Da Tributação Do Património_o Imi Em Especial - Mestrado 2012_ana Francisca Fernandes

Universidade do Porto

Faculdade de Direito

Ana Francisca Cunha de Lira Fernandes

DA TRIBUTAO DO PATRIMNIO:O IMI EM ESPECIAL -Pressupostos eConsequncias ReaisMestrado em Cincias Jurdico-Econmicas

Trabalho realizado sob a orientao de

Professora Doutora Glria Teixeira

julho de 2012

Da Tributao do Patrimnio: do IMI em especial Pressupostos e Consequncias Reais__________________________________________________________________________________

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Declaro que o trabalho apresentado neste documento original.

A autora,

Ana Francisca Cunha de Lira Fernandes.

Ttulo: Da Tributao do Patrimnio: O IMI em especial Pressupostos e ConsequnciasReais.

Aluna: Ana Francisca Cunha de Lira Fernandes

Orientadora: Prof. Doutora Glria Teixeira

Ano Letivo: 2011/12

Ana Francisca Cunha de Lira Fernandes__________________________________________________________________________________

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Agradecimentos

No poderia terminar esta fase da minha vida sem agradecer a algumas pessoas sem asquais, o meu percurso no teria os mesmos contornos.

Em primeiro lugar, agradeo aos meus pais e irmo, pelo apoio dado dentro das nossasquatro paredes, sem o qual juntamente com a estabilidade necessria, no me permitiramconcluir este ciclo.

Em segundo, s companheiras da minha segunda casa, e aos meus queridos amigosque no posso aqui enumerar, sob o risco de cair numa injustia, dado que foram a segundafamlia que me acompanhou ao longo destes anos e me transmitiram sempre fora,aguentando com pacincia alturas porventura menos boas.

Agradeo ainda aos doutos docentes desta faculdade na qual me licenciei, porelevarem o nome da mesma, nos prepararem para vida ativa com a maior qualidade epermitirem que aps o trmino do curso, continuemos a nossa formao com igual nvel.

E, por fim, um agradecimento especial Professora Doutora Glria Teixeira peladisponibilidade dispensada e prestada nestes dois ltimos anos, aconselhando e tornando omestrado mais aprazvel.


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Resumo:

O presente trabalho de pesquisa versa sobre a evoluo da tributao do patrimnio,especialmente, na tica do IMI, na perspetiva da sua criao e das condicionantes da suaimplementao, nomeadamente fatores positivos e negativos, motivos para a sua manutenoe/ou alterao.

Desde abordagens relacionadas com a constitucionalidade ou a falta dela para algunspreceitos, crticas ao regime de tributao vigente - que se considera longe da perfeio - aorelacionamento com outras questes colocadas desde a poca da Contribuio Autrquica.

Pretende-se estudar o antes e depois da introduo do Cdigo do IMI, pressupostossubjacentes bem como as suas consequncias.

Abstract:

The present research focuses on the evolution of taxation on capital, especially, from

the viewpoint of the IMI, the perspective of its creation and the conditions of itsimplementation, including positive and negative factors, reasons for its maintenance and/oralteration.

Since approaches related to the constitutionality or lack thereof for some precepts,criticism of the current tax system which is considered far form perfect to the relationshipwith the other issues raised since the time of the Council Tax.

It is intended to study both before and after the introduction of the Code of IMI,motivations and consequences.


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NDICE

Algumas Abreviaturas Utilizadas............................................................................................... 7

Introduo................................................................................................................................... 9

1.Evoluo Histrica do Sistema Fiscal Portugus .................................................................. 12

1.1-Evoluo da Ideia de Imposto ....................................................................................... 12

1.2-Da tributao do Patrimnio ........................................................................................ 14

1.2.1 A Contribuio Predial....................................................................................... 15

1.2.2. A Contribuio Autrquica ............................................................................... 16

2. A Reforma de 2003, criao do IMI .................................................................................... 18

2.1-Motives da Reforma .................................................................................................. 21

2.2-Apreciao da Reforma................................................................................................. 22

2.2.1 Da Atualizao do Valor Patrimonial Tributrio .............................................. 23

2.2.2 Da Classificao dos Prdios Urbanos.............................................................. 24

2.2.3 Da Ponderao do Fator Localizao ............................................................... 25

2.2.4 Dos Prdios Construdos por Empresas de Promoo Imobiliria para Venda 26

2.2.5 Do IMI a Pagar pelos Proprietrios de Prdios Arrendados ............................. 27

2.2.5.1 - Do Regime Transitrio Aplicvel pelo DL 287/2003 de 12/11....... 282.2.5.2 - Do Regime Transitrio Aplicvel com a alterao do art. 6 da Lei n

6/2006 de 27/02 ao DL 287/2003................................................................................. 29

2.2.5.3 - Do Regime Transitrio Aplicvel com a alterao da Lei n 60-A/2011 de 30/11 ........................................................................................................... 31

2.2.6 Da Atualizao do Valor Fiscal em Resultado da sua Transao por venda ou Herana.................................................................................................................................................. 33

3. Do IMI em Especial; Caraterizao ..................................................................................... 34


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4. Valor Patrimonial Tributrio ................................................................................................ 37

4.1- Valor Patrimonial Tributrio dos Prdios Rsticos...................................................... 38

4.2- Valor Patrimonial Tributrio dos Prdios Urbanos...................................................... 39

4.3- Valor Patrimonial Tributrio dos Terrenos para Construo ....................................... 44

4.4- Valor Patrimonial Tributrio dos Prdios da Espcie Outros................................... 45

5. Apreciao da Constitucionalidade e Legalidade da Reforma da Tributao do Patrimnio.................................................................................................................................................. 45

5.1- As Bases Constitucionais segundo o Prof. Doutor. Casalta Nabais............................. 45

5.2- Apreciao da Constitucionalidade da Frmula de Determinao do Valor Patrimonialdos Prdios Urbanos ............................................................................................................ 49

5.3- Outras Consideraes................................................................................................... 50

6. Questes controversas .......................................................................................................... 51

7. O Problema do Conceito Fiscal de Prdio ........................................................................... 55

8. Anlise do Acrdo de 25 de maio de 2011 .............................................................................. 58

9. A Dependncia das Autarquias da Tributao do Patrimnio ............................................. 62

10. Alteraes em 2012............................................................................................................ 66

Concluso ................................................................................................................................. 68

Bibliografia............................................................................................................................... 73

Jurisprudncia........................................................................................................................... 76


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Algumas abreviaturas utilizadas:

CA Contribuio Autrquica

CCA Cdigo da Contribuio Autrquica

CC Cdigo Civil

CCP Cdigo da Contribuio Predial

CCPISIA Cdigo da Contribuio Predial e Imposto sobre a Indstria Agrcola

CIMI Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis

CIMT Cdigo do Imposto Municipal sobre as Transmisses Onerosas de Imveis

CIRC Cdigo do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas

CIRS Cdigo de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares

CIS Cdigo de Imposto de Selo

CNAPU Comisso Nacional de Avaliao de Prdios Urbanos

CP Contribuio Predial

CRP Constituio da Repblica Portuguesa

CTF Cincia Tcnica e Fiscal

DL Decreto-Lei

FCM Fundo de Coeso Municipal

FEF Fundo de Equilbrio Financeiro

FGM Fundo de Gesto Municipal

IMD Imposto Municipal sobre Doaes

IMI Imposto Municipal sobre Imveis

IMS Imposto Municipal sobre Sucesses

IMV Imposto Municipal sobre Veculos

IS Imposto de Selo


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IRC Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas

IRS Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares

IVA Imposto sobre o Valor Acrescentado

NRAU Novo Regime do Arrendamento Urbano

LFL Lei das Finanas Locais

STA Supremo Tribunal Administrativo

TAF Tribunal Administrativo e Fiscal


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INTRODUO

Dentro da panplia de impostos existentes em Portugal, o Imposto Municipal sobreImveis (IMI), muitas vezes desconsiderado sendo-lhe retirado protagonismo, no sentidoem que aparentemente, o Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS), oImposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas (IRC) e o Imposto sobre o ValorAcrescentado (IVA) so os grandes e principais atores do sistema fiscal portugus. Mas nonos deixemos levar pelas aparncias, pois recuando aos primrdios da tributao e aindamesmo antes de Cristo se encontram referncias de impostos que incidiam sobre asuperfcie das terras e propriedades. Assim, este um tributo que surge desde a formao dasociedade enquanto tal, fazendo parte do circuito natural do sistema tributrio de qualquercivilizao.

No se retire a importncia e fora que um imposto sobre o patrimnio pode causar, ouno teria, por exemplo, a introduo de um imposto sobre o patrimnio o denominado PollTax - nos finais dos anos 80, incio dos anos 90, derrubado o governo de Margaret Thatcher, atambm apelidada Dama de Ferro.1

Ao longo deste trabalho de pesquisa, verificar-seque este tipo de tributao nemsempre foi consensual e, que foi sendo adaptado e reformulado consoante as necessidades dereceita e lgica de tributao com a necessria ligao aos outros impostos no incidentessobre o patrimnio, uma vez que a alterao numa rea de tributao que no seja ao nvel domesmo, pode suscitar a necessidade de reformulao deste, de modo a poder formar um todocoerente e um sistema tributrio que se complemente.

At alcanar o formato atual, um caminho foi percorrido: desde a Contribuio Predial(CP), do seu cdigo, e do Cdigo da Contribuio Predial e Imposto sobre a IndstriaAgrcola (CCPISIA), Contribuio Autrquica (CA), seu Cdigo e o suposto Cdigo deAvaliaes que nunca chegou a ver a luz do dia, grande reforma de 2003 que introduziu oatual IMI e tambm a sua regulao.

1 A introduo deste imposto com uma taxa fixa e a pagar por todos os que tivessem mais de 18 anos,independentemente dos seus rendimentos ou do valor das suas casas, gerou uma revolta entre os contribuintes,principalmente na classe trabalhadora e mais carenciada, originando greves gerais em Inglaterra. O imposto fariacom que por exemplo um milionrio a viver numa manso, pagasse menos do que duas pessoas a viver numpequeno apartamento no municpio, tendo sido at desconsiderado enquanto imposto, mas apenas um valor acobrar pelos municpios aos muncipes pelos servios que lhes eram disponibilizados.


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Abordar-se-o as motivaes que impulsionaram a reforma, necessria perante ainjustia do sistema at ento vigente, desatualizao e desorganizao do mesmo, e aalterao foi de tal forma profunda que se entendeu substituir a CA pelo IMI,terminologicamente mais adequado realidade em causa. Verificava-se a imprescindibilidadede uma mudana, de um sistema de avaliaes objetivo e claro e com maior rapidez noprocedimento de avaliao, partindo de dados objetivos que escapem oscilao especulativada conjuntura, de um regime de tributao adaptado sociedade contempornea baseado noprincpio do benefcio e da capacidade contributiva.

