GESTÃO DAS PATOLOGIAS E MANUTENÇÃO DE EDIFÍCIOS manuals/CLOEMC-I-III manuals... · DAS PATOLOGIAS E MANUTENÇÃO DE EDIFÍCIOS Malcolm Thomas Bélgica, Reino Unido, 2014 Projecto

BIBLIOTECA DOS GESTORES DA CONSTRUÇÃO, Leonardo da Vinci: 2011-1-PL1-LEO05-19888

GESTÃO DAS PATOLOGIAS E MANUTENÇÃO

DE EDIFÍCIOS

Malcolm Thomas

Bélgica, Reino Unido, 2014 Projecto financiado com o apoio da Comissao Europeia. A informaçao contida nesta publicaçao (comunicaçao) vincula exclusivamente o autor, nao sendo a Comissao responsável pela utilizaçao que dela possa ser feita.


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Este manual faz parte da Biblioteca dos Gestores da Construção – um conjunto de livros em diversos temas da vasta área de gestão na construção. Os livros foram criados no âmbito dos Projetos Leonardo da Vinci nº.: PL/06/B/F/PP/ 174014; 2009-1-PL1-LEO05-05016 e 2011-1-PL1-LEO05-19888, intitulados: “COMMON LEARNING OUTCOMES FOR EUROPEAN MANAGERS IN CONSTRUCTION, phases I, II and III – CLOEMC” “RESULTADOS COMUNS DA APRENDIZAGEM PARA GESTORES EUROPEUS DA CONSTRUÇÃO, fases I, II e III – CLOEMC”. o Departamento de Engenharia e Gestão de Construção da Faculdade de Engenharia Civil da Universidade Técnica de Varsóvia foi a entidade promotora dos projetos.

As seguintes organizações foram parceiras no projeto CLOEMC I: − AEEBC (Bélgica),

− Universidade Politécnica de Valência (Espanha),

− CIOB (Irlanda),

− PABM (Polónia),

− PBCP (Polónia),

− Universidade de Salford (Reino Unido),

− CIOB (Reino Unido).

O objetivo deste projeto foi criar sete manuais iniciais contendo toda a informação necessária para desenvolver as capacidades da engenharia civil no campo da gestão da construção. Os seguintes manuais foram desenvolvidos no projeto CLOEMC I (entre parêntesis encontra-se uma estimativa do número de horas didáticas necessárias para ensinar os conteúdos de cada manual):

M1: GESTÃO DE PROJETOS NA CONSTRUÇÃO (100),

M2: GESTÃO DE RECURSOS HUMANOS NA CONSTRUÇÃO (100),

M3: PARCERIAS NA CONSTRUÇÃO (100),

M4: GESTÃO DE NEGÓCIOS NAS EMPRESAS DE CONSTRUÇÃO (100),

M5: GESTÃO IMOBILIÁRIA (100),

M6: GESTÃO ECONÓMICA e FINANCEIRA NA CONSTRUÇÃO (240),

M7: GESTÃO DA CONSTRUÇÃO (100).


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Os manuais criados encontram-se disponíveis em três línguas: polaco, espanhol e inglês. Os manuais podem ser usados como material didático para os estudantes de cursos de pós-graduação e estudos regulares nas três línguas. Os graduados dos cursos receberão um certificado reconhecido por todas as organizações – membros da AEEBC, associação de gestores da construção de uma dúzia de países. a representante polaca na AEEBC é a Associação Polaca de Gestores de edifícios, com sede em Varsóvia.

Os parceiros do projeto CLOEMC II foram:

− Universidade Técnica de Darmstadt (Alemanha),

− Universidade do Minho (Portugal),

− CIOB (Reino Unido),

− AEEBC (Bélgica),

− PBCP (Polónia).

No âmbito da segunda parte do projeto desenvolveram-se os seguintes manuais:

M8: GESTÃO DE RISCO (130)

M9: GESTÃO DE PROCESSO – CONSTRUÇÃO DE MÁ QUALIDADE (90),

M10: MÉTODOS INFORMÁTICOS NA CONSTRUÇÃO (80),

M11: PROJETOS EM REGIME DE PPP NA CONSTRUÇÃO (80),

M12: GESTÃO DO VALOR NA CONSTRUÇÃO (130),

M13: PROJETOS DE CONSTRUÇÃO – BOAS PRÁTICAS (80),

Os manuais foram preparados em quatro línguas: polaco, português, alemão e inglês. Os parceiros do projeto CLOEMC III foram:

− Universidade Técnica de Darmstadt (Alemanha),

− Universidade do Minho (Portugal),

− CIOB (Reino Unido),

− Universidade Thomas More Kempen (Bélgica),

− AEEBC (Bélgica),

− PABM (Polónia).


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No âmbito da terceira parte do projeto desenvolveram-se os seguintes manuais:

M14: DUE-DELIGENCE NA CONSTRUÇÃO (100),

M15: PSICOLOGIA E MOTIVAÇÃO NA ATIVIDADE DA CONSTRUÇÃO (100),

M16: ÉTICA E PROFISSIONALISMO NA CONSTRUÇÃO (100),

M17: SUSTENTABILIDADE NA CONSTRUÇÃO (100),

M18: SEGURANÇA E SAÚDE NA CONSTRUÇÃO (100),

M19: GESTÃO DAS PATOLOGIAS E MANUTENÇÃO DE EDIFÍCIOS (100).

Os manuais foram preparados em quatRo línguas: polaco, português, alemão, francês e inglês.

O âmbito de conhecimento apresentado nos manuais é necessário nas atividades dos gestores – engenheiros civis, empresas de gestão nas condições da economia de mercado moderna. Os manuais são aprovados pela associação Europeia AEEEBC como uma base de reconhecimento das qualificações do gestor. o conhecimento moderno apresentado nos manuais, no campo da gestão na construção, é um dos pré-requisitos para se obter os cartões EurBE (Especialista Europeu em Edifícios), um certificado profissional que mostra o nível de qualificação de um gestor de construção na EU. Os manuais destinam-se a gestores – engenheiros civis, estudantes a completar os estudos de pós-graduação “Gestão na construção” e estudantes a completar os estudos na construção. As pós-graduações são um programa reconhecido, e os graduados recebem certificados reconhecidos por 17 organizações nacionais, membros da AEEBC.

MAIS INFORMAÇÃO:

− Acerca do projeto: www.leonardo.il.pw.edu.pl

− Acerca do CARTÃO EurBE: www.aeebc.org


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ÍNDICE CAPÍTULO 1

INTRODUÇÃO E RESULTADOS DE APRENDIZAGEM .............................. 9

CAPÍTULO 2

IMPORTÂNCIA DA MANUTENÇÃO NA CONSTRUÇÃO ......................... 12

2.1. CICLO DE VIDA DA CONSTRUÇÃO E CONCEITOS DE MANUTENÇÃO .......................................................... 12

2.1.1. Defenições de manutenção ............................................................... 12

2.1.2. Os custos do ciclo de vida e a sua relação com a manutenção ......... 16

2.1.3. Estratégia e política de manutenção ................................................. 18

2.1.4. Relação entre as funções de gestão de manutenção ......................... 20

2.2. GESTÃO DE IMÓVEIS E INSTALAÇÕES ......................................... 21

2.2.1. Gestão de imóveis e planos de negócio ............................................ 21

2.2.2. Panos de gestão e manutenção de imóveis ....................................... 22

2.2.3. Levantamentos para planos de gestão de imóveis ............................ 23

2.3. PADRÕES E EXPECTATIVAS ............................................................ 25

2.3.1. Definir padrões aceitáveis ................................................................ 25

2.3.2. Conformidade legal .......................................................................... 26

2.3.3. Aptidão funcional e utilização do espaço ......................................... 28

2.4. SISTEMAS DE MANUTENÇÃO .......................................................... 29

2.4.1. Avaliação de risco e gestão da manutenção ..................................... 29

2.4.2. Manutenção reativa vs. manutenção planeada ................................. 30

2.4.3. Identificar necessidades de manutenção .......................................... 31

2.4.4. Priorizar obras de manutenção ......................................................... 33

2.4.5 Adjudicação de operações de manutenção ........................................ 34

CAPÍTULO 3

TECNOLOGIA DE MANUTENÇÃO .............................................................. 36


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3.1. MECANISMOS DE DEGRADAÇÃO, FALHA E DETERIORAÇÃO ..................................................................................... 36

3.1.1. Tipologia de defeitos de construção comuns ................................... 37

3.1.2. Pesquisa, investigação e diagnóstico ................................................ 40

3.1.3 Avaliação e seleção de reparação ...................................................... 51

3.1.4. Estratégias de prevenção e mitigação de defeitos ............................ 55

CAPÍTULO 4

PLANEAMENTO E FINANÇAS ..................................................................... 58

4.1. O PROCESSO DE PLANEAMENTO DA MANUTENÇÃO ............... 58

4.1.1. Programas de manutenção planeada ................................................ 61

4.1.2. Gestão de custos e finanças .............................................................. 67

4.1.3. Custos e orçamentos ......................................................................... 67

4.1.4. Controlo de custos ............................................................................ 70

4.1.5. Gestão de desempenho ..................................................................... 71

CAPÍTULO 5

INFORMAÇÃO DE MANUTENÇÃO E SUA IMPORTÂNCIA .................... 74

5.1. REQUISITOS E UTILIZAÇÕES DO SISTEMA .................................. 74

5.1.1. Informação para o plano de manutenção .......................................... 81

5.1.2. Informações específicas para a manutenção reativa......................... 86

5.1.3 Informações específicas para gestão de imóveis ............................... 87

5.1.4.Relatórios de gestão .......................................................................... 89

5.1.5. Normalização e fontes de dados ....................................................... 90

5.2. SISTEMAS DE GESTÃO DE IMÓVEIS .............................................. 92

5.2.1. Software de gestão de imóveis ......................................................... 94

5.2.2. CAFM (Sistema de Gestão de Recursos Assistido por Computador) e software de gestão de propriedade .............................. 95


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5.2.3 Modelo de Informação da Construção (Building Information Modelling - BIM)................................................... 97

CAPÍTULO 6

CONSERVAÇÃO, SUSTENTABILIDADE E EFICIÊNCIA ENERGÉTICA ...................................................................... 101

6.1. FILOSOFIA .......................................................................................... 101

6.2. PROTEÇÃO E CONSERVAÇÃO DO PATRIMÓNIO ...................... 104

6.3. PROJETO E CONSTRUÇÃO SUSTENTÁVEIS ................................ 105

6.3. EFICIÊNCIA ENERGÉTICA .............................................................. 107

6.4. METODOLOGIA NACIONAL DE CÁLCULO E CERTIFICAÇÃO ENERGÉTICA .......................................................... 110

CAPÍTULO 7

CASOS DE ESTUDO ...................................................................................... 120

7.1. “TRAINREBUILD” - BÉLGICA ......................................................... 120

7.1.1. “French National Property Owners Association Partnership on Retrofitting” ..................................................................... 124

7.1.2. O Projeto KIQ (Kooperation im Quartier) na Alemanha ............... 125

7.1.3. Associação EN-zyme - Itália .......................................................... 125

7.2. O BUREAU OF INTERNATIONAL RECYCLING - BÉLGICA....... 126

7.3. PATRIMÓNIO RURAL – PAÍS DE GALES ...................................... 127

7.3.1. Reparação do edifício cria eficiência energética ............................ 128

7.3.2. Adaptação para a eficiência energética e sustentabilidade ............. 129

7.3.3. Análise do edifício ......................................................................... 129

7.3.4. Conclusão ....................................................................................... 132

7.4. PESQUISA SOBRE MANUTENÇÃO PLANEADA NUMA GRANDE UNIVERSIDADE - INGLATERRA ............................ 132

BIBLIOGRAFIA ............................................................................................ 137


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CAPÍTULO 1

INTRODUÇÃO E RESULTADOS DE APRENDIZAGEM

A gestão e manutenção de patologias em edifícios tem, sem dúvida, ganho maior reconhecimento como disciplina profissional nos países da União Europeia, devido ao crescimento da dimensão e da natureza do envelhecimento do ambiente construído, aumentando as despesas com a manutenção e renovação, e devido ainda a uma maior divulgação de boas práticas.

A AEEBC (Associação dos Investigadores e Especialistas de Construção Europeus) - cujos membros aconselham os proprietários e utilizadores no projeto, produção, desenvolvimento, remodelação, manutenção e reparação das suas propriedades - tem estado na vanguarda da campanha para unificar as profissões de construção da Europa na gestão e manutenção de patologias na construção.

O seu objetivo não é procurar a harmonização, mas sim estabelecer uma plataforma comum de entendimento entre os Estados-Membros.

Este manual foi patrocinado pela AEEBC e escrito por especialista em construção de edifícios. a estrutura e o conteúdo servem para orientar aqueles que são novos nesta área profissional e para fornecer exemplos e estudos de caso de boas práticas para os profissionais da área.

O manual reflete as diferentes formas de construção vigentes entre os estados europeus do norte e do sul, e lida com a aplicação de princípios, conceitos e metodologias, independentemente das diferenças culturais empresariais, das abordagens tradicionais da indústria e das práticas de aquisição.

Os casos utilizados para ilustração são retirados dos setores público e privado e de uma variedade de tipos de propriedades e usos.

O primeiro capítulo abrange o ciclo de vida do edifício, as definições de manutenção e a importância de estabelecer estratégias e políticas no contexto da gestão de bens de propriedade e planeamento de negócios. São abordadas as mudanças contínuas da natureza das normas de construção e as expectativas do utilizador, em conjunto com os sistemas de manutenção e técnicas que evoluíram para enfrentar os desafios de cuidar e renovar a propriedade.


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Embora as definições de construção de patologias diferem entre organizações, este assunto aborda principalmente os defeitos e as ações corretivas ideais. No capítulo 2, intitulado Tecnologia de Manutenção, as técnicas de gestão concentram-se numa tipologia de defeitos de construção comuns e num modelo para investigar as causas que estão por trás de sinais e sintomas e a identificação de medidas corretivas. Além de tomar uma ação corretiva eficaz, a ênfase é colocada em aconselhar os proprietários sobre as estratégias que evitem a repetição destas falhas.

O Planeamento e Finanças trata de um princípio fundamental da gestão da manutenção, que é incentivar a adoção de uma abordagem planeada para a construção de manutenção ao invés de persistir com a política reativa e não planeada.

Identificar, priorizar, custear e financiar a manutenção são os principais componentes de manutenção planeada. o quarto capítulo também fornece uma introdução à medição e gestão de desempenho neste contexto.

O papel central da tecnologia da informação no processo de gestão de manutenção é o assunto de destaque no capítulo cinco. é analisada a combinação de informações e requisitos de produção com sistemas de gestão de imóveis, assim como o tempo de vida previsto e outras técnicas e métodos para padronizar a gestão de dados.

O desenvolvimento de softwares e dispositivos de telefonia móvel permitiu e facilitou a adoção mais ampla de uma abordagem planeada para a manutenção da propriedade. Neste capítulo são estudadas ferramentas, atuais e futuras, baseadas na web.

O capítulo final explora intervenções de gestão de manutenção para enfrentar os desafios impostos pela construção sustentável e a conservação do meio ambiente construído. é dado particular ênfase na avaliação das medidas para melhorar a eficiência energética dos edifícios, a fim de reduzir o consumo, economizar dinheiro e reduzir a emissão de carbono.

Os estudantes e profissionais que lerem este manual alcançarão os seguintes resultados de aprendizagem:

1. Compreender os conceitos, métodos, técnicas e sistemas que sustentam a manutenção do edifício e o valor da política, estratégia e planos

2. Compreender que a manutenção da estrutura do edifício em bom estado e com um desempenho satisfatório, requer um conhecimento e compreensão dos mecanismos de falha, métodos de investigação, correção eficaz e estratégias preventivas.


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3. A consciência da estratégia de negócio necessária para investir numa abordagem planeada da manutenção do edifício, bem como a aplicação de gestão de desempenho para maximizar a economia de custos e proporcionar uma melhor valia para o dinheiro.

4. Perceber que o planeamento eficaz da manutenção e gestão precisa de ser suportado por uma informação adequada, uma base em evidências e em sistemas de TI.

5. Compreender as implicações e os desafios para a construção alcançar a redução do impacto ambiental dos edifícios.


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CAPÍTULO 2

IMPORTÂNCIA DA MANUTENÇÃO NA CONSTRUÇÃO

2.1. CICLO DE VIDA DA CONSTRUÇÃO E CONCEITOS DE MANUTENÇÃO

2.1.1. Defenições de manutenção

Após a conclusão da construção, os elementos de uma propriedade individual começarão, naturalmente, a deteriorar-se em termos físicos e de desempenho. Além deste processo de envelhecimento natural, podem ocorrer problemas inesperados de desempenho e de insuficiência física, o que se pode definir como deterioração patológica. Consequentemente, há uma necessidade imediata, para o proprietário e ocupante, de pôr em prática um regime de manutenção de forma a prevenir ou atenuar os efeitos de eventuais falhas que podem afetar o funcionamento, uso e valor do edifício. Teoricamente é possível, com um regime de manutenção eficaz no local, prolongar a vida física de qualquer edifício quase indefinidamente, desde que a estrutura resistente do edifício esteja sã.

Cada edifício pode ser considerado como um bem e como um recurso. Pode ser considerado um bem no sentido em que o edifício tem um valor de capital para o proprietário ou investidor que pode apenas querer vendê-lo após a conclusão da obra. Alternativamente, um edifício é claramente um recurso a ser usado pelos ocupantes no fornecimento de serviços e como um meio de produção. De qualquer das formas, a construção é considerada como um bem e/ou um recurso, que deve ser mantida de forma eficaz e economicamente viável, a fim de assegurar que o seu valor não seja afetado e que funcione de maneira satisfatória num sentido funcional.

Existem ainda muitos outros fatores que influenciam a extensão do regime de manutenção adotado num prédio individual, incluindo o terreno e o valor da


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propriedade; fontes de financiamento, a vida funcional e os padrões e expectativas dos utilizadores da construção, os custos de manutenção e de melhoria, os quais influenciam a vida física, económica e funcional do edifício. Neste livro, serão explorados estes fatores de influência.

Para definir o contexto da análise da gestão e manutenção das patologias do edifício, iniciamos com as definições de termos comumente utilizados. a tabela abaixo fornece as definições-padrão adotadas no campo profissional da manutenção do edifício. a terminologia pode parecer confusa devido às diferentes formas de manutenção, mas isto reflete, em parte, o crescente relevo do assunto durante os últimos 20 anos entre as instituições profissionais, indústria, grupos de pesquisa, académicos e governos.

DEFINIÇÕES DE MANUTENÇÃO

Patologia de construção

A patologia de construção é definida como o tratamento sistemático de defeitos de construção, as suas causas, consequências e os seus tratamentos. o objetivo base da patologia de construção é entender os processos de degradação, para definir métodos e ferramentas para facilmente identificar as falhas potenciais (em fase de projeto, e de serviço efetivo), no sentido de encontrar soluções para reduzir os seus efeitos e evitar a todo o custo imprevistos de reparação ou manutenção.

Elemento de construção

Um elemento de construção é uma parte de um edifício ou estrutura com uma função específica, tal como uma parede ou o telhado externo. Os subelementos de um telhado incluem a estrutura, cobertura, isolamento e drenagem.

Manutenção baseada na condição

A manutenção preventiva iniciada como o resultado do conhecimento da condição de um componente, através da monitorização contínua ou de rotina.

Manutenção corretiva

Manutenção realizada após a ocorrência de uma falha e com a intenção de colocar um elemento num estado onde possa executar a sua função de forma segura e eficiente.

Vida económica

A estimativa do número de anos até que um elemento já não represente o método mais económico de realizar a sua função.


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Manutenção

A combinação de todas as ações técnicas e administrativas destinadas à conservação ou restauro de um elemento para um estado no qual possa executar a sua função.

Gestão da manutenção

A organização da manutenção, dentro de uma política estabelecida.

Política de manutenção

Uma declaração escrita pelo cliente, ou pelo seu representante, e que seja aceite pelo proprietário do prédio.

Manutenção planeada

Manutenção organizada e realizada com planeamento, controlo e utilização de registos para um plano pré-determinado. (Nota: a manutenção preventiva faz parte da manutenção planeada, a manutenção corretiva poderá não fazer parte).

Manutenção preventiva

Manutenção realizada em intervalos predeterminados ou com critérios pré-estabelecidos, destina-se a reduzir a probabilidade de falha ou a degradação de um elemento.

Reativa (manutenção responsiva)

As reparações efetuadas numa base ad hoc em caso de necessidade e que não podem ser adiadas para a inclusão em programas de manutenção planeados.

Manutenção programada

A manutenção preventiva realizada de acordo com um cronograma estabelecido, por exemplo: intervalo de tempo, o número de operações, raio de ação.

Fundo de amortização.

Um fundo de amortização corresponde ao dinheiro investido para fornecer fundos futuros no sentido de cobrir o custo das despesas de capital, num futuro próximo ou a longo prazo.

Em qualquer definição de manutenção está implícito o conceito de padrões aceitáveis no cuidado dos edifícios. Este conceito levanta várias questões relacionadas com quem é o responsável pelo financiamento da manutenção, quando e porque é necessário, e na questão das restantes normas de construção aceitáveis ao longo do tempo.


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Gestores de diferentes setores adotaram as definições-padrão de manutenção da indústria e modificaram a terminologia para refletir as suas circunstâncias individuais. Esta prática tem sido seguida na gestão das propriedades do Estado como nas instituições de saúde, escolas, universidades, defesa, governo municipal (local) e aluguer de habitação pública. Vários manuais e orientações sobre a gestão de manutenção predial emitida por órgãos representativos sectoriais, têm procurado refletir as necessidades e desafios enfrentados pelos proprietários, os utilizadores da construção, os financiadores e os organismos legais.

De acordo com a terminologia adotada neste campo, uma questão em particular assumida pelos profissionais, é a relação entre a manutenção e a melhoria. Parece ser lógico incorporar melhorias localizadas na definição de manutenção, como a substituição de elementos usados por elementos novos e eficientes. No entanto, se a intenção é a de adicionar recursos que não estavam presentes anteriormente, - instalação de ar condicionado, por exemplo, onde não existia - então isso deve ser definido como uma melhoria (Lee 2000).

A experiência tem demonstrado que a negligência ou a falta de financiamento dentro de uma organização faz com que haja um défice de manutenção. Se os elementos de construção começam a deteriorar-se assim que o projeto de construção é concluído, idealmente, os proprietários e ocupantes precisam de planear futuras reparações e substituições e criar um fundo de amortização ou um programa de manutenção e o respetivo orçamento. Défice de manutenção é o termo dado à situação onde as reparações e as substituições não acompanham o ritmo da condição de deterioração de um edifício ou a sua conformidade com a regulamentação legal. o planeamento das exigências de manutenção torna-se crítico quando a condição física do edifício se deteriora de tal forma que os serviços de construção têm de ser encerrados, ou quando a saúde e a segurança dos ocupantes é posta em risco. Para evitar que tais situações surjam e por razões de eficiência das empresas em geral, o planeamento prévio da manutenção tornou-se amplamente adotado como a melhor prática em gestão de propriedades e instalações.

Défice de manutenção pode também ser definido como o custo de tornar os bens imóveis que se encontram abaixo de uma determinada condição física definida e/ou nível de conformidade legal, até uma condição-padrão melhorada. Um passo importante a tomar pela equipa de manutenção é a definição de uma condição-padrão apropriada às propriedades sob gestão e prestar aconselhamento sobre um programa de investimento para melhorar a condição das propriedades que não estão dentro desse padrão, trazendo-as para o nível definido. o processo de planeamento da manutenção também deve incorporar medidas preventivas, utilizando técnicas de previsão do ciclo de vida


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e garantindo que o financiamento está adequado para ser utilizado sempre e quando necessário.

As técnicas de avaliação de risco podem ser aplicadas para medir a probabilidade e as potenciais consequências de um evento indesejável ou a potencial ocorrência de uma falha. Um bom exemplo da aplicação de análise de risco na gestão de défice de manutenção pode ser encontrado no setor da saúde de um estado membro europeu (NHS Estates, 2004). As consequências da não realização de reparações e substituições adequadas e necessárias em edifícios hospitalares e instalações médicas são: aumento dos riscos para os pacientes e para a atividade clínica, redução da confiança dos funcionários e dificuldades de recrutamento. Outras consequências incluem uma maior exposição às responsabilidades legais e um agravamento das necessidades de investimento de capital, devido à deterioração acelerada.

A técnica de avaliação de risco aplicada no caso do setor da saúde usa um sistema de pontuação, a classificação dos diferentes riscos numa matriz, definidos por potenciais consequências e pela probabilidade de falha. a matriz de risco abrange critérios nos temas de saúde e segurança, condições ambientais, a construção de funções operacionais e de engenharia. a gravidade das avaliações são classificados numa escala de insignificante a catastrófico, enquanto a probabilidade de falha é classificada com nota baixa se for considerada rara, e elevada, se for considerada como um acontecimento quase certo. Por exemplo, uma pontuação elevada e, portanto maior grau de risco, pode ser atribuída à falta de uma cobertura plana numa uma sala de operações, ineficiente para aquecimento ou arrefecimento do ambiente.

Condições de construção semelhantes, conformidade legal e os sistemas de classificação funcionais adequados, têm sido desenvolvidos e aplicados em outros setores - habitação pública, escolas, edifícios municipais e universidades - para medir os requisitos de défice de manutenção e fazer previsões e planos para as despesas de manutenção.

2.1.2. Os custos do ciclo de vida e a sua relação com

a manutenção

A investigação tem demonstrado que os custos que decorrem durante a vida de um edifício são consideravelmente maiores do que os custos iniciais da construção. Esta conclusão gerou o desenvolvimento de técnicas de custo do ciclo de vida e a sua aplicação na obtenção de melhor valor para o dinheiro


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despendido, onde os custos e as receitas da construção são avaliados na fase de projeto, bem como o investimento de capital inicial.

O princípio do custo durante toda a vida do edifício está incorporado no software de gestão de bens, onde todos os ciclos de substituição de elementos de construção podem ser definidos para diferentes tipos de propriedade e com informações sobre reparações do dia a dia, manutenções cíclicas, e custos de gestão e manutenção. Embora o processo de previsão dos custos e da qualidade do serviço tenha várias dificuldades, é certamente melhor planear o futuro com base na informação disponível do que não planear nada.

A pesquisa frequentemente citada, que demonstra a importância de custear a vida total da construção foi publicada pela Royal Academy of Engineering, nos EUA. Estes perceberam que os custos habituais da posse de um edifício estão na razão de 1:5:200 onde:

− 1 representa os custos iniciais das construções − 5 representa os custos de manutenção − 200 representa os custos operacionais da construção.

Esta proporção foi contestada por uma equipa da University of Reading, em 2004 que, com base nos dados de uma avaliação em três edifícios de escritórios, sugeriu que a razão pode estar mais perto de 1:0.4:12 (Hughes, Ancell, Grüneberg e Hirst, 2004). Este e outros estudos, entretanto, demonstraram que os clientes que se concentram unicamente na redução dos custos de construção, sem ter em conta a manutenção e os custos operacionais, são pouco prováveis de alcançar o melhor valor a médio e longo prazo.

A base do custo do ciclo de vida, em parte, é o reconhecimento de que cada elemento de construção tem um padrão de vida mínimo. Esta informação é reconhecida na pesquisa realizada pelo Building Cost Information Service que publica os valores habituais, mínimo e máximo, da expectativa de vida de vários elementos da construção.

Todas as avaliações de manutenção, devem reconhecer que qualquer previsão que se baseie unicamente no tempo de existência restante de um elemento ou componente, ao invés da sua condição atual - como os materiais e sistemas que podem falhar antes ou além do seu tempo de vida útil previsto - podem ser enganosas. a expectativa de duração de qualquer elemento de construção será altamente dependente de um bom regime de manutenção, onde a aderência às melhores práticas da indústria e as recomendações dos fabricantes devem prolongar o tempo de vida até à próxima substituição. Da mesma forma, o projeto individual, tipo de construção, localização, condições do solo e muitos


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outros fatores influenciam o desempenho e a expectativa de duração, que requer interpretação e julgamento profissional ao avaliar as circunstâncias específicas.

2.1.3. Estratégia e política de manutenção

Todas as organizações com um plano de negócios estratégico devem ter uma seção referente aos imóveis ou às propriedades. As necessidades individuais das empresas e organizações irão ditar as suas exigências para a aquisição de instalações, negociações de arrendamento, adaptação e alienação de bens. Uma parte integrante da estratégia imobiliária será a estratégia de manutenção da propriedade e a política e programa que a sustentam.

Fig. 2.1. Relação entre o programa de manutenção e plano estratégico

A política de manutenção da construção deve incluir uma declaração clara dos objetivos e métodos adequados à manutenção nos edifícios, de acordo com a sua finalidade e utilização, e na preservação do seu valor como um bem construído. Esta declaração de política deve indicar a estrutura sobre a qual todas as operações de gestão de manutenção do edifício se baseiam e, idealmente, deve indicar a expectativa de vida exigida desses bens (RICS 2009).

A política deve estabelecer as diretrizes, nas seguintes áreas: normas de manutenção de edifícios, obrigações legais - especialmente de saúde


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e segurança - controlo orçamental, utilização de empreiteiros, mão-de-obra diretamente empregada e o controle e execução de operações de manutenção e assistência técnica. Os trabalhos de manutenção precisam de ser planeados por um determinado período de tempo e a política de manutenção deve fornecer orientações sobre o âmbito e a extensão do programa de manutenção.

As reparações e manutenções podem ser de importância central para a atividade empresarial do proprietário, e, por essa razão, cada organização deve operar dentro de um quadro estratégico. No setor público, os proprietários podem ser incentivados a prestar serviços de manutenção segundo um nível estabelecido, pois o financiamento para um novo desenvolvimento será condicionado a ter uma estratégia de gestão de bens adequada, no local das reparações e manutenções.

Será utilizado o exemplo de uma organização de aluguer de habitação pública para definir os princípios da adoção de uma estratégia de manutenção. Para esta organização, o plano de negócios define a direção da empresa, a curto e médio prazo, em conjunto com os recursos necessários para atingir os seus objetivos. a estratégia de gestão de bens deve ligar-se à estratégia global da organização para o desenvolvimento de uma reparação, políticas e práticas de manutenção eficazes. o orçamento para reparação e manutenção precisa de ser acessível no contexto do plano de negócios global da organização.

Para desenvolver mais este exemplo de habitação pública, a estratégia de gestão de propriedades irá abordar questões estratégicas, tais como: procura por habitação; a condição do conjunto habitacional; padrões exigidos e as necessidades dos clientes; investimentos, aquisições, alienações e sustentabilidade económica e ambiental. Preparada com o conhecimento do que é necessário investir nas suas propriedades, a organização pode, então, determinar o equilíbrio de opções disponíveis entre demolição, renovação, manutenção e reparação, a fim de atender às necessidades atuais e futuras dos seus clientes e aos objetivos gerais do negócio.

