ESTUDANDO: ADMINISTRAO DE CONDOMNIOSCriao do Condomnio

Os Condomnios so criados a partir de uma conveno, pautada no Cdigo Civil Brasileiro, Lei Federal n. 10.406,de 10 de janeiro de 2002 e pela Lei dos Condomnios, Lei Federal n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Segundoesta ltima lei, temos:

Art. 7 O condomnio por unidades autnomas instituir-se- por ato entre vivos ou por testamento, com inscrioobrigatria no Registro de Imvel, dele constando; a individualizao de cada unidade, sua identificao ediscriminao, bem como a frao ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuda a cada unidade, dispensando-sea descrio interna da unidade.[...]

Art. 9 Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou promitentes cessionrios dos direitos pertinentes aquisio de unidades autnomas, em edificaes a serem construdas, em construo ou j construdas,elaboraro, por escrito, a Conveno de condomnio, e devero, tambm, por contrato ou por deliberao emassembleia, aprovar o Regimento Interno da edificao ou conjunto de edificaes.

1 Far-se- o registro da Conveno no Registro de Imveis, bem como a averbao das suas eventuaisalteraes.

2 Considera-se aprovada, e obrigatria para os proprietrios de unidades, promitentes compradores,cessionrios e promitentes cessionrios, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Conveno que rena asassinaturas de titulares de direitos que representem, no mnimo, 2/3 das fraes ideais que compem ocondomnio.

3 Alm de outras normas aprovadas pelos interessados, a Conveno dever conter: a) a discriminao daspartes de propriedade exclusiva, e as de condomnio, com especificaes das diferentes reas; b) o destino dasdiferentes partes; c) o modo de usar as coisas e servios comuns; d) encargos, forma e proporo dascontribuies dos condminos para as despesas de custeio e para as extraordinrias; e) o modo de escolher osndico e o Conselho Consultivo; f) as atribuies do sndico, alm das legais; g) a definio da natureza gratuita ouremunerada de suas funes; h) o modo e o prazo de convocao das assembleias gerais dos condminos; i) oquorum para os diversos tipos de votaes; j) a forma de contribuio para constituio de fundo de reserva; l) aforma e o quorum para as alteraes de conveno; m) a forma e o qurum para a aprovao do RegimentoInterno quando no includos na prpria Conveno.

4 No caso de conjunto de edificaes, a que se refere o art. 8, a conveno de condomnio fixar os direitos e asrelaes de propriedade entre os condminos das vrias edificaes, podendo estipular formas pelas quais sepossam desmembrar e alienar pores do terreno, inclusive as edificadas.

Por sua vez, o Cdigo Civil Brasileiro prev:

Art. 1.332. Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartrio de Registro deImveis, devendo constar daquele ato, alm do disposto em lei especial: I - a discriminao e individualizao dasunidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinao da fraoideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.333. A conveno que constitui o condomnio edilcio deve ser subscrita pelos titulares de, no mnimo, doisteros das fraes ideais e torna-se, desde logo, obrigatria para os titulares de direito sobre as unidades, ou paraquantos sobre elas tenham posse ou deteno.

Pargrafo nico. Para ser oponvel contra terceiros, a conveno do condomnio dever ser registrada no Cartriode Registro de Imveis.

Art. 1.334. Alm das clusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, aconveno determinar: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos condminos paraatender s despesas ordinrias e extraordinrias do condomnio; II - sua forma de administrao; III - a

competncia das assembleias, forma de sua convocao e quorum exigido para as deliberaes; IV - as sanes aque esto sujeitos os condminos, ou possuidores; V - o regimento interno.

1o A conveno poder ser feita por escritura pblica ou por instrumento particular.

2o So equiparados aos proprietrios, para os fins deste artigo, salvo disposio em contrrio, os promitentescompradores e os cessionrios de direitos relativos s unidades autnomas.

Vimos assim, que o condomnio deve ser composto atravs de um documento pblico ou privado, denominadoCONVENO. Outros sim, vimos que ele pode ser criado por ato de vontade inter vivos ou por testamento. Oestudo da conveno se dar no prximo tpico.

Cadastro no CNPJ

Apesar de no ter a mesma natureza jurdica de outras entidades,que exploram atividade econmica, com ou semfins lucrativos, como as empresas em geral, o Condomnio obrigado a fazer sua inscrio no Cadastro Nacional daPessoa Jurdica do Ministrio da Fazenda (CNPJ/MF), tendo em vista algumas obrigaes que o mesmo tem quecumprir. A Obrigatoriedade de inscrio do Condomnio do CNPJ/MF est regulamentada pela Instruo NormativaSRF n. 200/2002, art. 12, assim como pelo Decreto 3000/99.

Tal obrigatoriedade se mostra necessria, visto que o condomnio, apesar de ter uma natureza jurdica prpria, nopode se confundir com seus proprietrios, no caso, os condminos. Assim, claro que seria necessrio aindividualizao do condomnio junto a Receita Federal. Outro ponto de suma importncia o fato de que oCondomnio vai contratar funcionrios, motivo pelo qual necessrio seu registro no CNPJ/MF.

Cadastro no INSS

Pelo mesmo motivo acima exposto, ou seja, a contratao de funcionrios, o Condomnio deve cadastrar-se noINSS, desde o momento de sua criao. No caso do INSS, o Condomnio se iguala s empresas em geral, vez quetem obrigao de contribuir, da mesma forma para o INSS como estas ltimas.

Cadastro no FGTS/PIS

Do mesmo modo, o Condomnio dever se cadastrar na Caixa Econmica Federal, com o intuito de regularizar asituao de seus funcionrios no Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS) e no Programa de IntegraoSocial (PIS). Para a inscrio junto ao FGTS, o Condomnio dever fazer seu certificado eletrnico, que ser suaidentidade perante Conectividade Social, devendo ser assinado pela Autoridade Certificadora, a Caixa EconmicaFederal (CEF). A certificao feita, privativamente, pelo representante legal da entidade, munido dedocumentao legal comprobatria da constituio do empreendimento, bem como de seu ato de nomeao. NaCEF este dever assinar, na presena de empregado responsvel pelo cadastro, o termo de adeso Conectividade Social.