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EXMO SR. DR JUIZ DA 3ª VARA FEDERAL DA SEÇÃO JUDICIARIA DA SEÇÃO JUDICIÁRIA DA COMARCA DE FLORIANÓPOLIS - SC

NÚMERO DO PROCESSO: Nº 5015553-88.2017.4.04.7200/SC AÇÃO: DESAPROPRIAÇÃO AUTOR: AUTOPISTA LITORAL SUL E AGÊNCIA NACIONAL DE TRANSPORTES TERRESTRES (ANTT) RÉU: IVO FERNANDES

Márcio Antônio Lunardelli Cavallazzi, Engenheiro Civil, registrado no

CREA/SC sob o n 17036-4, tendo sido designado para atuar como Perito

do Juízo nos Autos do Processo n Nº 5015553-88.2017.4.04.7200/SC, Ação de Desapropriação, movida por Autopista Litoral Sul e Agência Nacional de Transportes Terrestres (ANTT), contra IVO FERNANDES, tendo procedido às diligências que se fizeram necessárias, vem apresentar as conclusões a que chegou consubstanciada no seguinte Laudo Pericial:



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SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO

2. SOLICITANTE

3. INTERESSADOS

4. PROPRIETÁRIO – OCUPANTE

5. OBJETO

6. FINALIDADE

7. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

8. HISTÓRICO DO PROCESSO

9. PERÍCIA REALIZADA

10. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

11. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL OBJETO DA AVALIAÇÃO

12. DESCRIÇÃO DA ÁREA E BENFEITORIAS OBJETO DA DESAPROPRIAÇÃO LEVANTADA PELA PERÍCIA “IN LOCO”.

13. DESCRIÇÃO DA ÁREA OBJETO DA AVALIAÇÃO

14. EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS

15. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO DE PRODUÇÃO FOTOGRÁFICA DE PROVAS

16. DA AVALIAÇÃO DA ÁREA DESAPROPRIADA



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17. TRATAMENTO ESTATÍSTICO DAS AMOSTRAS

18. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO

19. CÁLCULOS AVALIATÓRIOS DA ÁREA DESAPROPRIADA

20. DA AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO

21. VALOR TOTAL DA ÁREA EXPROPRIADA

22. RESPOSTAS AOS QUESITOS FORMULADOS PELO JUÍZO

23. ENCERRAMENTO

ANEXOS

1. PESQUISA DE MERCADO DE TERRENOS COM FOTOS DE CADA AMOSTRA

2. PLANILHA DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DA AVALIAÇÃO DO TERRENO

3. PLANILHA DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DA AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO

4. PLANTAS DE LOCAÇÃO DA ÁREA EDIFICADA DO IMÓVEL EXPROPRIADO



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LAUDO PERICIAL

1. INTRODUÇÃO

O presente laudo tem por finalidade, mediante verificação “in loco” e estudos técnicos, identificar e calcular o valor do imóvel desapropriado pertencente à Ivo Fernandes, em face da execução do contorno viário de Florianópolis bem como, responder aos quesitos formulados pelo juízo e pelas partes. O imóvel está localizado na Rua Nossa Senhora da Rosa Mística, 531 – Guarda do Cubatão – Palhoça -SC - Planta 302.

2. SOLICITANTE

3ª Vara Federal

Ação de Desapropriação

Processo nº 5015553-88.2017.4.04.7200/SC

3. INTERESSADOS

AUTOR: Auto Pista Litoral Sul e Agência Nacional de Transportes Terrestre (ANTT) RÈU: Ivo Fernandes

4. PROPRIETÁRIO – OCUPANTE

Ivo Fernandes

5. OBJETO

Trata-se de uma ação de desapropriação fundada no Decreto Lei nº 3.365/41, proposta pela Concessionária Autopista Litoral Sul S.A. contra Ivo Fernandes tendo por objeto a desapropriação do imóvel situado na Rua Nossa Senhora da Rosa Mística, 531 – Guarda do Cubatão - Palhoça -SC, necessário a complementação da execução das obras de implantação do Trecho Sul de Contorno de Florianópolis – SC, entre o KM 220 + 217 metros e o KM 233 + 240 metros.



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6. FINALIDADE DO LAUDO

Proceder às diligências que se fizerem necessárias, e apresentar as conclusões

sobre o valor do imóvel desapropriado, e da mensuração da desvalorização do remanescente, se houver, além de responder os quesitos formulados pelo juízo e pelas partes envolvidas no processo.

7. PRESSUPOSTOS, RESALVAS E FATORES LIMITANTES

Este Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas técnicas da

ABNT, Avaliação de Bens, registradas no INMETRO como NBR 14653: 1: 2011 – Parte 1 (Procedimentos Gerais) e NBR 14653: 2: 2011 - Parte 2: (Imóveis Urbanos), e baseia-se: Na documentação fornecida, constituída pelo contrato de locação e seus

anexos;

Em informações constatadas "in loco" quando da vistoria ao imóvel, realizada em 07/02/2018;

Em informações obtidas junto a agentes do mercado imobiliário local. Ressalta-se que se trata de uma avaliação de caráter preliminar, não sendo

necessária neste momento a instalação da perícia com a presença dos procuradores das partes, sendo que eventuais quesitos apresentados pelas partes serão objeto da complementação da perícia no curso do processo, conforme despacho do juízo evento 15.

Na presente avaliação considerou-se que toda a documentação

pertinente encontrava-se correta e devidamente regularizada, e que o imóvel objeto da avaliação esta livre e desembaraçado de quaisquer ônus, em condição de ser imediatamente comercializado.