Refletir-se- se existe ou no uma diferena de tratamento entre os prdios rsticos eurbanos, e dentro destes, entre os arrendados e no arrendados.

Identificar-se- o que cabe dentro do conceito de prdio rstico, urbano e misto enecessariamente o que abrange o conceito de prdio, questo desde h muito colocada e que um conceito jurdico controverso, sendo imprescindvel a sua referncia, apesar de ser umtema que mereceria ser abordado com maior exausto. A aluso a este assunto eraimpretervel, ou no estaramos no mbito da tributao do patrimnio, em especial doimobilirio.

Desmontar-se- a frmula inovadora que surge com a reforma de 2003, presente noart. 38 do CIMI como mtodo para determinao do valor patrimonial tributrio, que tambm um conceito introduzido com a reforma, inovador, uma vez que antes da suaexistncia e no mbito do imposto sobre o patrimnio (antiga CA) na prtica continuava avigorar o antigo sistema da CP.

Com o IMI, introduzem-se regras de avaliao objetivas de modo a encontrar valoresaproximados aos valores de mercado. No entanto, este mtodo inovador de avaliao do valorpatrimonial no foi introduzido de uma assentada, mas gradualmente, atravs de um regimetransitrio2 que pode considerar-se como diferenciador entre os prdios j avaliados nostermos do Cdigo do IMI (CIMI) e dos restantes aos quais ainda no tenha sido aplicada talfrmula, sendo ainda referidas as sucessivas fases do regime transitrio em si.

Ser tomada em considerao a discusso acerca da constitucionalidade ou no, dareforma e da frmula de determinao do valor patrimonial dos prdios urbanos em especficoe ainda uma referncia a algumas questes controversas na rea do IMI.

2 Presente no DL n 287/2003 de 12/11.


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Far-se- a anlise de uma questo pertinente e muitas vezes colocada pelos sujeitospassivos nos tribunais administrativos e fiscais, no sentido de saber se a informao prestadapela Administrao Fiscal est ou no, de acordo com as exigncias legais estabelecidas.

A cobrana deste imposto tem um destino a nvel municipal, pelo que os municpiosnecessitam de tais valores para prosseguirem as suas funes, gerando uma dependncia dosmesmos em torno de tais tributos utilizados para alcanar a sua principal funo: servir osmuncipes.

Por fim, referem-se quais as principais alteraes que a Lei do Oramento de Estadode 20123 introduziu, agravando o coeficiente do fator localizao e a taxa de IMI a aplicarsobre o valor patrimonial tributrio.

Correndo o risco de cair num lugar-comum, no clima de crise no qual se vive e que setornou mais proeminente em 2010/2011 e cujas dificuldades inerentes se vo agravar nos anosvindouros, a verdade que o aumento da carga a suportar pelos contribuintes por um bem deprimeira necessidade como a habitao, necessita de ser repensado e ponderado, uma vezque na realidade, o que est a acontecer que o cidado comum no tem como fazer face a taldespesa que recai sobre um bem que partida seu, e que na sua formulao no tem de factoligao direta com o princpio do benefcio.

3 Referente Lei n 64-B/2011 de 30 de dezembro.


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1. Evoluo do Sistema Fiscal Portugus

1.1 - Evoluo da ideia de imposto

So vrias as manifestaes que o imposto tem adotado ao longo da histria,sendo importante fazer referncia, em termos muito concisos, a uma linha de evoluohistrico-cultural da prpria ideia de imposto, a qual retrocede aos mais virtuosos passados dahistria.

Portanto, recuando bastante, encontramos na Bblia diversas referncias aoimposto, quer no Antigo Testamento (entre 1445 e 405 a.C.), quer no Novo Testamento4 (45 e90 d.C.) e a ideia de imposto presente no texto sagrado, vai na direo de um impostoproporcional matria coletvel, com uma taxa de 10% denominado de Dzima.

A ideia de imposto j era conhecida das civilizaes antigas (4000 a.C at 476d.C.) e, mais tarde na Idade Mdia (476. a 1453 d.C.) o que exigido pelos Senhores5 soimportncias de cunho privado, relacionadas com o direito de propriedade.

J no sc. XIII, o imposto toma a forma de ajuda imprescindvel para o

respetivo beneficirio, dado o acrscimo das necessidades e do poder real, sendo necessrio oconsentimento dos representantes dos contribuintes, referindo-se como exemplo a MagnaCarta em 1215, e, muito mais tarde, Petition of Rights em 1648 na Inglaterra.

Desta conceo passou-se para a ideia de solidariedade social, atravs daintroduo dos ideais de cumprimento de dever, ideia do mnimo no tributvel, progressividade das taxas de impostos diretos e iseno dos bens de primeira necessidade nosimpostos indiretos. Atravs desta nova conceo, o imposto passa a ter carter poltico aoinvs de financeiro.6

Assim, da dzima bblica e dando um largo salto histrico, passa-se para adcima militar, como o primeiro imposto de um Estado Moderno, que incidia sobre a nobreza

4 No Novo Testamento encontra-se a referncia ao imposto em quatro situaes, ver NABAIS, Jos Casalta,Direito Fiscal, 5 Edio, Almedina, 2009, pg. 480, nota de rodap n 2.5 Em que se inclui o Rei como Senhor, como refere PIRES, Manuel e PIRES, Rita Calada, Direito Fiscal, 4edio, Almedina, 2010, pg. 43.6 Imposto como meio de realizar reformas sociais, em que de carter financeiro passa a poltico, no qual asolidariedade visa obter a redistribuio dos rendimentos, e no apenas a justa repartio dos encargos pblicos,isto , uma repartio igualitria do produto social. Ver PIRES, Manuel e PIRES, Rita Calada, Direito Fiscal,4 edio, Almedina, 2010, pg. 44.


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e clero, para alm do povo, sendo inovador para a poca.7 Este imposto, era geral e anualsobre o rendimento, e que, apesar de extraordinariamente criado para fazer face guerra,passou a partir de 1653/54, a ser um imposto ordinrio enquanto fonte de receita necessriapara o desenvolvimento e crescimento do pas, tendo-se mantido por dois sculos. A partir de1860 que a dcima veio a ser suprida pelas diversas dcimas ento criadas.

Avanando para o sc. XIII, com efeito, s a partir da reforma tributria de19228, que se pode mencionar a existncia de um Sistema Fiscal Portugus, dado que atessa altura, as normas reguladoras dos impostos encontravam-se dispersas e s com esta Leise sistematizam juridicamente as normas reguladoras da incidncia, liquidao e cobrana dosprincipais impostos exigidos aos cidados pelo Estado9. Contudo, foi a reforma tributria de1929, materializada pelo Decreto n 16 731 de 13 de abril de 1929, que instituiu as basesfundamentais e sobre as quais se fundamenta a transio para o atual sistema fiscalportugus10. Com este Decreto, foram abolidos o imposto sobre o valor das transaes, astaxas anuais e complementares da contribuio industrial, o imposto sobre objetos artsticos,entre outros, tendo-se institudo por criao ou reforma os impostos sobre o rendimento epatrimnio tais como: a contribuio predial, a contribuio industrial, o imposto sobreaplicao de capitais, o imposto profissional, o imposto complementar, a sisa sobre atransmisso de imobilirios por ttulo oneroso e o imposto sobre sucesses e doaes.

At reforma iniciada em 1958, os impostos portugueses segundo objeto deincidncia, dividiam-se em impostos sobre o rendimento (sobre o rendimento da propriedaderstica existia a contribuio predial rstica, sobre o rendimento da propriedade urbana acontribuio predial urbana, sobre o rendimento do trabalho o imposto profissional, sobre orendimento da aplicao de capitais o imposto sobre aplicao de capitais e sobre orendimento da atividade comercial ou industrial a contribuio industrial), sobre o patrimnio

7 Uma vez que para suportar o custo da organizao de um exrcito da Restaurao, as Cortes de 1641 votaramno sentido de uma contribuio geral, tendo sido depois criada pelo Alvar de 5 de setembro de 1641, paravigorar durante 3 anos, baseando-se em as dcimas de todas as fazendas no exceptuando gnero algum depessoa, que deixasse de contribuir a dez por cento de qualquer fazenda de que fosse senhor. As Cortesconcordaram ainda que a dcima miliar incidia sobre os rendimentos dos prdios, do capital e das atividadescomerciais, industriais ou profissionais. Ver NABAIS, Jos Casalta, Direito Fiscal, 5 Edio, Almedina, 2009,pg.482.8 Levada a cabo pela Lei n 1368, de 21 de setembro de 1922.9 Que na altura eram seis: imposto sobre o valor das transaes, contribuio industrial, contribuio predial,imposto sobre a aplicao de capitais, imposto pessoal de rendimento e contribuio de registo. VerRODRIGUES, Jos Avelino, O Sistema Fiscal Portugus, Coleo Quid Juris, Porto, 1979.10 Esta foi uma reforma protagonizada por Oliveira Salazar que, no seguimento da reforma de 1922, se modeloupela tributao real e progressiva do rendimento, pelo realismo e prudncia atravs de uma tributao simples,normal e proporcional do rendimento, embora sem xito. Ver NABAIS, Jos Casalta, Direito Fiscal, 5 Edio,Almedina, 2009, pg.484, nota de rodap n 8.


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(de entre os quais a sisa e o imposto sobre sucesses e doaes) e sobre a despesa e consumo(imposto de selo, imposto sobre consumos suprfluos ou considerados de luxo ou sobre ovalor das transaes).

J quanto reforma tributria de 1958/66, esta foi preparada por uma comissopresidida pelo Prof. Teixeira Ribeiro11, sendo constituda em 1957 por Pinto Barbosa comoMinistro das Finanas. Por uma questo de sntese, apenas vo ser referidas alteraes no querespeita tributao do patrimnio e, na altura o sistema fiscal apenas conhecia dois impostosincidentes sobre o patrimnio aquando da sua transmisso: o imposto de sisa (recai sobre atransmisso onerosa de bens imveis) e o imposto sobre sucesses e doaes (que se aplica nocaso de transmisso gratuita de bens mveis ou imveis). Estes impostos mantiveram-se at reforma de 2003/0412, uma vez que a nica mudana nesse perodo percetvel foi atransformao da CP em CA, sendo que o primeiro era um imposto sobre o rendimentopredial e o segundo era um imposto sobre o patrimnio.

