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XXXVI ENCONTRO DA ASSOCIAÇÃO PORTUGUESA DE HISTÓRIA
ECONÔMICA E SOCIAL – APHES – UNIVERSIDADE DO PORTO – 2016.
Fontes seriadas para história econômica brasileira:
escrituras de compra e venda de imóveis e hipotecas
Lélio Luiz de Oliveira [email protected]
Renato Leite Marcondes1 [email protected]
Resumo: O objetivo deste trabalho é apreender a importância das escrituras públicas de compra e venda e de hipotecas como documentos comprobatórios da propriedade e da garantia para obtenção de créditos, bem como demonstrar os conteúdos e as possibilidades de quantificação dos dados dos referidos documentos, vislumbrando resultados para a História Econômica regional, mais especificamente sobre o nordeste do Estado de São Paulo e o sudoeste de Minas Gerais, no Brasil, no início do século XX.
Em cada região, dependendo das atividades econômicas predominantes,
foram produzidos determinados documentos que refletem as ditas atividades. No
caso da região sudeste do Brasil, na virada do século XIX para o XX, em algumas
áreas em que predominava a produção rural para o abastecimento interno
ocorreu o avanço da cafeicultura interferindo na estrutura agrária, fazendo com
que fossem lavradas muitas escrituras de compra e venda de imóveis rurais. Ao
mesmo tempo, devido à necessidade constante de financiamento para a
1 Docentes do Departamento de Economia, da FEA-RP, Faculdade de Economia, Administração e Contabilidade de Ribeirão Preto, da USP - Universidade de São Paulo.
cafeicultura os notários produziam escrituras de hipotecas dos imóveis que
garantiam os empréstimos que faziam mover o processo.
O resgate da história econômica, e mais especificamente da cafeicultura,
em parte da região sudeste do Brasil, pode ser realizada em boa medida através
da sistemática quantificação e análise dos dados constantes nas escrituras de
compra e venda e de hipotecas então lavradas. Esta documentação tem sido
raramente utilizada pelos pesquisadores apesar da preservação por parte dos
cartórios e da possibilidade de acesso, visto que são documentos públicos.
O objetivo deste trabalho é apreender a importância das escrituras
públicas de compra e venda e de hipotecas como documentos comprobatórios
da propriedade e da garantia para obtenção de créditos, bem como demonstrar
os conteúdos e as possibilidades de quantificação dos dados dos referidos
documentos, vislumbrando resultados para a História Econômica regional, mais
especificamente sobre o nordeste do Estado de São Paulo e o sudoeste de
Minas Gerais, no Brasil, no início do século XX.
Origem e relevância dos documentos
A produção de documentos públicos relativos à propriedade tem origem
muito remota (Almeida Júnior, 1897), contudo, os primeiros regimentos que
norteavam os tabeliães portugueses para elaboração das escrituras públicas
datam de 12 e 15 de janeiro do longínquo 1305. O primeiro diploma ditava que
as partes – outorgantes e outorgados – deveriam ser conhecidos dos tabeliães,
e se não fossem deveriam levar testemunhas que jurassem a identidade dos
tais. Os escritos do contrato, que se tornaria público, deveriam ser elaborados
em livros próprios e em seguida lidos em voz alta aos interessados, para
somente depois serem firmados. O segundo regimento, visando garantias,
normatizava que os escrivães tinham que necessariamente apor a data correta,
o local da feitura das escrituras e os nomes completos dos partícipes, “tudo isso
por extenso e não abreviadamente, sem entrelinhas nem raspaduras”. (Alves,
1978, p.229-233).
Devido à necessidade das formalidades e a importância que as escrituras
públicas ganham no contexto da ampliação dos contratos na transição para as
práticas capitalistas as Ordenações Afonsinas dispensam um título sobre o
“Officio dos Tabelliaães”:
“(...) que os ditos escrepvam todalas notas dos contrautos em livro de portacollo, e como forem escriptas, que logo as leam perante as partes, e testemunhas; e se as partes as outorguarem, logo so-assinem de seus nomes as notas; e se assinar nom souberem, assine por eles huma das ditas testemunhas, ou algu Taballiaã, e non o que a nota fezer (...). (Ribeiro apud Alves, 1978, p.234).
Mais adiante, as Ordenações Manuelinas especificam com rigor os
requisitos das escrituras públicas, que em parte obriga com detalhes a sequência
do documento, inclusive mandando que fossem anotadas a data com dia, mês e
ano, “a Cidade, Villa, ou Lugar, e casa, em que as fizerem, e assi os seus nomes
deles Tabelliaães, que as fazem”. Nestas Ordenações alterou-se o nome do livro
próprio, pois antes era “Protocollo” e passou a ser “Livro de Notas”. As
testemunhas que confirmavam a identidade das partes e veracidade dos
documentos, passaram a ser obrigatoriamente em número de duas. Da mesma
forma, se os contratantes não soubessem escrever o próprio nome podiam
solicitar a outrem, desde que conhecidos, que assinassem por elas “à rogo”, na
presença do tabelião. (Alves, 1978, p.235).
Com a implementação das Ordenações Filipinas em 1603, que sucedeu
anteriores, encontram-se nos Títulos 78 e 80 do Livro I novamente as normas
que deveriam dar credibilidade aos títulos públicos, onde há apenas alguns
acréscimos como a aceitação da chamada procuração, quando o documento for
assinado por outro que representa formalmente o interessado direto. Isso
respeitando outros títulos das mesmas Ordenações Filipinas. (Alves, 1978,
p.236).
Após a independência do Brasil, durante o período imperial, a publicação
de algumas leis e decretos2, resguardando as Ordenações Filipinas, fez
especificar cada vez mais as normas, por exemplo, sobre quem poderia fazer as
2 Decreto 737, de 25 de novembro de 1850; Decreto 2699, de 28 de novembro de 1860; Consolidação das Leis Civis de 1858; Lei 2033, de 20 de setembro de 1871; Decreto 5738, de 2 de setembro de 1874. (Garcia, 1921).
notas (escrivães e escreventes), o uso correto dos livros, e a inclusão de novos
itens a constar como as comprovações dos pagamentos dos impostos sobre as
transações. Consequentemente, no início da República com o “Direito Civil
Brasileiro recopilado ou Nova Consolidação das Leis Civis vigentes em 11 de
agosto de 1899”, o autor Carlos Augusto de Carvalho visando normatizar mais
uma vez as “escrituras públicas em geral se ocupa ele em dois artigos – o 254 e
o 255 -, e as remissões que se encontram em ambos aludem às Ordenações
Filipinas, à lei 2033 de 1871, e aos Decretos 737, de 1850, 3084, de 1898 e o de
28 de julho de 1722, anterior, pois à independência.” (Alves, 1978, p.242).
