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EXMO SR. DR JUIZ DA 3ª VARA FEDERAL DA SEÇÃO JUDICIARIA DA SEÇÃO JUDICIÁRIA DA COMARCA DE FLORIANÓPOLIS - SC

NÚMERO DO PROCESSO: Nº 5026976-50.2014.4.04.7200/SC AÇÃO: DESAPROPRIAÇÃO AUTOR: AUTOPISTA LITORAL SUL E AGÊNCIA NACIONAL DE TRANSPORTES TERRESTRES (ANTT) RÉ: DIMAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

Márcio Antônio Lunardelli Cavallazzi, Engenheiro Civil, registrado no CREA/SC sob o

n 17036-4, tendo sido designado para atuar como Perito do Juízo nos Autos do Processo Nº 5026976-50.2014.4.04.7200/SC, Ação de Desapropriação, movida por Autopista Litoral Sul e Agência Nacional de Transportes Terrestres (ANTT), contra Dimas Empreendimentos Imobiliários Ltda, tendo procedido às diligências que se fizeram necessárias, vem apresentar as conclusões a que chegou, consubstanciadas no seguinte Laudo Pericial.

SUMÁRIO 1. INTRODUÇÃO 4

2. SOLICITANTE 4

3. INTERESSADOS 4

4. PROPRIETÁRIO – OCUPANTE 4

5. OBJETIVO DO LAUDO 4

6. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES 5

7. HISTÓRICO DO PROCESSO 5

8. PERÍCIA REALIZADA 6



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9. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 7

10. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL OBJETO DA AVALIAÇÃO 9

11. CONFERÊNCIA DA ÁREA OBJETO DA DESAPROPRIAÇÃO 9

12. DESCRIÇÃO DA ÁREA OBJETO DA AVALIAÇÃO 10

13. EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS 13

14. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO DE PRODUÇÃO FOTOGRÁFICA DE PROVAS 14

15. AVALIAÇÃO DA ÁREA DESAPROPRIADA 15

16. TRATAMENTO ESTATÍSTICO DAS AMOSTRAS 17

17. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO DO TERRENO 30

18. CÁLCULOS AVALIATÓRIOS DA ÁREA DESAPROPRIADA 32

19. AVALIAÇÃO DA DESVALORIZAÇÃO DA ÁREA REMANESCENTE 33

20. CÁLCULO DE MENSURAÇÃO DA DESVALORIZAÇÃO DA ÁREA REMANESCENTE 35

21. JUSTIFICATIVA DA APLICAÇÃO DA PONTUAÇÃO NA PLANILHA DE DESVALORIZAÇÃO DO REMANESCENTE 36

22. AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS 37

23. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DAS BENFEITORIAS 39

24. CUSTO DA REGULARIZAÇÃO DA ÁREA REMANESCENTE DECORRENTE DA

DESAPROPRIAÇÃO 40

25. VALOR TOTAL DA ÁREA EXPROPRIADA 41

26. RESPOSTAS AOS QUESITOS FORMULADOS PELO JUÍZO 41

27. ENCERRAMENTO 5



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ANEXOS

1. PLANTA DE CONFERÊNCIA DA ÁREA OBJETO DA DESAPROPRIAÇÃO

2. PESQUISA DE MERCADO DE TERRENOS COM FOTOS DE CADA AMOSTRA

3. PLANILHA DE MENSURAÇÃO DA DESVALORIZAÇÃO DA ÁREA REMANESCENTE



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LAUDO PERICIAL

1. INTRODUÇÃO

O presente laudo tem por finalidade, mediante verificação “in loco” e estudos técnicos, identificar e calcular o valor do imóvel desapropriado pertencente a Dimas Empreendimentos Imobiliários Ltda, em face da execução do contorno viário de Florianópolis, no trecho norte do contorno entre o Km 175 + 900 metros e o Km 195 metros, da BR 101 do município Biguaçu – SC, bem como, responder aos quesitos formulados pelo juízo e pelas partes. O imóvel está localizado na Rua Particular S/Nº, Fazendinha – Biguaçu –SC – Planta 569 A e B, constante na matrícula nº 986 mo 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Biguaçu –SC.

2. SOLICITANTE

3ª Vara Federal da subseção Judiciária de Florianópolis -SC

Ação de Desapropriação

Processo Nº 5026976-50.2014.4.04.7200/SC

3. INTERESSADOS

AUTOR: Auto Pista Litoral Sul e Agência Nacional de Transportes Terrestre (ANTT) RÈU: Dimas Empreendimentos Imobiliários Ltda

4. PROPRIETÁRIO – OCUPANTE

Dimas Empreendimentos Imobiliários Ltda

5. OBJETIVO DO LAUDO

Proceder às diligências que se fizerem necessárias, e apresentar as conclusões sobre

o valor do imóvel desapropriado, e da mensuração da desvalorização do (s) remanescente (s), além de responder os quesitos formulados pelo juízo e pelas partes envolvidas no processo.



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6. PRESSUPOSTOS, RESALVAS E FATORES LIMITANTES

Este Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas técnicas da ABNT, Avaliação de Bens, registradas no INMETRO como NBR 14653 – Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imóveis Urbanos), e Parte 3 (Imóveis Rurais), baseia-se:

Na documentação contida nos Autos e a fornecida pelas partes quando da perícia técnica;

Em informações constatadas "in loco" quando da vistoria ao imóvel, realizada em 18/10/2016;

Em informações obtidas junto a agentes do mercado imobiliário local.

Na presente avaliação considerou-se que toda a documentação pertinente encontrava-se correta e devidamente regularizada, e que o imóvel objeto da avaliação esta livre e desembaraçado de quaisquer ônus, em condição de ser imediatamente comercializado.

Não foram efetuadas investigações quanto à correção dos documentos fornecidos;

as observações “in loco” foram feitas sem instrumentos de medição e as informações disponibilizadas foram tomadas como de boa fé.

7. HISTÓRICO DO PROCESSO

Evento 1 = Autopista Litoral Sul S.A. - Proposta de ação de expropriação em uma área de 83.721,32 m² na propriedade de Dimas Empreendimentos Imobiliários,

Evento 12 – Autopista Litoral Sul S.A em razão da necessidade da revisão do projeto executivo de implantação do contorno de Florianópolis, identificou a necessidade da utilização da área maior do que a lançada na peça inicial (83.721,32 m²). A nova metragem passa a ser 15.389,39 m² + 83.721,32 m² = 99.110,71 m².



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Eventos 21 e 31 – Em Despacho o juízo formula quesitos, e nos termos do art. 14 e parágrafo único, do Decreto de Lei nº 3.365/41, determina a realização de perícia para avaliação definitiva do bem, nomeando Perito Judicial. Evento 41 – O Autor formula quesitos indicando como Assistente Técnico Engº Marcos Guedes Pereira.

Evento 78: Dimas Empreendimentos Imobiliários Ltda, formula quesitos indicando como Assistente Técnico o Engenheiro Bernardo Jacinto Damiani Tasso CREA/SC 2512-8 Evento 80: ANTT – Agência Nacional de Transportes Terrestres formula quesitos indicando como Assistente Técnico o Eng º Orlei Damásio Silveira

Evento 82 – Juízo nomeia como Perito Judicial o Engenheiro Márcio Antônio Lunardelli Cavallazzi CREA/SC 017036-4. Evento 84 – Petição do Perito agendado a realização da Perícia para o dia 18/10/2016 às 11:00 hs. Evento 93 – Auto Pista Litoral Sul S.A, substitui o Assistente Técnico indicado no evento 38, passando a ser o Engenheiro Prudencio Valetim Wust: CREA/SC 05.818-1

8. PERÍCIA REALIZADA

A Perícia foi realizada no dia 18 de outubro de 2016, com início ás 11: 00 hs,

pelo Engenheiro Civil Márcio A. L. Cavallazzi, Estavam presentes o Engenheiro Paulo Lester Serra Zanetti Machado representando a Auto Pista Litoral Sul S.A, o Assistente Técnico da Ré Engº Prudêncio Valetim Wust, não compareceu. Engenheiro Bernardo Jacinto Damiani Tasso, o representante do Réu Sr. Dimas, os Procuradores dos expropriados, além do Engenheiro Agrônomo José Schulter. O perito acompanhado pelos Assistentes Técnicos, proprietário do terreno e advogados do expropriado, realizou as vistorias necessárias na propriedade da Ré, levantamento da documentação e entrevistas com os presentes, efetuando a produção fotográfica de provas do imóvel.



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Foto 1: Perícia realizada no dia 18/10/2016 com início às 11:00 hs

A equipe Técnica formada pelo Perito Engenheiro Márcio A. L. Cavallazzi, Pelos Assistentes do Perito, Engenheiro Agrônomo José Schulter e pelo Topógrafo Messias Hernandes observou e analisou visualmente as seguintes situações referentes ao imóvel para subsidiar a avaliação do imóvel: topografia; superfície do terreno; acessibilidade, melhoramentos públicos existentes; tipo de uso e ocupação; restrições físicas e limitações legais conforme previsto em legislação pertinente, além da documentação fornecida à avaliação: levantamento topográfico realizado pelo Autor, matrícula, planta de localização, outros documentos relativo à perícia realizada. Foi fornecido por e mail enviado pelo Réu, levantamento planimétrico indicando e descrevendo divergência no alinhamento da divisa sul: “No cadastro da Autopista, o alinhamento da divisa sul está entre 15,30 metros (oeste) e 20,80 metros (leste) deslocado para dentro da fazenda. Dessa forma o trecho a ser desapropriado ficará menor em 1.213,71 m²”. O Autor enviou por e mail de projeto geométrico, indicando as passagens que serão executadas, entre as áreas remanescentes 1 e 2 entre os Km 190 + 420 e 190 Km +520: “ No Km 190 + 455 está projetado um bueiro triplo celular de concreto de 2,5 m x 2,5 m que poderá ser compartilhado com a drenagem para a passagem de gado”.

9. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

Aspectos Gerais:

No início da segunda metade do Século XIX, surgia na margem direita do Rio Biguaçu, um povoado (atual cidade de Biguaçu) que aos poucos crescia devido às terras férteis, trata-se de um município brasileiro do estado de Santa Catarina, que faz parte da região metropolitana de Florianópolis, situado no litoral do estado. Possui,

https://pt.wikipedia.org/wiki/Munic%C3%ADpio

https://pt.wikipedia.org/wiki/Brasil

https://pt.wikipedia.org/wiki/Estados_do_Brasil

https://pt.wikipedia.org/wiki/Santa_Catarina

https://pt.wikipedia.org/wiki/Regi%C3%A3o_metropolitana_de_Florian%C3%B3polis



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segundo estimativa do IBGE do ano de 2010, uma população de 58.206 habitantes, com área territorial de 367,891 km², e índice de desenvolvimento humano de (IDHM 2010) 0,739.

O local do imóvel, sito a Rua Particular S/Nº, Fazendinha – Biguaçu –SC – Planta 569

A e B, pode ser acessado via do BR 101 norte com saída em direção à Rua Treze de Maio, em seguida Av. Dona Santina C. da Silva em direção a Avenida Sorocaba, seguindo na direção norte até a estrada municipal denominada Estrada Geral Fazendinha. O local onde se situa a Planta 569, fica a 9,0 Km, cerca de 17 minutos da Rodovia SC 101. A região de localização do imóvel se apresenta como área Rural na matrícula do imóvel, mas em Zona de Expansão Industrial segundo os parâmetros de uso e ocupação do solo do Plano Diretor da Prefeitura do município de Biguaçu. Nos aspectos ligados a infraestrutura pública possui os seguintes melhoramentos: As redes de água de concessionária somente ao longo da Av. Sorocaba onde está estabelecida a propriedade do Réu, na Rua Particular s/ nº - Fazendinha-,onde ocorreu à desapropriação há poço artesiano com canais de irrigação, esgoto sanitário por fossa séptica, e energia elétrica de baixa tensão. A via de acesso à área desapropriada não é pavimentada, sendo o transporte coletivo precário, faltam cooperativas e agroindústria na localidade. Escolas, posto policial, supermercados, comércio de insumos, redes bancárias, farmácias, estão a cerca de 9,0 km do local do imóvel.

Distância do imóvel a Rodovia SC 101



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10. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL OBJETO DA AVALIAÇÃO

Endereço: O imóvel está situado na Rua Particular, S/Nº - Fazendinha – Biguaçu – SC – CEP: 88.160-000 – Planta 569

Tipo do Terreno

De acordo com a matrícula nº 986 (documento anexado ao processo evento 1) a área total do terreno é de 1.008.504,00 m², de propriedade de Dimas Empreendimentos Imobiliários Ltda, trata-se de um terreno rural que confronta com o norte com terras da Construtora Castelo Ltda, e acha-se cadastrado no INCRA sob o nº 806.013.004.200-9, e na Receita Federal sob NIRF nº 5.325.592-5. Sob o terreno há edificações que não foram atingidas pela faixa de domínio, além de pastagens, que são aproveitadas pelo proprietário para criação de gado. O imóvel está localizado na Rua Particular, S/Nº - Fazendinha – Biguaçu – SC – CEP: 88.160-000 – Planta 569.

11. CONFERÊNCIA DA ÁREA OBJETO DA DESAPROPRIAÇÃO

Em nossa conferência constatamos que existe uma diferença na área quadrada da

matrícula/ registro imobiliário comparado com a área real “in loco”, conforme dados



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técnicos (topográficos) realizados pela empresa Dimas Emp. Imob. Ltda, e fornecidos a este perito para conferência na ocasião da perícia, porém, ficou prejudicado a confirmação da diferença de 1.612,34m² encontrada nesta área, uma vez que não foi possível conferir as coordenadas da demarcação da linha do DUP - Decreto de Utilidade Público no levantamento topográfico realizado e acostado aos autos pelo Autor. Portanto utilizaremos para efeito de cálculos indenizatórios a área de 99.110,71m², conforme consta no processo de desapropriação proposto.

12. DESCRIÇÃO DA ÁREA OBJETO DA AVALIAÇÃO

De acordo com o acima exposto á área do terreno do Réu Dimas Empreendimentos Imobiliários Ltda, de acordo com a matrícula é de 1.008.504,00 m² (um milhão e oito mil quinhentos e quatro metros quadrados). Desta área foi atingida pela faixa de domínio no trecho da planta 569 A e B da Via de Contorno de Florianópolis, a área de 99.110,71 m² (noventa e nove mil cento e dez metros quadrados e setenta e um decímetros quadrados), restando como área total remanescente 909.393,29 m² (novecentos e nove mil trezentos e noventa e três metros quadrados e vinte e nove decímetros quadrados)

12.1 Área Remanescente

A faixa de domínio da Via de Contorno dividiu a propriedade em algumas áreas

remanescentes, conforme demonstrado no levantamento planimétrico em anexo. O impacto da faixa de domínio se relaciona, neste caso, a criação de gado, nesta atividade pecuária, o expropriado utiliza as áreas remanescentes, e a área expropriada, para pastagem e instalações de manejo (estrebaria, curral, mangueira etc..).

Para efeito dos cálculos da desvalorização destas áreas em razão do impacto do ato expropriatório, que causou danos colaterais nestas áreas remanescentes, consideramos as áreas remanescentes nas seguintes condições: Consideramos a área remanescente de nº 1 as áreas situadas no lado oeste da Rodovia de contorno a ser implantada. A segunda área, remanescente nº 2, as áreas situadas em frente da propriedade do Réu, com acesso pela Avenida Sorocaba, do lado leste da Rodovia de contorno a ser implantada. As áreas remanescentes de nº 3 e 4, consideramos como áreas inutilizadas por restarem encravadas, conforme demonstrado na planta em anexo.



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12.2 Área Remanescente nº 1:

Consideramos a área remanescente nº 1, a área de terreno situada no lado oeste da Rodovia, com acesso via Estrada Geral Fazendinha com área de 175.643,64 m².

12.3 Área Remanescente nº 2

Consideramos a área remanescente nº 2, a área de terreno situada na frente da propriedade do Réu, situada no lado leste da Rodovia de Contorno com área total de 727.453.65 m², que restou com acesso via Avenida Sorocaba.

12.4 Áreas Remanescentes nº 3 e nº 4 que restaram encravadas

Considerando que a execução de acessos às áreas remanescente de nº 3 e de nº 4 da área expropriada não ser viável do ponto de vista técnico, o proprietário do imóvel não poderá utilizar está área para nenhum tipo de atividade, seja para pastagem, lazer, ou plantação de qualquer tipo de cultura agrícola, entendemos que estás áreas devem ser indenizadas como áreas remanescentes inutilizadas, cujas áreas são respectivamente 3690,43 m² e 2.605,58 m².

Localização: Rua Particular S/Nº, Fazendinha – Biguaçu –SC – Plantas 569 A e B

Topografia: A topografia das áreas expropriadas, remanescentes e nas áreas que restaram inutilizadas é plana.

Superfície: Na parte mais baixa do terreno próximo a propriedade do Réu a superfície é mais úmida, nas áreas remanescentes situadas a oeste do local onde a Rodovia de contorno será implantada, na parte mais alta do terreno, tem superfície seca.

Acesso ao Imóvel: O local do imóvel, sito a Rua Particular S/Nº, Fazendinha – Biguaçu –SC – Planta 569 A e B, pode ser acessado via do BR 101 norte com saída em direção à Rua Treze de Maio, em seguida Av. Dona Santina C. da Silva, em direção a Avenida Sorocaba, seguindo depois na direção norte até a estrada municipal denominada Estrada Geral Fazendinha. O local



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onde se situa a Planta 569 fica a 9,0 Km, cerca de 17,00 minutos da Rodovia SC 101.

Vocação: Rural: Pecuária - criação de bovinos e agropastoral.

Aproveitamento e Ocupação do Terreno: Trata-se de uma área tipicamente rural, utilizada pelos proprietários para criação de gados, sendo que a área atingida pela Faixa de Domínio para construção da Via de Contorno de Florianópolis representa 9,83 % da área total da matrícula do terreno.

Zoneamento

ZONEAMENTO URBANO Plano Diretor de Biguaçu: Lei nº 12/2009 Lei nº 12/2009 – Dispõem sobre o zoneamento de uso e ocupação do território

do município de Biguaçu-SC.

LEI COMPLEMENTAR Nº 71/2014 ALTEROU A LEI Nº 12/2009 Localização: Rua Particular S/Nº, Fazendinha – Biguaçu –SC – Planta 569 A e B

a) Zoneamento: Lei Complementar nº 71/2014

Lei

Zoneamento

Nº Máximo de

Pavimentos

Coeficiente de aproveitamento

máximo

Taxa de ocupação

máxima(%)

Lote Mínimo (m²) Testada Mínima

12/2009 Alterada

Lei Complementar

nº 71/2014

ZEI Zona de

Expansão Industrial

4

1,2

60

5.000

24,0 metros

Observação: A zona de Expansão Industrial criada pela Lei Complementar nº 71/2014 atinge 300 metros do eixo da via projetada (via de contorno) para cada lado. ZEI = USO INDUSTRIAL = Loteamentos com lotes de no mínimo de 5000 metros com avaliação e aprovação do conselho desenvolvimento municipal

ÁREA TOTAL DO TERRENO: 1.008.504,00 m²



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13 EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS

Não há edificações atingidas pela faixa de domínio para implantação da Via de

Contorno. Foram constatadas as seguintes benfeitorias existentes sobre o terreno expropriado:

Tipo das Benfeitorias atingidas pela Faixa de Domínio

Tipologia: Cerca de arame farpado com mourões de madeira + Pastagem do Gado

Estado de Conservação: Estado Regular, Depreciação (10 anos e vida útil 25 anos)

Cerca de arame farpado com mourões de madeira: 465,00 ml Área Pastagem: 99.110,71 m²

Caracterização das Atividades Pecuárias

Trata-se de uma área tipicamente rural, utilizada pelos proprietários para criação de gados. A pastagem a ser indenizada é uma pastagem perene implantada em 2(dois) tipos de solo. Uma parte em solo de planície úmida, e outro em solo mais bem drenado, na maior parte da propriedade, com características de mais úmida, predominam dois tipos de gramíneas do gênero “Brachiaria”, originária da África e bem adaptada na região. São elas: A Brachiaria mutica, conhecida popularmente como “Angolinha” e Brachiaria Brizantha, conhecida como Brizantão. Na parte mais alta da propriedade predominam outros dois tipos de Brachiaria, também originárias da África, são elas: Brachiaria de cumbens e Brachiaria humidicola já popularmente conhecida com estes nomes, em ambas as partes, tanto na parte úmida e na bem drenada (alta, surgem naturalmente a grama conhecida como folha larga (paspalum SP) e a pega-pega (desmodium SP) leguminosa, que melhoram a qualidade da pastagem.



