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7ª CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO CÍVEL Nº 707.207-1, DA COMARCA DE LONDRINA - 1ª VARA CÍVEL. APELANTE (1) : GRANACON CONSTRUÇÕES CIVIS LTDA

APELANTE (2) : CONDOMÍNIO CENTER SUL SHOPPING APELADO : MUG ACESSÓRIOS LTDA RELATORA CONV.1: JUÍZA SANDRA BAUERMANN

APELAÇÃO CÍVEL (1 E 2) – CONDOMÍNIO E

CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. CONTRATO

REGULADO PELA LEI Nº 4.591/64. INADIMPLÊNCIA DE

CONDÔMINO. RESCISÃO CONTRATUAL COM LEILÃO

EXTRAJUDICIAL DA UNIDADE DO CONDÔMINO

INADIMPLENTE. PLEITO DE DEVOLUÇÃO DAS

PARCELAS PAGAS. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD

CAUSAM DA ADMINISTRADORA. INADIMPLEMENTO

DAS PARCELAS QUE ENSEJOU A REALIZAÇÃO DE

LEILÃO EXTRAJUDICIAL – ADJUDICAÇÃO PELO

CONDOMÍNIO EM SEGUNDA PRAÇA. LEGALIDADE.

AUSÊNCIA DE SALDO A SER DEVOLVIDO AO

EXCLUÍDO - IMPOSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO DOS

VALORES PAGOS – PROCEDIMENTO DA LEI Nº

4.591/64.

SENTENÇA REFORMADA.

APELAÇÃO 1 CONHECIDA E PROVIDA PARA

ACOLHER A ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM

-- 1 Em substituição ao Des. Luiz Osório Moraes Panza – Por designação da Presidência.


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Apelação Cível nº 707.207-1 fls. 2

DO PRIMEIRO APELANTE.

APELAÇÃO 2 CONHECIDA E PROVIDA PARA JULGAR

IMPROCEDENTE O PLEITO INICIAL.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelação

Cível nº 707.207-1, de Londrina – 1ª Vara Cível, em que é apelante 1 GRANACON CONSTRUÇÕES CIVIS LTDA, apelante 2 CONDOMÍNIO

CENTER SUL SHOPPING e Apelado MUG ACESSÓRIOS LTDA.

I – Trata-se de recursos de apelação cível interpostos por

GRANACON CONSTRUÇÕES CIVIS LTDA e CONDOMÍNIO CENTER SUL

SHOPPING, em face da r. sentença de fls. 236/246, que julgou parcialmente

procedente o pedido inicial, para declarar rescindido o contrato firmado entre

as partes, determinar que os réus promovam solidariamente a restituição do

valor pago, condenando, ainda, as rés ao pagamento de 2/3 das custas e

despesas processuais, bem como honorários advocatícios fixados em 10%

(dez por cento) sobre o valor da condenação.

Condomínio Center Sul Shopping interpôs embargos de

declaração (fls. 248/251) que foram rejeitados conforme decisão de fls.

303/304.

Em razões recursais (fls. 306/320), sustenta Granacon

Construções Civis Ltda, preliminarmente, ser parte ilegítima para figurar no

pólo passivo da presente demanda, pois sua participação no empreendimento

restringiu-se à execução da obra, mediante o recebimento da taxa de

administração prevista no contrato.


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No mérito, afirma que a sentença merece reforma, pois a

apelada ingressou no empreendimento pelo sistema de construção direta, ou

seja, a preço de custo, cuja finalidade era a construção de unidades

condominiais e a lei que regulamenta a questão prevê a possibilidade de

“retirada pela venda de unidade a outrem, ou, caso isso não seja possível,

através de leilão extrajudicial” (fls. 312).

Assevera que, a partir do momento em que um condômino

deixa de efetuar os pagamentos, sobrecarrega os demais, vez que a obra não

é interrompida. Ademais, a sentença ao determinar a devolução dos valores

pagos, fere o disposto no art. 63, §4º da Lei nº 4.591/64, pois a apelada

deixou de arcar com as parcelas devidas e, portanto, em virtude do leilão, terá

direito à restituição apenas do saldo, se houver.

Afirma, ainda, que o condomínio teve que adjudicar a

unidade da apelada para que os prejuízos não fossem maiores e em virtude

da inexistência de licitantes, fato que não configura qualquer lucro por parte

da apelante.

Alega que se trata de parceria firmada entre as partes e

não uma compra e venda direta, sendo, portanto, incabível a devolução dos

valores pagos, tal como determinada pela sentença, razão pela qual, requer a

reforma da decisão, com o consequente afastamento da condenação pelas

verbas de sucumbência.