Porém, quando finalmente foi publicado o Código Civil Brasileiro, em 1º
de janeiro de 19163, neste código não consta os “requisitos das escrituras
públicas em geral”, apesar de haver especificações sobre o assento do
matrimônio e do testamento público. (Alves, 1978, p.244). Segundo Alves, em
razão da omissão dos requisitos das escrituras no Código Civil de 1916 ficaram
ainda valendo aquelas incluídas nas Ordenações Filipinas, “com um ou outro
pormenor acrescentado por leis posteriores”, pois, “não se revogaram todas as
Ordenações, Alvarás, Leis, Decretos, Resoluções, Usos e Costumes
concernentes às matérias do direito civil em geral, mas apenas as reguladas no
‘novo Código Civil’. (...). É, talvez, o traço único de sobrevivência, neste lado do
Atlântico [no Brasil], da velha codificação portuguesa. ” (1978, p.246). Noutros
termos, as escrituras públicas por serem documentos com normas tão
declaradas e tradicionais carregam um peso de validade nas transações.
A propriedade provisória ou definitiva origina-se, então, da concessão do
Estado que além do poder de conceder tem no decorrer de todo o processo o
monopólio da produção e da guarda dos termos de garantia.
O acesso à terra no Brasil
O acesso à terra no Brasil colonial foi através do sistema sesmarial,
semelhante à prática adotada em Portugal desde 1375. No reino, ao pé da letra,
3 Lei n.3071 de 1º de janeiro de 1916 (Código Civil).
a concessão passava pela “obrigatoriedade de cultivo como condição de posse
da terra e a expropriação da gleba ao proprietário que a deixasse inculta”.
(Abreu, 2014, p.269). Isso impunha o poder do Estado que podia recuperar o
território se o estabelecido não fosse cumprido. A diferença na colônia brasileira
é que desde as primeiras concessões estas foram “em caráter perpétuo,
contrariando o texto régio que estabelecia que a doação seria apenas vitalícia”,
adaptando a lei às condições precárias de povoamento das terras do Novo
Mundo (Abreu, 2014, p.271). Contudo, ao mesmo tempo que sistema sesmarial
legalizava o acesso à terra – com título público – a simples posse dos espaços
era recorrente. Aqueles que possuíam o título, desde que cumprissem o contrato,
poderiam inclusive alienar a terra por várias formas como a partilha post-mortem,
dote para as filhas, legados pios em vida ou posto em testamento, enfiteuse,
arrendamento, permutas ou mesmo a venda. Nos primórdios, devido à
abundância de terras, as vendas e compras aconteciam especialmente em áreas
estratégicas para produzir e comercializar os resultados, com acesso aos
mercados, aos portos e também à mão de obra (escrava ou livre). (Abreu, 2014,
p.281-3).
A legislação paralela às Ordenações – “as cartas régias, as disposições,
as provisões, os alvarás, os avisos e os decretos” – eram comumente
contraditórios, pois, ao mesmo tempo havia normas para toda a colônia e as
específicas para algumas capitanias ou regiões. O acesso à terra via sesmarias
foi aplicado até 1822. Daí em diante a posse predominou “até a promulgação da
Lei de Terras (Lei n. 601, de 18 de setembro de 1850), que reconheceu as
sesmarias antigas, ratificou formalmente o regime das posses, e instituiu a
compra como a única forma de obtenção de terras. Só em 1854, entretanto, é
que essa lei foi regulamentada”. (Silva apud Abreu, 2014, p.287).
O vazio legal entre a concessão de sesmarias e a Lei de Terras coincidiu
com o avanço da fronteira agrícola, notadamente no sudeste brasileiro, devido à
ampliação das atividades econômicas de abastecimento interno e do avanço da
cafeicultura. Na medida em que o dinamismo econômico adentrava havia a
necessidade de legalização do acesso à terra por várias formas, como por
abertura e tramitação de inventários post-mortem, processo de regularização
fundiária em áreas que permaneciam em comum entre os familiares por
gerações (Campos, 2000), entre outros casos. Posteriormente, em atendimento
à Lei de Terras tornou-se forçoso a feitura do registro das fronteiras das terras
na paróquia mais próxima sendo a forma de efetivar a propriedade. Além disso,
os contratos particulares de transmissão de bens, que era uma prática muito
comum e respeitada pelas partes, tiveram que ser efetivados por meio das
escrituras públicas.
Por outro lado, as hipotecas, instituto também muito antigo [aplicado no
Império Romano (Moreira Alves, 1999, p.353)], já era utilizado desde o período
colonial brasileiro, porém, sem muitas garantias para a execução do título se
necessário o que limitava o seu uso para a obtenção de financiamento.
(Marcondes, 2014, p.752).
No avançar do tempo, no período imperial, as dificuldades de crédito e
financiamento – via hipotecas – foram remediadas por certos intermediários
como os chamados comissários que tinham grande interesse na ampliação da
cafeicultura. Estes comissários, por sua vez, obtinham recursos com grandes
financistas situados nos principais portos brasileiros ou mesmo com bancos
internacionais. Porém, as garantias a serem hipotecadas podiam ser desde os
escravos, a safra futura, até a terra. Com a gradativa extinção da escravidão, a
chegada da ferrovia e a ocupação densa das fazendas, fez com que a terra se
valorizasse em termo monetários sendo, paulatinamente, utilizada nos negócios
do crédito. (Tosi, 2012). Mas, era necessário a regularização das propriedades
e no caso para serem hipotecadas carecia de um registro público que garantisse
os credores.
“Nesse sentido, a partir de meados do século XIX tomaram-se
medidas institucionais modernizadoras, que beneficiaram o mercado
de crédito brasileiro. O princípio dessas mudanças ocorreu com a
criação do registro geral de hipotecas na lei orçamentária de 1843,
porém, [...] somente com o decreto de 1846 regulamentou-se o
registro geral de hipotecas, já estabelecendo a inscrição concentrada
na comarca onde se situam os bens hipotecados e a prioridade de
acordo com a ordem [Decreto 482 de 17 de novembro de 1846].”
(Marcondes, 2014, p.753-4).
Mesmo diante da complexidade do contexto, que incluía a
disponibilização de recursos em razão do fim do tráfico negreiro e da constituição
de bancos, ainda não havia credibilidade para o aumento do crédito hipotecário
que era visto como de difícil recebimento.
“Uma resposta a estas dificuldades foi a legislação hipotecária de
1864 [Lei 1.237 de 24 de setembro de 1864] e o regulamento do ano
seguinte, que permitiram maiores garantias aos fornecedores de
empréstimos. Esta reforma ampliou a publicidade das hipotecas por
meio de um novo registro geral e da inscrição/transcrição das
transmissões e de ônus reais das propriedades suscetíveis de
hipoteca. O novo registro favoreceu o estabelecimento da publicidade
formal dos créditos em livros específicos. O objetivo da hipoteca podia
compreender os imóveis e seus respectivos acessórios e, no caso
agrícola, escravos e animais.” (Marcondes, 2014, p.755).
