Avaliação de Imóvel Método Comparativo · 2020. 11. 30. · Avaliação de Imóvel Método Comparativo Julho/2018 ISSN 2179-5568 – Revista Especialize On-line IPOG - Goiânia

Avaliação de Imóvel Método Comparativo

Julho/2018

ISSN 2179-5568 – Revista Especialize On-line IPOG - Goiânia - Ano 9, Edição nº 15 Vol. 01 julho/2018


Ricardo Nazário – [email protected]

Auditoria, Avaliações e Perícias de Engenharia

Instituto de Pós-Graduação - IPOG

Florianópolis, SC, 19 de julho de 2017

Resumo

O presente trabalho tem por objetivo avaliar dois terrenos urbanos no Centro da Cidade de

Água Doce/SC, localizados na Rua Governador Nereu Ramos, com uma área total de 213,14

m² (Duzentos e treze metros e quatorze centímetros quadrados), na qual possui uma

edificação não averbada que ocupa ambos os terrenos, sendo ela: uma residência unifamiliar

em alvenaria com área estimada em 275,00 m². A proprietária do imóvel Sra. Nelis Marcon

Nunes solicitou a avaliação do imóvel para uma possível negociação no mercado imobiliário.

Desta forma foi feita uma avaliação do Valor de Mercado em conformidade com o Instituto

Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE usando o método comparativo de

avaliação de mercado. Alguns dos fatores utilizados para a avaliação foram: Fator de

Oferta, Fator de Localização, Fator Depreciação, Fator de Padrão Construtivo, Fator

Tamanho do Terreno e Valor Unitário Básico. Ao término do laudo o imóvel foi avaliado em

R$ 599.920,75 (Quinhentos e noventa e nove mil, novecentos e vinte reais e setenta e cinco

centavos).

Palavras-chave: Avaliação. Valor de Mercado. Fator.

1. Introdução

O laudo de avaliação de um imóvel deve ser elaborado por um engenheiro civil reconhecido

pelo Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CREA, de acordo com a

Lei Federal n º 5194/1996. Para elaboração do laudo de avaliação é necessário observar o

objetivo básico da NBR 13.752 que trata sobre Perícias em Engenharia na Construção Civil.

1.1 Esta Norma fixa as diretrizes básicas, conceitos, critérios e procedimentos

relativos às perícias de engenharia na construção civil, bem como:

b)institui a terminologia, as convenções e as notações; c) define a metodologia

básica aplicável; d)estabelece os critérios a serem empregados nos trabalhos;

e)prescreve diretrizes para apresentação de laudos e pareceres técnicos (NBR 13752,

1996).

A avaliação de imóvel serve para definir o valor de mercado do imóvel para negociação no

mercado imobiliário. Sendo assim o trabalho foi elaborado com intuído de avaliar dois

terrenos urbanos, no Centro da Cidade de Água Doce/SC, sendo o primeiro matriculado sob.

Nº 1.926 do 2º Oficio do Registro de Imóveis de Joaçaba/SC, localizado com frente para a


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Rua Governador Nereu Ramos, com uma área total de 907,56 m² (Novecentos e sete metros e

cinquenta e seis centímetros quadrados), e o segundo matriculado sob. N° 5.653 do 2° Ofício

do Registro de Imóveis de Joaçaba/SC, localizado com frente para a Rua Governador Nereu

Ramos, com uma área total de 213,14 m² (Duzentos e treze metros e quatorze centímetros

quadrados). Os terrenos possuem uma benfeitoria não averbada que ocupa ambos os terrenos,

sendo ela: uma residência unifamiliar em alvenaria com área estimada em 275,00 m².

