e benefícios, e apresentará uma
estimativa aproximada de custos além de informar a natureza e extensão de quaisquer
ameaças ao sucesso do projeto.
Além disso, Keeling (2014) diz que o estudo de viabilidade de projetos é um
dos fatores de maior importância para o êxito de um investimento. Entretanto,
geralmente é um procedimento negligenciado ou conduzido de maneira inadequada.
Nesse contexto, para Woiler e Mathias (1996), constitui-se num processo lógico
a empresa despender tempo e recursos no estudo de viabilidade na mesma proporção
do risco que o projeto traz. Assim, para risco elevado, com possível rentabilidade nula
ou prejuízos, maiores recursos devem ser gastos na análise de viabilidade.
2.2 COMO É REALIZADO
De acordo com Rocha (2009), os estudos de viabilidade são realizados por
ocasião de novos empreendimentos imobiliários e sua complexidade se deve ao
envolvimento de inúmeras variáveis envolvidas no ciclo do empreendimento.
Para Goldman (2004), as principais variáveis para a viabilidade do
empreendimento são:
Receitas:
- Valor geral de vendas sobre unidades ofertadas (VGV);
- Juros sobre prestações.
Custos e despesas:
- Custo do terreno;
- Custo dos projetos;
- Custo do estudo de viabilidade;
- Custo da construção (incluindo infraestrutura e equipamentos);
- Despesas comerciais (lançamento, corretagem);
- Despesas jurídicas, impostos e taxas;
- Despesas administrativas.
23
Indicadores de viabilidade;
Variáveis qualitativas:
- Estudo vocacional do terreno;
- Pesquisa mercadológica;
- Perfil socioeconômico da população;
- Projeto de arquitetura.
2.2.1 Receitas
De acordo com a NBR 14653-4 - ABNT (2002), receita bruta é a receita
proveniente de vendas e serviços, enquanto que a receita líquida é a receita bruta
deduzida das parcelas relativas a devoluções, inadimplementos, impostos e
contribuições incidentes.
2.2.1.1 VGV do empreendimento
De acordo com Shimbo (2009), o VGV é um importante parâmetro do
desempenho operacional das empresas do setor imobiliário. Este equivale ao total de
unidades multiplicado pelo seu preço médio de venda estimado.
Nesse contexto, Rocha (2009) acrescenta que o sucesso ou fracasso do VGV
depende da maneira de como o produto será aceito pelo mercado consumidor e
situação concorrencial da região, onde estas devem ser, cuidadosamente,
examinadas.
2.2.1.2 Juros sobre prestações
Conforme Goldman (2015), trata-se de receitas geradas pelas vendas das
unidades, com base nos juros aplicados sobre as prestações. As taxas são
estipuladas em contrato, com a aplicação de juros nas parcelas não quitadas à vista,
para remunerar o dinheiro financiado ao comprador.
24
De acordo com o Portal VGV (2016),
O Índice Nacional da Construção Civil (INCC) ou o Custo Unitário Básico
(CUB) são utilizados para corrigir as prestações de imóveis na planta ou em
construção até sua entrega. Estes atualizam o valor do bem para recuperar
os efeitos da inflação sobre o preço dos materiais e os salários pagos aos
trabalhadores da construção civil.
Ainda segundo o Portal VGV (2016), o indexador que corrige os valores das
prestações das unidades residenciais após o término da construção é o Índice Geral
de Preços do Mercado (IGP-M). Onde este índice é utilizado somente para os
financiamentos direto com a construtora.
2.2.2 Custos e despesas
Segundo Vasconcellos (2009), custos são gastos associados a um bem ou
serviço utilizado na produção de produtos, enquanto que despesas não possuem
vínculo com a produção e estão associadas à manutenção de atividades operacionais.
Além disso, Limmer (1997) divide os custos em diretos, gastos diretamente
apropriados ao produto, e indiretos, somatório de todos os gastos com elementos
coadjuvantes necessários à elaboração do produto ou gastos que precisam de rateio
para a alocação a um determinado fim.
2.2.2.1 Custo do terreno
Goldman (2015 apud RIBEIRO, 1997) apresenta que a terra urbana somente
adquire um preço porque o seu uso permite, aos agentes econômicos, a geração de
ganhos extraordinários nos investimentos que realizam na cidade.
Conforme a Norma para avaliação de imóveis urbanos IBAPE/SP (2011), o
terreno, na formação de seu valor, é caracterizado de acordo com sua localização,
dimensões, forma, topografia e consistência do solo. Além disso, valorizam-se sua
infraestrutura urbana disponível, sua utilização atual e vocação de aproveitamento.
25
2.2.2.2 Custo dos projetos
De acordo com Limmer (1997), o projeto arquitetônico precisa ser bem
planejado com as especificações técnicas, de acabamentos e equipamentos, em
função do padrão existente na região, da atratividade para apreciação e na
capacidade de compra dos clientes.
Goldman (2004) diz que o cálculo deste item pode ser obtido através da
multiplicação da área total da construção pelo custo por metro quadrado dos projetos.
2.2.2.3 Custo do estudo de viabilidade
Segundo Keeling (2014), o estudo de viabilidade é um investimento em
conhecimento. Ele é de importância de capital e, para ter valor, deve ser realizado por
pessoas capazes, experientes e qualificadas internas à empresa ou por uma equipe
especializada contratada.
De acordo com a Revista Construção Mercado (2015a), normalmente, nas
grandes companhias, o estudo de viabilidade para empreendimentos residenciais é
feito internamente. Já nas pequenas e médias construtoras, geralmente, há a
contratação de empresas especializadas.
2.2.2.4 Custo da construção
Segundo Goldman (2015), o custo da construção é, com excepcionalidade, o
maior custo representativo atrelado ao total de despesas dos negócios imobiliários
residenciais. Desta forma, possui extrema relevância na viabilidade e tomada de
decisão do investimento.
Além disso, Goldman (2015) salienta que suas estimativas de custos e seus
graus de erros e incertezas requerem precisão, pois estas são proporcionais à
qualidade dos projetos, definições técnicas, especificações de acabamento e das
informações em que estas estimativas são desenvolvidas.
De acordo com a Revista Construção Mercado (2014),
Ser assertivo na previsão de custos nas etapas iniciais do desenvolvimento
imobiliário requer dos envolvidos, não só técnicas e instrumentos apurados,
26
como também informações consistentes, sensibilidade e conhecimento para
interpretar os dados disponíveis. Ademais, desvios significativos entre o
orçado e o consolidado podem comprometer, e muito, a lucratividade do
negócio, sobretudo em períodos de alta competitividade e margens enxutas.
Em razão da impossibilidade de eliminar incertezas, busca-se sua redução
com orçamentos consistentes e práticas de gestão de custos eficazes.
Goldman e Amorim (2007) defendem que a margem de erro aceitável é aquela
passível de acontecer, em razão da inconsistência de informações e
imprevisibilidades, com variação de mais ou menos 20%.
Goldman e Amorim (2007) ainda afirmam que a margem de erro desejável é
aquela esperada pelos incorporadores, para viabilizar seus empreendimentos,
considerando o risco, com variação de mais ou menos 10%.
2.2.2.5 Custos com infraestrutura
Conforme Cunha Filho e Souza (2015), o custo da construção de obras de
infraestrutura é considerado separado dos demais custos da obra para melhor
identificação e controle. A execução pode ser terceirizada parcialmente ou totalmente
e sua estimativa permite que o custo seja repassado aos compradores das unidades.
2.2.2.6 Despesas comerciais
Segundo Limmer (1997), os custos comerciais são os incorridos na
comercialização dos produtos da empresa de engenharia como promoção e
propagandas comerciais, comissões de corretores, material de consumo de escritório,
elaboração de propostas e estudos comerciais técnicos, etc.
De acordo com Goldman (2015),
As despesas com promoção, propaganda e estande de vendas formam uma
variável cujos fatores de entrada de dados são características regionais,
grandeza do empreendimento, receitas do negócio, aspectos do mercado
imobiliário e negociações contratuais entre os agentes incorporadores e os
consultores de publicidade e promoção. Em um mercado diversificado,
competitivo e dinâmico, a propaganda e a divulgação são pontos
representativos para a formatação e para a viabilidade do negócio imobiliário.
27
Em conformidade com a Revista Construção Mercado (2015b), em virtude da
redução da velocidade de vendas de unidades residenciais em várias cidades
brasileiras, as empresas estão apostando em amplos investimentos em publicidade e
oferta de descontos chamativos.
Já na corretagem imobiliária, segundo Goldman (2015), o profissional funciona
como intermédio entre duas ou mais pessoas para a efetivação de determinado
negócio imobiliário, onde por este serviço, recebe uma remuneração correspondente
a uma comissão ou corretagem previamente estipulada.
Conforme a Revista Construção Mercado (2015c), diante do cenário de altos
estoques e redução dos lançamentos, algumas empresas decidiram aumentar a
qualificação de equipes próprias de corretores, podendo oferecer ao cliente mais de
uma opção do portfólio próprio.
2.2.2.7 Despesas jurídicas, impostos e taxas
Segundo Limmer (1997), os custos tributários são os decorrentes de
disposições legais e incorporação, compreendendo tributos, impostos, taxas,
emolumentos e tarifas. Estas são variáveis representativas que variam segundo
características locais e dimensão do projeto.
De acordo com Goldman (2015), a consultoria jurídica está inserida no ciclo do
empreendimento na criação da empresa, compra do terreno, contrato de construção
e da convenção de condomínio e demais questões relacionadas ao negócio
imobiliário. Seus valores variam conforme as dimensões e dificuldades da operação.
Além disso, segundo a Revista Construção Mercado (2015c), o volume de
provisões feito pelas incorporadoras para processos judiciais cíveis está elevado e
indica diminuição apenas a longo prazo. Onde sua maioria são para arcar com
processos por atrasos nas entregas e falta de conformidade com o que foi vendido.
Dias (2010), apresenta os impostos e taxas incidentes sobre as notas fiscais
de serviço de engenharia de pessoas jurídicas, a saber:
Imposto Sobre Serviço (ISS), que é um imposto municipal devido no local de
prestação de serviços;
Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS), que é o
imposto federal devido sobre a Receita Operacional;
28
Programa Integração Social (PIS), que também é um imposto federal devido
sobre a Receita Operacional;
Imposto de Renda Sobre Pessoa Jurídica (IRPJ) e Contribuição Sobre Lucro
Líquido (CSLL).
