Maio/2020.

Assunto: Laudo de Avaliação Imobiliária.

IMÓVEL RURAL

MATRÍCULA: 43.080

MUNICÍPIO: João Pinheiro-MG.

Atenciosamente,

Vinícius Fabbri Ribeiro.

Engenheiro Civil CREA-SP: 5070260031.

Resumo executivo

OBJETO AVALIANDO Imóvel Rural.

_________________________________________________________________________________________________________________ FINALIDADE Apurar o Valor de Mercado para venda.

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LOCALIZAÇÃO João Pinheiro-MG. Latitude 17°39’10.80” S e

Longitude 46°17’27.79” W.

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METODOLOGIA(S) Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.

A metodologia aplicada está em conformidade com

as normas da ABNT – Associação Brasileira e

Normas Técnicas.

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DOCUMENTAÇÃO Matrícula nº 43.080, do cartório oficial de registro

de imóveis da comarca de João Pinheiro-MG.

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ÁREAS Total – 175,3916 hectares;

Útil – 139,8916 hectares;

R.L – 35,50 hectares.

*Áreas conforme matrícula.

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AVALIAÇÃO Valor do Imóvel: R$ 1.001.404,17.

Valor de Liquidação: R$ 801.123,34.

Valor unitário por hectare R$ 6.600,13/há.

_________________________________________________________________________________________________________________

Índice

Objeto ............................................................................................ 4

Considerações............................................................................... 4

Descrição do imóvel avaliando ...................................................... 5

Finalidade ........................................................................................5

Avaliação ...................................................................................... 8

Valor total do imóvel.........................................................................9

Bibliografia ................................................................................... 10

Encerramento .............................................................................. 10

Anexos ..........................................................................................11

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Objeto

O objeto avaliando consiste em uma gleba de terras, denominada “FAZENDA

IPÊ” situada no Município de João Pinheiro-MG, com área retificada de 175,3916

hectares. Inscrita no Serviço Registral de Imóveis da Comarca de João Pinheiro-MG

sob matrícula nº 43.080.

Figura 1 – Vista panorâmica do imóvel avaliando. Fonte: Google Earth Pro.

Considerações

O engenheiro signatário atesta que a presente avaliação obedeceu

criteriosamente aos seguintes princípios fundamentais:

O engenheiro signatário inspecionou pessoalmente os bens objeto desta

avaliação.

No melhor do conhecimento e crédito do engenheiro avaliador signatário, as

declarações dos fatos contidos no presente laudo e sobre as quais as análises,

opiniões e conclusões expressas foram baseadas, são verdadeiras e corretas.

Esta avaliação e este laudo foram elaborados com a estrita observância dos

postulados dos Códigos de Ética Profissional do CONFEA - Conselho Federal de

Engenharia, Arquitetura e Agronomia e do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações

e Perícias de Engenharia.

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Este laudo foi elaborado e redigido pelo engenheiro signatário e ninguém, a

não ser o próprio signatário, preparou as análises e conclusões.

O engenheiro avaliador, não tem interesse ou qualquer participação ao

assunto referido neste laudo ou em relação à empresa solicitante.

O engenheiro signatário, não tem no presente e nem contempla no futuro,

interesse nos bens desta avaliação.

A remuneração dos serviços não está, de forma alguma, sujeita ou

subordinada às conclusões do laudo de avaliação.

Finalidade

A finalidade é apurar o Valor de Mercado do imóvel objeto deste laudo.

Descrição do imóvel avaliando

Localização

O imóvel avaliando está situado no Município de João Pinheiro-MG, com

acesso pela rodovia BR-040, na altura do Km 125 + 400,00m, com entrada para uma

estrada de terra que perdura por cerca de 7,4Km até a entrada do imóvel

(representado na figura 2), nas coordenadas UTM 23K 363.050,97 E e 8.047.733,86

N e geodésicas Latitude 17° 39’10.80” S e Longitude 46°17’27.79” W.

Figura 2 – Vista panorâmica do acesso ao imóvel. Fonte: Google Earth

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Topografia

Plana.

Tipo de solo

O solo é constituído de LATOSSOLOS VERMELHO-AMARELOS distróficos,

classificado como LVDd10 (Latossolos Vermelho-Amarelos Distróficos + Neossolos

Quartzarênicos Órticos), de conformidade com planta elaborada pelo IBGE e

EMBRAPA.

Figura 3 – Mapa de solos. Fonte: IBGE.

