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CURSO: MBA em Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil TURMA: II Módulo: Trabalho de Conclusão de Curso Professor: Pedro de Seixas Corrêa Aluno: Frederico Amorim Dacoregio
Data da entrega do trabalho: _____/_____/_____ Recebido por: _____________________________ Assinatura: ______________________________
FREDERICO AMORIM DACOREGIO
VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DA INCORPORAÇÃO DE UM EDIFÍCIO POPULAR EM PALHOÇA/SC
Coordenador Acadêmico: Prof. MSc. Pedro de Seixas Corrêa
Orientador de TCC: Prof. MSc. Pedro de Seixas Corrêa
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao curso MBA em Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil de Pós-Graduação lato sensu, Nível de Especialização, do Programa FGV
Management como pré-requisito para a obtenção do título de Especialista.
TURMA 2
FLORIANÓPOLIS (SC)
2011
FREDERICO AMORIM DACOREGIO
VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DA INCORPORAÇÃO DE UM EDIFÍCIO POPULAR EM PALHOÇA/SC
Trabalho de conclusão de curso apresentado para obtenção de título de Especialista no Curso de Pós Graduação em Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil, Fundação Getúlio Vargas. Orientador: Prof. MSc. Pedro de Seixas Corrêa
FLORIANÓPOLIS (SC)
2011
TERMO DE APROVAÇÃO
O Trabalho de Conclusão de Curso
VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DA INCORPORAÇÃO DE UM EDIFÍCIO
POPULAR EM PALHOÇA/SC
Elaborado por Frederico Amorim Dacoregio e aprovado pela Coordenação Acadêmica foi aceito como pré-requisito para a obtenção do MBA em Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil, Curso de Pós-Graduação lato sensu, Nível de Especialização, do Programa FGV Management.
Data da aprovação: _____ de ______________ de _________
_________________________________________ Prof. MSc. Pedro de Seixas Corrêa
Coordenador Acadêmico
_________________________________________ Prof. MSc. Pedro de Seixas Corrêa
Orientador de TCC
DACOREGIO, Frederico Amorim. Viabilidade econômico-financeira da incorporação de um
edifício popular em Palhoça/SC. [Monografia de especialização]. Programa FGV Management.
Florianópolis (SC), 2011. 62p.
Programas do Governo Federal, como o “Minha Casa, Minha Vida”, têm atribuído facilidades na
obtenção de crédito e subsídios para a obtenção da casa própria, gerando no mercado um
aumento da demanda por imóveis. Ainda, favoreceu o surgimento e estabilização de novas
empresas de construção e o fortalecimento de empresas que já vinham atuando no mercado. O
mercado da construção civil está em alta. Os investimentos no setor de habitação popular estão
em acentuado crescimento desde o lançamento do Programa de Aceleração do Crescimento
(PAC), no ano de 2007, pelo Governo Federal. Até o ano de 2010 foram investidos mais de R$12
bilhões de reais apenas no setor de habitação no estado de Santa Catarina. Trata-se de um estudo
de viabilidade econômico-financeira de um empreendimento de habitação popular multifamiliar
no município de Palhoça, Santa Catarina. O objetivo do trabalho consistiu em elaborar um roteiro
para o desenvolvimento de estudos de viabilidade e definir parâmetros que possam ser utilizados
como referência à avaliação da qualidade de futuros investimentos semelhante nessa região. Para
tal, o trabalho encontra-se organizado em cinco capítulos, que tratam sobre os seguintes eixos
norteadores: 1) Déficit habitacional brasileiro; 2) Fundamentação teórica para a elaboração de um
estudo de viabilidade; 3) Pesquisa de mercado e descrição das características do empreendimento
proposto, com definições de projeto, custos de construção e definição de preço e velocidade de
vendas; 4) Análise dos parâmetros definidos: cenários estáticos e dinâmicos; e, 5) Conclusões do
estudo de viabilidade do empreendimento proposto, com sugestões para novos trabalhos. Assim,
ao final do trabalho, será possível auxiliar a decisão acerca da melhor maneira (de maior
vantagem financeira) para empreender com recursos financeiros próprios e, quais os resultados
possíveis de serem alcançados em investimentos voltados para a habitação popular no município
de Palhoça/SC. Pretende-se também, definir valores e formas de pagamento possíveis para
aquisição de terrenos, de forma a alcançar índices pré-estabelecidos de retorno financeiro.
Palavras-chave: Viabilidade. Viabilidade econômico-financeira. Empreendimento popular.
Incorporação imobiliária. Construção civil. Habitação popular multifamiliar.
DACOREGIO, Frederico Amorim. Viabilidad econômica y financiera de la incorporación de
un edificio popular en Palhoça/SC. [Monografía]. Programa FGV Management. Florianópolis
(SC), 2011. 62p.
Programas del Gobierno Federal, como “Mi Casa, Mi Vida”, han asignado facilidad en la obtención
de creditos y subsidios para obtener una vivienda y la creación de una mayor demanda del mercado
imobiliario. Sin embargo, favoreció la aparición y la estabilización de las empresas de nueva
construcción y empresas constructoras que ya operaban en el mercado. El mercado de la
construcción está en auge. La inversión en viviendas populares es cada vez mayor desde el
lanzamiento del Programa de Aceleración del Crecimiento (PAC) en 2007, del Gobierno Federal.
En el año 2010 se invirtieron más de R$ 12 mil millones sólo en el sector de la vivienda en el
estado de Santa Catarina. Se trata de un estudio de la viabilidad económica de un desarrollo de
viviendas multifamiliares en Palhoça, Santa Catarina. El objetivo de este estudio fue crear un plan
de trabajo para el desarrollo de los estudios de factibilidad y definir los parámetros que se pueden
utilizar como punto de referencia para evaluar la calidad de las futuras inversiones similares en la
región. Con este fin, el trabajo está organizado en cinco capítulos que tratan sobre los siguientes
principios rectores: 1) Déficit de vivienda de Brasil, 2) Bases teóricas para la preparación de un
estudio de viabilidad, 3) Investigación del mercado y la descripción de las características de
propuestas de desarrollo, con las definiciones de los costos de diseño, construcción y fijación de
precios y de la velocidad de venta, 4) Análisis de los parámetros definidos: escenarios estáticos y
dinámicos, y 5) Conclusiones del estudio de viabilidad para el desarrollo propuesto, con
sugerencias para un nuevo trabajo . Así, el final de la obra, es posible ayudar a la decisión sobre la
mejor manera (beneficios financieros) para llevar a cabo con sus propios recursos financieros y los
posibles resultados que deben alcanzarse en las inversiones para viviendas populares en
Palhoça/SC. También se pretende definir los valores y las posibles formas de pago para la
adquisición de tierras a fin de lograr pre-establecido tasas de rendimiento financiero.