As decisões políticas sobre a aquisição e adjudicação de reparações de construção dentro da organização serão necessários em áreas como:

− Acordos de nível de serviço, por exemplo definição de uma resposta urgente,

− Terciarização de um serviço de reparação ou a sua realização internamente,

− O investimento em centrais de atendimento e apoio ao cliente, − Definição de medidas de desempenho, − Rever as estruturas organizacionais, processos e sistemas.


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2.1.4. Relação entre as funções de gestão de manutenção

A gestão da manutenção do edifício é um processo que pode ser resumido como: a compilação de um plano e programa de manutenção, a implementação desse plano e, em seguida, a avaliação do seu desempenho. Este processo pode ser ainda dividido nas seguintes fases distintas:

− Recolha e compilação de informações sobre a condição física da construção,

− Prioridades e custos das reparações e manutenções, − A realização de concursos e gestão de contratos, − Projeto e programa de gestão,

O avaliador / perito de construção é obrigado a ter habilidades e conhecimentos em diversas áreas, incluindo: gestão da informação, planeamento de recursos, orçamentação, gestão de contratos, gestão de projetos e fiscalização de manutenção e serviços de reparação. Num modelo de gestão de manutenção, as funções podem ser divididas em: tipos de manutenção; tempos (ocorrências cíclicas ou esporádicas), a razão para a manutenção e a forma da atividade de manutenção.

O trabalho do avaliador / perito de construção engloba todo o tipo de serviços de construção e estrutura e depende do tamanho e da complexidade dos imóveis da empresa ou organização. a necessidade de manutenção destes edifícios será conduzida pelos padrões de desempenho pré-estabelecidos, confiabilidade dos requisitos financeiros, de produtividade e de segurança, de acordo com as exigências do negócio. o tipo de atividade de manutenção realizado pode ser preventivo ou corretivo, e as tarefas de manutenção irão variar de um procedimento de controlo para a execução de uma reparação, substituição ou renovação. Estas funções de manutenção diferentes, mas complementares, precisam de ser geridas em diferentes graus em cada negócio e organização.

As funções de gestão de manutenção diferem em termos de complexidade entre as necessidades e os recursos de uma pequena empresa regional e uma grande empresa nacional. Se compararmos a forma de gestão de manutenção entre um grande grupo bancário nacional e uma grande cadeia de retalhistas de mercadorias de baixo valor, regra geral, seria de esperar ver padrões mais elevados de negócios e cliente na primeira, refletida numa abordagem mais sofisticada e profissional para a gestão da manutenção do edifício. Enquanto ambas as empresas são obrigadas a cumprir as obrigações legais e contratuais (arrendamento) e a agir de forma socialmente responsável, o banco vai estar mais propenso a escolher a melhor prática de gestão de manutenção. Isto pode incluir a gestão de risco de forma proativa com as inspeções e avaliações


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programadas, juntamente com uma maior ênfase na gestão de manutenção planeada e preventiva.

2.2. GESTÃO DE IMÓVEIS E INSTALAÇÕES

2.2.1. Gestão de imóveis e planos de negócio

A gestão de imóveis e propriedades é a atividade que garante que o terreno e a construção contribuem o mais possível para alcançar as metas e objetivos de uma empresa ou organização. o planeamento de gestão de imóveis, é um processo de negócio com o objetivo subjacente de alcançar o melhor uso das propriedades e de minimizar os custos dos recursos associados aos terrenos e edifícios. Empresas, serviços públicos e organizações são constantemente confrontados com novos desafios e oportunidades - que são gerados externamente ou internamente - e, consequentemente, precisam de planear o ajustamento a estas mudanças.

O valor da propriedade como um bem e como um recurso para um negócio ou serviço individual varia, mas o imobiliário ou a estratégia de gestão de bens é muitas vezes um dos aspetos fundamentais na formulação de um plano de negócios. a compreensão clara das necessidades da propriedade imóvel é uma pré-condição necessária à elaboração de uma estratégia de gestão de bens.

Os principais benefícios potenciais na elaboração e entrega de um plano de gestão de imóveis são:

− Melhoria da informação sobre os bens de propriedade, − Aumento da consciência dos custos, − Fornecimento de uma plataforma para alcançar uma base de imóveis

sustentável, − Horizonte de planeamento mais longo, − Apoiar a estratégia de negócio na procura de financiamento, − A liberação de capital para reinvestimento ou amortização de dívida, − Redução de custos de funcionamento, − Melhor atendimento ao cliente através de uma melhor acomodação

e localização dos serviços, − Melhoria da condição e utilização da propriedade,


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− Melhoria da produtividade, mudanças na cultura da empresa e facilitação da mudança.

O plano de gestão de bens baseia-se no plano da empresa e aborda potenciais falhas no espaço, o espaço excedente, espaço inadequado ou impróprio; o processo de preparação inclui a avaliação de oportunidades de desenvolvimento, racionalização e reconfiguração da propriedade. Uma parte integrante do conceito de gestão de propriedades aqui adotado, é a adoção de um regime eficaz de gestão de instalações no local, que suporta os objetivos do negócio da organização. Neste contexto, gestão de instalações inclui a aquisição de energia, telecomunicações, segurança, limpeza, recolha de lixo e serviços de escritório. Os objetivos inter-relacionados de gestão de propriedades são:

− salvaguardar os interesses a longo prazo das propriedades, − atender às expectativas e necessidades dos utilizadores da construção, − cumprir a segurança e os requisitos legais associados, − formular uma política de substituição e melhoria para bens imóveis.

2.2.2. Panos de gestão e manutenção de imóveis

O processo de elaboração de um plano de gestão de imóveis para uma propriedade compreende a avaliação da condição física dos materiais de construção e serviços, espaços internos e áreas externas; avaliar a adequação funcional, a utilização do espaço e a satisfação do utilizador; rever os valores de propriedade, venda e aluguer, e a abordagem do uso sustentável das propriedades, a longo prazo.

Bons exemplos de planos de gestão de imóveis devem incluir uma estratégia para gerir as aquisições, alienações, negociação de locação, manutenção de propriedades e gestão de desempenho. a gestão da manutenção na construção deve ser conduzida no sentido da satisfação dos objetivos de negócio do ocupante, tais como: prestação de serviços eficientes e eficazes, garantia da saúde e bem-estar dos ocupantes, melhoria da produtividade dos utilizadores, garantia de que os edifícios permanecem aptos para o efeito e preservam o valor de construção.

O imobiliário produzido para fins de investimento poderia fazer diferentes exigências na gestão de manutenção da propriedade, que é realizada principalmente para a ocupação e utilização, embora estas duas situações não sejam necessariamente incompatíveis. Por exemplo, seria do interesse do proprietário melhorar o nível de permissão de utilização das instalações, mantendo o alojamento segundo um padrão muito bom, o que também poderia


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ser esperado para aumentar o valor da propriedade. Apesar disto, existem algumas circunstâncias em centros urbanos, onde os altos valores do solo e das propriedades questionam a necessidade de um regime de manutenção planeado e rigoroso, quando a remodelação influencia o valor do imóvel, independentemente da condição de um edifício. Da mesma forma, existem circunstâncias em que os crescentes custos de manutenção de um imóvel antigo se tornam economicamente inviáveis em relação ao seu valor residual.

Tem havido uma crescente perceção, especialmente no setor público e em grandes empresas, que os imóveis são uma parte integrante do planeamento de negócios. Para uma empresa operar de forma eficiente, a propriedade que ocupa necessita de funcionar de forma eficaz e isso requer estratégias e políticas eficazes de manutenção.

2.2.3. Levantamentos para planos de gestão de imóveis

Equilibrar a disponibilidade de recursos limitados, com a evolução das necessidades de uma empresa, as exigências da regulamentação legal, mantendo os imóveis num bom estado de conservação são apenas alguns dos muitos desafios dos avaliadores / peritos de construção. Ter uma compreensão clara da condição física das propriedades é fundamental para a segmentação e priorização de despesas, a fim de conseguir um melhor valor na satisfação dessas necessidades organizacionais.

Os levantamentos das condições de construção são a técnica de gestão preferida para avaliar a condição física das instalações de forma abrangente, para aferir a conformidade com o estatuto atual, e para avaliar a eficiência energética, a utilização do espaço e adequação funcional. As informações são inseridas num banco de dados e podem ser atualizadas para fins de planeamento estratégico e muitas vezes são de grande utilidade para fins de manutenções operacionais.

Os dados obtidos neste tipo de pesquisa fornecem informações que permitem definir reparações, manutenções e melhorias no trabalho, custos prioritários e planeados. As informações fornecidas pela pesquisa permitem a tomada de decisões e, assim, os recursos podem ser direcionados para o local onde são mais necessários.

A sobreposição e disposições complementares de diferentes estatutos e regulamentos proporcionam uma oportunidade para os gestores centrarem a sua avaliação e identificarem as prioridades de despesa. Os dados recolhidos a partir desses levantamentos também fornecem a base sobre a qual se pode verificar as inter-relações entre a manutenção e adaptação do edifício.


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As pesquisas multifacetadas das condições da construção normalmente englobam auditorias e avaliações de:

− Estabilidade estrutural do edifício, − Condição física da estrutura do edifício, acabamentos e serviços, − Acessibilidade, particularmente para as pessoas com deficiência, − A avaliação dos riscos de segurança contra incêndio, água e higiene em

geral, − Risco para a saúde, segurança e bem-estar, inclusive materiais

perigosos, − Atualização das plantas, − Os custos de reintegração para valorização do seguro, − Eficiência energética e meio ambiente, − Avaliações para renovação ou melhoria, − Adequação funcional, a utilização do espaço e aptidão à sua finalidade, − Elaboração de registo de plantas e equipamentos mecânicos e elétricos.

A gestão dos projetos de inspeções para grandes imóveis, a fim de fornecer informações de boa qualidade para o planeamento da manutenção, envolve as seguintes fases fundamentais:

− Planeamento inicial e de coordenação, incluindo a obtenção de financiamento,

− Revisão da informação necessária, − Desenvolver um resumo da pesquisa, − Rever as opções de financiamento, − Desenvolvimento das especificações, − Contratação de empreiteiros, − Implementação, incluindo o controlo da qualidade e monitorização do

progresso, − A análise dos dados, elaboração de relatórios e a tomada de posse do

banco de dados da pesquisa.


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2.3. PADRÕES E EXPECTATIVAS

2.3.1. Definir padrões aceitáveis

A condição física dos edifícios tem um impacto direto sobre os utilizadores da construção, que por sua vez afetam o sucesso de um negócio ou a prestação dos serviços operacionais das instalações. Mas até que padrão devemos procurar manter a condição dos edifícios? a resposta a esta pergunta determina o alcance e o conteúdo do trabalho do avaliador / perito de construção. Proprietários e gestores são confrontados com um dilema, que se resume no quadro abaixo, devido ao declínio dos padrões ao longo do tempo, como o envelhecimento dos edifícios, enquanto as expectativas e as necessidades dos utilizadores, simultaneamente, aumentam, resultando numa obsolescência funcional.

Fig. 2.2. Obsolescência funcional em edifícios

Podem ser adotadas diferentes abordagens na definição de padrões de manutenção. Do ponto de vista de um proprietário não pode haver nenhum incentivo financeiro para fazer além do legalmente mínimo e para cumprir com os termos de arrendamento existentes. Este pode ser o caso de um proprietário com imóveis numa rua comercial com pouca procura e que, consequentemente, se torna um local menos lucrativo. Um ocupante por outro lado, em geral,


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procura estabelecer padrões mais elevados de manutenção para apoiar os objetivos do negócio da sua organização. Por exemplo, superfícies internas danificadas num prédio de escritórios devido a fissuras ou humidades geralmente seriam intoleráveis para um ocupante, pois trariam um efeito negativo sobre a moral dos funcionários e a perceção do cliente e poderiam resultar, no futuro, num dano considerável da estrutura e serviços de construção.

Tal como o avaliador / perito de construção tem conhecimento, existe, inevitavelmente, uma disparidade entre as necessidades reais de manutenção de um edifício e do seu financiamento e os recursos disponíveis para atender a essa necessidade. Esta disparidade é uma prova fundamental para uma abordagem planeada da manutenção. a gestão de imóveis e o planeamento da manutenção tornou-se amplamente incluída na cultura do setor público e, em muitas empresas, onde a identificação, quantificação e gestão das necessidades de manutenção futuras são já ações efetuadas. Onde existe um contrato de locação comercial, teoricamente, existe a disciplina de ter um plano de manutenção no local através das responsabilidades representadas na reparação e outras avenças do contrato de locação.

2.3.2. Conformidade legal

Deverá ser estabelecida uma distinção entre o que pode ser chamado de padrão de manutenção desejável e padrão de manutenção essencial. Padrões desejáveis incluem decoração e condições de conforto interno, enquanto a manutenção essencial inclui o cumprimento dos controles legais ou regulamentares, que visam atingir os padrões mínimos aceitáveis de construção, através da aplicação prática dos códigos legais.

O avaliador / perito de construção será envolvido ativamente na implementação nacional e local do planeamento urbanístico e das normas de construção (regulamentos) que se aplicam a novas construções, ampliações e alterações. Estas normas referem-se principalmente à estabilidade estrutural, segurança e saúde (saneamento e segurança contra incêndios) e aos requisitos ambientais, procurando cada vez mais aplicar a sustentabilidade na construção civil. As normas e regulamentos legais mudam ao longo do tempo para conseguirem acompanhar os altos padrões exigidos em áreas como a eficiência energética, segurança contra incêndios e estabilidade estrutural, mas geralmente não são aplicados de forma retrospetiva. Por conseguinte, durante o reinvestimento e os principais programas de manutenção é aproveitada a oportunidade de transformar os imóveis para se tornarem de acordo com as normas legais em vigor.


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Assim que os novos edifícios são ocupados, uma série de outras normas legais podem ser aplicadas, referentes à sua utilização como residências, locais de trabalho, ou como locais de acesso público. São aplicáveis as avaliações de risco relacionados com o cumprimento das normas de saúde, segurança e bem estar (ver o exemplo abaixo). Senhorios e inquilinos podem ter o dever legal de se responsabilizar para com os utilizadores, visitantes e vizinhos independentemente destes serem convidados ou intrusos.

Exemplos de disposições legais relativas aos locais de trabalho, educação, lazer, saúde e outros tipos de instalações:

− As substâncias nocivas e perigosas e materiais de construção, por exemplo, radónio e amianto,

− Segurança elétrica e gás, − Segurança contra incêndios, − Higiene e segurança da água, − Primeiros socorros, − Elevadores e ascensores, − Trabalho em segurança, − Plantas e equipamentos utilizados no trabalho, − Iluminação, ventilação e conforto térmico, − Instalações sanitárias, − Recursos para descanso, refeições, lavagem e roupas, − Acessibilidade para pessoas com deficiência.

Deverá ser estabelecida uma distinção adicional entre normas legais que são impostas pela lei e as normas que são recomendadas como melhores práticas, na orientação que pode acompanhar um estatuto ou que derivam da prática profissional. Um exemplo deste último pode ser a instalação de iluminação de emergência por razões de saúde e segurança como medida de precaução de fogo.

Também pode haver padrões semi- legais promovidos pelo governo nacional, onde é estabelecido um padrão de referência para melhorias publicamente financiadas nos cuidados de saúde, habitação ou educação local. Nestes casos, alcançar os padrões mínimos estabelecidos geralmente determina o nível de financiamento concedido.

Finalmente, existem também muitos aspetos do desempenho do edifício que não estão relacionados com as normas legais e regulamentares, exemplos dos quais incluem a aparência e acabamento interno e externo e a condição física geral da estrutura do edifício. a condição de paredes externas e telhados de um edifício pode ter sofrido negligência ou danos devido à penetração da chuva, mas uma


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ação legal de aplicação só começaria quando as consequências dos defeitos comprometessem a saúde, a segurança e o bem-estar.

Tabela 2.1. Regulamentação legal e defeitos de construção

EFEITOS DOS DEFEITOS NA CONSTRUÇÃO

EFEITOS APLICAÇÃO LEGAL

Estabilidade estrutural Sim

Interrupção aos utilizadores Não Perigos que conduzem à perda do serviço ou perda da utilização da

construção Possivelmente

Aparência Não

Desconforto Não

Adequação à finalidade Não

Valor patrimonial Não

2.3.3. Aptidão funcional e utilização do espaço

Um outro aspeto das normas de construção, que se relaciona com as expectativas de todos os intervenientes, é a aptidão funcional, qualidade e utilização do espaço. a construção é adequada à finalidade? De que forma isso afeta a gestão de manutenção?

A capacidade e a aptidão relacionam-se com a forma como as instalações atendem às necessidades e expectativas dos utilizadores. No caso de escolas e faculdades, por exemplo, de que forma as instalações são adequadas e suficientes para o aumento dos padrões de educação. o tamanho, forma, disposição, ambiente e localização das salas e espaços e a qualidade de equipamentos e infraestruturas podem influenciar diretamente os métodos de ensino, aprendizagem, moral e comportamento.

A adoção de normas mínimas de espaço é uma prática comum em setores como a educação e saúde, proporcionando um ponto de referência para a medição do desempenho do edifício. a gestão da necessidade, layout e uso do espaço em grandes instituições e empresas é um processo em curso, que destaca as oportunidades para a racionalização e remodelação do espaço. Envolve os impactos sobre a calendarização, extensão e financiamento da manutenção.


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a remodelação do espaço interno, por exemplo, vai incluir a alteração do layout dos serviços de construção e os acabamentos do pavimento, paredes e teto. Os trabalhos de manutenção desses elementos, que não são urgentes, podem ser adiados até que o trabalho de melhoria comece.

2.4. SISTEMAS DE MANUTENÇÃO

2.4.1. Avaliação de risco e gestão da manutenção

A avaliação de riscos é parte integrante e essencial da gestão da manutenção e reconhece a possibilidade de eventos inesperados poderem afetar os objetivos de um projeto ou programa. a identificação sistemática e a gestão dos riscos abordam esta análise e fornece uma avaliação da probabilidade de sucesso do projeto. o processo de gestão de risco ajuda a identificar potenciais aumentos de custos considerados inaceitáveis, atrasos ou deficiências no desempenho e reconhece que podem ser tomadas medidas para influenciar as causas e / ou consequências dos riscos, procurando manter o equilíbrio entre as expectativas dos clientes e a solução ideal.

Cada fornecedor de negócios e serviços irá ocupar edifícios e instalações críticas de negócios. As organizações precisam identificar e controlar os riscos que podem levar à perda de um edifício ou instalação, e as medidas de gestão adotadas irão influenciar, por exemplo, a conceção, instalação e manutenção de serviços de construção. Os riscos para os negócios são muitos e variados e podem incluir: inundação, incêndio, segurança, segurança da água, a presença de materiais de construção perigosos e a falha dos serviços críticos de construção. Embora o risco para a vida assuma a prioridade mais alta, as perdas financeiras e a interrupção de operações e prestações de serviços são também de extrema importância.

A gestão do risco também se aplica à garantia do cumprimento da regulamentação legal, evitando a ação penal ou civil. Uma ação de execução ou litígio pode ser lesiva, dispendiosa e prejudicial para uma empresa e por isso processo de gestão de riscos irá recorrer a técnicas de prevenção, planeamento de contingência, transferência e retenção de risco residual.

Gerir os riscos identificados em cada organização irá influenciar os tipos de sistemas de manutenção adotados. As funções críticas do negócio dependem da integridade da envolvente do edifício e da disponibilidade de serviços de


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construção e sua resistência. Esta situação é bem ilustrada pelas TI e pelos equipamentos e sistemas de comunicação para todas as empresas, mas principalmente para aquelas que são baseadas em escritórios. Os resultados das avaliações de risco devem conduzir a empresa a adotar uma abordagem mais planeada para a gestão da manutenção. Todos os proprietários e ocupantes irão manter o controlo de custos de manutenção e gerir os riscos inerentes através de um regime de planeamento.

2.4.2. Manutenção reativa vs. manutenção planeada

A melhor prática profissional sugere que devem ser feitas poupanças e obtidos benefícios financeiros, a médio prazo, assim como uma passagem de posição de despesas predominantemente não planeadas para um orçamento impulsionado pela manutenção planeada. Auditores do governo do Reino Unido estabeleceram uma meta de 75:25 para as organizações do setor público nas despesas anuais de manutenção não planeada.

Ao estabelecer a estratégia de negócio na mudança para um sistema de manutenção mais planeado, um gestor deverá demonstrar evidências de ganhos de eficiência do investimento necessário para implementar um regime de manutenção deste tipo. a plano baseado em inspeções planeadas, com planeamento dos orçamentos, exigindo controlo de custos e revisões regulares de aquisição de manutenção apoiaria a estratégia de negócios.

A manutenção não planeada é caracterizada pela realização de tarefas em reação a uma situação, possivelmente resultantes de avarias prolongadas de serviços de construção ou a necessidade de reparar urgentemente danos que surgiram como consequência de negligência. Tarefas não planeadas podem resultar num trabalho dispendioso, inadequado e insuficiente. Por outro lado, a manutenção planeada é controlada e segue um procedimento reconhecido. Um plano de manutenção para os serviços de construção, por exemplo, pode incluir uma combinação de métodos: preventivo, corretivo, com uma condição base, de oportunidade ou ser pré-determinado por uma imposição de antecedência de calendário (CIBSE 2008).

Um dos objetivos de planear um programa de manutenção é o de assegurar que todos os elementos de construção são mantidos num padrão pré -definido, e que quaisquer defeitos são exaustivamente investigados e corrigidos. Seria de esperar que uma organização tivesse cinco, dez ou mesmo mais programas de manutenção estratégica, em conjunto com um orçamento e um programa de implementação anual mais detalhado.


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A gestão e o planeamento preventivo da manutenção incidem bastante na previsão e prevenção de falhas, antes do surgimento de resultados indesejáveis. Esta abordagem assenta na identificação das necessidades de manutenção com antecedência para que as medidas corretivas necessárias – ações de manutenção, reparação ou substituição - possam ser tomadas de forma eficiente e económica.

A base da manutenção preventiva é, então, a tomada de medidas prévias à ocorrência da falha, sempre que seja possível. Esta pode ser através da reparação das primeiras fissuras na superfície dos pilares e vigas em betão armado, antes do ataque da carbonatação e consequente corrosão das armaduras e destacamento do recobrimento; ou pode-se rejuntar e reparar a face visível da alvenaria em tijolo, para impedir ou reduzir a entrada da água das chuvas, que por sua vez origina o aparecimento de humidade na estrutura, resultando no desenvolvimento de fungos, apodrecimento e perda de resistência estrutural nos elementos em madeira ocultos.

2.4.3. Identificar necessidades de manutenção

O planeamento e a gestão da manutenção baseiam-se no processo de identificação de necessidade. Para determinado imóvel, as necessidades de manutenção devem ser identificadas, como forma mínima de prática, através dos seguintes métodos:

− Condição regular da construção / vistorias de conformidade − Programa de manutenção planeada existente − Falhas e reparações comunicadas pelos utilizadores da construção − Observações de manutenção, reparação e obras de melhoria − As normas legais e cláusulas de reparações

A principal fonte de informação para avaliar a necessidade de manutenção é a condição de construção / vistoria de conformidade legal, feita em intervalos de cinco ou dez anos. o grande volume de informações da avaliação do imóvel é reunido num banco de dados, para análise. As questões do estado do edifício abordadas durante a pesquisa incluem:

− Estado físico e necessidade de manutenção − Estado de degradação de cada elemento − Cumprimento de outros requisitos legais de saúde e segurança

A pesquisa compreende uma organização abrangente e sistemática de inspeção visual de todos os elementos da construção. As reparações e substituções são identificadas, quantificadas, custeadas, priorizadas e programadas com base na


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situação, estado de conservação e expectativa de duração restante, para cada elemento de construção individual. Normalmente, os trabalhos de manutenção identificados serão classificados em: grandes substituições, substituições programadas, reparações e manutenções, substituições menores; redecoração ou remodelação e adaptação.

A avaliação da importância dos imóveis de uma organização deve incluir critérios como a imagem da empresa, juntamente com uma avaliação das consequências do fracasso em sistemas de construção (BISRIA 2000). São realizadas pesquisas das condições da construção, a fim de incluir no plano de gestão de imóveis, a importância relativa do estado de conservação dos elementos de construção contidos em cada propriedade, quando medidos em relação aos padrões de manutenção desejados, podem ser convenientemente representados num sistema de ranking.

Existem vários sistemas de uso comum e todos se relacionam com os padrões adequados de manutenção, adotados por cada organização. Um sistema de classificação típico para o estado de elementos de construção compreende as seguintes categorias: crítico, essencial, importante e desejável.

Num sistema de uso comum a classificação ou codificação tem quatro categorias: bom, satisfatório, pobre e mau. Quando um elemento de construção ou componente está num bom estado de conservação está, por definição, a funcionar como previsto e de forma eficiente.

Os parâmetros para cada elemento de construção individuais - janelas, cobertura do telhado, instalação elétrica - ou são pré-definidos ou estão dentro de determinado padrão. a condição satisfatória significaria que o elemento de construção está a funcionar conforme o esperado, mas demonstrando uma deterioração menor; pobre é definido quando se apresentam grandes defeitos e / ou não funcionam como previsto; mau - consiste no não funcionamento e / ou em sério risco de fracasso iminente.

A política de manutenção da empresa ou organização deve especificar o nível de desempenho do padrão desejado ou mínimo em que um determinado imóvel ou elemento de construção deve ser mantido. Assim, se o conjunto de normas estabelecidas não for suportado, terão de se tomar medidas corretivas para restaurar o elemento ou o edifício, segundo o padrão considerado aceitável pela empresa.


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2.4.4. Priorizar obras de manutenção

Depois de identificar as necessidades de manutenção, os avaliadores e peritos de construção, terão de priorizar requisitos, a fim de melhor alocar os recursos de acordo com os objetivos gerais e os planos estabelecidos pela empresa ou organização.

A avaliação da condição do edifício precisa de abordar a questão de quando os trabalhos de manutenção precisam de ser realizados. Durante este processo, o avaliador / perito de construção tem o dever de informar a organização das consequências do adiamento das despesas em determinadas reparações e manutenções. a importância relativa dos elementos de construção individuais é representada, durante a análise da condição, pelo sistema de classificação descrito acima, que faz parte da metodologia de pesquisa.

São utilizados vários métodos para priorizar obras de manutenção de uma forma metódica e sistemática. Dentro de cada metodologia são definidas prioridades para garantir que a consistência possa ser mantida em toda a carteira de imóveis e compreendida por todos os intervenientes. As prioridades podem basear-se numa das seguintes abordagens:

− A urgência de medidas corretivas e as consequências da falha (ver tabela abaixo)

− Corrigir prioridades, por exemplo, negligência que pode afetar o rendimento atual

− Ação e efeito, por exemplo, uma falha para corrigir um defeito irá resultar num rápido dano consequente e de custo decorrente, ou constituir um problema para os utilizadores de um edifício

− Atributos, por exemplo, estado de construção, condição física, a importância do uso, os efeitos sobre os utilizadores, as implicações de custos ou efeitos sobre a prestação de serviços.

Diferentes metodologias para priorizar obras de manutenção irão atender a diferentes empresas e organizações. Mesmo quando não são explicitamente documentadas, as pequenas organizações estão dispostas a planear as suas ações de manutenção para evitar ou mitigar situações de risco (alto risco de vida e / ou para a propriedade, a não conformidade com a lei, condições perigosas (condições de falhas ou problemas de funcionamento que podem levar a consequências graves), outros riscos menores relativamente à saúde e à segurança e / ou da propriedade ou violação das normas de boas práticas. Os métodos de classificação das prioridades são uma mais-valia quando a ação, para cada categoria, tem um nível máximo de período de tempo estipulado, por


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exemplo, processos urgentes durante esta semana; ações essenciais nos próximos dois anos.

Tabela 2.2. Sistema de codificação para análise das condições da construção

PRIORIZAR PROJETOS DE MANUTENÇÃO

NÍVEL DE PRIORIDADE DEFINIÇÃO

Prioridade 1

Inevitável: o adiamento violaria normas

regulamentares, de saúde e segurança ou

seria significativamente prejudicial

e perturbador para os utilizadores do

edifício

Prioridade 2

Essencial: o adiamento iria aumentar

seriamente o risco de danos

consequentes

Prioridade 3 Urgente: desejável para manutenção do

valor, funcionalidade e utilidade

Prioridade 4

Desejável: para manter os padrões ou

para melhorar a eficiência para aumentar

o valor

O adiamento da manutenção do edifício pode implicar custos de tempo e dinheiro. Atualmene, os sistemas de gestão de propriedades são considerados ferramentas essenciais para permitir o controlo das medidas de gestão, as despesas prioritárias e a monitorização do desempenho. Os itens individuais do trabalho de manutenção podem ser realizados de maneira mais económica, como num único contrato de obras menores em vez de numa base de reparações do dia a dia, da mesma forma as reparações em atraso podem ser executadas no âmbito de projetos de manutenção e renovação planeada.

2.4.5 Adjudicação de operações de manutenção

A prestação eficaz e eficiente de manutenção depende das adequadas estruturas e processos de gestão, bem como da estratégia de intervenção escolhida. a função de gestão de manutenção é realizada por avaliadores / peritos de construção, gestores de propriedade ou instalação, engenheiros de projetos, pessoal interno ou por outros, de acordo com a dimensão, o volume e o tipo de organização ou empresa.


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Há uma variedade de opções disponíveis para as organizações na adjudicação de reparações e manutenções. Cada opção tem as suas vantagens e desvantagens para atender às circunstâncias específicas. Os contratos e os modelos de negócios evoluíram a favor de todas essas opções disponíveis.

Reparações e manutenções podem ser atribuídas a mão de obra empregada diretamente, terciarizada a contratantes ou por uma combinação de ambos. Modelos de aquisição mais inovadores têm evoluído ao longo dos últimos anos através de uma parceria de trabalho entre o cliente e empreiteiros privados e os fornecedores.

Os acordos de parceria com os contratantes podem incluir contabilidade de

livro aberto, colocalização dos locais de trabalho e risco compartilhado. Esta última opção tem como objetivo incentivar as relações honestas e abertas, mas pode-se argumentar que é uma relação intensa de gestão, onde os benefícios podem levar tempo a concretizar e onde as parcerias a longo prazo poderiam não ser competitivas no mercado.

Os consórcios nacionais e regionais podem beneficiar as organizações individuais e os proprietários de edifícios, oferecendo oportunidades para acrescento de valor através do benefício de descontos de fornecedores em compras de grande volume, da racionalização das cadeias de abastecimento, da padronização do uso dos componentes e, podem também influenciar a qualidade e desenvolvimento do produto. o controlo sobre a cadeia de abastecimento é a lógica subjacente à aquisição coletiva e à parceria de trabalho. As recentes restrições financeiras do setor estatal têm impulsionado cada vez mais as organizações a comprar coletivamente e em parceria as manutenções, para reduzir os custos.