2.2.2.8 Despesas administrativas
Segundo Limmer (1997), os custos administrativos são os relacionados às
atividades de administração da empresa como salários do setor diretor, técnico e
administrativo, amortização do aluguel do imóvel sede da empresa, despesas de
mantimento e manutenção do escritório, etc.
2.2.3 Indicadores de viabilidade
De acordo com Goldman (2015), os indicadores de estudos de viabilidade são
aqueles que avaliam se o empreendimento possibilita aos incorporadores auferirem a
realização de suas expectativas e as vantagens desejadas, com base nas variáveis
constantes do empreendimento. São alguns:
2.3.3.1 Demonstração do Resultado do Exercício (DRE)
Segundo a FGV (2014a), a DRE é uma demonstração que evidencia o
resultado econômico da empresa. Esta é o relatório que declara de forma ordenada,
o resumo de receitas e despesas incorridas em determinado período, obtendo no final
o resultado líquido (lucro ou prejuízo).
2.2.3.2 Mês de investimento máximo
De acordo com Goldman (2015), o mês de investimento máximo é o mês onde
ocorre a maior exposição do empreendimento com o maior valor monetário de
recursos próprios aportados pelos incorporadores para realizar um empreendimento
imobiliário.
29
2.2.3.3 Taxa de retorno ou taxa mínima de atratividade (TMA)
De acordo com González e Formoso (2001), a TMA é uma taxa politicamente
definida pelo gestor em função da política de investimento da empresa. Tal taxa
representa a “rentabilidade mínima exigida pelo investidor”, ou seja, sua motivação
para investir.
Segundo Christovam (2000) a taxa de retorno, também conhecida como Custo
de Oportunidade, é obtida no mercado, através da taxa média de rentabilidade das
aplicações financeiras como títulos ou outras aplicações de menor risco.
2.2.3.4 Valor presente líquido (VPL)
Segundo Abreu Filho (2012), o valor presente líquido é a diferença entre o valor
presente e o investimento necessário.
𝑉𝑃𝐿 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑝𝑟𝑒𝑠𝑒𝑛𝑡𝑒 − 𝐼𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑖𝑚𝑒𝑛𝑡𝑜 𝑛𝑒𝑐𝑒𝑠𝑠á𝑟𝑖𝑜
Onde, segundo Brealey e Myers (1998), o cálculo do valor presente é obtido
pela atualização dos recebimentos futuros esperados à taxa de retorno oferecida, por
alternativa de investimentos comparáveis.
Segundo Nogueira (2012), para valores positivos do VPL, tem-se que as
entradas proporcionadas pelo investimento superam as saídas de caixa, de forma que
o mesmo deve ser executado. Completa ainda que, quanto maior o VPL do
investimento, maior sua atratividade.
2.2.3.5 Taxa interna de retorno (TIR)
De acordo com Christovam (2000), a TIR é a taxa de juros que iguala o valor
presente dos investimentos ao valor presente dos retornos, permitindo avaliar o
comportamento do empreendimento em qualquer período de tempo.
Ademais, Christovam (2000) afirma que o projeto deve ser aceito, com
pequenas restrições de uso, se a TIR for superior à TMA e rejeitado se a TIR for
menor. Onde esta regra vale para investimentos, caso avaliada em projetos de
financiamento, aplicar o inverso.
30
2.2.3.6 Período de payback
Segundo Assaf Neto (2012), o payback é uma importante variável na tomada
de decisão, sendo a determinação do tempo necessário para que o investimento seja
recuperado por meio dos benefícios incrementais líquidos de caixa promovidos pela
aplicação.
Além disso, Assaf Neto (2012) afirma que quanto maior o prazo de
recuperação, maior o risco da decisão. Ademais, para a aceitação do investimento, o
período de payback deve ser comparado com o padrão limite estipulado pela
empresa.
De acordo com Abreu Filho (2012), há o payback descontado e o payback
simples, onde é considerado o valor do dinheiro no tempo, ou seja, a TMA em seu
cálculo, ou não respectivamente.
2.2.3.7 Rentabilidade dos investimentos (ROI)
Segundo a Fundação Getúlio Vargas (FGV) (2014a), este índice apresenta
quanto a empresa está obtendo de retorno em relação aos investimentos totais (ativo
total), independentes de sua procedência, seja ela dos proprietários (capital próprio),
das operações da empresa ou de terceiros (capital de terceiros).
2.2.3.8 Riscos
Conforme Abreu Filho (2012), em finanças, há risco quando todas as
ocorrências possíveis de uma variável encontram-se sujeitas a uma distribuição de
probabilidades conhecida, ou seja, quando existe variabilidade no retorno esperado
de determinado ativo.
Keeling (2014) defende que é necessário a identificação, averiguação e
classificação de possíveis ameaças ou riscos para o sucesso final, além de uma
avaliação de níveis de risco e consequências com uma consideração dos métodos de
limitação ou eliminação de riscos.
Segundo Christovam (2000), empreendimentos imobiliários a realizar estão
sujeitos a ocorrência de fatores não monitoráveis, enquadrados na variável risco, que
31
são os riscos do negócio. Acrescenta ainda que o risco é determinante na formação
do lucro, quanto maior o risco, maior a expectativa de lucro.
De acordo com a NBR 14653-4 (2002), a análise de risco tem a finalidade de
dimensionar o risco do empreendimento, em função de “variáveis-chave” sobre as
quais é recomendada maior atenção, na fundamentação.
2.2.3.9 Simulações
Segundo Woiler e Mathias (1996), simulação é entendido como um conjunto de
componentes mutáveis que se inter-relacionam formando um corpo único, a fim de
tentar retratar a realidade, sem sua complexidade e reduzida a proporções
manejáveis.
Woiler e Mathias (1996) ainda acrescentam que o procedimento é baseado,
geralmente, em influências externas (mercado) e influências internas (empresa) e
permite o cálculo de diferentes combinações que, probabilisticamente, podem ocorrer
e afetar o sistema, traduzidos nos riscos da implementação do projeto.
2.2.3.10 Índice de velocidade de vendas (IVV)
Segundo Rocha Lima Junior (1993b), a velocidade de vendas é uma das
variáveis de maior impacto nos indicadores, cujo comportamento dependerá,
especialmente, do planejamento competente do produto.
Goldman (2015) enfatiza que
Esta variável é muito importante na avaliação do resultado do
empreendimento, pois os valores das receitas em função das vendas, ao
longo do tempo, serão lançadas no fluxo de caixa, que aliado a avaliação dos
demais indicadores, subsidiarão a tomada de decisão. Além disso, as
estratégias de marketing e propaganda, o prazo de carência entre o início das
vendas e o início da construção, as necessidades de aportes ao longo do
tempo e a necessidade de obtenção de financiamento são condições
essenciais de decisão que consideram a velocidade de vendas.
32
2.2.3.11 Prazos e tempos
Para Goldman (2015), os prazos exercem consideráveis mudanças na análise
de viabilidade e trazem interferências no ciclo do empreendimento como no
planejamento do negócio, no lançamento para comercialização, na estratégia das
condições para a venda e nos prazos de financiamento.
Limmer (1997) defende que é fundamental o conhecimento da variação dos
custos fixos e variáveis em função do tempo e computá-la no orçamento. Onde torna-
se importante avaliar as vantagens de cada relação tempo-custo no ciclo do projeto.
2.2.4 Variáveis qualitativas
Conforme Goldman (2015), as variáveis qualitativas são variáveis não
monetárias que, devido à sua relevância, merecem aprofundamento, pois interferem
nos estudos de viabilidade pelo poder de influenciar nas variáveis monetárias e na
qualidade do empreendimento.
2.2.4.1 Estudo vocacional do terreno
Conforme a Revista Construção Mercado (2015a),
O estudo vocacional do terreno compreende análises de dados
sociodemográficos e econômicos, de acordo com as áreas de influência, a
fim de avaliar as características da demanda potencial. Além disso, nestas
mesmas áreas de influência são mapeados todos os concorrentes,
segmentados por tipologia, padrão, período de lançamento e outras
características. Por fim, ao produzir o cruzamento da demanda e da oferta,
busca-se identificar as lacunas de mercado com maior potencial de sucesso.
2.2.4.2 Pesquisa mercadológica e perfil socioeconômico da população
Segundo Christovam (2000), o lançamento do empreendimento deve ser
precedido de uma investigação de mercado, que possibilite aos envolvidos
formatarem o produto dentro de uma demanda de consumo e, preferencialmente, com
um público alvo definido.
33
A Revista Construção Mercado (2015a) menciona os indicadores
mercadológicos e dados sociodemográficos e econômicos, variáveis qualitativas
relevantes no processo:
Indicadores mercadológicos: oferta; demanda, estoque; lançamentos;
velocidade de vendas; preço praticado.
Dados sociodemográficos e econômicos: crescimento e densidade
populacional; emprego e renda; economia; domicílios (crescimento, ocupação
e verticalização); capacidade de endividamento; déficit habitacional.
2.2.4.3 Projeto de arquitetura
A Revista Construção Mercado (2015a) afirma que após analisar as variáveis
qualitativas mencionadas, é determinado o produto com maior potencial de
comercialização e então o projeto é elaborado pelos arquitetos.
Goldman (2015) defende que
O projeto arquitetônico exerce papel fundamental na realização do
empreendimento, pois o desenvolvimento resultará nas características do
empreendimento, sendo utilizado para o estudo de viabilidade e na tomada
de decisão. Paralelamente a isso, suas características nesta fase devem
atender às regulamentações da legislação do código de obras municipais,
estaduais e federais, às pesquisas de opinião qualitativas e quantitativas
mercadológica, aos elementos espaciais das áreas privativas e comuns, das
áreas de lazer e às especificações de acabamento.
34
3 O PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA
O programa “Minha Casa, Minha Vida” (MCMV), do Governo Federal, é a maior
iniciativa de acesso à casa própria para as famílias de baixa renda já criada no Brasil,
com o objetivo de minimização do déficit habitacional e fomento da movimentação
econômica do país de acordo o Ministério das Cidades (2016).