Condomínio Center Sul Shopping, por sua vez, também

interpôs recurso de apelação (fls. 346/357) pugnando pela reforma da

sentença, pois a apelada ingressou no empreendimento pelo sistema de


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construção direta, ou seja, a preço de custo, cuja finalidade era a construção

de unidades condominiais e, a lei que regulamenta a questão prevê a

possibilidade de “retirada pela venda de unidade a outrem, ou, caso isso não

seja possível, através de leilão extrajudicial” (fls. 312).

Assevera que, a partir do momento em que um condômino

deixa de efetuar os pagamentos, sobrecarrega os demais, vez que a obra não

é interrompida. Ademais, a sentença ao determinar a devolução dos valores

pagos, fere o disposto no art. 63, §4º da Lei nº 4.591/64, pois a apelada

deixou de arcar com as parcelas devidas e, portanto, em virtude do leilão, terá

direito à restituição apenas do saldo, se houver.

Afirma, ainda, que o condomínio teve que adjudicar a

unidade da apelada para que os prejuízos não fossem maiores e em virtude

da inexistência de licitantes, fato que não configura qualquer lucro por parte

da apelante.

Alega que se trata de parceria firmada entre as partes e

não uma compra e venda direta, sendo, portanto, incabível a devolução dos

valores pagos, tal como determinada pela sentença, razão pela qual, requer a

reforma da decisão, com o consequente afastamento da condenação pelas

verbas de sucumbência.

Ambos os recursos foram recebidos em ambos os efeitos

(fls. 383).

A apelada apresentou contrarrazões a ambos os recursos

(fls. 387/393).


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O Relator originário converteu o feito em diligência,

determinando que as partes se manifestassem sobre a efetivida adjudicação

do bem.

O segundo apelante postulou pela prorrogação do prazo

assinalado, e os demais não se manifestaram.

Em razão de devolução dos autos pelo Relator Originário

com base no artigo 29, parágrafo 3º, do RITJPR e posterior designação da

Presidência deste Tribunal, vieram-me os autos conclusos.

É a breve exposição.

II – VOTO E A SUA FUNDAMENTAÇÃO

Recebo os recursos, eis que presentes os pressupostos

de admissibilidade, visto interpostos tempestivamente e porque atende aos

demais pressupostos processuais.

Trata-se de ação de rescisão de contrato c/c devolução de

parcelas pagas ajuizada por MUG Acessórios Ltda em face de Condomínio

Center Sul Shopping e Granacon – Construções Civis Ltda.

Da leitura da petição inicial constata-se que a autora

aderiu ao condomínio requerido, comprometendo-se na aquisição da loja 131,

com área útil de 24,88m², mediante o pagamento de entrada (em 1995), cujo

valor foi dividido em três parcelas de R$ 1.643,32 e mais as parcelas mensais,

que pagou até 16.01.1998 (34ª parcela) totalizando um valor pago de R$

24.917,49.


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Asseverou que, em virtude dos atrasos para a

inauguração do empreendimento, aumentos constantes no valor das parcelas,

de forma supervalorizada, e diversos problemas de administração apontados

na exordial, deixou de efetuar os pagamentos, fato que ensejou que sua

unidade fosse levada a leilão extrajudicial.

Em razão de tais fatos, pugnou pela rescisão do contrato,

com a devolução das parcelas pagas, devidamente acrescida de juros de

mora e correção monetária.

O douto magistrado ao proferir sentença, afastou as

preliminares e julgou parcialmente procedente o pedido inicial, com base nos

seguintes fundamentos:

“Depois de ultimado o procedimento de venda extrajudicial,

contudo, fica caracterizada a ofensa a direito da condômina.

(...) Uma vez que arrematado pelo valor da dívida, então não

houve a devolução de qualquer valor à autora.

Ora, fica bastante claro o enriquecimento sem causa do

empreendimento por conta desta diferença na medida em que

arremata dívida de pouco mais de doze mil reais através a

aquisição de direitos sobre unidade sujos direitos passavam

dos vinte mil reais.” (fls. 242).

1. Da ilegitimidade passiva ad causam da primeira

apelante :


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Preliminarmente, pretende a primeira apelante Granacon

Construções Civis Ltda o reconhecimento da sua ilegitimidade passiva, eis que

apenas executou a obra, mediante o recebimento de valor correspondente à

taxa de administração.

Razão lhe assiste.

Da leitura da carta de adesão acostada aos autos às fls.

32/33, bem como da ata da assembleia geral de constituição do condomínio

Londrina Outlet Center se vislumbra que a primeira apelante seria responsável

pela administração da construção do empreendimento, recebendo taxa de

administração. Além disso, os pagamentos eram realizados em favor do

condomínio, conforme boletos bancários juntados aos autos com a inicial.