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CAPÍTULO 3

TECNOLOGIA DE MANUTENÇÃO

3.1. MECANISMOS DE DEGRADAÇÃO, FALHA E DETERIORAÇÃO

Um defeito de construção pode ser definido como uma falha, deficiência ou incorreção de um elemento de construção, o que afeta negativamente o seu desempenho funcional ou aparência. é essencial especificar que as correções e reparações são tratadas nas causas e não nos sintomas do defeito, para garantir uma solução duradoura. o conhecimento dos mecanismos subjacentes da falha e deterioração é um pré-requisito para a aprovação de um processo de gestão para investigar, diagnosticar e especificar as medidas corretivas. Alguns defeitos de construção decorrem do processo de envelhecimento natural, desgaste e uso normal, mas muitos resultam de uma falha prematura, devido entre outros fatores a um projeto defeituoso, má construção ou falta de manutenção. Isoladamente, um defeito de construção pode ser fácil de quantificar, diagnosticar e reparar. No entanto, alguns sintomas resultam de uma combinação de defeitos que podem descompor as linhas normais de inquérito e investigação. Por vezes, podem estar presentes causas complexas que frustram as tentativas de um investigador resolver o que à primeira vista parecia uma questão simples. Investigações complexas podem surgir em circunstâncias como as seguintes:

− Especificações incorretas dos materiais e / ou inadequadamente pormenorizadas

− Materiais corretos mas detalhes inadequados − Montagem ou utilização incorreta dos materiais − Condições de carregamento ou exposição do projeto inadequadas

utilizadas para fazer cálculos ou previsões de desempenho


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3.1.1. Tipologia de defeitos de construção comuns

A classificação dos defeitos comuns propostos por Addleston (1989) distingue os seguintes tipos: humidade e condensação; movimento e fissuras, subsidência e assentamento; perda de aderência e corrosão e deterioração. Estas cinco grandes categorias, por sua vez podem ser ainda discriminadas por tipo e causa:

1) Humidade e condensação − Condensação - superfície e intersticial, − Humidade retida na construção, − Penetração de chuva, − Aumento da humidade do solo e das águas superficiais, − Fugas de tubagens e de tanques de armazenamento, − Derrames provenientes de equipamentos, − Contaminação por sais higroscópicos.

2) Movimento e fissuras − Movimento térmico (reversíveis e irreversíveis), − Movimento de humidade (reversíveis e irreversíveis), − Desvio de elementos estruturais, − Reações químicas, por exemplo corrosão, carbonatação e ataque por

sulfatos.

3) A subsidência e assentamento − Solo e terreno de apoio, − Teor de água e condições do solo, − Mudanças no suporte do solo, − Mudanças na carga aplicada no solo.

4) A perda de adesão (em argamassa, gesso, revestimentos, vedantes, telhas e acabamentos de pintura) − Vínculo pobre / preparação inadequada, − Movimento diferencial, − Degradação de material.

5) Corrosão e apodrecimento − Oxidação direta / eletroquímica, − Proteção insuficiente, − Ataque de fungos, − Ataque de insetos, − Crescimento de vegetação.


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A classificação anterior refere-se predominantemente à estrutura do edifício, construção e acabamentos arquitetónicos. a importância relativa dos tipos de defeito varia entre cada país, de acordo com as formas tradicionais de construção e os efeitos do clima. Nos países do norte da Europa a alvenaria e os elementos de madeira são comumente adotados para as construções residenciais, enquanto no sul da Europa o betão armado é a forma preferencial de construção de edifícios.

A categorização de falhas e defeitos nos serviços de construção é mais problemática, dada a grande variedade e tipos de máquinas e equipamentos mecânicos e elétricos em uso. Uma tentativa de categorização de falhas comuns é a seguinte:

− A deterioração física, − Sistemas impróprios ou inadequados, − As temperaturas excessivas em instalações elétricas, − Problemas que afetam negativamente o desempenho do sistema, − Abusos pelos utilizadores de construção, − Instalações excessivas, − O acesso inadequado para a manutenção e reparação, − Operação e manutenção incorreta do sistema, − Não cumprimento das regras.

Os agentes ou as causas profundas que dão origem a diferentes tipos de defeito, falha ou deterioração são muitos e variados. Entender o que causa os sintomas que se apresentam em edifícios requer um conhecimento profundo e compreensão de como esses agentes e mecanismos interagem. Os agentes podem ser definidos como mecânicos, eletromagnéticos, térmicos, químicos, biológicos ou derivados dos utilizadores do edifício. Exemplos de agentes e mecanismos que podem ser agrupados nesta tipologia são:

MECÂNICO:

− Carga dinâmica do vento, − Pressão sobre o solo.

ELETROMAGNÉTICO:

− A radiação solar, − A radiação ultravioleta, − A radiação infravermelha.


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TÉRMICO: − Condução, convecção e radiação, − Expansão e contração.

QUÍMICO: − Ação eletrolítica, − Ação da água em propriedades de isolamento térmico − Oxidação, − Ataques por sulfatos.

BIOLÓGICO: − Propriedades ácidas e corrosivas, − Danos decorrentes de vermes, − O crescimento das plantas.

UTILIZADOR DO EDIFÍCIO: − Mau uso acidental, − Vandalismo deliberado.

A gestão da patologia da construção é sustentada por um conhecimento destes mecanismos e agentes de falha, atuando em conjunto, e de maneiras diferentes sobre os materiais de construção, fazendo com que uma série de tipos de defeitos e falhas se manifestem. Muitos defeitos são previsíveis e a experiência demonstra que, dado o cumprimento de um regime de manutenção recomendado, o desempenho de um determinado material ou elemento de construção, no entanto, irá deteriorar-se gradualmente durante o seu tempo de duração previsto. Da mesma forma, a experiência demonstra que, se, por exemplo, a água da chuva penetrar na estrutura do edifício devido a uma manutenção ineficaz ou insuficiente, então irá certamente sofrer danos na estrutura interna e nos acabamentos arquitetónicos, exigindo trabalhos de reparação num momento futuro.

Defeitos inesperados surgem devido a diferentes razões. Enquanto os materiais e técnicas de construção evoluem, podem ocorrer falhas devido a fatores como:

− O uso inadequado de um material, − Justaposição de materiais incompatíveis, − Falta de compreensão da ciência básica e tecnologia, − Projeto e especificações inadequadas, − Fabricação pobre, − Mão de obra pobre no local, − Má manutenção.


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A formulação de estratégias para evitar que surjam falhas em elementos de construção e/ou mitigar os seus efeitos depende de um conhecimento aprofundado das causas de falha em imóveis e a aprendizagem com os erros cometidos intencionalmente. Existe uma constante necessidade e desejo de inovar no projeto para enfrentar os desafios da construção sustentável e construir de forma eficiente e económica, as experiências foram aprendidas para evitar a repetição da falha. Esta baseia-se num processo contínuo de educação e feedback dos peritos de construção para os projetistas, construtores, alunos e novos operadores do setor.

O processo de feedback deve destacar a importância de garantir que o projeto inicial seja uma base sólida, que o processo de construção incorpora um rigoroso controlo de qualidade e que o regime de manutenção é implementado de forma a manter o edifício e serviços num bom estado de conservação. Raramente, existe o envolvimento de gestores de instalações na fase de conceção e, consequentemente, as questões futuras, como a facilidade de acesso físico aos elementos da construção para proceder à inspeção, manutenção e reparação são ignoradas ou pouco consideradas.

Garantir que um edifício com baixa manutenção é entregue de forma satisfatória, depende, entre muitos outros fatores, de ter um projeto realizado de acordo com as melhores práticas, uma monitorização competente da qualidade de construção e bons manuais e registos de construção.

3.1.2. Pesquisa, investigação e diagnóstico

Avaliadores e peritos em construção efetuam diferentes tipos de inspeção e vistoria para atender a necessidades específicas. Podem, por exemplo, ser instruídos a realizar uma análise de pré-aquisição da propriedade ou uma análise e avaliação due diligence, uma avaliação da condição de um edifício para preparar um programa de manutenção, uma pesquisa a fim de preparar os planos, ou um cronograma de condição para proteger os interesses de um proprietário onde os trabalhos de uma construção adjacente iniciaram.

Continua a ser prática comum os clientes, avaliadores e gestores das construções passarem os riscos para os empreiteiros ou empresas especializadas no diagnóstico de defeitos e usando a sua própria propriedade ou métodos de reparação preferenciais. Esta via de contratação pode muitas vezes resultar num trabalho excessivo ou inadequado, onde as causas fundamentais dos defeitos são geralmente ignoradas no processo. Da mesma forma, empreiteiros com pouca dimensão e inexperientes são frequentemente chamados para estabelecer as


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causas dos defeitos da construção, ocorrendo um diagnóstico errado ou inadequado e muitas vezes é realizada uma reparação ineficaz.

Contratar uma inspeção para investigar um defeito e a forma de reparação exige um conjunto específico de habilidades de pesquisa e uma metodologia. o processo de investigação pode ser ilustrado da seguinte forma:

Fig. 3.1. Mapa simplificado do processo de investigação da falha

O processo simplificado apresentado no gráfico adota uma abordagem forense para investigar e estabelecer a ação corretiva para um elemento de construção defeituoso. Os sintomas superficiais apresentados ao avaliador/ perito de construção são o ponto de partida neste processo; todas as causas potenciais e fontes de defeitos são identificadas e, eventualmente, é diagnosticada a causa por um processo de testes e eliminação. Após a implementação da ação corretiva recomendada, as melhores práticas sugerem um período de avaliação e feedback.

A realização de uma investigação exige uma abordagem completa e sistemática para resolução do problema. Os inspetores devem ter conhecimentos técnicos e competências e atributos pessoais. o primeiro conjunto de habilidades inclui um conhecimento e compreensão da tecnologia de construção, construção e topografia, os últimos atributos mais individuais referem-se à aptidão, pragmatismo, auto -confiança, agilidade e diplomacia.

O processo de investigação começa quando o cliente instrui o inspetor, por escrito, e confirma o propósito da pesquisa, taxas, cobertura de seguro, o grau de abertura, o acesso de entrada e em torno das instalações. a preparação para


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o levantamento de investigação pode incluir um estudo de área de trabalho anterior, a recolha de informações e organização logística (ver tabela abaixo, plano de preparação da pesquisa).

Tabela. 3.1. Plano de preparação da pesquisa

ÂMBITO DA PESQUISA E INVESTIGAÇÃO

ÁREA DE TRABALHO

Metodologia ou procedimento

Condições de acesso para trabalhos em

altura, interna e externamente.

Locais de inspeção

Locais de amostra a serem abertos.

Os equipamentos e ferramentas

Gravação de dados

Questões de segurança pessoal

Informações de saúde e segurança para

a construção.

Registo de materiais nocivos e perigosos,

por exemplo, amianto

Formato do relatório Estrutura e conteúdo

Forma de apresentação dos dados

Forma como os dados podem ser

armazenados, consultados e atualizados Banco de dados e folhas de cálculo

O uso de fotografias, registos de vídeo

e planos

Dependendo da extensão e alcance da investigação, uma lista de verificação para esta etapa do processo pode incluir:

− Organizar uma equipa, por exemplo, engenheiros; testes de laboratório; especialistas em testes em betão e drenagem

− Contratação de equipamentos, por exemplo, elevadores de tesoura, elevador hidráulico, andaime, kit de carbonato de cálcio

− Testes de equipamentos destrutivos e não-destrutivos, por exemplo covermeter; câmera termográfica

− Relatórios anteriores, como planos da construção, cortes e especificações, manutenções e manuais de operação

− Ferramentas, por exemplo, medidor de distância a laser, paquímetro, medidores de resistência elétrica, endoscópio, sonda de penetração


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− Avaliações de risco de segurança e saúde

Uma investigação de falha num grande edifício indivídual ou de um defeito repetitivo num número significativo de propriedades, pode implicar uma extensa investigação, executada em duas fases. a vistoria prévia é inicialmente planeada, com alguns testes limitados, a fim de avaliar a natureza e a dimensão do problema e planear uma posterior investigação mais detalhada. Se tomarmos o exemplo de elementos de betão armado num quadro estrutural que apresentam fissuras, fragmentação e manchas de ferrugem, a investigação vai considerar fatores como a baixa proteção do material, betão permeável e os níveis do cloreto. Com esta abordagem de duas fases a inspeção preliminar deve incluir uma inspeção visual; testes de amostras para a espessura do recobrimento e carbonatação e recolha de amostras para análise laboratorial para determinar o teor do cloreto e do cimento. a ênfase está na recolha de informações suficientes que permitam a elaboração de um programa para a segunda inspeção detalhada e fase de testes, onde toda a extensão dos defeitos será identificada e quantificada.

A fase de preparação envolve a avaliação de riscos de segurança e saúde. Um levantamento com segurança requer a antecipação e identificação de riscos que afetam a equipa de pesquisa e os utilizadores do edifício, antes e durante a visita ao imóvel. As questões de segurança a serem abordadas incluem: trabalho isolado; as condições do local, atividades e utilizadores no local, trabalho em altura, condições ambientais, perigos representados por serviços no local; materiais perigosos e fornecimento de energia e luz.

Com todas as tarefas preparatórias concluídas, a equipa de pesquisa segue a metodologia prevista e acordada com o proprietário e ocupantes do edifício. a abordagem forense para a investigação de defeitos requer uma recolha metódica e a gravação de provas. a investigação segue um processo iterativo pelo qual as hipóteses sobre as causas prováveis de um defeito são consideradas, analisadas e testadas. o inspetor não deve tirar conclusões precipitadas. a origem da penetração da água da chuva num telhado grande e complexo pode estar a uma distância considerável a partir da qual se apresentam os sintomas de humidade em tetos, se de facto a fonte foi restringida à água da chuva. Apenas um teste minucioso com o uso de corantes de cor, instrumentos de deteção de humidade e outros equipamentos especializados irão ajudar a localizar o ponto de entrada da água da chuva.

Uma variedade de técnicas de diagnóstico na construção são aplicadas na recolha e análise de informações no local. Uma classificação de técnicas distinguidas entre técnicas de pesquisa visuais, métodos de consulta verbal e técnicas de verificação.


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� Técnicas de pesquisa visuais • Problemas de acesso

− Altura por exemplo, berços, gondolas, rapel − Profundidade − Proximidade − Aberturas

• Métodos de observação − Superfície, por exemplo, binóculos, lupa, espelhos − Subsolo - testes de fumo, medidor de resistência elétrica − Vazio interno - endoscópio − Estrutura - medidor de cobertura − Verificações de alinhamento - nível de bolha, lasers, nível,

fio de prumo, teodolito, bússola • Sensorial e técnicas de gravação

− Texto - notas escritas, pró-formas e listas de verificação − Oral - gravador − Auditiva - Informações verbais − Visual – estudo das descargas pluviais em dias chuvosos − Sensorial – tato, paladar, olfato − Instrumental - câmera, vídeo, medidas de laser, chaves de

fendas, canivete − Pictural – esboços

� Métodos de investigação verbais − Fontes de informação − No local - gestores de construção, ocupantes − Fora do local - online − Confiabilidade – permitir o preconceito, falsidade

ideológica, a incerteza − O pensamento lateral - a resolução de problemas, a intuição

� Verificação − Planos dos pisos e seções construídas − Os métodos de ensaio

� Instrumentos portáteis • Não-destrutivos por exemplo termohigrógrafos, sensores de ponto de

orvalho • Parcialmente destrutivo, por exemplo endoscópio

� Testes no local, por exemplo carbonato de cálcio � A análise laboratorial - ensaios de materiais, amianto

− Procedimentos de monitorização


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� Longo prazo, por exemplo, movimentos � Médio prazo, por exemplo, deslocamentos de fendas � Curto prazo, por exemplo, a penetração de água através da utilização de

corantes − Exploratória, p.ex. abertura da estrutura e procedimentos

corretos

Cada tipo de inspeção de investigação apresenta diferentes desafios no planeamento e na execução da análise. Trabalhar em instalações que se encontram ocupadas pode exigir um plano especial de ação detalhado, independentemente de serem residências, fábricas, escolas, centros comerciais, hotéis ou escritórios. a abertura da estrutura e a sua reparação, como parte do sistema de investigação, tem de ser um processo muito bem gerido.

A gravação das informações recolhidas no local requer cautela e a adoção de um sistema metódico. o requisito para esta disciplina é ilustrado no estudo de caso seguinte.

Fig. 3.2. Caso de estudo – investigação da humidade e condensação em arranha-céus

Foram investigados dois blocos com vinte e três apartamentos para determinar a causa de uma extensa humidade e fornecer um plano de ação corretivo com estimativas de custo. Os arranha-céus foram construídos com uma estrutura em betão armado, pisos e painéis pré-moldados nas paredes externas. Foi fornecido um plano de avaliação a três inspetores de construção para organizar o acesso


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interno a todos os apartamentos para registo dos sintomas de humidade e as suas causas possíveis. a informação sobre a localização e extensão interna da humidade foi registada através do mapeamento das manchas de humidade, de forma a que correspondam às posições relevantes nas paredes externas de cada apartamento. Isso aconteceu porque as juntas não vedadas entre painéis de parede pré-fabricados e fissuras nos painéis foram gravadas externamente como parte do processo de diagnóstico para eliminar possíveis fontes de humidade. Todos os membros da equipe foram inteiramente informados para garantir observações e registos precisos, consistentes e completos. a informação foi gravada em esboços, plantas, fotografias, vídeo e numa folha de cálculo para análise e posterior comunicação.

Um dos objetivos essenciais da inspeção foi avaliar a série ou diversidade de possíveis métodos de tratamento, juntamente com métodos de reparação eficazes, tecnicamente viáveis e económicos. o nível de detalhe gravado numa inspeção deste tipo irá variar de edifício para edifício. Quando não existem desenhos disponíveis pode ser necessário realizar algumas medições dimensionais para permitir detalhes e estimar o custo de reparação.

Deve ser seguida uma sequência lógica na investigação e avaliação para ajudar a evitar um diagnóstico incorreto da falha, o que poderia levar à realização de trabalhos de reparação inadequados. Devem ser utilizados inspetores e engenheiros com a experiência e as competências adequadas para garantir que os sinais superficiais dos defeitos - fendas ou fissuras no betão - não são confundidas com falhas estruturais, como fissuras, deformação, deflexão ou inclinação em paredes, pisos, colunas e vigas.

O processo de tomada de decisão seguido durante uma investigação deve levar o inspetor, no início do processo, a fazer uma distinção entre os defeitos típicos ou comuns e os defeitos atípicos ou incomuns. Se o inspetor encontrar sintomas anormais, então poderá ser necessário mais trabalho investigativo. o processo de diagnóstico de defeitos baseia-se na experiência, conhecimentos e habilidades dos inspetores de construção, em fornecer conclusões baseadas em evidências. Durante todo este processo as expectativas dos clientes devem ser geridas através de uma boa comunicação, pois poderá ser necessário aumentar o prazo e orçamento ou uma assistência adicional para concluir a investigação. É, inevitavelmente, assim no caso em que o acesso é disponibilizado a uma inspeção rigorosa dos elementos de construção e são encontrados sintomas e efeitos adicionais. Este resultado deve apoiar a estratégia de negócio para garantir fundos suficientes de forma a investigar minuciosamente os defeitos, a fim de estabelecer as causas exatas e precisas, quantificar e orçamentar as reparações para obras adequadas e permanentes.


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Como parte do processo de investigação, os avaliadores / peritos em construção devem ser capazes de utilizar instrumentos para teste e monitorização ou delegarem esta tarefa a especialistas competentes. Os métodos de ensaio podem dividir-se em duas categorias, os tipos não-destrutivos e destrutivos. Os métodos anteriores aplicam as técnicas de teste em edifícios e outras estruturas existentes para obter os resultados da análise in-situ do material e com o mínimo de danos. Estes métodos são rápidos, razoavelmente fiáveis e podem ser utilizados em conjunto com ensaios destrutivos, para permitir uma correlação de confiança dos valores.

Tabela 3.2. Métodos não destrutivos para análise em betão armado

PROPRIEDADES DO BETÃO

MÉTODOS NDT OUTROS POSSÍVEIS

MÉTODOS NDT

Força

Sonda de penetração

Ensaios de Adesão

Verificador portátil

ultrassónico

Qualidade geral & uniformidade

Sonda de penetração,

Radiação gama


ultrassónico

Ultrasons

Espessura Radar, Radiação gama,

Ultrasons

Rigidez Verificador portátil

ultrassónico

Teste de esforço

(deflexão)

Densidade Radiação gama,


ultrassónico

Medidor nuclear

de densidade

Tamanho da barra de reforço & localização

Radiação gama Raios-X, Ultrasons,

Termografia

Estado de corrosão de armaduras de aço

Medição do potencial

elétrico

Resistividade do betão

Presença de vazios subsuperficiais

Impacto acústico

Radiação gama


ultrassónico

Inspeção térmica, Raios-

X, Ultrasons

Integridade estrutural da estrutura de betão

Teste de esforço

(deflexão)

Testes de esforço

utilizando emissão

acústica


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Os métodos usados para investigar problemas em betão armado, por exemplo - são ilustrados na tabela abaixo – iria reduzir o número de amostras realizadas. Os métodos de testes não destrutivos são utilizados para identificar detalhes internos de elementos estruturais, tais como a localização, tamanho e condição das barras de reforço, mas não são utilizados diretamente para avaliar a resistência do betão. Neste caso, devem ser estabelecidas correlações entre os dados dos testes não destrutivos feitos no local e os valores de resistência das amostras estabelecidas em laboratório, de forma a proporcionar uma estimativa da força dos elementos estruturais do betão. Cada técnica tem as suas vantagens em termos de relação custo, velocidade e confiabilidade.

A medição com precisão da humidade nas pareces e nos materiais dos pisos é difícil e são utilizados uma grande variedade de instrumentos. (Ver tabela abaixo). o medidor de resistência elétrica é uma ferramenta particularmente útil, por exemplo no controlo da taxa onde o conteúdo de humidade sofre mudança. Contudo, é preciso grande atenção na interpretação dos resultados com uma distinção entre a presença de sais solúveis e a humidade real do material a ser testado.

Pode ter de ser elaborado um plano de amostras e a propriedade revisitada várias vezes para registo dos resultados dos equipamentos de monitorização eletrónicos e outros, para determinar a causa do movimento numa construção, quando os sintomas se manifestaram na forma de fissuras e evidências de suspeitas de assentamento.

Estes exemplos de testes e monitorização servem para ilustrar a necessidade de um planeamento minucioso, antes de realizar uma investigação de defeitos. Isto aplica-se especialmente quando se utilizam amostras perfuradas de pavimentos e materiais de paredes para determinar o teor de humidade, usando um medidor de carboneto.

Quando são necessárias numerosas amostras, pode ser mais conveniente testar os materiais em laboratório para determinar o conteúdo de humidade e o conteúdo de humidade higroscópico. Nestes casos, e noutros semelhantes, todo o processo de registo tem de ser concretizado com precisão e a localização das amostras recolhidas e os resultados dos testes correspondentes devem ser meticulosamente geridos.


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Tabela 3.3. Instrumentos de medição e teste

INSTRUMENTOS PARA MEDIÇÃO DE HUMIDADE

− Medidores de humidade de resistência eletrica

− Medidores de resistência

− Técnicas de micro-ondas

− Amostragem por núcleos independentes

− Termohigrógrafos

− Sensores eletrónicos

− Termómetro de bulbo húmido e termómetro seco

− Sensores de ponto de orvalho

ENSAIOS NÃO-DESTRUTIVOS DOS SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO

Monitorização da condição por

termografia

Imagem térmica utilizando uma câmera

infravermelha para detetar a acumulação

de calor em circuitos elétricos

e eletrónicos defeituosos; aquecimento

friccional por exemplo o desgaste dos

rolamentos; detetar a perda de calor

a partir de uma estrutura do edifício

(também pode detetar o material húmido,

que é mais frio do que o material seco)

Endoscopia Fibra ótica para examinar condutas

inacessíveis e vazias

Verificador portátil ultrassónico

Para detetar falhas ou espessuras de

materiais por exemplo, corrosão de

tubagens; vazios ou delaminação do

betão

Ensaios de correntes induzidas

Técnica eletromagnética utilizada em

materiais condutores para detetar fissuras,

fluxos, tamanho ou variações de

materiais

Medidores de espessura Determinação das espessuras no

recobrimento

Martelo de Schmidt Para estimar a resistência do betão


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Ao avaliar os danos causados num edifício com defeito, é útil ter alguma medida objetiva para concluir a avaliação. Essa técnica é particularmente útil quando o objeto da avaliação é um grande complexo de edifícios ou propriedades e onde, consequentemente, tem de ser implantada uma equipa de inspetores de construção.

Um exemplo da utilização desta técnica pode ser aplicado na investigação de fissuras causadas pela deformação de uma estrutura do edifício. Os inspetores / peritos de construção referem uma classificação dos danos visíveis - sintomas superficiais e não causas - para paredes numa escala que varia entre 1 (insignificante até 0,1 milímetros de largura) e 5 (muito grave > 25 milímetros de largura).

São utilizados instrumentos e aparelhos de monitorização de fissuras para determinar a forma da fissura, tamanho e profundidade, e para verificar o grau de orientação horizontal e vertical do movimento ao longo do tempo. Usando este método de diagnóstico os inspetores pode construir uma imagem do local e a escala da fissura e indicam a presença de ruturas, tensões de compressão ou de tração.

Alguns casos necessitam de uma monitorização da taxa de desenvolvimento de um defeito durante um período de tempo prolongado, a fim de avaliar a forma e probabilidade de falha. Um exemplo deste tipo inclui a medição da largura de fissuras em paredes, inserindo parafusos perfurados e conectados e utilizando um micrómetro para ter os níveis em pontos fixos, a fim de avaliar a taxa de assentamento, bem como verificar o alinhamento vertical, utilizando um teodolito.

Após a análise do avaliador, a investigação pode exigir a entrada de um pequeno construtor para participar na abertura da parte da construção em análise, e isso deve ser orçamentado, planeado e gerido. Exemplos:

Remoção de alvenaria em torno de aberturas de janelas para inspecionar penetração de chuva e excluindo detalhes, por exemplo, barreiras de proteção contra a humidade

− Cortar os painéis de acesso em tetos de gesso e painéis de parede para ter acesso aos espaços vazios,

− Levantamento de pisos cerâmicos para inspecionar a estrutura do pavimento,

− Remoção de áreas de cobertura impermeável para determinar a forma de construção.


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3.1.3 Avaliação e seleção de reparação

No diagnóstico de defeitos a abordagem adotada deve ser a de examinar cuidadosamente todos os sintomas apresentados, analisar e avaliar todas as causas possíveis e prováveis, e através de um processo de eliminação sistemática identificar a causa real e a sua origem. Este processo deve levar a uma decisão sobre a determinação do caminho apropriado e ideal de medidas corretivas.

A fase de diagnóstico do processo de investigação - implícita ou explicitamente expressa - envolve testar hipóteses, a fim de estabelecer com clareza a(s) causa(s). a fase de análise sobrepõe-se à fase de diagnóstico no estreitamento das possíveis causas de um defeito para aquela que é considerada a mais provável, ou quando a evidência a coloca acima de qualquer dúvida.

O processo de investigação encontra-se, então, na fase em que o inspetor pode determinar e especificar o trabalho de reparação para tratar o problema e evitar que ele ocorra em outros locais. o processo termina com a produção de um relatório técnico que detalha como se chegou às conclusões apresentadas e contém as recomendações e ações sobre o caminho a seguir. o relatório pode também abranger as questões de responsabilidade civil, seguro, garantia de qualidade, a implementação em locais ocupados, as formas de contrato e aquisição, e, normalmente, fornece estimativas de custo e conselhos sobre as prioridades e programações.

A avaliação das opções de reparação baseia-se na experiência do avaliador / perito de construção e geralmente é realizada com o apoio de fornecedores e prestadores de serviços especializados. Por exemplo, quando se depara com o insucesso de um vidro num sistema de paredes de cortina, as causas podem ser complexas e facilmente mal diagnosticadas. Um instalador especialista nessa área ou um representante de uma associação comercial relevante aconselha sobre a especificação do desempenho do vidro, sistema de vitrificação e suporte de vidro.

Em muitos casos, o inspetor tem disponíveis diferentes opções de reparação. Estas opções serão avaliadas com base em critérios como o custo, recursos disponíveis, viabilidade técnica, viabilidade e impacto sobre os utilizadores do edifício. Muitas vezes, as escolhas incluem não tomar nenhuma ação, fornecendo uma correção temporária ou medidas corretivas permanentes alternativas, consoante os defeitos afetam a estética de construção, manutenção, funcionalidade ou estabilidade estrutural. Os métodos de correção podem ser especificados em conjunto com outras medidas preventivas. Em algumas partes da Europa, por exemplo, onde o crescimento de algas e fungos prolifera na


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superfície da parede externa, os métodos de correção podem incluir a remoção com jatos de água de alta pressão, tratamento com lavagens fungicidas e repintura com tinta resistente a algas. Neste caso, medidas preventivas simultâneas, podem evitar que a textura da superfície da parede se torne irregular, o uso de telheiros, coroamentos e cumeeiras para proteger as paredes e o deslizamento da água da chuva.

Uma outra ilustração deste ponto pode ser a deterioração de uma superfície externa pintada devido à erosão do teor do pigmento. Os métodos para correção desta situação passam pela remoção da película de tinta em pó estável e repintura através de um sistema de revestimento apropriado. As medidas preventivas incluem a seleção de cores de tinta mais estáveis e a aplicação de sistemas de revestimento adequados, utilizados com sucesso em outros lugares em circunstâncias semelhantes.

A otimização da seleção do método de reparação mais eficaz e económico é uma decisão técnica para o avaliador. a decisão sobre se deve ou não proceder à reparação é do cliente. o cliente é orientado na escolha da melhor solução de reparação pelo relatório técnico do avaliador. Quando o custo estimado da obra de reparação é alto, o cliente pode decidir demolir ou alterar o uso do edifício, combinar o trabalho com uma reforma planeada, ou procurar outras opções.

Há ocasiões em que a melhor opção é gerir as consequências de um defeito em vez de tomar uma ação corretiva dispendiosa e perturbadora. Por exemplo no caso de penetração de água subterrânea em caves.

As águas subterrâneas sob pressão escoam através das paredes e do chão, principalmente através de descontinuidades na construção, tais como juntas frias, movimentos e articulações estruturais, porosidade do betão, fissuras ou através de penetrações das tubagens. As membranas impermeabilizantes, as misturas, os sistemas de reparação com base de cimento ou os detalhes de drenagem podem ter sido inadequadamente selecionados ou detalhados na fase de projeto; o betão insuficientemente compactado, ou mal instalado e a impermeabilização danificada durante a construção.

Seja qual for a causa, a entrada de água contínua pode persistir sem causar danos estruturais ou instabilidade, o cliente pode optar por tolerar as consequências e decidir gerir a situação, bombeando a água e tapando os pontos de entrada de água.

Uma vez que a opção de reparação preferencial é selecionada, o processo de gestão, em seguida, começa a fase de especificação - pelo desempenho ou a especificação normativa - e os contratos da obra. Pela própria natureza do trabalho, há um elemento desconhecido na realização de trabalhos de reparação


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de defeitos e há um acordo de medição e preços para atender esse cenário. Na organização do trabalho de reparação, as quantidades, por vezes, têm que ser muito aproximadas a não ser que tenha havido um esforço considerável nas despesas das pesquisas durante a fase de pré- contrato. Com o trabalho de reparação de betão, por exemplo, o cronograma de quantidades do caderno de encargos deve indicar os tipos de reparação por método, área ou volume, e prever no contrato uma nova medição das reparações reais que foram realizadas.

