ALterAções LegIsLAtIvAs no âmbIto Dos contrAtos De créDIto · PDF fileA Portaria n.º 2/2013, de 2 de Janeiro, fixa o regime e o procedimento aplicáveis ao reconhecimento

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O último trimestre de 2012 fica marcado pela aprovação de alguns diplomas legais com incidência nas operações bancárias relativas a contratos de crédito, que visam, genericamente, assegurar uma maior protecção aos devedores na actual conjuntura económica.

15 de Janeiro | 2013| Contencioso de Cobrança

I - Práticas comerciais das instituições bancárias e transparência da informação

O Decreto-Lei n.º 226/2012, de 18 de Outubro, procede à extensão do âmbito de aplicação do Decreto-Lei n.º 51/2007, de 7 de Março. Recorde-se que este último diploma regula as práticas comerciais das instituições bancárias nos contratos de crédito à habitação, designadamente, o cálculo dos juros, o direito ao reembolso antecipado e o máximo que as instituições bancárias podem cobrar de comissão, bem como regras relativas à transferência dos créditos hipotecários.

A partir de agora, o regime aplica-se igualmente aos contratos de crédito garantidos por hipoteca, ou outro direito sobre coisa imóvel, desde que sejam celebrados com pessoas singulares e não digam respeito à sua actividade comercial ou profissional.

O Decreto-Lei n.º 226/2012, de 18 de Outubro, entra em vigor 90 dias após a sua publicação, ou seja, 16 de Janeiro de 2013.

II. Prevenção e regularização das situações de incumprimento de contratos de crédito

O Decreto-Lei n.º 227/2012, de 25 de Outubro, criou dois importantes mecanismos que visam a prevenção do incumprimento, bem como a regularização das situações de incumprimento, de contratos celebrados com devedores que estejam impedidos de honrar os compromissos financeiros, em especial por motivo de desemprego ou quebra anómala de rendimentos.

Assim, e reflectindo as melhores práticas internacionais, cada instituição bancária deve criar o seu Plano de Acção para o Risco de Incumprimento (PARI), fixando procedimentos e medidas de acompanhamento da execução dos contratos de crédito que possibilitem a detecção precoce de indícios de risco de incumprimento e o acompanhamento dos devedores que reportem dificuldades no cumprimento das suas obrigações.

De igual forma, define-se um Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento (PERSI), no âmbito do qual as instituições bancárias devem aferir da natureza pontual ou duradoura do incumprimento, avaliar a capacidade financeira do devedor e, sempre que tal seja viável, apresentar propostas de regularização adequadas à sua situação financeira, objectivos e necessidades.

Com vista a apoiar os devedores em dificuldades, o referido diploma legal prevê também a criação de uma rede de apoio a consumidores no âmbito da prevenção do incumprimento e da regularização das situações de incumprimento de contratos de crédito.

(continuação na página seguinte)

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Esta é constituída por entidades públicas ou privadas, que apoiarão gratuitamente os devedores. A Portaria n.º 2/2013, de 2 de Janeiro, fixa o regime e o procedimento aplicáveis ao reconhecimento das entidades que integram a rede extrajudicial de apoio a clientes bancários criada pelo decreto-lei.

Plano de Acção para o risco de Incumprimento (PArI)

O PARI deve especificar:

� os procedimentos adoptados para o acompanhamento permanente e sistemático da execução dos contratos de crédito;

� os factos que, no âmbito dos referidos procedimentos, são considerados como indícios da degradação da capacidade financeira do devedor (designadamente: incumprimentos registados na Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal; devolução e inibição do uso de cheques; existência de dívidas fiscais e à Segurança Social; insolvência; existência de processos judiciais e de situações litigiosas; penhora de contas bancárias; incumprimentos noutros contratos celebrados com a instituição bancária);

� os procedimentos desenvolvidos para a recolha, tratamento e análise da informação referente a devedores que estejam em risco efectivo de incumprimento, bem como os procedimentos implementados para o seu contacto (o qual não pode ser superior a dez dias após a verificação de um dos factos acima referidos);

� as soluções passíveis de serem propostas;

� as estruturas responsáveis pelo desenvolvimento dos procedimentos e acções previstas no PARI;

� os planos de formação dos colaboradores a quem sejam atribuídas tarefas no âmbito do PARI;

� os prestadores de serviços de gestão do incumprimento responsáveis pelo desenvolvimento de procedimentos e acções previstos no PARI.

