ec2g Consultoria Pública

J~2 Consultoria g

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLOGICA

Conforme Lei nº 6530/78, Resolução COFECI nº 1066/07 e Ato Normativo COFECI nº

001/11.

IMÓVELAVAUANDO: Lote "1B" (UM B) da Quadra "B" do Loteamento Industrial

Novo Tempo, Bairro Ribeirão e Verde, Capivari/SP

FINALIDADE DO PARECER: Determinação do valor mercadológico de venda

INTERESSADO: Instituto de Previdência do Município de Capivari

Vista do Imóvel Avaliando

1. FINALIDADE: Este Parecer Técnico tem por finalidade determinar o valor de

mercado para VENDA do Terreno com frente para a Rua Olívio Gonçalves de

Oliveira, lado par, designado como sendo lote "lB" da quadra "B" do

loteamento industrial Novo Tempo, situado no bairro Ribeirão e Verde, em

Capivari/SP, de propriedade do Instituto de Previdência Municipal de

Capivari - Capiva riprev, inscrita no CNPJ sob o número 67.165.936/0001-43,

imóvel este descrito nos termos da matrícula nº 49.753 do Oficial de Registro d '

ECZG ASSESSORIA E CONSULTORIA L TOA ME Avernda Tabelíao Passarela, 288 - Sala 204 Centro Mairiporã/SP

E-mail: atuaríalCa.>ec2_g.co111.Qr - www.eç2g.cgm.br

1 móveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Capivari­SP.

2. DA COMPETENCIA: Este parecer está em conformidade com a Lei 6530, de 12

de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de

Corretor de Imóveis, em atenção ao disposto em seu artigo 3º, o qual versa que 11 Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda,

permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opínar quanto à comerciaiízacão

imobiliária".

Em adição, a elaboração deste parecer respeita a Resoluções do COFECI - Conse!ho

Federal de Corretores de Imóveis nº 1066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U.

de 29/11/2007), que estabelece nova regulamentação para a elaboração de

Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, em atenção ao seu artigo 4º, o

q u a 1 versa que "Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica - o

documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base

em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de

comercialização de um imóvel, judicial ou extra- judicialmente", e artigos

sucessivos, os quais apresentam os requisitos do PTAM, destacando- seoartigo6º,o

qual versa que "A elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é

permitida a todo Corretor de Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em

Conselho Regional de Corretores de Imóveis".

3. PARTES DE ABNT/NBR:

A ABNT/NBR 14653 é constituída pelas seguintes partes, sob o título geral "Avaliações

de Bens" .

Parte 1: Procedimentos Gerais;

Parte 2: Imóveis Urbanos;

Parte 3: Imóveis Rurais;

Parte 4: Empreendimentos;

Parte 5: Maquinas, equipamentos, instalações de maquinas de bens industriais gerais;

Parte 6: Recursos Ambientais e Naturais;

Parte 7: Patrimônio Histórico; j A N BR 14653-1 desempenha o papel de guia, indicando os procedimentos gerais par.

as demais partes e, seguindo as orientações da Resolução COFECI 1.066/07, foi tomad

em consideração em conjunto com a N BR 14653-2, N BR 14653-3eNBR146534. t

··•1'%- · . . #-- j

eC2 Consulloria g 4. ABREVIATURAS:

A.T.T - área total do terreno;

AT.C - área total construída;

B.A.C- idade aparente da construção;

ABNT - Associação Brasileira de Normas;

A.T - área do terreno;

C.M2 - custo metro quadrado;

CNAI - Cadastro Nacional de .A.va!iadores Imobiliários;

CRECl-SP - Conselho R.egional de Corretores de São Paulo;

D.T.C- Depreciação por tempo de Construção;

IA- Imóvel Avaliando;

IPTU -Imposto predial, territorial e urbano;

M2 - Metro Quadrado;

MG - Média Geral;

NBR - Normas Brasileiras;

PTAM - Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica;

R - Referências;

RFD - Resultado do fator de depreciação;

TG - Total Geral;

V.V.G ou V.G.L- Valor Global da Venda ou Locação;

V.L-Valor Médio;

V.V- Valor Venda.