3.1 O DÉFICIT HABITACIONAL NO BRASIL E O MCMV
Para D’Amico (2011), o déficit habitacional é um problema presente no cenário
brasileiro desde os tempos do Império, com o surgimento das primeiras favelas aos
pés dos morros do Rio de Janeiro e que no decorrer do tempo se tornou numa grave
problemática no âmbito nacional.
Conforme a Fundação João Pinheiro (FJP), em parceria com o Ministério das
Cidades, Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) e Programa das Nações
Unidas para o Desenvolvimento (PNUD), em seu último relatório (2012), o país
possuía um déficit de 5,43 milhões de moradias.
Acrescenta-se que, de acordo com levantamento da FGV (2014b), o Brasil terá
16,8 milhões de novas famílias até 2024 e o déficit habitacional demandará
investimento de R$ 760 bilhões para construção de habitações, em especial, de
interesse social.
Segundo Romagnoli (2012), de maneira geral, é unânime a afirmação de que
o Estado apresentava inaptidão de encarar de forma satisfatória o problema em razão
da incapacidade de atendimento da população de baixa renda, principal responsável
pelo déficit habitacional do país.
Segundo Almeida (2010),
Com os métodos de financiamento disponíveis até 2009, a iniciativa privada
apresentava pouco interesse em investir em habitações destinadas a famílias
de baixa renda em virtude da sua reduzida capacidade de pagamento. Deste
modo, o perfil do comprador se demonstrava em desacordo com a realidade
financeira do mercado. Em razão disso, necessitava-se incentivos
governamentais para compatibilizar o custo do terreno e construção à renda
dos interessados em adquirir um imóvel para viabilizar o empreendimento
pela iniciativa privada.
35
Neste contexto, segundo D’Amico (2011), foi lançado, em março de 2009, o
programa “Minha Casa, Minha Vida” (MCMV). Esta seria mais uma tentativa do
Governo Federal na busca de solucionar o problema habitacional do Brasil e promover
o desenvolvimento econômico, uma vez que atingiria diversos setores nacionais.
3.2 MINHA CASA, MINHA VIDA
Segundo o Artigo 2º da Lei nº 11.977, 7 julho de 2009, “O PMCMV tem como
finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e à aquisição de novas unidades
habitacionais pelas famílias com renda mensal de até 10 (dez) salários mínimos, que
residam em qualquer dos Municípios brasileiros.”
De acordo com Shimizu (2010), o programa Minha Casa, Minha Vida foi criado
pela Medida Provisória nº 459, de 25 de março de 2009, regulamentado pelo Decreto
nº 6.819, de 13 de abril de 2009 e transformado na Lei nº 11.977, de 7 de julho de
2009, com alterações posteriores.
Além disso, Shimizu (2010) entende que o programa incentiva a criação de
métodos de estímulo à produção e à aquisição de novas moradias às famílias de baixa
renda, gerando assim mais emprego e renda em razão de maiores investimentos na
construção civil, além de fortalecer a política de distribuição de renda e inclusão social.
Maricato (2009) acrescenta que o estímulo ao setor da construção civil cria
demandas “tanto para trás” (ferro, vidro, cerâmica, cimento, areia, etc) como “para
frente” (eletrodomésticos, mobiliários) gerando, em consequência, número elevado na
oferta de empregos.
Para Romagnoli (2012),
O programa MCMV apresenta um “mix” de programas, com objetivos
econômicos, sociais e de reestruturação do setor. Isso porque enquanto os
outros programas da história nacional focavam-se em objetivos bem definidos
e isolados, o MCMV mostra uma estrutura que prevê atender famílias de zero
a dez salários mínimos. Onde neste intervalo constam grupos vulneráveis e
inclusos no atendimento de Interesse Social, como também famílias que
podem ser beneficiadas pelas linhas de crédito ofertadas pelo mercado.
36
D’Amico (2011) apresenta os principais pontos que o programa MCMV busca
resolver:
a) Os problemas de infraestrutura e saneamento básico das residências
existentes, em razão do combater o déficit por reposição de estoque, por meio
de concessão de subsídios às famílias;
b) Regularizar a problemática fundiária das moradias em terrenos invadidos ou
em áreas públicas pelo rebaixamento do valor de custos cartorários ou da
exigência de legalização de matrículas nos cartórios de registro de imóveis;
c) Aumentar a oferta de unidades habitacionais, facilitando o acesso aos recursos
por parte das construtoras, objetivando diminuir o déficit por incremento de
estoque;
d) Eliminar a “elitização” dos financiamentos imobiliários ao conceder subsídios
às classes sócias menos favorecidas;
e) Solucionar os aspectos técnicos da construção de novas moradias, ao
determinar padrões de construção, impor limites para a construção de unidades
habitacionais por empreendimento e exigir uma infraestrutura urbana mínima
para a aprovação dos projetos e liberação dos recursos.
Conforme o Portal do Planalto (2011), originalmente, a primeira etapa do
MCMV tinha a meta de financiar um milhão de moradias ao longo do território
brasileiro.
Ainda segundo o Portal do Planalto (2011), o objetivo para a segunda etapa do
MCMV era o de entregar dois milhões de unidades habitacionais no país.
Atualmente, a terceira etapa do programa habitacional tem a meta de
contratação de 1,2 milhão de unidades habitacionais até dezembro de 2018 em
conformidade com o Ministério das Cidades (2016).
Além disso, a Revista Construção Mercado (2016b) apresenta que esses
investimentos, até 2018, têm potencial de geração de um valor agregado de R$ 145,7
bilhões ao longo do ciclo. Onde que se o programa fosse extinto, não haveria a
geração de 2,8 milhões de empregos e R$ 37,4 bilhões em tributos diretos e indiretos.
Neste contexto, para tal programa, de acordo com D’Amico (2011), a gestão
operacional do sistema e seus recursos foi delegada à Caixa Econômica Federal
37
(CEF) em razão da instituição ser dotada de uma série de características que a tornam
a única no país capaz de executar os compromissos propostos pelo programa.
3.2.1 O órgão operador e seu papel
Segundo a Lei nº 11.977, nos artigos 9º e 16, a Caixa é escolhida para a gestão
operacional dos recursos disponibilizados pela União, sendo que essa gestão
operacional global, de acordo com D’Amico (2011), reuni as seguintes características:
a) Atuar como instituição depositária e gestora dos recursos;
b) Definir e implementar os procedimentos operacionais necessários à aplicação
dos recursos baseados nas normas compostas pelo Conselho Gestor e pelo
Ministério das Cidades;
c) Controlar a utilização dos recursos financeiros dispostos na construção dos
empreendimentos;
d) Prestar contas e analisar a viabilidade das propostas selecionadas pelo
Ministério das Cidades;
e) Firmar contratos de repasse de recursos a estados, municípios e Distrito
Federal;
f) Disponibilizar informações ao Ministério das Cidades que possibilitem o
acompanhamento da execução do MCMV, de forma a avaliar o seu sucesso.
Além disso, D’Amico (2011) apresenta algumas das razões de a CEF ser a
gestora operacional do programa:
a) A Caixa é uma instituição presente na grande maioria dos municípios
brasileiros, assim as pode garantir acesso aos recursos às famílias em qualquer
lugar do país;
b) A instituição ser uma empresa cem por cento pública, formada por funcionários
concursados. Desta forma, é garantido maior controle dos recursos e tende a
coibir possíveis desvios;
c) Possui um histórico de parceria com o Governo Federal na promoção de
políticas sociais junto às classes sociais mais pobres da população;
38
d) Conhecimento técnico que a empresa detém na concessão de empréstimos
habitacionais. Isso engloba a realização de visórias nas obras, pois a Caixa
conta com uma equipe própria de engenheiros, análises de risco de crédito de
clientes e construtoras e conhecimento de legislações envolvidas;
e) Possuir contato prévio com as classes mais pobres, em virtude de ser o agente
responsável pelo repasse dos recursos de diversos programas sociais de
transferência de renda (como o FGTS, o PIS/PASEP, seguro desemprego,
etc.).
Por fim, D’Amico (2011) afirma que estas e outras características são as
justificativas que tornam a CEF a única instituição do país capaz de executar os
compromissos propostos pelo programa.
3.2.2 Especificações técnicas mínimas das unidades habitacionais
Segundo o Ministério das Cidades (2016), os projetos devem atender às
especificações dos empreendimentos que são os padrões mínimos de desenho
urbano e infraestrutura, como: mobilidade e acessibilidade, diversidade funcional e
espaços livres.
Além disso, ainda conforme o Ministério das Cidades (2016), os projetos
também devem atender às especificações da unidade. Tais especificações
representam os padrões mínimos exigidos para a construção bem como o
atendimento à Norma de Desempenho (NBR – 15.575/13).
39
Quadro 1 – Especificações mínimas da unidade
Fonte: Adaptação de Ministério das Cidades (2016).
Casas
Apartamentos
Pé direito mínimo de 2,50 m, admitindo-se 2,30 m no banheiro. Adotar pé-
direito maior quando o Código de Obras ou leis municipais assim
estabelecerem.
Pé direito mínimo
A unidade habitacional deverá ser projetada de forma a possibilitar a sua
futura ampliação sem prejuízo das condições de iluminação e ventilação
natural dos cômodos pré existentes.
CARACTERÍSTICAS GERAIS
A área mínima deve ser a resultante das dimensões mínimas atendendo o
mobiliário mínimo definido nestas especificações mínimas, considerando-se
dois dormitórios, sala de estar/refeições, cozinha, banheiro e circulação, não
podendo ser inferior à 36,00 m², se área de serviço externa, ou 38,00 m², se a
área de serviço for interna.
A área mínima de apartamento deve ser a resultante das dimensões mínimas
atendendo o mobiliário mínimo definido anteriormente, considerando-se dois
dormitórios, sala de estar/refeições, cozinha, banheiro, área de serviço e
circulação, não podendo ser inferior à 41,00 m².
Área útil
(área interna
sem contar
áreas de
paredes
Em todos os cômodos
Ampliação - casas
Quantidade mínima de móveis: 1 cama (1,40 m x 1,90 m); 1 criado-mudo
(0,50 m x 0,50 m); e 1 guarda-roupa (1,60 m x 0,50 m). Circulação mínima
entre mobiliário e/ou paredes de 0,50 m.
