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O Compêndio de Ensaios Jurídico objetiva disponibilizar para a comunidade interessada uma coletânea de trabalhos, reflexões e inquietações produzida durante a formação acadêmica do autor. Debruçando-se especificamente sobre o Direito de Vizinhança, o compêndio objetiva trazer à baila a discussão de institutos tradicionais, tal como possibilitar um exame sobre institutos e direitos introduzidos no ordenamento jurídico com uma legislação civil contemporânea e em consonância com os anseios apresentados pela sociedade brasileira.
Citation preview
Tau Lima Verdan Rangel
COMPNDIO DE ENSAIOS
JURDICOS:
DIREITO DE VIZINHANA
COMPNDIO DE ENSAIOS JURDICOS:
DIREITO DE VIZINHANA
Capa: Anita Malfatti, Paisagem com Figuras e Casario, s.d.
Editorao, padronizao e formatao de texto
Tau Lima Verdan Rangel
Projeto Grfico e capa
Tau Lima Verdan Rangel
Contedo, citaes e referncias bibliogrficas
O autor
de inteira responsabilidade do autor os conceitos aqui apresentados.
Reproduo dos textos autorizada mediante citao da fonte.
A P R E S E N T A O
Tradicionalmente, o Direito reproduzido por meio de
doutrinas, que constituem o pensamento de pessoas reconhecidas pela
comunidade jurdica em trabalhar, academicamente, determinados
assuntos. Assim, o saber jurdico sempre foi concebido como algo dogmtico.
possvel, luz da tradicional viso empregada, afirmar que o Direito um
campo no qual no se incluem somente as instituies legais, as ordens
legais, as decises legais; mas, ainda, so computados tudo aquilo que os
especialistas em leis dizem acerca das mencionadas instituies, ordens e
decises, materializando, comumente, uma meta direito. No Direito, a
construo do conhecimento advm da interpretao de leis e as pessoas
autorizadas a interpretar as leis so os juristas.
Contudo, o alvorecer acadmico que presenciado pelos
Operadores do Direito, que se debruam no desenvolvimento de pesquisas,
passa a conceber o conhecimento de maneira prtica, utilizando as
experincias empricas e o contorno regional como elementos indissociveis
para a compreenso do Direito. Ultrapassa-se a tradicional viso do
conhecimento jurdico como algo dogmtico, buscando conferir molduras
acadmicas, por meio do emprego de mtodos cientficos. Neste aspecto, o
Compndio de Ensaios Jurdico objetiva disponibilizar para a comunidade
interessada uma coletnea de trabalhos, reflexes e inquietaes produzida
durante a formao acadmica do autor. Debruando-se especificamente
sobre o Direito de Vizinhana, o compndio objetiva trazer baila a
discusso de institutos tradicionais, tal como possibilitar um exame sobre
institutos e direitos introduzidos no ordenamento jurdico com uma
legislao civil contempornea e em consonncia com os anseios
apresentados pela sociedade brasileira.
Boa leitura!
Tau Lima Verdan Rangel
S U M R I O
Apontamentos acerca das restries legais provenientes do Direito de
Vizinhana: Comentrios ao limite entre prdios e ao direito de tapagem ............... 05
Comentrios passagem forada no Direito de Vizinhana: Explicitaes e
apontamentos s limitaes legais propriedade similares servido .................... 23
Comentrios ao direito de alteamento em sede de Direito de Vizinhana:
Breves ponderaes ...................................................................................................... 36
Das guas no Direito de Vizinhana: Tessituras s limitaes legais
propriedade similares servido ................................................................................ 45
Das rvores limtrofes em sede de Direito de Vizinhana: Singelos
apontamentos s limitaes legais propriedade similares servido .................... 61
Direito de Vizinhana: Anotaes s limitaes legais propriedade
similares servido ..................................................................................................... 74
Direito de Vizinhana: Comentrios ao uso anormal da propriedade ....................... 100
Do cabimento da passagem de cabos e tubulaes no Direito de Vizinhana:
Singelo painel s limitaes legais propriedade similares servido .................... 123
Do direito de madeirar em sede de Direito de Vizinhana ......................................... 133
5
APONTAMENTOS ACERCA DAS RESTRIES
LEGAIS PROVENIENTES DO DIREITO DE
VIZINHANA: COMENTRIOS AO LIMITE ENTRE
PRDIOS E AO DIREITO DE TAPAGEM
Resumo: Ab initio, evidenciar se faz carecido que o direito de vizinhana
alberga uma gama de limitaes, estabelecidas, de maneira expressa, pelos
diplomas legais em vigor, que cerceiam, conseguintemente, o alcance das
faculdades de usar e gozar por parte de proprietrios e possuidores de
prdios vizinhos, estabelecendo um encargo a ser tolerado, com o objetivo
de resguardar a possibilidade de convivncia social e para que haja o
mtuo respeito propriedade. Cuida anotar que se no subsistisse tais
termos limitadores, cada proprietrio poderia utilizar de seu direito
absoluto, na coliso de direitos todos restariam tolhidos de exercerem suas
faculdades, eis que as propriedades aniquilar-se-iam. H que se destacar,
tambm, que o direito de vizinhana tem como fito macio a satisfao de
interesses de proprietrios opostos, o que se efetiva por meio das limitaes
ao uso e gozo dos proprietrios e possuidores. As relaes de vizinhana,
por si s, tm o condo estimular divergncias que alcanam dimenses
desproporcionais aos interesses materiais disputados, uma anormalidade
que ocorre pelo recrudescimento dos sentimentos agastados pela
proximidade indesejada e ou intolervel. No raro, uma disputa por
insignificantes centmetros de reas consome anos de litigiosidade, criando
despesas vultosas, sem que se possa compreender a razo de tanto
empenho por uma situao jurdica que sequer dano efetivo causa.
Palavras-chaves: Limite entre Prdio. Direito de Tapagem. Vizinhana.
Sumrio: 1 Direito de Vizinhana: Ponderaes Inaugurais; 2 Breve
Anlise acerca da Natureza Jurdica do Direito de Vizinhana; 3 Do Limite
entre Prdios; 4 Do Direito de Tapagem: 4.1 Do Tapume: Tapume Comum
e Tapume Especial; 4.2 Do Muro Divisrio; 4.3 Da Cerca Divisria.
COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE VIZINHANA
TAU LIMA VERDAN RANGEL
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1 DIREITO DE VIZINHANA: PONDERAES INAUGURAIS
Ab initio, evidenciar se faz carecido que o direito de vizinhana
alberga uma gama de limitaes, estabelecidas, de maneira expressa, pelos
diplomas legais em vigor, que cerceiam, conseguintemente, o alcance das
faculdades de usar e gozar por parte de proprietrios e possuidores de
prdios vizinhos, estabelecendo um encargo a ser tolerado, com o objetivo de
resguardar a possibilidade de convivncia social e para que haja o mtuo
respeito propriedade. Cada proprietrio compensa seu sacrifcio com a
vantagem que lhe advm do correspondente sacrifcio do vizinho1. Cuida
anotar que se no subsistisse tais termos limitadores, cada proprietrio
poderia utilizar de seu direito absoluto, na coliso de direitos todos
restariam tolhidos de exercerem suas faculdades, eis que as propriedades
aniquilar-se-iam. H que se destacar, tambm, que o direito de vizinhana
tem como fito macio a satisfao de interesses de proprietrios opostos, o
que se efetiva por meio das limitaes ao uso e gozo dos proprietrios e
possuidores.
Nessa trilha de exposio, saliente-se que h restries decorrentes
da necessidade de conciliar o uso e gozo por parte de proprietrios
confinantes, vez que a vizinhana, por si, uma fonte permanente de
conflito. Como bem aponta Monteiro Filho, ao lecionar acerca da essncia do
tema em comento, trata-se de normas que tendem a compor, a satisfazer os
conflitos entre propriedade opostas, com o objetivo de tentar definir regras
bsicas de situao de vizinhana2. Imprescindvel se faz anotar que o
conflito de vizinhana tem sua origem, intimamente, atrelada a um ato do
proprietrio ou possuidor de um prdio que passa a produzir repercusses
no prdio vizinho, culminando na constituio de prejuzos ao prprio imvel
ou ainda transtornos a seu morador. Alm do pontuado, prima gizar que o
1 FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 7 ed. Rio de Janeiro:
Editora Lumen Juris, 2011, p. 508.
2 MONTEIRO FILHO, Carlos Edison do Rgo. O Direito de Vizinhana no Novo Cdigo
Civil. In: EMERJ Debate o Novo Cdigo Civil. ANAIS... 11 out. 2002, Rio de Janeiro, p.158-
167. Disponvel em: . Acesso em 01 set. 2012, p. 158.
COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE VIZINHANA
TAU LIMA VERDAN RANGEL
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direito de vizinhana contempla uma pluralidade de direitos e deveres
estabelecidos em relao aos vizinhos, em razo de sua especfica condio.
Mister faz-se colacionar ainda que o objeto da tutela imediata do
legislador com os direitos de vizinhana so os interesses privados dos
vizinhos3. Doutra banda o escopo mediato da norma assenta na essencial
manuteno do princpio da funo social da propriedade, eis que a
preservao de relaes harmoniosas entre vizinhos se apresenta como
carecido instrumento a assegurar que cada propriedade alcance o mais
amplo uso e fruio, obtendo, desta forma, os objetivos econmicos ao tempo
em que salvaguarda os interesses individuais. O direito de vizinhana o
ramo do direito civil que se ocupa dos conflitos de interesses causados pelas
recprocas interferncias entre propriedades imveis prximas4.
Em evidncia se faz necessrio colocar que a locuo prdio vizinho
no deve ser interpretada de maneira restritiva, alcanando to somente os
prdios confinantes, mas sim de modo expansivo, j que compreende todos
os prdios que puderem sofrer repercusso de atos oriundos de prdios
prximos. H que se citar, por carecido, o robusto magistrio de Leite, no
qual a definio de imveis confinantes no se encontra adstrito a to
somente aos lindeiros, mas tambm os que se localizam nas proximidades
desde que o ato praticado por algum em determinado prdio v repercutir
diretamente sobre o outro, causando incmodo ou prejuzo ao seu ocupante5.
Neste diapaso, infere-se a possibilidade de sofrer interferncias
provenientes de atos perpetrados em outros prdios apresenta-se como
suficiente a traar os pontos delimitadores do territrio do conflito da
vizinhana.