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Não foram efetuadas investigações quanto à correção dos documentos fornecidos; as observações “in loco” foram feitas com instrumento de medição tipo trena manual, e as informações disponibilizadas foram tomadas como de boa fé.

8. HISTÓRICO DO PROCESSO

Evento 1 - Autopista Litoral Sul S.A. - Proposta de ação de expropriação em uma área de 405,20 m² na propriedade de Ivo Fernandes

Evento 15 – Despacho do juízo determinando que seja realizada avaliação prévia do imóvel expropriado. Evento 30 e 32 – Despacho do juízo nomeando Engº Márcio Antônio Lunardelli Cavallazzi como Perito Judicial, para avaliação de caráter preliminar. 9. VISTORIA REALIZADA

A vistoria na residência do Réu, para o levantamento das medições necessárias

das edificações e do terreno, foi realizada no dia 07 de fevereiro de 2018, com início ás 14:00 hs, pelo Engenheiro Márcio A. L. Cavallazzi, destacando que por se tratar de uma avaliação prévia, comunicamos informalmente o Autor, para acompanhamento da inspeção técnica, quanto ao Réu, este não foi encontrado tanto no telefone ou no endereço fornecidos pela secretária da 3ª vara Federal e existentes nos Autos do processo. Cabe aqui salientar que a perícia foi realizada em caráter preliminar, para uma avaliação prévia, conforme determinou ações do juízo no despacho do evento 15. Foram observadas e analisadas visualmente as seguintes situações referentes ao imóvel para subsidiar a avaliação do imóvel: topografia; acessibilidade, melhoramentos públicos existentes; tipo de uso e ocupação; restrições físicas e limitações legais conforme previsto em legislação pertinente.



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10. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

Aspectos Gerais:

Palhoça é um município brasileiro do estado de Santa Catarina. Faz parte da região metropolitana de Florianópolis, no litoral do estado. Possui, segundo estimativa do IBGE do ano de 2013, uma população de 150.623 habitantes, com área territorial de 395,00 km², sendo o décimo município mais populoso do estado. Palhoça faz limite com as cidades de São José, ao norte, Santo Amaro da Imperatriz a oeste, e Paulo Lopes ao sul, sendo banhado pela baía sul da Ilha de Santa Catarina e o Oceano Atlântico.

A região de localização do imóvel, situado em Palhoça/SC, pode ser acessada pela Rodovia BR 101 Sul com saída em direção à BR 282 em direção a Lages, em cerca de 3,0 km prosseguindo a esquerda sob o viaduto, acessar ao Bairro do Alto Aririu, o imóvel situa-se a 6,1 Km da Rodovia BR 282 e cerca de 6,4 km da Prefeitura Municipal de Palhoça. A região onde está localizado o imóvel se apresenta como área de expansão urbana na Prefeitura Municipal de Palhoça - SC, possuindo infraestrutura parcial, com os seguintes melhoramentos públicos: redes de água, energia elétrica de alta e baixa tensão e possibilidade de acesso á telefonia celular e internet. A via principal de acesso ao imóvel é pavimentada com lajotas, sendo o transporte coletivo eficiente. Escolas, supermercados, farmácias estão a cerca de 2,0 km do local do imóvel.

https://pt.wikipedia.org/wiki/Munic%C3%ADpio

https://pt.wikipedia.org/wiki/Brasil

https://pt.wikipedia.org/wiki/Estados_do_Brasil

https://pt.wikipedia.org/wiki/Santa_Catarina

https://pt.wikipedia.org/wiki/Regi%C3%A3o_metropolitana_de_Florian%C3%B3polis

https://pt.wikipedia.org/wiki/S%C3%A3o_Jos%C3%A9_(Santa_Catarina)

https://pt.wikipedia.org/wiki/Santo_Amaro_da_Imperatriz

https://pt.wikipedia.org/wiki/Paulo_Lopes

https://pt.wikipedia.org/wiki/Ilha_de_Santa_Catarina

https://pt.wikipedia.org/wiki/Oceano_Atl%C3%A2ntico

https://pt.wikipedia.org/wiki/Oceano_Atl%C3%A2ntico



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11. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL OBJETO DA AVALIAÇÃO

Endereço: Rua Nossa Senhora da Rosa Mística, 531 – Guarda do Cubatão

PALHOÇA – SC - CEP: 88135-320

Latitude: -27º 41’ 09,80” Longitude: -48º 41’ 09,74”0

Renda Média Bairro R$ 2.210 – Fonte: IBGE

a) Do Registro de Propriedade do Imóvel

O imóvel não está registrado em cartório de Registro de Imóveis da cidade de Palhoça, o título que a parte Ré dispõe da área expropriada, apresentado nos Autos, é um contrato de compra e venda cuja identificação das partes permutantes é a seguinte:

1. PROEMINENTE VENDEDOR: ZENAIDE JURACI ADRIANO 2. PROEMINENTE COMPRADOR: IVO FERNANDES



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Segundo o contrato apresentado, o PROEMINENTE VENDEDOR, transferiu para o

PROEMINENTE COMPRADOR, em 22 de setembro de 2003, o seguinte imóvel: 1(um) terreno com área total de 360 m² (trezentos e sessenta metros

quadrados) com 15,00 metros de frente confrontando com a Rua Nossa Senhora da Rosa Mística, fundos de 15, 00 metros, com terra de SCL – Investimentos e Participações Ltda, lado esquerdo medindo 24 metros confrontando com terras de Fabiano Donizete da Silva, e lado direito com terras do espólio Amarildo Gonçalves Feliciano

12. DESCRIÇÃO DA ÁREA E BENFEITORIAS OBJETO DA DESAPROPRIAÇÃO LEVANTADA PELA PERÍCIA “IN LOCO”.

Levantamento planimétrico realizado pela Perícia, na ocasião da vistoria pelo Perito

Engº Márcio Antônio Lunardelli Cavallazzi, e pela Arquiteta Juliana O. Amorim - CAU A1 38537-2, com supervisão do Engº Márcio A. L. Cavallazzi. (plantas em anexo), e acompanhamento dos técnicos da Auto Pista Litoral Sul.