Como o objetivo do trabalho é elaborar um laudo pratico de avaliação dos imóveis com base

no método comparativo de avalição, primeiramente será feito um levantamento dos dados do

imóvel, na sequencia será levando em consideração alguns fatores para embasar a avaliação

comparativa como: Fator de Oferta, Fator de Localização, Fator Depreciação, Fator de Padrão

Construtivo, Fator Tamanho do Terreno e Valor Unitário Básico e por ultimo será

apresentado o resultado da avaliação do imóvel bem como sua comparabilidade com imóveis

semelhantes.

2. Método de Avaliação, Ressalvas e Fatores

Para a elaboração do laudo com a avaliação do imóvel foi utilizado o Método Comparativo de

Dados de Mercado, de acordo com Dantas (2015) tratasse da determinação do valor do bem

através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características

intrínsecas e extrínsecas, para a determinação do valor unitário básico de terreno, com nível

de precisão normal. O laudo de avaliação foi feito em conformidade com o Instituto Brasileiro

de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE e com a Associação Brasileira de Normas

Técnicas – ABNT.

Os trabalhos técnicos envolvendo vistoria ao local, contatos, levantamento de dados e

cálculos foram realizados no mês de Outubro de 2015 e os dados obtidos no mercado

imobiliário local foram fornecidos por proprietários de imóveis, corretores, imobiliárias e

profissionais habilitados, portanto, são premissas aceitas como válidas corretas e fornecidas

de “boa fé”.

O imóvel foi avaliado na suposição de que esteja livre e desembaraçado de quaisquer ônus,

encargos ou gravames de qualquer natureza que possam afetar seu valor, pressupondo que as

medidas do terreno, bem como seus respectivos títulos estejam corretos e registrados em

cartório e que a documentação enviada para consulta seja a vigente.

Os signatários não assumem responsabilidade sobre matéria legal ou de engenharia fornecidos

pelo interessado, excluindo as necessárias para o exercício de suas funções.

Não foram efetuadas análises jurídicas da documentação do imóvel, ou seja, de investigações

específicas relativas a defeitos em títulos, invasões, hipotecas, desapropriações, superposição

de divisas e outros por não se integrarem ao escopo desta avaliação.

Não foram consultados os órgãos públicos de âmbito Municipal, Estadual ou Federal, quanto

à situação legal e fiscal do imóvel.

Para lastrear o processo avaliatório foram consultados os seguintes documentos:

- Matrícula nº 1.926 do 2º CRI de Joaçaba/SC;

- Matrícula nº 5.653 do 2º CRI de Joaçaba/SC.


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Foram analisadas ainda informações complementares de apoio obtidas durante a visita ao

local, que serviram de base para os cálculos e apropriação final de valor. Todo o imóvel foi

devidamente vistoriado e as inspeções caracterizaram-se por levantamentos visuais não tendo

sido efetuadas medições em campo.

Esta avaliação é independente e livre de quaisquer vantagens ou envolvimento do autor deste

trabalho.

3. Especificações do imóvel

A área onde se encontram os imóveis objetos deste trabalho está em local seco, apresenta

topografia plana, contam com área total (soma dos dois terrenos): 1.120,70m e ima edificação

em alvenaria conforme apresenta a foto a seguir.

Foto 01 – Vista do imóvel

Fonte: Dados produzidos pelo o autor (2015)

O imóvel avaliado está localizado com frente para a Rua Nereu Ramos.


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Foto 02 – Localização por satélite


O imóvel é composto por dois terrenos com uma edificação que ocupa ambos os terrenos,

sendo uma residência unifamiliar em alvenaria de dois pavimentos, com área aproximada de

275,00m², divididos em 01 varanda, 01 sacada, 01 cozinha, 03 salas de estar, 01 sala de jantar,

01 lavanderia, 01 escritório, 03 banheiros, 04 dormitórios, 01 suíte, área de festas e garagem

com duas vagas, conforme fotos a seguir, com as seguintes características:

- Estrutura: Concreto armado;

- Idade aparente: 20 anos;

- Estado de conservação: Bom;

- Cobertura: Telha cerâmica;

- Forro: Laje;