1.2 - Da Tributao do Patrimnio

Somente no que respeita aos Impostos sobre o Patrimnio, e fazendo uma sucesso noque respeita a este tipo de tributos em especial, o primeiro imposto predial portugus ter sidoa jugada13, que incidia sobre a colheita produzida num terreno lavrado por uma junta de boisnum dia. Foi-lhe dado tambm outras designaes como imposto de montado, (que recaasobre as raes e pastagens e era um imposto proporcional aos frutos colhidos nos reguengosquando no era paga a jugada) as mias e direituras, (que recaam sobre pomares, quintais ehortas), e outros impostos sobre o patrimnio como as raes, pores, terrdigo, anduva,etc.14

Em 1641, passou a designar-se, como se referiu, dcima militar, tendo sidocriada pelas cortes enquanto imposto geral sobre a propriedade rstica para, como se referiu,fazer face a despesas da guerra da independncia, tendo em 1646 sido fixada e cobrada uma

11 Ver o prprio RIBEIRO, J. J. Teixeira, Reforma dos anos sessenta, em A Reforma Fiscal, Coimbra, 1989,pg. 9 e ss.12 Aprovada pelo DL n 287/2003 de 12 de novembro.13 Ver em NASCIMENTO, Esmeralda e TRABULO, Mrcia, IMI, Imposto Municipal Sobre Imveis, NotasPrticas, Almedina, 2004.14 Ver GOMES, Nuno S, Tributao do Patrimnio, Lies Proferidas no 1 Curso de Ps- Graduao emDireito Fiscal na Faculdade de Direito da Universidade do Porto, Almedina, 2005.


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taxa de 10% de todos os rendimentos, capitais, rendas, ordenados e salrios15, incidindo sobreas rendas de fazendas e moradias por alvars em 1654 e 1782. A sua denominao enquantodcima persistiu at 1852, dado que nesse ano foi criada a contribuio predial.16

1.2.1 A Contribuio Predial

Com as reformas de 1899 e 1911, a contribuio predial passa a recair sobre orendimento dos prdios adotando caractersticas de imposto sobre o rendimento de prdiosrsticos.

Em rigor, no entanto, apenas por Decreto de 31/12/1912, se consegue substituir asdcimas, e em 1913, d-se a aprovao do Cdigo da Contribuio Predial (CCP). Este,tributava os rendimentos dos prdios e no que tocava aos prdios rsticos, tributava a renda daterra dos mesmos e o lucro da explorao deles. Este diploma foi sendo sucessivamentealterado, vigorando at entrada em vigor do Cdigo da Contribuio Predial e do Impostosobre a Indstria Agrcola (CCPISIA)17, que regula a contribuio predial urbana e rstica eainda o imposto sobre a indstria agrcola.

Este cdigo adotou a conceo da tributao de um rendimento presumido para osprdios urbanos arrendados. Como foi referido, o CCP de 1913 j tributava a renda da terrados prdios rsticos e o lucro do cultivador dos mesmos, ambos englobados como rendimentorstico presumido e levado s matrizes rsticas enquanto tal. J com o CCPISIA de 1963, atributao da renda da terra separada da do lucro do cultivador dado que so rendimentosdiferentes requerendo um tratamento prprio.18

Quanto ao imposto sobre a indstria agrcola, praticamente ficou sustado desde a suacriao, at um pequeno perodo antes da entrada em vigor da Contribuio Autrquica em1988.

15 E pela primeira vez se estabeleceu que a dcima seria proporcional, respeitando as capacidades contributivasdos contribuintes. No entanto, este no foi um imposto de taxa fixa, dado que em 1646 chegou a ser de 30%,tendo tido inclusive a taxa de 4,5%, sendo definitivamente fixado em 10% em 1762.16 Tendo-se no entanto, mantido a expresso havendo ainda povoaes que se referem ao pagamento da dcima.Ver em NASCIMENTO, Esmeralda e TRABULO, Mrcia, IMI, Imposto Municipal Sobre Imveis, NotasPrticas, Almedina, 2004.17 Aprovado por DL n 45 105 de 1/07/1963.18 A renda enquanto parcela de produto atribudo ao capital fundirio sofrendo alteraes morosas e o lucro dizrespeito ao capital da explorao alterando-se de ano a ano.


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1.2.2 A Contribuio Autrquica

De facto, sentiu-se necessidade de criao da CA19, dado que, mais uma vez, a dcimamilitar e as contribuies prediais nas vrias expresses que foram adquirindo, constituamum imposto sobre o rendimento. Todavia, a CA criada com a reforma de 1988/89 pelo Dl n442-C/88, de 30 de novembro, consiste num imposto sobre o patrimnio.

Assim, salienta-se o seu carcter patrimonial ao contrrio da anterior CP que veiosubstituir, passando desta forma a serem tributados no os rendimentos prediais, mas oprprio valor dos prdios (o seu valor patrimonial20). Para alm disto, a anterior CP para almde ser um imposto sobre o rendimento, era tambm um Imposto Municipal, e, a Comisso daReforma Fiscal do Rendimento21, considerou que para efeitos de englobamento de IRS e IRCapenas se considerariam os rendimentos efetivos.22 E tal opo (de no tributar em IRS e IRCos rendimentos imputados ao uso dos prdios pelos proprietrios) por parte da Comisso foitomada indo contra o princpio estruturante da Reforma que era o princpio da tributao do

19 Isto, em resultado das opes tomadas pela Reforma Fiscal sobre o rendimento, tornando-se necessria acriao da CA como se ver ao longo deste subttulo 1.2.2., em resultado da extino dos impostos locais dacontribuio predial rstica e urbana, cujos rendimentos passaram a ser englobados em sede de IRS e IRC. que, da reforma da tributao do rendimento resultou a criao de dois impostos globais sobre o rendimentodos contribuintes singulares (IRS) e coletivos (IRC), sendo extintos os anteriores impostos cedulares sobre orendimento e o imposto complementar. No entanto, no foram apenas os impostos sobre o rendimento que foramreformulados, sendo que no mbito do patrimnio, foi nesta altura que foi criada a CA. Cfr GOMES, Nuno S,Consideraes em Torno da Contribuio Autrquica, in CTF, n 365 (janeiro/maro 1992), Pg. 13 e ss.20 Corresponde ao conjunto do investimento realizado na aquisio e construo do prdio em causa. InRelatrio do Grupo para o Estudo da Poltica Fiscal - Competitividade, Eficincia, e Justia do Sistema Fiscal,do Ministrio das Finanas e da Administrao Pblica, outubro de 2009, pg. 344.21 Em meados dos anos 80 foi criada uma Comisso de Reforma Fiscal dirigida pelo Prof. Paulo Pitta e Cunhaque produziu os projetos dos novos impostos sobre o rendimento e a CA.22 Ao contrrio do que sucedia no anterior Cdigo da CP de 1963, em que nos termos do seu artigo 3 referia-seque: Considera-se rendimento dos prdios urbanos, quando arrendados, o valor da respectiva renda expresso emmoeda corrente; e, quando o no estejam, a equivalente utilidade que deles obtiver, ou tenha possibilidade deobter, quem possa usar ou fruir os mesmos prdios. 1. Sobre aquela utilidade, porm, no incide contribuiopredial quando os prdios se encontrem adstritos, por quem os use ou frua sem pagamento de renda, ao exercciode actividades sujeitas a contribuio industrial, embora dela isentas. 2. Para os efeitos fiscais previstos nestecdigo, os prdios urbanos ter-se-o por no arrendados no caso do artigo 114.. Assim, submetiam-se atributao os rendimentos relativos ao uso dos prdios pelos respetivos titulares (rendimentos de prdiosurbanos, rsticos e mistos) mesmo que no arrendados, utilizados pelos proprietrios, isto com a CP. Daquiresulta que com a extino da CP, criao da CA e a nova considerao dos rendimentos efetivos, que os prdiosno arrendados ficavam sem tributao, verificando-se a necessidade de criao de um novo imposto sobre ovalor patrimonial dos prdios no arrendados. Cfr GOMES, Nuno S, Consideraes em Torno da ContribuioAutrquica, in CTF, n 365 (janeiro/maro 1992).Assim, submetiam-se a tributao os rendimentos imputados ao uso dos prdios pelos titulares, correspondentesaos rendimentos de prdios rsticos, urbanos e mistos no arrendados e usados pelos proprietrios que deixaramde ser englobados nos impostos estaduais sobre o rendimento.


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acrscimo patrimonial lquido, dado que os rendimentos relativos ao uso dos prprios bensimveis pelos seus proprietrios, so acrscimos patrimoniais.23

Como tal, perante a no tributao dos rendimentos imputados, perder-se-iam asreceitas em sede de IRS e IRC, que no entrariam nos cofres do Estado dado tratar-se deimpostos estaduais, e as receitas at ali cobradas sobre rendimentos prediais (da CP),enquanto impostos municipais, deixaria tambm de ser conseguida pelos municpios. Perantetal panorama, a Comisso decidiu criar a nova CA, que impende sobre o valor patrimonial dosprdios urbanos, rsticos e mistos, quer arrendados, quer no arrendados, sendo que naprimeira hiptese (prdios arrendados) podia deduzir-se a coleta do novo imposto coleta dosimpostos sobre o rendimento respetivos. A CA teria a natureza de um imposto sobre o capitalpara ser pago pelos rendimentos do contribuinte, segundo pretenso da prpria Comisso.24

Em concluso, a CA surgiu para contrabalanar a perda de receitas fiscais no mbitodas autarquias locais, no entanto, como opo para impedir tal acontecimento, poder-se-iamanter a tributao em sede de IRS e IRC a nvel estadual dos rendimentos imputados aosprdios, impedindo a discriminao dos prdios arrendados e estando conforme o princpioestrutural da tributao do rendimento acrscimo.25 Porm, a verdade que a Comisso votoumaioritariamente na introduo da CA26 enquanto imposto sobre o patrimnio predial, urbanoe rstico.