Denota-se, desta sorte, que a acepo de vizinhana se revela dotada
de amplitude e se estende at onde o ato praticado em um prdio possa
produzir consequncias em outro, como, por exemplo, o caso do barulho
3 FARIAS; ROSENVALD, 2011, p. 508.
4 MONTEIRO FILHO. 2002, p. 158. 5 LEITE, Gisele. Consideraes sobre o direito de vizinhana. Boletim Jurdico,
Uberaba/MG, a. 5, n. 203. Disponvel em: Acesso em:
01 set. 2012.
COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE VIZINHANA
TAU LIMA VERDAN RANGEL
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provocado por bar, boate ou ainda qualquer atividade desse gnero, o perigo
de uma exploso, fumaa advinda da queima de detritos, badalar de um
sino, gases expelidos por postos de gasolina, dentre tantas outras hipteses,
em que se apresenta uma interferncia de prdio a prdio, no importando a
distncia, acabam por ensejar conflito de vizinhana. Neste alamir, com o
escopo de fortalecer as ponderaes j acinzeladas, quadra trazer colao o
seguinte entendimento jurisprudencial:
Ementa: Direito de Vizinhana. Obrigao de Fazer. Chamin.
Fumaa. Uso Anormal de Propriedade. Chamin do imvel vizinho
em altura inferior ao telhado da casa lindeira. Terreno em declive.
Fumaa exalada em direo residncia da autora que inviabiliza
a abertura de janela. Uso anormal da propriedade. Art. 1.277,
CCB. Prova documental e testemunhal que comprova os fatos
alegados. Princpio da imediao da prova aplicado no caso
concreto. Sentena de procedncia mantida. Negaram provimento.
(Tribunal de Justia do Estado do Rio Grande do Sul Dcima Nona Cmara Cvel/ Apelao Cvel N. 70035708205/ Relator:
Desembargador Carlos Rafael dos Santos Jnior/ Julgado em
25.05.2010).
As relaes de vizinhana estimulam divergncias que alcanam
dimenses desproporcionais aos interesses materiais disputados, uma
anormalidade que ocorre pelo recrudescimento dos sentimentos agastados
pela proximidade indesejada e ou intolervel. No raro, uma disputa por
insignificantes centmetros de reas consome anos de litigiosidade, criando
despesas vultosas, sem que se possa compreender a razo de tanto empenho
por uma situao jurdica que sequer dano efetivo causa. Portanto, real a
possibilidade de se verificar abuso do direito em assuntos do gnero; s
vezes, o acirramento dos nimos dos litigantes inebria a racionalidade.
2 BREVE ANLISE ACERCA DA NATUREZA JURDICA DO
DIREITO DE VIZINHANA
In primo oculi, reconhecer se faz imprescindvel que houve rotunda
discusso acerca da natureza jurdica do direito de vizinhana, havendo
defensores da natureza obrigacional dos direitos de vizinhana, enquanto
COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE VIZINHANA
TAU LIMA VERDAN RANGEL
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outros sustentavam o carter real dos aludidos direitos. Entrementes, as
discusses supramencionadas no prosperaram por longo perodo, sendo, ao
final, pela doutrina majoritria, adotada acepo do direito de vizinhana
enquanto detentor de essncia de obrigao propter rem, pois se vinculam ao
prdio, assumindo-os quem quer que se encontre em sua posse. Nesta
toada, h que se citar o entendimento estruturado por Waquin, no qual:
[...] a natureza jurdica destes direitos [direitos de vizinhana], na
opinio majoritria da doutrina, que tratam-se (sic) de obrigaes
propter rem, da prpria coisa, advindo os direitos e obrigaes do simples fato de serem os indivduos vizinhos6.
A caracterstica mais proeminente, no que concerne ao direito de
vizinha, tange ao fato dos sujeitos serem indeterminados, j que o dever no
incide imediatamente sobre especfica pessoa, mas a qualquer um que se
vincule a uma situao jurdica de titularidade de direito real ou parcelas
dominiais, como se infere no caso do usufruturio, ou mesmo a quem exera
o poder ftico sobre a coisa, como se verifica na hiptese do possuidor. A
restrio, deste modo, acompanha a propriedade, mesmo que ocorra a
alterao da titularidade, sendo suficiente que o imvel continue violando o
dever jurdico contido no arcabouo normativo.
Alm disso, cuida anotar, por necessrio, que o sucessor ter os
mesmos direitos e obrigaes do sucedido perante os vizinhos. Leciona Silvio
Rodrigues que o devedor, por ser titular de um direito sobre uma coisa, fica
sujeito a uma determinada prestao que, por conseguinte, no derivou da
manifestao expressa ou tcita de sua vontade7. Nesta situao, o que
torna o proprietrio ou possuidor do imvel devedor a circunstncia de ser
titular do direito real. So excludas, desta feita, dos conflitos de vizinhana,
as situaes nas quais se verifica a chamada interferncia direta ou
imediata. H que se elucidar, ao lado do pontuado, que a aludida
modalidade de interferncia tem assento quando seus efeitos j tem incio no
6 WAQUIN, Bruna Barbieri. Consideraes sobre Direito de Vizinhana. Disponvel
em: . Acesso em 01 set. 2012. 7 RODRIGUES, Slvio. Direito das Coisas. So Paulo: Saraiva, 2003, p. 99
COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE VIZINHANA
TAU LIMA VERDAN RANGEL
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prdio vizinho, como ocorre quando h canalizao para que a fumaa seja
lanada diretamente no prdio vizinho. Doutro modo, a interferncia
mediata quando tem incio no prdio de quem a causa e, posteriormente,
transmitida ao prdio alheio. Por oportuno, quando se trata de interferncia
imediata, o que se tem, na realidade, ato ilcito, robusta violao da
propriedade alheia, que como tal deve repelida, alocando-se fora da rea da
vizinhana.
Urge verificar que as limitaes oriundas do direito de
vizinhana afetam, de modo abstrato, a todos os vizinhos, contudo s alcana
a concretizao em face de alguns. Isto , os direitos de vizinhana so
potencialmente indeterminados, porm s se manifestam em face daquele
que se encontre diante da situao compreendida pelo arcabouo normativo.
Ademais, os direitos de vizinhana so criados por lei, inerentes ao prprio
direito de propriedade, sem a finalidade de incrementar a utilidade de um
prdio8, entrementes com o escopo de assegurar a convivncia harmoniosa
entre vizinhos. Nessa toada, os direitos de vizinhana podem ser gratuitos
ou onerosos, sendo verificada a primeira espcie quando no gera
indenizao, sendo compensados em idntica limitao ao vizinho, j a
segunda espcie tem descanso quando a supremacia do interesse pblico
estabelece uma invaso na rbita dominial do vizinho para a sobrevivncia
do outro, afixando-se a devida verba indenizatria, eis que inexiste a
reciprocidade.
Calha gizar que os direitos de vizinhana onerosos se aproximam
das servides, no em decorrncia de darem azo a novas espcies de direitos
reais, mas pela imposio do arcabouo jurdico de deveres cooperativos de
um vizinho, no que concerne ao atendimento da necessidade de outro
morador. Desta feita, a propriedade de uma pessoa passa a atender aos
interesses de outrem, que poder extrair dela as necessidades. Trata-se, com
efeito, de macia valorao dos postulados de solidariedade, os quais
condicionam propriedade como um instrumento robusto para o
8 FARIAS; ROSENVALD, 2011, p. 511.
COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE VIZINHANA
TAU LIMA VERDAN RANGEL
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desenvolvimento no apenas de seu proprietrio, mas tambm dos vizinhos
que o cercam.
Conquanto a norma jurdica ambicione limitar a amplitude das
faculdades de proprietrios e possuidores vizinhos com o intento de alcanar
a harmonia social, no pertine ao Direito regular e estabelecer os marcos
delimitadores de todas as atividades exercitadas a partir de um prdio.
Saliente-se que ao Direito interessa regular as interferncias, to somente
medida que estas se revelam prejudiciais aos seus vizinhos, ameaando sua
incolumidade e o seu prprio direito de propriedade, porquanto, uma vez
materializadas, corrompem o iderio de pacificao social.
3 DO LIMITE ENTRE PRDIOS
Ao se apreciar o tema em comento, cuida salientar, em uma primeira
plana, que a demarcao surgiu juntamente com a propriedade, eis que os
marcos ou cercas que delimitam os pontos limtrofes, alm de estimulares os
interesses de cunho privado, asseguram a paz e a harmonia social,
notadamente em decorrncia dos inmeros problemas provenientes de
questes atreladas aos limites de prdios, j que conferem direitos recprocos
aos proprietrios dos prdios contguos. Tal fato decorre, gize-se, em razo
da manuteno, por meio dos pontos limtrofes, da linha lindeira. Ao lado
disso, saliente-se que possvel ao proprietrio constranger o confinante a
proceder com ele demarcao entre os prdios, aviventando rumos
apagados, assim como renovar marcos destrudos ou arruinados, sendo
repartido, proporcionalmente, entre os interessados as respectivas despesas.
Cuida anotar que o direito de demarcar do proprietrio que, em
sentido amplo, abrange todo aquele que titular de um direito real, como,
por exemplo, o enfiteuta, o condmino, o usufruturio, o usurio e o nu
proprietrio. Todavia, tal direito no estendido ao possuidor, como o
locatrio, credor pignoratcio ou depositrio, nem ao sucessor da herana
que ainda no foi objeto de partilha. O proprietrio ou qualquer um dos
indivduos que tm legitimidade pode propor, a qualquer tempo, a ao
COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE VIZINHANA
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demarcatria, que imprescritvel e irrenuncivel9. Extrai-se como escopos
da ao demarcatria o levantamento da linha divisria entre dois prdios,
aviventar rumos apagados e renovar marcos destrudos ou arruinados. O
Cdigo de Processo Civil10, em seu artigo 946, limitou-se a alocar duas
possibilidades da ao demarcatria, a saber: fixar novos rumos e aviventar
os j existentes, sendo que este compreende tanto a reconstruo da linha
apagada como a renovao de marcos destrudos ou arruinados.