Palabras-clave: Viabilidad. Viabilidad económica y financiera. Construcción popular. Bienes
raíces. Construcción civil. Viviendas populares multifamiliares.
LISTAS DE TABELAS
Tabela 2 – Velocidade de vendas ................................................................................................ 25
LISTAS DE ABREVIATURAS E SIGLAS
a.a. Ao ano
a.m. Ao mês
AMC Área Mista Central
CBIC Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil
CEF Caixa Econômica Federal
COFINS Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social
COHAB Companhia de Habitação de Santa Catarina
CSLL Contribuição Social Sobre o Lucro Líquido
CUB Custo Unitário Básico
FGTS Fundo de Garantia por Tempo de Serviço
IA Índice de Aproveitamento
IL Índice de Lucratividade
IR Imposto de Renda
IVV Índice de Velocidade de Vendas
m2 metro quadrado
NBR Norma Brasileira
PAC Programa de Aceleração do Crescimento
PIS Programa de Integração Social
SC Santa Catarina
SINDUSCON Sindicato da Indústria da Construção Civil
TIR Taxa Interna de Retorno
TMA Taxa Mínima de Atratividade
VAUE Valor Anual Uniforme Equivalente
VGV Valor Geral de Vendas
VPL Valor Presente Líquido
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO................................................................................................................. 09 1.1 CONTEXTUALIZAÇÃO DO TEMA............................................................................. 09 1.1.1 Cenário Sócio-Econômico Brasileiro Atual.............................................................. 09 1.1.2 O Déficit Habitacional Brasileiro.............................................................................. 10 1.1.3 O Crédito Imobiliário................................................................................................. 10 1.2 JUSTIFICATIVA DO TEMA ESCOLHIDO.................................................................. 11 1.3 OBJETIVOS DO TRABALHO....................................................................................... 11 1.4 ESTRUTURA DO TRABALHO..................................................................................... 12 2 REVISÃO DE LITERATURA........................................................................................ 14 2.1 INTRODUÇÃO AO ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA................ 14 2.2 ETAPAS DO ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA............... 15 2.2.1 Estudo de Mercado...................................................................................................... 15 2.2.2 Estudo de Massa e Determinação dos Rendimentos................................................ 15 2.2.3 Determinação dos Custos............................................................................................ 16 2.2.4 Indicadores do Investimento....................................................................................... 16 2.3 CONCEITOS PARA DETERMINAÇÃO DE PREÇO DE MERCADO........................ 18 2.4 CONCEITOS PARA DETERMINAÇÃO DE VELOCIDADE DE VENDAS.............. 19 3 DESENVOLVIMENTO................................................................................................... 20 3.1 INTRODUÇÃO............................................................................................................... 20 3.2 TERRENO, ESTUDO DA POTENCIALIDADE CONSTRUTIVA E DETALHES DO PROJETO........................................................................................................................
20
3.2.1 Descrição do Empreendimento.................................................................................. 22 3.3 ESTIMATIVA DE CUSTOS........................................................................................... 22 3.4 DETERMINAÇÃO DO PREÇO, VELOCIDADE DE VENDAS E ESTIMATIVA DO VGV.......................................................................................................................................
23
4 ANÁLISE DOS RESULTADOS...................................................................................... 26 4.1 CENÁRIO ESTÁTICO 1: COMPRA DO TERRENO COM DINHEIRO................... 26 4.2 CENÁRIO ESTÁTICO 2: COMPRA DO TERRENO COM PERMUTA FÍSICA........ 27 4.3 CENÁRIO DINÂMICO 1: COMPRA DO TERRENO COM DINHEIRO....................... 28 4.4 CENÁRIO DINÂMICO 2: COMPRA DO TERRENO COM PERMUTA FÍSICA....... 28 5 CONCLUSÃO................................................................................................................... 30 REFERÊNCIAS................................................................................................................... 31 APÊNDICES......................................................................................................................... 33 ANEXOS................................................................................................................................ 45
9
1 INTRODUÇÃO
O tema abordado neste trabalho é um estudo de viabilidade econômico-financeira de um
Edifício Residencial Multifamiliar, localizado na cidade de Palhoça, Santa Catarina (SC). Para a
realização do estudo de viabilidade também serão apresentados estudos de mercado, com
definição de preços de apartamentos e terrenos nessa região. Do empreendimento em estudo
serão apresentados projetos, orçamento, cronograma físico-financeiro e consulta de viabilidade
na prefeitura local.
1.1 CONTEXTUALIZAÇÃO DO TEMA
1.1.1 Cenário Sócio-Econômico Brasileiro Atual
No ano de 2007 o governo brasileiro inicia o Programa de Aceleração do Crescimento
(PAC), com a responsabilidade de impulsionar o crescimento econômico do país através de
investimentos no setor de infra-estrutura, estimulando toda a cadeia produtiva e trazendo
benefícios sociais para a população mais carente (BRASIL, 2010). Dentro dos objetivos do
programa estão incentivos para a construção civil, como a redução de tributos e a facilitação
do crédito. Para tal, o Governo Federal injetou recursos financeiros no programa Minha Casa
Minha Vida que, através da Caixa Econômica Federal, consegui alcançar a população de mais
baixa renda e carente de habitação.
Conforme apontado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil (CBIC),
no ano de 2010 a construção civil viveu o melhor ano da sua história, gerando cerca de
quatrocentos mil empregos formais em todo o país e atingindo um crescimento de
aproximadamente 11%.
10
1.1.2 O Déficit Habitacional Brasileiro
Mesmo com o mercado aquecido e o aumento significativo da procura por imóveis, o
déficit habitacional ainda é muito elevado.