A Reforma Fiscal de 1989, apesar de marcar uma viragem histrica na evoluo dafiscalidade portuguesa em geral e da tributao do rendimento em particular, foi introduzidanum contexto de incertezas quer quanto aos regimes de transio, quer quanto ao contedo

23 Que Nuno S Gomes e Prof. Teixeira Ribeiro no concordaram e como tiveram oportunidade de defender nareferida Comisso. Cfr RIBEIRO, J. J. Teixeira, A Reforma Fiscal, Coimbra Editora, 1989, pg. 216 e 217 eGOMES, Nuno S, ob. cit., in CTF, n 365 (janeiro/maro 1992), pg. 21.24 Opo que foi criticada pelo prprio Presidente da Comisso da Reforma Fiscal, Prof. Dr. Paulo Pitta e Cunha,Nuno S Gomes e Lus Manuel Teles de Menezes Leito. Cfr CUNHA, Paulo Pitta e, A Fiscalidade dos Anos 90(Estudos e Pareceres), Coimbra, Almedina, 1996; GOMES, Nuno S, ob. cit., in CTF, n 365 (janeiro/maro1992); LEITO, Lus Manuel Teles de Menezes, A Contribuio no quadro da tributao do patrimnio, inFisco, n 97/98, setembro de 2001, Ano XII pg. 15 e ss.25 Princpio que se pode encontrar em CUNHA, Paulo Pitta e, ob. cit., pg. 20.26 E que trouxe no entanto inovaes, atravs do Cdigo da CA, (aprovado pelo DL n 442-C/88, de 30 denovembro), como a instituio de taxas dando-se a possibilidade de os municpios fixarem a taxa a aplicar noque respeita aos prdios urbanos dentro dos parmetros da lei, indo de encontro com o reforo daresponsabilidade autrquica e que era fundamento deste imposto. No entanto, embora a publicao do Cdigodas Avaliaes fosse para publicao breve, foi estabelecido um regime transitrio atravs da capitalizao dosrendimentos presentes nas matrizes, atualizando automaticamente esses valores sobre os quais passaria a incidira CA. Para alm desta situao de transio, o art. 8 do Diploma Preambular refere que n 1: Enquanto noentrar em vigor o Cdigo das Avaliaes, os prdios continuaro a ser avaliados segundo as correspondentesregras do Cdigo da Contribuio Predial e do Imposto sobre a Indstria Agrcola,. Cfr. NASCIMENTO,Esmeralda e TRABULO, Mrcia, ob. cit., pg. 12 e 13.


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de aspectos bsicos integrantes do novo quadro fiscal, ainda desconhecidos27 e que, naopinio de Lus Menezes Leito, a CA parece ter sido um dos erros cometidos pela ReformaFiscal de 1989.28

Resumindo, o legislador perante a criao do imposto sobre o rendimento e dasimultnea necessidade de manter a receita da CP para os Municpios, substituiu-a pela CA edesconectou-a do rendimento para tomar como base o tal valor patrimonial tributriodependente de avaliao casustica feita com base num cdigo de avaliaes que nunca entrouem vigor, sendo que na prtica continuou a vigorar o sistema de cobrana da CP alterando-sea semntica na denominao do imposto, ocorrendo o problema referido, em que uma partedos proprietrios29 - que tinham prdios arrendados, realizando assim receita efetiva - ficavamsujeitos a CA, enquanto que outra parte dos proprietrios - utilizadores diretos dos seusprdios e no realizando assim receita - no eram tributados em sede de tal imposto. Porforma a assegurar a obteno de receita necessria, a base de incidncia do imposto deixa deser o rendimento, para passar a ser o valor patrimonial tributrio, dando origem a tributaoem sede de imposto sobre o rendimento e CA para os proprietrios de prdios arrendados,podendo a CA ser deduzida coleta em sede de imposto sobre o rendimento. Quanto aosproprietrios de prdios no arrendados, ficam apenas sujeitos a CA.

2. A Reforma de 2003, criao do IMI

O atual sistema fiscal o resultado da realizao do programa de reforma fiscalconstante no art. 104 (Impostos) da Constituio da Repblica Portuguesa (CRP) que foiaplicado faseadamente e em que as etapas foram as seguintes: em 1985/86 com a introduodo IVA (reforma da tributao do consumo), em 1988/89 com a criao do IRS e IRC(reforma da tributao do rendimento), e a reforma da tributao do patrimnio em 2003/04com a criao do IMI, do IMT e IS (sobre as transmisses gratuitas).

27 CUNHA, Paulo Pitta e, ob. cit., pg.19.28 LEITO, Lus Manuel Teles de Menezes, ob. cit., pg. 15.29 Dado que, mais uma vez, se passam a tributar os rendimentos efetivos e no os imputados.


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Assim, a CA ambicionava ser um imposto com base no princpio do benefcio30 eassentava na capacidade contributiva.31 Note-se que o princpio do benefcio pode serinvocado como fundamento da tributao esttica do IMI e (ex) CA, apenas se for possvelnumerar e demonstrar a existncia desses benefcios, assim como o seu relacionamento com omontante de coleta, de acordo com os princpios da equidade e proporcionalidade. Dado queso os Municpios e o Estado a facultar e gerir os servios urbanos, as redes de infraestruturas,seja de modo gratuito ou a preos tabelados e se atinge um ordenamento social e territorial emque se respeita os direitos da propriedade privada, faz todo o sentido a existncia de umimposto assente no princpio do benefcio. Porm, grande parte das vezes, parte das redes deinfraestruturas urbanas acabam por ser concessionadas a particulares e com a naturalconsequncia de os preos alcanarem valores diferentes, com maiores margens de lucro. Apropriedade imobiliria, sendo dependente dos servios prestados por estas redes, acaba porter que lidar com os monoplios naturais detidos por estas entidades. Da que este assuntonecessite de ponderao poltica, econmica e jurdica, no podendo deixar de ser refletidaquando se invocam os benefcios que ao setor pblico que compete assegurar. Afuncionalidade desta distribuio de competncias e do sistema de explorao das redespblicas e a concesso de direitos como os usos do solo, construo e utilizao, tm que sertomadas em considerao na estrutura e formao de um imposto sobre o patrimniomobilirio. Porm, dentro das redes de infraestruturas, h que diferenciar as que so criadasnum espao urbano ou rstico, como por exemplo o facto de os encargos pblicos em meiosrsticos fazerem parte do oramento como um custo quase a fundo perdido, ao contrrio dosinvestimentos em meios urbanos que podem obter um retorno positivo. A ligao dapropriedade imobiliria aos instrumentos de planeamento territorial e dependncia dosservios tcnico-administrativos, tem vindo a alterar as prerrogativas da propriedade, em queo fruendi, utendi et abutendi da propriedade absoluta do Direito Romano j no se colocaplenamente nestes termos. Da que atualmente, seja necessria regulao jurdica que impea

30 Isto , tendo em conta os benefcios auferidos e derivados de servios pblicos gratuitos ou abaixo do preo demercado prestados principalmente pelos municpios. Cfr Relatrio do Grupo para o Estudo da Poltica Fiscal -Competitividade, Eficincia, e Justia do Sistema Fiscal, do Ministrio das Finanas e da AdministraoPblica, outubro de 2009, pg 338 e ss.Nuno S Gomes e Jos Casalta Nabais consideram inconstitucional a invocao do princpio do benefcio, aoinvs do da capacidade contributiva, como alicerce da tributao da CA e atual IMI. No entanto o Trib.Constitucional ainda no se pronunciou sobre este assunto, que no mnimo discutvel. Cfr Relatrio do Grupopara o Estudo da Poltica Fiscal - Competitividade, Eficincia, e Justia do Sistema Fiscal, do Ministrio dasFinanas e da Administrao Pblica, outubro de 2009, pg. 30, nota 9.31 Para maiores desenvolvimentos sobre princpio da capacidade contributiva e princpio do benefcio verGOMES, Nuno S, ob. cit., in CTF, n 365 (janeiro/maro 1992), ponto C) pg. 26 e ss.


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abusos por parte dos proprietrios, impedindo o desrespeito das boas relaes de vizinhana edo interesse pblico, principalmente no que respeita ao equilbrio de fatores de poluio e aomesmo tempo essas prerrogativas so cada vez mais dependentes de um conjunto de poderesdiscricionrios de natureza tcnica, poltica e administrativa, que podem jogar com interessesfundamentais do direito da propriedade margem da transparncia. Pode ser surpreendente onmero de leis que so produzidas sobre o territrio, sendo sobretudo restritivas quanto aosusos e utilizaes, e direitos de construo, sendo menos comuns os diplomas que sereafirmem pela positiva com propostas e solues que incentivem um desenvolvimentoterritorial claro e desejado comprometendo-se com aes construtivas.

No entanto, na prtica, a CA afastou-se do princpio do benefcio, uma vez que oclculo do tributo se baseava numa noo, a de valor patrimonial tributrio, que se obteriaatravs de uma avaliao a realizar com base no Cdigo de Avaliaes que nunca chegou aentrar em vigor, conduzindo a um tratamento desigual de situaes tributrias objetivamenteidnticas.32 Ao lado da CA, mantinha-se um imposto sobre as transmisses do imobilirio, aantiga Sisa.

Por isso, no ano de 2003 e em substituio da CA, foi criado o IMI, que incide sobre ovalor patrimonial tributrio dos prdios rsticos e urbanos situados em territrio nacional e dembito municipal. Uma das alteraes mais significativas passou pela introduo de regras deavaliao objetivas por forma a encontrar valores de avaliao aproximados aos valoresmdios de mercado de cada imvel avaliado aplicando-se a partir da entrada em vigor doCIMI, ao passo que os restantes imveis, seriam questo de uma atualizao faseada, tendo aavaliao que terminar num prazo de dez anos a partir de 2003, constituindo assim, a grandeinovao do IMI que, como referiu Casalta Nabais, quanto ao resto mais no passou de umnovo nome para a antiga CA.33 Do mesmo modo que o IMT tambm se trata de uma novadesignao para a velha Sisa, o IS, ser uma verso limitada e proporcional do anteriorimposto sobre as sucesses e doaes.34

32 Somado ao facto de a falta de atualizao dos valores patrimoniais presentes nas matrizes, levar a que a cargafiscal fosse mais pesada para os proprietrios de imveis mais recentes, recaindo num paraso fiscal no querespeita aos prdios mais antigos.33 NABAIS, Jos Casalta, Direito Fiscal, 5 Edio, Coimbra, pg. 496.34 Dado que no abrange as transmisses gratuitas a favor de pessoas coletivas nem as transmisses gratuitas afavor de herdeiros legitimrios, estando sujeito a uma taxa proporcional de 10% (verba 1.2 da Tabela Geral doImposto do Selo). Ver em NABAIS; Jos Casalta, ob. cit., pg. 496.


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Reduzindo-se assim a reforma a uma reforma do sistema de avaliao da propriedade,em especial da urbana, atravs da criao de um quadro de avaliaes legal fundado emfatores objetivos, sem lugar para a subjetividade do avaliador.35

2.1-Motivaes da Reforma

O sector da tributao do imobilirio estava enfermado de injustias fiscais em partederivadas do modo de avaliao predial. De modo que, tentou-se estabelecer um sistema quecertificasse uma neutralidade fiscal com a manuteno das receitas fiscais, sem contudoambicionar um aumento da receita destes impostos de forma a reduzir as injustias fiscais,tambm perseguido atravs da criao do novo sistema de avaliao predial36 objetivo.

Para alm disto, as taxas aplicveis foram significativamente reduzidas em sentidoinverso da atualizao dos valores patrimoniais [cfr. art. 112 do CIMI e art. 25 (Regime deSalvaguarda) do DL n 287/2003 de 12/11].

Tinha-se tambm como objetivo o reforo do poder tributrio das autarquias atravs dafixao das taxas pelas Assembleias Municipais sob proposta das Cmaras Municipais (art.112 do CIMI) dando-se a possibilidade de fixao de taxas diferentes para freguesias oupartes de freguesias diferentes.