Quantidade mínima de móveis: 2 camas (0,80 m x 1,90 m); 1 criado-mudo
(0,50 m x 0,50 m); e 1 guarda-roupa (1,50 m x 0,50 m). Circulação mínima
entre camas de 0,80 m. Demais circulações mínimo de 0,50 m.
Largura mínima da cozinha: 1,80 m. Quantidade mínima: pia (1,20 m x 0,50
m); fogão (0,55 m x 0,60 m); e geladeira (0,70 m x 0,70 m). Previsão de
armário sob pia e gabinete.
Largura mínima sala de estar/refeições: 2,40 m. Quantidade mínima de
móveis: sofás com número de assentos igual ao número de leitos; mesa para
4 pessoas; e estante/armário TV.
Largura mínima do banheiro: 1,50 m. Quantidade mínima: 1 lavatório sem
coluna, 1 vaso sanitário com caixa de descarga acoplada, 1 box com ponto
para chuveiro - (0,90 m x 0,95 m) com previsão para instalação de barras de
apoio e de banco articulado, desnível máx. 20 mm; Assegurar a área para
transferência ao vaso sanitário e ao box.
Dimensão mínima da área de serviço interna: 3 m². Quantidade mínima: 1
tanque (0,52 m x 0,53 m) e 1 máquina (0,60 m x 0,65 m). Garantia de acesso
frontal para tanque e áquina de lavar.
Espaço livre de obstáculos em frente às portas de no mínimo 1,20 m. Deve
ser possível inscrever, em todos os cômodos, o módulo de manobra sem
deslocamento para rotação de 180º definido pela NBR 9050 (1,20 m x 1,50
m), livre de obstáculos.
Dormitório casal
Dormitório duas pessoas
Cozinha
Sala de estar/refeições
Banheiro
Área de serviço
ESPECIFICAÇÕES DA UNIDADE - EDIFICAÇÕES
Aprovada pela Portaria Nº 146 de 26 de abril de 2016
ProjetoUnidade habitacional com sala / 1 dormitório para casal e 1 dormitório para
duas pessoas / cozinha / área de serviço / banheiro.
DIMENSÕES DOS CÔMODOS (Estas especificações não estabelecem área mínima de cômodos, deixando aos
projetistas a competência de formatar os ambientes da habitação segundo o mobiliário previsto, evitando
conflitos com legislações estaduais ou municipais que versam sobre dimensões mínimas dos ambientes, sendo
porém obrigatório o atendimento à NBR 15.575 no que couber).
)
40
3.2.3 Faixas e demandas
De acordo com Rolnik (2010), originalmente, na primeira fase, o programa
MCMV era distribuído em três Faixas:
Famílias com renda de até três salários mínimos;
Famílias com renda de três a seis salários mínimos;
Famílias com renda de seis a dez salários mínimos.
Tabela 1 – Faixas de renda das famílias atendidas na primeira fase do MCMV
Faixas Valor da renda (R$)
Faixa 1 Até 1.395
Faixa 2 De 1.395,01 a 2.790
Faixa 3 De 2.790,01 a 4.650
Fonte: Adaptação de Ministério das Cidades (2016).
Conforme o Ministério das Cidades (2016), a segunda fase do programa MCMV
sofreu pequenas alterações de ampliação de valores em relação à primeira fase:
Tabela 2 – Faixas de renda das famílias atendidas na segunda fase do MCMV
Faixas Valor da renda (R$) Limite do valor do
imóvel (R$) Limite do subsídio
(R$)
Faixa 1 Até 1.600 76 mil 73 mil
Faixa 2 De 1.600,01 a 3.275 190 mil 25 mil
Faixa 3 De 3.275,01 a 5.000 190 mil -
Fonte: Adaptação de Ministério das Cidades (2016).
Onde o subsídio para financiamento, segundo o Ministério das Cidades (2016),
é o valor que o MCMV oferece para redução do valor da prestação de financiamento
da unidade habitacional do beneficiário. Cada interessado passará por uma análise
de crédito para conhecimento do valor do auxílio que terá direito.
41
Tabela 3 – Faixas de renda e respectivas taxas de juros na segunda fase do MCMV
Faixas Renda (R$) Taxas anuais de juros
Faixa 1 Até 1.600 -
Faixa 2 De 1.600,01 até 2.455 5%
Faixa 2 De 2.455,01 até 3.275 6%
Faixa 3 De 3.275,01 até 5.000 7,16%
Fonte: Adaptação de Revista Construção Mercado (2015f).
Atualmente, segundo o Ministério das Cidades (2016), o programa está em sua
terceira etapa e apresenta algumas mudanças como a ampliação dos valores de
renda, limites do valor do imóvel, valor do subsídio e incremento de mais uma Faixa:
Tabela 4 – Faixas de renda das famílias atendidas na terceira fase do MCMV
Faixas Valor da renda (R$) Limite valor do
imóvel (R$) Limite do subsídio
(R$)
Faixa 1 Até 1.800 96 mil 86,4 mil
Faixa 1,5 De 1.800,01 a 2.350 135 mil 45 mil
Faixa 2 De 2.350,01 a 3.600 225 mil 27,5 mil
Faixa 3 De 3.600,01 a 6.500 225 mil -
Fonte: Adaptação de Ministério das Cidades (2016).
Tabela 5 – Faixas de renda e respectivas taxas de juros na terceira fase do MCMV
Faixas Renda (R$) Taxas anuais de juros
Faixa 1 Até 1.800 -
Faixa 1,5 De 1.800,01 até 2.350 5%
Faixa 2 De 2.350,01 até 2.700 6%
Faixa 2 De 2.700,01 até 3.600 7%
Faixa 3 De 3.600,01 até 6.500 8,16%
Fonte: Adaptação de Revista Construção Mercado (2015f).
Ainda de acordo com o Ministério das Cidades (2016), os limites do valor do
imóvel variam de Faixa para Faixa, Cidade para Cidade e de Estado para Estado da
Federação, em virtude das diferenças regionais nos preços dos terrenos, despesas
de construção e composição de renda do mutuário.
42
Tabela 6 – Limites de valor de venda Faixas 1,5; 2 e 3 da terceira fase do MCMV
Fonte: Adaptação de Ministério das Cidades (2016).
De acordo com a Revista Construção Mercado (2015f), a Faixa 1 do programa
MCMV é financiada, majoritariamente, pelo Orçamento Geral da União (OGU),
enquanto que as Faixas 2 e 3 pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS)
e do Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHAB).
A Faixa 2, com valor de renda de R$ 2.350,01 a R$ 3.600,00, alvo deste
trabalho, conforme a Revista Construção Mercado (2015e), mostra-se bastante
complexa, com alta barreira de entrada, margens baixas e que opera com um giro
elevado. Assim, esta Faixa apresenta atrativa baixa concorrência, entretanto
necessita grande eficiência operacional.
Além disso a Faixa 2, segundo a Revista Construção Mercado (2016a), tem
sido o carro-chefe dos financiamentos da CEF. Ademais, o setor focará, no ano
presente, na habitação social com imóveis de até R$ 225 mil.
DF, RJ e
SP
Sul, ES e
MG
Centro-Oeste,
exceto DF
Norte e
Nordeste
R$ 225 mil R$ 200 mil R$ 180 mil R$ 180 mil
R$ 135 mil R$ 125 mil R$ 120 mil R$ 120 mil
R$ 215 mil R$ 180 mil R$ 170 mil R$ 170 mil
R$ 125 mil R$ 120 mil R$ 115 mil R$ 115 mil
R$ 170 mil R$ 160 mil R$ 155 mil R$ 150 mil
R$ 115 mil R$ 110 mil R$ 105 mil R$ 100 mil
R$ 135 mil R$ 130 mil R$ 125 mil R$ 120 mil
R$ 100 mil R$ 95 mil R$ 90 mil R$ 85 mil
R$ 105 mil R$ 100 mil R$ 100 mil R$ 95 mil
R$ 80 mil R$ 75 mil R$ 75 mil R$ 70 mil
R$ 90 mil R$ 90 mil R$ 90 mil R$ 90 mil
R$ 70 mil R$ 70 mil R$ 70 mil R$ 70 mil
Localidades
Faixas 2 e 3
Faixa 1,5
Faixas 2 e 3
Demais municípios
Faixa 1,5
Faixas 2 e 3
Faixa 1,5
Faixa 1,5
Faixas 2 e 3
Faixa 1,5
Faixas 2 e 3
Faixa 1,5
Faixas 2 e 3
Metrópoles (segundo classificação do IBGE)
Demais capitais estaduais
Municípios das regiões metropolitanas das capitais com
população maior ou igual a 100 mil habitantes
Capitais regionais com população maior ou igual a 250 mil
hab.
Municípios com população igual ou maior que 250 mil
hab.
Municípios das regiões metropolitanas das capitais
estaduais com população menor que 100 mil hab.
Capitais regionais com população menor que 250 mil hab.
Municípios com população entre 50 mil e 250 mil hab.
Municípios com população entre 20 mil e 50 mil hab.
43
3.2.4 O FGTS e o programa
Para Costa (2011), a criação do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
(FGTS) atendeu a três propósitos principais:
a) Atuar como alternativa ao regime de estabilidade no emprego, instituído pela
Consolidação das Leis do Trabalho (CLT), garantindo ao trabalhador, demitido
sem justa causa, uma indenização pela duração do serviço prestado;
b) Isentar as empresas dos elevados custos representados pela estabilidade aos
dez anos de serviço;
c) Gerar fonte de recursos para o Banco Nacional de Habitação (BNH) no
financiamento da construção de moradias.
Segundo a Caixa Econômica Federal (2016), o Fundo de Garantia concede
descontos nos financiamentos para aquisição de imóveis. Tais descontos ampliam a
capacidade de pagamento do mutuário com redução do valor das parcelas e quitação
de parte do valor de compra. Quanto menor a renda, maior o desconto concedido.
Além disso, de acordo com a Caixa Econômica Federal (2016), o FGTS atua,
principalmente, nas Faixas 2 e 3 do MCMV, onde na operação de concessão de
desconto, o Fundo de Garantia entra com 82,5% e o OGU com 17,5%. Por meio da
Resolução nº 783/2015 do Conselho Curador do FGTS, foi autorizado o desconto do
Fundo também para a Faixa 1 do programa.