Área do Terreno: 418,72 m²

Áreas Edificadas

Residência Unifamiliar de madeira: 55,99 m²

Área de Varanda com piso cerâmico: 6,25 m²

Área do Banheiro de Alvenaria: 3,80 m²

Área Total Edificada: 66,04 m²

Benfeitorias Existentes:

Muro de Blocos de Concreto (fundos): 21,90 m²

Muro de Blocos de Concreto (frente): 11,32 m²

Muro de Alvenaria (tijolo 4 furos chapisco): 40,20 m²



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Viga de Baldrame: 2,50 m³

Padrão de Energia Elétrica: 1(uma) unidade

Poste de Concreto: 1(uma) unidade

Área Britada: 2,00 m³

Portão de Madeira: 4,80 m²

Grade de Ferro: 6,58 m²

Ar condicionado (2)

13. DESCRIÇÃO DA ÁREA DO TERRENO OBJETO DA AVALIAÇÃO

De acordo com o acima exposto á área do terreno do Réu Sr. Ivo Fernandes a ser aplicado para fins do cálculo do valor a ser indenizado é de 418,72 m² (quatrocentos e dezoito metros quadrados e setenta e dois decímetros quadrados).

Rua Nossa Senhora da Rosa Mística, 531 – Guarda do Cubatão – Palhoça - SC



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13.1 Áreas Remanescentes Não há área remanescente.

13.2 Localização: Rua Nossa Senhora da rosa Mística, 531 – Guarda do

Cubatão – Palhoça –SC – Planta 302.

13.3 Topografia: A topografia do terreno com frente para a Rua Nossa Senhora da rosa Mística, é plana.

13.4 Superfície: O terreno possui superfície seca.

13.5 Acesso ao Imóvel: Acesso ao imóvel é realizado via Rodovia BR 101 Sul com saída à BR 282 em direção a Lages, por cerca de 3,0 km prosseguindo a esquerda sob o viaduto, acessar ao Bairro do alto Aririu na Avenida São Cristovão, em seguida a esquerda na Rua Jorge Marcelino Coelho, em direção ao campo de futebol do Cruzeiro do Sul, o imóvel situa-se a 20 metros à esquerda na Rua Nossa Senhora da Rosa Mística, nº 531.



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13.6 Viabilidade

ZONEAMENTO URBANO PLANO DIRETOR DE PALHOÇA: LEI Nº 15/1993 LEI Nº 16/1993 – DISPÕE SOBRE O ZONEAMENTO DE USO E OCUPAÇÃO DO TERRITÓRIO DO MUNICÍPIO DE PALHOÇA DE SANTA CATARINA

LOCALIZAÇÃO: RUA NOSSA SENHORA DA ROSA MÍSTICA, 531 – GUARDA DO CUBATÃO – PALHOÇA - SC

Lei

Zoneamento

Nº Máximo de

Pavimentos

Coeficiente de aproveitamento

Máximo

Taxa de ocupação Máxima(%

)

Taxa de impermeabilização

Máxima (%)

Afastamento Frontal

16/1993 ARP 1 4,0 2,0 50 - 4,00 metros

ARP 1: Áreas Residencial Predominante

LEI Nº 4300, DE 05 DE OUTUBRO DE 2015.

ADEQUAÇÃO DOS USOS E ATIVIDADES AS ÁREAS ARP 1: Permissão para os seguintes Usos e Atividades: Residências Unifamiliar e Residenciais Multifamiliares;

ÁREA TOTAL DO TERRENO: 418,72 m²



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14 EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS As edificações erguidas sobre o terreno não se encontram averbadas, do 1º ofício de Registro de Imóveis da comarca de Palhoça. Tipo da Edificação erguida sobre o terreno atingida pela faixa de domínio e

Benfeitorias.

Tipologia: Residencial: A edificação construída nos fundos do terreno é residencial unifamiliar, situada de frente para a Rua Nossa Senhora da Rosa Mística, com fundação em baldrame e blocos de concreto, com fechamento das paredes em madeira, com exceção do banheiro social que foi construído em alvenaria. A cobertura é em telhas de fibrocimento 5,0 mm e telhas de barro, sem laje, com forro de PVC

Fundação: Superficial Rasa – Blocos de Concreto e Baldrame Utilização: Residencial Idade aparente Casa Residencial: 25 anos Estado de Conservação: Edificação residencial (casa): entre reparos simples e

importantes. Padrão de Construção: Baixo - consoante estudo “edificações – valores de

vendas” do IBAPE/SC Área Total Edificada: 66,04 m²

Benfeitorias Existentes

Muro de Blocos de Concreto (fundos): 21,90 m²

Muro de Blocos de Concreto (frente): 11,32 m²

Muro de Alvenaria (tijolo 4,0 furos chapisco): 40,20 m²

Viga de Baldrame: 2,50 m³

Padrão de Energia Elétrica: 1(uma) unidade

Poste de Concreto: 1(uma) unidade

Área Britada: 2,00 m³

Portão de Madeira: 4,80 m²



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Grade de Ferro: 6,58 m²

Aparelhos de ar condicionado split (2) 15 RELATÓRIO DE PRODUÇÃO FOTOGRÁFICA DE PROVAS

Foto 1: Vista da frente do imóvel Foto 2: Vista da casa e terreno do imóvel expropriado.