Segundo Melo (2004),
“A lei n. 1.237 de 1864 que criou o Registro Geral [foi] denominada
por muitos juristas como o embrião do Registro de Imóveis. A Lei
substituiu a tradição pela transcrição como modo de transferência,
continuando o contrato a gerar efeitos obrigacionais. Ressalte-se,
porém, que esse registro não era prova de propriedade, nem mesmo
como presunção relativa, sendo que o autor precisava prova-la por
outras vias como a reivindicatória. (...) Com o advento do Código Civil
d 1916, o Registro Geral foi substituído pelo Registro de Imóveis,
mantendo-se a transcrição, entretanto, com uma mudança
substancial, foi lhe dada nova roupagem, resultando em prova da
propriedade ‘juris tantum’, ou seja, admitindo prova em contrário. O
código trata da matéria nos artigos 856 e seguintes.”.
Portanto, a normatização dos títulos públicos passou a dar estabilidade à
propriedade que pode ser transmitida por gerações e hipotecada em caso de
necessidade.
O conteúdo das escrituras públicas – compra e venda e hipoteca
Quanto ao termo lavrado pelo tabelião ou o texto das escrituras de compra
e venda (venda e compra) geralmente inicia-se assim: Saibam quantos vierem
que no ano de Nosso Senhor Jesus Cristo de hum (sic) mil oitocentos e dez,
compareceram perante mim Escrivão do Primeiro Cartório de Notas desta
Comarca, os seguintes vendedores e compradores... A seguir, ocorre a
nomeação e qualificação, primeiro do vendedor e a na sequência do comprador.
Em ordem, os nomes e sobrenomes (às vezes os nomes dos ascendentes
destes, mas é mais raro), a localidade do nascimento, a idade, o local de
residência, profissão e estado civil. Se casados, os cônjuges também são
nomeados e qualificados, incluindo aqui o regime do casamento. A seguir há a
descrição do imóvel negociado com as especificações: nome da propriedade
(exemplo Fazenda Monjolinho), área (litros, braças, alqueires, hectares...); a
qualidade da terra (exemplo: de cultura de primeira ou de segunda sorte; de
campos; as benfeitorias (casas, currais, cercas, instrumentos como monjolos,
moinhos, engenhos de serra, aguadas...), e depois o valor da transação em
moeda corrente, discriminando o valor da terra e das benfeitorias
separadamente (se não for terra nua). Caso a propriedade tenha cafezais são
descriminados o número de pés e o valor lavoura e, às vezes, a idade da
plantação. Adiante, os termos acordados para a realização do pagamento, se à
vista, se em parcelas com os valores e os prazos discriminados, se com
acréscimo de juros há a indicação das alíquotas e formas de cálculo (se os juros
são capitalizados ou não) e finalmente as penalidades pelo possível não
cumprimento do contrato. Uma penalidade comum é o retorno da propriedade
ao vendedor em caso de inadimplência. Consta ainda os dados e valores sobre
quitação de impostos de transmissão. Depois, a declaração de que o imóvel não
possui algum gravame ou ônus, como uma hipoteca por exemplo. Finalmente,
são apostas as assinaturas do escrivão e dos vendedores e compradores.
(Oliveira, 2015).
Por outro lado, nas escrituras de hipotecas, lavradas em livro próprio,
constam inicialmente o número de ordem do documento e a data da realização.
Na sequência, as especificações dos credores e devedores, como os nomes, os
domicílios e as profissões. Em espaço previamente destinado há o valor ou
estimação do crédito transcrito em moeda corrente. A seguir, a data do
vencimento do compromisso e os juros especificados (por mês ou por ano). Por
fim, a denominação do imóvel hipotecado e suas características: área,
localização, confrontantes, qualidade da terra e suas benfeitorias. Neste espaço
são também anotadas as lavouras de café quando existem na propriedade. Na
página seguinte destinava-se à averbação das ocorrências em relação à
hipoteca, como a quitação parcial ou total, possíveis renegociações ou
rompimentos de contrato.
Um problema fundamental na manipulação destes documentos é a
omissão dos limites territoriais. Como observa Sheila Siqueira de Castro Faria
(1986, p.356-7), “as escrituras de venda de imóveis, do século XIX e início do
XX, apresentam informações pouco detalhadas sobre o que estava sendo
negociado”. No mesmo sentido, assinala Elizabeth Filippini (1998, p.73): “em
geral, apareciam nas escrituras a venda de uma parte de terras de sítio em
comum, duas partes de terras do sítio em comum..., ou ainda mais, meia terça
parte de terras do sítio”. Nas escrituras, após a implantação do Código Civil de
1917, deveriam ser anotadas as características dos imóveis. (Zamboni, p.137).
No entanto, pelo menos até 1920, os cartórios não cumpriam sistematicamente
a norma. Em toda a documentação, porém, não se encontrou um padrão para a
descrição das áreas dos imóveis. Na grande maioria dos documentos, o tamanho
das propriedades era descrito em alqueires, havendo as que eram medidas em
braças, léguas, metros quadrados ou hectares. Para a padronização, adota-se
geralmente o hectare como medida.4
Os municípios em estudo
As áreas correspondentes aos dois municípios ora em estudo – Franca e
Monte Santo -, no século XVIII, pertenciam ao sertão no interior da colônia
brasileira e foram ocupados de forma semelhante, na medida em adentravam os
4 "A conversão em hectares foi feita seguindo as equivalências usualmente empregadas: 1 légua = 6.600 metros; 1 braça = 2,2 metros, sendo que 1 hectares = 100 metros." (Gutiérrez Gallardo, 1998, p.35).
interessados na busca de riqueza e posteriormente na posse de terras (por
meios formais ou não), expulsando a população autóctone. Havia inicialmente
os movimentos oriundos da então Vila de São Paulo nos séculos iniciais da
colonização e depois a expansão da economia de abastecimento da Comarca
do Rio das Mortes (Sul de Minas Gerais) baseada na pecuária e na produção de
alimentos (séculos XVIII e XIX). Com a fixação das fronteiras entre as Capitanias
o município de Franca permaneceu em São Paulo e Monte Santo em Minas
Gerais, porém, territórios limítrofes. Com a chegada da Companhia Mogiana de
Estradas de Ferro, no final do século XIX, que atingiu os dois municípios devido
á bifurcação dos trilhos, ocorreu também de forma semelhante o incremento da
cafeicultura no nordeste paulista e no sudoeste mineiro. Contudo, a produção
historiográfica regional ainda trata de forma um tanto distinta os dois lados da
fronteira, como visto a seguir. Como proposta esta pesquisa também busca
verificar se havia certa homogeneização econômica dos municípios em estudo.
O território do Nordeste paulista era, no início do século XVIII, terra dos
Kayapó. (Presotto & Ravagnani, 1970, p.55). O movimento de populações rumo
a Goiás e, mais tarde, descendo do rio das Mortes, empurrou os indígenas para
o Oeste e permitiu o estabelecimento de pousos de tropeiros, atraindo
populações dispersas, oriundas de São Paulo. (Chiachiri Filho, 1982, p.86).