Outra finalidade traduz-se na luta contra a fraude e evaso fiscal, atravs do novoregime de avaliao predial e determinao da matria coletvel, atravs da obrigaoestabelecida de juntar s escrituras pblicas de transmisso de bens imveis os contratos-promessa correspondentes, atravs do alargamento de presunes de transmisso onerosa paraefeitos de IMI, etc.

Entre as principais medidas contam-se a eliminao dos anteriores impostos sobre opatrimnio (CA, Sisa e imposto sobre sucesses e doaes), a criao dos novos impostossobre o patrimnio (IMI, IMT e IS sobre transmisses gratuitas de bens), a tributao dastransmisses gratuitas de bens mveis e imveis em IS das pessoas singulares tributando aherana representada pelo cabea de casal com iseno dos herdeiros legitimrios e daspessoas coletivas e abolindo o imposto sucessrio por avena, e, por fim, novos mtodos de

35 Cfr NABAIS; Jos Casalta, ob. cit., pg. 496.36 Ver art. 25 do DL n 287/2003 de 12/11, assegurando um faseamento na sua efetivao, de modo a aproximaros valores dos prdios antigos aos valores de mercado e prudncia tributria na avaliao dos prdios novos,distinguindo prdios arrendados de no arrendados (Cfr regime transitrio do DL n 287/2003 de 12/11, arts. 17e ss).


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avaliao e atualizao dos valores patrimoniais objetivos, atravs da frmula de apuramentodo valor patrimonial tributrio consagrada nos arts. 38 a 44 do CIMI.37

Portanto, equidade38, gradualismo, luta contra a fraude e evaso fiscal,descentralizao39 e exequibilidade40 so tambm princpios que fundamentaram a reforma datributao do patrimnio.41

2.2 Apreciao da Reforma

Com os novos cdigos do IMI e IMT pretendia-se alcanar os objetivos de equidade eneutralidade dado que o sistema da CA ento vigente era injusto, desorganizado,desatualizado no que diz respeito s matrizes prediais, faltava um cdigo de avaliaesobjetivo e coerente, carecia tambm de uma base cadastral completa e de um conceito exatode valor fiscal dos prdios. O prprio prembulo do CIMI refere que o sistema de avaliaesestava desatualizado, no se enquadrando sociedade existente, dado que o regime assentavanuma sociedade luz da economia rural e onde a riqueza imobiliria era constitudaprincipalmente pela propriedade rstica, sendo que o regime de avaliao da propriedadeurbana encontrava-se desajustado relativamente realidade, no tendo em considerao avalorizao dos imveis, dos prdios urbanos comerciais e habitacionais e ainda de terrenospara construo devido ao desenvolvimento do pas, traduzindo ao invs um sistema fiscalenvelhecido, conduzindo a uma sobre-tributao dos prdios novos (escriturados pelo seuvalor venal42), em paralelo com uma sub-tributao dos prdios antigos e dos novosescriturados por valores menores ao valor venal.43

Assim, dentro desta apreciao, ir tocar-se em alguns pontos distintos, nodiretamente relacionados, mas que so da maior relevncia e que cumpre aqui mencionar.

37 Para mais desenvolvimentos ver no presente trabalho, ttulo 4, pg. 37.38 Atravs da distribuio da carga fiscal pelos contribuintes de forma equilibrada, aliviando proprietrios deprdios mais recentes e consequentemente mais tributados e corrigindo os valores dos prdios mais antigos.39 Reforando o papel dos municpios na avaliao e deciso no que respeita atribuio de benefcios fiscais,uma vez que estamos perante impostos municipais.40 Atravs de solues realistas, concretizveis independentemente da total avaliao dos prdios existentes.41 Ver NASCIMENTO, Esmeralda e TRABULO, Mrcia, ob. cit. Pg. 14.42 Valor por que vendido um bem em moeda expressa.43 Para evitar o pagamento de Sisa taxada por valores elevadssimos. Ver Relatrio do Grupo para o Estudo daPoltica Fiscal - Competitividade, Eficincia, e Justia do Sistema Fiscal, do Ministrio das Finanas e daAdministrao Pblica, outubro de 2009, pg. 379.


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2.2.1 Da Atualizao do Valor Patrimonial Tributrio

Em primeiro lugar, no que diz respeito ao valor patrimonial tributrio, podemos

verificar uma contradio, uma vez que no DL n 287/2003 de 12/11, art. 16, n1 diz que ovalor patrimonial tributrio dos prdios urbanos () actualizado com base em coeficientes

() pela variao temporal dos preos no mercado imobilirio nas diferentes zonas do Pas.,

isto porque uma das inovaes relativamente antiga CA, consistia numa referncia no aovalor do rendimento, mas a um conceito indeterminado de valor patrimonial tributrio. Pormno prembulo do CIMI, no que respeita aos prdios rsticos refere-se que continua aconsiderar-se como base para a tributao o seu potencial rendimento produtivo,demonstrando um tratamento desigual dos critrios de tributao entre os prdios rsticos e osurbanos.

Ainda uma das alteraes, consistia numa avaliao objetiva dos prdios atravs doquadro legal de avaliaes, mas no fator localizao, podemos verificar que este pode terum efeito multiplicador exagerado, e que fixado por tcnicos, o que vai contra aquilo que referido no prembulo do CIMI quando refere que: Com este Cdigo opera-se uma profundareforma do sistema de avaliao da propriedade, em especial da propriedade urbana. Pelaprimeira vez em Portugal, o sistema fiscal passa a ser dotado de um quadro legal deavaliaes totalmente assente em fatores objectivos, de grande simplicidade e coernciainterna, e sem espao para a subjectividade e discricionariedade do avaliador.

No que se refere ao princpio do benefcio, o mesmo evocado em vo, dado que noh qualquer clculo que relacione este imposto com qualquer benefcio efetivo ou esperado.

No art. 10 CIMI que tem como epgrafe Data da concluso dos prdios urbanos

procura-se uma referncia para quando um prdio urbano est concludo, mas na sua al. a)diz-se que os prdios se presumem concludos na data Em que for concedida licenacamarria (), mas, o problema que um prdio, pode ser objeto de trs licenascamarrias: a de urbanizao, de construo e de utilizao. Este imposto devia incidir sobreos lotes para construo no dependendo da licena de urbanizao, mas do momento dareceo das infraestruturas por parte do municpio, dado que a partir desse momento que olote beneficia das redes de infraestruturas pblicas urbanas necessrias para a concluso eutilizao do espao a edificar. Quanto ao imvel j edificado em si, o prdio urbano deve serconsiderado concludo com a licena de utilizao, que, como o nome refere, a altura apartir da qual se pode usufruir do prdio.


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Outro aspeto diz respeito primeira avaliao que realizada unilateralmente pelosperitos nomeados pela Administrao Pblica e que assume um carter quase autoritrio umavez que a contestao acarreta um risco financeiro para o contribuinte que j parte emdesvantagem para um processo de reavaliao. Uma soluo seria partida, certificar umaparticipao de instituio representativa dos contribuintes, por forma a permitir que aponderao dos fatores a ter em conta para a determinao do valor fiscal seja feita com baseno consenso e participao, impedindo o cometimento de erros grosseiros e conflituantesentre cidado e Estado, de forma a dar voz aos contribuintes na defesa dos seus legtimosinteresses.

2.2.2 Da Classificao dos Prdios Urbanos

Em segundo lugar, no que respeita classificao dos prdios urbanos, o CIMI, no seuart. 6, Espcies de prdios urbanos, estabelece que estes podem ser: a) habitacionais; b)comerciais, industriais ou para servios; c) terrenos para construo; d) outros.44

O valor dos terrenos ou edifcios que tenham finalidades de comrcio ou servios, nopode ser o mesmo que os destinados indstria e logstica, e outro caso, o da hotelaria,mereceria tratamento em separado. Quanto aos equipamentos sociais privados como escolas,universidades, hospitais, etc, tambm merecem tratamento especfico. Estas diferentesutilizaes devem ser consideradas para diferenciar os tipos de prdios urbanos consoante oseu enquadramento na base econmica. Assim, podemos dividir os prdios urbanos em:45

a) Habitaes unifamiliares, em que o valor de base territorial46 calculado em funoda rea do lote;

b) Habitaes coletivas, em que o valor de base territorial calculado em funo darea de construo permitida para a frao em causa;47

44 Esta diviso acolhe o que determinado no licenciamento da utilizao que erradamente considerada nasoperaes de avaliao como afetao.45 De acordo com Relatrio do Grupo para o Estudo da Poltica Fiscal - Competitividade, Eficincia, e Justiado Sistema Fiscal, do Ministrio das Finanas e da Administrao Pblica, outubro de 2009, pg. 383.46 O valor de base territorial determinado pela dimenso da parcela, pela sua localizao e direitos de uso, dedesenvolvimento, e de utilizao que lhe esto juridicamente atribudos e constitudos. J o valor patrimonialdistingue-se do anterior na medida em que corresponde ao conjunto de investimento realizado na aquisio econstruo do prdio em causa. Definies presentes no Relatrio do Grupo para o Estudo da Poltica Fiscal -Competitividade, Eficincia, e Justia do Sistema Fiscal, do Ministrio das Finanas e da AdministraoPblica, outubro de 2009, pg. 344.47 Deve-se considerar que a regulamentao do valor e do mercado do solo para habitao deve ser relacionadacom o art. 65 da CRP, que no n1 diz que todos tm direito, para si e para a sua famlia, a uma habitao dedimenso adequada, em condies de higiene e conforto e que preserve a intimidade pessoal e a privacidade


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c) Lojas de comrcio e de servios tais como escritrios, consultrios e atelis. Deveter-se em ateno que quando localizados em grandes superfcies, dado que as despesas fixasso agravadas relativamente aos espaos comuns comerciais. O regime tributrio pode no terem conta esta discrepncia, mas ao mesmo tempo no deve agravar ainda mais o setor dasgrandes superfcies atravs do fator localizao;48

d) Estabelecimentos hoteleiros;e) Aldeamentos tursticos;f) Equipamentos sociais;g) Armazns e logstica;h) Indstrias;i) Parques de estacionamento pblico explorados por privados.O artigo 41 CIMI (Coeficiente de afectao) vai alm do art. 6 do mesmo cdigo,

dando origem a distores, dado que os coeficientes no esto em conformidade com arealidade econmica.