5. IMÓVEL AVALIANDO: O imóvel objeto deste PTAM, de propriedade do Instituto de

Previdência Municipal de Capivari - Capivariprev, possui frente para a Rua Olívio

Gonçalves de Oliveira, lado par, designado como sendo Lote "1B" da quadra "B"

do loteamento industrial Novo Tempo, situado no bairro Ribeirão e Verde, em

Capivari/SP, e encontra-se registrado sob a matrícula de rt?49.753 do Oficial de Registro

de Imóveis, Títulos e Documentos e Cívil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Capivari-SP,

nos seguintes termos: " com a área superficial de 1.002,81m2 (mi!, dois metros e

oitenta e um decf metros quadrados) com Ire nte à Rua Olivio Gonçalves de O live ir J

Oliveira, lado par, assim descrito e caracterizado: inicia-se na divisa com o lote nº

"lA", objeto da Matricula n2 49752, deste Registro, e com a Rua Olívio Gonçalves

de Oliveira, com o azimute de 143° 19' 54" e distância de 45,56m (quarenta e

cinco metros e cinquenta e seis centímetros); daí, segue confrontando com o lote

nº "lE", objeto da matricula nº 49.756, deste Registro, com o azimute de 212º 35'

24" e distância de 14,Ylm (quatorze metros e setenta e um centímetros); dai,

segue confrontando com o lote nº "lD", objeto da matricula nº 49.755, deste

Registro, com azimute de 300º 34' 06" e distância de 35,00m (trinta e cinco

metros); daí, segue confrontando com o lote nº "lC", objeto da matricula nº

49754, deste Registro, com azimute de 300º 34' 06" e distância de 7,64m (sete

metros e sessenta e quatro centímetros); daí, segue confrontando-se com o lote

nº "lA", objeto da matricula nº 49752, deste Registro, com azimute de 32° 35' 24"

e distância de 32,35m (trinta e dois metros e trinta e cinco centímetros),

fechando-se assim o perímetro) sendo que o imóvel dista l612lm (dezesseis

metros e vinte e um centímetros) do início da esquina com a Avenida João

Baptistella.

6. VISTORIA: O imóvel foi vistoriado "in Loco" por este subscritor em companhia do

servidor do Instituto de Previdência do Município de Capivari, Senhor Rogério

Caluini. O imóvel encontra-se totalmente limpo, sem demarcação ou cerca de

divisas, livre de coisas ou pessoas.

7. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL:

É apresentada em tabela a seguir as caracter ísticas que descrevem o imóvel avaliando.

TOPOLOGIA: Aclive;

POSIÇÃO: Meio de quadra.

VISTA GERAL DA ÁREA

VISTA GERAL DA ÁREA

VISTA GERAL DA ÁREA

VISTA GERAL DA ÁREA

··~ · .. f/'- j

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VISTA GERAL DA ÁREA

;~"'~

e~ig O imóvel avaliando está localizado à Rua Olívio Gonçalves de Oliveira, região de áreas

industriais, localização privilegiada dentro do Loteamento "Novo Tempo" Bairro Ribeirão e Verde1 próximo à Câmara Municipal de Capivari, distante aproximadamente

à cerca de 3km da região central desta cidade, tendo acesso fácil a "Rod. Do Açúcar11

(SP 308).

SOBRE A REGIÃO:

ZONEAMENTO: Industria!

FONTE: Prefeitura Municipal de Capivari/SP

Principal Rua próxima:

Coordenadas de Localização da área: -22.993656, -47.474983

Infraestrutura e serviços públicos

Rua pavimentada

Rede de telefonia

Rede de eletricidade

Rede de lnternet/3G

Rede de água e esgoto

Rede de Galeria Fluvial

Coleta de Lixo

Transporte Coletivo de Ônibus Municipal

8. CONFRONTAÇOES: A descrição exata e suas confrontações estão melho} ' caracterizadas na Matricula ~ 49.753 cb Oficial de Registro de Imóveis, Títulos

Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Capivari-SP e fazem parte

integrante deste Parecer, sendo que as possíveis alterações estarão contidas nas

averbaçõesdessedocumento. A área a ser avaliada será a metragem total de

1.002,8lm2;

9. MAPA DE LOCALIZAÇÃO:

o

o

10. V!ST A AÉREA:

11. METODOLOGIA UTILIZADA: Em conformidade com a Resolução COFECI 1066/07, o

anexo IV do Ato Normativo 001/2011 do COFECI e considerando o item 8.2.1 da ABNT /N BR

14653, paía a elaboração deste Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e a

realização da avaliação do imóvel objeto deste parecer, utilizou-se o "Método

Comparativo Direto de Dados de Mercado".