Estima-se que o déficit habitacional brasileiro ainda seja de aproximadamente seis
milhões de residências, devido ao fato que durante vinte anos não existiram planos de habitação,
causando, concentração demográfica nas grandes cidades, moradias sem requisitos básicos, além
de um acentuado crescimento do número de favelas no território nacional.
Em estudo realizado por Oliveira (2009), estima-se que até o ano de 2023 ainda teremos
cerca de vinte milhões de domicílios deficitários ou inadequados, levando em consideração o
crescimento populacional, o envelhecimento das habitações atuais e a variação do tamanho médio
do domicílio, que é dado pela quantidade de moradores por domicílio.
1.1.3 O Crédito Imobiliário
Como já mencionado, os programas do Governo Federal, com facilidades para obtenção
de crédito e subsídios para a obtenção da casa própria, geraram no mercado um aumento da
demanda por imóveis, permitindo assim o surgimento e estabilização de novas empresas de
construção e o fortalecimento de empresas que já vinham atuando no mercado.
Dentre os diversos fatores que contribuíram para o acelerado crescimento do crédito
imobiliário no Brasil, podemos destacar:
· Aumento do emprego formal, que permitiu um aumento da arrecadação da poupança e do
Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), que são a principal base de crédito
para financiamento habitacional;
· Estabilidade da economia: aumentou o poder aquisitivo da população e possibilitou a
redução das taxas de juros praticadas no mercado;
· Segurança jurídica: obtida através da alienação fiduciária, instituída em 2004;
11
· Alongamento dos prazos de financiamento para até 30 anos: permitiu a redução do valor
das prestações mensais.
1.2 JUSTIFICATIVA DO TEMA ESCOLHIDO
O mercado da construção civil está em alta. Os investimentos no setor de habitação
popular estão em acentuado crescimento desde o lançamento do PAC, no ano de 2007, pelo
Governo Federal. Até o ano de 2010 já foram investidos mais de R$12 bilhões de reais apenas no
setor de habitação no estado de Santa Catarina, conforme indicam os relatórios publicados na
página eletrônica do Governo Federal (BRASIL, 2010).
Segundo o Ministério das Cidades (SINDUSCON, 2011), em 16 de junho de 2011, para o
período de 2011 a 2014, durante a segunda etapa do programa, estão previstos investimentos na
habitação popular nacional da ordem de R$ 125,7 bilhões, sendo R$ 72,6 bilhões para subsídios e
R$ 53,1 bilhões para financiamento. Segundo Maria Darci Beck, presidente da Companhia de
Habitação de Santa Catarina (COHAB), Palhoça foi a cidade catarinense com maior número de
contratos assinados para o programa, com 3.346 contratos assinados. Com todo esse cenário
favorável é natural que investidores despertem o interesse por boas oportunidades no setor de
negócios imobiliários (SINDUSCON, 2011a).
Sendo assim, a escolha por realizar um estudo de viabilidade como tema deste trabalho,
surgiu da necessidade em determinar parâmetros que qualifiquem investimentos em negócios
imobiliários, permitindo que investidores tenham condições para avaliar a atratividade de tal
investimento ainda em fase de planejamento, antes mesmo de efetuar a compra do terreno.
1.3 OBJETIVOS DO TRABALHO
O objetivo específico deste trabalho é desenvolver um estudo de viabilidade econômico-
financeira, que sirva de base para a avaliação de futuros negócios de construção e incorporação
12
de edifícios habitacionais de padrão popular, situados na região periférica da cidade de
Palhoça/SC. Para tal, serão realizados estudos de mercado em Palhoça e também serão estudados
os parâmetros de custo e tempo de execução de um edifício em construção nessa região.
O estudo de mercado a ser realizado terá caráter qualitativo e quantitativo, com objetivo
de identificar o valor médio de venda do metro quadrado de imóveis de padrão popular em
Palhoça, as relações de oferta e demanda e a determinação da velocidade média de vendas para
apartamentos de padrão popular.
Ao final deste estudo, pretende-se ter dados que sirvam como parâmetros iniciais para o
estudo de viabilidade de um novo negócio, como por exemplo, o preço máximo do metro
quadrado de um terreno, com viabilidade semelhante a do edifício em estudo, que poderá ser
pago em espécie ou permuta, de forma que os índices de retorno financeiro do negócio fiquem
dentro de uma margem pré-definida, considerada como atrativa para o negócio. Estudo inverso
também será apresentado, considerando o valor médio de venda do metro quadrado dos terrenos
na região, serão obtidos como resultados índices que demonstrem a qualidade financeira de
investimentos de construção e incorporação nessa região.
1.4 ESTRUTURA DO TRABALHO
A estrutura deste trabalho foi desenvolvida em cinco capítulos, onde o primeiro capítulo
inicia tratando do déficit habitacional brasileiro para a população de baixa renda que, associado
ao bom cenário econômico do país favoreceu aos investimentos, tanto público quanto privado, no
setor da construção, tornando a concorrência cada vez mais acirrada e colocando o planejamento
econômico e financeiro em condição imprescindível para o sucesso de um empreendimento.
No segundo capítulo será apresentada a fundamentação teórica para a elaboração de um
estudo de viabilidade, onde serão detalhadas as etapas e forma de elaboração do mesmo.
No desenvolvimento do estudo de viabilidade, tratado no terceiro capítulo, será
apresentada a pesquisa de mercado, que evidenciará as características dos imóveis em
comercialização na região do estudo. Nesse capítulo também serão apresentadas as características
13
do empreendimento proposto, com definições de projeto, custos de construção e definição de
preço e velocidade de vendas.
O quarto capítulo será dedicado para a análise dos parâmetros definidos, com a elaboração
de cenários estáticos e dinâmicos que resultem em indicadores financeiros que possam ser
utilizados para qualificar o investimento em viável ou inviável, dentro de condições pré-
estabelecidas para o negócio.
Ao final, no quinto capítulo, serão apresentadas as conclusões do estudo de viabilidade do
empreendimento proposto, com sugestões para novos trabalhos que possam enriquecer e dar
continuidade ao estudo aqui apresentado.