Procedimento extrajudicial de regularização de situações de Incumprimento (PersI)

No prazo máximo de 15 dias após o vencimento da obrigação em contrato celebrado entre o devedor e a instituição bancária, esta deve informá-lo do atraso no cumprimento e dos valores em dívida, diligenciando no sentido de apurar as razões subjacentes ao incumprimento.

Se o incumprimento se mantiver, o devedor é obrigatoriamente integrado no PERSI entre o 31.º dia e o 60.º dia após o vencimento.


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Este é também iniciado sempre que o devedor esteja em mora e solicite a sua integração no PERSI, ou tenha alertado para o risco de incumprimento.

Compete, então, à instituição bancária apurar se o incumprimento das obrigações se deve a circunstâncias pontuais e momentâneas, ou se reflecte a incapacidade continuada do devedor.

No prazo de 30 dias após a integração no PERSI, a instituição bancária deve comunicar ao devedor o resultado da avaliação desenvolvida quando verifique que o mesmo não tem capacidade financeira para retomar o cumprimento das suas obrigações nem para regularizar o incumprimento (através, designadamente, da renegociação ou da consolidação das dívidas), ou apresentar propostas de regularização adequadas à sua situação financeira, objectivos e necessidades, sempre que conclua que o devedor tem capacidade financeira para reembolsar o capital ou para pagar os juros vencidos e vincendos.

Caso o devedor recuse as propostas, segue-se uma fase de negociação.

O PERSI extingue-se:

� com o pagamento integral dos montantes em mora ou com a extinção da obrigação;

� com o acordo tendente à regularização integral da situação de incumprimento;

� no 91.º dia após a integração do devedor no procedimento (excepto havendo prorrogação);

� com a insolvência do devedor.

A instituição bancária pode também extinguir o PERSI sempre que seja realizada penhora ou decretado arresto a favor de terceiros sobre bens do devedor, quando seja nomeado administrador judicial provisório nos termos do Processo Especial de Revitalização, ou quando conclua que o devedor não tem capacidade para regularizar a situação de incumprimento.

Durante o PERSI a instituição bancária não pode resolver o contrato com fundamento em incumprimento, propor acções judiciais tendo em vista a satisfação do seu crédito, ou cedê-lo a terceiro (excepto se for a outra instituição bancária ou para efeitos de titularização), mas pode utilizar procedimentos cautelares. Deve ter-se em conta que o PERSI não cessa com a cessão do crédito.

O PERSI pode também ser implementado autonomamente em relação aos fiadores.


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vigência e aplicação no tempo

O Decreto-Lei n.º 227/2012, de 25 de Outubro, entrou em vigor em 1 de Janeiro de 2013.

São automaticamente integrados no PERSI os devedores que à data de entrada em vigor do referido diploma estejam em mora relativamente ao cumprimento de obrigações decorrentes de contratos de crédito pendentes, desde que o vencimento tenha ocorrido há mais de 30 dias. Neste caso, o procedimento segue directamente para a fase de avaliação da capacidade financeira para retomar o cumprimento das obrigações e eventual apresentação de propostas de regularização.

No caso de incumprimento há menos tempo, o devedor é integrado na fase inicial do PERSI.

III. reembolso de PPr/e para pagamento de prestações de crédito à habitação

A Lei n.º 57/2012, de 9 de Novembro, alterou o Regime Jurídico dos Planos de Poupança Reforma e Educação, aprovado pelo Decreto-Lei nº 158/2002, de 2 de Julho. Os participantes passam a poder exigir o reembolso dos seus PPR/E para pagamento de prestações de crédito à aquisição de habitação própria e permanente.