No sertão e caminho de Goiás surgiram pequenos e dispersos núcleos de
povoamento, compostos pela família, poucos escravos e alguns agregados, que
tinham na pousada, na agricultura de sobrevivência e na criação de alguns
animais, suas principais atividades econômicas. A parcela de mercantilização
devia-se ao fornecimento de alimentos àqueles que trafegavam pela estrada de
Goiás. Parte do lucro dos comerciantes e boiadeiros que por ali transitavam
ficava nos pousos, onde pagavam por local de dormir, alimentação, bebida e
aluguel das invernadas para o descanso dos animais. (Chiachiri Filho, 1982,
p.87).
A ocupação mais efetiva e sistemática do nordeste paulista foi de
populações mineiras que, desde os fins do século XVIII, buscavam novas
paradas devido à decadência dos centros de mineração (Furtado, 1985, p.85) e
às possibilidades de ampliação das atividades econômicas, destinadas ao
abastecimento. (Martins, 1980). Os mineiros deslocaram-se da Comarca do Rio
das Mortes (sul e sudoeste de Minas Gerais) para Capitania e depois Província
de São Paulo, vindo estabelecer-se na área entre Franca e Mogi-Mirim. (Prado
Júnior, 1987, p.198). As propriedades rurais da Freguesia e depois Termo de
Franca, tinham características parecidas com as fazendas mineiras, conhecidas
pela diversificação da produção, autossuficiência interna e vínculos com o
comércio regional. Não é de se estranhar, tendo em vista que a ocupação efetiva
das terras do Nordeste paulista foi, em grande parte, obra de mineiros. (Oliveira,
2013).
Quanto às formas de ocupação da região em estudo, durante o século
XIX, pode-se afirmar que esta ocorreu um crescimento econômico gradativo,
sendo sua economia favorecida pelo caráter mercantil, ambiente que propiciava
aos proprietários do município de Franca recursos necessários a acumulação de
riqueza. A expansão da economia de abastecimento mineira favoreceu a
ocupação das terras do nordeste paulista e criou vínculos comerciais desta
região com as Províncias de Minas Gerais e Rio de Janeiro. A dinamização da
economia paulista, principalmente a agricultura da região de Campinas,
revitalizou as relações comerciais do nordeste paulista com outras regiões da
província, inclusive com a cidade de São Paulo. A diversificação das atividades
econômicas era a característica predominante na região francana: pecuária e
seus derivados, comércio do sal, agricultura para a subsistência e para os
mercados regionais, engenhos de açúcar e aguardente, tecelagem, garimpo,
atividades artesanais e plantações de café. A pecuária foi o motor da economia
do nordeste paulista, durante o século XIX, exercendo um efeito multiplicador
gerando outras atividades correlatas. (Oliveira, 1997).
No município de Franca a chegada dos trilhos da Mogiana, em 1887, foi
responsável pelo plantio do café em larga escala. (Tosi, 1998). A cafeicultura,
porém, não promoveu a erradicação das atividades tradicionais destinadas ao
mercado interno e não gerou um domínio monocultor. O impacto da ferrovia e do
café foi no sentido de dinamizar as atividades existentes no período imperial. O
novo meio de transporte facilitava o escoamento das safras, dando maior
incentivo à produção. As mercadorias, antes carregadas por mulas ou carros de
boi, tiveram seus fretes reduzidos e com isso maior competitividade. (Holloway,
1984, p.38; Stein, 1961, 129-30).
Enfim, a cafeicultura avançou gradativamente na segunda metade do
século XIX para novas áreas no Sul de Minas e Oeste de São Paulo. As fronteiras
de avanço do café uniram-se em determinadas locais. As ferrovias beneficiaram-
se dessa expansão e contribuíram para o avanço, como é o caso da Companhia
Mogiana.
Do outro lado da fronteira mineira trata-se do espaço que se denomina
sudoeste do Estado de Minas Gerais, mais especificamente os municípios de
São Sebastião do Paraíso, Guaxupé, Muzambinho, Guaranésia e Monte Santo
de Minas, cuja ênfase será dada neste momento ao município de Monte Santo.
A região do sudoeste do atual Estado de Minas Gerais foi vasculhada
desde os tempos iniciais da colonização brasileira. Tanto que há registros de que
por volta de 1664 houve, nestas terras do sertão, uma “entrada” comandada por
Matias Cardoso de Almeida, oriundo da então Vila de São Paulo de Piratininga,
na busca de índios, pedras preciosas e ocupação de terras. (Mata-Machado,
1991).
No século XVIII, o território em questão passou a pertencer à Capitania
de Minas Gerais, mais especificamente à Comarca do Rio das Mortes, esta
instituída em 1714, tendo como sede São João Del Rey. A Comarca
compreendia um vasto território que se estendia pelo centro sul e oeste da
Capitania de Minas Gerais5, abarcando os termos de São José Del Rei,
Baependi, Barbacena, Queluz, Nossa Senhora de Oliveira, São José do Rio das
Mortes, Tamanduá e Campanha da Princesa. (Brugger, 2007; Graça Filho,
2002). (Mapas 1 e 2).
A primeira localidade de alguma expressão no sudoeste mineiro foi São
Carlos do Jacuí. A ocupação inicial foi na busca de ouro, porém, a manutenção
do povoado deveu-se a agropecuária, atividade que se ampliou em toda a área
ao redor espalhando novos povoados. Desde 1745, Jacuí permaneceu como
Distrito de Campanha da Princesa. (Andrade; Cardoso, 2000; Andrade; 2008).
Destacou-se em 1814, tornando-se Vila, status que perdurou até 15 de outubro
5 A Capitania de Minas Gerais foi criada em 12 de setembro de 1720, a partir da cisão da Capitania de São Paulo. Cf. Boschi (1998).
de 1869 quando foi transformada em cidade. “Mas, com os desmembramentos
sucessivos do seu território, perdeu grande parte de sua renda, entrando em
franca decadência, e 1870 ficou reduzida a simples freguesia de São Sebastião
do Paraíso”, retornando à categoria de município somente em 1881. De Jacuí
foram desmembrados vários outros municípios, inclusive aquele objeto deste
estudo: Monte Santo (depois denominado Monte Santo de Minas).
Os desmembramentos da área pertencente ao antigo Distrito e depois Vila
de São Carlos de Jacuí ocorreram dentro do contexto de ampliação das
atividades econômicas baseadas principalmente na pecuária e na produção de
alimentos, implementadas na então Comarca do Rio das Mortes, visando o
abastecimento o abastecimento interno do centro-sul da Colônia e depois
Império Brasileiro. (Lenharo, 1979; Martins, 1983; Slenes, 1985).