Nos defeitos de betão, quase inevitavelmente, apenas quando o acesso completo está disponível se consegue quantificar a verdadeira extensão da preparação e utilização de cimento, resina e argamassa epóxy. Muitas vezes, é difícil prever a extensão da reparação necessária no betão de edifícios de grande dimensão e altura, apesar da realização de uma investigação completa para determinar a extensão e natureza das reparações antes de realizar um contrato.

Devem ser selecionados formulários adequados de contrato. Folhas de cálculo de quantidades devem incluir os termos que refletem a natureza deste tipo de trabalho:

− Painéis de teste e amostra, − Realização de inquéritos simultaneous, − Preparação e apresentação dos dados de pesquisa, − Disponibilização de acesso físico, − Trabalhos temporaries, − Presença de outros comércios, − Atendimento para inspeção e testes, − Instalações / equipamentos para inspeção e testes, − Medidas de quantidades aproximadas, − Remedição após a conclusão.

Quaisquer provas que possam ser necessárias para testar o método de reparação ou para avaliar o acabamento e a aparência, devem ser integralmente descritas e os níveis de testes de desempenho exigidos devem ser indicados na documentação. o trabalho de pesquisa progride, como parte do contrato de reparação, utilizando andaimes ou outros meios de acesso temporário desde que, em seguida, seja concebido um programa para a execução de pesquisas e reparações em conjunto, otimizando assim o período do contrato.

Pode haver atrasos imprevistos com os contratos de reparação. Essa situação deve ser refletida na documentação do contrato. é necessário realizar testes e inspeções pouco antes das reparações reais iniciarem. a inspeção e os testes necessários podem ser da construção original - onde uma pesquisa pré-contrato


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foi realizada de forma limitada - ou das reparações reais realizadas. a extensão e propósito dessas atividades devem ser definidas e o empreiteiro convidado a orçamentar a prestação de serviços e de qualquer equipamento necessário.

O objetivo da apresentação de cronogramas de preços detalhados é fornecer informações suficientes para que o custo provável seja estimado com razoável precisão, valorizando o trabalho em andamento e permitir que o orçamento final seja acordado com todas as partes. é prática comum os clientes e investigadores passarem os riscos para as empresas contratantes, ou especialistas em falhas de diagnóstico e usando os seus próprios métodos de reparação. Este método pode resultar num trabalho excessivo ou inadequado onde as causas dos defeitos são geralmente ignoradas no processo.

A recomendação de trabalhos de reparação, incluindo retificação das causas de origem, pode ser difícil em algumas circunstâncias, pois há muitas variáveis a considerar, devido às alternativas técnicas e materiais utilizadas. o cliente deve ser totalmente consciente das implicações do custo, não apenas do capital inicial, mas também dos futuros custos de manutenção.

O trabalho de reparação escolhido pode ser divido em três grandes categorias: reparação, substituição das partes com imperfeições ou renovação completa de partes defeituosas. Reparar é muitas vezes a opção por razões de custo, mas esta escolha pode ser também devida à ignorância das causas de origem. Este tipo de ação de reparação deve ser geralmente considerada como uma medida temporária, a ser realizada onde o edifício tem uma vida funcional ou económica limitada e quando estão planeadas renovações ou obras de melhoria mais extensas, num futuro próximo. a renovação completa pode ser a solução mais económica para edifícios com uma expectativa de vida mais longa.

Em qualquer destas alternativas de ação as falhas precisam de ser devidamente corrigidas para evitar a sua repetição e, regra geral, apenas devem ser usados materiais, técnicas, e componentes que foram experimentados e testados. Supervisionar a solução pode ser difícil, especialmente na renovação e reparação, e o emprego de operários qualificados e de confiança é o caminho para alcançar os resultados desejados e elevados padrões de mão de obra. a confiança do supervisor no avaliador pode influenciar a escolha de um método de renovação em preferência da substituição de partes.

Produzir uma especificação detalhada e planos precisos são pré-requisitos óbvios para a aquisição de um trabalho satisfatório. o trabalho proposto deve ser realista e edificável. Assim que os trabalhos de reparação estão completos, as inspeções periódicas proporcionam a oportunidade de reconhecer os primeiros sinais de fracasso e outras reparações dispendiosas que devem ser evitadas pela


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realização de manutenção preventiva. Desta forma, a informação recolhida serve como um feedback útil para lidar com problemas semelhantes no futuro.

3.1.4. Estratégias de prevenção e mitigação de defeitos

Apesar da grande quantidade de informações e experiências disponíveis através do feedback da análise das falhas e do trabalho de reparação, os defeitos de construção comuns continuam a repetir-se. a divulgação de informação sobre boas práticas de projeto, especificação, construção e manutenção tem de ser continuamente reforçada e praticada.

Estratégias para prevenir e mitigar os efeitos de falhas de construção podem ser agrupadas sob os seguintes títulos:

− Importância do projeto inicial e suas especificações, − Obtenção do direito de construção, − Manutenção eficaz, incluindo a disponibilização de acesso à inspeção.

Uma orientação adequada de boas práticas é publicada e disponibilizada em sites por uma variedade de organizações da indústria, incluindo associações comerciais, universidades, institutos de pesquisa e profissionais, fabricantes e fornecedores. a orientação pode variar em cada país de acordo com os métodos tradicionais de construção, materiais utilizados e outros fatores. Em todos os casos, no entanto, um conhecimento fundamental da ciência da construção e dos conceitos estruturais sustenta a prática de gestão de patologias na construção.

Exemplos desses princípios básicos variam entre: compreender a estabilidade dimensional e o movimento diferencial em materiais e estruturas, mecanismos de transferência de calor e permeabilidade do ar na estrutura do edifício, humidade relativa e ponto de orvalho, para o conhecimento da corrosão galvânica.

É essencial que os avaliadores/ peritos e gestores de construção estejam envolvidos no processo de projeto e especificação e tenham acesso aos registos de construção e manutenção. Muitas vezes os projetistas concedem pouca atenção ao fornecimento de acessos adequados para inspeção e manutenção. Um planeamento correto trará uma abordagem certa às especificações e detalhes reduzindo assim a necessidade de tarefas de manutenção desnecessárias e facilitando o acesso aos elementos de construção onde a manutenção é inevitável.


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Os métodos pelos quais as janelas e fachadas devem ser limpas regularmente e a maneira como a manutenção planeada pode ser executada, deve ser considerada numa fase inicial do projeto para que o equipamento necessário possa ser incorporado à estrutura do prédio novo ou remodelado. Os acessos são necessários para a inspeção periódica, manutenção, substituição e para a realização de medidas de proteção e conservação. o fornecimento dos meios de acesso, permanentes e temporários, depende do equilíbrio entre as despesas de capital e os custos operacionais, o ciclo de vida, a interrupção para os utilizadores da construção e das questões estéticas.

Cabe ao projetista entender as necessidades de manutenção de cada edifício em particular: antecipar onde e quantas vezes será necessária a manutenção, a capacidade de atingir fisicamente cada posição e tarefa com segurança, os requisitos do espaço, executar ou encerrar a manutenção; equipamentos, materiais, peças e resíduos; e riscos para os ocupantes. Esta exigência aplica-se a todos os tipos de prédios e não apenas aos de grande dimensão e com estruturas prestigiadas onde é comum a prática de instalação de sistemas contínuos de prevenção de quedas, e elevadores de tesoura.

O planeamento e detalhe cuidadoso na fase de projeto pode facilitar a manutenção segura e eficiente, o projetista deve também considerar a redução da necessidade de manutenção. Por exemplo, o uso de uma melhor qualidade de materiais duráveis pode reduzir ou eliminar a necessidade de tarefas de manutenção regular em locais inacessíveis. As restrições de custo, qualidade e desempenho esperado terão influência sobre a utilização ou não de um material mais durável mas mais caro, o tipo de equipamento, ou se a tarefa pode ser mais simples, aceitando acabamentos mais utilitários. a escolha certa de materiais, acabamentos e componentes pode reduzir consideravelmente o peso de manutenção. Isto, em parte, depende do detalhe e planeamento considerado para antecipar a manutenção necessária.

Por outro lado, depende da forma como o projeto do edifício facilita a manutenção, o arquiteto ou engenheiro também devem ter atenção ao especificar os componentes que vão por si permitir a facilidade de manutenção. Ao avaliar onde existem situações favoráveis e desfavoráveis através da observação, e tentando entender a sua razão, poderão apresentar-se diversas soluções de projeto simples e eficazes. Os beirais do telhado fornecem proteção solar, mas também servem para proteger as paredes externas da chuva e ajudar a manter fachadas secas e limpas.

Da mesma forma a atenção ao detalhe na conceção e construção, coroamentos, remates dos pilares, as camadas de controlo de vapor, isolamento e membranas


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à prova de humidade ajudam na prevenção de situações onde poderiam surgir defeitos.

Os serviços de construção normalmente são cobertos, por razões estéticas, de segurança ou para fins de higiene. o acesso deve ser construído para garantir a inspeção das condutas verticais ou horizontais, desvão da cobertura e vazio sanitário, tubagens internas e externas e serviços executados para inspeção abaixo do solo. As principais execuções dos serviços de construção internos, muitas vezes, seguem as vias de circulação no interior dos edifícios, o que é menos prejudicial para os ocupantes.

Em todo o edifício e propriedades exteriores, o projetista deve antecipar o pior cenário possível para conseguir uma boa conceção dos trabalhos de reparação e proporcionar acesso fácil e infalível, juntamente com o uso de materiais duráveis e substituíveis nas áreas suscetíveis de serem submetidas a manutenção.


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CAPÍTULO 4

PLANEAMENTO E FINANÇAS

4.1. O PROCESSO DE PLANEAMENTO DA MANUTENÇÃO

Uma previsão precisa dos custos de manutenção é importante para qualquer negócio ou organização devido a várias razões. As necessidades futuras de reparação e substituição têm de ser identificadas e previstas, os fundos têm de estar no local para atender às necessidades de manutenção identificadas; a previsão exata dos custos de manutenção futuros é inestimável para avaliar a viabilidade de novos sistemas, os proprietários e financiadores estão interessados em fazer a melhor utilização das instalações para proteger o valor da base dos imóveis e como garantia para empréstimos e, onde a perspetiva do valor gasto numa manutenção de boa qualidade permita maximizar o melhor uso dos recursos.

As previsões necessitam de ser revistas e atualizadas ao longo do tempo. As previsões a longo prazo terão de ser revistas como projeções mais precisas quando se tornam disponíveis e têm em conta as alterações financeiras, económicas ou regulamentares externas. As previsões de médio prazo devem ser revistas conforme os planos operacionais anuais são implementados.

Um sistema eficaz leva em conta o custo do adiamento das atividades de manutenção. Tarefas de trabalho atrasadas irão aumentar rapidamente os custos com o tempo. a priorização do trabalho deve estar vinculada à perda de desempenho e crescimento dos custos, como resultado de uma manutenção tardia.

O histórico dos custos é um método padrão de previsão de despesas futuras com base no exame dos custos anteriores, que por sua vez depende do nível de detalhe registado e da facilidade com que a informação pode ser recuperada. Na sua forma mais simples este método é utilizado para prever os custos de manutenção ágil e planeada para o ano seguinte com base no resultado da execução do ano anterior, acrescentando a inflação. Métodos mais aperfeiçoados seriam a análise dos custos médios ao longo de vários anos


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anteriores ou fazer referência a custos por tipo de propriedade. Estes métodos estão dependentes de ter bons sistemas para recolha e registos de dados sobre as atividades e os custos de manutenção e reparação.

O histórico dos custos é um método rápido e barato para a previsão de valores do orçamento das reparações reativas, percebendo como as tendências dos custos podem ser projetadas a curto prazo. No entanto, com a mudança de variáveis, tais como políticas de manutenção ou inflação de custos, as projeções de longo prazo, nesta base, são menos confiáveis.

Os benefícios de uma abordagem da manutenção planeada em vez de uma abordagem não planeada são geralmente entendidos na maioria das organizações, embora nem sempre postas em prática. a política de levantamentos e inspeções periódicas da propriedade fornecem os meios pelos quais uma parte significativa das falhas e defeitos, de outra forma imprevisíveis, podem ser razoavelmente esperados e geridos através de um programa planeado. a boa prática sugere que uma avaliação das condições do edifício realizada a cada cinco anos fornece a base sobre a qual um programa de manutenção pode ser desenvolvido.

O avaliador / perito de construção deve fazer apreciações precisas sobre a duração do tempo de vida útil dos diferentes elementos de construção ao longo de um ciclo de 5 anos, e observar os defeitos e sinais de falha iminente.

A informação da avaliação das condições do edifício identifica, prioriza e orçamenta as reparações e substituições atuais e futuras. é identificado o trabalho considerado de caráter urgente e, realizado em conjunto com a informação de defeitos e falhas relatadas pelos utilizadores, segundo um processo de manutenção reativa. o programa de cinco anos expõe em pormenor quais os elementos de construção e suas componentes que irão exigir reparação, substituição ou melhoria.

Durante o processo de planeamento de manutenção, o objetivo da inspeção anual dessas propriedades identificadas no programa de longo prazo é atualizar e aperfeiçoar o trabalho para fins de preparação do orçamento.

Por outras palavras, para preparar o orçamento detalhado do ano seguinte, todas as propriedades do programa de cinco anos com as obras identificadas, serão novamente inspecionados durante o ano em curso. Podem ser tomadas decisões de otimização sobre a possibilidade de agrupar itens, tirando proveito de economias de escala, atrasando ou antecipando trabalhos planeados relacionados com um grupo de propriedades.


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Fig. 4.1. Ciclo de avaliação e inspeção do edifício

Esta situação, por exemplo, irá quase certamente ser mais rentável em blocos altos pois irá agrupar itens de trabalho num único contrato, onde por exemplo, andaimes ou outros equipamentos de acesso têm de ser fornecidos. Isto poderá exigir decisões de substituição de alguns elementos - de janelas ou revestimentos de paredes – antes do limite de duração previsto. Em outros casos, pode ser considerado prudente parar de tentar prolongar a vida útil de um elemento através de reparações constantes e tomar medidas de manutenção preventiva antes do seu termo de vida previsto, para evitar a rotura inevitável e dano direto causado caso estes elementos falhem prematuramente.

Uma reconhecida referência para as despesas de manutenção planeada versus não planeada define uma relação de 75 %:25%. Medidas alternativas foram apresentadas por um orçamento anual de manutenção ou investimento num fundo de amortização, que varia entre 1,5 % e 2,5 % do valor segurado de uma propriedade imóvel. a adotação de medidas semelhantes pode vir a ser uma boa disciplina dentro de empresas e organizações ao rever as suas estratégias e políticas de manutenção.

Haverá um equilíbrio entre os orçamentos planeados e não planeados de acordo com cada empresa e organização e as oportunidades oferecidas pelo software de gestão de imóveis para analisar os dados, aumenta as hipóteses de sucesso no alcance de metas exigentes e de ganhar eficiências de custo e maior valor económico.


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A elaboração de um programa de manutenção é realizado com base na avaliação regular e sistemática de edifícios, mas também é considerada uma boa prática para incentivar todos os utilizadores do edifício a relatarem continuamente elementos que requerem atenção. Os softwares de baixo custo e o acesso à internet estão, atualmente, disponíveis para permitir que os utilizadores da construção registem online os problemas e, assim, ajudar o pessoal da manutenção a gerir a reparação e a trabalhar mais eficientemente.

Cada programa de manutenção deverá permitir uma quantia de emergência para cobrir trabalhos não planeados e imprevistos. Um gestor prudente identifica, no início de cada exercício financeiro, os itens de trabalho programado para o ano dois, que poderiam ser concretizados anteriormente no caso de existirem fundos excedentes, disponibilizados no orçamento não planeado ou através de financiamento adicional. a consequência seria um gasto mais elevado em itens não planeados e, em seguida, haveria um abalo do orçamento previsto e o trabalho seria colocado novamente no ano dois.

Uma outra consideração na realização de planeamento de manutenção preventiva é, incluir o trabalho de investigação e reparação em programas onde os primeiros sintomas de falha são detetados, pois o seu não tratamento pode gerar danos consequentes e consideravelmente maiores implicações de custo. Os defeitos de construção podem levar a: instabilidade estrutural; interrupção para os utilizadores; perigos que causam perda de serviço, condições desagradáveis e desconfortáveis; adequação funcional prejudicada e perda de valor das propriedades. o diagnóstico correto das causas dos defeitos, em última análise, depende das habilidades dos avaliadores/ peritos de construção que realizam as avaliações.

4.1.1. Programas de manutenção planeada

De entre oito objetivos, o Wordsworth identifica os seguintes para um plano de manutenção: assegurar a manutenção da estrutura do edifício segundo um padrão definido como, aceitável, seguro e legalmente correto; preservar a sua utilidade e valor; otimizar a condição e tomar medidas preventivas; planear o custo efetivo e o fornecimento de gestão financeira e controlo orçamental. Na hierarquia de programas de manutenção adotados por organizações individuais, os planos a longo prazo, pela sua própria natureza – sejam por cinco, dez anos ou mais – carecem do detalhe dos programas anuais. São, no entanto, de valor inestimável no apoio a propostas para os recursos e para a definição de uma estratégia global de imóveis (Lee 2000).


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Alguns bancos e outros financiadores quando subscrevem projetos com financiamento público exigem 50 ou 60 anos como estimativa de vida útil e as projeções dos custos de manutenção e substituição. Existem, obviamente, exceções em tais previsões relacionadas com a vida útil prevista dos elementos e componentes, a evolução tecnológica, as normas de manutenção e muitos outros fatores. Nestes cálculos são aplicados os custos orçamentais indicativos, a partir de fontes com base na experiência padrão da indústria. Ver exemplo seguinte. Consultar a ISO 15686, Buildings and constructed assets-service life planning: Parte 8, informações sobre a duração e expetativa de vida útil.

A característica essencial de um sistema de manutenção planeada é a antecipação das falhas - na medida em que o conseguem - e onde os procedimentos e sistemas adequados são postos em prática para a sua prevenção e retificação. o planeamento de orçamentos e despesas permite aos proprietários e ocupantes da construção permanecer no controle de custos, tanto quanto possível na prática. Há vantagens substanciais - económicas, de eficiência empresarial e de prestação de serviços - na adoção de uma abordagem planeada, onde a maioria das despesas é atribuída à manutenção planeada. Esta seção considera as principais questões envolvidas na implementação de uma abordagem planeada para manutenção e na garantia de valor, ao mesmo tempo que lida com os desafios que os gestores enfrentam num ambiente operacional, em constante mudança.

Os planos de manutenção devem fluir a partir da estratégia de gestão de propriedades, que por sua vez contribui e é informada pelo plano de negócios global da organização. o que deve, então, o plano de manutenção abranger e como é desenvolvido? Cada empresa e organização com uma carteira de imóveis precisa de um plano e de um programa de manutenção a 5 ou 10 anos (ver extrato abaixo). As empresas de serviços que gerem propriedades - talvez sob contratos de terciarização - também terão interesse comercial em trabalhar com um plano de cinco anos.


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Tabela 4.1. Extrato do plano de manutenção a 5 anos

PLANO DE MANUTENÇÃO A 5 ANOS

Elemento / Componente

Sub elemento/ componento

Item de trabalho Ano 1- 2

Anos 3 - 5

Total

Telhados Estrutura de cobertura plana

Coberturas planas /

isolamento

Drenagem de coberturas

planas Limpar coberturasplanas

e saídas do bloco A € 1,000 € 1,000 € 2,000

Cobertura plana, outros

Cobertura com estrutura

inclinada

Coberturas inclinadas /

Isolamento

Drenagem de cobertura

inclinada € 1,200 € 1,200

Cobertura inclinada, outros Bloco B - atualização do

isolamento e ventilação cruzada € 3,000 € 3,000

Pisos e escadas Piso térreo, pavimento

e revestimento Subsídio anual para substituição

do pavimento € 2,000 € 2,000 € 4,000

Tetos Telhado Subsídio anual para

a substituição de telhas € 1,500 € 1,500 € 3,000

Paredes externas, janelas e portas

Estrutura de paredes

Paredes revestimentos externos / acabamentos

Rejuntamento dos tijolos no edifício a acima do nível do telhado, em pequenas áreas.

€ 1,000 € 1,000


Rejuntamento dos tijolos na parte sul de Ciências 16m2, e reparação das fissuras no

segundo andar

€ 750 € 750


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PLANO DE MANUTENÇÃO A 5 ANOS

Elemento / Componente

Sub elemento/ componento

Item de trabalho Ano 1- 2

Anos 3 - 5

Total


Rejuntamento dos tijolos na parte leste de Ciências 20m2, no

solo e níveis superiores € 1,500 € 1,500


Rejuntamento dos tijolos na parte leste de Ciências 60m2

e no segundo andar € 1,000 € 1,000


Vedar aberturas e substituir vedantes nas juntas da parte

oeste e leste € 1,000 € 1,000


Reparar as fendas no tijolo, rejuntar e preencher as juntas

dos parapeitos das janelas € 750 € 750


Substituir isolamento das juntas € 300 € 300


€ 5,000 € 5,000


Rejuntamento das paredes da Biblioteca em pequenas áreas,

50m2 € 2,000 € 2,000


Rejuntamento da parede do bloco D, 2m2 ao nível do solo

€ 2,500 € 2,500

Janelas e portas-enquadramento

Substituição 2 janelas no lado norte de Ciências

€ 2,000 € 2,000

Dependendo do tipo e da complexidade da carteira de imóveis, o plano e programa de manutenção pode incluir termos como os seguintes:

− Custo do trabalho direto do dia a dia ou reparações reativas, − Custos com empreiteiros, − Custos indiretos, − Testes e manutenção de instalações e equipamentos elétricos

e mecânicos, − Decoração cíclica, − Substituição cíclica do mobiliário, − Projetos menores (<125,000 Euros),

� Melhorias


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� Trabalhos relacionados com o seguro � Medidas de eficiência energética � Requisitos de acesso para deficientes � Instalações de segurança � Caminhos e drenagem

− Grandes obras (>125,000 Euros), − Imprevistos, − Serviços públicos - gás, eletricidade, água, esgotos, telecomunicações, − Limpeza, − Impostos locais e seguros, − Cobertura de seguro, − Terrenos e jardins, − Saúde e Segurança.

Um dos principais objetivos da mudança para uma abordagem planeada é minimizar as despesas reativas ou com as manutenções do dia a dia. Estas últimas tarefas são, pela sua própria natureza, pequenos trabalhos isolados, podendo ter uma conclusão demorada e dispendiosa para administrar e executar com boa qualidade. Os trabalhos de manutenção reativa normalmente são relatados pelos utilizadores da construção através de um serviço de assistência técnica. Este tipo de manutenção é entregue e gerido como um serviço, com procedimentos e sistemas em vigor para relatar as reparações e execuções da obra segundo padrões pré-definidos.

O plano de manutenção para qualquer empresa ou organização tem de encontrar um equilíbrio entre a programação ou ações de programação e despesas, e um processo de contingência para lidar de forma eficiente com a necessidade imprevista da reparação e manutenção. o agendamento de trabalho, tal como a manutenção preventiva planeada para caldeiras e aparelhos de ar condicionado, e os trabalhos de reparação e manutenção de inspeções planeadas, fornecem informações para o processo de elaboração do plano.

Identificar as necessidades de manutenção ao longo de um período de 5 anos irá envolver informações intercaladas de fontes como:

− Pesquisas regulares da condição do edifício / conformidade legal − Feedback dos programas de manutenção existentes − Relatórios de manutenção das instalações e equipamentos − Relatórios de pesquisas de pré-aquisição − Contratos de arrendamento − Planos, processos e avaliações de risco de segurança e saúde − Manuais de operação e manutenção e livros de registo


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− Registos de reparações reativas − As auditorias energéticas e outras pesquisas e avaliações de

especialistas

Na elaboração do plano e programa de manutenção, quanto maior o prazo de execução permitido e o maior detalhe do trabalho preparatório menos probabilidade haverá de atrasos devido a trabalhos imprevistos e a falta de recursos. Cada empresa e organização estabelece ao longo do tempo, o mínimo ou um nível ótimo de recursos a serem alocados para as necessidades de manutenção. Os trabalhos de manutenção podem ser adquiridos através de mão de obra empregada diretamente, terciarizada a empreiteiros ou, o mais comum, adquiridos através de uma combinação de ambas as situações para atender a picos sazonais ou a baixas na procura.

A manutenção planeada de serviços de construção geralmente é organizada de acordo com um procedimento amplamente reconhecido. Pode assumir a forma de manutenção preventiva, de condição base ou a manutenção centrada na segurança. Instalações e equipamentos, onde a monitorização da condição poderia ser técnica e financeiramente justificada, seriam aqueles que são caros de manter ou substituir, ou onde as falhas trariam altos custos indiretos ou onde o seu funcionamento é um assunto crítico. Na gestão de serviços de construção, o avaliador / perito de construção depende das informações do registo de imóveis, manuais de operação e manutenção com o tempo e frequência das tarefas, juntamente com o conhecimento dos recursos necessários para a elaboração do plano de manutenção.

Há incertezas inerentes à elaboração de um programa de trabalho de manutenção e, consequentemente, o plano precisa de ser flexível para permitir a mudança. a gestão de risco nestas circunstâncias é uma tarefa fundamental do avaliador. Poderão surgir atrasos e ajustes por qualquer número de razões, incluindo a utilização do edifício, atividade ocupante, as investigações pré- contrato, a procura de aprovação e disponibilidade de financiamento.

Após a conclusão e aprovação do plano de cinco anos, o processo de planeamento continua com a inspeção anual detalhada do edifício do ano anterior à execução. Os itens sinalizados no plano de cinco anos estão incluídos nesta inspeção, juntamente com outras questões que poderiam ter sido posteriormente identificadas pelos moradores e utilizadores. Este programa detalhado e orçamentado é apresentado na forma de um relatório ao cliente para aprovação, com tempo suficiente para se adaptar com o processo de aquisição. o relatório fará referência às consequências de obras tardias e quaisquer efeitos perturbadores imprevistos nas atividades do cliente.


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4.1.2. Gestão de custos e finanças

A manutenção planeada, as melhorias e as grandes reparações são financiadas principalmente através de despesas de capital, pois a receita anual seria insuficiente para cobrir o custo dessas obras. Estes tipos de trabalhos são, portanto, melhor financiados através de empréstimos de capital e / ou de concessão ou de outras receitas. Os trabalhos de manutenção cíclica ou reativa – assistência técnica, pintura, limpeza e manutenção de obras realizadas num ciclo específico - normalmente são financiados pelo orçamento de receita anual.

Além das considerações fiscais e de contabilidade, é importante fazer a distinção entre os custos de manutenção comprometidos e os que são variáveis ou discricionários. Custos comprometidos podem surgir a partir de obrigações contratuais, obrigações legais e contratos de arrendamento. Os custos discricionários incluem todos os itens planeados, reativos e cíclicos de manutenção que possam ser necessários para manter a propriedade de acordo com um padrão elevado.

A titularidade e a gestão da propriedade naturalmente influenciam a forma como o trabalho de manutenção é financiado. Por exemplo, nos casos onde o desenvolvimento foi financiado pela Iniciativa Financeira Privada ou por uma Parceria Público-Privada, a responsabilidade pela manutenção sob um contrato de 30 anos, recairá sobre o prestador de serviços. Desta forma, será do seu interesse procurar minimizar despesas e maximizar os recursos. o total de custos de funcionamento nesse período supera substancialmente os custos de construção iniciais e, consequentemente, a manutenção e a substituição têm de ser cuidadosamente planeadas. Da mesma forma, um proprietário que aluga instalações pode não estar interessado em investir num programa contínuo de trabalhos de reparação, procurando apenas negociar a resolução de uma reivindicação de degradação.

4.1.3. Custos e orçamentos

Os fundos gastos em manutenção são muitas vezes percebidos como tarefas sem nenhum retorno e, consequentemente, são frequentemente sujeitos a cortes e reorientação noutras partes da organização. o orçamento de manutenção é facilmente reduzido e as despesas adiadas. o orçamento, é de importância vital e deve ser mais preciso, com base em dados de boa qualidade e adequadamente apresentados. Além disso, como uma ferramenta para o planeamento, controle e medição, o orçamento deve ser convincente e baseado em evidências.


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O orçamento de manutenção tem que ser aprovado pelos planeadores e gestores e confirmado pelos responsáveis financeiros, dentro de uma organização. a forma como o orçamento é apresentado pelo avaliador/ perito de construção é importante quando se procura o apoio e a aprovação e deve fornecer evidências de:

− Uma avaliação objetiva das necessidades técnicas de todo o imóvel. − Refletir o processo de planeamento sistemático do orçamento,

identificação de necessidades, prioridades e demonstrar o custo exato. − Dar reconhecimento às implicações e prioridades a longo prazo. − Relevante para as necessidades dos utilizadores − Fornecer valor − Definir implicações no adiamento de despesas − Ajuste com os objetivos e orçamento global da organização.

O orçamento é invariavelmente estabelecido, em parte, na forma de uma folha de cálculo. Esta declaração financeira das despesas propostas é normalmente dividida em sub-totais para refletir o seguinte:

− Tipo de trabalho � trabalho menor � de manutenção planeada � reativo

− Os centros de custo − Tipo de recursos:

� trabalho � materiais � instalações � despesas gerais

− tipos de compras − despesas previstas

� mensal � programada � fundos de emergência.

Os programas de manutenção devem ser orçamentados de uma forma bastante precisa. Os diferentes componentes do programa terão custos fixados por referência aos registos históricos, livros de referência de preços, fontes on-line, concursos e inquéritos ad hoc, tais como relatórios de defeitos em edifícios. Quando a principal fonte de informação de manutenção planeada é a pesquisa da condição da construção a 5 anos, a estimativa de custos durante o processo de pesquisa, deve ser elaborada de forma cuidadosa.A base de custo deve ser acordada e testada através de um exercício-piloto antes do início do principal


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levantamento no local. Alguns clientes preferem medir e estimar no local durante o curso da pesquisa, enquanto outros preferem realizar este exercício como uma área de trabalho após a conclusão das inspeções no local. Seja qual for o método escolhido, a base de dados para os custos é acordada e os índices publicados serão usados para atualizar os custos ano a ano de modo a refletirem os valores atuais. Para garantir a coerência da abordagem todos os avaliadores e engenheiros da equipe de pesquisa irão estimar as reparações e substituições de custos atuais, usando uma tabela de preços. Esta programação lista, para cada elemento de construção, a unidade de medida e o valor de expectativa de vida. Podem ser utilizados normas publicadas ou cronogramas de medida de taxas, mas ambos os tipos devem ser subscritos com os pressupostos claramente expressos acerca dos tipos de trabalho e contrato apropriado.