14
2 REVISÃO DE LITERATURA
2.1 INTRODUÇÃO AO ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA
Conforme já exposto anteriormente neste trabalho, o mercado imobiliário está em alta,
com uma demanda muito grande por imóveis populares em todo o território nacional e, em
especial neste estudo, na região da cidade de Palhoça/SC. Muitas são as construtoras e
incorporadoras que estão aproveitando deste momento para investir nessa região, fazendo com
que a concorrência aumente constantemente e, que seja fundamental para a sobrevivência das
empresas que qualquer investimento nesse cenário necessite ser realizado com base em um
planejamento assertivo. Segundo Drucker (2001), planejar é definir quais ações devem ser
tomadas em momento presente para se alcançar um objetivo futuro.
O estudo de viabilidade é uma etapa de planejamento que consiste em verificar se um
projeto é exeqüível dentro de premissas estabelecidas para cada empresa. O estudo compreende
uma pesquisa de mercado, para determinar quais as características que o projeto deve contemplar
e se existe demanda para esse projeto. Também devem ser verificados os resultados financeiros
do projeto, como os rendimentos da empresa e questões como o financiamento da produção e do
cliente final. Depois de verificado o estudo de mercado e os resultados financeiros, será possível
analisar se os resultados são ou não atrativos para a empresa e se o projeto estudado é a melhor
alternativa de negócio.
Na opinião de Bordeaux-Rêgo (2008), para que uma empresa consiga enfrentar a
concorrência de mercado é necessário se manter atualizada, investir em inovação e buscar novos
empreendimentos, maximizando os lucros para os acionistas, de forma sustentável, mesmo que
em longo prazo.
15
2.2 ETAPAS DO ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA
Segundo Balarine (1997), a decisão pelo lançamento de um projeto de incorporação
imobiliária depende da avaliação de fatores econômicos, como bons valores de Valor Presente
Líquido (VPL) e Taxa Interna de Retorno (TIR), e também de fatores financeiros, como a
obtenção de recursos para o financiamento da produção e do cliente final.
Hochheim (2002) estabelece uma série de aspectos que devem ser considerados em um
investimento imobiliário, como: aspectos econômicos, aspectos técnicos, aspectos financeiros,
jurídicos e legais, administrativos, do meio ambiente, e aspectos contábeis.
2.2.1 Estudo de Mercado
Dentro do estudo de viabilidade econômico-financeira somente alguns dos aspectos
citados serão abordados. Os trabalhos devem iniciar pelo estudo de mercado, onde serão
verificadas as tendências de mercado da região para ajudar na definição dos atributos do produto,
quantidade, valor e velocidade de venda e capacidade de pagamento dos clientes. Também deve
ser definida a região onde será executado o empreendimento que é onde iniciará o processo de
prospecção do terreno. Na prospecção do terreno devem ser verificados parâmetros como a área
do terreno, o valor do metro quadrado, a viabilidade construtiva, fornecida pela prefeitura, e as
formas de pagamento, que podem ser em dinheiro ou em permuta. Os aspectos técnico, jurídico e
ambiental não serão considerados neste estudo econômico-financeiro.
2.2.2 Estudo de Massa e Determinação dos Rendimentos
Encontrado um terreno de interesse, deve-se elaborar um estudo de massa ou estudo da
potencialidade construtiva. Para executar esse estudo é preciso ter a viabilidade fornecida pela
16
prefeitura e conhecer as regras do plano diretor da região. Os resultados desse estudo de
potencialidade construtiva irão indicar o volume total que poderá ser edificado e, dessa forma,
determinar a quantidade de unidades que poderão ser construídas neste terreno. Sabendo dessas
informações e, com base no estudo de mercado realizando logo no início do trabalho, já é
possível determinar o Valor Geral de Vendas (VGV) do empreendimento.
2.2.3 Determinação dos Custos
Neste momento, já existe um estudo de mercado, um terreno de interesse com estudo de
massa e também um VGV estimado. Agora, é preciso estimar os custos do empreendimento. Para
isso, pode ser elaborado um orçamento simplificado, com base em quantitativos de um pré-
projeto, ou simplesmente desenvolver um estudo de custo considerando a planilha de áreas
equivalentes, com base no que diz a Norma Brasileira (NBR) 12721 - Avaliação de Custo de
Construção para Incorporação Imobiliária e Outras Disposições para Condomínios Edilícios e
valores de custo conforme o Custo Unitário Básico (CUB) regional. Ainda na etapa de
estimativas de custo, conforme destaca Araújo (2010), alguns parâmetros que não estão
considerados no cálculo do CUB precisam ser estimados, como os gastos com infra-estrutura
viária, passivos ambientais, taxas de administração, taxa de incorporação, taxas municipais,
tributos, projetos, comissões de vendas, marketing e financiamento.
2.2.4 Indicadores do Investimento
Determinados todos os parâmetros necessários para o estudo econômico-financeiro do
empreendimento, deve-se iniciar a preparação dos relatórios financeiros que demonstrarão a
qualidade do investimento. Esses relatórios podem ser preparados utilizando-se primeiramente
um cenário estático, sem levar em consideração o tempo do projeto, como também pode ser
estudado um cenário dinâmico, considerando neste caso o tempo do projeto e o fluxo de caixa.
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Considerando um estudo de cenário estático, Sá (2009) define que os principais
indicadores são:
· Custo do terreno de até 35% do VGV;
· Custo total de construção de até 50% do VGV;
· Lucro líquido nominal acima de 20% do VGV;
· Exposição de caixa nominal máxima de até 20%
Para a análise de cenários dinâmicos, os principais indicadores financeiros da qualidade
de um projeto, segundo Bordeaux-Rêgo (2010) são: Payback Simples, Payback Descontado,
Valor Presente Líquido (VPL), Taxa Interna de Retorno (TIR) e Índice de Lucratividade (IL).
Hochheim (2002) e Araújo (2010) também consideram importante a estimativa da exposição
máxima de capital.