Como bem anota Diniz11, o proprietrio poder lanar mo dessa
ao, ainda que no esteja na posse do imvel demarcando, devendo,
inclusive, cumular ao ora mencionada com a restituio de reas. Assim,
verifica-se a presena de duas demarcatrias, a saber: a simples e a
qualificada. A primeira tem por objetivo precpuo a sinalizao de limites, ou
seja, restabelecer ou mesmo aviventar os marcos da linha lindeira, de dois
prdios contguos. So elencados, deste modo, como conditio sine qua non: a
contiguidade de prdios confinantes, porquanto se os prdios no limtrofes,
tal ao ser descabida; a titularidade de domnio dos prdios vizinhos seja
de pessoas distintas; e, necessidade de restabelecer os marcos delimitatrios
j existentes ou ainda fixar novos, caso no haja confuso no que tange
linha divisria. A sentena exarada na espcie em testilha tem carter
meramente declaratrio.
A segunda espcie, por seu turno, cumula o pedido de fixao de
rumos e aviventao dos que j existem com o de restituio de glebas
indevidamente ocupadas pelo proprietrio do prdio confinante, caso o
interessado no queira, antes de aforar aludida ao, recorrer diretamente
aos interditos possessrios. Dever, ento, demonstrar que uma parcela de
seu terreno, sem rea especificada, encontra-se, de maneira indevidamente,
integrando parte do domnio do lindeiro. Calha anotar que a sentena faz
9 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. So
Paulo: Editora Saraiva, 2011, p. 311. 10 BRASIL. Lei N 5.869, de 11 de Janeiro de 1973. Institui o Cdigo de Processo Civil.
Disponvel em: . Acesso em: 01 set. 2012: Art. 946. Cabe:[...] I - a ao de demarcao ao proprietrio para obrigar o seu confinante a estremar os
respectivos prdios, fixando-se novos limites entre eles ou aviventando-se os j apagados.
11 DINIZ, 2011, p. 312.
COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE VIZINHANA
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coisa julgada em referncia propriedade, quando a questo atinente a isso
houver sido resolvida de maneira contenciosa.
4 DO DIREITO DE TAPAGEM
Dicciona o caput do artigo 1.297 do Cdigo Civil12 que o proprietrio
tem o direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prdio
urbano ou rural, com o escopo de proteger, dentro de seus limites, a
exclusividade de seu domnio, desde que se atenha para as disposies
regulamentares e no provoque danos ao seu vizinho. Segundo Diniz13,
inequvoco o direito de tapar o prdio, tambm o de confinante, e, sendo
to legtimo o deste quando daquele, de que os prdios sejam separados por
tapumes, o concurso de ambos para a obra divisria pode ser considerado
carecido ou no, ensejando-se, desta sorte, direitos e obrigaes de
vizinhana.
O dispositivo aludido acima traz as disposies no que toca a forma
pela qual se pode estabelecer, de maneira material, a divisa entre os prdios.
Trata-se, com efeito, de mais uma restrio ao direito de limites que
assegura justamente tal exclusividade, conquanto se afixe, na maioria dos
casos, comunho na divisria, qualquer que seja a matria empregada no
estabelecimento do ponto limtrofe das propriedades. Subsiste, segundo o
entendimento de Venosa14, a presuno de que a ambos os proprietrios
confinantes pertencem os tapumes divisrios e congneres, dando corpo a
verdadeira obrigao propter rem as despesas de sua edificao, manuteno
e conservao. Isto porque, prevalece na doutrina que referidas regras de
direito de vizinhana possuem natureza propter rem e, portanto, podem ser
12 BRASIL. Lei N. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Cdigo Civil. Disponvel
em: . Acesso em: 01 set. 2012: Art. 1.297. O proprietrio tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prdio, urbano ou rural, e
pode constranger o seu confinante a proceder com ele demarcao entre os dois prdios, a
aviventar rumos apagados e a renovar marcos destrudos ou arruinados, repartindo-se
proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas. 13 DINIZ, 2011, p. 314.
14 VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 10 ed. So Paulo: Editora
Atlas, 2010, p. 331.
COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE VIZINHANA
TAU LIMA VERDAN RANGEL
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opostas a todos aqueles que se encontrem na posse da coisa, inclusive, aos
possuidores. Com o intuito de robustecer as ponderaes apresentadas at o
momento, cuida citar o seguinte aresto:
Ementa: Apelao. Ao de Obrigao de Fazer com Pedido de
Tutela Antecipada. Direito de Vizinhana. Pedido para que a
proprietria do imvel limtrofe fosse impedida de obstar a
construo do muro divisrio. Procedncia. Possibilidade. Direito
do proprietrio de edificar muro nos respectivos limites de seu bem
(Art. 1.297, CC) Direito de tapagem. Regras aplicadas aos
possuidores em decorrncia da natureza propter rem da obrigao. Ato abusivo da r que impossibilita os autores, seus
vizinhos, de exercer a posse sobre o bem. Negado provimento.
(Tribunal de Justia do Estado de So Paulo Vigsima Quinta Cmara de Direito Privado/ Apelao Cvel N. 0014364-
83.2009.8.26.0576/ Relator: Desembargador Hugo Crepaldi/
Julgado em 07 dez. 2011).
O Diploma Civilista em vigncia anota a repartio proporcional das
despesas gastas com a construo de marcos delimitantes, tratando-se, por
imperioso, de presuno relativa, a qual permite prova em contrrio. Alis,
tal presuno relativa recebe grosso destaque na dico do 1 do artigo
1.297 da Lei N 10.406/200215. Essa presuno juris tantum, incumbindo
o onus probandi em contrrio quele a quem interessar tal meao16. Vigora
como regra que as divisrias sero edificadas sobre a linha lindeira ou,
ainda, dividindo a espessura em duas partes iguais, pelos lados da linha
divisria, contudo se o dono do prdio edificar somente de seu lado, no
subsistir o condomnio necessrio ao marco limtrofe.
Anote-se, por imperioso, que, em no sendo possvel a comprovao
de sua exclusividade, no que tange ao ponto lindeiro, incidir a presuno.
Verbaliza, ainda, o 1 do artigo 1.297 do Codex Civil que os lindeiros esto
obrigados, em conformidade com os costumes adotados na regio, a
15 BRASIL. Lei N. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Cdigo Civil. Disponvel
em: . Acesso em: 01 set. 2012: Art. 1.297. [...] 1 Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisrios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou
de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, at prova em contrrio, pertencer a ambos
os proprietrios confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da
localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construo e
conservao. 16 DINIZ, 2011, p. 314.
COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE VIZINHANA
TAU LIMA VERDAN RANGEL
15
contribuir em partes iguais para as despesas de construo e conservao
das divisrias. Prima realar que a vedao das divisas se afigura como um
direito do proprietrio e no uma obrigao, exceto de for proveniente de
imposio administrativa ou contratual entre os lindeiros. Frise-se, ainda, se
for atribuda pelo loteador e se encontrar presente no registro imobilirio,
ter o mesmo efeito de imposio administrativa.
permitido ao proprietrio que cobre a quota do lindeiro que no
concorreu com as despesas. Todavia, tais disposies no prosperaro se o
vizinho que erigiu a obra divisria o fez por iniciativa sua, logrando xito o
confinante em demonstrar no possuir interesse, bem como se efetuou obras
ou despesas desnecessrias ou volupturias na separao, o que deve ser
apurado no caso concreto17. Desta feita, por exemplo, em sendo empregado
plantas raras e exticas nas cercas vivas ou mesmo material luxuoso na
construo da divisria, o lindeiro no ter que suportar metade das
despesas tidas como suprfluas.
4.1 Do Tapume: Tapume Comum e Tapume Especial
Em uma primeira plana, ao se apreciar o tapume divisrio, cuida
assinalar que este compreende um amplo lastro de termos, dentre as quais
se destacam as sebes vivas, as cercas de arame ou de madeira, as valas ou
banquetas. Pela dico contida no 2 do artigo 1.297 do Cdigo Civil18, as
sebes vivas, rvores ou mesmo quaisquer outras plantas que so destinadas
a marco divisrio, s podero ser objeto de corte ou ainda arrancadas se
houver comum acordo dos confinantes. Os usos do local definiro a
qualidade e espcie de material a ser utilizados: muro simples ou pintados,
com tijolos aparentes ou revestidos, cercas com moires de madeira ou de
17 VENOSA, 2010, p. 332. 18 BRASIL. Lei N. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Cdigo Civil. Disponvel
em: . Acesso em: 01 set. 2012: Art. 1.297. [...] 2 As sebes vivas, as rvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisrio, s podem ser
cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietrios.
COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE VIZINHANA
TAU LIMA VERDAN RANGEL
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concreto19, ou mesmo gradis simples ou luxuosamente trabalhados, arames
farpados, cercas vivas com arbustos ou rvores de mdio ou grande porte.
Encontram-se, ainda, albergados pela denominao de tapume
divisrio quaisquer outros meios de separao de terrenos, atentando-se,
com efeito, para as dimenses estabelecidas nos Cdigos de Postura
Municipais, em atinncia aos costumes de cada localidade, desde que
tenham por escopo impedir a passagem de animais de grande porte, como
o gado bovino, equino e muar. Trata-se de tapume comum ou ordinrio, que
constitui um direito do proprietrio do prdio contguo, devendo sua
construo ser paga em partes iguais pelos confinantes porque uma
imposio legal20. Como bem assinala Hely Lopes Meirelles21, o tapume que
se presume como sendo o comum aquele corriqueiramente usado pela
localidade, a fim de promover a vedao de animais tidos de grande porte.
Doutro modo, os tapumes especiais se destinam a obstar a passagem
de animais de pequena dimenso, a exemplo de aves, porcos, cabras e
carneiros, afigurando-se como uma obrigao dos proprietrios e detentores
desses animais, que suportaro sozinhos as despesas de sua edificao.
Desta feita, no poder o vizinho exigir o pagamento equivalente metade
do valor da quantia despendida a seu confinante, eis que tal espcie busca a
satisfao de interesses particulares daquele que o construiu. No tm o
direito de criar em aberto esses animais, salvo se houver terreno baldio, caso
em que se estabelece o compscuo, regulado pela legislao municipal22.
Ao lado disso, no considerado tapume comum a cerca, o gradil
artstico ou o muro construdos para promover o embelezamento da
propriedade, ou mesmo o tabique de proteo s obras em andamento. H
que se citar, por imperioso, o paradigmtico aresto do Superior Tribunal de
Justia, da relatoria da Ministra Nancy Andrighi, que delimitou, com
clareza solar, a distino das duas espcies de tapume:
19 VENOSA, 2010, p. 332-333. 20 DINIZ, 2011, p. 315. 21 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 10 ed., atual. So Paulo:
Malheiros Editores, 2010, p. 56. 22 DINIZ, 2011, p. 316.