Classe de capacidade de uso dos solos

De acordo com as normas de avaliações de imóveis rurais, as terras

classificam‐se em 08 classes, discriminadas a seguir:

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Fator de aproveitamento (nota agronômica)

O fator de aproveitamento do imóvel é dado pelos fatores determinados pelas

classes de terras e suas características, o imóvel encontra-se com 80% de terra

classe I e 20% classe VIII, de acordo com a tabela abaixo:

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Classe I II III IV V VI VII VIII

Situação 100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%

Ótima 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200

Muito Boa 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190

Boa 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180

Desfavorável 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160

Má 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150

Péssima 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140

Classe de solo

Percentual estimado de cada classe

Localização e Acesso da Área

= BOA

Nota Agronômica

I 80% 0,900 0,720

VIII 20% 0,180 0,036

Nota Agronômica do imóvel avaliando 0,756

Avaliação Metodologia Aplicada

Para o presente laudo, elegeu-se o Método Comparativo Direto de Dados de

Mercado previsto na ABNT NBR 14.653-1:2001 – Avaliação de Bens –

Procedimentos Gerais, que consiste em coletar elementos compatíveis ao avaliando,

considerando:

▪ Fator de Oferta ou Fonte: Adotado deságio de 10% (0,9), com intuito de

dirimir a eventual elasticidade existente nos elementos comparativos, com exceção

dos elementos já vendidos ou de informações diretas do valor do hectare.

▪ Fator Localização (F.loc): Com o intuito de dirimir o impacto existente entre

as diferenças verificadas na localização dos comparáveis em relação ao imóvel em

estudo, foi adotado 1.10 para elementos com localização inferior, 1.0 para elementos

de mesma localização e 0.9 para elementos em locais superiores.

▪ Fator de Aproveitamento (F.Ap): É a relação entre a nota agronômica dos

elementos de pesquisa com a nota agronômica do imóvel avaliando (0,756).

▪ Grau de fundamentação “2” conforme item 9.2.1 da ABNT NBR 14653-

2:2004.

▪ Grau de precisão “3” conforme item 9.2.2 da ABNT NBR 14653-2:2004.

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Elementos comparativos:

# Localizaçã

o Informante Contato Código

Área Útil (ha)

Valor de Oferta Nota

1 João

Pinheiro-MG

ImóvelWeb (31) 9685-

3125 2949008920

210,00 R$ 1.450.000,00 0,796

2 João

Pinheiro-MG

ImóvelWeb (11) 8220-

3971 2946537971

2.074,00

R$ 15.000.000,00 0,700

3 João

Pinheiro-MG

Juca Imóveis

(34) 3821-7776

FA0043 570,00 R$ 4.000.000,00 0,756

4 João

Pinheiro-MG

ImóvelWeb (16) 9

8140-4288 2946956966

2.100,00

R$ 14.700.000,00 0,800

5 João

Pinheiro-MG

Everton Imobiliária

(34) 3219-0833

FA00051

470,00 R$ 3.760.000,00 0,750

6 João

Pinheiro-MG

Marco Rural (34) 3210-

7646 200 447,00 R$ 3.500.000,00 0,741

Homogeneização:

# Valor R$/ha F.oferta F.Loc F.Ap Preço

Homogeneizado

1 R$ 6.904,76 0,9 1,00 1,053 R$ 6.543,64

2 R$ 7.232,40 0,9 1,00 0,926 R$ 6.027,48

3 R$ 7.017,54 0,9 1,00 1,000 R$ 6.315,79

4 R$ 7.000,00 0,9 1,00 1,058 R$ 6.665,40

5 R$ 8.000,00 0,9 1,00 0,992 R$ 7.142,40

6 R$ 7.829,98 0,9 1,00 0,980 R$ 6.906,04

MÉDIA R$ 6.600,13

Desvio Padrão 400,97 Intervalo de confiança 80%

Coef. Variância 0,06 Nível de confiança - Erro 20%

CV% 6% Distribuição t 1,48

Nr Dados 6,00 t*S/Raiz(n-1) 264,65

Graus Liberdade (Nr dados - 1)

5,00 Amplitude do intervalo de confiança 4%

Grau de Precisão 3

Valor total do imóvel

Para estabelecer o valor unitário do hectare, utilizou-se valores encontrados

em pesquisas realizadas na região, através de consultas a firmas especializadas em

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transações imobiliárias, com aproveitamento de elementos transacionados

recentemente e outras informações locais também foram consideradas, chegando-

se ao valor homogeneizado para a terra nua de: Vu = R$ 6.600,13/ha (conforme

supracitado);

Vu R.L = R$ 2.200,04/ha (equivalente a 1/3 do Vu).

Desta forma, o valor do terreno será:

V Imóvel = (A x Vu) + (A R.L x Vu APP), onde:

A = Área útil do imóvel – 139,8916 ha.

A R.L = Área de Reserva Legal – 35,50 ha.

V u = valor unitário médio (R$/ha).

V APP = Valor unitário médio da APP (R$/ha)

V total = (139,8916 ha x R$ 6.600,13/ha) + (35,50 ha x R$ 2.200,04/ha) = R$

1.001.404,17

V liquidação = R$ 801.123,34.

Bibliografia

Cópia da matrícula (ANEXO I);

ABNT NBR 14.653-1:2001;

ABNT NBR 14.653-3:2004;

Plano diretor do Município de João Pinheiro-MG.

Encerramento

Compõe-se este laudo de 10 páginas em papel timbrado, elaborado e

revisado rigorosamente pelo engenheiro signatário de forma imparcial e

independente, em concordância com as normas vigentes.

Vinícius Fabbri Ribeiro Eng. Civil. CREA/SP: 5070260031 05 de Maio de 2020.

Anexo I - Matrícula