Ademais, em conformidade com a Caixa Econômica Federal (2016), desde
1998, a soma dos recursos para subsídios aportados pelo FGTS ultrapassa R$ 54
bilhões, onde destes, apenas para o MCMV, desde abril de 2009, o Fundo de Garantia
ofereceu descontos que ultrapassam R$ 37 bilhões.
3.2.5 Sistemática do financiamento da Faixa 2
Segundo a Cartilha completa do MCMV (2014),
As construtoras apresentam seus projetos às Superintendências Regionais
da CEF, e dependendo do grau de complexidade ou valor do
empreendimento, à Matriz da CEF, onde três segmentos serão prioridade na
análise:
44
Análise de risco da empresa e do empreendimento;
Análise de engenharia;
Análise jurídica da empresa.
Após o término de análise e comprovação da comercialização mínima
exigida, é assinado o Controle de Financiamento à Produção. Durante a obra,
a CEF financia o mutuário pessoa física e o montante é abatido da dívida da
construtora. Onde os recursos são liberados conforme o programado, após
vistorias realizadas pela CEF. Sequencialmente, após a conclusão do
empreendimento, a construtora entrega as unidades aos mutuários.
Figura 2 – Fluxo operacional para as construtoras no MCMV
Fonte: Adaptação de Cartilha completa do MCMV (2014).
45
3.2.5.1 Requisitos para contratação da obra
Conforme a Cartilha completa do MCMV (2014), são alguns requisitos para a
contratação:
Financiamento de até 100% do custo das obras a realizar, limitado a 85% do
custo total do empreendimento, com liberação antecipada de até 10% do custo
total de obra do valor do financiamento, limitado ao valor do terreno;
Necessária a comprovação da comercialização mínima de 30% de unidades
habitacionais ou de 20% de unidades financiadas pela CEF aos adquirentes
finais ou de 15% mediante análise de velocidade de vendas das unidades do
empreendimento;
Construtora com nível de qualificação no Sistema de Avaliação da
Conformidade de Serviços e Obras (SiAC) e no Programa Brasileiro da
Qualidade e Produtividade do Habitat (PBQP-H);
O empreendimento se localizar em área urbana;
Alvará ou projeto de arquitetura aprovado pelo município;
Licenças ambientais aplicáveis e declaração de viabilidade das
concessionárias de água, esgoto e energia elétrica;
Haver infraestrutura interna e externa ao empreendimento;
Possuir, no máximo, 500 unidades em regime de loteamento e 300 unidades
em regime de condomínio por módulo.
De acordo com Almeida (2010), dentre os projetos apresentados, a CEF
prioriza aqueles nos quais os Estados e municípios oferecem:
Maior contrapartida financeira;
Infraestrutura para o empreendimento;
Terreno (como doação);
Desoneração fiscal;
Menor valor de aquisição das unidades habitacionais;
Existência prévia de infraestrutura;
46
Atendimento de regiões que recebam impacto de grandes empreendimentos
de infraestrutura, tais como: usinas hidrelétricas, portos, etc.;
Empreendimentos em regime de loteamento.
3.2.5.2 Análise de risco da empresa e do empreendimento
Para operar com a CEF, de acordo com a Cartilha completa do MCMV (2014),
as construtoras devem ter análise de risco válida. Esta se trata de uma avaliação de
suas condições econômico-financeiras e possui validade de um ano. Sendo que
poderão realizar tal processo, concomitantemente, ao trâmite do projeto, sem prejuízo
do prazo total, se não possuírem tal documento.
Quadro 2 – Análise de risco da empresa no programa MCMV
ITENS FATURAMENTO FISCAL ATÉ
R$ 15 MILHÕES FATURAMENTO FISCAL ACIMA
R$ 15 MILHÕES
Modelo de avaliação Modelo estatístico Análise fundamentalista ou
especialista
Validade da avaliação 12 meses 12 meses
Prazo de avaliação reduzida
10 dias 15 dias
Documentos necessários
Ficha de informação da empresa, sócios e dirigentes
Quadros de empreendimentos em carteira, de contratos de prestação de serviços, de disponibilidades, de dívida e ficha de informações complementares
Demonstrativo de Informações Econômico-Financeiras de Pessoa Jurídica (DIPJ) do último exercício encerrado
Quando não for S/A de capital aberto, apresentar o DIPJ
Fonte: Adaptação de Cartilha completa do MCMV (2014).
Segundo a Cartilha completa do MCMV (2014), na análise de risco do
empreendimento deve conter os seguintes documentos:
Balancete analítico;
Atualização dos quadros de empreendimentos em carteira, contratos de
prestação de serviços de disponibilidades e de dívidas;
Plano de vendas e forma de comercialização;
47
Dados complementares referentes ao valor da infraestrutura externa com
custos não incidentes, quando necessário.
3.2.5.3 Análise de engenharia
Segundo a Cartilha completa do MCMV (2014),
A análise de engenharia consiste na verificação do enquadramento do projeto
nas regras do programa, a fim de garantir a efetividade da operação. Além
disso, auxilia na redução de ocorrência de problemas futuros, inconsistências
de planejamento, confere segurança à execução, evita contratação de
empreendimentos com preços inexequíveis e também elimina a prática de
sobrepreço.
Sequencialmente, a Cartilha completa do MCMV (2014) apresenta os seguintes
pontos da análise de engenharia:
Verificação das condições do projeto arquitetônico referente à funcionalidade e
segurança (acessibilidade, compartimentação, iluminação, ventilação);
Averiguação do valor de mercado das unidades habitacionais para
enquadramento no programa e garantia do financiamento, quando for o caso;
Verificação do orçamento da obra, com foco nas quantidades de serviços e
preços unitários, tendo como referência projetos básicos existentes e os índices
de custos do Sistema Nacional de Pesquisa e Índices da Construção Civil
(SINAPI);
Análise do cronograma físico-financeiro, atentando a sua viabilidade e a
coerência entre a execução da obra e o desembolso financeiro programado.
Por fim, a Cartilha completa do MCMV (2014) apresenta os documentos
necessários que devem constar na análise de engenharia:
Ficha-resumo e projeto arquitetônico;
Resumo da especificação mínima;
Planilha de orçamento e cronograma;
48
Levantamento planialtimétrico e implantação;
Viabilidade de água, esgoto e energia;
Licença ambiental, quando necessário;
Quadro de áreas;
Taxa de análise;
Memorial descritivo;
Projetos complementares (instalações) e registro de incorporação são
necessários apenas para a contratação.
3.2.5.4 Análise jurídica
Segundo a Cartilha completa do MCMV (2014), a análise jurídica tem por fim:
Verificar a situação jurídica do imóvel/terreno, vendedor, construtora, seus
sócios e representantes;
Identificar possíveis riscos legais que impactem na operação;
Averiguar a regularidade do terreno do empreendimento, agregando segurança
à transação imobiliária;
Verificar a conformidade dos registros imobiliários existentes com vista a
assegurar a correta transferência da propriedade imobiliária;
Avaliar eventuais passivos com repercussão na propriedade imobiliária.
3.2.5.5 Custo das unidades
De acordo com a Cartilha completa do MCMV (2014), a projeção de custos das
habitações é elaborada com base nos seguintes parâmetros:
Custo da edificação e infraestrutura;
Equipamentos comunitários;
Terreno;
Benefícios e Despesas Indiretas (BDI) sobre o custo da construção;
Impostos;
Despesas de tabelionato e registro de imóveis;
49
Trabalho técnico social;
Seguro risco de engenharia.
Segundo Almeida (2010), cabe ao empreendedor buscar compradores para as
unidades habitacionais. Assim, o empreendedor arcará com despesas de publicidade
e propaganda, recursos que não são resguardados pelo programa e,
consequentemente, elevam o risco do empreendimento.
3.2.5.6 Acompanhamento e medições
De acordo com a Cartilha completa do MCMV (2014), o acompanhamento da
obra é realizado pela CEF e a medição é agendada pela construtora/incorporadora
com o objetivo de aferir o cumprimento da etapa da obra, onde o mesmo será
apontado no Relatório de Acompanhamento da Obra (RAE).
Além disso, segundo a Caixa Econômica Federal (2016), o pagamento das
fases são realizados levando em consideração o cronograma físico-financeiro
programado e volume de vendas realizado até o momento da medição.
50
4 METODOLOGIA
A metodologia utilizada neste estudo consiste em levantamentos de dados
bibliográficos sobre viabilidade de empreendimentos imobiliários com enfoque em
empreendimentos financiados pelo programa “Minha Casa, Minha Vida” Faixa 2,
operado pela Caixa Econômica Federal, disponíveis em normas, livros, artigos,
dissertações, monografias, livros, sites e revistas técnicas.
Além disso, foram utilizados os dados disponíveis para desenvolvimento de
empreendimentos inseridos no MCMV, em conjunto com informações obtidas junto à
CEF, revistas técnicas e empresas que atuam neste setor de mercado para
reconhecimento da sistemática do financiamento para as Faixas presentes no
programa.
Para isso, buscou-se enfatizar os fatores de acompanhamento do andamento
da obra, velocidade de vendas, avaliação de crédito disponível e relação destes
elementos para o êxito do empreendimento.
4.1 GERENCIAMENTO DA CONSTRUÇÃO
A fase de construção traz consigo elevado risco associado aos recursos do
investimento, pois a margem de lucratividade é altamente suscetível a alterações do
custo da construção, principalmente, na Faixa 2 do MCMV, onde as margens são
bastante enxutas. Assim, o valor para realização do empreendimento pode ser
superior ao previsto e, consequentemente, o prazo de retorno do investimento poderá
se estender e haver aumento do risco de não conseguir parcelas de financiamento
adicionais, ou consegui-lo com taxas mais altas diante dos riscos apesentados.