Foto 3: Vista frontal ao imóvel e área britada. Foto 4: Vista lateral direita da casa em madeira



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Foto 5: Vista lateral esquerda do imóvel em madeira e aparelhos de ar condicionado(2)

Foto 6: Detalhe do banheiro social construído em alvenaria.

Foto 7: Vista do bloco de concreto. Foto 8: Vista dos blocos de concreto para sustentação da edificação.



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Foto 09: Vista da varanda com piso cerâmico frontal ao imóvel.

Foto 10: Vista do portão de madeira.

Foto 11: Vista do poste de concreto Foto 12: Detalhe do padrão de energia elétrica.



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Foto 13: Vista do muro lateral esquerdo construído com tijolos 4 furos com chapisco.

Foto 14: Vista do muro de bloco de concreto nos fundos

16 DA AVALIAÇÃO DA ÁREA E DESAPROPRIADA

16.1. Diagnóstico do Mercado:

O desempenho de mercado de terrenos em Palhoça/SC encontra-se aparentemente com sinais de melhora, em razão das mudanças da atual conjuntura econômica que atingiu o mercado imobiliário. Em função das características do terreno, sua localização, com infraestrutura parcial, situado a cerca de 6,4 Km do centro da cidade, considera-se que o imóvel apresenta baixa liquidez e com baixa a absorção pelo mercado atual, em função de não possuir escritura pública, aparentemente existindo especulação nas ofertas.

16.2. Metodologia aplicada

No presente Laudo de avaliação foi aplicado o Método Evolutivo para realizar

avaliação do imóvel conforme descrito abaixo:

Método Evolutivo: Composição do valor total do imóvel avaliando obtido através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerando o custo de



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reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja:

VI = (VT + VB).FC

VI = valor do imóvel VT = valor do terreno VB = valor da benfeitoria FC = Fator de comercialização: Admite-se que pode ser maior ou menor que a unidade em função da conjuntura do mercado na época da avaliação.

AVALIAÇÃO DO TERRENO

Para avaliação do valor do terreno foi aplicado o método comparativo direto de

dados do mercado, previsto no subitem 8.2.1 da NBR 14653-2: 2011, baseado no processo de inferência estatística, com adoção de modelo de regressão múltipla, pelo fato de existir elementos assemelhados na região, quer por suas dimensões e área, como por seu aproveitamento. Foram realizadas pesquisas de mercado na região, para composição de uma amostra representativa de dados de mercado com características, semelhantes às do avaliando. Na estrutura da pesquisa foram eleitas variáveis relevantes para formar um modelo, e explicar a formação de valor, estabelecendo as relações entre si com a variável dependente.

AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS

Para avaliação das Benfeitorias foi utilizado o método de quantificação de custo, que consiste na apropriação do valor das benfeitorias através da reprodução do seu custo. Para avaliação das benfeitorias foram considerados os valores do SINAPI – Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices de Construção Civil para o mês de referência. O BDI estabelecido foi de 27%.



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16.3 Programa utilizado

Para avaliação do valor venal do terreno, utilizamos para tratamento dos dados um

“software” denominado TS-Sisreg, no qual os dados são lançados em uma planilha e recebem tratamento matemático – estatístico a fim de formar um modelo matemático que relacione aquelas informações segundo as técnicas convencional e científica adotadas pela engenharia de avaliações.

16.4 Coleta de Dados

Para conclusão dos cálculos avaliatórios, utilizamos como metodologia para avaliação do valor de mercado de terrenos na região, o Método Comparativo de Dados do Mercado. A avaliação foi efetuada de acordo com as Normas Brasileiras de Perícias e Avaliações (NBR 14653 – 2: 2011). O problema, que se apresenta, conforme já dito, é o de avaliar para venda à vista, referente à FEVEREIRO 2018, 1 (um) terreno pertencente á Ivo Fernandes, localizado no Município de Palhoça no lugar denominado Alto do Aririu – Guarda do Cubatão, realizamos pesquisa na região, para obtenção de eventos do mercado semelhantes aos imóveis avaliando, foram consultados jornais/classificados locais, imobiliárias e corretores independentes. Ressaltamos que foram coletados, 41 (quarenta e uma) amostras em oferta na região, para a análise do valor de venda.



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Formou-se rol de elementos, conforme apresentado acima, cuja planilha completa com as pesquisas das amostras dos terrenos com fotos se encontram

descritas em anexo.