- Piso: Madeira, carpete e cerâmico na áreas molhadas;

- Esquadrias: Madeira


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Foto 03 – Fachada


Foto 04 – Fachada dos Fundos



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Foto 05 – Área interna





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3.1. Infraestrutura Urbana

O imóvel avaliado esta servido pelos melhoramentos públicos apresentados a seguir:

- rede de abastecimento de água;

- rede de esgoto pluvial;

- rede de abastecimento de energia elétrica;

- rede de iluminação pública;

- rede telefônica;

- guias e sarjetas;

- pavimentação de calçamento;

Estão servidos pelos serviços públicos apresentados a seguir:


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- serviços dos correios;

- coleta de lixo;

- serviços de limpeza pública.

Ainda possuem as seguintes características apresentadas a seguir:

- Distante 76,00m (setenta e seis metros) da Praça Central;

- Tempo de percurso a pé: 1(um) minuto.

4. Considerações Sobre o Mercado

O mercado imobiliário, no segmento em que se insere o imóvel em questão, apresenta-se com

características de liquidez normal média, com média oferta e média procura de imóveis.

Entretanto como o imóvel é residencial e possui uma boa localização em relação ao centro da

cidade a sua liquidez atinge os diversos segmentos do mercado favorecendo o mesmo.

5. Determinação do Valor Unitário Básico

Para a determinação do VALOR UNITÁRIO BÁSICO aplicável aos imóveis, realizou-se uma

pesquisa de mercado, baseada em ofertas de lotes no mercado imobiliário e consulta a

corretores imobiliários atuantes nesta Cidade de Água Doce (SC), determinando-se o VALOR

DE MERCADO por unidade de metro quadrado de terreno.

Para a avaliação do imóvel foi utilizado o método comparativo direto com homogeneização

por fatores, conforme descrito na Norma Brasileira NBR-14653. Por este método, o imóvel

avaliando é avaliado por comparação com imóveis de características semelhantes, cujos

respectivos valores unitários (por m²) são ajustados com fatores que tornam a amostra

homogênea.

O saneamento dos valores amostrais foi feito utilizando-se o Critério Excludente de

Chauvenet e o tratamento estatístico fundamentou-se na Teoria Estatística das Pequenas

Amostras (n<30) com a distribuição 't' de Student com confiança de 80%, consoante com a

Norma Brasileira.

Atribuindo-se valores adequados aos fatores de homogeneização - fator de oferta, fator

localização, fator área, fator depreciação, fator padrão construtivo e fator tamanho do terreno -

a fim de obterem-se valores comparáveis entre os imóveis pesquisados e o imóvel em

avaliação, determina-se o VALOR UNITÁRIO BÁSICO por unidade de metro quadrado.

5.1. Fator de Oferta

Considerando-se que alguns dos valores proveem de oferta, procedemos ao desconto de 10%

(dez por cento) sobre os mesmos, atendendo a uma elasticidade de negócios no mercado

imobiliário. Portanto, o fator de oferta empregado é de 0,90 nos casos de oferta, em

conformidade com as normas que regem os princípios da Engenharia de Avaliações.


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5.2. Fator de Localização

Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos comparativos para o

local de referência, eleito como o de situação do imóvel, serão utilizados índices

determinados e aferidos no local.

Os índices utilizados para aferição foram baseados na seguinte escala de valores:

Variáveis Sim Não

Trafegabilidade 20 0

Luz Domiciliar 13 0

Rede de Água 11 0

Luz Pública 7 0

Guias e Sarjetas 5 0

Rede de Esgoto 4 0

Telefonia 2 0

Rede de águas pluviais 10 0 Tabela 01 – Instalações.

Fonte: Dados produzidos pelo autor (2015)

Pavimentação

Distância ao Largura da

Via

Transporte Coletivo

Asfalto 17 Até 100 m 15 Praças 5

Paralelepípedo 16 De 100 a 300 m 10 Acima de 20 m 5

Cascalho ou Pedra 8 De 300 a 500 m 5 De 10 a 20 m 3

Terra 5 Acima de 500 m 0 Até 10 m 1 Tabela 02 – Características da Rua.