Considerado pela maioria dos autores como o principal indicador financeiro de um
investimento imobiliário, o VPL é um resultado financeiro utilizado em cenário dinâmico, que é
calculado descontando todo o fluxo de caixa por uma Taxa Mínima de Atratividade (TMA) até a
data presente. Dessa forma é possível saber qual o ganho líquido de capital de um investimento
em valor presente. Sendo assim, após aplicada a taxa de desconto, pode-se dizer que se o VPL for
maior que zero o projeto é viável. Quando o VPL for utilizado como ferramenta de escolha entre
diferentes projetos deve-se escolher o projeto que tiver o maior VPL. Segundo Hochheim (2002),
uma ferramenta para comparar valores de VPL de projetos com vidas diferentes é calcular o
Valor Anual Uniforme Equivalente (VAUE). O VAUE é o fluxo de caixa uniforme equivalente a
TMA do investidor. Então, comparando-se projetos com durações diferentes, deve-se escolher o
projeto que tiver o maior VAUE considerada a mesma TMA para ambos.
A TIR, segunda colocada na preferência dos autores, é definida como a taxa de desconto
que torna o VPL nulo. Pode-se dizer que se todo o dinheiro ganho em um investimento pudesse
ser re-aplicado nele mesmo ou em investimento similar, o caixa estaria sempre zerado e o ganho
de capital evoluiria a uma taxa igual a TIR. Para análise de investimentos, sempre que a TIR do
projeto for maior do que a TMA (taxa mínima de atratividade) o projeto será viável. Araujo
(2010) comenta que em projetos com muito investimento de terceiros a TIR tende a ser maior,
chegando a ser infinita em projetos 100% financiados.
18
O Payback é um indicador de tempo de retorno do capital investido, sendo que o payback
descontado considera uma taxa de desconto ou taxa de oportunidade da empresa e o payback
simples considera apenas o fluxo de caixa sem nenhuma taxa incidente.
O Índice de Lucratividade (IL) ou também chamado de índice benefício/custo representa a
proporção entre o VPL dos recebimentos e o VPL dos custos. Assim, sempre que o IL for maior
do que 1 (um) significa que o investimento além de proporcionar uma TMA, ainda gera um
rendimento adicional, sendo portanto viável.
A exposição máxima de capital, assim como o payback descontado são indicadores
importantes para a avaliação do risco do investimento, uma vez que a exposição máxima de
capital indica qual o capital mínimo necessário que se deve ter em caixa para viabilizar o projeto,
para suprir os momentos de fluxo de caixa negativo e, o payback sinaliza quanto tempo levará
para obter o retorno desse investimento, quando o fluxo de caixa passará a ser positivo.
2.3 CONCEITOS PARA DETERMINAÇÃO DE PREÇO DE MERCADO
“Preço é o volume de dinheiro cobrado por um produto, ou seja, em troca do uso do
benefício proporcionado por um produto ou serviço. O preço é uma variável em função das
utilidades, dos benefícios e dos atributos relevantes aos quais o consumidor é sensível, segundo
sua percepção.” (DIAS, 2003, p.254). Dito dessa forma, o conceito de preço parece bastante
simples, mas os fatores que determinam o preço de um produto e os efeitos que esse preço poderá
causar no mercado podem ser bastante complexos.
O parâmetro inicial para determinação do preço de um imóvel deve ser o próprio custo do
empreendimento. Evidentemente, custos para a elaboração de projetos, compra do terreno, taxas,
marketing, corretagem, custo de construção, etc. devem estar inseridos no preço do imóvel. É
importante considerar também que, em pesquisas realizadas por Heineck e Balarine (apud
BALARINE 1997), o valor médio de venda de um imóvel costuma ficar próximo de 2,24 vezes o
custo de construção.
Outro parâmetro, e talvez o mais importante a ser considerado, na opinião de Balarine
(1997), Sá (2009) e Araújo (2010) é o preço ditado pelo mercado. Considerando que um imóvel
19
representa um investimento bastante alto para grande parte da população, é comum que antes de
comprar um imóvel o comprador realize uma ampla pesquisa de imóveis com características
similares. Dessa forma, o comprador irá perceber que existe certa faixa de preços para
determinados padrões de empreendimentos. Sendo assim, é prudente tentar estabelecer um preço
dentro ou próximo dessa faixa. Sá (2009) acrescenta que, preços muito baixos aumentam a
liquidez, mas comprometem o retorno do investimento e, que preços muito altos diminuem
liquidez acarretando em estoque alto por longo período de tempo, representando custo.
2.4 CONCEITOS PARA DETERMINAÇÃO DE VELOCIDADE DE VENDAS
A velocidade de vendas, bem como a forma de pagamento, são fatores decisivos na
determinação da viabilidade de um empreendimento, quando estudado de forma dinâmica, pois a
velocidade de vendas determinará a entrada de capital que poderá ser utilizada para alavancar o
projeto, reduzindo a utilização de capital de terceiros e reduzindo os custos, aumentando a
rentabilidade do projeto. Resumindo, a velocidade de vendas, associada com as formas de
pagamento irão determinar o fluxo de caixa dos recebíveis do empreendimento.
A velocidade de vendas pode ser considerada como um dos parâmetros mais difícil para
ser definido em um estudo de viabilidade, visto que, depende da observação do mercado e,
muitas vezes, de informações que a empresa não possui, sendo necessário recorrer a dados de
empreendimentos de terceiros.
Balarine (1997) e Di Bernardi (2002) sugerem que a velocidade de vendas seja expressa
através de um índice percentual que represente a quantidade vendida de imóveis de um
empreendimento em relação ao total colocado a venda em um mês. Assim, é possível calcular
uma média percentual, chamada de Índice de Velocidade de Vendas (IVV) para cada região.
Como alternativa, pode-se conseguir índices de velocidade de vendas mais amplos nos endereços
eletrônicos dos sindicatos da construção civil locais.
20
3 DESENVOLVIMENTO
3.1 INTRODUÇÃO
Após a realização do estudo de mercado, onde foi constatado o grande crescimento
econômico brasileiro, com muitos investimentos em infra-estrutura e habitação popular,
associado com o grande déficit habitacional e às políticas do governo para facilitar o crédito e
conseqüentemente a aquisição da casa própria, percebe-se que um dos setores com ótima
perspectiva para investimento é o setor da construção civil, principalmente no segmento da
habitação popular.
Na região da grande Florianópolis, a cidade que tem se destacado como grande canteiro
de obras para habitações populares tem sido Palhoça. Conforme apresentado na contextualização
desse trabalho, a cidade de Palhoça ainda apresenta grande quantidade de terrenos em
comercialização e, de todas as cidades catarinenses, é a cidade que mais assinou contratos com o
programa “Minha Casa, Minha Vida” confirmando seu perfil potencial para acolher projetos
dessa natureza.