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14 RELATÓRIO DE PRODUÇÃO FOTOGRÁFICA DE PROVAS

Foto 1: Vista do acesso frontal da propriedade do Réu. – Av. Sorocaba.

Foto 2: Vista dos fundos da propriedade do Autor e parte da área a ser expropriada - Rua Particular s/nº - Fazendinha

Foto 3: Vista do limite do terreno expropriado na lateral direita do imóvel, e cerca de arame farpado.

Foto 4: Vista da área de pastagem e criação de gados no terreno do Réu.



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Foto 5: Vista de parte norte do terreno a ser expropriado.

Foto 6: Vista de parte sul do terreno a ser expropriado.

15 AVALIAÇÃO DA ÁREA DESAPROPRIADA

15.1 Diagnóstico do Mercado:

O desempenho de mercado de terrenos em Biguaçu/SC encontra-se aparentemente recessivo, em razão da atual conjuntura econômica que atingiu o mercado imobiliário. Em função das características do terreno, e sua localização, com infraestrutura parcial, situado a 9,0 Km da Rodovia BR 101, de supermercado, farmácia, posto de saúde, considera-se que o imóvel apresenta baixa liquidez, aparentemente não existindo especulação nas ofertas em função da estagnação atual do mercado imobiliário, visto que a quantidade de ofertas de bens similares é baixa, e a absorção pelo mercado atual pode ser considerada baixa, em razão da localização e a infraestrutura onde está inserido o imóvel.

15.2 Metodologia aplicada

No presente trabalho foi adotado o Método Evolutivo (composição do valor total do imóvel avaliando obtido através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerando o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização), para avaliação do terreno foram aplicados as ABNT NBR 14653-1 e ABNT 14653-3 que consolidam os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliações de imóveis rurais, aplicando o método comparativo direto de dados do mercado, previsto no subitem



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8.1 da NBR 14653-3, considerando os requisitos mínimos estabelecidos no Anexo A desta norma, baseado no processo de inferência estatística, com adoção de modelo de regressão múltipla, pelo fato de existir elementos assemelhados na região, quer por suas dimensões e área, como por seu aproveitamento. Foram realizadas pesquisas de mercado na região, para composição de uma amostra representativa de dados de mercado com características, semelhantes às do avaliando. Na estrutura da pesquisa foram eleitas variáveis relevantes para formar um modelo, e explicar a formação de valor, estabelecendo as relações entre si com a variável dependente. Para avaliação das benfeitorias foi aplicado o Método da quantificação dos custos conforme descrito abaixo: Consiste na apropriação do valor das benfeitorias através da reprodução do seu custo. Para avaliação das benfeitorias foram considerados os valores pesquisados no site da Epagri/Cepa: Centro de Socioeconomia e Planejamento Agrícola, na planilha de preços médios de insumos e produção de Santa Catarina, item custo das construções Rurais: Foram calculados pelos técnicos da EPAGRI/CEPA em julho/2016. A depreciação foi realizada com aplicação do método de Ross Heidecke, trata-se de um método misto,

considerando idade real (ROSS) e o estado de conservação (Heidecke). O BDI estabelecido foi de 30%.

Para as pastagens foram analisadas o custo de reprodução e manutenção de áreas de pastagens semelhantes à área expropriada para determinação de seu valor.

15.3 Programa utilizado

Para avaliação do valor venal do terreno, utilizamos para tratamento dos dados um

“software” denominado TS-Sisreg, no qual os dados são lançados em uma planilha e recebem tratamento matemático – estatístico a fim de formar um modelo matemático que relacione aquelas informações segundo as técnicas convencional e científica adotadas pela engenharia de avaliações.

15.4 Coleta de Dados

Para conclusão dos cálculos avaliatórios, utilizamos como metodologia para avaliação do valor de mercado de terrenos na região, o Método Comparativo de Dados do Mercado. A avaliação foi efetuada de acordo com as Normas Brasileiras de Perícias e Avaliações (NBR 14653 – 2: 2011). O problema, que se apresenta, conforme já dito, é o de avaliar para venda à vista, referente a novembro 2016, 1 (um) terreno pertencente à Dimas Empreendimentos Imobiliários Ltda, localizado no Município de Biguaçu no lugar denominado Fazendinha, realizamos pesquisa na região, para obtenção de eventos de mercado semelhantes aos imóveis avaliando, foram



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consultados jornais/classificados locais, imobiliárias e corretores independentes. Ressaltamos que foram coletados, 52 (cinquenta e duas) amostras em oferta na região, para a análise do valor de venda.

Formou-se rol de elementos, conforme apresentado acima, cuja planilha

completa com as pesquisas das amostras dos terrenos com fotos se encontram descritas em anexo.

16 TRATAMENTO ESTATÍSTICO DAS AMOSTRAS

MODELO: terreno Biguaçu Data: 24/11/2016

CARACTERÍSTICAS DA AMOSTRA

DADOS VARIÁVEIS

Total da Amostra : 52 Total

: 6

Utilizados : 52

Utilizadas : 6

Outlier : 2 Grau Liberdade : 46



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MODELO LINEAR DE REGRESSÃO – Escala da Variável Dependente: ln(y)

COEFICIENTES VARIAÇÃO

Correlação : 0,90180 Total : 54,03108

Determinação : 0,81325 Residual : 10,09038

Ajustado : 0,79295 Desvio Padrão : 0,46835

F-SNEDECOR D-WATSON

F-Calculado : 40,06336 D-Calculado : 1,65208

Significância : < 0,01000 Resultado Teste : Não auto-regressão 98%

NORMALIDADE Intervalo Classe % Padrão % Modelo

-1 a 1 68 69

-1,64 a +1,64 90 90

-1,96 a +1,96 95 96

MODELO UTILIZADO NA ESTIMATIVA DE VALOR (Média)

Y = 359,181795 * X1-0,255721

* 2,718(-0,002430 * X

2 ² ) * 2,718(0,929864 * X

3) * 2,718

(0,092759 * X4 ² ) *

2,718(0,255234 * X

5 ½ )

MODELO DE ESTIMATIVA – PRINCIPAIS INDICADORES

AMOSTRA MODELO Média : 185,89 Coefic. Aderência : 0,62046

Variação Total : 1233965,13 Variação Residual : 468345,27

Variância : 23730,10 Variância : 10181,42

Desvio Padrão : 154,05 Desvio Padrão : 100,90



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GRÁFICO DE ADERÊNCIA (Valor Observado X Valor Calculado)

Histograma de Resíduos Padronizados X Curva Normal Padrão



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Distribuição de Valores Ajustados X Resíduos Padronizados

DESCRIÇÃO DAS VARIÁVEIS

X1 Área total

Tipo: Quantitativa Amplitude: 360,00 a 825.000,00 Impacto esperado na dependente: Negativo 10% da amplitude na média: -22,90 % na estimativa

X2 Distância da Br 101

Tipo: Quantitativa Amplitude: 0,02 a 18,20 Impacto esperado na dependente: Negativo 10% da amplitude na média: -5,62 % na estimativa

X3 Vocação

Tipo: Dicotômica Isolada Amplitude: 0,00 a 1,00 Impacto esperado na dependente: Positivo Diferença entre extremos: 153,00 % na estimativa



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Micronumerosidade: atendida.

X4 Atratividade local

Tipo: Código Alocado Amplitude: 1,00 a 3,00 Impacto esperado na dependente: Positivo 10% da amplitude na média: 8,72 % na estimativa Micronumerosidade: atendida.

X5 Uso

Tipo: Código Alocado Amplitude: 1,00 a 3,00 Impacto esperado na dependente: Positivo 10% da amplitude na média: 1,83 % na estimativa Micronumerosidade: atendida.

Y Preço Unitário

Tipo: Dependente Amplitude: 13,10 a 600,00

Micronumerosidade para o modelo: atendida.