As questões a considerar na estratégia de estimativa de custos num plano de manutenção de cinco anos incluem: quão precisas as medidas devem ser; quando se aplica o preço exato ao invés de taxas compostas; a forma como vão ser aplicados os honorários profissionais e legais, os impostos e as despesas eventuais. Além disso, é comum a prática de exclusão de itens de manutenção que são rotineiramente realizados no dia a dia, de manutenção ágil e acordar uma regra " de minimis ", pelo qual os itens com um custo estimado abaixo de um determinado limiar são excluídos. As taxas compostas, neste contexto, referem-se a uma única taxa para uma tarefa de substituição padrão, tais como a instalação de acessórios de cozinha. Neste exemplo, a taxa de unidade composta poderia cobrir a eliminação de encaixes antigos e todos os trabalhos de carpintaria necessários, canalizações, eletricidade, trabalhos associados ao fornecimento dos acessórios de substituição. Todas as estimativas de custos para programas de manutenção devem ser capazes de suportar desafios.

Os orçamentos devem ser realistas e regularmente monitorizados. Além do orçamento para a manutenção planeada, os orçamentos devem incluir a manutenção cíclica e as reparações reativas. Os orçamentos de manutenção cíclica são geralmente os mais simples de definir e configurar. Normalmente são baseados na análise de dados históricos, embora seja importante ter informação atualizada e mais avançada.

Os orçamentos para manutenção cíclica e programas planeados devem ser aperfeiçoados de forma a uniformizar as despesas anuais e o fluxo de caixa do ano. o processo de orçamentação envolve: verificação constante e avaliação de desempenho em relação a propostas e flexibilidade para permitir que o avaliador faça os ajustes necessários.


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4.1.4. Controlo de custos

O controlo das despesas do orçamento total previsto para o ano é construído a partir da monitorização de apoio financeiro atribuído em trabalhos e projetos individuais. Gastos excessivos e gastos com projetos individuais podem ser equilibrados dentro do contexto da despesa prevista. Durante o decorrer do ano, as despesas realizadas ou previstas são representadas numa folha de cálculo e em gráficos, e qualquer desvio significativo solicita medidas corretivas para garantir p.ex o cumprimento do programa em curso. a inspeção anual e contratos de manutenção para instalações de ar condicionado podem revelar maior deterioração antecipada e aumento das taxas de falha, o que pode levar à solicitação de emergência sobre o orçamento.

A análise de relatórios de variação em intervalos regulares é uma técnica em que as diferenças entre os custos reais e as previsões podem ser analisadas na preparação para uma ação corretiva. Esta ação pode assumir a forma de adiamento do trabalho ou reduzir o propósito dos programas de trabalho, onde os relatórios de variação mostram que o orçamento está sobrecarregado. Inversamente, processos previamente elaborados podem ser postos à frente, no âmbito das despesas previstas.

O programa anual de manutenção será uma ferramenta essencial para o planeamento da otimização de recursos, onde há uma equipe de manutenção empregada diretamente. a aquisição de materiais e componentes pode então ser concretizada com base neste programa.

O orçamento de manutenção representa o curso planeado de ação ao longo de um período de tempo especificado. o controlo de custos usando o orçamento é uma ferramenta de gestão, pelo qual a informação pode ser comunicada - num formato gráfico ou numérico - em custos de execução, exceções, despesas autorizadas e tendências. Um sistema de análise de custos é essencial na identificação de como e onde os custos foram incorridos, e pode revelar-se como um precioso indicador para as ações futuras.

As informações geradas por um sistema de gestão podem auxiliar na identificação de desvios do plano e onde é necessária uma ação decisiva. As ações exigidas pelos gestores, em seguida, ajudam a otimizar o uso de todos os recursos.


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4.1.5. Gestão de desempenho

Agregar valor ao dinheiro (ou melhor valor) e reunir as expectativas do cliente e dos utilizadores dentro do padrão de serviço prestado são fatores-chave para as operações de manutenção da organização. Os programas de ação precisam de ser postos em prática em relação à qualidade de serviço e à medição de desempenho de benchmarking. Isto requer a especificação dos critérios de desempenho na fase inicial, por exemplo, se o trabalho é para ser realizado internamente ou por contratados, permitindo uma captura eficaz das informações necessárias para a gestão do desempenho.

O método dos custos de manutenção de Benchmarking é um processo importante para uma organização, especialmente para pequenas e médias empresas, pois estas empresas não têm os benefícios de grandes volumes de trabalho, testes de mercado constantes por meio de concursos públicos ou contratação através da estrutura e acordos de parceria.

As fontes de dados para os custos de manutenção de benchmarking variam segundo o setor económico e o tipo de organização. Existem bancos de dados nacionais publicados que os gestores podem subscrever e fontes específicas, por exemplo, que são mantidos pelos setores de saúde e educação. As instituições profissionais, agências governamentais e organizações comerciais fornecem sites de benchmarking.

Benchmarking é uma técnica comum utilizada para comparações de custos e recursos. As comparações ajudam os gestores a entender onde existem oportunidades de ganhos de eficiência na gestão de propriedades. o benchmarking significa olhar para fora da organização ou negócio e medir ou comparar com um padrão. Uma análise de benchmarking de alto nível, muitas vezes, é mais produtiva do que exercícios mais pormenorizados, que seriam administrativamente demorados.

Normalmente, um conjunto de dados comerciais inclui: estimativas aproximadas; propostas e índices de custos; modelos de custos de construção; preços detalhados para medição de obras e honorários de serviços profissionais. o serviço de benchmarking internacional está disponível no Investment Property Databank Ltd (www.idoccupiers.com) onde são fornecidas ferramentas e padrões de referência e medição de desempenho para o setor imobiliário e gestão de instalações.

Os clubes de benchmarking, dentro de cada setor, ou aqueles que foram criados numa base geográfica, por exemplo num fórum de autoajuda, podem fornecer


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um serviço valioso. a avaliação do desempenho de construção e de manutenção pode ser medido na:

− Redução a longo prazo dos custos do ciclo de vida − Extensão da vida útil dos imóveis − Satisfação do cliente ou do utilizador − Melhoria do serviço e normas de segurança − Resultados operacionais, tais como consumo de energia, custos

operacionais, saúde e metas de segurança.

Os padrões de serviço devem especificar: o cliente, critérios operacionais e as técnicas a serem cumpridas pelas disposições de manutenção do edifício. Especificar o nível de padrão do curso de serviço determina o nível de recursos necessários. Uma manutenção com indicadores-chave de desempenho (KPIs - Maintenance key performance indicators) são de uso comum para monitorizar e melhorar o desempenho. a forma como os dados são recolhidos é vital para a obtenção de resultados significativos e precisos que permitem desenvolver os planos de melhoria.

Os KPIs são um meio de medir o desempenho de todas as partes envolvidas num contrato de manutenção. Estas medidas são definidas no início do contrato e precisam de ser atingíveis e claramente mensuráveis (ver exemplo seguinte).

Best Value Performance Review - Retailer Case Study Maintenance Times

(Recorded times)

No. of Jobs

Target time

KPI Analysis Jobs on Target

Total in sample KPI

Target

Call Centre

308 1h 284 308 92% 80%

Response Unit

308 2h 298 308 97% 80%

Contractor 1

1 2h 1 1 100% 80% 17 24h 13 17 78% 80% 18 5d 17 18 94% 80%

Contractor 2

4 2h 4 4 100% 80% 5 24h 5 5 100% 80% 6 5d 5 6 88% 80%

Contractor 3

2 2h 2 2 100% 80% 6 24h 5 6 88% 80% 2 5d 1 2 60% 80%

Contractor 4

0 2h 0 0 n/a 80% 3 24h 3 3 100% 80% 3 5d 3 3 100% 80%

Fig. 4.2 Principais indicadores para medir o desempenho do adjudicatário


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Muitas organizações recolhem demasiada informação – originando custos e implicações de processamento – que não é totalmente utilizada. é imperativo que seja adotada a menor quantidade de medidas para permitir o desempenho de uma gestão eficaz e economicamente viável. Os senhorios devem analisar em detalhe os padrões subjacentes de uso do serviço e as tendências na construção de desempenho. As informações sobre o desempenho são particularmente úteis quando são consistentes e examinadas durante mais tempo no sentido de analisar tendências e identificar onde a ação corretiva deve ser tomada.

Os gestores precisam de garantir que os principais indicadores de desempenho estão a medir o que realmente importa na entrega do plano de negócios e não o que é fácil de medir. Estas medidas têm de se relacionar com o outro, incentivar comportamentos positivos e reforçar valores.

Os KPIs serão gerados pelo sistema de informação de gestão. Todos os empreiteiros envolvidos na prestação de um serviço de manutenção terão acesso aos dados através de um sistema na internet. Os indicadores de desempenho são de uso comum na gestão de reparações reativas e de contratos de manutenção. a informação é atualizada em tempo real através do uso de dispositivos móveis, o que facilita a rápida inspeção do trabalho, elaboração de relatórios e o conhecimento do feedback dos clientes. Pesquisas de satisfação realizadas por e-mail ou telefone sobre a conclusão do trabalho são essenciais para o avaliador / perito de construção avaliar como as necessidades foram atendidas e a gestão de expectativas e perceções. Os utilizadores são convidados a responder a perguntas que abordam: consulta sobre o momento do trabalho, o tempo que levou para executar o trabalho, qualidade do trabalho, se o contratante era atencioso e organizado.

Publicar as inspeções de qualidade de um empreiteiro e o seu padrão de trabalho, também deve incluir a satisfação dos utilizadores com os trabalhadores da empresa de construção, comparecimento recorde, atitude e mão de obra. Essas inspeções são geralmente realizadas com base numa amostra. Todas as medidas de desempenho são de valor inestimável para a condução de uma política de "de fazer bem à primeira”, garantindo que a reparação, manutenção e substituição de trabalho está livre de defeitos e que os custos decorrentes da falha e baixos padrões de execução foram minimizados.

Os principais indicadores de desempenho selecionados para avaliar a eficácia da manutenção planeada e cíclica irão refletir o alcance e o conteúdo deste tipo de trabalho. As medidas padrão irão incluir o progresso contra o tempo, orçamento, custos, qualidade e satisfação do cliente.


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CAPÍTULO 5

INFORMAÇÃO DE MANUTENÇÃO

E SUA IMPORTÂNCIA

5.1. REQUISITOS E UTILIZAÇÕES DO SISTEMA

Uma informação acessível, atual e abrangente é essencial para a gestão estratégica e operacional de uma propriedade imóvel. o acesso a esta informação é possível a partir de dispositivos móveis, o que facilita e incentiva os utilizadores a reconstituir continuamente os dados no local. Os gestores precisam de um sistema de gestão de informação baseado na web, proporcionando-lhes um acesso 24/7, conveniente e completo a dados consistentes e precisos.

Um sistema adaptável permitiria ao avaliador/perito de construção procurar continuamente a melhoria dos processos e procedimentos, um trabalho mais inteligente, aumentar a produtividade individual, partilhar livremente informações e aumentar o desempenho dos gestores de muitas outras formas. Inicialmente, não é necessário que a manutenção básica e o conjunto de dados da propriedade sejam muito sofisticados, mas a criação de um sistema de informação de gestão exige uma consciência dos potenciais benefícios, soluções e algum investimento.

O investimento necessário para repor os dados dos sistemas de gestão de imóveis é uma atividade que não deve ser subestimada. Este processo abrange a manutenção da informação atualizada, encerrando itens previstos à medida que são concluídos no local e substituindo avaliações antigas por novos dados.

Este processo de reposição é facilitado quando são integrados os dados de um sistema modular. Assim, a edição dos registos após a instalação de novas janelas numa propriedade, atualiza os dados seguintes de substituição das novas janelas, satisfazendo uma exigência definida num padrão de referência e acionando o mecanismo de cálculo que gera uma melhor classificação do desempenho energético.


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Uma técnica que a recolha eletrónica de dados torna possível é o levantamento de dados de clonagem, enquanto o inspetor está no local. Nesta função padrão, o software pode ser usado para copiar ou clonar dados recolhidos a partir de uma propriedade semelhante. Esta técnica mostra-se útil, por exemplo, quando não é possível aceder a uma propriedade durante uma avaliação.

Muitas vezes, devido ao custo excessivo envolvido na realização de pesquisas de manutenção num local que inclui milhares de propriedades, é adotada uma metodologia de amostragem. a propriedade imóvel é classificada em grandes tipos ou modelos de acordo com a idade, tipo de construção e dimensão, posteriormente, uma amostra de cada modelo é avaliada e os restantes são copiados para o banco de dados a partir desta amostra. Durante as avaliações subsequentes os dados clonados são substituídos por dados reais e atuais sobre a condição da propriedade.

Em geral, os gestores dependem da disponibilidade de informações com boa qualidade, incluindo os dados relativos à:

− Condição física e desempenho atual da propriedade − Custo, priorização e planeamento de reparações, manutenções

e melhoria do trabalho − Adequação à finalidade e gestão funcional − Utilização de espaço - a melhoria do espaço − Conformidade com outras normas legais de saúde e segurança − Locação e ocupação − Valor da propriedade − Eficiência energética, sustentabilidade ambiental e mudança climática − Contratos de gestão de instalações.

Os gestores precisam de uma base de informações sobre as propriedades que suporte a tomada de decisão política e o desenvolvimento de estratégias de manutenção de forma a ajudá-los, especificamente, a nível estratégico. Fundamentalmente, exigem acesso a um banco de dados que irá proporcionar- lhes informações para:

− Avaliar o custo de tornar a carteira de imóveis dentro de um padrão exigido

− Manter o imóvel na condição alcançada − Desenvolver programas de manutenção de longo e curto prazo com

base na necessidade objetiva − Orçamento para futuras reparações e melhoria nos imóveis − Assegurar e demonstrar conformidade com as normas regulamentares

e boas práticas


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− Medição de desempenho e benchmarking.

As necessidades inter-relacionadas de gestão operacional de propriedades são perfeitamente alcançadas a partir da mesma base de dados necessária para a direção estratégica. Os requisitos mais detalhados incluiriam:

− Dados abrangentes sobre todas as propriedades - tipo, área útil de construção, medidas e quantidades - para gestão da manutenção de dia a dia

− Planeamento detalhado e programação de reparações para cada propriedade

− Avaliar as responsabilidades de manutenção em atraso e reparação Acesso a registos e arquivos de avaliação de risco, saúde e segurança

− Dados de ocupação do imóvel − Plantas e modelos de visualização.

É necessário um controlador específico que alerte as empresas e organizações para manter a informação completa, precisa e consistente, de forma a cumprir com a lei e regulamentação legal. Estar a par das mudanças no estatuto, o seu impacto nas prioridades e as despesas de manutenção é uma tarefa dispendiosa. Para todos os proprietários e ocupantes isso vai incluir regulamentação relativa a normas de saúde no local de trabalho, de segurança e de bem-estar; acesso para deficientes, materiais perigosos; segurança contra incêndio; higiene da água; conservação de energia; sustentabilidade e muitas outras.

Muitas vezes, os regulamentos de saúde e segurança e as orientações que os acompanham exigem que sejam mantidos registos. Nos cinco processos padrão da União Europeia para a etapa de avaliação de risco, registar os resultados, rever e atualizar a avaliação são etapas essenciais. Por vezes, as orientações especificam o período de tempo que os dados têm de ser mantidos, bem como recomendações sobre a frequência de reavaliação e controlo.

É, portanto, essencial para o sistema de gestão de informação seguir os dados da auditoria sobre os resultados dos testes e inspeções e avaliações, para fins de gestão de desempenho internos e para agências externas de aplicação da regulamentação.

Gerir a revisão e a atualização do processo de conformidade regulamentar é uma tarefa dispendiosa, especialmente com uma carteira de propriedades diversificada, como um grupo de escolas ou um campus universitário. Criar um alerta para as datas de revisão seria um requisito fundamental do sistema. Para ilustrar o tamanho dessa tarefa, o gráfico abaixo mostra uma parte de um software dedicado à gestão das instalações escolares, que fornece alertas para teste, inspeção e manutenção.


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Tabela 5.1. Alertas diários num software para revisão de avaliação de risco, testes e manutenção

Atividade Tarefa Obrigatório Devido: mês

Controlo de Substâncias

perigosas para a saúde

Poeiras & Estração de fumo – teste Sim 10a

Poeiras & Estração de fumo – teste Sim 12m

Ventilação local Sim 14m

CDT & sistemas de extrato na sala de ciências No 1d

Elétrico Aparelho portátil de testes Sim 1m

Fichas Elétricas - Teste de instalação de ligações Sim 1m

Iluminação de emergência - Teste Mensal Sim 1m

Iluminação de emergência - 6 Mensal Sim 1m

Iluminação de emergência - Teste Anual não 1m

Iluminação de emergência - 3 Mensal não 1m

Iluminação de emergência - 3 anos não 1m

Para-raios não 1m

Potência das portas pedonais - Serviço de 6 meses não 1m

Potência das portas pedonais - teste anual não 1m

Energia Apresentar certificado energetico Não 1s

Certificado de desempenho energetico sim 1s

Inspeção de ar condicionado sim 1s

Segurança contra

incêndios

Equipamento portátil de Combate a Incêndio - Serviço Anual

sim 1a

Avaliação de risco de incêndio sim 1a

Alarme Audível de Incêndio - Teste semanal sim 1a

Dispositivos de alarme de incêndio 3 - Teste Mensal sim 1a

Testes de alarme de incêndios sim 1a

Equipamento contra Incêndio sim 1a

Equipamentos de Combate a Incêndio - Serviço sim 1a

Simulações de incêndio sim 1a

Segurança contra Incêndios - Formação & Instrução do pessoal

sim 1a


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Móveis, utensílios & acessórios

Desportos fixos e equipamentos de ginásio sim 1a

Equipamentos de lazer externos - Inspeção sim 1a

PE/ Equipamento de Ginásio e Equipamentos de Recreio

sim 1a

Equipamentos de Cozinha - Inspeção Anual sim 1a

Equipamentos de Cozinha - Inspeção Visual sim 1a

Gás Caldeiras a gás - Serviço Anual sim 1a

Aparelhos a gás - verificação de segurança não 1a

Equipamentos de Catering a gás - Serviço e certificação

sim 1a

Guardas de gás (combustão) sim 1a

Os cilindros de gás e equipamentos utilizados para os processos de soldagem, corte ou similar

sim 1a

Elevadores e equipamentos de elevação

Elevadores (Passageiro) – Inspeção de Segurança sim 2a

Elevadores (Passageiro) – inspeção planeada de manutenção

sim 2a

Elevadores (Passageiro) – teste de segurança da engrenagem

sim 3m

Elevadores (Não Passageiro) - Inspeção de Segurança sim 3m

Elevadores (Não Passageiro) – inspeção planeada de manutenção

sim 3m

Elevadores (Não Passageiro) - teste de segurança da engrenagem

sim 3m

Elevadores (Stair Powered) - Inspeção de segurança não 3a

Elevadores (Stair Powered) – inspeção planeada de manutenção

sim 3a

Plataformas móveis de trabalho de elevação sim 5a

Sistemas de linhas de vida sim 5a

Sistema de limpeza de janelas sim 5a

Serviços mecânicos

Instalação de Aquecimento - Manutenção Semianual sim 6m

Instalação de Aquecimento - Inspeção Periódica Não 6m

Instalação de Aquecimento - Manutenção Anual sim 6m

Instalação de Aquecimento – caloríficos não 6m

Ar condicionado e ventilação não 6m


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Aquecedores a gás e óleo não 6m

Tubagens e tanques de abastecimento de petróleo não 6m

Segurança Manutenção do sistema de segurança não 6m

Estrutura e Construção

Pisos, escadas e patamares - Verifique se há riscos não 1a

Coberturas – Inspeção não o 1m

Calhas, sistemas de drenagem de coberturas, tubagens para chuva - inspecionar e limpar

não 6m

Janelas & Portas - Fechaduras & Segurança não 1a

Janelas & Portas – Integridade dos vidros não 1d

Janelas & Portas - Avaliação de Risco sim 1a

Tetos paredes externas, divisórias & revestimento não 1m

estruturas diversas & fora-edifícios não 1m

A natureza exata e o tipo de dados necessários num sistema de gestão de informação varia, dependendo do conjunto de propriedades individuais e das necessidades de uma empresa ou organização. Alguns gestores de propriedades, proprietários ou senhorios vão exigir o acesso a informações detalhadas, que serão partilhadas com outras pessoas na organização. Pessoas com cargos superiores requerem apenas uma visão geral, por exemplo, da condição física das propriedades. Quanto mais pormenores forem exigidos sobre um conjunto de informações, mais cara é essa recolha, sendo revista e atualizada constantemente. Para ilustrar este ponto, um governo europeu decidiu encomendar uma pesquisa nacional da condição física dos prédios escolares públicos em 2012, a fim de avaliar o custo de reparações e para reunir informações de forma a ajudar a moldar uma abordagem mais estratégica e planeada de manutenção e melhoria. o departamento de governo necessita de provas para a licitação de fundos contra outros departamentos e para garantir que o dinheiro seja destinado às escolas mais necessitadas. Esta enorme tarefa logística foi submetida a concurso público, entre consultoras especializadas em construção.

Para garantir que esta avaliação nacional da condição dos edificios permaneceu viável e correta, a avaliação limitou-se a fornecer uma visão geral dos principais elementos de construção numa base de bloco para cada escola. Cada escola foi dividida em blocos físicos e foi aplicado um sistema de pontuação baseado na condição do edifício, por exemplo para o telhado, paredes externas, sistema de


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aquecimento e arrefecimento. Após a conclusão da pesquisa, cada gestor escolar teve acesso, através da internet, às necessidades de investimento avaliadas nos seus edifícios.

Esta abordagem geral é diferente da metodologia mais abrangente adotada pelos governos anteriores, quando os técnicos e engenheiros recolhiam dados de base internamente e externamente de sala em sala, para cada elevação. Os requisitos de capacidade do banco de dados e o tempo necessário para realizar a pesquisa e gerir os dados a este nível de detalhe eram consideravelmente maiores.

O tipo de dados sobre a condição física de bens normalmente necessários para fins de gestão inclui:

− Moradas e números de referência da propriedade, − Tipos de propriedade, idade, forma de construção e usos, − Custos (cronogramas de taxas), − Padrões de esperança de vida média dos elementos da construção e da

indústria, − Condição física e códigos de ação prioritários, − Localização de reparações e substituições, − Descrições de ações de reparação e substituição, − Ano de requerimento da ação, − Unidades de medida quantitativa.

Algumas informações não sofrem mudança e só precisam de ser recolhidas uma vez - os dados de base, como a forma original de construção e a idade -, enquanto outras informações vão exigir uma atualização periódica, como os códigos de condição aplicados a cada elemento à medida que envelhecem e se deterioram ao longo do tempo. Consequentemente, um levantamento inicial para preencher um banco de dados com uma visão geral vai levar mais tempo para concluir do que pesquisas posteriores, devido à recolha dos dados de base.

a exigência de especificação de propriedades que estão geograficamente dispersas e que são de posse e construção diversificada é um desafio para os sistemas de gestão de informação e de manutenção. Os agentes de gestão de blocos comerciais, industriais, de retalho e residenciais podem usar software com gestão de propriedade integrada, contabilidade e funcionalidade de administração tributária. Cada bloco ou propriedade sob gestão, provavelmente, terá um layout, tamanho, forma de construção, passivo de manutenção e ocupação diferentes e o software tem que ser suficientemente flexível para refletir essa diversidade. Da mesma forma, um sítio como um campus universitário, que cresceu e se desenvolveu durante um período de tempo, irá compreender uma mistura de tipos de construção com uma vasta gama de


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utilizações. a condição física, a utilização do espaço e adequação funcional de cada edifício será diferente e, consequentemente também as exigências feitas ao sistema de informação de gestão. Quanto mais diversificada for a lei de propriedade, mais exigente se torna o software para dar respostas às informações recolhidas e à saída exigida pelos utilizadores.

Muitas organizações - frequentemente com tipos similares de propriedades - por volta da década de 1990 e 2000 embarcaram em planos ambiciosos para desenvolver as suas próprias bases de dados / sistemas ou então optaram por adquirir softwares modulares baseados em propriedades. Ficou comprovado que ambas as opções se revelaram caras, à medida que as procuras feitas pelos utilizadores mudaram e o software e o hardware evoluíram rapidamente. Indiscutivelmente, muitos sistemas tornaram-se muito sofisticados e caros para suportar em termos de TI, como recursos de administração e avaliação. o mercado reagiu com o desenvolvimento de soluções de rede mais flexíveis, menos abrangentes e de menor custo.

5.1.1. Informação para o plano de manutenção

Assim que o quadro de políticas de manutenção está definido para uma organização, as próximas etapas são fundamentais para preparar o programa de manutenção e garantir o financiamento. Tais programas são, inevitavelmente, construídos com base em suposições e previsões relativas à condição física do imóvel, futuras mudanças nos regulamentos e normas, o custo de financiamento e muitos outros fatores.

A quantidade e a qualidade das informações recolhidas ajudarão o avaliador/ perito de construção a gerir os riscos inerentes ao planeamento futuro. Uma base de informações de confiança irá garantir que o orçamento, por exemplo, seja, razoavelmente, previsível. As fontes de informações necessárias para o planeamento eficaz e programação baseada nos ciclos de vida de elementos de construção são essencialmente:

− Levantamentos da condição da construção (idealmente realizada num ciclo de 5 anos),

− Inspeções anuais, − Defeitos e falhas relatados por utilizadores e ocupantes, − Inspeções ad hoc, por exemplo, investigações de defeitos, − Reparação e manutenção recomendada dos serviços e elementos de

construção, − Respeitar inspeções e testes previstos nos regulamentos legais.


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As informações de todas essas fontes são recolhidas através de um sistema de informação de gestão que, hoje em dia, é, invariavelmente, uma plataforma na internet. a quantidade e o tipo de dados recolhidos varia entre empresas e organizações. No caso de uma escola, posto de saúde ou um pequeno hospital, a manipulação do fluxo de informações será menos exigente do que para um grande mediador imobiliário nacional, com vários terrenos, geograficamente dispersos. Todas as organizações, no entanto, têm a necessidade de um sistema de informação - essencialmente um banco de dados - para gerir a quantidade de trabalho de manutenção e os dados gerados a partir das suas fontes díspares. Para grandes organizações, a informação tem de ser eficientemente recolhida, codificada e distribuída para fins de gestão operacional e estratégica. Em organizações mais pequenas, é suficiente formular um plano de manutenção de cinco ou dez anos, numa folha de cálculo, com base na pesquisa da condição do edifício.

O papel da tecnologia da informação é vital na maneira como empresas e organizações criam e prestam serviços de reparação e manutenção. Os proprietários e senhorios precisam de ter uma visão estratégica de como os sistemas de informação, tecnologia e comunicação podem ajudar a oferecer este conjunto, aliando outras necessidades mais amplas da organização, como a contabilidade financeira. Um sistema ideal seria totalmente integrado e capaz de fornecer informações sobre ocupação, propriedades e finanças, utilizando a tecnologia móvel para facilitar a atualização de registos. Na prática, os dados são muitas vezes organizados em diversos sistemas, bancos de dados e folhas de cálculo. a chave para selecionar o sistema correto é analisar minuciosamente as funções que o proprietário precisa conhecer e não especificando novos sistemas que são muito sofisticados. Quanto mais sofisticado for o sistema, então mais complexa será a manipulação necessária para introduzir e atualizar os dados. Abaixo, são descritos dois softwares distintos. Muitos outros estão disponíveis, tais como produtos de manutenção e gestão imobiliária do desenvolvedor holandês Planon.

“Lifespan Housing” é uma ferramenta concebida para a gestão estratégica de imóveis e é um sistema de software baseado na internet. Permite aos utilizadores flexibilidade para integrar todas as informações dos imóveis e questionar dados de todas as áreas de forma simples, produzindo rapidamente os relatórios necessários e gerindo de forma eficiente a manutenção e melhoria do conjunto habitacional para um planeamento futuro. Este software é intuitivo, pode ser personalizado para atender às necessidades de cada organização e tem flexibilidade para fazer a interface com sistemas de gestão da habitação existentes.


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Como muitos outros pacotes similares disponíveis no mercado, o “Lifespan Housing” tem um sistema completo de dispositivos de recolha de dados móveis e compreende módulos, incluindo: registo de imóveis, manutenção planeada, normas de propriedade; regulamentos legais; eficiência energética, manutenção cíclica; custo de modelagem e gestão de projetos. Os utilizadores podem personalizar o formulário de pesquisa e editar a programação incorporada de taxas e valores de expectativa de vida no módulo de manutenção. Um elemento de construção específico - tipo de revestimento - pode ser adicionado, por exemplo, assim como a variação de custos de acordo com as diferenças regionais.

Uma vez que o banco de dados é preenchido, modelos de custos e outras ferramentas permitem aos utilizadores prever despesas, analisar e comparar os planos e formular programas de trabalho. Os trabalhos completos e as inspeções são registados e existem modelos de relatórios padrão com flexibilidade nas estruturas de nos relatórios e saídas.

É inconcebível que qualquer média ou grande empresa possa gerir as propriedades multilocais sem um sistema de software de banco de dados. Também estão disponíveis softwares que servem as necessidades das empresas mais pequenas.

Na verdade, o aparecimento de softwares de recolha de dados facilitou a pesquisa de propriedades em larga escala desde 1990, permitindo a recolha e análise de informações valiosas e uma adoção de técnicas de manutenção mais eficientes e práticas de manutenção planeada eficazes.

“TES Foundation” é um sistema de gestão operacional desenvolvido especificamente para instalações escolares individuais. Este software de baixo custo e intuitivo ajuda os gestores a planear inspeções, manutenção de instalações e equipamentos, avaliações de risco, relatórios de solicitações de reparação, para além de acompanhar, registar e analisar as tendências, fazer a gestão de contratos e fornecer vários formatos de relatórios. Os trabalhos podem ser marcados como concluídos e os dados atualizados com facilidade. Modelos pré-formados permitem aos utilizadores programar alertas e atividades, tais como renovação de contratos. Todos os documentos de manutenção associados são arquivados no software, tais como avaliações de risco, planos de gestão, plantas, registo de propriedades, contratos de fornecedores e programas de manutenção.


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Fig. 5.1. Layout da página do software Lifespan

BIBLIOTECA DOS GESTORES DA CONSTRUÇÃO, Leonardo da Vinci: 2011

Fig 5.2. Imagem de utilização do software TES Foundation


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o software TES Foundation


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É possível aceder a este software a partir de um computador portátil, computador de secretária, smartphone ou outro dispositivo móvel. Desta forma, através da internet, há a garantia de que os documentos e dados importantes são armazenados fora do local, como parte da continuidade de negócios ou plano de emergência

5.1.2. Informações específicas para a manutenção reativa

Os trabalhos de manutenção reativa são, pela sua natureza de pequena escala, de baixo valor e podem ocorrer em locais imprevisíveis. é uma prática comum dentro das organizações que os defeitos ou problemas sejam sinalizados ou solicitados online pelos utilizadores e ocupantes da construção. As reparações são especificadas e ordenadas, e em seguida, têm de ser geridas finanças, contratos e desempenho.