Este diploma legal entrou em vigor no primeiro dia do segundo mês posterior à sua publicação, ou seja, 1 de Janeiro de 2013.

Iv. regime extraordinário de protecção de devedores de crédito à habitação em situação económica muito difícil

Também a 9 de Novembro foi publicada a Lei n.º 58/2012, relativa às situações de incumprimento de contratos de mútuo que tenham sido celebrados no âmbito do sistema de concessão de crédito à habitação para aquisição, construção ou realização de obras de conservação e de beneficiação de habitação própria permanente de agregados familiares que se encontrem em situação económica muito difícil, quando o imóvel em causa seja a única habitação do agregado familiar e tenha sido objecto de contrato de mútuo com hipoteca.

Imperatividade

O regime agora aprovado é imperativo para as instituições bancárias se estiverem preenchidos os requisitos indicados no diploma legal, designadamente:

� crédito à habitação garantido por hipoteca que incida sobre imóvel que seja a habitação própria permanente e única do agregado familiar do mutuário e para o qual foi concedido;

� situação económica muito difícil do agregado familiar do mutuário (por exemplo: desemprego do mutuário ou cônjuge, redução do rendimento anual bruto do agregado familiar igual ou superior a 35%);


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� valor do imóvel hipotecado, tendo em conta o respectivo coeficiente de localização;

� inexistência de outras garantias reais ou pessoais (excepto se também os garantes se encontrarem em situação económica muito difícil).

Procedimento

Para que possam beneficiar deste regime, os devedores terão de apresentar requerimento à instituição bancária até ao final do prazo para a oposição à execução ou até à venda em processo executivo do imóvel, caso não tenha havido reclamações de créditos por outros credores.A documentação necessária pode ser apresentada até dez dias depois do requerimento.

A instituição bancária tem quinze dias para comunicar fundamentadamente o deferimento ou indeferimento do pedido.

efeitos

Com o início do procedimento, a instituição bancária fica impedida de promover a execução da hipoteca até que cesse a aplicação das medidas de protecção.

Em caso de deferimento do pedido, a instituição bancária fica obrigada a apresentar ao devedor uma proposta de plano de reestruturação, bem como fica automaticamente suspenso o processo de execução hipotecária relativo às dívidas decorrentes do crédito à habitação.

Deve ter-se em conta que a instituição bancária (exequente) tem o dever de comunicar ao processo o deferimento do pedido, sem prejuízo de o devedor também o poder fazer.

Plano de reestruturação

O plano de reestruturação, a apresentar até 25 dias após o deferimento, deve incluir uma das seguintes medidas:

� concessão de um período de carência das prestações mensais (no mínimo de doze e no máximo de 48 meses), ou estabelecimento de valor residual no plano de amortizações (até 30% do capital em dívida, a pagar na última prestação);

� prorrogação do prazo de amortização (que pode ir até 50 anos ou até um dos devedores atingir 75 anos);

� redução do spread aplicável durante o período de carência (até ao limite mínimo de 0,25%);

� concessão de empréstimo adicional autónomo destinado a suportar temporariamente o pagamento das prestações do crédito à habitação (sujeito aos mesmos termos e condições do crédito reestruturado – designadamente quanto à taxa, juros e garantia – mas que pode ter período de carência inicial e prazo de amortização mais longo do que o originalmente previsto).


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Cabe ao devedor comprovar anualmente que se mantêm os requisitos de aplicabilidade do plano.

A instituição bancária está dispensada de propor plano de reestruturação quando este se presuma inviável, designadamente por implicar para o agregado familiar do devedor uma taxa de esforço superior aos limites estabelecidos no regime agora aprovado.

medidas substitutivas da execução hipotecária

Quando não seja possível o plano de reestruturação, há lugar a medidas substitutivas da execução hipotecária. Estas incluem:

� a dação em cumprimento do imóvel hipotecado (podendo a desocupação ser diferida por seis meses);

� a alienação do imóvel a um Fundo de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional (promovida e acordada pela instituição bancária, com ou sem arrendamento e opção de compra a favor do mutuário e entrega do preço àquela, ficando a dívida paga);

� permuta por habitação de valor inferior, com revisão do contrato de crédito e redução do capital em dívida pelo montante da diferença de valor entre as habitações.