PARÂMETROS DE ANÁLISE DAS VARIÁVEIS INDEPENDENTES

VARIÁVEL Escala

Linear T-Student

Calculado

Significância

(Soma das Caudas)

Determ. Ajustado

(Padrão = 0,79295)

X1 Área total ln(x) -7,15361 0,01 0,57192

X2 Distância da Br x² -3,00433 0,43 0,75759



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101

X3 Vocação x 5,50540 0,01 0,66383

X4 Atratividade local x² 3,29396 0,19 0,74956

X5 Uso x½ 1,24361 21,99 0,79054



23

MATRIZ DE CORRELAÇÃO ENTRE VARIÁVEIS (Valores em percentual)

• MATRIZ SUPERIOR – PARCIAIS

• MATRIZ INFERIOR – ISOLADAS

Var

iáv

el

Fo

rma

Lin

ear

Á

rea

tota

l

Dis

tân

cia

da

Br

10

1

Vo

caçã

o

Atr

ativ

idad

e lo

cal

Uso

Pre

ço U

nit

ário

X1 ln(x) 39 26 52 11 73

X2 x² -10 5 7 21 41

X3 x -22 -39 0 5 63

X4 x² 23 -32 40 9 44

X4 x½ -2 -37 23 13 18

Y ln(y) -52 -45 75 39 31

Dados do imóvel avaliado:

Área total 1.008.504,00 m² Extrapolação: 22,24 % do valor

máximo da amostra

Distância da Br 101 9,10 km

Vocação 0,00

Atratividade local 2,00

Uso 3,00

Valores da Média para 80 % de confiança

Preço Unitário Médio: R$ 19,31/m²

Preço Unitário Mínimo: R$ 14,63/m²

Preço Unitário Máximo: R$ 25,49/ m²



24

Média:

Preço Unitário =359,1818 *Área total ^ -0,25572129*e ^ (-0,0024300581 *Distância da

Br 101² ) *e ^ (0,92986397 *Vocação ) *e ^ (0,092758541 *Atratividade local² ) *e ^

(0,25523446 * Uso½ )

16.1 Verificação dos pressupostos do modelo

Após os tratamentos, homogeneizações e testes através de estatística

inferencial, obteve-se o modelo de regressão, onde as seguintes variáveis mostraram-se consistentes e significativas.

Valor Unitário (R$/m²): Variável dependente, representando o valor unitário de cada elemento, ou seja, a relação entre o valor de mercado e sua respectiva área. Amplitude da amostra aproveitada: R$ 13,10/m² a R$ 600,00/m²

Área Total: variável independente quantitativa, a medida que aumenta a

área diminui o preço unitário. Amplitude da amostra: Amplitude: 360,00 m² a 825.000.000 m²



25

Distância da BR 101: Variável quantitativa explicada refere-se à distância radial do terreno avaliando em kilometros a Rodovia BR 101: 0,02 Km á 18,20 Km.

Vocação: Variável qualitativa explicada através de uma dicotômica, na qual foi atribuído valor 0 para imóveis rurais e 1 para imóveis urbanos.



26

Atratividade Local: Variável qualitativa explicada através de um código alocado, na qual foram atribuídas as seguintes notas:

ATRATIVIDADE LOCAL

Baixa Média Alta

1 2 3



27

Uso e ocupação do solo: Variável qualitativa explicada através de um código alocado, na qual foram atribuídas as seguintes notas:

USO

Lazer Cultivo Urbanizável

1 2 3

O modelo inferencial que mostrou melhor ajuste aos pontos da amostra encontra-se detalhadamente e apresentado memória de cálculo em anexo, resumidamente é apresentado a seguir:

Modelo da Regressão Média:

Correlação do Modelo Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,90180 Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,81325 Coeficiente r² ajustado .................... : 0,79295 Classificação : Correlação Fortíssima



28

O modelo explicitado acima apresentou coeficiente de correlação forte (R =

0,90180 ) e coeficiente de determinação (R2 = 0,81325 ). Num modelo de regressão múltipla, como é o caso, é desejável que o módulo do coeficiente de correlação entre a variável dependente e as variáveis independentes seja próximo da unidade. O quadrado do coeficiente de correlação ajustado resulta no coeficiente de determinação, que indica o poder de explicação do modelo em função das variáveis independentes consideradas. No presente caso, o coeficiente de determinação encontrado (R2 = 0,81325), indica que 81,32 % da variabilidade dos preços observados são explicadas pelas variáveis utilizadas (área, distância a BR 101, vocação, atratividade local e uso) e que a diferença para a unidade (100%) é decorrente de variáveis não utilizadas e possíveis imperfeições da amostra.

16.2 Linearidade A linearidade do modelo é realizada pela análise dos valores observados para a variável dependente versus cada variável independente, analisando o comportamento gráfico da variável dependente em relação a cada variável independente, ou seja, pela análise do comportamento do mercado com o comportamento atribuído para cada variável. O presente laudo atende a este pressuposto, o que pode ser verificado através dos gráficos de comportamento das variáveis que integram o Tratamento Estatísitico.

16.3 Normalidade A verificação da normalidade foi realizada pelos seguintes instrumentos:

a) Análise do gráfico de resíduos padronizados versus valores ajustados, com os pontos dispostos aleatoriamente.

b) Comparação das frequências relativas dos resíduos amostrais nos intervalos de [-1;+1], [-1,64;+1,64], [-1,96;+1,96], com as probabilidades de distribuição normal padrão nos mesmos intervalos, ou seja, 69,0 %, 90,0 % e 96,0 %.

c) Exame do gráfico dos resíduos ordenados padronizados versus quantis da

distribuição normal padronizada, que deve se aproximar da bissetriz do primeiro quadrante.



29

16.4 Homocedasticidade

A verificação da homocedasticidade pode ser feita graficamente, plotando os resíduos contra os valores estimados pela reta de regressão, a ausência da mesma pode levar muitas vezes, o avaliador a desprezar variáveis fundamentais no modelo, sendo que a presença da heterocedasticidade não permite a construção de intervalos de confiança válidos para o parâmetro da equação. O modelo adotado apresentou a variância constante dos resíduos.

16.5 Autocorrelação

O resíduo de uma observação não é correlacionado com os resíduos de outra

observação. Foi efetuada a análise visual dos resíduos, observando-se que são

independentes e não correlacionado.

16.6 Multicolinearidade

A verificação da multcolinearidade é realizada pela análise da matriz das correlações que retrata as dependências lineares de primeira ordem entre as variáveis independentes, com atenção especial para resultados superiores a 0,80. No presente laudo não há resultados superiores a 0,80 na correlação entre as variáveis independentes, indicando ausência de multicolinearidade.



30

16.7 Especificação da Avaliação De acordo com a Norma NBR 14653-3: 2004, as avaliações devem ser especificadas de acordo com a fundamentação e a precisão. A fundamentação é função do trabalho avaliatório com o envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais. A precisão depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da conjuntura de mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da metodologia e dos instrumentos utilizados. Na presente avaliação, conforme a tabela que integra o Tratamento estatístico das amostras, a pontuação obtida para o método utilizado (comparativo direto de dados de mercado), permite enquadrar a especificação do laudo, de acordo com mencionada norma, no grau de fundamentação II e precisão I. 17 GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO DO TERRENO Pontuação para fins de classificação das avaliações quanto ao grau de fundamentação

Item

DESCRIÇÃO

PONTOS OBTIDOS

III Pt II Pt I Pt

1 Número de dados de mercado efetivamente

utilizados

≥3(k+1) e no mínimo 5

18 >5 9

2 Qualidade dos dados colhidos no mercado de

mesma exploração conforme 5.1.2

Todos 15 Maioria 7 Minoria ou ausência 0

3 Visita dos dados de mercado por engenheiro

de avaliações

Todos 10 Maioria 6 Minoria ou ausência 0

4 Critério adotado para avaliar construções e

instalações

Custo de reedição por

planilha específica

5 Custo de Reedição por caderno de

preços

3 Como variável conforme ananá A

3

5 Critério adotado para adotar produções

vegetais

Conforme em 10.3

5 Por caderno de preços

3 Como variável conforme anexo A

3

6 Apresentação do Laudo conforme seção 11

Completo 16 Simplificado 1

7 Utilização do método comparativo direto de

dados do mercado

Tratamento científico

conforme 7.7.3 e anexo A

15 Tratamento por fatores,

conforme em 7.7.2 e anexo

12 Outros Tratamentos 2



31

B

8 Identificação dos dados amostrais

Fotográfica 2

Coordenadas Geodésicas ou

geográficas

2 Roteiro de acesso ou croqui de

localização

1

9 Documentação do avaliando que permita

sua identificação e localização

Fotográfica 4

Coordenadas Geodésicas ou

geográficas

4 Croqui de localização

2

10 Documento do imóvel avaliando apresentada

oelo contratante refere-se a:

Certidão Dominial

Atualizada

2

Levantamento topográfico de acordo com as

normas

2 Levant. Topog. Planim.

2

TOTAL DE PONTOS OBTIDOS 72

GRAU ATINGIDO III II I

Pontos Mínimos 71 36 12

Pontos Máximos 100 70 35

PONTOS OBTIDOS E GRAU ATINGIDO

72 – GRAU III

GRAUS III II I

Itens Obrigatórios

Apresentar as fórmulas e parâmetros utilizados; Identificar as fontes de mercado; Utilizar 5 dados de mercado; não haver extrapolação; teste bicaudal no máximo 10%

Apresentar aas fórmulas e parâmetros utilizados;

Identificar as fontes de mercado; Utilizar 5 dados de

mercado

Identificar as fontes de mercado; Utilizar no mínimo

3 dados de mercado

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO OBTIDO: GRAU II

Grau de precisão da estimativa de valor no caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado

DESCRIÇÃO GRAU DE PRECISÃO

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa

III ≤ 30%

II 30%-50%

I > 50%

GRAU DE PRECISÃO GRAU I



32

18 CÁLCULOS AVALIATÓRIOS DA ÁREA DESAPROPRIADA

TERRENO

Por determinação da Norma ABNT NBR – 14653 – 2: 2011, o valor final da avaliação determinado através de inferência estatística – COM UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR, tem que estar contido em um intervalo de confiança fechado de no máximo 80%. O modelo adotado foi linearizado e a variável dependente foi transformada para escala logarítmica, sendo que a estimativa central utilizada foi á média, fidelizando assim o fenômeno explicado e apresentando coerência com as crenças estabelecidas a priori por este signatário. O exposto acima reflete a valorização territorial na região onde está inserido o bem avaliando. Os limites mínimo, máximo e médio, que podem ser adotados estão descritos no item 14 – Tratamento Estatístico das amostras – item Formação de Valores.