Pelo método aplicado, foi levada em consideração as diversas tendências e flutuaçõe

do Mercado Imobiliário, identificando-se imóveis que tenham elementos cov

atributos comparáveis, chamados imóveis referenciais, para compará-los com o imóvel

em avaliação. A partir da ponderação dos dados obtidos, foi possível determinar o

valordobemimóvel.

É nesse contexto que este método se apresenta como o mais recomendado e utilizado

para a avaliação de valor de imóveis.

12. PESQUISA DE MERCADO - IMÓVEIS REFERENCIAIS: A determinação do valor do

imóvel em avaliação, foi realizada pela comparação no mercado de outros 3 (três) imóveis que apresentam elementos com atributos comparáveis. Estes imóveis, sendo

referenciais, foram utilizados no método aplicado neste parecer e estão

identificados abaixo.

12.1 - Rl - IMÓVEL REFERENCIAL 1

R$ 1.500.000,00- 7.516,00 M2

Imóvel a venda no Site www.nelsonpachecoimoveis.com.br- Cód. AR0009 - Tel. 3491-4403

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12.2 - R2- IMÓVEL REFERENCIAL 2

1-""""'°--=------J--A-'-DM 11 90

f--~--'~----1-'-CAP!-VAA' ~

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-... 1 DISTR.'TÓiNOOSTRtAL- OIC__!-==--,__VM« ____ ___,_ __ R$'-800-.000.00

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R$ 800.000,00 - 6.458,88 M2

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Imóvel a venda no Site www.roqueimoveis.com -Cód. ADM.1190- Tel. ( 19)

9492-2332 12.3 - R3 - IMÓVEL REFERENCIAL 3

R$ 13.000.000,00 - 2.000,00 M2

Imóvel a venda com placa no local-Te!. (19) 99774-1530

13. ADEQUAÇÕES E HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES: Pela fa lta de similitude dos

imóveis referenciais com o imóvel avaliando, foram necessárias aplicaçõesde

cálculos de adequação para a correta obtenção de realidades homogêneas para a

conclusão apresentadas, sendo assim, porém não foi utilizado um fator de

comercialização, pois em sua maioria, apresentavam situações de metragens

maiores ao do lote avaliando, não tendo encont rado neste bairro área do

tamanho da avaliando como referência, porem todas estas amostras estão

próximas do Loteamento. Portanto, não foram aplicados cá lculos de

homogeneização.

13.1 - Quanto aos Preços do Tipo Oferta:

Tabel.- de Homogeneização de Valor.-<> d.- lmóv@i<>

loADOSOOIMÓVELEM~AV_Al_IA~ÇA_·o~tlA)~------------------~ Ender-~ do tA: Lote !.8 (UM 81 d& Quadra - a" do Lo1tam~tc 'ndustJ a Hovc-ttl'po C.•dad<IUF.jcap vor ./SP

Ttrreno Cm'I: 1002.81

DADOS DOS lMÓVBS REHllENCWS °"

R1

R2

R3

R4

R5

R6

R7

R8

R9

KlO

Área do

Endfleço y.,.,...,, f"o;;.t~diJ VÜ>f de Venda

rcrtOl'nt.Wtc.rdc V•lot' de mermdo do m 2

tm'l pe-squisa neaodoçlo

AROC09 Pacheco move·s 75~6 Anúnc o RS 1.SC0.000,0C RS RS 199,57 Roque :mo..,e: s 6.f;58 ,88 Anúnc o ~s 8CO~OOC,OO RS RS 125,86

Centre :rncc Anúnc·o RS : 300.000.0C R~ RS 650,00

R$ R~

RS

r.s RS RS

11$

lota~ R5 973,43

Média de: m1 a>1"2ido e homoeeneiado(total d;v:d-do pela quanudade de 1móveí$ nf.erenc ia :s ): 11$ 324.48