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17 TRATAMENTO ESTATÍSTICO DAS AMOSTRAS

MODELO: Terrenos Palhoça Data: 20/02/2018

CARACTERÍSTICAS DA AMOSTRA

DADOS VARIÁVEIS

Total da Amostra : 41 Total

: 5

Utilizados : 41

Utilizadas : 5

Outlier : 1 Grau Liberdade : 36

MODELO LINEAR DE REGRESSÃO – Escala da Variável Dependente: ln(y)

COEFICIENTES VARIAÇÃO

Correlação : 0,86133 Total : 4,30343

Determinação : 0,74188 Residual : 1,11079

Ajustado : 0,71320 Desvio Padrão : 0,17566

F-SNEDECOR D-WATSON

F-Calculado : 25,86784 D-Calculado : 2,41811

Significância : < 0,01000 Resultado Teste : Não auto-regressão 98%

NORMALIDADE

Intervalo Classe % Padrão % Modelo

-1 a 1 68 70

-1,64 a +1,64 90 92



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-1,96 a +1,96 95 97

MODELO UTILIZADO NA ESTIMATIVA DE VALOR (Média)

Y = 264,814225 * 2,718(-0,000000 * X

1 ² ) * 2,718(-1042124,691501 * 1/X2 ² ) * 2,718(0,306008 * X

3) *

2,718(0,002846 * X4 ² )

MODELO DE ESTIMATIVA – PRINCIPAIS INDICADORES

AMOSTRA MODELO

Média : 465,25 Coefic. Aderência : 0,71822

Variação Total : 1210429,21 Variação Residual : 341079,36

Variância : 29522,66 Variância : 9474,43

Desvio Padrão : 171,82 Desvio Padrão : 97,34



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GRÁFICO DE ADERÊNCIA (Valor Observado X Valor Calculado)

Histograma de Resíduos Padronizados X Curva Normal Padrão

Distribuição de Valores Ajustados X Resíduos Padronizados



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DESCRIÇÃO DAS VARIÁVEIS X1 Área total Tipo: Quantitativa Amplitude: 200,00 a 1620,00 Impacto esperado na dependente: Negativo 10% da amplitude na média: -1,05 % na estimativa

X2 Localização Tipo: Proxy Amplitude: 2089,20 a 3659,06 Impacto esperado na dependente: Positivo 10% da amplitude na média: 1,98 % na estimativa

X3 Atratividade local



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Tipo: Código Alocado Amplitude: 1 a 3,00 Impacto esperado na dependente: Positivo 10% da amplitude na média: 6,31 % na estimativa Micronumerosidade: atendida.

* Vocação Tipo: Dicotômica Isolada Amplitude: 0 a 1 Impacto esperado na dependente: Positivo Micronumerosidade: atendida.

* Pavimentação

Tipo: Dicotômica Isolada Amplitude: 0 a 1 Impacto esperado na dependente: Positivo Micronumerosidade: atendida.

X4 Gabarito Tipo: Quantitativa Amplitude: 2,00 a 12,00 Impacto esperado na dependente: Positivo 10% da amplitude na média: 2,45 % na estimativa



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Y Preço Unitário Tipo: Dependente Amplitude: 216,67 a 1.100,75 Micronumerosidade para o modelo: atendida.

PARÂMETROS DE ANÁLISE DAS VARIÁVEIS INDEPENDENTES

VARIÁVEL Escala Linear T-Student

Calculado

Significância (Soma das Caudas)

Determ. Ajustado (Padrão = 0,71320)

X1 Área total x² -1,09 28,09 0,71166

X2 Localização 1/x² -1,19 24,25 0,71001

X3 Atrativida local x 4,78 0,01 0,54416

X4 Gabarito x² 2,96 0,54 0,65316



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MATRIZ DE CORRELAÇÃO ENTRE VARIÁVEIS (Valores em percentual)

• MATRIZ SUPERIOR – PARCIAIS

• MATRIZ INFERIOR – ISOLADAS

Var

iáv

el

Fo

rma

Lin

ear

Áre

a to

tal

Lo

cali

zaçã

o

A

trat

ivid

a lo

cal

Gab

arit

o

Pre

ço U

nit

ário

X1 x² 3 6 55 18

X2 1/x² -12 33 4 19

X3 x 15 -67 7 62

X4 x² 53 -41 48 44

Y ln(y) 17 -65 81 61

Dados do imóvel avaliado:

Área total 360,00 m²

Localização R$ 2.174,75/ m²

Atratividade local 2,00

Gabarito 4,00 Valores da Média para 80 % de confiança

Preço Unitário Médio: R$ 406,18 / m²

Preço Unitário Mínimo: R$ 385,30/m²

Preço Unitário Máximo: R$ 428,20/m² Precisão: Grau III Fundamentação: II



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Média:

Preço Unitário =264,81423 *e ^ (-7,2781032e-08 *Área total² ) *e ^ (-1042124,7 *1/Localização² ) *e ^ (0,30600846 *Atrativida local ) *e ^ (0,0028461684 *Gabarito² )



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17.1 Verificação dos pressupostos do modelo

Após os tratamentos, homogeneizações e testes através de estatística

inferencial, obteve-se o modelo de regressão, onde as seguintes variáveis mostraram-se consistentes e significativas.

Valor Unitário (R$/m²): Variável dependente, representando o valor unitário de cada elemento, ou seja, a relação entre o valor de mercado e sua respectiva área. Amplitude da amostra aproveitada: R$ 372,41/m² a R$ 413,77/m²

Área Total: variável independente quantitativa, a medida que aumenta a área diminui o preço unitário. Amplitude da amostra: Amplitude: 200,00 m² a 1.620,00 m²



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Localização: Variável qualitativa explicada através de uma prox, refere-se à rendado do bairro em que está localizado o imóvel, cujo dados foram pesquisados no IBGE: Amplitude da Amostra: R$ 2.089,20 a R$ 2.659,06

Gabarito: Variável quantitativa, cujo índice foi extraído do zoneamento do Plano Diretor da cidade de Palhoça/SC, variável se apresentou importante e foi utilizada no modelo. Amplitude: 2,00 a 12,00 Pavimentos



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Atratividade Local: Variável qualitativa explicada através de um código alocado, no qual foi atribuído o valor 1,0 para atratividade baixa; 2,0 para atratividade média, e o valor 3,0 para atratividade alta.