O modelo utilizado foi : Preço Unitário =359,1818 *Área total ^ -0,25572129*e ^ (-0,0024300581 *Distância da Br 101² ) *e ^ (0,92986397 *Vocação ) *e ^ (0,092758541 *Atratividade local² ) *e ^ (0,25523446 * Uso½ )

Correlação do Modelo

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado : LIIMITE MÍNIMO: R$ 14,63/ m² VALOR MÉDIO: R$ 19,31/m² LIMITE MÁXIMO: R$ 25,49/m²

No presente trabalho, adotamos o valor médio do intervalo de confiança, por entender que é valor mais provável de mercado do bem avaliando.



33

Valor Unitário Médio Adotado: R$ 19,31/ m²

Valor do Terreno atingido pela faixa de domínio da Rodovia

Vt = Área atingida da faixa de domínio x Valor Unitário Vt = 99.110,71 m² x R$ 19,31 / m²

VALOR DO TERREN0 = R$ 1.913.827,81

VALOR DO TERRENO:

R$ 1.913.827,81 (um milhão novecentos e treze oitocentos e vinte e sete reais e oitenta e um centavos)

19. AVALIAÇÃO DA DESVALORIZAÇÃO DA ÁREA REMANESCENTE

No caso ora abordado, conforme descrito no item. 12. DESCRIÇÃO DA ÁREA

OBJETO DA AVALIAÇÃO, Consideramos a área remanescente nº 1, a área de terreno situada no lado oeste da Rodovia, com acesso via Estrada Geral Fazendinha com área de 175.643,64 m². Consideramos a área remanescente nº 2 a área de terreno situada na frente da propriedade do Réu, localizada no lado leste da Rodovia de Contorno com área total de 727.453,65 m², que restou com acesso via Avenida Sorocaba.

Considerando que a execução de acessos às áreas remanescente de nº 3 e de nº 4 da área expropriada não ser viável do ponto de vista técnico, por estarem entre os trevos e acessos a marginais, o proprietário do imóvel não poderá utilizar está área para nenhum tipo de atividade, seja para pastagem, lazer, ou plantação de qualquer tipo de cultura agrícola, entendemos que estás áreas devem ser indenizadas como áreas remanescentes inutilizadas, com áreas respectivamente de 3.690,42 m² e 2.605,58 m².

Nestes casos de desapropriações parciais, por serem diferenciadas vez que ocorre a “mutilação” do imóvel, o avaliador deve utilizar métodos que permitam, além de avaliar os valores relativos á terra nua e benfeitorias, mensurar o que denominamos de efeitos colaterais do ato expropriatório referente a alterações de forma, uso, acessibilidade e aproveitamento dos remanescentes devendo ainda ser apreciadas outras circunstâncias especiais quando relevantes.



34

A NBR 14653 é clara sobre o fato que o engenheiro avaliador deve considerar

tais efeitos do ato expropriatório, contudo, é omissa quanto á técnica de mensuração a ser utilizada para estes casos, apenas alerta para quando ocorrer á desvalorização ou valorização do remanescente em decorrência da desapropriação, o valor desta alteração deve ser apresentado em separado do valor da área desapropriada explicado e justificado.

Com relação à área remanescente de ser considerada na avaliação, as diretrizes

básicas para desapropriação no item 7 da publicação IPR 746 do DNIT, é clara: “ A segmentação do imóvel pode trazer prejuízos á área remanescente e esta desvalorização deve ser considerada na avaliação. Para determinação da indenização pode ser utilizado o critério do “antes e depois” ou o critério do “metro quadrado médio”, onde se aplica o valor médio primitivo à área desapropriada”.

A metodologia que utilizamos para determinação do “quantum” relativo aos

danos no presente caso tem como base o trabalho realizado por GANDI FURTADO MARCONDES Eng Msc, em “Avaliação de danos em servidão de passagem” (2008). No referido trabalho, de acordo com a definição de JOSÉ CARLOS PELEGRINO, EM SEU LIVRO “Engenharia de Avaliações” (1983) os danos são classificados em 03 classes:

Classe 1 > Incômodos

Classe 2 > Riscos

Classe 3 > Restrições de Uso

As duas primeiras Classes de Danos – Incômodos e Riscos envolvem aspectos não diretamente relacionados à exploração econômica do imóvel, porém capazes de afetar o valor da propriedade remanescente e se aplicam igualmente a glebas rurais ou urbanas. A terceira classe – Restrições de Uso – envolve aspectos passíveis de influenciar a condição de uso ou destinação econômica do imóvel. No caso ora abordado, a área remanescente ficou sem acesso, restando encravada nos fundos do terreno, sem nenhum tipo de acessibilidade, prejudicando a atividade econômica desenvolvida.



35

20. CÁLCULO DE MENSURAÇÃO DA DESVALORIZAÇÃO DA ÁREA REMANESCENTE

Considerando que a execução do acesso à área remanescente 3 e 4 da área

expropriada da empresa Dimas Empreendimentos Imobiliários Ltda, não ser viável do ponto de vista técnico, por estar locada entre os trevos e acessos as marginais, o proprietária do imóvel não poderá utilizar está área para nenhum tipo de atividade, seja de lazer, ou plantação de qualquer tipo de cultura agrícola, entendemos que está área deve ser indenizada como áreas remanescentes inutilizadas.

A situação das áreas remanescente 3 e 4, enquadram-se nas exceções previstas

para as desapropriações parciais. Há casos em que o contexto da natureza associada ao impacto mais forte de um dos itens analisados (acesso) transmite ao perito avaliador a certeza da inutilização da área remanescente enquanto a planilha mensura somente desvalorização. Assim, de acordo com nossas convicções e conscientes da existência da exceção enquadramos as áreas remanescentes 3 e 4 como inutilizadas, indenizando-o de acordo com as regras estabelecidas pela comissão de peritos do Cejuscon baseada em autores consagrados.

Como a planilha após a pontuação não indica a inutilização das áreas

remanescentes 3 e 4, enquadramos os remanescente 3 e 4 considerados como inutilizados em um percentual de 100% da indenização com relação do valor do metro quadrado da área avaliada.

a) Valor da indenização das áreas R3 e R4 que restaram inutilizadas.

VI = Valor da indenização das áreas R3 e R4 – que restaram Inutilizadas. Área Remanescente 3: 3.690,42 m² Área Remanescente 4: 2.605,58 m² Valor Total das Áreas Remanescentes nº 3 e nº 4: 6.296,00 m² VI= R$ 19,31/ m² x 6.296,00 m² = R$ 121.575,74

b) Valor da Mensuração da Desvalorização do Remanescente: R 1 e R2

De acordo com o cálculo da planilha o valor calculado de mensuração da

área Remanescente 1 e 2 é de R$ 142.940,84 (cento e quarenta e dois mil novecentos e quarenta reais e oitenta e quatro centavos), Observa-se que o



36

valor da desvalorização dos remanescentes 3 e 4 (áreas inutilizadas) foi calculado, porém não foi aplicado no valor calculado, apresentado na planilha (em anexo).

VD = Valor de mensuração da desvalorização do remanescente = R$ 171.449,50(cento e setenta e um mil quatrocentos e quarenta e nove reais e cinquenta centavos)

c) Valor Total da Mensuração da Desvalorização dos Remanescentes

e área inutilizadas.

VT = VI + VD

VT = 121.575,74 + 171.449,50 = R$ 293.025,24

21. JUSTIFICATIVA DA APLICAÇÃO DA PONTUAÇÃO APLICADA NA PLANILHA DE DESVALORIZAÇÃO DO REMANESCENTE

a) Foi atribuído na planilha de mensuração de desvalorização do remanescente uma pontuação de impacto baixa – 1 (c.1 – Impactos a propriedade expropriada (alterações de forma, uso, acessibilidade e aproveitamento), Justificativa: Foi arbitrada a nota 1, nota mínima, em razão do projeto apresentado pelo Autor ao Perito, indicando as passagens que serão executadas nas áreas dos remanescentes 1 e 2, entre os Km 190 + 420 e 190 Km +520, que podem servir para passagem de animais.

b) Foi atribuída na planilha de mensuração de desvalorização do remanescente uma pontuação de impacto (c.1 – Impactos a propriedade expropriada (alterações de forma, uso, acessibilidade e aproveitamento) – Impacto de alteração no deslocamento e manejo dos animais = 2 Justificativa: Área de criação de gado impossibilitou os animais de percorrerem a superfície total do terreno.

c) Foi atribuída na planilha de mensuração de desvalorização do remanescente uma pontuação de impacto (c.1 – Impactos a propriedade expropriada (alterações de forma, uso, acessibilidade e aproveitamento) – Impacto para



37

reorganização das pastagens = 1 Justificativa: Em função do ato expropriatório o proprietário terá que realizar a reorganização física da atividade sobre as áreas remanescentes.

d) Foi atribuída na planilha de mensuração de desvalorização do remanescente

uma pontuação de impacto (c.2 – Impactos específicos ao remanescente nº 1 (alterações de forma, uso, acessibilidade e aproveitamento) – Impacto ao potencial construtivo/pastagens/culturas/lazer rural = 1, justificativa: do ponto de vista qualitativo houve prejuízos no caso do uso desta área para fins de loteamento industrial.

e) Foi atribuída na planilha de mensuração de desvalorização do remanescente

uma pontuação de impacto (c.2 – Impactos específicos ao remanescente nº 1 (alterações de forma, uso, acessibilidade e aproveitamento) –Impacto da área não edificável (15 m)= 1, justificativa: Em função da criação e lançamento de uma faixa non edificandi ao longo da Rodovia, no caso, causando desvalorização das áreas remanescentes R1 e R2.