Densidade da

Nível de Ocupação Fator Comercial Ocupação

Classe Alta 1,50 a 2,00 Alto 1,00

De 100% a 70% 1,00 Classe Média- Alta 1,25 a 1,50 Médio- Alto 0,95

De 70% a 40% 0,95 Classe Média 1,00 a 1,25 Médio 0,9

Abaixo de 40% 0,90 Classe Média- Baixa 0,85 a 1,00 Médio-Baixo 0,85

Classe Média 0,70 a 0,85 Baixo 0,80 Tabela 03 – Características da Região.



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5.3. Fator Depreciação

Conforme preconizações do estudo supramencionado o critério especificado para a

transformação do estado de conservação de todos os elementos é uma adequação do método

Ross/Heidecke que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem

como o estado de conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda.

O Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação (FOC) é determinado pela

expressão:

FOC = R + K x (1-R)

Onde:

R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal.

K = coeficiente de Ross/Heideck

O fator de depreciação física k é obtido através de uma tabela de dupla entrada, na qual se

encontra, nas linhas a relação percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação

e a vida referencial relativa ao padrão dessa construção. Nas colunas utiliza-se a letra

correspondente ao estado de conservação da edificação, fixado segundo as faixas

especificadas.

Levando-se em conta que o estado de conservação somente irá influir na parcela-construção,

este fator será ponderado a partir da porcentagem referente ao valor da construção, verificada,

de forma geral, no valor de venda de imóveis comerciais.

Fdep = 1 + (((FdepAVA – FdepCOMP) / FdepCOMP)) x pc)

onde:

Fdep: Fator Depreciação

FdepAVA: Fator de Depreciação correspondente ao Imóvel Avaliando

FdepCOMP: Fator de Depreciação correspondente ao Elemento Comparativo

pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis

5.4. Fator de Padrão Construtivo

Classe Grupo Padrão

Intervalo deValores

Mínimo Médio Máximo

1.2.1- Padrão Rústico 0,36 0,42 0,48

1.2.2- Padrão Proletário 0,492 0,576 0,66

Residencial 1.2.3- Padrão Econômico 0,672 0,786 0,9

1.2- Casa 1.2.4- Padrão Simples 0,912 1,056 1,2

1.2.5- Padrão Médio 1,212 1,386 1,56

1.2.6- Padrão Superior 1,572 1,776 1,98

1.2.7- Padrão Fino 1,992 2,436 2,88

1.2.8- Padrão Luxo Acima de 2,89 Tabela 04 – Coeficientes para Valores Urbanos IBAPE-SC.



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5.5. Fator Tamanho do Terreno

Segundo Maciel Corrêa Mayer (2003, p.28), o fator a ser considerado em relação a área do

terreno deve ficar restrito ao seguinte intervalo:

Área Fator

Cerca de 30% inferior ao terreno padrão 0,70

Cerca de 30% superior ao terreno padrão 1,30 Tabela 05 – Coeficientes para Valores Urbanos IBAPE-SC.


No entanto, deve-se lembrar que o acréscimo da área quadrada, por si só aumenta o valor do

terreno, visto que esse parâmetro é utilizado para o cálculo do custo total do terreno.

5.6. Valor Unitário Básico

Conforme a análise dos valores obtidos, atribuindo-se valores adequados aos fatores de

homogeneização e do tratamento dos resultados, chega-se ao VALOR UNITÁRIO BÁSICO

por unidade de metro quadrado de: R$ 2.181,53/m² (dois mil cento e oitenta e um real e

cinquenta e três centavos por metro quadrado).