2.2.3 Da Ponderao do Fator Localizao

Em terceiro lugar, um dos pontos a referir consiste na ponderao do fator localizaoem que, o preo do solo rstico (que pode ou no ter autorizao de alterao para usourbano) que no tem autorizao para alterao para solo urbano, varia consoante a dimensoda parcela (dado que uma parcela mais pequena pode ter um valor superior por m2 emcomparao com uma parcela maior no mesmo local), dos artigos que tem (tendo em conta ofacto de o prdio rstico poder ter algum artigo urbano anexo), e da localizao relativa (dadoque a oscilao do preo em funo da localizao tem gradientes e tem que se estabeleceruma diviso entre territrios com direitos de uso, construo e utilizao diferentes, podendohaver diferenas no valor do solo consoante se trate apenas de espao interior e espao rsticoexterior49).

familiar. e no n3 diz-se que o Estado adoptar uma poltica tendente a estabelecer um sistema de rendacompatvel com o rendimento familiar e de acesso habitao prpria.48 At porque o agravamento deste fator, deve-se ao investimento privado na estrutura integrada da mesma.49 Note-se que a localizao influencia o preo do solo mas no o da construo, ou melhor, a construo emmeios urbanos tende a ser mais econmica do que a construo em lugares ermos que no dispem deinfraestruturas, equipamentos ou comrcio habitual. Isto faz com que o fator localizao seja separado do valorda construo, ligando-o apenas ao valor do solo e seus direitos de desenvolvimento.


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Os tcnicos que determinam os coeficientes de localizao, consideram para taldeterminao os valores venais de transaes recentes nas proximidades. Porm, eprincipalmente com os prdios rsticos, h transaes que so efetuadas por valoresespeculativos, de convenincia ou de favor e que podem nada ter a ver com os valores de

mercado, sendo importante ento distinguir entre valor de mercado e valor venal, distinoque apenas subtil, mas relevante. O desejvel era que as entidades competentesconseguissem distinguir estes comportamentos anormais de mercado, de forma a corrigi-los eno os utilizar de modo abusivo para agravar o valor fiscal de determinados terrenos atravsdo fator localizao.

2.2.4 Dos Prdios Construdos por Empresas de Promoo Imobiliria

para Venda

Em quarto lugar, convm mencionar o caso da tributao de prdios construdos porempresas de promoo imobiliria para venda. Este tipo de empresas beneficia de umdeferimento do incio da tributao de imposto consoante o objeto da empresa.

Portanto, de acordo com o CIMI, quando se trate de uma empresa que tenha por objetoa construo de edifcios para venda50, o imposto devido a partir do quarto ano, inclusive,em que um terreno para construo passe a figurar no inventrio da empresa. A partir dessemomento, pagam IMI.

Quando se trata de uma empresa que tem por objeto a venda de prdios, o IMI passa aser devido a partir do terceiro ano, inclusive, em que um prdio passe a figurar no inventrioda empresa que tenha por objeto a sua venda.51 O IMI passa assim a ser devido nesse terceiroano seguinte em que tenha sido registado com esse estatuto.

No entanto, e quando estas empresas detm centenas de moradias, apartamentos elotes que no so transacionados no mercado, mesmo aps esses quatro e trs anos(respetivamente) a empresa pode ter que pagar um montante de imposto, podendo chegar avalores insuportveis culminando em falncia. E, perante o cenrio de crise que no podia sermais atual, a procura baixssima.

50 Ver art. 9, n1 al. d) CIMI que diz que o imposto devido a partir: Do 4. ano seguinte, inclusive, quele emque um terreno para construo tenha passado a figurar no inventrio de uma empresa que tenha por objecto aconstruo de edifcios para venda.51 Ver art. 9, al. e) CIMI que diz que o imposto devido a partir: Do 3. ano seguinte, inclusive, quele em queum prdio tenha passado a figurar no inventrio de uma empresa que tenha por objecto a sua venda.


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J o n2 do art.9 do CIMI suspende a atribuio do deferimento de tributao, comefeitos retroativos quando Nas situaes previstas nas alneas d) e e) do nmero anterior,caso ao prdio seja dada diferente utilizao, liquida-se o imposto por todo o perododecorrido desde a sua aquisio. O que ser que o legislador pretendeu com isto? Supondoque o prdio era de habitao e depois vendido para ser um escritrio, ou, um lote destinadoa habitao que depois vendido para utilizao hoteleira, perde-se nestes casos a iseno?Apreciando que, a iseno seria atribuda partida, independentemente da sua utilizao, nofaria sentido castigar a empresa que altera o uso dos imveis por uma questo de gesto ede necessidades de mercado.52

2.2.5 Do IMI a Pagar pelos Proprietrios de Prdios Arrendados e NoArrendados

Uma quinta questo a abordar ser a da discriminao relativa aos prdios arrendadosem relao aos no arrendados. Como tal, uma das situaes a referir a de que osproprietrios de prdios arrendados que se encontravam na particularidade de terem as rendascongeladas, no foram considerados nos termos devidos no regime do IMI. Isto porque, umgrande nmero de proprietrios53 no entregou a declarao para estas situaes dearrendamento condicionado, tendo como consequncia serem tributados de acordo com oscritrios gerais de avaliao de imveis culminando num montante de coleta superior ao dasrendas recebidas, situao criticvel pelo facto de o legislador no ter permitido aocontribuinte proprietrio o direito de corrigir ou normalizar a situao.

O valor tributvel dos prdios o seu valor patrimonial tributrio que determinadonos termos do art. 7 do CIMI o que leva a que prdios iguais venham a ter valores diferentespelo facto de serem utilizados critrios diferentes consoante o historial do prdio ecircunstncias envolventes.

Portanto, as regras de avaliao do CIMI, inovadoras relativamente ao regimeanterior, aplicam-se aos prdios que esto omissos na matriz predial (situao dos prdiosnovos) em que o pedido de inscrio tenha sido apresentado posteriormente data de 13 de

52 Uma soluo proposta pra este problema pelo sub-grupo da tributao do patrimnio no relatrio, consistia nacriao de uma Bolsa Imobiliria Municipal em que os prdios podiam ser colocados venda por preosconsiderados justos e no especulativos. Os prdios colocados nesta bolsa beneficiariam de uma diminuiosignificativa de IMI at serem vendidos, podendo esta soluo substituir a medida temporria de iseno.53 Quer por falta de informao ou por esquecimento, ainda que esse dever tenha sido divulgado pelaAdministrao Fiscal.


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novembro de 2003 (o DL n 287/2003 data de 12 de novembro), estando nas mesmascondies os prdios urbanos que tenham sido transmitidos em data posterior a 1 de dezembrode 2003, gratuita ou onerosamente. Todos os outros prdios que no estivessem nestascondies, tinham valores determinados por outros critrios (art. 16 e ss do DL n 287/2003de 12 de novembro) originando desigualdades.

Quanto a prdios cujo valor patrimonial j tinha sido avaliado ao abrigo de legislaoanterior e enquanto no estiver concluda a avaliao geral da propriedade urbana, o seu valorpatrimonial foi atualizado por correo monetria para aplicao deste imposto, tendoproduzido resultados a partir de dezembro de 2003, distinguindo-se contudo entre prdios noarrendados e arrendados.

2.2.5.1 Do Regime Transitrio Aplicvel pelo DL n 287/2003 de 12/11

O DL n 287/2003 procedeu reforma da tributao do patrimnio, aprovou o Cdigodo IMI e procedeu a alteraes de legislao tributria conexa com a reforma. Estabeleceainda um conjunto de normas transitrias, tendo sido fixado um prazo mximo para aavaliao geral dos prdios urbanos, e, at essa avaliao no estar cumprida, estabelecedisposies de atualizao transitria dos valores patrimoniais tributrios, com regimediferente quer para os que esto arrendados, quer para os que no esto.

Comeando pelo regime estabelecido para os prdios no arrendados, a atualizao dovalor patrimonial dos mesmos fez-se nos termos da Portaria n 1337/2003 de 5/12 doMinistrio das Finanas que determinou os coeficientes de correo monetria aplicveis aestes prdios (n2 do art. 16 do DL n 287/2003), que so atualizados com base emcoeficientes de desvalorizao da moeda ajustados pela variao temporal dos preos nomercado imobilirio nas diferentes zonas do pas (art. 16, n1, do mesmo DL). Para os prdiosinscritos nas matrizes at 1970 e posteriormente a essa data, aplica-se o coeficiente de 1970no primeiro caso e o coeficiente do ano que dizia respeito ao da inscrio matricial nosegundo (n3 do mesmo art.). J em caso de prdios urbanos arrendados, que o deixaram deestar at 31 de dezembro de 1988, aplicava-se ao valor patrimonial resultante da renda, ocoeficiente que correspondia ltima atualizao de renda feita (n5 do mesmo artigo).

Quanto aos prdios arrendados, o art. 17 do DL, estabelece que a atualizao do valorpatrimonial destes prdios com contrato vigente data da sua determinao e em que tenhamsido pagas rendas at 31 de dezembro de 2001 era o que resultasse da capitalizao da renda


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anual pela aplicao do fator 12, se esse valor for inferior ao valor determinado nos termos doart. 16 (estabelecido no art. 17, n1, do DL), e quando se proceder avaliao geral o valordestes prdios ser determinado nos termos do art. 38 do CIMI, no podendo no entanto serum valor superior ao obtido pela capitalizao da renda anual, atravs de fatores, com o limitemximo de 15 (fixados por Portaria do Ministro das Finanas, mediante proposta daComisso Nacional Avaliao de Prdios Urbanos (CNAPU).

Note-se que quanto aos prdios j existentes e inscritos na matriz, enquanto no seprocedesse sua avaliao geral, a sua avaliao era feita aquando da sua transmissoocorrida aps a entrada em vigor do CIMI, nos termos do seu art. 38 (art. 15 do DL). importante referir que no n4 do art. 15 que se estabelece que a avaliao geral dos prdiosurbanos ou rsticos dever estar concluda no prazo mximo de 10 anos.54

No seu art. 25 encontramos o regime de salvaguarda que tem como objetivo impedirdesigualdades, sendo tal desiderato perseguido atravs da atualizao dos valores patrimoniaistributrios55 enquanto no for realizada a avaliao geral, mas estabelece limites ao aumentoda coleta, de modo a que no ocorra um agravamento exagerado do imposto a pagar. Portanto,o que o art. 25 delimita, que o aumento da coleta de IMI resultante da atualizao dosvalores patrimoniais tributrios, no pode exceder os valores anuais contidos no n1 desseartigo, adicionados coleta de IMI que foi devida no ano anterior.56

No entanto, este regime referido deixou de ter os mesmos contornos a partir de 2006.