Em 1890, as condições pareciam ser bastante favoráveis ao crescimento
da cafeicultura no sudoeste mineiro, notadamente nos municípios de Monte
Santo, Guaranésia, Muzambinho, Guaxupé e São Sebastião do Paraíso. Terras
férteis em grande quantidade com valores inferiores ao lado paulista, mão de
obra disponível, preços convidativos, além a criação do ramal da Companhia
Mogiana que saía de Casa Branca no Estado de São Paulo e passava a servir a
região, inclusive estabelecendo o entroncamento com a Companhia Sul Mineira
em 1904. (Oliveira; Grinbert, 2007).
O novo contexto dinamizou as relações econômicas entre produtores
locais, trabalhadores, imigrantes e comerciantes, e pode ser assim parcialmente
sintetizado:
... em alguns casos eram apenas famílias de agricultores em busca de novas terras. Em outros, eram famílias de proprietários de casas comissárias ou casas bancárias. Como as terras eram baratas alguns imigrantes italianos que trabalharam originalmente como colonos, depois de guardarem algum capital e recorrerem ainda a parentes, conseguiram se tornar proprietários. Outros fazendeiros começaram como tropeiros ou carroceiros, transportando sacas de café em lombo de burros. Posteriormente, investiram em terras, transformaram-se em produtores, mas alguns não deixaram de comercializar, justamente para financiar a própria atividade agrícola. Da mesma forma, funcionários de casa comissárias encarregados de
comprar o café diretamente dos fazendeiros, poupavam e investiam em terras e se tornavam produtores. (Filleto; Alencar, 2001, p.112).
Diante do exposto, na transição do século XIX para o XIX, o avanço da
cafeicultura também foi notável na região do sudoeste mineiro. Conforme os
dados do Censo Agrícola de 1920, em cinco municípios havia um total de 1.487
estabelecimentos em que se cultivava o café. Isso resultou em uma produção de
25.728 toneladas. Somente Monte Santo, com 387 estabelecimentos, que
produziu 8.865 toneladas de café.
Enfim, percebe-se, portanto, na historiografia a preocupação em
demonstrar os passos da ocupação efetiva e o consequente crescimento das
atividades econômicas do sudoeste mineiro, bem como seus vínculos com
outras regiões. No entanto, cabe novas pesquisas que levam em consideração
a relevância do crédito hipotecário e seus impactos sobre a cafeicultura, visando
elucidar formas de investimentos que vão além de fatores conhecidos como o
contexto favorável e da disponibilidade de terras e braços que induziram ao
crescimento econômico regional.
A escrituras e seus dados
A quantificação e seriação dos dados das escrituras de compra e venda,
pode resultar, entre outras coisas, na quantidade de transações imobiliárias, bem
como as áreas negociadas e a resultante concentração ou desconcentração da
propriedade fundiária em determinado período. Assim, há a possibilidade de
perceber as áreas destinadas à cafeicultura e o consequente crescimento,
estagnação ou decréscimo das lavouras; a valorização monetária ou não das
áreas negociadas e a influência do café neste aspecto; a convivência da rubiácea
com outras atividades como a pecuária e produção de alimentos; o
aparelhamento das propriedades no decorrer do tempo visando as novas
necessidades. Paralelamente, nas hipotecas é possível conhecer a importância
do crédito - rural e urbano - para as transformações promovidas no contexto da
cafeicultura, seja por meio do financiamento particular ou bancário, tendo como
garantias a própria terra, as lavouras ou as safras vindouras. Neste aspecto é
possível conhecer o domicílio dos credores e devedores, bem como a
concentração ou pulverização das concessões de crédito. Não só a produção do
café, mas as práticas e os incentivos advindos do crédito, fazem compreender
entre outras coisas a expansão do mercado imobiliário. Em suma, a
quantificação devida dos dados obtidos nas escrituras de compra e venda e de
hipotecas personalizam o processo histórico ambientado em determinada
região, possibilitando a comparação e o confronto com complexo cafeeiro
vigente na transição entre os séculos XIX e XX.
Neste estudo para conhecer a quantidade e os valores, bem como as
áreas transacionadas foram pesquisadas todas as escrituras de compra e venda
do 1º e 2º Ofícios de Notas do município de Franca, sob a guarda do Arquivo
Histórico Municipal de Franca “Hipólito Antônio Pinheiro”, referentes ao período
de 1890 a 1920. Foram levantadas ao todo 4.210 escrituras, sendo 2.020
relativas à área urbana e 2.190 vinculadas ao setor rural.
Após quantificados os dados, conforme a Tabela 1 e Gráfico 1, é possível
verificar o fluxo de transações e os valores envolvidos. Sabendo-se que a
predominância do número de transações foi do setor rural. A partir de 1913 o
número de escrituras urbanas passou a ser superior, o que denota o crescimento
da cidade, acompanhado do aumento da populacional também decorrente da
imigração. Porém, durante todo o período analisado os valores investidos foram
constantemente superiores no setor rural, que ditava os rumos da economia.
Ambos os setores – rural e urbano – tiveram a mesma tendência (linear)
de crescimento dos negócios. A partir de 1902 houve um incremento nos
negócios com algumas variações como o impacto negativo para o setor rural
durante a Primeira Guerra Mundial.
Conhecido o ritmo das transações imobiliárias, decorre uma segunda
questão, ou seja, o que teria influenciado as compras e vendas dos imóveis,
notadamente rurais? Visando uma possível resposta foi necessário o confronto
dos dados das escrituras de compra e venda com outras séries relacionadas à
cafeicultura: as quantidades de café produzidas anualmente e embarcadas na
Companhia Mogiana nas estações dos municípios destinadas à exportação e os
valores pagos pelo produto.
É evidente que as aquisições de imóveis rurais no interior do
Estado de São Paulo, durante a Primeira República, podem ter sido influenciadas
por diversos fatores, entre eles o acesso ao crédito (Tosi, Faleiros, Teodoro,
2005, p.291-327) e o crescimento populacional somado à entrada de imigrantes
(Oliveira, 2016). Contudo, é notório a quantidade das transações imobiliárias
ocorridas no setor rural, no município de Franca, entre 1890 e 1920, foi
diretamente influenciada pelo avanço da cafeicultura como decorrência direta
dos aumentos e recuos dos preços do café nos mercados internacionais. Os
recursos novos obtidos pela dinamização da economia, em parte, eram
reinvestidos na aquisição de novas terras, notadamente, nos períodos em que
havia incentivos relacionados aos preços crescentes da rubiácea. Isso, portanto,
tinha um peso muito maior do que os preços médios do hectare de terra ofertado,
ou seja, as oscilações para baixo do valor do hectare não sobrepunham o valor
momentâneo do café na decisão de adquirir o imóvel.
Ao transformar os dados em índices, tendo como base o ano de 1890 =
100, e confrontar o número total de escrituras rurais, o valor total das mesmas e
o valor médio do hectare transacionado percebe-se discrepâncias contínuas.