Conforme o exposto e, de acordo com os objetivos deste trabalho, optou-se por realizar
um estudo de caso de um empreendimento de habitação popular em Palhoça, para que sirva como
parâmetro de comparação para investimentos futuros semelhantes a esse.
3.2 TERRENO, ESTUDO DA POTENCIALIDADE CONSTRUTIVA E DETALHES DO PROJETO
O terreno do empreendimento em estudo localiza-se no bairro Aririú. É composto pela
unificação de três terrenos com áreas de 450m2, 360m2 e 360m2 respectivamente, totalizando
1.170m2 de área total. A consulta de viabilidade fornecida pela prefeitura, conforme os Anexo A
– Consulta de Viabilidade Folha 1 e Anexo B – Consulta de Viabilidade Folha 2, indica uma
área Área Mista Central (AMC), com gabarito máximo de 4 pavimentos, Índice de
21
Aproveitamento (IA) de 2,3 e taxa de ocupação de 50%. O preço pago pelos três terrenos foi de
R$180.000,00 (cento e oitenta mil reais).
Realizando uma pesquisa por terrenos na cidade de Palhoça, através de páginas
eletrônicas de imobiliárias conceituadas da cidade, contato com corretores de imóveis
especializados na comercialização de terrenos e, através da circulação pela região em busca de
placas com anúncios de venda de terrenos, foi percebido um valor médio de R$160 reais por
metro quadrado para terrenos com características similares, indicando que o terreno comprado
encontra-se com valor dentro da média de mercado.
O cálculo da potencialidade construtiva do terreno resulta em:
1.170m2 x 2,3 (IA) = 2.691m2
1.170m2 x 50% de taxa de ocupação, resulta em 585m2 por pavimento;
585m2 x cinco pavimentos (4 + pilotis), resulta em 2.925m2 – ultrapassou do limite do IA;
Então, dividindo 2.691m2 por cinco pavimentos, resulta na possibilidade de fazer pilotis + quatro
pavimentos tipo com 538,2m2 cada um.
Porém, o arquiteto responsável pelo estudo de massa desse empreendimento, pela sua
experiência com obras de padrão popular, determinou que todas as vagas de estacionamento
fossem executadas no térreo, fora da projeção da torre (descobertas), economizando na execução
de pavimento pilotis e aproveitando o pavimento térreo para a construção de mais apartamentos.
A solução escolhida reduziu muito a potencialidade construtiva do terreno, utilizando
praticamente metade da área total do terreno para uso exclusivo de estacionamento, mas também
simplificou o método construtivo da torre (alvenaria estrutural), reduzindo o tempo e os custos de
construção. Essa solução foi considerada viável pelo baixo custo relativo do terreno. Então, dessa
forma, o estudo resultou em um total de vinte e três apartamentos de dois dormitórios, com vinte
e três vagas de estacionamento descobertas, conforme projeto arquitetônico anexo, Anexo C –
Projetos Arquitetônicos.
Resumo do estudo de massa:
· Área total construída (coberta): 1.406m2;
· Áreas privativas (apartamentos): 1.180m2;
· Áreas comuns (cobertas): 226m2;
· Vinte e três apartamentos de dois dormitórios, com área privativa do apartamento de
aproximadamente 51m2 (sem contar a garagem).
22
3.2.1 Descrição do Empreendimento
O empreendimento será composto de uma torre, com um pavimento térreo, três
pavimentos tipo, barrilete e caixa d’água. O pavimento térreo terá cinco apartamentos de dois
dormitórios, um salão de festas com uma área de recreação descoberta e vinte e três vagas de
estacionamento descobertas. Os pavimentos tipo terão seis apartamentos de dois dormitórios
cada, com 50,59m2 de área privativa (sem contar a vaga de garagem) para os apartamentos de
canto e 52,65m2 para os apartamentos de meio. O edifício não terá elevador. O sistema
construtivo será com o sistema de alvenaria de blocos estruturais. Os apartamentos terão todos a
mesma tipologia, composta por: sala de jantar e estar conjugadas com cozinha e área de serviço,
dois dormitórios e um banheiro. As janelas serão de alumínio e as portas de madeira semi-oca. O
padrão de acabamento será popular.
Este padrão de empreendimento pretende atender a demanda por imóveis populares para a
população de baixa renda.
3.3 ESTIMATIVA DE CUSTOS
Os custos de construção podem ser obtidos através da elaboração de planilhas de áreas
equivalentes e valores do CUB, conforme NBR 12721 ou, se já houver um projeto básico, através
da elaboração de orçamento detalhado. Para este estudo de caso, foi elaborado um orçamento
básico para o controle da execução da obra, Anexo D – Orçamento da Obra, resultando em um
custo total de construção de R$1.236.170 reais (um milhão, duzentos e trinta e seis mil, cento e
setenta reais), em 13 de julho de 2010, quando o CUB de junho de 2010 estava em R$1.018,26
reais/m2. Corrigindo esse valor para agosto de 2011, quando o CUB estava em R$1.127,61
reais/m2, obtém-se R$1.368.921 reais (um milhão, trezentos e sessenta e oito mil, novecentos e
vinte e um reais). Para a obtenção do custo total do empreendimento, ainda é preciso incluir os
custos de compra do terreno, as taxas de corretagem, as despesas com marketing e os impostos.
Resumo dos custos:
23
· Custo de construção atualizado (com taxa de administração): R$1.368.921 reais;
· Custo do terreno atualizado: R$199.330,00 reais;
· Comissão de vendas: 5%;
· Despesas com marketing: 1,5%;
· Impostos (Lucro Presumido): TOTAL = 5,93%
o Imposto de Renda (IR): 8% x 15% = 1,2% (faturamento bruto até R$3.000.000,00
ao ano)
o Contribuição Social Sobre o Lucro Líquido (CSLL): 12% x 9% = 1,08%
o Programa de Integração Social (PIS): 0,65%
o Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS): 3%
3.4 DETERMINAÇÃO DO PREÇO, VELOCIDADE DE VENDAS E ESTIMATIVA DO VGV
A determinação do preço de venda dos apartamentos deverá levar em conta os custos
de construção do empreendimento, os preços dos concorrentes diretos na região e o
posicionamento da incorporadora frente ao mercado – empresa desconhecida buscado espaço
no segmento de imóveis populares. Sendo assim, fez-se necessária uma pesquisa de preços na
região do bairro Aririú em Palhoça, conforme detalhado na Tabela 1 – Pesquisa de Preços
de Mercado.