Através do presente Laudo de Avaliação de Imóvel Urbano, conclui-se que o Valor de

Mercado do Imóvel com área de 275,00 m² é o seguinte:

275,00 m² x 2.181,53R$/m² = R$ 599.920,75 (quinhentos e noventa e nove mil reais e setenta

e cinco centavos). Ou melhor, em números redondos: R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais).

6. Especificação da Avaliação

De acordo com o item Especificação das Avaliações da NBR 14653-2: 2004 (ABNT) -

Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas – Parte 2: Imóveis Urbanos,

o presente trabalho avaliatório apresentou os Graus de Fundamentação e de Precisão a seguir

descritos:

VALOR DETERMINADO MÉTODO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO

Valor de mercado Tratamento por fatores I Tabela 06 – Grau de Fundamentação.

Fonte: Adaptado NBR 14653-2 (2004)

VALOR DETERMINADO MÉTODO GRAU DE PRECISÃO

Valor de mercado Tratamento por fatores III Tabela 07 – Grau de Precisão.

Fonte: Adaptado NBR 14653-2 (2004)


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6.1. Memorial de Calculo

IMÓVEL 1:

TRAVESSA MARCILIO DIAS

Área: 180,00 m²

Valor: R$ 300.000,00

Valor por metro quadrado: R$ 1.666,67

Fator de homogeneização OFERTA: 0,9

Fator de homogeneização LOCALIZAÇÃO: 1,05

Fator de homogeneização DEPRECIAÇÃO: 1,01

Fator de homogeneização PADRÃO: 1,04

Fator de homogeneização TAMANHO TERRENO: 1,04

IMÓVEL 2:

RUA GETULIO VARGAS

Área: 70,00 m²

Valor: R$ 145.000,00







IMÓVEL 3:

RUA MARCILIO DIAS

Área: 139,00 m²

Valor: R$ 307.745,00


Fator de homogeneização OFERTA: 1



Fator de homogeneização PADRÃO: 1


IMÓVEL 4:

RUA 1 DE MAIO


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Área: 72,00 m²

Valor: R$ 180.000,00






Fator de homogeneização TAMANHO TERRENO: 1,06 Tabela 08 – Dados comparativos de Imóveis semelhantes.


Imóvel R$/m² F1 F2 F3 F4 F5 R$/m² homog.

1 1.666,67 0,9 1,05 1,01 1,04 1,04 1.720,55

2 2.071,43 0,9 1,03 1,02 1,05 1,08 2.221,07

3 2.213,99 1 1,01 0,93 1 1,03 2.141,99

4 2.500,00 0,9 1,04 0,93 1,02 1,06 2.352,91 Tabela 09 – Tabela de homogeneização.


Valores homogeneizados (Xi), em R$/m²:

Média: X = ∑(Xi)/n

X = 2.109,13

Desvio padrão: S = √(∑(X - Xi) ²)/(n-1)

S = 273,27 Tabela 10 – Calculo de homogeneização e desvio padrão.


Verificação dos valores pelo Critério Excludente de Chauvenet:

O quociente entre o desvio (d) de cada amostra e o desvio padrão deve ser menor que o valor

crítico (VC), fornecido pela tabela de Chauvenet. Ou seja: d = |Xi - X|/S < VC

Valor crítico para 4 amostras, pela Tabela de Chauvenet: VC = 1,54

Amostra 1: d = |1.720,55 - 2.109,13| / 273,27 = 1,42 < 1.54 (Amostra pertinente)



Amostra 4: d = |2.352,91 - 2.109,13| / 273,27 = 0,89 < 1.54 (Amostra pertinente) Tabela 11 – Verificação dos valores critério de Chauvenet.



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Cálculo da amplitude do intervalo de confiança:

Os limites do intervalo de confiança (Li e Ls) são os extremos dentro dos quais, teoricamente,

um valor tem 80% de chance de se encontrar. Eles são determinados pelas fórmulas: Li = X -

tc * S/√(n-1) e Ls = X + tc * S/√(n-1), onde tc é o valor da Tabela de Percentis da

Distribuição t de Student, para 80% de confiança e 3 (n-1) graus de liberdade.