(Gráfico 3). Da mesma forma, ao confrontar o número de escrituras e a
quantidade de café embarcado na Companhia Mogiana que indica o volume
vendido e as safras melhores ou piores, não há qualquer ligação, pelo menos a
partir de 1895. (Gráfico 4). Por outro lado, se o confronto for realizado entre o
número de escrituras e o preço anual do café há um acompanhamento muito
entre os dois índices, com exceção entre 1902 e 1907. Nos demais anos a
tendência é a mesma. Assim sendo, o valor do café teria sido o principal fator
motivador das transformações rurais, seguido de longe pelo volume das safras.
(Gráfico 5).
A partir daí é possível conhecer outros aspectos como o perfil da estrutura
agrária e o impacto das transações imobiliárias no setor, diante do crescimento
da cafeicultura. Para tanto, foram selecionadas, dentre as 2.190 escrituras, 495
(22,0%) que constam a descrição da área dos imóveis, que somada corresponde
a uma área equivalente a 46.952,5 hectares ou 19.402 alqueires.6 A análise
6 A título de comparação, em 1920 foram recenseados 583 imóveis relativos ao município de Franca, com uma área total de 150.214,0 hectares. Cf. MINISTÉRIO DA AGRICULTURA,
resulta em que em todo o período – 1890-1920 - a grande maioria dos imóveis
rurais transacionados - 71% - tinha área inferior a 41 hectares. Pouco mais de
1/10 (13%) média entre 41 e 100 hectares, 6% media entre 101 e 200 hectares,
3% tinham área mínima de 200 hectares e máxima de 400, 5% estendiam entre
401 a 1000 hectares e, finalmente, 2% tinham superfície acima de 1001 hectares,
tendo como limite máximo os 2000 hectares. (Gráfico 2). Diante dos dados,
verificados por décadas – 1890/1900, 1901/1910 e 1911/1920 – em termos
médios, a distribuição fundiária não sofreu grandes alterações. (Tabela 2).
O investimento promovido na cafeicultura não aniquilou a pequena
exploração rural. A grande lavoura cafeeira favoreceu a constituição de novas
unidades produtivas, sem alterar a miríade de pequenas propriedades. Noutros
termos, a estrutura agrária construída no decorrer do século XIX por uma
sobreposição de formas de acesso à terra – concessão de sesmarias,
apossamento contínuo, partilhas por inventários post-mortem, contratos
particulares – refletiu em certa permanência ou pouca modificação do perfil
agrário entre os anos de 1890 e 1920, diante do impacto da cafeicultura e das
constantes compras e vendas das propriedades.
Dentro do mesmo contexto histórico e econômico é possível comparar
dados referentes aos municípios de Franca-SP e Monte Santo-MG, tendo o
panorama a seguir. Conforme o Censo Agrícola de 1920, o município de Franca
tinha quase o dobro da área correspondente a Monte Santo, sendo a propriedade
mais concentrada no primeiro caso. A produção do café distribuída em mais
unidades produtivas era superior no município mineiro, ou seja, com menos área
e mais propriedades produzia-se 37,0% à mais que Franca. Em contrapartida a
produção de alimentos e cana-de-açúcar era visivelmente superior na área
paulista. O mesmo pode ser dito para a pecuária (bovinos e suínos).
Ao confrontar as escrituras de compra e venda de Franca e as Hipotecas
de Monte Santo, pode-se observar que anto em quantidade quanto em valores
monetários, nos setores rurais e urbanos, a tendência encontrada foi a de
crescimento de todos os negócios. (Gráficos 6 a 11).
INDÚSTRIA E COMMERCIO. 1923.
Quanto às quantidades das escrituras há maior proximidade entre os
dados relativos ao setor rural, e discrepâncias visíveis quando aos números no
ambiente urbano. Assim, é possível verificar as diferenças nos ritmos dos
negócios urbanos entre Franca e Monte Santo; e, uma cadência mais regular no
meio rural se comparados os municípios.
Com referência aos valores declarados nas escrituras de compra e venda
e nas hipotecas, há que se considerar que apesar das hipotecas serem em
números consideravelmente menores que as compras e vendas, os valores
declarados são próximos, notadamente no setor rural. Sabendo-se que as
variações mais intensas nos valores das hipotecas decorrem da volatilidade do
crédito frente aos outros negócios.
Considerações finais
A tradição, o caráter oficial e o formato das escrituras públicas fornecem
do decorrer do tempo a credibilidade para os negócios com a propriedade imóvel,
seja nas aquisições ou nas hipotecas que facilitaram a dinamização econômica,
neste caso em um contexto de ampliação da cafeicultura em uma região
brasileira. Por outro lado, a preservação dos documentos e o acesso disponível
induz o pesquisador a elaborar e relevar o diagnóstico da partilha das terras e o
fluxo de aquisições e vendas, bem como conhecer a disponibilização dos bens
para obtenção de créditos no mercado, visando dinamizar as atividades
econômicas em territórios específicos. Tudo isso a partir do levantamento dos
dados, quantificação e seriação possível e da demonstração dos resultados que
personalizam o processo histórico e revela os seus ritmos.
Fontes
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ANTÔNIO PINHEIRO - 2.190 escrituras de compra e venda – 1º e 2º Ofício
Cível.
Cartório de Registro de Imóveis de Monte Santo de Minas – 256 Escrituras de Hipotecas.