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Ementa: Direito Civil. Direito de Tapagem. Arts. 588, 1 e 571,
ambos do CC. Obrigao propter rem. Cerca divisria entre imveis
rurais. Meao de Tapumes Divisrios Comuns. Cobrana de
despesas efetuadas pelo proprietrio lindeiro. Diversidade de
atividades rurais dos vizinhos confinantes. Reflorestamento e
criao de gado. Substituio de cerca antiga, que imprescindia de
recuperao, para impedir passagem do gado. Legalidade. - So
comuns os tapumes que impedem a passagem de animais de
grande porte, como o gado vacum, cavalar e muar (art. 588, 2,
CC), sendo obrigados a concorrer para sua construo e
conservao os proprietrios de imveis confinantes (art. 588, 1,
CC), ainda que algum deles no se destine a atividade pecuria,
mas a reflorestamento. - Apenas na obrigao de cercar imveis,
com a construo de tapumes especiais - estes considerados como
prprios para deter aves domsticas e animais como cabrito, porcos
e carneiros, em seus limites -, que seria indevida a meao do
valor gasto com os reparos neles realizados (art. 588, 3, CC).
(Superior Tribunal de Justia Terceira Turma/ REsp 238.559/MS/ Relatora: Ministra Nancy Andrighi/ Julgado em 20.04.2001/
Publicado no DJ em 11.06.2001, p. 202).
Insta assinalar que a parte do lindeiro para a construo e
conservao de tapumes divisrios s ser passvel de vindicao se firmar
avena antes da realizao de obras ou, ainda, se forem edificados em
decorrncia da exigncia administrativa entalhada na lei ou em
regulamento. O direito a vedao s se reveste de aspecto de obrigao
quando decorre de alguma norma administrativa complementar da lei civil
ou, ainda, quando os prprios interessados se obriguem por meio de acordo
entabulado. Os tapumes divisrios comuns observam a regra de presuno
de pertencimento a ambos os vizinhos confinantes, admitindo, inclusive,
prova em contrrio. J os tapumes especiais, em razo de atenderem
interesses privados pertencem apenas ao proprietrio que o edificou. Neste
sentido Hely Lopes Meirelles, ao tratar do tema, pontuou que a sua
construo, conservao e utilizao podem ser exigidas daquele que
provocou a necessidade23.
Anota, ainda, Maria Helena Diniz24 que no se excede no direito de
propriedade aquele que coloca ofendculos, como cacos de vidro em cima do
muro divisrio, grades de ferro terminadas em pontas de lana, cercas
23 MEIRELLES, 2010, p. 56. 24 DINIZ, 2011, p. 317.
COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE VIZINHANA
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eletrificadas, com o intuito de ferir aquele que, sub-repticiamente, tenta
ingressar em sua propriedade. A utilizao de tais ofendculos objetiva a
defesa preventiva do domnio do proprietrio do imvel.
4.2 Do Muro Divisrio
Inicialmente, calha assinalar que o muro divisrio assim
considerado como todo aquele que se ergue rente linha divisria da
propriedade. Distintamente das paredes divisrias, os muros em comento
no podem ser erigidos alm dos limites do terreno, eis que a diversidade de
tratamento deriva da premissa que muro elemento de vedao, ao passo
que a parede elemento de sustentao. Tal distino, inclusive, pode-se
facilmente observada no tratamento diferenciado dispensado pelo Cdigo
Civil, notadamente quando aloca o muro divisrio sob a epgrafe do direito
de tapagem e a parede divisria sob a rubrica direito de construir. Dessa
distino resulta, ainda, que os muros s podem ser utilizados pelos vizinhos
para vedao de suas propriedades, distintamente das paredes divisria, que
admitem madeiramento e travejamento por parte de ambos os confinantes25.
Com efeito, o muro divisrio de pertencimento daquele que o
construiu, subsistindo a presuno comum aos vizinhos quando no
possvel aferir, in concreto, quem o edificou. No encontra qualquer descanso
o iderio de que o muro pertence ao vizinho, em razo dos pilares de reforo
estarem direcionados ou mesmo proeminentes para a propriedade dele. No
mais, no h que se falar em cobrana de parte das despesas do vizinho
lindeiro, se aquele que edificou o muro divisrio no avenou com esse em
tal sentido. Colhe-se entendimento jurisprudencial que, com clareza solar,
acena:
Ementa: Agravo retido que no foi reiterado; no conhecimento
[art. 523, 1, do CPC]. Direito de vizinhana - Meao de muros e
paredes divisrias - No obstante a lei estabelea, por razes de
utilidade pblica, a presuno de comunho de muro de vedao de
imveis urbanos [art. 571, do CC de 1916 e 1297, 1, do CC de
2002], essa presuno cede diante de prova cabal de que somente
25 MEIRELLES, 2010, p. 57.
COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE VIZINHANA
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um dos vizinhos suportou o nus da construo, verdade que,
aliada certeza de que o uso comum tornou-se incompatvel e
nocivo ao proprietrio, legaliza o comando de absteno de
aproveitamento do muro alheio - No provimento. (Tribunal de
Justia do Estado de So Paulo Dcima Cmara de Direito Privado/ Apelao Cvel N 938.926-8/ Relator: Desembargador
nio Santarelli Zuliani/ Julgado em 23.11.2044).
Em decorrncia de seu aspecto de elemento de vedao, salta
aos olhos que o muro divisrio serve a ambos os vizinhos, sendo prescindvel
o levantamento de outro justaposto ao anterior. Entrementes, se o vizinho
pretende promover alteraes ou modificaes, s o poder fazer aps a
obteno expressa do consentimento do proprietrio ou obtendo a meao
devida, judicialmente, por meio do aforamento da ao adequada. Em
decorrncia do sucedneo de problemas de segurana existentes nos grandes
centros urbanos, o entendimento jurisprudencial tem firmado
posicionamento de que possvel a elevao do muro divisrio, sem prvio
consentimento do vizinho. No havendo infringncia a qualquer dispositivo
legal vigente, o aumento na altura do muro divisrio no confere direito
indenizao ao proprietrio de imvel lindeiro que se sentiu prejudicado com
a obra26.
Quadra, ainda, salientar que os muros divisrios no podem ser
utilizados para madeiras ou travejar construes lindeiras pelos vizinhos, j
que essa dupla utilizao cabvel to somente nas paredes divisrias. A
meao permitida pelo ordenamento em vigor concerne utilizao de
elemento de vedao comum, nunca como elemento de sustentao.
Ademais, permitir o fortalecimento do equvoco provocar a desnaturao
do muro divisrio, conferindo-lhe aspectos caractersticos que no detentor.
4.3 Da Cerca Divisria
26 SO PAULO (ESTADO). Tribunal de Justia do Estado de So Paulo. Acrdo
proferido em Apelao Cvel N. 869.377-00. Nunciao de Obra Nova. Direito de
Vizinhana. Construo do Muro Concluda. Prosseguimento no mbito do Pedido
Demolitrio e Indenizatrio (Art. 936, incisos, do CPC). Infringncia Lei no verificada.
Apelo Improvido. rgo Julgador: Vigsima Sexta Cmara de Direito Privado. Relator:
Desembargador Norival Oliva. Julgamento em 10 set. 2007. Disponvel em:
. Acesso em 01 set. 2012.
COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE VIZINHANA
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Em uma primeira plana, cuida anotar que as cercas, tal como
ocorre com os muros divisrios, constituem elemento de vedao das
propriedades, sendo estes empregados na zona urbana, ao passo que aquelas
na zona rural. Considera-se cerca divisria todo elemento de tapagem,
natural ou artificial, lanado nos limites das propriedades confinantes com
particulares, ou com o domnio pblico27. Ao lado disso, insta salientar que
a cerva divisria se encontra sujeita aos mesmos princpios estatudos na
legislao, no que concerne a feitura e utilizao pelos vizinhos, inclusive no
que concerne meao dos gastos pela edificao pelos vizinhos lindeiros.
Conforme cedio, os gastos que orbitam em torno da edificao de
cerca divisria, em obedincia simetria existente do direito de tapagem,
dever, de maneira proporcional, ser suportada pelos vizinhos confinantes,
eis que a construo de tal instrumento de vedao no se presta a
beneficiar apenas um dos vizinhos. A edificao de cerca divisria projeta
benefcios a ambos os lindeiros, notadamente no que se refere ao
estabelecimento de pontos demarcatrios entre as propriedades, estando, em
razo disso, assentada a solidariedade no que pertine aos gastos. Neste
sentido, h que se trazer colao, com o escopo de fortalecer o aduzido, o
entendimento firmado pelo Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul:
Ementa: Direito de Vizinhana. Edificao de Cerca
Demarcatria. Diviso das Despesas entre os Proprietrios
Confinantes. Preliminar de Complexidade da Matria Afastada.
1. No h complexidade na matria discutida nos autos.
incontroversa a construo de uma cerca divisria pelo autor e sua
pretenso o ressarcimento de metade do valor despendido com a
obra. Alm disso, no h qualquer indcio de que a cerca tenha sido
construda em desobedincia real divisa entre os prdios, o que
poderia ter sido evidenciado atravs de prova testemunhal ou
mesmo da juntada de laudo tcnico elaborado a pedido do ru. 2.
No mrito, o proprietrio tem direito de murar o seu prdio, urbano
ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele
demarcao entre os dois prdios, repartindo-se proporcionalmente
entre os interessados as respectivas despesas. Situao em que a
cerca serve nitidamente para demarcar as propriedades de ambas
as partes, no se podendo afirmar que aproveite apenas autora.
Incide, portanto, o disposto no art. 1.297, do Cdigo Civil. 3. Os
27 MEIRELLES, 2010, p. 58.
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recibos e notas fiscais apresentados, em conjunto com o
levantamento fotogrfico, evidenciam a correo do valor cobrado.
Sentena confirmada por seus prprios fundamentos. Recurso
improvido. (Tribunal de Justia do Estado do Rio Grande do Sul Primeira Turma Recursal Cvel/ Recurso Inominado
N71003220159/ Relator: Ricardo Torres Hermann/ Julgado em
27.10.2011).
Ademais, as cercas marginais das estradas pblicas sero objeto de
manuteno pelo Poder Pblico, podendo, contudo, ficar a cargo dos
particulares interessados. Mister se faz realar que o traspasse da obrigao
da Administrao Pblica para o particular s poder ser feito mediante
competente acordo, eis que a competncia, originariamente, para a
manuteno de estrada pblica das entidades estatais.
