14 de Outubro de 2013

ESTUDO DE VIABILIADE – OUC´s

Rua Professor Ascendino Reis, 603- São Paulo/SP Tel: + 55 (11) 5904- 7572

www.amaraldavila.com.br

JOÃO FREIRE D'AVILA NETO

joao.davila@amaraldavila.com.br

Engenheiro Civil

Diretor Técnico

Tel: 11-5904-7572

PERFIL DA AMARAL D’AVILA

Consultoria em Real Estate e Negócios

Fundada em 1990;

Equipe multidisciplinar com 45 consultores e mais de 29.000

trabalhos elaborados - Brasil e Mercosul

Avaliações Fusões Aquisições

Avaliações Urbanas

Avaliações Rurais

Avaliações Eletromecânicas

Avaliações e Perícias em Seguros

Estudos Especiais (O.U.C.A.E, O.U.C.F.L, O.U.C.P.R.M,

A.I.U´s & Receitas Acessórias)

Sócios Fundadores do Geoimovel (maior banco de dados

imobiliários do Brasil – www.geoimovel.com.br)

OUC Água Espraiada - SP Lei 13.260 de 28 de dezembro de 2.001:

Objetivo: Revitalização da região de sua abrangência

com intervenções que incluem sistema viário, transporte coletivo, habitação social e criação de espaços públicos

de lazer e esportes (1º Leilão – 20.07.04 / Último Leilão

14.06.12):

Estoque de CEPAC:

Fonte: Prefeitura Municipal de São Paulo

OUC Água Espraiada - SP

Lei 13.260 de 28 de dezembro de 2.001:

Resumo da Movimentação até 31/07/2013:

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RECEITA DE ARRECADAÇÃO = R$ 3,359 Bi

OUC Faria Lima - SP Lei 13.769 de 26 de janeiro de 2.004 (alterou Lei 11.732/95)

Objetivo: reorganizar os fluxos de tráfego particular e

coletivo, além de construir terminal multimodal junto a

estações da CPTM e Metrô promovendo a reurbanização

do Largo da Batata e urbanizar as favelas em seu

perímetro, ou entorno imediato (1º Leilão – 27.12.04 / Último

Leilão – 26.05.10) :

Estoque de CEPAC:

Fonte: Prefeitura Municipal de São Paulo

OUC Faria Lima - SP

Lei 13.769 de 26 de janeiro de 2.004 :

Resumo da Movimentação até 31/07/2013:

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RECEITA DE ARRECADAÇÃO = R$ 1,954 Bi

OUC Porto Maravilha - RJ Lei 101 de 23 de novembro de 2.009 :

Objetivo: promover a reestruturação urbana da Área de

Especial Interesse Urbanístico da região portuária, por meio da ampliação, articulação e requalificação dos espaços

livres de uso público da região do Porto (Leilão Único –

13.06.11 => 6,4 milhões de CEPAC = R$ 3.508.013.490,00) :

Estoque de CEPAC:

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RECEITA DE ARRECADAÇÃO = R$ 3,508 Bi

Futuras OUC’s

Operação Urbana Consorciada em andamento:

Belo Horizonte – MG: OUC do Corredor Antônio Carlos/ Pedro I/ Eixo Leste-Oeste/ Vale do Arrudas;

São Paulo – SP: Arco Tietê;

São Bernardo do Campo – SP: OUC São Bernardo do

Campo;

Niterói – RJ: OUC da Área Central de Niterói .

SERÁ QUE VALE A PENA?

Exemplo

Município com Mercado Imobiliário na ordem de R$ 1 Bilhão

OUC - Região que absorva 60% do Mercado => 600 milhões

Viabilidade do CEPAC => Receita ~10 a 15% do VGV

R$ 60 milhões/ano < Receita c/ CEPAC < R$ 90 milhões/ano

Em 15 anos =>

Qual município não gostaria de ter esta RECEITA

EXTRA-ORÇAMENTÁRIA?

Sem Endividamento e Obras de Infraestrutura que

requalificariam regiões do Município.

R$ 900 milhões < Receita da OUC < R$ 1,2 Bilhões

COMO VIABILIZAR? Local de Interesse do Mercado Imobiliário

Análise do comportamento do Mercado Imobiliário nos

últimos anos. Só se viabiliza onde há interesse imobiliário

com demanda acima dos limites estabelecidos pela

legislação urbanística;

Local que tenha áreas passíveis de adesão

Levantamento da Área Passível;

Escassez para que não ocorra especulação imobiliária;

Legislação estabelece restrições quanto a Verticalização

Determinação da Área Construída Adicional (ACA);

Levantamento do nº CEPAC => Receita do OUC.

A RECEITA É CAPAZ DE CUSTEAR AS OBRAS PREVISTAS?

COMO VIABILIZAR? Ajustes da OUC

Adequação do Perímetro da OUC

Adequações de Ordem Urbanística

Aumento/Diminuição dos CA´s => EIV (mitigação)

Estudos dos Fatores de Conversão do CEPAC (viabilidade de empreendimentos)

Simulações e Adequação da Receita

Adequação das Obras & Serviços e seus Custos

Definição do Perímetro, da ACA (m2) e do nº de CEPAC

Aprovação da Lei

Câmara Municipal

Audiências Públicas

Aprovação do Prospecto da OUC na CVM

Blindagem Jurídica & Fatores de Risco

Estudo de Viabilidade Definitivo

COMO VIABILIZAR?

Estudo de Viabilidade Definitivo

Valor Mínimo do CEPAC viabiliza empreendimentos

imobiliários?

A quantidade de CEPAC é escassa?

Qual a previsão de Valorização do CEPAC ao longo do

período?

De acordo com o Mercado Imobiliário, qual a previsão de

consumo/demanda do CEPAC?

CVM aprovando => Emissão de CEPAC

Road Show

Estudo da quantidade de CEPAC a ser leiloado

Leilão de CEPAC

RESULTADOS

Operação Urbana Água Espraiada

Antes

Marginal Pinheiros

Depois

Ponte Octávio Frias de Oliveira

Antes

Largo da Batata

RESULTADOS

Operação Urbana Faria Lima

Depois

Largo da Batata

Antes

Avenida Brigadeiro Faria Lima

RESULTADOS

Operação Urbana Faria Lima

Depois

Avenida Brigadeiro Faria Lima

RESULTADOS

Porto Maravilha

Depois

Museu do Amanhã

Antes

Região do Porto do Rio de Janeiro

OBRIGADO

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