2.2.5.2 Do Regime Transitrio Aplicvel com a alterao do art. 6 daLei n6/2006 de 27/02 ao DL n 287/2003 de 12/11

Com a entrada em vigor do NRAU (Lei n 6/2006 de 27/02 aprova o Novo Regime doArrendamento Urbano) procede-se a alteraes do DL n 287/2003, entre as quais,desaparece, no art. 15, n1 a referncia aos prdios arrendados, no art. 16 desaparecetambm a referncia aos prdios urbanos no arrendados na sua epgrafe, e no seu n1, e o art.17 passa a ter uma redao totalmente nova. Assim, diz-se nesse art. 17 que o IMI incidirsobre o valor patrimonial tributrio de prdio (ou parte de prdio) urbano arrendado e que 54 O objetivo desta avaliao geral dos prdios consiste numa uniformizao e numa correo de distores edesigualdades que afetam os contribuintes, contribuindo para a equidade fiscal e uma tributao do patrimniomais justa.55 Por correo monetria ponderada.56 Note-se que o n2 desse artigo salvaguarda o caso de avaliao nos termos do art. 38 CIMI, caso em que jno se aplica a limitao do n1.


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determinado nos termos do art. 16, com exceo das seguintes situaes: quando seja feita aavaliao de prdio arrendado57, o valor patrimonial tributrio ser determinado com base nostermos do art. 38 CIMI, ou, caso se proceda a um aumento de renda de forma faseada58, oIMI incidir sobre a parte desse valor correspondente a uma percentagem igual da rendaatualizada59 60 (art. 17, n2, do DL). No tendo sido efetuada a avaliao nos termos dessen2, no ano da entrada em vigor da Lei n6/2006 de 27/02, ou seja, em 2006, o valorpatrimonial de prdio urbano arrendado (ou parte de prdio), com contrato ainda em vigor eque tenha dado lugar ao pagamento de rendas at 31 de dezembro de 2001, o que resultar dacapitalizao da renda anual pela aplicao do fator 12, se esse valor for inferior aodeterminado nos termos do art. 16 (presente no art. 17, n4, do DL). Outra situao queconstitui uma exceo ao n1 do art. 17, a que est prevista no seu n3, sendo que quando requerida uma avaliao do imvel para efeitos de atualizao de renda pelo senhorio, e essaatualizao no seja possvel em virtude do nvel de conservao do locado, o IMI incidirsobre o valor patrimonial tributrio apurado nos termos do CIMI, no 3 ano posterior ao daavaliao. A partir do ano seguinte ao de 2006, e enquanto no for feita a avaliao nostermos do art. 38 CIMI, o valor patrimonial determinado nos termos do art. 16.

Logo que a avaliao esteja concluda dever ser comunicada ao servio de finanashabilitado. No caso de no comunicao, presume-se que o faseamento se faz ao longo decinco anos.61 No caso de efetuada a avaliao fiscal e de no ser admitida a atualizaoaspirada (que suceder sempre que o nvel de conservao seja mau ou pssimo), a tributaoincidir sobre o valor total determinado naquela avaliao a partir do terceiro ano (inclusive)quele em que a mesma tenha sido feita.

Quanto aos prdios arrendados que no so avaliados para atualizao da renda e noforam objeto de avaliao geral o seu valor patrimonial tributrio determinado apenas combase nos coeficientes de atualizao mencionados no art. 16 do DL.

57 Se for requerida avaliao para efeitos de atualizao de renda, o valor encontrado ser tambm relevante paraefeitos tributrios.58 Nos termos do art. 38 da Lei n 6/2006 de 27/02.59 Prevista nos arts. 39, 40, 41 e 53 da Lei n6/2006 de 27 de fevereiro.60 Isto , apenas considerada uma parcela desse valor, em funo da progressiva atualizao das rendas.61 Art. 42 do NRAU.


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2.2.5.3 Do Regime Transitrio Aplicvel com a alterao da Lei n 60-A/2011 de 30/11

Esta Lei, aditou os arts. 15-A a 15-P ao DL n 287/2003 que regulamentam o regimeda Avaliao Geral de Prdios Urbanos, que entrou em vigor em 1 de dezembro de 2011, erevogou os nmeros 1 a 3 e 6 a 8 do art. 15, do mesmo DL.62

Este regime tem como objetivo a concluso da reforma dos impostos sobre opatrimnio imobilirio urbano, atravs da avaliao geral de todos os prdios ainda noavaliados no mbito do CIMI, por forma a concretizar o seu objetivo principal que auniformizao de critrios, tratamento igualitrio de contribuintes, e justia na tributao dopatrimnio. Portanto, o valor patrimonial tributrio que resultar desta avaliao geral, apenaster eco no pagamento de IMI respeitante ao ano de 2012 (a cobrar a partir do ano de 2013) eseguintes.

Assim, encontram-se abrangidos por esta avaliao geral, todos os prdios urbanosque em 1 de dezembro de 2011, ainda no tenham sido avaliados ou ainda no tenha sidoiniciado qualquer procedimento de avaliao nos termos do CIMI.63

A iniciativa da avaliao cabe aos servios centrais da Direco-Geral dos Impostos,sendo que as Cmaras Municipais enviam plantas de arquitetura e outros elementosnecessrios ao procedimento de avaliao que so solicitados pela DGCI, sendo que destaforma, os sujeitos passivos de IMI no tm quaisquer obrigaes declarativas acessrias (cfr.art. 15-C do, DL n 287/2003 de 12/11atualizado pela correspondente lei).

No art. 15-D, estabelece-se que todos os prdios sero avaliados de acordo com osmesmos parmetros, atravs de avaliao direta e nos termos do art. 38 e ss CIMI, aplicando-se o valor base dos prdios edificados (Vc), o coeficiente de localizao (Cl) e o coeficiente devetustez (Cv) vigentes e determinveis em 30 de novembro de 2011.

O resultado da avaliao geral ser notificado ao sujeito passivo nos termos do art.15-E, do DL.

62 A Lei n 60-A/2011, de 30/11, entrou em vigor no dia seguinte ao da sua publicao, enquanto que asrevogaes apenas produziram efeitos a partir de 1 de janeiro de 2012.Como tal, aos prdios urbanos j inscritosna matriz e objeto de transmisso onerosa ou gratuita ocorrida at 31 de dezembro de 2011, aplica-se o dispostonos nmeros 1 a 3 e 6 a 8 do art. 15 (isto encontra-se previsto no art. 10 da Lei que tem como epgrafe Entradaem vigor e Produo de Efeitos.).63 A estimativa de que a avaliao geral abranger cerca de 5,2 milhes de prdios urbanos. Dados da Circularn 25/2011 do Gabinete do Diretor Geral dos Impostos.


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Caso o sujeito passivo no concorde com o resultado da avaliao geral de prdiourbano, pode pedir segunda avaliao, que realizada por um perito avaliador independente.O custo da segunda avaliao fica a cargo do sujeito passivo se por ele foi requerida e caso ovalor patrimonial tributrio se mantenha ou aumente, j ficando a cargo da cmara municipalquando a segunda avaliao tenha sido por si pedida e caso o valor se mantenha ou reduza(n4 e 5, do art. 15-F). Em caso de no concordncia com a segunda avaliao poder talresultado ser impugnado nos termos do art. 15-G, do DL.

Os valores patrimoniais tributrios dos prdios urbanos que tenham sido objeto deavaliao geral entram em vigor dia 31 de dezembro de 2012 para efeitos de IMI e para osrestantes impostos retroagem ao momento da ocorrncia dos respetivos factos tributrios (art.15-D, n4).

Em caso de se tratar de um prdio urbano arrendado que seja abrangido pela avaliaogeral, e que esteja arrendado por contrato de arrendamento para habitao celebrado antes daentrada em vigor do Regime de Arrendamento Urbano (aprovado pelo DL n 321-B/90 de15/10), ou por contrato de arrendamento para fins no habitacionais celebrado antes daentrada em vigor do DL n 257/95 de 30/0964, o valor patrimonial tributrio, para efeitos deIMI, apurado de acordo com um regime especial. O resultado da avaliao geral no podeser superior ao valor que resultar da capitalizao da renda anual pela aplicao do fator 15(art. 15-N, n1, do DL). Para beneficiar de tal regime, os sujeitos passivos de IMI(proprietrios, usufruturios ou superficirios de prdios urbanos arrendados) deveroapresentar uma participao de rendas at 31 de agosto de 2012 de onde conste a ltima rendamensal recebida e a identificao fiscal do inquilino, acompanhada fotocpia autenticada docontrato e cpia dos recibos de renda relativos aos meses de dezembro de 2010 at ao msanterior data da apresentao da participao, ou por mapas mensais de cobrana de rendasnos casos em que as mesmas so recebidas por entidades representativas dos sujeitos passivos(nmeros 2, 3 e 4, do art. 15-N).

Este regime no ser aplicvel nos seguintes casos:65 quando h falta de apresentaoda participao ou dos elementos referidos at 31/08/2012 (n 6, al. a)), quando no sejamdeclaradas as rendas, at 31 de outubro de 2011 para efeitos de IRS e IRC respeitantes aosperodos de tributao compreendidos entre 2001 e 2010 (al. b)), quando no sejamdeclaradas rendas para efeitos de IRS e IRC respeitantes aos perodos de tributao que se

64Que rev o regime do arrendamento urbano para o exerccio de comrcio, indstria profisses liberais e outrosfins lcitos no habitacionais.65 Em que prevalece o valor patrimonial tributrio determinado na avaliao geral.


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iniciem em ou aps 1 de janeiro de 2011 (al.d)), quando haja divergncia entre a rendaparticipada e a renda constante das declaraes de rendimentos (al.c)), quando hajatransmisso onerosa ou doao do prdio ou parte do prdio (al. e)), e quando haja cessaodo contrato de arrendamento (al.f)).

Existe ainda um regime de salvaguarda de prdios urbanos sujeitos avaliao geral,no que respeita coleta de IMI que diga respeito aos anos de 2012 e 201366 liquidado nosanos de 2013 e 2014 respetivamente, no qual, o valor dessa coleta no pode exceder o maiordos seguintes valores: a coleta do IMI devida no ano anterior adicionada, em cada um dessesanos, de 75 euros ou, de um tero da diferena entre o IMI resultante do valor patrimonialtributrio fixado na avaliao geral e o IMI devido no ano de 2011 (ou que o devesse ser, nocaso de prdios isentos).67

Alm da clusula geral de salvaguarda, existe uma clusula especial, para os prdiosdestinados a habitao prpria e permanente dos sujeitos passivos e seus agregadosfamiliares, cujo rendimento coletvel para efeitos de IRS, no ano anterior, no seja superior a4.898,00 euros. Em tais situaes, a coleta do IMI no poder exceder a importncia de 75euros somados coleta do ano anterior (art. 15-O, n 2).

No entanto, tais clusulas de salvaguarda no sero aplicveis quando: se trate deprdios devolutos ou prdios em runas (al. a) do n4, do art. 15-O), de prdios que sejampropriedade com domiclio fiscal em pas, territrio ou regio sujeitos a um regime fiscal maisfavorvel (al.b)), e quando se trate de prdios em que se verifique uma alterao do sujeitopassivo do IMI aps 31 de dezembro de 2011, com exceo das transmisses por morte deque forem beneficirios o cnjuge, descendentes e ascendentes, quando estes no manifeste,vontade expressa em contrrio (al. c)).