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O modelo inferencial que mostrou melhor ajuste aos pontos da amostra encontra-se detalhadamente e apresentado memória de cálculo em anexo, resumidamente é apresentado a seguir:

Modelo da Regressão Média: Preço Unitário =264,81423 *e ^ (-7,2781032e-08 *Área total² ) *e ^ (-1042124,7 *1/Localização² ) *e ^ (0,30600846 *Atrativida local ) *e ^ (0,0028461684 *Gabarito² )

Correlação do Modelo Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,861326 Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,741882 Coeficiente r² ajustado .................... : 0,718216 Classificação : Correlação Forte

O modelo explicitado acima apresentou coeficiente de correlação forte (R = 0,861326) e coeficiente de determinação (R2 = 0,741882). Num modelo de regressão múltipla, como é o caso, é desejável que o módulo do coeficiente de correlação entre a variável dependente e as variáveis independentes seja próximo da unidade. O quadrado do coeficiente de correlação ajustado resulta no coeficiente de determinação, que indica o poder de explicação do modelo em função das variáveis independentes consideradas. No presente caso, o coeficiente de determinação encontrado (R2 = 0,741882), indica que 74,18 % da variabilidade dos preços observados são explicadas pelas variáveis utilizadas (área, gabarito, atratividade local, localização) e que a diferença para a unidade (100%) é decorrente de variáveis não utilizadas e possíveis imperfeições da amostra.

17.2. Linearidade A linearidade do modelo é realizada pela análise dos valores observados para a variável dependente versus cada variável independente, analisando o comportamento gráfico da variável dependente em relação a cada variável independente, ou seja, pela análise do comportamento do mercado com o comportamento atribuído para cada



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variável. O presente laudo atende a este pressuposto, o que pode ser verificado através dos gráficos de comportamento das variáveis que integram o Tratamento Estatísitico.

17.3. Normalidade A verificação da normalidade foi realizada pelos seguintes instrumentos:

a) Análise do gráfico de resíduos padronizados versus valores ajustados, com os pontos dispostos aleatoriamente.

b) Comparação das frequências relativas dos resíduos amostrais nos intervalos de [-1;+1], [-1,64;+1,64], [-1,96;+1,96], com as probabilidades de distribuição normal padrão nos mesmos intervalos, ou seja, 70,0 %, 92,0 % e 97,0 %.

c) Exame do gráfico dos resíduos ordenados padronizados versus quantis da

distribuição normal padronizada, que deve se aproximar da bissetriz do primeiro quadrante.



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17.4. Homocedasticidade A verificação da homocedasticidade pode ser feita graficamente, plotando os resíduos contra os valores estimados pela reta de regressão, a ausência da mesma pode levar muitas vezes, o avaliador a desprezar variáveis fundamentais no modelo, sendo que a presença da heterocedasticidade não permite a construção de intervalos de confiança válidos para o parâmetro da equação. O modelo adotado apresentou a variância constante dos resíduos.

17.5. Autocorrelação

O resíduo de uma observação não é correlacionado com os resíduos de outra

observação. Foi efetuada a análise visual dos resíduos, observando-se que são

independentes e não correlacionado.

17.6. Multicolinearidade

A verificação da multcolinearidade é realizada pela análise da matriz das correlações que retrata as dependências lineares de primeira ordem entre as variáveis independentes, com atenção especial para resultados superiores a 0,80. No presente laudo não há resultados superiores a 0,80 na correlação entre as variáveis independentes, indicando ausência de multicolinearidade.

17.7. Especificação da Avaliação



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De acordo com a Norma NBR 14653-2: 2011, as avaliações devem ser especificadas de acordo com a fundamentação e a precisão. A fundamentação é função do trabalho avaliatório com o envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais. A precisão depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da conjuntura de mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da metodologia e dos instrumentos utilizados. Na presente avaliação, conforme a tabela que integra o Tratamento estatístico das amostras, a pontuação obtida para o método utilizado (comparativo direto de dados de mercado), permite enquadrar a especificação do laudo, de acordo com mencionada norma, no grau de fundamentação II e precisão III. 18. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: Terreno com área total de 418,72 m²

PLANILHA COM GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DO TERRENO EM ANEXO

19. CÁLCULOS AVALIATÓRIOS DA ÁREA DESAPROPRIADA

TERRENO

Por determinação da Norma ABNT NBR – 14653 – 2: 2011, o valor final da avaliação determinado através de inferência estatística – COM UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR, tem que estar contido em um intervalo de confiança fechado de no máximo 80%. O modelo adotado foi linearizado e a variável dependente foi transformada para escala logarítmica, sendo que a estimativa central utilizada foi á média, fidelizando assim o fenômeno explicado e apresentando coerência com as crenças estabelecidas a priori por este signatário. O exposto acima reflete a valorização territorial na região onde está inserido o bem avaliando. Os



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limites mínimo, máximo e médio, que podem ser adotados estão descritos no item 14 – Tratamento Estatístico das amostras – item Formação de Valores.

O modelo utilizado foi : Preço Unitário =264,81423 *e ^ (-7,2781032e-08 *Área total² ) *e ^ (-1042124,7 *1/Localização² ) *e ^ (0,30600846 *Atrativida local ) *e ^ (0,0028461684 *Gabarito² )

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:

LIIMITE INFERIOR: R$ 385,30/ m²

VALOR ADOTADO: R$ 406,18 /m²

LIMITE SUPERIOR: R$ 428,20/m²

No presente trabalho, adotamos o valor médio do intervalo de confiança, por entender que é valor mais provável de mercado do bem avaliando.