A PLANILHA DE MENSURAÇÃO DA DESVALORIZAÇÃO DO REMANESCENTE: ENCONTRA-SE EM ANEXO

22. AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS

Nas áreas com benfeitorias a serem desapropriadas o método que utilizamos

foi o Método Evolutivo, que consiste na conjunção do Método Comparativo Direto de dados de Mercado, para determinar o valor do terreno, com o método da quantificação de custo para se determinar o valor das benfeitorias, multiplicados pelo Fator de Comercialização, conforme descrito no item 15. Edificações e Benfeitorias do presente Laudo. Benfeitorias atingidas pela Faixa de Domínio

a) Cerca de arame farpada com mourões de madeira b) Pastagem



38

Observação: Os valores de cada uma das benfeitorias acima descritas foram pesquisados no site da Epagri/Cepa: Centro de Socioeconomia e Planejamento Agrícola, na planilha de preços médios de insumos e produção de Santa Catarina, item custo das construções rurais: Foram calculados pelos técnicos da EPAGRI/CEPA para julho/2016. A depreciação foi realizada com aplicação do método de Ross Heidecke, trata-se de um método misto, considerando idade real (ROSS) e o estado de conservação

(Heidecke). O calculo é efetuado através da seguinte fórmula: O cálculo é efetuado através da seguinte fórmula: D = [ + ( 1 - ) c ] Vd

Onde:

D = Depreciação total

= 1/2 ( x/n + x 2/n² ) = parcela de depreciação pela idade real já decorrida - Ross

c = Coeficiente de Heidecke

Vd = Valor depreciável (sem incluir o residual)

Cerca de arame farpado com mourões de madeira

Descriminação da Benfeitoria

Unidade Quantidade Valor Unitário

Cerca de arame farpado com 4 fios, com mourões de madeira

ml 465,00 _

Custo Unitário EPAGRI/CEPA

ml 1,00 22,15

Leis Sociais 114,71% (encargos sobre mão de obra - 40%)

11,28

Subtotal 33,43

BDI 30% 10,03

Custo Unitário 44,46

Depreciação (10 anos e vida útil 25 anos) Estado Regular

0,701

Valor Total = 465,00 x 44,46 x 0,701 = R$ 14.492,40

Pastagem O custo de implantação de 1(um) hectare de pastagem, baseado em informações junto a técnicos da Epagri de Biguaçu e São José e técnicos da Prefeitura de Biguaçu, é estimado de acordo com os dados abaixo:



39

Ordem Descrição Quantidade Valor Unitário (R$)

Valor Total (R$)

1 Desmatamento 30D/H c/ motossera 120,00 3.600,00

2 Destoca 20H/trator 250,00 5.000,00

3 Drenagem 6H/retroescavadeira 100,00 900,00

4 Preparo de mudas 1D/H 100,00 100,00

5 Plantio de Mudas 5D/H 100,00 500,00

TOTAL GERAL 10.100,00

Assim chegamos ao valor de R$ 1,00 / m² para indenização da pastagem Área de Pastagem: 99.110,71 m² Valor Unitário: R$ 1,00/ m² VP: R$ 99.110,71 Valor da Pastagem: R$ 99.110,71 (noventa e nove mil e cem reais e setenta e um centavos)

FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO (FC)

O fator de comercialização que representa principalmente a tendência de valorização do imóvel no mercado local é calculado através da divisão do valor do imóvel (VI) pela soma dos valores estimados do terreno e das benfeitorias (VT + CB). Portanto para o cálculo do FC de uma determinada amostra é necessário primeiramente estimar o valor do terreno e das benfeitorias que compõem este imóvel. De posse desses valores, é possível então determinar o fator de comercialização deste dado.

No caso ora abordado, levamos em conta o item 9.3 – c, da NBR 14653-2: 2011,

que preconiza a utilização do fator de comercialização, admitindo-se que pode ser maior ou menor que a unidade em função da conjuntura do mercado na época da avaliação. Desta forma, que em função do mercado imobiliário na região de Biguaçu encontrar-se normal, além da particularidade do imóvel avaliando, nos levou a arbitrar o valor de 1,00 para o imóvel em questão.

23. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DAS BENFEITORIAS Item Pontuação Obtida Descrição Grau

I II III

1 2 Estimativa de custo direto Pela elaboração de orçamento no mínimo

sintético

Pela utilização de custo unitário

básico para projeto

Pela utilização custo unitário básico para projeto diferente do projeto padrão com



40

semelhante ao projeto padrão

os devidos ajustes

2 2 BDI Calculado Justificado Arbitrado

3 2 Cálculo da Depreciação Física

Por levantamento do custo de recuperação do bem, para deixa-lo

no estado novo.

Por métodos técnico

consagrados, considerando-se, idade, vida útil e

estado de conservação

Arbitrado

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DAS BENFEITORIAS: GRAU II

24. CUSTO DA REGULARIZAÇÃO DA ÁREA REMANESCENTE DECORRENTE DA

DESAPROPRIAÇÃO

Para o cálculo do custo para retificação administrativa e regularização da área remanescente decorrente da desapropriação foi utilizado a Tabela Referencial de Preços e Serviços de Agrimensura NBR 13.133/94 – Execução e Levantamento Topográfico, além de informações prestadas por agrimensores e topógrafos que atuam em processos de retificação administrativa de áreas com utilização de Georreferenciamento Cadastral.

Processo de Retificação Administrativa

REF: Proposta para levantamento topográfico planimétrico georreferenciado e cadastral no datum SIRGAS2000 de área RURAL. Com a finalidade de conferencia da área quadrada, das medidas perimetrais e angulares do imóvel, incluindo o processo técnico de retificação administrativa e o C.A.R..

Serviços a serem realizados:

1. Implantação dos marcos de partida; 2. Georreferenciamento dos marcos de partida; 3. Levantamento Planimétrico do perímetro total do imóvel; 4. Detalhamento das benfeitorias existentes; 5. Cadastro das vias de acesso; 6. Identificação das coordenadas UTM de cada vértice da área; 7. Identificação dos extremantes lindeiros ao imóvel; 8. Cálculo dos azimutes e distâncias do perímetro do imóvel; 9. Calculo das Coordenadas dos vértices da área em UTM – Sirgas 2000; 10. Calculo das áreas e dos perímetros dos imóveis; 11. Planta topográfica em escala adequada;



41

12. Imagem de Satélite Free (Inclusa na planta topográfica); 13. Planta de Situação do imóvel no Município (Inclusa na planta topográfica); 14. Memorial Descritivo da área matriculada e levantada; 15. Processo Técnico Administrativo de Retificação; 16. Elaboração dos Requerimentos ao cartório referente ao processo citado acima; 17. Elaboração dos Requerimentos á Prefeitura referente ao processo citado

acima; 18. Elaboração dos Formulários necessários para o processo citados acima; 19. Elaboração do C.A.R. 20. Plantas e Memoriais referentes à área a ser Retificada; 21. Plotagem e entrega de todos os trabalhos em meio impresso; 22. ART – Anotação de responsabilidade técnica referente aos processos.

CUSTO REGULARIZAÇÃO E RETIFICAÇÃO ADMINISTRATIVA DA ÁREA REMANESCENTE

ÁREA DE INTERVENÇÃO: 1.008.504,00 m²

TOTAL R$ 25.500,00

25. VALOR TOTAL DA ÁREA EXPROPRIADA

O custo total será a soma da indenização da área expropriada atingida pela faixa de

domínio, indenização das áreas remanescentes 1 e 2 , a que restou inutilizada 3 e 4, custo das benfeitorias atingidas pela faixa de domínio, e o custo para retificar e regularizar as áreas, conforme descrito na tabela abaixo:

CUSTO TOTAL VALOR (R$) INDENIZAÇÃO DA ÁREA EXPROPRIADA ATINGIDA

PELA FAIXA DE DOMÍNIO R$ 1.913.827,81

INDENIZAÇÃO PELA DA ÁREA REMANESCENTE 1 e 2 e

ÁREAS INUTILIZADAS 3 e 4 R$ 293.025,24

CUSTO DAS BENFEITORIAS ATINGIDAS PELA FAIXA DE

DOMÍNIO 113.603,11

CUSTO DO PROCESSO DE RETIFICAÇÃO ADMINISTRATIVO

25.500,00

CUSTO TOTAL 2.345.956,16

VALOR TOTAL = R$ 2.345.956,16 (dois milhões trezentos e quarenta e cinco mil novecentos e

cinquenta reais e dezesseis centavos)



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26. RESPOSTAS AOS QUESITOS FORMULADOS PELO JUÍZO

QUESITOS DO JUÍZO – AÇÃO DESAPROPRIAÇÃO – VIA DE CONTORNO Deverá o Perito responder os quesitos a seguir relacionados, de acordo com as normas ABNT 14652-1, 14653-2 e 14653-3, no que couber, da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT

1. Os valores apresentados no Laudo de Avaliação elaborado pelo expropriante são compatíveis com os valores de mercado para o imóvel objeto da desapropriação?

Resposta: Não, o valor compatível com os valores de mercado para o imóvel objeto da desapropriação, consta no item 24 – Valor Total da Área Expropriada do presente Laudo Pericial, cujo valor é de R$ 2.345.956,16(dois milhões trezentos e quarenta e cinco mil novecentos e cinquenta reais e dezesseis centavos).

2. Existem benfeitorias edificadas sobre a área a ser desapropriada? Em caso

positivo, foram contemplados no valor do imóvel constante do Laudo de avaliação elaborado pela expropriante?

Resposta: Sim, existem benfeitorias sobre a área desapropriada, tendo sido contemplado no valor do imóvel constante no Laudo de Avaliação elaborado pelo expropriante.

3. É possível informar a que título o expropriado possui a área objeto da

desapropriação?

Resposta: De acordo com a matrícula nº 986 (documento anexado ao processo evento 1) a área total do terreno é de 1.008.504,00 m², de propriedade de Dimas Empreendimentos Imobiliários Ltda, trata-se de um terreno rural que confronta com o norte com terras da Construtora Castelo Ltda, e acha-se cadastrado no INCRA sob o nº 806.013.004.200-9, e na Receita Federal sob NIRF nº 5.325.592-5.