A abordagem orientada para a gestão de reparações tem três categorias prioritárias: emergência (por exemplo, fugas de gás), urgente (por exemplo, perda de água quente) e reparações de rotina (por exemplo, substituir a fechadura da porta). o software é usado para agendar tarefas, emitir ordens de serviço, acompanhar os progressos, controlo de custos e orçamento e para monitorizar o stock de materiais. Seguidamente, a criação de relatórios fornece uma análise dos principais indicadores de desempenho acordados para a gestão de fornecedores e mão de obra empregada diretamente, juntamente com os dados financeiros para a contabilidade interna e um registo de manutenção revisto para cada propriedade. Idealmente, o software de gestão de interfaces de manutenção reativa é utilizado com a manutenção planeada para permitir a atualização automática de registos. Quando, por exemplo, a cobertura do telhado é substancialmente reparada numa propriedade, a expectativa de vida desse elemento é automaticamente prorrogada no registo de propriedade dentro do plano de gestão de imóveis.

Os requisitos do sistema para lidar com os dados de manutenção reativa numa propriedade com 10.000 casas e apartamentos é claramente mais exigente do que para uma única escola. Este software na internet está disponível para todos os gestores para atender às suas necessidades e orçamentos (ver estudos de caso abaixo).


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5.1.3 Informações específicas para gestão de imóveis

As informações para a manutenção planeada surgem das pesquisas periódicas da condição do edifício e dos levantamentos de conformidade, juntamente com informações como:

− Exigências de manutenção de plantas e recomendações de manutenção de equipamentos

− Materiais perigosos e nocivos − Adaptações para deficientes − Medidas de eficiência energética − Melhorias nos padrões especificados − Contingência para grandes reparações estruturais − Segurança e gestão de imóveis vazios

A informação que é recolhida de forma sistemática a partir de levantamentos de propriedade - seja em dispositivos móveis ou pelo modelo de papel - deve registar os seguintes atributos na reparação e substituição, para cada elemento de construção:

− onde é, − o que é, − em que condições está, − o que, se há alguma coisa a fazer, − a quantidade existente, − quando deve ser feito.

Para efeitos de manutenção planeada, as informações recolhidas sobre a atual condição física e as reparações e substituições previstas, devem ser combinadas com dados sobre os padrões de aferição e de conformidade legal para a análise e elaboração de relatórios sobre as necessidades e prioridades.

O modelo abaixo serve para ilustrar a grande variedade e a natureza da sobreposição de informações necessárias para a gestão de propriedades. a análise dos dados recolhidos ajuda a direcionar o gestor para a identificação de prioridades e alcançar os objetivos no planeamento de despesas. Por exemplo, a substituição de um tipo ineficiente de caldeira iria melhorar a classificação de desempenho energético de um imóvel, reduzir o risco de falha do sistema e a manutenção reativa cumpriria os padrões mais elevados impostos pela regulamentação legal.


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Fig 5.3. Informação sobre as necessidades das propriedades residenciais


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As propriedades que incluem edifícios de diferentes idades, forma de construção, tamanho e condição física, geram flutuações nas despesas com os principais itens de reparação e manutenção. As previsões a longo prazo, sustentadas por vistorias e inspeções periódicas e sistemáticas, fornecem informações que permitem aos gestores suavizar a carga de trabalho e os orçamentos anuais. Evitar essas flutuações faz com que a gestão financeira e o planeamento sejam mais fáceis. Normalmente, os principais itens de trabalho incluem: reparação de telhados, pintura de paredes; renovação de elevadores ou substituição de fios elétricos.

5.1.4.Relatórios de gestão

Apesar do acesso a informação de boa qualidade ser um requisito fundamental para a realização de reparações e serviços de manutenção, é importante que os dados recolhidos sejam, efetivamente, utilizados para melhorar o serviço prestado e reduzir custos. a capacidade das TI para interrogar de forma abrangente os dados recolhidos e aumentar a qualidade da gestão da informação está constantemente a melhorar. No entanto, nenhum software pode compensar a má qualidade ou o levantamento impreciso de dados.

Depois de recolhidas as informações de base abrangentes, ilustradas no modelo abaixo, podem ser criados relatórios com dados para qualquer nível de detalhe requerido pelos gestores. o topo neste triângulo representa a visão geral de nível superior ou nível estratégico que, normalmente, é exigido pela administração, enquanto os relatórios de nível operacional são obtidos a partir de informações detalhadas expostas na base do modelo.

Podem ser produzidos, pelo software padrão, vários relatórios, de acordo com os critérios escolhidos e com as diferentes finalidades dos gestores de uma empresa ou organização. o departamento de finanças pode estar interessado apenas nos valores sumários de custos, enquanto que o departamento de manutenção vai exigir cronogramas detalhados e orçamentos para as reparações.

No planeamento dos trabalhos de manutenção, os gerentes devem considerar e avaliar todas as opções disponíveis para a previsão de despesas e definição de orçamentos. o software de gestão de imóveis incorpora, habitualmente, um módulo para a modelagem de custos futuros, uma vez que permite prever os cenários de planeamento de trabalhos numa propriedade com a identificação dos espaços que precisam de manutenção, para estabelecer a forma mais rentável para os fundos disponíveis.


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Fig 5.4 Hierarquia dos relatórios de gestão

As implicações financeiras e a programação de diferentes cenários podem ser modelados e comparados antes de escolher a melhor estratégia.

Os relatórios padrão para manutenção planeada, disponíveis em todos os pacotes de software, proporcionam a discriminação dos custos orçamentários concedidos a propriedades especificadas e a escala de tempo escolhida. Em seguida, os avaliadores / peritos de construção devem aplicar os seus conhecimentos e julgamento na elaboração do programa de trabalho, talvez agrupando reparações e substituições necessárias para potencializar o trabalho ou beneficiar economias de escala. Intuitivamente, o software permite aos utilizadores selecionar e filtrar as funções de grupo.

5.1.5. Normalização e fontes de dados

O principal objetivo da manutenção da propriedade é o de maximizar a vida física dos edifícios existentes. Isto é conseguido através de uma prática de manutenção destinada a prever todas as necessidades de manutenção, através de toda a vida física prolongada de um edifício. Esta abordagem representou uma mudança significativa na tradicional forma de gestão, que era totalmente orientada na necessidade de se planear e se preparar para o fim natural


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e inevitável da vida de elementos e componentes de construção, que são mais curtos do que a estrutura do imóvel.

A introdução desta abordagem planeada para a manutenção, invoca sistemas de gestão de informação, destinados a fornecer suporte para projeções de longo prazo para a manutenção espectável. a necessidade de prever acontecimentos na vida futura de uma propriedade - em vez de simplesmente esperar que estes aconteçam - foi um fator-chave no desenvolvimento de sistemas de informações de propriedade capazes de fornecer uma análise detalhada da carteira de imóveis.

Existem duas técnicas importantes que servem de base aos sistemas de informação de bens imóveis: os custos totais ao longo da vida do local e sistemas de codificação de elementos de construção, para padronizar a recolha de dados e a sua análise. Existem diferentes sistemas de codificação de uso comum, tendo sido feita referência no capítulo 2 sobre este aspeto da metodologia de pesquisa.

Quando a carteira de imóveis compreende um grande número de propriedades semelhantes, este recurso serve para padronizar a recolha de dados através de tablet, PDA ou telemóvel, utilizando softwares com perguntas de escolha múltipla. o modelo de pesquisa do software é projetado para um uso rápido e fácil na recolha de dados. Desta forma, a informação detalhada aborda os itens listados acima - ver informações específicas para a gestão de imóveis – e dados sobre reparação e substituição podem ser facilmente recolhidos, com base na inspeção visual de um imóvel, incluindo todos os principais elementos de construção especificados e outros.

Quando a carteira de imóveis varia em termos de idade, tipo, formas de construção e dimensão, a recolha de dados eletronicamente durante as pesquisas no local torna-se mais problemática. Esta recolha vai depender em muito do nível de informação necessário e do grau de extensão que os comentários narrativos precisam de ser registados. Por exemplo, edifícios comerciais, câmaras municipais e centros de lazer podem ter vários telhados e paredes externas, foram construídos com materiais diferentes e, possivelmente, sofreram alterações e ampliações em momentos diferentes. a escolha das opções de material de construção para a reparação é muito maior. Fazer o registo preciso de todas as informações sobre as reparações e substituições a partir de opções de menu pré-selecionadas torna-se mais difícil, sem ter que recorrer a narrativa. Apesar destas limitações, existem muitos pacotes de software disponíveis para a realização de pesquisas sobre condição de construção, conformidade legal e aptidão, que podem ser usados para todos os tipos de propriedade. é necessário avaliar os custos e benefícios do uso desses pacotes de recolha de


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dados em oposição aos métodos em papel mais tradicionais tendo em conta cada propriedade, o gestor da instalação, e de acordo com as suas necessidades específicas.

5.2. SISTEMAS DE GESTÃO DE IMÓVEIS

As necessidades dos utilizadores de software diferem entre proprietários, ocupantes ou agentes de gestão. Existem soluções de acesso à internet que permitem a todas as partes acederem a uma variedade de bens e informações financeiras, o que facilita uma maior transparência, uma comunicação mais clara e uma gestão mais eficaz da propriedade. o acesso à internet permite aos proprietários, agentes e inquilinos visualizar, atualizar e adicionar eventos de manutenção da propriedade. Os inquilinos e ocupantes do edifício podem usar um login seguro para visualizar documentos relacionados com a propriedade, despesas com taxas de serviço e detalhes de trabalhos de manutenção correntes na propriedade. Esta facilidade é particularmente benéfica quando os proprietários e agentes trabalham numa grande área geográfica ou com uma rede de escritórios.

Os softwares com base na internet são agora a plataforma preferida para sistemas de gestão de propriedade e existem vários pacotes disponíveis para responder às necessidades de pequenas e grandes empresas e organizações. Já não há qualquer justificação para uma organização desenvolver, depositar e manter internamente sistemas dispendiosos. Atualmente, já não é necessário comprar o software, pois há opções de "software como serviço", que usam a tecnologia em nuvem. Os utilizadores pagam uma taxa de licença anual, em vez de comprarem o software, o que deve beneficiar especialmente os proprietários e gestores de conjuntos de propriedades menores. a plataforma com base na internet oferece acesso ilimitado aos utilizadores - em qualquer lugar, a qualquer hora, a qualquer um – beneficiando principalmente as organizações dispersas geograficamente e com grande posse de bens imóveis. Estes softwares são, comumente, compatíveis com produtos Microsoft, Apple e Android e podem ser acedidos através de smartphone, tablet, PDA, laptop ou PC, de forma a responder às expectativas do utilizador no que diz respeito à conveniência e facilidade de uso. Assim, todos os membros autorizados de uma organização podem aceder e utilizar os dados onde quer que estejam, em conjunto com terceiros contratantes e outros organismos nomeados.


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Um sistema típico é, normalmente, composto por software de recolha de dados para dispositivos móveis e o software de banco de dados (SQL Server). o software padrão de recolha de dados tem uma função de projeto de pesquisa definida pelo utilizador. Os métodos baseados em papel para a recolha de informações ainda são usados durante levantamentos de condição de construção, embora estes tenham sido em grande parte substituídos por sistemas eletrónicos.

Durante a recolha de dados, é importante que a visão profissional e julgamento do técnico sejam registados integralmente no momento da inspeção. Uma das críticas feitas no processo de transição do sistema de papel para os sistemas eletrónicos é que, devido à necessidade de codificar as opções do modelo à mão, isso restringe os técnicos à seleção de uma resposta que pode não descrever completamente a situação real encontrada na propriedade. Além disso, argumentou-se que, no PDA, o inspetor não têm facilidade para rever os dados após a conclusão de uma pesquisa, o que teria facilidade em fazer, tradicionalmente, com métodos baseados em papel.

Tabela 5.2. Vantagens e desvantagens de papel dos sistemas de recolhas de dados em papel e em formato eletrónico

Critérios

de desempenho Formulários em papel Eletrónico

Criação de

modelo de

pesquisa

Velocidade Conhecimento de software a ser

usado

Testes rigorosos antes de uso do site

Ajustes de layout simples Dependente de recursos definidos

pelo utilizador

Facilidade de

uso

Flexível para navegar através de

perguntas

Telas maiores permitem uma

navegação mais fácil

Formação exigida

Rápida clonagem & cópia de

registos

Necessidade de download

e referências fotograficas com

precisão

Fotografias ligada ao número de

referência do imóvel

Registos

narrativos

Fácil de inserir comentários

e esboços

Texto livre agora mais fácil para

inserir

Caligrafia difícil de ler

Validação Fácil verificação manual Verificações de rotina incorporadas

para detetar omissões


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Critérios

de desempenho Formulários em papel Eletrónico

Problemas de

hardware Dificuldades em tempo de chuva Duração da bateria

Transferência de dados se não

estiver online

Segurança contra roubo

Download de

dados Tempo de digitação e erros Velocidade e facilidade

Atualizando a partir de pesquisas

anteriores fáceis

Custos Impressão e introdução Hardware & software

Qualquer que seja o sistema adotado no local, o método de gravação de informações deve ser eficiente, preciso e flexível o suficiente para facilitar pesquisas bem-sucedidas de todos os tipos de edifícios. a recolha eletrónica de dados tem sido uma prática comum em pesquisas de gestão de imóveis residenciais, desde meados da década de 1990. a adaptação do registo com base em papel para levantamentos em grupos de propriedades, com edifícios maiores e mais complexos, tem sofrido resistência em alguns setores até há relativamente pouco tempo, devido à falta de flexibilidade na conceção do modelo de pesquisa.

Os técnicos realizam inspeções de diferentes maneiras, algumas começam internamente no piso superior descendo para os restantes, enquanto outros começam externamente. o software portátil do dispositivo tem de ser flexível o suficiente para acomodar as diferentes preferências dos utilizadores. Além disso, o princípio fundamental é de que os dados de manutenção não devem ser comprometidos quando são recolhidos apenas para respeitar as restrições estabelecidas pelas opções de escolhas no software.

5.2.1. Software de gestão de imóveis

O software disponível no mercado apresenta módulos padrão para a recolha de manutenção programada, de conformidade com os padrões de desempenho de construção e regulamentos legais; eficiência energética e manutenção sustentável; equipamentos de manutenção e inspeção; adequação funcional, utilização do espaço e outros requisitos. Uma vasta gama de funções padrão adicionais incluem também: clonagem e extrapolação de dados de pesquisa, gestão de projeto, sustentabilidade ou modelagem das emissões de carbono,


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aparelho de registo de equipamentos e propriedades, previsão de custos de investimento e de modelagem e integração e interface com outros sistemas e softwares, tais como sistemas de informação geográfica.

Enquanto as grandes empresas e as organizações pretendem ter todas as informações para a gestão de imóveis e manutenção planeada num banco de dados, a maioria usa, na prática, informações existentes numa combinação de sistemas autónomos, bancos de dados e folhas de cálculo. Rumar a uma abordagem totalmente integrada potencializando o cruzamento entre negócio financeiro, contabilidade e outros softwares requer uma direção estratégica.

No passado, a Gestão da Manutenção sofreu devido à falta de acesso a registos abrangentes de construção, modificações e manutenção. a tecnologia da informação facilita, agora, o armazenamento e permite o fácil acesso aos planos, detalhes de construção, manuais, registo de imóveis e avaliações de risco em vários formatos. Todas essas informações são armazenadas no software de gestão de imóveis e tem grande importância no planeamento operacional.

5.2.2. CAFM (Sistema de Gestão de Recursos Assistido

por Computador) e software de gestão de propriedade

O software CAFM (sistema de gestão de recursos assistido por computador) teve origem na década de 1980 para atender às necessidades de instalações e gestão de propriedades: planeamento estratégico, planeamento de espaço e de gestão, programação de manutenção preventiva, gestão de continuidade de negócios; e gestão de imóveis. a integração BIM está disponível com produtos como o Autodesk Revit.

Tradicionalmente, o gestor digitaliza as plantas em papel ou arquivos CAD importados para o CAFM. As plantas eletrónicas são usadas como pano de fundo para criar "poligonais" (circuitos fechados compostos por segmentos de linha e arco) para definir uma área e identificar os números dos quartos para nomear essa área. Este é um processo de trabalho intensivo que tem sido abordado por empresas como a Autodesk.

Está disponível uma série de grandes e pequenos fornecedores de software, que geralmente, fornecem módulos diferentes descritos como: gestão do espaço, planeamento estratégico, gestão de imóveis, e de gestão de instalações de projetos.

O software de gestão de imóveis permite aos utilizadores controlar múltiplas classes de propriedades - equipamentos de escritório, móveis, equipamentos de


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laboratório - e os imóveis podem ser ligados a símbolos do CAD em plantas de localização, propriedade e acesso a informações sobre o produto.

Para os avaliadores/peritos de construção tem particular interesse as aplicações de gestão de imóveis que podem ser integradas com outros softwares, códigos de barras ou sistemas de planeamento de recursos empresariais (ERP), fazendo um acompanhamento mais forte das propriedades. Uma função muito útil é o controlo e localização de imóveis em plantas e o relacionamento de informações sobre a propriedade, números de série e fabricantes de requisitos de manutenção.

Uma outra característica valiosa do CAFM é a programação de manutenção preventiva e emissão de ordens de serviço. Podem ser armazenados dados sobre stocks e o histórico detalhado de equipamentos de construção e os seus requisitos de manutenção relacionados, bem como o histórico de custos. o software cria lembretes para tarefas de rotina, como manutenção semestral e inspeção de HVAC, equipamentos mecânicos e elétricos e cria automaticamente no sistema uma ordem de trabalhos de manutenção.

Os sistemas CAFM são utilizados para garantir que os imóveis são inspecionados, testados e certificados de acordo com as normas e procedimentos legais e regulamentares. As gravações das auditorias estão disponíveis para consulta e podem ser gerados pelo software vários relatórios de gestão.

Um pacote informatizado de software de gestão de manutenção (CMMS - computerised maintenance management) mantém um banco de dados sobre as operações de manutenção de uma organização. Esta informação destina-se a ajudar os trabalhadores de manutenção a realizar as suas tarefas de forma mais eficaz (por exemplo, determinar quais plantas e equipamento requerem manutenção e que arrecadações contêm as peças de reposição que precisam) e ajuda a administração a tomar decisões informadas (por exemplo, o cálculo do custo de reparação de avarias de máquinas contra a manutenção preventiva para cada máquina, possivelmente levando a uma melhor alocação de recursos).

Os dados CMMS também podem ser usados para verificar o cumprimento das normas.

Têm sido utilizados, há algum tempo, vários sistemas de gestão de propriedades. a maioria recorre, atualmente, à internet e à tecnologia em nuvem e oferece aos clientes modelos de “software como serviço”. o software varia de acordo com o Interface (online / cloud / desktop), o sistema operacional (Windows / Mac / Linux e Mobile) e o custo.


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Os avaliadores/peritos de construção esperam as seguintes funcionalidades do software de gestão de propriedade:

− Registar e acompanhar qualquer tipo de atividade para a manutenção de propriedades, tais como reparações ou inspeções de gás,

− Acompanhar os trabalhos de manutenção até à sua conclusão, registando detalhes importantes, como os materiais utilizados, os custos do trabalho e anexar documentos ou arquivos, como certificados de gás ou inspeções de inventários dos fornecedores,

− Produzir automaticamente as folhas de trabalho, ordens de compra e relatórios sobre a atividade de manutenção,

− Facilidade de comunicação com seus contratantes via e-mail ou mensagem instantânea,

− Gerar vários relatórios para o proprietário, − Registar os detalhes de fornecedores, tais como detalhes de contato,

números de telefone e endereços de e-mail, − Pesquisar fornecedores por ordem alfabética ou por tipo de fornecedor

(por exemplo, decorador), − Produzir relatórios de histórico de pagamento a fornecedores.

5.2.3 Modelo de Informação da Construção (Building

Information Modelling - BIM)

É internacionalmente reconhecido que as tecnologias, processos e comportamentos de colaboração do modelo de informação e construção (BIM) desbloqueiam novas e mais eficientes formas de trabalhar em todas as fases do ciclo de vida do projeto. a modelagem virtual oferece oportunidades para uma melhor compreensão do ciclo de vida de um edifício e aumenta a previsibilidade de desempenho dos imóveis. o BIM será de imenso valor no cuidado e manutenção de edifícios.

O BIM permite à equipa de conceção e construção arquitetar um edifício virtual, onde os desenhos são em 3D e integrados com o projeto mecânico e elétrico, engenharia civil e estrutural e controlo de custos, de modo a que todos os membros trabalhem num só modelo. o modelo BIM, evidentemente, é apenas tão eficaz quanto a informações de projeto, especificações e custos forem introduzidos.


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As características e vantagens que a modelagem de informações de construção proporciona incluem:

− Visualização 3D para deteção de conflitos e estudos de viabilidade, − Modelo baseado nas quantidades e estimativas, − Programação (4D) de gestão visual, − Análise e certificação ambiental, − Criação de desenhos de loja e cronogramas de gestão da instalação, − Revisão de construtibilidade, − Coordenação visual e geoespacial de formas atípicas da construção, − Criação de um modelo real da construção para gestão de instalações.

A utilização da informação recolhida através do sistema BIM para instalações e gestão de imóveis ainda não foi totalmente explorada. Alguns utilizadores perceberam que a facilidade com que os registos de propriedades podem ser criados para fins de gestão é um benefício imediato deste sistema. Os modelos BIM para tablets e dispositivos portáteis oferecem outras vantagens para trabalhar remotamente, onde os itens de equipamentos ou elementos de construção podem ser ligados a desenhos, manuais e especificações.

Essa tecnologia e as novas formas colaborativas de trabalho oferecem ao técnico/perito de construção e gestão de instalações a oportunidade de participar positivamente no processo de projeto, identificando características que dificultam a manutenção antes do início da construção. o modelo pode ser projetado para recolher dados sobre o desempenho do edifício e os seus serviços, informação esta que poderá ser utilizada em projetos futuros.

Como um modelo BIM inclui representações dos componentes reais utilizados na montagem de um edifício, o avaliador/ perito de construção será capaz de simular a sua desconstrução, onde, por exemplo, um defeito está sob investigação ou estão a ser planeados elementos de reposição. Considerar a situação em que, num complexo comercial de alto crescimento, a entrada de água da chuva é controlada através de painéis de revestimento de paredes externas com fixações ocultas. o pessoal pode consultar o modelo 3D para reverter o processo de montagem e entender como a água da chuva poderia progredir, avaliar a provável extensão dos danos consequentes nos componentes e planear que reparações e substituições podem ser executadas.

O modelo BIM com ligações a um software de gestão de imóveis pode recuperar informações de forma rápida como dados do equipamento, manuais de serviço, desempenho do equipamento, garantias, contatos com o fabricante, e demonstrar os procedimentos de instalação e manutenção de equipamentos


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através de vídeo, para habilitar os técnicos a analisar os procedimentos antes de realizar a manutenção.

O modelo BIM contém informações sobre a geometria, relações espaciais, quantidades e as propriedades físicas dos elementos de construção, mas também poderia fazer uma ligação interativa com a orientação dos fabricantes atuais sobre os métodos de reparação e substituição. a ligação do BIM a sistemas de informações geográficas, construindo sistemas de gestão e outras tecnologias, oferece perspetivas interessantes para avaliadores/peritos de construção, embora apenas para grandes carteiras de imóveis comerciais e corporativos, pois os custos de aplicação permanecem elevados. a maioria dos gestores de edifícios com carteiras menores e menos valiosas podem ter que esperar 5 anos antes de o modelo BIM ser reduzido e preparado para todos os projetos de médio porte.

A extensão da Câmara Municipal de Manchester City Council e a Biblioteca Central têm sido amplamente remodeladas e renovadas num projeto de 100 m £ concluído em 2013. o sistema foi desenhado por dois ateliers de arquitetura, a Biblioteca Central por Ryder Architecture e a extensão da Câmara por Ian Simpson Architects, com Laing O'Rourke como construtor principal. a equipe principal de cerca de 100 pessoas, incluindo clientes e fornecedores-chave, trabalhou num escritório de plano aberto em frente ao local. o processo foi aparentemente marcado com exigências contraditórias dos vários membros da equipa de projeto. a eficiência do processo de projeto foi garantida através do uso do modelo BIM. A maior vantagem foi a coordenação de componentes usando o software deteção de interferência e de colisão, combinado com uma função de construção virtual, o que significa que os erros eram identificados antes do trabalho ser iniciado no local. o uso do BIM aumentou a atenção dada à seleção de componentes na fase mais precoce do processo de projeto. o gestor de projeto BIM observou que esta era a oportunidade perfeita para os componentes serem avaliados em todos os critérios habituais, mas principalmente na sua durabilidade.

As informações que são desenvolvidas e recolhidas durante o projeto e a construção de um edifício são importantes para a equipa responsável pela manutenção e operação. Estes dados, no entanto, são, frequente e inadequadamente armazenados e isso cria um sistema desorganizado e ineficaz. Para superar este problema, o BIM facilita a troca de informação com os gestores ao longo de toda a existência dos edifícios.

Outras aplicações benéficas do BIM na gestão de instalações incluem: melhoria da gestão do espaço, programação de manutenção mais eficiente, com acesso a registos de imóveis e manutenção de dados on-line; reconversões e reformas eficazes e melhoria da gestão do ciclo de vida.


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Fig 5.5. Projeto de construção utilizando o modelo BIM

Além disso, as informações de área em modelos BIM fornecem a base para uma boa gestão do espaço. Um modelo BIM “ao vivo” oferece um meio mais fácil de representar o espaço tridimensional dentro de um edifício para auxiliar no planeamento de alterações. Ao incorporar dados sobre a expectativa de vida e os custos de substituição de modelos BIM, os proprietários e gerentes podem apreciar melhor e entender os benefícios de investir em materiais e sistemas que podem custar mais inicialmente, mas ter um melhor retorno sobre a vida do edifício. Uma pesquisa nos Estados Unidos sugere que a indústria de gestão de instalações está relutante em investir no BIM, pelas seguintes razões: falta de vontade de mudar os processos tradicionais, o custo, a falta de conhecimento e compreensão dos benefícios, falta de pessoal e de recursos experientes, e as preocupações sobre a atualização de dados. o último ponto refere-se ao facto de que os vários sistemas de construção numa propriedade requerem software para a atualização e software que possa editar e navegar todo o modelo que ainda não existe.

As soluções software como serviço" ('Software as a Service' - SAAS), baseadas no sistema nuvem, estão agora disponíveis e procuram ampliar o valor do BIM durante todo o ciclo de vida do edifício, através da integração de informações e torná-lo, instantaneamente, disponível em modelos de dados acessíveis online.


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CAPÍTULO 6

CONSERVAÇÃO, SUSTENTABILIDADE E EFICIÊNCIA ENERGÉTICA

6.1. FILOSOFIA

O desafio da sustentabilidade é, provavelmente, o maior problema a longo prazo, da raça humana e tem profundas implicações para a gestão de patologias de construção e manutenção da propriedade. a Comissão Bruntland (1987) define sustentabilidade como "satisfazer as necessidades do presente sem comprometer a capacidade das gerações futuras de satisfazerem as suas próprias necessidades". Esta definição foi sucintamente relançada por Van Ree e Van Meel em 2007 (ver gráfico seguinte).

Fig 6.1. O desafio da sustentabilidade


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O princípio básico da sustentabilidade visa equilibrar os objetivos económicos, ambientais e sociais: proteção do meio ambiente, uso racional dos recursos escassos, promoção do acesso aos serviços para o benefício de todos e produção de uma economia local forte.

A consciência popular de conservação do meio ambiente no seu sentido mais amplo e a consciência do esgotamento global de recursos, incluindo fontes de petróleo e gás natural aumentaram significativamente durante os anos de 1960. Isto levou a mudanças nas políticas governamentais, no reforço da conservação e proteção do ambiente histórico e arquitetónico construído e ao reinvestimento nos bairros antigos das cidades.

O pano de fundo para o aquecimento global e o conceito de sustentabilidade, no entanto, remonta ao século XIX, com a descoberta de que os níveis de dióxido de carbono estavam ligados ao aquecimento global. a primeira conferência sobre o clima mundial foi realizada em 1979. Os eventos subsequentes e as reuniões intergovernamentais tiveram lugar em:

− 1988 Painel Intergovernamental sobre Mudança do Clima (IPCC) − 1992 Conferência sobre Meio Ambiente e Desenvolvimento – Primeiro

relatório do IPCC (Rio de Janeiro) − 1992 Segundo relatório do IPCC (referente à influência humana) − 1995 Protocolo de Kyoto (entrou em vigor em 2005) − 1997 Terceiro Relatório (contendo novas provas e mais fortes) − 2001 Diretiva Europeia sobre Performance Energética de Edifícios

(Diretiva 2002/91/EC) − 2002 Cimeira Mundial da Terra − 2007 Cimeira dos G8 - Convenção das Nações Unidas sobre as

Alterações Climáticas (UNFCCC), Viena − 2007 Conferências sobre as Mudanças Climáticas das Nações Unidas,

Bali − 2008 Convenção-Quadro sobre Mudanças Climáticas (UNFCCC),

Poznan − 2009 15th Conferência das partes UNFCCC, Copenhaga − 2010/31/Diretiva da União Europeia.

Na União Europeia, os governos nacionais criaram as suas próprias abordagens para a regulamentação ambiental no âmbito deste quadro. Os métodos adotados para regular o desempenho energético dos edifícios e o desenvolvimento de instrumentos de política para a sustentabilidade em geral variam entre os diferentes estados membros.


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Em paralelo com esta ação governamental, várias agências e organizações criaram estruturas voluntárias e ferramentas para que as empresas e organizações possam medir e controlar a gestão de desempenho ambiental (ver abaixo). a norma ISO 14001, por exemplo - introduzida pela primeira vez em 1996 e revista em 2004 - é uma norma internacionalmente aceite que define os requisitos a estabelecer, implementar e operar num sistema de gestão ambiental. Esta norma identifica a necessidade de definir a política ambiental como um preâmbulo para seguir um plano de ação e avaliação da gestão do desempenho. Algumas das iniciativas de liderança em gestão de desempenho ambiental são:

− EMAS (Eco-Management and Audit Scheme) é um regime voluntário a nível europeu.

− UNEP (United Nations Environment Programme) tem apoiado o desenvolvimento de uma métrica de carbono comum, um método universal de medir as emissões de carbono de um edifício numa base consistente e comparável.

− LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) lançado em 1998 pelo Green Building Council dos EUA, é um sistema de certificação de edifícios verdes, reconhecido internacionalmente.

− Green Star é um esquema lançado na Austrália em 2003, como um sistema de classificação de autoavaliação ambiental para avaliar o ambiente do projeto e construção de edifícios.

− BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) lançado em 1990 no Reino Unido para a avaliação ambiental de projetos de construção sustentável.