REFERNCIAS:
BRASIL. Lei N 5.869, de 11 de Janeiro de 1973. Institui o Cdigo de
Processo Civil. Disponvel em: . Acesso em: 01
set. 2012.
__________. Lei N. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Cdigo
Civil. Disponvel em: . Acesso em: 01 set. 2012.
__________. Superior Tribunal de Justia. Disponvel em:
. Acesso em: 01 set. 2012.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito das
Coisas. So Paulo: Editora Saraiva, 2011.
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 7 ed.
Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2011.
IMHOF, Cristiano. Cdigo Civil Interpretado: Anotador Artigo por
Artigo. 4 ed. Florianpolis: Editora Publicaes Online, 2012.
LEITE, Gisele. Consideraes sobre o direito de vizinhana. Boletim
Jurdico, Uberaba/MG, a. 5, n. 203. Disponvel em:
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MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 10 ed., atual. So Paulo:
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COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE VIZINHANA
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22
MONTEIRO FILHO, Carlos Edison do Rgo. O Direito de Vizinhana no
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Rio Grande do Sul. Disponvel em:. Acesso em 01 set.
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RODRIGUES, Slvio. Direito das Coisas. So Paulo: Saraiva, 2003.
SO PAULO (ESTADO). Tribunal de Justia do Estado de So Paulo.
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VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 10 Ed, So
Paulo: Editora Atlas, 2010.
WAQUIN, Bruna Barbieri. Consideraes sobre Direito de Vizinhana.
Disponvel em: . Acesso em 01 set. 2012.
23
COMENTRIOS PASSAGEM FORADA NO
DIREITO DE VIZINHANA: EXPLICITAES E
APONTAMENTOS S LIMITAES LEGAIS
PROPRIEDADE SIMILARES SERVIDO
Resumo: Inicialmente, insta evidenciar que o direito de vizinhana
compreende uma gama de limitaes, estabelecidos expressamente pelos
diplomas legais em vigor, que cerceiam, via de consequncia, o alcance das
faculdades de usar e gozar por parte de proprietrios e possuidores de
prdios vizinhos, afixando um encargo a ser tolerado, a fim de resguardar
a possibilidade de convivncia social e para que haja o mtuo respeito
propriedade. Nesta esteira, calha evidenciar que se no subsistisse tais
pontos demarcatrios, cada proprietrio poderia lanar mo de seu direito
absoluto, na coliso de direitos todos restariam tolhidos de exercerem suas
faculdades, eis que as propriedades aniquilar-se-iam. H que se negritar,
ainda, que o direito de vizinhana tem como escopo robusto a satisfao de
interesses de proprietrios opostos, o que se efetiva por meio das limitaes
ao uso e gozo dos proprietrios e possuidores. Nessa trilha de exposio,
saliente-se que h restries decorrentes da necessidade de conciliar o uso
e gozo por parte de proprietrios confinantes, vez que a vizinhana, por si,
uma fonte permanente de conflito. Assim, objetiva o presente em analisar
as limitaes legais decorrentes da passagem forada em sede de direito de
vizinhana.
Palavras-chaves: Direito de Vizinhana. Limitaes Legais. Passagem
Forada.
Sumrio: 1 Direito de Vizinhana: Anotaes Introdutrias; 2 Natureza
Jurdica do Direito de Vizinhana; 3 Comentrios Passagem Forada no
Direito de Vizinhana: Explicitaes e Apontamentos s Limitaes Legais
Propriedade Similares Servido
COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE VIZINHANA
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1 DIREITO DE VIZINHANA: ANOTAES INTRODUTRIAS
Inicialmente, insta evidenciar que o direito de vizinhana
compreende uma gama de limitaes, estabelecidos expressamente pelos
diplomas legais em vigor, que cerceiam, via de consequncia, o alcance das
faculdades de usar e gozar por parte de proprietrios e possuidores de
prdios vizinhos, afixando um encargo a ser tolerado, a fim de resguardar a
possibilidade de convivncia social e para que haja o mtuo respeito
propriedade. Cada proprietrio compensa seu sacrifcio com a vantagem que
lhe advm do correspondente sacrifcio do vizinho28. Nesta esteira, calha
evidenciar, oportunamente, que se no subsistisse tais pontos
demarcatrios, cada proprietrio poderia lanar mo de seu direito absoluto,
na coliso de direitos todos restariam tolhidos de exercerem suas faculdades,
eis que as propriedades aniquilar-se-iam. H que se negritar, ainda, que o
direito de vizinhana tem como escopo robusto a satisfao de interesses de
proprietrios opostos, o que se efetiva por meio das limitaes ao uso e gozo
dos proprietrios e possuidores.
Saliente-se que h restries decorrentes da necessidade de conciliar
o uso e gozo por parte de proprietrios confinantes, vez que a vizinhana,
por si, uma fonte permanente de conflito. Como bem aponta Monteiro
Filho, ao lecionar acerca da essncia do tema em comento, trata-se de
normas que tendem a compor, a satisfazer os conflitos entre propriedade
opostas, com o objetivo de tentar definir regras bsicas de situao de
vizinhana29. Imprescindvel se faz anotar que o conflito de vizinhana tem
sua origem, intimamente, atrelada a um ato do proprietrio ou possuidor de
um prdio que passa a produzir repercusses no prdio vizinho, culminando
na constituio de prejuzos ao prprio imvel ou ainda transtornos a seu
morador. Alm do pontuado, prima gizar que o direito de vizinhana
28 FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 7 ed. Rio de Janeiro:
Editora Lumen Juris, 2011, p. 508. 29 MONTEIRO FILHO, Carlos Edison do Rgo. O Direito de Vizinhana no Novo Cdigo
Civil. In: EMERJ Debate o Novo Cdigo Civil. ANAIS... 11 out. 2002, Rio de Janeiro, p.158-
167. Disponvel em: . Acesso em 05 jan. 2015, p. 158.
COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE VIZINHANA
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contempla uma pluralidade de direitos e deveres estabelecidos em relao
aos vizinhos, em razo de sua especfica condio.
Mister faz-se colacionar, oportunamente, que o objeto da tutela
imediata do legislador com os direitos de vizinhana so os interesses
privados dos vizinhos30. Doutra banda o escopo mediato da norma assenta
na essencial manuteno do princpio da funo social da propriedade, eis
que a preservao de relaes harmoniosas entre vizinhos se apresenta como
carecido instrumento a assegurar que cada propriedade alcance o mais
amplo uso e fruio, obtendo, desta forma, os objetivos econmicos ao tempo
em que salvaguarda os interesses individuais. O direito de vizinhana o
ramo do direito civil que se ocupa dos conflitos de interesses causados pelas
recprocas interferncias entre propriedades imveis prximas31.
Em evidncia se faz necessrio colocar que a locuo prdio vizinho
no deve ser interpretada de maneira restritiva, alcanando to somente os
prdios confinantes, mas sim de modo expansivo, j que compreende todos
os prdios que puderem sofrer repercusso de atos oriundos de prdios
prximos. H que se citar, por carecido, o robusto magistrio de Leite, no
qual a definio de imveis confinantes no se encontra adstrito a to
somente aos lindeiros, mas tambm os que se localizam nas proximidades
desde que o ato praticado por algum em determinado prdio v repercutir
diretamente sobre o outro, causando incmodo ou prejuzo ao seu
ocupante32. Neste diapaso, infere-se a possibilidade de sofrer
interferncias provenientes de atos perpetrados em outros prdios
apresenta-se como suficiente a traar os pontos delimitadores do territrio
do conflito da vizinhana.
Denota-se, desta sorte, que a acepo de vizinhana se revela dotada
de amplitude e se estende at onde o ato praticado em um prdio possa
produzir consequncias em outro, como, por exemplo, o caso do barulho
30 FARIAS; ROSENVALD, 2011, p. 508.
31 MONTEIRO FILHO, 2002, p. 158. 32 LEITE, Gisele. Consideraes sobre o direito de vizinhana. Boletim Jurdico,
Uberaba/MG, a. 5, n. 203. Disponvel em: Acesso em:
05 jan. 2015.
COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE VIZINHANA
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provocado por bar, boate ou ainda qualquer atividade desse gnero, o perigo
de uma exploso, fumaa advinda da queima de detritos, badalar de um
sino, gases expelidos por postos de gasolina, dentre tantas outras hipteses,
em que se apresenta uma interferncia de prdio a prdio, no importando a
distncia, acabam por ensejar conflito de vizinhana. Neste alamir, com o
escopo de fortalecer as ponderaes j acinzeladas, quadra trazer colao o
seguinte entendimento jurisprudencial:
Ementa: Direito de Vizinhana. Obrigao de Fazer. Chamin.
Fumaa. Uso Anormal de Propriedade. Chamin do imvel vizinho
em altura inferior ao telhado da casa lindeira. Terreno em declive.
Fumaa exalada em direo residncia da autora que inviabiliza
a abertura de janela. Uso anormal da propriedade. Art. 1.277,
CCB. Prova documental e testemunhal que comprova os fatos
alegados. Princpio da imediao da prova aplicado no caso
concreto. Sentena de procedncia mantida. Negaram provimento.
(Tribunal de Justia do Estado do Rio Grande do Sul Dcima Nona Cmara Cvel/ Apelao Cvel N. 70035708205/ Relator:
Desembargador Carlos Rafael dos Santos Jnior/ Julgado em
25.05.2010).
Ao lado disso, destacar se faz carecido que o vocbulo prdio no
apresenta qualquer distino entre o imvel localizado em rea urbana ou
rural. De igual modo, o termo supramencionado no apresenta qualquer
questionamento acerca da finalidade, alcanando tanto o residencial,
comercial e industrial. Evoca apenas uma edificao de uma casa ou
apartamentos em condomnio, independente da finalidade. Mesmo o terreno
no-edificado considervel imvel lato sensu33. Destarte, para que reste
amoldado ao termo prdio, basta que o imvel apresente interferncia que
tenha o condo de repercutir, de maneira prejudicial, em prdio vizinho.