Valor Unitário Médio Adotado: R$ 406,18/m²

Valor do Terreno atingido pela faixa de domínio da Rodovia

Vt = Área atingida da faixa de domínio x Valor Unitário Vt = 418,72 m² x R$ 406,18/m²

VALOR DO TERREN0 = R$ 170.075,68

VALOR DO TERRENO:

R$ 170.000,00

(cento e setenta mil reais)



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20. DA AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO

Foto 15: Vista frontal da edificação

Método da quantificação de custos: Utilizado para identificar o custo de

reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou por orçamento detalhado, com identificação das fontes consultadas.

Para apuração do custo de construção, pode ser aplicado o modelo previsto na ABNT NBR 14653-2, representado a seguir:

O orçamento final por m² (OF) da edificação, incluindo todos os custos,

é calculado pela seguinte modelo matemático:

C = {CUB + [OE + OI + (OFe – OFd)/S ] (1 + A)(1+F)(1+L)

Onde: C = é o custo unitário de construção por metro quadrado de área equivalente de construção.

Custo Unitário Básico desonerado não considerando a incidência dos

20% da previdência social, fornecido pelo Sinduscon-SC, considerando no caso ora abordado uma edificação residencial de padrão baixo, que melhor se



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assemelha a edificação sobre o terreno. Os preços dos materiais de construção foram coletados entre vários fornecedores da Grande Florianópolis e os valores da mão de obra pesquisados por sindicatos regionais conveniados. Na formação destes custos unitários básicos não foram considerados o baldrame de fundação, e equipamentos e instalação, tais como: ar condicionado, muros, portões, entre outros. Estes valores foram considerados através de pesquisa no comércio da região para equipamentos similar.

Os valores abaixo se referem aos Custos Unitários Básico de Construção

(CUB/m²) , calculados de acordo com a Lei Fed nº 4.591, de 16/12/1964 e com a Norma Técnica NBR 12.721:2006 da ABNT, e são correspondentes a fevereiro de 2018.

CUB – Custo Unitário Básico (desonerado): R$ 1.467,06 /m² – Residencial, Padrão Baixo (R-1), para o mês de fevereiro 2018.

OE = Orçamento para elevadores quando existentes OI = Orçamento de instalações especiais OFe = Orçamento de fundações especiais OFd = Orçamento de fundações diretas S = área equivalente de construção: Admitida com área real privativa. F = Percentual aos custos financeiros durante o período da construção: considerando a duração da obra em 5,0 meses, com juros de 12% ao ano: 5% A = Taxa de administração da Obra = 10,00% L = Percentual correspondente ou remuneração da construtora = 12,00 % D = Fator de depreciação de Ross – Heidecke, que levam em conta a idade aparente e o estado de conservação.

ASSIM TEMOS:

1. Edificação: Residencial

CUB = R$ 1.467,06/m² - Residencial

OE = Orçamento para elevadores (1) = R$ 0,00



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OI = Orçamento de equipamentos e instalações especiais: R$ 11.220,00

(depreciado).

Muro de Blocos de Concreto (frente/fundos): 33,22 m² = R$ 2.300,00

Muro de Alvenaria (tijolo 4,0 furos chapisco): 40,20 m² = R$ 3.600,00

Viga de Baldrame: 2,50 m³ = R$ 400,00

Padrão de Energia Elétrica: 1(uma) unidade = R$ 1.200,00

Poste de Concreto: 1(uma) unidade: R$ 650,00

Área Britada: 2,00 m³ = R$ 140,00

Portão de Madeira: 4,80 m² = R$ 180,00

Grade de Ferro: 6,58 m² = R$ 1.950,00

Realocação de Aparelhos de ar condicionado split (2) = R$ 800,00 *Fonte: tabelas - Sinapi/Deinfra/Outros

S = Área Total Construída da Residência com padrão predominante: 55,99 m²

Assim:

C = {1.467,06 + 11.220,00/55,99x(1,05)(1,1)(1,12) C = {1.467,06 + 200,39}1,27 C = {1.714,71} 1,27 C = R$ 2.117,66/m²

DEPRECIAÇÃO (Método de Ross Heidecke)

Trata-se de um método misto, considerando idade real (ROSS) e o estado de

conservação (Heidecke) O calculo é efetuado através da seguinte fórmula:

O cálculo é efetuado através da seguinte fórmula: D = [ + ( 1 - ) c ] Vd

Onde:

D = Depreciação total



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= 1/2 ( x/n + x 2/n² ) = parcela de depreciação pela idade real já decorrida -

Ross

c = Coeficiente de Heidecke

Vd = Valor depreciável (sem incluir o residual)

Considerando que a edificação encontra-se em estado de conservação reparos simples e importantes, com idade aparente de 25 anos aplicamos o método de depreciação de Ross – Heidecke, utilizando a tabela conjugada da vida útil e estado de conservação temos:

Idade aparente (X): 25 anos Vida útil (n): 60 anos Condições Físicas: Reparos Simples e importante

Aplicando regra de três simples constatamos que a casa de alvenaria com 25 anos de construção, com 60 anos de vida útil, já atingiu 41,66% de sua vida útil. Da tabela de Ross Heidecke: para 42% considerando as condições físicas que requerem reparos simples e importante, temos K = 33,20% (estado “f”)

D = 1-0469 = 0,531

ASSIM TEMOS:

Valor da Casa: R$ 2.117,66/m² x 0,531x 59,79 m² Valor da Casa: R$ 67.232,51 Como temos áreas com padrão diferente: Varanda(1) - Devemos calcular área

equivalente de construção conforme disposto na Norma 12.721/2006 item 4.1.2.2 – Área equivalente de construção: b) 50% das correspondentes áreas reais cobertas de padrão diferente.