As diretivas da União Europeia emitidas pretendem levar os estados membros a tomar medidas para a redução da ação ambiental. o Comércio Europeu de Licenças de Emissão (2005) teve como objetivo incentivar os grandes emissores de dióxido de carbono e outros gases de efeito estufa a reduzir as emissões numa base "Cap and trade" (limitar-e-negociar). a Diretiva REEE de 2003 (Resíduos de Equipamentos Elétricos e Eletrónicos) procurou aumentar a reutilização e reciclagem desses bens e materiais e, assim, minimizar o impacto ambiental. Em dezembro de 2008 os líderes da União Europeia aprovaram um pacote abrangente de medidas de redução de emissões. Este plano visa reduzir gases de efeito estufa em pelo menos 20% até 2020 (em comparação com os níveis de 1990), aumentar a quota de mercado para energias renováveis para 20% e reduzir o consumo total de energia em 20% (em comparação com as tendências projetadas).


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Dentro deste contexto regulamentar de proteção ambiental, proprietários e utilizadores de construção procuram cada vez mais melhorar o desempenho de sustentabilidade dos seus edifícios. Os governos continuam a modificar o seu próprio planeamento do uso do território, a construção de normas e códigos para novas construções e reformas para atender às expectativas mais elevadas, impulsionadas pela mudança climática. Muitas vezes, estes são complementados por metas aspiracionais e padrões de construção sustentável que abrangem a eficiência térmica e a conservação dos recursos hídricos. Os governos usam cada vez mais incentivos financeiros e fiscais para promover a melhoria da eficiência energética e da geração de energia a partir de fontes renováveis para reforçar os códigos de regulação e melhorar as práticas na conceção e especificação.

Cada vez mais, a abordagem das questões de sustentabilidade colide com todas as fases do ciclo de vida do imóvel: desenvolvimento greenfield e administração de imóveis, planeamento do uso do território, nova construção, ocupação e uso (incluindo remodelação e manutenção) e demolição/recuperação do terreno. As principais questões a serem abordadas em diferentes estágios durante o ciclo de vida da propriedade englobam: o património cultural; drenagem e inundações; a eficiência energética; a saúde, a segurança e o bem-estar: a poluição e os resíduos; viagens e transporte; uso da água e reciclagem; biodiversidade; e uso do território e de materiais. Isto resultou numa mudança fundamental no destaque da gestão de manutenção na construção. Atualmente, é necessário um conhecimento mais amplo e profundo do desempenho do edifício quando avaliado segundo os critérios de sustentabilidade acima descritos.

6.2. PROTEÇÃO E CONSERVAÇÃO DO PATRIMÓNIO

O património de imóveis construídos é um recurso insubstituível e todos os governos têm quadros jurídicos para a conservação das construções. As estratégias para conservar e melhorar o ambiente histórico procuram colocar os edifícios individuais e áreas de vilas e aldeias ao uso viável, coerente com a sua conservação, e delinear os benefícios sociais, culturais, económicos e ambientais mais amplos que a conservação pode trazer. o estatuto de conservação é normalmente concedido a uma área ou bairro devido ao seu interesse arquitetónico ou histórico. Qualquer novo edifício dentro de tal área designada deve contribuir para melhorar o ambiente local através de um projeto que está em harmonia com a paisagem histórica circundante.


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Atualmente, a agenda de sustentabilidade impõe altos padrões de projeto para a remodelação. Essas normas incluem a melhoria do desempenho energético, redução do impacto ambiental e ambientes saudáveis, confortáveis e seguros, que ofereçam maior satisfação e produtividade aos ocupantes. As melhorias tecnológicas dos materiais de construção e a geração de energia renovável podem trazer uma contribuição positiva na proteção e conservação do património.

6.3. PROJETO E CONSTRUÇÃO SUSTENTÁVEIS

Durante a vida de um edifício, é consumida uma quantidade significativa de matérias-primas e outros recursos naturais e são produzidas toneladas de resíduos e emissões. a abordagem sustentável na conceção, ocupação e manutenção dos edifícios é uma tentativa para abordar estas questões.

Neste contexto, o conceito de energia incorporada ganhou terreno nos últimos anos. Com o objetivo de reduzir o impacto ambiental dos edifícios, a energia utilizada durante a construção, bem como a consumida durante a ocupação, devem ser reduzidas. Energia incorporada é a quantidade total de energia primária consumida durante o tempo de vida do edifício. Estão incluídos neste cálculo a energia utilizada na fabricação, transporte, construção, utilização do edifício e demolição final. Para ajudar na redução do consumo, os avaliadores / peritos de construção podem especificar a utilização de materiais reciclados, evitar a construção de sistemas com elevados requisitos de manutenção e adotar medidas para reduzir a quantidade de energia incorporada. o reconhecimento crescente da energia incorporada em edifícios, juntamente com o aumento contínuo nos custos de energia, impulsionou a inovação na criação de produtos de construção. Um exemplo é o desenvolvimento de um novo processo para o fabrico de cimento, que usa significativamente menos combustível fóssil como fonte primária de energia. Um segundo exemplo seria o aumento da prática de aquisição de materiais de construção através de fornecedores locais para projetos de modernização, minimizando assim o transporte e reduzindo as emissões de carbono.

Mudanças no projeto, especificações, métodos de construção e gestão de instalações, todos estes processos têm impacto na patologia de gestão e manutenção do edifício. Embora este impacto seja particularmente evidente na área de eficiência energética, é, no entanto, sentido na implementação de


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medidas sustentáveis em geral, incluindo a reciclagem de água cinza e de água da chuva e redução da poluição e dos resíduos.

O projeto e construção sustentáveis estão a ter impacto na patologia da gestão e manutenção de edifícios a vários níveis. Antes de demonstrar como esse impacto será sentido, é importante entender o que o implica um projeto e construção sustentáveis.

Cada vez mais, a sustentabilidade aborda um amplo leque de questões, na tentativa de reduzir o impacto ambiental, seja numa nova construção ou numa remodelação e modernização.

− Ordenamento do território: redução de deslocamentos e densidade adequada de desenvolvimento

− Estratégias de projeto ambiental: projeto passivo, maximizando a luz do dia, a orientação da construção (quartos virados a norte têm menor ganho de calor solar), abrigo e sombra (saliências do telhado para permitir baixo ganho de calor solar no verão para os quartos virados a sul e maior ganho de calor no inverno), a ventilação natural

− Emissões de dióxido de carbono e energia − Especificação dos materiais de construção: materiais reutilizados

e fontes responsáveis − Resíduos, reciclagem e poluição − A exploração e conservação: sistemas de drenagem sustentáveis − Reciclagem de águas residuais − Escoamento de águas e risco de inundação − Ecologia e biodiversidade.

As mudanças no projeto de construção que estas iniciativas estão a gerar afetam a patologia da manutenção e construção. Esta situação requer conhecimento e compreensão de como edifícios novos e existentes se vão comportar quando novos materiais, técnicas de construção e tecnologias são incorporados. Isto pode ser melhor ilustrado através de uma série de exemplos.

Os avaliadores/peritos de construção, talvez, mais do que nunca, têm necessidade de envolver os gestores de instalações na análise das implicações da manutenção de todos os materiais, produtos e serviços propostos para projetos de desenvolvimento em termos de:

− Potencial de projetar a necessidade de manutenção através da escolha criteriosa de materiais, por exemplo vidro de controlo solar, tintas reflexivas, incorporando nanotecnologia


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− Prestação de fácil acesso para manutenção, como por exemplo, sistemas de cabos de segurança no telhado

− Necessidade de conhecimento especializado, por exemplo, sistemas combinados de calor e energia; testes de pressurização do ar

− Instalação e manutenção de, por exemplo, painéis solares, inversores, bombas de calor

− Manutenção, p.ex superfície de telhados verdes e drenagem, sistema de drenagem sustentável, bombas de calor, painéis solares, captação de água e reciclagem de canalizações e bombas

− Disponibilidade e custo de peças de reposição, por exemplo, luzes LED − Potencial para desenvolver sistemas de gestão de edifícios para

monitorizar plantas elétricas e mecânicas e equipamentos, por exemplo medidores inteligentes ligados ao BMS.

− Gestão de risco, por exemplo, implicações de falha e avaliações de segurança e saúde

6.3. EFICIÊNCIA ENERGÉTICA

A melhoria da eficiência energética é um objetivo e componente essencial da construção, modernização e manutenção sustentáveis. Neste contexto, a eficiência energética é feita para incluir a redução do consumo de energia durante o uso e ocupação de edifícios, em conjunto com a geração de energia renovável a partir de fontes de calor e de níveis de carbono baixos ou nulos. o consumo reduzido de energia pode ser alcançado através de ações combinadas como a melhoria do desempenho térmico da estrutura do edifício, aquecimento e refrigeração mais eficientes do espaço, aquecimento de água e iluminação e alterando o comportamento dos utilizadores e ocupantes. Os responsáveis políticos têm sido guiados pelas prioridades amplamente reconhecidas para a ação sustentável da energia, seguidamente ilustrada.

A capacidade de medir e monitorizar o desempenho energético com precisão está subjacente às melhorias alcançadas na eficiência energética e na redução das emissões de carbono dos edifícios. São utilizadas ferramentas de software para medição de desempenho-chave e para a modelagem do uso de energia, emissões de carbono e os custos de consumo de energia em todos os tipos de edifícios. As unidades de medidas utilizadas são kg/dióxido de carbono (Kg/CO2) para a emissão de dióxido de carbono, quilowatts-hora (kWh) para o uso de energia e vários sistemas de classificação elaborados para indicar e compreender o desempenho absoluto e relativo.


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Fig 6.2. Hierarquia da eficiência energética

Como os edifícios diferem nas suas características de construção e ocupação, essas classificações fornecem uma indicação das necessidades de melhoria e potencialidades a serem cumpridas nas propriedades individuais.

O uso real de energia ou as emissões de carbono podem ser avaliadas utilizando dados históricos para conseguir uma perceção real do desempenho. o método comum de medição do histórico energético é a análise de dados de contas de energia, dados de teste, como a tensão do ar, medidores de energia e monitores de temperatura. As técnicas de modelagem, por outro lado, podem ser usadas para prever as mudanças no desempenho, como na avaliação de opções para uma adaptação sustentável. Como há um certo número de variáveis que são necessárias, por exemplo para predizer o consumo de energia de uma


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residência, seria difícil estimar com precisão a utilização exata de energia. No entanto, poderia ser gerado um modelo confiável para fins de comparação na avaliação de melhoria potencial dos edifícios se os parâmetros típicos para a temperatura interna os padrões de ocupação, desempenho da construção, eficiência dos equipamentos de aquecimento e refrigeração forem selecionados.

A verdadeira medida de consumo de energia e eficiência é, geralmente, feita em kWh, que pode então ser convertida em custo (Euro), ou toneladas de CO2 para a aplicação de uma unidade de medida ambiental. Foram desenvolvidas medidas alternativas para responder a diferentes necessidades. Como os custos e emissões de CO2 variam do petróleo para o gás, quando utilizados como combustível primário, são aplicados fatores de conversão para comparar o desempenho. Podem ser estabelecidos, por meio de modelagem ou de medição para o edifício único e grupos de edifícios, perfis de consumo de energia, custo e emissões de carbono.

O projeto térmico está preocupado com os processos de transferência de calor que ocorrem entre um edifício e o clima externo e o seu retorno. o projeto de construção tem em consideração: a forma de construção, serviços de construção, os ocupantes e os processos contidos no interior do edifício e a energia utilizada para aquecimento, arrefecimento, ventilação e iluminação. o conforto térmico de uma pessoa é influenciado pela temperatura e o movimento do ar e pela humidade relativa do ar e do ambiente circundante radiante. Para o cumprimento das normas de projeto térmicas, os arquitetos e técnicos utilizam recursos de projeto passivos de um determinado local, como a forma do edifício e características da construção, juntamente com os parâmetros de projeto na especificação e instalação de serviços ambientais.

No sul da Europa, arquitetos e projetistas procuram soluções de arrefecimento e sombreamento. Os projetistas dos países do norte da Europa são desafiados na compreensão de como o calor gerado internamente é perdido e como isso pode ser resolvido por medidas de estanqueidade do ar (redução de perdas) e por melhorias no isolamento da estrutura do edifício. Isto, por sua vez, requer o conhecimento de como a estrutura do edifício perde e ganha ar quente e frio, sobre o mecanismo de transferência de calor, pontes térmicas, ventilação e condensação.

Uma medida conhecida como "valor U" é usada para medir a energia perdida pela condução através de qualquer material, tendo em conta a diferença de temperatura especificada através do elemento da estrutura do edifício. o "valor U" é inversamente proporcional à resistividade térmica de um material. Isto significa que um material mais resistente ao calor permite a passagem através dele, quanto menor for o "valor U". a medida é uma boa comparação das


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propriedades isolantes do material e tornou-se o padrão para medir propriedades de isolamento para fins de cálculo de energia. a perda de calor por elementos de construção individuais - piso, paredes externas e teto - pode ser calculada e somada para determinar a perda de calor através da estrutura do edifício como um todo. Os Códigos de Regras de Construção utilizam esta medida como um padrão de referência.

O "valor U" de um material é, então, um indicador de quão bem o calor passa através da estrutura do edifício, da maior resistência ao calor e do melhor valor de isolamento. o "valor U" é geralmente usado na construção civil para especificar conjuntos de componentes que proporcionam isolamento adequado e o valor da eficiência energética. Este valor é expresso em unidades de Watts (W) por metro quadrado (W/m2) e relaciona-se com a quantidade de perda de calor em Watts (W) por metro quadrado de material. Basicamente, se um material de parede tem um Valor U de 1 W/mK, para cada grau de diferença de temperatura entre a superfície interior e exterior, haveria um watt de energia de calor que flui através de cada metro quadrado da sua superfície. Consequentemente, menor "valor U" significa menos perda de calor, melhor isolamento e menores contas de combustível.

Este valor é somado ao cálculo de perda de calor de ventilação para determinar a perda de calor total do edifício. Estes métodos foram desenvolvidos incorporando fatores de correção empíricos - como a localização geográfica - para permitir cálculos robustos para aplicação, por exemplo, no dimensionamento de caldeiras e equipamentos de refrigeração.

6.4. METODOLOGIA NACIONAL DE CÁLCULO E CERTIFICAÇÃO

ENERGÉTICA

De acordo com a diretiva de 2008 para o Desempenho Energético dos Edifícios da União Europeia, os estados-membros criaram sistemas de classificação de imóveis para cumprir com a Metodologia Nacional de cálculo e certificação de desempenho energético. Os métodos de cálculo utilizados pelos estados-membros foram alinhados com padrões de construção legais (regulamentos) para novas construções, reformas e adaptações. Neste cálculo o desempenho real de um edifício é medido em comparação com um edifício teórico de alto desempenho. o processo envolve o cálculo de pesquisas mensais de calor, ventilação, refrigeração, iluminação e água quente, com base na geometria,


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construção e atividades propostas de uso do edifício. é feito o cálculo da energia necessária para atender às exigências previstas usando tipos de sistemas e eficiência e, em seguida, convertendo a energia utilizada em emissões de CO2.

O software de cálculo com base na internet, aprovado pelo Governo, emite certificados de desempenho energético e gera um relatório propondo medidas de melhoria recomendadas. o software e os relatórios diferem entre os cálculos para edifícios novos e existentes e entre habitação e edifícios não-habitacionais.

As medidas e melhorias recomendadas pelo software incluem, tipicamente, os materiais e instalações descritos na tabela abaixo.

Existem muitas tecnologias que podem contribuir para melhorar o desempenho do edifício - isolamento, fontes alternativas de calor e de refrigeração, controlos digitais -, contudo, algumas permanecem subutilizadas, particularmente nos imóveis residenciais, quando os ocupantes recebem instruções insuficientes. Os ocupantes do edifício nem sempre se comportam de forma eficiente ou interagem com estas tecnologias da forma que os projetistas esperam.

Consequentemente, além de abordar as questões científicas do edifício, tais como pontes térmicas e a instalação de micro-tecnologias, a interação entre habitações e locais de trabalho, tem um grande impacto sobre o consumo e procura de energia, que por sua vez tem impacto sobre o sistema de abastecimento. a crescente dependência do local de trabalho e de bens de consumo elétricos e eletrónicos aumenta a necessidade de energia. é importante entender como as pessoas utilizam as suas casas a fim de garantir a máxima eficiência energética. a maioria das pessoas continua a não ter consciência de quanta energia utiliza em casa e no local de trabalho, e as pesquisas sugerem que não estão suficientemente interessados.

Há uma série de barreiras a serem tomadas em consideração quando se fazem tentativas de influenciar as pessoas a tornarem-se mais eficientes. Estas barreiras incluem: acessibilidade, falta de informação, desconfiança em relação às fontes de informação, fornecedores de energia e à adoção de novas tecnologias que têm de aprender a utilizar.

Os políticos e gestores contam com a ajuda de psicólogos para explorar maneiras de promover comportamentos sustentáveis que resultam no menor consumo de energia, optando por um estilo de vida com menor impacto ambiental e por tecnologias que podem ajudar a reduzir o consumo de energia.


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MEDIDAS DE EFICIÊNCIA ENERGÉTICA

Isolamento do telhado e do sótão Isolamento de cavidades e paredes externas Isolamento do pavimento Isolamento do cilindro de água quente Calafetagem de portas e janelas Luzes de baixo consumo de energia Termoestato do cilindro de água quente Controlos para o sistema de aquecimento central (caldeira e radiadores) Controlos de aquecimento para o sistema de ar quente Controlos para o sistema de ar condicionado Atualização do ar condicionado Melhorias da caldeira com o mesmo combustível Instalar uma caldeira de biomassa Aquecedor de ambiente com caldeira de biomassa Aquecedores novos ou substituição de armazenamento Substituição da unidade de ar quente Aquecedor solar de água Instalação de vidros duplos e portas com isolamento Instalaçãode vidros duplos Caldeira de condensação de petróleo Mudança de aquecimento para caldeira de condensação a gás (mantendo tipo de combustível existente) Mudança de aquecimento para caldeira de condensação a gás (mudança do tipo de combustível) Painéis Fotovoltaicos Caldeira de biomassa Ar ou solo como fonte da bomba de calor Ar ou solo como fonte da bomba de calor com piso radiante Micro-CHP Recuperação de calor dos gases de combustão Recuperação de calor de águas residuais

Fig 6.3 Medidas de melhoria de eficiência energética


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Os psicólogos são capazes de ajudar o avaliador/perito de construção a compreender os diferentes fatores que influenciam a forma como as pessoas se comportam. Os fatores que exercem pressão para influenciar um determinado comportamento incluem:

− Ambiente físico, por exemplo, acesso aos controlos de refrigeração e sistemas de aquecimento,

− As normas sociais, por exemplo, as pessoas vestem-se de acordo com a moda e não de acordo com as condições ambientais no interior dos edifícios,

− O reforço positivo, por exemplo, é mais provável que comportamentos compensadores sejam repetidos,

− Utilização de avisos, por exemplo, sinais ao lado de interruptores de luz,

− Feedback, por exemplo, ações de fiscalização com medidores inteligentes,

− Formação e sensibilização, − Atitude e valor - pessoal, social e cultural, − A autoeficácia - a crença de um indivíduo de que está ao seu alcance

efetuar uma mudança ou executar uma ação, − Comportamentos inconscientes ou hábitos.

Uma consequência interessante de como as pessoas lidam com a pressão para reduzir o consumo de energia é conhecido como o "efeito de ricochete", em que os gastos globais de energia aumentam quando os utilizadores conseguem poupar emergia ao mudar de comportamento. a pesquisa demonstrou, por exemplo, que as pessoas ligam o aquecimento, mantêm o ar condicionado ligado mais tempo ou tomam banhos mais demorados quando sentem que reduziram o consumo de energia de outras maneiras.

Apesar de poder ser difícil mudar a forma de pensar e os comportamentos de um indivíduo sobre o investimento em medidas de poupança de energia, é possível mudar o contexto em que as pessoas tomam decisões sobre este assunto. a mudança de contexto deve ser focada em: melhor conhecimento através da informação e educação; incentivos inovadores e de baixo custo e usando intermediários de confiança - como grupos comunitários - para apoiar e reforçar a tomada de decisão sobre poupança de energia.

As novas soluções para adaptação das casas mais antigas nos países do Norte para reduzir o consumo de energia incluem isolantes sólidos nas paredes externas de alvenaria. o isolamento pode ser aplicado externamente ou internamente, mas é sempre necessário entender a dinâmica de redução dos valores U dos elementos de construção para fazer uso efetivo de massa térmica,


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reduzir os efeitos de pontes térmicas e melhorar a tensão do ar e ventilação eficiente de energia. o mesmo ocorre com paredes externas construídas em alvenaria, em que o isolamento instalado necessita de muita atenção aos detalhes para oferecer resistência térmica eficiente e evitar problemas com a condensação intersticial e os efeitos ocultos e visíveis de humidade. a ventilação da laje e de vazios do telhado e a instalação de camadas de controlo de vapor são duas medidas preventivas adotadas por técnicos/peritos de construção.

A impermeabilidade é uma parte essencial no controlo de perdas de energia e é crucial para alcançar um bom nível de desempenho na eficiência energética da estrutura do edifício. a infiltração ou a saída de ar frio ou quente de edifícios aumenta a carga de aquecimento ou de arrefecimento e, consequentemente, aumenta as emissões de dióxido de carbono. a exfiltração, onde o ar interno aquecido ou arrefecido tem perdas para o exterior e é substituído pelo ar frio ou quente, conforme apropriado para o clima e localização, aumenta também o recurso ao ar condicionado. Assim, ao reduzir a fuga de ar indesejado, deve ser planeada uma ventilação adequada para manter um ambiente interno confortável. a ventilação interna positiva, extratores mecânicos ou ventilação mecânica com recuperação de calor são soluções adequadas nestas circunstâncias.

PassivHaus representa um padrão de projeto que demonstra como manter os edifícios numa temperatura confortável sem usar qualquer aquecimento ou arrefecimento convencional, seja aplicado a novos escritórios ou renovações de blocos de apartamentos (Passivhaus Institut 2013). Os elementos-chave para este exigente padrão são: isolamento da envolvente do edifício incluindo o piso, paredes e teto; eliminação das fugas de ar através de juntas não seladas, utilização de ventilação mecânica e sistema de recuperação de calor, erradicação da perda de calor a partir de pontos mal isolados em janelas, portas ou na envolvente do edifício, e minimização da perda de calor através das janelas no inverno e dos ganhos de calor no verão.

As características de projeto tradicionais em países do sul da Europa podem oferecer algumas soluções para a indústria da construção nos estados do norte enfrentarem os desafios colocados pelas alterações climáticas. Para oferecer proteção contra os raios solares, os edifícios agrupam-se em empreendimentos com alta densidade e os seus acabamentos exteriores são realizados com cores claras, que refletem o calor. Arquitetos e técnicos utilizam recursos como varandas, brises, filtros solares, persianas, venezianas, toldos para minimizar os efeitos do sol. Dispositivos utilizados para melhorar a transmissão de luz natural, reduzir o brilho e reduzir o consumo de energia, incluem tubos solares e superfícies externas brilhantes e refletoras.


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Impulsionada pelo aumento do custo de energia, a disponibilidade de combustível, geração de energia e as ineficiências de distribuição e da necessidade de combater as alterações climáticas, o desenvolvimento e a instalação de tecnologias de micro- geração renováveis e de baixo carbono está a progredir rapidamente. o termo micro- geração engloba muitas formas de energia elétrica de pequena escala e produção de calor que pode ocorrer em edifícios individuais ou a um nível distrital ou de bairro, com o objetivo de reduzir a dependência de eletricidade entregue através de uma rede nacional. Algumas formas de micro- geração apenas produzem energia elétrica ou calor, enquanto calor e energia combinados produzem calor como um subproduto ou como uma saída de energia primária. As tecnologias de uso comum estão resumidas na tabela abaixo.

Tabela 6.1. Microgeração de baixo teor em carbono e energias renováveis

Tipo de tecnologia Características Requisitos físicos

Sistemas de

biomassa

Madeira e outros resíduos

biológicos que alimentam

dispositivos de aquecimento

Sistemas solares

fotovoltaicos (PV)

Produção de eletricidade a partir

de células solares

Telhado sem sombra de 15m2

virado a sul-leste até a sul-oeste

Sistemas solares de

água quente

Produção doméstica de água

quente diretamente de coletores

solares

Telhados virados a sul, com

inclinação de 30-45º e espaço

necessário para cilindro

Sistemas de energia

eólica


de energia eólica

Intrusão visual; velocidades de

vento locais dependentes da

distância das árvores e edifícios,

localização e altura

Bombas de calor

geotérmicas

Recolha de calor a partir do solo

usando o ciclo de refrigeração

Perfurações ou valas de 25m –

150m podem produzir efeitos

negativos; dependem das

condições geotécnicas;

distribuição de calor no piso ou

radiadores

Bombas de calor Recolha de calor a partir do ar

utilizando o ciclo de refrigeração


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Tipo de tecnologia Características Requisitos físicos

Bombas de calor de

absorção

Recolha de calor / transferência

de outra fonte de combustível

(por exemplo, gás natural)

utilizando o ciclo de refrigeração

Sistemas de

hidroeletricos de

pequeno porte


de pequenas turbinas de água

Licença de captação de água,

potencial hídrico no local

Sistemas

microcombinados

de calor e energia

(CHP)

Produção de calor e eletricidade

a partir de gás natural

combustível (substituição da

caldeira convencional)

Ligação do gás e instalação de

combustão necessária

Sistemas

combinados de calor

e energia renováveis

(CHP)

Produção de eletricidade e calor

utilizando combustível de biogás.

Caldeiras de combustível de

madeira maiores do que as

alternativas convencionais,

espaço para armazenamento do

combustível necessário

Células de

combustível

Produção de eletricidade e CHP

através da conversão química de

fontes de combustível de

hidrogénio (gás natural,

hidrogénio, propano etc).

Energia a partir de

resíduos

Digestão anaeróbia em

aplicações de grande e pequena

escala, por exemplo, bio diesel

a partir de óleo de cozinha usado

Base concreta e conexão elétrica

Cada uma destas tecnologias de micro-geração está a ser continuamente melhorada para atender à procura do desenvolvimento do teor de carbono baixo ou nulo. Os principais fatores a serem considerados quando se avalia uma determinada construção ou desenvolvimento, são os custos de capital em relação à redução de carbono, custos de operação e manutenção e as implicações para os utilizadores. As implicações da escolha de cada um destes tipos de tecnologias de manutenção devem ser claramente entendidas assim como a sua instalação numa escala progressiva. Algumas destas questões são definidas em seguida.


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Todas as instalações podem exigir uma aprovação legal local e consentimento do proprietário:

− As inspeções de manutenção futuras devem garantir que o crescimento de árvores e arbustos não causam danos nas instalações acima e abaixo do solo e que o seu crescimento contínuo não causa sombreamento.

− Os painéis solares fotovoltaicos têm de ser posicionados para evitar sombreamento parcial, instalados de forma segura, sem comprometer ou danificar a estrutura do telhado, revestimentos e membranas acessíveis para limpeza.

− Os coletores solares de aquecimento de água e os coletores de tubos de vácuo (painéis) poderão ter uma bomba e exigem manutenção a cada 3 -5 anos; os cilindros precisam de manutenção e os painéis devem ser limpos.

− Painéis fotovoltaicos têm uma duração de 20-30 anos de serviço esperado; a confiabilidade e a potência de saída são igualmente importantes, a duração do conversor deve ser de 8-10 anos e precisa estar acessível com registo de dados e comunicação permitindo diagnósticos rápidos e ajustes no sistema; os módulos fotovoltaicos de silício cristalino degradam-se com o tempo e com a penetração de humidade, podendo causar redução da produção; a delaminação dos painéis e conexões elétricas afeta a produção de energia; é recomendado um sistema de aperfeiçoamentos e a inspeção e limpeza regular.

− As turbinas eólicas exigem verificações anuais de manutenção nos seus componentes elétricos e mecânicos, p.ex nas caixas de velocidades e geradores, podendo ainda exigir pinturas.

− A microcombinação de calor e eletricidade irá precisar de manutenção anual.

− As bombas de calor têm o permutador térmico exterior, para substituição do compressor e do ventilador, ao passo que a unidade interna tem um permutador de calor, o ventilador e, possivelmente, um compressor para inverter a bomba de calor para arrefecimento; uma instalação de boa qualidade e controlos adequados são essenciais para garantir um bom funcionamento e poupança financeira; considerar também a segurança.

− Luminárias e controles: lâmpadas e luminárias de alta eficiência; sensores passivos de infravermelhos e controles de deteção de luz do dia.

O fornecimento local de energia elétrica aos consumidores pode evitar perdas de transmissão e distribuição que ocorrem quando a eletricidade é fornecida a partir de estações centrais. Igualmente o potencial de fornecimento de calor


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e energia combinados em edifícios individuais, bairros ou grupos de edifícios oferece enormes benefícios ambientais e de custos. a manutenção e reparação, implicações da adoção em larga escala destas tecnologias, não deve ser subestimada quando os proprietários do edifício assumem o controlo do fornecimento de energia, aquecimento e arrefecimento das propriedades.

Instalações em edifícios novos para aproveitamento de águas pluviais, reciclagem de água cinza e sistemas de drenagem sustentáveis proporcionam novos desafios para o técnico / perito de construção na gestão da manutenção. a água da chuva pode ser captada ao nível do telhado ou a água cinza tratada - após o banho, lavagem da roupa ou - utilizada para descargas sanitárias e irrigação, o que exigirá tubagens internas do telhado ou encaminhadas de casas de banho e sanitários, juntamente com tanques de armazenamento com bombas. Estes acessórios sanitários e tanques subterrâneos devem ser bem projetados e instalados para evitar a possibilidade de vazamento e os danos consequentes. Dispositivos de eficiência de água para reduzir o seu consumo são de uso comum e incluem sistemas de chuveiro eficientes, autoclismos de baixo consumo ou de dupla descarga, limitadores de caudal de torneiras. Os efluentes dos esgotos - conhecidos como águas negras - podem ser tratados no local, reduzindo assim a carga sobre as obras de tratamento de água locais. Ao investigar a viabilidade de tratamento de água de esgotos num parque empresarial ou desenvolvimento habitacional, fatores como custos, requisitos de espaço, infraestruturas, tratamento e reciclagem de lamas e água, manutenção da qualidade da água e sensibilidade ecológica devem ser cuidadosamente considerados. é essencial manter e reparar eficazmente os sistemas de água negra e cinza executando os padrões de projeto e minimizando riscos à saúde e segurança.