2.2.6 Da Atualizao do Valor Fiscal em Resultado da sua Transao por

venda ou Herana

Em sexto lugar, denota-se que com a reforma, passaram a coexistir dois modelos deavaliao de prdios, dado ao regime de transao, havendo portanto os prdios avaliados luz do Cdigo da Contribuio Predial e do Imposto Sobre a Indstria Agrcola que sosujeitos a atualizao com base em coeficientes de correo monetria, e os restantes prdios

66 Clusula geral de salvaguarda.67 Cfr. art. 15-O, n1, al. a) e b).


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avaliados anteriormente e inscritos na matriz, ao serem transmitidos a partir de 1 de dezembrode 2003, so sujeitos a avaliao nos termos do CIMI, passando-se o mesmo com os prdiosaos quais seja ordenada uma avaliao geral da propriedade imobiliria ou que se ordene umaatualizao de rendas por vontade do senhorio nos termos do NRAU.

O que esta situao provoca, a coexistncia de prdios avaliados de modo diferente,com taxas tambm diferentes, representando uma desigualdade de procedimento fiscal entreprdios.

Em 200868, exclui-se da avaliao nos termos do CIMI, os prdios que foremtransmitidos por morte e da qual sejam beneficirios o cnjuge, descendentes e ascendentes,salvo vontade expressa pelos prprios.

3. Do IMI em especial; Caraterizao

Segundo o Prof. Doutor. Teixeira Ribeiro, a maior parte dos impostos sobre opatrimnio, no visam atingir o prprio patrimnio.69 Como tal, o IMI um imposto sobreo patrimnio, mas que em ltima anlise afeta o rendimento, sendo um imposto desobreposio. No porm um imposto sobre o rendimento, dado que a matria coletvel opatrimnio, mas atinge o rendimento, uma vez que o valor dos bens que do rendimentopropendem para a capitalizao deste, taxa de juro corrente.70 Contudo, pode o rendimentosofrer variaes e o imposto manter-se - dado que incide sobre o patrimnio - enquanto semantiver o patrimnio.

Ainda na tica deste autor, os rendimentos de trabalho pagam um imposto, enquantoos rendimentos de capital esto sujeitos a dois, resultando que atravs do imposto sobre opatrimnio se consegue a discriminao dos rendimentos.

O IMI claramente um imposto direto sobre o capital para ser pago pelo rendimentodo contribuinte.71 tambm um imposto municipal72 que incide sobre o patrimnio bruto,dado que no so dedutveis encargos sobre os imveis como dbitos hipotecrios. ainda

68 Lei n 64-A/2008 de 31/12, que adita ao art. 15 do DL n 287/2003 de 12/11 o seu n 8 (agora revogado) queexclua da avaliao no termos do CIMI, os prdios que forem transmitidos por morte e da qual sejambeneficirios o cnjuge, descendentes e ascendentes, salvo vontade expressa pelos prprios. O n 8 foi revogadopela Lei 60-A/2011 de 30/11.69 Ver RIBEIRO, Teixeira em Lies de Finanas Pblicas, 5 edio, Coimbra Editora, abril 2011, pg. 329.70 () o rendimento pode ser atingido atravs de um imposto sobre o respectivo capital. In GOMES, Nuno S,ob. cit., Almedina, 2005, pg. 84.71 In GOMES, Nuno S, ob. cit., Almedina, 2005, pg. 85.72 Apesar de lanado, liquidado e cobrado pelo Estado.


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anual, incidente sobre o valor da propriedade ou titularidade dos direitos reais de gozo sobreos imveis.73

No que respeita incidncia real, o art. 1 do CIMI esclarece que O impostomunicipal sobre imveis (IMI) incide sobre o valor patrimonial tributrio dos prdios rsticose urbanos situados no territrio portugus, constituindo receita dos municpios onde osmesmos se localizam, sendo que, temos um IMI rstico e um IMI urbano. No art. 2, temos o

que se entende por prdio: Para efeitos do presente Cdigo, prdio toda a fraco deterritrio, abrangendo as guas, plantaes, edifcios e construes de qualquer natureza nelaincorporados ou assentes, com carcter de permanncia, desde que faa parte do patrimniode uma pessoa singular ou colectiva e, em circunstncias normais, tenha valor econmico,bem como as guas, plantaes, edifcios ou construes, nas circunstncias anteriores,dotados de autonomia econmica em relao ao terreno onde se encontrem implantados,embora situados numa fraco de territrio que constitua parte integrante de um patrimniodiverso ou no tenha natureza patrimonial.

De acordo com os arts. 3, 4 e 5, os prdios podem ser rsticos, urbanos ou mistos.So rsticos os terrenos que estejam situados fora do aglomerado urbano e que a) Estejamafetos ou, na falta de concreta afectao, tenham como destino normal uma utilizaogeradora de rendimentos agrcolas, tais como so considerados para efeitos do imposto sobreo rendimento das pessoas singulares (IRS); b) No tendo a afectao indicada na alneaanterior, no se encontrem construdos ou disponham apenas de edifcios ou construes decarcter acessrio, sem autonomia econmica e de reduzido valor. So urbanos, por exclusode partes, todos aqueles que no devem ser considerados rsticos74, tendo em conta quepodem ser considerados mistos aqueles que tenham uma parte rstica e uma parte urbana senenhuma delas em especfico for considerada principal. Se for, o prdio considerado rsticoou urbano consoante a considerao da parte principal.

Quanto incidncia pessoal, so considerados sujeitos passivos, de acordo com o art.8 do CIMI, o imposto devido pelo proprietrio, usufruturio ou superficirio do prdio nodia 31 de dezembro do ano a que o imposto disser respeito, tendo-se como proprietrio,usufruturio ou superficirio quem figurar na matriz como tal, e na sua falta, quem tiver a sua

73 O que, na viso de Nuno S Gomes consiste numa anormalidade dado que a tributao, pela totalidade dovalor dos imveis, dos titulares de direitos reais menores como usufruturios, usurios, superficirios ou merostitulares do direito real de habitao, consiste numa tributao de bens que no esto no seu patrimnio, nopatrimnio do sujeito passivo do imposto.74 E, sendo considerado urbano, podem ser do tipo, habitacional, comercial, industrial ou para servios, terrenospara construo e outros.


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posse. No caso de prdio de herana indivisa, o imposto devido pela mesma, representadapelo cabea de casal.

Quanto s isenes, Esto isentos de imposto municipal sobre imveis o Estado, asRegies Autnomas e qualquer dos seus servios, estabelecimentos e organismos, ainda quepersonalizados, compreendendo os institutos pblicos, que no tenham carcter empresarial,bem como as autarquias locais e as suas associaes e federaes de municpios de direitopblico., art. 11, CIMI.

Para alm disto, o Estatuto dos Benefcios Fiscais (EBF) contm isenes do IMI nosseus arts. 44 a 50, tais como: isenes pessoais no art. 44, n1, al. a) a m) e o); iseno demonumentos nacionais e dos prdios individualmente classificados como de interesse pblicoou de interesse municipal, na al. n) do mesmo nmero e art; no art. 45 EBF, os prdiosurbanos sujeitos a reabilitao, no art. 46; os prdios urbanos construdos, ampliados,melhorados ou adquiridos a ttulo oneroso, destinados a habitao; art. 47, prdios integradosem empreendimentos a que tenha sido atribuda utilidade turstica; art. 48, os prdios dereduzido valor patrimonial de sujeitos passivos com baixos rendimentos; art. 49, os prdiosintegrados em fundos de investimento imobilirio, fundos de penses e equiparveis e fundosde poupana reforma; e, por fim, art. 50 abarcando nas isenes os parques deestacionamento subterrneos pblicos.

A determinao da matria coletvel feita por referncia ao valor patrimonialtributrio do prdio. No caso dos prdios rsticos, est previsto nos arts. 17 a 36 e urbanosdos arts. 37 a 46 CIMI. O valor patrimonial tributrio um valor a ter em conta para todosos impostos que considerem de alguma forma o valor dos prdios, como so para alm doIMI, o IMT, o IS, o IRS e IRC.

O previsto nos arts. 37 a 45 do CIMI, da determinao do valor patrimonial dosprdios urbanos, apenas se aplica aos prdios novos e aos prdios que tenham sidotransmitidos posteriormente a dezembro de 2003.75

Mas, de um modo geral e dentro da tipologia dos impostos, deveremosconsiderar o IMI como um imposto sobre o patrimnio - esttico76 e analtico77 - direto7879real80, peridico ou renovvel81, e mais uma vez, municipal82, misto83, especial84

75 Isto porque, com a reforma, distinguiu-se, para efeitos de determinao do valor dos prdios urbanos, entreimveis novos e j existentes, por um lado, e imveis arrendados e no arrendados, por outro. Paradesenvolvimentos ver ttulo j exposto: 2.2.5, 2.2.5.1, 2.2.5.2, 2.2.5.3.76 Porque incide sobre determinado elemento do patrimnio simplesmente por existir, ao contrrio dos impostosdinmicos como o IS e IMT dependendo da transmisso.


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4. Valor Patrimonial Tributrio

O IMI, no sendo um imposto sobre o rendimento, no entende como tributvel orendimento coletvel dos prdios85 mas o seu valor patrimonial tributrio, dado que se trata deum imposto sobre o patrimnio, o que j se aplicava com o Cdigo da ContribuioAutrquica (CCA) e que alterou o at a seguido pelo Cdigo da Contribuio Predial eImposto sobre a Indstria Agrcola, no qual vigorava uma tica de tributao de rendimentocoletvel.

Um dos maiores problemas aquando da CA, residia na determinao do valorpatrimonial dos imveis, o que se pode constatar no prembulo do CIMI que refere que socausas do problema, a saber, a profunda desactualizao das matrizes prediais e a

inadequao do sistema de avaliaes prediais., e O sistema de avaliaes at agora vigente

foi criado para uma sociedade que j no existe, e o regime legal de avaliao dapropriedade urbana profundamente lacunar e desajustado da realidade actual entre outras.Quando se publicou o CCA, determinou-se que o valor patrimonial seria determinado por umCdigos de Avaliaes, que, como foi referido, nunca chegou a ver a luz do dia, tendo sidodecidido que enquanto o mesmo no entrasse em vigor, seriam aplicadas as regras do Cdigo

77 Dado que incide sobre determinado bem e no sobre um conjunto ou totalidade de bens. O IMT, tambm umimposto analtico, dado que incide sobre um ou vrios elementos, mas no todos.78 Na medida em que so impostos diretos aqueles que atingem manifesta

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Da Tributação Do Património_o Imi Em Especial - Mestrado 2012_ana Francisca Fernandes