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QUESITOS FORMULADOS PELO AUTOR – AUTO PISTA LITORAL SUL S.A

1) Solicita-se ao Sr. Perito:

a) Detalhar os fundamentos utilizados na elaboração do Laudo Pericial, se os mesmos não tiveram sido explicitados no corpo do Laudo Pericial. Resposta: Respondido no corpo do Laudo Pericial

b) Apresentar as características do imóvel avaliando, localizando-o em planta da região?

Resposta: Respondido no corpo do Laudo Pericial e anexo.

2) Queira Sr. Perito, descrever a forma, topografia e outras características da

área expropriada, bem como as alterações decorrentes da desapropriação no imóvel atingido pela mesma. Resposta: Respondido no corpo do Laudo Pericial

3) Queira Sr. Perito informar as fontes de elementos comparativos (imobiliárias,

corretores, e outras fontes que foram consultadas), bem como, seu endereço, telefone e nome do profissional consultado, se a informação não fizer parte do Laudo Pericial? Resposta: Respondido no ANEXO 1 do Laudo Pericial - PESQUISA DE MERCADO DE TERRENOS COM FOTOS DE CADA AMOSTRA

4) Queira o Sr. Perito relacionar os elementos comparativos utilizados como

paradigmas nos cálculos avaliatórios, informando suas características inclusive por meio de fotografia, quando possível, bem como localizando-os em fotografia aérea da região no Goolgle Earth, para facilitar a análise dos mesmos? Resposta: Respondido no corpo do Laudo Pericial e seus anexos.



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5) Queira o Sr. Perito informar qual a ocupação atual do imóvel a que pertence a área expropriada, indicando a área do terreno original e a expropriada? Resposta: O imóvel é ocupado para o desenvolvimento de atividades pecuárias, pertence a Dimas Empreendimentos Imobiliários Ltda. A área do terreno original segundo a Matrícula nº 986, constante no 1º ofício de registro de imóveis da comarca de Biguaçu (documento anexado ao processo evento 1) possui área total do terreno de 1.008.504,00 m². A área expropriada foi de 99.110,71 m².

6) Queira o Sr. Perito apresentar os cálculos necessários à determinação do

valor de mercado e valor indenizatório do objeto da presente desapropriação, tudo de acordo com as Normas da ABNT que regem a Engenharia de Avaliações? Resposta: Respondido no corpo do presente Laudo Pericial

7) Queira o Sr. Perito informar se com a construção da obra, haverá uma valorização dos terrenos lindeiros à Rodovia, ou seja, há benefícios trazidos pela obra, bem como valorização ou desvalorização da área remanescente. E qual o valor desta? Resposta: Sim, dependendo da situação, poderá haver uma valorização dos terrenos lindeiros com a passagem da rodovia e a pavimentação asfáltica, entretanto, atualmente não é possível especificar o valor percentual desta valorização, em razão da Rodovia e seus acessos ainda não ter sido concluído. Com relação à desvalorização das áreas remanescentes e Inutilizadas, foi calculada em R$ 293.025,24 (duzentos e noventa e três mil e vinte cinco reais e vinte e quatro centavos).

8) Existem benfeitorias sobre a área expropriada? Em caso positivo, favor

caracterizá-los se as mesmas não estiverem caracterizadas nos Autos. Resposta: Respondido no corpo do Laudo Pericial

9) Em caso positivo, favor informar também o valor indenizatório destas benfeitorias? Resposta: Respondido no corpo do presente Laudo Pericial



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10) Solicita-se finalmente o Sr. Perito informar a metodologia utilizada para

cálculo do valor indenizatório, fornecendo todos os elementos disponíveis e eventualmente ainda não explicitados, de forma que não haja dúvidas quanto aos valores apurados, protestando desde já pela apresentação de quesitos suplementares que se façam necessários. Resposta: Plenamente respondido no corpo do presente Laudo Pericial. QUESITOS FORMULADOS PELA ANTT – AGÊNCIA NACIONAL DE TRANSPORTES TERRESTRES.

1. O laudo de avaliação da Autopista Litoral Sul foi elaborado de acordo com as “Diretrizes básicas para desapropriações do DNIT, as normas técnicas da ABNT e os preceitos técnicos normalmente aceitas na avaliação de imóveis para fim de desapropriação? Se não indique quais as inocorrências observadas? Resposta: Parcialmente em razão de não ter sido considerado a desvalorização do remanescente.

2. Existe ou não benfeitorias na faixa não edificante? Caso existam,

considerando que tenham que ser demolidas, há previsão nas normas técnicas da ABNT, ou DNIT, de indenização destas áreas? Resposta: Não existem benfeitorias na área “Non Edificandi”, que tenham que ser demolidas.

3. O laudo da concessionária considerou essas indenizações? Se afirmativo,

utilizou o método de cálculo correto?

Resposta: O laudo da concessionária não considerou o custo de implantação da pastagem atingida pela faixa de domínio. Considerou apenas a indenização pelas cercas de arame farpado com mourões de madeira atingidos pela faixa de domínio. Com relação ao método de cálculo está correta, a diferença de valores obtidos, deve-se ao fato da não contemporaneidade dos laudos.



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4. Por se tratar de desapropriação parcial a norma ABNT NBR 14653-2:2011 dispõe que se houver prejuízos ás áreas remanescentes, a desvalorização deve ser considerada na avaliação utilizando-se o critério “ANTES E DEPOIS”. O mesmo está previsto nas “diretrizes básicas para desapropriação do DNIT. Resposta: Com relação à desvalorização do remanescente está previsto nas “diretrizes básicas para desapropriação do DNIT o seguinte: “As valorizações do remanescente, referente ás influências das obras, não são computadas nas indenizações, já as desvalorizações, devem ser consideradas sempre que houver prejuízo em seu aproveitamento ou quando se tornar inaproveitável por alteração em alguma característica, toda consideração deve ser explicada e fundamentada no laudo, deixando claro quais os critérios foram adotados e qual a parcela calculada, sendo apresentado seu cálculo em separado”.

a) Esse critério é normalmente aplicado nas avaliações para fins de

desapropriação? Resposta: Sim.

b) Existem outros critérios, ou métodos, que atendam as normas da ABNT e que possam ser utilizados com o intuito de se chegar a um valor justo, mas que atendem aos princípios da economicidade e modicidade tarifárias? Resposta: Respondido no corpo do Laudo Pericial nos seguintes itens: item 19. Avaliação da Desvalorização da Área Remanescente, e item 20. Cálculo de Mensuração da Desvalorização da área Remanescente.

5. O laudo da concessionária considerou a existência de prejuízo às áreas remanescentes e a consequente indenização? Se afirmativo, os critérios adotados são os mais adequados? Se negativo, é possível concluir, utilizando critérios previstos nas normas da ABNT, se houverem ou não prejuízos, bem como efetuar o cálculo do valor da indenização devida? Resposta: Respondido no corpo do presente Laudo Pericial e nas respostas aos quesitos anteriores.



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QUESITOS FORMULADOS PELO RÉU – DIMAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

1) Queira o Sr. Perito Judicial vistoriar o terreno desapropriado, verificando e

descrevendo, de forma clara e objetiva, as suas dimensões, confrontações, localização, acessibilidade, características físicas, topografia e outros atributos intrínsecos e extrínsecos ao terreno a ser desapropriado, que possam de alguma forma, exercer influência na formação do valor? Resposta: O terreno desapropriado foi vistoriado em 18/10/2016, e as informações referentes às suas dimensões, confrontações, localização, acessibilidade, características físicas, topografia, estão plenamente respondido no corpo do presente Laudo Pericial.

2) Queira o Sr. Perito Judicial descrever, de forma clara e objetiva as benfeitorias atingidas pela faixa de desapropriação, detalhando suas características? Resposta: As benfeitorias estão descritas no item 13 – EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS.

3) Se o imóvel possuir frente para a via pública, classificar que tipo de via (rua, estrada municipal, rodovia estadual e/ ou Federal). Descrever suas características (largura e melhoramentos públicos)? Resposta: O terreno atingido pela faixa de domínio tem frente para uma estrada municipal sem pavimentação situada em Rua Particular s/nº na localidade de Fazendinha, a largura é variável não excedendo a 7,00 metros. Os melhoramentos públicos existentes constam no item 9 – CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO, do presente Laudo Pericial.

4) Queira o Sr. Perito promover o levantamento da área objeto da ação

detalhando-a em planta? Resposta: Respondido no corpo do presente Laudo Pericial e seus anexos.

5) A área constante do título apresentado confere com a área efetivamente existente, apurada no levantamento realizado?



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Resposta: Em nossa conferência constatamos que existe uma diferença na área quadrada da matrícula/ registro imobiliário comparado com a área real “in loco”, conforme dados técnicos (topográficos) realizados pela empresa Dimas Emp. Imob. Ltda, e fornecidos a este perito para conferência na ocasião da perícia, porém, ficou prejudicado a confirmação da diferença de 1.612,34m² encontrada nesta área, uma vez que não foi possível conferir as coordenadas da demarcação da linha do DUP - Decreto de Utilidade Público no levantamento topográfico realizado e acostado aos autos pelo Autor. Portanto utilizaremos para efeito de cálculos indenizatórios a área de 99.110,71m², conforme consta no processo de desapropriação proposto.

6) Queira o Sr. Perito informar qual a área atingida na presente desapropriação?

Resposta: A área desapropriada é de 99.110,71 m²

7) Há circunstâncias especiais relevantes a serem apreciadas, tais como: alterações de forma, uso, acessibilidade, ocupação e aproveitamento? Resposta: Sim, as alterações de forma, uso, acessibilidade, ocupação e aproveitamento, estão detalhadas no corpo do presente Laudo Pericial e na planilha de desvalorização do remanescente em anexo.