2 NATUREZA JURDICA DO DIREITO DE VIZINHANA
In primo oculi, reconhecer se faz imprescindvel que houve rotunda
discusso acerca da natureza jurdica do direito de vizinhana, havendo
defensores da natureza obrigacional dos direitos de vizinhana, enquanto
33 FARIAS; ROSENVALD, 2011, p. 509.
COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE VIZINHANA
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outros sustentavam o carter real dos aludidos direitos. Entrementes, as
discusses supramencionadas no prosperaram por longo perodo, sendo, ao
final, pela doutrina majoritria, adotada acepo do direito de vizinhana
enquanto detentor de essncia de obrigao propter rem, pois se vinculam ao
prdio, assumindo-os quem quer que se encontre em sua posse. Nesta
toada, h que se citar o entendimento estruturado por Waquin, no qual:
[...] a natureza jurdica destes direitos [direitos de vizinhana], na
opinio majoritria da doutrina, que tratam-se (sic) de obrigaes
propter rem, da prpria coisa, advindo os direitos e obrigaes do simples fato de serem os indivduos vizinhos34.
Ao lado disso, a caracterstica mais proeminente, no que concerne ao
direito de vizinha, tange ao fato dos sujeitos serem indeterminados, j que o
dever no incide imediatamente sobre especfica pessoa, mas a qualquer um
que se vincule a uma situao jurdica de titularidade de direito real ou
parcelas dominiais, como se infere no caso do usufruturio, ou mesmo a
quem exera o poder ftico sobre a coisa, como se verifica na hiptese do
possuidor. A restrio, luz do pontuado alhures, acompanha a propriedade,
mesmo que ocorra a alterao da titularidade, sendo suficiente que o imvel
continue violando o dever jurdico contido no arcabouo normativo.
Alm disso, cuida anotar, por necessrio, que o sucessor ter os
mesmos direitos e obrigaes do sucedido perante os vizinhos. Leciona Silvio
Rodrigues que o devedor, por ser titular de um direito sobre uma coisa, fica
sujeito a uma determinada prestao que, por conseguinte, no derivou da
manifestao expressa ou tcita de sua vontade35. Nesta situao, o que
torna o proprietrio ou possuidor do imvel devedor a circunstncia de ser
titular do direito real. So excludas, desta feita, dos conflitos de vizinhana,
as situaes nas quais se verifica a chamada interferncia direta ou
imediata. H que se elucidar, ao lado do pontuado, que a aludida
modalidade de interferncia tem assento quando seus efeitos j tem incio no
34 WAQUIN, Bruna Barbieri. Consideraes sobre Direito de Vizinhana. Disponvel
em: . Acesso em 05 jan. 2015. 35 RODRIGUES, Slvio. Direito das Coisas. So Paulo: Saraiva, 2003, p. 99.
COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE VIZINHANA
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28
prdio vizinho, como ocorre quando h canalizao para que a fumaa seja
lanada diretamente no prdio vizinho. Doutro modo, cuida explicitar que a
interferncia mediata quando tem incio no prdio de quem a causa e,
posteriormente, transmitida ao prdio alheio. Por oportuno, quando se
trata de interferncia imediata, o que se tem, na realidade, ato ilcito,
robusta violao da propriedade alheia, que como tal deve repelida,
alocando-se fora da rea da vizinhana.
Urge verificar que as limitaes oriundas do direito de vizinhana
afetam, de modo abstrato, a todos os vizinhos, contudo s alcana a
concretizao em face de alguns. Isto , os direitos de vizinhana so
potencialmente indeterminados, porm s se manifestam em face daquele
que se encontre diante da situao compreendida pelo arcabouo normativo.
Ademais, os direitos de vizinhana so criados por lei, inerentes ao prprio
direito de propriedade, sem a finalidade de incrementar a utilidade de um
prdio36, entrementes com o escopo de assegurar a convivncia harmoniosa
entre vizinhos. Nessa toada, h que se assinalar que os direitos de
vizinhana podem ser gratuitos ou onerosos, sendo verificada a primeira
espcie quando no gera indenizao, sendo compensados em idntica
limitao ao vizinho, j a segunda espcie tem descanso quando a
supremacia do interesse pblico estabelece uma invaso na rbita dominial
do vizinho para a sobrevivncia do outro, afixando-se a devida verba
indenizatria, eis que inexiste a reciprocidade.
Calha gizar que os direitos de vizinhana onerosos se aproximam
das servides, no em decorrncia de darem azo a novas espcies de direitos
reais, mas pela imposio do arcabouo jurdico de deveres cooperativos de
um vizinho, no que concerne ao atendimento da necessidade de outro
morador. Desta feita, a propriedade de uma pessoa passa a atender aos
interesses de outrem, que poder extrair dela as necessidades, como ocorre
com a passagem de cabos e tubulaes ou ainda com a passagem forada.
Conquanto a norma jurdica ambicione limitar a amplitude das faculdades
36 FARIAS; ROSENVALD, 2011, p. 511.
COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE VIZINHANA
TAU LIMA VERDAN RANGEL
29
de proprietrios e possuidores vizinhos com o intento de alcanar a
harmonia social, no pertine ao Direito regular e estabelecer os marcos
limitantes de todas as atividades exercitadas a partir de um prdio.
Saliente-se que ao Direito interessa regular as interferncias, to somente
medida que estas se revelam prejudiciais aos seus vizinhos, ameaando sua
incolumidade e o seu prprio direito de propriedade.
3 COMENTRIOS PASSAGEM FORADA NO DIREITO DE
VIZINHANA: EXPLICITAES E APONTAMENTOS S
LIMITAES LEGAIS PROPRIEDADE SIMILARES SERVIDO
Em uma primeira plana, cuida anotar que a passagem forada
consiste no direito do proprietrio do prdio (rstico ou urbano), que no tem
acesso via pblica, nascente ou porto, de, por meio do pagamento de cabal
indenizao, reclamar do vizinho que lhe deixe de passagem, estabelecendo-
se a esta judicialmente o rumo, quando necessrio em decorrncia de no
haver acordo, objetivando o modo menos oneroso e mais cmodo para ambas
as partes. Trata-se de uma das mais rigorosas restries de direito de
vizinhana, como benefcio reconhecido ao titular de prdio encravado,
urbano ou rural37. Com supedneo nas disposies contidas no artigo 1.285
do Cdigo Civil38, vigora como pressuposto de imvel que se encontre
absoluto encravamento em outro, aquele que no possui qualquer sada para
via pblica. Em decorrncia da materializao de tal situao, busca o
legislador privilegiar a funo social da propriedade encravada, o arcabouo
normativo estabelece que o proprietrio vizinho conceda a passagem
forada, como uma imposio de solidariedade social conjugada
necessidade econmica de explorao do imvel encravado, com o escopo de
no torn-lo improdutivo em razo da inacessibilidade.
37 FARIAS; ROSENVALD, 2011, p. 527. 38 BRASIL. Lei N. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Cdigo Civil. Disponvel
em: . Acesso em: 05 jan. 2015.
COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE VIZINHANA
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Como bem anota Venosa39, a passagem forada se revela como
direito do proprietrio do prdio encravado ao qual o vizinho no pode
apresentar qualquer oposio. Ao lado disso, cuida evidenciar que a
passagem deve ser estabelecida no caminho mais curto, no prdio mais
prximo e de maneira menos onerosa para ambas as partes. Farias e
Rosenvald40 lecionam que o tema em comento d corpo a verdadeiro direito
potestativo constitutivo, j que o proprietrio encravado submeter o outro
proprietrio, de modo unilateral, a aquiescer sua manifestao de vontade
no que concerne constituio de passagem, sem que a isso possa
apresentar oposio.
Meirelles41 esclarece que a passagem forada materializa restrio ao
direito de propriedade, decorrente das relaes de vizinhana. No se trata
de servido predial, porquanto os fundamentos e pressupostos so distintos.
A passagem forada substancializa uma imposio da solidariedade entre
vizinhos e resulta da considerao de que no pode um prdio perder o seu
escopo e seu valor econmico em decorrncia da ausncia de acesso a via
pblica, nascente ou porto, permanecendo confinado entre as propriedades
que o circundam, limtrofes ou no. Ocorrendo tal situao, a legislao
vigente estabelece que o prdio rural ou urbano, assim encerrado entre
outros, obtenha dos vizinhos a sada necessria. Cuida anotar que a
passagem no fica sua escolha, nem ao alvitre dos vizinhos: deve incidir
sobre o imvel que mais facilmente se prestar passagem e ser
estabelecida judicialmente, da forma menos onerosa possvel aos que esto
na obrigao de conced-la. Ao lado do exposto, insta pontuar que todos os
danos devero ser indenizados pelo proprietrio do imvel encravado.
Dentre os requisitos, tradicionalmente, elencados pela doutrina,
pode-se citar que o imvel pretendidamente encravado se encontre, de fato,
sem acesso a via pblica, nascente ou porto. Desta feita, em havendo
39 VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 10 ed. So Paulo: Atlas, 2010,
p. 304. 40 FARIAS; ROSENVALD, 2011, p. 527. 41 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 10 ed. So Paulo: Malheiros, 2011, p.
77-78.
COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE VIZINHANA
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qualquer outra sada para a via pblica, mesmo que esta seja precria e
penosa, dever o proprietrio dela utilizar, eis que o enorme sacrifcio ao
vizinho s ser exigido em circunstncias excepcionais na total
impossibilidade de aproveitamento da coisa por seu titular. Diniz42, de outro
modo, lanando mo do enunciado n 88 do Conselho da Justia Federal,
arrazoa que o direito passagem forada tambm assegurado nas
situaes em que o acesso via pblica for insuficiente ou inadequado,
devendo-se, inclusive, considerar as necessidades de explorao econmica.
Ostentam, oportunamente, Farias e Rosenvald que nos tempos atuais, a
penetrao do princpio constitucional da funo social da propriedade evoca
a destinao coletiva da coisa, em benefcio conjunto de seu titular e da
comunidade43. Neste sentido, o Superior Tribunal de Justia externou a
valorao macia do corolrio em entendimento jurisprudencial:
Ementa: Civil. Direitos de Vizinhana. Passagem Forada (CC,
art. 559). Imvel Encravado. Numa era em que a tcnica da
engenharia dominou a natureza, a noo de imvel encravado j
no existe em termos absolutos e deve ser inspirada pela motivao
do instituto da passagem forada, que deita razes na supremacia
do interesse pblico; juridicamente, encravado o imvel cujo
acesso por meios terrestres exige do respectivo proprietrio
despesas excessivas para que cumpra a funo social sem inutilizar
o terreno do vizinho, que em qualquer caso ser indenizado pela s
limitao do domnio. Recurso especial conhecido e provido em
parte. (Superior Tribunal de Justia Terceira Turma/ REsp 316.336/MS/ Relator: Ministro Ari Pargendler/ Julgado em
18.08.2005/ Publicado no DJ 19.09.2005).