Do que resulta a conclusão de que o negócio jurídico

celebrado pelo autor/apelado não constituiu compra e venda de imóvel, mas

de ingresso em sistema de condomínio fechado, referente ao empreendimento

denominado Condomínio Londrina Outlet Center, em que a participação da

parte autora foi de participação no referido empreendimento com os demais

condôminos, cujo empreendimento foi administrado pela primeira apelante.

É certo que a primeira apelante também foi contratada

pelo condomínio para a prestação de serviço de engenharia (edificação do

empreendimento), e o fato de ter iniciado a promoção da formação do

condomínio, não constituem elementos suficientes para se desconfigurar o

contrato ao qual aderiu o apelado, que se configura como de edificação pelo

sistema de incorporação imobiliária em condomínio, cuja regulação é dada pela

Lei 4591/64.


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Diante de tais constatações, entendo que razão assiste à

primeira apelante ao alegar sua ilegitimidade passiva ad causam para

responder a presente demanda, em que o apelado objetiva a rescisão do

referido contrato, com a devolução de valores pagos no empreendimento, na

qualidade de condômino.

2. Do mérito:

Quanto ao mérito em relação a segunda apelante, esta

sustenta que o autor deu causa à rescisão do contrato a partir do momento em

que deixou de efetuar o pagamento das parcelas do contrato. Além disso,

havendo atraso no pagamento das parcelas, a unidade adquirida foi levada a

leilão extrajudicial e, portanto, o autor, ora apelado tem direito ao recebimento

apenas do saldo do leilão, após deduzidos os valores inadimplidos e demais

despesas, não havendo que se falar em restituição das as importâncias pagas.

Sobre o tema, o referido dispositivo legal estabelece as

regras para o leilão extrajudicial de unidade condominial contratada pelo

regime de administração ou a preço de custo, a saber: Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.


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§ 1º Se o débito não fôr liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção.

§ 3º No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão unânime de Assembléia-Geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio.

§ 4º Do preço que for apurado no leilão, serão deduzidas as quantias em débito, todas as despesas ocorridas, inclusive honorário de advogado e anúncios, e mais 5% a título de comissão e 10% de multa compensatória, que reverterão em benefício do condomínio de todos os contratantes, com exceção do faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver.

Vislumbra-se, portanto, que o condomínio terá preferência

na aquisição dos bens e poderá, portanto, adjudicá-lo, hipótese em que, do

preço obtido no leilão serão deduzidos, além do valor do débito, as despesas

mencionadas no §4º do referido artigo, e somente eventual saldo é

restituído ao condômino inadimplente.

No caso em exame, o procedimento legal para a

realização do leilão extrajudicial não é objeto de discussão entre as

partes, de modo que se entende a regularidade do procedimento. Aliás, o

apelado, em suas contrarrazões, acaba por reconhecer que houve a

“arrematação” do bem pela parte apelante à fl.392, daí que entendo

desnecessária novas diligências quanto a este ponto (adjudicação do

bem).

Em tendo havido a adjudicação da unidade pelo

condomínio, o apelado só teria direito à devolução do que pagou se a


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arrrematação de sua unidade tivesse se dado por valor superior ao

quantum devido, mais os referidos encargos referidos no parágrafo 4º do

artigo 63 da Lei 4591/94, acima reproduzido.

O que não ocorreu no caso em exame, uma vez que

o valor da adjudicação foi suficiente apenas para quitar a dívida da parte

autora, conforme incontroverso.

Observe-se, que, em inexistindo licitantes, o

condomínio podia adjudicar o bem em segunda praça. No caso, o bem

foi arrematado pelo valor da dívida.

O douto magistrado entendeu que a aquisição dos direitos

sobre a unidade condominial, por intermédio da adjudicação em leilão

extrajudicial ocorreu por valor muito inferior e que, por esta razão, deve haver a

devolução dos valores pagos, após a dedução “de todos os encargos previstos

em lei” (fls. 244).

Ocorre que não se pode falar em abusividade na

adjudicação da unidade pelo Condomínio, quando no primeiro leilão não

houve interessados. Ocorre que o parâmetro a ser utilizado é o valor do

bem e não o valor das parcelas pagas. Além disso, o valor de mercado

pode ser considerado para concluir que o preço de venda foi vil e

desproporcional.

Neste ponto o autor não logrou êxito em se

desincumbir do seu ônus probatório, qual seja/apelado, provar que o


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preço da adjudicação é vil. Aliás, a questão sequer foi abordada sob esta

ótica, o que seria imprescindível diante do procedimento previsto na Lei º

4.591/64.

Por tais razões, não se pode falar em enriquecimento

ilícito do condomínio, que seguiu o procedimento legal previsto para o

caso, não se podendo lhe impor a devolução de qualquer valor ao

apelado quando não existiu saldo ao valor da adjudicação.