O período de construção traz três principais riscos à construtora/incorporadora:
A interrupção do pagamento pela CEF, e nesta circunstância o empreendedor
pode suspender a execução da obra e encontrar uma solução junto à CEF para
pagamento da última sua medição;
O aumento do custo por falha de planejamento e orçamento. O empreendedor
deve contar com um orçamento preciso e bem elaborado, pois pequenas falhas
podem prejudicar, severamente, a rentabilidade do projeto. Além disso, o
51
empreendedor deve estar atento ao aumento das quantidades orçadas, pois
neste caso, não há possibilidade de renegociação com a CEF;
O aumento do custo da produção (mão-de-obra e insumos), visto que o
contrato não prevê aumento, a princípio o empreendedor terá de absorver o
prejuízo. Mesmo o contrato não prevendo essa possibilidade, em situação de
alteração profunda no cenário econômico do país, acompanhada de devidas
justificativas, o empreendedor poderá se reunir junto à CEF e pleitear uma
correção no valor do contrato destinada a cobrir o aumento de custos de
produção e, consequentemente, o aumento dos preços.
Os itens que podem compor o valor do financiamento da CEF, aportados pelo
potencial de receitas do empreendimento, representado pelo Volume Geral de Vendas
(VGV), são:
Terreno;
Projetos;
Legalização do empreendimento (taxas, impostos e custos cartorários);
Material de construção;
Obras e serviços de edificação;
Obras e serviços de infraestrutura interna dos empreendimentos.
4.1.1 Projeto e planejamento
O projeto, para ser enquadrado nos parâmetros do MCMV, deve ser
desenvolvido por profissional habilitado, que buscará a melhor solução arquitetônica,
conforme a legislação vigente, especificações do programa, características regionais
e com vista em seu público-alvo para maiores vendas.
Para as aprovações dos custos dos projetos do programa, a CEF utiliza o
Sistema Nacional de Pesquisa e Índices da Construção Civil (SINAPI). As informações
deste sistema resultam do trabalho conjunto da CEF e do Instituto Brasileiro de
Geografia e Estatística (IBGE), amparados por um convênio de cooperação técnica.
Dessa forma, a CEF dispõe de um banco de dados no qual os custos de construção
52
já estão determinados por região. Portanto, cabe ao empreendedor assumir o desafio
de desenvolver o empreendimento com um custo pré-determinado, ou abaixo dele.
Salienta-se que um pressuposto para a contratação do programa é que o valor
contratado não será reajustado. Dessa forma, a construtora/incorporadora deverá
conhecer, altamente, o seu prazo de execução de obras, bem como seu cronograma
de desembolsos e recebimentos, pois pequenas variações do cenário atual e
projeções podem gerar perdas e prejuízos à rentabilidade do projeto.
4.1.2 Terreno
Os terrenos não necessitam apresentar características pré-determinadas como
o projeto das edificações, entretanto sua localização e qualidades se somam na
influência para a aprovação do empreendimento no programa. Terrenos que
requeiram menor investimento em infraestrutura terão prioridade de aprovação.
O custo do terreno apresenta variações em função da Cidade ou Estado no
qual o empreendimento será lançado. Tais oscilações acontecem até dentro da
mesma cidade em razão da localização privilegiada, proximidade a equipamentos de
infraestrutura, interesses do público em residir no local, transporte público, futuros
projetos para a área, etc.
Há dois requisitos principais para a escolha do terreno para empreendimentos
voltados para a Faixa 2:
O preço solicitado para a venda pelo proprietário deve ser igual ou inferior ao
valor da avaliação de mercado;
O valor de avaliação (ou venda) somado às despesas com construção e
infraestrutura deve atender aos valores máximos dos imóveis para tal Faixa,
considerando a região do país onde o empreendimento será lançado.
Como a CEF aceita pagar apenas, de forma limite, o valor da avaliação, poderá
haver situações em que o empreendedor fará a complementação do valor do terreno,
diretamente, ao proprietário, sem que este custo faça parte do projeto apresentado à
CEF.
Assim, a localização do terreno deve ser analisada, minuciosamente, a fim de
equacionar localização privilegiada, para êxito de vendas, e o custo do terreno, para
53
o mesmo se enquadrar dentro dos valores especificados pela CEF. Temos que quanto
menor a despesa com o terreno, maiores serão as margens disponíveis para utilização
com infraestrutura e construção das edificações.
4.1.3 Infraestrutura
O contrato, realizado com a CEF, prevê o pagamento de infraestrutura
necessária para a instalação do empreendimento. Dentre os componentes que podem
ser financiados estão:
Rede elétrica e iluminação;
Ligação com adutoras;
Abastecimento de água;
Infraestrutura interna, se for necessário;
Terraplenagem;
Estação de tratamento de esgoto (ETE);
Urbanização externa (incluindo viário);
Pavimentação e drenagem;
E demais elementos classificáveis como infraestrutura necessária para a
realização do empreendimento.
Segundo Almeida (2010),
Se a infraestrutura externa não estiver concluída antes da aceitação pela
CEF, é admitida sua execução simultânea com o empreendimento, contanto
que compatível com o cronograma de obras e prazo de entrega deste. Caso
haja parceria com o poder público, os recursos para infraestrutura externa
deverão estar previstos no orçamento do poder público ou das companhias
concessionárias de fornecimento de energia elétrica e saneamento (água e
esgoto). E quando não houver parceria, o empreendedor deve depositar o
valor das obras de infraestrutura externa em conta aberta na CEF para
assegurar a sua execução conjunta.
Contanto que o custo da infraestrutura possa ser absorvido pelo projeto, no
programa é mais interessante à construtora/incorporadora inseri-lo no projeto e
54
executar a obra, do que firmar parcerias com o poder público. Dessa forma, poderá
integrar a obra e receber por este trabalho. Em projetos com alto custo de aquisição
de terreno e de construção, necessita-se que o empreendedor busque junto ao poder
público a execução desta infraestrutura para viabilizar o projeto.
A CEF prioriza projetos que necessitem de menor investimento em
infraestrutura, ou que este custo seja absorvido pelas Prefeituras ou Governos
Estaduais.
A identificação de instalação de infraestrutura merece atenção, pois seu custo
será contabilizado no custo total do projeto, absorvendo recursos que poderiam estar
inseridos na compra de terreno mais adequado, melhores margens para edificações
ou ainda outras despesas. Assim, embora menos relevante que o custo das
edificações, deve-se buscar economia na infraestrutura, pois sua redução pode gerar
poupança significativa.
4.1.4 Edificações
O fator mais sensível do programa para a construtora/incorporadora é o custo
da construção, onde nele se encontram as despesas com compra de materiais,
contratação de mão-de-obra e locação de equipamentos. Dessa forma, a fim de
diminui-lo, cada uma busca o método construtivo mais econômico para sua realidade
para adequar-se ao programa.
A CEF exige o respeito às normas técnicas aplicáveis e ao zoneamento imposto
pela legislação local, entretanto não determina qual o método construtivo deve ser
utilizado.
A Faixa 2 do MCMV demanda técnicas de grande produtividade e que
diminuam o custo de construção, ou ao menos não o deixem aumentar, pois a
equação financeira não permite nem baixos aumentos deste custo. Uma vez que a
obra trata de unidades pequenas – em torno de 50 m² – e com muitas unidades, iguais
na maioria das vezes, o processo precisa assemelhar-se a uma indústria, assim o
construtor pode encontrar soluções para otimizar mão-de-obra, equipamentos de
apoio, fôrmas e outros insumos.
Pequenas distorções no custo da construção podem gerar perdas significativas
de rentabilidade, e até mesmo prejuízos, pois esta é a maior parcela do custo total do
empreendimento. A variação do custo da obra pode advir de diversos fatores como:
55
Distorções no orçamento – como o orçamento não será renegociado pela CEF,
este deve ser bem elaborado. Pequenas distorções podem, em grande escala,
impactar, fortemente, a rentabilidade do empreendimento. Os desvios no
orçamento podem ocorrer por falha quanto ao valor e quanto à quantidade;
Situação econômico-financeira desfavorável – após ocorrer a contratação do
projeto com a CEF, podem ocorrer cenários negativos para a construção no
país e estas abalarem o setor, influenciando, diretamente, no seu custo de
obra. Embora não seja previsto reajuste no contrato com a CEF, a
construtora/incorporadora poderá pleitear a sua revisão quanto a esses
fatores, desde que, devidamente, justificados. Atualmente, na terceira fase do
MCMV, foram ampliados os valores dos imóveis e subsídios do programa, a
fim de reduzir a defasagem e acompanhar o cenário econômico. Mesmo assim,
possuir a possibilidade de alteração do valor contratado reduz o risco do
empreendedor em ter que assumir, de forma isolada, eventuais intensas
alterações do cenário econômico-financeiro.
Compra/contratação – no momento da aquisição/contratação, o valor pode
sofrer alterações em virtude da demanda pelo produto/serviço. Caso o valor
aumente em relação ao orçado, a construtora/incorporadora deverá assumir
sozinha este custo extra. Além disso, aquisições/contratações superiores às
necessárias também impactam o custo final. Desperdícios de materiais ou
contratações acima do necessário serão absorvidas pelo empreendedor,
reduzindo sua margem de rentabilidade.
Atraso no cronograma da obra – o pagamento realizado pela CEF é baseado
nas medições da obra e vendas. Assim, atrasos na obra provocarão, não só
pagamentos não orçados de locação de equipamentos e mão-de-obra que não
serão cobertos pela CEF, como também multas por atraso. Restando à
construtora/incorporadora absorver este custo, com redução da rentabilidade
ou até com prejuízo.
Entretanto, paralelo a cenários que podem ser prejudiciais e exceder orçamento
e prazos, o empreendimento pode trazer uma rentabilidade acima da planejada. Tal
situação ocorrerá, provavelmente, se os empreendedores, não só conhecerem bem
os detalhes do programa, o orçamento do seu empreendimento e sua capacidade de
produção, atrelando a isso técnicas que diminuam o custo e aumentem sua
56
produtividade e competitividade, como também realizarem verificações e controle
constante do orçado com o executado.
4.2 VENDAS
Para a Faixa 2 do programa MCMV, o empreendedor precisa garantir a venda
de 30% das unidades para a CEF aceitar o projeto. Após a aprovação, caberá ao
desenvolvedor buscar novos compradores, como acontece em uma incorporação
convencional. Diferentemente do que ocorre na Faixa 1, que apresenta uma demanda
garantida, em virtude de toda produção ser repassada para a CEF e esta tendo a
tarefa de vender as unidades.