Ementa: Civil. Direitos de Vizinhana. Passagem Forada. Imvel
Encravado. A passagem forada constitui modalidade onerosa do
direito de vizinhana, cujo pressuposto o encravamento do
imvel; juridicamente, encravado o imvel cujo acesso exige do
respectivo proprietrio despesas excessivas. Recurso especial
conhecido e provido em parte. (Superior Tribunal de Justia Terceira Turma/ REsp n 850.867/PR/ Relator: Ministro Ary
Pargendler/ Julgado em 26.08.2008).
Salta aos olhos que no constituem passagens foradas
atravessadouros particulares, por propriedades tambm particulares, que
42 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. So
Paulo: Editora Saraiva, 2011, p. 300. 43 FARIAS; ROSENVALD, 2011, p. 527.
COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE VIZINHANA
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no se dirigem a nascentes, pontes ou lugares pblicos, privados de outra
serventia. Ao lado disso, Maria Helena Diniz estrutura magistrios no
sentido que passagens particulares por propriedades particulares no so
servides desde que se destinem, exclusivamente, a atravessar terras
particulares, sem se dirigirem a lugares pblicos44. As travessas, na
hiptese entalhada alhures, so concedidas de maneira precria, por mera
tolerncia, no se alicerando em ttulos legtimos, sendo insuscetveis dos
efeitos da usucapio. Todavia, se porventura se dirigirem a locais pblicas,
possvel invocar a usucapio.
O segundo requisito apresentado consiste na premissa de estar o
prdio naturalmente encravado, logo, no pode, para efeitos da
substancializao do instituto em comento, o encravamento ter sido
provocado por um fato imputvel, culposamente, ao proprietrio encravado.
No poder o isolamento derivar de fato imputvel conduta voluntria do
proprietrio (v.g., por meio de exploses que abriram crateras sobre o
imvel)45. Destarte, impedido est de vindicar a passagem forada pela
propriedade vizinha aquele que, de maneira voluntria, criou o obstculo
que lhe assegurava acesso via pblica. Entrementes, estatui o 2 do artigo
1.285 do Cdigo Civil46 que o proprietrio que se colocou em situao de
encravamento, por ter alienado parte do imvel que dava sada para via
pblica, impor restrio em sacrifcio do adquirente daquela parcela. O
comprador dever assegurar acesso a via pblica ao vendedor, mesmo
consciente este do resultado da alienao que praticou47. Denota-se que o
proprietrio do imvel encravado, na situao singular lanada acima, s
poder voltar-se contra o adquirente do trecho em que perodo anterior
havia a passagem, para obter o acesso e vis a vis. Com efeito, resta
substancializado o corolrio da solidariedade social.
44 DINIZ, 2011, p. 300. 45 FARIAS; ROSENVALD, 2011, p. 528. 46 BRASIL. Lei N. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Cdigo Civil. Disponvel
em: . Acesso em: 05 jan. 2015. 47 FARIAS; ROSENVALD, 2011, p. 528.
COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE VIZINHANA
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O terceiro conditio alude ao percebimento de uma indenizao cabal,
fixada por conveno ou judicialmente, por parte do proprietrio do prdio,
pois o direito de passagem oneroso e no gratuito. O clculo dessa
indenizao pode ser feito por pertos com base na desvalorizao da
propriedade e nos prejuzos que dessa passagem possam advir ao imvel
onerado48. Cuida anotar, oportunamente, que, uma vez concedida o direito
passagem forada, ela deve ser exercida, eis que o no uso, por 10 (dez) anos,
pode desencadear a sua perda. Entrementes, como a via de acesso e
considerada indispensvel ao prdio encravado, poder ela ser readquirida
mediante pagamento do quantum indenizatrio. Cuida destacar que a
indenizao considerada como uma compensao ao dono do prdio por
onde se estabelece a travessia, pelos prejuzos e incmodos que ter de
passar. Ao lado do exposto, h doutrinadores que considerem o instituto em
destaque como uma desapropriao compulsria que, porm, no ocorre em
razo da necessidade pblica, mas sim para atender a interesse particular.
Nesta trilha de exposio, insta trazer colao o paradigmtico aresto do
Superior Tribunal de Justia:
Ementa: Direito civil. Servides legais e convencionais. Distino.
Abuso de direito. Configurao. - H de se distinguir as servides
prediais legais das convencionais. As primeiras correspondem aos
direitos de vizinhana, tendo como fonte direta a prpria lei,
incidindo independentemente da vontade das partes. Nascem em
funo da localizao dos prdios, para possibilitar a explorao
integral do imvel dominante ou evitar o surgimento de conflitos
entre os respectivos proprietrios. As servides convencionais, por
sua vez, no esto previstas em lei, decorrendo do consentimento
das partes. [...] (Superior Tribunal e Justia Terceira Turma/ REsp 935.474/RJ/ Relator: Ministro Ari Pargendler/ Relator p/
Acrdo: Ministra Nancy Andrighi/ Julgado em 19.08.2008/
Publicado no DJe em 16.09.2008).
O quarto requisito referencia a direito exercido por um titular
legtimo, isto , o proprietrio, usufruturio, usurio ou enfiteuta. Nesta
esteira, cuida sublinhar que o direito passagem forada nsito ao titular
do domnio do prdio encravado e uma obrigao do dono do imvel onerado,
48 DINIZ, 2011, p. 301.
COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE VIZINHANA
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que sofre cerceamento ao seu direito de propriedade. Anote-se, por
imperioso, que no havendo concordncia entre esses proprietrios, o direito
em testilha dever ser decidido judicialmente, a fim de que o dono do prdio
contguo aceite a abertura da travessia. Como bem acinzela o artigo 1.285 do
Cdigo Civil49, cabe ao rgo judicante decidir sobre o direito passagem,
tendo em vista as necessidades e interesses de ambos os litigantes,
procurando adotar o modo menos oneroso para aquele que vai conceder a
passagem50. Considerando que a passagem forada d corpo a verdadeira
restrio legal e no uma servido, salientar se faz sublinha que, uma vez
findada as circunstncias ensejadoras da passagem forada, esta restar
extinta. Em decorrncia do exposto, a propriedade reintegrada ao vizinho
que teve que tolerar o cerceamento de seu direito de propriedade, em
decorrncia da promoo dos preceitos de solidariedade e funo social da
propriedade, passando a servir na plenitude de seu domnio.
REFERNCIAS:
BRASIL. Lei N. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Cdigo
Civil. Disponvel em: . Acesso em: 05 jan. 2015.
__________. Superior Tribunal de Justia. Disponvel em:
. Acesso em: 05 jan. 2015.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito das
Coisas. So Paulo: Editora Saraiva, 2011.
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 7 ed.
Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2011.
IMHOF, Cristiano. Cdigo Civil Interpretado: Anotador Artigo por
Artigo. 4 ed. Florianpolis: Editora Publicaes Online, 2012.
LEITE, Gisele. Consideraes sobre o direito de vizinhana. Boletim
49 BRASIL. Lei N. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Cdigo Civil. Disponvel
em: . Acesso em: 05 jan. 2015: 1.285. O dono do prdio que no tiver acesso a via pblica, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenizao
cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo ser judicialmente fixado, se
necessrio. 50 DINIZ, 2011, p. 302.
COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE VIZINHANA
TAU LIMA VERDAN RANGEL
35
Jurdico, Uberaba/MG, a. 5, n. 203. Disponvel em:
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RODRIGUES, Slvio. Direito das Coisas. So Paulo: Saraiva, 2003.
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WAQUIN, Bruna Barbieri. Consideraes sobre Direito de Vizinhana.
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36
COMENTRIOS AO DIREITO DE ALTEAMENTO
EM SEDE DE DIREITO DE VIZINHANA: BREVES
PONDERAES
Resumo: Inicialmente, insta evidenciar que o direito de vizinhana
compreende uma gama de limitaes, estabelecidos expressamente pelos
diplomas legais em vigor, que cerceiam, via de consequncia, o alcance das
faculdades de usar e gozar por parte de proprietrios e possuidores de
prdios vizinhos, afixando um encargo a ser tolerado, a fim de resguardar
a possibilidade de convivncia social e para que haja o mtuo respeito
propriedade. Nesta esteira, calha evidenciar que se no subsistisse tais
pontos demarcatrios, cada proprietrio poderia lanar mo de seu direito
absoluto, na coliso de direitos todos restariam tolhidos de exercerem suas
faculdades, eis que as propriedades aniquilar-se-iam. H que se negritar,
ainda, que o direito de vizinhana tem como escopo robusto a satisfao de
interesses de proprietrios opostos, o que se efetiva por meio das limitaes
ao uso e gozo dos proprietrios e possuidores. Nessa trilha de exposio,
saliente-se que h restries decorrentes da necessidade de conciliar o uso
e gozo por parte de proprietrios confinantes, vez que a vizinhana, por si,
uma fonte permanente de conflito. luz das explicitaes
supramencionadas, objetiva o presente em analisar o direito de alteamento
em sede de direito de vizinhana e suas implicaes diante do ordenamento
jurdico.
Palavras-chaves: Direito de Vizinhana. Direito de Alteamento. Altura
do Imvel.
Sumrio: 1 Direito de Vizinhana: Anotaes Introdutrias; 2 Natureza
Jurdica do Direito de Vizinhana; 3 Comentrios ao Direito de Alteamento
em sede de Direito de Vizinhana: Breves Ponderaes
37
COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE VIZINHANA
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1 DIREITO DE VIZINHANA: ANOTAES INTRODUTRIAS
Inicialmente, insta evidenciar que o direito de vizinhana
compreende uma gama de limitaes, estabelecidos expressamente pelos
diplomas legais em vigor, que cerceiam, via de consequncia, o alcance das
faculdades de usar e gozar por parte de proprietrios e possuidores de
prdios vizinhos, afixando um encargo a ser tolerado, a fim de resguardar a
possibilidade de convivncia social e para que haja o mtuo respeito
propriedade. Cada proprietrio compensa seu sacrifcio com a vantagem que
lhe advm do correspondente sacrifcio do vizinho51. Nesta esteira, calha
evidenciar, oportunamente, que se no subsistisse tais pontos
demarcatrios, cada proprietrio poderia lanar mo de seu direito absoluto,
na coliso de direitos todos restariam tolhidos de exercerem suas faculdades,
eis que as propriedades aniquilar-se-iam. H que se negritar, ainda, que o
direito de vizinhana tem como escopo robusto a satisfao de interesses de
proprietrios opostos, o que se efetiva por meio das limitaes ao uso e gozo
dos proprietrios e possuidores.