Limite inferior do intervalo de confiança (Li):

Li = 2.109,13 - 1.64 * 273,27/√(4 - 1) = 1.850,38

Limite superior do intervalo de confiança (Ls):

Ls = 2.109,13 + 1.64 * 273,27/√(4 - 1) = 2.367,88 Tabela 12 – Calculo da amplitude do intervalo de confiança.


Cálculo do campo de arbítrio:

Considerando-se a grande dilatação do intervalo de confiança, o campo de arbítrio será

estipulado em aproximadamente 10% em torno da média. Campo de arbítrio: de R$1.898,22 a

R$2.320,04

Tomada de decisão sobre o valor unitário do imóvel avaliando:

Utilizamos o critério da média dos valores dentro do campo de arbítrio: 2.221,07 (amostra 2);

2.141,99 (amostra 3). Valor unitário do imóvel avaliando: R$2.181,53

Resultado final:

Valor final = Valor unitário * área

Valor final = R$2.181,53 * 275,00 = R$599.920,75

Valor do imóvel avaliando: R$ 599.920,75

Tabela 13 – Calculo final valor do imóvel.


6. Conclusão

Para alcançar o objetivo deste trabalho que era avaliar um imóvel composto por dois terrenos

urbanos no Centro da Cidade de Água Doce/SC, na qual possui uma edificação residencial

que ocupa ambos os terrenos, foi necessário entender a determinação do valor de unitário, do

valor de mercados e das analises do fator de oferta, do fator de localização, do fator de

depreciação, do fator de padrão construtivo, do fator de tamanho do terreno e do valor

unitário básico. Os cálculos foram feitos com base nas informações das características do

imóvel e de sua localização, com base nisso foi comparada com imóveis semelhantes da

região para obter a comparabilidade.

Para fazer a avaliação pelo método de comparabilidade é calculado o valor homogeneizado e

desvio padrão, foi feito a verificação dos valores pelo Critério Excludente de Chauvenet e do

cálculo da amplitude do intervalo de confiança, posteriormente foi feito o cálculo do campo

de arbítrio e por fim obter o resultado final do valor do imóvel. Após todos os procedimentos

de avaliação o imóvel em estudo foi avaliado pelo valor de R$ 599.920,75 (Quinhentos e

noventa e nove mil, novecentos e vinte reais e setenta e cinco centavos).


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Referências

ABNT, ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 13.752: Pericias

em engenharia na construção civil. Rio de Janeiro, 1996.

ABNT, ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14.037: Manual de

operação, uso e manutenção das edificações. Rio de Janeiro, 1998.

BURIN, Eduardo M. Vistorias na construção civil: conceitos e métodos. São Paulo: Editora

PINI, 2009.

COELHO, Roberto. Patologia em Alvenarias. Apostila curso de Pós Graduação da

Faculdade de Engenharia da FUMEC, 2002.

DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de Avaliações: uma introdução à metodologia

científica. São Paulo: Pini, 2005.

FIKER, José. Pericia e avaliações de engenharia: fundamentos praticos. São Paulo: Editora

Leud, 2011.

IBAPE-SC, Instituto Catarinense de Engenharia de Avaliações e Perícias. Pericia de

Engenharia, São Paulo: Editora Pini, 2008.

LEI Nº 5.194, DE 24 DE DEZEMBRO DE 1966. Do Exercício Profissional da Engenharia,

da Arquitetura e da Agronomia. Disponível em:

<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L5194.htm>. Acesso em: outubro de 2017

DECRETO REGULAMENTAR 25/2009 de 14/09 – Regime das Depreciações e

Amortizações.

http://legislacao.planalto.gov.br/legisla/legislacao.nsf/Viw_Identificacao/lei%205.194-1966?OpenDocument

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L5194.htm

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