No período de lançamento do empreendimento, compreendido entre a fase de
aprovação do projeto pela CEF e início das obras pelo desenvolvedor, ou venda de
todas as unidades, o empreendedor arcará com as despesas de publicidade,
propaganda e marketing, pois estes não são aportados e previstos no orçamento
repassado à CEF, elevando o risco desta fase. O lançamento é utilizado para atingir,
de forma impactante, o público-alvo, com o fim de atingir o maior número de unidades
vendidas possível, no menor tempo possível, visando garantir o sucesso
mercadológico e, consequentemente, o prosseguimento do empreendimento.
Salienta-se o alto risco desta fase, em virtude dos recursos investidos se mostrarem,
praticamente, perdidos num eventual fracasso de vendas no período, pois estes não
serão pagos pela CEF.
Segundo Almeida (2010), legalmente, o empreendedor tem até 180 para
desistir da incorporação e rescindir os contratos de venda já firmados, restituindo os
valores pagos, sem necessidade de indenizar os compradores caso não atinja um
nível de sucesso que entende satisfatório para o avanço do projeto.
Entretanto, enfatiza-se que caso haja a desistência do projeto, há a
possibilidade de degradar a imagem sobre o imóvel e, principalmente, sobre a
empresa.
Na fase de lançamento, as empresas costumam postergar o início das obras,
respeitando o prazo de entrega estipulado, a fim de acumular o maior volume de
recursos financeiros no caixa do empreendimento. Visam assim, o adiamento do início
da obtenção de financiamento e possível execução total do empreendimento com
recursos advindos dos mutuários.
57
4.2.1 Custos atrelados às vendas
Em um mercado diversificado, competitivo e dinâmico, a propaganda e a
divulgação dos empreendimentos são fatores fundamentais para o êxito das vendas
no início de seu ciclo e viabilidade do negócio imobiliário.
Além despesas com marketing e propaganda, devem-se ser previstos gastos
com o planejamento e coordenação de vendas de possíveis estandes, bem como sua
construção e percentual de vendas para corretagem. Onde todas estas despesas
devem ser compostas num percentual do preço final das unidades, pois estes custos
não estão previstos no orçamento repassado à CEF.
Diante disso, muitas construtoras e incorporadoras investem recursos em
diferentes maneiras de liquidação das unidades com movimentos comerciais, pois
mesmo estes recursos não sendo pagos pela CEF, futuramente, estas despesas
podem se tornar baratas, visto que promovem velocidade de vendas, reduzem
financiamentos pela geração de receita e diminuem estoques e despesas futuras.
4.2.2 Estratégias de vendas
Em virtude de competitividade, diversificação e margens estreitas da Faixa 2
do MCMV, tornam-se necessário boas e precisas estratégias de vendas, uma vez que
não há elevada margem para estes gastos e tais recursos precisam ser eficazes.
Para Garbi (2011), não há um modelo ideal único para vender
empreendimentos de habitação popular. Neles devem ser levados em conta a
localização e tipo do produto, a localização e formato do ponto de venda, volume de
investimento para a venda, equipe de vendas e público-alvo.
Nesse contexto, muitas construtoras e incorporados investem em equipes
próprias ou terceirizadas de pesquisa e inteligência de mercado e vendas. Sendo,
geralmente, próprias quando em empresas maiores e terceirizadas em empresas
menores.
A pesquisa de mercado inicia com o estudo vocacional do terreno, onde se
avalia se há enquadramento nos padrões do MCMV em questões de preço,
localização e existência de infraestrutura ou viabilidade de execução. Segundo a
Revista Construção Mercado (2015d), empreendimentos para baixa renda
58
apresentam maior êxito se estes forem próximos à rede pública de transporte e
apresentarem boa estrutura de lazer.
Em seguida, a pesquisa determina indicadores mercadológicos como oferta,
demanda, estoque, lançamentos, velocidade de vendas e se os preços praticados na
região e estes fatores se enquadram na Faixa 2 do programa.
Caso positivo até o momento, levantam-se os dados sociodemográficos e
econômicos da região, como crescimento e densidade populacional, emprego e
renda, economia e capacidade de endividamento, a fim de avaliar o potencial de
absorção do empreendimento.
Após identificar o perfil do público enquadrado na Faixa de renda a ser
trabalhada, é elaborado o projeto arquitetônico nos parâmetros da CEF que atenda às
expectativas do consumidor.
Já para a venda destas unidades, a equipe de marketing e venda precisa avaliar
que tipos de experiências e exposições terão maior influência em cada etapa do
processo da compra. Esta compreensão auxiliará a empresa a alocar recursos para
comunicação mais eficaz, fator de grande relevância em empreendimentos de
habitação popular.
Nesse contexto, as fachadas e ambiente do ponto de venda desempenham
papel fundamental na tarefa de captar a atenção do cliente, pois o maior número de
decisões de compra ocorre ali. Este local, para melhores resultados, deve ter
arquitetura, cores e ambientações direcionadas para o padrão de média e baixa renda,
de forma a não inibir e também suavizar e entreter o cliente.
4.2.3 Velocidade de vendas
Um fator de grande importância na viabilidade econômica do empreendimento
são as condições de venda e de pagamento e a época da venda. Para isso são
realizados cenários de velocidades de vendas das unidades habitacionais do
empreendimento. Estas são simulações aplicadas ao fluxo de receitas, com o fim de
projetar as possibilidades de receitas com base na sensibilidade do analista.
São considerados, geralmente, o ambiente capaz de produzir os resultados
desejados e também os cenários mais prováveis. Onde buscam-se as projeções mais
refinadas, aquelas que conseguem atingir o maior grau de precisão de vendas no
59
ciclo, e assim menores desembolsos ou necessidade de financiamentos ao longo do
andamento do empreendimento.
Durante o lançamento, o objetivo é atingir a venda total das unidades ou, ao
menos, alcançar o maior volume possível, no menor tempo e despesas possíveis.
Após o lançamento, no entanto, fatores externos podem alterar as condições que
favoreciam o empreendimento na sua etapa inicial. Podem haver lançamentos de
concorrentes próximos e com maior competitividade, tanto no aspecto custo, quanto
em outras vantagens para o comprador, ou até mesmo capacidade de endividamento
reduzida do público-alvo que prejudiquem o cenário de vendas.
Em cenários negativos de grande estoque, a empresa possui, geralmente, duas
alternativas: a primeira é a utilização de estratégias de descontos e/ou aumento das
despesas comerciais, a fim de acelerar as vendas, mas que prejudicam as margens
de lucratividade. A segunda estratégia é manter os estoques de maneira a manter as
margens, entretanto gera impactos no aspecto do giro do ativo. Assim, devem-se ser
analisadas, de forma meticulosa, a situação e possíveis soluções, a fim de obter as
menores despesas e maior lucratividade considerando os valores do dinheiro no
tempo.
4.3 AVALIAÇÃO DE CRÉDITO
Com interferência direta no estudo de viabilidade, a avaliação de crédito pode
ser decisiva na realização de um negócio. Esta é uma variável atrelada, diretamente,
às entradas monetárias, ao prazo e custo da construção, aos valores e velocidade de
vendas e seus parcelamentos, bem como aos juros durante e depois da construção.
Segundo a Revista Construção Mercado (2015e) a Faixa 2 do MCMV é
bastante complexa e apresenta alta barreira de entrada. É um mercado de margens
estreitas, com giro muito alto, onde o que impera nesse nicho de mercado é a
eficiência operacional. Sendo assim, este mercado requer bastante aptidão, estratégia
e controle de crédito.
4.3.1 Prazo e custo da construção
A Faixa 2 do MCMV necessita grande controle sobre o cronograma físico-
financeiro da construção, uma vez que neste setor está concentrada a maior parcela
60
do custo total do empreendimento. Pequenas interferências nos prazos podem gerar
grandes custos e pôr em risco a lucratividade do empreendimento, visto que as
margens da Faixa 2 são reduzidas. O não cumprimento do prazo acarretará, não
somente despesas elevadas com mão de obra, possíveis locações de equipamentos,
possíveis retrabalhos, impostos, perda de prestígio da empresa e do empreendimento,
como também despesas com multas pelo atraso da obra.
Além disso, é necessário haver monitoramento constante do progresso, com
intenção de obter produtividade e qualidade que atendam ao projeto apresentado à
CEF. Produtividade está atrelada ao andamento mais próximo ou à frente do
cronograma previsto. Onde caso aliada à redução de custos, haverá maiores margens
de lucratividade e não será verificada multa por atraso. Enquanto que qualidade está
associada aos serviços serem bem executados. Isso visa a medição em sua totalidade
pela CEF e dessa maneira evitar retrabalhos e redução de receita pelos serviços.
4.3.2 Entradas monetárias
A liberação de parcelas referentes à obra é efetivada conforme o percentual da
medição mensal de construção realizada aprovada pelo setor de engenharia da CEF
e apontada no Relatório de Acompanhamento de Obra (RAE).
Os pagamentos referentes à medição da obra são impactados,
significativamente, pela elevada velocidade e volume de vendas no lançamento do
empreendimento, pois este valor é atrelado, entre outros fatores, na quantidade de
vendas das unidades habitacionais do empreendimento.
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑟𝑒𝑐𝑒𝑏𝑖𝑑𝑜 = % 𝑚𝑒𝑑𝑖çã𝑜 ∗ 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑎𝑠 𝑣𝑒𝑛𝑑𝑎𝑠 𝑎𝑡é 𝑜 𝑚𝑜𝑚𝑒𝑛𝑡𝑜
Além disso, o valor do terreno também é recebido em função da venda das
unidades devido a fração do terreno que cada uma possui.
Dessa forma, muitas construtoras/incorporadoras investem recursos em
campanhas de marketing e propaganda, atreladas à postergação do início da obra,
para obter o maior número possível de unidades vendidas e, consequentemente,
maiores recebimentos futuros nas medições.
61
4.3.3 Parcela de financiamento
Para a execução da obra, a construtora/incorporadora poderá contar com os
valores advindos das vendas e medições, recursos próprios e/ou parcelas de
financiamento.
Em cenários ideais, as empresas visam executar o empreendimento,
totalmente, com recursos oriundos das vendas das unidades e medições da obra. No
entanto, frequentemente, os valores recebidos pelas vendas e medições não cobrem
os gastos incorridos até o momento. Deste modo apresentam-se as opções: retirar
uma parcela de financiamento com atrativas taxas de juros do MCMV que a CEF
proporciona, aplicar recursos próprios ou acionar empréstimos em outros bancos,
onde as duas últimas opções apresentam taxas de juros superiores às do MCMV.