Utilizando também, como parâmetro para determinação do preço de venda, o índice
pesquisado por Heineck e Balarine (apud BALARINE 1997), de que o preço médio de
mercado de um imóvel não deve se distanciar de 2,24 vezes o seu custo de construção,
chegamos em: R$1.368.921 reais divididos por vinte e três apartamentos, resultando em
R$59.518 reais por apartamento. Aplicando o índice: 2,24 x R$59.518 = R$133.320 reais.
Considerando os imóveis da Tabela 1 – Pesquisa de Preços de Mercado, adotou-se
como referência para preço de venda os imóveis A, B, C, D e E, que apresentaram menor
valor total de venda e tipologia semelhante à do empreendimento proposto. A média destes
cinco imóveis foi de aproximadamente R$1.830/m2 de área privativa. Sendo assim, os
apartamentos de canto, com 50,59m2 de área privativa, teriam preço de R$92.579,70 reais
24
e, os apartamentos de meio, com 52,65m2 de área privativa, teriam preço de R$96.349,50
reais. Para efeito de cálculo, adotou-se o valor de R$95.000,00 reais por apartamento,
totalizando um valor geral de vendas - VGV de R$2.185.000 reais (dois milhões, cento e
oitenta e cinco mil reais).
Para montar cenários dinâmicos e obter resultados financeiros mais próximos da
realidade, foi necessário determinar um índice de velocidade de vendas. O ideal para
determinar o índice de velocidade de vendas seria através de dados históricos de vendas da
própria empresa, mas, como esse é o primeiro empreendimento, esses dados ainda não
existem. Utilizar dados de empresas concorrentes é difícil porque as informações não são
confiáveis. Muitas vezes imóveis informados como vendidos foram, na verdade, negociados
em permuta pelo terreno ou por materiais de construção. Então, a alternativa que restou foi
utilizar dados fornecidos por pesquisas do Sindicato da Indústria da Construção Civil –
SINDUSCON (2011) e um pouco da experiência de corretores da região.
A imobiliária responsável pela venda dos imóveis do empreendimento em estudo
acredita que serão vendidos aproximadamente três apartamentos por quinzena, representando
um IVV de 26,08% a.m.
No banco de dados da CBIC – Câmara Brasileira da Indústria da Construção é
possível ter acesso às tabelas de velocidades de vendas elaboradas pelos sindicatos de
algumas capitais brasileiras, podendo ser utilizadas para obter uma estimativa desse índice
para a cidade de Palhoça. Na falta da uma tabela própria para Palhoça, ou Florianópolis,
podemos utilizar as tabelas de Curitiba e Porto Alegre, que são as capitais mais próximas
que poderão ser utilizadas como parâmetro, conforme Tabela 2 – Velocidade de Vendas.
Então, analisando os dados da Tabela 2, foi decidido adotar um IVV de 11,41% a.m. que é
a média aritmética dos dados da tabela. Utilizando esse índice, o tempo estimado para
vender todas as unidades será de aproximadamente nove meses.
25
Tabela 2 - Velocidade de vendas Curitiba - PR Porto Alegre - RS
Ano Número de Velocidade Número de Velocidade / Unidades de Vendas Unidades de Vendas
Mês Lançadas (%) Lançadas (%) 2010 JAN 306 9,77 211 11,77
FEV 436 9,54 325 15,96
MAR 428 10,81 52 12,53
ABR 532 11,41 665 12,78
MAI 393 10,36 193 18,72
JUN 971 11,28 616 13,70
JUL 390 10,82 379 11,63
AGO 807 10,78 634 11,81
SET 865 10,78 72 10,33
OUT 1.192 11,00 430 9,16
NOV 1.782 11,10 1.430 10,34
DEZ 1.900 12,02 0 19,18
2011 JAN 703 10,69 96 7,36
FEV 868 10,44 148 9,45
MAR 983 10,78 65 9,31
ABR 481 11,09 138 8,42 Fonte: CBIC, 2011.
26
4 ANÁLISE DOS RESULTADOS
Para realizar o estudo de viabilidade econômico-financeira do empreendimento, serão
montados cenários estáticos e dinâmicos, considerando a compra do terreno com dinheiro ou com
permuta física. Outros parâmetros também devem ser definidos, conforme:
· Valor de venda de cada apartamento: R$95.000,00 reais;
· Lançamento do empreendimento (início das vendas): 6 meses antes do início da obra;
· Tempo de construção: 15 meses;
· Forma de pagamento:
o 20% no ato;
o 0,5% por mês, até 5 meses após a conclusão da obra;
o O saldo deverá ser quitado com a construtora no sexto mês após a conclusão da
obra (financiamento bancário pré-aprovado);
· Custo do terreno atualizado: R$199.330,00 reais;
· Custo de construção atualizado (com taxa de administração): R$1.368.921,00 reais;
· Comissão de vendas: 5% do VGV;
· Despesas com marketing: 1,5% do VGV;
· Impostos (Lucro Presumido): 5,93% do VGV;
· TMA: 20% a.a. ou 1,531% a.m.