Valor do Cub para varanda, = R$ 2.117,66/m² x 0,5 x 0,531= R$ 562,24 m²



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Valor da Varanda = R$ 562,24/m² x 6,25 m² = R$ 3.514,00

VALOR TOTAL DA EDIFICAÇÃO RESIDENCIAL R$ 70.650,00

FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO (FC)

O fator de comercialização que representa principalmente a tendência de valorização do imóvel no mercado local é calculado através da divisão do valor do imóvel (VI) pela soma dos valores estimados do terreno e das benfeitorias (VT + CB). Portanto para o cálculo do FC de uma determinada amostra é necessário primeiramente estimar o valor do terreno e das benfeitorias que compõem este imóvel. De posse desses valores, é possível então determinar o fator de comercialização deste dado.

No caso ora abordado, levamos em conta o item 9.3 – c, da NBR 14653-2: 2011,

que preconiza a utilização do fator de comercialização, admitindo-se que pode ser maior ou menor que a unidade em função da conjuntura do mercado na época da avaliação. Desta forma, entendemos que o mercado imobiliário na região de Florianópolis – SC encontra-se normal, nos levando a arbitrar o valor de 1,00 para o imóvel em questão.

21. VALOR TOTAL DA ÁREA EXPROPRIADA

VI = (VT + VB).FC

VI = valor do imóvel VT = valor do terreno VB = valor da benfeitoria



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FC = Fator de comercialização: Admite-se que pode ser maior ou menor que a unidade em função da conjuntura do mercado na época da avaliação.

VT = R$ 170.000,00 VB = R$ 70.650,00 FC = 1,00

CUSTO TOTAL VALOR (R$) INDENIZAÇÃO DA ÁREA EXPROPRIADA

ATINGIDA PELA FAIXA DE DOMÍNIO R$ 170.000,00

INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS R$ 70.650,00

CUSTO TOTAL R$ 240.650,00

VALOR TOTAL = R$ 240.650,00 (duzentos e quarenta mil seiscentos e cinquenta reais)

22. RESPOSTAS AOS QUESITOS FORMULADOS PELO JUÍZO Observação: Por se tratar de avaliação de caráter preliminar, os quesitos apresentados pelas partes serão objeto de complementação da perícia no curso do processo, conforme despacho do evento nº 15.

QUESITOS DO JUÍZO – AÇÃO DESAPROPRIAÇÃO – VIA DE CONTORNO

1. Os valores apresentados no Laudo de Avaliação elaborado pelo expropriante são compatíveis com os valores de mercado exigidos para o imóvel objeto da desapropriação?



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Resposta: Para o cálculo da área expropriada à diferença do valor total calculado pelo Perito e pelo laudo de avaliação calculado pelo expropriante é de R$ 10.911,56. Este diferença deve-se principalmente ao período em que foi elaborado o Laudo do Autor em janeiro de 2016, além da diferença da área do terreno levantada “in Loco”, por este Perito de 418,72 m² e de 405,20 m² do levantamento do Autor.

2. Existem benfeitorias edificadas sobre a área a ser desapropriada? Em caso positivo, foram devidamente contempladas no valor do imóvel constante do laudo de avaliação elaborado pela expropriante? Resposta: Sim existem benfeitorias edificadas sobre a área a ser desapropriada, estas foram devidamente contempladas no laudo de avaliação elaborado pelo expropriante.

3. É possível informar a que título o expropriado possui a área objeto da desapropriação?

Resposta: O imóvel não está registrado em cartório de Registro de Imóveis da cidade de Palhoça, o título que a parte Ré dispõe da área expropriada, apresentado nos Autos, é um contrato de compra e venda cuja identificação das partes permutantes é a seguinte:

3. PROEMINENTE VENDEDOR: ZENAIDE JURACI ADRIANO 4. PROEMINENTE COMPRADOR: IVO FERNANDES

Segundo o contrato apresentado, o PROEMINENTE VENDEDOR, transferiu para o

PROEMINENTE COMPRADOR, em 22 de setembro de 2003, o seguinte imóvel: 1(um) terreno com área total de 360 m² (trezentos e sessenta metros

quadrados) com 15,00 metros de frente confrontando com a Rua Nossa Senhora da Rosa Mística, fundos de 15, 00 metros, com terra de SCL – Investimentos e Participações Ltda, lado esquerdo medindo 24 metros



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confrontando com terras de Fabiano Donizete da Silva, e lado direito com terras do espólio Amarildo Gonçalves Feliciano.

23. ENCERRAMENTO

Concluímos o presente Laudo em 43 (quarenta e três) folhas de papel A4, digitadas e impressas de um só lado e 15 (quinze) fotografias coloridas, tudo devidamente rubricado pelo Engenheiro que subscreve este Laudo, para que se produza um só fim e efeito de Direito.

Florianópolis, 28 de fevereiro de 2018

Engº Márcio A. L. Cavallazzi CREA/SC 17036/4

Perito do Juízo

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EXMO SR. DR JUIZ DA 3ª VARA FEDERAL DA SEÇÃO …pravaliarengenharia.com.br/wp-content/uploads/2018/04/laudo... · da inspeção técnica, quanto ao Réu, este não foi encontrado