Sendo assim, majoritariamente, a opção acionada é a aceitação da parcela de
financiamento do programa possibilitada pela CEF.
A fim de não acionar essa parcela de financiamento, a
construtora/incorporadora necessita ser produtiva em sua obra e possuir grande
volume de venda no princípio do ciclo do empreendimento. Conforme já visto antes,
passado o período de lançamento, iniciada a obra, quando o estoque não é totalmente
vendido, a empresa possui duas alternativas para liquidar o estoque: a primeira é a
utilização de estratégias de descontos e/ou aumento das despesas comerciais com o
propósito de acelerar as vendas. Com isso são recebidas quantias maiores referentes
às medições, possibilitando o não acionamento da parcela de financiamento da CEF,
mas que prejudicará as margens de lucratividade do empreendimento. A segunda
estratégia é manter os estoques de forma a manter as margens, entretanto, o
acionamento da parcela de financiamento será inevitável e, mesmo com as taxas de
juros atrativas do programa, esta pode gerar grandes impactos no prosseguimento em
virtude dos elevados valores envolvidos.
Dessa forma, a avaliação das tomadas de decisão em relação ao crédito e
andamento do empreendimento, bem como seu cenário, é constante. Durante e após
o término, faz-se um paralelo entre o estudo de viabilidade realizado antes do início
do empreendimento e o que foi/está sendo realizado. Essa avaliação realizada
durante, gerará, posterior à análise dos dados, as tomadas de decisão, enquanto que
na visão após, é apresentado o desempenho e perspectiva para novos negócios.
62
A tomada de decisão é baseada nos dados de despesas e receitas, previstas
e consolidadas, quantidade de exposição e riscos que o empreendimento está tendo,
assim como a análise dos indicadores de viabilidade mais adequados para o
empreendimento, considerando o valor do dinheiro no tempo.
63
5 RELAÇÃO DOS COMPONENTES PARA A QUALIDADE DO INVESTIMENTO
Após o estudo, foi constatado que a rentabilidade de investimentos no MCMV
Faixa 2 é diretamente proporcional à boa gestão destes três itens: o gerenciamento e
controle sobre a construção, velocidade de vendas e a constante avaliação de crédito
disponível.
Figura 3 – Componentes indispensáveis para o êxito de empreendimentos no MCMV
Fonte: Autor.
Entretanto, estes itens não ocorrem no ciclo do empreendimento de maneira
isolada. Necessita-se uma visão holística sobre o cenário de mercado, custos
atrelados ao empreendimento, sua produção, durações e prazos, capacidade de
absorção do empreendimento pela sociedade, considerando preços e concorrentes,
e grande conhecimento do programa, pois estes itens acontecerão, simultaneamente,
no mesmo âmbito.
Como estes componentes estão, constantemente, atrelados, busca-se
equacioná-los e estudá-los durante a execução do empreendimento, a fim da melhor
tomada de decisão.
Elevada velocidade de vendas acarreta em maiores recebimentos pelas
medições da obra e menores, ou até mesmo isenção, de parcelas de financiamento
pela CEF. No entanto se isso não ocorrer, deve-se estudar a realização de esforços
64
para liquidar o estoque, visando maiores receitas nos pagamentos. Com isso ter-se-á
menores taxas de retorno e maior payback, além de gastos com publicidade e
propaganda. Essa, geralmente, é uma difícil tomada de decisão na visão do
empreendedor.
Associado ao sistema, o gerenciamento da evolução física e despesas da
construção é um fator determinante para o programa, visto que este carrega o maior
custo da realização do empreendimento. Produtividade, velocidade de execução e
redução de custos são essenciais, bem como a diminuição de desperdícios e
aquisições desnecessárias para execução de unidades de até R$ 225 mil. No entanto,
enfatiza-se que elevada produtividade com baixo índice de vendas gerará alta saída
monetária sem aporte futuro e, consequentemente, provável acionamento de parcela
de financiamento. Assim, deve-se considerar os juros vigentes e seus valores,
novamente, associando à possibilidade de incentivar a velocidade de vendas.
Vinculado ao conjunto, a avaliação de crédito disponível é condição
fundamental para o êxito no programa, uma vez que esta analisará todas as tomadas
de decisão durante o ciclo do empreendimento. A observação constante dos gastos
incorridos se faz necessário para verificar, não só se estes estão em conformidade
com o estudo de viabilidade e orçamento, como também ajustar a curva de despesas
e perceber onde está a possível falha do sistema e assim corrigi-la. Goldman (2004)
defende que deve ser feito um paralelo entre a viabilidade financeira antes do início
do empreendimento e os custeios incorridos durante e após o término do ciclo do
investimento. González e Formoso (2001) enfatizam também que
A análise de viabilidade é um processo constante, onde o empreendedor não
pode limitar-se a verificar a viabilidade apenas antes de iniciar a construção,
mas deve reavaliar a lucratividade durante todo o processo, o que permitiria
o ajuste parcial, em razão de alguma distorção no cumprimento do planejado.
Além disso, a avaliação de crédito verifica a evolução da construção, analisa a
exposição financeira do empreendimento e da empresa, e assim decide sobre as
vantagens de redução de preços para alavancagem de vendas ou mantimento das
margens de lucratividade e acionamento da parcela de financiamento pela CEF.
Sendo assim, é preciso analisar cenários negativos, seus riscos, simulá-los e
prever soluções, no entanto, com bons projetos, localização e estratégias de vendas,
65
ter-se-á elevadas entradas monetárias. Associado a isto, com bom orçamento,
método construtivo produtivo e adquirindo somente o necessário, pode-se reduzir as
despesas e finalizar o empreendimento em menor prazo e assim menores custos. Por
fim, atrelado a tudo isso, grande conhecimento do programa e suas regras, das taxas
de juros, análise de exposição e acompanhamento de saídas e entradas monetárias
podem garantir rentabilidade superior à esperada ao fim do ciclo do empreendimento.
66
6 CONSIDERAÇÕES FINAIS
O déficit habitacional é um problema nacional que vigora por décadas. O
Governo Federal em parceria com os órgãos estaduais e municipais obtiveram
diferentes graus de resultado na tentativa de redução desse índice ao longo da história
do país. Entretanto, nenhum deles atingiu elevado nível de satisfação na diminuição
do déficit habitacional, principalmente, perante a população de baixa renda.
Paralelo a esse contexto, a iniciativa privada identificava um nicho de mercado
atrativo, em razão da grande demanda que era apresentada. Todavia, os programas
de incentivo à aquisição de imóveis atendiam, em geral, apenas pessoas com renda
superior a dez salários mínimos, enquanto que a população de baixa renda não era
capaz de pagar ou financiar esses imóveis. Dessa forma, as empresas não se
interessavam em desenvolver produtos para esta parcela da população, em virtude
do baixo retorno do investimento e riscos iguais, ou superiores, a uma incorporação
para classe média.
Assim, em março de 2009, foi lançado o MCMV. Este programa diferenciava-
se de outros já realizados em função de sua estruturação. Enquanto que os outros
sistemas atendiam apenas a uma porção da população, o MCMV, disponibilizando à
população com renda de zero a dez salários mínimos a aquisição de moradias, busca
não apenas reduzir o déficit habitacional, mas também reestruturar o setor econômico
e social do país. Dentro do programa há a separação por renda das famílias, em que
cada Faixa apresenta seus subsídios, taxas de juros e preços máximos dos imóveis
para maior incentivo.
A Faixa 2, para famílias com renda de R$ 2.350,01 a R$ 3.600,00, apresenta
às construtoras/incorporadoras o diferencial de possuir baixa concorrência e subsídios
que equacionam a capacidade de pagamento da população e o preço que elas
consideram atrativo para o investimento. No entanto, esta Faixa conta com margens
enxutas e exige não só grande produtividade, entendimento e controle do orçamento
e seu desenvolvimento, como também conhecimento profundo de todas as fases do
programa e aspectos críticos que possam influenciar sua remuneração.
Portanto, enquanto que o empreendedor objetiva investir nesse mercado
carente de habitações de baixo preço e que possui incentivos governamentais, impera
a dificuldade de adaptação de custos de terreno, da construção e atendimento das
especificações técnicas aos preços máximos estipulados pela CEF.
67
Constatou-se três componentes principais de análise para a viabilidade de
empreendimentos inseridos na Faixa 2 do programa. O primeiro conta com o custo da
construção, cujo valor compreende à maior porção do custo total do empreendimento,
e o custo do terreno, o qual é o custo mais flutuante, pois depende do mercado da
região onde se pretende desenvolver o projeto. A evolução da construção necessita
ser produtiva e assertiva em suas despesas, enquanto que a definição do terreno deve
considerar localização de atratividade e custo que se enquadre no orçamento total. O
empreendedor precisa partir do VGV do projeto e buscar adequar o custo do terreno,
infraestrutura e edificações na sua composição.
O segundo compreende o contexto de vendas do empreendimento. Nele são
considerados a velocidade de vendas e suas estratégias, bem como seus gastos
atrelados à publicidade, propaganda e campanhas para liquidação do estoque.
O terceiro é a avaliação de crédito. É o exame contínuo das vantagens de
decisões durante o ciclo do empreendimento. Consideram-se os gastos incorridos em
todo o projeto, a exposição financeira da empresa, a necessidade de alavancagem de
vendas e acionamento das parcelas de financiamento. Analisa o valor do dinheiro no
tempo e as melhores tomadas de decisão, a fim da maior rentabilidade possível no
término do empreendimento.
Percebe-se que estes itens não ocorrem de forma isolada no ciclo do
empreendimento. Todos acontecem simultaneamente. Assim, torna-se necessário o
gerenciamento constante de todo financiamento e evolução do empreendimento, pois
este é bastante sensível a mudanças de cenário e distorções no orçamento, em
virtude do valor de pagamento pré-fixado em contrato e margens estreitas da Faixa 2.
Por fim, recomenda-se a continuidade deste estudo, acompanhando de forma
real e integral o ciclo de um empreendimento inserido no MCMV, analisando seu
comportamento e características.
68
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