A dação em cumprimento extingue totalmente a dívida nos seguintes casos:

� quando a soma do valor da avaliação actual do imóvel e das quantias entregues a título de reembolso de capital for, pelo menos, igual ao valor do capital inicialmente mutuado, acrescido das capitalizações que possam ter ocorrido;

� o valor de avaliação actual do imóvel for igual ou superior ao capital em dívida.

A alienação do imóvel a um Fundo extingue totalmente a dívida quando:

� a soma do valor pago pelo Fundo e das quantias entregues pelo mutuário a título de reembolso de capital for, pelo menos, igual ao valor do capital inicialmente mutuado, acrescido das capitaliza-ções que possam ter ocorrido;

� o valor pago pelo Fundo for igual ou superior ao capital em dívida.

Por fim, deve ter-se em conta que a aplicação das medidas substitutivas tem como efeito a extinção dos processos judiciais relativos à cobrança de montantes devidos ao abrigo do contrato de crédito à habitação.


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De referir igualmente que a aplicação do novo regime não prejudica a aplicação dos contratos de seguro que garantem o pagamento da prestação do crédito à habitação em situação de desemprego. Neste caso, as medidas aplicar-se-ão apenas após o termo do pagamento das prestações que sejam cobertas por tais contratos.

sanções

A prestação de falsas declarações pelos devedores implica a cessação das medidas implementadas e gera responsabilidade civil, mas se tiver sido adoptada alguma das medidas de protecção o agente é punido pelo crime de fraude na obtenção de crédito (artigo 38.º do Decreto-Lei n.º 28/84, de 20 de Janeiro), cujas sanções podem ir até à pena de cinco anos de prisão e 200 dias de multa.

Também as instituições bancárias são puníveis, nos termos do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras, se recusarem o acesso dos devedores a este regime ou a revisão anual do plano de reestruturação.


O regime extraordinário de protecção de devedores de crédito à habitação em situação económica muito difícil vigorará até 31 de Dezembro de 2015, podendo ser prorrogado. Este regime é aplicável a todos os contratos celebrados anteriormente à sua publicação, quer se encontrem em vigor, quer tenham sido resolvidos pela instituição bancária com fundamento em incumprimento e ainda não tenha decorrido o prazo para oposição à execução.

A Lei n.º 58/2012, que instituiu este regime, entrou em vigor em 10 de Novembro de 2012, mas o prazo de resposta das instituições bancárias ao requerimento dos devedores apenas se começa a contar 60 dias após a publicação, ou seja, 8 de Janeiro de 2013.

v. criação de salvaguardas para os mutuários de crédito à habitação

A Lei n.º 59/2012, igualmente publicada em 9 de Novembro, cria salvaguardas para os mutuários de crédito à habitação e levou à republicação do regime jurídico da concessão de crédito à habitação (Decreto-Lei n.º 349/98, de 11 de Novembro).

Principais alterações

Antes de mais, estabelece-se expressamente que a aprovação dos empréstimos e a fixação das respectivas condições deve atender ao perfil de risco da operação de crédito.


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Designação do cumprimento

Passa a prever-se que o devedor pode designar a prestação correspondente ao crédito à aquisição (ou construção de habitação própria permanente), isto é, se existirem vários tipos de créditos o devedor pode informar a instituição bancária que o pagamento feito é relativo ao crédito à habitação. Desta forma, fica salvaguardado o incumprimento relativo ao bem que em regra é mais valioso e cujas consequências tendem a ser socialmente mais gravosas.

resolução do contrato por incumprimento

Os fundamentos para a resolução em caso de incumprimento passam a ser mais apertados: a partir de agora, a instituição bancária apenas pode pôr fim ao contrato com fundamento no incumprimento havendo três prestações vencidas e não pagas.