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Tabela 1
Quantidade geral de transações (escrituras de compra e venda) - 1890 – 1920
Rural Urbano Totais
Ano Nº trans. % Valor % Nº trans. % Valor % Total % Valor total %
1890 64 2,92 148:664$700 1,44 35 1,73 49.700,000 1,13 99 2,35 198.364,700 1,35
1891 75 3,42 252:786$000 2,45 43 2,13 101.540,000 2,32 118 2,80 354.326,000 2,41
1892 59 2,69 376:820$000 3,65 51 2,52 138.670,000 3,16 110 2,61 515.490,000 3,50
1893 87 3,97 214:732$600 2,08 42 2,08 116.980,000 2,67 129 3,06 331.712,600 2,25
1894 71 3,24 287.999,830 2,79 47 2,32 139.350,000 3,18 118 2,80 427.349,830 2,90
1895 76 3,47 986.300,000 9,57 43 2,13 120.500,000 2,75 119 2,82 1.106.800,000 7,53
1896 63 2,87 356.800,000 3,46 37 1,83 102.520,000 2,34 100 2,37 459.320,000 3,13
1897 74 3,38 377.535,000 3,66 41 2,03 144.170,000 3,29 115 2,73 521.705,000 3,55
1898 60 2,74 402.891,360 3,90 40 1,98 68.901,000 1,57 100 2,37 471.792,360 3,21
1899 38 1,73 79.895,000 0,77 31 1,53 75.150,000 1,71 69 1,64 155.045,000 1,05
1900 49 2,23 107.420,000 1,04 27 1,33 47.355,000 1,08 76 1,80 154.755,000 1,05
1901 48 2,19 138.029,000 1,34 36 1,78 61.600,000 1,40 84 1,99 199.629,000 1,36
1902 42 1,92 221.080,000 2,14 29 1,43 68.204,000 1,55 71 1,68 289.284,000 1,96
1903 54 2,46 114.004,330 1,10 61 3,02 86.950,000 1,98 115 2,73 200.954,330 1,36
1904 71 3,24 248.891,000 2,41 62 3,07 67.270,000 1,53 133 3,15 316.161,000 2,15
1905 89 4,06 288.958,000 2,80 62 3,07 76.566,000 1,74 151 3,59 365.524,000 2,48
1906 104 4,75 326.755,000 3,17 79 3,91 121.465,000 2,77 183 4,35 448.220,000 3,05
1907 123 5,61 204.534,667 1,98 89 4,40 142.271,600 3,24 212 5,03 346.806,267 2,36
1908 71 3,24 204.893,000 1,98 53 2,62 73.466,000 1,67 124 2,94 278.359,000 1,89
1909 74 3,38 193.861,113 1,88 58 2,87 113.457,000 2,59 132 3,13 307.318,113 2,09
1910 65 2,97 326.690,000 3,16 39 1,93 68.801,000 1,57 104 2,47 395.491,000 2,69
1911 78 3,56 203.625,934 1,97 67 3,31 155.090,000 3,54 145 3,44 358.715,934 2,44
1912 86 3,92 632.480,000 6,13 84 4,16 119.400,000 2,72 170 4,03 751.880,000 5,11
1913 70 3,19 115.524,000 1,12 79 3,91 177.549,000 4,05 149 3,54 293.073,000 1,99
1914 54 2,46 96.330,000 0,93 87 4,30 128.798,000 2,94 141 3,35 225.128,000 1,53
1915 64 2,96 314.286,800 3,04 84 4,16 197.852,000 4,51 148 3,51 512.138,800 3,48
1916 56 2,56 518.307,000 5,02 130 6,43 283.874,000 6,48 186 4,42 802.181,000 5,46
1917 74 3,79 458.830,801 4,45 122 6,04 217.764,000 4,97 196 4,65 676.594,801 4,60
1918 58 2,65 284.793,000 2,76 96 4,75 263.609,000 6,01 154 3,65 548.402,000 3,73
1919 113 5,60 1.062.153,000 10,30 129 6,38 441.330,000 10,07 242 5,75 1.503.483,000 10,23
1920 80 3,65 761.758,900 7,39 137 6,78 409.780,000 9,35 217 5,15 1.171.538,900 7,97 Totais 2.190 100,00 10.307.630,035 100,000 2.020 100,000 4.379.932,600 100,000 4.210 100,00 14.687.562,635 100,000
Fonte: AHMF – ESC.
0
50
100
150
200
250
300
Gráfico 1 - Quantidade de transações - Escrituras de compra e venda - 1890-1920
Rural Urbano
Total Linear (Rural)
Tabela 2 - Dados das escrituras e inventários – referente números, áreas e valores das propriedades rurais - Franca - 1890-1920 1890-1900 (Hectares)
nº proprie//
% Área total % área média
Área mediana
área moda desvio padrão
valor total % valor médio
valor mediano
valor moda
desvio padrão
Menos de 41 57 75,00 685,8 21,00 12,0 8,4 2,4 11,1 65:900$000 11,40 1:156$140 700$000 1:000$000 1:364$611
41 a 100 14 18,42 762,3 23,31 58,6 53,2 48,4 15,3 86:693$000 15,00 6:667$153 2:500$000 1:000$000 8:386$192
101 a 200 2 2,63 266,2 8,14 133,1 190:000$000 32,88 95:000$000
201 a 400 1 1,31 554,1 16,94 277,0 155:200$000 26,87 150:000$000
401 a 1000 2 2,64 1.001,8 30,61 500,9 80:000$000 13,85 40:000$000
Total 76 100,00 3.270,3 100,00 43,0 13,3 2,4 91,2 577:793$000 100,00 7:602$276 950$000 1:000$000 24:989$843
1901-1910 (hectares)
nº proprie//
% Área total % área média
Área mediana
área moda desvio padrão
valor total % valor médio
valor mediano
valor moda
desvio padrão
Menos de 41 96 77,42 1.188,7 15,77 12,3 9,6 2,4 10,1 92:942$000 18,85 968$145 500$000 200$000 1:287$062
41 a 100 16 12,90 1.043,0 13,83 65,1 60,5 48,4 19,6 35:840$000 7,26 2.240$000 1:850$000 2:000$000 2:215$403
101 a 200 7 5,65 1.002,5 13,30 143,2 145,2 169,4 26,9 66:765$000 13,54 9:537$857 5:725$000 4:000$000 9:125$807
201 a 400
401 a 1000 3 2,42 2.129,6 28,24 709,8 677,6 243,6 192:000$000 39,00 64:000$000 80:000$000 46:130$250
1001 a 2000 2 1,16 2.175,5 28,86 1.087,7 105:255$000 21,35 52:627$500
Total 124 100,00 7.539,4 100,00 60,8 13,3 2,4 1.754,8 492:802$000 100,00 3:974$209 775$000 200$000 13:304$200
1911-1920 (hectares)
nº proprie//
% Área total % área média
Área mediana
área moda desvio padrão
valor total % valor médio
valor mediano
valor moda
desvio padrão
Menos de 41 202 68,47 2.887,3 8,00 14,2 12,1 2,4 10,6 267:305$934 14,95 1:323$296 640$000 100$000 2:178$253
41 a 100 35 11,86 2.310,8 6,39 66,0 65,3 72,6 16,0 143:200$000 8,01 4:091$428 3:510$000 5:000$000 2:684$275
101 a 200 19 6,45 2.792,6 7,72 146,9 133,1 193,6 34,5 169:002$000 9,45 8:894$842 4:500$000 12:000$000 9:304$976
201 a 400 13 4,40 3.683,2 10,19 283,3 278,3 242,0 60,9 332:065$000 18,58 25:543$461 16:000$000 20:000$000 31:741$825
401 a 1000 20 6,79 12.845,3 35,54 642,2 605,0 726,0 123,9 661:250$000 37,02 33:062$540 26:500$000 23:100$000 21:168$761
1001 a 2000 6 2,03 11.623,2 32,16 1.937,2 1575,4 888,5 213:350$000 11,93 35:558$333 31:500$000 32:902$133
Total 295 100,00 36.142,7 100,00 122,5 20,5 2,4 331,5 1.786:173$934 100,00 6:054$826 1:200$000 100$000 14:090$042
1890-1920 (Hectares)
nº proprie//
% Área total % área média
Área mediana
área moda desvio padrão
valor total % valor médio
valor mediano
valor moda
desvio padrão
Menos de 41 355 71,71 4.761,8 10,14 13,4 9,6 2,4 10,6 426:147$934 14,92 1:200$416 600$000 1:000$000 1:859$237
41 a 100 64 12,93 4.116,1 8,77 64,3 60,5 48,4 16,8 265:713$000 9,30 4:151$765 2:700$000 2:000$000 4:607$370
101 a 200 28 5,65 4.061,4 8,65 145,0 134,3 169,4 31,3 425:767$000 14,90 15:205$964 6:362$500 4:000$000 27:096$543
201 a 400 15 3,03 4.237,4 9,02 282,4 278,3 242,0 62,9 487:265$000 17,06 32:484$333 16:000$000 20:000$000 44:135$483
401 a 1000 25 5,05 15.976,8 34,03 639,0 605,0 484,0 139,1 933:250$800 32,67 37:330$032 30:000$000 12:000$000 26:679$094
1001 a 2000 8 1,62 13.798,7 29,39 1.452,6 1454,4 383,9 318:255$000 11,15 45:465$000 45:255$000 26:386$712
Total 495 100,00 46.952,4 100,00 94,8 19,3 2,4 274,8 2.856:748$735 100,00 5:771$209 1:000$000 1:000$000 16:075$149
Fonte: AHMF – Escrituras de compra e venda e inventários post-mortem (1890-1920).