Sistemas de drenagem sustentáveis (SUDS) são projetados para controlar o escoamento de águas pluviais e imitar a drenagem natural, tanto quanto seja possível. Exemplos de SUDS, incluem: bacias hidrográficas e lagoas, espaços de infiltração ou sumidouros; bem como a utilização de superfícies permeáveis, como cascalho ou pavimentação permeável. a água de escoamento superficial em áreas urbanizadas tende a fluir rapidamente para o sistema de esgoto e isso coloca uma carga sobre a rede de esgotos aumentando o risco de inundações a jusante, devido à capacidade limitada dos sistemas de canalização. Os SUDS ajudam a evitar esta situação, utilizando os recursos naturais que retardam a drenagem da água, reduzindo assim a quantidade de escoamento superficial a entrar nos esgotos. Não se prevê a utilização de infraestruturas de drenagem mais convencionais, no entanto, devem também ser objeto de manutenção planeada. a manutenção programada deve ser prevista em todos os elementos, tais como: entradas, saídas, estruturas de armazenamento, caixas de retenção de


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sedimentos, intercetores, dispositivos de controlo de fluxos, muros de contenção, canais de baixo fluxo e rotas terrestres de inundação. A adaptação de edifícios para as mudanças climáticas exige soluções de projeto operacionais para reduzir os ganhos de calor desnecessários, o uso efetivo de massa térmica, estratégias de ventilação e de arrefecimento adequadas e, ao mesmo tempo, prepararem-se para adaptações futuras. As medidas de mitigação e melhoria incluem a plantação de árvores, arbustos e espaços verdes para sombra e arrefecimento natural através da evapotranspiração; telhados verdes para reduzir a temperatura da superfície; resiliência de inundação e redução de adaptações e acessórios. As inundações podem ocorrer a partir de rios, mar, terra, águas subterrâneas, esgotos e canais de drenagem. Os edifícios são projetados para reduzir as consequências das inundações, facilitar a recuperação da velocidade dos seus efeitos e ajudar a prevenir danos à estrutura e construção. As medidas resilientes específicas incluem: elevar o nível dos andares para que seja superior ao das inundações; uso de barreiras provisórias para impedir a entrada de água; escolha de materiais de baixa permeabilidade, evitando a construção em madeira e paredes duplas em posições vulneráveis; revestimentos resistentes à inundação, como ladrilhos de cerâmica e cal hidráulica; isolamento não poroso; pisos térreos em cimento; localização de serviços de telecomunicações e de equipamentos elétricos e a gás acima do nível de inundação projetado, instalação de válvulas no sistema de drenagem e a manutenção do sistema de aviso de cheias.

Uma outra área do ambiente em que os técnicos/peritos de construção devem manter-se atualizados é a redução e reciclagem de resíduos. a gestão de resíduos visa minimizar os materiais não utilizados, evitando que os produtos danificados acabem em aterros sanitários, e reutilizar agregados e resíduos de demolição. As empresas locais de resíduos de construção oferecem contentores seletivos e serviços de recolha e reciclagem. Os diretórios online incluem diretrizes sobre a especificação e orientação de produtos sustentáveis e materiais de construção. Conseguir uma redução contínua dos custos leva as empresas de construção a agir de forma mais inteligente, otimizando a encomenda, entrega e armazenamento de materiais, embora a tributação dos resíduos proporcione uma motivação financeira adicional. Sem dúvida que atualmente existe uma maior responsabilidade dos técnicos/peritos de construção para compreender totalmente as questões atuais de manutenção de edifícios existentes e para identificar potenciais áreas problemáticas que requerem melhorias antes da grande manutenção, adaptação ou renovação. a inovação no projeto e construção sustentável requer que o técnico se mantenha a par do desenvolvimento de políticas, regulamentações e tecnológias.


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CAPÍTULO 7

CASOS DE ESTUDO

7.1. “TRAINREBUILD” - BÉLGICA

“Trainrebuild - Formação para Reconstruir a Europa” é uma parceria de grupos representativos de redes e organizações, que responde às necessidades de formação e financiamento para a adaptação da eficiência energética em edifícios. o projeto, que aborda as exigências de toda a cadeia de valor do setor da construção, é apoiado por onze organizações de toda a Europa (www.trainrebuild.eu) e coordenado pelos Parceiros Europeus para o Ambiente (European Partners for the Environment –EPE) (www.epe.be). o EPE com base em Bruxelas fornece conhecimentos no campo da gestão da cadeia de valor, como agente de transferência de conhecimento e como corretor interdisciplinar para a inovação.

O contexto desta iniciativa tem sido o desempenho energético dos edifícios exigido aos estados-membros que devem garantir que, no máximo até 2021, todos os novos edifícios apresentem valores quase nulos de consumo de energia. Alcançar esta redução da dependência energética dos edifícios exige um novo pensamento para o planeamento do uso da propriedade e das práticas de construção, particularmente no que diz respeito às propriedades existentes. Os estados-membros são obrigados a desenvolver até 2014 uma estratégia de longo prazo para mobilizar o investimento na renovação e modernização do seu parque imobiliário nacional. o setor público de cada Estado deve agir como modelo de eficiência energética.

Em abril de 2013, por exemplo, o Governo espanhol (Boletim 2013 do Decreto 233/2013 do Ministério do Desenvolvimento) apresentou uma iniciativa para promover - em parte por subvenções - a manutenção e conservação dos blocos habitacionais e condomínios. Esta política tem como objetivo fornecer um quadro amplo para a recuperação do setor da construção, gerando emprego e melhorando a eficiência energética em consonância com as exigências decorrentes das diretivas da UE. No mesmo documento é feita referência à melhoria da qualidade dos edifícios existentes e em particular no que concerne à eficiência energética, acessibilidades, conservação e medidas adequadas para a recolha de resíduos.


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O desempenho energético dos edifícios EPBD (Energy Performance of Buildings) (2010/31/UE) solicita mais informação e formação para ajudar proprietários e assessores a introduzir normas e códigos de construção mais rigorosos. Genericamente, reconhece-se que a complexidade da modernização de trabalho, a falta de conhecimento sobre as estratégias de baixo custo e a falta de informação sobre programas de financiamento contribuem para que os proprietários continuem reticentes na adoção de medidas para melhorar a eficiência energética.

As principais ações e benefícios decorrentes do projeto "Trainrebuild" foram: formação de proprietários e autoridades locais na adaptação dos edifícios à eficiência energética, melhoria das capacidades do público em geral da UE e dos proprietários públicos e privados, com o objetivo de melhorar a eficiência energética do parque imobiliário existente.

Desde 2010, este projeto procura desenvolver uma estratégia abrangente para gerar a mudança de pensamento nos proprietários de habitação pública e privada sobre a relação entre eficiência energética e os valores de capital e de aluguer das propriedades. o segundo principal objetivo é o de incentivar a adaptação de uma ampla variedade de edifícios residenciais.

O projeto tem como alvo funcionários das associações nacionais que representam os proprietários, proprietários individuais de todos os tipos de edifícios e funcionários das autoridades locais. o "Trainrebuild" entregou kits de ferramentas de formação em onze países prioritários em toda a União Europeia. Outros resultados impressionantes incluem: prestação de assistência com soluções inteligentes de energia para 500 mil proprietários de imóveis, a distribuição de informação sobre os kits de ferramentas de formação a 1250 autoridades locais; onze planos de ação nacional e dois planos de ação europeus (um para os proprietários e um para as autarquias locais) que visam a intensificação de renovação na UE, em conformidade com os requisitos da diretiva de eficiência energética. Outra conquista foi o compromisso voluntário de onze associações de proprietários para promover a renovação de energia eficiente nas suas comunidades, inclusivamente, incentivando a colaboração entre grupos de proprietários na busca de oportunidades e soluções.

No âmbito do projeto, foram organizados laboratórios, através de múltiplas partes interessadas e reuniões bilaterais para desenvolver a capacidade entre os profissionais da construção, autoridades locais e investidores. Arquitetos, especialistas em construção civil e investigadores contribuíram através do conhecimento das melhores práticas de incentivos, legislação e tecnologias, que foram incluídos no conteúdo técnico do pacote de formação e conjunto de ferramentas para os proprietários. No laboratório para funcionários autárquicos,


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o destaque vai para possíveis pontos de estrangulamento e potenciais melhorias nos processos administrativos. o diálogo com os bancos teve como objetivo maximizar a sua participação no apoio a programas de formação, incentivando mais instituições financeiras a servir como intermediários para projetos de financiamento público e alavancar um maior financiamento privado para programas de obras públicas.

Os kits de ferramentas de formação destinados aos profissionais da construção, autoridades locais e financiadores sofreram adaptações de acordo com a experiência, a prática e a capacidade, que variam consideravelmente entre os estados-membros. o laboratório de análise de mecanismos financeiros concluiu que uma razão implícita por trás da relutância dos bancos em oferecer financiamento de longo prazo para a eficiência energética gira em torno da falta de confiança na estabilidade dos valores dos imóveis em muitas regiões da Europa. a mesma falta de confiança foi constatada no apoio às tecnologias atuais de eficiência energética. Os bancos não estão dispostos a comprometer-se a financiar tecnologias que podem ficar desatualizadas dentro de períodos mais longos de retorno e de amortização. a pouca procura por parte dos proprietários e uma falta de coerência nas políticas públicas existentes e nos esquemas financeiros para reequipamento também foram citados como barreiras para o aumento do interesse pelos proprietários.

Os edifícios residenciais existentes são grandes emissores de carbono e requerem reduções significativas para cumprir as metas da UE para 2020. a falta de isolamento, sistemas de aquecimento e refrigeração ineficientes e outros fatores resultam em casas típicas que usam quantidades excessivas de energia para atingir os padrões de conforto e conveniência aceitáveis. Consequentemente, o conjunto de ferramentas de formação para os proprietários inclui ideias abrangentes sobre medidas tecnológicas eficientes e energias renováveis que poderiam ser adotadas, juntamente com orientações detalhadas sobre os custos médios, poupança, períodos de retorno e interrupção e questões de manutenção. As necessidades específicas dos edifícios multifamiliares foram abordadas de forma a permitir às associações de copropriedade e os seus responsáveis informar os coproprietários das questões e os recursos disponíveis, preparando-os para lidar coletivamente com o aumento da eficiência energética.

O kit de ferramentas de formação para proprietários abordou 30 temas nos jornais de informação sobre a eficiência energética e medidas de energias renováveis. Neste kit foi incluído um modelo de folha de cálculo de retorno para ajudar os proprietários a avaliar a máxima eficiência, investimento e poupança decorrentes de uma série de medidas de modernização. o objetivo do pacote de formação é proporcionar aos proprietários os meios de decisão sobre quais são


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as medidas mais adequadas para cada situação, preparando-os para negociar os obstáculos práticos e implementar a solução correta.

Fig 7.1. Edifício residencial multifamiliar em Bruxelas

A orientação financeira incluiu informações sobre grandes fundos da UE, como ELENA e JESSICA, bem como as iniciativas dos estados-membros como “Grenelle de l' environnement”, em França. o fundo ELENA (Assistência Europeia à Energia Local) é gerido pelo Banco Europeu de Investimento e é financiado através do Programa Europeu de Energia Inteligente. o fundo JESSICA (Apoio Europeu Conjunto para o Investimento Sustentável em Áreas Urbanas) é uma iniciativa da Comissão Europeia, desenvolvida em cooperação com o Banco Europeu de Investimento (BEI) e com o Banco de Desenvolvimento do Conselho da Europa (CEB). Este programa apoia o desenvolvimento urbano sustentável e a regeneração através de mecanismos de engenharia financeira.

O kit destinado aos funcionários das autoridades locais inclui módulos sobre: legislação; financiamento da eficiência energética em edifícios; implementação de tecnologias e projetos; exemplos de boas práticas e de consciencialização dos cidadãos e campanhas de sensibilização. Foi preparada uma orientação detalhada sobre conceção, implementação e financiamento de campanhas bem sucedidas para fornecer ao público uma informação equilibrada e objetiva com o intuito de resolver problemas e encontrar soluções alternativas.


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O “Trainrebuild” permitiu aprender as seguintes lições:

− Esta formação deve ir além do fornecimento de informação e sensibilização para construção de habilidades e competências

− A adaptação para a eficiência energética vai exigir um enquadramento regulamentar a longo prazo, coordenado e estável para fornecer soluções de baixo custo

− Os proprietários exigem orientação de confiança e independente por parte dos consultores energéticos e profissionais da construção

Uma das histórias de sucesso decorrentes do trabalho do projeto "Trainrebuild" foram as conquistas da associação“French National Property Owners Association Partnership on Retrofitting”.

7.1.1. “French National Property Owners Association

Partnership on Retrofitting”

Os parceiros deste projeto foram a UNPI (Union Nationale de la Propriete Immobiliere) TOTAL e a Econormes Habitat - uma empresa especializada em certificação de desempenho energético e consultoria na renovação de eficiência energética. o objetivo do projeto foi aumentar a taxa de absorção e remodelação da eficiência energética entre os proprietários de imóveis residenciais, através de subsídios e facilitando o acesso ao financiamento. Os proprietários foram capazes de escolher quem iria realizar o trabalho e o subsídio foi, então, pago diretamente ao proprietário após a conclusão da obra. Para apoiar o trabalho de desenvolvimento sustentável realizado pelos proprietários particulares, existia ainda a possessibilidade de recorrer a ecoempréstimos com taxas de juros zero e outros incentivos fiscais.

De forma a ser elegível para o trabalho de renovação da eficiência energética era obrigatório cumprir várias condições. Foram necessárias melhorias para alcançar níveis específicos de eficiência energética e o trabalho teve que ser realizado por um profissional qualificado e apenas podem ser especificados produtos credenciados, que cumpram as normas mínimas de desempenho. Após a conclusão, é necessário todo um processo administrativo para que o trabalho seja devidamente avaliado e verificado. (www.unpi.org/)


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7.1.2. O Projeto KIQ (Kooperation im Quartier) na

Alemanha

Um segundo projeto de sucesso do "Trainrebuild" envolveu a associação alemã de proprietários Haus e Grund Deutschland, como parte de um programa de pesquisa executado pelo Ministério Federal dos Transportes, Construção e Desenvolvimento Urbano, em conjunto com o Instituto Federal de Construção, Urbanismo e Desenvolvimento Territorial. o projeto é executado desde 2011 até ao outono de 2014 e reconhece a importância crescente da iniciativa privada - a maioria dos edifícios residenciais na Alemanha são de propriedade privada - na criação de habitações e bairros sustentáveis nas cidades do interior.

Os objetivos do projeto passam pelo incentivo à renovação do parque imobiliário - incluindo a renovação da eficiência energética, através da mobilização de proprietários privados e gerando mais cooperação entre as autarquias locais e as associações de proprietários.

Através de onze projetos-piloto, estão a ser testadas diferentes formas de cooperação entre os proprietários privados e municípios, fornecendo soluções acessíveis e exemplos adequados à renovação sustentável. Um dos objetivos do projeto é aumentar o valor dos imóveis localmente.

O projeto KIQ é inovador, no sentido de que envolve representantes dos proprietários como facilitadores diretos entre as autoridades locais e proprietários de imóveis, na promoção da melhoria da eficiência energética a nível local. Graças aos projetos-piloto KIQ, foram aplicados exemplos de boas práticas e de desenvolvimento de materiais para promover a eficiência energética em propriedades privadas através das iniciativas "Trainrebuild". (www.hausundgrund.de/)

7.1.3. Associação EN-zyme - Itália

O terceiro exemplo de sucesso baseado no "Trainrebuild" é a associação EN- zyme estabelecida em Itália, em outubro de 2012. Em parceria com a Citta Studi Biella, a associação teve como objetivo promover a formação e novos métodos e tecnologias para melhorar a eficiência energética e aumentar a implementação de energias renováveis em edifícios. A associação utiliza o pacote de serviços produzidos pelo projeto "Trainrebuild" para promover uma mudança cultural nos proprietários individuais de edifícios em remodelação. Este pacote de serviços foi adaptado para formação na Itália e inclui: assistência técnica online


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e um conjunto de ferramentas de avaliação adequada, oferecido aos membros das associações de proprietários.

A EN-zyme visa preencher uma lacuna identificada entre as melhorias dispendiosas na eficiência energética de alto nível e as necessidades da maioria dos proprietários, cujos edifícios apenas cumprem os requisitos legais nacionais mínimos de eficiência energética.

O resultado esperado é a implementação de melhorias da eficiência energética e aumento dos níveis de conforto a custos aceitáveis através de intervenções realizadas por técnicos, como forma de tranquilizar os proprietários. (www.cittastudi.org)

7.2. O BUREAU OF INTERNATIONAL RECYCLING - BÉLGICA

O Bureau of International Recycling (www.bir.org), com sede mundial na Bélgica, é uma associação da indústria de reciclagem que representa empresas e federações de 70 países. o BIR trabalha para incentivar as melhores práticas industriais de reciclagem, com o objetivo de manter os valores mínimos do impacto ambiental do desenvolvimento económico.

O uso de material reciclado pode ajudar a reduzir o consumo de energia e reduzir o dano ambiental através da conservação de matérias-primas e materiais desviados de aterros ou incinerações. Curiosamente, as organizações e empresas chinesas estão interessados em adotar métodos e tecnologias de reciclagem para reduzir o impacto ambiental da urbanização e para implementar uma forma sustentável de desenvolvimento económico. Relatórios, ferramentas e materiais de campanha sobre os benefícios ambientais da reciclagem estão disponíveis em vários idiomas europeus. As ferramentas disponíveis incluem a implementação de sistemas de gestão da qualidade que são compatíveis com as exigências da Organização Internacional de Normalização e boa gestão ambiental.

O Department Leefmilieu, Natuur en Energie (Departamento de Meio Ambiente, Natureza e Energia) do Governo Flamengo, na Bélgica, fornece o site www.ine.be / Campagnes / bouw – gezond, onde proprietários e assessores encontram informações sobre como manter as residências saudáveis, sobre a escolha de materiais de construção e produtos de isolamento e ventilação para minimizar os efeitos nocivos das substâncias nos ocupantes. a orientação disponível abrange ainda conselhos sobre a escolha de mobiliário,


127

tintas, lacas, vernizes, revestimentos de pavimentos e cola. Muitos materiais de construção contêm compostos orgânicos voláteis e é prestado aconselhamento sobre ventilação e proteção contra os seus efeitos nocivos. No site, são fornecidas mais informações sobre as implicações do isolamento das casas para respeitar as licenças de construção e proporcionar ventilação para manter o ar interno saudável. Nas habitações mais antigas, o ar fresco entra através de fissuras e outras imperfeições do edifício, mas nas novas construções, altamente isoladas, existe agora um requisito para um sistema de ventilação com abastecimento e descarga natural ou mecânica.

7.3. PATRIMÓNIO RURAL – PAÍS DE GALES

Os edifícios com uma construção tradicional são, frequentemente, mal compreendidos por especialistas de construção, no momento de abordar a eficiência energética e sustentabilidade sendo, muitas vezes, tratados da mesma forma que os edifícios modernos. No País de Gales está em desenvolvimento o projeto de pesquisa "Cadw", que procura compreender melhor o desempenho do edifício, através de uma análise detalhada do projeto e da construção do edifício. a pesquisa está a ser realizada numa habitação típica com terrace, e pretende analisar o desempenho térmico e de humidade e como estes se relacionam com a ocupação, o meio ambiente do edifício, custos reais e os benefícios das medidas de eficiência energética. Este estudo centra-se no estabelecimento de soluções realistas para uma aplicação mais ampla. Os pesquisadores enfatizam que a eficiência energética não é simplesmente, a instalação de medidas de melhoria da energia, já que exige formação profissional, análise detalhada, compreensão e habilidades de confeção para o trabalho de implementação. o projeto Cadw é o serviço de ambiente histórico do Governo gaulês cuja missão é fornecer um ambiente histórico acessível e bem protegido em Gales. (cadw.wales.gov.uk)

Uma Heritage Cottage é uma pequena habitação com terraço, do século XIX, que representa diversos edifícios tradicionais no País de Gales e outros locais. No País de Gales, um em cada três edifícios são, tradicionalmente, construídos desta forma. Esta construção será utilizada como recurso de aprendizagem para destacar a forma como um edifício tradicional pode ser energeticamente eficiente e sustentável, com uma quantidade mínima de trabalho e mantendo o seu caráter.


128

Fig.7.2. Contexto de uma Heritage cottage

Foi realizada uma análise detalhada do edifício, com especial atenção à condição física e ao desempenho energético, que envolve diferentes métodos de ensaio. Os testes, antes e após as intervenções, ajudaram a identificar as melhorias de eficiência energética incrementadas, em primeiro lugar através da restauração do prédio para um bom estado de conservação e, em seguida, as melhorias atribuídas ao trabalho de reabilitação.

7.3.1. Reparação do edifício cria eficiência energética

Se forem efetuadas corretamente, a manutenção e a reparação, para manter um edifício seco e livre de correntes de ar, podem melhorar a eficiência energética. a humidade nas paredes pode aumentar até um terço a perda de calor. Os trabalhos de reparação no Heritage Cottage incluem a remoção de argamassa de cimento existente e aplicada inadequadamente, podendo desenvolver fissuras que deixam entrar a água da chuva. As paredes passarão a conter argamassa de cal, que permite que a humidade saia e, portanto, reduz os níveis de humidade.

As janelas, uma vez reparadas e impermeabilizadas, podem reduzir as perdas de ar em 86%, melhorando assim a sua eficiência energética. Outras reparações que aumentam a eficiência energética, trabalhos de reparação nas caleiras e tubagens, e ainda reparações na chaminé e nas coberturas.


129

7.3.2. Adaptação para a eficiência energética

e sustentabilidade

Existem várias modificações que, potencialmente, podem ser implementadas no Heritage Cottage, como a instalação de vidros duplos, aumentando a eficiência energética das janelas em 63%. Persianas de madeira isolada combinadas com vidros duplos podem aumentar a eficiência energética em 77%.

O restabelecimento do hall de entrada na frente e a construção de um outro na parte traseira, onde anteriormente exista no exterior do edifício, são outras medidas de melhoria.

Paralelamente às medidas de conservação de água, estão ainda a ser consideradas outras medidas como o isolamento do sotão, iluminação de baixo consumo de energia (LED, aquecimento de baixa energia, energia renovável, bons controlos de aquecimento, medição inteligente). No entanto, serão as conclusões sobre o desempenho do edifício que vão determinar quais as modificações mais adequadas a serem adotadas.

7.3.3. Análise do edifício

Foi realizado um estudo muito detalhado, que inclui uma análise aprofundada para o apodrecimento e humidade da madeira. Começou também a ser medido o "valor U" no local, que é uma medida da resistência térmica - ver tabelas seguintes. Quando o “Valor U” é comparado com os dados publicados – que são os habitualmente considerados - o Valor U” das paredes externas do edifício são até 30% superiores ao que estava previsto. Isto evidencia a potencial discrepância nos cálculos do “Valor U” em todas as propriedades como no Heritage Cottage. Esta possibilidade é apoiada por outros estudos que chegaram a conclusões semelhantes.


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Fig 7.3. Valor térmico das paredes exteriores

Fig 7.4. Eficiência térmica e humidade em paredes externas


131

A análise incluiu a realização de testes de coaquecimento térmico, que medem o grau de eficiência do edifício no uso de energia, termografia infravermelha para detetar o local do edifício que está a perder energia e testes de perda de ar para identificar a localização de correntes de ar. a pesquisa inclui a monitorização da forma como as condições ambientais são afetadas pelo clima e uso do edifício e qual o impacto no desempenho térmico e de humidade das paredes, uma vez que está relacionado, também com a condição física da estrutura do edifício.

Desde os anos 1960, as janelas com caixilhos de guilhotina foram pensadas para ser clássicos e não adequadas à vida moderna. No entanto, este tipo de janela oferece muitas vantagens, uma vez que podem ser fechadas proporcionando um intervalo estreito, o que permite uma boa ventilação, mas sem deixar entrar a água da chuva. Nos climas quentes, estas janelas podem ser amplamente abertas. Contudo, estas vantagens têm sido superadas pelas desvantagens. Na década de 1960, os residentes não gostavam do ruído e das correntes de ar provocadas por este tipo de janelas, o que exigia uma manutenção regular. Os proprietários exigiram janelas "modernas”, o que fez com as janelas tradicionais fossem substituídas em grande escala. Infelizmente, os benefícios reais das janelas de guilhotina - economia, eficiência energética e sustentabilidade - não foram devidamente compreendidos.

Instintivamente, foi aceite que as janelas em PVC com vidros duplos são mais eficientes em termos energéticos e que se obtem o retorno deste investimento na redução da fatura energética ao longo de vários anos. Pesquisas encomendadas pelo Royal Institution of Chartered Surveyors sugerem que este período de recuperação pode demorar mais de 100 anos! Os investigadores da Glasgow Caledonian University demonstraram que reparar uma janela para garantir o seu correto funcionamento e estanquidade podem reduzir as perdas de ar em mais de 80%. a instalação janelas duplas pode melhorar o desempenho térmico em mais de 63%. Isto é comparável ao nível de desempenho alcançado por muitos sistemas modernos de janelas com vidros duplos. Em alternativa, podem ser usadas persianas internas de madeira que, juntamente com os vidros secundários, pode conduzir a uma melhoria de 75%.

O projeto Heritage Cotagge incentiva a retenção das melhores práticas de trabalho artesanal para restaurar edifícios com a sua aparência original e recuperando a integridade do projeto. a investigação demonstrou que, com a quantidade e o tipo correto de madeira, as janelas de guilhotina podem durar muito mais tempo do que as modernas, construídas com materiais sintéticos.


132

7.3.4. Conclusão

Oitenta e cinco por cento dos prédios que irão existir em 2050 já existem hoje. Este e outros projetos podem auxiliar os especialistas e investigadores na compreensão das relações entre as opções de reparações básicas, manutenção, modernização e a eficiência energética. o projeto Heritage Cottage inclui o uso de modelagem de informações de construção como uma ferramenta para a integração e gestão de informações e para a disponibilização de formação on-line.

7.4. PESQUISA SOBRE MANUTENÇÃO PLANEADA NUMA GRANDE

UNIVERSIDADE - INGLATERRA

Fig 7.5 Campus composto por um misto de propriedades


133

Em abril de 2013,uma universidade numa zona rural de Inglaterra encomendou uma pesquisa de gestão de imóveis para elaborar um plano diretor para o local, avaliar o deficit de manutenção e fornecer uma base de informações atual e abrangente para a manutenção planeada e gestão das instalações. o campus principal é composto por 21 hectares e 180 edifícios, que variam em idade, tamanho, forma de construção, adequação e condição física.

A especificidade do trabalho - ver tabela abaixo - exigiu o levantamento de medidas e a elaboração de planos em CAD; um levantamento da condição do edifício para produzir um perfil de manutenção detalhado num período de cinco anos; um estudo de referência com as áreas úteis e brutas das salas e pisos indicadas nos planos em CAD e, em quarto lugar, uma avaliação dos custos para fins de reintegração nos seguros.

Tabela 7.1 Formatos dos documentos da pesquisa

Especificação dos objetivos

Formato de saída Características & metodologia

Estudo das medições Ficheiros dwg/AutoCAD Número de referência de

salas e pisos

Estudo sobre a condição

da construção Ficheiro Excel

Condição dos elementos

de construção/ convenção

de codificação prioritária;

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e sistema de custos

Estudo de Referência Ficheiro Excel

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Normas de avaliação

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As pesquisas incluíram inspeções visuais de todas as construções, estruturas e acabamentos. a pesquisa aos edifícios incorporou uma avaliação da condição física, juntamente com uma avaliação da aptidão funcional dos espaços internos e se as obras de reparação ou substituição constituíram uma melhoria. Foi calculado o custo futuro de itens individuais de trabalho do período do plano utilizando uma fonte de construção de índices de custos especificada.


134

Tabela 7.2. Extrato do levantamento da condição da construção

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A combinação dos dados recolhidos forneceu uma base de informação abrangente que auxiliou os diretores da faculdade no planeamento da gestão estratégica e operacional da propriedade. Os planos atualizados têm inúmeras aplicações na gestão de espaço, avaliação de riscos, estudos de viabilidade de remodelação e aquisição do projeto. o plano de manutenção a cinco anos identifica, prioriza e define custos e fornece apoio na procura de financiamento; os cronogramas de pesquisa de referência são usados na avaliação das necessidades de espaço e recobrança pelo uso, enquanto a avalização da reintegração é usada para negociar os prémios de seguro da construção.

Os levantamentos foram realizados de acordo com as metodologias de boas práticas e códigos profissionais de orientação. Os desafios na realização do projeto foram identificados na avaliação de gestão de risco do projeto e incluíam:

− Trabalhar em prédios ocupados − Medidas de segurança durante o trabalho no alojamento estudantil − Organizar o acesso seguro e rápido a coberturas planas, telhados vazios

e salas de plantas − Programação para assegurar que a parte complicada do plano -

levantamento dos imóveis - pesquisa de referência - reintegração dos custos - foi seguida

− Manutenção da coerência entre a equipa de peritos de construção e engenheiros na abordagem da utilização de sistemas de codificação para elementos de construção, localização, descrição da condição/prioridade e na elaboração de uma estimativa dos custos

− Assegurar a conclusão do levantamento de cada edifício - particularmente onde as propriedades têm uso misto e contíguo, onde as fronteiras não são claras e há um uso intensivo do edifício, já que são necessárias várias visitas

− Definir padrões de desempenho e as condições para a construção individual de um imóvel composto por propriedades de idade, adequação funcional, forma de construção, tamanho, complexidade e tipo de uso distintos

− Não existiam cópias ou registos digitais da maioria dos edifícios A equipe de pesquisa levou dois meses a concluir os levantamentos no local durante o período letivo. Com o apoio administrativo adequado, as conclusões foram entregues em três meses. Foram utilizados dispositivos móveis e tablets para a recolha de dados durante a pesquisa no terreno. Para o levantamento das medidas dos edifícios maiores, as bases das construções


136

foram representados utilizando uma estação total (um teodolito eletrónico integrado com um medidor eletrónico de distância).

Para fazer o levantamento da condição de um edifício é necessário identificar os defeitos que afetam o desempenho da planta, as instalações e a estrutura do edifício e compreender as causas e ações corretivas de manutenção adequada. Fundamentalmente, a gestão da manutenção é a preocupação com a prevenção de falhas que podem levar a resultados indesejáveis, antes da sua ocorrência.

A pesquisa exigiu um conhecimento profundo sobre temas como a condição física e operacional, adequação funcional e de desempenho, segurança e requisitos legais, desempenho energético e ambiental e custos ao longo do tempo de vida da construção.

O desenvolvimento de um excelente sistema de informações sobre a propriedade é fundamental para uma boa gestão de imóveis, uma vez que serve para otimizar o planeamento da manutenção futura, com a adequação dos recursos disponíveis e de encontro às exigências competitivas. o resultado desta pesquisa, quando combinado com avaliação do imóvel e custos em dados de uso, fornece uma plataforma sólida para o investimento estratégico e para uma tomada de decisão de gestão operacional, para atender às contínuas mudanças que são necessárias num ambiente de aprendizagem e ensino.


137

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[16] CIBSE Guia L: Sustentabilidade 2008. o Chartered Institution of Building Services Engineers. Portland Press Ltd.

[17] Imobiliário e mecanismo de gestão benchmarking. IPD Ltd. Investment Property Databank.

[18] BUILD UP. o portal europeu sobre eficiência energética em edifícios. www.buildup.eu. Criado pela Comissão Europeia em 2009 para ajudar os Estados Membros a implementar a Diretiva sobre Eficiência Energética em Edifícios (EPBD).

[19] Instituto Passivhaus 2013. Instituto Darmstadt based Independent Research. www.passiv.de/en

[20] BS 8210 : 1986. Guia para a manutenção e gestão de edifícios. British Standards Institution

[21] BS 7913 : 1998 (sob a revisão de 2013). Guia para os príncipios da conservação de edifícios históricos. British Standards Institution,

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