O incumprimento parcial de uma prestação não é considerado para a resolução, desde que o devedor pague o montante em falta – e os juros de mora eventualmente devidos – até ao vencimento da prestação seguinte.

regime especial de garantias

Em relação às garantias, é criado um novo regime especial. Assim, em reforço da garantia de hipoteca, incluindo o terreno, apenas pode ser constituído seguro de vida do devedor e cônjuge, bem como seguro sobre o imóvel.

Já a venda em processo executivo – ou a dação em cumprimento – exoneram integralmente o devedor, independentemente do produto da venda ou do valor atribuído ao imóvel para efeitos da dação.

A instituição bancária tem de informar o devedor da existência deste regime especial.

retoma do contrato

No prazo para oposição à execução ou até à venda em processo executivo do imóvel, caso não tenha havido reclamações de créditos por outros credores, o devedor tem direito a retomar o contrato, desde que pague as prestações vencidas, os juros de mora e as despesas da instituição bancária, quando existam.

Nestes casos, a resolução considera-se sem efeito e o contrato mantém-se em vigor nos termos e condições originais (sem prejuízo de eventuais alterações), não se verificando qualquer novação do contrato ou das suas garantias.



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A instituição bancária apenas é obrigada a aceitar a retoma duas vezes durante a vigência do contrato.

Proibição de aumento de encargos e spreads

As instituições bancárias estão proibidas de aumentar ou agravar os encargos com o crédito, designadamente os spreads, quando a renegociação se deva a:

� celebração de contrato de arrendamento pelo devedor, por mudança de local de trabalho ou desemprego (nestes casos, o contrato de arrendamento deve referir expressamente a hipoteca e o arrendatário tem de depositar a renda na conta associada ao empréstimo);

� divórcio, separação judicial de pessoas e bens, dissolução da união de facto ou falecimento de um dos cônjuges (desde que o empréstimo fique titulado por devedor que comprove que o agregado familiar tem rendimentos que proporcionam uma taxa de esforço inferior a 55%, ou 60% no caso de agregados familiares com dois ou mais dependentes).

Deve ter-se em conta que o referido contrato de arrendamento cessa com a venda em processo executivo ou a dação em cumprimento do imóvel, excepto se a instituição bancária e o devedor tiverem, com fundamento no arrendamento, acordado na alteração das condições do crédito.

Avaliação dos imóveis

A instituição bancária terá de entregar ao devedor duplicado dos relatórios e outros documentos de quaisquer avaliações feitas, podendo este apresentar uma reclamação escrita relativamente aos resultados e fundamentação da avaliação.

O devedor pode também, a expensas suas, requerer à instituição bancária a realização de uma segunda avaliação.

regime transitório de dação em cumprimento

Os contratos celebrados até à entrada em vigor deste diploma legal podem beneficiar da aplicação do regime de dação em cumprimento previsto na Lei n.º 58/2012, de 9 de Novembro.


A Lei n.º 59/2012 entrou em vigor em 10 de Dezembro de 2012 e aplica-se a todos os contratos celebrados após esta data, bem como aos contratos em vigor à data da sua publicação (ou seja, 9 de Novembro de 2012).


Esta Analysis contém informação e opiniões de carácter geral, não substituindo o recurso a aconselhamento jurídico para a resolução de casos concretos. Para mais informações, por favor contacte-nos através do email [email protected]

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Quanto às normas relativas a processos judiciais, a lei aplica-se àqueles que se iniciaram após a sua entrada em vigor, bem como às acções executivas pendentes, excepto nos casos em que a venda já tenha sido concretizada de acordo com os critérios legais então em vigor.

Todavia, a cessação dos contratos de arrendamento motivados por mudança de local de trabalho ou desemprego (v. supra), quando ocorra com a venda em processo executivo ou dação em cumprimento, apenas se aplica aos contratos de arrendamento celebrados após a entrada em vigor da presente lei.

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