0,00
10,00
20,00
30,00
40,00
50,00
60,00
70,00
80,00
menos de 41 hect. 41 a 100 hect. 101 a 200 hect. 201 a 400 hect. 401 a 1000 hect. 1001 a 2000 hect.
75,00
18,42
2,631,31
2,64
77,42
12,9
5,65
2,42 1,61
68,47
11,86
6,45 4,46,79
2,03
Gráfico 2 - Porcentagens de propriedades conforme o tamanho - 1890-1920
1890-1900 1901-1910 1911-1920
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
18
90
18
91
18
92
18
93
18
94
18
95
18
96
18
97
18
98
18
99
19
00
19
01
19
02
19
03
19
04
19
05
19
06
19
07
19
08
19
09
19
10
19
11
19
12
19
13
19
14
19
15
19
16
19
17
19
18
19
19
19
20
Gráfico 3 - Dados comparativos entre: Nº escrituras, Vr. Total das escrituras e Vr. Médio do hectare - Município de Franca (1890-
1920) -Ano base 1890 = 100
Nº Escrituras Vr. Total Escrituras Vr. Médio Hect.
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
18
90
18
91
18
92
18
93
18
94
18
95
18
96
18
97
18
98
18
99
19
00
19
01
19
02
19
03
19
04
19
05
19
06
19
07
19
08
19
09
19
10
19
11
19
12
19
13
19
14
19
15
19
16
19
17
19
18
19
19
19
20
Gráfico 4 - Dados comparativos - Quantidade de café embarcado na Cia. Mogiana - Franca-SP e Valor médio do hectare - 1890-1920 -
Ano Base 1890 = 100
Qde. Café embarcado Vr. Médio Hect.
0,00
500,00
1000,00
1500,00
2000,00
2500,00
3000,00
3500,00
4000,00
4500,00
18
90
18
91
18
92
18
93
18
94
18
95
18
96
18
97
18
98
18
99
19
00
19
01
19
02
19
03
19
04
19
05
19
06
19
07
19
08
19
09
19
10
19
11
19
12
19
13
19
14
19
15
19
16
19
17
Gráfico 5 - Dados comparativos - Nº escrituras e Quantidade de café embarcado na Estação Mogiana - Franca (1890-1920) - Ano Base
1890 = 100
Nº Escrituras Qde. Café embarcado
1902 1903 1904 1905 1906 1907 1908 1909 1910 1911 1912 1913 1914
Escrituras 71 115 133 151 183 212 124 132 104 145 170 149 141
Hipotecas 8 15 16 18 8 15 30 26 15 15 15 36 39
71
115
133
151
183
212
124132
104
145
170
149141
815 16 18
815
30 2615 15 15
36 39
0
50
100
150
200
250
Gráfico 6 -Nº Escrituras de compra e venda e HipotecasFranca / Monte Santo - 1902 - 1914 (rural e urbano)
Escrituras Hipotecas Linear (Escrituras) Linear (Hipotecas)
1902 1903 1904 1905 1906 1907 1908 1909 1910 1911 1912 1913 1914
Escrituras 42 54 71 89 104 123 71 74 65 78 86 70 54
Hipotecas 5 14 10 11 5 9 16 19 9 9 7 12 22
4254
71
89
104
123
71 7465
7886
70
54
514 10 11
5 916 19
9 9 712
22
0
20
40
60
80
100
120
140
Gráfico 7 - Nº de Escrituras de compra e venda e HipotecasFranca / Monte Santo - 1902 - 1914 (rural)
Escrituras Hipotecas Linear (Escrituras) Linear (Hipotecas)
1902 1903 1904 1905 1906 1907 1908 1909 1910 1911 1912 1913 1914
Escrituras 29 61 62 62 79 89 53 58 39 67 84 79 87
Hipotecas 3 1 6 7 3 6 12 7 6 6 4 24 17
29
61 62 62
79
89
5358
39
67
8479
87
3 16 7
3 612
7 6 6 4
2417
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Gráfico 8 - Nº de Escrituras de compra e venda e HipotecasFranca / Monte Santo - 1902 - 1914 (Urbano)
Escrituras Hipotecas Linear (Escrituras) Linear (Hipotecas)
0,000
100.000,000
200.000,000
300.000,000
400.000,000
500.000,000
600.000,000
700.000,000
800.000,000
900.000,000
1902 1903 1904 1905 1906 1907 1908 1909 1910 1911 1912 1913 1914
Gráfico 9 - Valores (Mil Réis) - Escrituras Compra e Venda e Hipotecas
Franca / Monte Santo - 1902-1914 (Rural e Urbano)
Escrituras Hipotecas Linear (Escrituras) Linear (Hipotecas)
0,000
100.000,000
200.000,000
300.000,000
400.000,000
500.000,000
600.000,000
700.000,000
800.000,000
900.000,000
1902 1903 1904 1905 1906 1907 1908 1909 1910 1911 1912 1913 1914
Gráfico 10 - Valores (Mil Réis) - Escrituras Compra e Venda e Hipotecas
Franca / Monte Santo - 1902-1914 (Rural)
Escrituras Hipotecas Linear (Escrituras) Linear (Hipotecas)
-50.000,000
0,000
50.000,000
100.000,000
150.000,000
200.000,000
250.000,000
1902 1903 1904 1905 1906 1907 1908 1909 1910 1911 1912 1913 1914
Gráfico 11 - Valores (Mil Réis) - Escrituras Compra e Venda e Hipotecas - Franca / Monte Santo - 1902-1914 (Urbano)
Escrituras Hipotecas Linear (Escrituras) Linear (Hipotecas)