CONDOMÍNIO  DE  LOTES  

Palestrante:  Narciso  Orlandi  Neto  

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Condomínio  edilício  

Condomínio  edilício,  que,  como  tal,  se  submete  à  disciplina  do  Código  Civil  e  da  Lei  4.591/64.  

•  edilício:  que  diz  respeito  a  edificação  (Houaiss)  Condomínio  em  planos  horizontais:  pavimentos  sobrepostos  e  independentes.  

Condomínio  em  um  único  plano  horizontal:  todas  as  unidades  têm  contacto  com  o  solo.  

 

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Condomínio  e  Loteamento  

Unidade  No  loteamento,  o  lote,  com  a  propriedade  exclusiva  do  solo.  

 No  condomínio,  a  unidade  autônoma  (área  de  uso  exclusivo  +  parte  ideal  do  terreno  +  parte  ideal  das  coisas  comuns).  

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A  terminologia  adequada  

 

 Juridicamente,  não  pode  haver  condomínio  de  lotes.  

   Na  discussão,  “lote”  é  o  espaço  especializado  e  demarcado  no  terreno.  

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A  QUESTÃO  

 

No  condomínio  em  plano  horizontal  único,  pode  a  área  de  uso  exclusivo  ser  apenas  o  espaço  demarcado  no  

terreno,  isto  é,  o  “lote”?  

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A  LEI  

Lei  4.591  

•  Art.  1º  -­‐  ...  conjuntos  de  edificações,  construídos  sob  a  forma  de  unidades  isoladas  entre  si,  poderão  ser  alienados,  no  todo  ou  em  parte...    

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Ainda  a  Lei  4.591  

•  Art.  8º:        “Quando  ...  o  proprietário  ...  desejar  erigir  mais  de  uma  edificação  ...,  em  relação  às  unidades  autônomas  que  se  consktuírem  em  casas  térreas  ou  assobradadas,  será  discriminada  a  parte  do  terreno...”  

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Ainda  a  Lei  4.591  

•  Art.  68:      

“Os  proprietários  (que)  pretendam  construir  ou  mandar  construir  habitações  isoladas  para  aliená-­‐las  antes  de  concluídas,  ...  deverão  ...  saksfazer  às  exigências  constantes  no  art.  32  ...”  

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Jurisprudência  paulista  

Literalidade  da  lei,  sem  concessões    “A  única  insktuição  de  condomínio  que  foge  às  normas  do  Código  Civil  é  a  prevista  na  Lei  4.591/64,  mas  esta  tem  a  sua  existência  subordinada  à  construção  de  casas  térreas,  assobradadas  ou  de  edimcios.  Sem  a  vinculação  do  terreno  às  edificações  não  há  condomínio  que  se  sujeite  à  lei  especial”  (Ap.Cív.  2349/0,  DOJ  24/11/83).      

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Jurisprudência  administrakva  

 

 “Não  se  admite  a  insktuição  de  condomínio  sobre  unidades  autônomas  consktuídas  apenas  de  terrenos”  (Ap.  Cív.  10.807-­‐0/1,  DOJ  10/04/90)  

 

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Consequências  

•  Consktuição  de  condomínios  voluntários  com  a  alienação  de  frações  ideais  do  terreno  e  localização  oficiosa  das  frações  ideais.  

•  Incorporações  com  pequenas  edificações,  na  forma  da  lei.  

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Reação  da  Corregedoria  Geral  

•  Proibição  de  registro  de  vendas  de  frações  ideais  quando  presentes  indícios  de  fraude  à  lei.  

•  Proibição  de  registro  de  incorporações  em  que  o  incorporador  se  obriga  a  pequenas  edificações  (“casinhas  de  cachorro”).  

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Áreas  de  uso  exclusivo  

   Há  diferença  entre  o  condomínio  em  mais   de   um   plano   horizontal   e   o  condomínio   em   plano   horizontal  único.  

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Área  de  uso  exclusivo  -­‐  Apartamentos  

  Área   de   uso   exclusivo   =   projeção   verkcal   da  edificação.  

    O   condômino   tem   o   direito   de   modificar   a  edificação,   respeitando   a   área   de   uso  exclusivo,  sem  interferência  dos  condôminos.  

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Área  de  uso  exclusivo  -­‐  casas  

  “Parte   do   terreno   ocupada   pela   edificação   e  também   aquela   eventualmente   reservada  como   de   uklização   exclusiva   dessas   casas,  como   jardim   e   quintal”   (art.   8º,   “a”,   da   Lei  4.591).     O   condômino   também   tem   o   direito   de  modificar   a  edificação,   respeitando  a  área  de  uso   exclusivo,   sem   interferência   dos  condôminos.  

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A  insktuição  e  as  modificações  

•  A  área  construída  de  cada  casa  é  irrelevante  na  insktuição,  salvo  eskpulação  em  contrário.  

•  O  aumento  da  área  construída,  respeitada  a  dimensão  da  área  de  uso  comum,  não  implica  alteração  da  insktuição  

e    dispensa  a  anuência  dos  condôminos.  

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Argumentos  com  base  na  lei  

•  Não  proíbe  aumento  ou  diminuição  da  construção.  •  Não  vincula  a  parkcipação  nas  coisas  comuns  à  área  edificada.  •  Não  exige  anuência  dos  condôminos  para  modificações  restritas  à  área  de  uso  exclusivo.  

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Argumentos  com  base  na  lei  

•  Não  exige  que,  na  incorporação,  a  edificação  projetada  tenha  área  mínima.  

•  Art.  1.335,  I,  do  Cód.  Civil  (direito  de  dispor).  

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Requisitos  

•  Previsão  na  incorporação  e  na  convenção.  

•  Sujeição  às  leis  e  posturas  municipais.  

•  Respeito  às  restrições  convencionais.  

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