Neste mesmo sentido são os seguintes precedentes

deste Tribunal: CONDOMÍNIO E CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO, A

PREÇO DE CUSTO. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE

DEFESA DO CONSUMIDOR. CONTRATO REGULADO PELA

LEI Nº 4.591/64. INADIMPLÊNCIA DE MAIS DE TRÊS

PARCELAS CONSECUTIVAS. RESCISÃO CONTRATUAL

COM LEILÃO DA UNIDADE DO CONDÔMINO

INADIMPLENTE. ADJUDICAÇÃO PELO CONDOMÍNIO EM

SEGUNDA PRAÇA. LEGALIDADE. AUSÊNCIA DE SALDO A

SER DEVOLVIDO AO EXCLUÍDO. PEDIDO DE

RESSARCIMENTO JULGADO IMPROCEDENTE. RECURSO

DESPROVIDO. 1. Tratando-se de edificação pelo sistema de

incorporação imobiliária pelo preço real ou de custo, em que

várias pessoas se reúnem em condomínio para a construção

do edifício por administração própria, não há falar-se em

aplicação do Código de Defesa do Consumidor, diante da

inexistência da figura do fornecedor do produto ou serviço e do

consumidor. 2. Tendo o Condomínio observado o procedimento


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legal (art. 63, da Lei 4.591/64) e contratual para a alienação da

unidade do condômino inadimplente e desta não resultando

diferença a maior entre o valor da arrematação e o saldo

devedor, não há que se falar em restituição de qualquer

importância à autora.” (TJPR - 5ª C.Cível - AC 0138404-1 -

Maringá - Rel.: Des. Domingos Ramina - Unânime - J.

29.04.2003)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL CONDOMÍNIO E

CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO,

A PREÇO DE CUSTO EMPREENDIMENTO ORGINALMENTE

ADMINISTRADO PELA CONSTRUTORA ENCOL

INADIMPLEMENTO ALIENAÇÃO DA COTA-PARTE VIA

LEILÃO EXTRAJUDICIAL - AÇÃO PRETENDENDO A

NULIDADE DOS ATOS CONSTITUTIVOS -

INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO

CONSUMIDOR RELAÇÃO CONTRATUAL REGIDA PELA LEI

Nº 4.591/64 - INADIMPLÊNCIA CONFESSADA -

RESCISÃO CONTRATUAL COM LEILÃO DA UNIDADE DO

CONDÔMINO INADIMPLENTE - ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL

PELO CONDOMÍNIO RECORRIDO EM SEGUNDA PRAÇA -

REGULARIDADE PREÇO VIL INOCORRÊNCIA AUSÊNCIA

DE DEMONSTRAÇÃO DE INCORREÇÃO DO VALOR DA

AVALIAÇÃO RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS

IMPOSSIBILIDADE VALORES QUE FORAM PAGOS A

TERCEIRO E NÃO AO APELADO - PEDIDO DE

RESTITUIÇÃO JULGADO IMPROCEDENTE - RECURSO

DESPROVIDO.” (TJPR - 8ª C.Cível - AC 0733092-3 - Foro


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Central da Região Metropolitana de Curitiba - Rel.: Juiz Subst.

2º G. Marco Antônio Massaneiro - Unânime - J. 19.05.2011).

Ante o exposto, entende-se que a r. sentença deve sofrer

reforma, para excluir da lide, por ilegitimidade passiva ad causam o primeiro

apelante Granacon Construções Civis Ltda (CPC, art.267, VI) e, no mérito,

para julgar improcedente o pedido inicial.

Em virtude da reforma da sentença, em face do

provimento dos recursos, impõe-se a inversão dos ônus da sucumbência, de

modo que a parte autora/apelada deverá arcar com a integralidade das custas

processuais e os honorários advocatícios dos patronos dos apelantes, os quais

fixo em R$1.000,00( Um mil reais) para cada um, com fulcro no artigo 20,

parágrafo 4º, do CPC, observados os parâmetros do parágrafo 3º do artigo 20

do mesmo Código.

III - DECISÃO:

Diante do exposto, acordam os Desembargadores da 7ª

Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de

votos, em conhecer e dar provimento ao recurso de apelação nº 01 para

acolher a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam e dar provimento ao

recurso de apelação nº 02 para julgar improcedente o pleito inicial, nos termos

do voto da Relatora.


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Participaram da sessão e acompanharam o voto do

Relatora os Excelentíssimos Desembargadores Antenor Demeterco Junior e

Lenice Bodstein.

Curitiba, 02 de agosto de 2011.

Juíza Subst. 2º G. SANDRA BAUERMANN

Relatora Convocada

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