13.2 - Resultado Auferido:

Considerando a metragem quadrada do imóvel avaliando e multipl icando-se pelo valor

médio do metro quadrado (com base nos imóveis referenciais1 obtém-se o valor

avaliado do imóvel objeto deste parecer, conforme segue:

Valor Final Homo eneizado do Imóvel em Avalia ão: R$ 325.390,03

14. GRAFICO COMPARATIVO DE VALORES DE IA E Rs:

Seguem gráficos comparativos que apresentam os valores auferidos pelos cálculos até

aqui apresentados e descritos.

O primeiro gráfico apresenta a comparação de valores brutos dos imóveis, ou seja, os

seus valores integrais, na situação e condições de conservação em que se encontram e na

região que se situam, conforme pesquisa mercadológica realizada.

O segundo gráfico apresenta a comparação dos valores do metro quadrado de cada um

dos imóveis neste parecer considerados, seja do imóvel avaliando, sejam dos imóveis

referenciais.

Em ambos os gráficos, na cor azul estão representados os imóveis referenciais (Rs) e na

cor vermelha está apresentado o imóvel avaliando (!A), objeto deste parecer. A.mbos os imóveis estão apresentados nos gráficos pela sua abreviatura, seguida da sua metragem

quadrada, conforme dados pesquisados e considerados na avaliação ora realizada.

DADOS PARA O GRÁl'ICO

lmóvek Valor IA - 1002,81m2 R$ 325 390.03

R1 - 7S16m2 RS 1 500000.00

R2 • 6458,88m2 RS 800000.00

R3 - 2000m2 R$ l 300.000,00

R4-m2 RS

R5 · m2 RS

R6-m2 RS R7 - m2 RS -R8 - m2 R$ -R9 - m2 R$

R10 · m2 RS

Imóveis Valor dom2

IA - 1002,ll1m2 RS 324,48

Rl -7516m2 RS 199.57

R2 • 6458,88m2 RS 123,86

R3 - 2000m2 R$ 650,00

R4 - m2

R5 · m2

R6 - m2

R7 - m2

R8 - m2

R9 - m2

R10 - m2

1

1

0-.GRÂIKOS

Comparação de Valores brutos dos Imóveis

~! ! -'OO ar cc R;. LlOO COO 00

:O 1..í!OO CIXI 00

~s soo ocooo P.S6000COOO

~540000000

P.S 2.00 000,00

RS- 1 1 ~"'11 1 . ,

'!$ 70000

'<$40000

RS !00.00

P.S 20000

'1$100.00

~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ § ~ ; • ~ ~ ~ ~ ~ e ~

' ~' ~ ~ ..... ~l

Comparação de Valoru de m'

15. NOTAS: Diversos elementos podem interferir na definição do valor de mercado de

um imóvel, destacando-se inclinação do terreno, características desvalorizantes,

tal qual área de alagamento e presença de feiras livres, dentre tantas outras, bem

como outros elementos influenciam o acrescimento do valor do imóvel pela

característica de seu entorno pelas melhorias públicas desejáveis e aspectos naturais.

Contudo, na avaliação do imóvel objeto deste parecer, as possíveis influências

supramencionadas não foram consideradas, pois os imóveis referidos neste parecer,

tanto os referenciais quanto o avaliando, possuem a mesma proximidade com as

características públicas valorizantes e desvalorizantes, tornando desnecessário,

matematicamente, considera-las, especificamente para este caso.

16. CONCLUSÃO: Com hase em pesquisa de imóveis com elementos e características

comparáveis e por meio do tratamento técnico e ponderações dos seus atributos,

utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e aplicadas as devidas

técnicas de homogeneização DIFERENCIADA que permitem a determinação do valor

levando em consideração as diversas tendências e flutuações específicas do

··'% · .1??·~j

eC2 Consultoria g

Mercado Imobiliário, a despeito de outros ramos da economia, conclui-seoquanto

segue acerca do Va!orde Mercado do imóvel objeto deste Parecer Técnico de Avaliação

Mercadológica.