8) Da desapropriação parcial do imóvel, na forma pleiteada pela autora,

resultará área sem utilização, levando em consideração o novo formato da área remanescente? Resposta: Sim, conforme detalhado em planta em anexo.

9) Queira o Sr. Perito Judicial, de forma clara e objetiva, descrever o local onde se situa o terreno desapropriado, verificando e informando todas os usos estabelecidos pela legislação municipal relativa ao uso e a ocupação do solo, informando qual a viabilidade da área, de acordo com o plano diretor, bem como com sua vocação para ocupação empresarial (indústria, comércio, serviços, etc.).



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Resposta: ZONEAMENTO URBANO:

PLANO DIRETOR DE BIGUAÇU: LEI Nº 12/2009 LEI Nº 12/2009 – DISPÕE SOBRE O ZONEAMENTO DE USO E OCUPAÇÃO DO TERRITÓRIO DO MUNICÍPIO DE BIGUAÇU - SC LEI COMPLEMENTAR Nº 71/2014 ALTEROU A LEI Nº 12/2009

Localização: O imóvel está localizado na Rua Particular S/Nº, Fazendinha – Biguaçu –SC – Planta 569 A e B, constante na matrícula nº 986 mo 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Biguaçu –SC.

a) Zoneamento: Lei Complementar nº 71/2014

Lei

Zoneamento

Nº Máximo de

Pavimentos

Coeficiente de aproveitamento

máximo

Taxa de ocupação

máxima(%)

Lote Mínimo (m²) Testada Mínima

12/2009 Alterada

Lei Complementar

nº 71/2014

ZEI Zona de

Expansão Industrial

4,0

1,2

60

5.000

24,0 metros

Observação: A zona de Expansão Industrial criada pela Lei Complementar nº 71/2014 atinge 300 metros do eixo da via projetada (via de contorno) para cada lado.

ZEI = USO INDUSTRIAL = Loteamentos com lotes de no mínimo de 5.000 metros com avaliação e aprovação do conselho desenvolvimento municipal, considerando o impacto do tráfego e da infraestrutura da região.

10) Queira o Sr. Perito informar qual a proporção do imóvel que será atingida na

presente desapropriação; Bem como o percentual de utilização do remanescente desta mesma área, considerando suas condições geográficas e ambientais? Resposta: A área atingida pela Faixa de Domínio para construção da Via de Contorno de Florianópolis representa 9,83 % da área total da matrícula do terreno. O percentual de utilização do remanescente desta mesma área é de 19,74%.



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11) Queira o Sr. Perito informar qual a localização da área com relação aos centros urbanos mais próximos? Resposta: Fica a cerca de 11,00 Km do centro da cidade de Biguaçu, e 9,0 Km, da Rodovia SC 101. (ver mapa Google no corpo do presente Laudo pericial)

12) Pede-se o Sr. Perito proceder diagnóstico de mercado da região onde o imóvel está inserido? Resposta: O desempenho de mercado de terrenos em Biguaçu/SC encontra-se aparentemente recessivo, em razão da atual conjuntura econômica que atingiu o mercado imobiliário. Em função das características do terreno, e sua localização, com infraestrutura parcial, situado a 9,0 km da BR 101 e 11 Km da Prefeitura Municipal de Biguaçu - SC, centro da cidade, supermercado, farmácia, posto de saúde, e fórum, considera-se que o imóvel apresenta baixa liquidez, aparentemente não existindo especulação nas ofertas em função da estagnação atual do mercado imobiliário, visto que a quantidade de ofertas de bens similares é baixa, e a absorção pelo mercado atual pode ser considerada baixa.

13) Queira o Sr. Perito informar qual a metodologia utilizada na determinação do

valor de mercado da área objeto da presente desapropriação? Resposta: Respondido no corpo do presente Laudo Pericial

14) Queira o Sr. Perito detalhar a pesquisa de mercado realizada, citando as

fontes consultadas e a sua perfeita identificação com a caracterização de cada um dos dados da amostra?

Resposta: Respondido no corpo do presente Laudo Pericial e anexo.

15) O Requerido exerce algum tipo de atividade no imóvel? De que tipo? Há

quanto tempo? Resposta: O Requerido desenvolve atividade pecuária, com a criação de bovinos.



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16) Queira o Sr. Perito Judicial, de forma clara e objetiva, submeter a pesquisa de elementos comparativos ao tratamento estatístico de dados (tal qual prescrito na NBR 14653: 2), apresentando todos os cálculos efetuados? Resposta: Respondido no corpo do presente Laudo Pericial e anexo.

17) Queira o Sr. Perito Judicial, de forma clara e objetiva, determinar o valor de

venda da fração de terreno a ser desapropriado, atendendo ao grau de fundamentação e de precisão adequados à uma demanda judicial (conforme critérios estabelecidos nas normas acima citadas)? Resposta: Respondido no corpo do presente Laudo Pericial e anexo.

18) Queira o Sr. Perito Judicial, de forma clara e objetiva, determinar o valor de mercado das construções e benfeitorias atingidas, tomando por base o método de quantificação de custos com grau de fundamentação plausíveis numa demanda judicial (conforme NBR 14653:2). Apresentar o memorial da composição de custos que permita a conferência e aferição de todas as operações algébricas utilizadas para obtenção dos valores finais. Resposta: Respondido no corpo do presente Laudo Pericial e anexo.

19) Há desvalorização das áreas remanescentes? Favor justificar a existência ou não de desvalorização do remanescente de acordo com o previsto nas normas de avaliação ABNT? Se afirmativo, mensurá-la? Resposta: Sim, a desvalorização do remanescente está detalhada no corpo do presente Laudo Pericial e na planilha de desvalorização do remanescente em anexo.

20) Queira o Sr. Perito informar o que mais entender importante para o bom entendimento da presente desapropriação? Resposta: Sim, para um melhor entendimento deste Laudo Pericial, solicitamos as partes para inserirem nos Autos os documentos enviados ao Perito por e mail, quais sejam: Foi fornecido por e mail enviado pelo Réu, levantamento planimétrico indicando e descrevendo divergência no alinhamento da divisa sul: “No cadastro da Autopista, o alinhamento da divisa sul está entre 15,30 metros (oeste) e 20,80 metros (leste) deslocado para dentro da fazenda. Dessa



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forma o trecho a ser desapropriado ficará menor em 1.213,71 m²”. O Autor enviou por e mail de projeto geométrico, indicando as passagens que serão executadas, entre as áreas remanescentes 1 e 2 entre os Km 190 + 420 e 190 Km +520: “ No Km 190 + 455 está projetado um bueiro triplo celular de concreto de 2,5 m x 2,5 m que poderá ser compartilhado com a drenagem para a passagem de gado”.

21) Qual o aproveitamento do imóvel dos Requeridos bem como dos demais

contíguos? Resposta: Respondido no corpo do presente Laudo Pericial e anexo.

22) A mutilação dos imóveis (deste e dos demais desapropriados) prejudica a

acessibilidades, causa seccionamentos e afeta o desenvolvimento das atividades econômicas? Resposta: Respondido no corpo do presente Laudo Pericial e anexo.

23) Haverá restrição ao manejo da criação de gado? A desapropriação irá prejudicar a rentabilidade do negócio desenvolvido? Resposta: Respondido no corpo do presente Laudo Pericial e anexo.

24) Considerando que haverá diminuição na área de pastagem, e a bovinocultura

é a principal atividade desenvolvida nas propriedades, calcular o prejuízo e/ou a diminuição do potencial econômico da propriedade. Considerar este valor nos cálculos de indenização da propriedade. Resposta: Respondido no corpo do presente Laudo Pericial e anexo.

25) Como ficará a situação do aproveitamento econômico do imóvel, principalmente em relação á passagem de gado entre as partes remanescentes?

Resposta: Respondido no corpo do Laudo Pericial nos seguintes itens: item 19. Avaliação da Desvalorização da Área Remanescente, e item 20. Cálculo de Mensuração da Desvalorização da área Remanescente.



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26) Considerando que o melhor aproveitamento da área, por todas as suas características, é para construção de loteamento, será possível lotear normalmente o terreno considerando a desapropriação em curso? Qual o prejuízo pela não execução do loteamento na área desapropriada considerando o valor médio dos lotes na região? Resposta: O melhor aproveitamento para área segunda a Prefeitura Municipal de Florianópolis, está descrito no item zoneamento do presente Laudo Pericial: ZEI = USO INDUSTRIAL = Loteamentos com lotes de no mínimo de 5.000 metros com avaliação e aprovação do conselho desenvolvimento municipal, considerando o impacto do tráfego e da infraestrutura da região. Em razão da falta de infraestrutura básica atual da localidade, considerando-se o impacto do tráfego e a infraestrutura da região, o projeto do loteamento atualmente não seria aprovado pelo conselho desenvolvimento municipal, portanto, não há como calcular prejuízos pela não execução do loteamento na área desapropriada.

27) Queira o Sr. Perito levar em consideração na sua avaliação os parâmetros utilizados no laudo pericial dos autos 5028960-69.2014.404.7200, de CASTELO DESCHAMPS EMPREENDIMENTOS LTDA, onde o Perito obteve o valor por metro quadrado compatível com os valores de mercado, considerando que tratam-se de áreas contíguas. Resposta: Prejudicado



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4. ENCERRAMENTO

Concluímos o presente Laudo em 45 (quarenta e cinco) folhas de papel A4, digitadas e impressas de um só lado e 9 (nove) fotografias coloridas, tudo devidamente rubricado pelo Engenheiro que subscreve este Laudo. Segue em anexo: Levantamento Topográfico Planimétrico Georreferenciado Cadastral.

Florianópolis, 29 de novembro de 2016

Engº Civil Márcio A. L. Cavallazzi CREA/SC 17036/4

Perito do Juízo

Engº Agronômo José Shülter CREA/SC 1478-2

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EXMO SR. DR JUIZ DA 3ª VARA FEDERAL DA SEÇÃO JUDICIARIA …