4.1 CENÁRIO ESTÁTICO 1: COMPRA DO TERRENO COM DINHEIRO
Parâmetros de entrada:
· Valor de venda de cada um dos 23 apartamentos: R$95.000,00 reais;
· VGV: R$2.185.000,00 reais;
· Custo do terreno atualizado: R$199.330,00 reais (9,12% do VGV);
· Custo de construção atualizado (com taxa de administração): R$1.368.921,00 reais
(62,65% do VGV);
27
· Comissão de vendas: 5% do VGV = R$109.250,00 reais
· Despesas com marketing: 1,5% do VGV = R$32.775,00 reais
· Impostos (Lucro Presumido): 5,93% do VGV = R$129.570,50 reais
Resultados obtidos:
· Lucro líquido nominal de R$345.153,50 reais (15,8% do VGV);
· Exposição máxima de capital de R$1.568.251,00 reais (71,77% do VGV);
4.2 CENÁRIO ESTÁTICO 2: COMPRA DO TERRENO COM PERMUTA FÍSICA (2
APARTAMENTOS + R$9.330,00 REAIS)
Parâmetros de entrada:
· Valor de venda de cada um dos 21 apartamentos: R$95.000,00 reais;
· VGV: R$1.995.000,00 reais;
· Custo do terreno atualizado: 2 apartamentos + R$9.330,00 reais (9,12% do VGV);
· Custo de construção atualizado (com taxa de administração): R$1.368.921,00 reais
(62,65% do VGV);
· Comissão de vendas: 5% do VGV = R$99.750,00 reais
· Despesas com marketing: 1,5% do VGV = R$29.925,00 reais
· Impostos (Lucro Presumido): 5,93% do VGV = R$118.303,5 reais
Resultados obtidos:
· Lucro líquido nominal de R$368.770,50 reais (18,48% do VGV);
· Exposição máxima de capital de R$1.368.921,00 reais (68,62% do VGV);
Analisando o Cenário Estático 1 e o Cenário Estático 2 sob o ponto de vista de Sá (2009),
pode-se concluir que:
· O custo de construção por metro quadrado R$1.368.921,00/1.406m2 = R$973,63/m2
(0,86% do CUB) não é alto, mas representa um percentual muito grande do VGV
(62,65%);
· O terreno está relativamente barato, representando 9,12% do VGV;
28
· O lucro nominal em nenhum dos dois cenários atingiu o mínimo de 20% do VGV;
· A exposição máxima de caixa ultrapassou muito do limite de 20% do VGV (≈70% do VGV);
A conclusão obtida após a análise dos resultados é que o valor de venda dos apartamentos está
baixo e que um aumento no valor de venda aumentaria o VGV melhorando os resultados. Porém, um
aumento no valor de venda dos apartamentos deixaria o empreendimento acima do valor médio de
mercado, conforme mostra a pesquisa da Tabela 1. Sendo assim, uma alternativa seria iniciar as vendas
antes do início da obra, financiando parte da construção com o dinheiro dos compradores, minimizando
a exposição de capital. Essas alternativas serão analisadas nos cenários dinâmicos a seguir.
4.3 CENÁRIO DINÂMICO 1: COMPRA DO TERRENO COM DINHEIRO
No Cenário Dinâmico 1, detalhado na Tabela 3, foram adotadas as mesmas premissas do
Cenário Estático 1, com a diferença que foi detalhado um fluxo de caixa, considerando que as
vendas iniciaram seis meses antes do início da construção e que os pagamentos dos apartamentos
também obedecem a um fluxo, conforme a forma de pagamento definida inicialmente. No
cenário dinâmico 1 o custo do terreno será pago em dinheiro.
Após a análise da Tabela 3, é possível extrair os seguintes resultados:
· VPL: R$62.236,25 reais > R$0,00, portanto é viável;
· TIR: 2,017% a.m. ou 27,07% a.a. > TMA, portanto é viável;
· Payback descontado: 26 meses;
· IL: 1,056 > 1, portanto é viável;
· Exposição máxima de capital: R$1.133.649,92 reais no período 20 (abril de 2012).
4.4 CENÁRIO DINÂMICO 2: COMPRA DO TERRENO COM PERMUTA FÍSICA (2
APARTAMENTOS + R$9.330,00 REAIS)
29
O Cenário Dinâmico 2, detalhado na Tabela 4, foi montado com as mesmas
considerações utilizadas no Cenário Dinâmico 1, porém com o pagamento do terreno através de
permuta física, através de dois apartamentos e mais um sinal de R$9.330,00 reais em dinheiro.
Após a análise da Tabela 4, é possível extrair os seguintes resultados:
· VPL: R$131.185,47 reais > R$0,00, portanto é viável;
· TIR: 3,036% a.m. ou 43,18% a.a. > TMA, portanto é viável;
· Payback descontado: 26 meses;
· IL: 1,137 > 1, portanto é viável;
· Exposição máxima de capital: R$981.441,32 reais no período 20 (abril de 2012).
30
5 CONCLUSÃO
Verificados os resultados dos cenários simulados, o projeto do empreendimento foi
considerado viável, desde que as premissas utilizadas nos cenários dinâmicos sejam cumpridas.
Isso significa que, para atingir uma TMA de 20% a.a., é necessário iniciar as vendas seis meses
antes do início da construção, atingir um IVV de pelo menos 11,41% a.m., que representa uma
venda a cada 11 dias corridos e quitar todos os apartamentos em até seis meses após o término da
construção, que é tempo suficiente para a emissão do habite-se e a liberação do financiamento
pelo agente de crédito, Caixa Econômica Federal (CEF), por exemplo.
O terreno, ponto de partida deste estudo, não apresentou grande interferência na
viabilidade deste empreendimento, de padrão popular, mas ficou evidente que o ganho financeiro
é maior quando o terreno é adquirido em forma de permuta física. O valor limite possível de ser
pago pelo terreno, outro objeto de estudo desse trabalho, foi calculado com o software “Excel”
utilizando a ferramenta Teste de Hipóteses – Atingir Meta, resultando em R$261.566,25 reais, ou
R$223,56/m2, ou ainda, com até quatro apartamentos em permuta física.
Como aprofundamento do tema deste trabalho, recomenda-se estudar quais as melhores
alternativas, do ponto de vista de custo e benefício, para a construção de vagas de garagem em
um edifício popular. O que realmente é mais vantajoso: construir um pavimento pilotis e ganhar
terreno para a elevação da torre ou reduzir a projeção da torre e utilização do terreno, fazendo
estacionamentos descobertos e apartamentos no térreo?
31
REFERÊNCIAS
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33
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ANEXOS
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ANEXO A – CONSULTA DE VIABILIDADE FOLHA 1
Fonte: Prefeitura Municipal de Palhoça
47
ANEXO B – CONSULTA DE VIABILIDADE FOLHA 2
Fonte: Prefeitura Municipal de Palhoça
48
ANEXO C – PROJETOS ARQUITETÔNICOS
Elaborado por: Arquiteto Paulo José de Almeida
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