VALOR DO IMÓVEL AVALIADO: R$ 325.000,00

{Trezentos e Vinte Cinco Mil Reais)

Por tratar-se de um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica expedida comercial

que se louva em informações obtidas junto ao mercado imobiliário, considerando

imóveis com características e localização sócia econômica semelhante, deve-se

prever uma possível variaçãodeaté5%nosvaloresacimaexpressos(-5%a + 5%),diante

dosinteressesinerentes do próprio mercado e de seu proprietário.

NDO BRAJÃO ROMÃO

CRECI 122081

Matrícula do Imóvel

OFICIAL DE REGISTRO OE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PE SSOAS JURIDICAS DA COMARCA DE CAPIVARI - SP

Rua C>Mer31 Osorio, 399 - Centro CEP 13360-000 - Caixa Post.il 60 - TelefoMs 1 t:1) J.tn. SJ 1 :l4n 75:g E.fflall' ri â'•c:tptVan.com br ALINt rtUZA CICHETTO

OílCIAL

OrlCIAL OE Rtúi~fHv (;t lMOV tlS E ANEX OS. COM.\.,Ct. Of ': APt11Ml1 SP

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C.t!"! ••:f"'t!~J~ J • ., ,,.,] , ~ cor·f'':'-·it<tn'JO c-:M e e:~· ,..., .. '"E C·O)bto 'la: ~at'"<C:...t a., 0 1..4 I~ ·1'.-•i.h"" i:<i:::g.!.70 .:OT ...1~m .. te de 2·2° 35" =-~ .. ~ C:•stM ... % "'W ""..! .. rr: tca:o2e r.ietroi; e ~f:!·pr-•a ç 0rr' .::.o-~1me1~c) JJ ,t:::,..f ... ~ ,_,o· fron:u· <Jt ... _.,-.,o rc:t ' ,... -:r t:'fO •.:::..-1 rratri:.:u'il.... .;9 /L-r ·1t->Ste

q.egistío ;crr oz. Tu~e je 30<1' ~ X e 0·3tan-. d'" .. ::>..:e.~ ' !r1n:a e -..-'lCO rr: ~l"OS) d~ seg-...t:· ,..~f"' ,.mrt."t ... ~l~ :.CM ô ô'~ r-. ª 1C 0C p•-; d 111 r"";;lt... 4; -54! •.Jo:::.~it ~eg .st·o c::;m az ~.r.f:! c:e 'l"':"~ 'l.4 r._; P ""!';.ta~r a ca 7 0-1 ,.... ;f:';:o r-c.tr-:.~ ;. -c.i:_..te..,--a e Q-...at,·c. :e"'·t ""ni?t~~~ ·J;:) t.~J"+J t:'"'"'"tr) 1~. ~,,..r ,., rº •;.. e;,~ · ,,,. !arrtJ , .. • c _,..;-s.:: r::f?.'i'~~~'i-··(\ ::"1é1Z,...1•4•G-ê

12' ),!- 74 J , 1 ..i.J \10 :,;_ ~~ r1 ;, ·-• l ~ doi~ ·~· ~- t)~ ""• fr ·~ f' C llC .... CP"U.r-et'"'O~ i,,,....,~~t"l('j ~e-d~~IP' ..>t 11 ""!~ r,.:, ~~ ~,Jv ;;uo : TO«..-t:: e ~·;:s ·;.· :- , .,, l.:.~e. es.s~ ~ rr~· e~, ~ "'..,.P .~ u-· ~'")fl'·:T°"""' >s .. "' _,.. .-. , .. -:_ ~ .... ''°'ª o-n 7 ~.enu:1a J':.~- t-,'tl;::-t. t-: ."\

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... c\..renscn1 !""' ~· ~.ente ôlÇ.tf! e assino E- tt:;· 1 l'r, , V1tcr E .... ...ia"~º íJ:.. :-;!~ 1 ~<JOS.t ~urc ca t~L:1a~ ,.._.p,=:re..-..: ' LI...• _ ... J J

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Subst:!;I; n Of ~"· s~~Sf..'e'" lllt'0JJ \

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Caplvarl. 30 der.raio de 2017

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