Saliente-se que h restries decorrentes da necessidade de conciliar
o uso e gozo por parte de proprietrios confinantes, vez que a vizinhana,
por si, uma fonte permanente de conflito. Como bem aponta Monteiro
Filho, ao lecionar acerca da essncia do tema em comento, trata-se de
normas que tendem a compor, a satisfazer os conflitos entre propriedade
opostas, com o objetivo de tentar definir regras bsicas de situao de
vizinhana52. Imprescindvel se faz anotar que o conflito de vizinhana tem
sua origem, intimamente, atrelada a um ato do proprietrio ou possuidor de
um prdio que passa a produzir repercusses no prdio vizinho, culminando
na constituio de prejuzos ao prprio imvel ou ainda transtornos a seu
morador. Alm do pontuado, prima gizar que o direito de vizinhana
51 FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 7 ed. Rio de Janeiro:
Editora Lumen Juris, 2011, p. 508. 52 MONTEIRO FILHO, Carlos Edison do Rgo. O Direito de Vizinhana no Novo Cdigo
Civil. In: EMERJ Debate o Novo Cdigo Civil. ANAIS... 11 out. 2002, Rio de Janeiro, p.158-
167. Disponvel em: . Acesso em 06 jan. 2015, p. 158.
COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE VIZINHANA
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contempla uma pluralidade de direitos e deveres estabelecidos em relao
aos vizinhos, em razo de sua especfica condio.
Mister faz-se colacionar, oportunamente, que o objeto da tutela
imediata do legislador com os direitos de vizinhana so os interesses
privados dos vizinhos53. Doutra banda o escopo mediato da norma assenta
na essencial manuteno do princpio da funo social da propriedade, eis
que a preservao de relaes harmoniosas entre vizinhos se apresenta como
carecido instrumento a assegurar que cada propriedade alcance o mais
amplo uso e fruio, obtendo, desta forma, os objetivos econmicos ao tempo
em que salvaguarda os interesses individuais. O direito de vizinhana o
ramo do direito civil que se ocupa dos conflitos de interesses causados pelas
recprocas interferncias entre propriedades imveis prximas54.
Em evidncia se faz necessrio colocar que a locuo prdio vizinho
no deve ser interpretada de maneira restritiva, alcanando to somente os
prdios confinantes, mas sim de modo expansivo, j que compreende todos
os prdios que puderem sofrer repercusso de atos oriundos de prdios
prximos. H que se citar, por carecido, o robusto magistrio de Leite, no
qual a definio de imveis confinantes no se encontra adstrito a to
somente aos lindeiros, mas tambm os que se localizam nas proximidades
desde que o ato praticado por algum em determinado prdio v repercutir
diretamente sobre o outro, causando incmodo ou prejuzo ao seu
ocupante55. Neste diapaso, infere-se a possibilidade de sofrer
interferncias provenientes de atos perpetrados em outros prdios
apresenta-se como suficiente a traar os pontos delimitadores do territrio
do conflito da vizinhana.
Denota-se, desta sorte, que a acepo de vizinhana se revela dotada
de amplitude e se estende at onde o ato praticado em um prdio possa
produzir consequncias em outro, como, por exemplo, o caso do barulho
53 FARIAS; ROSENVALD, 2011, p. 508.
54 MONTEIRO FILHO, 2002, p. 158. 55 LEITE, Gisele. Consideraes sobre o direito de vizinhana. Boletim Jurdico,
Uberaba/MG, a. 5, n. 203. Disponvel em: Acesso em:
06 jan. 2015.
COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE VIZINHANA
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provocado por bar, boate ou ainda qualquer atividade desse gnero, o perigo
de uma exploso, fumaa advinda da queima de detritos, badalar de um
sino, gases expelidos por postos de gasolina, dentre tantas outras hipteses,
em que se apresenta uma interferncia de prdio a prdio, no importando a
distncia, acabam por ensejar conflito de vizinhana. Neste alamir, com o
escopo de fortalecer as ponderaes j acinzeladas, quadra trazer colao o
seguinte entendimento jurisprudencial:
Ementa: Direito de Vizinhana. Obrigao de Fazer. Chamin.
Fumaa. Uso Anormal de Propriedade. Chamin do imvel vizinho
em altura inferior ao telhado da casa lindeira. Terreno em declive.
Fumaa exalada em direo residncia da autora que inviabiliza
a abertura de janela. Uso anormal da propriedade. Art. 1.277,
CCB. Prova documental e testemunhal que comprova os fatos
alegados. Princpio da imediao da prova aplicado no caso
concreto. Sentena de procedncia mantida. Negaram provimento.
(Tribunal de Justia do Estado do Rio Grande do Sul Dcima Nona Cmara Cvel/ Apelao Cvel N. 70035708205/ Relator:
Desembargador Carlos Rafael dos Santos Jnior/ Julgado em
25.05.2010).
Ao lado disso, destacar se faz carecido que o vocbulo prdio no
apresenta qualquer distino entre o imvel localizado em rea urbana ou
rural. De igual modo, o termo supramencionado no apresenta qualquer
questionamento acerca da finalidade, alcanando tanto o residencial,
comercial e industrial. Evoca apenas uma edificao de uma casa ou
apartamentos em condomnio, independente da finalidade. Mesmo o terreno
no-edificado considervel imvel lato sensu56. Destarte, para que reste
amoldado ao termo prdio, basta que o imvel apresente interferncia que
tenha o condo de repercutir, de maneira prejudicial, em prdio vizinho.
2 NATUREZA JURDICA DO DIREITO DE VIZINHANA
In primo oculi, reconhecer se faz imprescindvel que houve rotunda
discusso acerca da natureza jurdica do direito de vizinhana, havendo
defensores da natureza obrigacional dos direitos de vizinhana, enquanto
56 FARIAS; ROSENVALD, 2011, p. 509.
COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE VIZINHANA
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outros sustentavam o carter real dos aludidos direitos. Entrementes, as
discusses supramencionadas no prosperaram por longo perodo, sendo, ao
final, pela doutrina majoritria, adotada acepo do direito de vizinhana
enquanto detentor de essncia de obrigao propter rem, pois se vinculam ao
prdio, assumindo-os quem quer que se encontre em sua posse. Nesta
toada, h que se citar o entendimento estruturado por Waquin, no qual:
[...] a natureza jurdica destes direitos [direitos de vizinhana], na
opinio majoritria da doutrina, que tratam-se (sic) de obrigaes
propter rem, da prpria coisa, advindo os direitos e obrigaes do simples fato de serem os indivduos vizinhos57.
Ao lado disso, a caracterstica mais proeminente, no que concerne ao
direito de vizinha, tange ao fato dos sujeitos serem indeterminados, j que o
dever no incide imediatamente sobre especfica pessoa, mas a qualquer um
que se vincule a uma situao jurdica de titularidade de direito real ou
parcelas dominiais, como se infere no caso do usufruturio, ou mesmo a
quem exera o poder ftico sobre a coisa, como se verifica na hiptese do
possuidor. A restrio, luz do pontuado alhures, acompanha a propriedade,
mesmo que ocorra a alterao da titularidade, sendo suficiente que o imvel
continue violando o dever jurdico contido no arcabouo normativo.
Alm disso, cuida anotar, por necessrio, que o sucessor ter os
mesmos direitos e obrigaes do sucedido perante os vizinhos. Leciona Silvio
Rodrigues que o devedor, por ser titular de um direito sobre uma coisa, fica
sujeito a uma determinada prestao que, por conseguinte, no derivou da
manifestao expressa ou tcita de sua vontade58. Nesta situao, o que
torna o proprietrio ou possuidor do imvel devedor a circunstncia de ser
titular do direito real. So excludas, desta feita, dos conflitos de vizinhana,
as situaes nas quais se verifica a chamada interferncia direta ou
imediata. H que se elucidar, ao lado do pontuado, que a aludida
modalidade de interferncia tem assento quando seus efeitos j tem incio no
57 WAQUIN, Bruna Barbieri. Consideraes sobre Direito de Vizinhana. Disponvel
em: . Acesso em 06 jan. 2015. 58 RODRIGUES, Slvio. Direito das Coisas. So Paulo: Saraiva, 2003, p. 99.
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prdio vizinho, como ocorre quando h canalizao para que a fumaa seja
lanada diretamente no prdio vizinho. Doutro modo, cuida explicitar que a
interferncia mediata quando tem incio no prdio de quem a causa e,
posteriormente, transmitida ao prdio alheio. Por oportuno, quando se
trata de interferncia imediata, o que se tem, na realidade, ato ilcito,
robusta violao da propriedade alheia, que como tal deve repelida,
alocando-se fora da rea da vizinhana.
Urge verificar que as limitaes oriundas do direito de vizinhana
afetam, de modo abstrato, a todos os vizinhos, contudo s alcana a
concretizao em face de alguns. Isto , os direitos de vizinhana so
potencialmente indeterminados, porm s se manifestam em face daquele
que se encontre diante da situao compreendida pelo arcabouo normativo.
Ademais, os direitos de vizinhana so criados por lei, inerentes ao prprio
direito de propriedade, sem a finalidade de incrementar a utilidade de um
prdio59, entrementes com o escopo de assegurar a convivncia harmoniosa
entre vizinhos. Nessa toada, h que se assinalar que os direitos de
vizinhana podem ser gratuitos ou onerosos, sendo verificada a primeira
espcie quando no gera indenizao, sendo compensados em idntica
limitao ao vizinho, j a segunda espcie tem descanso quando a
supremacia do interesse pblico estabelece uma invaso na rbita dominial
do vizinho para a sobrevivncia do outro, afixando-se a devida verba
indenizatria, eis que inexiste a reciprocidade.
Calha gizar que os direitos de vizinhana onerosos se aproximam
das servides, no em decorrncia de darem azo a novas espcies de direitos
reais, mas pela imposio do arcabouo jurdico de deveres cooperativos de
um vizinho, no que concerne ao atendimento da necessidade de outro
morador. Desta feita, a propriedade de uma pessoa passa a atender aos
interesses de outrem, que poder extrair dela as necessidades, como ocorre
com a passagem de cabos